山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

続いた決済も無事終了、そして4月へ


今日は6時に起きて福岡で決済です。

あ   

オーナーさんからある物件の売却を受け、最後の引渡しでした。

場所は天神駅にある福岡銀行本店、さすが本店と言うだけあって広々、窓口の後ろにはカフェスペース(写真左)もあります。

あ

決済は順調に進み、問題なく無事終了。

売却に当たりプロズの庄島社長には大変お世話になりました。色々と営業活動をしてくださりとても感謝しています。

何でもひとりでやるには限界があり、特にこの不動産という仕事は横のつながりがとても大切です。

今回のように物件が福岡だと、その地域地域によって慣習も異なりますし、地元の方と連携して一緒に進める方がオーナーさんにとってメリットが大きいのです。

福岡で売買や賃貸管理を検討されている方は、ぜひプロズの庄島社長にご相談ください。

とにかく紳士でいつもとても親切に対応して頂けます。尊敬できる先輩です。CPMもお持ちですので、収益系のご相談だってもちろん大丈夫ですよ。

今期の決済はこれで全て終わりました。3日間連続の決済も問題なく完了です。

手続きに際しご協力いただきましたオーナーさん、業者さん、銀行さん。皆様ありがとうございました。

そして、4月1日はCFネッツグループの入社式です。

新卒・中途の入社、多少の部署異動もございますので、また追々ご報告させて頂ければと思います。

また、大阪支社は間もなく5人体制でスタートします。6月24日(土)関西オーナーの会も開催しますので、その時にでもスタッフをご紹介しますね。

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あ      

資格貧乏になるよ。


昨日は銀座で決済、今日は埼玉で決済、明日は福岡で決済。これが終わればひと段落です。

あ      

本来決済というと、不動産売買の最終手続きであり、終わったー!という気持ちになるものですが、収益物件の場合は賃貸管理が始まる、または管理継続というケースが多くあり、オーナーさんと同じ「ここからがスタート」という気持ちで、逆に気が引き締まるのです。

そして今日の決済はビル案件、こちらは売主の仲介。

管理継続はなく、中古の売買だったのですが、去年から動いていた案件でしたので、さすがに終わった〜という感がありましたね。また大型案件だけに色々と勉強にもなりました。

ついでにこの買主さんはこれで20棟目?を所有。

なんと2日前にも購入!今日は午前・午後で2棟を購入!って、コンビニの買い物じゃないんだから。なんか世界が違う・・・ま、いい刺激をもらいました。


さて、話しは変わりますが、不動産コンサルマスターという資格をご存知でしょうか?

1級建築士・不動産鑑定士・宅建、いずれかの資格を取得していれば受験することができ、コンサルティングをする身としては絶対に保有しておきたい資格なのです。

それなのに、その免許更新が今月末に迫っているのを忘れておりました。

これはやばい!というのもこの資格、更新するのに以下のような手続きが必要になるのです。

・不動産コンサルティングに対する研究報告の提出、2000文字以上。

・不動産コンサルティング地方協議会が実施する不動産の専門教育を受講、費用20000円。

この忙しい時にそんな暇はない、それも今月末までで時間もないし・・・と思っていたらもうひとつ更新できる方法がありました。

・「不動産フォーラム21」(大成出版社発行¥12,360)を年間購読したうえで、掲載記事関連テストに合格する事。

問い合わせてみると、試験は20問、そのうち7割正解すれば合格。もうこれしかない!という事で、早速手続きを行ったのです。

そして試験は無事合格。

いや〜なんとか間に合いました。試験はそこそこ難しいですが、DCRに関する問題が出たりと、スラスラ答えれる問いも多く。

しかしこの資格というやつ。取得するのはいいのですが、更新の度にこのようなコストがかかりますので、資格貧乏になりかねません。

昔はとにかく何でもかんでも興味をもって資格を取っていましたが、要は実務で活かせないと意味がありませんので、最低限必要な資格だけ持っていればいいかなと。

ついでにCPMの更新費用は年間・・・やめときましょう。あ、でも会社負担なのでとても助かります。

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あ      

運命の再会。


やっと更新できました。

あ    

先日、ある会合に参加した時のこと。居酒屋の箸袋がとても気になる・・・

あ

まさかの、

カ、カワハギ!

