山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

今年の大忘年会、2次会は誕生日会・・・


忘年会シーズン、早いもので12月のスケジュールが埋まってきました。

あ

今年の大忘年会は、12月18日(日)新横浜のプリンスホテルです。

年に一度の企画だけにスタッフ勢ぞろい、ぜひお越しください。

今年は盛り上がりますよ!

大忘年会はもちろんの事、だって2次会は中元と私の誕生日会をやります?よ。

もちろん来ますよね?笑

お申し込みはこちら ↓ ↓

あ

今年度の総括と、来年度に打つべき手をご参加者様だけに特別教授!

CFネッツ会員の皆様に日頃の感謝を込めた、一年に一度の特別企画、毎年好評の「スペシャルセミナー&大忘年会」を開催致します!CFネッツ会員様限定で、100名様のみの募集となります!

第1部は、本年度の総括と、来年度の大胆市場予測を「社長倉橋」「副社長木内」が熱く語るスペシャルセミナー。来年度の投資戦略をお持ち帰りください。

第2部は、1年を締めくくる大忘年会。お客様の横にはCFネッツコンサルタントが同席します。不動産投資のヒントや、新たな投資情報が発見できるかもしれません!今回の特別企画は、多数在籍している会員様には申し訳ございませんが、応募人数の上限を100名様とさせて頂きます。是非、お早目のお申し込みをお勧め致します!年末のお忙しい時期ではありますが、皆様のご参加を心よりお待ち申し上げます。 


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あ

新潟出張、長岡市へ


新潟出張、長岡市に移動して翌日は高田建築事務所さん訪問。

あ

午前中は会社説明会、場所はクオーレ長岡。

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市役所とアリーナ、市民ホールの複合交流施設。

どう見ても役所っぽくないオシャレな空間。隈研吾氏のデザイン。

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こんなお洒落な体育館あります?

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午後は元銀行を改装した美術館へ。

あ

800万で購入して耐震化やリフォームに3800万!

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旧銀行と言うだけあって金庫もあります。こういうのを残してうまく活用するって素敵です。営業マン2人確保!

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そして、高田建築事務所を訪問。

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さすが建築事務所、随所にこだわりが感じられます。

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何だかいい設計ができそうな、そんな気持ちにさせてくれます。

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そして、リプチの森と命名された街づくり。元教習所を開発した住宅分譲地。

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住宅・公園・コモンスペース・福祉介護施設等。ここにも様々なこだわりがあります。

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各住戸の前に作られた水門柱(写真右側)

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10時・12時・15時・18時と1日4回、写真のように水が流れ、時を知らせてくれます。・・・オシャレですね。

また、モデルルームの200年住宅。

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周辺環境を活かした住まいを意識して快適な住宅を作る。

様々なイベント企画も行っており、このような開発は街全体の価値上昇が期待できます。素晴らしい事例ではないでしょうか。


次に移動したのは、養命酒と勢力を二分した薬用酒「サフラン酒」で財を成した長岡の傑物吉沢仁太郎の屋敷の蔵。

あ

このような外壁の装飾は富の象徴だとか。

あ

全国の左官屋が鏝絵(こてえ)日本一と言うだけあります。こんな蔵見たことないですね。

そして長岡と言えば、吉乃川のお酒。酒造資料館「瓢亭」

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この雰囲気にテンションが上がります。販売試飲も行っており、ここで日本酒を2本ほど購入・・・だってこの感じ、絶対に美味いですよ。


そして、最後は明治10年に建築されたこちらの建物。醤油「越のむらさき」

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周辺を歩くと醤油のいい香りがします。レンガの煙突がまた良いです。

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室内はこの雰囲気。センスよく深イイですね。

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ざっとこんな感じ。いやー、この二日間で色々と貴重なものを見せてもらいました。やっぱり地元の方に連れて行ってもらわないとですね。

それぞれの現場で様々なことに挑戦し、プライドをもって仕事に取り組んでいらっしゃいます。

その姿勢にとてもいい刺激を頂きました。

皆さん、来た方が良かったのでは?

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あ

新潟出張、無添加住宅。


月曜日から優秀企業視察の為、新潟出張でした。

あ

初日は大船の事務所から新潟へバスで移動。

翌日、100%無添加住宅の見学。

あ

玄関の土間には玄昌石を使っており、和洋問わずに高級感があります。屋根にも同じく玄昌石を使用。

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中元の触れているのが、ジュラシックウッドストーンという木の化石。木だけあって軽量でできています。

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トイレはこんな感じ。

あ

壁に埋まっているのが・・・

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トイレットペーパー・・・

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浴槽も無添加バスルーム。

あ

浴槽はホーロー、この床も玄昌石です。

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そして、居室の壁はすべて漆喰(しっくい)

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あ

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漆喰は油性ペンの汚れも取れるし、タバコのヤニもほとんど付きません。喘息やアトピーにも効果があります。

漆喰と無垢材の床(右)を使ったものと、ビニールクロスと合板床(左)を使ったものだとどちらの方がカビの発生しやすい環境なのか。

あ

44日経ってもカビ生えないの?食パンだとこんなに違いがあるのです。

漆喰をクロスの上から塗る事も可能。是非とも自宅でやってみたい。

あ

その他、断熱材には炭化コルクを使い、空気の浄化に結露防止。

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木の化石をアクセントとしてこんな所にも使用。

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いやーこういう住宅の見学は本当に面白い。投資として考えたときはなかなか難しいですが、夢のマイホームではぜひ検討したいですね。

いい勉強になりました。

あ

続きはまた明日。

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あ

まずは正しい方向性を明確にすること。


先週の土曜日はセミナー、終わってからは会場でそのまま個別相談会。 

あ

2組共に参加のきっかけはこのブログからと言うことで、発信することの大切さを改めて感じました。

ご相談としては、今後どのような物件を買い進めていけばいいのか。

不動産投資をする目的、目標。既存負債額=背負っているリスク、またその借り入れに対する投資家のリスク感。資産背景、年齢などなど加味しながら、方向性を一緒に決めていきます。

絶対に一棟を買った方がいい!という業者さんが多い中、わざわざそんなリスクを背負わなくていいと言うケースもよくあるのです。

もちろん求めるキャッシュフローによっては、コツコツと区分マンション買い足しじゃ到底ゴールにたどり着けないようなこともありますので、じゃその中でどのようなリスクがあり、それを理解したうえで進めるのかどうかを検討する必要が出てきます。

また今の年収やどこまで不動産投資を買い進めていくかによって、最初から資産管理法人を設立した方がいい場合もあるのです。

そういう事を事前に打ち合わせしながら、更には今利用できる金融機関の融資条件から物件を買った際の収支と効率の事例まで、少しでもイメージがしやすいようにお話をさせてもらいます。

とにかく、まずは無理のないその正しい方向性を明確にすることが大切です。個別相談希望の方はご連絡頂ければと思います。

そして、翌日曜日は大阪のオーナーさんと銀行手続き等、4時間以上の長丁場。

せっかく東京に来てもらうので、できる手続きはすべて1日で終わらせてしまおうと、なかなかハードでしたが、効率よく進めることができたと思います。

M様、お疲れ様でした。

そして、日曜日にもかかわらず銀行さんにもご協力頂きとても助かりました。

さて、今日は午後から新潟出張。企業さんの視察をさせてもらいます。

日々勉強、行ってきます。

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あ

長期的なお付き合い、そして新たな風。


先日は某銀行さんからお誘いいただき東京で会食。

あ

「かれこれ10年くらいお世話になってますよね〜」なんて話しになったのですが、

部長さん曰く「このくらい長期的にお付き合いできる不動産業者さんていうのは、ほとんどいないのが今の現状です」と。

調子よく案件の持ち込みがあったとしても、数年もすれば会社がなくなってるなんてケースが非常に多いようです。

この業界、瞬間的に儲ける事なんて簡単で、お客さんを騙せばできてしまうのです。倫理観の欠如、またぶれずに継続することの難しさでしょうか。

かれこれ15年以上この仕事をしていると、見た目や話し方等々で、あーやばいなー、なんてものは見ていてわかるものです。

特に最近は書籍だけでなく、ユーチューブで動画も見れてしまうわけですから、どう見ても怪しいよな〜なんて人がこの業界では有名だったりして。

そういう方々に限って私たちの現場では全くもっていい話を聞かなかったりするものです。


さて、銀行さんの会食終わり、若手のホープである担当者さんから、

「これお土産にどうぞ」と手渡されたのが・・・

あ

秋葉原に売っていそうなCD・・・


うーん、新たな風を感じる。

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あ

総額融資は3億円、でもまだ買えるのです。


あ

今週末から更に忙しくなりそうです。

土曜日は東京でセミナー、日曜日はアパートの案内から契約、終わってからは銀行の面談。

そして、19日(月)から21日(水)は優秀企業視察のため新潟出張です。はい、明日から2週間休みがありません。

最近、どうも釣りネタが多いのですが、働く時と遊ぶ時の切り替えはしっかりできているつもりです。

今日の休みも事務所でコツコツレジュメの作成と物件の仕入れ、仕事か充実してこそプライベートも楽しめるというもの。

さて、あるオーナーさんの融資枠を取るため、銀行に事前打診をしていましたが無事クリア出来そうです。

特にお勧めしたい物件が出たわけでもなく、まずは個人の属性でどのくらい融資が可能かどうかの確認でした。

既に2億近い借り入れがあり、次にアパートを買えば3億を超えます。

そんな時、使い勝手のいい銀行。とても助かりますね。共同担保次第では更にもう一棟?その可能性もありそう。

この銀行の審査をクリアするには、既存物件の収支が廻っており、今後当面は大きな修繕コストがかからない事。

もちろんそれをカバーできるだけの資産があればまた別ですが、個人のオーナーさんで現実問題それはなかなかハードルが高いです。

という事で何がポイントになるのか?

