山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

方向性さえ間違えずに


つい先日、オーナーさんと飲んでいて思ったことなのですが、



5年、10年、15年とオーナーさんとの付き合いが長くなるにつれて、それだけ思い出も多くなり、やっぱり賃貸管理をしているからこそ繋がりが深くなると感じます。

売って終わりの世界は楽かもしれませんが、それよりも濃い付き合いを求めたいので、自分には今やっているこの仕事がちょうど向いているんだと思います。

先日のYouTubeでも、自分自身の投資スタンスは短期保有よりも長期保有だという話しをしましたが、なんでも長期継続することは難しいけれど、それだけ価値が生まれるのも確かです。

その時々は辛いこともあるし、人なので失敗することがあるかもしれません。

しかし、方向性さえ間違えずに正しいことをやっていれば、お客さんや仲間は絶対に見てくれています。

この輪を広げるために、コツコツ時間をかけてやるしかありませんが、とにかく楽しみながら一歩一歩進んでいこうと思います。

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あ、そうそう、今年の鎌倉チーム忘年会はスケジュールの都合上、開催する事ができません。

ぜひ12月16日(日)の大忘年会にお越しください。

街の価値を守る取り組み




最近も仕事やイベントなので三崎に行くことは多いのですが、ほんと映画やドラマの撮影をよく見かけます。

三崎港蔵
が質屋になっていたり・・・

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あの街並みが昭和のセットに早変わり、いい雰囲気ですよね。

あ


何でもかんでも建て替えるのは簡単ですが、昔の建物を修復して維持することは街の価値を守るという意味でもとても大切なことだと感じます。

僕が大阪に住んでいた頃の街並みは再開発などで昔の面影はほとんどありません。

小学校・中学校・高校は合併で全て無くなってしまい、病院等に建て替えられました。これってなかなか寂しいものです。


あ

三崎の山田酒店も当初は他の業者が建売にしようと検討していたとか。あの建物を潰すだなんてあり得ないです。

それを修復し2階を宿泊施設に変更したら大当たり。

建物や街の価値を守ろうとしている三崎での倉橋の取り組みは、とても大切なことだと最近改めて感じるのです。

ここから更に10年20年と経過すれば、その価値はもっともっと高まると思います。


さて、昨日はプラチナイベント釣り大会でした。

去年は雨で出航できませんでしたが、今年は最高のコンディション。釣果はまずまずでしたが、かなり楽しめました。

ご参加のオーナー様、ありがとうございました。

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合意書を交わしたいって言うんだけど・・・




先日、知り合いの工務店社長から相談がありました。

「今、7000万円の新築アパートを売り出していて、ある業者さんが買い付けを入れてくれたんだけど・・・・」

けど?

「一旦、1億で契約して、その後3000万下げる合意書を交わしたいって言うんだけど、これってやばいよね?」

やばいです 汗。

これぞ2重契約、旬な話しですね〜。

最近、シノケンでも問題になりましたが、いまだにこんな話しが次々聞こえてくるわけです。

その他にも、レインズに売り物件を載せていたところ、業者さんから「通常の契約とは別に銀行用の契約書作りたいので協力してもらえませんか?」

なんて、当たり前のように言ってきますからね・・・二重契約と同じです。

まだまだ今後も不祥事は続く予感。


さて、今日はIREM西日本支部の皆さんにお越し頂き、CFネッツ鎌倉本店・三崎の活性化プロジェクトをご覧いただきます。

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銀行の評価が変わりつつあります。




昨日は大阪での2部セミナー、有料にもかかわらず満席でした。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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法人設立の話しから、それを使った節税効果、投資実例にファイナンス等々、皆さん興味のある内容だったと思います。

そして、今日は一日大阪で個別相談会でした。

この情勢もあって融資の相談を皆さんから多く受けますが、今後のポイントとしては人物評価と物件評価だけではないということ。

これまではとにかく「人」と「物」という話でしたが、これからはそれらにプラスして、「売主業者」「仲介業者」「管理会社」が審査に大きくかかわってきます。

今年、不動産業者の不祥事が数多く取り上げられましたが、どれだけ買主の属性が優良でも、そういう売主業者や仲介業者が窓口になっている物件に対しては、融資が否認されます。

そして忘れてはいけないのが、管理会社。

入居者の家賃滞納リスクを気にしている投資家さんは多くいますが、今は管理会社からオーナーへの家賃送金滞納なんて相談もかなり多くなっています。

スルガ銀行が融資をしなくなった今、経営が傾きかけている不動産業者さんは多くて、既に数人のオーナーさんから管理替えの話しをもらっています。

よって、銀行にとってもそれは大きなリスクであり、皆さんの買おうとしているアパート、また売ろうとしているアパートの管理会社が原因で融資不可も十分あり得るということです。

くれぐれもご注意ください。

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やはり組み合わせは重要です


先日はアパートの完成立会い。

設備や色決め等はオーナーさんにお任せ頂き、こちらで全てを決めさせてもらいました。



1階と2階で雰囲気を変えてみましたよ。

1階は少しでも明るく感じてもらえるように白を意識して、
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2階は少し落ち着いた雰囲気に。
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そんなにお金をかけなくても、少し設備を変えてあげるだけでグッと良くなるものです。

わざわざ関西からお越し頂いたオーナー様、ありがとうございました。

10年以上のお付き合いで、区分をコツコツと買い足してたあの頃が懐かしいです。

今では、アパートガツガツですね 笑。

区分の場合は、それほどレバレッジを効かすこともできませんので、コツコツを継続するしかありませんが、その後、アパートを買った時から資産形成スピードはグッと上がります。

1室のワンルームマンションより、一棟アパートの方が低金利で融資期間も長く取れますので、投資効率は比になりません。

ただ、区分にはリスク分散や投資リスクの低さというメリットがありますので、やはり組み合わせは重要です。

そんなところを見ながら、今後の資産形成を考えていきたいところです。

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逆にチャンスかな




南青山建築工房、中山さんとの2部セミナー。多くのご参加ありがとうございました。

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初コラボは、やっていてなかなか面白いものですね。勉強にもなりました。

次回は大阪で税理士さんと2部セミナーを開催。ぜひこちらもお越しください。


融資が付きづらいのは困ったものですが、ただし、他の業者さんはもっと苦戦しているようです。

つい先日、2番手だった買い付けですが、1番手の融資が通らなかったようで話しが回ってきました。

こちらの融資は特に問題ありませんので、あとは早々に契約をするのみです。

融資が厳しいのはみんな一緒なわけで、そういう意味では私たちにとっては逆にチャンスかななんて最近感じるわけです。

これまでの実績もそうですし、銀行からは相当の評価をもらってますので、このままのスタンスを継続するだけで、面白いことになるかもしれません。

融資が付かないのは、人物評価と物件評価だけでなく、不動産業者や管理会社に問題があるケースも出てきています。

ここ最近の不祥事もあって、各銀行がそういうところにリスクを感じ出しているということです(それ気付くの遅すぎるけどね)

