山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

ルノンシリーズリフォーム、区分ワンルームマンション編


   

私自身が立ち上げたブランド、ルノンシリーズ。

新築アパートではオーナーさんはもちろんのこと、入居者や賃貸業者からとても好評を頂いております。

最近はアパートだけでなく、区分のワンルームマンションでもルノンをイメージしたリフォームを行っています。

最近、完成した室内はこんな感じ!

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高級感ありますよね。
これで築年数はどのくらいだと思いますか?

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築約40年です!!
見えないでしょ。

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ウォークインクローゼットにはアクセントクロスを貼りました。

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トイレは白ベースで清潔感があります。

ただ単にリフォームをするのではなく、そのエリアの狙う入居者層を考え、いつもプランを検討します。

そして家賃が上がれば物件の価値も上がる、これも立派な投資です。面白いですね。

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ちょっと面白そうな話しも入ってきました。


首都圏も緊急事態宣言が解除されて、少しづつ人の流れも多くなってきました。

    

今月からミニフィールドワークセミナーも開催します。

既に6月6日(土)と27日(土)の一棟コースは満席になり、急遽20日(土)のワンルームコースを開催することになりました。

個人的には区分のワンルームマンションを廻るのなんて何年ぶりでしょうか、2〜3年ぶりかな。

最近の不動産価格がどうなっているのか、それに対する融資は?

ファイナンスでちょっと面白そうな話しも入ってきましたので、その辺りも含め色々とお伝えできればと思います。これはチャンスかもね。

皆さんもたまには物件を見に来た方がいいと思いますよ。今の不動産価格や融資状況を理解しておくことはとても大切です。

そしてご報告。

PM事業部にいた西村君と山本君が今月から鎌倉AMに異動となり、私のチームで一緒に働くことになりました。

とても優秀なふたりです。

彼らと一緒に廻りますので、今回のミニフィールドワークセミナーは人数を限定して募集します。

お申込みはこちらです、ぜひご参加ください。

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不動産投資の勉強をしたい方はぜひ!


弊社のプラチナ会員・ゴールド会員の方で、Facebookの収益物件速報に登録されてない方いらっしゃいませんか?

    

この情勢で収益物件の価格・利回りがどうなっているかなど勉強になりますし、最近は動画でアップしていることも多いです。

最新の情報はこの速報で見て頂くのが一番早いですよ。

会員の方限定のサービスですので、
もしまだの方はこちらから申請をしてください。

それと収益物件速報システムをご存知でしょうか。

これも会員の方限定のサービスですが、スクリーニングした物件が毎朝アップされる収益物件速報システムになります。

弊社で収益物件を購入して管理を任せていればプラチナ会員として無料で見れますし、毎月1,100円の会費を払えばゴールド会員として確認することができます。

ついでにゴールド会員になればこれだけのメリットがあります。

ー益物件速報サービス(Facebook)が見れる!
⊆益物件速報システム(gosuke system)が検索できる!
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IT重説を実施


売買契約で初のIT重説を行いました、オンラインでの契約です。

    

IT重説の社会実験ということで、登録した業者のみが行えます。令和元年10月から令和2年9月末までの期間限定です。

メリットとしては、遠隔地の場合の移動や負担軽減、日程調整がしやすい、リラックスした環境での実施、怪我などの外出困難でも可能。

特に現在のような外出自粛であればやらない手はありません。

売主・買主の手間としては、事前にIT重説をすることの同意書が必要になることと、終わってからアンケート(買主は契約後と決済後の2回)に答えて頂く必要があります。

その他、録画をする必要があるので、その辺り買主さんの了承は必要です。

それ以外は通常時と変わりませんのでメリットの方が断然大きいですね。

今回の社会実験が終われば検討期間を経て本格的に実施できるようになるのではないかと思います。

日に日に人との面会、接触が少なくなっていきますね。いいような少し寂しいような、これもきっと慣れなんでしょうかね。

「事業拡大による社員増加で事務所を移転・・・」なんてことが今後相当少なくなるでしょう。

よく聞く話、大手さんは緊急事態宣言解除も年内在宅は継続らしいです。

テナントビルの空室率上昇で投資リスクはやはり上がるのか、うん、きっと上がるでしょうね。

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アベノマスクとオンライン飲み


やっと横浜の自宅に届きました、アベノマスク・・・。

    

通常のマスクとは違い全然弾力がないですね。布なのでそらそうか。

こういうの付けるのって小学生の給食以来かな。

顎が隠れないのでなんとなく落ち着かないのですが、これを何度か洗うときっと安倍さんみたいにもっと小さくなるんでしょうね。

正直恥ずかしくて使えないですよ〜。議員さんでも使ってるの安倍さんくらいじゃないの?

このマスクに466億?でも実際は90億だったという訳わからない話し。

アベノミクスで始まりアベノマスクで終わる。


さて、先日は初めて同業者さんとオンライン飲みを開催しました。

自宅近くの居酒屋で持ち帰りをして、お酒はビールやワインなどなど。

気づけば3時間も経っていたのですが、その間に飲んだお酒はたったの3杯。話すことに集中して意外にお酒は進まなかったです。

遠方の方とも気軽にやれるのはいいですね、色々と情報交換もできて良かったと思います。

首都圏も今月で緊急事態宣言解除ですかね。
来月は久しぶりに大阪でセミナーをします。

少しずつでもいつもの生活に戻っていければ嬉しいですね。
オーナーの皆さんとまたお会いできるのを楽しみにしています。

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お気軽にどうぞ。


    

昨日、今日とオンライン個別相談会。

直前に申し込みも入り、
この二日間でなんと11件!!本当に有難いですね。

会社は今日から営業再開ですが、おかげで休みボケもなく既にバリバリ営業モードです。

そして今週の土曜日は既に4件のオンライン個別相談が入っています。

1時間ほどの相談内容であれば、もうこれで十分です。

PDFやエクセルなどの資料があれば、パソコン画面に出して、お客さんにもそれを見ながらがら説明ができます。

分析シートの説明だって会っている時と変わらず簡単にできちゃいます。

昨日の個別相談では、新築ワンルームマンションを買った場合の収支をパワーポイントを入力して説明したりと、以前からやっておけばもっと時間を有効に使えましたね。

ぜひ皆さんもお気軽に相談してください。

ちょっとした小さなご相談でも、これなら平日・週末
いつでもOKですよ。

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波が来ますよ。


ステイホーム週間、GW休暇はほとんど自宅にこもっています。

    

長期休暇を予定も入れずにゆっくり自宅で過ごすなんて今後の人生でもまずないと思います。

なので、ここぞとばかりに調べものをしたり勉強をしたり、YouTube生配信や撮影・編集なども全て自宅で行いアップしています。 

これを機会に働き方が大きく変わっていきそうです。

仕事は5月7日(木)から再開しますが、一足早く明日と明後日はオンライン個別相談を行います。もちろん自宅からです。

二日間で7件の申し込みがありますので、オンラインにしてはまずまずいい感じで予定が埋まってきています。

緊急事態宣言も延長されましたので、当分はこの生活が続きそうですね。さらに企業の倒産が増えていくことはまず間違いないと思います。

ネガティブなニュースが流れることによって、株価は上がったり下がったりと不安定な動きをして、少し遅れて不動産価格にも影響が出てくるのです。

自粛、自粛と言われ、先が見えない今、こういう時だからこそ逆にチャンスだと狙っている投資家さんはいます。

リーマン、震災と過去を思い起こせば・・・です。

昨日、YouTubeをアップしました。見ていない方はちゃんと最後までご覧ください。

波が来ますよ。

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4月29日(水)20時 生配信やります!


    

これまでコツコツとYouTubeをやってきましたが、明日はついに自分のチャンネルで生配信をします!

うちのGW休暇は明日から・・・そう初めて自宅からの生配信です!

