山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

いい物件多かったですね〜


 

今日は朝から物件購入会、プレゼンターを務めました。

いやー、かなりいい物件が多かったのではないでしょうか。

渋谷駅から徒歩7分、浅草徒歩2分、三ノ宮徒歩8分、これぞ区分ワンルームマンションの好立地エリア。

こちらもテンションが上がり楽しめました。

一棟アパートは、都内の築浅から築古、大阪市内の新築まで、バリエーション豊かで参加した方も勉強になったのではないでしょうか。

特に築古物件の買う買わないの考え方は参考になったかなと。

当初2時間の予定が終わってみれば3時間を超え、いい物件が多いと盛り上がって、ついつい話し過ぎてしまいます。

個人的には物件と合わせて、菅原君や小島君のプレゼンに、あ〜成長してるなって感心させられることも多く。

若いのに2人とも、分かりやすくとてもいいテンポで説明をしてくれます。

言っても生放送ですからね、普通はかなり緊張もすると思いますよ。

みんな日々努力してるわけです、これからが楽しみですね。

そして明日は個別相談が6件、世間は三連休もこちらはガッツリ働いています。

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東京と同じ目線で物件探しをしてはいけません


11月21日(土)は、東京VS大阪の物件購入会です。



東京VS大阪と言いつつも、個人的には東京VS地方かなと。

区分ワンルームマンションや一棟アパートでも、東京と同じ目線で物件探しをしてはいけません。

これは絶対に絶対に絶対にです!かなりの確率で失敗します。

とにかく東京は別格、これが大阪から出てきた私の感想です。

だから東京と大阪で仕入れをする時も目線が全くもって異なるのです。

そのあたりのポイントについて、区分ワンルームマンションと一棟アパートのご説明をしますので、大阪以外の地方で物件を探したいという方にとっても色々と参考になることは多いと思います。

今は大阪でセミナーをする機会も減りましたので、今の情勢でどのような物件が売りに出て東京と比較した場合の利回り感などを見て頂けます。

大阪支社の河崎はオンラインで参加して物件の紹介と、色々とディスカッションもしたいと思います。

必ず申し込みが必要となりますので、詳細はこちらからご確認ください。

そして日曜日は個別相談が5件、皆さん投資意欲が強く圧倒されています。

物件価格?そら下がんないよね〜。

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負債の拡大で超悪循環に陥っているだけ




アパートローンについて、融資期間を長く組むことが全てではない。

もちろん毎月のローン返済額が減るのでキャッシュフローは残りやすくなりますが、長く組むことのリスクも知っておくべきです。

これは少し極端な例ですが、新築ワンルームマンションを購入して45年ローンなんてケースを最近よく見かけますが、いや〜恐ろしいです。
本当にそれで大丈夫!?って感じ。

自分なら不安で不安でしょうがないです、だってそれだけ残債の減るスピードが遅いから。

結果、将来リスクが高くなるのと、債務超過に陥る可能性が高いという事。

そういう融資の組み方をした後に、銀行に再投資の融資相談をしてみてください。

それなりに資産がないとまず融資は付かないですよ。
だって「ローン残債>物件評価」だから。

仮に同じような新築ワンルームマンションや築浅ワンルームマンションであれば業者提携銀行で融資クリアできるかもしれません。

しかし、それって儲からない投資物件を更に買い足しているだけなので、負債の拡大で超悪循環に陥っているだけです。

そして、高齢の方はもし長期融資を組めたとしても、あえて短期融資で組むことも選択肢に入れてください。

それは先ほど言った将来リスクを下げるためにです。

なのでとにかく知っておいてほしいのは、投資家さんによって進める方向性が全く違うってこと。

そんなコンサルティングを日々やっています。

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人生100年妄想を膨らませる。不動産から負動産の時代へ。


自身の永住の地について考えたことはありますか?



最近はそんなことまで考えるようになってきました、
年ですかね・・・。

なんでも夢や目標を持つことは大事だし、それが明確になればそこに向けて頑張ろうという気にもなります。

仕事柄色んな物件を見ることが多いので、このあたりに住みたいなとか、皆さんより夢見ることがどうしても多いのです。

今なら日本大通りや馬車道、代官山や中目黒などお洒落な街が大好きですが、将来的には、う〜んやっぱり釣りのできる環境かな 笑。

海のある街で毎週のように釣りをして、釣った魚を飲食店に持ち込み、それをつまみに日本酒を。

これが自分の中で一番幸せかな。

じゃ、どこに住むのか?やっぱり三崎?笑
そんな妄想を膨らませるもの面白いです。

人生100年時代、とにかく60を超えたそこからの老後が長いのです。

その時にお金に困らないような人生設計は大前提ですが、そこに向けての準備が今から必要です。

皆さんが持っている不動産だって、過疎化が進むようなエリアの物件は確実に「負動産」へと変わっていきます。

これには特に危機感をもって早め早めの行動が欠かせません。

ポイントは、「それらの不動産の相続を考えてみる」

大切な家族にその負動産を引き継がせることが必要なのかどうなのか。

コストばかりの苦労を背負うくらいなら、売れる今のうちに資産組み換えをすることが家族の幸せを守ることでもあるのです。

30、40代の方だと自分の資産というよりも親の資産、価値のないどうしようもない土地や山を保有しているなんてケースありませんか?

ぶっちゃけ相続したくないですよね・・・。

時間をかけてでも親を説得して今のうちに売却です!
そしてうまく資産整理できた後は、必ず遺言書の作成をお願いします。

トラブル回避、これらは親の義務だと思います!

先日自分もまだこの年齢ですが遺言書を作成しました。その辺りについてもお気軽に相談してくださいね。

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コロナでも投資家は増える、そして不動産価格は下がらない


11月になると忘年会がぽつぽつと入り出すのですが、
今年は開催予定がほとんどありません。

 

残念ながら恒例となっていた鎌倉のオーナー忘年会も今年は中止にしました。こればっかりはね、また落ち着いてからです。

そう思うと飲食店は相当きついですよ、この稼ぎ時にまた感染者数が増え、第3波なんて話しです。 

ここから耐えきれないお店が急増すると思います。なんとか地元の名店みたいなお店は守らないとですね。

今年はセミナーなどもオンラインに変え、私たちも色々と試し試しで企画を考えやってきました。

緊急事態宣言中はさすがに皆さん様子見の方も多かったようですが、それ以降は問い合わせも増え、逆にコロナになってから不動産投資に興味を持たれた方もいらっしゃいます。

在宅になることで通勤がなくなり、その分、考える時間ができたなんてケースが多いのです。(悪い不動産業者が投資初心者を狙っているのでくれぐれも気を付けてください)

そして、こういう情勢にもかかわらず不動産価格は下がる様子がありません。

アパートや区分ワンルームマンションが売りに出て、買い付けを入れても、2番手3番手・・・なんて当たり前。相変わらずのスピード勝負です。

空室リスクは以前よりも上がっているものの、言っても不動産投資のリスクがそれほど高くないということ
(エリアと企画を間違わなければというのが大前提)

そして銀行の融資審査は厳しいのですが、資産がある方は好条件で融資を受けていますし、最近積極的に取り組む銀行があったり、スルガ銀行が復活!なんて話だって聞こえてきます。

YouTube見てくれました?