さて、今日はこの時間から銀座で個別相談。コツコツやっていきます。

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不動産投資をやりたい、最年少からの問い合わせ




「山内さんの書籍を見てメールをさせて頂きました」

「不動産投資で成功したいので、ぜひ一度会ってお話しを伺いたい」

そこまではよくある話しなのですが・・・なんとこれ、大学生からのメールです。

いや〜しっかりしてますね、不動産投資もこんな時代になってきましたよ。

そして早速、個別相談を行いました。

年齢は20才、若い・・・。

とにかく、入口が大切なので基礎的な話しから、収支計算や投資指標、キャップレートの考え方などなど。

10年後に月100万のキャッシュフローが希望とのことだったので、手持ちにもよるけれど、「これ、投資というよりもギャンブルになるよ」と図解で説明。

30才で月100万、夢は大事だけど、これを達成しようとするには、相当のリスクを背負う必要があります。

いつもの個別相談とはまた違うので、どういうことを伝えようか迷いましたが、真剣に勉強したいのであればインターン来ますか?でまとめました 笑。

あとは、何でも自分一人でやろうとせずに、信頼できるパートナーを見つけること。

投資家に徹するということが大事。

自分の仕事を必死に頑張って、その所得を上げ、属性を上げることに注力する。

それが自身の成長と、確実に投資で成功する近道だと思うわけです。

若いパワーをもらいました、3歳ほど若返ったかな。

こちらこそ、ありがとうね。

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まずはアパート名の変更から。


たまたま東京で、あの噂の建物に出会いました。



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かぼちゃの馬車、実際に見たのは今回で2度目。

見た目は小綺麗なアパートですが、室内は共用の廊下にキッチン、シャワーブース、約7平米の居室なのかな?と勝手な想像が膨らみます。

ただし、このシェアハウス物件は某駅から徒歩2分という、かぼちゃにしてはまだ場所が良くて驚きました。

もしこの場所で戸当たり20平米くらいのアパート企画であれば、高稼働できるのに・・・。

スマートデイズの利益優先から、企画を間違えれば資産価値も大幅に下落。

これを売却しようとしても融資先が見つかりづらく、借り換えだってたぶんどこの銀行も取り扱ってくれないでしょう。

まずできること・・・とりあえずはアパート名の変更からした方がいいように思う。

かぼちゃの馬車・・・と付いてる時点で、「運営会社が破綻」なんて、ネットが大荒れですので。


さて、今日は年に一度の宅建試験日。

弊社でも受験するスタッフが数人いますが、たぶんほとんどが受かると思います。社内だけで考えると、合格率は年々上がっています。

なぜか?

スタッフの宅建保有率が高く、逆に持っていないことがめずらしい。

宅建がないことで契約までをひとりで完結できず、廻りのスタッフに迷惑をかけるという理由もあります。

自分の背中を押す環境って大事。


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「かぼちゃの馬車みたいなシノケン二重契約書類」


シノケンの株価急落・・・


やっちゃいましたね。

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「かぼちゃの馬車みたいなシノケン二重契約書類」週刊新潮に掲載されていました。

シノケンの子会社(シノケンハーモニー)が物件売買の融資承認後、値下げの合意書を買主と交わし金融機関から不正に融資を引き出したとのことです。

例えば、銀行に対しては1億のアパートで契約したと見せかけて、融資上限である価格の9割の融資を受けたとします。

でも実際の物件価格は9000万であり、融資承認後に1000万値下げの合意書を交わせば、買主さんとしてはフルローンの融資が可能となるわけです。

もちろん値下げについて銀行に通知していれば問題ありませんが、そうでなければ詐欺罪です。

シノケンのCMで「土地がなくても、自己資金が少なくてもアパート経営はできる!」とありますが、裏にはそういうことがあったのね・・・?

この記事を見る限りは銀行を騙して融資を多く引っ張ったわけで、やっていることはスマートデイズやTATERUと変わらないのです。

今年に入ってスマートデイズの問題が出てから、他でも融資で蓋が開くと言いましたが、やはりそのとおりになりました。

まだまだ収まりそうにありません。

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優秀企業視察で女川町へ


先週の土曜日は大阪でセミナー、日曜日は福岡でセミナー。多くのご参加ありがとうございました。



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そして、火曜から優秀企業視察の為、ハワイアンズ・宮城にある女川町訪問。

女川町に向かっているバスでの移動中、あちこちに汚染された土壌が積み上げられています。

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女川町役場の方から復興についての話しを聞いて、その後は現地を歩いて回りました。

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東日本大震災後に女川町のにぎわい拠点として整備された「女川駅前レンガみち周辺地区」は、平成30年度の都市景観大賞「都市空間部門」で最高賞の国土交通大臣賞に選ばれました。

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その一方、7年経った今もまだ工事が進められています。

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女川交番は以下のように倒壊したまま。保存の可否についてはまだ検討中とのこと。

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昭和8年3月3日、昭和三陸地震後に作られた記念碑が役場前に残されています。

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津波体験の風化を防ぐ為だと思われます。

ついでに、以下は岩手県宮古市重茂姉吉地区に建てられた大津浪記念碑。

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「此処より下に家を建てるな」とありますが、時間の経過と共に徐々に忘れ去られ、石碑よりも海側に家が建てられ、東日本大震災で多くの人命が失われたのです。

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この優秀企業視察は年に1度行っていますが、毎回色々な刺激をもらいます。

去年は大阪で民泊、一昨年は新潟で無添加住宅。平日開催となりますが、ぜひ来年は皆さんもお越しください。

女川町は数年後にどう変わったのか、また見に行きたいですね。

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家に着いてこないでください。


今日は大阪でセミナーです。




先日、茅ヶ崎の管理物件に行った時のこと、いい雰囲気の酒屋を見つけました。

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昭和28年築、今から65年前に建てられたらしいのですが、ついつい寄り道したくなる店構え、いいですね。

日本酒や焼酎の量り売りもしているようで、プライベートの時にでもまたゆっくりお邪魔したいです。

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そう言えば、三崎の山田酒店もだいぶ店内でお酒を飲める環境が整ってきました。全てとおるちゃん(スタッフ)の手作りです。

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こういう角打ち的なお店好きなんですよね。

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癒しの看板犬もいますよ。

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そうそう、先日ある居酒屋で飲んでいた時のこと。

カメラを持ったテレビ局の男性ふたりから、撮影をさせてくださいと声をかけられました。

何もわからずOKしたところ、そこから質問責めに・・・。

「何時から飲んでますか?」

「何軒目ですか?」

「お仕事は何をしてるのですか?」

「この辺にお住まいですか?」

などなど。

すると、一瞬間を置き、

「ここの飲食代持ちますので・・・」

・・・?

「家、ついて行ってもいいですか?」

それかぁ〜!

一瞬迷いつつも、丁重にお断りしました。

「不動産屋さんの自宅がどんなのか、視聴者は興味あると思うんですけどね〜」

と、営業をかけてきますが、どう考えてもメリットがあるように思えない。

皆さんもお気をつけください。

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数千円の賃料上昇、投資する価値があります。




東京で管理しているワンルームマンションを数件見てきました。

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場所は市ヶ谷。旧耐震ではありますが、管理状態も非常に良くて周辺の環境も抜群。

1階に入っているお洒落な飲食店がまたマンションの雰囲気をよく見せていて、ほんといい物件です。

ワンルームではありますが、家賃は8万円前後。さすが千代田区、築年数よりも立地です。

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そして神楽坂に移動して、その後、赤坂へ。

変なホテル!?を通り過ぎ、

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オフィス北野を通り過ぎ、物件へ。

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日頃、一棟物件を見ることがほとんどなので、たまにこういうのを見て廻るのも面白いものです。


そうそう、先日のミニフィールドワークセミナーで廻った物件。良いリフォームを見るとテンションが上がります。

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誰が中心になってこのリフォームを行なったのかはあえて言いませんが(また自慢されそうなので)、色々と勉強になりました。

例えば、リフォームに100万かけて、家賃が4千円上がれば、約5%の投資利回りですが、そのエリアのキャップレートが5%であれば、48,000円÷5%=96万の価値の上昇ということになります。
(実際にはネットの収入で計算するのでもう少し下がるでしょうが)

という事は、リフォーム分くらいは資産価値がアップして、且つ投資リスクは下がっているわけですから、数千円の賃料アップと言ってもやる価値は十分にあります。

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投資するとこ間違ってないかい?