各自、箸袋の絵は異なり自分のは秋刀魚。写真は木内の箸袋です。

しかし、こんな所で出会うだなんて、運命の再会。

ここ4ヶ月ほど釣りには行けてませんが、これは三崎の海が呼んでますね。

なぜこれほどまでにカワハギ釣りにハマっているかというと、自分の腕前で大きく釣果が変わるということ。

糸を垂らしてぼーっとしてたら確実に餌は取られ、オモリが底に着いてからの1〜2分が勝負なのです。

調子良く釣れる日もあれば、全く相手にされない日もあったりと。

カワハギ心と秋の空。

追いかけられるよりも追いかけたいのです。

そして何よりも食べて美味しい。

そうそう、以前に入った和食屋で、あ!カワハギある!と喜んだのですが・・・

image

高っ!そう、高級魚なのです。

残念ながら来月も釣りには行けそうにありませんが、何とか5月には社内で企画をしたいなと。

お陰様で年度末らしい忙しさ。

明日は大阪でセミナー、月曜から3日連続で決済。水曜日は福岡出張です。

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あ      

不動産所得のハードルを下げるという選択肢


あ      

今日は銀座で契約でした。

買主さんは岐阜の方ですが、昨日とはまた別のオーナーさん。

かれこれ7年前くらいからのお付き合いで、これまでコツコツと買い足してもらいました。

「無理なくコツコツと」なのでとても健全な不動産投資を進められています。

まー、これはその方の資産背景にもよるのですが、短期間での買い足しでハイレバレッジと言うのはどうしてもリスクが伴います。

もちろん上手く運用できればそれなりのリターンを見込めますが、規模が大きいので逆に触れた時が怖いのです。

以前のように、利回りの高い時に買って今のような市況であれば、たとえキャッシュフローがマイナスであったとしても、運良く出口を取ることができるかもしれません。

ただし、今から買うようなケースだとかなり危いことになりかねませんので、短期ではなく長期的に資産形成していく事をお勧めします。

もし、ある程度ご年齢を重ねている投資家さんであれば、もう少し求める不動産所得のハードルを下げる方が正解かもしれません。

書籍にあるような不動産ドリームではなく、私たちはこれまで数々の相談を受け、ブログに書けないような現実を見て来ているのです。

だからそんな夢物語はダメ、心底そう感じるのです。

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あ      

仕入れから完成立ち合いまで約7か月。


今日は週末の契約準備に仕入れ、昼からはアパートの完成立ち合い。

あ     

今回の物件を購入したのは岐阜のオーナーさん。土地からの手続きでしたので、かれこれ去年の8月から進めてきた案件です。

当時売主の業者さんから、「この土地8世帯のアパート建てれるのですか?」っと、間口等諸条件を見ると、きっと誰もがそう思うのです。

しかし、自分の方でざっくりボリュームを出してみると、何とかクリアできるなと。

早速、アパート建築に特化している設計に確認したところ、思っていた以上に良い間取りが入ったのです。

それさえクリアできれば、後は売主との折衝・銀行融資相談等、多少手続きは多いものの、ま、いつもの通りです。

そして、建築が始まれば定期的に現場をチェックしながら、完成を待つだけ。

土地の仕入れ→プラン出し→賃料査定→融資相談→売主折衝→土地契約・請負契約→融資承認→建築確認申請→土地購入→建築スタート→着手・上棟融資手続き→アパート完成。

この間、ざっと7か月。

そして今日、アパートの完成立ち合い。う〜ん、なんだか嬉しいものです。

オーナーさんにも色々とご協力頂き大変助かりました。T様ありがとうございました。

あ、倉橋に抜かれました!
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あ     

うんうん、納得って感じ


あ    

今日は鎌倉の事務所にて、大型案件の売買の為、事前に各売主さんと司法書士が面談。

その後、銀座に移動して建築打ち合わせ。午前中に土地の決済が終わりましたので設備・色決めの説明等々。

今回のアパートは建売ではなく、土地から先行購入した請負契約で、今月末からやっと建築が始まるのです。

融資手続き等、煩雑にはなりますが、その分、間取り・設備の融通が効きやすく、今回も色々設計と打ち合わせを重ねました。

結果、間取りを見ていても、うんうん納得って感じ。かなりいい仕上がりになると思います。

さて今回の物件、場所は横浜になりますがオーナーさんは関西の方。

土地勘がない中での購入決断、スピード感があり非常に助かりました。仮にその決断がもう少し遅れていれば、他の方で成約になっていましたね。

やっぱりそう考えると、首都圏の方は土地勘があるだけ有利なんですね。地方の方より銀行の選択肢も多くなりますし。

以前は大阪や名古屋の方限定でミニフィールドワークセミナーを開催していましたが、たまにはそういう企画をすることも必要なのかなと。

わざわざ関西からお越し頂きましたN様、ありがとうございました。

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あ    

何でもかんでも売りませんよ。


あ    
  
先日はオーナーさんからお客さんの紹介を受けました。

そのお客さんは、この4月から大阪に転勤。私の方が関西出身であり大阪支社も兼任しているという事でご指名頂いたわけです。

有り難いものでこういうお話を本当に多く頂きます。考えてみれば新規の方と言うよりも、ご紹介やリピーターのオーナーさんが断然多いのです。

自宅であれば、一度購入すると5年や10年と間の空くことがほとんどですが、投資の場合は継続です。

投資家さんの目的に併せて買ったり売ったり、売ったり買ったり。

それだけ私たちの仕事も安定継続という事ですので、1年を通して時期関係なく忙しく、ほんと感謝ですね。

ただし!オーナーさんから売りの相談を受けたとしても、何でもかんでも売りませんよ。

それよりも逆にまだ売らない方がいいでしょ〜っていう事が多く・・・。

もちろん売らせてもらうと仕事になるわけですが、オーナーさんとしてはまだ保有してた方が結果として儲かる可能性が高いし。

また自分なら売らないからまだやめときましょ、となるわけです。さっとIRRで計算した結果もそうなるし。

こういう仕事のスタンスが気持ち良く、そういう意味でも一般的にイメージする不動産営業のガツガツさは全くありませんで、お気軽にご相談頂ければと思います。


さて、告知が遅れておりますが、毎年恒例になっている関西オーナーの会は6月24日17時から開催します。間も無くHPにもアップされますので、予定を空けておいてください。

今年は大阪のスタッフも大幅に増員しましたので、ぜひぜひご参加くださいね。

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あ    

確定申告を終え、融資相談へ。


あ   

午前中、確定申告の為、最寄りの税務署へ。

場所は新横浜。駅からCFネッツフェアの会場であるプリンスホテルを超えて、横浜アリーナを超えて、更にその先、歩いてざっと12分くらいでしょうか。

雨の中、この微妙な距離感がまた憂鬱だったりするのです。神奈川区港北区住まいの皆様、ご苦労様です。

この時期なので、税務署はやはり長蛇の列。30人以上並んでます。しかしながら受付窓口が10ブースありますので、とてもスムーズ、あっという間でした。

無事確定申告の提出も終わり、スッキリしましたね。いや〜毎年ながらギリギリ。

今年こそは、領収書などなど定期的に書類を整理して、来年の確定申告に備えようと思いつつも、ま、無理でしょうね。

そして、終わってからはジムでトレーニング、バルクアップ中。夕方は3ヶ月に一度の歯医者。そして、スーツに着替え融資相談の為、某銀行さんを訪問、芝公園へ。

お客さんの相談+終えたばかりの申告書を持って自分の買い増し相談も。

とにかく確定申告が終われば、再打診。思っていたより意外に融資枠取れたな、なんて事もあるのです。

それによって今年の方針が変わりますので、終わった方は山内までご連絡を。

今日は更にオーナーさんからお客さん紹介の為、同じチームの河崎君と合流して六本木へ。

なかなかの過密スケジュールですが、仕事にプライベートに充実感たっぷり。

では。

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あ   

これでヤマトの値上げがなくなる?


あ

今日のミニフィールドワークセミナー、東京方面の下見へ。

新築アパートは更地であったり建築中のものがほとんどですので、少しでもイメージが付きやすいように、最近完成した弊社管理物件も見て頂くようにしています。

そして今回廻った管理物件は、剣持のオーナーさんが購入した長屋の新築アパート。

これがねー、なかなか良かったんですよ。

特に気に入ったのがこれ。

以下写真、ポストの下に付いてるの何だかわかりますか?

image

宅配ボックスです。

普通は全戸に対して2〜3個設置なんていうのはよくあると思いますが、写真のように各部屋毎に設置されてるんです。

不在もなんてことは無い、アマゾン頼みまくり。今が旬、ヤマトの宅配スタッフも大助かりです。

このボックス、ネットで調べてみると40000円弱。

今からでも自分のアパートに設置出来ますね、気に入りました。次回企画するアパートで一度試してみますね。

しかし最近のアパートは、どんどん良くなりますね。

昔の木造アパートって言えば、◯◯荘みたいな印象が強いですが、今のはもう全然違いますよ。

是非一度勉強がてら見に来てください。

こういう物件が増えれば、ヤマトの値上げもなくなる?


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あ   
 

個別相談に面接、プラス思考で


今日は大阪で個別相談と面接です。

あ  

最初の個別相談が10時半だったので朝は6時起き。昨日の夜も仕事が遅かったので、いや〜さすがに眠いですね。

新幹線でウトウトしながら、やっと新大阪に到着。

さ、せっかく早起きもしたし、個別相談頑張るぞ・・・
と、10時半を過ぎてもお客さんが来ない。

まさか?

う〜ん、嫌な予感。

・・・

・・・

・・・

個別キャンセル!

まじか〜。

わざわざ早起きしたのに・・・。

という事は、大阪支社の北村と山口、オッサンふたりの顔を見るために、睡眠を削ったってこと?笑

今後、大阪支社で個別相談をやる時は、前日にメール又は電話を入れさせて頂きますので、皆様ご協力のほどよろしくお願い致します。

ま、しかしながら空いた時間に仕事をこなし、彼らとコミュニケーションを取って、またブログの更新もできたし。早起きは三文の徳・・・プラス思考プラス思考。

今日の最終面接は19時から、帰宅は0時ですかね〜。


さて、明日は久しぶりに東京でミニフィールドワークセミナーです。いつもは横浜開催ですが、銀座発は1年半ぶりくらい?