もう少しブログも更新するようにしますね。

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ご自身のこと大切にしてください。


7年前、ある女性のお客さんが私のセミナーに初めて参加をされました。

 

ご主人は先にお亡くなりになり、相続した現金を今後どのように運用していくのか。

親戚などからは、住宅ローンの繰上げ返済に当てた方がいいと言われたけど、今は金利も安いし、本当にそれでいいんだろうかと疑問を持ち、たまたま私のYouTubeを見つけてお問い合わせを頂いたというわけです。

もちろんこちらの提案としては住宅ローンに繰上げ返済などせず、融資を使って収益物件をご購入頂きました。

そこからは私のブログやYouTubeを見ては、ショートメールなどで温かいお言葉を頂き、いつも応援して頂いていました。

しかし、3年前に胃がんの末期と診断されたのです。

とにかくオーナーさんが気にされていたのは二人のお子さんのこと

「30代で両親とも失うことになります。せめてお金のことで困ることがないよう山内様、なにとぞ今後ともよろしくご指導のほどお願いします」

急な話しで私もとてもショックでした。

そこからは抗がん剤治療を行い、胃の全摘手術、放射線治療などなど、病と闘っておられました。

そして順調に回復も進み、病などなかったかのように、これまでと変わらず元気な姿を見ることができました。

しかし、本日ご家族から連絡があり、癌が再発したとのことで、オーナーさんはお亡くなりになられました。

突然すぎるよ、まだまだこれからだという時に・・・

「あぁ〜、山内さぁ〜ん!」というオーナーさんの元気ないつもの声が忘れられません。


多くの投資家さんを長年担当していると、やはりこういうショックなことが数年に一度は起こってしまいます。

自身のため、家族の将来のため、堅実に資産形成を進めていたのにです。

皆さんも自分は大丈夫などとは思わずに、人間ドックなど必ず定期的な検査をお願いします。そのちょっとした数万円の検査で命が助かるかもしれません。

投資家であれば、常に投資効率を考え、次の資産運用を考えると思いますが、命が助かる検査が数万円でできると思えば、これほど効率のいいものはありません。

これからも何年何十年皆さんのパートナーとしてお付き合いしていくのには、オーナーさんと私たち、お互いの健康が欠かせません。

私はちょうど次の休みに人間ドックにいってきますが、今はコロナウイルスの影響もあって、この予約に2か月もかかりました。

少しでも早く申し込んでくださいね、とにかくご自身のことを大切にお願いします。


H様のご冥福を心よりお祈り申し上げます。


ビジネスホテル一泊1,587円!


昨日は大阪で個別相談会。

 

今日も大阪で仕事があったので、ビジネスホテルに泊まったのですが、コロナウイルスの影響もあってとにかく安い!

通常大阪のビジネスホテルは一泊8,000円くらい。週末は12,000円〜13,000円と高く、それでも以前は早めに予約しないと取れない状態でした。

昨日泊まったホテルの金額は3,980円。日曜日ということもありますが相当安いですね。

更に、GOTOトラベルの割引で2,587円!

ほんとビックリするくらい安いし、ここまで安くなるとなんか申し訳ない気持ちすらでてきます。

そしてホテルに到着してチェックインをすると・・・

こちらをご利用ください、と、

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あ、テレビで見たことあるやつ!

GOTOのクーポン1,000円分ももらえちゃいました。

という事は、実質1,587円で泊まれたってこと!凄くないですか。

コロナウイルス感染のリスクがあるので、そこまで遠出はお勧めしないですが、ぜひ近場であれば利用したいですね。

以前は混みまくっていた京都なんて、今は外人もいなく空いてるから最高にいいらしいですよ。

あ、そうそう、10月8日から神奈川県民対象の割引ってのもあるらしいですね。


ついでに、もらったクーポンを使ってマスクを購入しました。そろそろ無くなるところだったのでちょうど良かったです。

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「地主と家主」11月号に・・・


久しぶりの更新です。

 

ここ最近は、外部セミナーに呼ばれたり、CFフェアでオーナーさんとセミナーしたり、リモートフィールドワークセミナーを行ったりとコロナ禍でもバタバタ忙しくやらしてもらっています。

そして、明日は朝から5件個別相談です。


さて、「家主と地主」という情報誌をご存知でしょうか?

個人的にも結構好きで毎回楽しみにしています。

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先日こちらの新聞社さんから連絡があり、私のYouTubeについて取材をしたいとのこと。

1時間半ほど色々とお話をして、YouTuber家主という枠での掲載が決まりました。

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何でもやってみるものですね、これもやっぱり継続してこその結果なので、お得意のコツコツなのですが・・・

なんとかこれで、もう少しチャンネル登録者数が増えれば嬉しいです。

人気動画は数万回の視聴回数があるのですが、ここ最近アップした遺言書についての内容は大コケしました 汗。

間もなく登録者数が7000人を超えます!ぜひぜひご視聴ください。

人気動画


人気動画


人気動画


YouTubeチャンネル
不動産投資家 山内真也



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譲渡税の1000万控除で最大200万税金が下がる!?


平成21年と平成22年に不動産を購入した投資家さん!

 

譲渡税で土地部分に対して1000万控除があるって知ってました!?

これはかなり大きいですよ〜。

長期譲渡という条件はありますが、ほとんどの方がそのくらいの期間は保有されているでしょうから該当するわけです。

自分も平成21年〜22年で不動産をいくつか購入していますから、売却時には絶対に覚えておかないとです。

特に築古物件なんて言うと、土地部分が圧倒的に割合が高いわけで・・・。

区分ワンルームマンションも持ち分割合で土地保有していますから、この控除が使えるのです。

もう少し詳細を知りたい方は本日のYouTube動画をご覧ください。



たまたま私のYouTubeやブログを見た方はラッキーですね。

最大200万円も下がるのです!!

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金持ち父さん貧乏父さんの世界


先日アップしたYouTube、自分の中ではかなりの自信作。

 

きっと視聴回数も相当増えるんだと期待していたのですが・・・

結果、めちゃめちゃ少ない!!! 

嘘でしょ・・・汗

住宅ローンに関することなので皆さんそんなに興味がないのかもしれませんが、この考え方ってとても大事なのです。

ファイナンシャルプランナーが間違ったことを当たり前のように言うので、聞いた人はみんなそれが当たり前だと勘違いします。

でも違うのです、この動画のようなことを知り、疑わないとダメなのです。

真面目に頑張っている日本人こそ、失敗します。少しでも早くに気付いてほしい。

これぞ金持ち父さん貧乏父さんの世界、資産形成していきたい方はぜひご覧ください、お金の勉強です。



そしてこういう考え方をぜひ大切な人に教えてあげてください。

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融資の引き締めとイケイケの銀行マン


明日は「ファイナンスから知る!今あなたにできる不動産投資」のオンラインセミナーです。

 

いゃ〜昨日も突然銀行から連絡があり、融資条件の見直しがありました。

「え!?そうなの〜」と少し驚きましたが、最近の流れから言うと、やはりメガティブな話しです。

厳しいね〜なんてスタッフと話をしていると・・・

別件で新たな銀行が前向きに融資を取り組んでくれるということで、進めていた案件が無事承認になりました。

どうやら担当者はイケイケのようです 笑(チャンス!?)

こういう情勢でも銀行によってさまざまですね、おかげでこちらは日々バタバタですが。

そして先ほど水面下の土地情報が入ってきましたが、検討する前によそから買い付けが入るというこのスピード感。

さすがに早すぎない!?

土地値で8000万台でしたから、そこにアパートを建てから総額14000万くらいにはなります。

そら価格も下がらないわけです。

明日はそんな今のファイナンスと収益物件について、旬な話し盛りだくさんでお伝えします。

9月5日(土)13時半スタート、以下からお申し込みください。チャット機能も利用できますので、随時ご質問もして頂けます。

「ファイナンスから知る!今あなたにできる不動産投資」

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CFネッツフェアと外部セミナー


8月も忙しい1か月でした。

 

9月は年に一度のCFネッツフェアです。

今年は東京での開催を予定しておりましたが、この情勢なのでオンラインに切り替えました。

まさか私の出番が・・・ない!?

