2012年01月28日
今年の忘年会は、更に？
今日は静岡でセミナー
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去年から静岡では、銀行さん向けのセミナー等進めてきましたが、今年からは積極的にセミナー・個別相談を開催していきます。
まずは今日がその一歩と言うことで、これからコツコツとやっていきます。
来月の個別相談会は既に満席、3月は社長とのスタートアップセミナー、個別相談会、金融電卓セミナー等々控えています
既に当社のオーナーさんも多くいらっしゃいますので、そんな皆さんからいろんなアドバイスをもらいつつ、進めていければなと思っています。
静岡と言っても、東京から新幹線でほんの1時間
先ほど自宅に帰ってきましたが、セミナー・懇親会を終え、家についたのがなんと２１時
通勤圏内です・・・。
「今年は静岡で忘年会？」なんて遠くの方から独り言が聞こえてきますが、きっとその時は銀行さんも参加することになると思います。
本日は無料セミナーにも関わらず、なんと参加率１００％！
私の担当させて頂いているオーナー様もわざわざ来て頂きました。
いつもありがとうございます
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2012年01月26日
ワンルーム融資が厳しめ？
厳しくなってる？
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某金融機関のワンルーム融資条件
融資期間は、４５−築年数
そこは変わらずなのですが、金利は２％後半から３％前半に金利優遇が少し厳しくなっているような感じ
これまでの案件から、投資家の属性により、おおよそこれくらいの金利でいけるかななんて思うわけですが、こちらが想定していたよりも少し高めの返答がかえってきます。
まぁ、現在のワンルーム融資で２％台っていうのが安すぎるだけで、３％台でも条件は決して悪くはないんですけどね。
別の某金融機関では4%台、今ではほとんど取り扱いが出来ていません。
年収規定も緩くなる傾向はなし。
まぁ、だからこそ今がチャンスなんでしょうけどね。
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2012年01月24日
個人向けアパートローン
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今日は休みですが、契約準備等に追われていました
早く帰るつもりが結局この時間
しかし、このご時世にありがたい限りです。
事務所には、リーシングスタッフ等4人がまだ働いています
繁忙期って感じです。
夜ご飯はコンビニですませ、みんなめちゃ頑張っています
そうそう、昼間、某金融機関の担当者から、携帯に連絡が来ました
何年ぶり？
僕の声を聞いた瞬間、あっ！
単なる間違い電話でした。
まぁでもいいタイミングと思い、最近の融資について聞くと、個人向けのアパートローンもやっているとの事
以前なら、喰いつくところですが、そう言われたところで決して舞い上がりません。
「自己資金は？」
「3割必要です。」
それ個人向けって言わへんよ。
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2012年01月23日
向井理・・・
昨日のＣＦネッツフェア大盛況でした
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久しぶりに会う投資家さんもいらっしゃって、個人的にも楽しかったです
僕は金融機関とのパネルディスカッションに出ましたが、それ以外はほとんど個別相談ブースで、お話しを伺っていました
７〜８件は個別相談をしたでしょうか
その分、担当させて頂いているオーナーさんとゆっくりお話しすることができなくて本当にすいません・・・。
途中、社長とお話ししたいというお客さま
「向井理より倉橋社長に会いたかったです！」
まんざらでもない社長・・・
向井理 ＜ 倉橋隆行？
「それはだいぶ無理があるのでは・・・」
と感じていても言えない自分が歯がゆかった。
しかし、そんな素敵なお客さんに囲まれて僕らは幸せだと思います。
ご参加いただいた皆様ありがとうございました！
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2012年01月21日
不動産投資はやっぱり首都圏
いつもどおり・・・
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名古屋に来ています
まぁ驚くことではないのですが、やっぱり雨です
自分がセミナー等で来ている時の降水確率・・・
９５％くらいでしょうか
名古屋って年中梅雨でしたっけ？
さて今日は、個別相談が５件
これから投資を始めたい方や、既に物件をお持ちで買い足しを考えている方、相談は皆さんそれぞれあります。
そんな中、
名古屋でローン無しの区分マンションを持っているが、入居してくれていても、運営費でほとんどキャッシュフローが出ません・・・なんて話しもあります。
どうしてそんなことになるのか・・・
原因としては、賃料が安すぎるんです。
賃料が安いからといって、管理費や修繕積立金、固定資産税が安いのかと言うと、東京と変わりません。
２０�屬韮魁ィ桔�円・・・東京だと場所にもよりますが６．５万円くらいでしょう。
その物件の運営比率を知ることも重要です。
やっぱり名古屋は雨。
やっぱり不動産投資は首都圏。
さて、これから最後の個別相談です
押して頂けるとやる気がでます
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2012年01月20日
６０名満席です。
今後の予定・・・
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春まではこんな感じになりました
明後日、ＣＦネッツフェアがあり、
１月２８日（土）静岡で平山氏と２部セミナー
２月４日（土）静岡で社長と個別相談
３月３日（土）三島で社長とスタートアップセミナー
３月４日（日）三島で社長と個別相談
３月２５日（日）静岡で金融電卓初級講座
３月の日程が大幅に変更となりましたので、またＨＰにアップされましたらお伝えします
あと、追加講演である２月１１日（土）自己資金０円から２０００万円まで「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」は、おかげさまで６０名満席となりました
ですが・・・
もうひとまわり大きな会場に変更できました
（場所は同じです）
１００名まで入れます。
という事で、もう少し席が空いていますのでお申し込みはこちらからお願いします
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2012年01月19日
表面利回りとネット利回り
地方の物件相談を受けることもあります。
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現在、銀行の利息が０．０２％くらい、そんな中、表面利回りで１５％や２０％
そこだけ見ると、とても魅力的です
「東京って利回り低いでしょ」最近でこそ減りましたが、以前はよく言われたものです
・現在入っている入居者の賃料を、退去後決まる賃料で引きなおす
・地方の空室率を収支に含める
このふたつを計算するだけで、ある程度答えは見えてきます
表面は所詮、表面だと言うことを。
もちろん、それを計算した上でも安く物件を購入できれば、地方にもいい物はあります
ただし、一般的にはそんな物件、ほとんどありません
