山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

瞬間的な利益を求めるのか、継続的な安定利益を求めるのか。


あ

昼から銀座で個別相談が2件、終わってから業者さん来社。

個別相談は、既にお付き合いのあるオーナーさんから、資産組み換えと買い足しのご相談。

また、業者さんからは収益物件の売り方について教えてほしいとのご相談。

はい、そういう連絡も意外に多いのです。

これはなかなか難しい話ではありますが、まずは収支計算や投資指標を理解する事からですね。

土台となる数字の基礎を理解しないと、オーナーさんに対して提案なんて到底できません。

ちょっと勉強しているオーナーさんであれば、不動産屋の営業マンより詳しかったりしますので、そもそも相手にすらしてもらえなくなります。

まーそれ以外にも、色々と引き出しは必要になりますが、あとは自社の利益を第一に考えない事。

散々このブログでも書いてますが、最近は特に無理なアパートの企画が多すぎる。

これを建てて買った人が本当に儲かるの?って疑問になるような物ばかり。

投資は自宅と違って買主の自己満足と言うよりも、アパートを建築した僕らがいい企画やなって満足するようなものを作らないとダメ。

その目線で取り組もうとするだけで、世界は大きく変わってきます。

すると、また2棟目3棟目と買ってもらえたり、新規顧客紹介へと仕事に繋がるのです。

瞬間的な利益を求めるのか、継続的な安定利益を求めるのか。

この業者は残念ながら圧倒的に前者の方が多いのです。


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あ

永住の地は価格100万の区分マンション?


やっと体調が回復してきました。

あ

昨日は江ノ島方面へ。釣り、ではなくオーナーさん所有物件の下見。

あ

大船の事務所から車で30分、いやー近い。

こういうところに来ると、ふと自分の永住の地について考えたりするものです。こんな事、昔は思いもしなかったけど・・・年のせい?

例えば、60を超えて田舎でゆっくり生活を楽しむ・・・北海道?東北?それとも温かい沖縄?

国土交通省によると2013年の年齢別転入超過数というのは、20歳〜24歳で約6万人が東京圏に転入超過、地方圏はそれだけ転出超過となっているわけです。

それに対して、唯一60歳〜64歳は1万人弱くらいが地方圏に転入超過と、東京からスローライフを求めてという感じでしょうか。

でも、結局はインフラの整った都心が便利で、個人的にはついつい横浜辺りに居座っているようなそんな気がするのです。

昔は車を持つ事がステータスなんて言いましたが、今は車を持たなくても生活できる一等地に住む事がステータスなんて言ったりするものです。

以前、某銀行の支店長から、「山内さん!いい物件が出たけど買わない?」な〜んて言われたのが、熱海にあるマンションの一室。

価格は100万くらいだったと思うのですが、管理費・修繕積立金で6万円って高いっ!そう温泉付きだから。

そんな買い物するなら、今まで通り横浜に住んで、たまに温泉旅行に行った方が全然割安。

今後はそういう永住目線を持ちつつ、出張や旅行をしていきたいなと。

三崎で釣り三昧?それも捨てがたいな〜笑

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あ

初スカイツリー?


昨日は銀座で今年最後の加盟店会議。

あ

終わってからは忘年会・・・って11月なのに忘年会多すぎ。

なんと東京スカイツリーで食事するんですって。

もちろんこれまでスカイツリーに行ったことなんてありません。

まさかこのような形でスカイツリーに昇るだなんて。


僕が想像するに・・・

「うわーさすがに高いねー」

「景色いいよねー」

「東京タワーが小さく見えるねー」

・・・

・・・

3分後、

「さ、降りよっか。」

だって平均年齢は50歳くらい。


そして、実際にはどうだったかって?

初スカイツリーの夢叶わず、体調不良の為 汗。

一応、朝出勤しようと向かったのですが、咳が止まらず川崎駅でまさかの折り返し。

ここまでのは久しぶり、やってしまいましたね。

なので、今日も一日外出禁止。

でも、インフルエンザではありませんので。

明日から12月、気を入れなおして頑張ります。


あ、そうそう今日は宅建の試験結果ですね。

みんな受かったかなー。

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あ

「どうして日本人は買わないの?」


日本不動産研究所の調査、不動産投資家に今後1年間の投資スタンスを聞いたところ・・・

あ

「新規投資を積極的に行なう」が85%(前回調査(16年4月時点)比3ポイント低下)

「当面、新規投資を控える」は11%(同1ポイント上昇)


Aクラスビル(オフィス)の期待利回りは、「丸の内、大手町」が3.7%(同変化なし)と横ばい

東京の「赤坂」「西新宿」「渋谷」などでは前回比0.1ポイント低下。


一方、賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは、「札幌」「仙台」で横ばいとなったものの、全体的に低下傾向。

東京「城南」「城東」地区や地方都市でも 0.1〜0.2 ㌽低下した。

2020 年の東京五輪等を背景に投資需要が拡大しているホテルは、都心での市場過熱を受け「東京」 の期待利回りが 4.8%となり、「東京」のホテルは本調査開始以降、最も低い水準。

ついでに、日本不動産鑑定士協会の調査によると、2013年集合住宅地のキャップレートは、香港3.2%、シンガポール2.2%、台北は1.5%!

・・・に対して、東京が5.3%。

最近、私たちが取り扱う都内の区分でキャップレートが約5.5%。

これを高いと思うか低いと思うか。

リーマンや震災後に買われた方からすると、物足りなく思うかもしれませんが、東京という世界都市、一等地での投資リスクを思うと、この利回りでも全然有りだと感じます。

だから中国人が買いに来るのです。「どうして日本人は買わないの?」って言いながら。

求める期待利回りはその投資家さんによって異なるものの、もっとその投資に対するリスクとリターンをしっかり見て頂いた上で、正しい選択をすることが必要かと思います。

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あ

何とも言えない気持ちなのです。


ブログにできるようなネタがなく、何を書こうかと悩み中・・・

こんな時は頭で考えるのではなく、とにかくパソコンに向かいカタカタと文字にしてみるのがおススメです。

そうしているうちに何やらネタが思いついたりするわけです。

あ

昨日の首都圏の雪には驚きましたね。鎌倉方面もうっすら積もり、とにかく寒かったです。

3日前の三崎が最高気温19度、昨日の横浜は3.5度、体調にはくれぐれもお気を付けください。

そんな雪が舞い散る中、同じチームの劔持と仕入れた土地の下見と建築現場へ。

昨日見に行ったアパートというのは、オーナーさんに先行して土地を購入してもらい、ちょうど基礎工事が始まったくらい。

建売のアパートとは異なり、着手と上棟時に銀行から分割して融資を受ける為、その実行の前には各手続きが必要となります。

現場の写真や工事進捗状況報告書、1級建築士の署名等の提出。

それらを確認し、またオーナーさんも各書面の記載、提出が必要となり、ある程度余裕をもって段取りを組まないと工務店等に迷惑をかけることとなります。

こういった手続きの内容は銀行によって違ってくるのですが、最近分割での取り扱いが多い、つなぎ融資を専門にしている某ノンバンクさんは、少々融通の利かないところもあり、何かと苦戦中。

以前できたことが今回急にできなくなったりと、現場はかなりバタつくのです。

それでも融資をしてくれる限りは、こちらが売主さん買主さんに協力を仰ぎながら、仲介としての仕事をこなしていかないといけません。

ま、そんなバタバタを乗り越えて完成したアパートというのは、かわいくてしょうがないのです。

オーナーさんの物件ではあるものの、自分の物件のような思い入れの強いものになり・・・

いや〜これはね、仕入れから始まって、オーナーさん・銀行・設計・工務店との打ち合わせ等、現場でやっている人にしか感じることのできない何とも言えない気持ちなのです。

そんな!

そんな気持ちを味わいたい方は!

ぜひCFネッツにお越しください!!!

絶対面白いから。

倉橋による社員募集のメッセージ
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あ

最高のコンディション、これはやばい。


あ

昨日はオーナーさんと三崎でカワハギ釣りをしてきました。

あ

晴れ、最高気温18度、波無し、富士山を見ながらの釣り。これまでやってきた中で一番のコンディションだったと思います。

カワハギの肝はこの時期が一番と言われるように、とにかくパンパン。テンションが上がります。

午前中は反応が悪く、コツコツ来るけどなかなか釣れてくれない。昼までで7枚。このままだと夜ご飯がかなり寂しい事になるなと少々焦りつつ・・・。

しかし、午後からはカツカツ当たりだして、20センチ超えが連発。最終カワハギ19枚!鯛も2枚釣れたりと、いや〜楽しかったです。

そしてそして、17時から三崎港蔵で宴会。

夜から参加のオーナーさんとスタッフも合流して大いに盛り上がりました。

写真は鯛の刺身にカワハギの肝

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それは美味いですよ。オーナーさんも大満足で良かったですね。

22時には自宅に着いて早々に就寝。今日は水曜日ですが祝日のため仕事。

多少疲れは残っているものの釣りでストレス発散出来てるのか、すごいスッキリしてるんです。

いい趣味に出会えて良かった、社長に感謝。

今年はあと最低でも2回は行きますので、更に腕を上げて楽しみたいなと。

ぜひ騙されたと思ってやってみて下さい。カワハギ釣りハマりますよー。

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あ

テンポ良く買い足すオーナーさんの共通点


あ

今日は銀座で個別相談、7年前から付き合いのあるオーナーさん。

これまでアパートを3棟、区分を現金で4戸、コツコツと買い足してもらいました。自分で言うのも何ですが、いい物件だなと 笑。

最初は資産形成スピードを上げるためにレバレッジを効かせて物件を買い進め、そこそこ膨らんできたらアパートのキャッシュフロー+預貯金から、リスク分散と投資リスクを下げるために現金で好立地の区分マンションを購入。

今後はどうする?ここまで来ると正直何とでもなるかなと。

結局、不動産収入をどこまで求めるかによりますが、更にリスクを下げるのであれば、長期保有になったアパートを売却して、残った自己資金で区分マンションに資産を組み替える。

しかしながら、所有してもらっている投資物件の総借入1.5億に対するリスクなんて本当に知れています。

それならばこのまま運用しながら元金返済を進めつつ、これまでと変わらずお金が貯まればコツコツ現金で区分マンションの買い足し、これがいいかなと。

不動産投資をする前は、地方に一棟マンションを見に行くなど検討されてたようですが、いや〜うちで買って良かったですね!と、今となっては笑えますが、方向性を間違ったらシャレにならない寸前だったのかなと。

ついでにこのオーナーさん、グルングルンお金は廻っているのに、昔から生活スタンスは変わらず。

お住まいは関西なのですが、いつも東京に来るのは夜行バスという徹底ぶり。僕にはムリです(-。-;

まーここまではしなくてもいいと思いますが、テンポ良く買い足すオーナーさんの共通点は、やっぱりぶれずに「堅実」なのです。

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あ

そう、割り勘世代?


