山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

こういう資産価値の高いものを


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朝、銀座の事務所に向かう時は、東海道線で横浜〜新橋を利用するのですが、以下写真がちょうど品川駅を通り過ぎたあたり。

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ガツガツと5000億をかけて再開発中。

品川・田町駅間に新駅、超高層ビル8棟、そして2027年開業予定のリニア。

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東京の顔になること間違いなし、既に周辺のワンルームマンションも価格上昇中。

品川駅を中心に羽田エリアまで、今後まだまだキャップレートは下がると思われます。

ついでに新駅名は「高輪駅」と、勝手に自分で決めつけていますが、何となく知的な感じ、これがいいんじゃないかなと。

いまどき5000億円の再開発って、更に二極化は進みますね。

このエリア、ネットの利回りで4〜4.5%、これを低いと思う?

いやいや、投資リスクもそれだけ低いわけですから、このくらい利回りが取れていれば全然アリですね。こういう資産は価値だと思いますよ。

ガツガツとレバレッジもいいですが、やっぱり将来的にはこういう資産価値の高いものをしっかりと形成していきたいのです。

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それじゃ首都圏と利回り変わんないよ。


今日は大阪出張、雪のため到着が30分ほど遅れそうです。

あ

今回の出張は、アパートの契約と銀行面談、そして支社ミーティングです。

週末にも関わらず、わざわざ銀行さんは東京から融資手続きに来てくれます。

関西方面の方が東京の物件を買うのって、その辺の手間はどうしても出てきちゃいます。

銀行面談、金消、決済と本来3回ほど上京が必要になるところを決済のみという事ですので、そういう意味では数年前と比較してもオーナーさんにとって随分やりやすくなりました。

投資エリアを検討する中で、リスク分散含め、首都圏という選択肢は今後必ず出てきますので、そういったストレス緩和、交通整理も欠かせないわけです。


さて、昨日はある講習に参加、講師の方が仙台という事でそちらの話が多かったのですが、やはり利回りはかなり下がっているようです。

木造のアパートで表面8%、RCで6%台!って、特にRCについては首都圏、関西圏と変わらないレベルです。

木造よりも運営比率が高いことからネットの利回りは下がるわけで、普通に個人の投資家さんが買って回せるレベルじゃ到底ないわけです。

RC.S造だとほとんどが築20年超になりますので、この利回りで更に大規模修繕なんて言うと、将来余程キャップレートが下がらない限り利益を出すのは難しくなります。

なので、くれぐれも銀行が貸してくれるからとか、銀行の評価が出たからと言って、それイコール投資適格な物件と勘違いしないように気をつけたいものです。

特に積算評価だと、そこに収益性は加味されていませんので、痛い目をみます。

これからは特にこうした冷静な判断が求められるのです。

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だから販売はできません。


あ

3月12日(日)ミニフィールドワークセミナーは1年以上ぶりに東京発開催となります。

いつもは横浜駅集合でしたが、オーナーさんからの強い要望で久しぶりに東京を廻ります。

あと2席だけ空いておりますので、ご希望の方はご連絡を頂ければと思います。

そして、2月19日(日)は銀行さんとの2部セミナーを横浜で開催します。

物件価格が上昇する中で金融機関の融資は大幅に改善されており、ここ10年を振り返ってみてもこれほどまでに積極的且つ融資環境に恵まれた時期というのはなかったと思います。

融資枠の拡大、低金利、長期融資、フルローン等々。

では現在、金融機関がどのような目線で審査をして、どういった物件に対し積極的な融資を行っているのか。

実際に最前線の現場で融資窓口を担当している銀行マンが詳細にお伝えします。

今回開催するにあたって、企画課の方から「このセミナーDVDにしません?」という話しをもらったのですが、「しません!」というか「できません!」なのです。

だって、ぶっちゃけるから。 

前回開催した時にとにかく好評だったのは、表では話せないような融資の裏側をたっぷりお伝えできたところかなと。

また、2部セミナー終了後には、皆さんの質問に対してパネルディスカッションも行います。

銀行マンが語る!CFネッツ専属融資担当者とコンサルタントによる豪華2部セミナー「今、知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」 

ぜひご参加ください!

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出過ぎずまた出なさ過ぎず。


あ

この2月から入社された河崎さんも早々にブログを立ち上げました。

河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記

彼は現在神戸に住んでおり、3か月から長くて半年は鎌倉のAM事業部で研修を行い、それが終われば大阪支社勤務で即戦力として頑張ってもらいます。

去年彼の面接をやらせてもらいましたが、とにかくモチベーションも高く、話していて「あ〜営業できるな〜」って感じ。

1月に大阪で開催したセミナー後の懇親会にも同席してもらったのですが、お客さんとの会話を見ても、うんいい感じ。

一言でいうと、出過ぎずまた出なさ過ぎず。

聞き上手の営業マンは売れる。逆に言うと空気を読まず何でもかんでも話し過ぎる営業マンはちょっとしんどいなと。ま、個人的にですが。

河崎洋樹のタレントぺージはこちら

既に多くの資格も取得しており、これからの成長が楽しみです。

ブログよろしければまた見てあげてください。
河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記


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今年で10年目。


お酒を絶ってから1か月が過ぎました。

あ

21の頃、宅建勉強の為、試験の1カ月前から禁酒をしていましたが、ここまでお酒を抜いたのはそれ以来です。

禁酒の理由はまたそのうちにするとして、お酒を飲まないと基本的に外食はしなくなりますね。

きっと飲みたいお酒に合わして、和洋中と行きたいお店を選んでいたのが一番の原因かと。

どうしても飲みたくなったら、そんな時は心の友ジンジャーエールを。要は一杯目をどう乗り切るか、意外と炭酸が入っていれば大丈夫という事が分かりました。

あと1カ月くらいは禁酒となりそうですので、それまでは静かに暮らすとします 笑。皆様くれぐれも飲みには誘わないで下さい。


さて、早いもので2月に入りました。今日から新たな仲間も加わり再スタートです。

大阪から上京して今年で10年目、その間どれだけ成長できたのかとふと振り返ったりもしますが、もっともっと危機感持って取り組まないと、自分の人生なんてあっという間。

日々忙しいのは良いことなのですが、それがいつまでも続く保証なんてどこにもありませんので、今に満足する事なく走らないとですね。

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それ、リスク高いけどなー。


あ

今日は大阪で個別相談です。

それぞれ投資家さんによって属性や資産背景は異なり、不動産投資に求めるものもそれぞれ異なります。

利回りはこのくらい欲しい、RC.S造がいい、投資立地はここがいい・・・などなど。

その情勢や融資環境によってお勧めする物件は違ってくるのですが、今ならこうですよと率直にお話しします。

そこはこれまでの実務経験、実績値からもあるのですが、投資家として自分ならどうするかと言う事が強く、そのもとにご提案をしています。

もちろん関西圏だけではなく、首都圏の中でも多くの実績がありますから、それぞれメリットデメリットをお伝えしつつ。

これだけ物件の仕入れが難しい中、投資家さんの選択肢は少しでも多い方が良いのです。

そして、その下で比較検討ができるって、その辺が僕らの強味でもあります。

リーマン後と言うのは、利回りも高く、仮に運用期間収支が真っ赤でも、このタイミングで売却すれば、結果儲かったなんて地方物件は多いと思います、しかしこれからはそういう訳にも行きません。

変にリスクを背負って高利回りを求めるよりも安定運用出来るもの、そこがポイントかなと感じるのです。

もし仮に数年後、価格が下がれば売却しなければいいだけで、問題はその時収支が回っているのかどうか。

情勢の悪化している時に持ちこたえきれない程リスクの高いものはないのです。


さて、明日は朝から銀座で個別相談と金消契約、終わってからアパートの完成立ちあい。

横浜に帰りますー。

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そこは空気を読んでください。


あ

鎌倉PMの佐藤君と飯田君、また南青山建築工房の中山さんと区分リフォームの打ち合わせ。

各色決めについてです。

あ

オーナーさんに提案するうえで、王道な色目をついつい選択しがちではありますが、そこは自分のセンスに自信を持って攻めて行きたいのです。

よく他のスタッフからは、え!本当にそれで行くんですか?なんて聞かれますが、だってこっちの方が絶対にいいもん。

今回、クロスの一部は避けがちな花柄。

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そして、以前ブログでお伝えした自分の物件も空室になりましたので、そちらの色決めも。

僕の物件に対してはPMのスタッフもガンガン強気で攻めてきます。

「他のオーナーさんでは絶対に試せない色目にしましょうよ〜」と軽く言ってくれます。

そして、決まったのが・・・洋室のアクセントクロスはブルー、キッチンの扉は赤。確かにこれは自分の物件じゃないと試せません。

うーん、やり過ぎ?しかし、かなりセンス良く仕上がっているはず。

2月末には完成しますので、またブログでアップします。

もしそのタイミングになってもアップしなければ、やっちゃた?と、そこは空気を読んでください。

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区分を買えばハワイ旅行が付いてくる!


