山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

サプライズに告知事項物件。


静岡のオーナーさんと鎌倉で個別相談。 

あ  

始める前に事務所一階にあるイタリア料理センプリチェでランチ、昼から美味しい料理を頂きました。

すると!

オーナーさんからサプライズで誕生日のお祝いがあり・・・

あ

そういえば、今月また歳をとります。

スタッフの方が「happybirthday〜・・・」と歌ってくれたのですが、お店は満席。

皆さんがこちらを伺い、オッサンの誕生日会にも優しく拍手をしてくれます。

う〜んこの歳になって・・・
「嬉し恥ずかし」という言葉がぴったり 汗。

しかしながらオーナー様のお気遣いに感謝ですね。
いつもありがとうございます。

終わってからは某業者さんを訪問。告知事項あり!の訳アリ土地を検討しています。

アパート用地として良さそうかなと思うのですが、問題は建ててからの客付け。入居者にはしっかと告知事項の内容を伝えないといけません。

家賃設定を固めにシミュレーションすれば大丈夫かなと考えつつも、なんと買い付けが既に3件入っていました。

訳アリでも相場より価格が安く、立地次第では問題なしということです。

皆さんに今回の告知事項の内容を伝えると相当引かれるでしょうが、最終買われる方がいなければ自分で購入してもいいかなと思っていたもので。

こんなところでもやはりスピード勝負。

さ、次々。

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あ  

書籍「不動産投資の真実」発売


12月25日、私の書籍「不動産投資の真実」が発売されます。

あ 

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以前から休みの日などにコツコツと書き溜めていたのですが、8万字のハードルは高く・・・

なかなか苦労しましたが、なんとか今年中に出すことができました。

とにかく自分が感じてきたこと、発信したかったことを自由に書かせてもらいました。

この手の内容はいろんな外部の力?が働きますので、これまで書籍として表に出て来なかった不動産投資の真実です。

もしかしたら、一部の業者からクレームになる可能性もあるかもしれませんが、これらの裏側を知らないばかりに後悔をしてきた投資家さんは数多くいらっしゃいます。

個別相談に来た方から、そういう話しばかりを聞いていると、やっぱり現場にいる人間としては発信した方がいいよなと感じていたわけです。

これから不動産投資をする方はもちろんですが、経験者の方でも面白く読んでもらえると思います。

アマゾンでは予約も始まりました
よろしくお願いします。

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あ 

数万円で健康が買えると思えば。これも大切な投資。


今日の休みは早起きして健康診断、午後は胃カメラの検査を受ける為、診察に行って来ました。

あ 

この健康診断で全てがわかるわけではなく、その他オプションの検査も必要だと思いますが、これからは特に毎年しっかり受けないとですね。

タバコは吸わないので気になるのはお酒、肝臓です。

検査の結果は・・・去年より数値も良く、これを維持して下さいとの事。とりあえずよかったです。

ま、お酒を飲むと言っても週2くらいで、2〜3日は必ず休肝日があるので、一度の飲み過ぎさえしなければ健康的かと。

今、一番の問題は釣りをした後、新鮮な魚に日本酒の誘惑。美味いですからね、この時ばかりは気をつけないとです。

不動産投資をするうえで「団信に入れないと融資が付かなくなる!」なんて話も聞くのですが、それは置いといてもとにかく健康が一番。

自分は大丈夫なんて思わずにオーナーの皆さんもしっかり検査をして下さい。これも大切な投資です。

数万円で健康が買えると思えばこんなに効率の良いものはありません。

自分の将来の為、家族の為、本当にお願いします。

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あ 

今後、投資物件の価格は下がるのか?


ポツポツと融資の引き締めが聞こえてくる中、本当に物件価格は下がるのでしょうか?

あ 

個人的に感じるのは今くらいのレベルではほとんど変化はないと思います。

一部の信金や地銀が厳しくなっていると言っても、聞こえてくるのは「フルローンが難しくなった」程度ですので、そのくらいであれば他に買える投資家さんはたくさんいらっしゃいます。

1億くらいの価格であれば、自己資金2〜3割入れて購入する、また現金で探しているなんてケースもあるくらいです。

いや〜当分は下がらないと思いますよ。

それならまだ融資条件がいい中で、今できる投資をしてもらった方が正解です。

もちろん先の事はわからないので、3〜5年経てば価格が下がることもあるかもしれませんが、要はその時間がもったいないのです。

それならば資産価値のあるエリアで物件を買い、キャッシュフローを得ながら、ローンの元金返済を進めていく。

仮に1億の融資で、金利1.5%、融資期間30年であれば、年間返済額は414万。

そのうち元金返済は265万。5年経過すると1320万以上の支払いが進んでいるという事です。さらに毎月のキャッシュフローをプラスすると・・・。

待っているのではなく、絶対に投資した方がいいと思うのです。

ま、これを営業トークとして感じるのかどうかは皆さん次第ではありますが、いつも言っているように僕は去年も今年も買いましたし、来年も買う予定です。

それこそ情勢が悪くなり価格が下がれば、銀行が積極的に融資をするのは地主か資産家の方くらい。もし借りれたとしても自己資金比率がかなり上がります。

だから先の分からない事よりも、今できる投資を着実に進めていくだけです。

買ってから周辺の物件価格が下がれば売らないだけ!別に運用できているんだからそんな時に売却をして儲けを確定する必要はないわけです。

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あ 

劣化等級を取得して


朝から管理しているアパートの境界立ち合い。オーナーさんが関西のため代理人としてです。

どうやら隣地が相続らしく、土地家屋調査士から依頼がありました。

あ 

終わってからは少し時間があったので、周辺の管理物件を下見して昼から工務店を訪問。

今月完成予定のアパートが劣化等級(住宅性能評価)を取得しています。

某銀行では木造の耐用年数である22年が融資期間となりますが、この劣化等級2を取得すると30年まで延長することができます。

その証明として、劣化等級の書類提出が必要になるのですが、この用紙がとにかく多いのです。

あ


一室あたり4枚、今回10世帯なので計40枚。さすがにメールで送ってもらうわけにもいかず・・・なんだかこのご時世とは逆行しているように思います。

それらを提出、確認してもらいやっと決済ができるという事です。

手間は多くなりますが、8年融資期間が延びるというのは収支上かなり違います。

もちろん融資期間を長く組むことが必ず正解かというとそんな事もなく、あえて22年で組むようにして将来のリスクを下げるというのも選択肢のひとつです。

1棟目からだと返済余力が落ちますのでなかなか厳しいかもしれませんが、規模が増えてくるとそのような進め方も重要です。

その辺は個別にご相談下さい。

今日から12月ですね。まずは来週の休みに健康診断へと行ってきます。

お酒はほどほどに。

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あ 

意志の弱さが・・・


土日の富山出張

あ 

あ

富山に行くのは7月のセミナー以来です。

セミナー前、昼ごはんは朝日不動産の皆さんと打ち合わせを兼ねて、氷見うどんをツルッと美味しく頂きました。

細いのにコシがある体に優しいお味です。

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そして、セミナーと物件購入会。

富山の投資家の皆さんはどのくらい東京に興味があるのかなと思っていたのですが、購入会で紹介した5物件中、全てに買い付けを頂きました。

なかなか盛況だったと思います。

終わってからは参加者の皆さんと立食での懇親会があり、その後、朝日不動産のミッキーこと石橋社長に連れられ、和食屋さんへ。

わ、和食・・・


実は、そこで皆さんに謝らないといけない事があります。

先日のブログタイトル、「富山で禁酒」
はい、意志の弱さが露呈しました。

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魚料理には・・・日本酒。
やってしまいました。

一口飲むともう止まりません、美味すぎです。

石橋社長や高野さん、皆さんが優しくてついつい甘えてしまいました。

結局ホテルに戻ってから仕事ができるわけもなく、・・・ダメですね。


何とか翌日は早めに起きて2時間ほど仕事をして、個別相談を終えて帰りの新幹線でも2時間。自宅に帰って2時間。

ギリギリ締め切りに間に合いました。ま、一応「やる時はやる」は守れたかと。


そして、今日はマネージャー会議に売却の契約、銀行打ち合わせ、銀行面談。

夜は、倉橋に同行してみなとみらいで会食。三崎に拉致?されないように気をつけます。

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あ 
 

富山は禁酒。


今日はこれから富山へ。一泊二日でセミナー&個別相談です。

あ 

東京駅から富山駅までは2時間半、大阪へ向かうのとほぼほぼ変わりません。

最低気温は3度、かなり寒いようですね。

富山で美味しいもんを食べれて羨ましいと思われるかもしれませんが、今回は禁酒で行こうかと。

体調が悪いわけでもなく、締め切りの仕事がある為、夜もホテルでやらないと間に合いそうにありません。

明日の個別相談が終われば早々に帰りまた仕事。それで何とか間に合うのかどうかのレベル。

まーこんな時もありますよね。

仕事をやる時はやる、遊ぶ時は遊ぶ。このメリハリが大事かと。

そんなガッツリ仕事に向かった後の釣りはきっと最高でしょう 笑

今日はCPMの最終試験であるMPSA試験だとか。

僕らが受けた時は朝の9時から18時まで休憩なしの9時間ぶっ通しの鬼試験。

ま、それを思うとまだまだやれるかなと。

では行ってきます。

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あ 

今年もこの時期がやってきました。


先日は横浜でオーナーさんとの忘年会、今年もこの時期がやってきましたね。

あ

参加されたオーナーさんは、東京・横浜はもちろんのこと、千葉・埼玉・小田原・茨城・沼津・浜松・芦屋・奈良・青森!?などなど。

年々拡大していますね。

少しずつではありますが、こういう輪が広がっていることを嬉しく思います。

2次会は馬車道にあるいつものお店へ。テラス席やソファ−席、和室を貸し切り。

少々飲み過ぎたものの、楽しい時間を過ごすことができました。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

そして次は、12月17日(日)新横浜のプリンスホテルで
「セミナー&大忘年会」を開催。

今年は出版記念として私も少々セミナーをやらせてもらいます。

少々とは?