先日、お世話になっている大阪の業者さんが東京に来ているということで一緒に食事。

あ

久しぶりに関西弁のパワフルさを目の当たりにしましたが、いや〜、あのトークに圧倒されました。ほんと商売人です。

ただし、テレビで見るような下品なイメージではなくて、パワフルさを持ちつつ温かみ愛情がある。だから周りが寄ってくるっていう魅力的な人。

お互い忙しくてなかなか会える時間も少ないですが、やっぱり定期的に話して刺激をもらわないと・・・。
もっと頑張ろうという気にさせてくれる大切な人です。

一緒に食事をしたのは四ツ谷にある「忍」という牛タンが有名なお店。いや〜これ絶品ですよ。

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とにかく柔らかく、お箸でも簡単に切れてくれるのです。ただし混んでるので要予約。
 
そんな美味しい料理を頂きつつ、盛り上がっていたその時、隣に座る30代前半くらいのカップルがお会計をしていたのを見た大阪の業者さんが・・・

「え、山内さん嘘やろ!どうなってるん?!」

隣のカップルを見てみると特に不自然な様子もなく、普通にお金を支払っているように見えるのですが・・・

「なんで女の子と飲んでて割り勘なん?ありえへんやろ!」と、ドン引き。確かにちょうど2分割。

「は?ほんまありえへん!」「借金してでも自分で払うわ!」と・・・。

最近の子たちは男女でも気持ちよく?割り勘、う〜ん時代ですね。

マイナビの調査によると、「初デートの食事代はおごりたい?おごられたい?」(22歳から38歳の社会人男女) 

……相手に全額払ってもらいたい……42.4%
2位……相手に多めに払ってもらいたい……31.6%
3位……割り勘がいい……23.8%
4位……自分が全額払いたい……1.1%
4位……自分が多めに払いたい……1.1%

<男性>
1位……割り勘がいい……32.7%
2位……自分が全額払いたい……30.6%
3位……自分が多めに払いたい……28.55%
4位……相手に全額払ってもらいたい……5.1%
5位……相手に多めに払ってもらいたい……3.05%

男性:割り勘がいい 32%
10人に3人は割り勘がいいと思っている男性がいるって事。

相手に全額払ってもらいたい5%!?相手に多めに払ってもらいたい3%!?

時代ですね〜。

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あ

金消に下見にプライベートに。


昨日の休みは、丸の内にあるオーナーさんの事務所で金銭消費貸借契約。 

あ

あ

東京駅でも丸の内側というのはあまり行く機会が少ないというのもあるのですが、東側とは違って大人な雰囲気?が好きなんです。なんだかテンションが上がる。

オーナーさん事務所は超高層階、事務所に入るまでに訪問先の記入等、チェックが厳しくてなかなか手間ではありますが、上がってみると景色も良くさすがという感じ。

家賃いくらなんだろう・・・。

フロントはもちろん綺麗なお姉さんが待ち構え、これでもかという笑顔で対応してくれます。

通してもらった部屋の机には、大量のコーヒーやお茶のペットボトルが置いてあり、「ご自由にどうぞ」。これはこれで何だか取りにくい・・・。

無事に手続きを終え一安心。もう少しこの雰囲気を味わい、仕事ができるという錯覚?を満喫したかったと思いつつも、その後は水面下の新築アパート下見。

仕入れた時から、これはいける自信があったので、とにかくスピード勝負。完成は来年の2月、タイミングもバッチリです。

仕事中に大船の事務所から下見だと少々効率が悪いので、こうして休み中に見に行くこともよくあるのです。

そして、後は美容室に歯医者にクリーニングを取りにと、そこからはやっとプライベート。

全ての用事が終わって自宅に戻ったのは18時、あとは来年のセミナー告知文のチェックをして、終了という感じ。

全然休んだ気にならないのです・・・しかしながら今年もあと少し、そんな事も言ってられません。

さて、今日は土地・アパートの水面下情報が10件ほど入ってきていますので、そちらの物件精査から。

どうかな〜。

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あ

銀行との2部セミナー開催


あ

昨日は東京で銀行さんとの2部セミナー、多くの皆様にご参加頂きました。

あ

1部は銀行さん、2部は私、終わってからはアンケートの質疑応答。

いや〜しかし来なかった人、勿体無いですね。銀行さんのあれだけのぶっちゃけ話はなかなか聞けませんよ。

例えば・・・

・そもそも銀行は何を見て審査しているのか?

・銀行との条件交渉をうまく進める為には?

・銀行営業マンとはどんな人種なのか?

・銀行の意思決定はどのように行われているのか?(本部決済・営業部決済等)

・銀行との条件交渉をうまく進める為には誰に相談すべきなのか?(銀行の課長・ベテラン・中堅・若手などなど)

無料でしたけど、やっぱり有料にしたら良かったかなー。

大変好評でしたので、更に内容を精査して来年にでも開催?するかもしれません・・・。

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あ

アパート建築に試行錯誤しながら・・・


今日は新築アパートの完成立ち合い。

あ

外観はこんな感じ・・・

あ

至ってシンプルですが、この写真を見て何か気づきませんか?

え、気づかない?

もう一度、よ〜く見てください。

あ

では、更にわかりやすく・・・


a

これだとわかるでしょ!?

そう、1階のバルコニーが1.5階の位置にあるのです。なので1階のデメリットが緩和されますよね。

中の間取りがどうなっているかは教えれないのですが、こうして色々と試行錯誤しながらやっているのです。

用途地域や道路斜線、戸当たりの大きさ、建築コスト等々、クリアすべき事は多いのですが、条件が合えば、ごくたま〜にこういうアパートを作ることができるのです。

他物件との差別化ですね、2階は更にイケてますよ。完成物件を見たオーナーさんにも大変喜んで頂けました。

さ、次は賃貸の募集募集。

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あ

銀行手続き等色んな制約も出てくるのですが、


あ

今日は朝から土地の決済、オーナーさんには岐阜からわざわざお越し頂きました。

今回はセミナーでもよくお話する先行して土地を購入してもらい、その後アパートの建築が始まるケース。

なので、完成後の土地建物引き渡し、よく言う建売のアパートとは違い、銀行手続き等色んな制約も出てくるのです。

しかし、これだけ優良物件が少ない中で、この分割実行融資は欠かせないですね。

本来、業者が土地を買ってからアパート建築を進めると、土地に対する登記費用や不動産取得税、銀行利息等、経費がかかります。

もちろんそれでも利回りが合えばいいのですが、最近の価格で考えるとオーナーさんに先行して土地を買ってもらえればそれらの経費をカットすることができ、事業として成り立つケースがたまにあるのです。

まー今回もつなぎ融資の銀行から、これまでに無い条件を突きつけられて色々と手間取りましたので、やっぱりこのパターンはなかなか大変ではあります。

しかし、そこは日々勉強とポジティブに捉えて、前を向いてやっていくしかないのです。買主さん売主さん共に協力的でありとても助かりました。

そして、今日のように土地の引き渡しが終われば、途中、着手金と上棟金の融資手続きをして、後は建築の完成を見守ります。

楽しみですね。

さて、明日は朝一埼玉で投資家さん保有物件の相談を受けて、終わってからは鶴見で完成立会いです。

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あ

銀行マンの家庭崩壊?が少々心配。


休み中も週末セミナーのレジュメ作成。

あ

2週連続の開催はやはりハードですね。それも新企画セミナーだけにとにかく作るのに時間がかかります。 

今週の金曜日には、セミナー第一部でお話いただく銀行さんと当日の打ち合わせを。

この担当者さんとは付き合いも長く、定期的に飲みにも行く間柄。

これまで相談した案件で何度も助けてもらいました。

また金利などもこちらが想定していた以上の結果を出してくれるので、オーナーさんからの受けもとても良いのです。

僕自身所有している投資物件でも何度か融資でお世話になっているだけに、親にも見せない個人情報は全てオープンで、言えば仕事もプライベートもこの人の手のひらに乗っちゃっているわけです 笑。

ま、それだけ真っ裸になれる?頼りになる数少ない銀行マンです。

そして今回、日曜日の開催ですから、その方はもちろん休日出勤をしてくれて・・・

その他にも金消契約や地方出張などで土日に日程調整をお願いすることが多く、家庭崩壊数秒前?になっていないか少々心配 汗。

それくらい仕事に真っ直ぐで全力でこちらにぶつかってくれるのです。

とにかくこうしたご縁を大切にしないとですね。そして、恩返しも忘れずに。

さ、仕事仕事。

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あ

最近見た新築アパート・・・


あ

面白そうなアパートの仕入れができると、賃料査定を弊社のリーシングスタッフに依頼します。

自分で調べるよりも何よりも、とにかく最前線の現場でやっているスタッフに聞くのが一番。

特に自社内でのヒアリングという事で、ぶっちゃけトークが聞けるわけです。

「最近、このエリアは人気がなくなってるよ〜」「設備をこうした方がいいですね」「募集条件をこう変えたらこの賃料で決まるよ」等々・・・

これが他社だと、募集や管理を取りたいだけに、どうしてもいいことばかりを言ったり、査定賃料が甘かったりということが実際にあるのです。

そして、こうしたチェックのもとクリアできそうであれば現地確認へ。

とにかく答えは現場にある!です。

ついでにこれが最近見た新築アパート

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あ

例えば、このロフト階段。

最近はこうしたタイプを見かけるようになりましたが、室内の間口によっては、場所を取るため、あえて避けることもあるのです。

今回の物件は間口も広かったので、階段ロフトでもなかなかといいプランが入ってました。

あとは、自分ならこうするかなと感じることもあったので、こうした経験がまた次に生かせるかなと。

そして、数日前に仕入れた水面下情報、新築アパートで利回り8%!