ちょうど海外に行ってましたので、全く台風の影響はなかったのですが、先日京成線に乗り換えようとしたところ・・・

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塩害による停電で運転見合わせ、それも復旧の目処立たず。やられましたね。



そして帰りは、品川大森間で火災がありこれまた遅延・・・やっぱり横浜がいいですね。

アップし忘れの写真。

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マイアミレストランのトイレ。

「いや〜あそこのトイレさ、便器1つにテレビ1つで、超快適なんだよね〜」とは間違ってもならない。

アメリカよ、投資するとこ間違ってないかい? でもブログネタをありがとう。


そんなマイアミから帰ってきてまず食べたのはやはり和食。

その時のメニューがこれ。なんだか見ているだけで癒されます。

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しかし、カワハギ高過ぎ・・・伊勢海老と同じ金額ってどうなの。

それでもって、こういう所で食べてもそれほど美味しくなかったりする。

やっぱり釣りたてを食べましょうよ。

・・・プラチナ釣り大会は11月10日(土)です。(やっぱり宣伝)

カワハギ食べ放題、もちろん釣らなきゃですが。ま、僕が15枚くらいは釣りますので大丈夫ですよっ(強気)

お申し込みはこちらから。
船酔いのある方は懇親会からどうぞ。

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売るのはやめておきましょう


1週間仕事を離れておりましたが、周りのスタッフのフォローで随分助けられました。

まだ身体が日本時間に戻っていないのか、昨日は4時頃に目が覚めてそこから寝ることができず・・・時差にやられてます。




ポツポツとよさげな土地情報が入ってきております。

この融資情勢もあって売主業者が少々弱気になって来ている気もしますが、7000〜8000万クラスの新築アパートは思ってる以上にスピード勝負です。

また場所が良ければ、2億だろうが3億だろうが関係なく売れていきますね。

さて、昨日は平日にも関わらず銀座で個別相談が2件。相変わらず多いのは、売りの相談です。

もちろんこの情勢もあるのですが、皆さん理由はそれぞれ。その辺のお話を詳しく聞きながら、今後の対策を考えます。

今回の提案として、「売るのはやめときましょう」

オーナーさんの売却理由や年齢もあるのですが、売ろうとしている不動産は、自分ならこういう物件を将来の資産に組み入れたいと思うくらいの一等立地。長期保有でも投資リスクは低いのです。

もちろん今売ればキャピタルも狙えるので、IRR20~30%なんて話にもなるのですが、それよりももっと先を見据えた安定性を追求すべきだと思うことがよくあります。

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帰国。日本人まじめか。


日本に帰ってきました。
約20時間の移動はさすがに疲れますね。まだ少しボーっとしてます。



前回からの続きです。

今回のPMツアーは競馬場とその周辺の再開発エリア視察。

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普段なかなか競馬場なんて見せてもらえる機会がありませんので、いい経験になりました。

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カジノもあります。
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競馬場以外にもショッピングセンターなどがあり、再開発に750億かけたらしいのですが、その割には人がほとんどいなくて、これ大丈夫なの?が正直な感想。

競馬場はともかく、その周辺はかなり寂しい印象。よくそれだけのお金を引っ張れたな〜て感じです。

次回行った時はオーナーが変わっているかも・・・。

そして、昼からはランチミーティング。各国の取り組みについて発表。

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印象的だったのは、ブラジルのリオ。ワールドカップの時は良かったけど、今はかなり厳しくて事業用の空室率は約35%。

東京の事業用一等立地が空室率1.8%くらいですので、これは相当だと思います。

そして、夜はIREMジャパンのメンバーで食事。

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倉橋の誕生日を祝いました。社長おめでとうございます。

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そして最終日は、盛大なパーティーが行われます。この規模には毎回ながら圧倒されます。

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18時スタートだったのですが30分経っても始まらず・・・その辺はやはり海外、ざっくりなのでしょうか。

時間通りに集まって、ちゃんと席に座っているのは日本のテーブルだけ(まじめか)。でもそんな日本人が好きだったりする 笑。

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あ

今回も色々といい経験をさせてもらいました。今年もあと3か月、悔いのないよう働きたいと思います。

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マイアミビーチとウィンウッド芸術地区。


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マイアミビーチには1930年代に建てられたアールデコ調の建物が並んでいます。

それがとてもいい雰囲気で、とにかく絵になります。

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マイアミに来た!ってそんな気持ちにさせてくれます。

ついでに気温は30°くらい。多少湿気もあるので、かなり暑さを感じます。

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一階はほとんどがオープンカフェになっていて、朝食が7ドルくらいだったかな。思ったよりこの辺は安いです。

今回泊まってるホテルで売ってるペットボトルの水は5ドルから7ドル。

先日、評価の高かったあるホテルで食べた朝食ビュッフェはなんとひとり50ドル!

高すぎでしょ。

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そして次は、ウィンウッド芸術地区へ。

世界的なアートイベントも開催されており、多くの壁画が街中にあります。

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インスタ映えしますね。

昼間はいいけど、壁画のある街って夜は出歩くのが怖そう。

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こちらに来てから、1日の睡眠時間は4時間ほど。日本と比較すると時差はマイナス13時間。

さすがに疲れてたのか、昨日の夜は9時間ほど寝てだいぶスッキリしました。

こうして海外の生活に慣れてきたと思えば、明日また20時間かけて帰国します。

修行です。

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マイアミに来ています。


あ

羽田空港11時発、シカゴ22時着、乗り換えで4時間待って、 シカゴ発2時、フロリダ5時着。そこからホテルまでレンタカーで1時間。

約20時間の旅、なかなかハードでした。

フロリダ時間で夜の9時頃に着いたので、そこから寝ることができて思ったほど時差の影響はなかったですね。

翌日は、4時間かけてアメリカ最南端のキーウエストへ

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築167年のヘミングウェイの自宅を見てきました。

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そして帰りも4時間かけてホテルへ、これまたハードです。


あるホテル前に目から水の出る斬新なミッフィーとキティちゃんを発見。これどうなんだろね。

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これからランチミーティングの為続きはまた明日。

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1週間ほど留守にします


あ

これからIREMのカンファレンスでフロリダに行ってきます。

1週間ほど留守にしますので何かございましたらメールか、お急ぎの方は事務所までご連絡ください。

羽田空港からシカゴまで12時間、トランジットで4時間、シカゴからフロリダまで3時間。併せて19時間・・・。

飛行機で寝れない自分としてはかなりきつくて、去年も時差で大変な思いをしました。これこそ修行です。

今回、唯一の救いは成田じゃなくて羽田空港だということ。成田で向かう成田エクスプレスは乗り心地も良く大好きなのですが、やっぱり近さにはかないません。

ついでに羽田周辺でまた大規模な開発がされてるって知ってました?

今回もPMツアー等あるのでしっかり向こうの不動産を見て勉強してきます。

では行ってきます。

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ワンルームマンションを買うと次の融資が受けづらくなる?


あ

「区分のワンルームマンションから買い足すと、その後一棟アパートが買いづらくなりますか?」

このような質問を投資家さんからよく受けます。

銀行によっては年収に対して融資枠が決まってきますので、区分マンションに限らず、住宅ローンなども含め借り入れ額が増えると、確かにアパート融資が受けづらくなります。

なので、アパート購入も視野に入れている方であれば、その辺も考慮したうえでどのような方向で買い進めていくのかを事前に考えた方がいいわけです。

最初から一棟規模の購入に抵抗のある場合は、まず勉強という意味でも区分マンションから始めたい投資家さんは多くいらっしゃいます。

それはそれで大切なことなのですが、事前に銀行の融資限度額を確認したうえで慎重に進めた方がいいですね。なかには、どうしてこの買い進め方をしたのかな〜、なんて方もいらっしゃいますので。

また、ワンルームマンションを買うと次の融資が受けづらくなるなんて話をたまに聞いたりしますが、決してそんなことはありません。

実際に僕もワンルームマンションから買い進め、アパート融資を問題なく受けることができていますし、そのワンルームマンションを担保に買い足すことも可能です。(ま、もちろんこれは担保にする区分のエリアによっても違ってきますが)

その辺はまた個別にご相談ください。

ついでに、先日一棟アパートを契約したとあるオーナーさんは、7年前に弊社で自宅を購入してもらい、その後ワンルームマンションをコツコツと買い足し、今回初めて一棟アパートを購入することになりました。

着実に資産形成を進めていますが、それに対する投資リスクは本当に低いと感じるわけです。

ハイリスクな物件で無理にレバレッジを効かせるようなギャンブル的な投資とは全く意味合いが違います。

短期勝負ではなく長期運用というのが大切なポイントです。

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今年経費を使いたい方は・・・


あ

アマゾンさんには大変お世話になっています。

あ

買ったものが翌日に届くこのスピード感、買い物に行く時間を省けるので本当に助かります。

ただし、自分のマンションには宅配ボックスがありませんので、不在票が続くと気を使いますね。

最近は、宅配する方が大変だろうなと感じることもあって、急ぎでないものは、あえて数日遅く到着するようにするのです・・・。

今年経費使いたい!でも、新築アパートを買ったので、数年経っても修繕するところがないというオーナーさんは、宅配ボックスを設置してみてはいかがでしょうか。

単身者にとってはポイント高いです。数年後には必須設備かな?


