山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

来年のセミナー企画について


忘年会シーズンへと突入したばかりなのに、もうすでにヘトヘトです。

   

さて、来年のセミナー予定が決まりました。それも既に上半期分。

1月25日(土)大阪「不動産投資の教科書」。ワンルーム投資編・アパート投資と資金調達編・首都圏投資実例編、全3部セミナーです。

2月15日(土)大阪「銀行パネルディスカッション」某金融機関の融資担当者が参加して、アパートローンの今を語ります。

2月22日(土)東京 不動産投資スタートアップセミナー 今知るべき「資金調達」と「投資分析」。もう間もなくHPにアップされます。

3月7日(土)東京「アパートフィールドワークセミナー・物件検討会」。品川発のフィールドワークセミナー、まもなくHPにアップされます。

4月18日(土)横浜「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」

4月25日(土)大阪「元銀行マンが語るディスカッションセミナ−」

6月13日(土)大阪「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」

7月18日(土)東京「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」


銀行参加型など、ディスカッションするようなセミナーを中心に企画してみました。

内容盛りだくさん、ぜひ今から予定を抑えておいてください。


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確定申告をする前に見てほしい動画


熊本での契約も無事終了。

羽田空港で偶然オーナーさんと出会ったり、熊本でCPMの方に声をかけられたり、なかなか運命的な1日でした。

  

昨日は今年最後となるセミナーを開催、ご参加の皆様ありがとうございました。 

そして、今日は一日銀座で個別相談会、こちらも満席です。

12月に突入し、残りもあと1ヶ月。悔いのないよう走りたいと思います。

そして年末に近づくにつれ、面倒なあれが待っています。

そう確定申告。

そろそろ準備をしていかないとですが、先日税理士さんから驚く記事を見せてもらいました。

え!そうなの!?と、ビックリ!

ぜひ今日のYouTubeをご覧ください。

実際に判決も出ていますので参考になると思いますよ。

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地方に住んで東京に不動産を持つ、これが理想的。


消費税増税が不動産投資にも色々と影響を及ぼしてますね。

  

金の売買を繰り返しての消費税還付もダメになるようですし、節税対策としての海外不動産投資もできなくなりそうです。

オープンハウスの株価急落、そうなるでしょうね。

増税による国民の負担が増える中、抜け道を放置できないとの判断らしく・・・詳しくはまたYouTubeにアップします。


さて、今日はこれから契約のため熊本へ行ってきます。

熊本で収益物件売るの?いえいえ、熊本の方に東京のアパートを買ってもらいます。

地方に住んで東京で不動産を持つ。日々の生活コストや投資リスクを考えれば個人的にはこれが理想かと。

土地勘のない方は心配もあるでしょうが、二極化が進むことを思えば、リスク分散含め首都圏への投資は今後欠かせないと思います。

居住地の問題で融資のハードルは上がりますが、それさえクリアできれば本当にいいと思います。


契約が終わってからまさかの日帰り?・・・は、さすがに阻止しました。

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1億円あれば老後は安心?


老後までに2000万円をどうやって作るのか・・・

  

そんな記事をよく見かけますが、最近では「2000万じゃ足りない、4000万は必要!」なんて話しも聞こえてきます。

いくらあれば足りるかはその方次第ではありますが、先日見かけた雑誌には「1億円で老後安心」なんて記事がありました。

さて、本当に老後1億円あれば安心となるのでしょうか。

例えば、60歳の時点で現金が1億円あったとします。しかし、そこからいつまで生きるかはもちろんわかりません。

人生100年時代と言われる中、もし本当に100歳まで生きてしまったら、あと40年間生活資金が必要になります。

単純計算で1億を40年で割ると毎月約21万使える計算ではありますが(そう考えると老後2000万なんて少なすぎますね)、毎月貯蓄が減っていくというのは、相当ストレスに感じることだと思います。

安定収入の大切さ、最低でも今の資産を維持させる、できれば増やすことのできる金融商品は絶対的に必要なのです。

なので、コツコツ資産形成を進めないとですね。

ついでに、自分は今年投資物件を買いませんでした。やっぱりウズウズします。

仕事で物件の仕入れなんてしていると益々買いたい病になってきます。

今日もオーナーさんのアパートの決済がありました。

そして来月も再来月も、またその先もアパートの決済があります。ただただ羨ましいのです。

「待て」の状態が続くのは少し体に悪いです。

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スルガ銀行、借金帳消しへ!


 

今日は午前中休みをもらいまして、先日の大腸検査の結果を聞いてきました。

もし何か変なものが見つかると・・・と少しの緊張感はありましたが、特に異常は見つからず一安心です。

以前に胃カメラでピロリ菌の検査もしてもらいましたし、とりあえず健康体で良かったです。

皆さん、40を超えたらやりましょうね〜。健康診断だけではダメですよ。


さて、スルガ銀行のシェアハウス問題。これが一気に解決しそうな感じです。

物件を引き渡せば借金帳消し。いや〜これにはビックリしました。

スルガ銀行としては、創業家との問題も解決に向かっていますので、早めに信頼回復をしたい考えか。

投資はリスクとリターン、それが借金帳消しで解決!?
それってどうなのよ、というのが個人的な感想です。

これをやってしまうと、かぼちゃの馬車を買った人だけでなく、それ以外の投資家さんも動くかもですよ。

今回と同じように、こんなに自己資金はなかった、業者にはめられた的な話しをして、スルガ銀行に借金帳消しを求める可能性はあります。

リスキーな物件を買って痛い思いをしている投資家さんは多いですからね。

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ね、節税対策になったでしょ!?


12月の忘年会シーズンに向けて、少しだけお酒を控えてます。ほんの少しね。

  

12月に入ってからすでに10件の会食予定があり、ちょっとヤバいです。(と言いつつ、色々お声がけ頂けるのはやっぱり嬉しい)

大阪では久しぶりにオーナーさん向けの忘年会をやります。

ここ数年はずっと新横浜のみの開催でしたが、今年は大阪、そして名古屋でも行います。

はい、それもあって忘年会が多いのです。

今回、もし大阪・名古屋で忘年会を企画したものの、参加者が少なければ?もちろん次回はありません・・・。

まー、それなりに集まってはもらえるのでしょうが、やる限りは東京を超えるくらい盛り上げたいですね。

なので、皆さんぜひご参加のほどよろしくお願いします。色々情報交換もできれば嬉しいです。


さて、毎月私だけで15件ほどの個別相談をやらしてもらってますが、あ〜不動産投資を始める前に出会っていればな・・・と感じるケースはかなり多いです。

以前からよくあるケースは、

収益物件を買って、その後の確定申告で存在しない経費を計上して還付を受けている。

それを業者がアドバイスして、
「ね、節税対策になったでしょ」
ってわけわからない・・・

新築ワンルームを売買している業者間では、そんなありえないことがありえるのです

するとどうなるか?

その投資家さんは絶対に資産拡大できません!!

確定申告は成績表ですから、銀行がそんな申告書を見て新規の融資をするわけないのです。

もしそれで融資をするような銀行があれば、はっきり言ってド素人です。

このような確定申告の場合、買いたい物件が見つかって銀行に審査依頼をすると、条件付きでの融資承認となります。

それはもちろん「修正申告をしてください」です。
するとどうなるか、還付を受けた分は返さないとですね。

結果、何にも節税対策になんてなってないのです!

甘い話には気をつけてください。

それに思い当たる方は連絡をくださいね。
ちゃんと正しくやりましょう。

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オリンピックが終われば価格が下がる!?


 

東京オリンピックが終われば不動産価格は下落する!?

物件を所有している方は心配に思われているかもしれません。

特に最近は「え、安すぎない?」なんて思う区分マンションの売りがポツポツ増えてきているように感じます。

・・・やっぱり心配になる?