20分。短っ!

ま、私はご挨拶程度ですが、倉橋や木内のセミナーもありますし、PMスタッフ等勢ぞろいです。

皆様のご参加お待ちしております。

お申し込みはこちらから。

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あ 

自己破産が増えている。お金の知識を身につけることから。


自己破産するシニアが増えているようです。

あ 

理由のひとつになっているのが「総量規制対象外」。

消費者金融のカードローンというのは、総量規制の対象となり、年収の1/3までしか借り入れができなくなっています。

しかし、銀行のカードローンというのは、総量規制対象外であり、銀行独自の審査に基づいて問題がないと判断されればそれ以上の借り入れをすることが可能です。

借りれたのはいいけど、病気・失業などなどがきっかけとなって支払いが追いつかず、自己破産するケースが多いようです。

こういうニュースを目にすると、やはりお金の知識があるかどうかで人生は大きく変わると思うのです。

今ある資産をどう活用するのか、また日々の出費についても考え直すでしょう。

投資、運用、住宅ローンの組み方、考え方。学校の授業では教えてくれないこれらの知識が身についているのかどうか、これはとても大切なことだと感じます。

もちろんこれらの引き出しを持っているからといって将来安泰とは言いませんが、多くのリスクを軽減することは間違いなくできるはずです。

まずは、少しでも早くこれらの考え方に触れることをオススメします。

そういうこともあってか、最近はオーナーさんのお子さんがセミナーに参加することも多くなりましたね。

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あ 

買ってもらった方がよかったなーと後悔する事がありつつも。


仕入れが難しいですねー。

あ

売って終わりであれば、何でもかんでも来るもの拒まずでご紹介することもできるのですが、もちろん不動産投資はそういう訳にもいかず。

エリアがどう、アパートの企画がどう、家賃設定が高過ぎる、利回りが低過ぎる・・・などなどなどなど、なかなかいい物件てないのです。

こうして日々アセットとしてやっていると、各物件に対して「あともう少し利回りが欲しいよね」っていう感覚が重要です。

そこをクリアできないと、とにかくスッキリしないと言うか、気持ちが悪くて、お客さんに紹介したくないよなってなるわけです。

きっとそれは自身が投資家として買いたいかどうかという感じ方と同じであり、ブレたらダメな一番大切にしないといけない気持ちかなと思うのです。

まー、そんなこと言っても数年後の今の情勢のように、価格が上昇すればあの時無理に価格交渉などせずに買ってもらった方がオーナーさんは儲かってたなーって後悔する事もあるんですけどね。

そんな経験がありつつも、まずは今現場でやってるその感覚を信じて取り組むべきだと思うわけです。

それが正しいオーナー目線かなと。

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あ 

カワハギフルコースを堪能


あ 

本日は定休日ですので、以前に同じチームの石橋と三崎で釣りをした話を少々。

彼は宅建試験があった為、半年間「禁釣」だったわけですが、無事39点という合格ラインを大きく上回る高得点を取り、今回はちょっとしたご褒美も兼ねて。

前日は三崎にある「葉山商店」で夕食を。新鮮な三浦の野菜におでん、そば等々。

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当日の釣りよりも前日の方がワクワク感が増して、飲み会は盛り上がるので危険です。飲みすぎ注意。

大石さんありがとうございました。

翌日は快晴、風もなく最高のコンディション。過去を振り返ると、こういうベストコンディションの方が釣果が悪かったりするので、今回は結果が求められます。

しかしながら、海の上でこの青空、気持ちいいですね。

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餌のアサリを大量に準備して、ポイントへと向かいます。

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港を出て5分、戦いが始まります。

小さなカワハギにも対応できるように針は3.5号から、大型用に8号までを揃えました。

早々にカワハギ特有の「カツカツ」という当たりがあって、テンションが上がります。

そして、始まって3分で一枚目を釣り、その後も順調に釣り上げます。

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10儖焚爾両型が多いものの、カワハギは掛かった時の引きが強いので、かなり面白いのです。

昼間になると一旦落ち着きましたが、その後もまだまだ爆釣は続きます。

そして、なんと30兌紊梁膩燭盂櫃り、面白さはマックスに。

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終わってみれば、ひとりで過去最高の57枚!昼飯を食べることもなく、ただただ釣り続けました。これだけやれば大満足です。

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カワハギ以外は、イシダイにカサゴ、トラギス。小さなカワハギはリリースして、20枚ほどを持ち帰りました。

終わってからは、三崎港蔵に魚を持ち込んでさばいてもらいます。

社長は出張で三崎におらず、のびのび?石橋夫妻とカワハギ料理を頂きました。

まずは、刺身に肝。

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カワハギのしゃぶしゃぶ

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煮つけに、

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カワハギの肝巻きトリュフ乗せ(山内スペシャル)

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カワハギの握りで〆ましたが、その他には・・・

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イシダイの塩焼きに、

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カサゴの揚げ物。

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雑炊まで。

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カワハギフルコースを堪能。いや〜、幸せでした。

しかし、この三崎で釣った魚を持ち込める飲食店はここ
「三崎港蔵」だけじゃないかなと。

ゆうじ君、福本料理長、なか君、スタッフのみなさん、いつもありがとうございます。ご馳走様でした。

次回、オーナーさんとまたお邪魔します。

釣って善し、食して美味い。カワハギ地獄へようこそ。

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あ 

民泊の現場を視察。


優秀企業視察のため一泊二日の大阪出張です。

あ 

今回は民泊を中心に、区分マンションから一棟、リノベーションなどなど、幅広く見せて頂きました。

国家戦略特別区域、特区である大阪は海外旅行者も多く狙い目であるのです。

NHKの取材班も入り、やはり注目を浴びています。

あ

一番気になったのはこれ、もともと1階がスナック、2階・3階が住居。これを民泊用にリフォームしています。

あ

場所は生野区、正直そんなに人気のあるエリアではないのですが、ファミリー貸しとして高い運用ができています。

ま、こちらも今後民泊用の仕入れをやっていきたいなと思っていますので、詳細は控えますが、なかなか面白かったです。

あ

あ

リフォームはとにかく和を強調すること。

あ

あ

あ

あ

あ


あと、見せてもらったのは一棟民泊マンションで、25平米 平日9000円ほど。

あ

お洒落なのですが、↓ ↓    モデルを間違えました 笑。

あ

利用者は8割が外人だと言ってましたが、2人で旅行するなんて時は、ひとり4500円ですので私たちでもかなりお得です。

ただし、大阪の場合、民泊は2泊以上が条件となります。

そう考えると、東京で唯一の特区である大田区は6泊以上ですので、かなり使い勝手が悪いかなと。


今回、実際に民泊の現場を見せてもらい、十分やれそうな気はしています。

あとはそのエリアと収益性。

もちろん賃貸よりも事業リスクがありますので、それなりの投資効率を求めて進めていかないとやる意味がありません。

これまでとはまた違った仕入れをして、お宝を見つけないとですね。

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あ 
 

実務に活かせるのかどうか。


今日は不動産コンサルティングマスターの試験。

あ 

かれこれ私は9年前に受けた試験ですが、当時は不動産コンサルティング技能士という名前(こっちの方が良かった)で、やっぱりコンサルティングをするからには必要だろうと思い、以前から取りたかった資格の一つでした。

