山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

税理士がこれを勧めますか・・・


オーナーさんから、あるセミナー資料をもらいました。

あ

あ

「税理士が語る 資産運用としての新築1R投資の勝算」

なかなかやってくれますね。

見てビックリ、税理士が新築ワンルームマンションを勧めている・・・?

ついにここまで来ましたか〜。

多少ぼかしながら説明をしてはいるのでしょうが、これはやばすぎです。

そもそも新築ワンルーム投資に勝算もなにもあったもんじゃありません。

ガッツリ価格が下がれば勝算はあるかもしれませんが、もちろんそんな話ではありません。

だって、レジュメに載っているのは、価格2885万、年間のキャッシュフローは堂々とマイナス記載。

これでどうやって儲けるのよ・・・。

どれだけの節税になるのか、且つ税理士ならある程度の収支くらいわかってるはずなのに、平気でこれを勧めるとは恐ろしい世界です。

スルガショックから融資付が難しく、一部の不動産業者が新築ワンルームを売るようになっているなんて話を聞いたりします。

「35年後にはローンがなくなるから安定したキャッシュフローを得ることができる!」

なんておもしろ営業トークが流行ってるらしいので、くれぐれも気を付けてください。

え、新築ワンルームマンションが欲しい?
買う前にこの本を読んでみてください。

これが新築ワンルーム投資の答えです。

a

応援のクリックお願いします!


融資は付くけど、契約ができない?


融資が厳しくて物件が売れてない?

あ

銀行によって異なりますが、融資枠が以前より伸びなくなった、または自己資金比率が上がったというイメージです。

ただし、東京のアパートだと自己資金2〜3割出せる投資家さんは数多くいるので、買える方は融資の問題もなく、相変わらずいい物件はスピード勝負です。

場所が良ければ表面利回り6%ほどで、高属性の買主さんが一瞬でさらっていく感はあります。

なので、物件が売れていないというのは、利回りが低すぎるのか、エリアのリスクが高くて、そのような属性の投資家さんはそもそも選択しない可能性が考えられます。

リスクの高いエリアでも積極的に買いたいという方は、フルローンやオーバーローン希望が多数であり、そうなると融資の問題がクリアできないのです。

今後、ますます売れる物件と売れない物件の2極化が進んでいくように感じます。

では、問題なく融資の付く方がアパートを買えているかというと、それがまた難しい。

これまでだと銀行の事前承認が取れればローン特約付きで契約できていたものが、売主はだいぶ慎重になっています。

事前承認になったところで、本審査で融資額の減額やそもそも否認されることが多いらしいのです。

なので、「ローン特約は付けれない!」と言われることがあり、契約までに本承認を取る必要がでてきます。

すると、その間にアパートと言えども現金購入する人等が現れる可能性もあって、結果横取りされることがあるのです。

不動産は縁と言いつつも、ほんと悩ましいかぎりです。

応援のクリックお願いします!

アパートの電気代が20%も下がります。


電力自由化により、電力会社を選べるようになって、そろそろ自分も切り替えを考えていたのですが・・・

あ

シーエフネッツが、Looopと提携したことにより少し興味が出てきました。

このLooopをいいなと思ったのは、太陽光・水力などを中心として、そこから電力を届けるという自然エネルギーの普及を目指しているということ。

そのうえ、もちろん電気代も安くなるわけで、お財布にも優しいのです。

ついでに、「Looop」の3つ並ぶアルファベットの「o」の字は、主な事業とする太陽光発電・風力発電・水力発電の3つを示しています。

ざっとメリットはこんな感じです。

・基本料金0円
・電気代がお得
・一律従量料金制(どれだけ使っても単価は同じ)
・いつでも無料で解約できるのでお試し感覚で申し込める
・切替工事が無料(立ち合いも不要)
・契約期間の縛り無し、違約金もかからない
・ブレーカーが落ちにくい
・全国のエリアに対応している(沖縄と離島を除く)
・停電や電気が使えないことはない。100%国が保証している
・面倒な手続きなしで簡単に申し込める

自宅だけでなく、アパートやマンションのコストを少しでも下げたい方、検討してもらった方がいいと思います。棟数が多いとそれだけインパクトも大きいですからね。

ついでに僕の持っている一棟アパートで料金シミュレーションしてみると、従来の電気代よりなんと!約20%ほど下がりましたよ。

こちらのURLまたは以下QRコードから手続きができます。

40225721_321133378469987_3052736224260259840_n
尚、HPの「お申し込み」から進み、「現在のお住まいでLooopでんきへのご契約を切り替える場合」とありますのが、一棟アパート切り替えの場合もそちらをクリックしてお手続きしてください。

それ以外の詳細、お問合せにつきましては、企画開発室(0120-177-213)までお問い合わせください。

応援のクリックお願いします!


インカムで儲けるのか、キャピタルで儲けるのか。


あ

収益物件の売買や賃貸管理など、この仕事が長くなると、5年前や10年前等、新築アパートとして下見をした物件が売り出されるなんてケースはよくあります。

エリアやアパートの企画がイマイチで、当時としては「買ってもらうのに自信持てないなー」なんて見送った訳ですが、「え!?こんな価格で売り出してるよ!」と、この情勢もあってその時より当然価格設定が高いわけです。

少し値付けが強気のような気がしても、仮にそれに近い金額で売れればオーナーさんはかなり儲かります。

と言うことは、結果この投資は正解だったということになるかもしれません。

(新築の段階で見送った物件を中古で買ってしまう投資家さんの未来は?・・・と少々心配もしますが)


インカムで儲けるのか、キャピタルで儲けるのか。

購入物件次第で検討するわけですが、やはり投資家側のリスクを考えるとインカム重視でお勧めするケースがほとんどです。

先の情勢に絶対はありませんので、購入時のキャップレートを見て、それが適性かどうかで投資を判断。
(建て替えや更地売却等で儲かるのであればもちろん要検討)

基本的にはインカムも取れて、結果キャピタルも取れれば理想かなくらいの気持ちです。

特に不動産投資の入口に関して、まずは安定運用を目指し、その後余裕が出て来たら様々な選択肢に挑戦をする方が、トータルの投資リスクを下げることができます。

応援のクリックお願いします!

預金20万で1億のアパートを買う?


あ

先日のブログで書いていた融資取引停止の業者さんについて。日経や楽街にも掲載されましたね。

蝪圍腺圍釘劭奸旧インベスターズクラウドと言った方がわかりやすいでしょうか。

やはり預金残高の改ざんでしたね。

以前からかなりイケイケだとの噂は聞いてましたが、大々的に出ちゃいました。

「あそこなら自己資金なしでも買えるよ」なんて以前投資家さんから聞いたこともありましたが、会社の信用力によって融資額が伸びたのではなく、単なる改ざんだったということです。

「預金20万の投資家さんに1億超えのアパートを勧める」

もしその自己資金で仮に銀行が融資をすると言っても、僕なら絶対に止めます。だってリスクが高過ぎるから。

不動産投資は買って終わりではなく、買ってからがスタート。

そこから事業が始まるということを、今回の投資家さんはわかってないと思います。

もし本当にこの投資家さんが預金20万しかなくて1億の投資をしようと思ったのであれば、その感覚を疑います。

買おうとしたアパートがどのくらいの利回りかわかりませんが、オーバーローンで収支計算すると、年間の手残りなんて本当に少額だと思います。

それを勧める売って終わりの不動産業者とパートナーを組むなどリスクが高過ぎます。

今後、こういう話しはまだまだ出てきそうですね。

9月なのでバナーを変えてみました。
応援のクリックお願いします!