これはきっと、東京オリンピックが終われば不動産価格は下落すると不安に感じているオーナーさんがいると思われます。

そこにつけ込んで「売るなら今のうちですよ〜」なんて不動産屋の営業トークが飛び交ってるわけです。

不動産投資は売却してこそ利益確定ではありますが、運用リスクが低いのであれば、無理に急いで売る必要など全くもってないのです。

仮に目的とする次の投資があってね、ある程度の資金が早いうちに必要なのであれば、それはしょうがないと思いますよ。

賃貸管理をしていると、AMに特化してる会社には見えてこないものが見えてきます。

自分でも収益物件を買ってある程度の経験はしてきましたけど、それよりも僕が担当するオーナーさんの運用を何千戸も見てきました。

都内に近ければ近いだけリスクの低さを感じますし、家賃上昇エリアもだいぶ増えてきましたからね。

「そのようなエリアの物件」であれば、オリンピック後も価格は下がらないと思いますよ。

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うん、幸せですね。


不動産投資をするモチベーション

    

健康であればこんな楽しみが待っている!
老後はこれで決まり、もちろん僕は釣りです。

先日、三崎にある「葉山商店」大石さんと「丸又丸」仁君の企画、釣り宴会に呼ばれて行ってきました。
 
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朝一は青物を、その後はカワハギを釣りに向かいました。
少し肌寒さはあるものの、快晴です。

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ポイントに着いて電動リールで始めます。

すると早速、大石さんにヒット!
この引きです、さすがにカワハギとは違いますね。

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簡単に釣っちゃいました。ワラサです。

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魚の大きさによって名前の呼び方が違うらしく

Wikipediaによると、イナダ(35-60cm)→ワラサ(60-80cm)→ブリ(80cm以上)。

関西では、ハマチ(40-60cm)→メジロ(60-80cm)→ブリ(80cm以上)。

そして自分にもヒット!でかい!やりましたね。

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その後、石橋よしき君がカンパチを釣ったりして、

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1時間ほどで、ワラサ・カンパチ・イナダ・サバ・アジをゲット。出来過ぎです。

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これ以上釣っても食べれないので、早々にカワハギ釣りに変更、ポイントを移動します。

途中、大石さん特性のおでんとあさりご飯を頂きます。身体に染みますね。

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さて、問題はカワハギ釣り。ここ2年程、関東はどの船も不調で全然釣れていません。

カワハギは秋からが肝パンシーズンなので、なんとか釣り上げて宴会を盛り上げたいのですが・・・

が!

早々にアタリがあって、簡単に釣れちゃいました!それも大物ばかり。

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みんなで20枚ほどは釣り上げたかな。

結局、7時くらいから釣りを始めて、12時上がりで大漁。

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終わってからは、風呂に入って、小一時間ほど寝て、それでもまだ宴会まで時間が余ったので、うらりのテラスで地ビールを飲みながら釣りを語らう。

これもまた贅沢。

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いつもの釣りは、15時上がりくらいなのでなかなかハードなのですが、こういう余裕のあるスケジュールもゆっくりできていいですね。

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そして、17時から葉山商店で宴会スタート。

ビールは飲んでいたので、日本酒からいただきます。

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早速出てきたのが、これ!ワラサにカンパチの刺身、豪華ですね〜。

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そして、カワハギの刺身と肝。この時期のカワハギはやっぱり最高です。

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その他、焼きや揚げ物などを頂き、締めはにぎりに特性雑炊。

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そして、倉橋の知人の方からタコの差し入れも頂き大満足です。

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今回、初めてこのような企画に参加させてもらいましたが、大石さんや仁君のおもてなしに感動しました。

とにかく温かいんですよね、ありがとうございました。

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5名くらいいれば、貸し切りの「釣り宴会」企画をやってくれるらしいので、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

お問い合わせは
葉山商店 大石さん
046−884−8570

将来、オーナーさんたちと集まって、こういう時間を楽しみたいと思っています。

全ては健康であってこそ、うん、幸せですね。

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不動産投資の前に大切なこと、投資効率は抜群


前回の続き、まだ見ていない方は先にこちらの記事からどうぞ。

    

何のために不動産投資をしているのか。

年金不安、資産形成、人生を楽しむため。とても大事なことだけど、その前にもっと大切なこと。

それは、やっぱり健康であるということ。


昨日の休みは病院へ行ってきました。

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以前、腸炎になったことはこのブログでも書きましたが、その時に病院から大腸内視鏡検査を勧められました。

胃カメラは何度かやったことがあるのですが、大腸は初めて。

個人的にも一度は受けておいた方がいいかなと思っていたので、ちょうど良かったです。

前日の20時以降、食事はNG。

そして21時に下剤を飲み、もちろん当日の朝も食事はできません。

病院に着いて9時から始まります。

まずは腸管洗浄液を15分おきに250ml、ペットボトル大を2時間かけて飲みます。

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腸管洗浄液の味は、塩水って感じ。

おいしくもまずくもないですが、これだけの量を飲むと途中から身体が冷えてくるので、お湯を飲みながら進めます。

飲み切ったのが昼前、そこから点滴を打ち、内視鏡検査へ。

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とにかく心配なのがどのくらいの痛みを感じるのか。

う〜ん、ちょっとドキドキします。

鎮静剤を入れてもらい、少しボーッとしだした状態で始まりました。

が・・・

気付いた時には終わってました。

痛みなど全くなく、なんだか拍子抜け。心配したのがバカみたい。

そこから1時間ほど鎮静剤が抜けるまで寝かせてもらい終了。

病院を出たのが15時半頃、なかなかの長丁場でした。

検査費用は約5,500円。これで健康、安心が買えるのであれば、投資効率は抜群。

受けておいて良かったですね。今回の検査結果はまた来週です。


自分は大丈夫など思わず、皆さんも受けるようにしてくださいね。

過去に、アパート数棟を買って頂いた自分のオーナーさんが若くして亡くなられています。

団体信用生命保険に加入してましたから、家族はそれに守られましたが、ご本人のことを考えると残念でしょうがないんです。

「山内さん、今頑張ってお金貯めてるからさ!」があの方の口癖でした。

将来のため、健全に不動産投資をやって来られたのです。ほんとなら今頃、3棟目、4棟目と買い進めているはずなのに。

僕がこの輪をジワジワと時間をかけて広げている時に、オーナーさんには健康でいてもらわないと困ります、夢は叶わないのです。

健康であればこんな楽しみが待っている!続きは明日のブログで。

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「何のために不動産投資をしているのか」


堅実に資産形成しているオーナーさんの共通点は、金があっても派手な生活をしていないってこと。

貯まれば投資、貯まれば投資を繰り返していく。将来の安定収入確保のためにコツコツを継続する。

    

そんな中、「何のために不動産投資をしているのか」を考えることはとても大事。

だって投資というリターンを求めればそこには必ずリスクがあるから。

そこで質問、じゃ将来その安定収入を何に使いますか?

もちろん生活する為のコストがメインかもしれない、でもそれだけじゃ人生面白くないです。

だから将来は自分の気持ちいいことに費やすべき。

旅行、ゴルフ、食、酒などなど・・・。

趣味、趣味って簡単に言うけれど、自分が本当に没頭できるものって意外と難しい。

朝の4時5時と早起きしても辛くはないくらい好きなもの

自分は社長のお陰で見つけることができました。僕のことを知ってる人は何となくわかると思いますが。

そして、不動産投資を長期的にやっていく中で、意外と難しいのはモチベーションを維持するってこと。

その為には、将来こんなことをやりたい、あんなことをやりたいと、妄想を膨らます。

だから、今からそういうものを真剣に見つけるべきだと思います。

人生100年時代、楽しまないと。

そして忘れてはならない、まずはそれ以上に大切なことがあります。

続きは、また明日のブログで。

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上京して今年で13年目。


    
 
先日の大阪出張、夜は地元の業者さんと心斎橋で会食。

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御堂筋が綺麗にライトアップされてました。

年1くらいでこの食事会は行われます。元々大阪時代、一緒に働いていた仲間です。

こうして会いたいと思える仲間ですので、みんな本当に頑張っていて、色んな刺激をもらいます。

彼らとこうして話していると、当時が懐かしくもあり、あの会社で働いていて本当に良かったと思えます。

もし今自分が止まっちゃえば間違いなく置いてかれるわけで、こちらとしては東京で働いてるんだから、逆にもっと刺激を与えたいと強く感じるのです。

上京して今年で13年目、この業界は20年目。

とても濃ゆい毎日でしたので、あっという間ではないのですが、こうして過ぎると本当に早いですね。

自分も今の年齢から色々と考えさせられます。
現状で満足なんてこれっぽっちもありません。

色々と挑戦していきたいのです。
次のステージへ向けて。

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やられた!


    
 
ある不動産会社さんのセミナーレジュメを見る機会がありました。

どのような作りこみか、クオリティ等々、やはり興味津々です。

僕がいつもやるのは3時間のセミナーですが、そのレジュメページ数は100枚を超えます。

これを作るのには、かなりの時間を要します。

なので、セミナーをする人の苦労、気持ちはとても分かります。

なるほどなるほどと、業者さんのレジュメページをめくっていくと、

ん?何か見たことのある内容・・・

自分が4年前に作ったレジュメ数枚がそのまま丸パクリ!