無題

13時半からのcomingsoonが私の担当なのです、よく見るとうっすら面影が・・・。

そろそろアップされる予定ですが、内容はオーナーさんとのパネルディスカッション!

3名様にご参加頂きます、これは面白くなりそうですよ〜。

コロナ禍で色んな質問をぶつけてみようと思いますので、ぜひお早めにお申込みください。


あと、フェア前日の土曜日は、外部からの依頼がありセミナー講師をやることになりました。

タイトルは「コロナ禍における不動産価格の今後」

YouTubeなどでは話せないような内容盛りだくさんです、ぜひこちらの方もご確認ください。

9月26日(土)「コロナ禍における不動産価格の今後」

9月27日(日)CFネッツ不動産フェア


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セミナーはチャットで開催、これから新築アパートの完成立ち合いです。


    

昨日のオンラインセミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

初めてチャットも使えるようにして、随時皆さんからの質問などを受け答えしながら進めました。

オンラインセミナーはひたすらカメラに向かって話すだけなので、少し寂しさがあるのですが、チャット機能を使う事によって、参加者の反応を感じることができてとても良かったと思います。

今後、私のオンラインセミナーについては、チャットができるように設定していますので、またよかったらご参加ください。

来週、9月5日(土)「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」は、当初横浜のセミナー会場でやる予定でしたが、この情勢でもあるので急遽オンラインで行うこととなりました。

区分ワンルームマンションや一棟アパート投資の各銀行の融資条件や傾向について、レジュメ付きでお話しします。首都圏以外の方もぜひぜひお申込みください。


そして、今日はこれから新築アパートの完成立ち合い、私がやっているアパート企画「ルノンシリーズ」です。

いつものようにインテリアコーディネーターと打ち合わせをして、間取りや設備、外壁や室内の色決めも行いました。

オートロックや宅配ボックス、ルノンの旗も設置。いや〜いいですよ、とても魅力的な物件になりましたね。

過去に企画したルノンシリーズはこんな感じ

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またYouTubeやセミナーでお話ししたいと思いますので、ぜひ今後の参考にしてください。

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後で視聴はできません、すみません。


8月29日(土)にオンラインの有料セミナー「これから始める人のアパート投資セミナー」を1年ぶりに開催します。

   

最近よくご質問頂くのが 「今回のオンラインセミナーは後で見ることができますか?」

現在、YouTubeの生配信については、プラチナ会員・ゴールド会員の方であれば、後でいつでもフル動画を視聴することが可能です。

ですが、私の有料セミナーはレジュメを事前にお送りしての限定配信となっており、後で見ることはできません。すみません・・・。

金融機関を実名で入れていたり、実際に取り扱った物件情報を利回り計算含め事例として説明しています。

ついでに今回のレジュメは約160枚!有料といっても十分元が取れる内容だと思います。

なので皆さん、この機会にぜひお申し込みください。

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コロナの影響もなんのその


昨日はセミナーを開催しましたが、振り返ってみると6月の1週目から昨日まで、10週連続でオンラインセミナーや生配信などを行いました。

いや〜ちょっとやりすぎた感はあるものの、色々といい勉強にもなりました。

   

弊社の夏季休暇は8月12日(水)〜19日(水)です。

休み前、明日は5件オンラインでの個別相談、その翌日はまた個別相談や契約など予定が全て埋まっています。

それとは別に大型案件の契約決済が8月末ということで、こりゃ夏季休暇中も仕事かな〜。

こういう情勢にも関わらず仕事があるというのは、ほんと有難いです。

コロナの影響もなんのその、こういう情勢になってこそ、やっぱり不動産投資をやってて良かったと感じてるオーナーさんは非常に多いです。

だからかなー、アパートや土地の情報をもらってもかなり動いている印象。

明日の11時にアップされるシーエフネッツセミナーチャンネルでは、その辺りについても触れています。
よろしければご覧下さい。

さて、個人的にもすごくお世話になった弊社の銀座オフィスが建て替えの為、退去する事になりました。

見た目も綺麗だったし耐震補強もやっていたので、建て替えるのはもったいないですけどね。

確か昭和47年くらいの建物だったと思うので、意外と古かったんですよね。

すぐ近くの事務所に引っ越しも完了したようですので、銀座に遊びに来た際はぜひお越し下さい。
(この情勢もあって、まだ一度も行けてませんが)

社員の皆さん、あともう少し頑張りましょう。

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明日急遽生配信をやります!


皆さんは4連休中、いかがお過ごしでしょうか?
私はもちろん休みなくしっかりと働いております。

    

タイトルの通り、明日7月26日(日)AM10時に
急遽YouTubeの生配信をやることになりました。

「将来資産として活躍する住宅の探し方」ということで、老後2000万問題やこのコロナの影響もあって、多くの方が将来に不安を抱えています。

そんな中、もちろん住宅は大切な資産ですが、負債とならない為にはいくつもの知識が必要です。

これから住宅購入を考えている方はもちろん、まずは何から勉強していいのかわからない、将来資産の作り方を知りたい等々、ライフプランの事例をもとにわかりやすくお話しします。

人生100年時代、危機感を持たず何もしなければ、大変なことになりますよ。



とても面白いセミナー内容となっています、ぜひぜひご覧ください。

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気を付けて!不動産投資セミナー


ひっどいセミナー!

    

不動産投資セミナーも色々とありますが、本当にやばいセミナーっていっぱいありますね。

ある不動産会社のセミナーでは、この業界ではそれなりに有名な大家?実業家?を呼んで、まず簡単な講義をしてもらい、その後、実際に収益物件を紹介するようなセミナーだったらしいのですが・・・

これがほんとにヒドイ!!

その実業家も物件について色々とコメントするのですが、場所がどう、駅がどう、広さがどう、肝心の収支についてや効率などなど全く触れず。

それで「この物件が良い!」だなんて、どうして言えるのよ〜。もうガッカリです。

呆れるを通り越して笑っちゃいましたよ。

お勧めしていた物件は、築浅のワンルームマンション中心。価格は2000万から4000万超えまで。

こんなん買ったら即債務超過で資産拡大なんて絶対に無理!

区分ワンルームマンションが売主業者だったらまず儲からないからね〜。

今回はそんな動画。


この業界はいつまで経ってもダメですね。
皆さん気を付けてくださいよ。

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たまには遊びで倍返し!


昨日は初のオンライン有料セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

   

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やってみた感想としては、うーん、実感がない。

こちらとしては一方的に話すしかなく、本当に聞いてくれてるのかな?と、皆さんの反応がないというのは、やはり寂しいです。

笑い声などがあると自分としても話すテンションが上がったりするのですが、どれだけ話してもただただ独り言のよう 汗。

ひたすら3時間、自分との戦いでした。

終わってからのアンケートやコメントを見ていると、「聴いている側としてはいつもと変わらず良かった」なんて感想が多かったので、ま、参加者の皆さんがオッケーであればそれが全てですね。

また、首都圏以外の方の参加が多かったので、その辺りはやはりオンラインセミナーのメリットですね。

また色々と企画もしていますので、ぜひぜひご覧ください。


さて先日、今年初めての釣りに行ってきました。

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結構な雨でしたが、アジ、サバ、カサゴ、ベラ、トラギス、アカハタなどなど釣れて、かなり楽しめました。

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33センチのカサゴです。

懇親会は三崎にある葉山商店で、いや〜さすが釣りたては最高ですね。

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そして極めつけはこれ!見てください、この分厚さ!