楽な仕事なんてない。


あ

昨日は、全日の講演会で藤沢に行ってきました。

あ

講師はこの方・・・

a

うちの社内ではよ〜く知っている人も多いと思う 笑。

講演内容は、国会での活動や東京オリンピック・民泊・生産緑地等々。

興味深い内容も多く良かったですね。何よりも話しが聞きやすい、さすが議員さん。

明日はちょうどセミナーがあるので、いい勉強にもなりました。

しかし、大変な仕事ですね。様々な付き合いもあるのでしょうが、周りに気を使って気を使って、来る人来る人に頭を下げて。

5年前に甘利さん(当時は内閣府特命担当大臣)の講演を聞いたことがありますが、その時は逆に周りの皆さんが甘利さんに気を使っている感が凄かったです。ま〜そうなるでしょうね。

楽な仕事なんてない、頑張ろう。

更新しないと順位が落ちます。
応援のクリックお願いします!
a  

勝手な妄想、完全な仕事病


今日はちょっとした用事があって横浜の街中を歩いていたのですが、ついつい建っているアパートに目が行きます。

この物件いいな〜とか、ここによく建てたな〜とか、このエリアはこういう建築規制があるから、それを逃れるためにこの間取りにしたなとか・・・。

あ

今日見た2棟並びのアパート、建物を見る限りはここ1〜2年前に完成した物件のように思えます。

駅からはそれほど近くないけど、アパート前には自転車が何台も止められており、意外と入居者は住んでいる様子。

しかしながら、この違和感は何なんだろう・・・うん、何かがおかしい。

あ

あ

そう、止まっているのは全て同じタイプの自転車なのです。

空室に苦戦していたのかどうかわかりませんが、きっと入居者プレゼントですね。

新生活応援キャンペーンって感じでしょうか。

1〜2万も出せば十分買えますので、それで住んでくれるのであれば投資効率としては悪くないかも。

首都圏と言っても、そのエリアやアパート企画によっては色々と差別化を考えていかないといけません。

なので、今回のアパートがあるエリアはしっかりとした企画を考えないと客付けに苦労するかも、なんて・・・

そもそもこの自転車が入居者プレゼントかどうかもわからないのに勝手な妄想が始まります。

完全に仕事病です。

更新しないと順位が落ちますね。
応援のクリックお願いします!
a  

金利交渉術?笑


あるオーナーさんの融資交渉を銀行にしていました。

あ  

銀行マン「このお客さんの金利ですが、団信込みの1.7%でどうですか?」

山内「ま〜悪くはないですけどね・・・」

銀行マン「けど?」

山内「もう少し頑張って頂けると・・・」

銀行マン「・・・」

山内「決して悪くないんですよ、悪くは・・・」

銀行マン「そう、悪くないでしょ!」

山内「うん、でもね〜・・・」


ブツブツブツブツ(独り言)・・・


ブツブツブツブツ(独り言)・・・



ブツブツブツブツ(独り言)・・・



銀行マン「あぁ〜分かりましたよ!団信込みの1.5%で頑張りますよ!」

山内「おぉ、ありがとうございます 笑」

銀行マン「ここだけの話しにしていてくださいよ!」

山内「もちろんです」

あ、ブログネタにしてしまった 汗。

応援のクリックお願いします!
a  

それでもまだ売れていないのです。


「最近、収益物件動いてますか?」
付き合いある建売業者さんから電話がありました。

なんとなく声のトーンが暗いのは気にせい?

銀行の融資締め付けもあり、最近も定期的にこのような連絡が入ります。

あ  

「動いてはいますけど、場所次第です。」

例えば、横浜で駅徒歩15分とか20分、またバス便で戸あたりの小さなアパート企画は全然動いていません。

表面利回り8%で全く売れず、それが8.5%になり、それでもダメで9%になって、それでもまだ売れていないのです。

一方、東京都内で駅から徒歩5分、戸20屬離▲僉璽函表面利回りは6%超でもサクッと売れていきます。
(もちろん東京でもエリアによりますが)

ある程度、勉強してもらっている投資家さんは、「高利回り=ハイリスク」だと学んできてるし、それよりもこれからは安定運用ができて、資産価値の下がりづらいエリアを狙っています。

以前、先ほどのようなアパートを建てている業者さんから物件の紹介を受けた時に、もっと利回りが低くてもいいから、しっかりとしたアパート企画を作ってほしいと依頼したことがありました。

しかし、未だにそのような企画はひとつもなく、利益率を求めすぎているように思います。

多少、利益が下がったとしても、アパート完成後すぐに売れる方が商売としてリスクが低くなります。

また、先ほどのように価格を下げても下げても売れないようじゃ、ストレスも溜まるし、そもそもプロジェクト融資を受けている銀行からの印象も悪くなります。

去年までは無茶なアパート企画をしても、何とか売り抜けていたのでしょうが、これからはそういうわけにいきません。

自社の利益だけを考え、瞬間的に儲けるのは簡単ですが、それじゃこの先続かなくなりますね。

応援のクリックお願いします!
a  

融資取引停止?


あ  

この業界で働いていると、同業者さんの色んな噂がいち早く聞こえてきます。

「そろそろあの業者さんはやばいらしいよ」なんてよくありますよね。

また、最近だと「某業者さんは〇〇銀行との融資取引ができなくなったらしい」なんて生々しい話しまで
で・・・

最初聞いた時は「え、まさかあの業者さんが!?」って感じでしたが、よくよく考えてみると結構きついことやってましたからね。

なぜ融資取引が停止になったかの理由まではさすがに教えてもらえなかったですが、何か大変なことをやらかした様子。

スルガ銀行で問題になっているような偽装がばれたとか、その業者さんが仲介したアパートを買った投資家さんのローン返済遅延がやけに多いとか、理由は色々と考えられます。

投資家さんやその物件は何も悪くないのに、それだけで融資否認ですから、あまり無茶なことをやっていると不動産業者も自分の首を絞めることになります。

またその辺の話は9月1日のセミナーで、ぶっちゃけトークをお楽しみください。
尚、このセミナーは同業者さんからの申し込みはお断りしています。

応援のクリックお願いします!
a  

祭りでもないのに入場規制・・・


あ  

昨日は朝から契約と銀行面談の為、霞ヶ関にあるお客さんの事務所を訪問。

これまで霞が関は車で通るくらいでしたが、電車も意外と便利ですね。

横浜方面からだと東横線で中目黒駅まで行って、そこから日比谷線に乗り換え5駅。

また、丸の内線も通っていますから、霞が関から1駅で銀座、東京駅までも2駅です。

ほんと東京はどこに行っても人だらけ、中心部の駅全てがターミナル駅、大阪でいうところの梅田や心斎橋、難波クラスが、そこいらに揃ってるって感じ。

一極集中は避けられず、こうして働いていると東京のひとり勝ちを改めてしみじみと感じます。

銀座の事務所に出社するときは、横浜から東海道線で新橋まで行って銀座線に乗り換えるのですが、その銀座線から虎ノ門方面は祭りでもないのに入場規制してますからね。

正直、そんな混雑しているところに住みたいとは思いませんが、投資として考えた時には、やっぱり面白いよな〜って感じるのです。

それこそ、そんなエリアが2020年の東京オリンピックが終わったからといって価格の下落があるかと言えば、逆にインフラが整い更なる価格上昇の可能性の方が高いと思います。