・・・今、東京や横浜で8%くらい取れると言うのは、残念ながら何か理由があるものですね。

それなら表面7%でいいので、安定運営できる物件企画を行いたいものです。

結局、その方が借主の居住期間が長く空室リスクも低いので、表面利回りが低くても実質の利回りが高くなることはとても多いのです。

さ、仕入れ仕入れ。

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あ

イケイケドンドンな投資家さんにとっては・・・


昨日は今年最後の大阪セミナー、多くの皆様にご参加頂きありがとうございました。

あ

あ



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写真は大阪支社山口さんのブログから。

こうしてたまに2部制のセミナーもいいもんですね。社内スタッフのセミナーをじっくり聞く機会というのもそうありませんので、色々と見ることができてよかったです。

そして、終わってからの懇親会で投資家さんから、「これまで色んな不動産投資のセミナーに出ましたが、ここまでしっかり作り込みができているのは間違いなく御社が一番です」と、嬉しいお言葉。

僕らの話すことって最前線の現場で実際に起こっている事や感じた事、実績をお伝えしているわけなので超現実的です。

いい話だけではなく、リターンに対するリスク、詳細な数値分析。

ま、逆に言うと夢がないかも・・・。

数年で3億5億の資産が作れますよ〜、リタイアできますよ〜、なんて夢のような儲け話しは一切なく・・・

なので、イケイケドンドンな投資家さんにとっては、少々面白味がないかもしれません。

しかしながら、そこには多くのリスクが隠れているわけで、これまで数えきれないほどの個別相談を受けてきたからこその、投資家目線に立った話しではあるのです。

それぞれの投資家さんが背負えるリスクで、どのような方向性、選択が一番いいのか。

こういうスタンスに共感のできる投資家さんと一緒に歩んでいければいいなと日々思うわけです。


さて、今日は大阪支社で一日個別相談会、そして来週は銀行さんとの2部セミナーを東京で開催します。

既に多くのお申し込みを頂いておりますが、なかなか面白いセミナーになると思いますのでぜひぜひお越しください。

詳細はこちらから
「今知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」


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あ

大阪一等地の空室率・・・


あ

今日はこれから大阪で個別相談、その後セミナーです。

大阪支社の北村君と初の2部セミナー。

事務所で少人数制の企画もいいけれど、たまには外部会場で話すことも彼にとっていい経験になるかなと。

さて、大阪もこの情勢でだいぶと利回りが下がってきていますが、東京と比較した時のメリットもあります。

新築アパートを見ていると、戸あたりの面積が広く、東京の15屐20屬箸いΕ錺鵐襦璽爛織ぅ廚茲蠅癲△劼伐鵑蠡腓い1LDKタイプだったり、区分マンションでもまだ築の浅い物件が拾えたりするわけです。

また日頃お勧めしているような大阪市内好立地の区分なんて言うと稼働率も高くて、弊社管理物件だと空室率は3%くらいのイメージでしょうか。

え、そんなに低いの?とビックリされる方もいるかもしれませんが、言っても大阪です、物件選別して一等地を狙えば、投資リスクなんて感じないレベルだと思います。

そういう事も含めたうえで、リスク分散にもなるし個人的にも狙ってるわけです。

ま、大阪支社の北村君と山口さんは、僕には物件を紹介してくれませんが・・・泣

では気を取り直して行ってきます!

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あ

自己資金500万でできる不動産投資とは


よくある個別相談での風景、「自己資金500万でアパートを買いたいのですが・・・」

あ

もちろん出来ないことはないです。

今の融資環境でフルローンが可能な銀行もありますので、そこから考えると6000万くらいの物件が目安。

問題は見せ金がいくらあるのか。

見せ金1000万で500万を使うならまだしも、アパートに充てる自己資金500万しかない・・・では、なかなか銀行もオッケーとは言わないでしょう。

では、個人属性や資産背景からフルローンでは審査が通らない場合は?

価格の9割融資なら、3000万くらいが目安。

その時に冷静に判断して欲しいのが、安いには安いなりに理由があるという事。

特にこの情勢で考えると、首都圏の場合、資産価値や管理状態、その他何かしらのネガティブな原因があると思ったほうがいいですね。

そういう物件に限って表面利回り9%や10%、またはそれ以上、高利回りなのです。

そして、いつもの話し。「なぜ利回りが高いのか?」、「リスクが高いからかな?」と疑いを持った方がいいという事。

もちろんそれで空室リスクを下げることができて、管理状態が良ければ、そこそこ効率のいい投資とはなるでしょうが、要はそのリスクを背負ってまでやるのかどうか。

立地によっては、投資ではなくギャンブル性の高いものになるのです。

まだ若い方ならともかく、高齢の方がする投資ではないかなといつも思うのです。

もちろん何かあった時にカバーのできる資産背景余力があれば、挑戦してみてもいいでしょうが。

それなら多少利回りが低くても、資産価値が高く・投資ストレスの低い、長期的に見ても安定できる好立地の区分マンションを買うことをお勧めします。

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あ

これも立派な自己投資


今日は一日自宅にこもり、週末セミナーのレジュメ作成です。

あ

新規のセミナーってこのレジュメを作るのがなかなか大変。最低でも5〜6時間は普通にかかります。

仕事中にやる時間はほとんどないので、セミナー前の休日はいつもこんな感じで潰れます。

しかしながら、このレジュメを作るという作業が思っている以上に自分にとっては勉強になり・・・調べものをしたり、税理士に確認したり。

セミナー日という期日が設けられているので、そこまでには必ず机へと向かう時間が必要になるわけで、ある意味強制的に勉強する日が確保されているという事になります。

自分で言い訳作って逃げれない・・・。

なので、例えば自分が不得意な分野のセミナーを企画すると、必然的にそこまでには勉強をして、引き出しを増やせることができるというわけです。

また、人前で話すという事は、完璧に理解していないといけませんから、試験勉強以上の理解力が必要だったり。

なんとなく月1くらいでセミナーをしていると、それだけで成長はできるものですね。

そして、来週末は東京で銀行さんとの2部セミナーを開催することから、そちらの準備もやらないとです。

こちらも初の企画ですのでぜひ楽しみにしていて下さい。

詳細についてはこちらをクリック ↓ ↓
あ

そして、明日は朝から人間ドックです。年に1回の健康診断にプラスしてしっかり検査をしてもらおうかと。

健康な時ほど、日々当たり前のように生活できていることに対する幸せを忘れがちなもの。

個人的には、年に1回の健康診断と3か月ごとの歯のチェックは欠かせないのです。

これも立派な自己投資、しっかりと継続しないとです。

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あ

「大阪スタートアップ不動産投資セミナー」


来週の土曜日、11月5日は大阪で2部制の「大阪スタートアップ不動産投資セミナー」を開催。

あ

1部は大阪支社の北村がワンルーム投資、2部は私の方でアパート投資について。

首都圏と比較した場合の関西圏のメリット・デメリット、今できる関西の不動産投資とは。

北村自身はもともと東京で収益物件の売買・リーシングも担当していたことから、東京圏との比較から見た大阪での不動産投資についてを詳細にご説明。

またワンルーム・アパート投資を関西圏で進める場合の融資環境、実名での金融機関のご紹介。

これから不動産投資を始める方にとっては特に参考となる講義だと思います。

この1年、仕入れが難しい中、東京・大阪でコツコツと管理物件を増やしてきましたが、その1年を振り返った時に、大阪での不動産投資は数年前と比べても大きく変化があったと感じます。

それによって、間違いなく投資物件の選択肢も増えてきたのです。

あとは、関西圏だからこそ気を付けたい避けたい投資物件の裏側、特にブログではまだ書けない超旬なやば〜いネタも用意してますので、楽しみにしていて下さい。

今年の大阪でのセミナーは最後です、懇親会もやりますが大阪ではこれが忘年会となりそうですね。

セミナーの詳細、、申し込みはこちらからどうぞ。


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あ 

なぜエコノミーなのか。


先日のサンディエゴ、フライト時間は約11時間と、機内で寝れない自分としてはなかなか憂鬱だったのです。

あ

唯一良かったのが行きの機内食。片道で2食出たのですが、その2食目がなんと吉野家の牛丼。

え、大丈夫なの?と少々疑いを持ちつつ食べてみると、これが美味いんですよ。
あ
右上に見える「だし醤油入りたまご」もバッチリで、今回の旅で一番美味しかったのがこれかも・・・。


しかし、エコノミーって本当に狭いですよね、よくこれを作ったなと思う。

僕の長い足も?組めないような状態・・・ま、連れて行ってもらってますので贅沢は言えないんですけどね。

そんな中、機内では「倉橋さんは前の方(ビジネス)ですか?」と他のCPM仲間から聞かれることが度々。

「いえいえ、同じ列にいますよ〜」

「え!!!どうして倉橋さんがエコノミ―なのですか?」
と、かなりビックリされているよう。

そうなんです、倉橋はいつも僕らと同じエコノミ―なのです。

ま、個人的にはビジネスで全然いいと思うのです、
お年ですしね 笑。

しかしながら、倉橋自身そこには強い思いがあるようで、その話しを聞くと、なんだかそういう人の下で働けているのは幸せなんだな〜と。

ま、個人的には、倉橋はビジネスでいいと思いますよ、
お年ですしね 笑。

では、なぜビジネスではなく、エコノミ―なのか。

その思いはこちらのユーチューブにて。


何とか10以内をキープ

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あ

貸す側ではなく、借りる側。


かれこれ10年前くらいから、コツコツと収益物件を買い足してきました。

あ

自身の資産形成をするには、不動産が一番と思い時間をかけてやってきたわけです。

そして、ブログでも書いたように、この情勢でも新たに買い足しました。

もちろん過去に購入した物件と比較すれば利回りは下がっていますが、それでも現金を寝かしているよりは全然いいと思うのです。

先日の夜にATMでお金を引き出すと・・・

げっ!手数料216円

今の預金で216円を稼ごうと思えば何年かかると思っているよ・・・。

こうして資産が目減りしているのです。

融資環境もこれまでと全く違い緩和の方向、フルローンやオーバーローンだってできるのです。
(もちろんそこにはリスクもあるので要検討)