満席ではありましたが、おひとりキャンセルが出ましたので、希望の方はご連絡頂ければと思います。

13時から17時くらいまで全5物件周りますよ。その他、融資について等々、裏話盛りだくさんです。今回はブログで書けないネタも色々揃ってます。

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あ   

テナント訪問からの品川へ


あ   

今日は超一等地の某有名?ビルに入っているテナントを訪問。

そのビルを今月末に決済するのですが、一棟借りしてるテナントと新管理会社の顔合わせというところです。

テナントさんからすると、どんな管理会社なのか。 また管理会社からすると、一棟借りだけあって気になるところも多かったようで。

かれこれ1時間ほど打ち合わせして、両者共に安心して頂けたのではないでしょうか。こういう繋ぎ的なことも仲介の大事な仕事です。

そして、それが終わってからは品川へ。久しぶりにIREMのセミナーに参加。

かなりご無沙汰過ぎたか知らない人だらけ、たまにはちゃんと顔出さないとですね。

今は定期的にセミナーを開催しているようで、その時それぞれお題は違うものの、この業界の方であれば得ることは多いので、ぜひ参加してもらった方がいいかと思います。

最初は横文字に少々拒否反応が出るかもしれませんが、不動産業界でもこういう世界があるって事。それを知れるだけでも十分な価値はあります。

そこから後はみなさん次第、CPMの資格受講などなど。

今日は少々お疲れなので懇親会には参加しなかったのですが、これからはもう少し空きを見て積極的に参加しようと思います。

さ、今日はもう寝ます。

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あ   

確定申告からのふるさと納税


今日の休みは、

あ   

掃除に洗濯、そして確定申告書の作成・・・やっと終わりましたよ〜。

日頃からちゃんと書類をまとめていれば、もっとストレスなくやることができるのに・・・

あ〜返済予定表がない〜!っとブツブツ独り言。って毎年同じことを繰り返してます。

去年物件を買ったので還付かなと思いきや、納税が必要でした。ま、しょうがないですね。

そして確定申告書の作成が終わると・・・ふるさと納税のサイトを見る。何となく自分の中でのあるあるなのです。

この気持ち、わかって頂けるでしょうか。

ついでに注文したのは宮崎県都城市のお肉。きっと東京本社の中元からお礼状が届くはず 笑。


さて、今週末は大阪で個別相談が4件と面接が2件、月末は福岡で売り物件の決済に大阪セミナー。

今月もあっという間に終わりそうです。

明日は自宅で告知文を作成予定。6月にIREM JAPANでセミナーをやらせてもらう事になりました。

またいつもとは違う雰囲気ですので、それはそれでいい経験になるかと思います。

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あ   

セミナーを企画する時は・・・そして今年のCFネッツフェアは・・・


あ  

そろそろ自分の確定申告に手を付けようか、でもやっぱり面倒なのでもう少し後にしようか。

去年物件を購入しているのでいくから還付はあるのでしょうが、ついつい自分のことは後回しにしてしまうのです。

確かにこう考えると、いっその事税理士に頼んだ方が気が楽なのですが、去年一年間を振り替える意味でもなるべく自分でやっておきたいのです。

さて、今日はマネージャー会議にセミナー会議、方針会です。

セミナー会議では6月開催予定のセミナーについて各担当と日時、会場を決めていきます。

個人としては基本的に月1回、何らかのセミナーを開催するようにしていますが、この準備がなかなか大変なわけです。

セミナータイトル・告知文を考えて、いつも皆さんに配布しているレジュメを作ります。

仕事中にやる時間もほとんどありませんので、自宅に戻ってから、または休みの日にコツコツと作成します。

3時間のセミナーでレジュメの枚数は約110枚。これは人によって異なるでしょうが、僕の場合はこれくらいがちょうど3時間で終われる内容です。

逆にあまり多くの量を作り過ぎると説明不足になり、参加者の方からするとわかりにくい、大学教授のような講義になりかねませんので注意しています。

後は話す内容について、「笑い」が得られるであろうネタを考えつつ、そういうネタに限って滑りつつ・・・わかりやすく楽しくをモットーに日々修行中というところです。

さて、今年のCFネッツフェアは5月21日(日)開催。今年の申し込みを見ていると参加者は600名規模になると思います。

投資歴10年の僕のオーナーさんにも単独セミナーをやって頂く予定ですので、ぜひ楽しみにしていて下さい。

CFネッツフェアの詳細についてはこちらからご確認ください。

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あ  

これから買われる方は・・・


あ 

昨日は鎌倉で個別相談が4件、今日は銀座で個別相談が2件と打ち合わせ1件。

やっぱり最近は地方RC物件の売却相談が多いですね。空室問題に修繕コスト、ほとんどがこれに尽きます。

間取りは2DKで家賃は5万ほど、退去時の修繕コストで約50万かかり、さらに先日雨漏りがあって、屋上防水の見積りを取ると約600万。

積算評価は出るけど固定資産税が約90万と高額、いや〜厳しいなと。

実際に運用してみてわかることは多いものの、これが現実です。

唯一の救いは買った時期がまだ利回りが高かったという事。なので、何とかこの情勢で売り抜けたいところです。

今後このような投資家さんはさらに増えてくると思われますが、投資というよりもギャンブルをした結末がこのような形です。

これから買われる方はくれぐれも気を付けないと、「ローン残債>売却価格」という最悪の状態に陥る未来が待っています。

余程の資産家でもない限り、今はハイレバレッジを効かすような情勢ではないということ。

イメージとしては市況が悪化した時でも安定運営できるような物件の選択です。


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あ 

その融資担当者がまさかのチェックをしていて


社内のスタッフもブログランキング上昇中。

あ

大阪支社のスタッフも河崎君のブログに刺激を受けているようで、新しい良い風が吹くというのは、何かとレバレッジが効きますね。

ブログを始めて今年で10年目、継続してきたから今があるわけで、これはとても大きなツールです。

首都圏以外のオーナーさんも多くいらっしゃるので、このブログで発信することによりその
距離感が全然違ってくると思います。

数年会っていなくてもなんだか会った気になるし、また大阪にいる母親もきっと安心してくれてると思うし。

ただ、ついつい個人のブログだけに自由に思ったことを書いてしまうのですが、その結果、思わぬ反応を頂くことも。

まさか業者さんや銀行さんが見ているとは思わず・・・これまで色んなことがありましたよ〜。

例えば、ある銀行さんが自分のオーナーさんに紹介した物件がダメダメだったので、このブログでちょっと毒を吐いたら、その銀行担当者がまさかチェックをしていて・・・

はい、それ以降とても冷たくされました 笑

だってね、こちらがオーナーさんに紹介したアパートは「評価が出ないからやめておいた方がいい!」と言いつつ、その担当者は利回り5%も取れてないような
1億の区分マンションを投資用として勧めてくるわけです。

1億の一棟物件ではなくて、まさかの区分マンション1室で1億ですからね。おいおい何をやってくれてるんだって感じ。

もしこれ買っちゃたら、もう次ないよ・・・。


こうしてね色んな事がありますが、ま、今後も楽しみながら自分のペースでコツコツ継続してやっていきたいなと思います。

いつも応援頂いている皆様、ありがとうございます。

今くらいのランキング順位を何とかキープしていきたいですね。

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あ

その条件で本当に融資通るの?


あ

今日は一日雨ですね、鎌倉本店の4階中庭より。

あ

融資について・・・

確かにまだ緩和の方向ではありますが、最近取り扱いの減った銀行というのも実際にはあるのです。

感じとしては金利や融資期間よりも、自己資金比率の上がっている印象。

案件の持ち込みを考えるとそれが一番厳しいなと。

最近は1億を超えるアパートが多くなっているので、その規模であれば軽く自己資金が1000万ほどプラスで必要になるという事。

そう考えるとやっぱり借りれるなら早めに借りておくに越したことはないなと。

アパートローンの規定なんて、「はい、明日からこうなるからね!」で全く利用のできなくなることも多くありますからね。

僕が過去に融資を受けた銀行も、今では規定がガラッと変わり、全く相手にされなくなっています。

こういうものも縁と言えばそれまでなのですが、そのチャンスを掴めるかどうかは大きな違いです。

ただ、

しかし、

今回!

これまで各銀行の規定やスタンスを色々とお伝えしてきましたが、「一応表向きはね」って感じなのがよ〜くわかりました。

その方の資産背景や投資実績、信用力では、そんなもの軽く打ち破ってしまうんだなと。

だって・・・

「旧耐震の一棟物件で30年ローンにフルローン」

本当に融資通るの!?ってのがあっさりと本承認。

お、恐ろしい・・・。

「それ融資大丈夫ですかぁ〜?」なんて疑っていた自分が恥ずかしい。ごめんなさい。

こうして買える方は着実に資産形成を進めているのです。

そういうのを現場で目の当たりにすると色んな意味で刺激になりますね。

高順位をキープできるか・・・
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あ

スタッフの反対を押し切り・・・


あ

7年前に自分のオーナーさんに区分マンションを買ってもらいましたが、今回初めての退去があり、ガッツリとリフォームをやらせてもらいました。

元々住んでいた入居者は突如滞納者に・・・その時のブログはこちら。

ざっとリフォームはこんな感じです。

BEFOR
a

AFTER
a

見違えましたね、めちゃ良くないですか?

BEFOR
a


AFTER
a


3点ユニットはトイレとシャワーブースに変更。立地が良かったので、シャワーブースでも特に客付けには問題ないだろうという事で、これで進めることにしました。

a


a


そして、これが他のスタッフに反対された花柄のアクセントクロスです。

a

床はブラウンで落ち着いた大人なイメージ。なので、あえてこの花柄を使い、それがちょうどいいアクセントとなってセンスの良さを感じます(え、自分で言うな?)

a

今回、メインの色目を黒と茶、そしてキッチン前の床を赤っぽくしたのですが、そこには少々理由がありまして・・・

このマンション、共用部の玄関扉が黒、そしてエレベーターの扉が赤。そこを意識しながら、室内も併せてみたのです。

a

アパートの外壁なんかは特にですが、周辺建物の色目を意識しながら、決めるようにしています。

今回のようなこだわりに気付いてくれる入居者はいないかもしれませんが、ま、そこは自己満足の世界ですね。

このリフォームを進めるにあたって、南青山建築工房の皆さん、色々とご協力ありがとうございました。

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あ

自分のなので挑戦してみました。


あ

先日ブログでもお伝えしていました自分が所有する区分マンションのリフォームが完成しました。

湿気で壁は酷いことになっていましたが、それ以外は意外と状態が良かったので、今回水廻りまでは特に触っていません。

これが・・・

a

こうなりました。

a

え!アクセントクロス、ブルーなの!?

と、思われたかもしれませんが、はい、なかなか勝負してるでしょ。

さすがにオーナーさんの物件で試すわけにはいかないので、自分ので挑戦してみました。

a

幅木を床の色に合わせたのですが、建具のブラウンにした方がよかったなと、そこは反省点。

a


玄関前のシューズボックスはこんなに必要なかったので、

a

全て取り壊し、棚と洗面、鏡を設置しました。

a

とりあえず今回は、こんな感じで募集開始です。

また明日のブログで、同じタイミングにリフォームをしたオーナーさんの物件写真をアップしようと思いますが、個人的にはそっちの色目にしたかったのです。

超自分好みに仕上がっていますのでお楽しみに。
ついでにそちらのアクセントクロスは花柄・・・。

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あ

「オッサンの日記に興味はない」


あ

昨日は大阪支社で個別相談と空いた時間にミーティング。

お陰様で大阪支社の売り上げも順調に推移しており、さらなる高みを目指してふたりには頑張ってもらわないとあきません。

そう、大阪支社の北村と山口です。

あまりご存知のない方もいるかと思いますが、ふたりとも東京での不動産経験もあり、着実に力を付けてくれています。

ただし!
どうもブログのランキングだけは一向に伸びない。

山口さんに限ってはほぼ毎日更新するも40位前後。

昨日のミーティングでも、
山口「このブログランキングのシステムがおかしい!」なーんて言うもんですから・・・

「だって面白くないんですもん、毒がない」と、あくまでも冗談ぽくね、バッサリ斬って差し上げました 笑

すると、さらに追い討ちをかけるかのように、

「オッサンの日記に興味はない」と北村。

お、お前、そ、それは言い過ぎやでー。

(山口ショボン…>_<…)