これまで買って頂いた物件の収支と新規物件の選別です。

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あ 

プラチナ釣り大会・・・これぞカワハギ地獄。


昨日のプラチナ釣り大会。

あ

10時出港にも関わらず、1時間前に到着。ゆっくり準備をしながら、山田屋酒店の1階で店主と世間話し。

あ

オーナーさんも合流し、いざ出港。

天気もよく、揺れも少なく最高のコンディション。これはいけると期待が膨らむ・・・

しかし、なぜか全然釣れてくれないのです!

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(PHOTO BY NAKAMOTO)

カワハギ以外は次々かかるのですが、いつもみたいに簡単に喰いついてくれません。

少々焦りつつ、とにかく諦めず繰り返し続けます。

すると・・・

ポツポツアタリが出だして、釣れました〜。


あ

25cmの良型。丸十丸のHPから写真を拝借。

それでも今回はかなり苦戦しました。昨日の海はプロでも難しいとのころ。

そして、最終カワハギ10枚・・・う、少ない。その他、トラギスやベラなど20枚。

今までやった中で一番苦労しました。しかしながら楽しいカワハギ地獄。

みんなで釣ったカワハギは50〜60枚あったかと、大漁です。

あ

そして、終わってからは城ケ島遊ヶ崎リゾートで風呂に入り、夕方から三崎港蔵で懇親会。

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お待ちかねのカワハギは、こんな感じ。

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まだまだ肝は少なかったかと思いますが、オーナーさんもこの味に感動されていました。釣ったすぐの魚ですからね、それは格別に美味いのです。

カサゴ。パリパリで美味です。

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カワハギの寿司やしゃぶしゃぶ等々、これだけ釣ると贅沢に出してくれます。

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そしてオーナーさんから、「次回カワハギの肝がパンパンの時にぜひもう一度やりましょう!」

と、いう事で・・・

早速ではありますが、11月22日(火)三崎で釣りを開催しようかと。

社員のみなさん、オーナーさんを連れて一緒にどうぞ。

釣れたら釣れたで面白いのですが、釣れなければ釣れないで悔しくてまた行きたくなる、これぞカワハギ地獄。

皆さま、お疲れ様でした。

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あ

プラチナイベントで4時起き?


今日はプラチナイベントで三崎へ

あ


天気は晴れ、風もほどほどで、待ちに待ったカワハギ釣り。

目が覚めたのは4時前、遠足前の小3レベル?高齢による単なる早起き?

9時半に三崎口集合も1時間前に到着して、お先にバスでうらり方面へ。いろいろと準備があるもので。

写真等はまた後日にアップしますが、オーナーさんとの親睦も楽しみにいいお酒が飲めるように頑張ってきます。

趣味って大切と感じる今日この頃。


あ

9月17日(土)セミナー「数字でわかる不動産投資の全構造」を開催。

不動産投資を行ううえで、収益物件の立地や管理状態、金融機関の選別等はもちろん大切なポイントですが、何よりもまず学ぶべき事は不動産投資の「数字のカラクリ」です。

いくら物件が良くても融資条件が良くても、数字としてクリアできていなければ投資物件を購入する意味などありません。

要は投資として儲かるのかどうか?が重要であり、不動産投資の数字の構造を知るということは、勝ち組に入るうえで決して欠かすことのできない知識なのです。


このセミナーでは、不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。

現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。

投資の効率・安全率等、全9つの投資指標説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。

このような内容を知らないばかりに収益物件の選定を間違え、道を踏み外してしまう投資家さんはまだまだ多くいらっしゃいます。

物件価格が高騰している今だからこそまずは投資物件を見る「眼」を磨く事が必要不可欠であり、初心者の方はもちろん、まだまだ不動産投資の数字に自信を持てない方まで、ぜひこのセミナーに参加して頂き不動産投資の正しい数字の知識をしっかり身につけてください。
 

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あ

三崎で釣り!が・・・


昨日は三崎で釣り!

あ

もともと天気が心配で、一週間前の予報は雨。

しかし3日前には曇りに変わり、前日には晴れ!と日頃の行いやねー、なんてテンションアゲアゲでした。

遠足前の小3レベルです。

この日の為に、まずは釣具の補充

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カワハギを美味しく頂くため、血抜きをする為のナイフ。本気度が伝わると思います。

あ

そして、忘れてはいけない酔い止め。

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これで完璧!だったのです。

だったはずなのです・・・。


前日の夜、釣船の丸十丸から携帯に連絡がありまして、

嫌な予感・・・

「明日の釣りは強風の為中止ね〜」

げっ!

当たり前のように中止と言われても、こちらの気持ちとしてはもう三崎についてるのです。

釣ったカワハギと肝をわさび醤油で・・・冷えた日本酒をクイッと・・・

ひどいよ・・・。

一時期は雨男と笑われ、最近はめっきり晴れが続いていたのに、次は風ですか。

という事で、予定がまるまる空いてしまい、しょうがなく今日は事務所で仕事。

ま、今週の土曜日にプラチナの釣り大会がありますので、なんとかそこでリベンジを。

しかしながら、台風が向かっているというニュース。今年多くない?

明日関東を直撃?

という事は、当日晴れてもまた強風で中止もあり得る?

きっと、そんなことはないさ。

さ、さ、さ、仕事仕事。

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あ

中古の一棟マンションのみ?


あ

昨日の大阪でのセミナー、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。

あ

「区分マンションを買いなさい」「中古のRCやS造がいいですよ!」巷にはいろんなセミナーがあります。

お勧めする物件はその投資家さんの目的や年齢、資産背景などによって大きく違ってくるのですが・・・

業者さんによっては、誰に対しても勧める物件は同じ。中古の一棟マンションのみ?それじゃダメなわけです。

しっかりとコンサルティングをしたうえで、じゃこの投資家さんにはこういう物件を。あの投資家さんにはこういう方針でと提案する事こそが大切。

だから、そんなリスクを取らずにコツコツ区分マンションを買い足しましょうということもあれば、レバレッジを効かせて一棟アパートを買いましょうということもあるのです。

お気軽にご相談を。


昨日の懇親会も大いに盛り上がり、う〜ん面白かった・・・、素敵な一日でした。

今日は大阪支社で個別相談が5件満席。土地の有効活用、新規投資の相談、所有物件の借り換え・売却などなど朝から19時までみっちりです。

横浜の自宅に着くのは23時くらいかなと。

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エクスプレスカードってやつ。


今日はこれから大阪でセミナー、翌日は個別相談会です。

明日の個別相談は17時半からあとひと枠だけ空いてますので、ご希望の方はご連絡ください。

あ

朝一新幹線に乗ろうとすると・・・ない!ない!ないのです。

エクスプレスカードがない!どうやら自宅に忘れてきてしまったよう。

携帯で時間も自由に変えれるし、便利なのでとても助かっているのですが、ひとつだけ欠点を言うのなら、カードを忘れると窓口では変更が出来ないということ。

キャンセルをするともちろんキャンセル料金も取られます。

なので、次の出張時に携帯で日時を変更するしかなく、新たに窓口でチケットの取り直しです。はい、明日の帰る分も同じく。

おかげで朝からバタバタ・・・エクスプレスカードを持っている方はくれぐれもお気をつけください。


さて、ここから一週間ほど雨みたいですね。

次の火曜日は2ヶ月ぶりに三崎で釣りをします。雨男 汗。先日釣具も買い足しました。

10日の土曜日は年に一度のイベント、オーナーさんとの釣り大会ですので、こそっと練習も兼ねて。

そこで社員の皆さん、5日の夕方17時くらいに三崎に来ませんか?

釣った魚で懇親会を・・・もっと早く言え?

倉橋の予定は社内スケジュール張、サイボウズに勝手に!?入れましたので、美味しいお酒や新鮮な魚が飲み放題食べ放題です。

カワハギのシーズンですので、肝が期待できますよ。


では、これから3時間喋ってきます!

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アポなし訪問、こういう地道な行動が。


今日は昼から業者廻り・・・

あ

土地や収益物件の情報を得るために、アポなしで片っ端から当たっていきます。

ある程度、多くの業者さんと横のつながりはできているものの、更に仕入れを強化していこうかと。

狙うのは、まだ表に出ていない水面下や、これから出そうな案件などなど・・・。

もちろんそんなちょっと訪問したくらいで簡単に情報が入るほど甘くはありませんが、はっきり言ってダメもとです。でもこれが仕入れの基本かなと。

残暑の厳しい中、ハンカチで汗を拭いながら・・・ほんと地味ですよ。

電話で情報をもらえればそれが一番楽ですが、やっぱり顔を合わせて色々と話せた方が次に繋がるような気がするのです。

担当者によっては、早口で「はいはい、はいはい、あったら送るから〜」、と超〜冷たかったりします。

しかしながら、こういう地道な行動でいい流れが来たりするもの。そう信じて、コツコツやっていくしかないのです。

そして夕方、訪問を終えて事務所に戻ると・・・

別ルートから良さげな情報が入ってきました。明日朝一で下見、良ければ早速売主訪問です。


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あ 
 

賃貸物件に住んでいる理由・・・


「40歳以上の男性で部長職についており、賃貸物件に住んでいる方」に行ったマンションリサーチのアンケート調査。

年齢的に近いので多少は気になるものです。

あ

◆家賃はいくらですか?