また、区分を1室買ったところで年間のキャッシュフローなんて大したことありませんが、いつもお話しているとおり、ローンの支払いは元金と利息です。

融資1000万 金利2.5% 期間30年であれば、年間返済額は47万円。内訳は元金23万 利息24万。

物件の価値が変わらなければ10年間で230万の資産が増えているのです。

仮に10年後に情勢が悪く価格が下がっているのであれば?その時は保有すればいいだけ。

市況は上下を繰り返しており、悪けりゃ売らなきゃいいのです。

ただし問題としては、情勢の悪い時に持ってられないような物件は買ったらダメだという事。そこの選別はしっかりやらないとですね。

やっぱりこの世の中、貸す側ではなく、借りる側にまわらないとダメだと思うのです。

投資をするリスクよりもしないリスクの方が断然高いとつくづく感じる今日この頃。

今後も買い足していきますよ。

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月末までに契約ができるのなら・・・


弊社スタッフがオーナーさんに薦めていたあるワンルームマンション。先月末に契約予定だったのですが・・・

あ

契約日当日、訳あって急遽キャンセルとなりました。

さすがに契約当日という事もあり、売主サイドも少々怒っておりましたが、こちらとしてはいい物件だけに他のお客さんに振替をと考えていたわけです。

そこで売主から出された条件として「売主業者事務所で月末までに契約ができるのなら」。

しかし、月内まであと3〜4日しかありません。

うーん、困った。

そこでスタッフは考えました。

物件を見ずに買い付けを書き、タイトなスケジュールでもこちらの言い分を聞いてくれる買主とは・・・

買主とは・・・

買主とは・・・

「山内さん買いません?」

た、確かに 汗。

以前、流れた物件で融資承認をもらっていたこともあり、売主にも交渉しやすくて、物件も見ず早々に契約。

数日前までまさか自分が買うなんてでしたが、かれこれ2年ほど購入出来てなかったので、ま、結果良かったのですが、ここまでのスピード感もめずらしいのです。

未だ物件を見てもないですが、きっと決済が終わってもわざわざ現地に行くことはないんだろうなと。

一応以前のブログで、「この情勢でも僕は買いますよ!」と言っていましたので、そこは本当に証明できたかと。

次買えるのはいつになるのやら。

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あ
 

相手を思いやる気持ち、そして倫理観。


昨日の続き・・・

あ

各支部の活動報告、日本には現在約400名のCPMがいます。

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僕が取得した8年前は半分の200名くらいで、資格取得費用が高額な中でこれだけの伸びと言うのは凄いことだと思います。

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日本の会員世代別は、30代から40代という若い世代が中心。今後の活動を考えるとこれはとても良い事です。

また、昼間は海外メンバーとランチミーティング。

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今回のカンファレンスで起こった出来事などをグループごとに発表していきます。

そして、一番楽しみにしていた物件ツアー。個人的には、総戸数200戸の大型マンションが面白かったかなと。

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1階にはお洒落なカフェ等。雰囲気がいいですね〜、全てが絵になるというか・・・。

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共用部には、お決まりのプール。プールの水は塩水を使っているらしく、専門家からその方が健康的だと言われているようです。

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ビリヤードにジム、シミュレーションゴルフ等々・・・

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共用廊下はこんな感じ、

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室内は、55屬旅々ワンルーム

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家賃は25万円、サンディエゴの平均年収が400〜500万という中で考えるとかなりの高級マンションかなと。ついでに稼働率は92%です。

そして、あとは海外らしくお部屋でちょっとしたパーティーにお呼ばれしたり、

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全国から集まったCPM仲間との交流、

あ

ホテルのバーで知り合ったサンタバーバラから来ていた男性との飲み、

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700人以上が参加していた新会長就任のパーティー、

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過密スケジュールの中で色々と学ぶことも多かったのですが、やっぱり人との交流が一番の収穫だったのかなと。

今回のカンファレンスで皆さんにとても温かく接して頂いたし、そういう事を大切に行動を起こしていかないと、所詮ひとりでは何もできず限界が見えてくるということ。

相手を思いやる気持ち、そして倫理観。改めて深く深く感じさせられた1週間でした。

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あ

サンディエゴから帰ってきました。


昨日サンディエゴから帰ってきました。

あ

サンディエゴに行ったのは初めてだったのですが、この時期の最高気温は24度くらいで毎日が快晴。

年間通してもほとんど雨がなく穏やかな気候、ハワイのようにカラッとしていてとても過ごしやすかったです。

ざっと街並みはこんな感じです。

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ホテルの部屋から見える景色
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ショップが並ぶ通りは、横浜の馬車道や日本大通りを思わせるお洒落な街並み。
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斬新な橋。
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パドレスのホーム球場、ペトコパーク。日本がWBCで優勝した時の球場と言えば分かる方も多いかと。
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外からでもこうして中の様子が見えるのです。無料で見放題?日本ではちょっと考えられないですね。
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その他、ミッドウェイ博物館で空母と様々な戦闘機にテンションがあがりました。
あ

あ

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そして、今回初めてゴルフを(強制的に?嫌々?)やる事となり、コースを回りました。
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せっかく海外でゴルフができるのなら、事前に打ちっぱなしに行くとか多少練習をするのでしょうが、全くそういう事をする時間もなく(釣りに行く時間はありますよ 笑)、ぶっつけ本番です。

もちろんほとんど真っすぐに飛ぶはずもなく、ご迷惑をおかけしました・・・もう少し練習します。

しかし、一緒に周った皆さんから、「大丈夫、大丈夫!楽しくやろう!」と温かく声をかけて頂き、何とか終えることができました。

北條さんご夫婦、後藤さんありがとうございました。

ま、とりあえず一式服やシューズも買いましたので、まずは教室にでも通って、最低限周れるレベルくらいには持っていこうかと。


・・・という事で、ここまでが観光等々。
それ以外はほとんどが仕事。

続きはまた明日更新します。

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サンディエゴへ


今日から日曜日までサンディエゴに行ってきます。

あ


横浜駅から成田空港までは成田エクスプレスを利用。いやーこの成田エクスプレスは快適でかなりお気に入り。

空いてるというのもありますが、普通席でも広々でストレス無しです。

そして、成田空港から約11時間のフライト、これまで飛行機で寝れた記憶がないのでそこだけが少々心配。

さて、シーエフネッツから日々色んなことを経験し学ばせてもらい、 自身の成長を感じます。

昨日のブログの話ではないですが、会社は僕らスタッフの事を信じ期待を持って先行投資してくれているわけで、その分何十倍にしてでも恩返ししていく必要があると強く思うのです。

得て成長した分、それが自分のオーナーさんにも還元できるし、皆さんの資産を守ることに繋がることは間違いありません。

また、CPMやCCIMの資格取得と言うのは、他の資格と違いこの2資格で200万近い高額な費用が発生してきます。

年間の更新費もなかなかのもんですが・・・。

しかしながら、残念な事にそれらを会社に負担してもらっても、資格取得後直ぐに辞めていく社員がいるのも事実。

仮に費用分を返金するからと言っても、そこは社会人として倫理的にどうかなーって思うんですよね。

勤務時間中に長時間の講習を受け、他の残されたスタッフが業務をカバーしているわけで、やはりその分成長してみんなに刺激を与え、会社に社会に貢献するべきです。

僕自身はというと先月から相続関係の講習に参加しています。人前で話す機会が多いだけに、逆に受講するというのはそういう意味でも勉強になります。

1年という長い道のりですが、実務に活かせるよう学びたいと思います。


今回、かなり予定が詰まっていてなかなかのハードスケジュールではありますが、日本を出て色んな世界を見ることにより、また多くの引き出しを増やして帰ってきたいと思います。

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あ

業界の現実、恵まれた環境。


あ

昨日は宅建の試験、弊社では恒例の宅建祝賀会が開かれました。

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合否は11月末までわかりませんが、ネットに出ている合格点は、34点±1。意外と高かったようです。

社内受験者のうち約8割が合格点を上回るという過去最高の結果でした。

これで営業系ほとんどのスタッフが宅建取得者ということになり、こんな不動産会社はまずないと思います。

大阪で働いていた前職では、営業が10人いて宅建を持っているのは2人というひどい状況。でも、これがこの業界の現実です。

契約から決済までの売買手続きを自分ひとりで完結できないという話しですので、それはやはり大問題かなと。

この不動産業界を底上げするには、まずそういう無免許運転でも営業できる?ところから変えていく必要があると思います。

ま、とにかく受験者の皆さんお疲れ様でした。毎日遅くまで仕事をして、それからの勉強ですから本当に大変だったと思います。

あとは、学んだことをしっかりと活かして、スタートラインに立ったここからが勝負ですね。

会社が資格取得までの講習費用を全額負担してくれています。宅建はもちろん、不動産コンサルマスターやFP、建築士、CPM、CCIM等々、僕たちスタッフはとても恵まれた環境で資格に挑戦することができます。