この日ために機材等も揃えたんですよ〜。

うまくできるかどうかは当日やってみてですね、ぜひぜひご覧ください。

最初は手始めに・・・

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皆さんと一緒に新築や築浅、築古のワンルームマンションの収支計算をやろうと思います。

うちのオーナーさんにとってはできて当たり前かもしれませんが、一般的にはこれらを知らないばかりに失敗する方が多くいます。

ペン・用紙・電卓をご用意ください。
(金融電卓じゃなく普通の電卓で全然大丈夫です)

明日、4月29日(水)20時配信スタート。
チャンネルはこちらです。

「誰でも簡単にできる収支計算!」
不動産投資で失敗をする方の共通点はご自身で収益物件の収支計算ができないという事です。

紹介を受けた不動産業者のシミュレーションを信じたばかりに、私たちがいざ計算してみると「あれ、おかしくない?」なんてことが当たり前のようにあります。

「こんな物件収支であればそもそも買わなかった!」とならない為に、ぜひぜひこの機会に正しい収支計算法をマスターしてください。

新築ワンルームマンションから築浅や築古の物件について一緒に計算してみませんか?

決して難しくはない誰にでもできる簡単な計算です。

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インテリアコーディネーターに聞く!失敗しないリフォーム術


    

3月の末くらいから外食をやめており、休みの日もしっかり自宅にこもっています。

自分ひとりがそれをしたところで大した影響はないかもしれませんが、少しでも早く日常の生活に戻りたいのでそこは真面目に自粛中です。

これが落ち着いたら飲みに行きましょうね〜なんて今日もオーナーさんと話していたのですが、それを楽しみに頑張っているのです。

一度オンライン飲みでもしますか?笑

さて、今日も明日もオンライン個別相談、これもだいぶと慣れてきました。

コロナが落ち着いてからも、ちょっとした相談はこれで十分ですね。

ゴールデンウイークの相談会も徐々に埋まってきました。ぜひこの機会にどうぞ。

先ほど南青山建築工房の中山さんと、私がやっているアパート旗の新デザインの打ち合わせをしました。
ルノンシリーズです。

も〜これだけの為に何度もやり直しをしましたよ。それだけこだわりがあるのです。

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この中からやっと決まりました。
かなり良くなりましたね、完成が楽しみです。

そういえば中山さんとのYouTube動画も以前に撮っていますのでぜひぜひご覧ください。

アクセントクロスや家具の色決め、また自身の服のカラー選びなどなど、
あ!そういう考え方をしたらいいのね!と、とても面白い動画です。

インテリアコーディネーターに聞く!失敗しないリフォーム術


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ホントに融資通っちゃったよ


   

早い方は今日からGWに突入でしょうか?

弊社は4月29日から6日までお休みを頂きますが、
なぜか?自分だけ?5月5日と6日はオンライン個別相談を開催します(多分自宅から)。

既存オーナー様含め、お申込みをお待ちしております。

GW中はステイホーム週間ということで自宅にこもったままになると思いますが、その間にYouTube生配信も考えています。

自宅から初生配信!楽しみてしていてください。

まさか、皆さん!

私のYouTubeのチャンネルを登録してないってことないですよね?

チャンネル登録者数は間もなく4000人ですよ。
山内真也のYouTubeチャンネルはこちらから。


先の見えない情勢もあって色々と不安に感じているオーナーさんは多いと思いますが、
その間にうちの社員が「なら自分で買う!」ということでサクッと買い付けを入れ今月末に契約予定です 笑。

融資は厳しくなると思いつつも、銀行も融資相談が減っているせいか、今までのように案件を選んでいる場合じゃない!?

すると!これまでの条件が多少緩和されている感もあったりして、意外に融資が通っちゃったというのが、今回社員が買った物件。


5月6日までの緊急事態宣言もやっぱり延長の方向でしょうかね。早く通常の生活に戻ることを祈ります。

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家賃が払えないという入居者からの問い合わせ


日曜日のYouTube生配信見て頂けたでしょうか?なかなか評判が良かったです。

次回は、4月18日(土)13時半からディスカッションの生配信です、ぜひぜひご覧ください。

   

さて、先日アップしたYouTube動画ですが、一部音声が聞こえないということで再度編集し直しアップしました。

メールやコメントを頂いた皆様ありがとうございます!

今回アップした動画は、コロナウイルスの影響で家賃の払えない、家賃を下げてほしいという入居者さんの対応についてお話ししました。

この状況が続くと相当増えてくるとは思います。

日本では以前から住居確保給付金という制度がありましたが、あまり知られていませんでした。

しかし、今回の件を受けて4月20日からこの制度の改正があります。

その詳細についてYouTubeで分かりやすく説明しておりますので、ぜひぜひオーナーさんは知っておいてください。


さて、ここ最近の個別相談は、ZOOMやSkypeなどで対応しております。

この情勢だからこそ所有物件の保有や売却など色々とお問い合わせも頂いております。

オンラインであれば時間の都合も付けやすいので、お気軽にご相談ください。

4月19日(日)・4月25日(土)は一日オンライン個別相談を行います。こちらから申し込みもできます。


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所有物件で事故!売買・賃貸で告知義務は必要!?


  

先日のYouTubeで「購入しようと思った物件が事故物件だったら、買う?買わない?」という動画をアップしたところ、多くの方から反響を頂きました。

そして、「保有物件で自殺などの事故があった場合、売るとき、また入居者に対しての告知義務について」もぜひ知りたいというメールを頂きましたので、本日そちらもアップしました。

いつまで入居者に告知する義務があるのかなど、気になる投資家さんは多いと思います。

裁判所がポイントとしているのは、「重大性(瑕疵の程度)」「経過年数」「買主の使用目的」「近隣住民に事件の記憶が残っているか」ということです。

参考になる動画だと思いますので、まだご覧になっていない方はぜひこちらをチェックしてみてください。

次回あたりで孤独死保険の詳細についても語ろうと思います。

このブログの更新頻度は以前よりも下がっていますが、YouTubeは週2〜3回アップしていますので、ぜひチャンネル登録をお願いします。

あと、すでにチャンネル登録して頂いている方は、チャンネル登録の横にあるベルのマークもチェックしてください。

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私がYouTubeをアップしたタイミングで通知が届きますので、最新のアパートローンネタなど、逃すことがなくなります。

よろしくお願いします。

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面談・金銭消費貸借契約が禁止!


 

コロナウイルスの影響がぽつぽつと・・・

某銀行の面談や金銭消費貸借契約が4月10日までできなくなりました。

面談が終わってから融資本承認となりますので、通常よりもローン特約期日を延ばす必要があります。

そして、金銭消費貸借契約ができなければもちろん決済ができません。

首都圏の感染が拡大すれば、4月10日以降も無理かもしれません。

う〜ん、困ったものです。

そんな中、先日YouTubeでもお話ししましたが、うちの管理物件の稼働率は好調をキープしており、完成前の新築アパートが全室即申し込みなど、空室率はなんと1.5%です。

インバウンド向けの民泊は相当苦戦しているという話を聞きますが、賃貸住宅の安定感は抜群です。リスクとリターンの関係ですね。

今月空室になった自分の物件も早々に申し込みをもらいました。やっぱり不動産投資っていいよなと改めてしみじみと感じています。

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自粛の今だからこそ


先日アップしたYouTubeですが、少々音割れしておりまして・・・聞きづらさがあるかと思います。



実は最近、パソコンを新しいものに変えまして、YouTubeの編集はサクサク動くのですが、なぜか編集ソフトに動画を落とすと音割れが起こります。

次回の動画も同じような症状になっているかと思いますが、ちょっと調べますのでご勘弁ください。

こういう時の動画に限って視聴回数が高いという、なんとも悩ましいことになってます。

不動産投資家 山内真也 ぜひチャンネル登録お願いします。


さて、昨日、今日と大阪出張でしたが、新幹線もガラガラ、心斎橋もガラガラ、大変なことになってます。

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こんなことが続くと閉店する飲食店も続出じゃないですか。

という事で、自分が大切にしているお店にはあえて顔を出すようにしてます。

心斎橋にあるワインバー本多、やはりこの店であってもかなり影響を受けているとのこと。

今が旬、富山のホタルイカ、白ワインと一緒に。抜群に美味いです。

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ここはひとりでもよく行きますが、お酒はもちろんのこと、料理もうまい。

このカウンターがたまりません。

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こういう店が潰れてしまっては困ります。

自粛の今だからこそ、です。

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テレビ朝日のスーパーJチャンネルに・・・映った・・・


今日は休みです。



自宅でニュースを見ていると・・・

あ、橋本さん!