受講資格は、宅建・一級建築士・不動産鑑定士、いずれかが必要となり、誰でも受けることのできる資格ではありません。

合格率は宅建などと比較すると高くはあるのですが、一定以上の知識のある方が受けますので、それなりに勉強しないと合格は難しいと思います。

うちの会社からも知っている限り5人は受けるようです。

弊社の決まり事として、不動産コンサルティングマスターに受からないと来年のCPMには受講できませんので、ここは必ず合格しておきたいところです。

この資格に落ちることによって、また1年、また1年と遅れをとることになるのです。

試験内容としては、経済・金融・建築・税制。そう、私たちが日頃行っている投資分析も出ます。なのでこのあたりは余裕。

様々な分野の勉強ができますので、興味のある方は挑戦することをお勧めします。

資格を取ることが目的ではなく、実務に活かせるのかどうかです。

ま、何事も楽しみながら取り組まないとですね。


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あ 

融資、厳しくなりましたね。


昨日は付き合いのある業者さんが物件を持って来社。

あ 

これから購入する予定の案件ですが先行して情報をくれました。

2件とも都内の新築アパート、家賃等の精査は必要ですが、いやー有り難いですね。

こんな時に決まって話に出るのが、銀行のこと。
「融資、厳しくなりましたよね」と。

アパート用地を仕入れる側としても、そこ次第で成約価格が大きく変わります。

現場ではまだそこまで厳しくなった感はありませんが、融資担当者から弱気な声が聞こえてくるのは確かです。

何となく嫌ーな感じです。

ある中古アパートの融資相談をした時は、売主の売却理由を細かく聞かれました。

運用がうまく行っていないのではないかと、審査部が気にしているとの事。

そもそもそんな物件売らないし・・・場所羽田やし。

これまで全く聞かれもしなかった事なんですけどね。やっぱり嫌ーな感じです。

所有物件のエリアが、今後リスクが高いと感じる方は、急いだ方がいいかもですね。


さて、今日の休みは、これからオーナーさんに会いに青森に行ってきます。

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あ 

リスクとリターンの関係、そして投資家の年齢次第。


昨日は日帰りの大阪出張。朝から夜まで個別相談が5件満席です。

あ 

新規のご相談や再投資、売却について等々。

どこを目標にするのか?それによって進める投資の方針は大きく異なり、コツコツ区分マンションの買い足しか、もう少しリスクを取って一棟アパートで投資効率よく進めるのか。

忘れてはいけないのはリスクとリターンの関係、そして投資家の年齢。

これって当たり前のようですが、知らず知らずのうちに思っていた以上のリスクを背負っていることがあったりするものです。

年齢があと10年若ければまた違った方針にもなるでしょうが、その方の年齢から今ならどういう進め方がベストなのかを考えます。

そして、あとは自分が投資家さんの立場になった時、どのような選択をするのか。ただただそれを提案するだけです。

仮に自己資金が1億あったとしても、1000万円の区分マンションを勧めることもあります。

ほんとは5〜10億買ってもらった方が不動産屋は儲かりますが、それがオーナーさんにとって正しいかどうかはまた別問題。

投資目標によっては、わざわざそんなリスクを背負う必要はないということです。

11月12日(日)は東京で個別相談会を開催します。ご希望の方は以下までご連絡ください。

CFネッツ企画開発室
kikaku@cfnets.co.jp

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あ 

固定金利のペナルティ


あ 

先日は某銀行で金銭消費貸借契約。いつも利用している銀行さんです。

今回は10年固定で進めます。なので銀行さんからその場合の注意点について諸々の説明があります。

一番気をつけたいのは固定金利中の返済について。

この銀行の場合だと、「ローン残債×残存年数×0.54%」となります。

例えば10年固定で3年経過しており、その時のローン残債が1億であれば、1億×7年×0.54%=378万円!

1億返済するために約4%がペナルティとなるわけです。

もし20年固定なら1億×17年×0.54%=918万!

シャレになりません。

ま、アパートローンでそこまで長期の固定金利は聞いたことありませんが。

投資効率の下がることは言うまでもありませんが、購入する物件の出口をどう考えるかによって金利の選択には気をつけたいものです。

将来的にリスクの高いエリア(=利回りが高い)であれば、常に出口と隣り合わせなので、変動または固定でも3年から5年くらいにしておいた方がいいと思います。

固定金利の安心感はあるでしょうが、融資額が多ければ多いほど慎重に考えたいところです。

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あ 

大阪セミナーと営業マンからのサプライズ?


今日は大阪でセミナー&購入会。

あ 

台風の影響が気になりつつ、セミナーに遅れたらシャレにならないので、横浜からいつもより早めに向かいました。

行きは問題なく予定通りの時刻で到着。13時半からセミナー、15時半から購入会。

そんな購入会では、水面下の仕入れたてホヤホヤ物件にテンションが上がりつつ、「皆さんが買わなければ自分が買う!」と言ったものの、その物件には4件の購入申し込み。

そらそうですよねー。

ガッカリしてる暇もなく、終了後急いで新大阪駅へ。

遅延の様子もなく、新幹線に乗り込んだものの、京都駅で静岡周辺の大雨によりまさかのストップ。

運転再開の見込みなし・・・これはやばい。

その後、ひとり京都駅でお酒を買い込み、時間を潰します。

5日ぶりのお酒に柿の種。

あ

ゴールドの袋が目について買っては見たものの、これがとにかくめちゃくちゃ辛い!

「赤唐辛子の10倍の辛さ」・・・見落としてた。
京都にしてやられた。

モヤモヤした気持ちで携帯をいじっていると、同じチームの佐藤ゆうまのブログには、「山内がこの大雨の中、横浜に向かってるところ、私は早々に帰らせて頂きます」と。

これって本当なのかなー。

そんな風に見せておいて、実は新横浜駅で待ってるというサプライズ。うん、できる営業マン、きっとそうに違いない 笑。

新幹線は思っていたより早く、その後運転を再開。とりあえず今のところ順調に見えて、所々徐行運転。

この後、台風は東京直撃?

こんな事なら、やっぱり大阪のスタッフと打ち上げをしたらよかったと少々後悔。

ま、しょうがないですね。


足元の悪い中ご参加頂いた皆さま、ありがとうございました。

そして忙しいところ、購入会資料を作成した大阪支社の北村、山口、河崎、いつもフォローしてくれてる腰山、玉井、みーんなお疲れ様です。

ありがとうね。

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あ 

マイホーム取得に対する不安・・・約9割が


明日は日帰りの大阪出張です。台風の動きが気になるところ。

朝一は九州上陸?その後、速度を上げ夕方には大阪?そのまま台風と一緒に新幹線で横浜に戻るイメージ?

何だか嫌〜な予感がします。

あ 

さて、昨日は住宅の話しに触れましたが、こんな調査結果があります。現在の住まいが持ち家でない20歳から49歳までの男女618名。

マイホーム取得の意向があると答えた人のうち、不安に感じることが「多くある」と答えた人が49%、「まあまあある」と答えた人が39%、結果約9割が住宅購入に対して不安だという事です。ま、最初は誰でも不安ですよ。

不安の具体的な理由(複数回答)については、1位が「無理のない返済計画を立てられるのか」59%、2位が「必要な自己資金を用意できるか」48%、3位が「将来の収入の見通しが立たない」38%。

1〜3位のすべてが資金に関する内容のようです。

1位の無理のない返済計画については、今支払っている家賃と同額くらいの物件を選択するのがひとつ。

新築や築浅を狙うから支払い額が大幅にアップするわけで、築古の物件を買ってリフォームをすると、そこまで無理ない返済計画を立てれるものです。

あとは将来の売却を考えると、価格の下落も抑えれることから、「ローン残債>売却金額」になるリスクは少ないと思います。リフォームしていたらその分くらい値上がることも考えられます。

2位の必要な自己資金というのは、そもそもこれだけ低金利ですから、諸経費も一緒に借り入れをしたらいいわけで、特に問題にはならないかなと。

そんな自己資金があるくらいなら、不動産投資をしてもう少し効率よく運用した方がよっぽど返済のリスクは下がります。

3位の将来の収入の見通しが立たないについては、そんなことほとんどの人が同じだと思うのです。

約束された未来なんてないし、そうならない為にも必死に働いているわけです。

個人的にはそれよりも賃貸でいることの方が不安なので、住宅を買って元金返済を進め、将来のリスクに備えた方が賢い選択だと感じます。

しかしながらこの回答を見てると、しみじみ景気の悪さを感じますね。

あと、よくある質問に「貸したらどうか?」というのがありますが、ファミリータイプではほとんど収支が合わないですね。

一般的には1LDKか2DKくらいであれば、なんとかクリアできるかなというレベルです。

住宅のご相談もお気軽にどうぞ。

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あ 

住宅を買う時のポイント


あ 

弊社のオーナーさんから自宅購入についてのご相談。

かなり気に入った物件があったようなのですが、本当に買い進めてもいいものなのかと。

資産価値の下りづらいような物件を買いたいというのは大賛成なのですが、少々頑張り過ぎかなと。

よくこのブログでもお話しているとおり、自宅は自己満足の世界でもあるので、最終気に入ればいいとは思うのです。

しかし、知らず知らずのうちに予算を超えている、背伸びをし過ぎているというようなことがあったりします。

希望を言い出すと価格はどこまでも上がっていきますし、何を妥協するか?が住宅を買うときのポイントかと思います。

月々の支払い上限額がある中で完璧な物件なんてないわけで、全て叶えようとしたらとんでも無いことになっちゃいます。

今回購入を考えている物件に行く前に、まずはもう少し無理のない価格帯の物件で頑張るべきかなと感じます。

僕が自宅を買ったのが9年前。本当に買ってよかったし、間違いなくいい投資だと思っていますが、それも無理のないところから始めた結果であり、もし背伸びをしていたら自身の資産形成スピードも大きく変わっていました。