さて、今日はこれから大田区方面の下見と羽田の建築2現場をチェックしてきます。

応援のクリックお願いします!
a  

融資承認を取り消されますからね。


あ  

今日は目黒でオーナーさんの金銭消費貸借契約の為、銀行訪問です。

IMG_5740

所要時間は、1時間から1時間半。

自分が物件を買う時の金消なんて、プロなんだからわかってるでしょ的な感じで、かる〜く説明を省かれ30分かからず終わっちゃいます。

いやーしかし書類が多いですね。今回法人での購入だから印鑑を押していくだけですが、個人の場合はなかなか大変ですよ。

サインする数が多すぎて、結局何の書面に印鑑押したっけ?みたいな投資家さん、多いでしょー笑。


今回は残代金や登記費用などなど、振込伝票や出金伝票も全て書いてもらいました。

え、これって決済時に書くんじゃないの?と思われるかもしれませんが、今回の取引は先行してアパート用地から購入してもらうケース。

こういう場合は、決済時にわざわざ売主さん買主さんが立ち会う必要はありません。

なので、事前に伝票を書いておけば、決済当日は銀行さんが勝手に振込を済ましてくれて終了〜。楽チンなのです。

ついでに、建物完成時の決済も同じく手続きを省けますよ。


今月末に土地の決済をしたら、アパートの完成はもう来年の話し。半年後くらいですかね。

このようにして、契約から決済まで時間がかかるような場合、くれぐれも注意して頂きたいのは、銀行に申告している以外の借り入れが増えたり、会社を辞めたりしたら(当たり前ですが)、融資承認取り消しになりますからね。

そんな凡ミスをたまに業者さんや銀行さんから聞くことがあります。

決済まではとにかく動き回らず、じっ〜と冬眠していてください。

定休日はチャンス、PMブログ抜けますかね?
応援のクリックお願いします!
a  

ご縁を感じる


本日は、過去に取引のある業者さんが来社。東京本社の新井と一緒に契約の打ち合わせです。

あ  

「いつもブログ見てます、クリックしてますよ〜」とは業者のWさん。チェックありがとうございます。

たまにこうして同業者さんがブログを見てくれていたりするのですが、さすがに「いつも見てる」って、そんなに気を使ってもらわなくてもいいですよ〜と思ったりするわけです。

しかし、このWさん

「よく釣り行ってますよね」
「鎌倉・大阪・三崎と移動大変ですよね」

そして帰る間際には、

「家守さんと井守さんにもよろしくお伝えください」って、
本当に見てくれてる!!笑

嬉しい限りですね。

これまでWさんには、アパートの情報をもらったり、区分をたまたま僕が買わせてもらったりして、何かとご縁を感じる方です。

こちらも色々と学ばせてもらうことも多いですし、こうした横の繋がりができると更に仕事がやりやすくなります。

実績ができると銀行から融資が受けやすくなるように、業者さんとの取引が増えると水面下の情報などが入りやすくなります。

お客さんとの輪をジワジワ広げていきたいなんて話しをよくしますが、それと同じようにこういう業者さんとの輪を作って行くことも大切ですね。


さて、PMブログ南青山建築工房ブログがお互いにリンクを貼りあって協力体制を取っています。

山内ブログを蹴落とせ的な?

負けてられない!
応援のクリックお願いします!
a  

これから狙うべきエリアは


羽田アクセス線、「早ければ2028年にも開業。」

あ  

こんな記事を見ると更に期待が高まります。

あ

羽田空港と東京駅が直通。そして渋谷、新宿から乗り換えなしで行けちゃいます。

新木場からも直通ということは、東京ディズニーランドからも乗り換えなしということですね。

益々便利になりますよ。

そんな中、危機感を感じているのは京急。

対抗策として運行本数の増加や品川駅の再開発計画もあるようで、更には京急と東急がタッグを組んで、蒲蒲線の新空港線構想。

東急沿線の住民は渋谷に出なくても、東横線の多摩川駅から羽田に向かう事ができるということです。

こうして急激にインフラが整っていきますね。

今後、東京は西から東へと重心が移っていきます。これからの再開発数も圧倒的に東側が多く、まだまだキャップレートの下がる可能性は高いと思います。

こうして見ると不動産の狙うべきエリアが見えてきますね。

今年はまだ収益物件が買えてないっ・・・さ、仕入れ仕入れ。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a  

まだまだ強気な価格設定


今は築古のアパートってなかなか難しいですね。

あ  

本日、仕入れをした築30年の木造アパート。

沿線、エリアはとても良いのですが、利回りがまさかの6%台。新築のアパートと変わらない強気な価格設定。

10年ほど前に大規模修繕はしてくれていますが、それにしても利回りが低すぎます。

耐用年数を大きく超えたアパートだと融資付けも難しく、期間を長く組もうと思えば、金利が高くなり、それなりに利回りが取れないとほとんどキャッシュは残りません。

そのうえ退去ごとに室内の修繕コストがかかってくると収支は余裕でマイナス、将来それなりにキャピタルの狙えるような物件でない限り儲からないのです。

仮に建て替えたらどうなるのか?も検討しましたが、低層住居地域の為、建ぺい率60%の容積率が100%。

土地の50%を建築面積として2階建てのアパートが限界。大幅な価格交渉が通らない限り、これじゃ無理そうですね。

築年数が古くなるだけリスクも上がってきますので、周辺の新築や築浅物件と比較した時にそれ以上の利回りを求めたいところです。

希望価格まで下がらないということであれば、自信を持ってお客さんにお勧めできないので、残念ですが今回は見送りです。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a  

さすがにヤバすぎなんですが


あ  

今日は大阪で1日個別相談会です。休み明けの週末に出張とはなかなかハード。と、思えば明日はBOSSが大阪でセミナー。

ここ一ヶ月くらい、横浜→大阪→三崎の移動を繰り返しているような気がする。

さて、最近もニュースで取り上げられているスルガ銀行問題。一部業務停止も検討されるとか。

「融資の実績が行員のボーナスに直結する利益至上主義があった。」

「スルガ銀虚偽、融資促す。東京スター銀行から3億円。」

「40歳の男性行員が顧客の定期預金1億6500万円を勝手に解約し、流用していた。」

さすがにヤバすぎです。

さすがにヤバすぎなんですが、その辺の現場を知ってるものとしては、もちろんみんながみんな不正をしているわけではないということ。

実績がボーナスに直結すると言っても真面目にやってきた銀行マンもたくさんいるわけです。そういう方々が逆に潰れなければいいんだけど。


スマートデイズの経営破綻後、シェアハウスを購入した投資家さんからの運営相談というのはありませんが、去年までは実際に保有している方の個別相談をすることがありました。

投資物件買い足しどうこうの前に、そのシェアハウスを何とかしないとかなり危険ですよ。なんて話しで終わりましたが、買ってからの相談だとできることは限られてくるというのが正直なところ。

今回のシェアハウスは家賃の滞りはもちろん問題なのですが、それと併せて出口が見えないのです。

売却してこそ利益が確定されるということをくれぐれも忘れてはいけません。

企画スタッフブログ、どこへ行った?笑
めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a  

空室のまま売り出す方が高値で売れる物件


内見の為、下見に行ってきました。

あ  

あ

実はこのマンションの1室を自分も保有しています。3年ぶりくらいに現地に行きましたね。

以前にブログでも書いていましたが、これが7年前に買った横浜の区分マンション、45屬裡DK。

空室になれば実需で売却する予定の物件です。

最寄駅から歩いて何分かかるかも不明、坂の上の上の上、もちろんバス便です。

バルコニーからの景色はこんな感じ。すごいでしょ!