あ

昨日は大阪で北村・山口との3部セミナ−を開催。

あ

第1部は空室対策、第2部はワンルーム投資、第3部はアパート投資。お陰様で満員御礼!ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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大阪のこちらの会場、4つセミナールームがあるのですが、そのうち3会場が不動産投資系セミナーということで、やはり活況なのですね。

ついでに会場に向かう電車の広告ではこんなのを見つけました。

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「不動産投資セミナー随時開催中!」、業者名で検索してみると・・・新築ワンルームの販売業者。

はい、儲からないやばいやつですね。

広告の下には、「セミナーに参加し、ご成約された方全員に!3泊5日豪華ハワイ旅行をプレゼント!」

新築ワンルームマンションを買えばまさかのハワイ旅行も付いてくる!って知らない方が見れば何だか魅力的に感じるかもしれないけれど・・・

人生そんなに甘くない。この旅費分くらいは十分価格に上乗せされているわけで。

と言うか、これ買っちゃうと区分ひとつで300〜500万くらいは手出しになっちゃいますので、かなり高額なハワイ旅行に・・・くれぐれもお気を付けください。

そして今日は東京でもセミナー。

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さすがにこの週末はなかなかハードでした。

皆様、いつもありがとうございます。

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やっぱり今でも仕入れがしやすいのは・・・


あ

昨日は、週末セミナーのレジュメを作成。土曜日は大阪、日曜日は東京と何を思ったか過密スケジュール。

このタイミングでもまだレジュメが完成していなく、今日も自宅に帰ってからコツコツとパソコンに向かっています。

年が明けてから時間を見つけては物件の仕入れをしていますが、とにかく価格が上がってるなと。

しかし東京だけが極端に高いわけでもなく、大阪だって以前と比較しても随分値上がった印象があります。

単純に東京と地方を比較した時にもちろん東京の方が高く感じられるわけですが、それだけ家賃は取れるし、空室リスク等を考慮して考えると、やっぱり今でも仕入れがしやすいのは東京圏かなと思ったりもするのです。

今日も業者訪問でこっそりと水面下情報をゲット。まだ土地の仕入れ(決済)も終わっていませんので、建築が始まるのなんて当分先です・・・はい、現況古家付き。

ただし、こういうストックを今のうちに増やしておくと、これが2017年のアパート実績となるのです。

もちろん形になってきたら、こそっとご紹介させて頂きますが、くれぐれも事前に個別相談で方向性とまた融資枠は必ず確保しておいてください。

スピード勝負ですからね。

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不動産投資の引き出しを増やすには


昨日のフィールドワークセミナー・・・

あ

いや〜寒かったですね。

そんな中、首都圏の投資家さん以外にも、山形、新潟、福島、静岡、名古屋、大阪、神戸と、これぞ全国!からご参加頂きました。

ありがとうございました。

私たちの物件に対する目線だけではなく、銀行から見た評価・金利・融資期間・注意点、税理士目線等々、参考になることは多かったと思います。

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机上のセミナーではなく、やっぱり現地を見ることが一番引き出しが増えますね。

そして、こういうのも現地ならでは・・・案内したアパートの近くにあった不動産屋さん

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この門構え、やる気ある?

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募集図面も30年前くらいから変わってないんじゃないかと思うような黄ばみよう。ある程度の清潔感は必要かと。

色んな不動産コンサルタントがいるもんです・・・。


年に一度のフィールドワークセミナー、ご紹介した物件はその時々の情勢・市況によってもちろん変わるのですが、今回はやはり木造でしたね。

本当であればRCやS造等、色々とバリエーションがあればいいのですが、収支クリアできるものなどほとんどありませんので、ま、それはまた次回という事で。

終わってからの懇親会も大盛況、しかしながらわたくし禁酒中でございまして、中元からの誘惑にも負けずソフトドリンクで頑張りました。

2月からはミニフィールドワークセミナーにも参加しますので、ご興味ある方はこちらからどうぞ。

2月25日(土)担当です。

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CFネッツ社員大募集中!


CFネッツでは社員を大募集しております。

あ

AM事業部からPM事業部、事務方まで、経験者未経験者問わず大歓迎です。

勤務地は銀座にある東京本社・大船にある鎌倉本店・名古屋支社・大阪支社、それぞれで募集中。

社員教育も積極的に行っており、宅建資格はもちろんの事、不動産コンサルティングマスター・FP・建築士、さらにはCPM・CCIMという米国経営管理士等の資格まで。

資格取得費全額補助金制度有り!

やる気のある方、一緒に働きませんか?お客さんに対する無理な勧誘営業もありませんよ。 

まずは以下ユーチューブをご覧ください。




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あ

情勢によって融資環境はここまで変わる。


昨日の大阪個別相談会、一棟物件を購入希望の方が多数。

あ

エリアの希望としては関西圏・首都圏どちらでも構わないので、収支をクリアできるものがほしい、と。

大阪支社がオープンした当初、7〜8年前は大阪での購入を希望される方が多かったですが、今はそこに拘るよりも安定運営できるのであれば場所は選ばないという方が増えていますね。

ま、これだけ空室問題など取り上げられていれば、その流れになるのもわかります。

そして、物件の選別については融資次第。

それぞれの属性と自己資金によって銀行から受けれる融資枠が決まってきますが、とにかく仕入れの難しいのは価格5000〜6000万の物件。

アパートとしては低価格帯なので、安ければ安いだけのリスクがあって、優良物件と言えるものはとても少ないのです。

お勧めしやすい価格としては1億前後の売りアパート、去年もこの価格帯が中心でした。

ただし融資緩和もあって、この価格であったとしても、属性によってはフルローンが可能。

以前だと価格の9割融資で残りの1割と諸費用で2000万近い自己資金が必要でしたが、今だとその半分以下、諸費用の約800万を用意できれば購入ができるのです。

その時、その情勢によってこれほどまでに融資環境が変わるというのもなんだか面白いもんです。

さて、今日は銀座と鎌倉で個別相談が1件ずつ。思えばそろそろ確定申告の時期ですね。

申告が終われば、再度今後の方針決めや銀行打診をしたいので、オーナーの皆様、毎年恒例の打ち合わせを行いましょう。

ご連絡お待ちしております。

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売却を検討される投資家さんがかなり増えていますが・・・


昨日はオーナーさんと税理士事務所訪問、終わってからは3年前に購入いただいた区分の売却相談。

あ

値上がっているこのタイミングで売却を検討される投資家さんがかなり増えています。

確かに今売却するとキャピタルを狙えやすいですが、今回のケースは短期譲渡であり、約40%が税金として持っていかれます。

また、物件も東京の一棟立地で、決して客付けに困るような場所ではありません。

仮に空室で苦戦をしており、将来リスクが高いのであればここで儲けを確定しておくのもひとつですが、そうでない限りはまだまだ保有でいいのです。

そもそも買ってからの運用期間も短いし、売り買いの経費を考えると、キャピタルと言っても決して多くの利益は望めません。

今の情勢を見ていてもまだ売るには早すぎるでしょうね。

ま、それ以外にどうしても売却をする理由があるとすれば、一棟への資産組み換えくらいでしょうか。もう少し効率重視で資産を拡大していきたい時。

以前より利回りが低いと言っても、低金利・長期融資、借り入れ割合(LTV)の上昇、レバレッジは効かせやすいのです。

検討されている方は個別にご相談いただければと思います。

さて、今日は一日大阪です。朝の7時半に新幹線、横浜の自宅着は0時くらいでしょうか。

もちろん日帰り、全て自分で日程調整していますので、しょうがないですね〜。

慣れとは怖いもんです。

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物件問い合わせ多数。


本日から新年の営業です。

あ

他業者さんも今日あたりから始まっているようで、夕方までに売り物件の問い合わせがかなり入っています。

ま、相変わらず不動産業者の自社買い取りが中心で、価格交渉前提での連絡が多いですね。

今年も去年の流れそのままで収益物件は積極的に動いていきそうです。

融資については、これからもう少し様子を見つつ、1月14日の銀行も参加の年に一度大型バスフィールドワークセミナーで分かるかと思います。


さて、今週の日曜日は大阪出張、一日個別相談会です。10時半から19時半までぶっ通し、お陰様で全時間帯埋まっています。

今年も忙しくなりそうですね。

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明けましておめでとうございます。


新年明けましておめでとうございます。

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大晦日は三崎で社長夫妻、木内さん、スタッフの皆さんと過ごしました。

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豪華なお節に年越し蕎麦、木内さん差し入れのイチゴと、贅沢に美味しい料理を頂きました。

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海南神社で新年を迎え、今年も素晴らしい一年になりそうです。

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ついでに、2016年最後の宿は、ドラマ「ドクターカー」剛力彩芽の実家として使われたこちらの部屋

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ドラマではこんな感じでした。

あ

宿泊をご希望の方は山田酒店までお問い合わせください。


そして、元旦早々新幹線で大阪に向かい、毎年新年のルーティン?は新幹線の進行方向窓側D席(貯まったポイントでグリーン車)に座ります。

そう、この為に。

あ


今年は雲ひとつない本当に綺麗な富士山が見えました。ここまで見事な富士山はなかなかないです。

そして、昼からは親戚一同と新年会。

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2度目となる豪華なお節に、去年も大阪の旭区で唯一ミシュランに選ばれたくら羅の串カツ(高校の時にバイトしていた叔父さんの店)。

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お酒は、社長からお年玉代わりにもらったシンジケート58/6。いやーこれのソーダ割りがめちゃめちゃ美味い!もう普通のハイボール飲めないよ。

素敵な正月を過ごして、今年も一年突っ走ろうと思うのです。


仕事の方は投資利回りが下がる中、どれだけ物件仕入れができるかと不安も感じつつ、いつものペースで今年もぶれずにやるしかないですね。

プライベートは「チェンジ」を掲げ、自分に厳しく進んでいきます。これについては、いずれこのブログでお伝えします。

新年の営業は1月6日(金)からです。

皆様、本年もよろしくお願い致します!