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テレビ朝日のスーパーJチャンネルでうちの会社が取り扱われておりました。

賃貸トラブルネタです。

そして鎌倉の事務所も映っていたのですが、自分は一番奥の窓側の席に座っています。

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小さくて全然わかんないですね。


すると!

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あ、映った!!

てか、せっかくテレビの撮影しているのに、何でマスクしてるのよ・・・汗

全くもって無視して仕事に集中してます。
だって、こういうTVの撮影よくあるんだもん。

皆さん、賃貸管理はプロの不動産会社に任せましょう!

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大阪でなぜか雪・・・


先日は平日でしたが大阪出張でした。



横浜より大阪の方がえらく寒いな〜なんて思っていると、なんと3月なのに雪が降ってきました!

そもそも大阪は雪が降ることなんてめずらしいのに・・・誰のせいだ?


さて、数年前に優秀企業視察でお世話になった梶本さんが阪急うめだに、芦屋プールトゥジュールを5日間出店されているということでお邪魔してきました。

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僕が今取り組んでるルノンシリーズのアパートで、外壁にいい感じの旗を付けていると思いますが、それは梶本さんの芦屋のお店にあったお洒落な旗を真似させてもらったのです。

ほんとにその時はとても色んな勉強をさせて頂き、また刺激もたくさん頂きました。

阪急うめだでは明日まで出店されているらしいので、お近くの方はぜひぜひ寄ってみてください。ネットでの購入も可能です。

とても美味しいクッキーですよ。

〒659-0064

芦屋市精道町12-14

芦屋プール・トゥジュール スウィーツ

TEL.0797-26-6221 / FAX.0797-26-6220

営業時間 10:00〜18:00 / 定休日 水曜日


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お、安い土地、それも整形地・・・


コロナウイルスの影響がぽつぽつと出てきましたね。



建築資材の遅れが出ており、工期の延びる可能性が出てきました。

そしてローン審査についても銀行マンの在宅勤務が増えるようで通常より時間がかかるとの事です。

ここまで感染拡大となると、私たちも大きなイベント等は延期するように考えています。

皆様には色々とご迷惑をおかけしますがよろしくお願い致します。

YouTubeは変わらず週に2〜3回アップしますので、ぜひぜひそちらの方をご覧ください。


最近、時間を見つけては仕入れ物件の下見をするのですが、「少し安いかな」なんて土地はやっぱり現地に行くとその理由がありますね。

ターミナル駅から5分圏内の売り土地、整形地でアパートプランも入れやすそう。

いざ現地に行ってみると・・・目の前がラブホ。

それも入り口がちょうど物件の目の前、ついでに前面道路は4mと狭い。

アパートが完成すれば、部屋の窓から入り口が丸見え。
う〜ん、自分には運営の自信がないので、残念ですがナシです。

安いものには理由がある、利回りが高いのものにも理由がある。

初心を忘れずやっていきます。

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僕って融資付きますか?




かれこれ1か月ほど頭痛が続きましたが、ここ数日は薬を飲むこともなく、だいぶと痛みが治まってきました。

ちょうど禁酒して1か月、あと数週間くらいで何とか解禁となりそうです。

このブログを見て病院を紹介して頂いたり、お声がけ頂いた皆様、コメント頂いた皆様、本当にありがとうございました。

健康第一です、皆さんもあまりストレスは溜めず、たまにはリフレッシュするようにしてください。

さて、明日は東京でセミナーを開催します。そして翌日からは怒涛の個別相談ラッシュ。

2月23日(日)の個別相談は満員御礼となりましたので、
急遽24日(月)もやることになりました。

昼以降はまだ空いておりますので、もしよろしければこちらからお申し込みください。

個別相談で確定申告の作成した資料をお持ちいただくケースは多いですが、皆さん本当に仕事が早いです。

毎年ながら僕は全く手を付けてないですからね。

去年は物件を購入しておりませんので、いつもより時間はかからないと思いますが、それでも物件が増えてくるとついつい後回しにしてしまうのです。

そして確定申告が終われば銀行に融資打診です。この情勢でどのくらいの融資枠が取れるのか。

先日、ある銀行さんに「僕ら(不動産業者)って買えますか?」と尋ねたところ、「不動産業者さんはちょっと・・・」と軽く断られてしまいました 汗。

直ぐ転売なんてしないし、長期保有でコツコツ真面目にやってるんだけどな〜。
ここ最近の不祥事で益々見る目が厳しくなってそうです。

とにかく今年は絶対に買う!勝負の年です。

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銀行さんとのセミナーを開催、冷静に審査していますね


今日は大阪で銀行さんとのパネルディスカッションセミナー、有料にも関わらず多くの皆さんにご参加頂きました。

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ディスカッションセミナーって本当に面白いですね。その融資情勢で銀行担当者のコメントも大きく変わってきます。

ガツガツ出してくれているような時は「うちは無敵です!」みたいな強気姿勢を見せてくれますが、融資を引き締めている時は悲壮感漂う?後ろ向きなコメントが多くなります。

そして今回の銀行さんのコメントは、冷静に顧客や不動産業者を見ているなという印象。自分が思っていた以上に目を光らせてますね。

ここ数年の不祥事により、やはり審査の仕方が大きく変わったなと感じることもチラホラありました。

今回の件はまたYouTubeで触れてみたいと思います。参加できなかった方はそちらをご覧ください。

わざわざ週末にご参加頂いた銀行担当者さん、本当にありがとうございました。

参加頂いた皆さんからの評判もとても良かったですよ。

さて、明日は大阪で一日個別相談会、お陰様でこちらも満席となりました。

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「群発頭痛」について


前回のブログの続き。

お酒をやめているのは、痩せるためでもなくトレーニングをするためでもなく、群発頭痛が再発したためです。 これが本当に厄介なんですよー。



この群発頭痛という言葉を初めて聞かれた方も多いと思いますが、ネットで調べると・・・

「眼の周囲から前頭部、側頭部にかけて激しい頭痛が生じる病気です。一定期間、頭痛を繰り返す(群発)ことが特徴です」

「尿路結石症」「心筋梗塞」「群発性頭痛」の世界3大激痛と言われいて、僕は3年前に初めてなったのですが、毎日1時間ほど頭痛が起こり、期間は約1ヶ月。だいたい1年から3年周期でやってきます。

そして、今回3年ぶりに出てきやがったのです。

もーとにかく痛くてね、よく言われるのが、目がえぐられるような感じ・・・この痛みがでると、その間は暗闇の静かなところでジッ〜としていたいのです。

この群発頭痛は未だに原因が特定されておらず、お医者さんによってもそれほど詳しくなかったりもします。

とにかくこの間絶対にダメなのが、お酒と運動、風呂につかること。吸いませんがタバコもね。

お酒を飲んだらすぐにこの頭痛がやってきます。恐ろしい・・・。

あまりブログで辛いこととかね、マイナスなことは発信したくないのですが、知られていない病気だけに、この群発頭痛になっているけど自覚のない人も数多くいると思うのです。

なので、こうして発信することで、少しでも多くの方に知ってもらえたらと思い書くことにしました。

先程のような症状を持ってる人は専門の病院に少しでも早く診てもらったほうがいいです。

今は、イミグランという方頭痛治療剤も出ていますし、これを使えば痛みはかなりマシになりますよ。

あとはね、こうなってしまったものは仕方ない。

なんで自分がこんな思いをしないといけない!なんて思うのではなく、健康でいるための体を休める充電期間だと考えています。

前回のブログでも書いた通り、お酒を断ってから身体も軽いし痩せてもきてるし、勉強する時間も取れている。そしてお金も貯まる。

イイこともいっぱいあるよ。
一緒に頑張りましょう。

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夢に出ます。


1週間以上前から酒をやめています。
毎朝身体が軽いです、飲まないって意外にいいかも。



いつもなら休みの前の日は飲みに出かけ、調子に乗ると翌日は少し二日酔いで身体が重く。

しかし、今週の休みは朝7時半から自宅で仕事や編集作業を4〜5時間、昼ごはんを食べて本を読み、とにかく1日が長いのです。

少し痩せたかな?健康的でお金も全然使いません、いいことづくし。

この生活であれば、相当貯蓄もしていけます。収益物件をガツガツ買って資産拡大間違いなしです。

しかし!

