山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

住めば都。


あ  

昨日はオーナーさんと三崎でクルージング&花火大会。

あ

天気は良かったのですが、台風の影響もあってかなかなかの強風。釣りなら絶対に出航できていないと思う・・・。

あ

なんとか海に出てみたものの、波が高い!海水浴はせずにヨットは早めに切り上げ。

花火まで時間があったのでそこからは自由時間、三崎港ラーメンで飲み直し。これはこれで楽しい(飲めればなんでもいい?笑)

残念ながら三崎港蔵や葉山商店は満席。三崎に人が溢れているのを初めて経験しました。

正直、花火はそんなに期待していなかったのですが、打ち上げ箇所が近かったせいか、迫力があってなかなか良かったです。

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自宅から三崎までおおよそ1時間半、往復で3時間。

不思議なもので釣りをしてなかった数年前までは三崎に行くなんていうと、「遠いな〜」と感じていたわけですが、今ではな〜んとも思わないのです。

逆に「いいやん美味しいもん食べれるんだから」って。

慣れもあるのでしょうが、きっとこれが住めば都というやつですかね。三崎港蔵や葉山商店に行くと無性に落ち着くのです。

三崎の夏は終わりますが、個人的には秋から冬にかけてがベストシーズン。はい、釣りですね。

竿を購入したオーナーさんも数名いらっしゃいますので、さらにカワハギファンを増やしていきたいところ。定期的にオーナー限定の釣り大会を開催したい。

今年もあと4か月と少し。しっかり働きしっかり遊びます。

本日から営業再開します。

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大量発生中。営業は16日から再開します。


明日は三崎でクルージングイベントがある為、個人的にゆっくりできる夏季休暇は今日が最終日です。

あ  

先ほどジムで1時間ほど汗を流して、これから自宅で勉強をします。

昨日は、みなとみらいにいく用事がありましたが、駅に着くと驚くほどの凄い人。お祭り状態です。

あ

日頃は平日休みなので、どこに行ってもそんなに混んでいることはないのですが、さすがの大型連休。

しかし、それにしても多過ぎではないか?

原因はこれでした。

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ピカチュウ大量発生中というみなとみらいや馬車道で行っているイベントに遭遇してしまったようです。

ま〜可愛かったですが、個人的な一押しは家守さんと井守君です。

あまり人混みが好きじゃない自分としては、早々に退散。明日の三崎は花火もあるので、そこだけがちょっと心配です。

今年の夏季休暇は精力的に動きました。

大阪で墓参り、三崎でFMよこはまの皆さんと飲み、そして釣り、明日はヨットに花火で締めます。てか、ほとんど三崎にいるような・・・。

16日(木)から営業を再開しますが、個別相談が立て続けに入っており、月末までに契約や決済等々、忙しくなりそうです。

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刺激的な二日間、出会いに感謝。


あ  

前回のブログにも書いていた通り、今週の金曜日はヨットに乗る予定で朝から三崎に向かいました。

あ

楽しみにしていたのです、が!結局出航できず、昼から飲み会に変わってしまいました 笑。

FMよこはまのホズミンこと穂積ユタカさんとはお話しできましたよ。


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また、出航できなかったおかげ?でうらりで撮影をしている高畑充希を見かけることもできました。写真は取れず。

翌日はそのまま三崎に泊まって釣り。こちらは風もおさまり無事出航。

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SHIMANOの宮本さんというプロの方も乗船しており、なかなか刺激的で楽しむことができましたね。

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自分の釣果はカワハギが12枚、そのプロの方がトップで22枚。やはりレベルが違いました。

そして、今回大活躍したのが同じチームの石橋君。

あ

カワハギ以外にも、サバやカンパチ、アカハタなどを釣り上げてくれました。

これだけバリエーション豊かだとお酒のつまみとしては十分です。

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そして懇親会はもちろん三崎港蔵です。

刺身の盛り合わせも豪華!
これ全部釣った魚ですからね(石橋君が)。

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カワハギの肝もしっかりと入っていて、美味です。

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カワハギの唐揚げにしゃぶしゃぶなど頂きました。

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そして最後は、カンパチの握りに、

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サバの握り。脂が乗って、それはそれは美味しかったです。

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しかし、今回はここで終わりません。さらに刺激的な出来事がありました。

葉加瀬太郎ファミリーが三崎港蔵に来てくれました。テンション上がりますよね〜。

とても気さくでいい人!写真にも快く応じてくれました。

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芸能人も来る三崎港蔵、美味しい店には凄い人が集まるものですね。

この二日間でいろんな出会いがありました。最高です。

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「退職する事になりました」と。


あ  

今日はこれから三崎でヨットに乗ります。

台風の影響で直前までどうなるのか微妙でしたが、なんとか出航はできるようです。

仕事ではありますが、休暇中の夏を満喫したいと思います。


さて、ここ最近知り合いの不動産業者さんから同じようなメールが届きます。

「退職する事になりました」と。

たまたまタイミングが重なっているだけなのかと思いつつ、もしかしてかぼちゃの影響があるのかもしれません。

スルガ銀行があの件以来、融資を締めているわけですが、これまで積極的に取り扱ってきた地方の一棟物件にもほとんど融資はできていないはずです。

その影響もあって、ある有名な不動産業者が潰れたように、そこには多くの社員が働いています。

イケイケの会社さんは歩合率が高く、数字を残せなければ、もちろんその社員は食べて行くことができません。

フルローンやオーバーローンでがっつり売り上げを作っていたものが、売買契約者や自己資金(通帳)の原本確認必須により、買える方が限定されているんだと思います。

いつまでもこんなことが続くわけもなく、逆に今回のスルガショックで買えなかった投資家さんはラッキーだったんじゃないかと感じたりもします。

物件の評価、実力以上の融資を無理に引っ張って、ほとんど余力の自己資金もなく、高金利の長期融資で運用するほど危険なものはないと思います。

更新継続中、
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大阪での会食と墓参りとお土産と


先日は大阪の本町で会食。

あ 

大阪で働いていた時によくお邪魔していた和食屋さんです。稲垣さん予約ありがとうございます。

11月3日に三矢税理士と2部セミナーを開催することになりましたが、その打ち合わせを兼ねて。

ぶれない倫理観、正義感の強い方とお話するのはすごく気持ちいいですね。

三矢さんは税理士でありながらCPMも持っているのでなにかと話しも早く、とても有意義な時間でした。

かなり良いセミナーになると思いますので、ぜひ楽しみにしていて下さい。

そして、昨日は墓参りに行く予定でしたが、夕方から向かうことになり、それまでは大阪支社で仕事。

あ

台風で新幹線の遅延が心配でしたが、影響もなく早々に横浜へと帰ってきました。墓参りも終えたし何だかスッキリしました。

話しは変わりますが、先日企画の大島さんからお勧めの大阪土産について聞かれました。

観光地と言えば、通天閣にグリコやUSJ。京都、神戸、奈良に日帰りでも簡単に行けちゃいますが、大阪土産って意外に難しいかも。

有名どころで言うと551ですが、豚まんよりシュウマイの方が好き。崎陽軒のシュウマイより柔らかくて旨いですよ。

もし豚まんを買う場合は、新大阪駅の改札内で売ってる豚まんよりも新幹線改札を出たとこにあるお店がオススメ。

なぜオススメかと言うと、店舗内で作ってるから出来たてを食べられる!味が全然違いますので、必ず店舗内で作っているところを探して買うようにして下さい。

温かいものとチルドがありますが、個人的には温かいものを買って帰ります。

日持ちするようなものがいい場合は、泉州の水なすかな。これなら新幹線の改札内でも色々と売ってます。


さて、明日は三崎でFM横浜の方たちとヨットに乗ることになりました。せっかく行くのならということで翌日は釣りをします。

もちろん釣るのはカワハギ。

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写真は大阪の和食屋さんで頼んだもの。この時期にしては肝もしっかりあって美味しかったです。

前回、全く釣れませんでしたのでリベンジに燃えています。
結果はまたこのブログで。

PMブログに負けています。
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まさかの45年ローン登場


融資期間45年!?

あ 

某銀行さんで新築や築浅のワンルームマンションは、
なんと!最長45年ローンで対応できるとのこと。

今年買えば完済するのは平成75年・・・年号が変わらなければね。

確かに月々の支払いを抑える事はできますが、将来リスクが高過ぎますね。

3000万のローンで金利2%、融資期間45年だとして、20年後のローン残債は約2000万。

20年も経っているのに元金1000万しか減ってないし・・・。

新築のワンルームが上記の売買金額で家賃10万円、空室率5%、運営費率15%であれば収支は以下のようなイメージです。

年間家賃120万
▲空室率5%
▲運営費率15%
ネット収入96万
▲ローン支払い101万
キャッシュフロー年間5万のマイナス

45年ローンで組んでるのにそれでも赤字!恐ろしいね。

何でもかんでも長期で組めばいいというわけではないです。あえて期間を短くして将来リスクを下げるということも知っておいてほしい。

ま、今回のケースだと融資期間が長くても短くても投資としての旨みはほとんどないと思いますが。

あと新築ワンルームマンションの「節税対策」に魅力を感じる方もいるようですが、購入初年度くらいしか還付は受けれません。

新築や築浅のワンルームマンション購入を少しでも検討している方は、買う前に必ずこの書籍をご覧ください。

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現実がわかりますよ〜。


休みの日の初日から普通に仕事のブログでしたね。

融資ネタはポイントが稼げるので、この間にPMブログ本社ブログに差をつけてやりますよ。

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明日から夏季休暇です。


癒し・・・

あ 

僕のブログをチェックしてくれている皆さんはきっとご存知でしょう。

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井守君と家守さんのシール。
企画の住川さんがプレゼントしてくれました。

めっちゃいっぱいあるので大阪支社のスタッフにもあげましたが、かなり好評でしたよ。

欲しい方は企画開発室まで。


さて、シーエフネッツは明日から夏季休暇を頂きます。

今年の暑中見舞いのハガキをどんなデザインにしようか悩んでまして・・・普通じゃ面白くないし、いっそこんな感じでいかがでしょうか?

あ

社員旅行でパラオに行った時の写真。

悪くないとは思うのですが、まだ僕のことをあまり知らないお客さんや業者さんは、「いい歳して何はしゃいでんだ?」と引かれますかね。

写真一番左が僕なのですが、現地の人にやらされてる感、わかってもらえます?