その先行投資をしてもらっている分、何倍にもして返していく必要があります。


さて、話は変わりますが、明日18日(火)から23日(日)までサンディエゴにIREMの秋季カンファレンスに行ってきます。

携帯やメールのチェックもできますので、何かありましたらご連絡ください。

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あ

スピード感が命、答えは現場にある。


あ

業者との付き合いが増えれば、優先的に水面下の情報がもらえるようになってきます。

つい先日も川崎の土地を成約することができたのですが、数か月後その業者さんが仕入れたホヤホヤの情報をいち早くもらえることができました。

ま、その情報は少々土地値が高いので自分のオーナーさんに紹介するのは難しそうですが、こういう事を継続できれば必ずいい情報を仕入れることが可能になります。

やはりこうした業者間のつながりで優先的に入ってくるというのは本当に有り難いのです。

じゃ、レインズに掲載されている物件はダメ?かと言うと・・・それはそれで価格が下がれば意外といい物件もあったりします。

中には業者が値付けを間違っていて、5番手くらいまで買い付けが入っている取り合いのようなこともたまにあるくらいです。

レインズって残り物なんでしょ、と言われることもありますが、決してそんなことはありませんし、水面下だから優良かどうかも全く分かりません。

価格の上昇している今は、ほんと宝探しをしているような感覚ですが、それでも諦めずに継続して仕入れをすることが大切です。

そして、これ!っという物件が出た時は、もうドキドキが止まりません。

水面下情報だとまだ表に出回っていないので多少の余裕があるかもしれませんが、レインズだと多くの業者が目を光らせているのでとにかくスピードが命です。

なので、そのスピード感にオーナーさんも付いて来てもらわないと、買い付けは入れたが2番手3番手なんてことになりかねません。

言っても高い買い物ですから、できればじっくり買うかどうかを検討してもらいたいところですが、「物件が出てから1週間後に返事する」ではまず買うことは難しくなるでしょう。

その為には、やはりある程度の知識が必要になってくるのです。

そして、私たちとしてもいい物件は管理も行いたいわけで、買う買わないは別にして、答えの早いスピード感のある投資家さんに優先的に物件の紹介が行くというのも正直なところです。

じゃ、どんな知識を身につければいいのか?

個人的にお勧めするのは、実際に現地に行って勉強のできるようなセミナーが一番の近道だと思います。

机上では限界があります。「答えは現場にある」です。

弊社で言うとミニフィールドワークセミナーですね。これは毎週のように行っていますので、ぜひ一度参加してみてください。

きっと大幅にスピード感、決断力が上昇すると思いますよ。

ついでに、11月19日(土)横浜開催は山内・剱持が同乗します。


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あ

これってどう計算したら収支合うのかなー。


今日はこれから大阪でセミナー。週末の朝8時前、新幹線は激混みです。

あ

ここ最近も大阪の仲間から投資案件の水面下情報を取得しています。

大阪市内から電車で20分ほど、築5年のRCで表面利回りは6.5%。

東京よりまだ利回りは高いものの、空室リスクを考えるとこれじゃなかなか厳しいと思うのです。

また木造と違い運営費率も上がりますので、手残りはさらに少なくなります。

築が浅いので当分大きなコストはかかりませんが、ここから10年ほどで大規模修繕のタイミング。

それまでに売却するのか、それとも修繕を行ってから売却するのか。

出口を考えた時に、保有期間が短いと売り買いのコストで元が取れず、修繕をするとこの利回りからのキャッシュフローじゃその回収に時間がかかり過ぎてしまいます。

もちろん、その時に情勢がよくキャピタルを狙えるような市況であればまた話は別ですが、それを思って投資をするにはリスクが高すぎるよなと感じるのです。

じゃ、後は価格が下がれば・・・ですが、そんな大幅な価格交渉が通るほど優しくはないのです。だって、今はそこまで下げずとも売れちゃってますからね。

これ、どう計算したら収支合うのかな〜、なんて不思議でたまりません。

ま、そんな見極めをできるようになるのが、今日の大阪でのセミナー。

残念ながら今回も日帰りで早々に横浜へ戻ります。

明日も朝から忙しく、夜は宅建祝賀会が鎌倉の本店で開かれます。あの独特な雰囲気は年に一度、ちょっとしたお祭り?です。


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実務経験と自己投資を。


あ

今週の日曜日は年に一度の宅建試験です。

この仕事をしていると誰もが通るであろう道なわけですが、中途半端な試験勉強じゃ絶対に受からないのです。

去年の合格率で15.4%、昔よりも確実に難しくなっているでしょう。

個人的には約18年前、人生初の資格試験だっただけに、受かった時の喜びもありましたが、自分でもやれば出来るんだなと、自信を持つことができた忘れられない試験です。

それがあったからこそ、その次の資格挑戦もあり、宅建の次は今だと不動産コンサルティングマスターあたりがオススメです。

不動産コンサルティングマスターの合格率は確か宅建より高かったと思いますが、受験資格があり、宅建か一級建築士、不動産鑑定士の資格を取得していないと受けれません。

なので、合格率が高いからと言って舐めてかかると、そもそも受験してる人のレベルが高いので、簡単に受かるような資格ではありません。

そしてこれが受かれば、CPMやCCIMの国際ライセンスに挑戦して、何となく不動産コンサルタントかなって印象です。

もちろん資格は所詮資格ですので、あとは実務経験や自分自身で投資物件を購入し運用した実績があってこそオーナー目線での立場に立った提案ができるかなと。

自身で経験したからこそ、感じること学ぶことが多いのです。

ま、とにかく宅建受験者の皆さん、まだ時間はありますので最後まで気を抜かずに頑張って下さい。

宅建の合格・不合格の瀬戸際に数万人がいると言われます。

あと2日が勝負。

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あ

30年間賃料が下がらないサブリース?


先日ブログに書いたシェアハウスについて・・・

あ

ある業者さんがシェアハウスのサブリース契約を行っているのですが、サブリースは2年ごとの賃料見直しというのが一般的です。

しかし、その業者さんは、30年間家賃を減額しない旨の特約を契約書に記載しており、オーナーからすると、30年間現状の家賃を継続してもらえるから安定運営ができるように思います。

しかししかし、普通に考えればそんなうまい話があるの?と疑いたくなります。

日本の場合、新築から15年くらいまではジワジワ家賃が下がるのです。なのに30年先まで新築当時の家賃を継続してサブリースしてくれるの?

その業者さんも事業です、利益を出してなんぼです。そう、怪しいのです。

と、ここまでが前回のブログ。


やはり過去に他業者さんでそういう問題があり、最高裁で争われているのです。

最高裁の判例としては、サブリースが事業的委託であったとしても、サブリース業者とオーナーとの契約は建物賃貸借契約であることからサブリース業者からの賃料減額請求は許されるというもの。

そして、今回のような賃料の減額を許さない旨の特約(=賃料不減額特約)は無効であるということです。

よって、30年間家賃を減額しない旨の特約は無効なのです!

これはあくまでも僕の想像ですが、自社で新築のシェアハウスアパートを企画して、「30年も家賃減額しませんよ!それだけいい物件なんですよ」と言う営業トークを使い、オーナーに安心感を持たせようとしているんじゃないかと。

一般的なアパートよりシェアハウスの方が賃料が取れますから、価格を割高にしても収支の合うように見せて、その分利益を上乗せてしていると考えられます。

もしその業者が賃料の減額を許さない旨の特約は無効であると知っていたうえで自社のサブリース契約書に記載していれば、かなりの悪徳であると言えます。

不動産投資に関わらず、くれぐれもうますぎる話には気を付けたいものです。


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あ

5時起きで三崎へ。


今日は定休日です、そしてなぜか朝から三崎に移動。

あ

初心者が釣りをすると・・・

針が指に刺さってしまう→数日経ったらそこから皮がめくれる→iPhoneの指紋認証が使えなくなる。

はい、とっても不便です。きっとこれって今の時代の釣りあるあるかな。

・・・と言うわけで?5時起きで京急に乗って三崎へ。横須賀中央あたりまでは意外に座れないもの。

今日と明日は不動産コンサル養成講座です。参加者の皆様、懇親会は美味しい魚が待っているはず・・・お楽しみに。

「カワハギ・ホウボウ・カサゴ」かな。

実況中継はfacebookから。まだの方は友達申請してください。

では!


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あ
 

アパートの決済までにもう一棟アパートを契約?


新築のアパートを購入する場合、更地の状態で契約することが非常に多いのです。

あ

売主としても早めに買主を見つけて契約できれば、完成=出口ですからね。

それこそ建築確認が上がる前、古家の建っている状態でも内々で情報を教えてくれることはよくあります。

なので、土地で契約をして完成(決済)まで半年ほど時間がかかり、買主としては契約後、融資の申し込みを行い本承認を取得します。

そこからは外壁や室内の色決め等を行い、後はただただアパートの完成を待つばかりです。

しかし、ひとつだけ気を付けて頂きたいことは、融資が本承認になったからと言っても、取り消されるケースがあるという事。

それは決済までに買主の属性が変わっていた場合。ま、その辺はさすがに大丈夫かと思いますが、例えば会社を辞めてしまったなんて言うとまず間違いなく承認は取り消されてしまいます。

そして、意外と過去に何度か聞いたことがある事例で言うと、決済までに借り入れをしてしまったというケース。

買い物でカードを使うくらいなら大丈夫だと思いますが、車を購入したなんて時ですね。

住宅ローンの場合、返済比率の問題があり、年収の35%までに既存借入含め返済額に収めないといけないのです。

例えば年収500万だと、500万×35%で175万、月にすると14万くらいまでが目安です。

すると、車のローンで月の支払いがプラスされ・・・返済比率オーバーになっちゃった!ということになればアウトですね。

もちろんアパートローンでも、そうした新たな借り入れで資産と負債のバランスが悪くなれば本承認の取り消されるケースがありますので注意が必要です。

以前に聞いたことのある話しでは、アパートの完成までに他の銀行でもう一棟アパートを契約してしまい承認を取り消された!なんて、そんなこと絶対にしないでしょということが現実にありました。