昨日お酒を飲む夢を見ました。
あーぁ、飲んじゃったと。

タバコをやめたら吸う夢をよく見ると聞きますが、きっとそんな感じかも。

ここからまだ1ヶ月は飲めません。
あれだけ好きだったお酒をなぜやめているのか?

次回お話しします。

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6月にやりますよ。


先日は大阪での3部セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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終わってからの懇親会、訳あって私はノンアルコールでしたが、最後まで楽しませてもらいました。

来月2月15日(土)は銀行とのパネルディスカッションセミナーを開催しますので、ぜひまたお越しください。

さて、オーナーさんからもご希望のありましたプラチナ釣りイベントを6月に開催します。

HPにアップされるにはまだ少し時間がかかりますので、今からぜひその日は空けておいてください。

何を釣りに行くかはまだわかりませんが、カワハギ以外で皆さんが釣りやすい食べても美味いものにしようと思います。

6月20日(土)場所は神奈川県の三崎。
※先行して席を確保したい方は私までご連絡下さい。

投資もいいですが、たまには大人の遊びで贅沢しましょう。人生一度きりです。

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当たり前になっててはダメだ


昨日はうちの会社で長年勤務された野中さんの送別会でした。

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最初辞めると聞いた時は、え、なんで?という感じ。野中さんのいることが当たり前になっていたのです。

でも、もう70歳だったのですね。全然そんな風に見えなかったもので、すみません。

こうしていざ辞められるということになり、うーん本当に寂しい。

僕ら表に出ているスタッフが不自由なく働けるのは、裏で支えてくれる事務方の皆さんがいるからです。

これが当たり前になっててはダメです・・・反省。

今回これだけ多くのスタッフが集まったのも、支えてくれた野中さんへの感謝。

長い間本当にお疲れ様でした。

今後はうちのオーナーさんでもあるので、お付き合いはずっと続きます。またよろしくお願いします。

幹事の志村さん橘さん、お疲れ様でした。

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アパートローン、保証人不要になります!


4月1日からの民法改正により、アパートローンの連帯保証人については公正証書が必要になります。

これを受けて、今後メガバンクは連帯保証人を付けない方針です。



慣れている人は、公正証書くらい簡単だから別に問題ないんじゃない?と思うかもしれませんが、それ以外にもいろんな規制があります。

例えば、連帯保証人が銀行と契約の締結をする1ヶ月前までに公正証書を作成しておかなければならない。

また銀行は連帯保証人から主債務者がちゃんと返済しているのかどうかの確認が入った際は、それに回答しなければならないなど、様々な対応が必要となります。

そんな面倒なことやってられない!!
が、銀行側の本音だと思います。

それによって、某銀行では4月以降ご夫婦の年収合算をしなくなる等、少なからず不動産投資家にも影響が出てきます。

もう少し詳しい内容を知りたい方は、
今回のYouTubeをご覧ください

YouTubeのチャンネル登録して頂ければこういう情報がいち早く届くようになります。

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似てますか?




わざわざお客さんがセミナー用で使える僕のイラストを作ってくれました。

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どうです似てますか?

皆さんからこんな風に見えてるってことですかね、面白いです。

O様、ありがとうございました!


さて、お陰様で昨日の個別相談会、そして明日の個別相談会も満席です。

2月は1日(土)と23日(日)がHPにアップされていますが、次々と埋まり出しています。

その日程で調整が難しそうな方は別途ご連絡をください。いや〜今年も忙しくなりそうです。

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人は環境によって変わる、変われるということ。


先日は運転免許更新のため、警察署に行ってきました。



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なんて昭和な雰囲気。

優良運転者ということで講習は30分で終わりました。

いや〜ほんと楽ですね、これだとちょっとした合間を縫って手続きができます。人生初のゴールド免許、少しだけ嬉しい。

13年前に上京した時は、東京の取り締まりの厳しさに速攻で免停になりました。

とにかく違うなと感じたのは、大阪の場合、走っていて黄色のセンターラインでも、当たり前のように車線変更をする車がいます。

なので、このくらいでは捕まりません(あくまでも当時の話しで今はどうかわかりません)、しかし東京だと必ず捕まります。

個人的に感じたのは、大阪の警察官は優しくて多少は見逃してくれる。しかし東京の警察官は何を言っても絶対に無理!ダメなものはダメ。

しかしながら、運転しやすいのは圧倒的に東京。

ご存知の方も多いと思いますが、大阪は車線変更をするものなら幅寄せされるという風習?がありまして、常に車道は戦場です 大袈裟?

そんな中、東京は車線変更をしても皆さん親切に譲ってくれるので、最初はその優しさに感動をしたのを覚えています。

なので、こちらも運転に優しくなり、割り込みをしてくる車にも譲るという精神。

結果、無理な運転をしなくなり、自然と捕まらなくなったというわけです。

人は環境によって変わる、変われるということ。
なんとなく言いたかっただけ

今回、30分の講習で一番時間をかけて説明していたのは、
2019年12月からの罰則強化について。

運転中の携帯電話使用は以下のように変更になりました。

違反点数  1点→3点
反則金(普通車)6千円→1万8千円

改正前より3倍、お気をつけてください。

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融資を受けた金融機関トップは?


本日から新年の営業が始まります。今年最初の業務は倉橋と買取案件の下見。

詳細についてはまだお伝え出来ませんが、こういう物件もまた面白いです。条件が固まるまでもうしばらくお待ちください。



下見途中、綺麗な富士山が見えました。

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なんだか、今年もいい1年になりそうです・・・

しかし!!
初詣のおみくじは、なんと凶!

「ゆだんあるべからず」だそうです。はい、気を抜かず頑張ります。

でも、新年早々凶だなんて、なかなか当たらないと思いますよ。

逆にツイテルんじゃないかと感じているんですが・・・それが油断?

凶を引いてもなんだか嫌な気が全くなかったんです。

その人の考え方ひとつで吉にでも凶にでもなる。ま、いつもどおり頑張りますよ。


その後は、東京方面の建築現場と仕入れたアパートの下見。

同業者さんもまだ休みのところが多いらしく、そこまで電話も鳴りませんね。

明日は銀行さんが新年の挨拶で来社されますので、今年の融資スタンスについて話が聞ければと思っています。

投資家へのあるアンケートによると、これまで融資を受けた金融機関は地方銀行がトップでしたが、直近では信用金庫・信用組合に入れ替わりました。

投資家の居住エリアと収益物件エリアがクリアできれば可能性はあると思いますが、融資を受けることをメインに物件を探すと、投資リスクの高まる方もいらっしゃいますので注意が必要です。

今年も融資について、YouTubeがメインですが色々と発信していきますね。

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2020年、まずは今年の方向性から


新年明けましておめでとうございます!