え?ノリノリに見える?
やっぱりこの暑中見舞いはブログだけにしておきます。

来年は住川さんに作ってもらおう。


さて、今日は大阪で仕事、夜は税理士先生と11月に開催するセミナーの打ち合わせを兼ねて本町で会食です。


明日から夏季休暇に入りますが、ブログは継続して更新していきます。

休み中はプライベートが中心になるかもしれませんが、また応援のほどよろしくお願いします。
 
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大人の贅沢を楽しみませんか?


オーナーさんから「いつやるの?」と多くの問い合わせを頂いておりましたが・・・

あ 

やっと日程が決まりました。

毎年恒例のプラチナ釣り大会、今年は11月10日(土)の開催です。もちろん場所は三崎。

時期的にもカワハギかなーと思いますが、釣る魚はまたそのうちお伝えしますね。

今年も早々にお申し込みが入ると予想されます。

HPアップまでまだ時間がかかると思いますので、ご希望の方は私宛にご連絡頂いても大丈夫です。懇親会からの参加もオッケーです。

釣りたての新鮮な魚に、冷えた日本酒、ひれ酒などなど、大人の贅沢を楽しみませんか?

イメージ写真としては・・・

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あ

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高級魚をたらふく召し上がれますよ。

11月はカワハギのシーズンピークで美味しい肝が待ってます。

去年は雨で急遽釣り堀になっちゃいましたからね、今年はガッツリ釣りましょう。


さて、今日は一日銀座で仕事。
某銀行さんから感謝状を頂きました。

あ

これからも継続して頑張らないとですね。

これも全て皆さんのおかげです。いつもありがとうございます。

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買ってもらったアパートを振り返る


銀座出社、東京は暑すぎですね。

あ

あ 

6年前オーナーさんに買ってもらったアパートの近くまで来ましたので現地を確認してきました。

あ

うん、自分で言うのもなんですがいい物件 笑。

このアパートは建築途中に売主の工務店さんから情報をもらい、ご紹介させて頂きました。

当初は価格が高かったので、どうかな〜と思っていたのですが、ダメもとで交渉を入れてみると希望通りに下げてくれたのです。

オーナーさんの決断も早く無事一番手で購入。

2012年くらいだと、ここ最近とは違い売主さんも弱気だったように思います。アパートの金利や自己資金比率も今より高かったですね。

もちろん今売却すると大幅なキャピタルですが、逆に考えた時、もしこれを買えてなかったら数千万の損になると思うと恐ろしいです。

早いものでもう6年、法人名義なので期間は関係ないですが、個人であれば長期譲渡ですね。

売却を考えた時にその6年は結構長いように思いますが、過ぎてみるとあっという間です。

こうしてひとつひとつの物件に思い出があって、仕入れから物件紹介、契約・決済、その後の賃貸管理まで。

アパートの名義はもちろんオーナーさんですが、きっかけを作ったのは自分であり、その資産を預かっているのはうちの管理会社です。

住宅と違い買ってからがスタート、投資は売って終わりじゃないからやりがいもあります。

しかし、スタートがあればゴールがある。

なので、いずれ来るであろう売却を依頼されたときは無性に寂しくなります。

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管理状態が悪いとね・・・間もなく完成します


一棟アパートの仕入れをして、良さそうなものがあれば下見へと出かけるのですが、エリアが近ければたまにはスタッフとワンルームの区分マンションも見に行きます。

あ 

ワンルームマンションは立地が良いということで空室リスクを抑えることはできるのですが、問題は管理状態です。

築30年超えも当たり前ですので、陳腐化しているような物件もたまに見かけることがあります。

東京などの場合、築年数が古ければ将来の家賃下落はそれほど考えなくてもいいのですが、管理状態が悪ければそういうわけにもいきません。

収益還元から物件の価値が下がるのはもちろんのこと、入居者の質も悪くなることが考えられ、結果、滞納などに繋がる恐れがあります。

今は良くても長期的に考えれば投資リスクは高くなっちゃいます。

そんなオーナーさんのリスクは私たち管理をしている会社としてもリスクが高く、クレーマーな入居者さんだと数々のトラブルを起こします。

近隣の住民からクレームが入ることもありますし、それだけストレスの多い仕事を抱えてしまうのです。

そんな入居者さんに!

ぜひ見てもらいたい、新たな入居者用のサポートブックが間もなく完成します。

あ

うん?
どっかで見たことあるようなキャラクター・・・・

あ
そう、企画の住川さんが作った家守さん 笑。その時のブログを見ていない方はこちらから。

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井戸に住んでいたが最近1Kを借りた井守君と、不動産コンサルタントの家守さんのお話?・・・よく考えたね〜。

ちょっとでも興味を持ってもらえれば嬉しいです。

こういうパンフレットってほとんどの入居者さんは読まないと思うのですが、家守さんの印象が少しでも頭に残っていれば、何かあった時に活用してもらえるはずです。


そして、私が印象が残っていると言えば、先日出版した不動産投資プロの流儀の自分の似顔絵・・・
A客

オデコ広いし髪の毛薄い。なぜかメッシュ入ってるし。ま、印象に残っているのであれば結果OKかもしれませんが。

似ている似顔絵求む。

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収益物件の価格交渉、押してダメなら・・・


今日は朝から各銀行さんに連絡をして金銭消費貸借契約・決済の手続き。

昼からは建築現場や物件の下見、事務所に戻って南青山建築工房のミーティング、PM会議に参加です。

あ 

昨日、ある土地の情報を仕入れたのですが、どう計算しても価格が高いのです。

でもいいプランが入りそうだし、駅からも近かったので、諦めるのはもったいない!

探りを入れるため売主の業者さんに電話をかけてみました。

山内「〇〇の売地なのですが、前向きに検討しているお客さんがいまして・・・」

売主「うん、それで?」

え、ちょっと感じ悪い?

山内「価格の交渉ってできそうでしょうか?」

売主「えっ?なんですか?」

あれ、活舌悪かったかな・・・

山内「価格なんですが、下がりそうですかね?」

売主「この土地は現金で買ったから別に急いでないよ!」

撃沈・・・。

これだけ融資が厳しくなっても強気、かつ感じも悪い。

そもそも収益物件を扱っていない不動産業者さんだと、かぼちゃの件など全く知らなかったりするので、あまり危機感を持っていません。

それも今回のように現金で購入してるケースだと、無理に焦る必要もありませんので、価格交渉などほとんど応じてもらえません。

じゃ、どうするのか?

どうせこんな価格じゃ売れないから放置!です。

特に今回の土地は戸建て用地としては広すぎるし、かと言って2件に割るほどの広さもないのです。

なのでアパート用地がベストであり、利回りから逆算しても今の価格では到底高過ぎるのです。

ま〜改めて来月くらいに連絡を入れてみますよ。

少し時間を置くことで意外と価格が下がったり、かつ(反省して?)感じも良くなってたりするものです。

「押してダメなら引いてみる、そして忘れたころに押してみる。」ま、恋愛もそんなもんですよ!←お前が言うな ?笑

もしこれで売れてたら、それはそれですね。あ〜誰かさんやっちゃたな〜って笑って終わり。

イイものはイイ、ダメなものはダメ。ぶれる必要はないのです。


さて、人気ブログランキング、いい感じに社内で競ってますね〜。 これはほんと負けられない・・・。

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ブログランキングのバナー、季節感出してみました。


東京で不動産投資をするメリットと自分の課題


「山内さん、申込み貰いました」とは鎌倉PMの飯田君

あ 

自分の空室物件に申し込みが入りました。

基本的には募集条件・入居者審査等々、現場のスタッフが一番分かってるので全てお任せしてます。

今回はクリーニングくらいで、大したリフォームをする必要もなく助かりました。

思えば、現在持っている物件のほとんどがオーナーチェンジで買っているので、購入時に室内を見ることができていません。

長いものだと買ってから一度も退去がなく、かれこれ8年くらい(入居してからは10年以上)経っていますので、退去時にはそれなりの修繕費がかかると思います。

ただ少し楽しみにしているのが、退去後リフォームをしてどのくらい家賃を上げれるのかということ。

特に区分マンションは場所が良いだけに期待が持てそうです。一等立地なら尚更、これが東京で投資をすることのメリットです。

家賃が上げやすく、また知らぬ間にインフラが整いキャップレートが下がっていて、結果キャピタルに繋がります。

なので修繕費がかかろうが、売却時にそのくらいの元は取れると思っているので、ある意味これも先行投資というわけです。

運用中は安定しているし、出口でも儲かる可能性が高い。それだけ投資リスクは低いよなーって思ったりもするのです。

空室になったらどうしよ〜なんて気持ちよりも、楽しみながらやれているのが、自分にとって不動産投資が合っていると感じるひとつの理由です。

なので退去もウェルカム。現金を寝かせているくらいならリフォーム修繕した方が投資効率がいいのです。


やっぱり今の自分の一番の課題はこの情勢もあって融資ですかね。

メインバンクが横浜のシブシブ積算銀行(笑)なので、借り換え含め本当にそろそろ他行に乗り換えようと思っています。

8月はある銀行の役員さんにお会いする機会もあるのでダメもとで相談してみますかね。

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あ 

どこに向かってるの・・・


ついつい仕事が忙しいと、それ以外に力が入らなくなります。

あ   

健康第一と言いつつも、ジムに通う回数がかなり減っています。

この暑さも重なって休みの日はなるべく家から出たくありません。

天気も良いし、せっかくの休日。昼からお酒を飲みたい!!

ですが・・・

そこは自分に厳しく!誘惑に負けず昨日はちゃんとジムに行ってきました。

それも一番嫌いな足の筋肉トレーニング。このスミスマシンを使って追い込みます。

ああ

筋肉量が多いことから基礎代謝を上げるには足を鍛えることが欠かせないのですが、これがとにかくキツイ。

イメージ図

ありがとうございました。

5セットもやればもうパンパン。

たまにやるとめまいが起こるくらい本当にきつく、なんで休みの日にこんなことしてるの・・・と、感じることは多々あります 汗。

そして、終わってからはベンチプレス、チェストプレスなどなどで大胸筋を徹底的に鍛えます。

この日は足と胸のトレーニングでおおよそ1時間汗を流しました。

こういう筋トレの話しをしてると、「どこに向かってるの?」と引かれることも多いのですが、健康維持には欠かせないかなと。

歳を重ねれば脂肪も落ちにくくなるし、自分はお酒を飲む量も多いので、何もしなければ体重は増える一方です。

営業の仕事としても、その辺は常に気を使っておかないといけません。気を抜くと顔パンパンなるし。

そしてそして、
昨日に引き続き、今日もジムに行ってきました。

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肩と腹筋の筋トレ。どこに向かってるのやら・・・。

長い人生を健康で過ごすには、こちらも継続していかないとですね。


さて、終わってからは横浜らしい坂道を歩き、これから自宅で勉強です。

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本審査が通ってからの契約にしましょう・・・


先日通過した台風に関するニュース

「ループしながら再発達へ」とは?