「け、継続してるのはえらいと思いますよっ」って今さらフォローを入れても心響かず・・・。

ま、たまには見てあげて下さい。その時はぜひクリックをお願いします。

CFネッツ大阪支社山口智也のドタバタ不動産奮闘記

北村亮磨の日々の出来事


さて、今日は名古屋支社で個別相談です。

大阪から名古屋までは新幹線で50分、近過ぎですね。

以前はよく名古屋でセミナーをしていましたが、その日に限って雨が降るという残念な感じ。

よく雨男雨男とは言われたものですが、今日は・・・無事晴れましたね。

あ

そして個別相談が終わってから、早々に鎌倉の事務所に戻ります。

こうして移動ばっかりしていると、それだけで何だか仕事をやった気になるのは良くないですね。

さ、今月もあと少し頑張ります。

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あ

一本電話をもらえれば・・・


今日は個別相談で大阪に来ています。

あ

朝、大阪支社に向かっている途中、ガラガラ(スーツケース)のネジが潰れ、取っ手がふっ飛ぶアクシデント。

かれこれこのガラガラも10年ほど使っていますので、そろそろ寿命かと思いつつ

愛着が沸くとそう簡単に買い替えするのも気が引けるし、上京してから一緒に頑張ってきた仲間を失う寂しさもあり 涙。

いや〜しかし今日は朝の忙しい時間に東急ハンズでそのネジを探したりとバタバタでしたね。

そういえば、前回の大阪出張時には、新大阪駅からJRに乗り換え大阪駅へと向かったつもりが、乗る方向を間違え、全く逆の茨木駅に着いてしまうという超初歩的ミス。

東京で言うところの、東海道線で川崎駅から品川に行くつもりが、気付けば横浜駅だった・・・みたいな。うん、あり得ない。

こういう話しをスタッフにすると「無理に禁酒しているからでは?」と悪魔のささやきが。

もう少しで禁酒して2か月、さすがにそろそろ解禁したほうが良さそうです。


さて、今日の個別相談でも感じたのですが、ちょっとしたことでも事前にご連絡頂くだけで大きく結果の異なるケースがあります。

特に所有物件の出口を視野に入れるのであれば、ひとつの対応で売却価格に差が出ることもあるわけです。

空室時の家賃設定やサブリースの減額交渉など、業者から言われるがままではなく、そこは慎重に進めたいのです。

早々に決断を迫られることもあるかと思いますが、一本電話をもらえればまた変わったのに・・・とやっぱり少々残念なのです。

なので、遠方の方でもお気軽に問い合わせください。5分で解決できるような内容もたくさんあります。

ついでに、最近は「電話でコンサル」っていうのを始めまして、無料で電話にて個別相談が受けれますよ。

あ

わざわざこちらまで来るのも大変ですし、不動産の事ならお気軽にご相談を。

お陰様で久しぶりにブログランキングが10位以内に入りました・・・が

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あ
 

商売人の街、大阪で戦うというのは・・・


あ

大阪の不動産投資が活況だという。

あ

例えば新築ワンルーム、東京が3000万台に対して大阪は2000万台が中心。土地代が6〜7割を占める東京に比べ、大阪は3〜4割。それだけ減価償却費が増え節税になるというわけです。

また、今後新規の分譲マンションが大阪駅周辺で12棟、新駅も開業予定という事で、将来価値を見据えての投資という側面もあります。

肝心の利回りは東京と比較して1.5%ほど高く、これだけ東京の利回りが下がっていることを考えると、大阪に投資しようという気持ちもわからなくはないです。

しかし!それらはあくまでも表面上の話しであり、もう少ししっかりと投資分析を行った方がいいですね。

確かに価格は東京よりも安く利回りも高くなるでしょうが、エリアによっては賃貸稼働状況、また運営費率が気になるわけです。

とにかく家賃相場が低いことから、例えば中古のRCやS造の一棟マンションであれば大規模修繕コストが重く伸し掛かり、それらを回収するのに多くの時間を要することになります。

リーマン後のように高利回りであればまだしも、東京よりも利回りが高いと言っても、収支を計算してみると決してそんな余裕はないはずです。

地元の人間でもこれだけ仕入れが難しい中で、土地勘のない投資家さんがちょっと入ってやれる程、残念ながら甘い環境ではないのです。

私が10年前大阪から上京して一番に感じた事は、東京は仕事がやりやすい。対業者さんとの交渉が言えば簡単なのです。

一般的にはこれが普通なのかもしれませんが、大阪と比較するとびっくりするくらいに皆さん優しいなと。

価格の交渉等々、商売人の街大阪で戦うのは思っている以上にハードルが高いのです。


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あ

夢中で頑張る君にエールを


あ

「10年間家賃不変」というサブリース契約を行ったのに、その6年後、業者から10万円の減額を求められる。

って、もちろんそんなこと納得できません。

100人以上の大家さんが、その業者さんに対して一斉提訴を検討しているということですが、どうなるんでしょうね。

サブリース契約は2年ごとの賃料見直しというのが一般的です。だって、そんな先まで読めないですから。

こういうトラブルは過去にもあって、以前ブログにも書いた通り既に最高裁で争われています。

最高裁の判例としては、サブリースが事業的委託であったとしても、サブリース業者とオーナーとの契約は建物賃貸借契約であることからサブリース業者からの賃料減額請求は許されるというもの。

そして、今回のような賃料の減額を許さない旨の特約(=賃料不減額特約)は無効であるということ!

なので、今回争ったところで、業者側の言い分が通りそうな気はします。

あとは、その10万円の減額というのが妥当な金額なのかどうか。

夢中で頑張る君にエールを・・・ってCMしている場合じゃない、それはトラブルになりますよ。


さて、今日はリクナビの取材対応に建築現場の下見等々。今週末は大阪・名古屋です。

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融資を組むうえでどちらの方が有利かというと


あ

さて、日々土地の仕入れを行っていますが、売りに出ているものとしては「現況更地」か「古家付き土地」、この二通りがあります。

もちろん更地であった方が解体費がかかりませんので、コストを抑える事もできますが、更地か古家付き土地かによって金融機関の選択も変わってくるのです。

融資を受けるうえでどちらの方が有利かというと、「現況更地」です。

金融機関によっては、古家が付いているだけで取り扱い不可というケースがあって、融資条件をクリアしようと思えば決済までに更地にする必要があるのです(某銀行の場合)。

売主が不動産業者であれば、「更地にしてくれません?」と色々交渉もしやすいのですが、これが個人の売主だと売買前に数百万円の出費が必要となり、その分売買価格を上げると言っても、それを承諾してもらえるケースはほとんどありません。

じゃ、古家付き土地で取り扱ってくれる金融機関が少ないかと言うと、決してそうではないのですが、使い勝手の良い(審査スピードが早い)銀行を考えた時に、今は更地の方が随分やりやすいのかなというのが現場の意見です。

優良物件を探すのも難しいですが、その前に銀行の融資条件がクリアできてこそであり、そう考えるとやはり融資緩和・融資の引き締めによって、物件の価格というのは大きく左右されてきちゃいますね。


そして、今日はそういう条件をクリアしたアパートの建築打ち合わせ。

あ

これから工事が始まるのですが、ここまで進めば楽しい楽しい色決めの時間です。


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銀行さんのぶっちゃけトーク炸裂


あ

今日は久しぶりに横浜でのセミナーを開催、満員御礼!

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1部は某銀行の融資担当者さん、始まる前に「ぶっちゃけでお願いします!」とお願いしていたせいか、

「審査部のやつは〇〇〇でね〜」

え!?そこまで言っちゃう?