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良いお年をお迎えください。


12月28日はハワイアンズで大方針会、大納会。

あ

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今年一年の結果報告や来年の方針発表、辞令に表彰などなど。

各部署の発表を見ていると、本当にいいスタッフが増えたなとしみじみ感じます。

不動産屋であって不動産屋っぽくない、真面目で勉強家、本当にこれからが楽しみなメンバーです。

そして、士業の方々も社内にずらり。世戸弁護士・保立税理士・三原税理士・林不動産鑑定士。

こういう皆さんと机を並べて仕事をしているわけです。これまでとはスピード感が全然違います、本当に素晴らしいですね。


また、大方針会後はみんなで楽しく盛り上がりました。

翌日は東京の中元さん・保立税理士と魚の旨い地元の居酒屋で恒例の昼から飲み。 

これをしてやっと全てのイベントが終了って感じですね。

そして、昨日は自宅で大掃除をして、今日は夕方から三崎でカウントダウン、大阪には元旦朝一の新幹線で戻ります。

今年1年大変お世話になりありがとうございました。そしていつもブログのチェックもありがとうございます。

皆様、良いお年をお迎えください。

山内真也

最後にこちらもお願いします!
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この輪を広げて行きたい。


昨日は昼から銀座で決済。

あ

今回は銀行との手続きもスムーズに進み、1時間ほどで無事終了。

そして、終わってからはアパートの完成立会い、オーナーさんにはこの為にわざわざ大阪からお越し頂きました。

M様、ありがとうございました。


今日は大納会がありますので、実質の営業は昨日までです。

最後の最後までバタバタと働ける有り難みを感じつつ、2017年もとても充実した一年となりました。

今年を振り返るのには、このブログをチェックするのがちょうどいいわけですが、過去の投稿を読み返してみると随分好き放題書かせてもらっているなと・・・汗。

自分が感じた事を発信することによって、何かしら皆さんに刺激を与えられていれば嬉しく思います。

来年もこのペースでコツコツ継続をし、この輪を広げて行きます。

投資家さんそれぞれ求めるもの、感じる事は異なると思いますが、自分のスタンス、考え方に共感して頂ける皆さんと共に来年も歩んで行ければと思います。

年末年始もブログはアップしますので、ぜひチェックしてみてください。

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空室になったので・・・


今日は朝から銀座で決済、午後は価格約6億円のビル案内立ち合いです。

あ

そして、立ち合いと言えば、昨日は横浜にある空室となった某区分に行ってきました。

そう、クリスマスに・・・。

リフォームの打ち合わせです。この物件・・・はい、私のです。

あ

共用部を見て、「あー、なかなかしっかり管理されてるやん」なーんて、そう初めて物件を見るから。

えっ、買う時に物件見てないの?慣れてくるとそんなもんです。

そして、気になる室内は・・・

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そこそこ汚れているとは聞いていましたが、結露・・・うんなかなかでしたね。

こういう経験をしてこそ、オーナーさんの気持ちが分かるというもの。この業界で働く者にとって、自分で不動産を所有する、投資をすると言うのは本当に大切な事。

その他、室内はこんな感じです。

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ま、古さは感じるものの綺麗ですね。

どこまで手を加えるか難しいところですが、水廻りについては交換するが必要ありませんでしたので、それ以外の箇所についてしっかりリフォームしようかと。

せっかく自分の物件という事もありますので、色々試してみる予定です。

だって普通のリフォームじゃ面白くないし、何か参考になるようなものを作りたいなと。

またリフォームが終わればアップしますね。

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意識して取り組んでいかないと


昨日はアパートの完成立ち合い

あ

この物件は、元々古家付き土地であり、その土地の仕入れからアパートのプラン入れ、収支計算、ファイナンスアレンジ等々。

最初から最後まで全てを自分で行いましたので、なかなか思い入れの強い物件となりました。

アパートの決済は明日ですが、まずは先行して賃貸募集を始まており、繁忙期に向けて早々に満室としたいものです。


さて、忘年会もひと段落しましたので、少々身体を休めようかと思いつつ。

これまでジムに行ったり、プロテインを飲んだりと、ある程度健康体を意識してやってきたのですが、やはり自分一人でやるには限界を感じつつ、何事も継続は難しいものです。

こうなったら来年からは、マンツーマンのトレーニングジムにでも通おうかと考え中。

まさかのライザップ?は求めているものと違うようなので、横浜界隈、なるべく自宅近くで探してみようかと。

とにかく健康第一、わたくしも言えば「旧体身」ですので、メンテナンス等日々意識して取り組んでいかないとですね。

その意識をするかしないかで、管理状態は大きく変わるもの。10年15年とほったらかしにいているとサビサビで取り返しのつかないことも。

以前オーナーさんから「自分の担当の方には痩せていてほしいものです」

な〜んて言われていますので、いい意味でのプレッシャーも感じつつ、頑張っていこうかと。

来年のプライベートは釣りに筋トレにと充実させたいものです。

そう、筋トレと言えば三崎のMF CLUB

元Jリーガーが一から鍛え直してくれます。

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どうなってるのよ。


先日12月18日の大忘年会も無事に終わり、これで今年のイベント全てが終わりました。

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皆様、ありがとうございました。

また来年からも最前線の現場だからこその有益な情報を発信して行ければと思います。

2017年の最初は、1月14日(土)年に一度銀行さん参加、大型バスの東京フィールドワークセミナー

1月21日(土)は大阪 「新春!不動産投資セミナー2017」、大阪支社の北村・山口、私による3部構成のセミナー。

1月22日(日)東京 「ファイナンスから知る!今あなたができるアパート投資セミナー」

来年も走り続けます。その他のセミナーについてはこちらからどうぞ。


さて、昨日は日帰りの大阪出張。

来年の方針書作成などミーティングが中心、ちょうど大阪支社の北村君がCPMの最終試験であるMPSAに合格!という事で、またひとりCPM資格者が誕生しました。北村君おめでとう。

そして、帰りの新幹線は20時半のチケットを予約・・・が!いや〜ここからが本当に大変でした。

新大阪駅は人でごった返し、大幅な遅延です。

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どうやら新横浜〜小田原間で火災があり、1時間から2時間の遅れ。

しょうがなくただひたすらホームで待っていたのですが、予約を取っていた20時半の新幹線が1時間以上経っても来ることはなく、それどころが20時半以降の新幹線が先に到着するという不思議な現象に・・・。

これはさすがにおかしいという事で、駅員さんに確認を取ってみると、

「20時半の新幹線は運休になりました」

えっ?そんな放送なかったし!そもそもそのチケットで改札通れているし!どうなっているのよ〜。

訳が分からないまま、何とかその後のチケットを取りなおし乗車できることに。

結局、新横浜駅に着いたのは、予定より2時間遅れの0時半を過ぎたころ。

やっと帰れる!と思うも、乗り換えの横浜線が強風の影響で大幅な遅延。こちらも人がごった返しており、待っていても当分乗れそうにありません。

タクシー乗り場に行くも、ざっと30人以上の列。他の乗り場を探し、大雨に濡れながらなんとか20分後にタクシーを捕まえ帰宅。

結局、就寝は2時過ぎ。そして今日は朝から銀座出社。

修業です・・・。


あ〜釣りに行って、こんな三崎の夕焼けを見て癒されたい今日この頃。

あ

年末まであと少し、頑張ります。

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地域別ワンルームの期待利回り


先日、地域別ワンルームの期待利回りが発表されました(日本不動産研究所)

あ

これを低いとみるか高いとみるか。

立地にもよりますが、リスクの低い中で5%弱であれば、投資とした商品を考えたうえで全然有りだと思うんですよね。

今は融資環境も緩和されている中で、特に一棟アパートはそのファイナンスアレンジをうまくやれば、そこそこレバレッジも効きますからね。

以下、今後の参考までにどうぞ

2016年10月
東京都城南地区 4.6%
東京都城東地区 4.8%
大阪      5.3%
名古屋     5.4%
福岡      5.6%
札幌      6.0%
仙台      6.0%
広島      6.2%


さて、今日はこれから新横浜のプリンスホテルで年に一度の大忘年会です。

早々に申し込み満席となりました、ありがとうございます。
来年はもう少し会場を広くして皆さんが入れるように検討してもらいますね。

尚、今回ご参加の皆さんはいつもより早めにお越し頂いた方がいいかと思います。

夜はちょうど日産スタジアムでクラブワールドカップの決勝がありますので、かなりの混雑が予想されます。


では、行ってきます!