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2020年も始まっちゃいましたね。

年末はオーナーさんと三崎で釣りをして、カワハギと骨酒を頂きました。これをしないとやはり一年が締まりません。

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そして、豪華なおせちを食べて、元旦からYouTubeの編集作業です。

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新年の営業スタートは1月5日から、まずは個別相談で今年の方向性の打ち合わせをしましょう。

1月11日の個別相談会は早々に満席となりましたので、その他都合のいい日時をご連絡ください。

元旦から編集した今年最初のYouTube動画はこちらです。自分は今年アパートを売却する予定です、それについても少し触れています。

本年も一年よろしくお願い致します!

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全てのイベントが無事に終わりました。




今年最後のイベント、箱根湯本で大方針会&大忘年会。

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各部署、グループ会社の2019年の結果、2020年の方針発表。

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そして、永年勤続表彰、優秀者成績発表と続きます。

融資の厳しい1年でしたが、無事この日を迎え、結果とてもいい1年だったように思います。

お陰様で鎌倉と大阪のアセットのスタッフは全員表彰をもらうことができました。(呉山君はインフルエンザの為欠席、一緒に飲みたかったね)

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そして大納会、

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2次会へと続きます

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オーナーさんもご存知の方が多い、CFネッツ元社員のさとし君も駆けつけてくれました。

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湘南リビングセンターさん、いつもワインの差し入れありがとうございます。

これで2019年CFネッツのすべてのイベントが終わりました。企画の皆さんお疲れ様でした。

来年は東京オリンピックイヤーということで、やっと2020年がやってきます。

オリンピックが決まってからというもの価格がどんどん上昇して、仕入れが難しく、早くオリンピックが終わってくれないかと常々感じておりました。

しかしながら、それが終わったとしても東京を中心にインフラ整備が進むことを考えると、その後も価格は維持、エリアによっては上昇も十分あり得ると思っています。

インバウンドの伸びるような地域は特に地価の上昇があるということ。

価格下落を待っていてはいつまで経っても資産形成など見込めず、私たちも1年1年歳を重ねるわけで、今の信用力があるうちに融資を使って買い足していきたいものです。

そして元金返済を進め、将来リスクを下げていくことが大切。

50に近づくにつれ銀行の審査は厳しくなり、融資期間短縮と自己資金比率増加で益々投資効率が下がっていくという事。ぜひ知っておいてください。

さて、明日は三崎に行って翌日はオーナーさんと釣り&懇親会、楽しんできます。

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ルノンシリーズ完成、次回は池上です。


   

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東京のプラチナ忘年会も終わり、これで2019年のひと通りのイベントが終了となります。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

当分お酒はいらないくらいの気持ちですので、恒例の大納会まで禁酒でいきたいと思います。


今日は今年最後の一棟アパートの決済があり、昨日はその完成立ち合いでした。

自分が南青山建築工房と手掛けている「ルノンシリーズ」です。

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フロアごとにドアやアクセントクロス、フローリング等、部屋の印象を変えてみました。

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とてもイイ仕上がりになりましたね。

次回は大田区の池上でこのアパート企画をやります。現在はまだ更地ですのでご興味ある方はこっそり私までご連絡ください。

なかなか優良な土地も少ないので年に数件くらいですが、コツコツとこういうのも継続してやっていきたいですね。


さて、12月25日(水)が最終営業日、26日(木)は箱根で大納会。27日(金)から1月4日(土)までが冬期休暇となります。

年末はオーナーさんと釣りをして、年明けは大阪に戻ります。

「山内さんいつも釣りしてますよね〜、毎週行ってるのですか?」とはオーナーさん。

いえいえ、そんなでもないんですよ。たぶん年に5〜6回くらい。

個人的にはもっと行きたいのですが、休みの日も仕事に勉強など予定が入っていますので、なかなかそこまで時間が取れません。

仕事も趣味みたいなものなのですが、人生もっと楽しまないとですね。

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ツイテルネ〜


先日、東京オリンピックの第2回目の抽選結果発表がありました。

皆さん申し込みされましたか?

   

僕は第一回目でサッカーの準々決勝が当たったのですが、できれば新国立競技場で開会式か陸上を見るのが希望でした。

なので第2回目はそれを中心に申し込み。

A席よりもB席の方が当たりやすい?なんて話を聞いていたので、今回はほとんどをB席で申し込み。ま、ダメもとで。

その結果は!

ボクシングの決勝が当選!

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そういえば申し込んでました。

会場は両国国技館、ついでにB席はマス席(ボクシングを見るのに?)


そして、それ以外は、

落選・落選・落選・・・・でしたが、

なんと!

陸上も当選!!

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気になる種目は、

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男子4×100mリレー決勝!

これメダル取れるやつじゃないの?
めちゃツイテル。

これもB席、はい、少々値段はお高いです。

今まで抽選などは必ずと言っていいほど外れていたのですが、ここに来て当たりまくっています。

日頃の行いですかね〜、来年が楽しみです。


昨日は相続についての動画をアップしましたが、かなり衝撃的!な内容となっています。

自分には関係ないと感じている方も見てもらった方がいいと思いますよ。こちらからどうぞ。

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シーエフネッツ釣り部と豪華懇親会


久しぶりのシーエフネッツ釣り部・・・

   

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風が弱かったので出船はできましたがあいにくの雨。とにかく寒かったです。

前半は、イナダと鯛を狙いましたがなかなかヒットせず、なんとか2時間でイナダを二匹ゲット。

PMの岡山君が最初に釣り上げてくれました。

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そしてカワハギ狙いに変更。

雨も強まり凍えるなか、ポツポツと釣り始めました。

25センチのカワハギ、肝ぱんです。

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すると!石橋君が狙っていたアオリイカを2匹もゲット!頼もしい。

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続けて関谷さんもホウボウを釣り上げ、なんとか夕食を楽しめそうです。

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過去、こんなに寒い釣りはあったでしょうか。

釣果はこんな感じです。

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 そして、葉山商店に魚を持ち込み、風呂に入り一眠りして、 17時から宴会スタート。

左がイナダ、右がアオリイカ、

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もちろんカワハギの刺身も。

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倉橋が伊勢海老を差し入れてくれました。贅沢ですね〜。

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石橋君が前回釣った高級魚アラも出してくれました。ほんとどれも美味い。

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アオリイカの握りに

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カワハギの握り

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そして、今回私の誕生日という事でみんながサプライズをしてくれました。

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わざわざ飾り付けまでありがとうございます。

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日本酒もたくさん用意してくれて、本当に贅沢な時間を過ごすことができました。

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事務員の皆さんも仕事が終わってからわざわざ三崎まで駆けつけてくれました。

いや〜忘れられない思い出になりましたね、ありがとうございます!


今回のような釣りから宴会まで、葉山商店の大石さんがイベントを企画してくれますので、4〜5人いれば貸し切りでやってくれると思います。一度相談してみてください。

来年の4月か5月くらいにオーナーさん向けの釣りイベントを週末に開催しようと思いますので、また決まり次第このブログでアップしますね。

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忘年会を終えて


京都、大阪、名古屋の二泊三日、弾丸ツアーが終わりました。

   

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大阪・名古屋のオーナー様、ご参加頂きありがとうございました!