格安のものがあればどうするのか・・・業者が買って利益を乗せ転売するんです
もちろん新規の情報なんてほとんどが不動産業者に入ってきます。
結局、表面ではなく、ネットの利回りが重要です。それが皆さんの手残りなわけです。
当社の扱っている首都圏の物件で、ネット利回り６〜６．５％って感じです。
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2012年01月18日
これ便利！
どうも自宅でイーモバイルの電波が悪く携帯からの更新です
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このアプリご存知ですか？
「駅LOCKY」
電車が来る時間をカウントダウンしてくれます
この寒い中、ホームで10分近く待つ事もあると思いますが、向かう前にこれを確認すると、そんなストレスを解消出来ます。
階段を駆け降りてホームまで行けばまだ電車が来ていないなんて事あると思いますが、カウントダウンしてくれていれば急ぐ必要もありません
試して見てください！
携帯からの更新は大変です、では！
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2012年01月16日
次回から有料です・・・。
ありがとうございます！
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おかげさまで、来週土曜日の名古屋個別相談会は満席となりました
来月の２月１１日（土）
「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」はもうすぐ満席となります
昨日、メルマガで文（かざり）から、このセミナー告知をさせて頂きましたが、その後かなりお申し込みを頂きました
文さんありがと！
次回もしこのセミナーを東京で開催するときは有料となる予定ですので、お早めにお申し込み下さい
名古屋は、４月１４日（土）開催です。
さて、今日はこれからお客さん宅訪問です
では！
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2012年01月15日
金融機関参加セミナー
昨日のフィールドワークセミナー
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実際に物件を見て廻るこのセミナー。金融機関３行も参加、面白いコメントも聞けて大変好評だったと思います
前回のフィールドワークセミナーとはまた違い、こんなに強気な某銀行さんを始めてみました
「CFネッツさんからの案件だからやるんです！」
銀行さんも不動産業者を選び、その実績によって投資家さんが優遇を受けれます。
物件は、東京都内・千葉界隈 全６物件
４０００万台のアパートから、１億クラスの一棟マンションまで。
最近では、間違いなく優良な物件揃いだったと思います
終わってからの交流会も盛り上がりました。銀行さんもお酒かなり強いですね
結局、気づけば東京駅で２時を超えており、２年ぶり？くらいのカプセルホテル泊まりでした
温泉もあり悪くはなかったのですが、なんせ周りの方のイビキがうるさくほとんど眠ることができず・・・。
今日も忙しいのでテンションあげて働きます
順位はこちらです
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2012年01月13日
アパートの融資規定緩和！
融資規定の変更
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↑ ↑ ありがとうございます！
当社のブログでいろいろと規定変更の話が出ています。
僕の担当させてもらっているオーナーさんからもたくさん連絡を頂きました
変更としては、融資期間の緩和です
何がすごいって１０年長くなります、木造で４０−築年数、鉄骨で４５−築、RCで５５−築（最長で３０年）
築１５年の木造でも２５年組めるわけですから、今まで収支の合わなかったものでも取り扱いが可能になります。
ただ、物件の状態も重視されますので、あまり管理の行き届いていない物件だと難しいかもしれません
そのうち更地にして出口を取るような物件はまず無理でしょう。
その他、借り入れ上限の規定だとか属性に対しては特に変更ありません。
明日の東京フィールドワークセミナーで、その融資担当者も来ます。まず今回の話もされるでしょうから、ご参加できる方は詳しく聞いてみてください
それに合うような物件もご用意していますよ
さぼるとこれです・・・
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2012年01月11日
上場企業の方を狙って・・・。
某業者さんと話していた時のこと
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↑ ↑ ありがとうございます！
その方は、以前新築の投資マンション業者にいたようで、かなり大変だったらしいのです。
とにかく電話をかけまくるのは当たり前ですが、駅前で声をかけたりもするということ
例えば、新橋駅で待ち合わせしているようなサラリーマンに話しかけ、投資を進めます
まずはとにかく名刺をもらい、次からは会社へ追客・追客・追客・・・
ただし、声をかけると言っても、融資が組めないと意味がありませんから、狙うは上場企業の方らしく、そういった会社がある最寄り駅で声をかけたり、通勤までの道のりで誘うらしいのです。
なかなか凄いです
「自分にはそこまでできず辞めました・・・どう計算しても収支合わないですからね」とのこと
皆さん、お気をつけください
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2012年01月10日
お金を運用する確かな知識
facebookに感謝
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↑ ↑ ありがとうございます！
facebookで、高校の同級生から連絡が来ました。いや〜ほんと懐かしいです。卒業して以来なので、約２０年ぶり
その友達は飲食店を経営して頑張ってるようで、いい刺激を受けます
同窓会をすることになったので、だいぶ楽しみです
昨日の個別相談は２件、１件は静岡から来て頂き、もう１件は２５歳の女性の方
若いのにすごいな〜なんて思っていると、来週個別相談する方も２５歳
以前に比べると２０代の投資家さんて確実に増えてますね
まぁあれだけニュース等で年金不安の事をやっていると、皆さん若くても将来に対して考えるようになります
早くから不動産投資をするに越したことはないですが、何もよりもお金を運用するって事に対する確かな知識を若い時から身につけておくことが非常に重要だと思います
自己資金をどう運用するのか・・・投資に回すのか、繰上げ返済に当てるのか、住宅の頭金にするのか等々
そして、「お金の時間的価値」を知ることは金融知識の入り口ですからね
間違った運用をしてる日本人が非常に多いわけです。
と言う事で、そんなところのセミナーをめちゃめちゃわかりやすく話したいなと。書籍なんかを読んでもどうも解説がわかりにくいですからね。
こういう内容をわかりやすく説明するのってかなり難しいんです。もっともっと勉強が必要です
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2012年01月09日
床抜けてるよ・・・。
昨日のミニフィールドワークセミナー・・・
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↑ ↑ ありがとうございます！