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優良入居者が、突如滞納者に・・・


リフォーム打ち合わせの為、桜木町へ。

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6年前に購入いただいた区分マンションが空室になった為です。

その間一度も退去がなく、物件をご紹介した当時もオーナーチェンジ物件でしたので、かれこれ10年以上の長期入居者でした。

これだけ長く住んでくれて有り難い!と言いたいところですが、半年前くらいから突如滞納が始まりました。

結果、建物明け渡し訴訟、強制執行となり、つい先日引き渡しが終わったのです。

残置物がこんなにあります・・・

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これらの撤去費用は約30万円!

しかし、オーナーさんは弊社の無期限滞納保証付管理でしたので、これら残置物の撤去費用も無料、もちろん滞納期間中の家賃も保証されるのです。

(ついでに、確定申告では滞納された未収家賃も収入に計上しなければなりません。)

また、裁判や強制執行費用も弊社で負担しますが、これらをもし弁護士に依頼しようものなら、滞納にかかるコストはトータルで100万近い負担!になってしまうのです。


残置物撤去後はこんな感じ・・・

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キッチンに、

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玄関周り、

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バストイレはアップするのを止めときましょう・・・はっきり言って見ない方がいいです 汗。

私の持ってる物件もそうでしたが、滞納者ってビックリするほど汚してくれるのです。


さすがにこんな状態なので、今回はがっつりリフォームさせて頂きます。

弊社グループ会社、南青山建築工房のデザイナーである中山さん(写真左)に依頼。右側は企画から異動したPMの鈴木君。

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この状態がどう変わるのか、またリフォーム後にアップしたいと思います。

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地元愛に触れ


先日、熊本に行った翌日は福岡へ。

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ホテルから熊本駅までは市電で移動。何となくこの昔ながらの雰囲気が大好きです。

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市電の車内アナウンスが、なぜか淡谷のり子・・・

もちろん本人ではなく、熊本出身のコロッケが被災地を元気に、また観光客に楽しんでもらう為、モノマネ(無料)で車内アナウンスを行っているとの事。

地元愛、皆さんいろいろ考えられますね。

そして、新幹線で熊本駅から博多駅に移動。所要時間は37分、近い!

しかし福岡も・・・もちろん雨 ・・・。

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ま、いつもどおりです。

ホテルが博多駅前という事もあり、ニュースで取り上げられていた陥没現場へ。

これが、

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今はこんな感じ

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工事中ということもあり、やはりあの上を歩くのは少々怖さもあります。目の前のコンビニは来年2月に再オープン、いや〜大変ですね。

そして、夜は業者さんと数人で食事・・・

のつもりだったのですが、ワイズプランニングさんのスタッフ・OB合同忘年会だったらしく、徳永CPMと一緒に参加させてもらいました。

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途中、サプライズで還暦を迎えたスタッフさんと僕とのW誕生日会もやってもらい、ケーキとプレゼントも頂きました。伊藤さんありがとうございます!

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(ケーキの右側年齢は間違ってます 笑)

しかし、このCPM同期である伊藤さんの周りへの気遣い思いやり、自分なんて足元にも及びません。とにかく温かいんですよ。


そして、2件目は念願の屋台へ。やっぱりこの雰囲気は最高。

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おでんに明太子玉子に焼き鳥に・・・どれも美味い!

この二日間で心温まる熊本・福岡を満喫させてもらいましたが、感じた事はとにかく皆さん地元愛が強い。

だからこれだけ、もてなしてくれるんだろうと思います。

ま、僕も大阪愛は強いつもりですが、関西のオーナーさんから「山内さんは大阪を裏切って東京に行った!」って、よく言われてますが・・・。


皆さんありがとうございました。また行きますね〜。

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他人事じゃない。


朝から熊本に来ています。はい、もちろん雨です。

あ

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昔、大阪でバイトしていた時の後輩が、熊本の大手建築会社で働いており、やっと会いに行くことができました。

せっかくなので震災の被害が大きかった益城町に連れて行ってもらい、先ほど見てきたのです・・・

4月の地震から8か月、ニュースで取り上げられることも随分減りましたが、そこいら中にブルーシートがかかっており、カンカン、カンカンと解体現場だらけです。

実際に見るとその悲惨さに言葉を失います。

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友人曰く、これまで熊本は地震がないことから、ほとんどの人が保険に入っていなかったとの事。

下の写真は、一見見ると気付きませんが、・・・

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1階部分が丸々無くなっています。こっちの方がわかりやすいかな。

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このマンションも見た感じそこまで地震の影響があったように見えませんが・・・

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玄関共用部に、

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1階のガレージ部分が丸々潰れています。

A

そして、奥の1階は・・・

A

拡大すると・・・

A

車が挟まれています。

今となっても、まだこの状態で残っているのです。早く解体しないと、2次被害になる恐れも十分考えられます。

そして、熊本城。こうして遠くからの写真で見ると伝わりずらいですが、

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A


A

A

修復にも相当の時間を要しそうです。

それ以外はこんなに綺麗なのに。

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A


日本にいる限り、地震とは常に隣り合わせ、他人事じゃないですね。

自分の目で見ることができてよかったです。

石飛君、連れて行ってくれてありがとう。

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あ

融資金が振り込まれないのです。


あ

今日は朝から銀座で決済、昼からアパートの完成立ち合い。空き時間を見て銀行融資相談、役所連絡等々。

決済はO銀行さん。

O銀行さんは自社の口座ではなく、買主さん指定の他行通帳に融資金が振り込まれるようになっています。

なので、買主さん売主さんには一旦弊社の事務所に集合してもらい、司法書士の書類確認が済めば、指定の銀行支店へと移動するわけです。

今回の買主さん指定は赤い銀行さん。

O銀行からその赤い銀行さんへと振り込みがあり、その後買主さんから売主さんへと残代金振り込みの手続きをします。

しかし!問題発生!

どれだけ待ってもO銀行さんから赤い銀行さんへの着金確認が出来ません。融資額が振り込まれないのです。

窓口が混んでるわけでもなく、振り込み先の記載ミスをしているわけでもない。手続きは完璧なのに入らないのです。

かれこれ2時間待っても入らない!

うーん、おかしい。

結局、着金確認できたのが、決済が始まってから3時間を過ぎた頃!

これだけ時間のかかった原因は分からずでしたが、最近メガバンクではたまにこういう事があるようです。

いや〜この業界で働いて十数年、決済に4時間もかかったのは初めてです。

今後、赤い銀行を使う事は一生ないでしょう。

ついでにO銀行さんの決済、今年はあと2件あります。

さすがに疲れますねー。


という事で、癒しを求め明日から旅に出ます・・・探さないでください。

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あ

手元には2億の借金が残る。


忘年会疲れで、イベント以外はお酒を断っております。

今日で禁酒5日目でも、まだ飲みたいと思わない今日この頃、胃と財布には優しいのです。

あ

facebookでシェアされているのをよく見かけます。
皆さんはこの記事を読まれましたでしょうか?

あ

「自己破産する家主が増加」、なかなか刺激的です。

ある相談者は、5棟で8.5億の1棟物件を買い足したが、空室が増えて毎月の持ち出しが100万以上になっているとの事。

仮にそれらの資産を売却したとしても手元には2億の借金が残るらしいのです。

金利は3.5%〜4.5%。物件は積算評価の出る地方のRC造、不便な立地で築年数が古くてもアパートより評価が出たとの事。なので自己資金は無し。

相談者はみな口をそろえて言う「金融機関がお金を貸してくれたからいい物件だと思った」と。

でも、本当にそれだけでしょうか。そもそも金融機関は自己資金なしでは貸してくれませんし、そんなハイレバレッジを効かしてうまく行くほど、不動産投資はあまくないのです。

数年でリタイア?高速投資?夢のある書籍やセミナーほど、気を付けないといけません。

5棟で8.5億、記事に記載はないのですが、結局これを何年で買い足したのか。10年、15年?いや、きっとここ数年の話しだと思います。

短期で急激にレバレッジを効かしてやったもんだから、元金も減っていないし、売却しようとしても売り買いの経費が重くのしかかります。

積算評価の出るRCって、そもそも運営費率が高いし、中古であれば修繕コストもバカになりません。

それに対して地方で家賃が安いもんだから、実際の収益率はかなり悪化するのです。

ここまでわかってやっている投資家さんはほとんどいないと思うし、これを理解していたらそもそもその選択肢を間違えないかなと。

残念ながらこれが現実です、投資じゃなくてギャンブルの世界。一攫千金?そこまでリスクをとってやるかどうかですね。

今回の記事について、特に驚くことはなく以前から私たちが言って来た事。これから更にそういう話しは増えてきますよ。

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あ

買い替えも視野に入れつつ。


今日は昼から横浜で講習でした。

あ

内容は所得税・譲渡税の計算方法について。

あ

所得税計算の流れ、不動産所得の計算方法、減価償却や修繕費と資本的支出、アパート経営の節税対策等。

この手の内容は日頃の業務でやっていますので、抵抗もなくという感じです。ひとつふたつ新しい気付きもありましたので勉強にはなりました。

講習時間は4時間、講師も大変でしょうが、聞く方もなかなかパワーがいるもんです。

月に一度、来年の5月までこの勉強は続きます。


さて、今回の会場はみなとみらい線の馬車道駅。景色はこんな感じ。

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うーん、やっぱりみなとみらい・馬車道周辺は落ち着きます。そしてその隣駅、日本大通駅には上州屋(釣具屋)がある。いい街ですね 笑。