忘年会も盛り上がり、いろんなお話ができて本当に楽しかったです。

お付き合いが長くなればそれだけ思い出も重なり話すネタが尽きません。

確実にジワジワとその輪が広がっているのを感じます。


そして、大阪支社は今、これまで10年間の中で一番良い状態だと思います。

それはやっぱり河崎君がトップに立ってやってるというのが大きくて、明るくて勉強熱心で営業ができて倫理観がある。

あんな子なかなかいないと思いますよ。

後は、もう少しスタッフが増えればベストですが、そこはなかなか難しいですね。

どの業界もそうかもしれませんが、これからの大きな課題です。

大阪は来年1月25日セミナー後に新年会を開催します。ぜひまたご参加下さい。


さて、今日はこれからスタッフと釣りに行ってきます。
なのでこの時間に投稿・・・。

師走の忙しい時期にハードなスケジュールです。

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京都で忘年会、そして町家を見学。


昨日の夜は京都へ、今年の優秀企業視察でお世話になった八清の西村さんと会食です。

   

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1件目、京都らしい素敵な和食の店に連れて行って頂き、2件目は「泊まって、食べて、働く」が凝縮された2棟の町家を改装した宿泊スペースと飲食店を見せてもらいました。

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元々あった町家の良さを残したまま、現代風にアレンジ。素敵ですよね。

写真の洗面や蛇口を壊すのは簡単ですが、それをどう活かすかを考えないとですね。

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以前にYouTube動画でもお伝えしましたが、京都の街並みを守ろうとする取り組みは本当に素晴らしいと思います。

そして、隣の飲食店は若者で賑わっています。

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今回の町家について興味のある方はこちらからどうぞ。

そして3件目は、こちらも町家を改装したバー。こういうお店が近くにあるってほんと羨ましい。

こういう雰囲気のカウンターでお酒を飲んでいると、自分がお洒落になったと勘違いします 笑。

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23時過ぎまでお酒も飲みましたが、色んな物件を見て刺激をもらったせいか、完璧に仕事モードで全然酔わず 笑。

またひとつ横のつながりが出来たことを嬉しく思います。
西村さん、ありがとうございました。

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今日は大阪でオーナーさんとの忘年会です。

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忘年会が続きます。


先日はオーナーさんと神楽坂で会食。

   

この辺のワンルームマンションは旧耐震で1500万くらいでしょうか。

15平米で家賃は7.5万〜8万くらい?

仕事上、そんなことばかりを考えてしまいます。

いずれはこういう立地にも不動産を持ちたいですね。

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一歩裏手に入ると本当にお洒落な飲食店が多いです。

上の写真のように通路は1〜1.5m、車はもちろん入りませんが人が通るにも狭い小道です。それでも店舗は全てが稼働中。

とても素敵なお店に連れて行って頂きました、A様ありがとうございます。


そして、今年最後の加盟店会議は鎌倉遊ケ崎。

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こちらも鎌倉らしい良い雰囲気です。

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弊社の住川さんが書いたこちらの絵 ↑ ↑ 素晴らしいです。

うちの会社ってほんと色んな才能を持ったスタッフがいます。


毎回この加盟店会議で聞く日本全国の不動産市況は勉強になります。

最近あの人気エリアで家賃が下がり出している!

供給が多すぎるから?なんて驚きもあったりします。

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さて、明日は夜から京都に行って業者さんとの忘年会、明後日は大阪で忘年会、そして明々後日は名古屋で忘年会。

お酒はほどほどに。

皆さんにお会いできるのを楽しみにしています。
色々と情報交換しましょう。

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来年のセミナー企画について


忘年会シーズンへと突入したばかりなのに、もうすでにヘトヘトです。

   

さて、来年のセミナー予定が決まりました。それも既に上半期分。

1月25日(土)大阪「不動産投資の教科書」。ワンルーム投資編・アパート投資と資金調達編・首都圏投資実例編、全3部セミナーです。

2月15日(土)大阪「銀行パネルディスカッション」某金融機関の融資担当者が参加して、アパートローンの今を語ります。

2月22日(土)東京 不動産投資スタートアップセミナー 今知るべき「資金調達」と「投資分析」。もう間もなくHPにアップされます。

3月7日(土)東京「アパートフィールドワークセミナー・物件検討会」。品川発のフィールドワークセミナー、まもなくHPにアップされます。

4月18日(土)横浜「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」

4月25日(土)大阪「元銀行マンが語るディスカッションセミナ−」

6月13日(土)大阪「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」

7月18日(土)東京「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」


銀行参加型など、ディスカッションするようなセミナーを中心に企画してみました。

内容盛りだくさん、ぜひ今から予定を抑えておいてください。


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確定申告をする前に見てほしい動画


熊本での契約も無事終了。

羽田空港で偶然オーナーさんと出会ったり、熊本でCPMの方に声をかけられたり、なかなか運命的な1日でした。

  

昨日は今年最後となるセミナーを開催、ご参加の皆様ありがとうございました。 

そして、今日は一日銀座で個別相談会、こちらも満席です。

12月に突入し、残りもあと1ヶ月。悔いのないよう走りたいと思います。

そして年末に近づくにつれ、面倒なあれが待っています。

そう確定申告。

そろそろ準備をしていかないとですが、先日税理士さんから驚く記事を見せてもらいました。

え!そうなの!?と、ビックリ!

ぜひ今日のYouTubeをご覧ください。

実際に判決も出ていますので参考になると思いますよ。

参考になったらいいね!ボタンクリックお願いします。

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地方に住んで東京に不動産を持つ、これが理想的。


消費税増税が不動産投資にも色々と影響を及ぼしてますね。

  

金の売買を繰り返しての消費税還付もダメになるようですし、節税対策としての海外不動産投資もできなくなりそうです。

オープンハウスの株価急落、そうなるでしょうね。

増税による国民の負担が増える中、抜け道を放置できないとの判断らしく・・・詳しくはまたYouTubeにアップします。


さて、今日はこれから契約のため熊本へ行ってきます。

熊本で収益物件売るの?いえいえ、熊本の方に東京のアパートを買ってもらいます。

地方に住んで東京で不動産を持つ。日々の生活コストや投資リスクを考えれば個人的にはこれが理想かと。

土地勘のない方は心配もあるでしょうが、二極化が進むことを思えば、リスク分散含め首都圏への投資は今後欠かせないと思います。

居住地の問題で融資のハードルは上がりますが、それさえクリアできれば本当にいいと思います。


契約が終わってからまさかの日帰り?・・・は、さすがに阻止しました。

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1億円あれば老後は安心?


老後までに2000万円をどうやって作るのか・・・

  

そんな記事をよく見かけますが、最近では「2000万じゃ足りない、4000万は必要!」なんて話しも聞こえてきます。

いくらあれば足りるかはその方次第ではありますが、先日見かけた雑誌には「1億円で老後安心」なんて記事がありました。

さて、本当に老後1億円あれば安心となるのでしょうか。

例えば、60歳の時点で現金が1億円あったとします。しかし、そこからいつまで生きるかはもちろんわかりません。

人生100年時代と言われる中、もし本当に100歳まで生きてしまったら、あと40年間生活資金が必要になります。

単純計算で1億を40年で割ると毎月約21万使える計算ではありますが(そう考えると老後2000万なんて少なすぎますね)、毎月貯蓄が減っていくというのは、相当ストレスに感じることだと思います。

安定収入の大切さ、最低でも今の資産を維持させる、できれば増やすことのできる金融商品は絶対的に必要なのです。

なので、コツコツ資産形成を進めないとですね。

ついでに、自分は今年投資物件を買いませんでした。やっぱりウズウズします。

仕事で物件の仕入れなんてしていると益々買いたい病になってきます。

今日もオーナーさんのアパートの決済がありました。

そして来月も再来月も、またその先もアパートの決済があります。ただただ羨ましいのです。

「待て」の状態が続くのは少し体に悪いです。

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スルガ銀行、借金帳消しへ!


 

今日は午前中休みをもらいまして、先日の大腸検査の結果を聞いてきました。

もし何か変なものが見つかると・・・と少しの緊張感はありましたが、特に異常は見つからず一安心です。

以前に胃カメラでピロリ菌の検査もしてもらいましたし、とりあえず健康体で良かったです。

皆さん、40を超えたらやりましょうね〜。健康診断だけではダメですよ。


さて、スルガ銀行のシェアハウス問題。これが一気に解決しそうな感じです。

物件を引き渡せば借金帳消し。いや〜これにはビックリしました。

スルガ銀行としては、創業家との問題も解決に向かっていますので、早めに信頼回復をしたい考えか。

投資はリスクとリターン、それが借金帳消しで解決!?
それってどうなのよ、というのが個人的な感想です。

これをやってしまうと、かぼちゃの馬車を買った人だけでなく、それ以外の投資家さんも動くかもですよ。

今回と同じように、こんなに自己資金はなかった、業者にはめられた的な話しをして、スルガ銀行に借金帳消しを求める可能性はあります。

リスキーな物件を買って痛い思いをしている投資家さんは多いですからね。

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ね、節税対策になったでしょ!?