そら、数千万負債が増えればやばいでしょ。

じゃぁ、なぜそれが銀行にわかるのか。融資申し込みをしただけでその方の個人信用情報に載るからです。

銀行としては、決済前にもう一度個人情報を取得して、借り入れが増えていないか等再調査しますからね。

くれぐれも融資承認になったからと言って、これで大丈夫だと安心せずに、そういう可能性があるならば、必ず事前に相談するようにしてください。

こんな事で承認の取り消しとなれば違約になる可能性大ですからね。


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6年間継続的にやってきましたが今回で最後です。


10月15日(土)大阪で開催します。

あ

「数字でわかる!不動産投資の全構造」不動産投資を行う上で、必ず押さえておきたい講義内容となっています。

収支の内訳から、効率や安全率の計算事例、税引き前税引き後のキャッシュフローとは、減価償却費の計算について、キャップレート・出口戦略の考え方、貨幣の時間的価値、モーゲージエクイティ分析等々。

大変好評を頂き、かれこれ6年前くらいから年に1度継続的にやってきたセミナーですが、今回を最後に当分開催する予定はありません。

この機会にぜひお越し下さい。


あ

不動産投資を行ううえで、収益物件の立地や管理状態、金融機関の選別等はもちろん大切なポイントですが、何よりもまず学ぶべき事は不動産投資の「数字のカラクリ」です。いくら物件が良くても融資条件が良くても、数字としてクリアできていなければ投資物件を購入する意味などありません。要は投資として儲かるのかどうか?が重要であり、不動産投資の数字の構造を知るということは、勝ち組に入るうえで決して欠かすことのできない知識なのです。

このセミナーでは、不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。

現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、全9つの投資指標説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。このような内容を知らないばかりに収益物件の選定を間違え、道を踏み外してしまう投資家さんはまだまだ多くいらっしゃいます。物件価格が高騰している今だからこそまずは投資物件を見る「眼」を磨く事が必要不可欠であり、初心者の方はもちろん、まだまだ不動産投資の数字に自信を持てない方まで、ぜひこのセミナーに参加して頂き不動産投資の正しい数字の知識をしっかり身につけてください。

セミナーの詳細についてはこちらから

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ま、まさかの低金利!


先日、住宅ローンの借り換え相談に行ってきました。

あ

8年前に自宅を購入してから金利は変動の1.175%

決して高いわけではないですが、自分のオーナーさんが0%台で借りれているのを見ると少々欲も出てくるわけです。

お世話になっているアパートローンの融資担当者から、住宅ローンの窓口を紹介してもらい、早速相談へ。

必要書類を提出して、10分ほどお待ちくださいね、と。

「山内さんの借り換え適用金利は・・・」

提案書を指さしながら、

「0.45%ですね」

れ、れ、れ、0.45%!!!

凄い!

まさかここまでとはっ!マイナス金利様様。はっきり言ってタダでお金をもらったようなもの。

こんな時代、銀行にお金を預けるのではなく、借り入れを利用してうまく運用しないとね。

住宅ローンに繰り上げ返済?絶対にしたらダメでしょ。ま、銀行に預けているくらいなら繰り上げした方が投資効率はいいですが、そこはもっと資産を増やしていきたいですね。


今回の住宅借り換え相談で、保有しているアパートや区分マンションの借り換えも併せて提案されるかもしれませんが、今後の買い足しを考えるとまだ少しタイミングが早いかなと。

そんな事を思い着実に進めながら、これからもコツコツ資産形成をしていくのです。


う〜ん、ここ最近ブログ更新しているのですが順位が上がりません。皆さま、ご協力を!

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あ

シェアハウスは投資として・・・


今流行りのシェアハウス?

あ

日々物件仕入れをしていると、売りに出ているシェアハウス型アパートを見かけることが多くなりました。

ドラマ等々、美男美女の恋愛模様を見ていてやっぱり絵になるし、そんな生活に憧れる気持ちもわからないではないのです。

では、このシェアハウス、流行っているのであれば投資として「魅力的、リスクが低い」のか?

もちろんそれはまた別ものです。

シェアハウスと言えば何となく高利回りのイメージがあると思いますが、そこには理由があるわけですよ。

そもそもこれまで僕が見てきた物件や相談を受けたシェアハウスについては、立地にかなりの難があるのです。

もちろん立地が悪いという事は、それだけ土地値が安くなりますので、利回りは高くなるという事です。

また、シェアハウスは基本水回りについても人数分必要ではありませんので、建築コストを下げることができます。(なのに相談を受ける物件の建築費はめちゃくちゃ高い!)

「でも、売主がサブリースをするから安心なんです」というオーナーさんがいらっしゃいますが、実はそれが危険なんです。

以前見せてもらったサブリース契約書には、一般的によくある2年ごとの賃料見直しもなく、今後30年間現況賃料を見直さず継続するというもの。

そんなことあり得ます?

5年先、10年先も読めないこの情勢で30年間賃料見直しナシ!そこには何か裏があるんじゃないのと逆に怖くなってきます。

そのサブリース会社が倒産すればどうなる?
目先の利回りだけにとらわれてはいけないのです。

もちろん立地が良ければ安定運営できるものもあると思いますよ(そうなると利回りは低いですけどね)

シェアハウスについては、今メディアでも多く取り上げられていますが、嫌な臭いがプンプンします。ま、見ててください。

ハイリターン=ハイリスク、投資の基本です。
ぜひ購入前にご相談ください。


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不動産屋で働いていれば良い物件が買える?


「この業界で働いていると、いち早くいい物件が買えるからいいですよね〜」とはオーナーさん。

あ

情報としては確かにいち早くこちらに入ってきます。
ただし、問題は融資。

弊社の場合、帝国データバンクで60点近くあることからほとんどの銀行で融資取り組みは可能ですが、そもそも不動産業者と言うだけで審査規準の厳しくなることが多々あります。

なので僕らが投資物件を買う場合、銀行に対してまず聞くことと言えば・・・

「不動産屋って融資付きますか?」なのです。

過去にも不動産業と言うだけで審査基準に乗らないケースがあり、「結局、転売するんでしょ」という見方がどうしても強いらしいのです。

つい先日も、「一般の方なら1週間くらいで審査結果が出ますが、不動産業者さんは別部署での審査となりますので、もう少し時間がかかりますからね」と。

なので、情報がいち早く入ってきたとしても、その分、融資する方も慎重に審査を行うようで、皆さんが思っているほどそんなに簡単ではなかったりするのです。

ま、その辺はうまくできているわけです。

ただし、毎日のように物件を見て選別をしているわけですから、目利き・スピード感だけは間違いなく養えると思います。

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リベンジ失敗、こんな日もあるのです。


今週の定休日は、会社のスタッフ・業者さんと三崎で釣り大会。3か月前くらいから予定していたイベントです。

あ

台風でギリギリまで欠航の可能性もあったのですが、当日は晴れ、最高気温30度。日頃の行いですね。

あ

カワハギとサバ漁船に分かれ出港。

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富士山も綺麗に見えました。

もちろん僕らCFネッツ社員はカワハギ釣り、前回オーナーさんとの釣りでは10枚しか釣れず撃沈しましたので、いざリベンジ。

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目標は35枚

しかし、しかし・・・

釣れないのです。

トラギスや北枕は釣れるのですが、カワハギが釣れないのです。

1時間、2時間、3時間・・・

釣れないのです。

このままだと夕食がない・・・

そして、やっと最初の1枚目を釣ったのが、釣りを始めて5時間を経過したころ。

そして、そのまま終了・・・嘘でしょ。

一応、カワハギ以外は、ベラ・トラギス・北枕・ホウボウ等々20枚くらい。

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唯一ホウボウを釣ったのが救いですが、ひどい結果に終わってしまいました。

カワハギは全員でもたったの10枚。いつもなら軽く50枚以上なのに・・・。

船長曰く、潮が流れていなかったから難しかったんじゃないかと。

ガッカリデス。

なんとかサバ漁船が、サバ、タイ、イナダ、アジと釣ってくれてましたから買い出しに行くこともありませんでしたが、いやーやってしまいました。

そして、懇親会は三崎港蔵。総勢30名ほど。

いつもならカワハギの刺身から揚げ物、鍋でしゃぶしゃぶなど、これまでかと言うくらい出てくるのですが、今回は軽く刺身のみ。

「あーもっとカワハギ食べたかったな〜」なんて意地悪を言われる始末。

ま、でもでもやっぱり釣りたては美味しいのです。

カワハギにサバ、このサバ脂のってたなー。

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カサゴにトラギスの揚げ物

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イナダの刺身

あ

ホウボウの刺身

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そしてそして、食事が終わってからはサプライズで社長の誕生日会。ロウソクは年齢の58本。

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鹿児島から取り寄せた似顔絵ケーキに、似顔絵ゴルフボール。

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実は今回、釣り大会と言うのは表向きだけで、社長の誕生日を祝う会だったのです!

だから釣れなくてもよかったのです!

え、何か?

ま、でも釣りをして美味しい魚を食べれてとても楽しかったなと。

他部署のみんなや業者さんとの交流。また三崎の皆さんともお酒を飲めたのでオッケーとしましょう。

また来年、皆さんお疲れ様でした。

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あ

物件利回りと借り入れコスト、その辺はうまくなっているわけです。


あ

やっぱり大阪への日帰りはきついよなと、翌朝の目覚めでしみじみ感じるのです。

決して会社から「泊まり禁止!」なんて言われているわけでもなく、その辺は有り難いくらい自由に任してもらっているのですが・・・

「今日帰れば翌日は横浜でこういう仕事できるよな」と、ついつい詰めて詰めてスケジュールを組んでしまうのです。

ほんといいのか悪いのか。

しかし今後、リニアが通れば日帰りなんて当たり前ですね。

東京〜大阪間が約1時間。例えばうちの大船にある事務所から銀座に行くような感覚。

昼過ぎに「じゃ大阪行ってきます、戻りは18時です」な〜んてスピード感が普通になるのです。

これってメリットでもありますがデメリットも多いのかなと。

そもそも地方に支店が必要なくなり撤退する可能性がある?東京からちょっとした旅行もほとんど日帰り?