あ       

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沖縄の手前でくるっと回ってまた勢力を強めている?

寒冷渦が弱まることや海面水温が高いことから台風は再発達をしたとのことですが、全く意味がわかりません。

もともとこれまでにない東から西を通るルートではありましたが、もうここまで来ると何でもありの世界です。

これからは台風が通過しても、また戻ってくることだってあり得るのかもしれません。


さて、ある進めている収益案件について。

いつものように銀行に審査を依頼して事前の承認をもらいました。

通常、事前の審査をクリアすれば、ローン特約付きで契約をしましょうとなるのですが、 最近ポツポツと売主から言われることがあります。

それは・・・

「本承認を取ってから契約しませんか?」です。

事前審査をクリアしていざ契約してみたものの、本審査が通らなかったというケースが多発しているらしいのです。

大概これまでは、銀行の審査基準も経験上からわかっているし、「この物件でこのお客さんなら融資は付くよね」みたいなものがあったのですが、今年に入ってからは見事にひっくり返されるケースがあるのです。

初投資くらいなら銀行の支店内で承認が取れるので特に問題もないのですが、アパートを数棟所有し出すと借り入れ額もそれなりに増えてきますから、最終役員会の審査が必要になるのです。

銀行によってはかぼちゃの影響もあってか、想定外の条件が付いたり、それこそ融資額の減額なんてこともあります。
 
いざ契約をしたが、ローンで1か月ほど待たされたうえ融資否決で白紙になりました、ではたまったもんではありません。

なので、そんな売主さんの気持ちもよ〜くわかるのです。

そう考えると、また今回の話しとは別ですが、2番手3番手でも諦めずに買い付けを入れておくことは大切ですね。

1番手の融資が通らず、台風のループのようにくるっと戻ってくる可能性は十分にしてあると思います。
(きれいにまとめたね 笑)

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抜かされるわけにはいかないのです。


毎日毎日ブログを書くのは本当に大変です。

あ

何かいいネタないかなー、なんて移動中など時間があれば考えるのですが、そんな簡単には思いつきません。

クレーム対応が中心の仕事であれば、まだもう少しストックができそうなもんですが、それはそれで賃貸管理は入居者等、相手がいる話なので書ける内容も限られてきます。

だいたい僕の場合は、書けないときニュースを見たり、周りのブログを読んだりして内容を考えます。

そして意識していることは、少しでもネタを思いつけば頭で考えずにとにかく書いてみる。

仕事で悩んでいるような時も同じで、まずは文字にしてみるということ。

書けるところまで書いて、少し考えて、また書いて。

すると、新たなひらめきみたいなものが浮かんできて、こういう考え方もあるよなーと、引き出しを発見するわけです。

そして、そのうちに何となくブログも出来ちゃいます。


さてさて、

今日はどうしてこんなことをツラツラ書いているかというと・・・

本当にブログネタが思いつかなくて、でもランキングの順位を維持しないと行けないから!

過去のブログでも何度かあったような気がする。

はい、簡単に言うと社内のスタッフブログに負けられないからです。

社員に順位を抜かされるわけにはいかないのです、
倉橋のように。

社員に順位を抜かされるわけにはいかないのです、
倉橋のように。

とりあえず2回言ってみました 笑。

しかし、アセットの仕事で毎日更新するのは大変です。

オーナーさんの「クリックしてますよー」の一言が励みです。

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こういう事前の相談が一番ありがたい。


今日は銀座で個別相談、午後は契約。

あ 

そして、夕方からは東京の古家付き土地の下見です。この物件情報はある業者さんから水面下でもらいました。

これからアパートの建築を考えているらしくて、どのようなプランがいいかとのご相談。

出口(完成・売却)までを任せたいので、色々とアドバイスがほしいとの事。

今の段階で簡易のプランは出来ているのですが、その物件のエリアとしては、もう少し戸あたりの大きさを広く取った方がいいように思います。

ざっと計算したところ、こちらの希望も何とかクリアできる範囲なので、あとは価格次第です。


こういう相談が事前にあるというのは非常に有難いですね。

投資家さんにもよく言いますが、買ってからだとやれることはしれていて、購入前に相談してもらえれば、その分何かと対策を考えることができます。

業者さんの仕入れだって、こうして事前に相談してもらえれば、管理している側からの意見が反映された企画になるわけで、それだけで長期的に見た運用結果が大きく変わってきます。

土地の段階でお客さんに紹介して契約、アパート完成後すぐの出口となりますので、業者さんとしてもリスクの低い事業ができます。

ひとつの段階を踏むだけで、みんながハッピーになるわけですが、中には「人の意見なんて聞かない!」という頑固な工務店さんもいます。

「あ〜そうかい、そうかい、じゃぁ勝手にしたらいいよ!」と強気に言えるわけもなく、そこは我慢の営業。

いい物を作ろうと思えば正しいことを言い続けるしかない。
時間がかかったとしても、その熱意をわかってもらうしかないですね。

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減るもんじゃないし


パクってなんぼ。

あ    

人なんてね、何でもまずは真似事から入るんじゃないかと感じるのです。

例えば、雑誌に載っているモデルさんがお洒落な着こなしをしていると、それを取り入れてみたりする。

また、僕ら営業の仕事だって、仕事のできる先輩の話し方をじ〜っと聞いて、それをそっくり自分の言葉のように真似てみたりする。

これいいな、とか、取り入れたいな、ってありますよね。

きっとそれを繰り返すことで自分のカラー、個性となって、人って成長していくんじゃないかと思ったりするのです。

だから、恥ずかしいことではないのです。

そう、堂々と使わせてもらえばいいんだよ。

ブログのランキングを上げるために・・・


本社ブログのこれ、勝手に真似てみた、というかパクって貼ってみた。

あ
おうちを守る家守さん、名言です。
住川さん、俺のもなんか作って・・・。

ブログランキングのライバルはPMブログではなく、個性派揃いの本社スタッフブログだと感じ始めている今日この頃。
強敵現る!?

不動産関連のブログではありませんので、皆さんはどう感じるのかわかりませんが、なんか新鮮で面白い。ま〜それぞれがやらされている感がないからかな。

そして、そんな時ふと感じるのです。
「なんでうちの会社は営業マン以外も個性が強いんだよ」と。

誰だ採用してるのは?・・・ベストボディジャパンで表彰受けた総務の大貫さんか、そりゃダメだ〜。

50を超えて体脂肪10%を切るとか、そのストイックさ、普通じゃないもん。

大貫さんが面接をした時に、大会直前で食事制限してたせいか相当顔色が悪かったらしく・・・

「シーエフネッツさんてそんなに仕事キツイんですか?」って面接来た子に心配されたとか 笑。

普通の子は採用辞退しちゃうよ。

うん、そして集まったのが個性派集団。
うん、でも悪くないんだよこれが。
うん、でも、自分の部下は普通の子がいい 笑。

という事で皆さん、
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あ    

不動産という資産を預かってる以上は


ある旅行会社の調査「今年のお盆、休みが取れたとしても連休なしが26%、8連休が22%」

労働格差?

あ  

不動産業会は盆休みと年末年始はそれなりに休みを取ってる印象です。

早くも暑中見舞いのハガキが各業者さんから届きますが、平均すると1週間ほどは皆さんお休みのようです。

この時期に不動産を探す人はいないから?かな。

今年のシーエフネッツは、8月8日から15日までお休みを頂きます。(8日間なので22%以内に入ってる!)

ばあちゃんが亡くなって初盆なので、大阪に戻りしっかり墓参りに行って来ます。

それこそ大阪で働いていた時は、何かあればひとりで墓参りに行ったもんですが、今はこの時期と年末くらいしか行けなくなりました。

お参りするとスッキリするし、何となく調子が良くなるような気がするのです。

周りで「最近、仕事運がない!」なんて言ってる人がいると、「まず墓参り行っといで」が、口癖です。

「お墓に水をかけるから、社会で水をかけられるんだよ。綺麗な白いタオルで拭きなさい。」確か細木数子が言ってたような。

あ

こんな感じね。それ以降、水をかけず綺麗に拭くようにしています。

その他、お盆休みの予定は、勉強したり、仕事したり、個人的には三崎港蔵で美味しいもんでも食べたい。

暑い夏はまだまだこれからですね。

さて、PMブログの順位も落ち着いてきたので、以前のようにマイペースで更新しようかと思っていたんですが、昨日、せんちゃん(鎌倉PMの先崎)がスタッフみんなに喝を入れてました。

追い抜かされないようにまた頑張らないとですね。

こういうブログにしても、自分から進んで書いてるのか、人から言われて書いてるのかは、なーんとなく文章を見てたらわかります。

個人的にはこうして発信することはとても大切だと思っていますが、同じような考え方をしてる人の方が少ないのかも。

自分のオーナーさんは全国にいて、数年に一度しか会えないという方もいらっしゃるわけです。

このブログがその距離を埋めてくれるし、不動産という資産を預かってる以上は、元気にやってるというこの発信が安心感にも繋がると思っています。

継続は難しいけど、だからこそ継続する意味があって、何事も楽しまないと損!
(ま、たまにブログが炎上することもありますが 汗)

そういう事も含めて全てが経験、プラスに考えてやらないとですね。

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あ   

銀行に物件の評価出しを依頼しましたが


先日、面白そうな物件情報が入って来たので、銀行に評価出しを依頼しました。

あ   

価格は1億超、A銀行の場合、お客さんの属性次第でフルローンも可能です。

しかし、今回利用したいのはB銀行。こちらの希望としては価格の9割。B銀行の場合このくらい融資が出れば理想かなと。

そして本日、早速その返事が返って来ました。

評価は価格の8割!