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これ、アジフライです。

これまで食べたアジフライってなんだったんでしょう、こんなにうまいのは人生初です。

そして、サバやアジの握りで〆。

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不動産投資をコツコツと継続して、たまには遊びで倍返しです。

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ルノンシリーズリフォーム、区分ワンルームマンション編


   

私自身が立ち上げたブランド、ルノンシリーズ。

新築アパートではオーナーさんはもちろんのこと、入居者や賃貸業者からとても好評を頂いております。

最近はアパートだけでなく、区分のワンルームマンションでもルノンをイメージしたリフォームを行っています。

最近、完成した室内はこんな感じ!

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高級感ありますよね。
これで築年数はどのくらいだと思いますか?

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築約40年です!!
見えないでしょ。

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ウォークインクローゼットにはアクセントクロスを貼りました。

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トイレは白ベースで清潔感があります。

ただ単にリフォームをするのではなく、そのエリアの狙う入居者層を考え、いつもプランを検討します。

そして家賃が上がれば物件の価値も上がる、これも立派な投資です。面白いですね。

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ちょっと面白そうな話しも入ってきました。


首都圏も緊急事態宣言が解除されて、少しづつ人の流れも多くなってきました。

    

今月からミニフィールドワークセミナーも開催します。

既に6月6日(土)と27日(土)の一棟コースは満席になり、急遽20日(土)のワンルームコースを開催することになりました。

個人的には区分のワンルームマンションを廻るのなんて何年ぶりでしょうか、2〜3年ぶりかな。

最近の不動産価格がどうなっているのか、それに対する融資は?

ファイナンスでちょっと面白そうな話しも入ってきましたので、その辺りも含め色々とお伝えできればと思います。これはチャンスかもね。

皆さんもたまには物件を見に来た方がいいと思いますよ。今の不動産価格や融資状況を理解しておくことはとても大切です。

そしてご報告。

PM事業部にいた西村君と山本君が今月から鎌倉AMに異動となり、私のチームで一緒に働くことになりました。

とても優秀なふたりです。

彼らと一緒に廻りますので、今回のミニフィールドワークセミナーは人数を限定して募集します。

お申込みはこちらです、ぜひご参加ください。

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不動産投資の勉強をしたい方はぜひ!


弊社のプラチナ会員・ゴールド会員の方で、Facebookの収益物件速報に登録されてない方いらっしゃいませんか?

    

この情勢で収益物件の価格・利回りがどうなっているかなど勉強になりますし、最近は動画でアップしていることも多いです。

最新の情報はこの速報で見て頂くのが一番早いですよ。

会員の方限定のサービスですので、
もしまだの方はこちらから申請をしてください。

それと収益物件速報システムをご存知でしょうか。

これも会員の方限定のサービスですが、スクリーニングした物件が毎朝アップされる収益物件速報システムになります。

弊社で収益物件を購入して管理を任せていればプラチナ会員として無料で見れますし、毎月1,100円の会費を払えばゴールド会員として確認することができます。

ついでにゴールド会員になればこれだけのメリットがあります。

ー益物件速報サービス(Facebook)が見れる!
⊆益物件速報システム(gosuke system)が検索できる!
YouTubeセミナーチャンネル生配信のフル動画がいつでも見れる!
CFネッツグループ会員限定イベント・情報交流会への参加が可能!  
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IT重説を実施


売買契約で初のIT重説を行いました、オンラインでの契約です。

    

IT重説の社会実験ということで、登録した業者のみが行えます。令和元年10月から令和2年9月末までの期間限定です。

メリットとしては、遠隔地の場合の移動や負担軽減、日程調整がしやすい、リラックスした環境での実施、怪我などの外出困難でも可能。

特に現在のような外出自粛であればやらない手はありません。

売主・買主の手間としては、事前にIT重説をすることの同意書が必要になることと、終わってからアンケート(買主は契約後と決済後の2回)に答えて頂く必要があります。

その他、録画をする必要があるので、その辺り買主さんの了承は必要です。

それ以外は通常時と変わりませんのでメリットの方が断然大きいですね。

今回の社会実験が終われば検討期間を経て本格的に実施できるようになるのではないかと思います。

日に日に人との面会、接触が少なくなっていきますね。いいような少し寂しいような、これもきっと慣れなんでしょうかね。

「事業拡大による社員増加で事務所を移転・・・」なんてことが今後相当少なくなるでしょう。

よく聞く話、大手さんは緊急事態宣言解除も年内在宅は継続らしいです。

テナントビルの空室率上昇で投資リスクはやはり上がるのか、うん、きっと上がるでしょうね。

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アベノマスクとオンライン飲み


やっと横浜の自宅に届きました、アベノマスク・・・。

    

通常のマスクとは違い全然弾力がないですね。布なのでそらそうか。

こういうの付けるのって小学生の給食以来かな。

顎が隠れないのでなんとなく落ち着かないのですが、これを何度か洗うときっと安倍さんみたいにもっと小さくなるんでしょうね。

正直恥ずかしくて使えないですよ〜。議員さんでも使ってるの安倍さんくらいじゃないの?

このマスクに466億?でも実際は90億だったという訳わからない話し。

アベノミクスで始まりアベノマスクで終わる。


さて、先日は初めて同業者さんとオンライン飲みを開催しました。

自宅近くの居酒屋で持ち帰りをして、お酒はビールやワインなどなど。

気づけば3時間も経っていたのですが、その間に飲んだお酒はたったの3杯。話すことに集中して意外にお酒は進まなかったです。

遠方の方とも気軽にやれるのはいいですね、色々と情報交換もできて良かったと思います。

首都圏も今月で緊急事態宣言解除ですかね。
来月は久しぶりに大阪でセミナーをします。

少しずつでもいつもの生活に戻っていければ嬉しいですね。
オーナーの皆さんとまたお会いできるのを楽しみにしています。

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お気軽にどうぞ。


    

昨日、今日とオンライン個別相談会。

直前に申し込みも入り、
この二日間でなんと11件!!本当に有難いですね。

会社は今日から営業再開ですが、おかげで休みボケもなく既にバリバリ営業モードです。

そして今週の土曜日は既に4件のオンライン個別相談が入っています。

1時間ほどの相談内容であれば、もうこれで十分です。

PDFやエクセルなどの資料があれば、パソコン画面に出して、お客さんにもそれを見ながらがら説明ができます。

分析シートの説明だって会っている時と変わらず簡単にできちゃいます。

昨日の個別相談では、新築ワンルームマンションを買った場合の収支をパワーポイントを入力して説明したりと、以前からやっておけばもっと時間を有効に使えましたね。

ぜひ皆さんもお気軽に相談してください。

ちょっとした小さなご相談でも、これなら平日・週末
いつでもOKですよ。

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波が来ますよ。


ステイホーム週間、GW休暇はほとんど自宅にこもっています。

    

長期休暇を予定も入れずにゆっくり自宅で過ごすなんて今後の人生でもまずないと思います。

なので、ここぞとばかりに調べものをしたり勉強をしたり、YouTube生配信や撮影・編集なども全て自宅で行いアップしています。 

これを機会に働き方が大きく変わっていきそうです。

仕事は5月7日(木)から再開しますが、一足早く明日と明後日はオンライン個別相談を行います。もちろん自宅からです。

二日間で7件の申し込みがありますので、オンラインにしてはまずまずいい感じで予定が埋まってきています。

緊急事態宣言も延長されましたので、当分はこの生活が続きそうですね。さらに企業の倒産が増えていくことはまず間違いないと思います。

ネガティブなニュースが流れることによって、株価は上がったり下がったりと不安定な動きをして、少し遅れて不動産価格にも影響が出てくるのです。

自粛、自粛と言われ、先が見えない今、こういう時だからこそ逆にチャンスだと狙っている投資家さんはいます。

リーマン、震災と過去を思い起こせば・・・です。

昨日、YouTubeをアップしました。見ていない方はちゃんと最後までご覧ください。

波が来ますよ。

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4月29日(水)20時 生配信やります!