やられた!

多少パクられるのはしかたないにしても、使っているイラストなど全く同じ!

交流のない業者さんだけに、かなり微妙。

それをどんな感じで講義していたのか気になるところですが、うちのスタッフが参加するようなセミナーで使っちゃそらバレますよ。

日々、勉強です。

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スタッフから自宅購入の相談


    

会社の帰り道、後輩から「そろそろ自宅を購入しようと思うのですが」との相談。

色々と探しているようで、気になっている物件の販売図面を見せてもらいました。

築年数は古いですが、駅から10分圏内で価格は2000万弱、60屬裡LDK、悪くはないです。

金利や頭金について等々、色々とアドバイスをしましたが、その後輩はなんとまだ21歳!

ほんとしっかりしてますね。

この業界にいるから不動産が身近でもあると思いますが、何と言っても彼は18歳からうちの会社で働いています。

自分がこの年齢の時なんて、やっと宅建の勉強をし出したくらいです。

早々に不動産投資もやりたいようで、20年後には彼の資産がどうなっているのか。こういう若者の将来が楽しみです。

そして、さらに後輩から、

「マンション買ったら結婚すると思うので」と。

21で早くない!?こっちが遅すぎる?

・・・そこは逆にアドバイスしてもらおうかと。


さて、今日はこれから大阪で個別相談会。

朝は10時半から入っているので、7時半の新幹線で向かっています。

同時間帯の予約が3件ほど被り、なかなかお取りすることができずすみません。

では行ってきます。

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福岡不動産投資セミナー開催、そして熊本へ


   

先週末はCPMの同期であるワイズプランニングの伊藤さんにお誘い頂き、福岡でセミナーを開催。

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ご参加の皆様、ありがとうございました。

福岡の投資家さんは、地元での不動産投資を考えられている方が多いようですが、いずれはリスク分散としても東京の物件を組み合わせることをお勧めします。

東京不動産投資の面白さが少しでも伝われば嬉しいなと、そんな気持ちで今回はセミナーをやらせてもらいました。

何が面白いかと言うと、やはりその家賃の高さ、これには皆さんが驚かれます。

買ってからの運営コストを考えても、狭くて家賃が取れるに越したことはないわけで(もちろん狭すぎて決まらないじゃダメですが)

これがどれほどローリスクに繋がるのか、比較すれば一目瞭然。

東京に来る際は、遊びついでにどんな投資ができるのかぜひご連絡を頂きたいですね。

どちらにしても、投資家としての引き出しが増えることは間違いありません。

15平米の旧耐震のワンルームが家賃7万!
東京以外にありますか?

でも、東京は価格が高い!利回りが低い!?
表面利回りだけで判断していませんか?

空室率や修繕コストを含めて計算した時、どうなのか。
ネット利回りでみると逆転していることもよくあります。


そして、セミナー翌日は熊本に移動し4時間ほど友人と会って打ち合わせ。

不動産投資に興味があるようで、某銀行から取れた1億の融資枠をどう活用するか。

この入り口がとても大事です。

なかなかハードでしたが充実の2泊3日でした。

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やっと完成、サンフランシスコ動画


    

サンフランシスコの動画が完成しました。

少し前にはできていたのですが、先日の宅建祝賀会前に報告会を行うことになったので、公開が遅くなりました。

ここまで作るのに相当の時間を要しました。

動画を撮って10分ほど話すことはなんてことないのですが、その後の編集が大変なのです。

今回のは何時間かかったかな〜、ざっと10時間以上・・・。

今も既に2本撮り終えている動画がありますが編集待ちです。

う〜んいつ取りかかろうかと考えていますが、きっと次の休みの日でしょうね。

なのでYouTubeを見た方はぜひ「いいね!」ボタンのクリック、そしてぜひぜひチャンネル登録もしてください!
(それがやる気になります)

今回のサンフランシスコ動画は高嶋君のブログから見ることができます。

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巡回へ


 

台風の影響で電車は止まり昨日の朝は出勤できず。

何をするか?
そう、自転車で管理物件を廻るのです。

しかし、横浜の坂をなめてました。

もちろん平坦な物件も多いのですが、物件から物件の移動で多少の坂道は当たり前、これが続くと足にきます。

それも最高気温は29度、暑い。

必死に自転車をこいでると、子供を後ろに乗せたお母さんが自転車でスイスイ坂道を登っていきます。

なんでだ?母は強し?

そう、横浜では欠かせない電動自転車・・・せこい、てか一度乗ってみたい。

今回、僕のように自転車で管理物件を巡回したスタッフもいれば、電車が動いてる範囲や自分の車で廻ってくれた人もいました。

またグループ会社の人たちも協力して遅くまで管理物件を巡回。

誰かに指示されるわけでもなく、各スタッフが今自分にできることをやっていました。

そして、今日もPM中心に朝一から現場に向かってくれています。

震災というのが不動産投資のリスクのひとつ。

それをこういう形でカバーし少しでも安心してもらえればと思います。遠隔地のオーナーさんも多いですしね。

ついでに、前回の台風で漏水被害のあった自宅マンション、今回は特に問題ありませんでした。

そういえば、自分の持ってるアパート・・・台風被害大丈夫かな?

完璧に忘れてた!

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大阪コンテナハウス、京都町屋リノベ、そしてエクシブ京都八瀬離宮


    

優秀企業視察に行ってきました。

大阪・京都の1泊2日、とても良い取り組みをされている業者さん、また新たな出会いにも感謝です。

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大阪ではコンテナハウスの見学。

写真を見ると名前の通りコンテナハウスですが、これ実は鉄骨ですので耐用年数は34年。

地形の悪い土地でも建てることができ、工期は半年ほど。

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そして、二日目は京都町屋のリノベーション。

京都は昔ながらの建物が価値、ただそれを日本はね、耐用年数を超えたものは価値がないなんてことで、融資も付きづらかったりするものですから、古くなればとにかく建て替えるのが一般的。

京都のような街でそれをすると価値が下がっちゃいます。

それを訪問した八清さんはとにかく古ければ古いだけいい、その建物の良さを残してリノベーションして物件の価値、街の価値を守っている。

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とてもいいものを見させてもらいました。

この良さはブログだけでは伝わりませんので、明日か明後日くらいにはYouTubeにアップします。

そして、京都で泊まったエクシブ京都八瀬離宮も素敵でした。前々から噂には聞いていたのですが、特にバーがお勧めですかね。

うちの会員さんは利用できますからね〜。

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北川君、参加ありがとう!お疲れさまでした。

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年収1300万で低所得者だって


遅くなりましたが、先日の海外出張について。

      

サンフランシスコの平均家賃は 40万超と言われ、PMツアーで見せてもらった物件もだいたいそのくらいが相場です。

また、一般的な不動産価格は1.3億くらい、修繕が必要なボロボロの平屋が6000万くらいで即売れるレベル・・・恐ろしいですね。

ホテルの朝食は4000円!生活費は日本の2〜2.5倍くらい?いや、それ以上か。

そして、年収は1300万あったとしても低所得者層。物価が上がりすぎて、家賃が払えずテントからスーツを着て会社に通うサラリーマン。

うどん屋の店員が年収1000万、それで生活が苦しいとのこと。

海外を見ると本当にインフレを感じます、ほとんど物価の上がらない日本て大丈夫なのか?と少し不安になりますね。

サンフランシスコ、夢はありますが、その裏には生活苦の人たちも多く、貧富の差、これぞ格差社会です。

やっぱり綺麗で安全な日本がいいですね。

こうしてたまに海外に行くと、また世界が広がります。

色々写真も撮って来ましたので、ご覧ください。

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これ全てiPhoneで撮りましたが、なかなかセンスあると思いませんか?自分で言うな? 