アパート５件を廻りました
そのうち１件が中古のアパート。空室もあったので、事前に売主業者へ連絡して鍵を準備してもらいました。
しかし、玄関のドアを開けてびっくり・・・
足の踏み場がない・・・
夜逃げでもしたかのようです
浴室前は床が抜けています
よくこれで住んでいたなと・・・
入居者の使い方ひとつでここまでひどくもなるわけですが、まぁこのような状態はまれです。
オーナーチェンジ物件のリスクのひとつですね
自分の滞納されているマンションが、こうなっていない事を祈ります
さて、今日は個別相談が２件、終わってから募集の打ち合わせです
１日更新しないとここまで下がります
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2012年01月07日
自分の物件が滞納されてても・・・
う〜ん、滞納者って・・・
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↑ ↑ ありがとうございます！
去年から滞納されている自分の区分マンション、１ヶ月から２ヶ月遅れくらいで入金があります
困ったものです。
先日当社のスタッフから、電話が来ました
「入居者から連絡が来たんですが・・・」
おっ、ちゃんと払う気になったのかな
「インターホンが使えないので交換して欲しいらしいです」
げっ！滞納してるのに・・・
もし自分が向こうの立場なら間違ってもそんなこと言えないなと思うんですが。
まぁそこは大人の対応ということで、
「即、換えてあげてください」
あいだに入っているスタッフも助かるでしょうし、もちろん僕自身も会社の滞納保証に入ってますから、入居さえしてくれていれば特に問題はありません。
ぶっちゃけブログネタにもなりますし
PMの伊藤氏曰く、「こうして対応してあげていれば、こちらとしてはそこまでしてあげてるんですよ的な感じで強く言えます」とのこと
頼りになります
この物件は、滞納してもらってもネタになりますし、もし滞納し続けて追い出しになったら、売却すると決めてますので、それもまたネタになります。
そうすれば、IRRやNPVの話しもできます
・・・と、前向きに考えます。
ちょっと上がってきた今日の順位は・・・
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2012年01月06日
旧体身にもなると。
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↑ ↑ ありがとうございます！
今日は朝一、歯医者へ
歯を抜くことになり、去年に続きまた麻酔です
しかし、最近の麻酔ってすごいですね
「山内さん、麻酔塗りますね〜」・・・ 「えっ、塗るの？」って聞き返しちゃいました。
始めに塗る麻酔をして、その後注射をしてくれるんです。おかげで痛みはほとんどありません。
先月、鼻の手術をした時にこれを塗ってくれてると、6本打った注射もきっと痛くなかったろうに。
ちょっとドキドキしてたんでよかったです
しかし、今日からまた禁酒です
ちょうど福岡のＣＰＭの方から飲みに誘って頂いていたのですが今回はお断りしました、めちゃ残念
まぁ、旧体身にもなると、定期的に修繕してあげないともちません。旧耐震・・・。
社長が遠いです
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2012年01月05日
東京のガレージ代・・・
今日から２０１２年の営業が始まります。
本年もどうぞよろしくお願い致します。
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↑ ↑ ありがとうございます！
まだまだ道も空いてますね、電車も朝はガラガラでした。
今日は、久しぶりに青山へ行ってきました
以前、オフィスのあった表参道の近くを通ったのですが、写真はその当時会社の車を止めていたガレージです
さて、ここで問題です
このガレージ、毎月いくらでしょうか？
ヒント：
�”住夏傘悗�ら徒歩２〜３分
�∩位牝始�は約４ｍ
��至って普通の屋根なしガレージです
当時、木内氏にガレージ代を聞いて驚いたのを憶えています
正解は・・・
７５，０００円！
って、冗談のようで本当なんです
ふざけてるでしょ、でもこれが東京です。
ただし、３年前くらいの話ですので、今はどのくらいかわかりませんが・・・にしても凄いです。
さて、今日から１年間突っ走りますので、皆さん今年もよろしくお願いします。
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2012年01月04日
ますます中古ワンルーム市場
久しぶりに銀座です、鈍った体を解消するためポツポツ仕事です。
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↑ ↑ ありがとうございます！
２０１２年、きっと今年も年金不安等から不動産投資家はますます増えると思います。
セミナーをやらしてもらっていると、以前より格段に２０代の参加者が増えました。
オーナーさんから「もっと早くに不動産投資をやっておけばよかった」なんて声をよく聞きますが、それでも十分早い方かななんて最近は感じています。
きっと１０年後くらい？には、「２０代で自宅を購入して、３０代で不動産投資をスタートする」、というような流れが一般常識になっている気がします。
また、今年はますます中古ワンルーム市場が伸びるのではないかと。
新築ワンルームの供給減は５年連続となり、表面利回りで平均４％台とも言われています。それに対し、中古ワンルームは表面利回りで８％台、私たちの扱うワンルームは、もちろん立地にもよりますが１０％を超えるものだって多くあります。
まぁどちらにしても皆さんが不動産投資の勉強をすればするだけ、新築のワンルームには投資しなくなると思いますが。
では、もう少し仕事してから帰ります。
ついでにCFネッツは明日から営業再開です
今年もクリックよろしくお願いします！
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2012年01月03日
これ便利です！
このアプリ知ってますか？
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↑ ↑ ありがとうございます！
大阪の友人から教えてもらいました
「Clip box」
ユーチューブの画像って、見るまでに時間がかかりストレスだったりしませんか？
このアプリは選んだユーチューブをダウンロードすると、いつでもすぐストレスなく見ることができます。
これで聞きたい歌もばっちりです
それも無料です。ただ、ダウンロードするまでがわかりにくいので、以下のように進んでください。
ダウンロード→ブラウザ→その他→YouTube→右端にある虫眼鏡のようなマーク
後は検索して画像を選ぶ→下の欄にある「＋」を押す→「Are you ok?」を押し、最後に「Really?」を押したら完了
ぜひぜひ試してみてください
明日から仕事しますね！
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2012年01月02日
明けましておめでとうございます！
新年明けましておめでとうございます！
本年もよろしくお願い致します。
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↑ ↑ ありがとうございます！
元旦は、毎年親戚一同で集まります。
美味しい料理にお酒、今年もいい一年になりそうです
しかし、新年早々飲み過ぎました
気づけばワイン９本が空いており、ふらふらでした。