それだけお金が落ちなくなるのではと、そんなことも十分考えられるわけで・・・更に一極集中、恐ろしい。


さて、昨日の大阪出張は午前中ミーティング、昼から4件個別相談をして帰ってきました。

色々と話を聞いていると、やはり関西方面も金融機関が以前より積極的に融資をしていますね。

純資産1億ないと融資はしません!みたいな(ふざけた)スタンスの銀行もガラッと姿勢が変わりました。

あとは、物件の選別だけしっかりとして頂ければ、今でも面白い投資が可能です。

数年前は安く物件が買えたよな〜なんて話をよく聞きますが、確かに利回りは高かったわけですが、それに対して貸してくれる銀行の融資条件は今より全然悪かったですからね。

FCRが上がればK%が上がり、FCRが下がればK%も下がる。うまくなっているわけです。

またこれまで区分マンションでフルローンやオーバーローンだなんて絶対にあり得なかったですからね。

諸費用含めて自己資金が30万で投資物件の買える時代です。

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あ

まさかの色目!街並みを大切にしないとね。


先日は柏で住宅の決済。契約が入った丸本の代理です。

あ

場所は柏の葉キャンパス駅。秋葉原駅から つくばエクスプレスで約30分。横浜からだと電車で約1時間半・・・遠い。

駅は11年前に開業しただけあってとても綺麗です。乗降客数は3万人。

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駅前にららぽーともあり、ファミリーには適した環境。感覚的に単身者向けのアパートは厳しそうかな。


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この柏の葉キャンパス駅の由来は、柏の葉公園と東京大学があることから名付けられたようです。

いい街並みで気に入りました。

Nさま、住宅購入おめでとうございます。


そして、昨日は横浜の土地下見。

坂がきつくこれはダメやねーなんて思っていると、遠くに何やらまぶしいアパートが・・・


ジャジャーン!

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おぅ、カラフル!ここまでのはなかなかお目にかかれません。

各部屋ごとに外壁の色分けをしているのでしょうか。自分が隣地に住んでいればクレームものです。

世の中に一つしかない色目にしたい気持ちも分からないでもないですが、やっぱりそこは街並みを大切にした方がいいんじゃないの?

修繕するのはいいのですが、街の価値を上げるには、周辺にマッチする色目に気を使う必要があるのです。

オーナーさんから新築アパートの色決めを任された時には、その辺に気を遣い提案するようにしています。

でもでも、ブログネタをありがとう。


さて、今日はこれから大阪日帰り出張です。昼から個別相談も満席。

では、行ってきます。

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あ

新しい駅を作っています。


街中を歩いていて工事現場を見ると、何が建つのかとついつい足を止めてしまうものです。

あ

つい先日も、東急東横線「綱島駅」あたりを通った時の事・・・

あ

「新しい駅をつくっています」、こういうのを見るとテンションが上がります。

キャピタルキャピタル・・・

相鉄線と東横線が直通運転を行うことをご存知の方は多いかと思いますが、「新綱島駅」が3年後の平成31年に完成するようですね。

相鉄線の「西谷駅」から「新横浜駅」、そして「新綱島駅」、東横線「日吉駅」と繋がるわけです。



あ

これまで横浜駅を経由していたものが、直接新横浜へと行けるわけなので、新幹線も随分乗りやすくなります。

今回の直通で相鉄線の価値が上がる?かどうかは何ともですが、新横浜や綱島周辺は更に便利になりますね。

ついでに、綱島駅から徒歩10分くらいの元松下通信工業跡地にアップルも来ますしね。

Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」という名前で、Appleの研究施設だけでなく、商業施設の「アピタ横浜綱島店」、慶応義塾大学の国際学生寮、野村不動産や関電不動産開発の集合住宅や、水素活用拠点等です。

雰囲気ががらっと変わる事でしょうね。

多少キャップレートも下がるかな。

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あ

今年の大忘年会、2次会は誕生日会・・・


忘年会シーズン、早いもので12月のスケジュールが埋まってきました。

あ

今年の大忘年会は、12月18日(日)新横浜のプリンスホテルです。

年に一度の企画だけにスタッフ勢ぞろい、ぜひお越しください。

今年は盛り上がりますよ!

大忘年会はもちろんの事、だって2次会は中元と私の誕生日会をやります?よ。

もちろん来ますよね?笑

お申し込みはこちら ↓ ↓

あ

今年度の総括と、来年度に打つべき手をご参加者様だけに特別教授!

CFネッツ会員の皆様に日頃の感謝を込めた、一年に一度の特別企画、毎年好評の「スペシャルセミナー&大忘年会」を開催致します!CFネッツ会員様限定で、100名様のみの募集となります!

第1部は、本年度の総括と、来年度の大胆市場予測を「社長倉橋」「副社長木内」が熱く語るスペシャルセミナー。来年度の投資戦略をお持ち帰りください。

第2部は、1年を締めくくる大忘年会。お客様の横にはCFネッツコンサルタントが同席します。不動産投資のヒントや、新たな投資情報が発見できるかもしれません!今回の特別企画は、多数在籍している会員様には申し訳ございませんが、応募人数の上限を100名様とさせて頂きます。是非、お早目のお申し込みをお勧め致します!年末のお忙しい時期ではありますが、皆様のご参加を心よりお待ち申し上げます。 


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あ

新潟出張、長岡市へ


新潟出張、長岡市に移動して翌日は高田建築事務所さん訪問。

あ

午前中は会社説明会、場所はクオーレ長岡。

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市役所とアリーナ、市民ホールの複合交流施設。

どう見ても役所っぽくないオシャレな空間。隈研吾氏のデザイン。

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こんなお洒落な体育館あります?

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午後は元銀行を改装した美術館へ。

あ

800万で購入して耐震化やリフォームに3800万!

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旧銀行と言うだけあって金庫もあります。こういうのを残してうまく活用するって素敵です。営業マン2人確保!

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そして、高田建築事務所を訪問。

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さすが建築事務所、随所にこだわりが感じられます。

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何だかいい設計ができそうな、そんな気持ちにさせてくれます。

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そして、リプチの森と命名された街づくり。元教習所を開発した住宅分譲地。

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住宅・公園・コモンスペース・福祉介護施設等。ここにも様々なこだわりがあります。

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各住戸の前に作られた水門柱(写真右側)

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10時・12時・15時・18時と1日4回、写真のように水が流れ、時を知らせてくれます。・・・オシャレですね。

また、モデルルームの200年住宅。

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周辺環境を活かした住まいを意識して快適な住宅を作る。

様々なイベント企画も行っており、このような開発は街全体の価値上昇が期待できます。素晴らしい事例ではないでしょうか。


次に移動したのは、養命酒と勢力を二分した薬用酒「サフラン酒」で財を成した長岡の傑物吉沢仁太郎の屋敷の蔵。

あ

このような外壁の装飾は富の象徴だとか。

あ

全国の左官屋が鏝絵(こてえ)日本一と言うだけあります。こんな蔵見たことないですね。

そして長岡と言えば、吉乃川のお酒。酒造資料館「瓢亭」

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この雰囲気にテンションが上がります。販売試飲も行っており、ここで日本酒を2本ほど購入・・・だってこの感じ、絶対に美味いですよ。


そして、最後は明治10年に建築されたこちらの建物。醤油「越のむらさき」

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周辺を歩くと醤油のいい香りがします。レンガの煙突がまた良いです。

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室内はこの雰囲気。センスよく深イイですね。

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ざっとこんな感じ。いやー、この二日間で色々と貴重なものを見せてもらいました。やっぱり地元の方に連れて行ってもらわないとですね。

それぞれの現場で様々なことに挑戦し、プライドをもって仕事に取り組んでいらっしゃいます。

その姿勢にとてもいい刺激を頂きました。

皆さん、来た方が良かったのでは?

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あ

新潟出張、無添加住宅。


月曜日から優秀企業視察の為、新潟出張でした。

あ

初日は大船の事務所から新潟へバスで移動。

翌日、100%無添加住宅の見学。

あ

玄関の土間には玄昌石を使っており、和洋問わずに高級感があります。屋根にも同じく玄昌石を使用。

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中元の触れているのが、ジュラシックウッドストーンという木の化石。木だけあって軽量でできています。

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トイレはこんな感じ。

あ

壁に埋まっているのが・・・

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トイレットペーパー・・・

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浴槽も無添加バスルーム。

あ

浴槽はホーロー、この床も玄昌石です。

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そして、居室の壁はすべて漆喰(しっくい)

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あ

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漆喰は油性ペンの汚れも取れるし、タバコのヤニもほとんど付きません。喘息やアトピーにも効果があります。

漆喰と無垢材の床(右)を使ったものと、ビニールクロスと合板床(左)を使ったものだとどちらの方がカビの発生しやすい環境なのか。

あ

44日経ってもカビ生えないの?食パンだとこんなに違いがあるのです。

漆喰をクロスの上から塗る事も可能。是非とも自宅でやってみたい。

あ

その他、断熱材には炭化コルクを使い、空気の浄化に結露防止。

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木の化石をアクセントとしてこんな所にも使用。

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いやーこういう住宅の見学は本当に面白い。投資として考えたときはなかなか難しいですが、夢のマイホームではぜひ検討したいですね。

いい勉強になりました。

あ

続きはまた明日。

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あ

まずは正しい方向性を明確にすること。


先週の土曜日はセミナー、終わってからは会場でそのまま個別相談会。 

あ

2組共に参加のきっかけはこのブログからと言うことで、発信することの大切さを改めて感じました。

ご相談としては、今後どのような物件を買い進めていけばいいのか。

不動産投資をする目的、目標。既存負債額=背負っているリスク、またその借り入れに対する投資家のリスク感。資産背景、年齢などなど加味しながら、方向性を一緒に決めていきます。

絶対に一棟を買った方がいい!という業者さんが多い中、わざわざそんなリスクを背負わなくていいと言うケースもよくあるのです。

もちろん求めるキャッシュフローによっては、コツコツと区分マンション買い足しじゃ到底ゴールにたどり着けないようなこともありますので、じゃその中でどのようなリスクがあり、それを理解したうえで進めるのかどうかを検討する必要が出てきます。