こういう所も一歩づつ、一歩づつ。

ちょっと無理をした方がその分頑張るから、という意見もあるかもしれませんが、そこはみんなに当てはまるわけではなく、人によってですね。

今回のオーナーさんにはそういう考え方は合わないんじゃないかなという事で、このようにご提案させてもらいました。

ま、最終の判断はご本人次第ですが、どちらにしても購入前に相談に来られてよかったんじゃないかなと思います。

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あ 

融資の話しと民泊と。


あ 

1029日(日)大阪で久しぶりにセミナーを開催する事となりました。

不動産投資は投資家さんの居住地や勤務地によって利用できる金融機関が大きく異なってきます。

どれだけ属性が良くても資産が多くても、それだけで購入するうえでの有利不利が出てきてしまいます。

首都圏に投資したいけど融資の問題で購入ができなかった!なんてことがどうしてもあるが現実です。

しかしながら、紹介する不動産業者によっては帝国データバンクの評価、またこれまでの実績によって融資の可否が異なり、更には年収が500万を満たない、勤続年数が短い等々でも、クリアできる金融機関があるわけです。

各銀行の融資条件・詳細については、
10月29日(日)大阪のセミナーでお伝えしますので、ぜひ楽しみにしていて下さい。
 

そして、10月はスケジュールの関係上、中止にしていたミニフィールドワークセミナーを11月11日(土)に横浜で開催します。

セミナーではお話しできなかったここ1〜2か月で仕入れたネタをお伝えできればと思います。

11月から12時集合となり、通常より1時間スタートが早くなりましたので参加の方はお気を付けください。

そして、そして、11月13日(月)・14日(火)は優秀企業視察で大阪に行き、今回は民泊運営企業等を訪問します!

公認民泊のみを取り扱う日本の民泊掲載・予約の総合サイトということで、参考になることは数多くあると思います。

今、一番相談の多いのがこの民泊関連です。

投資として興味があるけど見えない部分も多くあるし、実際の現場では一体どのような運営を行っているのか?

ご興味ある方はお申込み下さい。もちろん不動産業者さんも大歓迎です。

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あ 

皆さん、来た方が良かったのでは?


昨日は年に一度のプラチナイベント、オーナーさんとの釣り大会でした。

あ 

しかし、雨と台風の影響もあって残念ながら釣りはキャンセル。

急遽、城ケ島にある釣り堀へ行く事となりました。

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人生初の釣り堀、簡単に釣れるのかな?

いざやってみると・・・餌を入れた瞬間からとにかく掛かる掛かる。

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タイにアジなど、入れ食い状態。ちょっと釣れ過ぎじゃない?

木内さん爆釣、釣りに目覚めた?笑。

あ

結局、1時間で超大漁。タイはなんと39枚!

これ全て持ち帰りできますからね。


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終わってからは、もちろん遊ヶ崎リゾートで懇親会。

タイが食べ放題。

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タイとシマアジの刺身に、別途仕入れたハコフグに伊勢海老。

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握りも絶品。

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そして、カワハギの刺身と肝!

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実は、午前中オーナーさんと岸から釣りを楽しみました。

するとそのオーナーさんが、なんと28センチのカワハギを釣ったのです!写真の通り肝パン。

あ

そもそも船に乗って出ても、なかなか釣れない大きさです。奇跡が起こりましたね。

やっぱりカワハギ釣りが一番面白い。

天候はいまいちでしたが、美味しい料理にお酒にご満足頂けたのではないでしょうか。

雨でキャンセルをしたオーナーさんもいらっしゃいましたが、皆様来た方が良かったのでは?笑

また行きたいですね〜。

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あ 

気を付けたいのは銀行との金利交渉


投資実績が認められると、その分融資が受けやすくなります。

あ

これはよく聞く話だと思います。

過去の実績はもちろんの事、預貯金や定期預金なんかもプラス材料です。

その辺は今後利用する可能性の高い銀行をうまく使いたいものです。

実際に事前の融資相談を持ち掛けた時に、銀行の担当者から

「〇〇様は当行に既にこれだけの預貯金がございますし、ここは何とか前向きに頑張らせて頂きます」

こうなると全てがスムーズに進みます。

そんな中、再投資をするうえで気を付けたいのは金利交渉。コストもかからず、借り換えよりも何よりも魅力には感じます。

しかしながら、金利交渉というものはやり過ぎると再投資の時に苦戦する可能性があるのです。

過去の取引実績というのは銀行内全てで共有されており、あまり無茶な事を言うようだと、再投資時に審査部が嫌な顔をすることがあるのです。

このオーナーさん、そもそもパートナーとしてどうなの?、どうせ融資をしたところで金利交渉や、最悪借り換えされちゃうんじゃないの?と。

相手の立場になって慎重に考えたいところです。

あ、そうそう、実績で思いついたのですが、CFネッツ社員に朗報!

某銀行さんがCFネッツの社員に対しては特別に金利優遇をしてくれるとのこと。

オーナーさんの実績は私たちの実績でもあり、結果このようにしてプラスに返ってくるのです。

今年はもう物件の買い足しはいいかな〜、なんて思っていたのですが、なんだかいい風が吹いてる。

佐藤ゆうまへ、早く物件紹介しなさい。

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あ

投資物件の有り無しなんてわからない!


投資物件の有り無しなんてわからない!

あ

これって普通のこと。

私たちは現場で働いているからこそ、賃貸管理をしているからこそ見えてくるものが多くあるだけで、不動産投資は決してそんな簡単な話しじゃないのです。

レバレッジが効けばいいとか、キャッシュフローが多く残ればいいとか、それだけで優良物件だなんて言えません。

レバレッジが効いているという事は、そこには借り入れのリスクがあり、キャッシュフローが多く残るという裏には、そこには大きな空室リスクが隠れているのかもしれません。

逆に言うと、その方の方向性次第ではレバレッジなんて効いてなくてもいいし、今のキャッシュフローより将来(定年後とか)のキャッシュフローを重視したほうが良いという場合もよくあります。

なぜ不動産投資をするのか、不動産投資に何を求めているのか。

そもそもする必要のない、リスクを背負う必要のない投資へと踏み出す方が多いように思います。

その物件が将来、債務超過とならず本当に売却できるのか。

これから加速する2極化について冷静に考えないといけません。

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あ

日本を離れることにより日本の良さを知る


接客、おもてなしの精神、やっぱり日本が一番ですね。

あ 

ブログに載せていなかったシカゴの写真をアップします。

気になっていたIREMの本部にも行ってきました。

a


あ


a


IMG_1989

a

上がスタッフの机ですが、下の写真のように上下に動かす事ができ、立って仕事をすることも可能です。

a


a

その後、事務所を出るとやっと晴れてくれました。

この写真を見てもらえるとシカゴの雰囲気がよーくわかってもらえると思います。

a


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そして、夜はパーティーです。

a

テーブルが79もあり約800名が参加。広過ぎて写真に収まりません。

a


a

日本を離れることによって、改めて日本の良さを感じることができ、また色々といい経験をさせてもらいました。

そして翌日の朝、時差の影響か4時頃に目が覚めて、11時の飛行機で帰国。

雨の影響で機内で1時間待たされ、そこから13時間のフライト。

成田空港に着いたのが16時半、自宅へ直行したいところですが、15日は宅建試験。

恒例の宅建祝賀会の為、そのまま銀座に移動。かなりハードな一日でした。

しかしながら、受験していた同じチームの石橋君など、大幅に合格ラインを超えてくれてましたので、その結果に元気をもらいました。

さ、また明日から頑張りましょう

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あ 

やってしまった。


シカゴに着いた翌日が唯一1日自由時間。

あ 

朝の7時半に起きたのですが、時差の影響かかなり眠たいです。

同部屋の中元と、あと1〜2時間ほど寝て、その後、買い物にでも行こうかと話をしていたのです。

そして、少しだけ眠りについたのです・・・が、それがいけなかった。

「山内さん!山内さん!」と中元に起こされ、
 
「16時半です!」と、

え、16時半?

ついさっきまで7時半、少し目を閉じて16時半?