さて、10月からのセミナー開催予定です。

10月13日(土)大阪
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10月27日(土)東京 インテリアコーディネーターとの2部セミナー
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11月3日(土)大阪 税理士との2部セミナー
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こういう企画をやってほしい等、ご希望があれば教えてください。


最近ブログの更新が少ない?と思っている皆さん、YouTubeは定期的に更新しています。

そっちの方がポロっと裏話がでたりします。オーナーさんからもなかなか好評です。

こちらから確認してもらえますよ。
山内真也YouTubeチャンネル

チャンネル登録してもらえれば、更新ごとにメールが届きます。

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売りに出る物件が増えそうですね。


先週末は東から西、西から東へと大移動、バタバタと働いておりました。

横浜→大阪→千葉→東京→鎌倉→三崎→横浜。

あ

大阪は地震と台風の影響がかなり残っていますね。

昔から付き合いのある友人に水面下でもらったアパート情報を大阪支社のスタッフと下見してきましたが、ブルーシートや黄色のテープがほんとよく目に付きました。

あ

今後、売りに出る物件が増えそうですね。

台風でここまでの被害というのは大阪では記憶にありません。なかなか工事業者がつかまらないとか。

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今回の台風で、大阪の中心部では価格に影響などないと思いますが、やはりエリアが広がれば深刻なケースもあって、「時間が解決する」とは簡単に言えません。

東日本大震災の時もそうでしたが、都心であればあるだけ価格の持ち直しが早く、湾岸エリアを避けていた時期なんて一瞬でした。

ニュースで取り上げられている今の異常気象は、いずれ異常気象ではなくなり通常になります。

そういうリスクも踏まえたうえで、今後は更に投資エリアを選別する必要があると思います。

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いい結婚式でした。


あ

昨日は大阪で北村君の結婚式に参加してきました。

あ

お相手は同業者の事務員さんということで、「こいつどうやって知り合ったんだ?」と思っていたのは僕だけじゃないはず。

みんなその辺の営業もちゃっかりしてますよね〜。
もっと仕事しなさいよ 笑。

北村曰く奥さんは、
「理解力があるし、一緒にいて落ち着くし、きれい!」だ、そうです。もっと働け 笑。

あ〜ぁ、また先を抜かされました。
今年で部下の結婚式は2回目・・・祝うのは得意です。

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北村君、おめでとう!

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融資で梯子を外されているようです・・・


審査が厳しくなると、今までのようにはいきません。

あ

先日もお話しましたが、事前承認を取ったところで本審査で条件の覆ることがあります。

「大丈夫!大丈夫!」といつも強気の銀行マンも、「だいぶ厳しいですよぉ〜」と昨日の電話ではかなり弱気な発言。

なので私たちも、融資問題なく通りますから!なんて、売主に強気な感じで攻めちゃうと、作ってきた信用がなくなっちゃうので注意が必要です。

「1年前なら普通に融資通ったのにな〜」こんなことを今さら言ってもしょうがないのですが・・・ふと思ってしまいますね。

アパートローンは住宅ローン以上に融資規定の変わることが多く、せめて「年明けからこの条件になります」くらいだと助かるのですが、今この瞬間から「これに変更となりました」って、普通に事後報告なのです。

住宅ローンが台風なら、アパートローンは地震。
突然やってくるわけで、ちょっと待ってよ〜が通じません。

他の業者さんもかなり融資で梯子を外されているようです。

今、要注意の銀行は!・・・さすがにブログでは書けません。


さて、今日は大阪支社 北村君の結婚式。

まだ若いのに結婚するの早くないかな〜?
・・・お前は急げ?笑

最近、涙腺が緩いので気を付けます。
では行ってきます。

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どう実務に活かしていいかわからないという方はぜひ


あ

昨日の不動産コンサル養成講座、二日目は投資分析ソフトを使った内容です。

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そう、入力するだけで収支や投資指標の計算を勝手に行ってくれます。

「じゃ、そもそも金融電卓なんて使えなくてもいいんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、使えると使えないとでは、理解力が全然違います。

また私たちのようなコンサルタントだと、実際に金融電卓を使ってお客さんの前で分析することが多いので、習得は必須なのです。

コンサル養成講座というだけあって、いつものセミナーとはまた違いどのようにコンサルティングを行うのかという話しが中心になります。

CPMの資格を保有していても、それをどう実務に活かしていいかわからないという方は多くいらっしゃいますので、ご興味のある方はぜひ参加してもらった方がいいと思います。

より理解が深まること間違いありません。

今回の参加者は首都圏はもちろん、沖縄や九州から、またオーナーさんのお子さんも一緒に参加していました。

10代でFCR・CCR・K%等々話す姿を見て、なんだかたくましく感じました、というか若い時からお金の勉強を学べるというのはほんと羨ましい限り、最高の親御さんです。

自分の身は自分で守る、将来安泰?ですね。

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人生で最も後悔していること・・・


あ

昨日は昼から歯医者に行ってきました。

以前、インプラントにしたことから3〜4ヶ月に一度は必ず診察を受ける必要があります。

そのタイミングで歯のクリーニングもしてもらっているので、健康な歯を維持するにはちょうど良いかなと思っています。


55歳から74歳に聞いた、健康について後悔していることの第1位は「歯の定期検診を受ければよかった」

ついつい面倒で何年も行ってないという方も多いと思いますが、虫歯になってからでは遅いですからね。

2位は、スポーツなどでカラダを鍛えればよかった。

3位は、日頃からよく歩けばよかった。

その他、以下の通りです。

あ


そして、終わってからは事務所で仕事。そう、今日から二日間、三崎で不動産コンサル養成講座の為、その準備です。

先程、三崎口駅到着。

あ

天気も良く、暑過ぎず海風が心地よいです。

1日目は木内講師の金融電卓セミナー。

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このセミナーがあるといつも思い出すのは、CFネッツに入社する前のこと。

当時、大阪の自宅で倉橋の金融電卓DVDを何度も見て勉強し、これめっちゃ便利やん!と、ヒューレッドパッカード社の10b兇砲劼箸蟯尭阿靴討泙靴拭

大阪で住宅販売をしてた時は、CASIOの金融電卓を使ってお客さんに色々と提案してましたが、レベルの違いに恥ずかしかったのを覚えています。

まだ受けた事のない人はぜひチェックしてみてください。投資家さんはもちろんのこと、同業者さんは必須です。

9月23日(日)東京 金融電卓習得講座 講師:木内

10月6日(土)大阪 金融電卓習得講座 講師:河崎

高齢者に聞いた最も後悔している事・・・
「ヒューレッドパッカード社の10b兇鮟得していればよかった」という時代が来るかもしれません  笑。

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税理士がこれを勧めますか・・・


オーナーさんから、あるセミナー資料をもらいました。

あ

あ

「税理士が語る 資産運用としての新築1R投資の勝算」

なかなかやってくれますね。

見てビックリ、税理士が新築ワンルームマンションを勧めている・・・?

ついにここまで来ましたか〜。

多少ぼかしながら説明をしてはいるのでしょうが、これはやばすぎです。

そもそも新築ワンルーム投資に勝算もなにもあったもんじゃありません。

ガッツリ価格が下がれば勝算はあるかもしれませんが、もちろんそんな話ではありません。

だって、レジュメに載っているのは、価格2885万、年間のキャッシュフローは堂々とマイナス記載。

これでどうやって儲けるのよ・・・。

どれだけの節税になるのか、且つ税理士ならある程度の収支くらいわかってるはずなのに、平気でこれを勧めるとは恐ろしい世界です。

スルガショックから融資付が難しく、一部の不動産業者が新築ワンルームを売るようになっているなんて話を聞いたりします。

「35年後にはローンがなくなるから安定したキャッシュフローを得ることができる!」

なんておもしろ営業トークが流行ってるらしいので、くれぐれも気を付けてください。

え、新築ワンルームマンションが欲しい?
買う前にこの本を読んでみてください。

これが新築ワンルーム投資の答えです。

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融資は付くけど、契約ができない?


融資が厳しくて物件が売れてない?