「10万円以下」61%

「11〜15万」26.8%

「16〜20万」7%

居住地にもよりますが意外と安いなという印象。東京で部長職なら軽く10万くらいは超えていそうなもの。


◆車を所有していますか?

「国産車を所有している61%

「外国車を所有している」10.5%

7割が持っているらしい。ま、こんなもんですか。


◆なぜ賃貸に住んでいるのですか?

「賃貸の方が自由」34%

「金銭的な理由」25%

この金銭的な理由の内訳が驚く・・・

「資金をためている」

これはよくある話。僕らからすれば資金なんて貯めなくてもこれだけ金利が安いんだから諸費用含め全て借りたらいいやんと思うのですが。

ま、契約時の手付金くらいは一旦必要になりますけどね。

「借金がある」

部長クラスでローンが組めないくらいまでの借金がある?アパートローンであればフラットを使えば借りれますしね。なんかおかしい。

「お金がない」

部長クラスでお金がない?う〜ん、なんか疑問。

そして、

「ローンに通らない」

え?そもそも特殊な業界の方々にアンケートを取っているなんじゃないかと。

住宅ローンが通らないって言うのは、余程物件に何か問題があるのか、属性で言うと設立したての会社で勤めているか、また過去にクレジットの滞納をした等で、個人情報に問題があるかくらいです。

僕らがいつも担当させてもらっているオーナーさんが高属性なだけでこれが今の社会なの?

ま、貨幣の時間的価値等、お金に対する知識があればまた選択肢は大きく異なってくるとは思いますが。

今週の土曜日、9月3日に大阪で開催するセミナーがそういう事を一から学べる内容になっています。

「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」

う〜ん、なかなか衝撃的なアンケート内容ですが、何でもかんでも真に受けたらだめですね。

さ、仕事仕事。

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アパート3棟目ともなると・・・


今日は目黒で決済。

あ

そして、終わってからは新築アパートの現地立ち合い。

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この物件は劔持の仕入れで、古家付きの状態から水面下でもらいました。なので、かれこれ去年末から進めてきた案件、やっと完成引渡しです。

売主とは融資期間を延ばすための打ち合わせを何度も繰り返し、それがクリアできましたので収支がかなり改善されました。

このオーナーさんは今回で3棟目のアパート。

順調に買い足し収支も回っていますので、あえて短期融資にして将来リスクを下げてもよかったのですが、せっかく融資期間延長ができるのだからという事でそちらを選択。

問題は、3棟目まで買い進めるとある程度融資枠も使っていますので(3億位?)、どの銀行を利用するかがポイントです。

そこで購入物件・保有物件の収益性から審査を行う!という銀行を利用し、無事好条件で融資を引っ張ることができたわけです。

はい、なのでその審査に積算評価なんて一切関係ありません。そもそも東京や横浜の物件で積算の出るようなものはほとんどありませんからね。

もし、売買金額近く積算評価の出るような物件であれば、それだけ投資リスクが高いというのが基本ですから逆に注意が必要です。


さて、明日はお休みをいただき、明後日水曜日は朝から土地の決済、終わってからは週末セミナーのレジュメ作成とやることはまだまだあります。

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あ

PIET HEIN EEKのクロス。


あ

今週は大阪で3連泊、さすがにビジネスホテルはなかなか疲れますね。

昨日も結局、大阪から横浜に戻ってきたのは終電の時間帯。

その分、業者さんとのコミュニケーションは取れたものの、やはり体力勝負です。

そして、今日は朝からアパートの境界立ち合いと業者訪問。

「山内さん、これ持って帰って」と、某業者の社長から山形県尾花沢の6L、10キロ以上もあるスイカを頂きました。

あ

パソコン<スイカ

そう言えば毎年この時期なるともらえるのです。出荷時期が7月下旬から8月下旬ということで、これを食べると今年の夏もそろそろ終わるようなそんな気分になります。

スタッフみんなで美味しく頂きました。

さて、先日のブログでも載せていた自宅のアクセントクロスですが、リビング用も思い切って購入。

WARPA銀座の店舗正面にも貼っているタテライン、PIET HEIN EEKというデザイナーのクロス。

あ

この人のがどれもお洒落。ま、少々お高いですが・・・。

以前から片思いをしていたのですが、やはりこれしかないかなと。

少しずつ少しずつ、バリューアップしているであろう自宅。8年ほど住んでるとどうも飽きてくるもので、こうして居心地のいい空間を作っているのです。

またそのうちアップしますね。

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首都圏とは異なる組み合わせを。


今日は大阪出張です。

あ

大阪市内で1億前後の新築アパート企画をしている業者さんを見つけたので、早速アポを取って北村君と共に訪問。

場所は堺筋線の「北浜駅」、オフィス街です。ほとんどの業者さんが梅田の事務所から30分圏内なのでこっちは楽ですね。

訪問業者さん曰く、大阪も戸建ての動きが鈍いらしく、条件次第ではアパートの企画を手掛けているとの事。ま、どこも同じですね。

収益物件の全体数が首都圏よりも少なく、やっと見つけた中古のS造やRC造は違法建築が多いので、なかなか取り扱いの難しい関西です。

表面利回りは東京よりも高くなりますが、引き直し賃料や空室率を計算すると収支クリアできるものはほんの一部。

特に賃料単価の低いような立地であれば、それだけ空室リスクを高く見積もる必要があり、投資する旨味が欠けています。

そんな中でも、ポツポツと新築アパートや区分マンションの取り扱いをしており、首都圏では「できない投資」が可能です。

できない投資とは、アパート企画であれば1LDK等広めのタイプであったり、区分マンションであれば築年数が新しめのものであったりと、首都圏とは色目の異なる組み合わせができるわけです。

いい物件を仕入れるためには、このようにして継続した業者訪問が欠かせません。まずは顔を出し覚えてもらう事、営業の基本です。

そして、夜は業者さんとの会食。大阪出張もなんとかできて月に2回、横のつながりを大事にしないとです。

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主任者証提示について。


定休日の今日は宅建の更新で1日法定講習です。

あ

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宅地建物取引士と名称が変わり始めての講習。

昭和32年に「宅地建物取引員」という名前でスタートして、昭和39年に「宅地建物取引主任者」に変更。

そして、平成26年に「宅地建物取引士」となったわけです。

名称変更に伴い規定新設などもあるわけですが、重要事項説明時の主任者証提示について。

以下の通り、個人情報保護の観点から宅地建物取引士の住所欄にシールを貼ったうえでも差し支えないということが追加されました。

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以前からこれってそもそも免許証に記載する必要あるの?とは思っていましたが、こんな事なら裏面にするとか特に女性のは隠してあげた方がいいんじゃないかと。

9時半から16時半まで、セミナー講師も大変ですが、聞く方もかなり疲れます。

しかしながら、何かしら得ることがあるもので、税制についてなど色々と勉強できました。

次回の更新は5年後。その頃には東京オリンピックも終わっているのですね。不動産価格等どうなっていることやら。

さて、明日は朝から大阪で仕事です。

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2016年「入居者ニーズと意識調査」


台風直撃の今日は朝から中野で決済。電車の遅延もなく何とか無事終了。

あ

終わってからは、銀座で個別相談。この天候にも関わらずわざわざ名古屋からお越し頂きました。

そして、鎌倉の事務所に戻るとオーナーさんから差し入れが・・・

あ

そう、知る人ぞ知る夏季限定の「氷水出し玉露」。
(後ろに写っているのは働いているふりをしている剱持)

この一本でなんと1,000円!高級ですがかなり売れ行きも好調のよう。

何でもかんでも安くすればいいというわけではなく、満足度の高いものが選ばれる時代ですね。

あ

スタッフみんなで頂きます。A様、お気遣い頂きありがとうございます。

さて、毎週月曜日は鎌倉の事務所で勉強会を行っていますが、2015〜2016年の「入居者ニーズと意識調査」が上がってきました。

弊社のオーナーさんには送金明細と一緒に送られているかと思います。

詳細を知りたい方は、スーモ・リクルート参加のセミナーにお越しください。

以下は、「契約更新時にあると最も嬉しいサービス」

あ

水回り設備のクリーニング・商品券プレゼント・エアコン洗浄が上位ですね。

自分の持っている両国の物件が長期入居者なので、次回の更新時にサービスしようかと。

個人的には設備のクリーニングですかね。そうする事によって少しでも水回りを綺麗に維持できるとこちらも助かりますので。


倉橋のブログランキング
が現在第4位!ここまで上位に行くとついついクリックしてしまうものです・・・。

ま、倉橋は僕のブログなど、どうせどうせクリックしてくれていないのでしょうが。

なので、皆さんはクリックお願いします!