写真一番左がいとこ、ヨガの先生をしてます。その隣がイギリス人（フランス人やった？）の彼氏です。日本語もペラペラで、とても知的な優しい彼です。
しかし顔ちっさいな（僕が大きいのか？）
そして、先ほど横浜に帰ってきました。新幹線からキレイに虹が見えました
では２０１２年、皆さんにとって最高の１年となりますように
テンションあげていきますよ！
こっちもお願いします！
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2011年12月31日
新年に向けて
先ほど、墓参りに行ってきました
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↑ ↑ ありがとうございます！
今年もあと数時間ですね、この一年皆様には大変お世話になりました
このブログを開始して来年でもう５年です、と言う事は上京してからもうすぐで５年なんです。本当にあっという間のようですが、こうして継続することの大切さ、難しさをとても感じます。
２０１１年は書籍出版に始まりまして、全国でのセミナー、建築士の勉強・試験不合格、やること全てが決して満足いくものではありませんでしたが、かならずや次につながる一年だったと確信しています
今年は震災での「絆」が印象的ではありましたが、僕自身もこのブログを見た皆様から、コメントやメール、セミナー等で温かい言葉をかけて頂き本当に感謝しております
２０１２年もしっかり勉強して成長し、皆様に恩返しができるように努力を重ねていきます。
来年は、不動産投資の融資環境も大きく変わりそうな予感があります、またその辺は随時ブログ・セミナー等でお伝えしていきますね。
それでは皆様、よいお年をお迎え頂き、２０１２年１月から仕事にプライベートに不動産投資にと全力で走っていきましょう！
今年最後のクリックお願いします！
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2011年12月30日
自宅の一室は家賃収入へ
今日は、兄貴宅でご飯を食べてきました
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↑ ↑ ありがとうございます！
一年ぶりに会う双子がたまらなく可愛いくて、成長の早いことに驚きます。
兄の自宅マンションは、本来３LDKのところ一室を貸し出しています。
当分２LDKで使い、子供が大きくなるまでの間は家賃収入を得るわけです。
いまいちピンと来ないかと思いますが、元々、玄関がふたつあり、もちろん風呂・トイレ・キッチンの設備もそれぞれに揃っています。
写真のように廊下で隣ともつながっていて、ドアは防火扉になっています
こうして得る家賃収入、最近ならではかもしれません。
さて、明日は午前中墓参り、夜は友人宅で年越しです
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2011年12月29日
大納会と記憶をたどる旅
投稿が遅くなりました！
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↑ ↑ ありがとうございます！
今、新幹線で大阪に向かっているのですが、せっかく書いたブログが見事に消えてしまいガッカリデス。
気を取り直して・・・
二日前の大納会も無事終わりました。
詳しい様子をアップしようと思っていたのですが、間違いなく社内からクレームが入りそうなので、やめておきます。
クレームが来ない程度に・・・
やはり最後は社長のトークで締まりました。
終わってからは、もちろん飲みなおし。しかしその後の部屋飲みがいけなかった。ワインにシャンパン、日本酒・・・途中から記憶がございません。
毎年の事なのですが、次の日は中元氏と記憶をたどる旅に出ます。ほんと成長しません・・・まぁ楽しかったのでOKとしますか。
さて、これで良い感じに年を越せそうです。今名古屋を通過しました。今日の夜は銀行の友達と食事に行ってきます。
今日もクリックにご協力下さい
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2011年12月27日
スティーブジョブズと海鮮丼
熱海で方針会、大納会です。
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↑ ↑ ありがとうございます！
朝から夕方までみっちり方針会、夜は大納会。これが終わると年末って感じがします。
会議と言っても、今日だけはみんな私服です。いつものスーツと私服のギャップがいい感じです。猪俣さんがスティーブジョブズ氏のような服装、シンプルイズベスト
先程、昼ごはんに海鮮丼を頂きました。去年の昼はカレーだったのですが、正直、ちょっぴり残念なカレーでした。社内で、今年もあのカレーなのか！と噂になるくらいです。今年の海鮮丼ナイスでした。
携帯からの投稿なんで大納会の様子についてはまた明日更新しますね。
さて、来年のセミナーがHPにアップされました、ぜひご参加下さい。
１月２８日（土）静岡「ファイナンスと投資実例集」平山との２部セミナーです。新年最新の融資情報をお伝えします。
２月１１日（土）東京「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」追加公演です。満席になり次第締め切りとなります。
３月３日（土）静岡「金融電卓初級講座」３時間半で区分マンションの投資分析がご自身でできるようになります。ヒューレッドパッカード社の金融電卓を使います。
情報交流会からの参加ももちろんOKです、静岡は銀行さんも参加予定です。
では、方針会後半頑張ってきます。
継続は力なり？
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2011年12月26日
最終日。
今年の営業はとりあえず本日が最終です
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↑ ↑ ありがとうございます！
明日は熱海で大納会があり、１２月２８日〜１月４日まで冬期休暇を頂きます。休み中でも、何かありましたら私の携帯までご連絡下さい。
そして、今日は今年最後の決済、立会いがありました
物件は、新築のアパートです長屋ですので、全ての玄関が１階に付いてます。あまりイメージがわかないかもしれませんが、２階も１階から室内に入ります。
玄関を開けると、こんな感じ
階段の２段目・３段目が開けれるようになっていて下駄箱として利用できます
そして、
２階がこんな感じですロフトが付いていて、
バス・トイレ
キッチンは、二口コンロ
室内狭くない？って思われるかもしれませんが、これでも決まるのが首都圏です。もちろんそんな中でも市場分析・投資分析してクリアできる物件のみの扱いです。
無事に決済も終わり、来年から本格的に募集が始まります。K様、年末のお忙しいところありがとうございました
しかし、今年は新築アパートの取り扱いが多かったです。新規の融資先も見つかりましたし。中古は融資期間の短縮で収支が合わなかったですからね。まぁ来年からはもう少し中古が拾えそうですが・・・。
会社の営業は本日までですが、ブログはしっかり更新しますので、ぜひ見てください
１０位を目指して頑張ります！
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2011年12月25日
どうしてこれを建てたのか？
今年の営業もあと２日で終わりです
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↑ ↑ ありがとうございます！
昨日は休日にも関わらず年末のご挨拶と言う事で、当社の専属融資担当者が来店されました