が〜ん。

これだと自己資金は諸費用込みでざっと3000万弱必要です。もう少し価格交渉しても2500万くらいかなー。

1億のアパートで、なかなか重たいですね。

以前は7000万から8000万くらいのアパートが中心でしたが、今は1億超が当たり前。

融資の引き締めから、そもそも銀行の融資額を1億位内に抑えて欲しいと言われるケースも多いので、これまた悩ましいところです。

じゃこの際、積算評価の出る中古のRCを狙う?というと、それはそれでリスクが高いしね。

仮に銀行評価が高いといっても、それが優良物件とは限りませんのでくれぐれも注意が必要です。

投資エリアを広げれば、表面利回り高めで魅力に感じるかもしれませんが、空室リスクや運営費率、また購入後からの修繕コストを考えた時に、どれだけの利益を確保できるのか。

また、今の情勢でそれだけ利回りが高いという事は、その裏に必ずと言っていいほど利回りの高い何らかのリスクが隠れているもの。

怖くて到底お勧めできませんよ・・・。

今日も土地の情報が3件入ってきましたので、まずはコツコツと都心のエリアで戦えるアパート企画を考えつつ、そのもとでまた融資アレンジしていきたいと思います。

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あ   

続、彼からの3度目の手紙


ついに来ましたよ。

あ 

先月のブログからの続き「あれ」が届きました。

あ

収益物件を売りませんか?の手紙、そう年齢詐称の彼からです。待っていました!

前回のブログを見ていない方はこちらを先にご覧ください。

1度目の手紙では、私の東京に持っているワンルームマンションを580万で買いたいとあり、2度目の手紙では100万上がって680万とのこと。

また、楽しみなのはそれだけではなく、

「32歳の若造と手紙によって出会えた奇跡に何かしらご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

「とてもダイナミックでエキサイティングなご縁を頂いたことを・・・」

「30歳の若造と山内真也様とが手紙によって出会えた奇跡に何かしらのご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

毎回、熱く熱く語ってくれる彼なのです。

そして今回、3度目の手紙はこんな内容。

a

残念ながら価格は580万に下がっておりました・・・。

ま、多少の面白い表現もありましたが、特に以前までのような熱い語りもなく、夏バテかいつもよりおとなしめ。

年齢も当初の32才に戻っておりました。

ちょっと期待外れではありますが、今後も彼かれの手紙を待ち続けます 笑。

ついでにこの業者さんとは何度か仕事をやらしてもらったことがあり、売りませんかの手紙やチラシ、電話営業が中心なのか、その時も売主側の仲介でした。

この暑い中、マンションを廻ってポスト投函をしたりと、なかなか大変な仕事です。

いずれお会いすることもあるかもしれませんので、その日を楽しみに待ちたいと思います。

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あ   

自宅はお売り致しません。


月に一度開催している横浜駅発のミニフィールドワークセミナーですが、終わってからはたまに懇親会も開催しています。

あ   

ただし、横浜駅周辺はチェーン店が多く、正直あまりいいお店はありません。

そんな中、狙い目は鶴屋町エリア。若い兄ちゃん姉ちゃんが少なく、オーナーさんと行く店もいつもその周辺です。

鶴屋町のあるお店によく行かせてもらうのですが、先日店主に話を聞いていると、今年の8〜9月頃にお店を閉めるとのこと。

理由は建て替えで、横浜駅の西口は再開発を行っていますが、それが鶴屋町エリアも入っているようなのです。

鶴屋町は横浜駅の北側
a

以前、その近くに住むオーナーさんから、横浜駅から直接この辺りまで歩けるようになるという話しは聞いていましたが、それがかなり大規模で、今後街の風景も大きく変わっていきそうです。

あ

地上44階、地下2階、高さ約180mの複合ビルを建設。

地下に駐車場や機械室、1〜4階に商業施設、7〜13階にホテル、14階以上に住宅を配置。

多言語対応のメディカルモールやコンシェルジュサービス、子育て支援施設なども入る予定。


私の自宅にも近いことから、こういう再開発は非常に楽しみではあります。

何度かブログでもみなとみらい方面に住みたいという話しをしていますが、その時は今の自宅を売却するつもりでいました。

ただ、このような開発があり、更にインフラが整備されることを思うと、やはりこのまま保有しておいた方がいいように感じています。

まだまだエリア的には価格の上昇が期待できますので、インカム・キャピタルが十分に狙えそうです。

こうした中心部は再開発等によって、持っている不動産の価値が勝手にあがるので何だかワクワクしますね。

これが都心に投資できる区分マンションの面白いところです。

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あ   

7年前の出版記念セミナーは


大阪に来ています。
土曜日は大阪個別相談会、日曜日は出版記念セミナー。

あ   

昨日は個別相談が終わってから飲みに行くわけでもなく、早々にホテルに戻り翌日のセミナー準備。

これは早く寝れそうだ!と思っていたものの考えごとをすると全く眠れず・・・結局寝不足。

そして、本日の出版記念セミナーは、既に投資の勉強なんてしなくてもいいようなオーナーさんが多数参加、元気を頂きました。

大阪が地元だからと言うわけでもなく、東京、名古屋、静岡、福岡などなどでも、どこに行っても温かく迎え入れてもらえます。

皆さんに出会えたのはシーエフネッツで働いているからこそであり、会社にもとても感謝しています。


さて、前作の書籍 不動産投資プロの流儀は7年前に発売され、同じように当時も出版記念セミナーを開催しました。

それが2011年3月12日。名古屋開催の予定でしたが、前日の11日に東日本大地震が発生、セミナーはキャンセル。

なかなか大変でしたね。

この7年間でも大きく市況はかわりましたが、不況の時に買えた方は大幅なキャピタルが取れてます。

安い時に買えたらそら儲かるよ!とそんな声が聞こえて来そうですが、震災後なんて余震、液状化、計画停電など、またテレビを付ければ聞こえてくるのは「自粛ムード」。

そもそも不動産なんて買う気にならない!という方は多かったように思います。

今思うと買っとけば良かった〜、かもしれませんが先を読むのは難しいもので、ここまで上がるなんてなかなか想像もつきません。

なので自分は「今できる投資」を考えながら、やれることを進めていくだけ。

今日のセミナーでも少しお話ししたのですが、年齢も40を超えてくるとこの10年が勝負かななんて思ったりもするので、危機感は常にあるんですよね。

買いたいエリアは変わらず首都圏が中心なので、それこそいつ下がるかなんて見えてきません。

5年後10年後、その後に買い足し?いや〜その時間がもったいないです。

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あ   

たまには自宅探しもね。


昨日は馬車道で会食。とても素敵なお店でした。
M様、ありがとうございました。

あ   

あ

ブログでも何度かお伝えしているとおり、この辺りは次に住みたい街です。

お洒落で落ち着いていて、歩いていて気持ちいい。
(近くに釣具屋もある笑)

たまに売り情報を検索してみるのですが・・・さすがに高いですね。

最近、唯一見つけた安い物件はこれ。

みなとみらい線「日本大通り駅」徒歩2分!
価格3300万、66屬裡横味庁法

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販売図面を見る限りでは数年前にリノベーション工事もしているようです。

どうしてこんなに安いの?と思ったら、賃貸中でした。

なので、とりあえずはオーナーチェンジ物件として購入、数年経って入居者が出れば自分で住む。

そして将来、空室で売却すればまず間違いなくキャピタルは狙えるでしょう。うん、いい投資になりそう。

しかし、問題はファイナンスですね。
旧耐震がネックです。

融資のしてくれる銀行はありますが、金利が高く、かなり持ち出しが発生します。

そこまでして買うかと言うと正直微妙〜。それなら先にアパートを買い進めたい気持ちの方が強いのです。

しかしながら、こうしてたまにする自宅探しは面白いものですね。

あ   

昨日の会食終わりの電車のホーム、携帯にはオーナーさんからのメール。

そこに写っていたのは・・・

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PMの佐藤、先崎、鈴木。

美味しいもん食べて、なーに満足そうな顔してるんだよ!(うらやましい・・・)

ブログ更新しなさい!笑

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あ   

部屋探しについて家賃以外で重視するところ、妥協点は?


昨日に引き続き・・・

あ      

木内さんからこんな情報をもらいました。なかなか興味深いです。

「30歳未満の学生・社会人の部屋探しを徹底調査」

過去2年以内に引っ越しをしていて一人暮らしをしている全国の19歳から29歳未満の学生・社会人に聞いたアンケート。


☑家賃以外で現在の部屋探しの際に最初から最後まで変わらずに重視したことは何ですか?

a

学生・社会人共に「通勤・通学時間」と、「間取り・広さ」を選んでいます。約半数ということなので、かなり重要視されていますね。

その他、「最寄り駅から近い」「設備」「スーパーが近い」等が上位となっています。


☑家賃以外で現在の部屋探しで妥協したことは何ですか?

a
「築年数」が他と比較しても高いですね。このあたりは自社で管理をしているとよくわかります。管理状態が良ければ築年数へのこだわりは少ないです。


☑現在の部屋探しの時に、最初から最後まで変わらずに重視した設備は何ですか?

あ
「独立したバス・トイレ」「フローリング」「エアコン」「室内洗濯機置場」などが上位、「浴室乾燥機」は意外に低いのですね、個人的には欲しいけど。

もし調査対象エリアが東京のみなら、独立したバス・トイレのパーセンテージはだいぶ下がると思われます。


☑現在の部屋探しの際に妥協した設備は何ですか?

a

「追い焚き機能」はやはり高くないですね。今の新築アパートでも付いてるケースはほとんどありません。

「収納スペースが広い」は意外に高いのですね。しかし、全体的に10〜20%ということなので、それぞれの意見が散らばっている感はあります。


こんなところを参考にしながら、アパートの企画を考えたりもするのですが、そのエリアによって集計結果が大きく異なることもありますので、その辺はやはり現場のリーシングスタッフの意見を取り入れるようにしています。

自分が売りアパートの情報を仕入れて、リーシングスタッフに「この物件やりたい(管理したい)!」なんて言われると、めちゃくちゃやる気が湧いてきます。

というのも、他社のリーシングスタッフだと、管理を受けたいばかりに査定の甘くなることがありますが、自社の場合は裏表なく自信のあるものはある、ないものはないとハッキリ言ってくれるのでとても助かります。

今回の更に詳しい内容については、
情報をくれた木内が7月28日(土)にお話します。
「成功するアパート建築ノウハウ公開!」
ぜひお越しください!