てか、口悪い 笑・・・やっぱり撮影しなくて良かった 。

銀行の裏の世界を知る事が出来ましたね。

そして、2部は私の方で「出口戦略を見越した投資物件の選択」。

その時々の情勢によってできる不動産投資というのは変わってきますが、これからは出口を見越した物件の選択が重要になるのです。

3部は、皆さんの質問にお答えするディスカッション。

ここでも銀行さんのぶっちゃけトーク炸裂。あ〜言っちゃたよ、みたいな。

予定終了時刻より20分以上オーバーしまして・・・楽しんでいただけたんじゃないでしょうか。

ひとりでセミナーをするのも良いのですが、こうしてコラボセミナーを企画するのが最近楽しくて、また色々と検討していきたいと思います。

しかし、こうしたセミナーで本当に好き勝手企画して、感じるがまま自由に喋らしてもらってますが、もうちょっと気を使った方がいいのかな?笑。

ま、ありのままを見て楽しんでもらいたいというスタンスですので、やっぱりこれが一番ですね。

参加された皆さんは東京、横浜以外にも、千葉や名古屋からもお越し頂きました。

いつもありがとうございます。

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守って攻めて、攻めて攻めて


今日はアパートの完成立ち合いが2件。

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1棟目は単身者向けアパート10世帯、写真だけではなかなかイメージが付きずらいかもしれませんが
室内に階段をもうけています。

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ワンルームタイプ、20屬燃段?詳細はまたセミナーで。

2棟目はアパートとしては大型の18世帯。

以前、洗面で使ったアクセントクロスが評判良かったので、これを居室内で横張りにしてみました。

2年前に建てたアパートの洗面所がこちら。

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それを横にするとこんな感じに変わります。

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シンプルなのも良いですが、こうして少し遊んだアクセントを入れてあげると、案内時印象に残ります。

ここまでのアクセントは、なかなか勇気が出ないという方もいるでしょうが、ベッドや机等、家具を配置すると、写真よりもアクセントの見える範囲が狭まるので、思っている以上に派手さは緩和されます。

ぜひここは攻めてほしいのです。


さて、昨日のブログでもお伝えした通り、投資として見合う物件が少ない中でも、なんとか水面下情報から新規のご紹介をしています。

そんな中、いざお勧めできる物件が出た時にでも、残念ながらご紹介出来ない投資家さんもいるのです。

理由としては、事前に確保している融資枠をオーバーしているとか、利用する金融機関の条件にマッチしない等。

その辺はどうしても縁のものですので、グッと我慢ですね。(なかなかご紹介できなくてすいません)

物件の仕入れについては、あ〜でもない、こ〜でもないと、この情勢もありどうしても慎重になってしまいます。

物件選別までは守って守って、その分、いざ契約をしたその先からの融資交渉等は徹底的に攻めの姿勢です。

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その仕入れ強気すぎるでしょ。


アパート高すぎ・・・

あ

ここ最近、更に物件の仕入れが難しくなっているように思います。表に出ているような情報では表面利回り5%台も多く・・・

ここまで来ると価格交渉するって言っても、一棟であれば数千万レベルです。

そう、下がるわけがない!というか、業者さんの仕入れが強気過ぎるのです。

例えば、アパートを企画するときに、坪100万なら収支合うかなっていう土地が140万、150万で売れていくのです。

それだけ高い仕入れをして、その利回りでどう計算したら事業として成り立つの?と本当にあり得ないレベルです。

また、利回りが高い新築アパートが売りに出れば、その立地や企画が悪くて、首都圏と言えども、それリスク高過ぎでしょ、と。

昨日もある業者さんから10件ほど新築アパートの情報を頂きましたが、ど〜れも話しになりません。

うちのように管理をしてそのエリアの空室リスクを把握していると、その情報全てのアパートが売ることだけ(自社の利益)しか考えていない無理な企画だとわかります。

だから、無いよなって。

ま、これは仕入れている売主業者もリスク高いですけどね。これだけ在庫を抱えている状況で、融資の引き締めが起こったらどうなるのか?

そう、売れずに価格を下げるしかないのです。最終損切なんてことも十分考えられますからね。

いつまでもこんな状況が続くわけもなく、無理な仕入れはくれぐれも要注意です。

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こういう資産価値の高いものを


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朝、銀座の事務所に向かう時は、東海道線で横浜〜新橋を利用するのですが、以下写真がちょうど品川駅を通り過ぎたあたり。

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ガツガツと5000億をかけて再開発中。

品川・田町駅間に新駅、超高層ビル8棟、そして2027年開業予定のリニア。

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東京の顔になること間違いなし、既に周辺のワンルームマンションも価格上昇中。

品川駅を中心に羽田エリアまで、今後まだまだキャップレートは下がると思われます。

ついでに新駅名は「高輪駅」と、勝手に自分で決めつけていますが、何となく知的な感じ、これがいいんじゃないかなと。

いまどき5000億円の再開発って、更に二極化は進みますね。

このエリア、ネットの利回りで4〜4.5%、これを低いと思う?

いやいや、投資リスクもそれだけ低いわけですから、このくらい利回りが取れていれば全然アリですね。こういう資産は価値だと思いますよ。

ガツガツとレバレッジもいいですが、やっぱり将来的にはこういう資産価値の高いものをしっかりと形成していきたいのです。

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それじゃ首都圏と利回り変わんないよ。


今日は大阪出張、雪のため到着が30分ほど遅れそうです。

あ

今回の出張は、アパートの契約と銀行面談、そして支社ミーティングです。

週末にも関わらず、わざわざ銀行さんは東京から融資手続きに来てくれます。

関西方面の方が東京の物件を買うのって、その辺の手間はどうしても出てきちゃいます。

銀行面談、金消、決済と本来3回ほど上京が必要になるところを決済のみという事ですので、そういう意味では数年前と比較してもオーナーさんにとって随分やりやすくなりました。

投資エリアを検討する中で、リスク分散含め、首都圏という選択肢は今後必ず出てきますので、そういったストレス緩和、交通整理も欠かせないわけです。


さて、昨日はある講習に参加、講師の方が仙台という事でそちらの話が多かったのですが、やはり利回りはかなり下がっているようです。

木造のアパートで表面8%、RCで6%台!って、特にRCについては首都圏、関西圏と変わらないレベルです。

木造よりも運営比率が高いことからネットの利回りは下がるわけで、普通に個人の投資家さんが買って回せるレベルじゃ到底ないわけです。

RC.S造だとほとんどが築20年超になりますので、この利回りで更に大規模修繕なんて言うと、将来余程キャップレートが下がらない限り利益を出すのは難しくなります。

なので、くれぐれも銀行が貸してくれるからとか、銀行の評価が出たからと言って、それイコール投資適格な物件と勘違いしないように気をつけたいものです。

特に積算評価だと、そこに収益性は加味されていませんので、痛い目をみます。

これからは特にこうした冷静な判断が求められるのです。

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だから販売はできません。


あ

3月12日(日)ミニフィールドワークセミナーは1年以上ぶりに東京発開催となります。

いつもは横浜駅集合でしたが、オーナーさんからの強い要望で久しぶりに東京を廻ります。

あと2席だけ空いておりますので、ご希望の方はご連絡を頂ければと思います。

そして、2月19日(日)は銀行さんとの2部セミナーを横浜で開催します。

物件価格が上昇する中で金融機関の融資は大幅に改善されており、ここ10年を振り返ってみてもこれほどまでに積極的且つ融資環境に恵まれた時期というのはなかったと思います。

融資枠の拡大、低金利、長期融資、フルローン等々。

では現在、金融機関がどのような目線で審査をして、どういった物件に対し積極的な融資を行っているのか。

実際に最前線の現場で融資窓口を担当している銀行マンが詳細にお伝えします。

今回開催するにあたって、企画課の方から「このセミナーDVDにしません?」という話しをもらったのですが、「しません!」というか「できません!」なのです。

だって、ぶっちゃけるから。 

前回開催した時にとにかく好評だったのは、表では話せないような融資の裏側をたっぷりお伝えできたところかなと。

また、2部セミナー終了後には、皆さんの質問に対してパネルディスカッションも行います。

銀行マンが語る!CFネッツ専属融資担当者とコンサルタントによる豪華2部セミナー「今、知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」 

ぜひご参加ください!

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出過ぎずまた出なさ過ぎず。


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この2月から入社された河崎さんも早々にブログを立ち上げました。