あ

違約金発生しかない。


倉橋の順位が急上昇中!という事で、ついつい負けず嫌いで?今日もしっかり更新。

あ

今週末あたりから不動産業者も本格的に営業再開という感じでしょうか。

ポツポツ連絡が入ってきます。

ある付き合いのある業者さんから、物件が解約になりそうだと完成寸前のアパート情報をもらいました。

決済を控えていて、このタイミングで解約って余程の問題が起こっていると想像できます。

その解約になる理由についてはまだお伝えできませんが、えっ!?そんな事本当にあり得るの?というような内容。

話しを聞いてると、これは全て買主側に問題があり、その裏に別の不動産業者も一枚噛んでいる様子。

マジでこれどうするんだろう 汗。違約金発生しか考えられない。

売買金額の10%だとしても優に1000万は超えます。恐ろしい。

そんな事あるんですねー。

というわけで、今日はちょうど昼からミニフィールドワークセミナーがあったので、お客さんと一緒に現地下見、室内確認。

うん、いいね。

価格はそこそこしますが、なかなかいい物件なんです。

現在家賃査定中ですので、収支が合いそうであればご紹介したいと思います。

言っときますけど場所はピカイチですよ。

今回の解約理由も話しが落ち着いたらまたお伝えしますね。

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あ 

3000万まで無担保で貸しますよ


夏季休暇も終わり、昨日から頑張って営業再開!なんて思っていると・・・

あ

早速、某銀行の支店長から携帯に連絡が。顧客の紹介?ではなく、商品の案内でした。


投資物件を買い進めるうえで、問題となるのが自己資金。

基本的に物件を購入するうえで価格の1割+諸費用が必要になります。ま、最近はフルローンもよく聞きますが。

仮に1億のアパートであれば、諸費用込みで約1800万が目安です。

2棟目まで買い進めるのであればトータルで3600万!?

これじゃ何年かかるのよ?ですね。

そこで今回、支店長から提案されたのが、「3000万まで無担保で貸せる商品がある」との事。

確かにこれがあれば物件を買い足すことはができるかもしれません。

しかしながら借り入れの多くなる分、もちろん返済額は多くなるので、ローン返済余力は低下します。

そこは上がってくる収益からコツコツ返していけばいいですよね、とは支店長。

山内さんからの紹介であれば全力で頑張りますよ!との事。

しっかり収支を見たうえで使う使わないを検討する必要はありますが、支店長をご紹介することも可能ですのでご興味ある方はどうぞ。

しかし、皆さん色々と考えますね。

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あ 

今日から営業再開、クロス貼りました。


今日から営業再開です。

あ

旅行などに行かないのであれば、ちょうど5日くらいの休みで良かったかもしれません。

昨日は、掃除に洗濯、ジムで汗を流し、やっと気が向いて先日のブログでもお伝えしました自宅のクロスを貼りました。

結局、トイレです。

こんな感じ。

BEFOR
あ


AFTER
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どうですか?かなりアクセントが効いてるますよね。雰囲気がガラッと明るくなりました。

横幅で1.5mくらいですし、言ってもトイレです。やるならこのくらい派手な方がいいんです。

このクロスを見た瞬間に、ピンッ!と来ましたので、やっぱり正解でした。そういう感覚は大事にしないとですね。

ただし、もうトイレでは貼りません。この時期暑いですし、便器が邪魔で貼るのにはなかなか苦労します。素人がやるもんじゃないです。

所要時間はざっと1時間半くらいでしょうか。これで多少物件の価値があがったかな?

またそのうち、来年くらい?寝室・キッチン等もやっていきたいですね。
 
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5〜7年は融資を組んで不動産が買えない!


携帯料金の延滞で家が買えない・・・気になる記事。

あ

あ


銀行から融資を受ける際にポイントとなるのが、「人」と「物」の評価。人の評価とは、勤めている会社の評点や年収、資産背景等々。

誰が見ても個人属性が高く、問題なく融資が通るはずなのに断られた・・・というケースがたまにあります。

原因は「個人信用情報」です。

クレジットカードを作ったり、融資を組むと、全国銀行協会やCICという信用情報機関にその人の借り入れ情報が登録されるわけですが、例えば住宅ローンを申し込むとき、銀行はその登録情報、個人信用情報を調査するわけです。

申込者が今どのような借り入れがあるか、また過去に延滞などを起こしていないのか。

なので、どれだけ高属性であったとしても、延滞履歴が残っていれば、住宅ローンやアパートローンという数千万単位の融資をしてもどうせ滞納するでしょ?と見なされ否認されてしまうわけです。

今回の携帯についての記事、「実質0円」で分割購入してクレジット契約をするケースだと、返済が滞った時に延滞とみなされてしまうのです。

単に携帯料金を払い忘れたと軽く考えていると、それは個人情報に滞納履歴が残り、数千円や数万円程度の支払いが遅れたくらいで、住宅やアパートが買えなくなるという最悪のケースに繋がってしまうのです。

これについては、融資クリアできることも状況によってはありえますので、個別に相談してもらえればと思いますが、一度滞納履歴が個人情報に載ってしまうと、5年から長くて7年くらい消えることはありません。

という事は、それイコール5〜7年は融資を組んで不動産が買えないという話しですので、くれぐれも気を付けてもらいたいところです。

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代官山から徒歩5分


あ

代官山に行く予定があったので、ブラブラと散歩。個人的には住みたい街ベスト3に入っています。

渋谷の隣駅でありながらも、決してせわしくなく、お洒落で落ち着いている雰囲気、あの街並みがとても気に入っています。

せっかく久しぶりに来たので、お気に入りのあのお店へ。

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代官山駅から徒歩5分、路地を抜けて・・・

あ

階段を上がると、入り口が見えてきます。

「XEX 代官山」

誰かに連れてきてもらわないとまず見つけれません。

都会にこういう空間のあることがとにかくお洒落、海外に来たような気持ちにさせてくれます。

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外人は絵になります。

昼間からビールに生ハムに、贅沢な時間です。

あ

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こういう休みの日でも落ち着いて食事をすることができます。ついでに夜は生演奏なんかもありますのでぜひ。

あ

その後は、ごくたまに売りに出るキャッスルマンション代官山を見て帰りました。

今ならキャップレート4%くらいで売れるのかな?

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贅沢な大人の遊びしませんか?


今日から夏季休暇です。

あ

三崎でいつもお世話になっている釣船丸十丸のホームページを見ると、カワハギ釣りが解禁になったとの事!

早くない!?

という事で、9月から時間を作っては三崎に出没する予定。

社長、ひと部屋お借りしたいんですけど。社割ってありましたっけ?


今年は年に一度のプラチナ釣り大会、9月10日(土)開催です。担当オーナーさんから既に申し込みも頂いておりますので、お早めにどうぞ。

釣りのベストシーズンなので、当日は何釣りになるかわかりませんが、もしもしカワハギであれば、釣った後のイメージはこんな感じになること間違いなしです。

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あ

パンパンの肝をわさび醤油に付けて、釣りたてのプリップリを頂きます。それにキリッと辛口の冷酒で流し込む、う〜ん、絶対に美味いですからね。

店で食べると半身で1500円!それが贅沢に食べ放題レベルです。余裕で元取れるんじゃないかと。

これはね、日本人で良かったと思える瞬間です。投資家ならこういう遊びをしないとね。

「コツコツお金を貯めろ」って日頃はセミナーとかで言う癖に?

いえいえ、たまにはこういう楽しみがあってこそ、またモチベーションをもって頑張れるのです。

不動産投資は長期運営であればあるだけ、無理をせずリスクを最小限に抑える事が出来るもの。

ただその分、モチベーションを維持する事が難しくて、そういう意味でも自分に刺激を与える何らかのきっかけはやっぱり必要だと思うのです。

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贅沢な大人の遊びしませんか?

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物件の案内とアクセントクロスと


今年の夏季休暇は8月13日(土)から17日(水)。

いつもより短めなので、大阪にも戻らずこちらでゆっくり過ごす予定です。

あ

さて、営業最終日の今日は朝から物件のご案内。

と言っても、何かお勧めできるアパートが出たのではなく、あくまでもお勉強として。

待ち合わせは新横浜駅、関西方面のオーナーさんです。

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毎月開催しているミニフィールドワークセミナーはいつも早々に満席となりますので、こうして別日でご案内することもあります。

いざ物件が出た時はとにかくスピード勝負。

新築アパートだと、更地での紹介が9割以上ですので、イメージを持ってもらうために事前の勉強が欠かせません。

ミニフィールドワークセミナーはこちらから。


今日見て廻った物件は新築だけでなく写真のような中古アパートも行きました。

あ

これで築10年くらいです。

地味なものより、こういう派手目なアクセントクロスが結構好きだったりします。

オーナーさんのクロスを決めるのって、どうも当たり障りのないノーマルタイプを選ぶスタッフが多いのですが、そこは自信をもって勝負した方がいいんじゃないかと。

そうそう、以前自宅の壁紙を一部アクセントクロスにしたとブログでも書きましたが、(WARPAっていう、今あるクロスの上から簡単に貼れる優れもの。)

先日調子に乗ってこんなクロスも注文しました。

まだ貼っていないのですが、かなりお洒落です。

あ

一応トイレに貼る予定ですが、もっと目立つところの方がいいかなと悩み中。

この休み中に仕上げようかと。

オーナーさんに提案する前に引き出しを増やすため、自分の物件で試行錯誤しているわけです・・・

って、いい風に言い過ぎですかね。はい、単なる趣味。

出来たらまたブログでアップします。

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色々やってます。


あ


先日の土曜日は5時半起きで日帰りの大阪出張。チームミーティングや管理物件・ホテル案件の下見などなど。

日曜日は東京で初企画セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

セミナー後は久しぶりの懇親会。

あ

どちらかと言うとこっちがメイン?のオーナーさんもいて、たまにはこうした会も開催しないとですね。

1次会から2次会へと続き話しは尽きません。また企画しますね、遅くまでありがとうございました。

そして、今日は朝一から荻窪でアパートの完成立ち合い。

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相続した土地の運用ということで、ご相談を受けてから約10か月、無事ここまで来ました。

木造の2階建て、駅からの距離も多少ありましたので、広めの4世帯にして、オートロックや宅配ボックス付き。空きスペースでバイク置き場も確保。

表面上の収入を見るともちろん世帯数を増やした方がいいのですが、それよりも安定運営を意識したプランに。

あ

また、建築コストをかけすぎても投資効率が悪いので、その辺も踏まえた提案をさせて頂きました。いい物件に仕上がりましたね。

そして立ち合い後は、銀座で個別相談。相続した品川区にある古家付き土地の運用について。

リフォームして貸すのか、売るのか、アパートに建て替えるのか、一部オーナールームを設けて残りを貸すのか。

オーナーさんの希望も踏まえたうえでシミュレーションを出し、それぞれの案の中から検討頂きます。

これも進めばまた面白くなりそうです。

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キャッシュフロー101、ラットレースから抜け出す


「キャッシュフロー101」ってご存知ですか?