個人的に住みたい街、ナンバーワン。この周辺でいいマンションが売りに出たら買い替えも視野に入れつつ。

ただし、既存の住宅ローンは残債がそこまで多くありませんので、買い替えることにより間違いなくローンが増えてしまいます。

なので、できればそれまでに収益物件を買い足しておきたいところ。

住宅ローンはフラット35があるので、投資用の借り入れが増えても、審査に影響はありません。

資産形成を優先するのであれば、今融資の利用する順番は、アパートローン→住宅ローンという事です。

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 あ

瞬間的な利益を求めるのか、継続的な安定利益を求めるのか。


あ

昼から銀座で個別相談が2件、終わってから業者さん来社。

個別相談は、既にお付き合いのあるオーナーさんから、資産組み換えと買い足しのご相談。

また、業者さんからは収益物件の売り方について教えてほしいとのご相談。

はい、そういう連絡も意外に多いのです。

これはなかなか難しい話ではありますが、まずは収支計算や投資指標を理解する事からですね。

土台となる数字の基礎を理解しないと、オーナーさんに対して提案なんて到底できません。

ちょっと勉強しているオーナーさんであれば、不動産屋の営業マンより詳しかったりしますので、そもそも相手にすらしてもらえなくなります。

まーそれ以外にも、色々と引き出しは必要になりますが、あとは自社の利益を第一に考えない事。

散々このブログでも書いてますが、最近は特に無理なアパートの企画が多すぎる。

これを建てて買った人が本当に儲かるの?って疑問になるような物ばかり。

投資は自宅と違って買主の自己満足と言うよりも、アパートを建築した僕らがいい企画やなって満足するようなものを作らないとダメ。

その目線で取り組もうとするだけで、世界は大きく変わってきます。

すると、また2棟目3棟目と買ってもらえたり、新規顧客紹介へと仕事に繋がるのです。

瞬間的な利益を求めるのか、継続的な安定利益を求めるのか。

この業者は残念ながら圧倒的に前者の方が多いのです。


ブログランキング、お陰様で高順位キープ。いつも応援ありがとうございます。

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あ

永住の地は価格100万の区分マンション?


やっと体調が回復してきました。

あ

昨日は江ノ島方面へ。釣り、ではなくオーナーさん所有物件の下見。

あ

大船の事務所から車で30分、いやー近い。

こういうところに来ると、ふと自分の永住の地について考えたりするものです。こんな事、昔は思いもしなかったけど・・・年のせい?

例えば、60を超えて田舎でゆっくり生活を楽しむ・・・北海道?東北?それとも温かい沖縄?

国土交通省によると2013年の年齢別転入超過数というのは、20歳〜24歳で約6万人が東京圏に転入超過、地方圏はそれだけ転出超過となっているわけです。

それに対して、唯一60歳〜64歳は1万人弱くらいが地方圏に転入超過と、東京からスローライフを求めてという感じでしょうか。

でも、結局はインフラの整った都心が便利で、個人的にはついつい横浜辺りに居座っているようなそんな気がするのです。

昔は車を持つ事がステータスなんて言いましたが、今は車を持たなくても生活できる一等地に住む事がステータスなんて言ったりするものです。

以前、某銀行の支店長から、「山内さん!いい物件が出たけど買わない?」な〜んて言われたのが、熱海にあるマンションの一室。

価格は100万くらいだったと思うのですが、管理費・修繕積立金で6万円って高いっ!そう温泉付きだから。

そんな買い物するなら、今まで通り横浜に住んで、たまに温泉旅行に行った方が全然割安。

今後はそういう永住目線を持ちつつ、出張や旅行をしていきたいなと。

三崎で釣り三昧?それも捨てがたいな〜笑

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あ

初スカイツリー?


昨日は銀座で今年最後の加盟店会議。

あ

終わってからは忘年会・・・って11月なのに忘年会多すぎ。

なんと東京スカイツリーで食事するんですって。

もちろんこれまでスカイツリーに行ったことなんてありません。

まさかこのような形でスカイツリーに昇るだなんて。


僕が想像するに・・・

「うわーさすがに高いねー」

「景色いいよねー」

「東京タワーが小さく見えるねー」

・・・

・・・

3分後、

「さ、降りよっか。」

だって平均年齢は50歳くらい。


そして、実際にはどうだったかって?

初スカイツリーの夢叶わず、体調不良の為 汗。

一応、朝出勤しようと向かったのですが、咳が止まらず川崎駅でまさかの折り返し。

ここまでのは久しぶり、やってしまいましたね。

なので、今日も一日外出禁止。

でも、インフルエンザではありませんので。

明日から12月、気を入れなおして頑張ります。


あ、そうそう今日は宅建の試験結果ですね。

みんな受かったかなー。

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あ

「どうして日本人は買わないの?」


日本不動産研究所の調査、不動産投資家に今後1年間の投資スタンスを聞いたところ・・・

あ

「新規投資を積極的に行なう」が85%(前回調査(16年4月時点)比3ポイント低下)

「当面、新規投資を控える」は11%(同1ポイント上昇)


Aクラスビル(オフィス)の期待利回りは、「丸の内、大手町」が3.7%(同変化なし)と横ばい

東京の「赤坂」「西新宿」「渋谷」などでは前回比0.1ポイント低下。


一方、賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは、「札幌」「仙台」で横ばいとなったものの、全体的に低下傾向。

東京「城南」「城東」地区や地方都市でも 0.1〜0.2 ㌽低下した。

2020 年の東京五輪等を背景に投資需要が拡大しているホテルは、都心での市場過熱を受け「東京」 の期待利回りが 4.8%となり、「東京」のホテルは本調査開始以降、最も低い水準。

ついでに、日本不動産鑑定士協会の調査によると、2013年集合住宅地のキャップレートは、香港3.2%、シンガポール2.2%、台北は1.5%!

・・・に対して、東京が5.3%。

最近、私たちが取り扱う都内の区分でキャップレートが約5.5%。

これを高いと思うか低いと思うか。

リーマンや震災後に買われた方からすると、物足りなく思うかもしれませんが、東京という世界都市、一等地での投資リスクを思うと、この利回りでも全然有りだと感じます。

だから中国人が買いに来るのです。「どうして日本人は買わないの?」って言いながら。

求める期待利回りはその投資家さんによって異なるものの、もっとその投資に対するリスクとリターンをしっかり見て頂いた上で、正しい選択をすることが必要かと思います。

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あ

何とも言えない気持ちなのです。


ブログにできるようなネタがなく、何を書こうかと悩み中・・・

こんな時は頭で考えるのではなく、とにかくパソコンに向かいカタカタと文字にしてみるのがおススメです。

そうしているうちに何やらネタが思いついたりするわけです。

あ

昨日の首都圏の雪には驚きましたね。鎌倉方面もうっすら積もり、とにかく寒かったです。

3日前の三崎が最高気温19度、昨日の横浜は3.5度、体調にはくれぐれもお気を付けください。

そんな雪が舞い散る中、同じチームの劔持と仕入れた土地の下見と建築現場へ。

昨日見に行ったアパートというのは、オーナーさんに先行して土地を購入してもらい、ちょうど基礎工事が始まったくらい。

建売のアパートとは異なり、着手と上棟時に銀行から分割して融資を受ける為、その実行の前には各手続きが必要となります。

現場の写真や工事進捗状況報告書、1級建築士の署名等の提出。

それらを確認し、またオーナーさんも各書面の記載、提出が必要となり、ある程度余裕をもって段取りを組まないと工務店等に迷惑をかけることとなります。

こういった手続きの内容は銀行によって違ってくるのですが、最近分割での取り扱いが多い、つなぎ融資を専門にしている某ノンバンクさんは、少々融通の利かないところもあり、何かと苦戦中。

以前できたことが今回急にできなくなったりと、現場はかなりバタつくのです。

それでも融資をしてくれる限りは、こちらが売主さん買主さんに協力を仰ぎながら、仲介としての仕事をこなしていかないといけません。

ま、そんなバタバタを乗り越えて完成したアパートというのは、かわいくてしょうがないのです。

オーナーさんの物件ではあるものの、自分の物件のような思い入れの強いものになり・・・

いや〜これはね、仕入れから始まって、オーナーさん・銀行・設計・工務店との打ち合わせ等、現場でやっている人にしか感じることのできない何とも言えない気持ちなのです。

そんな!

そんな気持ちを味わいたい方は!

ぜひCFネッツにお越しください!!!