    

これまでコツコツとYouTubeをやってきましたが、明日はついに自分のチャンネルで生配信をします!

うちのGW休暇は明日から・・・そう初めて自宅からの生配信です!

この日ために機材等も揃えたんですよ〜。

うまくできるかどうかは当日やってみてですね、ぜひぜひご覧ください。

最初は手始めに・・・

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皆さんと一緒に新築や築浅、築古のワンルームマンションの収支計算をやろうと思います。

うちのオーナーさんにとってはできて当たり前かもしれませんが、一般的にはこれらを知らないばかりに失敗する方が多くいます。

ペン・用紙・電卓をご用意ください。
(金融電卓じゃなく普通の電卓で全然大丈夫です)

明日、4月29日(水)20時配信スタート。
チャンネルはこちらです。

「誰でも簡単にできる収支計算!」
不動産投資で失敗をする方の共通点はご自身で収益物件の収支計算ができないという事です。

紹介を受けた不動産業者のシミュレーションを信じたばかりに、私たちがいざ計算してみると「あれ、おかしくない?」なんてことが当たり前のようにあります。

「こんな物件収支であればそもそも買わなかった!」とならない為に、ぜひぜひこの機会に正しい収支計算法をマスターしてください。

新築ワンルームマンションから築浅や築古の物件について一緒に計算してみませんか?

決して難しくはない誰にでもできる簡単な計算です。

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インテリアコーディネーターに聞く!失敗しないリフォーム術


    

3月の末くらいから外食をやめており、休みの日もしっかり自宅にこもっています。

自分ひとりがそれをしたところで大した影響はないかもしれませんが、少しでも早く日常の生活に戻りたいのでそこは真面目に自粛中です。

これが落ち着いたら飲みに行きましょうね〜なんて今日もオーナーさんと話していたのですが、それを楽しみに頑張っているのです。

一度オンライン飲みでもしますか?笑

さて、今日も明日もオンライン個別相談、これもだいぶと慣れてきました。

コロナが落ち着いてからも、ちょっとした相談はこれで十分ですね。

ゴールデンウイークの相談会も徐々に埋まってきました。ぜひこの機会にどうぞ。

先ほど南青山建築工房の中山さんと、私がやっているアパート旗の新デザインの打ち合わせをしました。
ルノンシリーズです。

も〜これだけの為に何度もやり直しをしましたよ。それだけこだわりがあるのです。

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この中からやっと決まりました。
かなり良くなりましたね、完成が楽しみです。

そういえば中山さんとのYouTube動画も以前に撮っていますのでぜひぜひご覧ください。

アクセントクロスや家具の色決め、また自身の服のカラー選びなどなど、
あ!そういう考え方をしたらいいのね!と、とても面白い動画です。

インテリアコーディネーターに聞く!失敗しないリフォーム術


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ホントに融資通っちゃったよ


   

早い方は今日からGWに突入でしょうか?

弊社は4月29日から6日までお休みを頂きますが、
なぜか?自分だけ?5月5日と6日はオンライン個別相談を開催します(多分自宅から)。

既存オーナー様含め、お申込みをお待ちしております。

GW中はステイホーム週間ということで自宅にこもったままになると思いますが、その間にYouTube生配信も考えています。

自宅から初生配信!楽しみてしていてください。

まさか、皆さん!

私のYouTubeのチャンネルを登録してないってことないですよね?

チャンネル登録者数は間もなく4000人ですよ。
山内真也のYouTubeチャンネルはこちらから。


先の見えない情勢もあって色々と不安に感じているオーナーさんは多いと思いますが、
その間にうちの社員が「なら自分で買う!」ということでサクッと買い付けを入れ今月末に契約予定です 笑。

融資は厳しくなると思いつつも、銀行も融資相談が減っているせいか、今までのように案件を選んでいる場合じゃない!?

すると!これまでの条件が多少緩和されている感もあったりして、意外に融資が通っちゃったというのが、今回社員が買った物件。


5月6日までの緊急事態宣言もやっぱり延長の方向でしょうかね。早く通常の生活に戻ることを祈ります。

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家賃が払えないという入居者からの問い合わせ


日曜日のYouTube生配信見て頂けたでしょうか?なかなか評判が良かったです。

次回は、4月18日(土)13時半からディスカッションの生配信です、ぜひぜひご覧ください。

   

さて、先日アップしたYouTube動画ですが、一部音声が聞こえないということで再度編集し直しアップしました。

メールやコメントを頂いた皆様ありがとうございます!

今回アップした動画は、コロナウイルスの影響で家賃の払えない、家賃を下げてほしいという入居者さんの対応についてお話ししました。

この状況が続くと相当増えてくるとは思います。

日本では以前から住居確保給付金という制度がありましたが、あまり知られていませんでした。

しかし、今回の件を受けて4月20日からこの制度の改正があります。

その詳細についてYouTubeで分かりやすく説明しておりますので、ぜひぜひオーナーさんは知っておいてください。


さて、ここ最近の個別相談は、ZOOMやSkypeなどで対応しております。

この情勢だからこそ所有物件の保有や売却など色々とお問い合わせも頂いております。

オンラインであれば時間の都合も付けやすいので、お気軽にご相談ください。

4月19日(日)・4月25日(土)は一日オンライン個別相談を行います。こちらから申し込みもできます。


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所有物件で事故!売買・賃貸で告知義務は必要!?


  

先日のYouTubeで「購入しようと思った物件が事故物件だったら、買う?買わない?」という動画をアップしたところ、多くの方から反響を頂きました。

そして、「保有物件で自殺などの事故があった場合、売るとき、また入居者に対しての告知義務について」もぜひ知りたいというメールを頂きましたので、本日そちらもアップしました。

いつまで入居者に告知する義務があるのかなど、気になる投資家さんは多いと思います。

裁判所がポイントとしているのは、「重大性(瑕疵の程度)」「経過年数」「買主の使用目的」「近隣住民に事件の記憶が残っているか」ということです。

参考になる動画だと思いますので、まだご覧になっていない方はぜひこちらをチェックしてみてください。

次回あたりで孤独死保険の詳細についても語ろうと思います。

このブログの更新頻度は以前よりも下がっていますが、YouTubeは週2〜3回アップしていますので、ぜひチャンネル登録をお願いします。

あと、すでにチャンネル登録して頂いている方は、チャンネル登録の横にあるベルのマークもチェックしてください。

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私がYouTubeをアップしたタイミングで通知が届きますので、最新のアパートローンネタなど、逃すことがなくなります。

よろしくお願いします。

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面談・金銭消費貸借契約が禁止!


 

コロナウイルスの影響がぽつぽつと・・・

某銀行の面談や金銭消費貸借契約が4月10日までできなくなりました。

面談が終わってから融資本承認となりますので、通常よりもローン特約期日を延ばす必要があります。

そして、金銭消費貸借契約ができなければもちろん決済ができません。

首都圏の感染が拡大すれば、4月10日以降も無理かもしれません。

う〜ん、困ったものです。

そんな中、先日YouTubeでもお話ししましたが、うちの管理物件の稼働率は好調をキープしており、完成前の新築アパートが全室即申し込みなど、空室率はなんと1.5%です。

インバウンド向けの民泊は相当苦戦しているという話を聞きますが、賃貸住宅の安定感は抜群です。リスクとリターンの関係ですね。

今月空室になった自分の物件も早々に申し込みをもらいました。やっぱり不動産投資っていいよなと改めてしみじみと感じています。

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自粛の今だからこそ


先日アップしたYouTubeですが、少々音割れしておりまして・・・聞きづらさがあるかと思います。



実は最近、パソコンを新しいものに変えまして、YouTubeの編集はサクサク動くのですが、なぜか編集ソフトに動画を落とすと音割れが起こります。

次回の動画も同じような症状になっているかと思いますが、ちょっと調べますのでご勘弁ください。

こういう時の動画に限って視聴回数が高いという、なんとも悩ましいことになってます。

不動産投資家 山内真也 ぜひチャンネル登録お願いします。


さて、昨日、今日と大阪出張でしたが、新幹線もガラガラ、心斎橋もガラガラ、大変なことになってます。

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こんなことが続くと閉店する飲食店も続出じゃないですか。

という事で、自分が大切にしているお店にはあえて顔を出すようにしてます。

心斎橋にあるワインバー本多、やはりこの店であってもかなり影響を受けているとのこと。

今が旬、富山のホタルイカ、白ワインと一緒に。抜群に美味いです。

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ここはひとりでもよく行きますが、お酒はもちろんのこと、料理もうまい。

このカウンターがたまりません。

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こういう店が潰れてしまっては困ります。

自粛の今だからこそ、です。

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テレビ朝日のスーパーJチャンネルに・・・映った・・・


今日は休みです。



自宅でニュースを見ていると・・・

あ、橋本さん!