そんな訳ない、 冗談きついよ。

でも、時計を見ると、まさかの16時半・・・。

そう、中元とふたり約8時間、一度も起きずに爆睡してしまってました。

あ〜せっかくの自由時間が 汗

こんな事するから時差が直らない!

その日の夜寝れなかったのは言うまでもありません。お陰でまだ身体がおかしい。

シカゴに来て、いつも午前2時〜4時に目が覚めます。そこから眠れないのです。

そして、今日帰ります。

時差ボケ直らず帰国って。

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あ 

要は管理次第、こっちの方を見たかったかな。


先日のPMツアーについて

あ 
 
あ

1件目は20階建てのオフィスビル、一階には16の飲食店が入っています。
 
あ

あ

 なんともカワイイですね。

上層階のオフィスはこんな感じ、とてもお洒落です。
 
あ

あ

さて、このオフィスビル、築何年でしょう?

正解は1907年、築110年!

日本で考えるとなかなか驚きです。RCの耐用年数47年?

いつも言ってますが、要は管理次第ということです。

周辺はバットマンの撮影などでもよく使われていたらしく、そう言われると何となくそんな雰囲気はありますね。

あ


そして、2件目。

あ

2005年築、51階建てのタワー。

あ


あ

ま、これは正直普通。そんなに驚くこともなく、よくある感じです。

あ

屋上は芝と土が敷かれており、さすがに景色はなかなか良かったです。

あ

残念ながら天気は曇り、こちらに来てまだ太陽を一度も見ておりません 汗。

そして、隣のビルは、アメリカで2番目に高いシアーズタワー(現 ウィリスタワー)

あ

地上110階建て、51階の屋上から見てもまだ半分、こんなに高いのです。

出来ればこっちの方を見たかったかな。

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あ 

時差にやられてます。


あ 

11時間かけてシカゴに到着。

やはり飛行機では寝れず時差にやられてます。

あ

シカゴの最高気温は18度、最低気温は9度とかなり肌寒いです。

早速街中を歩きましたが、ひとつひとつがお洒落です。

あ


あ


あ

あ

トランプタワー


あ


あ

シカゴの時間で間も無く17時。日本は朝の7時。

今日はPMツアーにインターナショナルフォーラム&ランチ、総会。予定が詰まってます。

続きはまた明日。

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あ 

シカゴへ


本日から15日までIREMのカンファレンスでシカゴに行って来ます。

あ 

プロパティツアーやパーティーなどに参加して来ますが、とにかく心配なのが飛行機と時差。

成田空港からシカゴまで行きは11時間半、帰りは13時間。

私、飛行機のような狭い空間では一切寝ることができなくて、いつも時差にやられるのです。

今の日本時間が7時半ですので、そこからマイナスの14時間。シカゴは17時半というわけです。

これからあのエコノミーが待ってるかと思えば、だいぶ憂鬱にはなるのです。

しかしながら、代表の倉橋でさえエコノミー。

僕らからすると倉橋はビジネスクラスに乗ってもらったらいいと思うのですが、そこには熱い想いがあるのです。

「自分だけがいい思いをするのではなく、それなら社員と一緒に」

ジーン 涙。

シカゴでも時間を見つけてブログをアップしようと思います。

では、行って来ます。

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あ 
 

とにかく良くなりました、今後が楽しみ。


振り返ると忙しい一週間でした。

あ 

火曜日は三崎、水曜日と木曜日は大阪、金曜日は契約に決済、土曜日はセミナー。

日曜日は残務に追われ、いやーなかなかハードでしたね。

そして、明後日からはIREMのカンファレンスでシカゴに行って来ます。去年のサンディエゴからもう一年、ほんと早いですね。

あっという間に時は過ぎ、スタッフの入れ替えなんかもありましたが、今年を振り返ると、いやー大阪支社がとにかく良くなりました。

去年とは雰囲気も全然違いますし、北村、山口がコツコツと頑張ってくれて、河崎が入りパワーが付いて、腰山に玉井のさすが女性目線と言う気遣いが加わり、グッと明るくもなりました。

そうなると当たり前のように結果も付いてくるもんですね。今後が益々楽しみです。


さてさて話は変わりますが、12月に書籍を出版する事になりました。休みの日にコツコツ原稿を書き溜めて、やっと出来上がったのです。

また詳細は追ってお伝えさせて頂きます。

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あ 

ただただ、感謝の気持ちしかありません。


ブログの更新が出来ずにいました。

あ 

今週の火曜日におばあちゃんが亡くなり、急遽大阪に帰っておりました。

東京で働いてるという事もあり、日頃なかなか会える時間も少なかったですが、元旦に親戚一同で集まった時、一緒にワインを飲んで酔っ払った事を強く思い出します。

また、ばあちゃんとたまにメールのやり取りなんかもしてね。高齢なので誤字脱字があるのですが、でもなんだかそうやれてることがとても嬉しくて。

ただただ感謝の気持ちしかありません。
ばあちゃん、ありがとう。

水曜日にお通夜、木曜日にお葬式。その間、これまでの事、またこれからの事、色々と考えさせられました。

着実に歳は取るわけで、しっかりと将来の事考えていかないと行けません。

終わってから少しだけ大阪支社に顔を出し、間も無く新横浜に到着です。

明後日は東京でセミナーがあるので、これからそのレジュメを作成します。

そして来週の火曜日からはIREMのカンファレンスで5日ほどシカゴです。

忙しい事にも感謝。今月もあっという間でしょうね。

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あ 

決算月って言ったって。


9月は金融機関の決算月でした。

あ 

融資に困っている案件等々、この間に持ち込んだら何か良いことあるかも?

な〜んていつも考えるわけですが、結局その恩恵を受けることもなく終わってしまいましたね。

借り換えならまだしも、新規物件の購入でそのタイミングに合わせてって、そもそも難しいですよ。

9月中の決済であれば、余裕を見て8月中旬には融資を持ち込んでおきたいところですし、新築のアパートであれば、更地や建築中なんてものがほとんどですので、どうしても現実的ではありません。

また、以前に9月末決済予定の案件相談をしたのですが、「既に支店の数字をクリアしているので、来期でお願いしたい」なんて軽く断られたこともありました。

支店によっては、大幅にノルマをクリアしているケースがあったりするので、この時期逆にお腹いっぱいなんですよね。

なので、暇そうな支店を狙え?うーん、それはそれで担当者レベルでストレス溜まりそうです。

さて、融資について色んな噂が聞こえてくる中、今後の動向が気になるところです。

その辺については10月7日(土)の資金調達セミナーでお話しますが、年末から年始にかけて、大幅に融資規定変更!なんてこともよくありますので、今後もしっかりとアンテナを張っておきたいところです。

今日から10月がスタートして、今年も残り3か月ですね。来年の動きを考えつつ、また1年挑戦が始まります。

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あ 

「首都圏利回りVS.地方圏リスク」


首都圏の新築ワンルームマンション価格が3000万台に近づき、坪単価は370万を超えているようです。

あ

価格の上昇から以前よりも首都圏の物件供給量が減っており、郊外進出が進んでいます。

売主業者としては、「表面利回りで〇%取れれば売れるだろう」と、とにかく利回りが最優先となっているのです。

よって、価格の上昇からエリアを広げて利回りを確保しようとするわけですが、投資家さんの目線は変わりつつあるのです。

「首都圏利回りVS.地方圏リスク」この天秤となるわけですが、人口の減少、将来の2極化がこれだけ取り上げられていますからね。

仮に利回りが低くても、その分空室リスクを低く運用できるのであれば、実質の利回りは意外と高くなります。

また、将来の資産価値、売却時の出口を考えると、単純に表面利回りだけで物件を選択するという投資家は着実に減っているのです。

仕入れする不動産業者はその辺を理解し進めていかないと、融資の引き締めも聞こえてくる中、いつまでもこんな情勢が続くわけもないのです。

近い将来、倒産に追いやられる売主業者は増えてくるでしょうね。

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あ

センスがないのかも・・・ま、盛り上がったので良しとしましょう。


今週の火曜日は三崎で毎年恒例となっている社内釣り大会でした。

あ

釣るのはもちろんカワハギ、快晴で波もなく最高のコンディション。

これは行ける!と期待していたのですが・・・

つ、釣れないのです。カツカツ当たるのですが掛からない。

結果、カワハギは7枚、ガッカリ・・・。いや〜本当に難しかった。

「今日の海は誰がやっても釣れないんだ、きっと。」
そう自分に言い聞かせていたのですが、近くでやってた乗り合い船のトップはなんと40枚超!