あ

ロバートキヨサキが作ったボードゲームで、投資に興味のある方なら何となく聞いたことはあるかもしれません。

先日オーナーさんに勧められて早速購入しました。

あ

ゲームの目的はラットレースを抜け出すことで、不動産投資や株で自己資金を運用して不労所得が支出を上回ればクリアとなります。

ま、実際にはラットレースを抜ければ次のステージであるファーストトラックがありますが。

やってみた感想としては、単純に面白かったなと。
CCR60%!なんてあったりしますので、びっくりするくらい儲かります。

どんな職業になるかによって収入・支出が異なりますので、ラットレースを抜け出そうと思うと、支出の高い人ほど高額物件を買い進める必要があり、給料をもらってコツコツ貯蓄するようなやり方じゃ一生終わらないのです。

お医者さんがそうでしたね、収入も高いのですが支出も異常に高く、ガツガツ買い進める投資家にならないとクリアするにはかなりハードルが高いのです。

逆に言うと、支出があまり大きくない人はそこまで大きいものを無理に買い足す必要もなく、そういう意味でも私たちがよく言う目的、ゴールによって進め方は変わってくるわけです。

また、実際の不動産投資では有りえないようなことも数多くあり、物件を買った翌月に、その5倍で買主が見つかって超キャピタルになるような、とにかく投資をすれば笑えるくらい資産が増えるようになっています。

そういう意味では、全く投資と言うものに興味のない人がするといい刺激になるかもしれません。

ついでに子供用のキャッシュフローゲームもあるようですので、こういう事からゆっくりとお金の勉強をさせてもいいかもしれません。

少々ボードゲームにしては高いですが、ご興味のある方はぜひ。僕は最初ラットレースを抜け出すのに1時間弱くらいかかりました。
 
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六本木遊ヶと釣り大会2016


昨日は久しぶりに六本木の遊ヶ崎へ

あ

あ

約1年半ぶりです。

10年近くお世話になってるオーナーさんご家族と今後の打ち合わせも兼ねての会食。

季節の料理を頂きました。

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松茸と鱧のお吸い物

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握りは、雲丹・いくら・金目などなど

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アップしている写真はほんの一部ですが、いや〜贅沢させてもらいました。


カウンターで寿司を食べるのもいいですが、今回のように個室でゆっくり頂くのもまたお薦めです。

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少人数であれば、2〜4名個室もいいですね。こちらもお薦めです。

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オーナーのお子さん曰く、寿司よりも「損しない相続」がお薦めのよう。

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この歳から相続に興味をもっているだなんて、将来有望ですね。

次回はカウンターで、サングラスの似合うお洒落なこういう彼女と一緒に行きたいものです 笑

あ

美味しい魚を食べたい方は、ぜひ一度行ってみてください、ランチもやってますよ。弊社会員の方は割引もあります。

東京都港区六本木6−8−1
六本木 遊ヶ崎
03−6434−9858


え、釣ってすぐの魚を食べたい?

9月10日(土)釣り大会2016にお越しください。今回は私も参加します。

船酔いが気になる方は懇親会からでもOKです。懇親会からだと参加費はなんと3,000円!安い。

みんなでいっぱい釣って贅沢な宴会にしませんか?

あ

これを経験するとそこいらの魚が食べれなくなるかも、美味くて感動しますよ。

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思い入れの強いものになります。


あ

物件の調査で横浜の関内へ

あ


精査中の土地が2つの用途地域にまたがっており、そのラインを確定すべく役所に出向いたわけです。

例えば、2つの用途地域がそれぞれ建ぺい率60%と50%であれば、加重平均で建ぺい率が決まりますので(容積率も同じ)、そのラインが決まらないとプランが出せないわけです。

ま、今回の土地はそこそこ広さもあり、ほとんどが60%でプランにも余裕がありますので、そんな問題にはなりませんが、どちらにしても建築確認申請時に今回の書面も添付する必要があります。

とりあえずこの手続きをしてラインの確定まで1週間ほどかかりますので、早めに申請をするに越したことはないわけです。

道路台帳と、縮尺が合っている測量図を2部印刷して、住宅地図には赤で印をつけて・・・あ〜でもない、こ〜でもないと役所から指摘を受けながら・・・

こういう地味な仕事もあるのですが、日々勉強と思いながら取り組まないとですね。

ひとつひとつクリアしていき、きっと今からだとアパートの完成は来年の繁忙期、それはそれは思い入れの強いものになります。

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解決策を考えて。


先日の火曜日は朝から新宿で決済。

あ

同じ物件が2つとしてないのが不動産、さらには売主さん買主さん、仲介業者、銀行さん。家を売るオンナじゃないですが、そこには色んなドラマがあったりします。

今回決済した物件は元々数年前に買って頂いたアパートで、訳あっての売却。それを弊社のオーナーさんに購入してもらったという事です。

不動産投資の場合、数年でそんな売り買いをするというのもめずらしいのですが、僕自身も思い入れのある物件だけに色々と感じることも多かったのです。

ま、今回はそのまま管理も継続しますので、今後も変わらずこのアパート(我が子の成長?)を見守っていけるのは嬉しく思います。

さて、不動産コンサルティングの仕事というのは、数々の提案もそうですが、両者の間に入って話をまとめる事が多く、先程の話、同じケースというのはひとつもありません。

中には釣り糸のように絡まりまくっている事もあって、釣りならば迷わずハサミでチョッキンなのですが、もちろんそんな選択肢はあり得ないわけです。

先日も銀行マンから、今こんなクレームになっててね、なんて話しを聞いたのですが、それって仲介業者が単に仲介の仕事を出来てなくて、普通そんなこと絶対にあり得ないよなーという極めてめずらしい事例。

なので、銀行側としてはなーんにも悪くなく、完璧にトラブルに巻き込まれていたわけです。

ただ、それでも解決できる方法を考えて考えて、逃げずにやるしかないのです。そして最後には悪くもない銀行さんが謝ることになるかもなのです。

いやー銀行マンってほんとストレスの溜まる大変な仕事ですよ。

そんな理不尽なことにも負けず、経験勉強と思い進んでいかないとですね。

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4世帯のアパートだと運営費率がね。


以前取引をした業者さんから水面下の情報をもらいました。

あ

あ

概要書に㊙なんて記載があると、ちょっとワクワクするものです。

某駅からは徒歩5分。現況はまだ古家が建っており、想像していたより全然良かったです。

今回は、そのまま土地で買ってもらっても、売主の方で建売のアパートにしてもいいよ、との事。

土地で売ってくれるのであれば、その方が有り難いんです。リーシングスタッフと一緒にこちらでプランをあれこれと検討できますので、自分の得意分野です。

あとはそのプランから土地建物の総額次第という感じでしょうか。と言うのも、規模としては4世帯なので、運営費率が高くなり収支クリアするのが難しいのです。

特に最近の価格からだと、この規模ではほとんど取り扱った実績はありません。

ま、しかしながらこういう情報をいち早く頂けるのは有り難いものです。

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さて、明日は休みですが、朝から新宿で決済。午後の予定が入らなければ、終わってからご褒美にコリアンタウンで焼肉でも食べようか悩み中。もちろん昼間っからお酒・・・。

共感できる方と共に。年内のセミナースケジュールは・・・


今日は7時半の新幹線で大阪へ、日帰りです。

あ

信念を持って取り組むって事がつくづく重要だと感じます。

無理に背伸びをしたってしょうがない、時間がかかってもぶれないよう継続すること。そうすることで着実に一歩を踏み出すことができる。

ぶれているような一歩は前進ではなく後退、一時期の自己満足にしか過ぎない。

そんな事で飯が食べれたとしても誰もついてこない。気付いた時にはひとりぼっちになっているだけ。

今はコツコツとゆっくりゆっくりかもしれませんが、このスタンスで進んでいくことが正義だと信じてやっていきます。

ぶれずに行動すること、簡単なようでなかなか難しいのです。だからこそ見失ってはいけない。

そんな思いに共感して頂けるオーナーさん、仕事仲間、友人と一緒に進んでいければと思います。


さて、来月からのセミナー開催についてお伝えします。

8月7日(日)東京
「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」
久しぶりに懇親会もやりますよ。

9月3日(土)大阪 
「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」
こちらは初開催セミナーです。

9月17日(土)東京 
「数字でわかる不動産投資の全構造」

10月15日(土)大阪 
「数字でわかる不動産投資の全構造」


そして、11月のセミナーは、

11月5日(土)大阪
「不動産投資大阪スタートアップ2部セミナー」
初開催セミナー、北村君との2部。

11月13日(日)東京
「今、知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」
初開催、銀行さんとの2部セミナー。