あ

銀行によって異なりますが、融資枠が以前より伸びなくなった、または自己資金比率が上がったというイメージです。

ただし、東京のアパートだと自己資金2〜3割出せる投資家さんは数多くいるので、買える方は融資の問題もなく、相変わらずいい物件はスピード勝負です。

場所が良ければ表面利回り6%ほどで、高属性の買主さんが一瞬でさらっていく感はあります。

なので、物件が売れていないというのは、利回りが低すぎるのか、エリアのリスクが高くて、そのような属性の投資家さんはそもそも選択しない可能性が考えられます。

リスクの高いエリアでも積極的に買いたいという方は、フルローンやオーバーローン希望が多数であり、そうなると融資の問題がクリアできないのです。

今後、ますます売れる物件と売れない物件の2極化が進んでいくように感じます。

では、問題なく融資の付く方がアパートを買えているかというと、それがまた難しい。

これまでだと銀行の事前承認が取れればローン特約付きで契約できていたものが、売主はだいぶ慎重になっています。

事前承認になったところで、本審査で融資額の減額やそもそも否認されることが多いらしいのです。

なので、「ローン特約は付けれない!」と言われることがあり、契約までに本承認を取る必要がでてきます。

すると、その間にアパートと言えども現金購入する人等が現れる可能性もあって、結果横取りされることがあるのです。

不動産は縁と言いつつも、ほんと悩ましいかぎりです。

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アパートの電気代が20%も下がります。


電力自由化により、電力会社を選べるようになって、そろそろ自分も切り替えを考えていたのですが・・・

あ

シーエフネッツが、Looopと提携したことにより少し興味が出てきました。

このLooopをいいなと思ったのは、太陽光・水力などを中心として、そこから電力を届けるという自然エネルギーの普及を目指しているということ。

そのうえ、もちろん電気代も安くなるわけで、お財布にも優しいのです。

ついでに、「Looop」の3つ並ぶアルファベットの「o」の字は、主な事業とする太陽光発電・風力発電・水力発電の3つを示しています。

ざっとメリットはこんな感じです。

・基本料金0円
・電気代がお得
・一律従量料金制(どれだけ使っても単価は同じ)
・いつでも無料で解約できるのでお試し感覚で申し込める
・切替工事が無料(立ち合いも不要)
・契約期間の縛り無し、違約金もかからない
・ブレーカーが落ちにくい
・全国のエリアに対応している(沖縄と離島を除く)
・停電や電気が使えないことはない。100%国が保証している
・面倒な手続きなしで簡単に申し込める

自宅だけでなく、アパートやマンションのコストを少しでも下げたい方、検討してもらった方がいいと思います。棟数が多いとそれだけインパクトも大きいですからね。

ついでに僕の持っている一棟アパートで料金シミュレーションしてみると、従来の電気代よりなんと!約20%ほど下がりましたよ。

こちらのURLまたは以下QRコードから手続きができます。

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尚、HPの「お申し込み」から進み、「現在のお住まいでLooopでんきへのご契約を切り替える場合」とありますのが、一棟アパート切り替えの場合もそちらをクリックしてお手続きしてください。

それ以外の詳細、お問合せにつきましては、企画開発室(0120-177-213)までお問い合わせください。

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インカムで儲けるのか、キャピタルで儲けるのか。


あ

収益物件の売買や賃貸管理など、この仕事が長くなると、5年前や10年前等、新築アパートとして下見をした物件が売り出されるなんてケースはよくあります。

エリアやアパートの企画がイマイチで、当時としては「買ってもらうのに自信持てないなー」なんて見送った訳ですが、「え!?こんな価格で売り出してるよ!」と、この情勢もあってその時より当然価格設定が高いわけです。

少し値付けが強気のような気がしても、仮にそれに近い金額で売れればオーナーさんはかなり儲かります。

と言うことは、結果この投資は正解だったということになるかもしれません。

(新築の段階で見送った物件を中古で買ってしまう投資家さんの未来は?・・・と少々心配もしますが)


インカムで儲けるのか、キャピタルで儲けるのか。

購入物件次第で検討するわけですが、やはり投資家側のリスクを考えるとインカム重視でお勧めするケースがほとんどです。

先の情勢に絶対はありませんので、購入時のキャップレートを見て、それが適性かどうかで投資を判断。
(建て替えや更地売却等で儲かるのであればもちろん要検討)

基本的にはインカムも取れて、結果キャピタルも取れれば理想かなくらいの気持ちです。

特に不動産投資の入口に関して、まずは安定運用を目指し、その後余裕が出て来たら様々な選択肢に挑戦をする方が、トータルの投資リスクを下げることができます。

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預金20万で1億のアパートを買う?


あ

先日のブログで書いていた融資取引停止の業者さんについて。日経や楽街にも掲載されましたね。

蝪圍腺圍釘劭奸旧インベスターズクラウドと言った方がわかりやすいでしょうか。

やはり預金残高の改ざんでしたね。

以前からかなりイケイケだとの噂は聞いてましたが、大々的に出ちゃいました。

「あそこなら自己資金なしでも買えるよ」なんて以前投資家さんから聞いたこともありましたが、会社の信用力によって融資額が伸びたのではなく、単なる改ざんだったということです。

「預金20万の投資家さんに1億超えのアパートを勧める」

もしその自己資金で仮に銀行が融資をすると言っても、僕なら絶対に止めます。だってリスクが高過ぎるから。

不動産投資は買って終わりではなく、買ってからがスタート。

そこから事業が始まるということを、今回の投資家さんはわかってないと思います。

もし本当にこの投資家さんが預金20万しかなくて1億の投資をしようと思ったのであれば、その感覚を疑います。

買おうとしたアパートがどのくらいの利回りかわかりませんが、オーバーローンで収支計算すると、年間の手残りなんて本当に少額だと思います。

それを勧める売って終わりの不動産業者とパートナーを組むなどリスクが高過ぎます。

今後、こういう話しはまだまだ出てきそうですね。

9月なのでバナーを変えてみました。
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楽な仕事なんてない。


あ

昨日は、全日の講演会で藤沢に行ってきました。

あ

講師はこの方・・・

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うちの社内ではよ〜く知っている人も多いと思う 笑。

講演内容は、国会での活動や東京オリンピック・民泊・生産緑地等々。

興味深い内容も多く良かったですね。何よりも話しが聞きやすい、さすが議員さん。

明日はちょうどセミナーがあるので、いい勉強にもなりました。

しかし、大変な仕事ですね。様々な付き合いもあるのでしょうが、周りに気を使って気を使って、来る人来る人に頭を下げて。

5年前に甘利さん(当時は内閣府特命担当大臣)の講演を聞いたことがありますが、その時は逆に周りの皆さんが甘利さんに気を使っている感が凄かったです。ま〜そうなるでしょうね。

楽な仕事なんてない、頑張ろう。

更新しないと順位が落ちます。
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勝手な妄想、完全な仕事病


今日はちょっとした用事があって横浜の街中を歩いていたのですが、ついつい建っているアパートに目が行きます。

この物件いいな〜とか、ここによく建てたな〜とか、このエリアはこういう建築規制があるから、それを逃れるためにこの間取りにしたなとか・・・。

あ

今日見た2棟並びのアパート、建物を見る限りはここ1〜2年前に完成した物件のように思えます。

駅からはそれほど近くないけど、アパート前には自転車が何台も止められており、意外と入居者は住んでいる様子。

しかしながら、この違和感は何なんだろう・・・うん、何かがおかしい。

あ

あ

そう、止まっているのは全て同じタイプの自転車なのです。

空室に苦戦していたのかどうかわかりませんが、きっと入居者プレゼントですね。

新生活応援キャンペーンって感じでしょうか。

1〜2万も出せば十分買えますので、それで住んでくれるのであれば投資効率としては悪くないかも。

首都圏と言っても、そのエリアやアパート企画によっては色々と差別化を考えていかないといけません。

なので、今回のアパートがあるエリアはしっかりとした企画を考えないと客付けに苦労するかも、なんて・・・

そもそもこの自転車が入居者プレゼントかどうかもわからないのに勝手な妄想が始まります。

完全に仕事病です。

更新しないと順位が落ちますね。
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金利交渉術?笑


あるオーナーさんの融資交渉を銀行にしていました。

あ  

銀行マン「このお客さんの金利ですが、団信込みの1.7%でどうですか?」

山内「ま〜悪くはないですけどね・・・」

銀行マン「けど?」

山内「もう少し頑張って頂けると・・・」

銀行マン「・・・」

山内「決して悪くないんですよ、悪くは・・・」

銀行マン「そう、悪くないでしょ!」

山内「うん、でもね〜・・・」


ブツブツブツブツ(独り言)・・・


ブツブツブツブツ(独り言)・・・



ブツブツブツブツ(独り言)・・・



銀行マン「あぁ〜分かりましたよ!団信込みの1.5%で頑張りますよ!」

山内「おぉ、ありがとうございます 笑」

銀行マン「ここだけの話しにしていてくださいよ!」

山内「もちろんです」

あ、ブログネタにしてしまった 汗。

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それでもまだ売れていないのです。


「最近、収益物件動いてますか?」
付き合いある建売業者さんから電話がありました。

なんとなく声のトーンが暗いのは気にせい?