a

「爽快!」ではあるのですが、これを見るとどれだけ坂の上かわかってもらえると思います。雪の日、どうやって帰るんだろう・・・。

今回、他の部屋の空室を見に行ってきたのですが、賃貸募集をしてオーナーチェンジで売却するよりも、空室のまま売り出す方が高値で売れる物件です。

うまく売り抜けることができれば売却益も十分狙えますが、この物件は駅から近いわけでもなく、運用中は空室リスクも高くなります。

個人的に保有していて感じることは、入居者属性から滞納のリスクも通常より高くなります。

そのあたりをトータルで見た時に、これから買い進めるのであれば、いつもお勧めしているような徒歩10分圏内のワンルームマンションの方がいいと思います。

リスクとリターンは比例するということなのですが、このマンションについては自分の部屋も空室になれば売却、利益を確定して早めに資産の組み換えをしておきたいところです。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a 

住めば都。


あ  

昨日はオーナーさんと三崎でクルージング&花火大会。

あ

天気は良かったのですが、台風の影響もあってかなかなかの強風。釣りなら絶対に出航できていないと思う・・・。

あ

なんとか海に出てみたものの、波が高い!海水浴はせずにヨットは早めに切り上げ。

花火まで時間があったのでそこからは自由時間、三崎港ラーメンで飲み直し。これはこれで楽しい(飲めればなんでもいい?笑)

残念ながら三崎港蔵や葉山商店は満席。三崎に人が溢れているのを初めて経験しました。

正直、花火はそんなに期待していなかったのですが、打ち上げ箇所が近かったせいか、迫力があってなかなか良かったです。

a

自宅から三崎までおおよそ1時間半、往復で3時間。

不思議なもので釣りをしてなかった数年前までは三崎に行くなんていうと、「遠いな〜」と感じていたわけですが、今ではな〜んとも思わないのです。

逆に「いいやん美味しいもん食べれるんだから」って。

慣れもあるのでしょうが、きっとこれが住めば都というやつですかね。三崎港蔵や葉山商店に行くと無性に落ち着くのです。

三崎の夏は終わりますが、個人的には秋から冬にかけてがベストシーズン。はい、釣りですね。

竿を購入したオーナーさんも数名いらっしゃいますので、さらにカワハギファンを増やしていきたいところ。定期的にオーナー限定の釣り大会を開催したい。

今年もあと4か月と少し。しっかり働きしっかり遊びます。

本日から営業再開します。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

大量発生中。営業は16日から再開します。


明日は三崎でクルージングイベントがある為、個人的にゆっくりできる夏季休暇は今日が最終日です。

あ  

先ほどジムで1時間ほど汗を流して、これから自宅で勉強をします。

昨日は、みなとみらいにいく用事がありましたが、駅に着くと驚くほどの凄い人。お祭り状態です。

あ

日頃は平日休みなので、どこに行ってもそんなに混んでいることはないのですが、さすがの大型連休。

しかし、それにしても多過ぎではないか?

原因はこれでした。

a

ピカチュウ大量発生中というみなとみらいや馬車道で行っているイベントに遭遇してしまったようです。

ま〜可愛かったですが、個人的な一押しは家守さんと井守君です。

あまり人混みが好きじゃない自分としては、早々に退散。明日の三崎は花火もあるので、そこだけがちょっと心配です。

今年の夏季休暇は精力的に動きました。

大阪で墓参り、三崎でFMよこはまの皆さんと飲み、そして釣り、明日はヨットに花火で締めます。てか、ほとんど三崎にいるような・・・。

16日(木)から営業を再開しますが、個別相談が立て続けに入っており、月末までに契約や決済等々、忙しくなりそうです。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

刺激的な二日間、出会いに感謝。


あ  

前回のブログにも書いていた通り、今週の金曜日はヨットに乗る予定で朝から三崎に向かいました。

あ

楽しみにしていたのです、が!結局出航できず、昼から飲み会に変わってしまいました 笑。

FMよこはまのホズミンこと穂積ユタカさんとはお話しできましたよ。


a

また、出航できなかったおかげ?でうらりで撮影をしている高畑充希を見かけることもできました。写真は取れず。

翌日はそのまま三崎に泊まって釣り。こちらは風もおさまり無事出航。

a

SHIMANOの宮本さんというプロの方も乗船しており、なかなか刺激的で楽しむことができましたね。

a

自分の釣果はカワハギが12枚、そのプロの方がトップで22枚。やはりレベルが違いました。

そして、今回大活躍したのが同じチームの石橋君。

あ

カワハギ以外にも、サバやカンパチ、アカハタなどを釣り上げてくれました。

これだけバリエーション豊かだとお酒のつまみとしては十分です。

a


そして懇親会はもちろん三崎港蔵です。

刺身の盛り合わせも豪華!
これ全部釣った魚ですからね(石橋君が)。

a

カワハギの肝もしっかりと入っていて、美味です。

a

カワハギの唐揚げにしゃぶしゃぶなど頂きました。

a

そして最後は、カンパチの握りに、

a

サバの握り。脂が乗って、それはそれは美味しかったです。

a


しかし、今回はここで終わりません。さらに刺激的な出来事がありました。

葉加瀬太郎ファミリーが三崎港蔵に来てくれました。テンション上がりますよね〜。

とても気さくでいい人!写真にも快く応じてくれました。

a

芸能人も来る三崎港蔵、美味しい店には凄い人が集まるものですね。

この二日間でいろんな出会いがありました。最高です。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

「退職する事になりました」と。


あ  

今日はこれから三崎でヨットに乗ります。

台風の影響で直前までどうなるのか微妙でしたが、なんとか出航はできるようです。

仕事ではありますが、休暇中の夏を満喫したいと思います。


さて、ここ最近知り合いの不動産業者さんから同じようなメールが届きます。

「退職する事になりました」と。

たまたまタイミングが重なっているだけなのかと思いつつ、もしかしてかぼちゃの影響があるのかもしれません。

スルガ銀行があの件以来、融資を締めているわけですが、これまで積極的に取り扱ってきた地方の一棟物件にもほとんど融資はできていないはずです。

その影響もあって、ある有名な不動産業者が潰れたように、そこには多くの社員が働いています。

イケイケの会社さんは歩合率が高く、数字を残せなければ、もちろんその社員は食べて行くことができません。

フルローンやオーバーローンでがっつり売り上げを作っていたものが、売買契約者や自己資金(通帳)の原本確認必須により、買える方が限定されているんだと思います。

いつまでもこんなことが続くわけもなく、逆に今回のスルガショックで買えなかった投資家さんはラッキーだったんじゃないかと感じたりもします。

物件の評価、実力以上の融資を無理に引っ張って、ほとんど余力の自己資金もなく、高金利の長期融資で運用するほど危険なものはないと思います。

更新継続中、
めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

大阪での会食と墓参りとお土産と


先日は大阪の本町で会食。

あ 

大阪で働いていた時によくお邪魔していた和食屋さんです。稲垣さん予約ありがとうございます。

11月3日に三矢税理士と2部セミナーを開催することになりましたが、その打ち合わせを兼ねて。

ぶれない倫理観、正義感の強い方とお話するのはすごく気持ちいいですね。

三矢さんは税理士でありながらCPMも持っているのでなにかと話しも早く、とても有意義な時間でした。

かなり良いセミナーになると思いますので、ぜひ楽しみにしていて下さい。

そして、昨日は墓参りに行く予定でしたが、夕方から向かうことになり、それまでは大阪支社で仕事。

あ

台風で新幹線の遅延が心配でしたが、影響もなく早々に横浜へと帰ってきました。墓参りも終えたし何だかスッキリしました。

話しは変わりますが、先日企画の大島さんからお勧めの大阪土産について聞かれました。

観光地と言えば、通天閣にグリコやUSJ。京都、神戸、奈良に日帰りでも簡単に行けちゃいますが、大阪土産って意外に難しいかも。

有名どころで言うと551ですが、豚まんよりシュウマイの方が好き。崎陽軒のシュウマイより柔らかくて旨いですよ。

もし豚まんを買う場合は、新大阪駅の改札内で売ってる豚まんよりも新幹線改札を出たとこにあるお店がオススメ。

なぜオススメかと言うと、店舗内で作ってるから出来たてを食べられる!味が全然違いますので、必ず店舗内で作っているところを探して買うようにして下さい。

温かいものとチルドがありますが、個人的には温かいものを買って帰ります。

日持ちするようなものがいい場合は、泉州の水なすかな。これなら新幹線の改札内でも色々と売ってます。


さて、明日は三崎でFM横浜の方たちとヨットに乗ることになりました。せっかく行くのならということで翌日は釣りをします。

もちろん釣るのはカワハギ。

a

写真は大阪の和食屋さんで頼んだもの。この時期にしては肝もしっかりあって美味しかったです。

前回、全く釣れませんでしたのでリベンジに燃えています。
結果はまたこのブログで。

PMブログに負けています。
めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

まさかの45年ローン登場


融資期間45年!?