わたくし、センスがないのかもしれません・・・汗。

その他、トラギスやベラ、他のスタッフが鯛やアカハタ、フグを釣り

別船で三崎のスタッフがアジやサバ、カツオなどなど釣っていましたので、ま、良しとしましょうか。

そして、懇親会はお気に入りの三崎港蔵です。

a

松輪のサバに、

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アジのなめろう

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カワハギの写真は取り忘れましたが、美味しくいただきました。

そして、前日の9月25日は倉橋の誕生日、という事で今年もケーキを用意。
(デザインは企画の辰己君)

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そして、スタッフからの寄せ書きも。
(イラストは企画の住川さん)

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小田原からさとし君も合流して、大いに盛り上がりました。

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社長、誕生日おめでとうございます。

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あ

社内に弁護士がいる強み、20年目へ。


昨日は銀座で新規の投資家さんや既存オーナの相談等々。

あ  

こうして日々、色々なご相談を受けるわけですが、中にはかなり複雑な案件や、不動産のトラブルなどもあるわけです。

そんな中、社内に弁護士がいるというのは本当に助かります。

昨日も銀座の事務所で・・・

「世戸弁護士、こういう場合はどう考えたらいいですか?」

「これはこうなので、あ〜して、こうすれば大丈夫ですよ」と、このスピード感、いや〜本当に仕事が早い!

一般的には、週明けにあの件相談して、あの会社に連絡を入れて、打ち合わせして、電話じゃ何だから訪問するか〜・・・なんて言うところを、一緒に机を並べる弁護士がいて税理士がいて鑑定士がいて。

結果、大きな問題が社内で一瞬に解決できるって本当に助かります。

そして、こういう事がまたひとつ自分の経験値となって、引き出しを増やしていけるこの環境、素晴らしいと思うのです。

僕なんかはこうして成長する為に出てきたわけです。早いもので大阪から上京して10年が経ちました。なのでこのブログを設立して10年。

日々貪欲に勉強、今後10年.20年過ぎようとこの気持ちは変わらないと思います。

市況も変わるし法律も変わります。止まってなどいられないのです。

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あ  

税金の支払いばっかり、固定金利延長について


物件を購入すると様々な手続き、支払いが必要です。

あ  

a

今年購入した分の固定資産税は決済時に売主さんと日割り精算を行いますが、翌年からの支払いについては口座振替が便利です。

地域によりますが、購入してから半年くらいで上記のような書面が届きます。

個人的には4回に分けて支払うよりも一括で支払うように申請しています。後々、通帳を見返した時にわかりやすいかなと思うので。

そして次は、忘れたころにやってくる不動産取得税の納税通知書。今年購入した物件は決済から5か月ほどで届きました。

不動産を購入して不動産取得税、運用中は固定資産税に所得税、売却して譲渡税、亡くなれば相続税。

うーん・・・。

コツコツ貯金したお金と銀行から融資を受けて投資物件を購入して、自己責任でリスクを背負ってやっているだけなのに、何かにつけて税金税金。

しょうがないと分かっていても、何だかなーって感じ。

そして、次は銀行から・・・

あ

3年固定金利延長の書面、あっという間ですね。

これは非常に悩ましいところです。

皆さんご存知のO銀行はなぜが変動より固定の方が金利が安く、普通で考えれば固定金利を選ぶ方がほとんどです。

しかし、固定金利中に売却する可能性があれば、余分にペナルティがかかって来てしまいます。

ローン残債が多ければ、200〜300万くらいのコスト増になる事もありますので、慎重に検討したほうがいいですね。

少々悩みましたが、ここから3年以内にアパートを売却する可能性は低いだろうということで、今回も固定金利を選択。

買ったは買ったで色々ありますね。

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あ  

節税対策になるからお勧めです?


先日、知り合いから相談を受けた案件。

あ  

築15年、価格2000万円超のワンルームマンション。販売図面を見ずとも、内容を聞いただけで無しかなという物件。

年間の収支は融資を組んでキャッシュフローが出ない、またはマイナスです。

キャッシュフローが出ないから、投資として無しとは言いませんが、問題は築年数がまだ新しい事から今後家賃の下落が大幅に考えられるという事。

すると、将来の売却時は収益還元から価格の下落が起こるのです。

元金の返済以上に物件の価格が低下すれば、運用中のキャッシュフローが無いわけですから、儲かるところがなくなるということ。

例えば2000万円の融資、金利2%.融資期間35年であれば、月々の返済は66,252円、年間で795,030円。

その内訳としては、元金398,672円  利息396,358円となります。

10年後のローン残債が約1560万円ですので、売却価格がそれ以上下がる可能性のある物件というのは、投資として難しいわけです。

相談を受けた友人は税理士から、「節税対策になるからお勧めです」という事で提案を受けたらしいのですが、仮に50万円の節税になったとしても、この投資で50万円損が出れば投資として儲からないのです。

相続税対策なんかも同じで、アパートを建てれば節税にはなるかもしれませんが、貸せるかどうかというそもそものアパート運営を考えずにやるから結局損をしているオーナーさんが多くいるわけです。

特に相続対策については、家族がその物件とローン残債を引き継ぐわけなので、節税のメリットだけで進めると大きな負債を背負う事になるかもしれません。

身近な落とし穴、くれぐれも気を付けたいところです。

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あ  

無免許運転と業界の信用力


昨日の電車内・・・

あ  

目の前に座る20代の超チャラいお兄ちゃんが、何やら真剣に本を読んで、ピンク色のマーカーを持って必死にチェックを入れているのです。

「チャラいお兄ちゃん」➕「本にマーカー」このミスマッチがやけに気になりまして・・・一体どんな書籍に興味を持っているのだろうか、と。

目を細め細めジーッと見ていると、

何とそこには!

「宅建試験」

おー、このお兄ちゃん宅建の勉強してるのね、とその瞬間から急に距離が近く感じて、そこからは完全に応援モード。宅建の試験を受ける社内のスタッフを見守る感じ。

しかし、あのチャラさで見ると、これからこの業界に入ろうと考えているのか、それとも賃貸屋であれば、駅前店舗にいそうな気もする。

頑張って受かってよー、と思いつつも、今年の試験は10月15日。はい、あと1か月を切っています。

このタイミングで本にマーカーを付けているようでは、かなり勉強が遅れているのではないかと。

去年の合格率で15%、しっかりと勉強すれば受かる試験ではありますが、決して甘くもないわけです。

試験1か月前であれば、10年分の過去問を必死に解いているようなレベルでないとやはり難しいと思います。

この業界にいると誰もが通る道、うちのスタッフも今年は数人が受験しますが、仕事をしながらの勉強は本当に大変です。

しかしながら、弊社の場合、「宅建を持っていないのは無免許運転と同じ!」と言われるくらい扱いが厳しく(ま、その分、学校に通う費用は出してもらえますが)、その甲斐あってか営業部門はほとんどのスタッフが取得しています。

今の時代、宅建なんて持ってて当たり前のレベルにならないと、世間体が見るこの業界の信用力はいつまで経っても上がらないと思います。

そういう意味でも、あーいう若い人に頑張って取得してもらいたいなと感じるのです。

そして、今日の通勤中、電車のホームでMUTOHの製図板を待つ若者がチラホラ、みんな頑張ってます。

2度と受けたくない建築士の製図・・・5時間試験。

さて、仕事仕事。

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あ  

不動産投資の2極化を考えた時に


あ  

最近は私のユーチューブを見て個別相談のお申し込みを頂くことも多くあり、とても嬉しく思います。

不動産投資はその方の求めるリターンと背負えるリスクによって、方向性は異なってくるわけですが、ハイレバレッジを効かした投資を求めるオーナーさんにとっては私たちの話す内容が固すぎるんじゃないかと感じるかもしれません。

しかしながら、この情勢で考えた時に今後キャップレートの上昇する地域での投資というのは常にハイリスクと隣り合わせであり、リーマンや東日本大震災後の購入とは、利回りはもちろん、その背負うリスクが全く異なってきます。

あの当時に買われた方というのは、その後の運用が仮にうまくいっていなくても、長期譲渡になったこのタイミング、またこの情勢で売却すれば大幅な利益確定が可能だったりします。

もちろん、今後更に価格の上昇が見込めるのであれば、同じ投資をしても儲かるかもしれません。

しかし、不動産投資の2極化を考えた時に、これからするハイレバレッジを効かしたリスクの高い投資というのは、結構やばいことになるんじゃないかと感じるわけなのです。

きっとユーチューブを見て個別相談のお申し込みを頂いた方というのは、その辺の考え方に共感を持っていて、じゃそんな状況の中、今ならどのような投資を選択すればいいのか?を考えている方だと思います。