絶対面白いから。

倉橋による社員募集のメッセージ
https://www.cfnets.co.jp/recruit/contents/contents1.html

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あ

最高のコンディション、これはやばい。


あ

昨日はオーナーさんと三崎でカワハギ釣りをしてきました。

あ

晴れ、最高気温18度、波無し、富士山を見ながらの釣り。これまでやってきた中で一番のコンディションだったと思います。

カワハギの肝はこの時期が一番と言われるように、とにかくパンパン。テンションが上がります。

午前中は反応が悪く、コツコツ来るけどなかなか釣れてくれない。昼までで7枚。このままだと夜ご飯がかなり寂しい事になるなと少々焦りつつ・・・。

しかし、午後からはカツカツ当たりだして、20センチ超えが連発。最終カワハギ19枚!鯛も2枚釣れたりと、いや〜楽しかったです。

そしてそして、17時から三崎港蔵で宴会。

夜から参加のオーナーさんとスタッフも合流して大いに盛り上がりました。

写真は鯛の刺身にカワハギの肝

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それは美味いですよ。オーナーさんも大満足で良かったですね。

22時には自宅に着いて早々に就寝。今日は水曜日ですが祝日のため仕事。

多少疲れは残っているものの釣りでストレス発散出来てるのか、すごいスッキリしてるんです。

いい趣味に出会えて良かった、社長に感謝。

今年はあと最低でも2回は行きますので、更に腕を上げて楽しみたいなと。

ぜひ騙されたと思ってやってみて下さい。カワハギ釣りハマりますよー。

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あ

テンポ良く買い足すオーナーさんの共通点


あ

今日は銀座で個別相談、7年前から付き合いのあるオーナーさん。

これまでアパートを3棟、区分を現金で4戸、コツコツと買い足してもらいました。自分で言うのも何ですが、いい物件だなと 笑。

最初は資産形成スピードを上げるためにレバレッジを効かせて物件を買い進め、そこそこ膨らんできたらアパートのキャッシュフロー+預貯金から、リスク分散と投資リスクを下げるために現金で好立地の区分マンションを購入。

今後はどうする?ここまで来ると正直何とでもなるかなと。

結局、不動産収入をどこまで求めるかによりますが、更にリスクを下げるのであれば、長期保有になったアパートを売却して、残った自己資金で区分マンションに資産を組み替える。

しかしながら、所有してもらっている投資物件の総借入1.5億に対するリスクなんて本当に知れています。

それならばこのまま運用しながら元金返済を進めつつ、これまでと変わらずお金が貯まればコツコツ現金で区分マンションの買い足し、これがいいかなと。

不動産投資をする前は、地方に一棟マンションを見に行くなど検討されてたようですが、いや〜うちで買って良かったですね!と、今となっては笑えますが、方向性を間違ったらシャレにならない寸前だったのかなと。

ついでにこのオーナーさん、グルングルンお金は廻っているのに、昔から生活スタンスは変わらず。

お住まいは関西なのですが、いつも東京に来るのは夜行バスという徹底ぶり。僕にはムリです(-。-;

まーここまではしなくてもいいと思いますが、テンポ良く買い足すオーナーさんの共通点は、やっぱりぶれずに「堅実」なのです。

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あ

そう、割り勘世代?


先日、お世話になっている大阪の業者さんが東京に来ているということで一緒に食事。

あ

久しぶりに関西弁のパワフルさを目の当たりにしましたが、いや〜、あのトークに圧倒されました。ほんと商売人です。

ただし、テレビで見るような下品なイメージではなくて、パワフルさを持ちつつ温かみ愛情がある。だから周りが寄ってくるっていう魅力的な人。

お互い忙しくてなかなか会える時間も少ないですが、やっぱり定期的に話して刺激をもらわないと・・・。
もっと頑張ろうという気にさせてくれる大切な人です。

一緒に食事をしたのは四ツ谷にある「忍」という牛タンが有名なお店。いや〜これ絶品ですよ。

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とにかく柔らかく、お箸でも簡単に切れてくれるのです。ただし混んでるので要予約。
 
そんな美味しい料理を頂きつつ、盛り上がっていたその時、隣に座る30代前半くらいのカップルがお会計をしていたのを見た大阪の業者さんが・・・

「え、山内さん嘘やろ!どうなってるん?!」

隣のカップルを見てみると特に不自然な様子もなく、普通にお金を支払っているように見えるのですが・・・

「なんで女の子と飲んでて割り勘なん?ありえへんやろ!」と、ドン引き。確かにちょうど2分割。

「は?ほんまありえへん!」「借金してでも自分で払うわ!」と・・・。

最近の子たちは男女でも気持ちよく?割り勘、う〜ん時代ですね。

マイナビの調査によると、「初デートの食事代はおごりたい?おごられたい?」(22歳から38歳の社会人男女) 

……相手に全額払ってもらいたい……42.4%
2位……相手に多めに払ってもらいたい……31.6%
3位……割り勘がいい……23.8%
4位……自分が全額払いたい……1.1%
4位……自分が多めに払いたい……1.1%

<男性>
1位……割り勘がいい……32.7%
2位……自分が全額払いたい……30.6%
3位……自分が多めに払いたい……28.55%
4位……相手に全額払ってもらいたい……5.1%
5位……相手に多めに払ってもらいたい……3.05%

男性:割り勘がいい 32%
10人に3人は割り勘がいいと思っている男性がいるって事。

相手に全額払ってもらいたい5%!?相手に多めに払ってもらいたい3%!?

時代ですね〜。

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あ

金消に下見にプライベートに。


昨日の休みは、丸の内にあるオーナーさんの事務所で金銭消費貸借契約。 

あ

あ

東京駅でも丸の内側というのはあまり行く機会が少ないというのもあるのですが、東側とは違って大人な雰囲気?が好きなんです。なんだかテンションが上がる。

オーナーさん事務所は超高層階、事務所に入るまでに訪問先の記入等、チェックが厳しくてなかなか手間ではありますが、上がってみると景色も良くさすがという感じ。

家賃いくらなんだろう・・・。

フロントはもちろん綺麗なお姉さんが待ち構え、これでもかという笑顔で対応してくれます。

通してもらった部屋の机には、大量のコーヒーやお茶のペットボトルが置いてあり、「ご自由にどうぞ」。これはこれで何だか取りにくい・・・。

無事に手続きを終え一安心。もう少しこの雰囲気を味わい、仕事ができるという錯覚?を満喫したかったと思いつつも、その後は水面下の新築アパート下見。

仕入れた時から、これはいける自信があったので、とにかくスピード勝負。完成は来年の2月、タイミングもバッチリです。

仕事中に大船の事務所から下見だと少々効率が悪いので、こうして休み中に見に行くこともよくあるのです。

そして、後は美容室に歯医者にクリーニングを取りにと、そこからはやっとプライベート。

全ての用事が終わって自宅に戻ったのは18時、あとは来年のセミナー告知文のチェックをして、終了という感じ。

全然休んだ気にならないのです・・・しかしながら今年もあと少し、そんな事も言ってられません。

さて、今日は土地・アパートの水面下情報が10件ほど入ってきていますので、そちらの物件精査から。

どうかな〜。

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あ

銀行との2部セミナー開催


あ

昨日は東京で銀行さんとの2部セミナー、多くの皆様にご参加頂きました。

あ

1部は銀行さん、2部は私、終わってからはアンケートの質疑応答。

いや〜しかし来なかった人、勿体無いですね。銀行さんのあれだけのぶっちゃけ話はなかなか聞けませんよ。

例えば・・・

・そもそも銀行は何を見て審査しているのか?

・銀行との条件交渉をうまく進める為には?

・銀行営業マンとはどんな人種なのか?

・銀行の意思決定はどのように行われているのか?(本部決済・営業部決済等)

・銀行との条件交渉をうまく進める為には誰に相談すべきなのか?(銀行の課長・ベテラン・中堅・若手などなど)

無料でしたけど、やっぱり有料にしたら良かったかなー。

大変好評でしたので、更に内容を精査して来年にでも開催?するかもしれません・・・。

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あ

アパート建築に試行錯誤しながら・・・


今日は新築アパートの完成立ち合い。

あ

外観はこんな感じ・・・

あ

至ってシンプルですが、この写真を見て何か気づきませんか?

え、気づかない?

もう一度、よ〜く見てください。

あ

では、更にわかりやすく・・・


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これだとわかるでしょ!?