あ 

某銀行さんで新築や築浅のワンルームマンションは、
なんと!最長45年ローンで対応できるとのこと。

今年買えば完済するのは平成75年・・・年号が変わらなければね。

確かに月々の支払いを抑える事はできますが、将来リスクが高過ぎますね。

3000万のローンで金利2%、融資期間45年だとして、20年後のローン残債は約2000万。

20年も経っているのに元金1000万しか減ってないし・・・。

新築のワンルームが上記の売買金額で家賃10万円、空室率5%、運営費率15%であれば収支は以下のようなイメージです。

年間家賃120万
▲空室率5%
▲運営費率15%
ネット収入96万
▲ローン支払い101万
キャッシュフロー年間5万のマイナス

45年ローンで組んでるのにそれでも赤字!恐ろしいね。

何でもかんでも長期で組めばいいというわけではないです。あえて期間を短くして将来リスクを下げるということも知っておいてほしい。

ま、今回のケースだと融資期間が長くても短くても投資としての旨みはほとんどないと思いますが。

あと新築ワンルームマンションの「節税対策」に魅力を感じる方もいるようですが、購入初年度くらいしか還付は受けれません。

新築や築浅のワンルームマンション購入を少しでも検討している方は、買う前に必ずこの書籍をご覧ください。

a

現実がわかりますよ〜。


休みの日の初日から普通に仕事のブログでしたね。

融資ネタはポイントが稼げるので、この間にPMブログ本社ブログに差をつけてやりますよ。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

明日から夏季休暇です。


癒し・・・

あ 

僕のブログをチェックしてくれている皆さんはきっとご存知でしょう。

a

井守君と家守さんのシール。
企画の住川さんがプレゼントしてくれました。

めっちゃいっぱいあるので大阪支社のスタッフにもあげましたが、かなり好評でしたよ。

欲しい方は企画開発室まで。


さて、シーエフネッツは明日から夏季休暇を頂きます。

今年の暑中見舞いのハガキをどんなデザインにしようか悩んでまして・・・普通じゃ面白くないし、いっそこんな感じでいかがでしょうか?

あ

社員旅行でパラオに行った時の写真。

悪くないとは思うのですが、まだ僕のことをあまり知らないお客さんや業者さんは、「いい歳して何はしゃいでんだ?」と引かれますかね。

写真一番左が僕なのですが、現地の人にやらされてる感、わかってもらえます?

え?ノリノリに見える?
やっぱりこの暑中見舞いはブログだけにしておきます。

来年は住川さんに作ってもらおう。


さて、今日は大阪で仕事、夜は税理士先生と11月に開催するセミナーの打ち合わせを兼ねて本町で会食です。


明日から夏季休暇に入りますが、ブログは継続して更新していきます。

休み中はプライベートが中心になるかもしれませんが、また応援のほどよろしくお願いします。
 
めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

大人の贅沢を楽しみませんか?


オーナーさんから「いつやるの?」と多くの問い合わせを頂いておりましたが・・・

あ 

やっと日程が決まりました。

毎年恒例のプラチナ釣り大会、今年は11月10日(土)の開催です。もちろん場所は三崎。

時期的にもカワハギかなーと思いますが、釣る魚はまたそのうちお伝えしますね。

今年も早々にお申し込みが入ると予想されます。

HPアップまでまだ時間がかかると思いますので、ご希望の方は私宛にご連絡頂いても大丈夫です。懇親会からの参加もオッケーです。

釣りたての新鮮な魚に、冷えた日本酒、ひれ酒などなど、大人の贅沢を楽しみませんか?

イメージ写真としては・・・

a

IMG_4987


あ

a

a

a

高級魚をたらふく召し上がれますよ。

11月はカワハギのシーズンピークで美味しい肝が待ってます。

去年は雨で急遽釣り堀になっちゃいましたからね、今年はガッツリ釣りましょう。


さて、今日は一日銀座で仕事。
某銀行さんから感謝状を頂きました。

あ

これからも継続して頑張らないとですね。

これも全て皆さんのおかげです。いつもありがとうございます。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

買ってもらったアパートを振り返る


銀座出社、東京は暑すぎですね。

あ

あ 

6年前オーナーさんに買ってもらったアパートの近くまで来ましたので現地を確認してきました。

あ

うん、自分で言うのもなんですがいい物件 笑。

このアパートは建築途中に売主の工務店さんから情報をもらい、ご紹介させて頂きました。

当初は価格が高かったので、どうかな〜と思っていたのですが、ダメもとで交渉を入れてみると希望通りに下げてくれたのです。

オーナーさんの決断も早く無事一番手で購入。

2012年くらいだと、ここ最近とは違い売主さんも弱気だったように思います。アパートの金利や自己資金比率も今より高かったですね。

もちろん今売却すると大幅なキャピタルですが、逆に考えた時、もしこれを買えてなかったら数千万の損になると思うと恐ろしいです。

早いものでもう6年、法人名義なので期間は関係ないですが、個人であれば長期譲渡ですね。

売却を考えた時にその6年は結構長いように思いますが、過ぎてみるとあっという間です。

こうしてひとつひとつの物件に思い出があって、仕入れから物件紹介、契約・決済、その後の賃貸管理まで。

アパートの名義はもちろんオーナーさんですが、きっかけを作ったのは自分であり、その資産を預かっているのはうちの管理会社です。

住宅と違い買ってからがスタート、投資は売って終わりじゃないからやりがいもあります。

しかし、スタートがあればゴールがある。

なので、いずれ来るであろう売却を依頼されたときは無性に寂しくなります。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

管理状態が悪いとね・・・間もなく完成します


一棟アパートの仕入れをして、良さそうなものがあれば下見へと出かけるのですが、エリアが近ければたまにはスタッフとワンルームの区分マンションも見に行きます。

あ 

ワンルームマンションは立地が良いということで空室リスクを抑えることはできるのですが、問題は管理状態です。

築30年超えも当たり前ですので、陳腐化しているような物件もたまに見かけることがあります。

東京などの場合、築年数が古ければ将来の家賃下落はそれほど考えなくてもいいのですが、管理状態が悪ければそういうわけにもいきません。

収益還元から物件の価値が下がるのはもちろんのこと、入居者の質も悪くなることが考えられ、結果、滞納などに繋がる恐れがあります。

今は良くても長期的に考えれば投資リスクは高くなっちゃいます。

そんなオーナーさんのリスクは私たち管理をしている会社としてもリスクが高く、クレーマーな入居者さんだと数々のトラブルを起こします。

近隣の住民からクレームが入ることもありますし、それだけストレスの多い仕事を抱えてしまうのです。

そんな入居者さんに!