さて、今日は定休日ですが、優秀企業視察のため、大阪・京都で勉強をしてきます。

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1年ぶりに福岡で不動産投資セミナー開催


      

サンフランシスコから無事戻ってきました。

羽田空港に着いたのが夜だったせいか時差の影響もなく、翌日からバリバリ働けました。

向こうの様子はまたYouTubeでアップしますので、もうしばらくお待ちください。

なんせ、とにかくYouTube編集に時間がかかるのです。

いつも上げている動画も自分でコツコツ編集をしていますが、これがなかなか大変。

カットから字幕入れなどなど、10分くらいの動画で4〜5時間かかるのです。

こういうのは事務方に任せばいいのでしょうが、自分なりにここはこう伝えたいなど、強い思いがあるのです。

その分、愛情はたっぷりですが、今の仕事をやりながらですと、週に2回が限界ですね。

お陰様でチャンネル登録者も増えてきましたので、このまま継続していきたいと思います。

昨日、ある銀行から「融資規定の大幅変更!」がありましたので、できれば今週か来週あたりにYouTubeでお伝えします。

必ず私のYouTubeをチェックしてください!これはなかなか驚き、うん衝撃でしたね。


さて今日から10月、ついに消費税も10%に突入ですね。
今月も色々と予定が埋まりつつあります。

ワイズプランニングさんから依頼を頂き、1年ぶりに福岡でセミナーを開催することになりました。

10月27日(日)13時半からです、ぜひぜひお越しください。


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サンフランシスコに来ています。


     

2019年IREMグローバルサミットで、22(日)から28日(土)まで今年はサンフランシスコに来ています。

日本との時差はー16時間、今日の気温は最高31度、最低17度と、比較的過ごしやすいのですが、寒暖差がすごいです。

中心地の街並みはこんな感じ、オシャレですね。

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「ホテルを出た左側はいかない方がいいよ」と、すぐ裏手は浮浪者も多く、結構危険な雰囲気もあります。

時差の影響もあって3時頃に目が覚めたのですが、そこから5〜6回パトカーの音が聞こえ、奇声も聞こえ・・・、あんまり落ち着きませんね。

サンフランシスコの観光スポットまで、ほとんどが車で1時間くらいあれば行くことができ、ゴールデンゲートブリッジなどなど見て廻りました。

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大量のアザラシ、ここまでいるとさすがに臭いです・・・

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グーグルの本社で買い物、お会計はカードのみ、キャッシュは使えません。

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今日は午前中にPMツアー。全米一家賃の高いサンフランシスコ、うん楽しみ。また詳細は後日お伝えします。

午後からは基調講演、海外ランチ、教育セッション、日本フォーラムなどなど、一日予定がみっちりです。

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もっと早くに知っておけばよかった・・・ピクチャン


今週の日曜日からIREMのカンファレンスで、1週間サンフランシスコです。

    

国際免許を取得するため、昨日は二俣川の教習所へ。

申請に必要な書類は、免許証・印紙・証明写真・過去の国際免許証です。

困ったのがこの証明写真。

駅にある写真機で撮ろうとすると、国際免許で必要な50×40のものがありません。

以前、「これじゃダメです」と断られたこともありましたので、どうしようかと。

そんな時に便利なのが、

ピクチャン!

知ってますか?

携帯で自分の写真を撮り、このサイトから写真を登録。

ナンバーを控えて、コンビニでプリント。

以上で終了。

2000の証明写真に対応しているので、ほとんどこれでできちゃいます。

特に個人情報の登録も必要ないので手間なし、めちゃくちゃ簡単です。

それに費用はたったの200円!

証明写真て800円から1000円くらいしますが、財布にも優しい。

ぜひお試しください〜。

ということで、日曜日から少し連絡が付きづらくなるかもしれません。急ぎの場合は事務所にご連絡ください。

ついでに、今週末3連休で台風が来るという予報も。

前回の台風や自宅漏水、何となく嫌な予感が。

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京都町屋、見に行きませんか?


がっちりマンデーで紹介されていた京都町屋のリノベーション。

    

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古い民家を2000万ほどで買い取り、1500万くらいをかけて改修。

そして4000万ほどで売り抜ける。そんな会社さんの紹介。

家賃次第だけど貸してもいいか。そのうちキャピタルも十分狙えるんじゃないかな。

なかなか面白そう・・・なんて思っていると

ん!?

これって来月訪問する会社さん!

そうです、10月8日(火)9日(水)の一泊二日、毎年恒例の優秀企業視察で行く会社さんなのです。

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平日ですので、なかなか参加したくてもできないという方もいると思いますが、この視察、毎年かなり評判いいですからね。

そして、今年の泊りは京都のエクシブ。噂では聞いてますが、京都のエクシブ八幡離宮はかなりイイらしい。

ぜひお時間ある方はご参加ください。

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自宅マンションで漏水!


凄い台風でしたね。ここまで風が強かったのは記憶にありません。

皆さん大丈夫でしたか?

    

夜は風が窓を叩く音でなかなか寝むれず、身の危険を感じたくらいでした。

そして、夜中の3時くらい

ポツポツという音が聞こえてきます。

ん?外?

まさか室内!?

確認すると、床が濡れてる!! 

廊下の上にあるダウンライトから雨漏りです!

マジか〜

とりあえずゴミ箱をバケツ代わりにして対応。

たまに管理物件でも漏水のサービスリクエストが入りますが、自分で経験すると入居者さんの気持ちがよくわかりますね。

そして、4時、やっとウトウトしたところで・・・

大音量で携帯が鳴る!

ビックリして起きると、避難勧告を知らせるメールが!

いやいや、この時間に避難勧告で起こされても、どこに避難すればいいの?

どう考えても自宅で待機する方が安心かと。

そして、寝ようとした3分後、

また大音量で携帯が鳴る!

避難勧告!

もーわかったってー。

というわけで、目が覚めてしまい、結局2時間ほどしか寝れず・・・。

そして翌日、昨日の朝は台風の影響で電車は運転見合わせ。

横浜駅から事務所のある大船駅までの東海道線、横須賀線は動いておらず。

京浜東北線が動いたので、とりあえず向かってみると・・・しかし、それが大きな間違いでした。

横浜駅から磯子駅までノロノロ運転で1時間もかかる。

どうやらそこから先は竹が線路を塞いでるようで進めません。

お腹が空いたので磯子駅前の飲食店に入ってランチを注文、食べていると店内になぜかスズメがいるのです。

お店の人曰く、この台風で迷い込んだようだと。

しかし、料理の真上、横を羽をパタパタさせながら狭い店内を飛び回ります。

これって衛生的にどうなの?やっと腸炎もましになったところなのに。

半分以上料理を残して会計。う〜んひどい。

その後も、電車が来ては磯子駅止まり。結局、しょうがなく横浜駅に戻る。

何をしに向かったのか、スズメのいるお店にご飯を食べに行っただけ・・・泣。

そうしてるうちに東海道線が運転再開、大船の事務所に着いたのは自宅を出てから3時間。

こういう時は無理に外出などせず、自宅待機が一番ということ。

いい勉強になりました。

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入院拒否!そして大阪へ


実は水曜日からお腹が痛く・・・

    

これがなかなか治らなくて、さすがにヤバイなということで、翌日の朝、近くの小さな病院に行ったのですが、

「大きな病院で診てもらって下さい」と、

え?なんか嫌

「紹介状書くからね」って、

うん、なんか嫌。

そして、改めて大きな病院で検査。

結果は、腸炎。

「できれば入院してもらった方がいいです。」

え?

うん、無理。

丁重にお断りしました。

「じゃ、点滴打っていってください」とのことで2時間半、2本打たれました。

食欲はあったのですが、

「食べると腸を刺激するから食事はダメです」

う、水分のみで約2日間を過ごす。

ダイエットにはいいかもねー、なんて食べないダイエットが一番ダメなんです。

筋肉が落ちるだけなので、その後のリバウンド間違いなし。

結局、木金と2日間お休みをもらって、痛みはだいぶマシになりました。

そして、土曜日は大阪でセミナー、泊まって翌日は個別相談会。

さすがにハードですね。

そして今日・・・台風が関東を直撃するらしく、

1件個別相談をキャンセルさせていただき(オーナーTさんすいません)、なんとか先程15時半の新幹線に乗りました。

東京方面16時半終電!?らしく、ヤバかったです。

今回の台風は本当に危険みたいで、皆さんくれぐれもお気をつけください。

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ワンルームマンション投資の金利1%台、詳細について


さて、先日のブログで少し触れましたワンルームマンション投資の金利1%台について。

   

かなり反響が多かったので、その詳細についてYouTubeにアップしました。

石橋よしき君からまたまた面白い話が聞けましたので、ぜひご覧ください。

「不動産投資ローンが1%台で借りれるチャンス!?」


今後もこういう情報はYouTubeで随時アップしていきます。チャンネル登録して頂ければいち早くご覧いただけます。

※チャンネル登録するにはYouTubeにログインする必要があります、以下参考にしてください。

YouTubeにログインするにはGoogleのアカウントが必要になるのでチャンネルを登録する前にGoogleのアカウントを登録しておきましょう。
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Googleアカウントを持っているとYouTubeで動画の評価や、お気に入り登録等の便利な機能が使えます。
YouTubeを頻繁に使う方はGoogleアカウントを使っての利用をオススメします。