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テレビ朝日のスーパーJチャンネルでうちの会社が取り扱われておりました。

賃貸トラブルネタです。

そして鎌倉の事務所も映っていたのですが、自分は一番奥の窓側の席に座っています。

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小さくて全然わかんないですね。


すると!

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あ、映った!!

てか、せっかくテレビの撮影しているのに、何でマスクしてるのよ・・・汗

全くもって無視して仕事に集中してます。
だって、こういうTVの撮影よくあるんだもん。

皆さん、賃貸管理はプロの不動産会社に任せましょう!

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大阪でなぜか雪・・・


先日は平日でしたが大阪出張でした。



横浜より大阪の方がえらく寒いな〜なんて思っていると、なんと3月なのに雪が降ってきました!

そもそも大阪は雪が降ることなんてめずらしいのに・・・誰のせいだ?


さて、数年前に優秀企業視察でお世話になった梶本さんが阪急うめだに、芦屋プールトゥジュールを5日間出店されているということでお邪魔してきました。

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僕が今取り組んでるルノンシリーズのアパートで、外壁にいい感じの旗を付けていると思いますが、それは梶本さんの芦屋のお店にあったお洒落な旗を真似させてもらったのです。

ほんとにその時はとても色んな勉強をさせて頂き、また刺激もたくさん頂きました。

阪急うめだでは明日まで出店されているらしいので、お近くの方はぜひぜひ寄ってみてください。ネットでの購入も可能です。

とても美味しいクッキーですよ。

〒659-0064

芦屋市精道町12-14

芦屋プール・トゥジュール スウィーツ

TEL.0797-26-6221 / FAX.0797-26-6220

営業時間 10:00〜18:00 / 定休日 水曜日


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お、安い土地、それも整形地・・・


コロナウイルスの影響がぽつぽつと出てきましたね。



建築資材の遅れが出ており、工期の延びる可能性が出てきました。

そしてローン審査についても銀行マンの在宅勤務が増えるようで通常より時間がかかるとの事です。

ここまで感染拡大となると、私たちも大きなイベント等は延期するように考えています。

皆様には色々とご迷惑をおかけしますがよろしくお願い致します。

YouTubeは変わらず週に2〜3回アップしますので、ぜひぜひそちらの方をご覧ください。


最近、時間を見つけては仕入れ物件の下見をするのですが、「少し安いかな」なんて土地はやっぱり現地に行くとその理由がありますね。

ターミナル駅から5分圏内の売り土地、整形地でアパートプランも入れやすそう。

いざ現地に行ってみると・・・目の前がラブホ。

それも入り口がちょうど物件の目の前、ついでに前面道路は4mと狭い。

アパートが完成すれば、部屋の窓から入り口が丸見え。
う〜ん、自分には運営の自信がないので、残念ですがナシです。

安いものには理由がある、利回りが高いのものにも理由がある。

初心を忘れずやっていきます。

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僕って融資付きますか?




かれこれ1か月ほど頭痛が続きましたが、ここ数日は薬を飲むこともなく、だいぶと痛みが治まってきました。

ちょうど禁酒して1か月、あと数週間くらいで何とか解禁となりそうです。

このブログを見て病院を紹介して頂いたり、お声がけ頂いた皆様、コメント頂いた皆様、本当にありがとうございました。

健康第一です、皆さんもあまりストレスは溜めず、たまにはリフレッシュするようにしてください。

さて、明日は東京でセミナーを開催します。そして翌日からは怒涛の個別相談ラッシュ。

2月23日(日)の個別相談は満員御礼となりましたので、
急遽24日(月)もやることになりました。

昼以降はまだ空いておりますので、もしよろしければこちらからお申し込みください。

個別相談で確定申告の作成した資料をお持ちいただくケースは多いですが、皆さん本当に仕事が早いです。

毎年ながら僕は全く手を付けてないですからね。

去年は物件を購入しておりませんので、いつもより時間はかからないと思いますが、それでも物件が増えてくるとついつい後回しにしてしまうのです。

そして確定申告が終われば銀行に融資打診です。この情勢でどのくらいの融資枠が取れるのか。

先日、ある銀行さんに「僕ら(不動産業者)って買えますか?」と尋ねたところ、「不動産業者さんはちょっと・・・」と軽く断られてしまいました 汗。

直ぐ転売なんてしないし、長期保有でコツコツ真面目にやってるんだけどな〜。
ここ最近の不祥事で益々見る目が厳しくなってそうです。

とにかく今年は絶対に買う!勝負の年です。

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銀行さんとのセミナーを開催、冷静に審査していますね


今日は大阪で銀行さんとのパネルディスカッションセミナー、有料にも関わらず多くの皆さんにご参加頂きました。

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ディスカッションセミナーって本当に面白いですね。その融資情勢で銀行担当者のコメントも大きく変わってきます。

ガツガツ出してくれているような時は「うちは無敵です!」みたいな強気姿勢を見せてくれますが、融資を引き締めている時は悲壮感漂う?後ろ向きなコメントが多くなります。

そして今回の銀行さんのコメントは、冷静に顧客や不動産業者を見ているなという印象。自分が思っていた以上に目を光らせてますね。

ここ数年の不祥事により、やはり審査の仕方が大きく変わったなと感じることもチラホラありました。

今回の件はまたYouTubeで触れてみたいと思います。参加できなかった方はそちらをご覧ください。

わざわざ週末にご参加頂いた銀行担当者さん、本当にありがとうございました。

参加頂いた皆さんからの評判もとても良かったですよ。

さて、明日は大阪で一日個別相談会、お陰様でこちらも満席となりました。

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「群発頭痛」について


前回のブログの続き。

お酒をやめているのは、痩せるためでもなくトレーニングをするためでもなく、群発頭痛が再発したためです。 これが本当に厄介なんですよー。



この群発頭痛という言葉を初めて聞かれた方も多いと思いますが、ネットで調べると・・・

「眼の周囲から前頭部、側頭部にかけて激しい頭痛が生じる病気です。一定期間、頭痛を繰り返す(群発)ことが特徴です」

「尿路結石症」「心筋梗塞」「群発性頭痛」の世界3大激痛と言われいて、僕は3年前に初めてなったのですが、毎日1時間ほど頭痛が起こり、期間は約1ヶ月。だいたい1年から3年周期でやってきます。