土日でも関係なく働いているその担当者さん
「休みあるんですか？」と聞いてみると、はっきり「ないです・・・」と一言
今月も先月も月に１度しか休んでないらしいです。その担当者の顔色を見ているとまだまだ自分も働かななと、ちょっとした刺激をもらいました
が、たまには休むことも仕事かなと・・・。
さて、今日は建築中のアパートを見に行き、その帰りに見つけたこのマンション
一瞬目の錯覚？と思わすようなこの建物
なんでこんな感じにしちゃったのか。
大通り沿いですので、商業地域だと思われます。すると、建蔽率８０％（商業地域で防火地域・耐火建築物ということなら１００％まで建てれます）・容積率は４００％くらいでしょうし、斜線制限も特に関係ないかと思います。
ネットで調べてみると、どうやら日照権の問題をクリアする為に上の部分にボリュームを持たせた？とか
２級建築士ではここまで習いません・・・。
あまり高いところが得意じゃない自分としては、あの最上階にだけは住みたくありません
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１４位が限界のようです・・・。
2011年12月24日
ウイルスブロッカー
一昨日の静岡セミナー
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↑ ↑ 順位が確認できます。
社長の今年最後のセミナー。平日でこれだけご参加頂きました。
静岡でのセミナーは、来年１月と３月に予定しています。ついでに３月は金融電卓セミナーです１月のもそろそろHPにアップされると思いますので、ぜひ。
そして昨日は今年最後のイベント、物件購入会でした
３００万台の区分マンションから、好立地のものまで、なかなか幅広くて面白かったと思います。
終わってからの懇親会で、お客様からこんなのを頂きました
「ウイルス ブロッカー」
ウイルスの不活化・除菌・防カビ これをつけていると風邪がひきにくいとか
菌の事とかあまり難しいことはわかりませんが、なかなかよさそうです
とりあえず１ヶ月試してみます
詳しくはこちら、大賞もとっているようです。
クリックにご協力下さい。
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おかげさまで現在、１４位です。
2011年12月22日
なるほどー。
これから静岡です
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平日ですが、社長のセミナーがあります。今年最後の倉橋落語聞いて来ます
先程、電車の窓上についてるテレビでワンポイント講座がやっていました
「印鑑の上下を確認する為、持つところにくぼみがありますが、実印には付いていません」
なぜでしょう？
確かに言われてみれば自分の実印にも付いてません。
正解は、大事な契約等に使うわけなので、印鑑を確認させ、間をひとつ置き一呼吸つかせるためらしいです。
なるほど。
でも、思い返してみると、昔自分の使っていた実印には、くぼみがありました。
まぁあれは、認印をただ印鑑登録していたからですね
では行って来ます。
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2011年12月21日
金持ち母さん
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↑ ↑ おかげさまでいい感じです！
昨日は仕事が終わってから、一週間ぶりにお酒を飲みました
ほんとは外で飲みたかったのですが、鼻にはガーゼとテープが残念なくらいに貼ってありますので、しょうがなく自宅飲みです。
ビールと左がマッコリ、つまみがチャプチェにキムチです
ビールは「Angkor」
アンコールワット、カンボジアのビールです
先日、母がカンボジアへ旅行に行ってきたらしく、お土産に送ってくれました
母は、仕事をしながらも結構自由な生活をしてます。でも、なぜそれが可能なのか・・・
やはり投資物件を持っているからです
かなり昔からポツポツと大阪で買い始め、僕が上京してからは東京でも買い足しています。今では生活に困らないくらいの収入は十分あると思います
そんな金持ち母さん？を見ているだけに、自分もコツコツ頑張って、将来はそんな生活を送れたら素敵だと感じています
まぁここから２５年以上先の話ですが・・・
それまでは、この業界でどっぷり頑張ります
ここから上位が難関か・・・
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2011年12月20日
土地７坪の一棟マンション！
これはいけるかも・・・
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今日の午前中は土地の調査、午後から業者さんを訪問してきました
昨日も少し触れましたが、この業者さん足場を立てずともRCの建築ができるという工法で、数年前に特許を取りました
御影石や天然石を外壁・内壁に積み上げ、間にコンクリートを流し込みます
足場を組まずとも、内側からどんどん作業ができるわけです。なので、狭小土地でも十分立てることが可能です
現在建築中のマンションは、RCの３階建て
各階１戸の全３戸
なんと土地７坪！（約２３�屐�
7坪ですよ、イメージ出来ますか？笑
とりあえず木曜日に現地を見てきますが、かなり面白そうです
コストもかなり抑えれますので、利回りも確保できますついでに以前に建てた現場はこんな感じ
かなりいいですよね〜
１５位を目指して頑張ります！
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2011年12月19日
こちらでプラン決めができればベスト
今日は朝から横浜の本部です
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↑ ↑ どうでしょうか？
来年一月に開催の、ＣＦネッツフェアの打ち合わせです、今年のフェアからもうすぐで一年、早いですね
今回は、金融機関とのパネルディスカッションに参加します。午前中、最初のパネルディスカッションですので、ぜひご参加を。
終わってからは、先日Y銀行の勉強会で名刺交換した業者さんを訪問
建築をメインにされている業者さんなので、土地の情報等多く入ってくるとの事、当社とちょうどマッチします
あとは、CFネッツがどんな感じのスタンスでやっている会社かと言うことをわかってもらい、とにかくまずは１件でも実績が作れれば、今後お付き合いが多くなりそうな予感はします
新築アパートの情報なんかを土地や古家の段階で頂けると、非常にやりやすくなります
戸あたりが狭くても入居者が決まる立地なら８戸にしようとか、ここなら少し広めが良いから６戸にしようという具合にこちらからプランを提案できるわけです。
（まぁそうすると、収益還元で計算すればもちろん売値が変わってくるので、売主としてできるできないはありますが。）
なかには建築確認まで取れていて、その間取りやっちゃてるな〜とか、よくあるんです。
そういう時、軽微な変更でクリアできればいいですが、大きく変更すると建築確認取り直しなので、またいちから費用がかかっちゃいます
まぁいろいろと問題があるわけです。
さて、明日は昼からもう１件業者さんを訪問
足場を立てずに建築するという工法で特許を取った業者さんだとか。電話で話した限りはとても感じの良い社長さん、楽しみです
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2011年12月18日
悪魔が・・・。
今日は午前中、藤原さんと横浜の本部で契約
