山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

本当にいい会でした。


あ  

昨日は大阪で年に一度のイベント「関西オーナーの会」、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。

鎌倉からは私と佐藤、大阪支社のスタッフは北村に山口、河崎、営業事務の腰山、事務の玉井。

ほんとにいいスタッフが増えて、今回で第4回目の開催でしたが、いや〜これまでで一番盛り上がった、良い会だったのではないでしょうか。

スタッフそれぞれに個性はあるのですが、それがまた良くて、そして何よりも倫理観があって皆の方向性が同じ。

うんうんこの感じ。オーナーさんにも喜んで頂けて、僕たちも楽しませてもらいました。

そして昨日は日帰りでしたので、帰りの新幹線はこのメンバーで。

あ

佐藤・河崎が横にいて寝れるわけもなく・・・
相変わらずの過密日程、お疲れ様でした。


さて、こうして有意義な時間を過ごしてる時、ふと感じることがありまして、やっぱりこれって健康であってこそだなと。

年始は調子が悪くて2か月ほど禁酒をしたこともありましたので、そうしみじみと感じるのです。

そして少し話は変わるのですが、最近の悩みはどうしたら母親が人間ドックに行ってくれるか。

何かが見つかってからでは遅いと思うので・・・。

「そんな病院なんか行ったら、健康でも余計に身体悪くなるわ」と訳の分からないことを言う母。

どれだけ勧めても行ってくれないのです。ほんと困ったものです。

長生きしてもらわないとなんですけどね。

クリックお願いします!
あ   

簡単なようで難しい。


あ  

先日は中元と一緒にオーナーさんと会食。

10年以上お付き合いのある方なので、話すネタに困る事もなく、仕事の話しからプライベートの事まで、お酒を飲みながら楽しい時間を過ごさせて頂きました。

僕たちに対しては不動産会社の人と言うよりも、弟を見るかのように、ふたりの成長を喜び、見守ってもらっているという印象です。

中元も僕もこういう皆さんにいつも助けて頂いています。

この環境に感謝しつつ、日々継続する事の大切さをシミジミと感じるのです。

いつもありがとうございます。

そして、今日はこれから大阪に向かい、年に一度の関西オーナーの会。

今年の大阪は大幅に人員を増やしましたので、新たに入ったスタッフを紹介しつつ、皆さんと親睦を深められたらなと思っています。

この会も今年で4回目、東京で開催するような100名を超える大きな会ではありませんが、これも継続する事が大切だと感じています。

方向性変わらずここにいるという事、このスタンスで継続しているという事。

簡単なようで難しい、でもきっとそれがかけがえのないものになるとそう信じて、ただただぶれずに継続していくだけなのです。

10位以内へ、クリックお願いします!
あ  

在庫がひとつもない!


あ  

昨日は事務所で仕事、今日は自宅でPCに向かっています。
水曜日にも関わらず携帯はよく鳴ってくれます。

ほとんどが売りに出している物件の問い合わせ、それだけ動いているという事でしょうか。

金融庁の監視強化により、アパート融資が厳しくなるという見方が強いのですが、それを感じさせないくらいの勢いです。

きっとこれは東京や横浜の物件という事も大きいのでしょうが、いや〜まだまだ価格は下がらないでしょうね。

つい先日も付き合いの長い工務店に新規物件がないのか確認したところ、在庫がひとつもない!と言うのです。

うちでは少々リスクが高いから見送っていた物件も全て成約したという事。売れちゃうんですね。

ま、その工務店の企画する新築アパートというのは、駅から徒歩10分圏内で決して悪くはないですからね。

ただし、そんな話しを全て真に受けて、何でもかんでも仕入れをしてアパートを建てている業者さんは危険すぎますよ。

実際にず〜っと売れ残っているものもありますから。価格が下がった時にその抱えているストックが負債となりますので、ほんとリスクが高いのです。

駅から15分や20分、バス便のエリアで高利回りよりも、駅から近くて利回りが低くても(もちろん低すぎるとダメ)安定運用できる物件の企画をお願いするのですが、なかなかわかってもらえないのです。

悩ましいところですね。

投資家さんを多く抱えている側の現場の意見て大事だと思うんですけどね〜。

順位が下がっています。クリックお願いします!
あ
  

資産形成の邪魔をしないで


あ 

ある静岡のオーナーさんにこれまで東京や川崎で3棟ほど購入頂いたのですが、融資は地元の銀行さんを利用しています。

首都圏の投資家さんがその銀行を使うよりも、さすが地元ということで金利の優遇幅がかなり大きいのです。

やはり地元の銀行を使って東京の物件を買うというのが理想的ではあります。

基本的に地銀は支店が管理できる地域ということで融資エリアが決まっているのですが、東京に進出している支店がある銀行であれば、またそのチャンスは広がるわけです。

そう考えると居住地によってできる不動産投資というのは大きく異なってきます。

僕の住む横浜は、あの「青い銀行」ですが、これがまた渋い。この情勢にも関わらず正直全然メリットがありません。(うちのオーナーさんからも評判が悪い・・・)

それに比べれば静岡のオーナーさんが少々羨ましかったりするのです。

ただ地元の銀行さんは地元の物件を紹介してきますので、少々面倒くさいところもあるようで・・・。

今回のオーナーさんのこれからのスタンスとしては、首都圏の区分を現金で購入し投資リスクを下げていくという方針。

にも関わらず、「沼津で1億超えるRCを勧めてきた・・・」とオーナーさんが呆れてました。

「これまで一緒に進めてきた資産形成の邪魔をしないで頂きたい!」ま、こちらからすればそんな気持ちです。

クリックお願いします!
あ 
 

2番手が土地を現金買い付け・・・


あ 

昨日はミニフィールドワークセミナー、今日は銀座で個別相談と契約が2件。

週末らしい忙しさです。

最近も随時仕入れを行っていますが、とにかくスピード感が半端なくて、う〜んこの土地価格で売れてしまうのか・・・なんて印象が強いですね。

先日も一番手で買い付けを入れていた土地があったのですが、2番手がなんと現金での購入を希望。

それでも当初売主はこちらを優先してくれていたのですが、2番手が6月末の引渡しでもいい!なんて言い出したものですから、見事に持っていかれてしまいました。

投資家さんに土地から先行して購入頂くケースというのは、土地を決済をするのに建築確認が上がらないと行けないわけです。

その建築確認の申請準備から取得までを考えると、スムーズに決済ができて7月末、契約書上は余裕を見て8月中旬くらいに設定しておきたいのです。

どう考えても融資利用だと6月末なんてできるわけがない。

いや〜残念でしたね。

買い付けを入れるまでのスピード感、売主に出向いての各交渉等々、手続きは完璧だったはずですが、ま、今回は縁がなかったという事で諦めるしかありません。

さて、気持ちを切り替えて次頑張ります。

クリックお願いします!
あ 

そのリスクをどう考えるか


あ 

海外投資について・・・

昨日はCCIMが企画するセミナー・物件情報交換会に参加してきました。

セミナーは「モンゴルを知る」そう、何とも気になるタイトル。

モンゴル投資についてです。

日本からモンゴルまで飛行機で5時間、こんなに近かったのですね。

何となく草原のようなイメージ・・・

あ

しかなかったのですが、

首都のウランバートルだとこんな感じ、

あ

めちゃ都会!

とても意外でした。

投資としてはマンションの1室から、日本円にして850万ほど。利回りは8%保証、6年後などに同額で買い戻しもできるとか。

向こうに行かずとも、契約・引渡しが受けれますから、その辺の手間は省けそうです。

あとは、海外投資のリスクをどう考えるか。

セミナーでも一部お話されてましたが、海外は工期や出口の問題、またその利回りが適正なのかどうかが経験のないだけに分からないのです。

以前にブログでも書きましたが、タイに行って投資用マンションを見た時、それどう考えてもあと3か月で工事終わらないよね?みたいなことも実際にありましたので。

今回はセミナー時間が短かったので、もう少しゆっくりと内容を伺い、精査してからでしょうが、自分の投資家さんに進める前に、まずはこちらで試しにやってみて、本当に良ければという感じでしょうか。

しかしながら、こういう勉強の機会があるというのも引き出しの一つとして有難いものです。

また物件情報・名刺交換もでき、良かったと思います。

クリックお願いします!
あ 

大阪不動産投資セミナー、個別相談会開催


あ 

昨日は大阪でのセミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

セミナー後に個別相談をしてから、新しいスタッフも加わったので夜は大阪支社のスタッフと食事。

しかし途中で抜けて、そこから業者会の為、京橋へ移動。

東西線 北新地駅から京橋駅へは3駅とかなり便利。が!気付けば海老江駅、逆方向に乗るという初歩的なミス。

遅刻してすいません・・・なかなか慌ただしい一日でした。

今日は大阪支社で個別相談会、10時半から19時まで5組、ぶっ通しです。

終わって横浜の自宅に戻れば23時くらいかな。

エクスプレスカードのポイントが貯まっているので、こういう時は贅沢にグリーン車を使います。

さて、次回の大阪は6月24日(土)年に1回のイベント、関西オーナーの会です。

プラチナ会員・ゴールド会員の皆様、間もなく満席となりますのでお早めにお申し込み下さい。当日は㊙イベントも検討中。

東京からオーナーさんもいらっしゃいますよ。

クリックお願いします!
あ 

不動産投資、まずはここからですね。


あ 

今日は銀座で個別相談が2件。明日は大阪でセミナー後に個別相談。そして翌日も大阪にて個別相談。

続きますね。

セミナーに出たり物件を見たり、勉強することももちろん大切ですが、まずは自身の方向性を決める事が一番重要です。

今の情勢からできる投資は?融資は?自己資金は必要なの?