ぜひ見てもらいたい、新たな入居者用のサポートブックが間もなく完成します。

あ

うん?
どっかで見たことあるようなキャラクター・・・・

あ
そう、企画の住川さんが作った家守さん 笑。その時のブログを見ていない方はこちらから。

a

井戸に住んでいたが最近1Kを借りた井守君と、不動産コンサルタントの家守さんのお話?・・・よく考えたね〜。

ちょっとでも興味を持ってもらえれば嬉しいです。

こういうパンフレットってほとんどの入居者さんは読まないと思うのですが、家守さんの印象が少しでも頭に残っていれば、何かあった時に活用してもらえるはずです。


そして、私が印象が残っていると言えば、先日出版した不動産投資プロの流儀の自分の似顔絵・・・
A客

オデコ広いし髪の毛薄い。なぜかメッシュ入ってるし。ま、印象に残っているのであれば結果OKかもしれませんが。

似ている似顔絵求む。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a

収益物件の価格交渉、押してダメなら・・・


今日は朝から各銀行さんに連絡をして金銭消費貸借契約・決済の手続き。

昼からは建築現場や物件の下見、事務所に戻って南青山建築工房のミーティング、PM会議に参加です。

あ 

昨日、ある土地の情報を仕入れたのですが、どう計算しても価格が高いのです。

でもいいプランが入りそうだし、駅からも近かったので、諦めるのはもったいない!

探りを入れるため売主の業者さんに電話をかけてみました。

山内「〇〇の売地なのですが、前向きに検討しているお客さんがいまして・・・」

売主「うん、それで?」

え、ちょっと感じ悪い?

山内「価格の交渉ってできそうでしょうか?」

売主「えっ?なんですか?」

あれ、活舌悪かったかな・・・

山内「価格なんですが、下がりそうですかね?」

売主「この土地は現金で買ったから別に急いでないよ!」

撃沈・・・。

これだけ融資が厳しくなっても強気、かつ感じも悪い。

そもそも収益物件を扱っていない不動産業者さんだと、かぼちゃの件など全く知らなかったりするので、あまり危機感を持っていません。

それも今回のように現金で購入してるケースだと、無理に焦る必要もありませんので、価格交渉などほとんど応じてもらえません。

じゃ、どうするのか?

どうせこんな価格じゃ売れないから放置!です。

特に今回の土地は戸建て用地としては広すぎるし、かと言って2件に割るほどの広さもないのです。

なのでアパート用地がベストであり、利回りから逆算しても今の価格では到底高過ぎるのです。

ま〜改めて来月くらいに連絡を入れてみますよ。

少し時間を置くことで意外と価格が下がったり、かつ(反省して?)感じも良くなってたりするものです。

「押してダメなら引いてみる、そして忘れたころに押してみる。」ま、恋愛もそんなもんですよ!←お前が言うな ?笑

もしこれで売れてたら、それはそれですね。あ〜誰かさんやっちゃたな〜って笑って終わり。

イイものはイイ、ダメなものはダメ。ぶれる必要はないのです。


さて、人気ブログランキング、いい感じに社内で競ってますね〜。 これはほんと負けられない・・・。

a

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
a
ブログランキングのバナー、季節感出してみました。


東京で不動産投資をするメリットと自分の課題


「山内さん、申込み貰いました」とは鎌倉PMの飯田君

あ 

自分の空室物件に申し込みが入りました。

基本的には募集条件・入居者審査等々、現場のスタッフが一番分かってるので全てお任せしてます。

今回はクリーニングくらいで、大したリフォームをする必要もなく助かりました。

思えば、現在持っている物件のほとんどがオーナーチェンジで買っているので、購入時に室内を見ることができていません。

長いものだと買ってから一度も退去がなく、かれこれ8年くらい(入居してからは10年以上)経っていますので、退去時にはそれなりの修繕費がかかると思います。

ただ少し楽しみにしているのが、退去後リフォームをしてどのくらい家賃を上げれるのかということ。

特に区分マンションは場所が良いだけに期待が持てそうです。一等立地なら尚更、これが東京で投資をすることのメリットです。

家賃が上げやすく、また知らぬ間にインフラが整いキャップレートが下がっていて、結果キャピタルに繋がります。

なので修繕費がかかろうが、売却時にそのくらいの元は取れると思っているので、ある意味これも先行投資というわけです。

運用中は安定しているし、出口でも儲かる可能性が高い。それだけ投資リスクは低いよなーって思ったりもするのです。

空室になったらどうしよ〜なんて気持ちよりも、楽しみながらやれているのが、自分にとって不動産投資が合っていると感じるひとつの理由です。

なので退去もウェルカム。現金を寝かせているくらいならリフォーム修繕した方が投資効率がいいのです。


やっぱり今の自分の一番の課題はこの情勢もあって融資ですかね。

メインバンクが横浜のシブシブ積算銀行(笑)なので、借り換え含め本当にそろそろ他行に乗り換えようと思っています。

8月はある銀行の役員さんにお会いする機会もあるのでダメもとで相談してみますかね。

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
あ 

どこに向かってるの・・・


ついつい仕事が忙しいと、それ以外に力が入らなくなります。

あ   

健康第一と言いつつも、ジムに通う回数がかなり減っています。

この暑さも重なって休みの日はなるべく家から出たくありません。

天気も良いし、せっかくの休日。昼からお酒を飲みたい!!

ですが・・・

そこは自分に厳しく!誘惑に負けず昨日はちゃんとジムに行ってきました。

それも一番嫌いな足の筋肉トレーニング。このスミスマシンを使って追い込みます。

ああ

筋肉量が多いことから基礎代謝を上げるには足を鍛えることが欠かせないのですが、これがとにかくキツイ。

イメージ図

ありがとうございました。

5セットもやればもうパンパン。

たまにやるとめまいが起こるくらい本当にきつく、なんで休みの日にこんなことしてるの・・・と、感じることは多々あります 汗。

そして、終わってからはベンチプレス、チェストプレスなどなどで大胸筋を徹底的に鍛えます。

この日は足と胸のトレーニングでおおよそ1時間汗を流しました。

こういう筋トレの話しをしてると、「どこに向かってるの?」と引かれることも多いのですが、健康維持には欠かせないかなと。

歳を重ねれば脂肪も落ちにくくなるし、自分はお酒を飲む量も多いので、何もしなければ体重は増える一方です。

営業の仕事としても、その辺は常に気を使っておかないといけません。気を抜くと顔パンパンなるし。

そしてそして、
昨日に引き続き、今日もジムに行ってきました。

a

肩と腹筋の筋トレ。どこに向かってるのやら・・・。

長い人生を健康で過ごすには、こちらも継続していかないとですね。


さて、終わってからは横浜らしい坂道を歩き、これから自宅で勉強です。

a

 めざせ15位!応援のクリックお願いします!
あ   

本審査が通ってからの契約にしましょう・・・


先日通過した台風に関するニュース

「ループしながら再発達へ」とは?

あ       

a

沖縄の手前でくるっと回ってまた勢力を強めている?