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たまたま買主さんが同じ関西出身の方で、たまたま僕と同じ沿線にお住まいで、たまたま僕と同じ腕時計をされていました
縁ですね〜、ありがとうございました
終わってからは、名古屋にお住まいの当社オーナーさんをご案内。メールで物件ご紹介後、こちらまで来て頂きました
いい物件は時間との勝負なのでほんと助かります
わざわざ横浜までありがとうございました話しは変わりますが、以前からお伝えしておりました、iPadを購入しようかまだ迷っています
今日契約したお客様が持っていて、かなりイイよ、とのこと。
iPadを買うと自宅にいても何かと便利ですし、ブログやメールをするのに、キーボードを別途購入すれば、かなり使い勝手良いかもと思っています
収益物件速報を作られたシスコバさんに相談してみると、キーボードを買うのなら、絶対にMacBook Airにした方がいいよ・・・と
それにしてもシスコバさんは詳しすぎ・・・
あの人はきっとアップルの回し者です
いや〜ますますわからなくなってきました。
とりあえずアップルに行って現物を見て決めようと思うのですが、あまり買い物に時間をかけない方なので、即決をしてしまいそうで怖いです。
まぁ投資効率はかなり良さそうなので、後悔はないと思うのですが・・・
「考えて見なさいよ！これを買ったところで数万円の出費でしょ、この現金を銀行に預けていても０．０２％くらいの利息しか付かないわけよ。それなら思い切って購入し、投資効率を上げたほうがいいんじゃないの？」
自分の中の悪魔が誘惑してきます・・・。
おかげさまで上がってきました
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2011年12月17日
共用部分やんね・・・。
昨日、平山氏と業者訪問しました
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その業者さんの事務所があるマンションの廊下
イヤでも目に飛び込んできたのは・・・
「人財になるための７つの条件」
なんとなく会社には貼ってありそう・・・
なんで、こんなところに？
ここって共用の廊下やんね。
その他にも
空いてる隙間という隙間にはばっちり貼ってあります
これじゃ疲れて自宅に帰ってきても、なんとなく仕事モード まぁ個人的には嫌いではないけど・・・。
業者さんにこの事を聞いてみると・・・
「当社の保有しているマンションで、社長がこういうのが好きでどこでも貼っちゃうんです・・・」
やっぱり・・・何となくそんな気はしました。
でも、滞納するような人は自然と出て行ってくれるかも・・・？
一棟物件お持ちの皆様、貼っちゃいますか？笑
ご相談は当社橋本まで・・・。
やっと２０位です
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2011年12月16日
金融機関に評価出し
たまにはいいかも
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これだけ収益物件を扱うと、利用する金融機関はほとんど決まってきます
皆さんもよくご存知の銀行さんです。
しかし、今日は久しぶりに違う金融機関に評価出しをお願いしました。
かれこれ一年ぶりくらいでしょうか。
これだけご無沙汰しているのにも関わらず快く物件評価を見てくれました
そして2時間後、出た評価は
残念ながら物件価格の半分
やっぱりかー
この銀行さん、港区に支店があっても積算評価でしか見てくれません
東京なんて、土地が狭いわけですから積算ではこれくらいの評価しかでないわけです
この立地に支店を出す意味がわかりません、って収益物件だけを扱っている訳じゃないでしょうけど。
まぁでも、たまにはこうしていろんな金融機関に評価を見てもらうのも大事やなと思います
評価方法が変わっている可能性ももちろんありますからね
今日は携帯からの更新でした。
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2011年12月15日
悩ましい・・・
何でかな〜
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数少ないお勧め物件・・・
立地、物件、価格、ファイナンス、そしてリーシング、全てがクリア
そんな時、一番手で交渉するためにまず買い付けを送ります。でも、買い付けなんて意味あるようでほとんど無いんです
物件が止めれていると言っても、他に条件のいい買い付けが入れば、もちろん売主としてはそちらを優先するわけで。
じゃぁ、どうするのか？
とにかく契約を先行します
あんまり急ぐと、「営業」と思われるかもしれませんが、それしか本当の一番手になる術はありません。
そして、今回全てクリアできた物件の売主から・・・
「売るのを考え直したい」
なんでやねんっ（久しぶりの関西弁）
特に何かが遅かったわけではないので、結局縁が無かったとしか言いようがないのですが。
う〜ん、残念
そんなこともよくあるわけです、特に区分マンションの場合
過去に扱ったことあるマンションだと、良い悪いが販売図面見ただけでわかりますから、あとは価格さえクリアしていれば即買い付けを入れるわけです
例えば、レインズに載って5分で買い付け
すると売主さんは、
「おや？価格安すぎたのでは・・・」
っと考え直すわけです
なんとも悩ましい限りです。
こっちももう少し ↓ ↓
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2011年12月14日
これはまずい・・・。
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今日はお休みです
週間住宅の連載原稿も無事完成して（文字数オーバーかも・・・）ちょっと落ち着きました。
その後、欲しかった茶系のコートと、ネクタイを購入
なかなかいいかも。
そして、先ほど手術を終え帰ってきました。
とにかく鼻の周りに打った麻酔がめちゃめちゃ痛かったです
今は麻酔が切れてきて痛みがあります。
「帰ってお酒は飲まないで下さいね」
ってこんな状態になってまでさすがに飲まないでしょ
困ったのがガーゼを抑えるための顔に貼ってあるテープです
出血があるのか、カチカチに止められており、外人の鼻のようになってます
鼻から息もしにくく、これじゃ鼻の形変わるんじゃないか！というくらい
こんな状態じゃ外出するときはマスクが欠かせませんが、マスクからもかるくテープがはみ出していて、決して人前に出れるような顔じゃありません
そもそもコートやネクタイを買ってる場合じゃなかったです
当分、静かに過ごすとします。
お見舞いにお願いします
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2011年12月13日
年賀状と原稿はお早めに。
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これから年賀状作成と、来年週刊住宅「CFネッツ流大家実践塾」連載の締め切りがありますので、その原稿作成です
年賀状は毎年ギリギリなので、今年は早めにかかりたいと思います
いつもは「早く年賀状作らないと〜」なんて言ってずるずる年末近くになるのがオチなのですが、それが今頃に完成してればだいぶんとスッキリします
明日手術があり、そこから１週間はお酒が飲めないので、こうした仕事するにはちょうどいいかもしれません。
原稿は、未だどんな内容にするか決まっていません
お題さえ決まれば苦労せず出来てしまうと思うのですが、そこまで決めるのと、書こうとするまでにどうも時間がかかります