結局のところ、属性や資産背景、投資家さんそれぞれで状況は大きく異なってくるわけで、個別の打ち合わせが欠かせません。

初投資、経験者、人それぞれ感じるリスクも違うわけですから、そんなところも含め見ながらご提案をします。

自分でもアパートや区分投資をかれこれ10年やってますので、そういった経験からお話しできる事も多くあります。

うちのオーナーさんには何かあるごとに定期的にご連絡をもらいますが、それが一番現場の今を知ることができ、方向性が明確になります。

遠方の方は電話でコンサルもしてますよ。

まずは皆さんここから、お気軽にご相談下さい。

クリックお願いします!
あ 

休みの日は・・・


今日は事務所で仕事、自宅に帰ってからはセミナーのレジュメ作成が待っています。

あ 

仕事は趣味のようなもの?確かにそれが理想的。

でも本当の趣味はやっぱりこれ・・・昨日の休みは横浜にある上州屋で釣り具を購入。

おもり等々、計4000円・・・意外と高いんですよね。これでまたいつでも三崎に行けますよ。

カワハギ釣りは2か月ほどお休みですが、8月くらいからできれば2週に1回くらいのペースで通ようかと。

あの魚がかかった時の引きが忘れられないのです。


そして買い物の帰りにコンビニに寄ると・・・これを見つけました。

あ

100円ローソンで販売している三崎港ラーメン

日頃ラーメンを食べるのは止めているのですがここは思い切って買占め。

これで200円って安すぎじゃない?美味しく頂きました。


さて、週末に行っているセミナーですが、8月は1日火曜日に東京で開催。なぜ平日に?そこは色々と考えがありまして。

週末参加が難しい方は、ぜひこの機会にご参加ください。

あ

不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保する事こそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。
とにかく最初が肝心、第一歩を間違えてしまうと、それを取り返すには想像以上の時間がかかるもの。それがわかっていても道を踏み外す投資家は後を絶ちません。しかしながら不動産投資で基礎から学び土台を作ることは決してハードルの高いものではなく、まずは「成功の法則」を身につけることこそが重要なのです。実績ができれば銀行からの資金調達もやりやすいように、とにかくまずは安定収益を作る事こそが不動産投資を成功させる第一歩と言っても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。

このセミナーでは、そんな安定収益へのスキルを身につけるための成功の法則を米国公認不動産経営管理士でもあり建築士でもあり、一棟アパート・区分マンションのオーナーでもある山内が、数多くの投資家の資産を形成してきた実績、また一投資家としての経験を踏まえ、不動産投資で成功するための基礎を詳細にわかりやすくお伝えします。まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。

【講義内容】
・投資家になる為の基礎知識!DCF法を理解する
・自己資金の運用について、投資の効率計算はこのようにして考え選択する
・収支と投資指標 プロが知らない私たちCPMの常識
・銀行の見る評価計算例
・日本と世界のキャップレートを知る
・選択肢を間違わないために首都圏と地方圏の留意点について
 

クリックお願いします!
あ 

40%が不動産投資で失敗した?


あ 

今までに不動産投資で失敗したことがありますか?とのアンケート。

あ

40%が「失敗した事がある」と答えたようです。しかしながら、何を見て失敗だと言うのか。

この感じ方は投資家によって全く異なると思うのですが、本来売却してこそ儲けが確定されるので、記事にもあるような「空室が埋まらなかった」だけでは決して失敗とは限らないのです。

特に地方物件で空室が埋まらなくても、この情勢で売却すれは大幅に利益の出るようなこともあります。

また、タイミング悪く数室当時に退去するようなケースで、失敗した!と思われる方もいると思います。

その辺は別途ご相談頂ければ、意外と儲かってるよという方もいるでしょうから、あまりマイナスマイナス考えずまずはご連絡を下さい。

こういう時の為にもIRRの考え方が分かれば、随分余裕が出来たりするものです。

あとは、その投資家の期待利回りが高ければ、仮に利益が出たとしても、その物件は投資家にとって不適格だったというケースもあります。(NPVがマイナス)

横文字は難しいですね。その辺はまたセミナーで。

価格上昇を抑える為の記事なの?なんて思いつつ、さ、仕事仕事。

ブログランキングクリックお願いします!!
あ  

総支払利息は3000万も減るのです。


今日は銀行との面談。

あ 

契約後、この面談が終わってから問題がなければおおよそ2〜3週間で融資本承認となります。

しかし、今回はいつもより面談に時間がかかっています。新規案件+借り換えがある為です。

9年前に買って頂いた一棟物件(当時懐かしのCFネッツみなとみらいオフィスで契約)を、このタイミングで借り換えやるしかないでしょ、という事で併せて相談。

銀行も乗り気だったので進めることになりました。

借り換えの場合、銀行にもよりますが、金利は下がるけど耐用年数から融資期間の短くなるケースがほとんど。

なので、ローン支払いはほとんど変わらないけど、元金返済が進むので将来リスクが下がるという事になります。

今回の場合、借り換えするだけで、総支払利息は約3000万も減るのです。それに諸経費も一緒に貸してくれますのでほとんど自己資金も不要です。

オーナーさんからするとほんと笑いが止まりません。

物件のシミュレーションを見た時に、金利や収支に目が行く方が多いですが、まずは適正な利回り(キャップレート)かどうかが重要です。

どれだけ金利が安いとしても、適正な利回り・価格で買わなければ、売却時のリスクも高くなります。

それらが結果として好条件の借り換えにも繋がるわけです。

順位が下がってますね・・・クリックご協力お願いします!
あ 

IREM JAPAN東京支部主催セミナー


あ 

昨日は品川でIREMのセミナー講師を担当させてもらいました。


a

業者さん相手、且つほとんどの方がCPMということで、なかなか準備が大変でしたが、とてもいい経験になりました。

a

参加者はその他にも、これからCPMを目指す方や先日アパートの契約をした業者さん等々。

どれだけの事をお伝えできたかわかりませんが、9年前にCPMの資格を取得してから、IREMには多くの事を学ばせもらっていますので、コツコツと恩返ししていければと思います。

そして終わってからは、懇親会。

有名ブロガーの〇〇さんも参加で、久しぶりにお話しできて楽しかったです。

あ

最後の締めは木内さん。

今回セミナーをする事になってから、木内さんには色々と相談に乗ってもらい、たくさんアドバイスをしてもらいました。

お陰で無事終えることができとても感謝しています。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

クリックお願いします!
あ 

久しぶりに終電が・・・


5月も今日で終わり、明日からもう6月ですね。

あ 

昨日は火曜日でしたが通常営業、終わってからはスタッフと食事「とてもいい子がいるから!」という事で紹介を受けました。

将来のお嫁さん?と、そういう意味の紹介ではなく、どうやら不動産業に興味があり、とても頑張りやの子なので一度会おうという話しになったのです。

会ってみると、確かにいいですね。

とにかく曲がったことが嫌い。しっかりと自分の考えを持っていてオーナー目線、これはうちの会社に持ってこい。

新築ワンルーム業者に入社を考えていたなんてやば過ぎる。熱〜く熱〜く語らせてもらい、いや〜面白い子が入りますよ。

こういう食事の場って時間を忘れる、気付けば終電がなくなっていて・・・

久しぶりにやってしまいました!ま、ちゃんと家には帰りましたが。

う〜ん、ブログランキング11位、クリックお願いします!
あ 

富山で2部セミナーを開催!