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高齢化に後継者不足問題、いい店がなくなりますね


定休日、街中を歩いていると、とてもいい雰囲気の酒屋を見つけました。

     

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昭和な雰囲気がたまりません。

老夫婦おふたりで切り盛りされているようで、丁寧にお酒の説明をしてくれます。

ちょうど酔鯨の秋あがりが入ったとのことで、そちらをもらうことにしました。

「ひやおろしより、秋あがりの方がプレゼントには喜ばれますよ」と、「おろし」より「あがり」という言葉が良いようです。

「あとこれも持って行ってちょうだい」とトマトジュースを付けてくれました。

お店の雰囲気通り、なんだかほっこり。昭和にタイムスリップしたような、懐かしい温かい空間。

この仕事をしているからこそ、こういうお店を守らないとですね。

高齢化に後継者不足問題、いい店がどんどん潰れていきます。

更地にするのは簡単ですが、今の建物を活かしたリフォームを意識することは大切です。

倉橋が三崎で行っている取り組みなんかは、まさしくそれで、山田酒店や三崎港蔵、葉山商店などなど昭和の雰囲気は残されたまま営業しています。

あ

これを住宅に建て替えた瞬間に街の価値は下がるのでしょうから、それを守ったということはとても価値あることだと感じています。

今日の酒屋さんが潰れないよう、また買いに行こうと思います。

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ワンルームマンションへの金利がなんと!・・・


融資が厳しい厳しいと言いつつも・・・

     

某銀行が金利優遇キャンペーンを実施しました。

期間限定ではありますが、ワンルームマンションへの融資がなんと!な、なんと!

1%台!!

これまで色々な銀行の融資条件を見てきましたが、区分で金利1%台の投資用ローンってかなりめずらしいことです。

審査条件もありますが、クリアできないほどのハードルではありませんので、これはチャンスです。

今年、自分は投資物件の購入を抑えているのですが、いや〜これを聞くと悩みますね。

この融資条件だと銀行にはかなり案件が集中すると思われます、お早めにどうぞ。

9月からスタートです!

ご興味ある方はお問合せください。

そして、たまには以下クリックもお願いします! ↓ ↓
 

不動産投資でまさかのオーバーローン!リフォーム費用も借りたって!?


      

明日は東京でセミナー、お陰様で満席です。

有料セミナーなので、当日ドタキャンもないと思いますが、急遽、体調不良等で参加できない方は早めにキャンセルの連絡を頂けると助かります。

数名キャンセル待ちの方もいらっしゃいます。

そして、セミナー翌日は銀座で一日個別相談会です。こちらも間もなく満席となりますので、別途また日程を設けようと思います。

忙しいのは本当にありがたいことです。


さて、同じチームの石橋よしき君がワンルームを買ったようです。

20代で不動産投資、いいですね。若いうちからやるに越したことはありません。

ちょうどいい機会なので、購入物件の詳細やファイナンスについてYouTubeで直接聞いてみました。

すると!驚きの展開に!

え!?どういうこと?

こんなこと初めて聞きましたよ。

以下からご覧ください。ぜひチャンネル登録もお願いします!


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安定収入と趣味と何よりも健康でいること


明後日から仕事です。

      

現実に戻すには、パソコンに向かう・・・の前に体を動かすという事で、昨日はこの猛暑の中、真昼間からジム行って来ました。

ジムはもっぱら筋トレ、音楽はワンオク。1時間ひたすら鍛えます。

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時間帯によっては、使いたい機材が40〜50分待ちなんてこともありますが、そこはさすがにお盆の真ん中、空いてますね。

久しぶりに行くとスミスマシンが一台増えていたり、新しいトレーニングマシーンが追加されていたり、
 テナントリテンション!?うん、良くなっていました。

老後の安定収入を確保することは、もちろん大切ですが、それと併せて、趣味(大人の遊び)を見つけることと、何よりも健康を維持することが欠かせません。

将来はオーナーさんと釣り三昧を目標に?資産形成している自分としては、皆さんに健康でいてもらわないと困ります。

融資を組むうちは団体信用生命保険の問題もありますしね。

資産管理法人であれば保険に入らなくても融資クリアできる銀行はありますが、基本的にはほとんどの金融機関が団信必須です。

ということで、健康管理にはくれぐれもご注意ください。

さーて、今日もジムに行って汗をかいたし、これから飲みに行ってくるかな(ダメなやつ)

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アジアな大阪も良いですが、夏を満喫


      

大阪に帰省して家族との食事。

ニュースなどでも散々反日と言われている中、鶴橋の韓国料理屋へ。(東京でいう新大久保みたいなイメージです)

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このタイミングなのでさすがに空いているかと思いきや、まさかの満席。不買運動どうこう言っても、日本の飲食店は関係ないようですね。

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そして翌日は墓参りのため、大阪から車で30分、
箕面(みのお)へ。
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年に1〜2度しか行けませんが、お墓を綺麗に拭いて手を合わせる。気持ちが落ち着きますね。

そしてせっかく来たので、ついでに箕面の滝へ。
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箕面には6歳まで住んでいましたので、懐かしさもありつつ、この自然にマイナスイオンを感じます。都会より5〜6度気温も低く過ごしやすいです。

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多くの観光客がいます。しかしながら、川で遊んでいるのは全て外人、ここにもインバウンドの影響が。昔を知っているだけに、少し異様な光景です。

そして、箕面といえば、猿。

近年は山奥に返されたということもあり、ほどんど見かけることもなくなりましたが、昔はそこら中に猿がいて、食べ物をよく狙われたものです。

今回、偶然にも見ることができました!5〜6匹だったかな。
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そして、夕食は福島にある花くじらでおでん。
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ネギ袋、癖になります。
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そして、2件目は、心斎橋にあるワインバー本多。
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ソムリエがお勧めのワインを出してくれますが、お酒だけでなく、ここは料理も美味い。

一般的にはあまり知られていませんが、20代の頃、同じビルでアルバイトをしていたこともあり、それから気に入ってよく通っています。

牡蠣とその日の刺身、チーズの盛り合わせは食べた方がいいです。
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今回はそれ以外にも、明石に行ってタコを食べたり、
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たまたまフェリー乗り場を見つけて、急遽、淡路島にも行きました。
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きっとみんなはこれをメインに来るんだと思いますが、タイミングよく満開のヒマワリ畑を見ることもできました。
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ヒマワリ=山内。似合わないのはよ〜く分かっています・・・。

夏を満喫です、淡路島はいいところですね。

大阪のアジアな都会もいいですが、意外と近い淡路島まで足を延ばすのもお勧めです。淡路の玉ねぎや明石焼きなど、食も十分楽しめます。

さて、木曜日から仕事が始まりますので、そろそろ体を現実に戻していきます。

関西方面は台風も来ていますので、皆様くれぐれもお気を付けください。

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オーナーさんとの釣り、懇親会。プロには勝てない。


      

昨日から夏季休暇をもらっています。
オーナーさんと釣りのため、前日から三崎に行きました。

三崎港蔵が満席だったため、葉山商店で夕食。

新鮮なタコ刺し
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長芋の・・・なんだったけかな。
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釣り前日の飲みが一番盛り上がります。
ご馳走様でした。

翌日は久里浜にある巳之助丸へ。カワハギ釣りで全国一有名な船宿だと思います。
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偶然、SHIMANOの飯田さんと遭遇。
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え!この人を知らない?カワハギ釣りで有名な方です。
腰の低いめちゃくちゃいい人でした。

別船でカワハギの撮影をするらしく、プロがどれくらい釣るのか楽しみです。

そして、天気は晴れ、風もなく最高のコンディション。暑すぎですが。
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釣りに欠かせないフィッシングジェルクッション。意外に知られていませんが座り心地最高です。釣りやヨットには欠かせません。
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そして、剣崎沖からスタート。
魚の活性は相変わらず悪く、苦戦が続きました。

ぽつぽつとカワハギを釣る中、なぜかカワハギ釣りなのに、平目をゲットした石橋よしき君。
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カワハギ釣りなのになぜかイカを釣るオーナーさん、おつまみゲット!盛り上がります。
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最終釣果は自分がカワハギ4枚、SHIMANOの飯田さんは撮影をしつつでも10枚。
その差倍以上、やはりプロは違います。

そして懇親会は三崎港蔵です。

平目の刺身、新鮮で美味いです。
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イカの焼き、とても柔らかく、釣りたてを喰らう、贅沢ですね。
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たくさん釣れたトラギスの天ぷらに
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三崎港蔵オススメ豊の漬物
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そして、馬刺し!
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熊本の友人が送ってくれました。さすが熊本、これまで食べた馬刺しの中で間違いなくNO1!