PMスタッフの皆さん〜、ブログランキング差が開いてきたんじゃない?笑
ランキングのバナーは文章の最後にも貼った方がいいと思うよ。わざわざ最初に戻ってクリックするのも面倒だからね。

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あ      

借りるのをためらわせる設備・仕様、契約更新時にあると最も嬉しいサービス


この暑さもあってか、うちの管理物件でエアコン故障の連絡が多いように思います。

あ      

これだけは早急に対応してあげないと命にかかわりますね。

僕が上京した12年前、最初の1年は横浜の賃貸物件に住んでいたのですが、なんとエアコンの付いてないマンションでした。

そこだけを聞けば、こいつどれだけ古い〇〇荘のようなアパートを借りてたんだと思われそうですが、築3年の築浅マンション、28屬裡隠庁法家賃は7.5万くらいだったように思います。

駅から徒歩5分、オートロック・宅配ボックス付きのそこそこグレード高めの物件なのです。

そんな築浅のマンションでなぜかエアコンだけが付いておらず、引っ越ししたのが春だったので、ま〜夏前に買えばいいかくらいにしか思っていなかったのですが、いざ7月にもなって電気屋に行った時には既に遅し、取り付けに一週間以上かかるとの事。

そこからエアコン設置まではサウナ状態、修行のような毎日でした。

そもそも、なぜエアコンの付いてないような物件を借りたのかって?

東京本社の中元家から徒歩10分圏内だったから。もう3,000円高くても借りてましたよ 笑。

中元愛?ま、片思いですよ。


以下参考までに・・・

借りるのをためらわせる設備・仕様

あ

1位:トイレが和式
2位:便座が黄ばんでいる
3位:エアコンがない(←誰かのように借りる人はいますが)


契約更新時にあると最も嬉しいサービス

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1位:水回り設備のクリーニング
2位:商品券のプレゼント
3位:エアコン洗浄

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あ      

ワンルーム投資の実質利回りは平均4%?


ある不動産投資に関する調査によると、会社員でワンルーム投資をしている全国20〜59歳の男女200人を対象にした実質利回りは平均が4%であることが分かったとの事。

また年間家賃利益については、プラスと回答した人は76.5%で、このうち20代・30代ではプラスの回答が8割超となり、若い世代の投資が順調であるようです。

あ     

この結果を聞いて、利回り低くない?と感じませんか。

実質利回り4%だとこれは東京の一等地であり、全国で考えた時にはもっと高くなければ、リスクとリターンが伴っていないように思います。

また、プラス回答が76.5%であれば、約24%の人はマイナス。自己資金割合にもよりますが、どちらにしてもなかなか厳しい結果ですね。

そこで気になるのはワンルームマンションの築年数。

回答としてもっとも多かったのは、5〜15年未満の物件を買っている人が3割。

男性は築年数の浅いものから古いものまで分散して購入している傾向があるが、女性は築5〜15年未満の物件を購入している人が8割を超えているとか。

問題として、運用中にこれだけ収支がマイナスになっているのであれば、売却した時には、さらにそのマイナス回答が増えているように思います。

原因としては、入居者が決まらなくてマイナス、または新築や築浅のようにそもそもの利回りが低すぎてマイナス。

共に今後、家賃が下がっていくでしょうから、収益還元から売却時の価格は下落すると考えられ、ローン残債が売却価格を上回ってしまい、持ち出しになってしまいます。

不動産投資の入口は特にどのような投資が良いのか悪いのか判断が付きづらいと思いますが、まずは新築から築浅の区分ワンルームマンション投資の購入は避けておいた方がいいです。

女性の8割が築5〜15年未満の物件を購入しているというのには驚きですが、新しい・設備が充実している等「自分が住みたい=儲かる」ではないということですね。

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あ     

PMとAMとインテリアコーディネーターと


PMスタッフブログに大きくポイント差をあけられている山内です。

あ      

昨日は南青山建築工房(青建)のメンバーと建築中の現場をチェック。

あ

投資家目線とは異なりますので、同行していて面白いです。

ところで皆さん、南青山建築工房のスタッフをご存知でしょうか?今日は少しだけご紹介します。

白髪の益子、鼻歌佐藤、ラーメン宮内、ぽっこりお腹翁長、ワイン中山。

個性派集団 笑。

間もなくシーエフネッツのHP右側にあるタレントページがアップされますので、またそちらをご確認頂ければと思います。

ついでに南青山建築工房のブログもありまして曜日別に更新してもらっています。

月:宮内、木:中山、金:佐藤、土:翁長、日:益子

なかなか面白いリフォームネタなんかもありますのでチェックしてみてください。

南青山建築工房ではアパート建築からリフォームまで、CFネッツグループ全体で取り組んでいます。

例えばアパートなども、弊社のリーシングスタッフ・アセットのスタッフ・インテリアコーディネーターの中山で綿密な打ち合わせをしながらプラン作りを行っています。

投資効率とエリアの家賃相場や賃貸需要層を考えながら、そしてインテリアコーディネーターにイメージパースを手書きで書いてもらい、さらに照明などのちょっとしたアクセントを提案してもらいます。

すると・・・なかなか面白いものができあがります!

自分の持ってる物件が退去した際にもリフォームをお願いしましたが、その甲斐あって即効で決まりました。

9月、10月にはセミナーも開催して行きますので、ぜひご参加ください。


さて、皆さんに応援頂いているブログランキング、残念ながら負けちゃいましたので、PMスタッフを食事に連れていこうと思います。

PMスタッフの皆さん、日程の調整をお願いします 泣。

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あ       

成長を感じる。


昨日は東京で一日個別相談会、朝から晩まで満席でした。

あ      

毎回ながら色々なご相談があります。

もちろん中には私たちのお勧めする方針とは異なる方もいらっしゃいます。

ただし、そこはぶれずに正しいことをお伝えするだけで、自分がやらない、やりたくない投資をお客さんに勧めることはありません。

リスクを分かっていてするのなら、それは投資家さんの進む道でありいいとは思うのですが、そんな本当のリスクを分かっている方などほとんどいません。

どのような投資もリスクとリターンの関係で成り立っているということ、忘れたらだめですね。


先日、大阪であるアパートが売りに出ていました。

決して悪くはないのですが、多少価格が高く、交渉してもこれ以上下がりそうにありません。

正直言いまして、その価格でもこちらがお客さんに勧めれば買ってくれる方はいます。

1億クラスのアパートです。

さて、どうするのか?

「やっぱりこれだとお客さんに買ってもらうわけにはいかないから、紹介するのやめときましょう」と話す大阪支社の河崎山口北村

こうして現場でやっているからこそ、見えてくるものが多くあって、そのエリアのキャップレートから見た適正価格、そこをクリアできないのであれば見送りです。

そこの見極めが投資家さんにとっては難しいかもしれませんが、私たちのように日々収益物件の売買を行なっていれば感覚値としてできてくるもの。

売るのは簡単ですが、そこをぶれずに取り組む姿勢、彼らの選択は正しいですね。

2日前に東京で河崎とセミナーをしましたが、ディスカッションセミナーというのは様々な引き出しが必要です。

河崎がシーエフネッツに入社してからまだ一年半。そんな中であれだけ話せるというのは大したもんです。

みんな日々努力して、その成長を感じれるのは嬉しいもんです。


PMスタッフブログ、一日更新しなければ順位を抜かせるのに・・・

な〜んて思ったりもしますが、当番制ですので毎日必ず更新しやがるわけです。

それも昨日は1日2回の更新、まじか。

倉橋も順位上がってきているし、頑張らねば。

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あ      

12年コツコツ継続して築いてきたものが・・・


「山内さん、簡単に抜かせたよー」

あ  

とは、鎌倉の事務員さん。

そうです、わたくしあっけなくPMブログにランキングを抜かされました。

これまで12年コツコツ継続して築いてきたものが、たったの一週間で・・・。

PMスタッフのみんながクリックすれば負けるというのは分かっていたのですが、まさかこんなに早いとは・・・。

しかしながら、社内で競い合えばそれが相乗効果になり、僕のブログのアクセス数も格段に増えています。

発信することの大切さを少しでもPMのスタッフに伝われば嬉しく思います。

やり続ければブログの反響を直に感じることもできるでしょうし、やらされてるからやりたいに気持ちが変わればさらに良くなるでしょうね。

オーナーさんに知ってもらいたいのは、日常のPMスタッフの業務について。

彼らは日々、僕らが感じている以上に細かな作業をこなしています。ただし、それをスタッフ自ら発信しないので伝わらないのです。

若い子も多いので、まだまだ経験不足なところもありますが、それも含めて自身の成長をどんどん発信していってほしいなと。

仕事だけでなく、プライベートも書いて、オーナーさんとスタッフという関係だけでなく、人と人との付き合いを進めていってほしいと思います。


さて、昨日のセミナーは大盛況でした。募集人員を超えましたので、急遽テーブルをなくして対応しました。参加の皆様、狭くてすいません。

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基礎的な話しから、最新の融資状況、シェアハウス問題、一法人一物件、生産緑地、相続等々、大阪支社の河崎君とディスカッション形式で進めました。

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好評だったので、また時期を見て来年にでも開催しようと思います。ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

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あ     

なんで家賃がこんなに安いの・・・


弊社プラチナ・ゴールド会員向けサービス、物件情報閲覧サイト(収益物件速報システム)ですが、毎朝最新の情報が更新されています。

あ   

このサイトの面白いところは、弊社コンサルタントと同じタイミングでいち早く新鮮なアパートや区分マンションの物件情報を見ることができます。

スタッフがこの物件情報を常にチェックできているわけでもないので、オーナーさんの方が先に仕入れをすることもあって、そこから購入もされています。

定期的にチェックをしていると、なかなか面白く、今の相場観がわかってきますね。

例えば関西圏であればこんな感じ、昨日の最新情報です。

あ

東京よりも全体的に安いですね。

上記、大阪市中央区の価格825万、18屬離錺鵐襦璽燹△覆なか安いんじゃない?と思うのです。

御堂筋線「淀屋橋駅」徒歩6分、東京でいうところの品川駅?ちょっと良く言いすぎかな。

オフィス街って感じなので、どちらかと言えば日本橋駅あたりですかね。

日本橋ならもちろんこんな価格で買えるわけもないので、800万台だと安く感じます。

しかし、問題は家賃ですね。

なんと48000円!なんでこの場所でこんなに安いのかな。淀屋橋って梅田から1駅ですよ。

これだからなかなか投資として難しい。

ざっと計算してみるとわかります。

年間家賃収入  57万
▲空室率5%   3万
▲運営費        20万
ネットの収入  34万

34万÷900万(諸費用込み)×100=FCR3.78%

東京よりも利回りが低いですね。

家賃が安ければ運営費や修繕費の負担が重く、それだけ優良物件の選別が難しくなります。

ま、そんなことを考えながら日々物件の仕入れを行っているわけです。

会員の方でこのサイトの見方がわからなければお問合せください。ゴールド会員についての詳細はこちらからご確認ください。

さて、今日は東京でセミナーです。その様子はまた明日。

皆さんクリックしてくれましたか!?
山内ブログは現在17位。

驚愕のPMブログの順位はこちらから確認できます。
ショック・・・泣

あ
    

社内がザワついたスリルあるチャレンジ


こんにちは!山内チームの小川です!