あ 

6月10日(土)に大阪でセミナー急遽翌日は1日個別相談会を開催する事になりました。

大阪の皆様、この情勢で融資環境も大きく変化していますので年に1度くらいは個別相談を受けに来てください。

昔では考えられないようなフルローンやオーバーローンを検討できる融資先もあります。

もちろんそうなれば投資効率はあがりますが、その分返済余力が下がりますので、その辺は資産背景、組み合わせなどを見ながら個別に打ち合わせしたうえでご提案できればと思います。

ご希望の方は、以下から時間帯等ご確認ください。

資産管理法人

そして、6月17日(土)はミニフィールドワークセミナー、7月23日(土)は朝日不動産の依頼で富山で倉橋と私の2部セミナーを開催します。

「首都圏ワンルーム投資戦略/不動産オーナー、今打つべき手とは!」

第一部「首都圏ワンルーム投資戦略」 山内真也CPM/CCIM     

第二部「今後の首都圏不動産投資、相続対策、高まるニーズとリスクとは」 倉橋隆行

当日は金融機関も参加予定となっており、貴重な融資情報も聞けますよ。

この機会にぜひお近くの方はお越しください!

現在ランキング第10位、もう少し上位へ
クリックお願いします!
あ 

facebookのフィルタ結果ってご存知ですか?


あ 

facebookを通じて直接メール(メッセージ)のやり取りをする事も多いと思いますが 、皆さんfacebookの「フィルタ結果」というものをご存知でしょうか?

昨日、何気にfacebookを見ていると、なんと!いくつか未読のメッセージがある事に気付きました!

友達になったときに「今後ともよろしくお願いします!」など入れたり、もらったりしますが、それがなぜかフィルタにかかっていて見ることができていなかったのです。

せっかく同業者さんがメッセージをくれてたのに、スルーしてしまってたという、とにかく失礼な対応をしてしまっていました。

それ以外にも、友人からのメールやお客さんからの物件問い合わせを返信していなかったり・・・もう最低です。

きっと僕みたいな方が他にもいると思うので、一度調べた方がいいと思います。

メッセンジャーを使っている方は、右下の「友達」に進み、「メッセージリクエスト」を押したら、フィルタ結果というのが出てきます。

僕はそこに10通ほど未読のメッセージがありました。古いものはかれこれ5年前・・・。

返信してなかった皆様、本当に申し訳ありません!

これ、知ってて当たり前のことなんでしょうかね。どうもこういう事は疎くてあきません。

今後も定期的にチェックしないと見落としてしまいます。
ほんと見つけた瞬間、青ざめました。

送って頂いた皆さんに失礼過ぎます・・・すいません。

クリックお願いします!
あ 

充実した二日間、鎌倉に戻ると・・・


 あ 

昨日のIREM総会・授賞式、パーティー等々、とても盛り上がりました。

以下写真のとおり、なんとCPM合格者が90名を超えているのですが、僕らが受けた9年前とは規模が違いますね。

あ

大阪支社の北村君も無事CPMの仲間入り、これから更に活躍をしてくれる事でしょう。

a

夜のパーティーはこんな感じ、去年のサンディエゴを思い出します。

a

もちろん1次会で終わることもなく、2次会へ・・・

a

ビンゴ大会では木内が松坂牛をゲット、ほんと持ってますよね。こういう時の運の強さは半端ないです。

そして3次会は、大阪という事でお好み焼き屋へ。やはり安定の美味さ。

a

色んな業者さんと知り合えることもできて、刺激をもらった充実した二日間でした。

皆様ありがとうございました。

そして今日、昼過ぎに鎌倉の事務所に帰ってきましたのですが、嬉しい報告が・・・

a

去年の9月から勉強していた相続支援コンサルタントの合格通知が届いてました。

久しぶりの試験だったので少々心配もあったのですが、とりあえずこれで一安心です。

しかしながら、こういう資格って取ることが目的ではなく、それをどうオーナー目線で活かすのかが重要です。

CPMの最初の授業である倫理を忘れず、これからもぶれずに頑張らないとです。

成長あるのみ。さ、仕事仕事。

クリックお願いします!
あ 

ケアしなければ罰金?家賃が年4%上昇?


あ 

自分のオーナーさんが海外転勤になり、最近向こうの賃貸物件に入居し始めたらしいのですが、やはり違う環境、習慣で生活するのって大変なようですね。

例えば町内会から「庭の芝をきれいに刈って雑草をケアしなさい、10日以内に対応しなければ、以後1日あたり$25の罰金を科す」という警告が来るらしいのです。

凄くないですか?

街全体の資産価値という見方が強いと思うのですが、そんなに厳しいのですね。ま、これも慣れかもしれませんが、何だか常に監視されているようで嫌ですね。

また、今回の賃貸物件、家賃が年4%!上がっていく契約らしくて、日本ではちょっと考えられないです。

CPMの授業で海外物件のシミュレーションをする時に、年々家賃を上げていく条件が付きましたが、まさしくこういう事なのですね。

外の世界を知る事は刺激にもなり、色々と面白いです。

さて、今日はこれから昨日に続き大阪でIREMの総会です。

あ

CPM・CCIMの授賞式、パーティー等々。

行ってきます。

クリックお願いします!
あ 

大阪にてIREMの総会に参加


あ 

今日から二日間、大阪でIREMの総会に木内と参加します。セミナーやCPMの授賞式などなど、倉橋は明日参加。

あ

今後大阪で開催されるセミナーには積極的に参加をする予定にしており、地元の業者仲間も呼んで色々と発信していきたいなと考えています。

また6月1日は東京でIREMのセミナーをやらせて頂きます。ぜひCPMに興味のある同業者さん、ご参加下さい。

この理論、考え方は知ってて損はないですし、得ることが多くあります。

全国からモチベーションの高い皆さんが集まりますので、横の繋がりもできますよ。

さて、これからセミナーが始まります。
では。

クリックお願いします!
あ  

銀行とのパネルディスカッションを終えて


あ  

土曜日は大型のフィールドワークセミナー、
日曜日はCFネッツフェアと、過酷な?2日間が無事終わりました。

銀行とのパネルディスカッション、いかがでしたでしょうか?

あ

昨日のブログで書いていたとおり、色々と質問を投げ、なかなかのぶっちゃけトークで楽しんでいただけたかと思います。

「物件情報を直接送ってもらえれば、翌日には評価の回答をしますよ!」とは某担当者さん。

聞いているお客さんが多いとついつい無謀なことを言っちゃうんでしょうね〜。

「そんな無理言っちゃって〜」と思っていたのは僕だけ?

セミナー後、その担当者さんが、「評価の連絡、翌日超えたら怒られるかな?」と言っていたのはここだけの話し 笑。

また、「自己資金5000万あれば!?」見たいな話しもありましたが、会場から「そんなもんあるか〜」と心の声が聞こえてきました。ま、これは参加した人にしかわかんないですね 笑。

なかなかの勢いに押されそうでしたが、こちらも銀行さんへの愚痴を交えつつ 笑、色々と楽しませてもらいました。

セミナー後の銀行ブースは大行列、名刺交換の嵐でした。フェアアンケートも大変評判が良かったようですので、またこういう企画をしたいですね。

そして、私が担当しているオーナーさんのセミナー。K様ありがとうございました。

あ

弊社で10年以上お付き合いのあるオーナーさんであり、コツコツ資産形成されてきた中でのお話なので、また不動産業者がするセミナーとは違い参考になる、刺激をもらう部分も多かったと思います。

皆様、多くのご参加ありがとうございました。

そろそろ10位以内へ、クリックお願いします!
あ  

CFネッツフェア開催!あ、そうそう


あ  

今日は年に一度のCFネッツフェアを開催!

a

お陰様で満員御礼、立ち見も出ています。

私はこの後、銀行とのパネルディスカッションに参加しますが、これからのアパートローンは一体どうなるのか?

新聞等でもよく見かけるようになった金融庁の締め付けについて、各銀行の融資に対する影響はあるのでしょうか?

その辺のところをぶっちゃけ聞いてみようと思います、どうぞお楽しみに。

あ、そして話しは変わるのですが、メールアドレスが変わりました。

そもそも私の会社メールアドレスについて「なぜ?」と思われた方は多いと思います。

yamautis@cfnets.co.jp

yamauchiではなくyamautis

山内という名前のスタッフは僕だけなのになぜかyamautis、そうヤマウティスなのです。

業者さんとの電話のやり取りでも

業者「じゃ資料送りしますのでメールアドレス教えてください」

山内「y a m a u・・・」

業者「あ、yamauchiですね」

山内「いいえ、yamau t i s です」

業者「tis・・・ティス、ヤマウティス!?」

とま、こんなやり取りをこれまで10年間繰り返して来たわけです。

変更となったアドレスはもちろん・・・
yamauchi@cfnets.co.jp

これでストレスがひとつ減りましたね。ま、ここまで来ると少しヤマウティスに愛着も感じつつ。

これまでのアドレスでも変わらずメールは届きますので、登録はそのままでも大丈夫です。

では、そろそろ出番、行ってきます。

クリックお願いします!
あ  

挨拶ひとつでね。


あ  

自宅マンションの共用部を綺麗に清掃してくれる管理のお姉さん、とにかく明るくて毎日気持ちいいくらいの挨拶をしてくれるのです。

「おはようございます!」
「いってらっしゃいませ!」

以前は不愛想なオジサンが担当していて、こちらが挨拶しても返さないくらいのちょっと残念な感じだったのです。

しかし、お姉さんに変わってからというもの、マンション全体が明るくなり、住民が心を開き、所々でみんなの元気な声が聞こえてくるようになったのです。

挨拶ひとつでここまで変わるものなのかと、たっとそれだけの事なのに、人と人との距離感がこれまでとは全く異なるのです。

うちの会社で言うと重谷さんみたいな感じかな。

そしてつい先日お姉さんから・・・「辞めることになりました」と。

理由を聞いてみれば、引っ越しすることになったとの事。

普通なら、あ〜残念!と言いたいところですが、逆にチャンス!?うちの会社に引き抜ける?