少し早いですが、とりあえず年内はこんな感じのセミナースケジュールを予定しています。ご都合の合う方はぜひ。

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「家を売るオトコ」


今日は同じチームの丸本と久しぶりに自宅用マンションの案内をしてきました。

あ

普段は投資用がメインではありますが、こうしてオーナーさんからの依頼で受けることもたまにあります。

いつもの投資とは違い、数字だけではなく自宅用は自己満足の世界が強いので、基本はその方の希望に合うのかどうかが中心になります。

エリア・広さ・間取り・向き・価格・校区等々・・・

希望を言い出したら切りがないのですが、極力イメージに近いものを数多く用意します。

しかしながら、全てがクリアできるような完璧な物件などはなく、どこを叶えどこを妥協するのか、これがポイントかなと思うのです。

2000万のマンションでも、また5000万のマンションを探している方でも、必ず妥協点が必要になってきます。

そして、今日案内したマンションのひとつが条件にも合いかなり良かったですね。オーナーさんの希望はもちろんの事、こちら側の目線としても合格。

建物・共用部の管理状態、管理費・修繕積立金の内訳、専有面積に対する間取りの配置、意識して作られた収納力等

それらに対しても決して価格は高くはなく、上出来でした。

あとは重要事項説明書が手元にありませんでしたので、それらをチェックさせてもらい、問題なければGOですね。

自宅用と言えど、投資家としての目線でも提案しますので、調査して気になる点があれば、逆にこちらから止めておきましょうとストップをかけさせてもらうことも多々あります。ま、それが僕らの強みだったりします。

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あ

こうして一緒に見て廻ることで、そろそろ自分もマンションを買い替えたいなと思ったりするのです。

次は、馬車道か日本大通りあたりに。あの辺の雰囲気が好きなんです。

しかしながら、まだまだ投資物件も買い足していきたいので、購入する順番を大切に、そして背伸びだけはしないようにしっかり選択していかないといけません。

2億のビル、現金で買うからさ。


銀行さんから「生きてますか?」という連絡が入ったので、そろそろブログ更新します。

あ

ここ1週間は、銀行面談や管理の打ち合わせ、水面下情報の精査などなど、忙しく働いてました。

そして、昨日は新宿で決済、終わってから新築アパートの完成立会い。

あいにくの雨でしたが、物件はとてもいい仕上がりです。

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アパートに多い旗竿地、奥まってはいますが通路に駐輪やバイクスペースを確保できるのがメリットです。

あ

室内はこんな感じ。ロフトも広々6帖以上確保できています。

窓を多く取っているのは、建築基準法で有効採光面積を確保するための処置ではありますが、お陰で室内に入った時のイメージがとてもいいです。

綺麗に間取りも入っているし、ほんといい物件ですね。そして、これからの募集活動は鎌倉本店の先崎さんに引き継ぎます。

わざわざ浜松からお越し頂いたS様、ありがとうございました。


さて、話しは変わりますが数日前、中国人の方から電話がありました。

「山内さん!中国から知り合いの人連れて行くから、物件案内してよ!」

勢いを感じつつ、

「どんな物件がいいですか?」

「東京か横浜・川崎あたりで価格は2億までのビルが希望だよ、現金で買うからね」

先日、数百万のワンルームマンションをローン特約付きで買い付け入れた自分・・・。

「2億のビル現金で買うからさ。」

う〜ん、言ってみたいもんです。

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ワンルームで1億円!?


イギリスのEU離脱により、ロンドン中心部の住宅価格が平均1000万ほど値下がりしているらしいのです。

あ

その値下がりを見越し視察をしている日本人もいるらしく、離脱後問い合わせが増えているとのこと。

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ただし、ロンドンの住宅は、高額過ぎてサラリーマン投資家には手の出ないような価格で、12畳ほどのワンルームで9000万から1億!が当たり前、手ごろな価格でも6000万くらいです。

さらに非移住者の投資ハードルは高く、現金購入するようになるという事。

2012年のロンドンのキャップレートは4%、これは集計中央値ですので、中心部だと更に下がると考えられ、そんなことならわざわざ海外に行かずともキャップレートが4.5%〜5%取れる東京でいいように思います。

ま、こういう海外投資を考えている方たちはインカムではなくキャピタル狙いでしょうけど。

こう見てもやはり東京は割安。今後2極化が進むと思いますが、都心部はまだまだ価格の上昇する余地があるんじゃないかと感じます。

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銀行合併と融資スタンス。


今日は、鎌倉の事務所に、Y銀行・S銀行(SG銀行ではない)が来社。この情勢もありアパートローンは積極的に取り扱うようになっているみたいですね。

あ

地方銀行はどうしても融資エリアが決まっているのですが、この度合併したことによって、そのエリアが拡大したようなのです。

何となく合併すると、融資条件の引き締めを感じることがこれまでは多かったですが、考えてみれば単純に支店が増えるわけですから確かにエリアは拡大しますよね。

以下、平成以降の合併リスト、更に詳細はこちら

あ

そして、来社されたもう1行の銀行は、ある収益物件についてのご相談。

少々築年数が古かったのであまり期間は長めに組めそうにありませんが、こちらの銀行も条件が合えば使えそうです。

年収は700万以上、木造は「35−築年数」、RCは「47−築年数」(60−築年数くらいまで延ばせるかも)、収益還元評価と積算評価の高い方を採用。

融資額は評価が出ればフルローンも可能。

日々、融資担当者から現場のぶっちゃけトークを聞きつつ、銀行の直近のスタンスを確認中。

いざ物件が出た時にスピード感をもって取り組めるように、こういう地道な努力が欠かせません。

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「アパートを売るオンナ」


昨日のドラマ「家売るオンナ」

不動産屋は水曜休みが多いというTV局の思惑通り?しっかり見てしまいました。

あ

やっぱり世間に対する不動産屋のイメージって相当悪いんだなと。

ガムテープで体と椅子を巻きつけて顧客に電話をかけさす。また、アポイントを取るまで部下の自宅カギを取り上げる。

さすがにカギを取り上げるのはまずいでしょ。

ただし、車は裏道を通って物件まで行くなんてところは、不動産屋あるあるだったりしますので、そうそう!なんて場面もありつつ。

今回の「私に売れない家はない」というキャッチフレーズ。

自宅は自己満足の世界が強く、お客さんに気に入ってもらうことがメインかもしれませんが・・・

それよりも「私に売れないアパートはない」 そう、「アパートを売るオンナ」という内容であれば、もっと視聴率が取れたかも。

年金不安から不動産投資に興味を持ちだしたサラリーマン大家さんに、とにかくアパートを売りまくるという内容。

部下には、東京駅で「名刺を交換してください」という営業からスタートさせ、他社のセミナー会場外でお客さんを待ち受けて物件を売ろうとする。

また、手と受話器をガムテープでグルグル巻きにして、大手企業に電話をかけさせる。

そう、アパートが駄目なら新築ワンルームマンションを節税対策という売り文句でトップ営業マンに上り詰めるまでの物語。

なんだかドキドキします。

う〜ん、でもこれって未だに本当にある話し・・・特に名刺交換とセミナー会場外での営業は自分も実際に勧誘された経験があり・・・。

こんなことがあるから不動産屋のイメージって悪くなります。コツコツ真面目にやってる会社もあるんですけどね・・・。

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少々遠くに感じられ・・・


あ

今日は午前中、大阪でミーティング。その後、倉橋の講演を聞いて、 これから仕入れた水面下の新築アパートを下見。夜は業者との懇親会です。

あ

倉橋の講演、とにかくものすごい数の参加者。午前の部だけで約400名。という事は午後でも同じかそれ以上。
一日で約1000人の参加です。

セミナーをやっていると、その会場や参加者によって独特な雰囲気というものがあり、それ次第で話し方を変えているのが聴いていてよく分かりました。

なので入り口は控えめで、ちょっとずつちょっとずつ倉橋の空気感に染めていく、そして後半には笑いを交えつつ、参加者の心を掴んでいく。

な〜んて、生意気ながら感じてたわけです。

いつも近くにいる社長ですが、今日ばかりは少々遠くに感じられ・・・。もっと努力しないとな〜と、かなりの刺激をもらいました。


今回の会場は大阪駅から徒歩5分、この景色です。

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写真右側のビル、グランフロント大阪は平成25年4月に開業、駅前の再開発は皆さんご存知だと思います。