そして、今回3年ぶりに出てきやがったのです。

もーとにかく痛くてね、よく言われるのが、目がえぐられるような感じ・・・この痛みがでると、その間は暗闇の静かなところでジッ〜としていたいのです。

この群発頭痛は未だに原因が特定されておらず、お医者さんによってもそれほど詳しくなかったりもします。

とにかくこの間絶対にダメなのが、お酒と運動、風呂につかること。吸いませんがタバコもね。

お酒を飲んだらすぐにこの頭痛がやってきます。恐ろしい・・・。

あまりブログで辛いこととかね、マイナスなことは発信したくないのですが、知られていない病気だけに、この群発頭痛になっているけど自覚のない人も数多くいると思うのです。

なので、こうして発信することで、少しでも多くの方に知ってもらえたらと思い書くことにしました。

先程のような症状を持ってる人は専門の病院に少しでも早く診てもらったほうがいいです。

今は、イミグランという方頭痛治療剤も出ていますし、これを使えば痛みはかなりマシになりますよ。

あとはね、こうなってしまったものは仕方ない。

なんで自分がこんな思いをしないといけない!なんて思うのではなく、健康でいるための体を休める充電期間だと考えています。

前回のブログでも書いた通り、お酒を断ってから身体も軽いし痩せてもきてるし、勉強する時間も取れている。そしてお金も貯まる。

イイこともいっぱいあるよ。
一緒に頑張りましょう。

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夢に出ます。


1週間以上前から酒をやめています。
毎朝身体が軽いです、飲まないって意外にいいかも。



いつもなら休みの前の日は飲みに出かけ、調子に乗ると翌日は少し二日酔いで身体が重く。

しかし、今週の休みは朝7時半から自宅で仕事や編集作業を4〜5時間、昼ごはんを食べて本を読み、とにかく1日が長いのです。

少し痩せたかな?健康的でお金も全然使いません、いいことづくし。

この生活であれば、相当貯蓄もしていけます。収益物件をガツガツ買って資産拡大間違いなしです。

しかし!

昨日お酒を飲む夢を見ました。
あーぁ、飲んじゃったと。

タバコをやめたら吸う夢をよく見ると聞きますが、きっとそんな感じかも。

ここからまだ1ヶ月は飲めません。
あれだけ好きだったお酒をなぜやめているのか?

次回お話しします。

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6月にやりますよ。


先日は大阪での3部セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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終わってからの懇親会、訳あって私はノンアルコールでしたが、最後まで楽しませてもらいました。

来月2月15日(土)は銀行とのパネルディスカッションセミナーを開催しますので、ぜひまたお越しください。

さて、オーナーさんからもご希望のありましたプラチナ釣りイベントを6月に開催します。

HPにアップされるにはまだ少し時間がかかりますので、今からぜひその日は空けておいてください。

何を釣りに行くかはまだわかりませんが、カワハギ以外で皆さんが釣りやすい食べても美味いものにしようと思います。

6月20日(土)場所は神奈川県の三崎。
※先行して席を確保したい方は私までご連絡下さい。

投資もいいですが、たまには大人の遊びで贅沢しましょう。人生一度きりです。

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当たり前になっててはダメだ


昨日はうちの会社で長年勤務された野中さんの送別会でした。

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最初辞めると聞いた時は、え、なんで?という感じ。野中さんのいることが当たり前になっていたのです。

でも、もう70歳だったのですね。全然そんな風に見えなかったもので、すみません。

こうしていざ辞められるということになり、うーん本当に寂しい。

僕ら表に出ているスタッフが不自由なく働けるのは、裏で支えてくれる事務方の皆さんがいるからです。

これが当たり前になっててはダメです・・・反省。

今回これだけ多くのスタッフが集まったのも、支えてくれた野中さんへの感謝。

長い間本当にお疲れ様でした。

今後はうちのオーナーさんでもあるので、お付き合いはずっと続きます。またよろしくお願いします。

幹事の志村さん橘さん、お疲れ様でした。

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アパートローン、保証人不要になります!


4月1日からの民法改正により、アパートローンの連帯保証人については公正証書が必要になります。

これを受けて、今後メガバンクは連帯保証人を付けない方針です。



慣れている人は、公正証書くらい簡単だから別に問題ないんじゃない?と思うかもしれませんが、それ以外にもいろんな規制があります。

例えば、連帯保証人が銀行と契約の締結をする1ヶ月前までに公正証書を作成しておかなければならない。

また銀行は連帯保証人から主債務者がちゃんと返済しているのかどうかの確認が入った際は、それに回答しなければならないなど、様々な対応が必要となります。

そんな面倒なことやってられない!!
が、銀行側の本音だと思います。

それによって、某銀行では4月以降ご夫婦の年収合算をしなくなる等、少なからず不動産投資家にも影響が出てきます。

もう少し詳しい内容を知りたい方は、
今回のYouTubeをご覧ください

YouTubeのチャンネル登録して頂ければこういう情報がいち早く届くようになります。

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似てますか?




わざわざお客さんがセミナー用で使える僕のイラストを作ってくれました。

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どうです似てますか?

皆さんからこんな風に見えてるってことですかね、面白いです。

O様、ありがとうございました!


さて、お陰様で昨日の個別相談会、そして明日の個別相談会も満席です。

2月は1日(土)と23日(日)がHPにアップされていますが、次々と埋まり出しています。

その日程で調整が難しそうな方は別途ご連絡をください。いや〜今年も忙しくなりそうです。

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人は環境によって変わる、変われるということ。


先日は運転免許更新のため、警察署に行ってきました。



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なんて昭和な雰囲気。

優良運転者ということで講習は30分で終わりました。

いや〜ほんと楽ですね、これだとちょっとした合間を縫って手続きができます。人生初のゴールド免許、少しだけ嬉しい。

13年前に上京した時は、東京の取り締まりの厳しさに速攻で免停になりました。

とにかく違うなと感じたのは、大阪の場合、走っていて黄色のセンターラインでも、当たり前のように車線変更をする車がいます。

なので、このくらいでは捕まりません(あくまでも当時の話しで今はどうかわかりません)、しかし東京だと必ず捕まります。

個人的に感じたのは、大阪の警察官は優しくて多少は見逃してくれる。しかし東京の警察官は何を言っても絶対に無理!ダメなものはダメ。

しかしながら、運転しやすいのは圧倒的に東京。

ご存知の方も多いと思いますが、大阪は車線変更をするものなら幅寄せされるという風習?がありまして、常に車道は戦場です 大袈裟?

そんな中、東京は車線変更をしても皆さん親切に譲ってくれるので、最初はその優しさに感動をしたのを覚えています。

なので、こちらも運転に優しくなり、割り込みをしてくる車にも譲るという精神。

結果、無理な運転をしなくなり、自然と捕まらなくなったというわけです。

人は環境によって変わる、変われるということ。
なんとなく言いたかっただけ

今回、30分の講習で一番時間をかけて説明していたのは、
2019年12月からの罰則強化について。

運転中の携帯電話使用は以下のように変更になりました。

違反点数  1点→3点
反則金(普通車)6千円→1万8千円

改正前より3倍、お気をつけてください。

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融資を受けた金融機関トップは?


本日から新年の営業が始まります。今年最初の業務は倉橋と買取案件の下見。

詳細についてはまだお伝え出来ませんが、こういう物件もまた面白いです。条件が固まるまでもうしばらくお待ちください。



下見途中、綺麗な富士山が見えました。

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なんだか、今年もいい1年になりそうです・・・

しかし!!
初詣のおみくじは、なんと凶!

「ゆだんあるべからず」だそうです。はい、気を抜かず頑張ります。

でも、新年早々凶だなんて、なかなか当たらないと思いますよ。

逆にツイテルんじゃないかと感じているんですが・・・それが油断?