ビルメンテの仕事もあるし、それ以外をやりたければ売買や賃貸、建築だって出来るわけです。

こんな明るく真面目な子であれば、どの部署にいてもしっかり働いてくれるだろうし、オーナーさん受けも間違いなくいいはず。

で、引っ越し先を聞いてみると・・・

青森。

撃沈・・・

うーん、残念。

しかしながらこの数年間、マンションに愛情を持って大切に接してくれたことに感謝しかありません。

次はどんな人が来るのだろう、いやーおかげでなかなかハードルが高くなったけどね。

さて、今日はこれから大型バスのフィールドワークセミナー、夜はオーナーさんと三崎宿泊、明日はCFネッツフェア。

誰だこんなハードスケジュールを組んだのは。

では行ってきます!

クリックお願いします!
あ  

やっぱりこれが最高


あ  

昨日は三崎で半年ぶりの釣り。やっと行けることができました。

もちろん狙うはカワハギ、シーズンからは外れるのですが、CFネッツでもこのカワハギ釣りにはまっている社員が多数います。

a

セッティングも完璧、一番テンションの上がる時かもしれません。

a

今回は食いが渋く、自分が釣ったカワハギはたったの4枚、それ以外にカサゴ・ベラ・トラギス等々、全12枚。

とても難しい釣りになりましたが、やはりこれが面白いのです。

釣れればまた行きたくなるし、釣れなければそれはそれでまたリベンジをしたくなる。

カワハギの魅力にどっぷり浸かってしまっています。

a

全体での釣果は、こんな感じ ↓ ↓

a

カワハギの他にタイやタコも釣れ、素敵な食材が揃いました。

もちろん終わってからは三崎港蔵で懇親会。ゴルフ組も合流して20名ほど。

別船で釣ったサバやアジも合わせて贅沢に頂きました。

a

海のフォアグラと言われるカワハギの肝、この時期は決して多くはないのですが、それでもやはりめちゃ美味かった。

以前に横浜の飲食店でカワハギを注文しましたが、全然レベルが違いますね。

もうこれを食べると、他では味わえません。

今回、人生初めての釣りで鯛を釣った月極倶楽部の岡山君。いや〜これも美味しかったです。

a

この環境を作ってくれた社長、忙しい中料理をしてくれた三崎のスタッフに感謝をしつつ、早めのリベンジを誓うのです。やっぱり月1くらいでは行きたいですね。

また毎年1度開催されるオーナー釣り大会も9月くらいかな?行いますので、その時はぜひご参加下さい。

船酔いが心配な方は懇親会からの参加で大丈夫ですよ。

クリックお願いします!
あ  

キャップレート下がるかな。


なかなかブログが更新できず・・・仕事に試験に、その他諸々。

今年から継続して来た週2のジム通いもここ1週間行けてなくて、もう1人自分が欲しい。

あ  

先日はオーナーさんとの食事で関内駅に行きましたが、着いてびっくり。

あ

改修されておりました。

関内駅って決して綺麗な駅の印象がありませんでしたが、いや〜見違えましたね。

エスカレーターが新設されていたり、これがあの関内?

このエリアに物件を持っている自分として嬉しい限りです。価値上がるかな?

これであと山下埠頭近辺にカジノができれば、キャピタル間違いなし。

その瞬間にキャップレートが下がって・・・なのでまだまだ売りませんよ。

そして、土曜日はミニフィールドワークセミナー。一棟コースとワンルームコースを車2台で同時開催。

残念ながら1日雨、大雨?ま、雨男なんでしょうがない。

終わってからはPMのスタッフも含め合同懇親会。

オーナーさんの温かさに感謝しつつ、この仕事をやってて良かったと思える瞬間ですね。

わざわざ静岡や大阪からもご参加頂きました、ありがとうございました。

そして、今日は銀座で月に一度の方針会、それが終わってからは三崎に直行。

強制2泊3日の旅?笑

詳細は後日ブログにて。

クリックお願いします!
あ  

アパートローン引き締めの波がジワジワと


あ  

今日から金融機関も動き出し、本格的に始動ですね。

ここ最近、アパートローンの引き締めが噂されておりましたが、その波がジワジワと迫ってきています。

話しを聞いてると、まずは自己資金比率。9割融資が8割とか、そしてさらに厳しく?

事前審査が通っていて、契約をしたものの、いざ本審査でひっくり返される!と言うのが一番辛い。

事前でオッケーもらってるので融資は大丈夫です、なーんて言っててこの結果だと売主さんに対しても本当に申し訳ないです。

アパートローンがこれだけ金融庁に目をつけられれば、うーんこれからはちょっと読めないですね。

以前のブログでもお伝えしましたが、地方圏のRC等、ハイレバレッジで急激に物件を増やして、その投資が順調ならいいのですが、リターンが逆に触れてるとそのリスクは底知らず。

これまでのフルローン、オーバーローンが異常であり、評価が出るからOKなんて、そもそも損益分岐点が高いわけですから、そら綱渡り状態。

金融機関よ、ちゃんと審査しているのか?となるわけです。

今後、首都圏も融資についてはしっかりとアンテナを張っておきたいです。

今月21日のCFネッツフェアでは、何かしらお伝えできると思いますので、お申し込みまだの方はお早めにどうぞ。

クリックお願いします!
あ   

現在、CFネッツでは正社員を募集中!

倉橋の朝礼ユーチューブ等を見て頂くと会社のスタンスがわかると思います。

共感できる方、成長したい方、まずはご連絡を!

 

ブログジャック!


あ  

こんにちは!CFネッツの河崎です!

ん、河崎?

そうです! 

この度はどうしても告知したい事がありまして、山内のブログをジャックさせていただきました!

5月14日(日)CFネッツ銀座本社にて私の初めてのセミナーを開催させていただきます!
現在、頑張ってレジュメを作成しているところでございます。

初めてのセミナーで緊張しますが、今まで培った賃貸リーシングでの経験、CFネッツにて学んだ濃い内容を余すところなくお伝えさせていただきます。

本セミナーは無料となっております、お時間がある方はぜひぜひ足をお運びくださいませ!

一生懸命準備しております!せっかくやるなら多くの方に聞いていただきたい!

発信する力をつけて、お客様に良い情報を提供できるよう頑張っています!

こうご期待!!

5月14日(日)
安易に買うなワンルーム!「失敗と成功の別れ道」

河崎洋樹  経歴
大手不動産賃貸仲介FC会社に約11年勤務

年間トップの成績を5年間にわたり納める。その後店舗マネジメントを経験。
今年CFネッツAM事業部配属。

個人ブログ
河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記

ジャックされてもクリックお願いします!
あ   

数年見に行ってないな。


昨日から営業再開!ですが世間はGW真っ只中。さすがに同業者も動いておらず、まだまだ静かなもんですね。

あ  

こんな時は、水面下情報や建築現場の下見などなど。渋滞もなくとにかくスムーズです。

他社が休んでいる間に、先行して買い付けを入れる。チャンスですね。

そして、明日はOMの橋本と研修中の石橋君と管理物件の巡回をしてきます。

a

こうして月に一度、部署関係なく一棟物件をスタッフで手分けして回ります。

現場を見てこそ気付くことも多くあり、こういう地味な作業が欠かせません。

そしてこんな時、

ふと思うのです。

自分のアパート・・・かれこれ数年見に行ってないなと 汗。

毎日のように物件を見ているとなんだか見た気になる?