銀行の融資締め付けもあり、最近も定期的にこのような連絡が入ります。

あ  

「動いてはいますけど、場所次第です。」

例えば、横浜で駅徒歩15分とか20分、またバス便で戸あたりの小さなアパート企画は全然動いていません。

表面利回り8%で全く売れず、それが8.5%になり、それでもダメで9%になって、それでもまだ売れていないのです。

一方、東京都内で駅から徒歩5分、戸20屬離▲僉璽函表面利回りは6%超でもサクッと売れていきます。
(もちろん東京でもエリアによりますが)

ある程度、勉強してもらっている投資家さんは、「高利回り=ハイリスク」だと学んできてるし、それよりもこれからは安定運用ができて、資産価値の下がりづらいエリアを狙っています。

以前、先ほどのようなアパートを建てている業者さんから物件の紹介を受けた時に、もっと利回りが低くてもいいから、しっかりとしたアパート企画を作ってほしいと依頼したことがありました。

しかし、未だにそのような企画はひとつもなく、利益率を求めすぎているように思います。

多少、利益が下がったとしても、アパート完成後すぐに売れる方が商売としてリスクが低くなります。

また、先ほどのように価格を下げても下げても売れないようじゃ、ストレスも溜まるし、そもそもプロジェクト融資を受けている銀行からの印象も悪くなります。

去年までは無茶なアパート企画をしても、何とか売り抜けていたのでしょうが、これからはそういうわけにいきません。

自社の利益だけを考え、瞬間的に儲けるのは簡単ですが、それじゃこの先続かなくなりますね。

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融資取引停止?


あ  

この業界で働いていると、同業者さんの色んな噂がいち早く聞こえてきます。

「そろそろあの業者さんはやばいらしいよ」なんてよくありますよね。

また、最近だと「某業者さんは〇〇銀行との融資取引ができなくなったらしい」なんて生々しい話しまで
で・・・

最初聞いた時は「え、まさかあの業者さんが!?」って感じでしたが、よくよく考えてみると結構きついことやってましたからね。

なぜ融資取引が停止になったかの理由まではさすがに教えてもらえなかったですが、何か大変なことをやらかした様子。

スルガ銀行で問題になっているような偽装がばれたとか、その業者さんが仲介したアパートを買った投資家さんのローン返済遅延がやけに多いとか、理由は色々と考えられます。

投資家さんやその物件は何も悪くないのに、それだけで融資否認ですから、あまり無茶なことをやっていると不動産業者も自分の首を絞めることになります。

またその辺の話は9月1日のセミナーで、ぶっちゃけトークをお楽しみください。
尚、このセミナーは同業者さんからの申し込みはお断りしています。

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祭りでもないのに入場規制・・・


あ  

昨日は朝から契約と銀行面談の為、霞ヶ関にあるお客さんの事務所を訪問。

これまで霞が関は車で通るくらいでしたが、電車も意外と便利ですね。

横浜方面からだと東横線で中目黒駅まで行って、そこから日比谷線に乗り換え5駅。

また、丸の内線も通っていますから、霞が関から1駅で銀座、東京駅までも2駅です。

ほんと東京はどこに行っても人だらけ、中心部の駅全てがターミナル駅、大阪でいうところの梅田や心斎橋、難波クラスが、そこいらに揃ってるって感じ。

一極集中は避けられず、こうして働いていると東京のひとり勝ちを改めてしみじみと感じます。

銀座の事務所に出社するときは、横浜から東海道線で新橋まで行って銀座線に乗り換えるのですが、その銀座線から虎ノ門方面は祭りでもないのに入場規制してますからね。

正直、そんな混雑しているところに住みたいとは思いませんが、投資として考えた時には、やっぱり面白いよな〜って感じるのです。

それこそ、そんなエリアが2020年の東京オリンピックが終わったからといって価格の下落があるかと言えば、逆にインフラが整い更なる価格上昇の可能性の方が高いと思います。

さて、今日はこれから大田区方面の下見と羽田の建築2現場をチェックしてきます。

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融資承認を取り消されますからね。


あ  

今日は目黒でオーナーさんの金銭消費貸借契約の為、銀行訪問です。

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所要時間は、1時間から1時間半。

自分が物件を買う時の金消なんて、プロなんだからわかってるでしょ的な感じで、かる〜く説明を省かれ30分かからず終わっちゃいます。

いやーしかし書類が多いですね。今回法人での購入だから印鑑を押していくだけですが、個人の場合はなかなか大変ですよ。

サインする数が多すぎて、結局何の書面に印鑑押したっけ?みたいな投資家さん、多いでしょー笑。


今回は残代金や登記費用などなど、振込伝票や出金伝票も全て書いてもらいました。

え、これって決済時に書くんじゃないの?と思われるかもしれませんが、今回の取引は先行してアパート用地から購入してもらうケース。

こういう場合は、決済時にわざわざ売主さん買主さんが立ち会う必要はありません。

なので、事前に伝票を書いておけば、決済当日は銀行さんが勝手に振込を済ましてくれて終了〜。楽チンなのです。

ついでに、建物完成時の決済も同じく手続きを省けますよ。


今月末に土地の決済をしたら、アパートの完成はもう来年の話し。半年後くらいですかね。

このようにして、契約から決済まで時間がかかるような場合、くれぐれも注意して頂きたいのは、銀行に申告している以外の借り入れが増えたり、会社を辞めたりしたら(当たり前ですが)、融資承認取り消しになりますからね。

そんな凡ミスをたまに業者さんや銀行さんから聞くことがあります。

決済まではとにかく動き回らず、じっ〜と冬眠していてください。

定休日はチャンス、PMブログ抜けますかね?
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ご縁を感じる


本日は、過去に取引のある業者さんが来社。東京本社の新井と一緒に契約の打ち合わせです。

あ  

「いつもブログ見てます、クリックしてますよ〜」とは業者のWさん。チェックありがとうございます。

たまにこうして同業者さんがブログを見てくれていたりするのですが、さすがに「いつも見てる」って、そんなに気を使ってもらわなくてもいいですよ〜と思ったりするわけです。

しかし、このWさん

「よく釣り行ってますよね」
「鎌倉・大阪・三崎と移動大変ですよね」

そして帰る間際には、

「家守さんと井守さんにもよろしくお伝えください」って、
本当に見てくれてる!!笑

嬉しい限りですね。

これまでWさんには、アパートの情報をもらったり、区分をたまたま僕が買わせてもらったりして、何かとご縁を感じる方です。

こちらも色々と学ばせてもらうことも多いですし、こうした横の繋がりができると更に仕事がやりやすくなります。

実績ができると銀行から融資が受けやすくなるように、業者さんとの取引が増えると水面下の情報などが入りやすくなります。

お客さんとの輪をジワジワ広げていきたいなんて話しをよくしますが、それと同じようにこういう業者さんとの輪を作って行くことも大切ですね。


さて、PMブログ南青山建築工房ブログがお互いにリンクを貼りあって協力体制を取っています。

山内ブログを蹴落とせ的な?