しかし!第2期開発区域として、まだまだこれだけのスペースが残っています。

品川の再開発のように、キャップレートが下がり不動産価格が上昇しているように、梅田駅周辺はまだまだ価値が上がると思いますよ。

リスク分散も含め、こういう地域での投資は皆さんが感じている以上にリスクが低いという事。だから僕も狙っているのです。

今日も大阪のミニフィールドワークセミナーは満員御礼、大盛況です。首都圏の方もお勉強がてら見てもらった方がいいと思いますよ。

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現場主義。


「事件は会議室で起きてるんじゃない現場で起きてるんだ!」とは有名なワンシーン。 

あ

明日は朝7時半発の新幹線で大阪へ。

事務所の雰囲気、スタッフとのコミュニケーション、現場じゃないと感じることのできない事も多く。

不動産投資のコンサルティングも同じで、どれだけ数字が強くても分析ができても、現場の意見を無視すると結果間違った投資戦略になる事があるのです。

机上の空論じゃね。

歳を重ねるほど現場第一と言う気持ちが薄れそうで、しっかり意識して取り組んで行きたいのです。こうして情勢に左右されやすい仕事であればあるだけ。

現場主義。

仮に役職が変われど、この現場を最優先に取り組んでいきたい。とにかくそんな、そんな思いです。

さて、相変わらず新築アパートの情報が入ってきます。水面下と言うのは有難いのですが、資料を見てまたこういう無理な企画かとガッカリするのです。

こんなん絶対に賃貸運営上手くいかないし、結果儲かるのは工務店だけ。住宅が売れないもんだから、どんどんアパート建築に参入してきてます。

現場で物件精査して賃貸管理をやってると、これが行けるかどうかなんて簡単に分かります。

こんなどうしようもない企画ばっかりするから首都圏アパートの空室率が上がってる、なんて記事になるのです。

これからもっと増えますからね。当たり前のようにニュースで取り上げられるでしょう、まー見てて下さい。

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不動産コンサル養成講座が終わり


今週の火曜日は加盟店会議で三崎へ。

あ

あ

午前中は、各加盟店から最近の市況や成功事例等々発表、色々と参考になることも多く勉強になります。

そして、午後はヨットに乗って風を感じながらの昼食。天気は曇りでしたが、たまにはいいもんですね。


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そして夜は、手打ちそば葉山商店で懇親会。

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クマさん
にブログ載せてよ、なんて言ってたらわざわざリンクまで貼って紹介してくれてました。

ブログの内容を見てると本当に上手いなと、あのランキング納得です。クマさん、ありがとうございます。

そして翌日から2日間、不動産コンサル養成講座に参加。1日目は木内さんのAM101金融電卓

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2日目は私の担当で6時間お話ししました。

あ

個人的には年に一度のイベントであり、長時間のセミナーはなかなかハードです。

時間の配分が読みづらく、かと言って何でもかんでも講義に組み入れると消化不良になりかねません。

そして、なるだけ面白く飽きさせない内容にしたいので、その辺にも気を使いつつ。

とりあえず無事に終わりましたので、気持ち的に少し落ち着きましたが、休みなくここからまた1週間仕事が始まります。頑張らないと。


さて、話しは変わりますが以下楽待の6月反響レポートです。

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区分マンションは500万未満が多いようですが、この情勢でここまで安い価格帯のものはやっぱりリスクの高い物件が多いですね。

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そして、一棟アパートは2000〜3000万がダントツ。アパートでこの価格帯はかなり買いやすいでしょうが、これについても十分な精査が必要かと。

個人的には、首都圏というのもあって今までこういう価格帯の売買をしたことがないのですが、調査をすると安いだけにそれだけリスクの高い物件が多かったりします。

あ
そして、一棟マンション。意外と1億以上の反響が取れてるのですね。

ご参考までに。

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運用中・売却時、儲かるところが無いのなら


先日飲みに行った銀行マンが急遽福岡転勤になったらしく・・・う、うらやましい。

あ

今日は夕方に業者さん訪問。

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自分のオーナーさんに買ってもらった土地に、これからアパート建築が始まるのですが、ちょうどその物件の模型作りをされてました。

差別化という事で、少々間取りがいつもの単身タイプとは違いますので、こういうのがあると非常にわかりやすいですね。完成が楽しみです。

そして、終わってからは水面下情報の土地下見。

設備などはとても充実しているのですが、立地が悩ましいのです。決して駄目ではないのですが、現地を見ても、うーんという感じ。

ま、そんな時はサクッと諦めるのです。

仮にそれが割安で買えるのなら、長期譲渡のタイミングで出口を取ると儲かるかもしれませんが、そんな物件ほとんどありませんからね。

という事は、運用期間中・売却時、オーナーさんにとって儲かるところが見当たらないのです。はい、それじゃ駄目ですね。

無理に進める必要なんてないので、それよりもとにかくブレないことが大切。


さて、明日から二泊三日で三崎に行ってきます。今回は残念ながら釣りではなく、しっかり仕事です。

早めに帰ってセミナーの準備をします、では。


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この銀行もなかなか使えそうです。


区分マンションの新規参入金融機関について

あ

これは意外に使えるかもしれません。

つい最近商品説明に来られましたので実績はまだありませんが、一応自営業者さんでも対応が可能のようですので融通は効きそうです。

投資対象エリアは首都圏か関西圏、金利2.5%、融資期間最長30年。最近ではめずらしく元利均等返済・元金均等返済の選択も可能。
 
とにかく手探り状態ですが、やってみる価値はありますね。いつも言いますが特にこのやり始めがチャンスなわけで、きっとここが天であとは引き締めに進むのが一般的です。

ご興味ある方はお問い合わせを。
 
以前と比較しても、ワンルーム融資先がだいぶ増えてきましたね。ざっと思いつくのでも、5〜6行あります。

アパートローンほどレバレッジは効きませんが、それでもネットで5%ほど首都圏でも取れてるわけですから、投資リスクを考えると悪くないです。

あ、でも、オーバーローンのできる銀行もありますので、もう少し利回り取れれば、かなりレバも効いてくれます。

だって自己資金30万もあれば出来ちゃうわけですから。

ま、その辺については担当コンサルタントに事前にご相談を。

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あ
 

次のセミナーに生島ヒロシさんも出るのですね。


今日は朝から決済、その後浅草の下見。

あ

期待して物件を見に行ったものの管理状態の悪さに少々ガッカリしつつ、大船方面へ移動。

浅草駅→上野駅→大船駅。うん、大船駅って便利。

浅草駅は銀座線の始発、いつでも座れるって素晴らしい。毎日通う事を思えばこれって価値ですね。

今、上野駅がこんなに綺麗とは知らなかった。

あ

さて、今日から7月、今年も半分が過ぎました。

お陰様で忙しくやらしてもらっていますが、今年は去年とは比にならないくらい全部門さらに好調です。

こんな所で満足はせずもっと上を目指してやって行きたいところです。

来週の火曜は加盟店会議、水・木曜と不動産コンサル養成講座。当分休みは取れそうにありません。

話しは変わりますが、先日発売した倉橋の新刊「マンガで読める生島ヒロシの相続一直線」を読みました。

題名のとおりマンガで進みますので非常に読みやすくて面白かったです。うちの会社をよく知るオーナーさんであれば、さらに笑えるのではないかと。

特に最後の小林探偵。ちょうどオチのような感じもあり、彼を知る方ならかなり笑えます。何だか、うらやましかった・・・。

そして、7月24日(日)に五反田のTOCで出版記念セミナーが開催。3部セミナ−らしいのですが、HPを見てびっくり!生島さんも出るのですね。

これうちの社内でもほとんどの人が知らないのでは?

当日のスケジュールはこんな感じ

第1部 13:30〜14:00(30分) 生島ヒロシ氏・倉橋隆行フリートーク

第2部 14:30〜16:00(90分)  実務に学ぶ相続の問題点と回避策
講師:CFネッツグループ代表 倉橋隆行

第3部 16:00〜16:30(30分)  相続トラブル実例紹介と問題解決

講師:倉橋隆行、小林雅裕 ほか

なかなかこういう機会もありませんので、お時間合う人はぜひ。受講料2000円で書籍ももらえるみたいですよ。

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あ
 

銀行との食事に物件の購入に。


昨日の夜は大船で某銀行さんと食事。

あ

お店は駅から3分のところにある広島焼の人気店キャベツ畑。平日にも関わらず待ちが出ているくらいです。

あ

軽く食事を済ませてからは、魚の美味しい居酒屋へ。剱持も合流して飲み直しです。

色々と面白い裏話も聞けて有意義な時間でした。

帰りは東海道線で大船駅から横浜駅まで・・・と、ここまでは良かったのです。

目を開けるとなぜか川崎駅 汗。少々お疲れのようです。

銀行さん月曜日からありがとうございました。

そして、今日は休みですが税理士訪問、夜は別の銀行さんと食事。ネタを仕入れてきますよ〜。

休みの日であって休みの日じゃない、ま、楽しみながらなので良しとしますか。


さて、以前に大阪の区分マンションを買い損ねて、かれこれここ1年半くらい物件を買えてませんが、やっと購入できそうな予感。

あとは物件の評価さえ問題なければですかね。

ブログに書くと買えないというジンクスがありますので、詳細は契約するまで控えますが、お金を銀行に預けていてもしょうがないですからね。

とにかく運用して、ローンの元金返済を進めるのみです。この情勢でももっともっと買ってやろうかと。

では税理士との打ち合わせへ行ってきます。

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あ

ある意味なかなかの営業マン。


この情勢もあり、売却依頼を多く頂いています。

あ

レインズ等登録すると、業者から問い合わせが入るわけですが、買取の相談が普段より多いように感じます。

皆さんそれだけ仕入れに苦戦しているんでしょうね。

「価格どのくらいまで下がりそうでしょうか?」とは某業者さん

「売りに出したところですので、ほとんど下がらないと思いますよ」

と、こんなやり取りは日常です。

しかしながら、買取の業者さんはダメもとで価格の交渉をしてくるもんです。

最近の利回りで、そこから更に転売となると、それなりに下がらないと利益取れないですからね。

例えば1億の物件で1000万から1500万くらいの交渉はよくある話です。

こちらとしても、はいはいまた来たね〜、くらいにしか思いませんが、リーマン後はこれくらいの価格交渉をして、オーナーさんに買ってもらったケースが多くありました。

そして、つい先程、新たな買取業者さんから問い合わせが・・・

16000万のアパートについて、もう少し価格が下がらないかと。

どのくらい?