まー築年数から「今、物件の状態はきっとこれくらいだろう」みたいなイメージはありますかね。

そろそろ床の高圧洗浄して、来年には鉄部塗装かな?とか。

なので何となくいつも後回し、この仕事をしているとそんなもんなんですかね。

年末までに一度くらいは見ておきますか。

クリックにご協力ください!
あ   

視察のためタイへ


GW休暇は、社員旅行で視察の為タイに行って来ました。

あ  

image

ホアヒンという、バンコクから車で約3時間ほど南に下ったリゾート地。

あ

現在、ホテルを建設中で、その一室からを購入、運用するというもの。

a

いくつかプランはあるものの、例えば40平米で日本円にして
1400万くらい、利回りはネットで6%〜8%。

悪くはないのですが、感覚的にもう少し利回りが欲しいかなと。

a

エリアとしては、これから開発が進めばキャピタルも狙えるかという立地。

しかし、そこまで行くのにどのくらいの期間を要するのかがわからないわけで、リターンの割にリスクが高過ぎるという印象。

首都圏投資と比較してどうか?がひとつの目安ですが、タイのキャップレート感覚がない中でも、6〜8%の利回りなら投資リスクの低い東京でやる方がメリットが大きいと思うのです。

また倉橋から「リゾート地はサンセットビーチが人気、でもここはサンライズ。なかなか難しいよ」

あ〜確かに。そういう目線は全くありませんでした。

相手側からシミュレーションひとつなく、なーんとなく大丈夫?から始まるのです。

土地勘のない中での投資、信頼できるパートナーが必要不可欠だという事を感じます。

しかしながら海外投資を知るという事はとても勉強になりますね。


その他、気になった写真をいくつかアップします。

ホテルのトイレ、窓ガラスがなく鯉が泳いでます。なかなか斬新。

a


きっと修繕積立金もなにもあったもんじゃないでしょう。

a


こういう芸術センスはよくわかりません・・・。

a

a

では明日から営業再開します。

クリックご協力お願いします!
あ   

今年のゴールデンウイーク、そしてこの輪がジワジワと。


4月26日(水)から5月3日(水)までゴールデンウィーク休暇となります。

あ 

今年はいつもより早めの休みを頂き、会社の旅行でタイに行ってきます。

いつもであればダイビング等々エンジョイしたいところですが、今年はゆっくりと疲れを取りたいなと思います。
 
4月から新入社員も入り、いつも以上に帰宅が遅くなっておりましたので、たまには休暇を楽しんできます。

ただ5月はCFネッツフェア含めセミナーが3本。去年の9月から受けていた相続講習の試験と続きますので、しっかりと勉強もしていかないとです。

あ、そうそう今年のCFネッツフェアも各銀行さんが参加してくれますが、異動もありましたので新たな融資担当者をご紹介したいと思います。当日また私たちまでお声がけ下さい。
 
さて、昨日は兵庫のオーナーさんをご案内からの契約。4年前に東京で一棟アパートを購入いただき、そこから今回久しぶりの購入というわけです。

前回のブログのように毎年買い足す方もいらっしゃれば、こうして数年後に買い進めるケースもあって、お付き合いが長くなるというのは嬉しいものです。

僕たちの考え方、スタンスに共感して頂ける方との輪がこうして広がっていることを実感します。

何でもかんでも入ってきた情報を横流しでご紹介するわけもなく、この情勢もあってお勧めできるような投資物件はほんの一部です。

なので、この輪が急激に進むこともなく、何年もかけてジワジワジワジワと広がっているのです。

「まだ物件の紹介がない」とご連絡を頂くこともありますが、売って終わりではなく買ってからがスタートですので、このスタンスで今後もぶれずに取り組んでいきたいと思います。

 

クリックお願いします!
あ   

徐々に投資スピードが上がってきます。


今日はオーナーさんと今後の投資について打ち合わせ。

あ  

これまで年に1棟のペースでアパートを購入頂いており、既に3棟を所有。さて次はどうするか?です。

今日の方向性としては、好立地の区分マンションを現金で購入して投資リスクを下げていくのか。
それとも、レバレッジを効かして更に資産形成スピードを上げ、もう一棟買い足すのか。

後はオーナーさんの目標次第と言うところ。

まずは融資枠の問題もありますので、先行して銀行に打診をかけて、その結果と出る物件次第で要検討という感じです。

最初はコツコツでも、徐々に投資スピードが上がってきますので、この辺まで来ると余裕が出て来ますね。

既存で数億という借り入れでも、そこに対するリスクはきっとそれ程感じてらっしゃらないと思います。

人によって感じるリスクは異なれど、それが不動産投資の良いところ。


さて、そんなオーナーさんから頂いたお土産がこれ。

あ

うん、カッコイイ。

あー、やっぱりそろそろゴルフ始めろって事ですかね 汗。

ブログランキング、クリックお願いします!
あ   

そう、故郷のように


今週の火曜日は3か月に一度の加盟店会議で三崎へ。

あ  

あいにくの強風で1日屋内にこもっておりましたが、倉橋の2時間セミナーなどなど、色々と勉強させて頂きました。

久しぶりに超空室対策の服島さんの話も聞け、皆さん現場現場で頑張っているわけです。

懇親会は、蔵の隣りにある葉山商店へ。

あ

これまで三崎に行くときは、正直「遠いな〜」なんて思ったりもしていたわけですが、釣りで何度も足を運ぶようになり、いつしか三崎に行くと心落ち着く自分がいる事に驚きを感じつつ。

そう、故郷のように・・・言い過ぎ?

特に蔵や葉山商店の雰囲気がお気に入りです。

その日は、久しぶりに山田屋酒店の2階に宿泊。メンバーは木内に中元、ブログでも有名なクマさん、服島さん。

すぐに寝るつもりが、これだけのメンバーだと話が付きません。翌日休みということもあり、結局何時まで喋ってたんだろ。

皆がそれぞれにプライドを持ち、芯があるから気持ちいい。

クマさんも服島さんも元はCFネッツの社員であり、今でもこういう付き合いができるのは嬉しいことです。

さて、今日の午前中は上大岡で決済が2件。

最近ブログをチェックして頂いてる某銀行のIさん、ありがとうございました。

決済途中、売主さんの忘れ物が発覚し、一時間ほど小休憩もありましたが、無事終わって良かったです。

その後、事務所に戻ろうと戸塚駅に着いたあたりで、パソコンを入れたカバンが無いことに気付き、また上大岡の銀行まで戻ったのはここだけの話し。

ランキング上がってきました、クリックご協力ください!
あ  

お金がないから返せない?


社内では、この時期になると今年のCPM受講者が決定されます。

あ 

そもそもシーエフネッツのスタンスとしては、本人のやりたいという希望が第一。

こういう事に挑戦してみたい!と手を挙げれば極力その希望に添えれるよう調整するわけです。

しかし、CPMについては受講料がトータルで100万円近くかかることから、ある程度のハードルは設けています。

これまでは最低限、宅建と不動産コンサルティングマスター資格は保有している事。

(もちろん新人が入社して直ぐに、この条件を満たしているからと言って受けれるというわけではありませんが)

そして今年はそれに加え、去年の売り上げが達成していること、と追加されました。

どうしてハードルが高くなったのかというと、残念ながら資格を取った直後に辞めるスタッフがいるからです。

例えば、2年前にCPMを取得し、去年CCIMを取得し、今年に入り「辞めたいです」って、常識的に考えてあり得ないこと。

また、CPMの資格に限らず、会社で負担している全ての資格受講費用というのは5年償却という規定を設けており、それまでに辞めた場合は残期間分を返金するという条件がついています。

しかしです、「お金がないから返せない」ってこれまたビックリな理由を付けるケースもあるわけで・・・。

ま、もちろんこれが仮に返金をしたからいいでしょという問題ではなく、会社としてはそのスタッフに期待をもって先行投資しているわけです。

そこは、何十倍にしてでも恩返しする!と考えるのが社会人として当たり前のこと。

資格取得も大事ですが、まずは倫理観が備わっていてこそ、その知識が活かされると思うのです。

 ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ 

最近の大阪不動産投資事情


前回やっとブログの更新をしたのに、ランキングのリンクが貼れておらず・・・結果順位が下がってしまいました。

う〜ん、残念。

あ 

さて、今日はこれから大阪出張です。

事務方も入り、各打ち合わせにやる事はたくさんあります。

最近の大阪の不動産投資事情としては、首都圏と変わらないくらいに利回りが下がっており、仕入れはかなり厳しい状況です。

新築のアパートも以前よりだいぶと供給されているようですが、企画が悪くお勧めできません。

物件が出ればまずその間取りで客付けが出来るのかどうかを自社の調査と知り合いの業者に確認を入れるのですが・・・

「山内さんー、この場所でその専有面積だとかなり苦戦しますよ」と、ネガティヴな答えが返ってきます。

前職の後輩等、気に知れた仲間なのでぶっちゃけ教えてくれます。

価格交渉云々の前に、じゃ、お客さんに紹介するのやめとこうとなるわけです。

そもそも賃料単価が低いものですから運営比率が高く、どうしても投資リスクは上がってしまいます。

だからこそ安定稼働出来るような物件を仕入れようと検討するのですが、そんな自信を持ってお勧め出来るようなものはほんの一部です。

じゃ、もう少し利回りの高い中古のRCやS造は?