そう、1階のバルコニーが1.5階の位置にあるのです。なので1階のデメリットが緩和されますよね。

中の間取りがどうなっているかは教えれないのですが、こうして色々と試行錯誤しながらやっているのです。

用途地域や道路斜線、戸当たりの大きさ、建築コスト等々、クリアすべき事は多いのですが、条件が合えば、ごくたま〜にこういうアパートを作ることができるのです。

他物件との差別化ですね、2階は更にイケてますよ。完成物件を見たオーナーさんにも大変喜んで頂けました。

さ、次は賃貸の募集募集。

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あ

銀行手続き等色んな制約も出てくるのですが、


あ

今日は朝から土地の決済、オーナーさんには岐阜からわざわざお越し頂きました。

今回はセミナーでもよくお話する先行して土地を購入してもらい、その後アパートの建築が始まるケース。

なので、完成後の土地建物引き渡し、よく言う建売のアパートとは違い、銀行手続き等色んな制約も出てくるのです。

しかし、これだけ優良物件が少ない中で、この分割実行融資は欠かせないですね。

本来、業者が土地を買ってからアパート建築を進めると、土地に対する登記費用や不動産取得税、銀行利息等、経費がかかります。

もちろんそれでも利回りが合えばいいのですが、最近の価格で考えるとオーナーさんに先行して土地を買ってもらえればそれらの経費をカットすることができ、事業として成り立つケースがたまにあるのです。

まー今回もつなぎ融資の銀行から、これまでに無い条件を突きつけられて色々と手間取りましたので、やっぱりこのパターンはなかなか大変ではあります。

しかし、そこは日々勉強とポジティブに捉えて、前を向いてやっていくしかないのです。買主さん売主さん共に協力的でありとても助かりました。

そして、今日のように土地の引き渡しが終われば、途中、着手金と上棟金の融資手続きをして、後は建築の完成を見守ります。

楽しみですね。

さて、明日は朝一埼玉で投資家さん保有物件の相談を受けて、終わってからは鶴見で完成立会いです。

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あ

銀行マンの家庭崩壊?が少々心配。


休み中も週末セミナーのレジュメ作成。

あ

2週連続の開催はやはりハードですね。それも新企画セミナーだけにとにかく作るのに時間がかかります。 

今週の金曜日には、セミナー第一部でお話いただく銀行さんと当日の打ち合わせを。

この担当者さんとは付き合いも長く、定期的に飲みにも行く間柄。

これまで相談した案件で何度も助けてもらいました。

また金利などもこちらが想定していた以上の結果を出してくれるので、オーナーさんからの受けもとても良いのです。

僕自身所有している投資物件でも何度か融資でお世話になっているだけに、親にも見せない個人情報は全てオープンで、言えば仕事もプライベートもこの人の手のひらに乗っちゃっているわけです 笑。

ま、それだけ真っ裸になれる?頼りになる数少ない銀行マンです。

そして今回、日曜日の開催ですから、その方はもちろん休日出勤をしてくれて・・・

その他にも金消契約や地方出張などで土日に日程調整をお願いすることが多く、家庭崩壊数秒前?になっていないか少々心配 汗。

それくらい仕事に真っ直ぐで全力でこちらにぶつかってくれるのです。

とにかくこうしたご縁を大切にしないとですね。そして、恩返しも忘れずに。

さ、仕事仕事。

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あ

最近見た新築アパート・・・


あ

面白そうなアパートの仕入れができると、賃料査定を弊社のリーシングスタッフに依頼します。

自分で調べるよりも何よりも、とにかく最前線の現場でやっているスタッフに聞くのが一番。

特に自社内でのヒアリングという事で、ぶっちゃけトークが聞けるわけです。

「最近、このエリアは人気がなくなってるよ〜」「設備をこうした方がいいですね」「募集条件をこう変えたらこの賃料で決まるよ」等々・・・

これが他社だと、募集や管理を取りたいだけに、どうしてもいいことばかりを言ったり、査定賃料が甘かったりということが実際にあるのです。

そして、こうしたチェックのもとクリアできそうであれば現地確認へ。

とにかく答えは現場にある!です。

ついでにこれが最近見た新築アパート

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あ

例えば、このロフト階段。

最近はこうしたタイプを見かけるようになりましたが、室内の間口によっては、場所を取るため、あえて避けることもあるのです。

今回の物件は間口も広かったので、階段ロフトでもなかなかといいプランが入ってました。

あとは、自分ならこうするかなと感じることもあったので、こうした経験がまた次に生かせるかなと。

そして、数日前に仕入れた水面下情報、新築アパートで利回り8%!

・・・今、東京や横浜で8%くらい取れると言うのは、残念ながら何か理由があるものですね。

それなら表面7%でいいので、安定運営できる物件企画を行いたいものです。

結局、その方が借主の居住期間が長く空室リスクも低いので、表面利回りが低くても実質の利回りが高くなることはとても多いのです。

さ、仕入れ仕入れ。

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あ

イケイケドンドンな投資家さんにとっては・・・


昨日は今年最後の大阪セミナー、多くの皆様にご参加頂きありがとうございました。

あ

あ



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写真は大阪支社山口さんのブログから。

こうしてたまに2部制のセミナーもいいもんですね。社内スタッフのセミナーをじっくり聞く機会というのもそうありませんので、色々と見ることができてよかったです。

そして、終わってからの懇親会で投資家さんから、「これまで色んな不動産投資のセミナーに出ましたが、ここまでしっかり作り込みができているのは間違いなく御社が一番です」と、嬉しいお言葉。

僕らの話すことって最前線の現場で実際に起こっている事や感じた事、実績をお伝えしているわけなので超現実的です。

いい話だけではなく、リターンに対するリスク、詳細な数値分析。

ま、逆に言うと夢がないかも・・・。

数年で3億5億の資産が作れますよ〜、リタイアできますよ〜、なんて夢のような儲け話しは一切なく・・・

なので、イケイケドンドンな投資家さんにとっては、少々面白味がないかもしれません。

しかしながら、そこには多くのリスクが隠れているわけで、これまで数えきれないほどの個別相談を受けてきたからこその、投資家目線に立った話しではあるのです。

それぞれの投資家さんが背負えるリスクで、どのような方向性、選択が一番いいのか。

こういうスタンスに共感のできる投資家さんと一緒に歩んでいければいいなと日々思うわけです。


さて、今日は大阪支社で一日個別相談会、そして来週は銀行さんとの2部セミナーを東京で開催します。

既に多くのお申し込みを頂いておりますが、なかなか面白いセミナーになると思いますのでぜひぜひお越しください。

詳細はこちらから
「今知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」


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あ

大阪一等地の空室率・・・


あ

今日はこれから大阪で個別相談、その後セミナーです。

大阪支社の北村君と初の2部セミナー。

事務所で少人数制の企画もいいけれど、たまには外部会場で話すことも彼にとっていい経験になるかなと。

さて、大阪もこの情勢でだいぶと利回りが下がってきていますが、東京と比較した時のメリットもあります。

新築アパートを見ていると、戸あたりの面積が広く、東京の15屐20屬箸いΕ錺鵐襦璽爛織ぅ廚茲蠅癲△劼伐鵑蠡腓い1LDKタイプだったり、区分マンションでもまだ築の浅い物件が拾えたりするわけです。

また日頃お勧めしているような大阪市内好立地の区分なんて言うと稼働率も高くて、弊社管理物件だと空室率は3%くらいのイメージでしょうか。

え、そんなに低いの?とビックリされる方もいるかもしれませんが、言っても大阪です、物件選別して一等地を狙えば、投資リスクなんて感じないレベルだと思います。

そういう事も含めたうえで、リスク分散にもなるし個人的にも狙ってるわけです。

ま、大阪支社の北村君と山口さんは、僕には物件を紹介してくれませんが・・・泣

では気を取り直して行ってきます!

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あ

自己資金500万でできる不動産投資とは


よくある個別相談での風景、「自己資金500万でアパートを買いたいのですが・・・」

あ

もちろん出来ないことはないです。

今の融資環境でフルローンが可能な銀行もありますので、そこから考えると6000万くらいの物件が目安。

問題は見せ金がいくらあるのか。

見せ金1000万で500万を使うならまだしも、アパートに充てる自己資金500万しかない・・・では、なかなか銀行もオッケーとは言わないでしょう。

では、個人属性や資産背景からフルローンでは審査が通らない場合は?