あ     

今日はボス山内のブログを占領して、セミナーの告知をさせてもらいます!
(自分のブログで告知するよりも遥かに広告効果が高いので。)

8月4日(土)東京会場にて倉橋との2部セミナーを開催します。
 
若輩者・未熟者・生意気の3拍子揃った私が、倉橋との2部セミナー。。。?
 
なんて社内がザワついたのが記憶に新しい。笑
こういうスリルのあるチャレンジって楽しいんですよね!
 
何を隠そうこの企画の発端こそ、このブログの主である山内なんです。
 
毎月社内ではセミナーに関しての会議を行っているのですが、その前日に山内・石橋・私のチームメンバー3人で飲みに行っておりまして、美味しい日本酒が回り、気持ち良くなった山内がポロッと、
 
「小川君、社長とセミナーやってみなさい」
 
「明日のセミナー会議で提案して」
 
「石橋君、ちゃんと小川が提案するかどうか見張ってなー」と。
 
翌日、山内は予定があり、セミナー会議を欠席。

真面目な私と誠実な石橋はこれを間に受け、ちゃんとセミナー会議で提案しました。
 
そして、無事セミナー開催が決まり、山内へ報告すると信じられない返答が。。。
 
「えっ、社長とセミナーなんてようやるなー」

・・・・・ひどい。

そんなセミナー内容はこちら!8月4日(土)東京開催
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第一部「アパート企画担当はココを見る!」
〜用地仕入れ担当が多角的にアパート市場を読み解きます〜 講師:アセットマネジメント事業 小川哲平

第二部「今後の不動産投資と賃貸ニーズに応えるセグメンテーションとは」 講師:CFネッツグループ代表 倉橋隆行

私、小川のブログもぜひご覧ください。

PMブログが20位まで上がってきました!山内ブログは現在17位。やばいです・・・。

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あ
     

旧耐震に対して融資をする銀行は?買える今を逃さないこと。


自分が2年前に購入したワンルームマンションは旧耐震です。

あ    

あ

当時は旧耐震でも融資をしてくれる銀行がありました。それも区分マンションなのにオーバーローンです。

自己資金はたったの20万ほどだったと思います。

銀行にお金を預けていてもしょうがないので、「とりあえず買っちゃうか〜」と、そんな軽い感じです。

ただしこれまでの経験上、こんな融資がいつまでも続かないことくらいは薄々感じていましたので、どうしてみんな買わないの?が正直なところでした。

するとどうですか、今旧耐震に対して融資のする銀行はほとんどありません。高金利のノンバンクくらいではないでしょうか。

「買える今」を逃さないこと、それが確実に資産形成をする第一歩です。

「そもそもオーバーローンで収支は大丈夫なの?」という質問もあるかと思いますが、そのとおり毎月のキャッシュフローなんてほとんど見込めません。

それでも別にいいじゃない?所詮20万しか入れてないんだから。

確実に元金返済は進んでいるわけで、旧耐震でも立地と管理状態が良ければ、今後も家賃の下がる可能性はとても低いわけです。

すると、収益還元評価から購入金額と売却金額の差はほとんどないので、返済した元金分が売却時に手残りキャッシュフローとなるわけです。

そして、2年前より今の方が価格も上がっていますので、購入から数年でも売却すればキャピタルも狙えちゃいますね。

ま、これは付いてきた結果ですが、でも買ったからこその結果でもあるということを忘れてはいけません。


さて、7月14日(土)のセミナー、「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」はお陰様で定員申込みとなりました。

無料セミナーですので、当日のキャンセルもあるかと思いそのまま募集は続けております。

もし申し込みをされている方で参加できそうにない方がいらっしゃれば、お手数ですがキャンセルのご連絡を頂けると大変助かります。

少しでも多くの方にご参加頂きたいので、ご協力のほどよろしくお願い致します。

PMブログが22位まで上がってきました!山内ブログは現在16位。やばいです・・・。

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あ
    

オッサンのひとり言、日々挑戦です


PMブログにランキング抜かされそうです。

あ
   

一週間のクリック数でランキングが決まる中、PMブログはまだ3日しか更新してないのに、既に32位。

あれ?倉橋も抜かされてる 笑。

IMG_5181

山内ブログは21位。

普通に考えればPMスタッフ17人対1人ですので、みんなでクリックすれば間違いなく抜かされるはずなのです。

それも1人あたりの更新頻度は月に1回から2回。各スタッフの負担もなくて、向こうの方が新鮮度もあります。

それに比べ自分のブログは、オッサンのひとりごと。ひとりで毎日更新するのはかなり大変です。

少しやり方を考えないといけません。たまには、裏技の「あれ」でも使ってみるかな。

いや〜負けたくない!

でも、自分のバックには多くのオーナーさんが付いてるのできっと負けないでしょう。

皆さん、クリックして助けて下さいよ〜。


さて、シーエフネッツでは秋に向けて資格勉強しているスタッフが多くいますが、自分もたまにはやろうかと。

何の資格かはまたそのうちお伝えしますが、今の自分には必要な引き出しです。

資格を取ることが目的ではないので、試験を受けなくてもいいのですが、ま、せっかくなので合格を目指しますかね。

と言うことで、休みが取れた日は今後自宅にこもりたいと思います。 

日々挑戦ですね。

今日も応援クリックお願いします!
まずは目指せ15位!

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あ
   

よくあるケースですが・・・


昨日は底地を数件持っているオーナーさん宅を訪問。

あ
   

高齢者の一人暮らし、目もほとんど見えていない状態。

近くに4世帯のアパートを所有しているので、
プラス年金とで何とか生活はやっていけてるようです。

相談内容としては、借地人に更新料を支払って欲しいとのこと。

「借地の契約者はありますか?」

「どうかなー、目が悪いからわからないんだよ。」

山になってる書類の中を一緒に探して、なんとか見つけ出しました。

更新料は法的に支払いの義務はなく、お互いの合意がないと取れません。

契約書を確認したところ、更新料についての記載がなかったので、支払ってもらうのは難しそうです。

もちろん相手側が同意してくれればまた別ですが、そもそも借地料でも揉めてもいるらしく、その可能性はなさそうです。

借地権を買い取るか、底地を買い取ってもらうかして資産整理を進めたいところですが、先祖からの土地ということで、売却はしたくないとのこと。

よくあるケースですね。

そんな時いつも思うのは、それを本当に相続人がもらいたいと思うのかどうか。

借地人との関係性も良くはないし、資産価値も決して高くはありません。

そんな事なら、現金化かもう少し収益性の高いものに組み替えて欲しいところです。

それとなく伝えてはみますが、わかってはもらえませんね。

時間がかかっても意識がしっかりしている今のうちに対処していかないとです。

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あ
   
 

ブログランキング?PMに負けるわけがない。


シーエフネッツでは、各スタッフがブログをして日々の出来事を発信しています。

あ
   

何となく社内を見回すと、AMのメンバーは頑張って更新してる印象があるのですが、PMのメンバーはどうもアピールが不足しているというか、そもそもブログが続かないんですよね。

僕らより絶対に管理をしてる方がネタは多いと思うんですよ。書ける書けないはもちろんあると思いますが。

せっかく現場で日々地味な作業をコツコツ頑張ってるのに、それをアピールしないとお客さんに伝わらないと思うんですよね。

そういう事をどんどん発信して、まずはオーナーさんにPMのメンバーの顔を覚えてもらう、そうする事によって、こちらは初対面でもオーナーさんはそうじゃなくなる。

これってとても大事なことなんです。

それをわかってないのか、そもそもそんな余裕がないのか、みーんなやらないんですよね。

時間がないなんて言い訳だし、うちの会社で一番忙しいのは間違いなく倉橋なんですよ。

でも、そんな倉橋は日々ブログ書いてますからね。

これをどげんかせなあかんのです。

そして今回!

決めごととして、シーエフネッツPMブログを、PMスタッフで毎日回していく事になりました(呉山案)。

これならそんな負担にもならないし、みんなで声かけあえば続くんじゃないかなと。

すると・・・

PM先崎「山内さんのブログランキング抜いたらみんな食事に連れてってくれますかー?」

山内「ま、抜けるならね〜」

PM先崎「あ!約束ですよ!」

山内「ところでPMって何人いるんやっけ?」

PM先崎「17人です!」

山内「お、おぉ、そっかぁ・・・」

飲食代ひとり5000円×17人=85,000円!

変な約束しちゃいました。

木内、中元、呉山もいるから、4人で割ったら大丈夫かな 汗。

みなさん、くれぐれも私のブログのクリックよろしくお願いします。

現在のPMブログは73位。

私のブログは26位。

シーエフネッツPMブログはこちらです。

まずは目指せ15位!
ブログランキング、ぜひクリックにご協力ください!

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あ
   

3連休は外した方がいいのです。


大雨の影響が凄いですね。

あ   

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まだまだ警戒が必要です。くれぐれも他人事だとは思わず、皆さん気をつけくださいね。

昨日、大阪支社の北村と山口の2部セミナーが神戸でありましたが、一部電車も止まっているということで、同会場の他のセミナーは全てキャンセル。

こちらも開催するのか迷っていたようですが、神の一声で決行。特に問題もなく、なかなか盛況だったようで良かったです。

僕のこれまでの経験上、週末の3連休と天気が良すぎる日のセミナーは参加者が少なくなります。

なので、7月だと14日(土)、15日(日)、16日(月)ですね。この3連休は外した方がいいのです。

どうしても休みが続くと旅行に行く人が多くなりますからね。それも海の日。

そんな3連休にセミナーを企画しているCFネッツの素人さんはいるのか?とHPを確認したところ・・・

7月14日(土)開催
ありがとうございました。

自分のセミナーでした 汗。

え〜なんで気付かなかったんだろう・・・。いつも3連休は絶対にセミナーを企画しないのに。

現段階である程度はお申込みを頂いているのですが、いや〜失敗しましたね。普通ならもっと集まるはず。

自分で企画しておいて言うのはなんですが、なかなか面白いセミナーです。

みなさん、奮ってご参加ください!