買ってからの修繕コストが膨らみ、今の利回りじゃ到底投資としての魅力がありません。

家賃が安いからと言って、修繕コストが安くなるわけでもなく、結果投資効率はとても悪いのです。

今月は久しぶりに木内が「失敗しない投資物件の選び方」というセミナーを大阪で開催します。

参考になる事も多くありますので、ぜひこの機会にご参加ください。


ランキング下がってます、クリックご協力ください!
あ 

「滞納してるから気をつけろよ」


あ 

港区白金に一棟売りマンションが出たという事で東京下見。

人気エリアだけに期待大。

物件もギリギリ新耐震、駅からも10分圏内でいい感じ。


現地に到着、物件を見た瞬間に・・・

え?


あ

ここは本当にあの白金?

スリッパ脱ぎっぱなし、靴下干してあるし。

これ共用廊下ですからね。

超アジア。

今まで色んな物件を見てきましたが、この白金ギャップ、なかなか刺激的でした。

「滞納してるから気をつけろよ」と言わんばかりのオーラ出まくり。

日本も変わりつつありますね 汗。

 ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ 

不動産は税金との戦い。


あ 

今年もやってきましたね。

あ

固定資産税の納税通知。

口座振替にしていますので、知らぬ間に落とされていますが、な〜んか嫌。

これまで通帳上は、コツコツとキャッシュフローが積みあがって来ていたわけですが、ここでガッツリ持っていかれますので、何となく損した気になるものです。

そして、更にこちらも・・・

a

不動産取得税の請求。

思っていたより安かったのですが、これも毎回の事なので、口座振替にしてほしい。

購入時のシミュレーションで不動産取得税は諸経費に含めて計算をしていますが、何となく後から請求が来るのって嫌なんですよね。

そんなことなら決済時に一緒に支払ってしまいたい、投資家の方ならこの気持ちわかって頂けると思います。

不動産は日々税金との戦い。購入時に不動産取得税、所有時に固定資産税や所得税、売却時に譲渡税。

そして亡くなった時には相続税。

こちらとしては、高額なローンを組みリスクを背負って物件を購入しているわけですが、これだけの税金支払いが発生するわけです。

儲かってるからしょうがないでしょって言われればそれまでですが、な〜んか納得できない。

こう考えると、やっぱり自分で不動産投資をやってこそ感じれること、オーナーさん側の気持ちになれることは多いものです。

さて、今日の午後はリフォームの打ち合わせがありますので、自分好みでガッツリご提案させて頂こうかと。

 ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ 

次回は車2台で開催、懇親会もやりますよ。


本日のミニフィールドワークセミナーも満席。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ   

やっぱりこの現場が面白いのです。

このセミナー、今売りに出ている物件を実際に見て評価をしていきます。前日、当日の朝に仕入れをしますので、超新鮮な情報からの下見。

なので、僕たちもまだ見ていない物件があったりして・・・

販売図面を見ると場所は良いし利回りも悪くない、でも現地に行くと、あーこれは止めときましょう!って、そんな物件もあるわけで。

良いところだけではなく、気をつけたいポイントも見れる事がまた勉強になるのです。

今回もかなり評判で、参加者の方から次回分も申し込みを頂きました。

東京、横浜で随時開催していますので、ぜひぜひ1度ご参加ください。

ついでに次回の横浜開催は5月13日(土)、久しぶりに一棟コースと区分マンションコース、車2台でそれぞれ同日に開催。

終わってからはみんなで懇親会もやりますよ。

ご希望の方はご連絡ください。

ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ   

異動の季節、気遣う気遣われ。


あ      

ヤマトがアマゾンの即日配送から撤退を検討しているとのこと。

最近は他の配送会社が担当する事も多くなったように思うのですが、ちょうど今日も自宅への配達で連絡が入りました。

「お届け物ですが何時頃にお帰りでしょうか?」

山内「だいぶ遅くなると思います。」

「では、自宅前に置かせてもらってもよろしいでしょうか?」

自宅前・・・マンションの廊下?

山内「ま、いいですけど・・・」 

「ありがとうございます!」

う〜ん、いいと言ったものの、無くなってたらどうなるんだろう。どちらにしてもそれだけ再配達が負担になっているということかな。

最近、ネットで購入する時って少々気を遣うのは僕だけでしょうか。

アマゾンだと翌日に届けてくれる場合がほとんどですので、休みの前日にでも購入しないとまず100%自宅には居ません。

「また留守なの?」って、なんだか配達の人に申し訳ない。アマゾンも日時指定ができればいいのですが。


さて、話しは変わりますが、4月は異動の季節、今日も銀行さんが挨拶に来られました。

これまでお世話になった融資担当者さん、法人事業部に移るようで・・・

そろそろ異動かな〜っていう話しはしていたのですが、いざ決まってみるとやっぱり寂しいもんですね。

一緒にセミナーをしたりしてオーナーさんからも非常に受けが良く、いいパートナーという感じでした

が、これだけ仲が良いと、全てが良いことだけではなく・・・

そう、後任の融資担当者さん、かなりプレッシャーを感じているようで・・・とてもこちらに気を遣ってくれるのです。

う〜ん、確かにやりづらいですよね、そこまで気が回らなかった・・・すいません。

これまでと変わらず案件持っていきますので・・・汗。

 ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ       

銀行マンによって融資の結果は異なるのです。


昨日は久しぶりに神奈川県大和市にある田園都市線「中央林間駅」へ

あ      

ある案件の融資相談でオーナーさんと共に某銀行さんを訪問。

なぜわざわざ中央林間?と思われるかもしれませんが、オーナーさんの自宅、または融資を受ける物件がこのエリアにあるから?

ではなく、

全国に支店がある中でなぜこの中央林間かと言うと、理由は簡単、信頼できる銀行マンがいるから。

この方とは10年ほどの付き合いで、これまで色んな案件でお世話になりました。

きっと今回も任せればいい結果を残してくれるだろうと、

まーあの人なら間違いないでしょうと、

また出世してましたしね〜と、

このブログからプレッシャーをかけつつ笑

今回、オーナーさんに相談を受けた時に、ピンっと来たわけです。

同じ銀行でもその担当者によって結果が異なるのは言うまでもありません。なので今回はこの人しかいないなと。

早いもので知り合ってからもう10年、この担当者さんにはお客さんを紹介して頂いたり、銀行員向けのセミナーをやらしてもらったりと、win-winの関係です。

とにかく仕事に対するブレない姿勢。まー酔ったらギターを持って唄い出しますが 笑、それ以外はとにかく最高なのです。

銀行マンって数年毎に異動がありますが、またこうして一緒に仕事ができるのを嬉しく思います。

こういう人とはずっと繋がっていたいものです。

 ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ      

とてもいい入社式でした。


昨日のシーエフネッツの入社式、

あ  

a

この4月から新卒5名、中途採用7名が新たに加わります。

各部署・グループ会社の説明から始まり、辞令、新入社員挨拶、懇親会、部活動歓迎挨拶などなど。

a

シーエフネッツグループの雰囲気、各マネージャーの考え方、仕事に対する強い思い、しっかりと伝わったのではないでしょうか。

あとはとにかく新卒の皆さんに、この環境が当たりじゃないということを伝えていく必要があります。

この会社で成長できるスピード感、資格取得へのバックアップ、また投資家としての資産形成もできるわけで、30歳の時に中途で入社した自分としては新卒の彼らが羨ましいのです。