I君、ありがとう!

魚に肉に贅沢な夕食でした。

釣り仲間もジワジワと増えており、参加した方は皆さん大満足!

僕の今回の釣果はカワハギ4枚、ベラ10枚、トラギス20枚、キタマクラ3枚、その他よくわからないの5枚。

活性が悪いと言いつつも十分楽しみますよ。


さて、今日から大阪に帰ります。皆さんもよい夏休みを。

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釣り大家の会


今日は一日大阪で個別相談会、満席です。

     

弊社の夏季休暇は8月7日(水)から8月15日(水)です。

今年の休みはオーナーさんと釣りをして、大阪で墓参り、家族との食事会。

あとはいくつか勉強したいことがあるので自宅にこもります。

某不動産業者さんから、最近釣りの写真がない!と言われましたので、休み中はちゃんとアップするようにしますね。

もしブログで釣りについて何も触れていなければ、釣果ゼロなので・・・そっとしておいて下さい。

ついでにこれが前回釣った時のカワハギ、32センチ!

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やったことのある人は分かるでしょうが、30センチ超えはカワハギの中でもかなりデカイのです。

秋、冬が肝が美味しくシーズンなのですが、夏はデカイのが狙えるので、釣りだけで考えると今の方が面白いです。

本気で趣味を見つけたい方、酒好きには絶対に釣りがオススメ。

老後を楽しむためにも是非一度一緒にやりましょう。

「釣り大家の会」でも作りますか?笑


さて、個別相談も終わりましたので、横浜に戻ります。

実りある出張でした。

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かぼちゃの影響と誇大広告


先日は大阪時代の仲間と月島でランチ。

    

友人は今、熊本で働いていますが、同じ業界なので何かと話しも合います。

メインは住宅販売の仕事でも、去年のかぼちゃの影響が少なからずあるようです。

住宅売りでもやっぱり融資は厳しくなってるのですね。

またある大手建設会社について「相変わらずキツイことやってるよね〜」なんて、エリアが違えどその辺は全国共通のようです。

今回、熊本からわざわざ来たのは、サッカーの試合を見るため。

「バルセロナ対チェルシー」もちろん見たかったはメッシのプレー。

無理して高額チケット(めちゃめちゃ高い!)を購入したのですが、なんと!メッシは日本に来なかったらしい・・・。

広告には大々的にメッシアピールをしていたにも関わらず・・・誇大広告に騙された不動産屋、ドンマイ。

そんな彼とランチしたのが、月島なのでもちろんもんじゃ。

店によって当たり外れの印象が強いもんじゃではありますが、つきしま小町、おススメです。

月島ではまずこの店しか行きません。

牡蠣の鉄板焼き、絶品。

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この店のもんじゃは絶対にこれ、明太チーズもんじゃ。

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夜はもちろんのこと、できればランチも予約した方がいいです。

たまにはこういうお昼もいいですね。

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金融機関の今のスタンス、お金の価値。


    

金融機関によって異なりますが、一定の融資額を超えると審査する部署が変わります。

多いのは1億を超えることで、そのハードルがかなり上がり、急に審査が厳しくなるのです。

なので、最近は事前に融資枠の相談をすると「1億超えなければ融資ができます」なんて回答が多いのです。

そして、この融資のハードルをクリアするには、某銀行の場合、年収1500万以上、自己資金は諸費用含めて2割くらいは必要。

ま、こんな話だけでも、金融機関の今のスタンスを感じてもらえると思います。


さて、西武信用金庫が不動産投資への融資を撤退するようです。

業者が審査書類の改ざんをして不正に融資を引っ張ったのですが、それを見抜けなかった審査体制に問題があると指摘されていました。

反社会的勢力への融資がまた大きな問題にもなりましたね。

銀行も業者もイケイケでやるのは簡単ですが、そんなことがいつまでも見逃される世の中ではないということ。

瞬間的に儲ける大きなお金よりも、安定期的入ってくる少しのお金の方が僕は価値があると思っています。

なので、そういう考え思いの人と一緒に働きたいわけです。

とにかく正しいことを継続する。

地味の中にも楽しみ、やりがいを見つければ、最高に面白い毎日が待っています。

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「金融資産5000万以上」って、それ今の流行り?


   

今日の個別相談、所有物件の今後について。

過去に区分のワンルームマンションを数件買っていただいたのですが、色々な考えのもと売却を検討したいと。

買っていただいた時よりも価格は上がっているし、売るのは簡単だけど、自分だったら絶対に売らないのでそのまま保有することをお勧めしました。

空室リスクは限りなく低くて、安定的に家賃は入ってきているし、そのエリアであれば今後さらに価格の上がる可能性もあります。だって家賃も上がっているから。

投資家さんそれぞれに考えや目的もあり、今回は売却の方向でしょうがないかなとわかりつつも、やっぱり持っていてほしいな・・・。

売却して現金が手元にあるよりも、毎月決まった安定収入をもらえる方が価値があると感じるので。

そもそも売却した現金をどう運用するのか?が今は課題でもあります。

先日、会社のスタッフが新規の銀行に相談した際「金融資産5000万以上ないと融資できない」だし。

最近、それ流行っている?

「金融資産5000万以上」を口にする銀行さんがなんだか多いような気がする。

世間は老後2000万問題とか言っているさなか。

なんだかな〜。

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老後2000万必要・・・ハードルは高くないけど


最近はめっきり自分のYouTubeに力が入っていまして、ブログの更新が滞っています。

でもブログのアクセス数も多いので、 しっかり更新していかないとですね。

  

先月は月30件ほどの個別相談、このご時世でこんなに多くの申し込みを頂けるのは本当に有難いことです。

また、今週末は大阪で倉橋のスタートアップセミナーがあり、私は大阪支社で個別相談会と面接対応。

これだけ融資が厳しくなる中でも相談は絶えず、年金問題などがニュースで取り上げられるだけ日々忙しくなっているように感じます。

老後2000万が必要って、そんなにハードルの高いものではないのですが、資産運用という考えがなく、コツコツ貯めて銀行預金を繰り返しているだけでは到底届きません。

また、投資をして数年で2000万円を達成しようとすると、それだけ投資リスクが上がりますので、長期的に資産形成を進めることが大切です。

例えば、自己資金500万円で30年後に2000万円を作るには、4.73%で運用すればいいですが、10年後であれば14.87%。

リスクの違いが分かってもらえると思います。

正直、2000万じゃ全然足りない!と個人的には感じていますので(老後はもっと美味しいもの食べたいし、週一で釣りもしたい 笑)、決して無理はしませんが今後20年しっかりと運用を継続していきます。

いつも言っているように、早くからするに越したことはありません。とにかく時間がリスクを減らしてくれます。

将来のために一緒に資産形成して、老後を楽しみましょう。

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オススメの街からの逆行働き方改革


  

先日は大阪天満で、オーナーさんと大阪支社のリーダー河崎君と食事。

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大阪環状線 大阪駅から一駅隣の天満駅。生まれ育った街なので思い入れもあります。

屋台や飲食店が並び、とても魅力的な街に成長しました。

今から30年前くらいは屋台なんてほとんどなかったので、当時を知ってる人はビックリしますが、ここまで来ると街に流れる空気もガラッと変わるものです。

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超アジアです。

大阪駅から一駅なのに、家賃も安く、住みよい街ではありますが、投資として考えた時には冷静な判断が必要です。

家賃が安い=運営費率が高い

東京の感覚で主要駅から一駅なら大丈夫だろう、では危ないのです。しっかりそのアパート企画などを見たうえで検討して下さい。

ただし、夜は別格!