負けてられない!
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これから狙うべきエリアは


羽田アクセス線、「早ければ2028年にも開業。」

あ  

こんな記事を見ると更に期待が高まります。

あ

羽田空港と東京駅が直通。そして渋谷、新宿から乗り換えなしで行けちゃいます。

新木場からも直通ということは、東京ディズニーランドからも乗り換えなしということですね。

益々便利になりますよ。

そんな中、危機感を感じているのは京急。

対抗策として運行本数の増加や品川駅の再開発計画もあるようで、更には京急と東急がタッグを組んで、蒲蒲線の新空港線構想。

東急沿線の住民は渋谷に出なくても、東横線の多摩川駅から羽田に向かう事ができるということです。

こうして急激にインフラが整っていきますね。

今後、東京は西から東へと重心が移っていきます。これからの再開発数も圧倒的に東側が多く、まだまだキャップレートの下がる可能性は高いと思います。

こうして見ると不動産の狙うべきエリアが見えてきますね。

今年はまだ収益物件が買えてないっ・・・さ、仕入れ仕入れ。

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まだまだ強気な価格設定


今は築古のアパートってなかなか難しいですね。

あ  

本日、仕入れをした築30年の木造アパート。

沿線、エリアはとても良いのですが、利回りがまさかの6%台。新築のアパートと変わらない強気な価格設定。

10年ほど前に大規模修繕はしてくれていますが、それにしても利回りが低すぎます。

耐用年数を大きく超えたアパートだと融資付けも難しく、期間を長く組もうと思えば、金利が高くなり、それなりに利回りが取れないとほとんどキャッシュは残りません。

そのうえ退去ごとに室内の修繕コストがかかってくると収支は余裕でマイナス、将来それなりにキャピタルの狙えるような物件でない限り儲からないのです。

仮に建て替えたらどうなるのか?も検討しましたが、低層住居地域の為、建ぺい率60%の容積率が100%。

土地の50%を建築面積として2階建てのアパートが限界。大幅な価格交渉が通らない限り、これじゃ無理そうですね。

築年数が古くなるだけリスクも上がってきますので、周辺の新築や築浅物件と比較した時にそれ以上の利回りを求めたいところです。

希望価格まで下がらないということであれば、自信を持ってお客さんにお勧めできないので、残念ですが今回は見送りです。

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さすがにヤバすぎなんですが


あ  

今日は大阪で1日個別相談会です。休み明けの週末に出張とはなかなかハード。と、思えば明日はBOSSが大阪でセミナー。

ここ一ヶ月くらい、横浜→大阪→三崎の移動を繰り返しているような気がする。

さて、最近もニュースで取り上げられているスルガ銀行問題。一部業務停止も検討されるとか。

「融資の実績が行員のボーナスに直結する利益至上主義があった。」

「スルガ銀虚偽、融資促す。東京スター銀行から3億円。」

「40歳の男性行員が顧客の定期預金1億6500万円を勝手に解約し、流用していた。」

さすがにヤバすぎです。

さすがにヤバすぎなんですが、その辺の現場を知ってるものとしては、もちろんみんながみんな不正をしているわけではないということ。

実績がボーナスに直結すると言っても真面目にやってきた銀行マンもたくさんいるわけです。そういう方々が逆に潰れなければいいんだけど。


スマートデイズの経営破綻後、シェアハウスを購入した投資家さんからの運営相談というのはありませんが、去年までは実際に保有している方の個別相談をすることがありました。

投資物件買い足しどうこうの前に、そのシェアハウスを何とかしないとかなり危険ですよ。なんて話しで終わりましたが、買ってからの相談だとできることは限られてくるというのが正直なところ。

今回のシェアハウスは家賃の滞りはもちろん問題なのですが、それと併せて出口が見えないのです。

売却してこそ利益が確定されるということをくれぐれも忘れてはいけません。

企画スタッフブログ、どこへ行った?笑
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空室のまま売り出す方が高値で売れる物件


内見の為、下見に行ってきました。

あ  

あ

実はこのマンションの1室を自分も保有しています。3年ぶりくらいに現地に行きましたね。

以前にブログでも書いていましたが、これが7年前に買った横浜の区分マンション、45屬裡DK。

空室になれば実需で売却する予定の物件です。

最寄駅から歩いて何分かかるかも不明、坂の上の上の上、もちろんバス便です。

バルコニーからの景色はこんな感じ。すごいでしょ!

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「爽快!」ではあるのですが、これを見るとどれだけ坂の上かわかってもらえると思います。雪の日、どうやって帰るんだろう・・・。

今回、他の部屋の空室を見に行ってきたのですが、賃貸募集をしてオーナーチェンジで売却するよりも、空室のまま売り出す方が高値で売れる物件です。

うまく売り抜けることができれば売却益も十分狙えますが、この物件は駅から近いわけでもなく、運用中は空室リスクも高くなります。

個人的に保有していて感じることは、入居者属性から滞納のリスクも通常より高くなります。

そのあたりをトータルで見た時に、これから買い進めるのであれば、いつもお勧めしているような徒歩10分圏内のワンルームマンションの方がいいと思います。

リスクとリターンは比例するということなのですが、このマンションについては自分の部屋も空室になれば売却、利益を確定して早めに資産の組み換えをしておきたいところです。

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住めば都。


あ  

昨日はオーナーさんと三崎でクルージング&花火大会。

あ

天気は良かったのですが、台風の影響もあってかなかなかの強風。釣りなら絶対に出航できていないと思う・・・。

あ

なんとか海に出てみたものの、波が高い!海水浴はせずにヨットは早めに切り上げ。

花火まで時間があったのでそこからは自由時間、三崎港ラーメンで飲み直し。これはこれで楽しい(飲めればなんでもいい?笑)

残念ながら三崎港蔵や葉山商店は満席。三崎に人が溢れているのを初めて経験しました。

正直、花火はそんなに期待していなかったのですが、打ち上げ箇所が近かったせいか、迫力があってなかなか良かったです。

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自宅から三崎までおおよそ1時間半、往復で3時間。

不思議なもので釣りをしてなかった数年前までは三崎に行くなんていうと、「遠いな〜」と感じていたわけですが、今ではな〜んとも思わないのです。

逆に「いいやん美味しいもん食べれるんだから」って。

慣れもあるのでしょうが、きっとこれが住めば都というやつですかね。三崎港蔵や葉山商店に行くと無性に落ち着くのです。

三崎の夏は終わりますが、個人的には秋から冬にかけてがベストシーズン。はい、釣りですね。

竿を購入したオーナーさんも数名いらっしゃいますので、さらにカワハギファンを増やしていきたいところ。定期的にオーナー限定の釣り大会を開催したい。

今年もあと4か月と少し。しっかり働きしっかり遊びます。

本日から営業再開します。

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大量発生中。営業は16日から再開します。


明日は三崎でクルージングイベントがある為、個人的にゆっくりできる夏季休暇は今日が最終日です。

あ  

先ほどジムで1時間ほど汗を流して、これから自宅で勉強をします。

昨日は、みなとみらいにいく用事がありましたが、駅に着くと驚くほどの凄い人。お祭り状態です。

あ

日頃は平日休みなので、どこに行ってもそんなに混んでいることはないのですが、さすがの大型連休。

しかし、それにしても多過ぎではないか?

原因はこれでした。

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ピカチュウ大量発生中というみなとみらいや馬車道で行っているイベントに遭遇してしまったようです。

ま〜可愛かったですが、個人的な一押しは家守さんと井守君です。

あまり人混みが好きじゃない自分としては、早々に退散。明日の三崎は花火もあるので、そこだけがちょっと心配です。

今年の夏季休暇は精力的に動きました。

大阪で墓参り、三崎でFMよこはまの皆さんと飲み、そして釣り、明日はヨットに花火で締めます。てか、ほとんど三崎にいるような・・・。

16日(木)から営業を再開しますが、個別相談が立て続けに入っており、月末までに契約や決済等々、忙しくなりそうです。

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刺激的な二日間、出会いに感謝。


あ  

前回のブログにも書いていた通り、今週の金曜日はヨットに乗る予定で朝から三崎に向かいました。

あ

楽しみにしていたのです、が!結局出航できず、昼から飲み会に変わってしまいました 笑。

FMよこはまのホズミンこと穂積ユタカさんとはお話しできましたよ。


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また、出航できなかったおかげ?でうらりで撮影をしている高畑充希を見かけることもできました。写真は取れず。

翌日はそのまま三崎に泊まって釣り。こちらは風もおさまり無事出航。

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SHIMANOの宮本さんというプロの方も乗船しており、なかなか刺激的で楽しむことができましたね。

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自分の釣果はカワハギが12枚、そのプロの方がトップで22枚。やはりレベルが違いました。