河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記

彼は現在神戸に住んでおり、3か月から長くて半年は鎌倉のAM事業部で研修を行い、それが終われば大阪支社勤務で即戦力として頑張ってもらいます。

去年彼の面接をやらせてもらいましたが、とにかくモチベーションも高く、話していて「あ〜営業できるな〜」って感じ。

1月に大阪で開催したセミナー後の懇親会にも同席してもらったのですが、お客さんとの会話を見ても、うんいい感じ。

一言でいうと、出過ぎずまた出なさ過ぎず。

聞き上手の営業マンは売れる。逆に言うと空気を読まず何でもかんでも話し過ぎる営業マンはちょっとしんどいなと。ま、個人的にですが。

河崎洋樹のタレントぺージはこちら

既に多くの資格も取得しており、これからの成長が楽しみです。

ブログよろしければまた見てあげてください。
河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記


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今年で10年目。


お酒を絶ってから1か月が過ぎました。

あ

21の頃、宅建勉強の為、試験の1カ月前から禁酒をしていましたが、ここまでお酒を抜いたのはそれ以来です。

禁酒の理由はまたそのうちにするとして、お酒を飲まないと基本的に外食はしなくなりますね。

きっと飲みたいお酒に合わして、和洋中と行きたいお店を選んでいたのが一番の原因かと。

どうしても飲みたくなったら、そんな時は心の友ジンジャーエールを。要は一杯目をどう乗り切るか、意外と炭酸が入っていれば大丈夫という事が分かりました。

あと1カ月くらいは禁酒となりそうですので、それまでは静かに暮らすとします 笑。皆様くれぐれも飲みには誘わないで下さい。


さて、早いもので2月に入りました。今日から新たな仲間も加わり再スタートです。

大阪から上京して今年で10年目、その間どれだけ成長できたのかとふと振り返ったりもしますが、もっともっと危機感持って取り組まないと、自分の人生なんてあっという間。

日々忙しいのは良いことなのですが、それがいつまでも続く保証なんてどこにもありませんので、今に満足する事なく走らないとですね。

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それ、リスク高いけどなー。


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今日は大阪で個別相談です。

それぞれ投資家さんによって属性や資産背景は異なり、不動産投資に求めるものもそれぞれ異なります。

利回りはこのくらい欲しい、RC.S造がいい、投資立地はここがいい・・・などなど。

その情勢や融資環境によってお勧めする物件は違ってくるのですが、今ならこうですよと率直にお話しします。

そこはこれまでの実務経験、実績値からもあるのですが、投資家として自分ならどうするかと言う事が強く、そのもとにご提案をしています。

もちろん関西圏だけではなく、首都圏の中でも多くの実績がありますから、それぞれメリットデメリットをお伝えしつつ。

これだけ物件の仕入れが難しい中、投資家さんの選択肢は少しでも多い方が良いのです。

そして、その下で比較検討ができるって、その辺が僕らの強味でもあります。

リーマン後と言うのは、利回りも高く、仮に運用期間収支が真っ赤でも、このタイミングで売却すれば、結果儲かったなんて地方物件は多いと思います、しかしこれからはそういう訳にも行きません。

変にリスクを背負って高利回りを求めるよりも安定運用出来るもの、そこがポイントかなと感じるのです。

もし仮に数年後、価格が下がれば売却しなければいいだけで、問題はその時収支が回っているのかどうか。

情勢の悪化している時に持ちこたえきれない程リスクの高いものはないのです。


さて、明日は朝から銀座で個別相談と金消契約、終わってからアパートの完成立ちあい。

横浜に帰りますー。

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そこは空気を読んでください。


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鎌倉PMの佐藤君と飯田君、また南青山建築工房の中山さんと区分リフォームの打ち合わせ。

各色決めについてです。

あ

オーナーさんに提案するうえで、王道な色目をついつい選択しがちではありますが、そこは自分のセンスに自信を持って攻めて行きたいのです。

よく他のスタッフからは、え!本当にそれで行くんですか?なんて聞かれますが、だってこっちの方が絶対にいいもん。

今回、クロスの一部は避けがちな花柄。

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そして、以前ブログでお伝えした自分の物件も空室になりましたので、そちらの色決めも。

僕の物件に対してはPMのスタッフもガンガン強気で攻めてきます。

「他のオーナーさんでは絶対に試せない色目にしましょうよ〜」と軽く言ってくれます。

そして、決まったのが・・・洋室のアクセントクロスはブルー、キッチンの扉は赤。確かにこれは自分の物件じゃないと試せません。

うーん、やり過ぎ?しかし、かなりセンス良く仕上がっているはず。

2月末には完成しますので、またブログでアップします。

もしそのタイミングになってもアップしなければ、やっちゃた?と、そこは空気を読んでください。

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区分を買えばハワイ旅行が付いてくる!


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昨日は大阪で北村・山口との3部セミナ−を開催。

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第1部は空室対策、第2部はワンルーム投資、第3部はアパート投資。お陰様で満員御礼!ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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大阪のこちらの会場、4つセミナールームがあるのですが、そのうち3会場が不動産投資系セミナーということで、やはり活況なのですね。

ついでに会場に向かう電車の広告ではこんなのを見つけました。

あ

「不動産投資セミナー随時開催中!」、業者名で検索してみると・・・新築ワンルームの販売業者。

はい、儲からないやばいやつですね。

広告の下には、「セミナーに参加し、ご成約された方全員に!3泊5日豪華ハワイ旅行をプレゼント!」

新築ワンルームマンションを買えばまさかのハワイ旅行も付いてくる!って知らない方が見れば何だか魅力的に感じるかもしれないけれど・・・

人生そんなに甘くない。この旅費分くらいは十分価格に上乗せされているわけで。

と言うか、これ買っちゃうと区分ひとつで300〜500万くらいは手出しになっちゃいますので、かなり高額なハワイ旅行に・・・くれぐれもお気を付けください。

そして今日は東京でもセミナー。

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さすがにこの週末はなかなかハードでした。

皆様、いつもありがとうございます。

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やっぱり今でも仕入れがしやすいのは・・・


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昨日は、週末セミナーのレジュメを作成。土曜日は大阪、日曜日は東京と何を思ったか過密スケジュール。

このタイミングでもまだレジュメが完成していなく、今日も自宅に帰ってからコツコツとパソコンに向かっています。

年が明けてから時間を見つけては物件の仕入れをしていますが、とにかく価格が上がってるなと。

しかし東京だけが極端に高いわけでもなく、大阪だって以前と比較しても随分値上がった印象があります。

単純に東京と地方を比較した時にもちろん東京の方が高く感じられるわけですが、それだけ家賃は取れるし、空室リスク等を考慮して考えると、やっぱり今でも仕入れがしやすいのは東京圏かなと思ったりもするのです。

今日も業者訪問でこっそりと水面下情報をゲット。まだ土地の仕入れ(決済)も終わっていませんので、建築が始まるのなんて当分先です・・・はい、現況古家付き。

ただし、こういうストックを今のうちに増やしておくと、これが2017年のアパート実績となるのです。

もちろん形になってきたら、こそっとご紹介させて頂きますが、くれぐれも事前に個別相談で方向性とまた融資枠は必ず確保しておいてください。

スピード勝負ですからね。

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不動産投資の引き出しを増やすには


昨日のフィールドワークセミナー・・・

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いや〜寒かったですね。

そんな中、首都圏の投資家さん以外にも、山形、新潟、福島、静岡、名古屋、大阪、神戸と、これぞ全国!からご参加頂きました。

ありがとうございました。

私たちの物件に対する目線だけではなく、銀行から見た評価・金利・融資期間・注意点、税理士目線等々、参考になることは多かったと思います。

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机上のセミナーではなく、やっぱり現地を見ることが一番引き出しが増えますね。

そして、こういうのも現地ならでは・・・案内したアパートの近くにあった不動産屋さん

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この門構え、やる気ある?

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募集図面も30年前くらいから変わってないんじゃないかと思うような黄ばみよう。ある程度の清潔感は必要かと。

色んな不動産コンサルタントがいるもんです・・・。


年に一度のフィールドワークセミナー、ご紹介した物件はその時々の情勢・市況によってもちろん変わるのですが、今回はやはり木造でしたね。

本当であればRCやS造等、色々とバリエーションがあればいいのですが、収支クリアできるものなどほとんどありませんので、ま、それはまた次回という事で。

終わってからの懇親会も大盛況、しかしながらわたくし禁酒中でございまして、中元からの誘惑にも負けずソフトドリンクで頑張りました。

2月からはミニフィールドワークセミナーにも参加しますので、ご興味ある方はこちらからどうぞ。

2月25日(土)担当です。

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CFネッツ社員大募集中!


CFネッツでは社員を大募集しております。

あ

AM事業部からPM事業部、事務方まで、経験者未経験者問わず大歓迎です。

勤務地は銀座にある東京本社・大船にある鎌倉本店・名古屋支社・大阪支社、それぞれで募集中。

社員教育も積極的に行っており、宅建資格はもちろんの事、不動産コンサルティングマスター・FP・建築士、さらにはCPM・CCIMという米国経営管理士等の資格まで。

資格取得費全額補助金制度有り!

やる気のある方、一緒に働きませんか?お客さんに対する無理な勧誘営業もありませんよ。 

まずは以下ユーチューブをご覧ください。




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情勢によって融資環境はここまで変わる。


昨日の大阪個別相談会、一棟物件を購入希望の方が多数。

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エリアの希望としては関西圏・首都圏どちらでも構わないので、収支をクリアできるものがほしい、と。

大阪支社がオープンした当初、7〜8年前は大阪での購入を希望される方が多かったですが、今はそこに拘るよりも安定運営できるのであれば場所は選ばないという方が増えていますね。

ま、これだけ空室問題など取り上げられていれば、その流れになるのもわかります。

そして、物件の選別については融資次第。

それぞれの属性と自己資金によって銀行から受けれる融資枠が決まってきますが、とにかく仕入れの難しいのは価格5000〜6000万の物件。

アパートとしては低価格帯なので、安ければ安いだけのリスクがあって、優良物件と言えるものはとても少ないのです。

お勧めしやすい価格としては1億前後の売りアパート、去年もこの価格帯が中心でした。

ただし融資緩和もあって、この価格であったとしても、属性によってはフルローンが可能。

以前だと価格の9割融資で残りの1割と諸費用で2000万近い自己資金が必要でしたが、今だとその半分以下、諸費用の約800万を用意できれば購入ができるのです。

その時、その情勢によってこれほどまでに融資環境が変わるというのもなんだか面白いもんです。

さて、今日は銀座と鎌倉で個別相談が1件ずつ。思えばそろそろ確定申告の時期ですね。

申告が終われば、再度今後の方針決めや銀行打診をしたいので、オーナーの皆様、毎年恒例の打ち合わせを行いましょう。

ご連絡お待ちしております。

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売却を検討される投資家さんがかなり増えていますが・・・


昨日はオーナーさんと税理士事務所訪問、終わってからは3年前に購入いただいた区分の売却相談。

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値上がっているこのタイミングで売却を検討される投資家さんがかなり増えています。