安くて美味いし、通天閣に行くくらいならぜひ天満に行って、ハシゴの旅を楽しんでほしい。オススメですよ。


さて、今日も銀座で個別相談会。朝の10時から19時まで6件、はい休憩なしです。

働き方改革と言われる世の中で、こんなハードスケジュールを自分で立ててしまい・・・

うーん。

でもこうして申し込みが入るのはとても有難いことです。

もっと頑張らないと。

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業務停止がたったの7日間、どうなのかな・・・


TATERUに7月12日から7日間の業務停止命令。

 

わかっている範囲でも約350件の融資資料改ざん。通帳改ざんや年収の水増し。

聴聞会ではTATERUの弁護士が「業務停止処分ではなく指示処分を求める、もし業務停止処分になればオーナーの空室リスクが生じ、ローンの返済が厳しくなる」と。

確かに管理を任しているオーナーさんにとってはリスクなのですが、そもそもそのリスクを作ったのはTATERU自身であるわけなので。

今回の件で相当数の管理変えに繋がるかなと思っていましたが、結果、業務停止はたったの7日間。思っていたより短かったですね。

聴聞会ではさらに「被害者は存在しない。業務停止処分は重すぎる」と言っていたわけですが、今回の結果を受けて「この処分を真摯に受け止め、引き続き信頼回復に努める」とコメント。

(意外に短くて助かった)が心の声?

これだけのことをしてたったの7日間、優しすぎるのでは?

しかしながら、直近で60億の赤字を出していますから、今後も相当厳しいのは間違いありません。あと1年もつかな?が正直なところ。


さて、今日と明日は銀座で一日個別相談会、二日間で11件ものご相談です。

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オリンピック抽選結果とアパートローンと。


昨日は東京オリンピックのチケット抽選結果。皆さん、当たりましたか?



日本で見れるチャンスなんて最初で最後。このチャンスはぜひモノにしたい。

しかしながら、とにかく昔からくじ運が悪い。

何をやってもハズレ。全くもって当たる気がしない。

ダメもとで、開会式、野球、柔道、サッカー、陸上などを申し込み。

上限30枚のところを、高額チケットを狙いすぎたせいか、金額が跳ね上がり、ビビって15枚ほどに抑えちゃいました。

サイトにアクセスすると確認まで1時間待ち。

結局、仕事で確認できず・・・するとメールが届きました。

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まさかの当選!

日頃の行い?ですかね 笑。

サッカーの準々決勝が当たりました、それも一番良いA席。

せっかくなので、少しでもオリンピックの雰囲気を感じることができればと思います。


さて、最近はこのブログよりもYouTubeの更新が多くなっています。

最近のアパートローンについて話しましたので、ご興味ある方はこちらからご確認ください。

チャンネル登録してもらったら、アップしたものが直ぐに見れるようになります。

ぜひぜひチャンネル登録してみて下さいね。


これから某銀行さんと会食に行ってきます。また融資情報仕入れてきます。


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老後2000万では足りない!3600万必要?これが現実。




先日の休みは久しぶりにオーナーさんと三崎で釣り。

去年からカワハギが温暖化の影響?か、どの船宿でも釣れておらず、正直あまり期待せずに行ってきました。

なんとか晴れてはくれたのですが、風が強く魚のあたりがよく分かりません。

しかしながら、ポツポツオーナーさんが大カワハギを釣りだし、少しづついい流れに。

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自分にもカワハギが釣れ出し、その他、ベラやトラギスなどは数十枚ゲット。

乗り合いの船中、一番釣った人でカワハギ8枚、自分が6枚。ここ最近では一番良かった方だと思います。

そして、終わってからは三崎港蔵で懇親会スタート。

カワハギの肝刺身
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カワハギの唐揚げ
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カワハギのなめろう、絶品
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ベラの煮つけ
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トラギスの天ぷら
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その他、アジや鯛の刺身
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ウツボの串焼き
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豊のぬか漬け
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いや〜どれも美味しく楽しませてもらいました。

こういう時にふと思うのですが、巷では、金融庁の老後2000万不足どうこうで炎上しちゃっていますが、それなりに贅沢な暮らしを求めると、はっきり言って2000万じゃ全然足りませんね。

また、年金給付水準が低下することを思えば、老後3600万は必要なんて試算もあります。

今回の金融庁の発表で、投資家人口は間違いなく増えると思います。ま〜そういう意味では国民が現実を知ったいい機会だったんじゃないかと思ったりもします。

せめて65歳以降は月に2〜3回くらい釣りに行きたいし、美味しいものも食べたいなんて思うと、今後も継続して資産運用していかないと、かなり地味な老後になりそうです。

定年後、自分がどういう生活を送っていきたいか、真剣に考えていかないとですね。

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先祖代々の土地、そう簡単に売れません。


   

先日の休みは静岡に行ってきました。

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茶畑が綺麗です。

観光ではなく、オーナーさんの物件を見るため。

更地の時から相談を受けていた案件ですが、数年前から建築が始まり一棟マンションが完成しました。

本当であれば将来リスクを考え土地のまま売却をして、都心部に資産を組み替えましょうという話しなのですが、先祖代々の土地、そう簡単にはいきません。

そんな中、戦えるプランを考え、良い企画に仕上がったと思います。

もちろん長期的に見てリスクもあります。

なので、そのリスクをカバーするために、これまで首都圏でも不動産を買い足してもらいました。

お互いのメリット、デメリットを考え、そのうえでの資産形成は大事ですね。

静岡はいいところです。


さて、今日は夜から三崎で懇親会。明日はオーナーさんと久しぶりの釣りです。

南青山建築工房の雨男、宮内さんがいないので、一応出船はできる模様。

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働き方改革?格差社会?


  

朝一、自宅最寄り駅の松屋で朝食を食べようとしたら、「当面は9時からの営業に変更します」と、またここにも人手不足の波が・・・。

これまでが当たり前だった24時間営業なんて、そのうち無くなってしまいそうですね。

今後、人手不足はさらに深刻な問題となりますが、最近は何かあるごとに働き方改革、働き方改革。

日本は労働生産性が低いなんて言うので、残業なんてせずに効率的に働こうという側面がそこにはあるかもしれませんが、どうもしっくり来ていないのは自分だけでしょうか。


先程、新幹線のホームに着いたら、修学旅行生がたくさん。なんとグリーン車に乗り込むではありませんか。

今ってそんな時代?自分の稼いだお金で乗りなさい!と感じている大人は多いはず。(ま、そんな若い時から乗れてるのが羨ましいんですけどね。)

ただし、その次に来た新幹線も修学旅行生でしたが、その子たちはなんと普通車なんです。こんなとこにも格差社会。うーん。


さて、今日は大阪で個別相談会。お陰様で満席。

スケジュールを見てふと気付いたのですが、朝から晩までの個別相談で休憩時間がたったの30分。

そう、昼ごはんを食べる時間が30分で、それ以外は休憩なしのノンストップ。

もちろん日帰りですよ。日に日に自分への扱いが悪くなってるような気がする。 

働き方改革はいずこへ?笑

楽しみながら働いていたら、ハードスケジュールも楽しめる。そこは自分次第。成長あるのみ。

さ〜て、行ってきます。

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5年、10年と買い進めていくうちに


  

朝から飯田橋でアパートの決済。

融資が厳しい中、今回も色んなことがありましたが、無事本承認をもらい引き渡しとなりました。

何だかんだ言っても融資クリアできているので、その辺りが価格の下がらない要因のひとつだと思います。(お陰様で今月も色々と契約をさせてもらいました)

初投資の方は今でもフルローンで融資は付きますし、複数棟お持ちの方は属性と資産背景次第でクリアできています。

立地が良ければ、自己資金比率が上がったとしても、高属性の投資家さんが買ってくれます。

よって、今は東京や横浜でも利回りの高い(リスクの高い)ものよりも、多少利回りが低くても安定性重視。

物件の将来価値を見据えてというほうが圧倒的に受けがいいように思います。

何よりそういう物の方が情勢に関係なく、出口が取れやすいというメリットもあります。

当初はレバレッジをできるだけ効かして資産形成スピードを上げたいという希望が多くありますが、ある程度規模が拡大してくると、自己資金を厚くしてリスクを下げていく投資家さんは多くいらっしゃいます。

それだけキャッシュが貯まりますからね。

5年、10年と買い進めていくうちに、そのような選択肢が取れるようになればもう余裕?理想的かもしれません。

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残り寿命<資産寿命


  

昨日のCFネッツフェア、盛況のうちに終わることができました。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

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フェアというのもあったかもしれませんが、以前からお付き合いのあるオーナーさんがお子さんを連れて参加するケースが増えているように思います。

いずれ資産を引き継ぐ子供に、あの会場の雰囲気を感じてもらうだけでも価値があると思います。

そして、前もって投資の勉強をさせる、お金の知識を身につけることが自身の身を守ることに繋がります。

先日、金融庁が現役期に対しては以下のように触れています。

☑早い時期からの資産形成の有効性を認識する
☑少額からであっても安定的に資産形成を行う
☑自らにふさわしいライフプラン・マネープランを検討する
☑長期的に取引できる金融サービス提供者を選ぶ