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買い付け入れました。


水面下の土地情報が入ってきました。

あ   

先日の定休日に急いで現地を見てきましたが、場所がかなり良くて、いや〜テンションが上がりました。

アパートプランも早々にいれましたが、いい間取りが入りそうです。

利回りから逆算して、土地建物総額で2億超えの予定。

え、2億超え!?

この金額を聞いてガッカリしました?

9割融資だと、諸費用込みで自己資金は4000万弱。確かに融資のハードルは高くなりますね。

土地建物総額から建築費を差し引いた土地値を計算して、買い付けを入れちゃいました。

場所が良いのでライバルも多いと思うのですが、何とかまとまればいいんですけどね。

以前取引をしたことのある業者さんからの情報だけに、可能性はあると思うのですが、なんせこの情勢。

考えられないような価格で値付けしてくる不動産屋もいますので、さ〜てどうなるでしょうかね。


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そして感謝しているか


「興味は、感動の入口だ 感動する人生を求めるなら まずは、多くの興味をもつこと」

あ  

あ

いつも目の前には、楽しいことや感動することが転がっている。しかし残念なことに、これらは興味をもって考える人にしか与えられない。

人生を謳歌して楽しんでいる人の多くは、このことを知っているだけなのである。

・・・

・・・

何が言いたいのかって?
とりあえず皆さん、釣りしませんか?笑

ま、それは置いといて、何にでも興味を持つことは大切ですね。

意外とそこには自分の知らない自分がいたりして、新たな発見もあるはずです。

考えてみるよりも、まずやってみてわかることがあるはずです。

不動産投資もそうですね。どれだけ勉強したとしてもそこには限界があって、結局やってみないと分からないことが多くあります。

すると感じていたリスクよりも、意外と大したことなかった・・・なんてのがこの不動産投資のいいところです。

場所の良い区分であれば、融資を組んだとしてもそもそも保有している感覚もない、たまに通帳記入して残高の増えていくのを確認するくらい。

もちろん全てがそんな簡単ではありませんので、何でもかんでもお勧めはしませんが。


とにかく、まずは一歩踏み出せるか。

前を向いて楽しんでいるか。

そして感謝しているか。


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このブログも12年目に突入します。


今日から7月、早々に梅雨も明けて暑い夏になりそうです。

あ 

ブログを見てセミナーや個別相談への申し込みが増えています。継続して来て良かったなと思える瞬間です。

11年前の7月7日七夕からこのブログが始まりました。

当初は大したネタもなく、東京本社の中元さんと新横浜で?飲んでる話しが多かったように思います。

上京した頃は配属部署も決まっておらず、新杉田にある弊社磯子オフィス上、月極倶楽部の運営するマンスリーマンションで数週間お世話になっていました。

実際に止まっていた部屋がこちら、当時のブログから写真を拝借。なかなか快適でしたね。

あ

その後、新横浜の賃貸マンション(確か26屬裡DK、家賃7万くらいだったと思う)を借りて、表参道の事務所に通っていました。

上京してから1年、横浜の自宅マンションを購入。ワンルームや一棟アパートもコツコツと買い足していきました。

勤務地は表参道からみなとみらい、銀座6丁目、東京本社のある銀座1丁目、そして鎌倉本店の大船へと11年で5回移動。

みなとみらいの事務所が一番良かった!とオーナーさんから言われることも多いですが、その場所場所でいろんな良い思い出があります。

経験を積むことでブログネタも増えてきて、多くの引き出しを作ることができました。釣りネタも多いけど・・・。

また、自分で投資物件を買うと、空室やリフォーム、滞納、確定申告等々、更に話せる幅が広がりましたね。

この時間の経過と共にオーナーさんとの輪も広がり、これからが益々楽しみです。

11年前のブログにも書いていたように、ここからも常に挑戦で頑張っていきたいと思います。

12年目からのブログも勝手気ままに発信していきますので、どうぞよろしくお願いします。

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頭フル回転です


今日は大阪で一日個別相談会、お陰様で満席でした。

あ 

7月7日(土)横浜のミニフィールドワークセミナーと、7月8日(日)鎌倉個別相談会共に満席御礼です。

その後のイベントとしましては、7月14日(土)河崎君と東京でセミナーを開催します。

「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」
約50の質問・疑問に対して、ディスカッション形式で進めていきます。

前回大阪で行った時は大変好評を頂きましたので、定期的に開催したいところではありますが、以前にブログで書いた通り、頭フル回転で過去のどのセミナーよりも数倍パワーを使うのです。

自宅ひとりのペースでやれるわけではなく、また想定してなかったやり取りも多く出てきます。

そのうえで、3時間という決められた時間内に全項目を終わらせないといけない。

今日の大阪日帰り出張、個別相談5件と同等に疲れます。そのくらい内容がギュッギュっと詰まってます。

当分同じ企画のものをやるつもりはありませんので、この機会にぜひお越しください。

不動産投資初心者の方から上級者の方まで楽しみながら聴いてもらえる内容に仕上がっています。お楽しみに。

ありがとうございました。

さて、今日は朝7時半発の新幹線でしたので、早めに休みますね。

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家族を守れる資産形成を


収益物件を買ってもらうことが多いので、買主さん側の仲介に入るケースはざっと8割くらいです。

あ 

ただ、この情勢もあって売り側の仲介窓口になる仕事もかなり増えてきましたね。

また倉橋のラジオ発生から、相続した土地や自宅の売却相談も、もの凄い勢いで問い合わせがあります。


首都圏と言えども、すでに売りたくても売れないような土地が増えてきているのは間違いありません。

先祖代々の土地だから売りたくないというそのお気持ちは理解できるのですが、今後はその資産が負債となる可能性も十分にあり、苦労するのはお子さんやお孫さんなのです。

売れるうちに現金化をして、今後も目減りしないようなエリアへの資産の組み替えをお勧めします。

例えば、私たちが取り扱っているような東京のワンルーム、
1000万くらいであれば相続税評価はざっと約200〜300万です。

相続後の将来を見据えたリスクも低く、空室率でいうとざっと3%くらいだと思います。

かたや収益を生まない過疎化しているエリアの土地とどっちが良いのかなんて言うまでもありません。

くれぐれも賃貸需要のない土地に相続税評価が下がると言って、一棟アパートなどを建てないようにしてください。

節税対策を前面に出した営業トークほど危険なものはありません。

家族を守れる不動産をコツコツと資産形成していかないとですね。

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銀行の見方は日々厳しくなっていく


銀座で一棟アパートの金銭消費貸借契約。

あ
 

物件は言うまでもないですが、融資も好条件でほんと羨ましい限りです。

リスクが低い中、フルローンということもあり、東京都内のアパートでもなかなかのレバレッジが効いてます。

今でもこういう投資ができちゃうわけなので、金消に同席しつつワクワクしていました。

融資の引き締めがあると言っても、数年前よりは好条件です。そこはこのタイミングをうまく活用して買い足していきたいところ。

もちろん価格も上がっているので物件ありきですが、いつまでも同条件で融資してくれるとは限りません。

価格が下がったからといって、自己資金比率30%なんて言われたら、買いたくても買えませんよ。

1億のアパートで諸費用含めて自己資金約4000万。無理ですねー。

資産のある人、担保のある人のみガッツリ資産形成できる、ここにも二極化の波がやってきます。

結局、不動産を持ってる人が一番強い。これがこの業界で働いていてしみじみ感じるところです。

この先価格が下がるかどうかなんて誰にも分かりませんが、以前より利回りが低いからと言って、5年、それとも10年も待つの?それまで不動産を買わないなんて考えられない。

自分自身も確実に歳をとっていくわけで、僕個人的にはここから10年くらいが勝負かなと思っているのです。

自分で若いと思っていても、銀行の見方は着々と厳しくなっていきますからね。

「今融資を組むと60歳で約何千万残りますね。退職金いくら入りますか?」

「審査部がリスクを感じていて、融資額の一部は15年に期間短縮となります・・・」

あるあるですね。

最近も買いたい病が止まりません。

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人生100年時代、安定収益を作ることも大切ですが・・・


あ 

週に2回ほどYouTubeをアップするようにしています。
私のYouTube、チャンネル登録して頂けたでしょうか?

いつもは仕事のことを語っていますが、今回初めて釣りの動画をアップしました。

人生100年時代、安定収益を作ることも大切ですが、どうやってこれからを楽しむか。

歳を重ねてもできる趣味を見つけないとですが、それが自分にとっては釣りでした。

カワハギ釣りって本当に面白くて、その人の腕によって大きく釣果が変わります。

竿を垂らしているだけじゃ餌を食べられるだけなので、誘って誘って、たまに動きを止めて、そっと喰わせる時間を作って、また、誘って誘って・・・を繰り返します。

先程まで釣れていたのに、ピタッと当たりがなくなったりすることもあります。

針の大きさを変えたり、おもりを変えたり、餌を小さくしたり、四苦八苦します。でもそれがまた面白いのです。

シーズンとしては肝が大きい秋から冬にかけて。でも年中楽しめるのがカワハギ釣りの良いところ。これからの夏場は大物も狙えます。

今回の動画は去年の秋ごろ、鎌倉の石橋よしきくんとふたりで行ってきました。



船宿丸十丸で剣崎沖、過去最高の50枚超を釣った時のものです。なかなかいい笑顔でしょ。

少々後ろで丸十丸の船長がうるさいですが 笑。薄っすら富士山も見えています。

皆さんにも興味を持ってもらえれば嬉しいですね。沖からも近いし、餌はアサリだし、初心者でも簡単にできますよ。

一緒に行きましょう。

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次は年齢詐称問題?


収益物件を持っていると要らないハガキや手紙がほんとよく届きます。

あ 

自宅のポストには毎回のように「売りませんか?」のハガキ。
その業者さんによって内容は様々ですが、例えば、

ありますので、

「売買の件でご相談したいことがございますので、お手数ですが至急下記までご一報ください」

至急電話くれ?なんでこっちから電話しなきゃなんないの・・・。

ご連絡が不要な方はフリーダイヤルまで配送停止希望の旨をお伝えください・・・?