確かに今売却するとキャピタルを狙えやすいですが、今回のケースは短期譲渡であり、約40%が税金として持っていかれます。

また、物件も東京の一棟立地で、決して客付けに困るような場所ではありません。

仮に空室で苦戦をしており、将来リスクが高いのであればここで儲けを確定しておくのもひとつですが、そうでない限りはまだまだ保有でいいのです。

そもそも買ってからの運用期間も短いし、売り買いの経費を考えると、キャピタルと言っても決して多くの利益は望めません。

今の情勢を見ていてもまだ売るには早すぎるでしょうね。

ま、それ以外にどうしても売却をする理由があるとすれば、一棟への資産組み換えくらいでしょうか。もう少し効率重視で資産を拡大していきたい時。

以前より利回りが低いと言っても、低金利・長期融資、借り入れ割合(LTV)の上昇、レバレッジは効かせやすいのです。

検討されている方は個別にご相談いただければと思います。

さて、今日は一日大阪です。朝の7時半に新幹線、横浜の自宅着は0時くらいでしょうか。

もちろん日帰り、全て自分で日程調整していますので、しょうがないですね〜。

慣れとは怖いもんです。

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物件問い合わせ多数。


本日から新年の営業です。

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他業者さんも今日あたりから始まっているようで、夕方までに売り物件の問い合わせがかなり入っています。

ま、相変わらず不動産業者の自社買い取りが中心で、価格交渉前提での連絡が多いですね。

今年も去年の流れそのままで収益物件は積極的に動いていきそうです。

融資については、これからもう少し様子を見つつ、1月14日の銀行も参加の年に一度大型バスフィールドワークセミナーで分かるかと思います。


さて、今週の日曜日は大阪出張、一日個別相談会です。10時半から19時半までぶっ通し、お陰様で全時間帯埋まっています。

今年も忙しくなりそうですね。

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明けましておめでとうございます。


新年明けましておめでとうございます。

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大晦日は三崎で社長夫妻、木内さん、スタッフの皆さんと過ごしました。

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豪華なお節に年越し蕎麦、木内さん差し入れのイチゴと、贅沢に美味しい料理を頂きました。

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海南神社で新年を迎え、今年も素晴らしい一年になりそうです。

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ついでに、2016年最後の宿は、ドラマ「ドクターカー」剛力彩芽の実家として使われたこちらの部屋

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ドラマではこんな感じでした。

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宿泊をご希望の方は山田酒店までお問い合わせください。


そして、元旦早々新幹線で大阪に向かい、毎年新年のルーティン?は新幹線の進行方向窓側D席(貯まったポイントでグリーン車)に座ります。

そう、この為に。

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今年は雲ひとつない本当に綺麗な富士山が見えました。ここまで見事な富士山はなかなかないです。

そして、昼からは親戚一同と新年会。

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2度目となる豪華なお節に、去年も大阪の旭区で唯一ミシュランに選ばれたくら羅の串カツ(高校の時にバイトしていた叔父さんの店)。

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お酒は、社長からお年玉代わりにもらったシンジケート58/6。いやーこれのソーダ割りがめちゃめちゃ美味い!もう普通のハイボール飲めないよ。

素敵な正月を過ごして、今年も一年突っ走ろうと思うのです。


仕事の方は投資利回りが下がる中、どれだけ物件仕入れができるかと不安も感じつつ、いつものペースで今年もぶれずにやるしかないですね。

プライベートは「チェンジ」を掲げ、自分に厳しく進んでいきます。これについては、いずれこのブログでお伝えします。

新年の営業は1月6日(金)からです。

皆様、本年もよろしくお願い致します!

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良いお年をお迎えください。


12月28日はハワイアンズで大方針会、大納会。

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今年一年の結果報告や来年の方針発表、辞令に表彰などなど。

各部署の発表を見ていると、本当にいいスタッフが増えたなとしみじみ感じます。

不動産屋であって不動産屋っぽくない、真面目で勉強家、本当にこれからが楽しみなメンバーです。

そして、士業の方々も社内にずらり。世戸弁護士・保立税理士・三原税理士・林不動産鑑定士。

こういう皆さんと机を並べて仕事をしているわけです。これまでとはスピード感が全然違います、本当に素晴らしいですね。


また、大方針会後はみんなで楽しく盛り上がりました。

翌日は東京の中元さん・保立税理士と魚の旨い地元の居酒屋で恒例の昼から飲み。 

これをしてやっと全てのイベントが終了って感じですね。

そして、昨日は自宅で大掃除をして、今日は夕方から三崎でカウントダウン、大阪には元旦朝一の新幹線で戻ります。

今年1年大変お世話になりありがとうございました。そしていつもブログのチェックもありがとうございます。

皆様、良いお年をお迎えください。

山内真也

最後にこちらもお願いします!
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この輪を広げて行きたい。


昨日は昼から銀座で決済。

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今回は銀行との手続きもスムーズに進み、1時間ほどで無事終了。

そして、終わってからはアパートの完成立会い、オーナーさんにはこの為にわざわざ大阪からお越し頂きました。

M様、ありがとうございました。


今日は大納会がありますので、実質の営業は昨日までです。

最後の最後までバタバタと働ける有り難みを感じつつ、2017年もとても充実した一年となりました。

今年を振り返るのには、このブログをチェックするのがちょうどいいわけですが、過去の投稿を読み返してみると随分好き放題書かせてもらっているなと・・・汗。

自分が感じた事を発信することによって、何かしら皆さんに刺激を与えられていれば嬉しく思います。

来年もこのペースでコツコツ継続をし、この輪を広げて行きます。

投資家さんそれぞれ求めるもの、感じる事は異なると思いますが、自分のスタンス、考え方に共感して頂ける皆さんと共に来年も歩んで行ければと思います。

年末年始もブログはアップしますので、ぜひチェックしてみてください。

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空室になったので・・・


今日は朝から銀座で決済、午後は価格約6億円のビル案内立ち合いです。

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そして、立ち合いと言えば、昨日は横浜にある空室となった某区分に行ってきました。

そう、クリスマスに・・・。

リフォームの打ち合わせです。この物件・・・はい、私のです。

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共用部を見て、「あー、なかなかしっかり管理されてるやん」なーんて、そう初めて物件を見るから。

えっ、買う時に物件見てないの?慣れてくるとそんなもんです。

そして、気になる室内は・・・

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そこそこ汚れているとは聞いていましたが、結露・・・うんなかなかでしたね。

こういう経験をしてこそ、オーナーさんの気持ちが分かるというもの。この業界で働く者にとって、自分で不動産を所有する、投資をすると言うのは本当に大切な事。

その他、室内はこんな感じです。

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ま、古さは感じるものの綺麗ですね。

どこまで手を加えるか難しいところですが、水廻りについては交換するが必要ありませんでしたので、それ以外の箇所についてしっかりリフォームしようかと。

せっかく自分の物件という事もありますので、色々試してみる予定です。

だって普通のリフォームじゃ面白くないし、何か参考になるようなものを作りたいなと。

またリフォームが終わればアップしますね。

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意識して取り組んでいかないと


昨日はアパートの完成立ち合い

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この物件は、元々古家付き土地であり、その土地の仕入れからアパートのプラン入れ、収支計算、ファイナンスアレンジ等々。