資産形成・運用といった自助の充実を行っていく必要があるといえる。


これらは以前から私たちが言ってきたことですが、年金だけでは無理だから自分の身は自分で守れと、ぶん投げてきましたね〜。

背負えるリスクを超えてまで無理にやる必要はないと思いますが、残り寿命<資産寿命、として取り組まないと、今後長生きすることのリスクが大きすぎます。

そこはそれぞれが真剣に考えて取り組まないといけませんね。

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賃貸管理をしていてよかったと思うことばかり。


 

自社で賃貸管理をせずに買ってもらったものを全て他社に投げていると、その物件の運用実績が見えて来ないのです。

もちろんそのアパートが他社の管理条件付きだとか、サブリースにした方が融資付けしやすい(以前はそんな銀行もありました)などで管理ができないこともありました。

しかし、それ以外について自社で管理をしていると、空室時にどのくらい反響があったか、条件をこう変更することによって賃貸業者の動きが良くなった、このエリアは家賃を数千円アップして成約できたなど色々と見えてくるものがあるのです。

自分自身もAMでありながら、PMとしての引き出しを増やすことができていると実感するわけです。

先日、新規案件の融資相談でオーナーさんと銀行に伺いました。

既に数棟お持ちの方で、これまで買ってもらった物件全てを弊社で管理していることから、過去の運用実績を管理会社の立場から伝えることができるわけです。

すると銀行担当者に対しても説得力があるし、それだけ安心感を与えることができます。

これって融資付けをするうえでオーナーさんにとってもかなり強みだと思いますよ。要は、融資担当者は審査部に上げるプラス材料を探しているのです。

そう考えると、収益物件の売買をしていて、自社で一切管理をしない業者さんもいますが、自分にはやっぱり考えられない。

利回りや銀行の融資条件も日々変わっているように、賃貸の動きだって今年の繁忙期、去年の繁忙期、また3年前、5年前と全く違ってきているのです。

以前ならあのエリアで紹介していたけど、これからはこのエリアでお勧めしたいなど、賃貸の現場を知っているからこそ見えてくるものがあるのです。

またAMとして、それ次第でどういうものを仕入れた方がいいのかが大きく変わってくるわけなのです。

それが賃貸管理をしていなくて同じようにわかるのかどうか・・・それは絶対に無理なのです!

個人のオーナーさんで保有されている物件は、多くて50戸からせいぜい100戸くらいだと思いますが、それを数千単位で管理していれば、それはそれは相当色んなことが見えてきますよ。

AMとしてもこれってとても大切なこと。本当に管理をしていてよかったと時間の経過と共に純粋にそう思うのです。

これからもコツコツ実績を増やしてやっていきますよ。

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なぜ二刀流投資を勧めるのか




先日は弊社富山デスク朝日不動産の石橋社長(ミッキー)にお越し頂き、首都圏VS地方 ディスカッションセミナーを開催。

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いつものシーエフネッツセミナーとはまた違った感じを持たれたかもしれませんが、参加者の皆さんには楽しんで頂けたのではないでしょうか。

よく大阪で個別相談をする際には、関西の投資物件についての話しが多いわけですが、東京の投資と比較した場合のメリット・デメリットについてお伝えするようにしています。

地元の業者さんは、地元の不動産のみの提案が多く見受けられますが、そこは色々な選択肢があった方が投資家にとって良いのは間違いありません。

そういう意味でも、逆に首都圏の方に地方の投資について触れてもらう機会があってもいいように思います。

しっかり運用することができればレバレッジを効かせやすいのは地方投資、気になるのはいずれ来る出口について。
将来リスクを見ると安定感、安心感のあるのはやっぱり東京です。

だから自社のオーナーさんに、富山だけでなく東京との二刀流投資を勧めるミッキーの考えに賛成です。

5月26日のCFネッツフェアでは、全国から弊社加盟店が集結。ディスカッションスペシャルセミナーを14時から開催します。

首都圏はもちろん、福岡や沖縄などの投資事情を知るいい機会です。ぜひこの機会にお越しください。

CFネッツフェアの詳細はこちらから。

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セミナー参加者にお願いがあります。


 

昨日から営業を再開しています。

長期休暇明けのウォーミングアップを・・・なんて言ってる暇もなく、昨日は23時まで仕事をして、明日は大阪でセミナーです。

GW明けなのでどれだけセミナーに申し込みが入るのか心配しておりましたが、急遽会場を拡大して、且つそのうえで満席になりました。

そして翌日の個別相談会も昼休憩なく埋まりました。

今回のセミナーは過去に何度か開催しているのですが、申込者の6割が新規という驚きの数字です。いや〜皆さんの熱を感じますね。

そこで、明日のセミナーに申し込みをされている方にひとつお願いがあります。

もし今の段階で参加が難しそうな方がいらっしゃれば、早めにキャンセルの連絡を入れて頂けると助かります。

大阪はセミナーの前日や当日に多くの申し込みが入りますので、できるだけ沢山の方に参加してもらいたいのです。

有料セミナーですので、ほとんどの方が参加されるとは思いますが、どうぞよろしくお願いします。


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地方に住んで不動産投資は東京でやる。


 

長かった10連休も今日で終わりですね。
弊社は5月1日から8日まで休み、9日から営業再開です。

今日から会社の旅行で沖縄に来ています。泡盛飲んで、島らっきょ食べて、あとは石垣牛かな。

とりあえずソーキそばを食べたのですが、なかなか雰囲気のある店構え。

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これでまさかの390円。安すぎでしょ。このボリュームだと東京なら1000円くらい。

地方に住んで、不動産投資は東京でやる。これが一番かな。

地元の金融機関が東京に支店を置き、うまく融資を引っ張れたら理想的。

うちのオーナーさんで九州に住みながら、好条件で融資を受けている方いますけどね。

金融機関も貸し先がないし、地元への融資だけだと今後リスクは上がる一方。

そんな中、東京に出店してる銀行は増えるでしょうから、チャンスは出てくると思います。

数年前に首都圏の銀行が東京に出店する動きが激しくなっているなんて記事を見かけましたが、そういう話が更に加速するでしょうね。

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首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査




先日の水曜日は朝から鎌倉で新築アパートの決済。銀行も空いていて、1時間かからず無事終わりました。

大型連休前の今日、決済をしている方は相当混雑すると思われます。三菱UFJ銀行なら3時間コースかもですね。

個人的には平成最後の決済、K様ありがとうございました。


さて、昨日は21C住環境研究会に参加。

「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査」

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この表紙を見たことのある弊社オーナーさんは多くいらっしゃると思います。

3年に一度入居者にアンケートを取って、その結果を冊子にまとめています。それが今年なのです。

「部屋探しであったら活用したい情報」

「オーナー併用住宅に住むことについてどう思うか」

「自己負担でも欲しい設備、それに対して出せる費用」


などなど、入居者の生の声を知ることができます。

冊子は、5月末から6月頃に届くようなので、興味のある人は連絡をください。1冊1000円で販売します。

今回、21C住環境研究会に参加させてもらい、他社さんで来ていたのはほとんどがPMの方だったのですが、AMの人たちこそ出席するべきかなと思いました。

どのエリアを狙い、どういうアパート企画、設備が好まれるのかという、その結果で仕入れる土地、物件が変わってきます。

こうして多くの管理会社さんの現場の生の声を聞くことができたのはとても貴重でした。


さて、弊社のゴールデンウイーク休暇は5月1日から8日までです。

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「ここまで来るのに時間がかかりましたからね」




昨日は六本木にある遊ヶ崎で業者さんと会食。数年ぶりにお邪魔しました。

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店内の落ち着いた、でも堅苦しくない雰囲気が個人的にはとても好きです。

月曜日だから暇なのかなと思いきや、とんでもない!繁盛していてほんとビックリしました。

料理長に話しを聞いていると、常連率がかなり高いとのこと。

「ここまで来るのに時間がかかりましたからね」と、しみじみ。

でもそれってすごく大切。ぶれずに継続して、それに対してお客さんが付いてきてくれている証拠。

オープン当時は行列でもその後ガラガラ、なんてよくある話し。潰れてく飲食店が多いなか、こうして平日でも忙しくやれているのはそれだけ魅力があるから。

料理人であるのに、愛想がよく、気遣いができて、もちろん料理も美味い。

日々研究されているんだろうなという姿勢がこだわりの料理で伝わってきます。

自分の仕事と重ね合わせ、初心に戻れた有意義な時間でした。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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