寒冷渦が弱まることや海面水温が高いことから台風は再発達をしたとのことですが、全く意味がわかりません。

もともとこれまでにない東から西を通るルートではありましたが、もうここまで来ると何でもありの世界です。

これからは台風が通過しても、また戻ってくることだってあり得るのかもしれません。


さて、ある進めている収益案件について。

いつものように銀行に審査を依頼して事前の承認をもらいました。

通常、事前の審査をクリアすれば、ローン特約付きで契約をしましょうとなるのですが、 最近ポツポツと売主から言われることがあります。

それは・・・

「本承認を取ってから契約しませんか?」です。

事前審査をクリアしていざ契約してみたものの、本審査が通らなかったというケースが多発しているらしいのです。

大概これまでは、銀行の審査基準も経験上からわかっているし、「この物件でこのお客さんなら融資は付くよね」みたいなものがあったのですが、今年に入ってからは見事にひっくり返されるケースがあるのです。

初投資くらいなら銀行の支店内で承認が取れるので特に問題もないのですが、アパートを数棟所有し出すと借り入れ額もそれなりに増えてきますから、最終役員会の審査が必要になるのです。

銀行によってはかぼちゃの影響もあってか、想定外の条件が付いたり、それこそ融資額の減額なんてこともあります。
 
いざ契約をしたが、ローンで1か月ほど待たされたうえ融資否決で白紙になりました、ではたまったもんではありません。

なので、そんな売主さんの気持ちもよ〜くわかるのです。

そう考えると、また今回の話しとは別ですが、2番手3番手でも諦めずに買い付けを入れておくことは大切ですね。

1番手の融資が通らず、台風のループのようにくるっと戻ってくる可能性は十分にしてあると思います。
(きれいにまとめたね 笑)

めざせ15位!応援のクリックお願いします!
あ        

抜かされるわけにはいかないのです。


毎日毎日ブログを書くのは本当に大変です。

あ

何かいいネタないかなー、なんて移動中など時間があれば考えるのですが、そんな簡単には思いつきません。

クレーム対応が中心の仕事であれば、まだもう少しストックができそうなもんですが、それはそれで賃貸管理は入居者等、相手がいる話なので書ける内容も限られてきます。

だいたい僕の場合は、書けないときニュースを見たり、周りのブログを読んだりして内容を考えます。

そして意識していることは、少しでもネタを思いつけば頭で考えずにとにかく書いてみる。

仕事で悩んでいるような時も同じで、まずは文字にしてみるということ。

書けるところまで書いて、少し考えて、また書いて。

すると、新たなひらめきみたいなものが浮かんできて、こういう考え方もあるよなーと、引き出しを発見するわけです。

そして、そのうちに何となくブログも出来ちゃいます。


さてさて、

今日はどうしてこんなことをツラツラ書いているかというと・・・

本当にブログネタが思いつかなくて、でもランキングの順位を維持しないと行けないから!

過去のブログでも何度かあったような気がする。

はい、簡単に言うと社内のスタッフブログに負けられないからです。

社員に順位を抜かされるわけにはいかないのです、
倉橋のように。

社員に順位を抜かされるわけにはいかないのです、
倉橋のように。

とりあえず2回言ってみました 笑。

しかし、アセットの仕事で毎日更新するのは大変です。

オーナーさんの「クリックしてますよー」の一言が励みです。

応援のクリックお願いします!
あ        

こういう事前の相談が一番ありがたい。


今日は銀座で個別相談、午後は契約。

あ 

そして、夕方からは東京の古家付き土地の下見です。この物件情報はある業者さんから水面下でもらいました。

これからアパートの建築を考えているらしくて、どのようなプランがいいかとのご相談。

出口(完成・売却)までを任せたいので、色々とアドバイスがほしいとの事。

今の段階で簡易のプランは出来ているのですが、その物件のエリアとしては、もう少し戸あたりの大きさを広く取った方がいいように思います。

ざっと計算したところ、こちらの希望も何とかクリアできる範囲なので、あとは価格次第です。


こういう相談が事前にあるというのは非常に有難いですね。

投資家さんにもよく言いますが、買ってからだとやれることはしれていて、購入前に相談してもらえれば、その分何かと対策を考えることができます。

業者さんの仕入れだって、こうして事前に相談してもらえれば、管理している側からの意見が反映された企画になるわけで、それだけで長期的に見た運用結果が大きく変わってきます。

土地の段階でお客さんに紹介して契約、アパート完成後すぐの出口となりますので、業者さんとしてもリスクの低い事業ができます。

ひとつの段階を踏むだけで、みんながハッピーになるわけですが、中には「人の意見なんて聞かない!」という頑固な工務店さんもいます。

「あ〜そうかい、そうかい、じゃぁ勝手にしたらいいよ!」と強気に言えるわけもなく、そこは我慢の営業。

いい物を作ろうと思えば正しいことを言い続けるしかない。
時間がかかったとしても、その熱意をわかってもらうしかないですね。

応援のクリックお願いします!
あ    

減るもんじゃないし


パクってなんぼ。

あ    

人なんてね、何でもまずは真似事から入るんじゃないかと感じるのです。

例えば、雑誌に載っているモデルさんがお洒落な着こなしをしていると、それを取り入れてみたりする。

また、僕ら営業の仕事だって、仕事のできる先輩の話し方をじ〜っと聞いて、それをそっくり自分の言葉のように真似てみたりする。

これいいな、とか、取り入れたいな、ってありますよね。

きっとそれを繰り返すことで自分のカラー、個性となって、人って成長していくんじゃないかと思ったりするのです。

だから、恥ずかしいことではないのです。

そう、堂々と使わせてもらえばいいんだよ。

ブログのランキングを上げるために・・・


本社ブログのこれ、勝手に真似てみた、というかパクって貼ってみた。

あ
おうちを守る家守さん、名言です。
住川さん、俺のもなんか作って・・・。

ブログランキングのライバルはPMブログではなく、個性派揃いの本社スタッフブログだと感じ始めている今日この頃。
強敵現る!?

不動産関連のブログではありませんので、皆さんはどう感じるのかわかりませんが、なんか新鮮で面白い。ま〜それぞれがやらされている感がないからかな。

そして、そんな時ふと感じるのです。
「なんでうちの会社は営業マン以外も個性が強いんだよ」と。

誰だ採用してるのは?・・・ベストボディジャパンで表彰受けた総務の大貫さんか、そりゃダメだ〜。

50を超えて体脂肪10%を切るとか、そのストイックさ、普通じゃないもん。

大貫さんが面接をした時に、大会直前で食事制限してたせいか相当顔色が悪かったらしく・・・

「シーエフネッツさんてそんなに仕事キツイんですか?」って面接来た子に心配されたとか 笑。

普通の子は採用辞退しちゃうよ。

うん、そして集まったのが個性派集団。
うん、でも悪くないんだよこれが。
うん、でも、自分の部下は普通の子がいい 笑。

という事で皆さん、
減るもんじゃないので、応援のクリックお願いします!
あ    

不動産という資産を預かってる以上は


ある旅行会社の調査「今年のお盆、休みが取れたとしても連休なしが26%、8連休が22%」

労働格差?

あ  

不動産業会は盆休みと年末年始はそれなりに休みを取ってる印象です。

早くも暑中見舞いのハガキが各業者さんから届きますが、平均すると1週間ほどは皆さんお休みのようです。

この時期に不動産を探す人はいないから?かな。

今年のシーエフネッツは、8月8日から15日までお休みを頂きます。(8日間なので22%以内に入ってる!)