東京・横浜・大阪・名古屋で随時個別相談を行っています。ぜひお気軽にご相談頂ければと思います。

まずはセミナーからという方は、東京を中心に毎週末開催しておりますが、9月23日(土)は大阪で代表の倉橋と河崎の2部セミナーがあります。

ぜひ今後の参考にしてみてください。

第一部:融資状況から逆算する首都圏での不動産投資 河崎
第二部:2極化を迎える不動産投資事情 倉橋


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あ  

都市銀行を利用する買主さんは多くなるので


二日ほど体調を崩しており更新が出来ませんでした。

あ  

今日の出社後、早々に水面下の情報が入ってきました。2物件とも駅から徒歩5分圏内、悪くないです。

ただし、共に建築確認取得済みであり、利用できる銀行が限られてきます。

というのも、都市銀行は基本的に融資期間を耐用年数から計算しますので、木造であれば22年となり、今の利回りからだと、さすがに収支が合いません。

もし建築確認取得前であれば劣化等級を取るようにするのです、すると融資期間22年→30年まで延ばすことかでき、収支もクリアしやすくなります。

実際に劣化等級を取得すると言っても費用はそんなに高くありませんので、売主として事前に取得してもらった方が、買い手側が増えるということなのです。

既存の借り入れが膨らんでくると、融資枠の広い都市銀行を利用する買主さんは多くなるので、ぜひ劣化等級の取得をお勧めします。

最近でこそ事前に取得してくれる工務店さんも増えましたが、こういう事は継続して発信していきたいと思います。

では、これから水面下情報の下見に行って来ます。

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あ  

結果としていい仕事に繋がるんじゃないかと


強風の為、残念ですが釣りはキャンセルになりました。

あ  

しかしながら、先週釣りにいってまた今週も釣りというのは、この仕事をしながらだと、なかなかハードに感じていましたので、ま、これはこれで良かったのかもしれません。

このブログでも釣りのネタを色々と書いていますが、そもそも釣りにはまりだしたのは3年ほど前。

会社のプラチナイベントで釣り大会に参加した時のこと、魚が針にかかった時のあの引きの感覚が嬉しくて、またそれを食べた時の美味しさに感動して、個人的にも通うようになりました。

なので、釣りが趣味と言ってもここ2〜3年の話しで、まだまだ初心者レベルなのです。

だって一度釣りに行くと、指に針を刺してしまうことが度々あるのです。

そして一週間くらいすれば皮がめくれてきて、iPhoneの指紋認証が使えなくなるという僕の中の釣りあるあるです。

また、散々ブログで書いているとおり、今のところカワハギ釣りにしか興味がありません。

2年前の秋に会社で釣りの企画をしたところ、倉橋から「この時期はカワハギが美味い!」ということを教えてもらい、見事にこの釣りにはまってしまったのです。

竿を普通に垂らして魚がかかるのを待っているのではなく、自分で魚を誘う釣り。叩いたり・揺らしたり・上げたり・下げたり・・・。

なので、ラッキーで釣れるのではなく、その人の腕前によって釣果は大きく変わってくるのです。

実力主義?という言葉が正しいかどうかわかりませんが、ゲーム性の高さ、何だかそれがたまらなく面白いのです。

そこで!

来月のプラチナ釣り大会に参加される方は、このDVDが最高にお勧め。

その名も「カワハギ地獄」

あ

ダイバーが一緒に潜って、海中がどうなっているのかを映してくれています。これでカワハギの動きが明確にイメージできるようになります。

宮澤さんの喋くりもわかりやすく大好きです。事前に見てもらったら大漁間違いなし!?

いや〜不動産とは全然関係ないことを書いてしまいました。しかしながら、仕事以外にも何か熱いものを持つという事は、リフレッシュできているという事でもあるので、結果としてまたそれがいい仕事に繋がるんじゃないかと思っています。

自分がイイと思う事、楽しいと思う事は全力で発信していきたいのです。

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あ  

心強い。また仕事がやりやすくなりますね。


あ  

先日のミニフィールドワークセミナー、満員御礼。

毎回ながら思う事はやっぱり現地に行ってみないとわからないなと。

ある程度、机上で投資の有り無しの判断はできるものの、現場でその印象がガラッと変わることも多くあります。

そこそこ良さそうかなと思って行ってみると、
「あーこれはやめときましょう」とは、よくある風景ですね。

そして今回、まずまず良さそうかなと思って行ってみると、「え?めちゃいいやん!」

たまにヒットする事があるのです。

ただし問題がひとつだけあって、利回りが低いのです。

お客さんに「そこそこの価格交渉が必要ですねー」なんて言っていると、「あ、僕ここの売り業者さん友達なんで相談しますよ」とは、先月入社した小川君

こ、心強い。

彼は元々アパートの建売業者に勤めていたので、顔が広いのです。

そんな彼仕入れの川崎土地を現在精査中。なかなかいい仕入れもやって来てくれます。

こうして日々仕事がやりやすくなりますね。今後、間違いなくアパートの企画は増やせると思います。


さて、今日は一日、鎌倉でミーティングや撮影などなどでした。

明日は強風の為、釣りは中止。雨男ならぬ風男です。

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あ  

銀行支店によって異なります、なんだかいい感じ。


やっぱり支店によって違うんだよなー

あ  

同じ銀行でも支店によって審査が異なるとはよく聞く話し。この情勢でこそ審査に求められるのは散々お伝えしているスピード感。

先日、融資申込みした某銀行さんは他行より審査に時間のかかるイメージがあるのです。

しかしながら今回の支店審査、めちゃめちゃ承認が早かったのです!

「山内さん、融資オッケーです。」って、いつもの何倍早いのよ〜。

もちろん早いに越したことはないので、別に文句なんてないのですが、逆に考えると他の支店も普段からもっと早く出来るのでは?

と、ふと疑問に思うのは僕だけじゃないはず。

その時のタイミング、抱える案件次第で遅くなるのは分かるのですが、今回あまりにも早かったので、何だかなーって感じ。

もちろん支店内決済が取れないような案件は通常より時間がかかるのは理解しています。でも今回はそうじゃないもんね。

ま、こうして同じ銀行さんと付き合いが長くなると、この方は融資通るかな?通らないかな?が、ほぼほぼ分かるようになるので、それだけ感じることも多くあるのです。

しかし、今回予想だにしなかったのは、当初の金利よりだいぶ下げて融資承認を出してくれたこと。

銀行マンから「山内さん、頑張ったでしょー!笑」っと、そう言ってもらえる距離感がなんだかいい感じなのです。

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あ  
 

まだ表に出せない情報を内々で


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あ  

今日は日帰りの大阪出張。

通常の業務・ミーティング・ユーチューブ撮影等々、特に鎌倉にいる時とやる事は変わらないのですが、スタッフと顔を合わすことは大切ですね。

痩せていく北村、太っていく山口河崎。たまには彼らのブログも見てあげてください。

さて明日のミニフィールドワークセミナー、一棟コースはお陰様で満席となっておりますが、ワンルームコースはまだ席が空いているようです。

ご希望の方は鎌倉本店の佐藤(y.sato@cfnets.co.jp )までご連絡頂ければと思います。

このセミナーの良いところは、まだ表に出せない情報を内々で見て廻ることもできます。

「まだ販売図面できていませんが、現地だけ見に行きましょうか。」という超水面下情報ですね。

もちろん毎回ではありませんし、精査した結果お勧めできないこともありますけど、これがなかなか面白いです。

その他、物件の内見だけでなく、ブログには書けない融資の貴重な裏話も聞けたりします。

僕のオーナーさんでも、このセミナーにしか参加しない!という方は多数いますしね。

今回は一棟・ワンルーム同日開催ですので懇親会もやる予定です。なので懇親会からの参加でも大丈夫ですよ。

さて、これから横浜に帰ります。

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対話力が求められる


買い付けなんて意味がない。

あ  

おすすめの物件が出たので急いで買い付けを・・・
一番手になった!と言っても、残念ながらこれには何の意味もないのです。

こちらより条件のいい買い付けが入ればそちらを優先されますし、土地からのアパート企画だと、ボリュームチェックに多少なりとも時間がかかります。

その間に横入り・・・なんて良くあること。

なので、まずはとにかく急いで契約を交わすこと、それしかないのです。

もちろん契約しても絶対に安心かと言うとそんな事はなく、バブルの時なんかは売主が手付金を放棄して解約することもざらにあったと言います。

結局、手付金を流したところでそれ以上の価格で売れるからという事ですね。

いや〜本当にこういう情勢は難しい、お客さんに紹介するような価格で不動産業者が買い付けを入れてきます。

それでも諦めず、契約できなかったら縁がなかったと前向きに考えやるしかないのです。

後は、何が悪かったのか。段取り?売主との距離感?更なるスピードアップ?