もっとおかしいのはこれ。

a

a

差出人を見ると個人名ですが、聞いたことない名前です。
中を確認すると・・・やはり不動産屋。

色んなことを書いてますが、結局は売りませんか?の手紙です。

a

自分が持ってる区分に対してなのですが、580万円で検討できる人がいるようで、5月22に商談をするらしく、それまでに連絡がほしいとの事。

東京の区分でこの金額はそもそも安すぎるし。

「32歳の若造と手紙によって出会えた奇跡に何かしらご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

う〜ん、何も感じない。


すると後日、また同じ担当者さんから手紙が届きました。
文章も変わっていますね。

ありがとうございます。

「とてもダイナミックでエキサイティングなご縁を頂いたことを・・・」

なるほどなるほど 笑

680万円で交渉してほしいと再度依頼があったようで、6月18日に商談をするのでそれまでに連絡をほしいと。

100万円値上がりました 笑

「30歳の若造と山内真也様とが手紙によって出会えた奇跡に何かしらのご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

前回の手紙から2才若くなっているよ、そっちの方が奇跡。
シェアハウス偽装問題の次は年齢詐称・・・。

良いブログネタをありがとう。みなさんもお気をつけください 笑

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今あるお金に走るか、将来を見据えたぶれない経営をするか


今日は工務店訪問

あ 

これまでどのくらいの新築アパート企画を一緒に取引させてもらったかな〜。

土地の情報があれば、買う前にその工務店から連絡が入ります。

「山内さん、この場所でこのアパート企画だといくらくらいで投資家さんに紹介できそう?」

「いや〜、この場所はそもそもエリア的に厳しいですよ」

「そっか、じゃやめとくか〜」

みたいなスタンス。

そもそも無理なアパート企画をする、よくあるイケイケドンドンな会社さんではないのです。

横浜方面で戸あたりの狭すぎる企画なんてまずやらないし、駅から遠い土地も仕入れません。

以前、某銀行さんから「あの工務店は堅いからね〜」という話しを聞きましたが、僕らのスタンスとなんだかよく似ているのです。

そういう意味でも、いざ仕入れた物件は投資家さんに自信をもって紹介できるし、アフターフォローもしっかり対応してくれます。

無理をすれば、「建てたらサヨナラ」で、もっと売り上げをあげることも間違いなくできるのです。

でも、そんなスタンスでの取り組みはしていない。

だから長年安定した経営が可能となり、きっとそれを継続すればするだけ、社会に求められる会社へと成長するんだろうなと感じます。

今あるお金に走るのか、それとも将来を見据えたぶれない経営をするのか。

簡単なようで意外と難しい、特にこの不動産業界は前者に走る傾向があります。

なかなか同じスタンス、目線でやれる仕事のパートナーを見つけるのも一苦労です。

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早く退去してください。


所有している物件の1室に退去の連絡が入りました。これからの閑散期を思うと、この時期の退去は嫌なもんですね〜。

あ 

今回の入居者は思ったほど長くは住んでくれませんでした。

その分、室内も汚れてはいないと思うので、そこまでリフォームをする必要はないでしょうが、なんとなくいつも手をかけたくなるんですよね。

長期の入居者が退去されると、次の募集時に家賃が下がるとか、リフォーム費が高額になると不安になるオーナーさんは多いと思います。

しかし、個人的にはそういう退去こそちょっとワクワクするのです。

どのくらい汚してくれているのか、そしてどうやって手をかけ価値を上げようかと考えるのが面白かったりします。なんでも楽しまないと。


かれこれ7年前くらいに買った横浜の区分マンションは45屬裡DK。

駅からは遠い(バス便)ですが、長期譲渡になったタイミングで退去すれば、実需として売り抜けようと考え、購入した物件です。

キャピタル間違いなし!なんて考えていたのですが、購入してから1年半で滞納が始まり、その後入居者は退去。滞納者の室内は結構汚れていました。

さすがに売るには早すぎるということで、リフォームをしてそのまま賃貸募集を開始。

バス便でも早々に入居者は決まったのですが、そこから5年以上、未だに退去の連絡がありません。

当時この物件は現金で買いましたので、できれば早めに売却して一棟アパートでも買い足したいのです。

しかしそんなうまくは行かないものですね。

既に長期譲渡、早く退去してくれ〜と感じる物件もそうはありません。

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これは半端ない


今日は昼から横浜で倉橋のセミナーがありました。

あ 

直接倉橋に相談したい案件があったので、セミナー前に会場入り。

なんと今回のセミナーは参加者が約100名!

ありがとうございました。

「3年で年収3000万のキャッシュフローを得る方法」とか「5億の不動産を買ってリタイアできるセミナー」なんて、夢のようなタイトルだと多くの参加者が集まるのは分かるのですが・・・

今回のセミナータイトルは「不動産投資の基礎知識」って、普通やん。

ここ数年で不動産投資関連のセミナーが急増してますので、それだけ集客も難しいのですが、う〜ん、やはり倉橋のブランドですかね。

それも横浜開催でこれだけの参加者はすごい。仮にこれが東京だと1.5倍くらいに増えると思うのです。

そして今回は100名のうち、新規の方が約半分。会場は凄い熱気ですよ。いや〜自分ももっと頑張らないとですね。

あ

「倉橋半端ないって〜」そんな気持ちです。


さて、明日は鎌倉の事務所で一日個別相談会。16時からのみ空きがありますので、ご希望の方は以下よりご連絡ください。

鎌倉個別相談会

尚、6月30日(土)の大阪個別相談会は既に満席となっております。大阪は次回7月21日(土)です。

なかなか予約が取れない状況となっていますので、早めにお申し込みください。

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面談30分、決済は4時間・・・


あ 

先日はアパートの完成立ち合いの為、東京へ。

共用廊下
a

共用階段
あ

室内
a

木造のアパートには見えないですね。仕様もどんどん良くなります。

5年前など以前に新築アパートを買ってもらったオーナーさんにも一度その違いを見てもらいたいですね。

次回のミニフィールドワークセミナーは7月7日(土)です。

写真のように内見できる新築や築浅等のアパートも用意していますので、ぜひご参加ください。


さて、今日は朝から大田区で銀行のアパート面談。

事前審査が通れば、このようにして支店担当者とオーナーさんとの顔合わせがあります。

仕事内容や家族構成のヒアリングから金利説明等々。

面談と言ってもみなさんが思っているほど堅苦しいものではありません。

今回の支店に持ち込むのは初めてですが、面談時間は30分ほど。早すぎない?

通常であれば1時間くらいはかかるものですが、それだけオーナーさんに対しての質問事項が少なかったのかな。

目安としては、面談も金消も決済も、各1時間から長くて1時間半くらいのイメージです。

ついでに、これまでの最長時間は決済で4時間!銀行側の手続きミスだと思われるのですが、もう一生忘れません。

最近は建築費を着手金や上棟金等、分割で融資を受けることが多く、事前に振り込みの伝票さえ書いておけば、わざわざ銀行に出向く必要もないのでかなり楽なんです。

特に首都圏以外のオーナーさんは助かりますね。

銀行によっては区分ワンルームであれば、金消・決済を同時に行えたりもしますので、その辺はうまく利用したいものです。

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加盟店会議、滞納の現場、筋トレは・・・


あ 

さて、昨日は三崎に泊り、午前中はMFCLUBでトレーニングをする予定でしたが、二日酔いの為キャンセル・・・ブログであんなこと書いてたのに 汗。将太くんごめんなさい。

そして朝食はうらりの2階にあるパン屋でサンドイッチを購入。ここの美味い!

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そして、加盟店会議は、ブログでお馴染み埼玉のクマさん、小田原の剱持さとしくん、鳥取の超空室対策服島さん、福岡のプロズ庄島社長、そして新たに加わりました沖縄からシナジープラスの亀島社長などなど、皆さんにお集まりいただきました。

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各エリアの市況や成約事例等の報告、シーエフネッツからは中元が東京の利回りや融資について、私の方からアパート建築の事例や香港の話し。倉橋の不動産セミナーなど。

とても有意義な時間でした。

そして、懇親会のコースメニューはこんな感じ。

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刺身は、まぐろ、黒しび炙り、黒かんぱち、そして皮はぎ!

そう、前日に釣ったものも出してもらいました。手前の白いのが皮ハギ。

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懇親会中、みんながテレビに注目しているのは、

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スーパーJチャンネルで放送されている弊社片岡の滞納の現場。ちょうど生放送で見れたのがよかったですね。

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滞納者から怒鳴られるのは当たり前、なぜがこちらが悪者のような扱い。ほんと大変な仕事ですよ。間違っても自分の所有している物件を自身で管理なんてしたくないなと・・・。

そして次は、三崎港蔵の料理長福本さんが出演している鉄腕ダッシュ。この放送のお陰もあって更にお店が繁盛しています。

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この二日間は、釣りからの三崎を満喫させてもらいました。こうして仕事であって仕事じゃない?ような楽しみながらやれているのが一番ですね。

皆さん、お疲れ様でした。

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よく働きよく遊ぶ?


昨日は4時起きでカワハギ釣りに行ってきました。

あ
 

台風の影響が心配でしたが、天気も良く、風もなく、凪で最高のコンディション。

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こうして普通に釣りをしてるようですが、海底ではカワハギの繊細な当たりを感じつつ、簡単にエサを食べささないように、駆け引きをしています。

カツカツと当たればあえて喰わさないように動かす、するとさらに追いかけてくる、そして少し動きを止めた瞬間、ガツッ!と餌ごと針を飲み込んでくれます。

そんなやり取りを繰り返しつつ、釣果を上げて行くわけです。

餌取り名人と言われるカワハギだからこそ、釣り人の腕によって結果は大きく変わります。

以前に自分が5枚しか釣れなかった時、トップの人は20枚超。実力の差を痛感しました。

そして今回、終わってみれば釣果は14枚、その他、ホウボウやベラ、トラギスなど。特にベラ、トラギスは30枚ほど釣っちゃいましたね、外道がほんと多かったです。

乗り合いの船中、カワハギを一番釣った人で17枚、あと3枚足りずトップは取れませんでした。

いや〜でも久しぶりにとても楽しめました。

一番大きなカワハギで29センチ!肝は少ないですが、この時期は大物が狙えます。

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下の写真がホウボウ。

IMG_5008


スタッフ全員でカワハギ約40枚、いいお土産になりました。

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終わってからは三崎港蔵に魚を持ち込んで懇親会。

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ホウボウは刺身で食べて、

IMG_5009


トラギスは、天ぷら。

IMG_4995


ベラは握り。釣りたての魚は本当に美味い、幸せですね〜。

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そして、終わってからはみんなでサッカーの応援。

IMG_5012


いや〜こちらも盛り上がりましたね!

この写真でその熱が伝わると思います。

IMG_5013


よく働きよく遊ぶ?常に全力で行きましょう。

今日の加盟店会議についてはまた明日アップしますね。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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