最初から最後まで全てを自分で行いましたので、なかなか思い入れの強い物件となりました。

アパートの決済は明日ですが、まずは先行して賃貸募集を始まており、繁忙期に向けて早々に満室としたいものです。


さて、忘年会もひと段落しましたので、少々身体を休めようかと思いつつ。

これまでジムに行ったり、プロテインを飲んだりと、ある程度健康体を意識してやってきたのですが、やはり自分一人でやるには限界を感じつつ、何事も継続は難しいものです。

こうなったら来年からは、マンツーマンのトレーニングジムにでも通おうかと考え中。

まさかのライザップ?は求めているものと違うようなので、横浜界隈、なるべく自宅近くで探してみようかと。

とにかく健康第一、わたくしも言えば「旧体身」ですので、メンテナンス等日々意識して取り組んでいかないとですね。

その意識をするかしないかで、管理状態は大きく変わるもの。10年15年とほったらかしにいているとサビサビで取り返しのつかないことも。

以前オーナーさんから「自分の担当の方には痩せていてほしいものです」

な〜んて言われていますので、いい意味でのプレッシャーも感じつつ、頑張っていこうかと。

来年のプライベートは釣りに筋トレにと充実させたいものです。

そう、筋トレと言えば三崎のMF CLUB

元Jリーガーが一から鍛え直してくれます。

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どうなってるのよ。


先日12月18日の大忘年会も無事に終わり、これで今年のイベント全てが終わりました。

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皆様、ありがとうございました。

また来年からも最前線の現場だからこその有益な情報を発信して行ければと思います。

2017年の最初は、1月14日(土)年に一度銀行さん参加、大型バスの東京フィールドワークセミナー

1月21日(土)は大阪 「新春!不動産投資セミナー2017」、大阪支社の北村・山口、私による3部構成のセミナー。

1月22日(日)東京 「ファイナンスから知る!今あなたができるアパート投資セミナー」

来年も走り続けます。その他のセミナーについてはこちらからどうぞ。


さて、昨日は日帰りの大阪出張。

来年の方針書作成などミーティングが中心、ちょうど大阪支社の北村君がCPMの最終試験であるMPSAに合格!という事で、またひとりCPM資格者が誕生しました。北村君おめでとう。

そして、帰りの新幹線は20時半のチケットを予約・・・が!いや〜ここからが本当に大変でした。

新大阪駅は人でごった返し、大幅な遅延です。

あ

どうやら新横浜〜小田原間で火災があり、1時間から2時間の遅れ。

しょうがなくただひたすらホームで待っていたのですが、予約を取っていた20時半の新幹線が1時間以上経っても来ることはなく、それどころが20時半以降の新幹線が先に到着するという不思議な現象に・・・。

これはさすがにおかしいという事で、駅員さんに確認を取ってみると、

「20時半の新幹線は運休になりました」

えっ?そんな放送なかったし!そもそもそのチケットで改札通れているし!どうなっているのよ〜。

訳が分からないまま、何とかその後のチケットを取りなおし乗車できることに。

結局、新横浜駅に着いたのは、予定より2時間遅れの0時半を過ぎたころ。

やっと帰れる!と思うも、乗り換えの横浜線が強風の影響で大幅な遅延。こちらも人がごった返しており、待っていても当分乗れそうにありません。

タクシー乗り場に行くも、ざっと30人以上の列。他の乗り場を探し、大雨に濡れながらなんとか20分後にタクシーを捕まえ帰宅。

結局、就寝は2時過ぎ。そして今日は朝から銀座出社。

修業です・・・。


あ〜釣りに行って、こんな三崎の夕焼けを見て癒されたい今日この頃。

あ

年末まであと少し、頑張ります。

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あ

地域別ワンルームの期待利回り


先日、地域別ワンルームの期待利回りが発表されました(日本不動産研究所)

あ

これを低いとみるか高いとみるか。

立地にもよりますが、リスクの低い中で5%弱であれば、投資とした商品を考えたうえで全然有りだと思うんですよね。

今は融資環境も緩和されている中で、特に一棟アパートはそのファイナンスアレンジをうまくやれば、そこそこレバレッジも効きますからね。

以下、今後の参考までにどうぞ

2016年10月
東京都城南地区 4.6%
東京都城東地区 4.8%
大阪      5.3%
名古屋     5.4%
福岡      5.6%
札幌      6.0%
仙台      6.0%
広島      6.2%


さて、今日はこれから新横浜のプリンスホテルで年に一度の大忘年会です。

早々に申し込み満席となりました、ありがとうございます。
来年はもう少し会場を広くして皆さんが入れるように検討してもらいますね。

尚、今回ご参加の皆さんはいつもより早めにお越し頂いた方がいいかと思います。

夜はちょうど日産スタジアムでクラブワールドカップの決勝がありますので、かなりの混雑が予想されます。


では、行ってきます!

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あ

優良入居者が、突如滞納者に・・・


リフォーム打ち合わせの為、桜木町へ。

あ

6年前に購入いただいた区分マンションが空室になった為です。

その間一度も退去がなく、物件をご紹介した当時もオーナーチェンジ物件でしたので、かれこれ10年以上の長期入居者でした。

これだけ長く住んでくれて有り難い!と言いたいところですが、半年前くらいから突如滞納が始まりました。

結果、建物明け渡し訴訟、強制執行となり、つい先日引き渡しが終わったのです。

残置物がこんなにあります・・・

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これらの撤去費用は約30万円!

しかし、オーナーさんは弊社の無期限滞納保証付管理でしたので、これら残置物の撤去費用も無料、もちろん滞納期間中の家賃も保証されるのです。

(ついでに、確定申告では滞納された未収家賃も収入に計上しなければなりません。)

また、裁判や強制執行費用も弊社で負担しますが、これらをもし弁護士に依頼しようものなら、滞納にかかるコストはトータルで100万近い負担!になってしまうのです。


残置物撤去後はこんな感じ・・・

あ

キッチンに、

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玄関周り、

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バストイレはアップするのを止めときましょう・・・はっきり言って見ない方がいいです 汗。

私の持ってる物件もそうでしたが、滞納者ってビックリするほど汚してくれるのです。


さすがにこんな状態なので、今回はがっつりリフォームさせて頂きます。

弊社グループ会社、南青山建築工房のデザイナーである中山さん(写真左)に依頼。右側は企画から異動したPMの鈴木君。

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この状態がどう変わるのか、またリフォーム後にアップしたいと思います。

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あ

地元愛に触れ


先日、熊本に行った翌日は福岡へ。

あ

ホテルから熊本駅までは市電で移動。何となくこの昔ながらの雰囲気が大好きです。

あ

市電の車内アナウンスが、なぜか淡谷のり子・・・

もちろん本人ではなく、熊本出身のコロッケが被災地を元気に、また観光客に楽しんでもらう為、モノマネ(無料)で車内アナウンスを行っているとの事。

地元愛、皆さんいろいろ考えられますね。

そして、新幹線で熊本駅から博多駅に移動。所要時間は37分、近い!

しかし福岡も・・・もちろん雨 ・・・。

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ま、いつもどおりです。

ホテルが博多駅前という事もあり、ニュースで取り上げられていた陥没現場へ。

これが、

あ

今はこんな感じ

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工事中ということもあり、やはりあの上を歩くのは少々怖さもあります。目の前のコンビニは来年2月に再オープン、いや〜大変ですね。

そして、夜は業者さんと数人で食事・・・

のつもりだったのですが、ワイズプランニングさんのスタッフ・OB合同忘年会だったらしく、徳永CPMと一緒に参加させてもらいました。

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途中、サプライズで還暦を迎えたスタッフさんと僕とのW誕生日会もやってもらい、ケーキとプレゼントも頂きました。伊藤さんありがとうございます!

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(ケーキの右側年齢は間違ってます 笑)

しかし、このCPM同期である伊藤さんの周りへの気遣い思いやり、自分なんて足元にも及びません。とにかく温かいんですよ。


そして、2件目は念願の屋台へ。やっぱりこの雰囲気は最高。

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おでんに明太子玉子に焼き鳥に・・・どれも美味い!

この二日間で心温まる熊本・福岡を満喫させてもらいましたが、感じた事はとにかく皆さん地元愛が強い。

だからこれだけ、もてなしてくれるんだろうと思います。

ま、僕も大阪愛は強いつもりですが、関西のオーナーさんから「山内さんは大阪を裏切って東京に行った!」って、よく言われてますが・・・。


皆さんありがとうございました。また行きますね〜。

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あ

他人事じゃない。


朝から熊本に来ています。はい、もちろん雨です。

あ

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昔、大阪でバイトしていた時の後輩が、熊本の大手建築会社で働いており、やっと会いに行くことができました。

せっかくなので震災の被害が大きかった益城町に連れて行ってもらい、先ほど見てきたのです・・・

4月の地震から8か月、ニュースで取り上げられることも随分減りましたが、そこいら中にブルーシートがかかっており、カンカン、カンカンと解体現場だらけです。

実際に見るとその悲惨さに言葉を失います。

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友人曰く、これまで熊本は地震がないことから、ほとんどの人が保険に入っていなかったとの事。

下の写真は、一見見ると気付きませんが、・・・

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1階部分が丸々無くなっています。こっちの方がわかりやすいかな。

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このマンションも見た感じそこまで地震の影響があったように見えませんが・・・

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玄関共用部に、

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1階のガレージ部分が丸々潰れています。

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そして、奥の1階は・・・

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拡大すると・・・

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車が挟まれています。

今となっても、まだこの状態で残っているのです。早く解体しないと、2次被害になる恐れも十分考えられます。

そして、熊本城。こうして遠くからの写真で見ると伝わりずらいですが、

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修復にも相当の時間を要しそうです。

それ以外はこんなに綺麗なのに。

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日本にいる限り、地震とは常に隣り合わせ、他人事じゃないですね。

自分の目で見ることができてよかったです。

石飛君、連れて行ってくれてありがとう。

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あ
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
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