早く提出しないと企画からの厳しい電話攻撃が来ますので、そろそろ集中してやりあげるようにします
ちょっとブログ更新の時間が遅れましたが、なんとか１日１更新日課にしたいと思います。
↓ ↓ こちらも日課に
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2011年12月12日
「これがマンション経営です！」
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昨日の名古屋セミナー＆忘年会
ご参加いただきました皆様、ありがとうございました
やはり名古屋は熱いですね、ほんと楽しい忘年会でした
個人的には来年4月に名古屋でセミナーをやらしてもらいますので、ぜひ。
さて、本日久しぶりに投資物件を取り扱う不動産業者の面白い広告を見つけました。
「毎月9000円の支払いで、新築区分マンションが買える！」
「手取り家賃収入8万円ーローン返済8.9万円＝月々負担額▲9000円」
「これがマンション経営です！！」
・・・だそうです。
「ローン完済すれば、毎月8万円の家賃収入に！」・・・って数十年後も賃料が同じならね。
でも・・・
「○○マンション完売いたしました！△△マンション完売いたしました！・・・」
かなり売れてるようですよ。
ほんと恐ろしい世界です・・・。
とりあえずは20位を目指して
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2011年12月11日
生まれ変わる中古アパート
人気ブログランキング←ありがとうございます！
昨日のミニフィールドワークセミナーご参加ありがとうございました。
なかなかいい物件もあり面白ろかったです。
中古アパートで3000万台の物件があり、空室があるのと大規模修繕が必要なことから横浜でもかなり利回りがよく、魅力的でした。
間違いなく生まれ変わるであろう物件です。
本当は売主自身で大規模修繕して空室を埋めてから売り出すと、手を加えた以上のリターンが得れるんです。
もったいないなと思うけど、購入する側としてはチャンスです。
先日も少し触れた期待利回りが下がるので、売値は上がるわけです
ご興味のある方はお問い合わせください。
さて、今日はこれから名古屋です。
いつも雨の多い名古屋ですが久しぶりに天気がイイです。
では
人気ブログランキング←ありがとうございます！
2011年12月09日
これから横浜銀行へ
これから横浜銀行主催の勉強会と忘年会です
人気ブログランキング←ありがとうございます！
今年は、夏に一度出席したのですが、そこで知り合った業者さんから物件紹介して頂けました
おかげさまで無事成約までもっていけましたので、こういう交流会はかなり重要です
今日は忘年会も兼ねてなので出席される方も多いと思います
しかし、くれぐれも飲み過ぎには気をつけます。
明日はミニフィールドワークセミナーで懇親会ですし、明後日は名古屋で忘年会
ほんとハードな週末です
ついでに、来週横浜での忘年会は既に70名を越える参加者ですので、これは凄い事になりそうです
って僕は今回参加しないんですけどね。さて、ポツポツといい情報も入ってきてますんで年末までしっかり走ります
いける物件情報があればすぐご紹介しますんでしばしお待ちを
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2011年12月08日
来た方がいいと思います。
昨日作ったカレー、久しぶりに満足
しかし作り過ぎました・・・誰か食べに来ませんか？
人気ブログランキング←ありがとうございます！
１２月１８日（日）は
東京のフィールドワークセミナーですが・・・
皆さん、あまり来る気ないでしょ？だって前日が横浜で忘年会だから。
でもね・・・
ご存知の方も多いかと思いますが、このフィールドワークセミナーは毎回銀行も参加します
そして、今回は新たな金融機関が来ます
東京・横浜界隈にお住まいの方は来た方がいいかと・・・または勤務地が東京の方
「どうせ来年のＣＦネッツフェアに来るでしょ？」
って来ないと思います 笑
まぁ当日のお楽しみと言う事で・・・。
順位上がってきました、ご協力を
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2011年12月07日
期待利回り・・・
記事で見ました・・・
人気ブログランキング←上がってきました？
不動産投資家の今後1年間の投資スタンスは「新規投資を積極的に行う」が７９％と高い水準
震災の影響として、不動産投資市場に与える影響は、「ほとんどない」「あったが既に消えている」が４３％、「今後半年程度」「1年程度」が４１％と、震災の影響は早い時期に克服すると見込まれています
賃貸住宅の利回りは、ワンルームマンションの期待利回りで、東京城南地区が５．７％、城東地区が５．９％、横浜６．５％、大阪６．８％、名古屋７％、札幌７．６％となり、引き続き低下傾向にあります。
よくご質問を受けるのが期待利回り（キャップレート）、期待利回りとは、投資家がこのくらいの利回りを期待する、求める利回りのことです
リスクの高いものには期待する利回りは高くなりますし、リスクの低いものにはもちろん低くなるわけです
なので首都圏では期待利回りが低く、地方に行くとリスクが高くなるわけですから期待利回りも高くなります
それはそうですよね、リスクとリターンを考えれば、地方投資をするのであればそれなりのリターンがないと面白くないです。
ちょうど社長のブログでキャップレートについて触れていますから、見ていただいたらいいと思います
期待利回り（キャップレート）が低くなれば売値は高くなり、高くなれば売値は低くなる
なので、今は買いですよというのは、こうして期待利回りが低下傾向にあるから、今後価格は上昇すると思われます。
震災の影響が薄らげば、投資リスクも下がるわけですから、期待利回りが下がり、価格は今よりきっと上がるはずです。
押して頂けるとやる気がでます
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2011年12月06日
ワンルームが激安・・・。
ゴスケって・・・
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当社の収益物件速報をご存知でしょうか？
巷で売り出ている物件って、本当にいいものかどうなのかってなかなか判断がつきにくいと思います
そんな物件に対してフィルタをかけ、その条件をクリアした物件が速報として送られてきます、それが当社の収益物件速報 「ゴスケ」です
僕らが毎日のように仕入れをする時間があるかというと現実的に難しく、なので投資家さん自身がこの収益物件速報で仕入れができてしまうわけです
これを見て物件を買われる投資家さんも非常に多いですし、今は買う予定が無くても、なんとなくこれを見ているだけで、今の相場観や利回りも知ることができます
iPhoneでも見れます。
そして、昨日も私の担当しているオーナー様より問い合わせが・・・
好立地のワンルームが激安・・・。
当社で既に取引のある方はプラチナ会員として無料で見れますし、まだの方は、ゴールド会員になっていただくと見ることが可能です
詳しくはこちらからどうぞ。
最近は結構マメにブログ更新してると思いませんか？
久しぶりに上位を目指そうかなと・・・。
クリックにご協力頂けると嬉しいです
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2011年12月05日
滞納してますよ・・・。
「滞納してますよ」
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いや〜な響きです。
先ほど当社のＰＭから言われました。