凶を引いてもなんだか嫌な気が全くなかったんです。

その人の考え方ひとつで吉にでも凶にでもなる。ま、いつもどおり頑張りますよ。


その後は、東京方面の建築現場と仕入れたアパートの下見。

同業者さんもまだ休みのところが多いらしく、そこまで電話も鳴りませんね。

明日は銀行さんが新年の挨拶で来社されますので、今年の融資スタンスについて話が聞ければと思っています。

投資家へのあるアンケートによると、これまで融資を受けた金融機関は地方銀行がトップでしたが、直近では信用金庫・信用組合に入れ替わりました。

投資家の居住エリアと収益物件エリアがクリアできれば可能性はあると思いますが、融資を受けることをメインに物件を探すと、投資リスクの高まる方もいらっしゃいますので注意が必要です。

今年も融資について、YouTubeがメインですが色々と発信していきますね。

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2020年、まずは今年の方向性から


新年明けましておめでとうございます!



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2020年も始まっちゃいましたね。

年末はオーナーさんと三崎で釣りをして、カワハギと骨酒を頂きました。これをしないとやはり一年が締まりません。

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そして、豪華なおせちを食べて、元旦からYouTubeの編集作業です。

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新年の営業スタートは1月5日から、まずは個別相談で今年の方向性の打ち合わせをしましょう。

1月11日の個別相談会は早々に満席となりましたので、その他都合のいい日時をご連絡ください。

元旦から編集した今年最初のYouTube動画はこちらです。自分は今年アパートを売却する予定です、それについても少し触れています。

本年も一年よろしくお願い致します!

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全てのイベントが無事に終わりました。




今年最後のイベント、箱根湯本で大方針会&大忘年会。

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各部署、グループ会社の2019年の結果、2020年の方針発表。

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そして、永年勤続表彰、優秀者成績発表と続きます。

融資の厳しい1年でしたが、無事この日を迎え、結果とてもいい1年だったように思います。

お陰様で鎌倉と大阪のアセットのスタッフは全員表彰をもらうことができました。(呉山君はインフルエンザの為欠席、一緒に飲みたかったね)

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そして大納会、

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2次会へと続きます

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オーナーさんもご存知の方が多い、CFネッツ元社員のさとし君も駆けつけてくれました。

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湘南リビングセンターさん、いつもワインの差し入れありがとうございます。

これで2019年CFネッツのすべてのイベントが終わりました。企画の皆さんお疲れ様でした。

来年は東京オリンピックイヤーということで、やっと2020年がやってきます。

オリンピックが決まってからというもの価格がどんどん上昇して、仕入れが難しく、早くオリンピックが終わってくれないかと常々感じておりました。

しかしながら、それが終わったとしても東京を中心にインフラ整備が進むことを考えると、その後も価格は維持、エリアによっては上昇も十分あり得ると思っています。

インバウンドの伸びるような地域は特に地価の上昇があるということ。

価格下落を待っていてはいつまで経っても資産形成など見込めず、私たちも1年1年歳を重ねるわけで、今の信用力があるうちに融資を使って買い足していきたいものです。

そして元金返済を進め、将来リスクを下げていくことが大切。

50に近づくにつれ銀行の審査は厳しくなり、融資期間短縮と自己資金比率増加で益々投資効率が下がっていくという事。ぜひ知っておいてください。

さて、明日は三崎に行って翌日はオーナーさんと釣り&懇親会、楽しんできます。

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ルノンシリーズ完成、次回は池上です。


   

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東京のプラチナ忘年会も終わり、これで2019年のひと通りのイベントが終了となります。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

当分お酒はいらないくらいの気持ちですので、恒例の大納会まで禁酒でいきたいと思います。


今日は今年最後の一棟アパートの決済があり、昨日はその完成立ち合いでした。

自分が南青山建築工房と手掛けている「ルノンシリーズ」です。

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フロアごとにドアやアクセントクロス、フローリング等、部屋の印象を変えてみました。

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とてもイイ仕上がりになりましたね。

次回は大田区の池上でこのアパート企画をやります。現在はまだ更地ですのでご興味ある方はこっそり私までご連絡ください。

なかなか優良な土地も少ないので年に数件くらいですが、コツコツとこういうのも継続してやっていきたいですね。


さて、12月25日(水)が最終営業日、26日(木)は箱根で大納会。27日(金)から1月4日(土)までが冬期休暇となります。

年末はオーナーさんと釣りをして、年明けは大阪に戻ります。

「山内さんいつも釣りしてますよね〜、毎週行ってるのですか?」とはオーナーさん。

いえいえ、そんなでもないんですよ。たぶん年に5〜6回くらい。

個人的にはもっと行きたいのですが、休みの日も仕事に勉強など予定が入っていますので、なかなかそこまで時間が取れません。

仕事も趣味みたいなものなのですが、人生もっと楽しまないとですね。

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ツイテルネ〜


先日、東京オリンピックの第2回目の抽選結果発表がありました。

皆さん申し込みされましたか?

   

僕は第一回目でサッカーの準々決勝が当たったのですが、できれば新国立競技場で開会式か陸上を見るのが希望でした。

なので第2回目はそれを中心に申し込み。

A席よりもB席の方が当たりやすい?なんて話を聞いていたので、今回はほとんどをB席で申し込み。ま、ダメもとで。

その結果は!

ボクシングの決勝が当選!

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そういえば申し込んでました。

会場は両国国技館、ついでにB席はマス席(ボクシングを見るのに?)


そして、それ以外は、

落選・落選・落選・・・・でしたが、

なんと!

陸上も当選!!

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気になる種目は、

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男子4×100mリレー決勝!

これメダル取れるやつじゃないの?
めちゃツイテル。

これもB席、はい、少々値段はお高いです。

今まで抽選などは必ずと言っていいほど外れていたのですが、ここに来て当たりまくっています。

日頃の行いですかね〜、来年が楽しみです。


昨日は相続についての動画をアップしましたが、かなり衝撃的!な内容となっています。

自分には関係ないと感じている方も見てもらった方がいいと思いますよ。こちらからどうぞ。

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シーエフネッツ釣り部と豪華懇親会


久しぶりのシーエフネッツ釣り部・・・

   

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風が弱かったので出船はできましたがあいにくの雨。とにかく寒かったです。

前半は、イナダと鯛を狙いましたがなかなかヒットせず、なんとか2時間でイナダを二匹ゲット。

PMの岡山君が最初に釣り上げてくれました。

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そしてカワハギ狙いに変更。

雨も強まり凍えるなか、ポツポツと釣り始めました。

25センチのカワハギ、肝ぱんです。

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すると!石橋君が狙っていたアオリイカを2匹もゲット!頼もしい。

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続けて関谷さんもホウボウを釣り上げ、なんとか夕食を楽しめそうです。

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過去、こんなに寒い釣りはあったでしょうか。

釣果はこんな感じです。

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 そして、葉山商店に魚を持ち込み、風呂に入り一眠りして、 17時から宴会スタート。

左がイナダ、右がアオリイカ、

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もちろんカワハギの刺身も。

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倉橋が伊勢海老を差し入れてくれました。贅沢ですね〜。

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石橋君が前回釣った高級魚アラも出してくれました。ほんとどれも美味い。

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アオリイカの握りに

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カワハギの握り

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そして、今回私の誕生日という事でみんながサプライズをしてくれました。

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わざわざ飾り付けまでありがとうございます。

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日本酒もたくさん用意してくれて、本当に贅沢な時間を過ごすことができました。

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事務員の皆さんも仕事が終わってからわざわざ三崎まで駆けつけてくれました。

いや〜忘れられない思い出になりましたね、ありがとうございます!


今回のような釣りから宴会まで、葉山商店の大石さんがイベントを企画してくれますので、4〜5人いれば貸し切りでやってくれると思います。一度相談してみてください。

来年の4月か5月くらいにオーナーさん向けの釣りイベントを週末に開催しようと思いますので、また決まり次第このブログでアップしますね。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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