12月の忘年会シーズンに向けて、少しだけお酒を控えてます。ほんの少しね。

  

12月に入ってからすでに10件の会食予定があり、ちょっとヤバいです。(と言いつつ、色々お声がけ頂けるのはやっぱり嬉しい)

大阪では久しぶりにオーナーさん向けの忘年会をやります。

ここ数年はずっと新横浜のみの開催でしたが、今年は大阪、そして名古屋でも行います。

はい、それもあって忘年会が多いのです。

今回、もし大阪・名古屋で忘年会を企画したものの、参加者が少なければ?もちろん次回はありません・・・。

まー、それなりに集まってはもらえるのでしょうが、やる限りは東京を超えるくらい盛り上げたいですね。

なので、皆さんぜひご参加のほどよろしくお願いします。色々情報交換もできれば嬉しいです。


さて、毎月私だけで15件ほどの個別相談をやらしてもらってますが、あ〜不動産投資を始める前に出会っていればな・・・と感じるケースはかなり多いです。

以前からよくあるケースは、

収益物件を買って、その後の確定申告で存在しない経費を計上して還付を受けている。

それを業者がアドバイスして、
「ね、節税対策になったでしょ」
ってわけわからない・・・

新築ワンルームを売買している業者間では、そんなありえないことがありえるのです

するとどうなるか?

その投資家さんは絶対に資産拡大できません!!

確定申告は成績表ですから、銀行がそんな申告書を見て新規の融資をするわけないのです。

もしそれで融資をするような銀行があれば、はっきり言ってド素人です。

このような確定申告の場合、買いたい物件が見つかって銀行に審査依頼をすると、条件付きでの融資承認となります。

それはもちろん「修正申告をしてください」です。
するとどうなるか、還付を受けた分は返さないとですね。

結果、何にも節税対策になんてなってないのです!

甘い話には気をつけてください。

それに思い当たる方は連絡をくださいね。
ちゃんと正しくやりましょう。

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オリンピックが終われば価格が下がる!?


 

東京オリンピックが終われば不動産価格は下落する!?

物件を所有している方は心配に思われているかもしれません。

特に最近は「え、安すぎない?」なんて思う区分マンションの売りがポツポツ増えてきているように感じます。

・・・やっぱり心配になる?

これはきっと、東京オリンピックが終われば不動産価格は下落すると不安に感じているオーナーさんがいると思われます。

そこにつけ込んで「売るなら今のうちですよ〜」なんて不動産屋の営業トークが飛び交ってるわけです。

不動産投資は売却してこそ利益確定ではありますが、運用リスクが低いのであれば、無理に急いで売る必要など全くもってないのです。

仮に目的とする次の投資があってね、ある程度の資金が早いうちに必要なのであれば、それはしょうがないと思いますよ。

賃貸管理をしていると、AMに特化してる会社には見えてこないものが見えてきます。

自分でも収益物件を買ってある程度の経験はしてきましたけど、それよりも僕が担当するオーナーさんの運用を何千戸も見てきました。

都内に近ければ近いだけリスクの低さを感じますし、家賃上昇エリアもだいぶ増えてきましたからね。

「そのようなエリアの物件」であれば、オリンピック後も価格は下がらないと思いますよ。

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うん、幸せですね。


不動産投資をするモチベーション

    

健康であればこんな楽しみが待っている!
老後はこれで決まり、もちろん僕は釣りです。

先日、三崎にある「葉山商店」大石さんと「丸又丸」仁君の企画、釣り宴会に呼ばれて行ってきました。
 
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朝一は青物を、その後はカワハギを釣りに向かいました。
少し肌寒さはあるものの、快晴です。

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ポイントに着いて電動リールで始めます。

すると早速、大石さんにヒット!
この引きです、さすがにカワハギとは違いますね。

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簡単に釣っちゃいました。ワラサです。

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魚の大きさによって名前の呼び方が違うらしく

Wikipediaによると、イナダ(35-60cm)→ワラサ(60-80cm)→ブリ(80cm以上)。

関西では、ハマチ(40-60cm)→メジロ(60-80cm)→ブリ(80cm以上)。

そして自分にもヒット!でかい!やりましたね。

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その後、石橋よしき君がカンパチを釣ったりして、

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1時間ほどで、ワラサ・カンパチ・イナダ・サバ・アジをゲット。出来過ぎです。

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これ以上釣っても食べれないので、早々にカワハギ釣りに変更、ポイントを移動します。

途中、大石さん特性のおでんとあさりご飯を頂きます。身体に染みますね。

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さて、問題はカワハギ釣り。ここ2年程、関東はどの船も不調で全然釣れていません。

カワハギは秋からが肝パンシーズンなので、なんとか釣り上げて宴会を盛り上げたいのですが・・・

が!

早々にアタリがあって、簡単に釣れちゃいました!それも大物ばかり。

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みんなで20枚ほどは釣り上げたかな。

結局、7時くらいから釣りを始めて、12時上がりで大漁。

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終わってからは、風呂に入って、小一時間ほど寝て、それでもまだ宴会まで時間が余ったので、うらりのテラスで地ビールを飲みながら釣りを語らう。

これもまた贅沢。

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いつもの釣りは、15時上がりくらいなのでなかなかハードなのですが、こういう余裕のあるスケジュールもゆっくりできていいですね。

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そして、17時から葉山商店で宴会スタート。

ビールは飲んでいたので、日本酒からいただきます。

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早速出てきたのが、これ!ワラサにカンパチの刺身、豪華ですね〜。

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そして、カワハギの刺身と肝。この時期のカワハギはやっぱり最高です。

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その他、焼きや揚げ物などを頂き、締めはにぎりに特性雑炊。

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そして、倉橋の知人の方からタコの差し入れも頂き大満足です。

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今回、初めてこのような企画に参加させてもらいましたが、大石さんや仁君のおもてなしに感動しました。

とにかく温かいんですよね、ありがとうございました。

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5名くらいいれば、貸し切りの「釣り宴会」企画をやってくれるらしいので、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

お問い合わせは
葉山商店 大石さん
046−884−8570

将来、オーナーさんたちと集まって、こういう時間を楽しみたいと思っています。

全ては健康であってこそ、うん、幸せですね。

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不動産投資の前に大切なこと、投資効率は抜群


前回の続き、まだ見ていない方は先にこちらの記事からどうぞ。

    

何のために不動産投資をしているのか。

年金不安、資産形成、人生を楽しむため。とても大事なことだけど、その前にもっと大切なこと。

それは、やっぱり健康であるということ。


昨日の休みは病院へ行ってきました。

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以前、腸炎になったことはこのブログでも書きましたが、その時に病院から大腸内視鏡検査を勧められました。