色々反省するのです。

投資案件は価格が大きいだけに、とにかく売主さんや仲介業者を安心させる対話力が必要だと感じます。

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釣った魚を持ち込める三崎港蔵、これやばいでしょ。


昨日はオーナーさんと三崎で釣り。

あ  

朝が早いので前日は宿泊、三崎港蔵で夕食を。

店に入ってビックリ、月曜日にも関わらず満席。予約しててよかったです。

あ

今日のオススメはウツボ、写真手前が和牛のロースで奥のがウツボです。

初めて食べたけど美味しかったですね。

スタッフのとおるちゃんオススメはなめこです。こんなシャツどこで売ってるのよ。

あ

そして、翌日の釣りは最高のコンディション。船は私達だけで貸切状態でした。

あ

オーナーSさん

あ

午前中はなかなか釣れず苦労しましたが、昼からポツポツ当たり出し、調子の良い時は三連ちゃんでカワハギが釣れました。難しかったけどまずまずだったと思います。

あ

カワハギ以外にカサゴやトラギス、ベラなど。

あ

8時から15時までのぶっ通し、いやー満喫できました。

自分の釣果はカワハギが15枚、カサゴ1枚、ベラが6枚、トラギスが20枚くらい。

それにオーナーさんの分を含めるともう十分、夕食が楽しみです。

釣った魚を三崎港蔵に持ち込んで、捌いてもらいます。その間シャワーを浴びて少しゆっくりします。

そして16時半から飲みスタート、倉橋夫妻も参加です。

まずは三崎のビールに・・・

あ

カワハギの刺身

あ

トラギスに

あ

ベラ

あ

カサゴ

あ

そして、下の写真がカワハギの焼き。中に肝が入っていてもう絶品です。料理長の福本君て天才?センスあり過ぎでしょ。

あ


あとは、カワハギの握り。

あ

写真はないけど、カワハギのしゃぶしゃぶ鍋も頂きました。

いやー本当に美味かったですね。

この時期でも肝がしっかり入ってましたし、これからの時期が本当に楽しみです。


しかしこの三崎港蔵、釣った魚を持ち込んで料理をしてくれるなのて、普通なかなかないですからね。

丸十丸の船長も三崎でオススメ出来るお店はここだけ!っと一押しでした。

ぜひ皆さんもこの贅沢、やってみてはいかがでしょうか。

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あ  
 

こりゃ決済が早い、融資よ早く通れ。


昨日はみずほ銀行で決済でした。

あ  

通常決済の手続きと言えば、出金伝票を3枚、4枚、5枚と、残代金や登記費用、火災保険などなど記載して行くわけですが、これがいつもかなり面倒だったりします。

口座番号や名前をその伝票ごとに記載する必要があり、手続きをした事のある方であれば、何度同じこと書かすのよと、この気持ちわかって頂けると思います。

しかし、今こんな便利なものがあったんですね。

あ

通帳を受付番号発行機に入れると、QRコードの付いた用紙が発券されます。

それを写真左の機械にかざすのです。

あとは直接画面に名前を一度だけ記入すれば、口座番号などなど印字された伝票が次々出てくるのです。

はっ、早い!

これはなかなか便利ですし、高齢者にも優しいですね。お陰で決済時間も短縮され、実質振込が完了するまで30分ちょっとだったかな、非常に助かりました。


そして、夕方は元町中華街へ。

あ

購入相談のため、顧客訪問です。

案件としては既に来月から再来月の話し。詳しくは書けませんが、まとめないと行けない相談なのです。

このまま行くと相続時に大揉めする事間違いなし。それこそ今後の人生を本当に左右します。

オーナーさん、銀行さん、弁護士、私たち、関わる全ての人がスピード感を持って取り組まないと行けない案件。

融資よ早く通ってくれ。

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あ  

利回りの高いエリアに投資しようと考えますが


昨日は銀座で売却アパートの契約、個別相談、そして久しぶりに京急空港線の穴守稲荷駅へ。

あ 

6年前に購入頂いたアパートの隣地が相続の為、境界立会いの依頼があったのです。

あ

この穴守稲荷駅、久しぶりに来ましたが、駅だけ見ると投資として大丈夫なの?と心配になりそうですが、やはり羽田空港の需要、根強いですね。

自社で賃貸管理をしてるからこそ見えてくることも多くあって、これから期待大のエリア。街並みを見てる限りでもまだまだ伸びるんじゃないかなと。

そんな時思うのがキャップレートの低下・・・利回りが下がれば価値が上昇するので投資家は儲かるのです。

一般的には利回りの高いエリアに投資しようと考えますが、今の利回りだけを見るんじゃなくて将来価値を見据えた投資を考えるべき。

キャップレートが下がればそれだけリスクが低いという事です。

だって運用していてこんなローリスクのエリアで、キャピタルも期待出来れば、楽で且つ面白い投資だと思わない?って感じるわけです。

ま、投資にはそれぞれ目的がありますから一概には言えませんが、今、出口を考えるエリアではなく、これからでもまだまだ購入を検討すべきエリアだと思いますね。

さて今日は9月4日、毎週月曜日は忙しいのです。

午前中決済、昼から来客、資料作成後、元町中華街に移動して購入のご相談、ミーティング。

そして、夜はまたまた三崎へ移動、明日はオーナーさんとの釣りなんです。台風も抜けましたので、楽しみですね。

あ、そうそう、10月開催予定のプラチナ釣り大会ですが、満席のため募集をストップしました。

約2ヶ月前で満室だなんていい感じですね。早速のお申込みありがとうございます。

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あ 
 

団体信用生命保険はもちろん、8疾病込みで金利はなんと・・・


銀行さんから融資条件の変更があった時など定期的にメールが届きます。

あ 

つい先日届いたメールには、なんと!

「住宅ローン金利 0.444%!」

はっ?ナニコレ?ここまで低いのは初めて聞きました。

それもこの金利には団体信用生命保険はもちろん、8疾病も込みという事らしいのです。

以前のブログで3大疾病の話しには少し触れましたが、8疾病とは、ガン・脳卒中・心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎です。

凄くない?

一般的にこれだけ低い金利だと自己資金比率は高くなるというのがよくある話し。銀行としてもそれだけリスクが低いから金利は下げましょうみたいな。

しかし今回のは・・・「フルローンでもOK!」らしいのです。

凄くない?

「返済比率を考慮して自己資金は2割入れましょう!」なんてFPの方がよく言いますが、こんな条件じゃ借りるしかないでしょ。

金利0.444%で融資期間35年ならK%はちょうど3%。

ワンルーム投資を現金でやっても実質で4〜4.5%の利回りは取れますからね。

これだけの融資条件で自己資金何て入れてちゃだめですよ。

不動産投資の勉強も良いですが、まずはお金の知識を身につけることから始めないとですね。

いや〜ますます新しい自宅が欲しくなってきました。

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あ 

土地の情報をもらってから買い付けを入れるまで


とにかくスピードが命

あ 

知り合いの業者さんから優良な土地が入ってきました。電話で概要を聞いただけでやれそうかなと。

早速建物のプラン出しをして、3階建て9世帯 戸20崋紊箸いΕぅ瓠璽検

成約家賃もエリアから予測が付きますし、あとは土地建物総額でいくらなら投資として面白そうなのかを計算・・・

その結果、うんやっぱり良さそうですね。

土地の測量がまだ終わっていないので、建物プランの変更になる可能性もありますが、まずは買い付けを入れることが最優先。

こういうのって急がないと本当に買えませんからね。

買主さんの融資先も固まっていることから、あとはその辺が全てクリアとなれば契約へと進められます。

土地の情報をもらってから1日もかからないうちに、建築のボリューム出しからシミュレーション、買い付けまでを入れるのです。

こういうスピード感をもって進めれるのがうちの強みかなと。

ま、今回のような物件はほんの一部ですので、こういう時はとにかく集中力をもってやらないとですね。

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あ 

金利の優遇幅が大きく変わるのです。


今日は朝から東京で某銀行さんの融資面談。

あ 

この銀行さん、本承認を取るためには必ず面談が必要となります。

ただし、そんな堅苦しいものでもなく、それなりの融資額にもなるので、ちょっとした顔合わせくらいに思ってもらったらいいと思います。

もちろん「どういった仕事なのか」「今回のアパートを選んだ理由は」など質問される事もありますが、この時に大きなポイントとなるのが、資産のエビデンスです。

今回使う自己資金以外にどのくらい預貯金などの余力があるかどうかです。

言えば見せ金ってやつですね。

特にこの銀行さんはその部分を重要視しており、投資家さんの属性や物件評価と同じくらい審査に影響を及ぼします。

なので、預貯金だけでなく、株や保険の解約返戻金などなど、あるだけプラス材料となるのです。

別に融資は通るだろうからそこまで提出する事もないか、ではなく融資が通るにしても、そこ次第で金利の優遇幅が大きく変わって来るのです。

今回の面談も無事に終わりました、あとは審査結果を待つのみです。

それぞれ審査部の見解もあるでしょうが、このオーナーさんにこの物件で融資しなくて銀行は一体何に融資するの?ってくらい自信があったりします 笑

本審査の結果は1週間から長くて2週間後くらいです。

さて、今日は銀座で打ち合わせ、鎌倉で個別相談。その後倉橋含めて業者さんと打ち合わせ。

それが終われば三崎で会食。はい、泊まりです。今月は仕事と釣りで週一回三崎に出没します。

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あ 
 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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