そして、今回大活躍したのが同じチームの石橋君。

あ

カワハギ以外にも、サバやカンパチ、アカハタなどを釣り上げてくれました。

これだけバリエーション豊かだとお酒のつまみとしては十分です。

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そして懇親会はもちろん三崎港蔵です。

刺身の盛り合わせも豪華!
これ全部釣った魚ですからね(石橋君が)。

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カワハギの肝もしっかりと入っていて、美味です。

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カワハギの唐揚げにしゃぶしゃぶなど頂きました。

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そして最後は、カンパチの握りに、

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サバの握り。脂が乗って、それはそれは美味しかったです。

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しかし、今回はここで終わりません。さらに刺激的な出来事がありました。

葉加瀬太郎ファミリーが三崎港蔵に来てくれました。テンション上がりますよね〜。

とても気さくでいい人!写真にも快く応じてくれました。

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芸能人も来る三崎港蔵、美味しい店には凄い人が集まるものですね。

この二日間でいろんな出会いがありました。最高です。

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「退職する事になりました」と。


あ  

今日はこれから三崎でヨットに乗ります。

台風の影響で直前までどうなるのか微妙でしたが、なんとか出航はできるようです。

仕事ではありますが、休暇中の夏を満喫したいと思います。


さて、ここ最近知り合いの不動産業者さんから同じようなメールが届きます。

「退職する事になりました」と。

たまたまタイミングが重なっているだけなのかと思いつつ、もしかしてかぼちゃの影響があるのかもしれません。

スルガ銀行があの件以来、融資を締めているわけですが、これまで積極的に取り扱ってきた地方の一棟物件にもほとんど融資はできていないはずです。

その影響もあって、ある有名な不動産業者が潰れたように、そこには多くの社員が働いています。

イケイケの会社さんは歩合率が高く、数字を残せなければ、もちろんその社員は食べて行くことができません。

フルローンやオーバーローンでがっつり売り上げを作っていたものが、売買契約者や自己資金(通帳)の原本確認必須により、買える方が限定されているんだと思います。

いつまでもこんなことが続くわけもなく、逆に今回のスルガショックで買えなかった投資家さんはラッキーだったんじゃないかと感じたりもします。

物件の評価、実力以上の融資を無理に引っ張って、ほとんど余力の自己資金もなく、高金利の長期融資で運用するほど危険なものはないと思います。

更新継続中、
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大阪での会食と墓参りとお土産と


先日は大阪の本町で会食。

あ 

大阪で働いていた時によくお邪魔していた和食屋さんです。稲垣さん予約ありがとうございます。

11月3日に三矢税理士と2部セミナーを開催することになりましたが、その打ち合わせを兼ねて。

ぶれない倫理観、正義感の強い方とお話するのはすごく気持ちいいですね。

三矢さんは税理士でありながらCPMも持っているのでなにかと話しも早く、とても有意義な時間でした。

かなり良いセミナーになると思いますので、ぜひ楽しみにしていて下さい。

そして、昨日は墓参りに行く予定でしたが、夕方から向かうことになり、それまでは大阪支社で仕事。

あ

台風で新幹線の遅延が心配でしたが、影響もなく早々に横浜へと帰ってきました。墓参りも終えたし何だかスッキリしました。

話しは変わりますが、先日企画の大島さんからお勧めの大阪土産について聞かれました。

観光地と言えば、通天閣にグリコやUSJ。京都、神戸、奈良に日帰りでも簡単に行けちゃいますが、大阪土産って意外に難しいかも。

有名どころで言うと551ですが、豚まんよりシュウマイの方が好き。崎陽軒のシュウマイより柔らかくて旨いですよ。

もし豚まんを買う場合は、新大阪駅の改札内で売ってる豚まんよりも新幹線改札を出たとこにあるお店がオススメ。

なぜオススメかと言うと、店舗内で作ってるから出来たてを食べられる!味が全然違いますので、必ず店舗内で作っているところを探して買うようにして下さい。

温かいものとチルドがありますが、個人的には温かいものを買って帰ります。

日持ちするようなものがいい場合は、泉州の水なすかな。これなら新幹線の改札内でも色々と売ってます。


さて、明日は三崎でFM横浜の方たちとヨットに乗ることになりました。せっかく行くのならということで翌日は釣りをします。

もちろん釣るのはカワハギ。

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写真は大阪の和食屋さんで頼んだもの。この時期にしては肝もしっかりあって美味しかったです。

前回、全く釣れませんでしたのでリベンジに燃えています。
結果はまたこのブログで。

PMブログに負けています。
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まさかの45年ローン登場


融資期間45年!?

あ 

某銀行さんで新築や築浅のワンルームマンションは、
なんと!最長45年ローンで対応できるとのこと。

今年買えば完済するのは平成75年・・・年号が変わらなければね。

確かに月々の支払いを抑える事はできますが、将来リスクが高過ぎますね。

3000万のローンで金利2%、融資期間45年だとして、20年後のローン残債は約2000万。

20年も経っているのに元金1000万しか減ってないし・・・。

新築のワンルームが上記の売買金額で家賃10万円、空室率5%、運営費率15%であれば収支は以下のようなイメージです。

年間家賃120万
▲空室率5%
▲運営費率15%
ネット収入96万
▲ローン支払い101万
キャッシュフロー年間5万のマイナス

45年ローンで組んでるのにそれでも赤字!恐ろしいね。

何でもかんでも長期で組めばいいというわけではないです。あえて期間を短くして将来リスクを下げるということも知っておいてほしい。

ま、今回のケースだと融資期間が長くても短くても投資としての旨みはほとんどないと思いますが。

あと新築ワンルームマンションの「節税対策」に魅力を感じる方もいるようですが、購入初年度くらいしか還付は受けれません。

新築や築浅のワンルームマンション購入を少しでも検討している方は、買う前に必ずこの書籍をご覧ください。

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現実がわかりますよ〜。


休みの日の初日から普通に仕事のブログでしたね。

融資ネタはポイントが稼げるので、この間にPMブログ本社ブログに差をつけてやりますよ。

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明日から夏季休暇です。


癒し・・・

あ 

僕のブログをチェックしてくれている皆さんはきっとご存知でしょう。

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井守君と家守さんのシール。
企画の住川さんがプレゼントしてくれました。

めっちゃいっぱいあるので大阪支社のスタッフにもあげましたが、かなり好評でしたよ。

欲しい方は企画開発室まで。


さて、シーエフネッツは明日から夏季休暇を頂きます。

今年の暑中見舞いのハガキをどんなデザインにしようか悩んでまして・・・普通じゃ面白くないし、いっそこんな感じでいかがでしょうか?

あ

社員旅行でパラオに行った時の写真。

悪くないとは思うのですが、まだ僕のことをあまり知らないお客さんや業者さんは、「いい歳して何はしゃいでんだ?」と引かれますかね。

写真一番左が僕なのですが、現地の人にやらされてる感、わかってもらえます?

え?ノリノリに見える?
やっぱりこの暑中見舞いはブログだけにしておきます。

来年は住川さんに作ってもらおう。


さて、今日は大阪で仕事、夜は税理士先生と11月に開催するセミナーの打ち合わせを兼ねて本町で会食です。


明日から夏季休暇に入りますが、ブログは継続して更新していきます。

休み中はプライベートが中心になるかもしれませんが、また応援のほどよろしくお願いします。
 
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大人の贅沢を楽しみませんか?


オーナーさんから「いつやるの?」と多くの問い合わせを頂いておりましたが・・・

あ 

やっと日程が決まりました。

毎年恒例のプラチナ釣り大会、今年は11月10日(土)の開催です。もちろん場所は三崎。

時期的にもカワハギかなーと思いますが、釣る魚はまたそのうちお伝えしますね。

今年も早々にお申し込みが入ると予想されます。

HPアップまでまだ時間がかかると思いますので、ご希望の方は私宛にご連絡頂いても大丈夫です。懇親会からの参加もオッケーです。

釣りたての新鮮な魚に、冷えた日本酒、ひれ酒などなど、大人の贅沢を楽しみませんか?

イメージ写真としては・・・

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あ

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高級魚をたらふく召し上がれますよ。

11月はカワハギのシーズンピークで美味しい肝が待ってます。

去年は雨で急遽釣り堀になっちゃいましたからね、今年はガッツリ釣りましょう。


さて、今日は一日銀座で仕事。
某銀行さんから感謝状を頂きました。

あ

これからも継続して頑張らないとですね。

これも全て皆さんのおかげです。いつもありがとうございます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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