胃カメラは何度かやったことがあるのですが、大腸は初めて。

個人的にも一度は受けておいた方がいいかなと思っていたので、ちょうど良かったです。

前日の20時以降、食事はNG。

そして21時に下剤を飲み、もちろん当日の朝も食事はできません。

病院に着いて9時から始まります。

まずは腸管洗浄液を15分おきに250ml、ペットボトル大を2時間かけて飲みます。

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腸管洗浄液の味は、塩水って感じ。

おいしくもまずくもないですが、これだけの量を飲むと途中から身体が冷えてくるので、お湯を飲みながら進めます。

飲み切ったのが昼前、そこから点滴を打ち、内視鏡検査へ。

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とにかく心配なのがどのくらいの痛みを感じるのか。

う〜ん、ちょっとドキドキします。

鎮静剤を入れてもらい、少しボーッとしだした状態で始まりました。

が・・・

気付いた時には終わってました。

痛みなど全くなく、なんだか拍子抜け。心配したのがバカみたい。

そこから1時間ほど鎮静剤が抜けるまで寝かせてもらい終了。

病院を出たのが15時半頃、なかなかの長丁場でした。

検査費用は約5,500円。これで健康、安心が買えるのであれば、投資効率は抜群。

受けておいて良かったですね。今回の検査結果はまた来週です。


自分は大丈夫など思わず、皆さんも受けるようにしてくださいね。

過去に、アパート数棟を買って頂いた自分のオーナーさんが若くして亡くなられています。

団体信用生命保険に加入してましたから、家族はそれに守られましたが、ご本人のことを考えると残念でしょうがないんです。

「山内さん、今頑張ってお金貯めてるからさ!」があの方の口癖でした。

将来のため、健全に不動産投資をやって来られたのです。ほんとなら今頃、3棟目、4棟目と買い進めているはずなのに。

僕がこの輪をジワジワと時間をかけて広げている時に、オーナーさんには健康でいてもらわないと困ります、夢は叶わないのです。

健康であればこんな楽しみが待っている!続きは明日のブログで。

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「何のために不動産投資をしているのか」


堅実に資産形成しているオーナーさんの共通点は、金があっても派手な生活をしていないってこと。

貯まれば投資、貯まれば投資を繰り返していく。将来の安定収入確保のためにコツコツを継続する。

    

そんな中、「何のために不動産投資をしているのか」を考えることはとても大事。

だって投資というリターンを求めればそこには必ずリスクがあるから。

そこで質問、じゃ将来その安定収入を何に使いますか?

もちろん生活する為のコストがメインかもしれない、でもそれだけじゃ人生面白くないです。

だから将来は自分の気持ちいいことに費やすべき。

旅行、ゴルフ、食、酒などなど・・・。

趣味、趣味って簡単に言うけれど、自分が本当に没頭できるものって意外と難しい。

朝の4時5時と早起きしても辛くはないくらい好きなもの

自分は社長のお陰で見つけることができました。僕のことを知ってる人は何となくわかると思いますが。

そして、不動産投資を長期的にやっていく中で、意外と難しいのはモチベーションを維持するってこと。

その為には、将来こんなことをやりたい、あんなことをやりたいと、妄想を膨らます。

だから、今からそういうものを真剣に見つけるべきだと思います。

人生100年時代、楽しまないと。

そして忘れてはならない、まずはそれ以上に大切なことがあります。

続きは、また明日のブログで。

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上京して今年で13年目。


    
 
先日の大阪出張、夜は地元の業者さんと心斎橋で会食。

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御堂筋が綺麗にライトアップされてました。

年1くらいでこの食事会は行われます。元々大阪時代、一緒に働いていた仲間です。

こうして会いたいと思える仲間ですので、みんな本当に頑張っていて、色んな刺激をもらいます。

彼らとこうして話していると、当時が懐かしくもあり、あの会社で働いていて本当に良かったと思えます。

もし今自分が止まっちゃえば間違いなく置いてかれるわけで、こちらとしては東京で働いてるんだから、逆にもっと刺激を与えたいと強く感じるのです。

上京して今年で13年目、この業界は20年目。

とても濃ゆい毎日でしたので、あっという間ではないのですが、こうして過ぎると本当に早いですね。

自分も今の年齢から色々と考えさせられます。
現状で満足なんてこれっぽっちもありません。

色々と挑戦していきたいのです。
次のステージへ向けて。

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やられた!


    
 
ある不動産会社さんのセミナーレジュメを見る機会がありました。

どのような作りこみか、クオリティ等々、やはり興味津々です。

僕がいつもやるのは3時間のセミナーですが、そのレジュメページ数は100枚を超えます。

これを作るのには、かなりの時間を要します。

なので、セミナーをする人の苦労、気持ちはとても分かります。

なるほどなるほどと、業者さんのレジュメページをめくっていくと、

ん?何か見たことのある内容・・・

自分が4年前に作ったレジュメ数枚がそのまま丸パクリ!

やられた!

多少パクられるのはしかたないにしても、使っているイラストなど全く同じ!

交流のない業者さんだけに、かなり微妙。

それをどんな感じで講義していたのか気になるところですが、うちのスタッフが参加するようなセミナーで使っちゃそらバレますよ。

日々、勉強です。

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スタッフから自宅購入の相談


    

会社の帰り道、後輩から「そろそろ自宅を購入しようと思うのですが」との相談。

色々と探しているようで、気になっている物件の販売図面を見せてもらいました。

築年数は古いですが、駅から10分圏内で価格は2000万弱、60屬裡LDK、悪くはないです。

金利や頭金について等々、色々とアドバイスをしましたが、その後輩はなんとまだ21歳!

ほんとしっかりしてますね。

この業界にいるから不動産が身近でもあると思いますが、何と言っても彼は18歳からうちの会社で働いています。

自分がこの年齢の時なんて、やっと宅建の勉強をし出したくらいです。

早々に不動産投資もやりたいようで、20年後には彼の資産がどうなっているのか。こういう若者の将来が楽しみです。

そして、さらに後輩から、

「マンション買ったら結婚すると思うので」と。

21で早くない!?こっちが遅すぎる?

・・・そこは逆にアドバイスしてもらおうかと。


さて、今日はこれから大阪で個別相談会。

朝は10時半から入っているので、7時半の新幹線で向かっています。

同時間帯の予約が3件ほど被り、なかなかお取りすることができずすみません。

では行ってきます。

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福岡不動産投資セミナー開催、そして熊本へ


   

先週末はCPMの同期であるワイズプランニングの伊藤さんにお誘い頂き、福岡でセミナーを開催。

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ご参加の皆様、ありがとうございました。

福岡の投資家さんは、地元での不動産投資を考えられている方が多いようですが、いずれはリスク分散としても東京の物件を組み合わせることをお勧めします。

東京不動産投資の面白さが少しでも伝われば嬉しいなと、そんな気持ちで今回はセミナーをやらせてもらいました。

何が面白いかと言うと、やはりその家賃の高さ、これには皆さんが驚かれます。

買ってからの運営コストを考えても、狭くて家賃が取れるに越したことはないわけで(もちろん狭すぎて決まらないじゃダメですが)

これがどれほどローリスクに繋がるのか、比較すれば一目瞭然。

東京に来る際は、遊びついでにどんな投資ができるのかぜひご連絡を頂きたいですね。

どちらにしても、投資家としての引き出しが増えることは間違いありません。

15平米の旧耐震のワンルームが家賃7万!
東京以外にありますか?

でも、東京は価格が高い!利回りが低い!?
表面利回りだけで判断していませんか?

空室率や修繕コストを含めて計算した時、どうなのか。
ネット利回りでみると逆転していることもよくあります。


そして、セミナー翌日は熊本に移動し4時間ほど友人と会って打ち合わせ。

不動産投資に興味があるようで、某銀行から取れた1億の融資枠をどう活用するか。

この入り口がとても大事です。

なかなかハードでしたが充実の2泊3日でした。

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やっと完成、サンフランシスコ動画


    

サンフランシスコの動画が完成しました。

少し前にはできていたのですが、先日の宅建祝賀会前に報告会を行うことになったので、公開が遅くなりました。

ここまで作るのに相当の時間を要しました。

動画を撮って10分ほど話すことはなんてことないのですが、その後の編集が大変なのです。

今回のは何時間かかったかな〜、ざっと10時間以上・・・。

今も既に2本撮り終えている動画がありますが編集待ちです。

う〜んいつ取りかかろうかと考えていますが、きっと次の休みの日でしょうね。

なのでYouTubeを見た方はぜひ「いいね!」ボタンのクリック、そしてぜひぜひチャンネル登録もしてください!
(それがやる気になります)

今回のサンフランシスコ動画は高嶋君のブログから見ることができます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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