様々な実務経験はもちろんの事、不動産投資なんて若くからやれるに越したことはありません。

ただこれがね、新卒だと分からないんですよ。辞めてから気づいても遅いですからね。

シーエフネッツの良さを伝えていくのも僕らの大事な仕事だと思います。


いやーとてもいい入社式でした。

しかし会社が大きくなると優秀なスタッフがどんどん入ってくるもんですね。

こうして自分自身も色んな刺激を受けながら、楽しく一緒に成長していきたいなと思います。

  ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ      

続いた決済も無事終了、そして4月へ


今日は6時に起きて福岡で決済です。

あ   

オーナーさんからある物件の売却を受け、最後の引渡しでした。

場所は天神駅にある福岡銀行本店、さすが本店と言うだけあって広々、窓口の後ろにはカフェスペース(写真左)もあります。

あ

決済は順調に進み、問題なく無事終了。

売却に当たりプロズの庄島社長には大変お世話になりました。色々と営業活動をしてくださりとても感謝しています。

何でもひとりでやるには限界があり、特にこの不動産という仕事は横のつながりがとても大切です。

今回のように物件が福岡だと、その地域地域によって慣習も異なりますし、地元の方と連携して一緒に進める方がオーナーさんにとってメリットが大きいのです。

福岡で売買や賃貸管理を検討されている方は、ぜひプロズの庄島社長にご相談ください。

とにかく紳士でいつもとても親切に対応して頂けます。尊敬できる先輩です。CPMもお持ちですので、収益系のご相談だってもちろん大丈夫ですよ。

今期の決済はこれで全て終わりました。3日間連続の決済も問題なく完了です。

手続きに際しご協力いただきましたオーナーさん、業者さん、銀行さん。皆様ありがとうございました。

そして、4月1日はCFネッツグループの入社式です。

新卒・中途の入社、多少の部署異動もございますので、また追々ご報告させて頂ければと思います。

また、大阪支社は間もなく5人体制でスタートします。6月24日(土)関西オーナーの会も開催しますので、その時にでもスタッフをご紹介しますね。

ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ      

資格貧乏になるよ。


昨日は銀座で決済、今日は埼玉で決済、明日は福岡で決済。これが終わればひと段落です。

あ      

本来決済というと、不動産売買の最終手続きであり、終わったー!という気持ちになるものですが、収益物件の場合は賃貸管理が始まる、または管理継続というケースが多くあり、オーナーさんと同じ「ここからがスタート」という気持ちで、逆に気が引き締まるのです。

そして今日の決済はビル案件、こちらは売主の仲介。

管理継続はなく、中古の売買だったのですが、去年から動いていた案件でしたので、さすがに終わった〜という感がありましたね。また大型案件だけに色々と勉強にもなりました。

ついでにこの買主さんはこれで20棟目?を所有。

なんと2日前にも購入!今日は午前・午後で2棟を購入!って、コンビニの買い物じゃないんだから。なんか世界が違う・・・ま、いい刺激をもらいました。


さて、話しは変わりますが、不動産コンサルマスターという資格をご存知でしょうか?

1級建築士・不動産鑑定士・宅建、いずれかの資格を取得していれば受験することができ、コンサルティングをする身としては絶対に保有しておきたい資格なのです。

それなのに、その免許更新が今月末に迫っているのを忘れておりました。

これはやばい!というのもこの資格、更新するのに以下のような手続きが必要になるのです。

・不動産コンサルティングに対する研究報告の提出、2000文字以上。

・不動産コンサルティング地方協議会が実施する不動産の専門教育を受講、費用20000円。

この忙しい時にそんな暇はない、それも今月末までで時間もないし・・・と思っていたらもうひとつ更新できる方法がありました。

・「不動産フォーラム21」(大成出版社発行¥12,360)を年間購読したうえで、掲載記事関連テストに合格する事。

問い合わせてみると、試験は20問、そのうち7割正解すれば合格。もうこれしかない!という事で、早速手続きを行ったのです。

そして試験は無事合格。

いや〜なんとか間に合いました。試験はそこそこ難しいですが、DCRに関する問題が出たりと、スラスラ答えれる問いも多く。

しかしこの資格というやつ。取得するのはいいのですが、更新の度にこのようなコストがかかりますので、資格貧乏になりかねません。

昔はとにかく何でもかんでも興味をもって資格を取っていましたが、要は実務で活かせないと意味がありませんので、最低限必要な資格だけ持っていればいいかなと。

ついでにCPMの更新費用は年間・・・やめときましょう。あ、でも会社負担なのでとても助かります。

ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ      

運命の再会。


やっと更新できました。

あ    

先日、ある会合に参加した時のこと。居酒屋の箸袋がとても気になる・・・

あ

まさかの、

カ、カワハギ!