価格の9割融資なら、3000万くらいが目安。

その時に冷静に判断して欲しいのが、安いには安いなりに理由があるという事。

特にこの情勢で考えると、首都圏の場合、資産価値や管理状態、その他何かしらのネガティブな原因があると思ったほうがいいですね。

そういう物件に限って表面利回り9%や10%、またはそれ以上、高利回りなのです。

そして、いつもの話し。「なぜ利回りが高いのか?」、「リスクが高いからかな?」と疑いを持った方がいいという事。

もちろんそれで空室リスクを下げることができて、管理状態が良ければ、そこそこ効率のいい投資とはなるでしょうが、要はそのリスクを背負ってまでやるのかどうか。

立地によっては、投資ではなくギャンブル性の高いものになるのです。

まだ若い方ならともかく、高齢の方がする投資ではないかなといつも思うのです。

もちろん何かあった時にカバーのできる資産背景余力があれば、挑戦してみてもいいでしょうが。

それなら多少利回りが低くても、資産価値が高く・投資ストレスの低い、長期的に見ても安定できる好立地の区分マンションを買うことをお勧めします。

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あ

これも立派な自己投資


今日は一日自宅にこもり、週末セミナーのレジュメ作成です。

あ

新規のセミナーってこのレジュメを作るのがなかなか大変。最低でも5〜6時間は普通にかかります。

仕事中にやる時間はほとんどないので、セミナー前の休日はいつもこんな感じで潰れます。

しかしながら、このレジュメを作るという作業が思っている以上に自分にとっては勉強になり・・・調べものをしたり、税理士に確認したり。

セミナー日という期日が設けられているので、そこまでには必ず机へと向かう時間が必要になるわけで、ある意味強制的に勉強する日が確保されているという事になります。

自分で言い訳作って逃げれない・・・。

なので、例えば自分が不得意な分野のセミナーを企画すると、必然的にそこまでには勉強をして、引き出しを増やせることができるというわけです。

また、人前で話すという事は、完璧に理解していないといけませんから、試験勉強以上の理解力が必要だったり。

なんとなく月1くらいでセミナーをしていると、それだけで成長はできるものですね。

そして、来週末は東京で銀行さんとの2部セミナーを開催することから、そちらの準備もやらないとです。

こちらも初の企画ですのでぜひ楽しみにしていて下さい。

詳細についてはこちらをクリック ↓ ↓
あ

そして、明日は朝から人間ドックです。年に1回の健康診断にプラスしてしっかり検査をしてもらおうかと。

健康な時ほど、日々当たり前のように生活できていることに対する幸せを忘れがちなもの。

個人的には、年に1回の健康診断と3か月ごとの歯のチェックは欠かせないのです。

これも立派な自己投資、しっかりと継続しないとです。

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あ

「大阪スタートアップ不動産投資セミナー」


来週の土曜日、11月5日は大阪で2部制の「大阪スタートアップ不動産投資セミナー」を開催。

あ

1部は大阪支社の北村がワンルーム投資、2部は私の方でアパート投資について。

首都圏と比較した場合の関西圏のメリット・デメリット、今できる関西の不動産投資とは。

北村自身はもともと東京で収益物件の売買・リーシングも担当していたことから、東京圏との比較から見た大阪での不動産投資についてを詳細にご説明。

またワンルーム・アパート投資を関西圏で進める場合の融資環境、実名での金融機関のご紹介。

これから不動産投資を始める方にとっては特に参考となる講義だと思います。

この1年、仕入れが難しい中、東京・大阪でコツコツと管理物件を増やしてきましたが、その1年を振り返った時に、大阪での不動産投資は数年前と比べても大きく変化があったと感じます。

それによって、間違いなく投資物件の選択肢も増えてきたのです。

あとは、関西圏だからこそ気を付けたい避けたい投資物件の裏側、特にブログではまだ書けない超旬なやば〜いネタも用意してますので、楽しみにしていて下さい。

今年の大阪でのセミナーは最後です、懇親会もやりますが大阪ではこれが忘年会となりそうですね。

セミナーの詳細、、申し込みはこちらからどうぞ。


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あ 

なぜエコノミーなのか。


先日のサンディエゴ、フライト時間は約11時間と、機内で寝れない自分としてはなかなか憂鬱だったのです。

あ

唯一良かったのが行きの機内食。片道で2食出たのですが、その2食目がなんと吉野家の牛丼。

え、大丈夫なの?と少々疑いを持ちつつ食べてみると、これが美味いんですよ。
あ
右上に見える「だし醤油入りたまご」もバッチリで、今回の旅で一番美味しかったのがこれかも・・・。


しかし、エコノミーって本当に狭いですよね、よくこれを作ったなと思う。

僕の長い足も?組めないような状態・・・ま、連れて行ってもらってますので贅沢は言えないんですけどね。

そんな中、機内では「倉橋さんは前の方(ビジネス)ですか?」と他のCPM仲間から聞かれることが度々。

「いえいえ、同じ列にいますよ〜」

「え!!!どうして倉橋さんがエコノミ―なのですか?」
と、かなりビックリされているよう。

そうなんです、倉橋はいつも僕らと同じエコノミ―なのです。

ま、個人的にはビジネスで全然いいと思うのです、
お年ですしね 笑。

しかしながら、倉橋自身そこには強い思いがあるようで、その話しを聞くと、なんだかそういう人の下で働けているのは幸せなんだな〜と。

ま、個人的には、倉橋はビジネスでいいと思いますよ、
お年ですしね 笑。

では、なぜビジネスではなく、エコノミ―なのか。

その思いはこちらのユーチューブにて。


何とか10以内をキープ

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あ

貸す側ではなく、借りる側。


かれこれ10年前くらいから、コツコツと収益物件を買い足してきました。

あ

自身の資産形成をするには、不動産が一番と思い時間をかけてやってきたわけです。

そして、ブログでも書いたように、この情勢でも新たに買い足しました。

もちろん過去に購入した物件と比較すれば利回りは下がっていますが、それでも現金を寝かしているよりは全然いいと思うのです。

先日の夜にATMでお金を引き出すと・・・

げっ!手数料216円

今の預金で216円を稼ごうと思えば何年かかると思っているよ・・・。

こうして資産が目減りしているのです。

融資環境もこれまでと全く違い緩和の方向、フルローンやオーバーローンだってできるのです。
(もちろんそこにはリスクもあるので要検討)

また、区分を1室買ったところで年間のキャッシュフローなんて大したことありませんが、いつもお話しているとおり、ローンの支払いは元金と利息です。

融資1000万 金利2.5% 期間30年であれば、年間返済額は47万円。内訳は元金23万 利息24万。

物件の価値が変わらなければ10年間で230万の資産が増えているのです。

仮に10年後に情勢が悪く価格が下がっているのであれば?その時は保有すればいいだけ。

市況は上下を繰り返しており、悪けりゃ売らなきゃいいのです。

ただし問題としては、情勢の悪い時に持ってられないような物件は買ったらダメだという事。そこの選別はしっかりやらないとですね。

やっぱりこの世の中、貸す側ではなく、借りる側にまわらないとダメだと思うのです。

投資をするリスクよりもしないリスクの方が断然高いとつくづく感じる今日この頃。

今後も買い足していきますよ。

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あ

月末までに契約ができるのなら・・・


弊社スタッフがオーナーさんに薦めていたあるワンルームマンション。先月末に契約予定だったのですが・・・

あ

契約日当日、訳あって急遽キャンセルとなりました。

さすがに契約当日という事もあり、売主サイドも少々怒っておりましたが、こちらとしてはいい物件だけに他のお客さんに振替をと考えていたわけです。

そこで売主から出された条件として「売主業者事務所で月末までに契約ができるのなら」。

しかし、月内まであと3〜4日しかありません。

うーん、困った。

そこでスタッフは考えました。

物件を見ずに買い付けを書き、タイトなスケジュールでもこちらの言い分を聞いてくれる買主とは・・・

買主とは・・・

買主とは・・・

「山内さん買いません?」

た、確かに 汗。

以前、流れた物件で融資承認をもらっていたこともあり、売主にも交渉しやすくて、物件も見ず早々に契約。

数日前までまさか自分が買うなんてでしたが、かれこれ2年ほど購入出来てなかったので、ま、結果良かったのですが、ここまでのスピード感もめずらしいのです。

未だ物件を見てもないですが、きっと決済が終わってもわざわざ現地に行くことはないんだろうなと。

一応以前のブログで、「この情勢でも僕は買いますよ!」と言っていましたので、そこは本当に証明できたかと。

次買えるのはいつになるのやら。

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あ
 

相手を思いやる気持ち、そして倫理観。


昨日の続き・・・

あ

各支部の活動報告、日本には現在約400名のCPMがいます。

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僕が取得した8年前は半分の200名くらいで、資格取得費用が高額な中でこれだけの伸びと言うのは凄いことだと思います。

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日本の会員世代別は、30代から40代という若い世代が中心。今後の活動を考えるとこれはとても良い事です。

また、昼間は海外メンバーとランチミーティング。

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今回のカンファレンスで起こった出来事などをグループごとに発表していきます。

そして、一番楽しみにしていた物件ツアー。個人的には、総戸数200戸の大型マンションが面白かったかなと。

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1階にはお洒落なカフェ等。雰囲気がいいですね〜、全てが絵になるというか・・・。

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共用部には、お決まりのプール。プールの水は塩水を使っているらしく、専門家からその方が健康的だと言われているようです。

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ビリヤードにジム、シミュレーションゴルフ等々・・・

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共用廊下はこんな感じ、

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室内は、55屬旅々ワンルーム

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家賃は25万円、サンディエゴの平均年収が400〜500万という中で考えるとかなりの高級マンションかなと。ついでに稼働率は92%です。

そして、あとは海外らしくお部屋でちょっとしたパーティーにお呼ばれしたり、

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全国から集まったCPM仲間との交流、

あ

ホテルのバーで知り合ったサンタバーバラから来ていた男性との飲み、

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700人以上が参加していた新会長就任のパーティー、

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過密スケジュールの中で色々と学ぶことも多かったのですが、やっぱり人との交流が一番の収穫だったのかなと。

今回のカンファレンスで皆さんにとても温かく接して頂いたし、そういう事を大切に行動を起こしていかないと、所詮ひとりでは何もできず限界が見えてくるということ。

相手を思いやる気持ち、そして倫理観。改めて深く深く感じさせられた1週間でした。

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あ
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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