▲6000万。

ん、聞き間違い?▲600万?

いえ▲6000万。

・・・は?

16000万のものを1億にまけろと・・・。

嘘のようなほんとの話し、この業界に長くいますが、ここまでの指値は人生初めてです。

そもそもそんな金額ならうちのオーナーさんで明日にでも契約していますし、買う人いなけりゃ自分で買います。

しかしながら、ある意味なかなかの営業マン。

「交渉もせずにどうせ下がらないからと諦めるのではなく、まずは交渉してみてどちらに転ぼうととにかく結果を出す」

そういう意気込みは大切かと。

でもごめんなさい、絶対に下がりませんし、そもそも6000万価格交渉があったなんてオーナーさんに相談できません・・・。

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あ
 

融資緩和が更に進むか・・・


スルガ銀行の社長が31年ぶりに交代したようです。

あ

新社長はなんと50歳という若さ。それも創業家以外からは初の社長就任らしく、数年前から若返りのタイミングを計っていたとのこと。

「組織に年齢は関係ない。ポジションが人を作るので、力まずやってほしい」とは元社長。

個人取引と情報通信技術を融合した新商品を打ち出し、他行との「違い」を明確化する方針を語ったらしい。

また「デジタルだけでなく、顧客との血のつながった取引を極める」ということで、顧客重視の姿勢に期待したいところです。

取締役に昇格したのが昨日の6月23日、そう言えば先日、スルガ銀行の支店長から融資条件が変わったとの連絡がありました・・・

これまで首都圏ではRC・S造は金利3.5%、木造は4.5%だったのですが、今後は木造でも3.5%で対応が可能とのこと。

ただし、場所は江戸川区を除いた東京22区のみ。

今回の社長交代が影響したわけではないでしょうが、とりあえず融資緩和ですね。

スルガ銀行で優秀な支店長の紹介もできますので、お気軽にご連絡ください。

銀行が同じでも、支店長の経験・スピード感・スタンスなどによって、融資結果は大きく変わってきますからね。

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あ
 

手に感じる瞬間がたまりません。


先日は三崎で久しぶりの釣り。

あ

倉橋からヒラメ等を釣ってくるように言われてましたが、東京本社の長友君がカワハギ専用の竿等一式を揃えたので、やはり今回もカワハギとなりました。

a

梅雨にもかかわらず天気もバッチリ、こんな感じにスタンバイ。

あ

お気に入りの集奇にホワイトのオモリ25号、いつもの必勝パターンです。

カワハギ釣りは今回5回目。この時期にやるのは初めてなのでいつもと勝手が違うかもしれませんが、夏のカワハギは大物が多いらしいので期待大。

これまでの釣果は、5枚→11枚→17枚→36枚と順調に記録を伸ばしてきました。

さすがにこれ以上は無理でしょうが、スタッフ7名でひとり10枚釣ればかなり豪勢な夕飯になる事間違いなし。なので、目標はひとり10枚。

まずは、オモリを底に付けて、トントントントンと誘います。

そして、動きを止めて、5秒ほどカワハギが突いてくるのを待ちます。

コツコツと来だしたら、糸を緩めます。

そして、追いかけてくるカワハギから「ガツガツガツガツっ!」と反応が来た時に、竿を上にあげて合わせます。

(このガツガツと手に感じる瞬間がたまりません。)

するとしっかり針がかかり釣れてくれるのです!

何となくそれなりな事を言ってますがまだ5回目、そんな甘くありません。知らぬ間にエサが喰われてるなんて事は日常です。

そして、今回の釣果は、カワハギ13枚・・・少ない。

しかし、なぜかカレイが釣れて、カサゴが2、ベラが5、トラギスが10以上。

あ

朝8時から15時まで休憩なしで、かなり楽しめました。

そして、終わってからはシャワーを浴びて、17時から三崎港蔵で懇親会。

カワハギに・・・

あ

カサゴに・・・

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カレイに・・・

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そして、一番うまかったのは、カサゴの揚げ物。今まで食べた揚げ物の中で1番かもしれません、本当に感動しました。
 
終わってからはカラオケに行って歌ったようなのですが・・・気づけば朝 う〜ん記憶が曖昧 汗。

唯一残っていた写真がこれ。

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て、なんで?
余程、楽しかったのでしょう・・・。


さて、9月10日(土)は年に1回のイベント、プラチナ釣り大会を行います。

9月なので旬であるカワハギ釣りになると思うのですが、とにかく肝がパンパンで一番美味しい時期です。

これ食べると本当にはまりますよ。

まもなくHPにアップされますのでぜひ皆さまご参加ください。
 
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この雰囲気を感じることが大切。


昨日の午前中は完成物件の立ち合い。

あ

物件を仕入れた当初は更地から、水面下情報でのご紹介。

あ

立地・企画・利回り、そしてファイナンスアレンジ。投資リスクも低く、いや〜なかなかレバレッジも効いてます。

こういうアパートをコツコツと買ってもらう事こそが自分のスタンス。無理にするくらいなら止めておいた方がいい。

不動産投資は数ある事業の中でも決してリスクの高いものではないですが、かと言ってもちろんそんなに甘くもないのです。

なのでそれを一番理解してる私たちが、オーナーさんの資産背景や不動産投資に対する目標等を見ながら、あえてブレーキをかけさせて頂くこともあります。


そして、午後はミニフィールドワークセミナー。皆さん入り口はまずこれに参加して経験値を積みます。

なんと今回は大学生も参加、これまでの最年少です。

お世話になっているオーナーさんの息子さんで、もともとお二人で参加する予定だったのですが、急遽仕事でキャンセルとなり息子さんひとりで来てくれました。

お父さんからは「この雰囲気を感じることが大切!」と言われてきたらしいのですが、ま、僕が大学生の頃なら親が参加できなくなった時点でわざわざ行きませんが・・・汗。

この歳から不動産投資というものに興味を持てる環境があるというのは本当にうらやましい。

車内ではいつもと全く違った会話。

「どういうバイトをしていて・・・」「時給はいくらで・・・」、周りのオーナーさんも興味津々。なかなか新鮮です。

完成アパートの室内も見てもらいましたので、お父さんのやっている投資についてだいぶと興味をもったんじゃないかと思います。

だって、刺激を受けたのかセミナーが終わってから本屋で宅建の教材を買ったらしい・・・うちのインターン来るのかな 笑。

意外とセミナーがきっかけとなり弊社で働き始める人って多いんですよね。

社員募集についてはこちら

何でも縁ですね。

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あ

融資条件緩和。え、また新規の銀行?


先日、銀行さんから融資条件が少々変わったとのことで話を聞いてきました。

あ

これまで完済年齢は79歳だったのですが、それが81歳まで延びるようです。

若い方にはあまり関係のない話ですが、仮に55歳の方だとこれまで融資期間24年マックスだったのが、26年まで借りれるという事になります。

単年度の収支計算をすると、金利が多少下がるよりも、この融資期間の方が大きく影響を及ぼしますので、この2年って意外と大きかったりします。

あと、融資の最長期間は30年でしたが、「81歳−年齢」で収まるのであれば35年ローンもできるようになります。

銀行の審査上も長期で組める方が収支をクリアしやすいようで、今後逆に銀行側から35年ローンを勧められるケースだってあるかもしれません。

期間を長く組むというのは、もちろんメリットデメリットありますから、そこは要検討ですが、選択肢が増えるというのはいい事です。

ただし、こういう緩和が増えれば、また価格上昇につながる可能性がありますので、イイような悩ましいようなという感じでしょうか。

また、来週は新規の某銀行さんが商品説明に来るようです。こういうのってほんといつまで続くのやら。

その分、引くときはササ〜っと無くなるんでしょうね。

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あ 

年収、ローン、価格等「関西の平均」


先日、大阪に行った時、新大阪駅の改札を出たところで

あ

目についたフリ―ペーパー

あ

気になって、ついつい手に取ってしまいました。
題名って大事ですね。

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関西人の購入時年齢39歳。

平均年収708万、意外にもらってますね。

共働き61%

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平均価格3770万。ま、こんなもんでしょう。ついでに首都圏新築マンションは平均4975万。

自己資金は1065万。平均価格から考えると、ちょうど価格の2割+諸費用ってイメージです。こんな低金利で自己資金入れ過ぎ!もっと効率よく運用しないと。

ボーナス払い14.8万。意外と入れてるのですね。 僕がこれまで住宅を買ってもらったお客さんのうちボーナス払いをした人はたぶん3%くらいかと。

その他、買った立地は、

1位吹田市、2位豊中市、3位大阪市北区、4位大阪市城東区、5位神戸市中央区。北が人気です。

最寄り駅までの徒歩分数、平均5.8分。

通勤時間41.8分。

そして驚いたのが見学した物件数平均3.1件。そんな少ないの?
 
新築分譲マンションだとモデルルームを見て決めるから?子供の学校区でそもそも希望地域に売り物件がないから?どうでしょうね。

僕自身8年前に住宅を購入しましたが、金利が安いことからローン支払いのうち8割が元金、2割が利息。とにかく元金の減りが早いのです。

購入価格=売却価格であれば、ローン支払いのうち8割が貯蓄ということになるわけで。

既にローン残債は1千万台。ほんと早めに買ってよかったなと。

住宅のコンサルティングも受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。

yamautis@cfnets.co.jp
山内真也

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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