各自、箸袋の絵は異なり自分のは秋刀魚。写真は木内の箸袋です。

しかし、こんな所で出会うだなんて、運命の再会。

ここ4ヶ月ほど釣りには行けてませんが、これは三崎の海が呼んでますね。

なぜこれほどまでにカワハギ釣りにハマっているかというと、自分の腕前で大きく釣果が変わるということ。

糸を垂らしてぼーっとしてたら確実に餌は取られ、オモリが底に着いてからの1〜2分が勝負なのです。

調子良く釣れる日もあれば、全く相手にされない日もあったりと。

カワハギ心と秋の空。

追いかけられるよりも追いかけたいのです。

そして何よりも食べて美味しい。

そうそう、以前に入った和食屋で、あ!カワハギある!と喜んだのですが・・・

image

高っ!そう、高級魚なのです。

残念ながら来月も釣りには行けそうにありませんが、何とか5月には社内で企画をしたいなと。

お陰様で年度末らしい忙しさ。

明日は大阪でセミナー、月曜から3日連続で決済。水曜日は福岡出張です。

ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ      

不動産所得のハードルを下げるという選択肢


あ      

今日は銀座で契約でした。

買主さんは岐阜の方ですが、昨日とはまた別のオーナーさん。

かれこれ7年前くらいからのお付き合いで、これまでコツコツと買い足してもらいました。

「無理なくコツコツと」なのでとても健全な不動産投資を進められています。

まー、これはその方の資産背景にもよるのですが、短期間での買い足しでハイレバレッジと言うのはどうしてもリスクが伴います。

もちろん上手く運用できればそれなりのリターンを見込めますが、規模が大きいので逆に触れた時が怖いのです。

以前のように、利回りの高い時に買って今のような市況であれば、たとえキャッシュフローがマイナスであったとしても、運良く出口を取ることができるかもしれません。

ただし、今から買うようなケースだとかなり危いことになりかねませんので、短期ではなく長期的に資産形成していく事をお勧めします。

もし、ある程度ご年齢を重ねている投資家さんであれば、もう少し求める不動産所得のハードルを下げる方が正解かもしれません。

書籍にあるような不動産ドリームではなく、私たちはこれまで数々の相談を受け、ブログに書けないような現実を見て来ているのです。

だからそんな夢物語はダメ、心底そう感じるのです。

ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ      

仕入れから完成立ち合いまで約7か月。


今日は週末の契約準備に仕入れ、昼からはアパートの完成立ち合い。

あ     

今回の物件を購入したのは岐阜のオーナーさん。土地からの手続きでしたので、かれこれ去年の8月から進めてきた案件です。

当時売主の業者さんから、「この土地8世帯のアパート建てれるのですか?」っと、間口等諸条件を見ると、きっと誰もがそう思うのです。

しかし、自分の方でざっくりボリュームを出してみると、何とかクリアできるなと。

早速、アパート建築に特化している設計に確認したところ、思っていた以上に良い間取りが入ったのです。

それさえクリアできれば、後は売主との折衝・銀行融資相談等、多少手続きは多いものの、ま、いつもの通りです。

そして、建築が始まれば定期的に現場をチェックしながら、完成を待つだけ。

土地の仕入れ→プラン出し→賃料査定→融資相談→売主折衝→土地契約・請負契約→融資承認→建築確認申請→土地購入→建築スタート→着手・上棟融資手続き→アパート完成。

この間、ざっと7か月。

そして今日、アパートの完成立ち合い。う〜ん、なんだか嬉しいものです。

オーナーさんにも色々とご協力頂き大変助かりました。T様ありがとうございました。

あ、倉橋に抜かれました!
ブログランキング、クリックにご協力を!
クリックお願いします!
あ     

うんうん、納得って感じ


あ    

今日は鎌倉の事務所にて、大型案件の売買の為、事前に各売主さんと司法書士が面談。

その後、銀座に移動して建築打ち合わせ。午前中に土地の決済が終わりましたので設備・色決めの説明等々。

今回のアパートは建売ではなく、土地から先行購入した請負契約で、今月末からやっと建築が始まるのです。

融資手続き等、煩雑にはなりますが、その分、間取り・設備の融通が効きやすく、今回も色々設計と打ち合わせを重ねました。

結果、間取りを見ていても、うんうん納得って感じ。かなりいい仕上がりになると思います。

さて今回の物件、場所は横浜になりますがオーナーさんは関西の方。

土地勘がない中での購入決断、スピード感があり非常に助かりました。仮にその決断がもう少し遅れていれば、他の方で成約になっていましたね。

やっぱりそう考えると、首都圏の方は土地勘があるだけ有利なんですね。地方の方より銀行の選択肢も多くなりますし。

以前は大阪や名古屋の方限定でミニフィールドワークセミナーを開催していましたが、たまにはそういう企画をすることも必要なのかなと。

わざわざ関西からお越し頂きましたN様、ありがとうございました。

ブログランキング、クリックにぜひご協力を!
クリックお願いします!
あ    

何でもかんでも売りませんよ。


あ    
  
先日はオーナーさんからお客さんの紹介を受けました。

そのお客さんは、この4月から大阪に転勤。私の方が関西出身であり大阪支社も兼任しているという事でご指名頂いたわけです。

有り難いものでこういうお話を本当に多く頂きます。考えてみれば新規の方と言うよりも、ご紹介やリピーターのオーナーさんが断然多いのです。

自宅であれば、一度購入すると5年や10年と間の空くことがほとんどですが、投資の場合は継続です。

投資家さんの目的に併せて買ったり売ったり、売ったり買ったり。

それだけ私たちの仕事も安定継続という事ですので、1年を通して時期関係なく忙しく、ほんと感謝ですね。

ただし!オーナーさんから売りの相談を受けたとしても、何でもかんでも売りませんよ。

それよりも逆にまだ売らない方がいいでしょ〜っていう事が多く・・・。

もちろん売らせてもらうと仕事になるわけですが、オーナーさんとしてはまだ保有してた方が結果として儲かる可能性が高いし。

また自分なら売らないからまだやめときましょ、となるわけです。さっとIRRで計算した結果もそうなるし。

こういう仕事のスタンスが気持ち良く、そういう意味でも一般的にイメージする不動産営業のガツガツさは全くありませんで、お気軽にご相談頂ければと思います。


さて、告知が遅れておりますが、毎年恒例になっている関西オーナーの会は6月24日17時から開催します。間も無くHPにもアップされますので、予定を空けておいてください。

今年は大阪のスタッフも大幅に増員しましたので、ぜひぜひご参加くださいね。

ブログランキング、クリックにぜひご協力を!
クリックお願いします!
あ    

確定申告を終え、融資相談へ。


あ   

午前中、確定申告の為、最寄りの税務署へ。

場所は新横浜。駅からCFネッツフェアの会場であるプリンスホテルを超えて、横浜アリーナを超えて、更にその先、歩いてざっと12分くらいでしょうか。

雨の中、この微妙な距離感がまた憂鬱だったりするのです。神奈川区港北区住まいの皆様、ご苦労様です。

この時期なので、税務署はやはり長蛇の列。30人以上並んでます。しかしながら受付窓口が10ブースありますので、とてもスムーズ、あっという間でした。

無事確定申告の提出も終わり、スッキリしましたね。いや〜毎年ながらギリギリ。

今年こそは、領収書などなど定期的に書類を整理して、来年の確定申告に備えようと思いつつも、ま、無理でしょうね。

そして、終わってからはジムでトレーニング、バルクアップ中。夕方は3ヶ月に一度の歯医者。そして、スーツに着替え融資相談の為、某銀行さんを訪問、芝公園へ。

お客さんの相談+終えたばかりの申告書を持って自分の買い増し相談も。

とにかく確定申告が終われば、再打診。思っていたより意外に融資枠取れたな、なんて事もあるのです。

それによって今年の方針が変わりますので、終わった方は山内までご連絡を。

今日は更にオーナーさんからお客さん紹介の為、同じチームの河崎君と合流して六本木へ。

なかなかの過密スケジュールですが、仕事にプライベートに充実感たっぷり。

では。

ブログランキング、強者揃いです。ぜひご協力を!
クリックお願いします!
あ   

これでヤマトの値上げがなくなる?


あ

今日のミニフィールドワークセミナー、東京方面の下見へ。

新築アパートは更地であったり建築中のものがほとんどですので、少しでもイメージが付きやすいように、最近完成した弊社管理物件も見て頂くようにしています。

そして今回廻った管理物件は、剣持のオーナーさんが購入した長屋の新築アパート。

これがねー、なかなか良かったんですよ。

特に気に入ったのがこれ。

以下写真、ポストの下に付いてるの何だかわかりますか?

image

宅配ボックスです。

普通は全戸に対して2〜3個設置なんていうのはよくあると思いますが、写真のように各部屋毎に設置されてるんです。

不在もなんてことは無い、アマゾン頼みまくり。今が旬、ヤマトの宅配スタッフも大助かりです。

このボックス、ネットで調べてみると40000円弱。

今からでも自分のアパートに設置出来ますね、気に入りました。次回企画するアパートで一度試してみますね。

しかし最近のアパートは、どんどん良くなりますね。

昔の木造アパートって言えば、◯◯荘みたいな印象が強いですが、今のはもう全然違いますよ。

是非一度勉強がてら見に来てください。

こういう物件が増えれば、ヤマトの値上げもなくなる?


ブログランキング、強者揃いです。ぜひご協力を!
クリックお願いします!
あ   
 

個別相談に面接、プラス思考で


今日は大阪で個別相談と面接です。

あ  

最初の個別相談が10時半だったので朝は6時起き。昨日の夜も仕事が遅かったので、いや〜さすがに眠いですね。

新幹線でウトウトしながら、やっと新大阪に到着。

さ、せっかく早起きもしたし、個別相談頑張るぞ・・・
と、10時半を過ぎてもお客さんが来ない。

まさか?

う〜ん、嫌な予感。

・・・

・・・

・・・

個別キャンセル!

まじか〜。

わざわざ早起きしたのに・・・。

という事は、大阪支社の北村と山口、オッサンふたりの顔を見るために、睡眠を削ったってこと?笑

今後、大阪支社で個別相談をやる時は、前日にメール又は電話を入れさせて頂きますので、皆様ご協力のほどよろしくお願い致します。

ま、しかしながら空いた時間に仕事をこなし、彼らとコミュニケーションを取って、またブログの更新もできたし。早起きは三文の徳・・・プラス思考プラス思考。

今日の最終面接は19時から、帰宅は0時ですかね〜。


さて、明日は久しぶりに東京でミニフィールドワークセミナーです。いつもは横浜開催ですが、銀座発は1年半ぶりくらい?

満席ではありましたが、おひとりキャンセルが出ましたので、希望の方はご連絡頂ければと思います。

13時から17時くらいまで全5物件周りますよ。その他、融資について等々、裏話盛りだくさんです。今回はブログで書けないネタも色々揃ってます。

ブログランキング、強者揃いです。ぜひご協力を!
クリックお願いします!
あ   

テナント訪問からの品川へ


あ   

今日は超一等地の某有名?ビルに入っているテナントを訪問。

そのビルを今月末に決済するのですが、一棟借りしてるテナントと新管理会社の顔合わせというところです。

テナントさんからすると、どんな管理会社なのか。 また管理会社からすると、一棟借りだけあって気になるところも多かったようで。

かれこれ1時間ほど打ち合わせして、両者共に安心して頂けたのではないでしょうか。こういう繋ぎ的なことも仲介の大事な仕事です。

そして、それが終わってからは品川へ。久しぶりにIREMのセミナーに参加。

かなりご無沙汰過ぎたか知らない人だらけ、たまにはちゃんと顔出さないとですね。

今は定期的にセミナーを開催しているようで、その時それぞれお題は違うものの、この業界の方であれば得ることは多いので、ぜひ参加してもらった方がいいかと思います。

最初は横文字に少々拒否反応が出るかもしれませんが、不動産業界でもこういう世界があるって事。それを知れるだけでも十分な価値はあります。

そこから後はみなさん次第、CPMの資格受講などなど。

今日は少々お疲れなので懇親会には参加しなかったのですが、これからはもう少し空きを見て積極的に参加しようと思います。

さ、今日はもう寝ます。

ブログランキング、強者揃いです。ぜひご協力を!
クリックお願いします!
あ   

確定申告からのふるさと納税


今日の休みは、

あ   

掃除に洗濯、そして確定申告書の作成・・・やっと終わりましたよ〜。

日頃からちゃんと書類をまとめていれば、もっとストレスなくやることができるのに・・・

あ〜返済予定表がない〜!っとブツブツ独り言。って毎年同じことを繰り返してます。

去年物件を買ったので還付かなと思いきや、納税が必要でした。ま、しょうがないですね。

そして確定申告書の作成が終わると・・・ふるさと納税のサイトを見る。何となく自分の中でのあるあるなのです。

この気持ち、わかって頂けるでしょうか。

ついでに注文したのは宮崎県都城市のお肉。きっと東京本社の中元からお礼状が届くはず 笑。


さて、今週末は大阪で個別相談が4件と面接が2件、月末は福岡で売り物件の決済に大阪セミナー。

今月もあっという間に終わりそうです。

明日は自宅で告知文を作成予定。6月にIREM JAPANでセミナーをやらせてもらう事になりました。

またいつもとは違う雰囲気ですので、それはそれでいい経験になるかと思います。

ブログランキング、強者揃いです。ぜひご協力を!
クリックお願いします!
あ   
記事検索
クリックお願い↓↓
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

お勧め書籍
CFネッツ HP
不動産投資のCFネッツ
おすすめ不動産投資書籍
おすすめ賃貸管理書籍
おすすめ不動産投資書籍
  • ライブドアブログ