また今の年収やどこまで不動産投資を買い進めていくかによって、最初から資産管理法人を設立した方がいい場合もあるのです。

そういう事を事前に打ち合わせしながら、更には今利用できる金融機関の融資条件から物件を買った際の収支と効率の事例まで、少しでもイメージがしやすいようにお話をさせてもらいます。

とにかく、まずは無理のないその正しい方向性を明確にすることが大切です。個別相談希望の方はご連絡頂ければと思います。

そして、翌日曜日は大阪のオーナーさんと銀行手続き等、4時間以上の長丁場。

せっかく東京に来てもらうので、できる手続きはすべて1日で終わらせてしまおうと、なかなかハードでしたが、効率よく進めることができたと思います。

M様、お疲れ様でした。

そして、日曜日にもかかわらず銀行さんにもご協力頂きとても助かりました。

さて、今日は午後から新潟出張。企業さんの視察をさせてもらいます。

日々勉強、行ってきます。

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あ

長期的なお付き合い、そして新たな風。


先日は某銀行さんからお誘いいただき東京で会食。

あ

「かれこれ10年くらいお世話になってますよね〜」なんて話しになったのですが、

部長さん曰く「このくらい長期的にお付き合いできる不動産業者さんていうのは、ほとんどいないのが今の現状です」と。

調子よく案件の持ち込みがあったとしても、数年もすれば会社がなくなってるなんてケースが非常に多いようです。

この業界、瞬間的に儲ける事なんて簡単で、お客さんを騙せばできてしまうのです。倫理観の欠如、またぶれずに継続することの難しさでしょうか。

かれこれ15年以上この仕事をしていると、見た目や話し方等々で、あーやばいなー、なんてものは見ていてわかるものです。

特に最近は書籍だけでなく、ユーチューブで動画も見れてしまうわけですから、どう見ても怪しいよな〜なんて人がこの業界では有名だったりして。

そういう方々に限って私たちの現場では全くもっていい話を聞かなかったりするものです。


さて、銀行さんの会食終わり、若手のホープである担当者さんから、

「これお土産にどうぞ」と手渡されたのが・・・

あ

秋葉原に売っていそうなCD・・・


うーん、新たな風を感じる。

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あ

総額融資は3億円、でもまだ買えるのです。


あ

今週末から更に忙しくなりそうです。

土曜日は東京でセミナー、日曜日はアパートの案内から契約、終わってからは銀行の面談。

そして、19日(月)から21日(水)は優秀企業視察のため新潟出張です。はい、明日から2週間休みがありません。

最近、どうも釣りネタが多いのですが、働く時と遊ぶ時の切り替えはしっかりできているつもりです。

今日の休みも事務所でコツコツレジュメの作成と物件の仕入れ、仕事か充実してこそプライベートも楽しめるというもの。

さて、あるオーナーさんの融資枠を取るため、銀行に事前打診をしていましたが無事クリア出来そうです。

特にお勧めしたい物件が出たわけでもなく、まずは個人の属性でどのくらい融資が可能かどうかの確認でした。

既に2億近い借り入れがあり、次にアパートを買えば3億を超えます。

そんな時、使い勝手のいい銀行。とても助かりますね。共同担保次第では更にもう一棟?その可能性もありそう。

この銀行の審査をクリアするには、既存物件の収支が廻っており、今後当面は大きな修繕コストがかからない事。

もちろんそれをカバーできるだけの資産があればまた別ですが、個人のオーナーさんで現実問題それはなかなかハードルが高いです。

という事で何がポイントになるのか?

これまで買って頂いた物件の収支と新規物件の選別です。

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あ 

プラチナ釣り大会・・・これぞカワハギ地獄。


昨日のプラチナ釣り大会。

あ

10時出港にも関わらず、1時間前に到着。ゆっくり準備をしながら、山田屋酒店の1階で店主と世間話し。

あ

オーナーさんも合流し、いざ出港。

天気もよく、揺れも少なく最高のコンディション。これはいけると期待が膨らむ・・・

しかし、なぜか全然釣れてくれないのです!

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(PHOTO BY NAKAMOTO)

カワハギ以外は次々かかるのですが、いつもみたいに簡単に喰いついてくれません。

少々焦りつつ、とにかく諦めず繰り返し続けます。

すると・・・

ポツポツアタリが出だして、釣れました〜。


あ

25cmの良型。丸十丸のHPから写真を拝借。

それでも今回はかなり苦戦しました。昨日の海はプロでも難しいとのころ。

そして、最終カワハギ10枚・・・う、少ない。その他、トラギスやベラなど20枚。

今までやった中で一番苦労しました。しかしながら楽しいカワハギ地獄。

みんなで釣ったカワハギは50〜60枚あったかと、大漁です。

あ

そして、終わってからは城ケ島遊ヶ崎リゾートで風呂に入り、夕方から三崎港蔵で懇親会。

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お待ちかねのカワハギは、こんな感じ。

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まだまだ肝は少なかったかと思いますが、オーナーさんもこの味に感動されていました。釣ったすぐの魚ですからね、それは格別に美味いのです。

カサゴ。パリパリで美味です。

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カワハギの寿司やしゃぶしゃぶ等々、これだけ釣ると贅沢に出してくれます。

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そしてオーナーさんから、「次回カワハギの肝がパンパンの時にぜひもう一度やりましょう!」

と、いう事で・・・

早速ではありますが、11月22日(火)三崎で釣りを開催しようかと。

社員のみなさん、オーナーさんを連れて一緒にどうぞ。

釣れたら釣れたで面白いのですが、釣れなければ釣れないで悔しくてまた行きたくなる、これぞカワハギ地獄。

皆さま、お疲れ様でした。

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あ

プラチナイベントで4時起き?


今日はプラチナイベントで三崎へ

あ


天気は晴れ、風もほどほどで、待ちに待ったカワハギ釣り。

目が覚めたのは4時前、遠足前の小3レベル?高齢による単なる早起き?

9時半に三崎口集合も1時間前に到着して、お先にバスでうらり方面へ。いろいろと準備があるもので。

写真等はまた後日にアップしますが、オーナーさんとの親睦も楽しみにいいお酒が飲めるように頑張ってきます。

趣味って大切と感じる今日この頃。


あ

9月17日(土)セミナー「数字でわかる不動産投資の全構造」を開催。

不動産投資を行ううえで、収益物件の立地や管理状態、金融機関の選別等はもちろん大切なポイントですが、何よりもまず学ぶべき事は不動産投資の「数字のカラクリ」です。

いくら物件が良くても融資条件が良くても、数字としてクリアできていなければ投資物件を購入する意味などありません。

要は投資として儲かるのかどうか?が重要であり、不動産投資の数字の構造を知るということは、勝ち組に入るうえで決して欠かすことのできない知識なのです。


このセミナーでは、不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。

現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。

投資の効率・安全率等、全9つの投資指標説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。

このような内容を知らないばかりに収益物件の選定を間違え、道を踏み外してしまう投資家さんはまだまだ多くいらっしゃいます。

物件価格が高騰している今だからこそまずは投資物件を見る「眼」を磨く事が必要不可欠であり、初心者の方はもちろん、まだまだ不動産投資の数字に自信を持てない方まで、ぜひこのセミナーに参加して頂き不動産投資の正しい数字の知識をしっかり身につけてください。
 

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あ

三崎で釣り!が・・・


昨日は三崎で釣り!

あ

もともと天気が心配で、一週間前の予報は雨。

しかし3日前には曇りに変わり、前日には晴れ!と日頃の行いやねー、なんてテンションアゲアゲでした。

遠足前の小3レベルです。

この日の為に、まずは釣具の補充

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カワハギを美味しく頂くため、血抜きをする為のナイフ。本気度が伝わると思います。

あ

そして、忘れてはいけない酔い止め。

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これで完璧!だったのです。

だったはずなのです・・・。


前日の夜、釣船の丸十丸から携帯に連絡がありまして、

嫌な予感・・・

「明日の釣りは強風の為中止ね〜」

げっ!

当たり前のように中止と言われても、こちらの気持ちとしてはもう三崎についてるのです。

釣ったカワハギと肝をわさび醤油で・・・冷えた日本酒をクイッと・・・

ひどいよ・・・。

一時期は雨男と笑われ、最近はめっきり晴れが続いていたのに、次は風ですか。

という事で、予定がまるまる空いてしまい、しょうがなく今日は事務所で仕事。

ま、今週の土曜日にプラチナの釣り大会がありますので、なんとかそこでリベンジを。

しかしながら、台風が向かっているというニュース。今年多くない?

明日関東を直撃?

という事は、当日晴れてもまた強風で中止もあり得る?

きっと、そんなことはないさ。

さ、さ、さ、仕事仕事。

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あ

中古の一棟マンションのみ?


あ

昨日の大阪でのセミナー、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。

あ

「区分マンションを買いなさい」「中古のRCやS造がいいですよ!」巷にはいろんなセミナーがあります。

お勧めする物件はその投資家さんの目的や年齢、資産背景などによって大きく違ってくるのですが・・・

業者さんによっては、誰に対しても勧める物件は同じ。中古の一棟マンションのみ?それじゃダメなわけです。

しっかりとコンサルティングをしたうえで、じゃこの投資家さんにはこういう物件を。あの投資家さんにはこういう方針でと提案する事こそが大切。

だから、そんなリスクを取らずにコツコツ区分マンションを買い足しましょうということもあれば、レバレッジを効かせて一棟アパートを買いましょうということもあるのです。

お気軽にご相談を。


昨日の懇親会も大いに盛り上がり、う〜ん面白かった・・・、素敵な一日でした。

今日は大阪支社で個別相談が5件満席。土地の有効活用、新規投資の相談、所有物件の借り換え・売却などなど朝から19時までみっちりです。

横浜の自宅に着くのは23時くらいかなと。

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あ 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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