「山内さんの物件、入居者さん滞納してます」
げっ・・・。
「もう１ヵ月半くらいです、遅れては払って遅れては払って・・・」
もちろん当社は無期限の滞納保証付きですので、そんな時も家賃のとりっぱぐれが無くオーナーさんは安心です。
自分の仕事をしながら、滞納督促？
できませんて・・・僕らでも。
まぁ内容証明送りつけたり、裁判するってなるまで進むと、久しぶりに勉強がてら自分でやろうと思いますけど。
皆さん、滞納保証は必ずつけておいた方がいいです、僕みたいにこうなってからじゃ遅いですから。
滞納されるまでは、気づかないもんです。
それがどんなに大変なことか。
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自分のこの物件の出口？
入居者追い出したら売却します。
2011年12月04日
大阪忘年会
昨日は大阪で午前中個別相談、午後は社長のセミナー、そして忘年会
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大阪支社がスタートして約２年、早いもんですね。
オープン当初は毎週のように大阪に通いアパート・区分・住宅等々、いろいろとお手伝いさせていただきました
そして２年が経ち、やはりほとんどの方が首都圏中心の投資をされています。
まぁ皆さん初めは土地勘もないし、不安もあったかもわかりませんが、
一度買いだすと、次回からはわざわざ物件を見ずに買われる方もかなり多くいらっしゃいます
逆に言うとそれくらいのスピード感がないと、他の投資家さんに負けてしまうわけでもあります
今日、物件が出て来週の土日で見に行くじゃさすがに終わってしまいますからね。
これからもコツコツとお手伝いさせていただければと思います。
ご参加いただきました皆様、ありがとうございました
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2011年12月02日
失敗のない人生・・・
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昨日は多くの皆様からブログにコメントやメールを頂きありがとうございます。
来年も試験は受けるかと思いますが、とりあえず今は目先のことだけしっかりやっていこうと思います。
ついでに来年から、製図の試験時間が４時間半から５時間に変更されます・・・って微妙。
皆さんに応援のご連絡を頂き、そして昨日の夜は「山内さん、飲みに行きますか？」と中元さんから気を使ってもらい、素敵な方々に囲まれ本当に幸せだと思います。
とにかく止まったらそこで終わるので、行けるところまで走りたいと思います・・・
こうして壁には何度となくぶつかりますけどね。
「失敗のない人生なんて面白くない」
何かの本で読んだんですが、つまづいた時いつもこれを思い出すようにしてます。
成長あるのみです。
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2011年12月01日
建築士試験結果
今年1月から始めた建築士の試験勉強
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結局、ネットで見ることになったのですが、結果は・・・
見事落ちてました
正直、まさか・・・って感じでしたが、これが現実です
あれだけやったのに結果が付いてきませんでした
応援いただいた皆様すいません。
できる限りはやったのでまぁいけるかなという感じでしたが・・・
これだけやっても受からないんですね、ただ勉強した時間よりもいかに効率よくするか、これが大切なのかもしれません。
とりあえず自宅に採点結果が届いてるかと思いますので、それを見てなんとなく後悔するのかもしれません
まっ、次ですね。
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2011年11月30日
ついに明日です・・・
宅建の合格発表があったようです
受かった皆さん、お疲れ様でした。
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そして、明日は2級建築士の合格発表です
9月の製図試験から2ヶ月と少し、やっと合否がわかります
今の自信は半々です。
時間が経過すればするほど不安になってくるのはきっと周りの人も同じかなと。
やけに頭をめぐるのが、学校で言われたあの言葉
「毎年、受かるかなと思っていた人が数人落ちてます」
最後まで気を抜かさないために言ってくれてるのならいいのですが・・・
どうもあの言葉が離れません。
明日、自分の合否をどうやって知ろうかと未だに迷ってます
�．優奪箸納�験番号が発表されます
→自分の受験番号を探すのなんとなくイヤ
�⊆�宅に届きます
→受かっていても落ちていても届くので、開けるのがイヤ
�３惺擦�ら連絡が入ります
→電話出たくない
っと言うことで、結局は当日の気分次第かなと。
どちらにしても結果はブログでお伝えします
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2011年11月28日
とりあえず一安心
昨日の大阪Ｗ選
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いや〜橋本さん勝ってくれてよかった
これほど結果が気になった選挙もなかなかありません
たぶん勝つだろうとは思ってましたが、ほんと安心しました。
これだけ「景気が悪い」「ほんまに大阪は景気が悪い」と大阪にいる友人・同業者から話を聞いていると、今思い切って変える必要があると思うんです
ある程度のリスクは背負って勝負してみる、それくらいやらないといけない状況にまで来てるんじゃないかと、生の声を聞いたら感じます
じゃぁ都構想が必ず成功するかどうか、大阪が変われるのかどうかは、正直わかりませんが、どうせこのままなら何も変わらず落ちていくだけかなと
それなら一か八かチャレンジしてみる必要性は絶対にあるんです
挑戦するリスクはもちろんあります、しかしそれよりも挑戦しないリスクの方が大阪府民は高いと感じ、今回の結果につながったと思います。
ぜひ頑張っていただきたいです
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2011年11月27日
静岡 不動産投資セミナー
昨日は、沼津でセミナーをさせて頂きました
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「なかなかすごい会場ですよ」とは聞いてましたが、正直これほどまでとは・・・
会場には、なぜかピアノやカラオケが置いてあり、そのまま懇親会ができるスペースも完備
景色もよく、夏は花火が見えるとの事
京都を感じるようなとてもいい雰囲気です
セミナー前、控室もあります
セミナーは、多くの方にお集まりいただきました
１時間半のセミナーであっという間でしたが、少しでも「不動産投資」について知っていただけたのであればうれしく思います。
終わってからは、私や中元の担当させて頂いているオーナー様・銀行さんと懇親会へ
不動産投資の話しはもちろんですが地方の活性化についてなどなど、とても熱く有意義な時間でした
こうして業種の違う先輩方と交流を持てるということは自分にとってほんと貴重な財産になります
この会社で働かせてもらえているからこそだと、とても感謝します。
いや〜昨日は久しぶりに少し飲みすぎました、いつもありがとうございます。
また来年静岡ではセミナーを予定してますのでぜひご参加いただければと思います
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