ばあちゃんが亡くなって初盆なので、大阪に戻りしっかり墓参りに行って来ます。

それこそ大阪で働いていた時は、何かあればひとりで墓参りに行ったもんですが、今はこの時期と年末くらいしか行けなくなりました。

お参りするとスッキリするし、何となく調子が良くなるような気がするのです。

周りで「最近、仕事運がない!」なんて言ってる人がいると、「まず墓参り行っといで」が、口癖です。

「お墓に水をかけるから、社会で水をかけられるんだよ。綺麗な白いタオルで拭きなさい。」確か細木数子が言ってたような。

あ

こんな感じね。それ以降、水をかけず綺麗に拭くようにしています。

その他、お盆休みの予定は、勉強したり、仕事したり、個人的には三崎港蔵で美味しいもんでも食べたい。

暑い夏はまだまだこれからですね。

さて、PMブログの順位も落ち着いてきたので、以前のようにマイペースで更新しようかと思っていたんですが、昨日、せんちゃん(鎌倉PMの先崎)がスタッフみんなに喝を入れてました。

追い抜かされないようにまた頑張らないとですね。

こういうブログにしても、自分から進んで書いてるのか、人から言われて書いてるのかは、なーんとなく文章を見てたらわかります。

個人的にはこうして発信することはとても大切だと思っていますが、同じような考え方をしてる人の方が少ないのかも。

自分のオーナーさんは全国にいて、数年に一度しか会えないという方もいらっしゃるわけです。

このブログがその距離を埋めてくれるし、不動産という資産を預かってる以上は、元気にやってるというこの発信が安心感にも繋がると思っています。

継続は難しいけど、だからこそ継続する意味があって、何事も楽しまないと損!
(ま、たまにブログが炎上することもありますが 汗)

そういう事も含めて全てが経験、プラスに考えてやらないとですね。

 応援のクリックお願いします!
あ   

銀行に物件の評価出しを依頼しましたが


先日、面白そうな物件情報が入って来たので、銀行に評価出しを依頼しました。

あ   

価格は1億超、A銀行の場合、お客さんの属性次第でフルローンも可能です。

しかし、今回利用したいのはB銀行。こちらの希望としては価格の9割。B銀行の場合このくらい融資が出れば理想かなと。

そして本日、早速その返事が返って来ました。

評価は価格の8割!

が〜ん。

これだと自己資金は諸費用込みでざっと3000万弱必要です。もう少し価格交渉しても2500万くらいかなー。

1億のアパートで、なかなか重たいですね。

以前は7000万から8000万くらいのアパートが中心でしたが、今は1億超が当たり前。

融資の引き締めから、そもそも銀行の融資額を1億位内に抑えて欲しいと言われるケースも多いので、これまた悩ましいところです。

じゃこの際、積算評価の出る中古のRCを狙う?というと、それはそれでリスクが高いしね。

仮に銀行評価が高いといっても、それが優良物件とは限りませんのでくれぐれも注意が必要です。

投資エリアを広げれば、表面利回り高めで魅力に感じるかもしれませんが、空室リスクや運営費率、また購入後からの修繕コストを考えた時に、どれだけの利益を確保できるのか。

また、今の情勢でそれだけ利回りが高いという事は、その裏に必ずと言っていいほど利回りの高い何らかのリスクが隠れているもの。

怖くて到底お勧めできませんよ・・・。

今日も土地の情報が3件入ってきましたので、まずはコツコツと都心のエリアで戦えるアパート企画を考えつつ、そのもとでまた融資アレンジしていきたいと思います。

 応援のクリックお願いします!
あ   

続、彼からの3度目の手紙


ついに来ましたよ。

あ 

先月のブログからの続き「あれ」が届きました。

あ

収益物件を売りませんか?の手紙、そう年齢詐称の彼からです。待っていました!

前回のブログを見ていない方はこちらを先にご覧ください。

1度目の手紙では、私の東京に持っているワンルームマンションを580万で買いたいとあり、2度目の手紙では100万上がって680万とのこと。

また、楽しみなのはそれだけではなく、

「32歳の若造と手紙によって出会えた奇跡に何かしらご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

「とてもダイナミックでエキサイティングなご縁を頂いたことを・・・」

「30歳の若造と山内真也様とが手紙によって出会えた奇跡に何かしらのご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

毎回、熱く熱く語ってくれる彼なのです。

そして今回、3度目の手紙はこんな内容。

a

残念ながら価格は580万に下がっておりました・・・。

ま、多少の面白い表現もありましたが、特に以前までのような熱い語りもなく、夏バテかいつもよりおとなしめ。

年齢も当初の32才に戻っておりました。

ちょっと期待外れではありますが、今後も彼かれの手紙を待ち続けます 笑。

ついでにこの業者さんとは何度か仕事をやらしてもらったことがあり、売りませんかの手紙やチラシ、電話営業が中心なのか、その時も売主側の仲介でした。

この暑い中、マンションを廻ってポスト投函をしたりと、なかなか大変な仕事です。

いずれお会いすることもあるかもしれませんので、その日を楽しみに待ちたいと思います。

一日更新しないと順位が落ちますね、応援のクリックお願いします!
あ   

自宅はお売り致しません。


月に一度開催している横浜駅発のミニフィールドワークセミナーですが、終わってからはたまに懇親会も開催しています。

あ   

ただし、横浜駅周辺はチェーン店が多く、正直あまりいいお店はありません。

そんな中、狙い目は鶴屋町エリア。若い兄ちゃん姉ちゃんが少なく、オーナーさんと行く店もいつもその周辺です。

鶴屋町のあるお店によく行かせてもらうのですが、先日店主に話を聞いていると、今年の8〜9月頃にお店を閉めるとのこと。

理由は建て替えで、横浜駅の西口は再開発を行っていますが、それが鶴屋町エリアも入っているようなのです。

鶴屋町は横浜駅の北側
a

以前、その近くに住むオーナーさんから、横浜駅から直接この辺りまで歩けるようになるという話しは聞いていましたが、それがかなり大規模で、今後街の風景も大きく変わっていきそうです。

あ

地上44階、地下2階、高さ約180mの複合ビルを建設。

地下に駐車場や機械室、1〜4階に商業施設、7〜13階にホテル、14階以上に住宅を配置。

多言語対応のメディカルモールやコンシェルジュサービス、子育て支援施設なども入る予定。


私の自宅にも近いことから、こういう再開発は非常に楽しみではあります。

何度かブログでもみなとみらい方面に住みたいという話しをしていますが、その時は今の自宅を売却するつもりでいました。

ただ、このような開発があり、更にインフラが整備されることを思うと、やはりこのまま保有しておいた方がいいように感じています。

まだまだエリア的には価格の上昇が期待できますので、インカム・キャピタルが十分に狙えそうです。

こうした中心部は再開発等によって、持っている不動産の価値が勝手にあがるので何だかワクワクしますね。

これが都心に投資できる区分マンションの面白いところです。

応援のクリックお願いします!
あ   

7年前の出版記念セミナーは


大阪に来ています。
土曜日は大阪個別相談会、日曜日は出版記念セミナー。

あ   

昨日は個別相談が終わってから飲みに行くわけでもなく、早々にホテルに戻り翌日のセミナー準備。

これは早く寝れそうだ!と思っていたものの考えごとをすると全く眠れず・・・結局寝不足。

そして、本日の出版記念セミナーは、既に投資の勉強なんてしなくてもいいようなオーナーさんが多数参加、元気を頂きました。

大阪が地元だからと言うわけでもなく、東京、名古屋、静岡、福岡などなどでも、どこに行っても温かく迎え入れてもらえます。

皆さんに出会えたのはシーエフネッツで働いているからこそであり、会社にもとても感謝しています。


さて、前作の書籍 不動産投資プロの流儀は7年前に発売され、同じように当時も出版記念セミナーを開催しました。

それが2011年3月12日。名古屋開催の予定でしたが、前日の11日に東日本大地震が発生、セミナーはキャンセル。

なかなか大変でしたね。

この7年間でも大きく市況はかわりましたが、不況の時に買えた方は大幅なキャピタルが取れてます。

安い時に買えたらそら儲かるよ!とそんな声が聞こえて来そうですが、震災後なんて余震、液状化、計画停電など、またテレビを付ければ聞こえてくるのは「自粛ムード」。

そもそも不動産なんて買う気にならない!という方は多かったように思います。

今思うと買っとけば良かった〜、かもしれませんが先を読むのは難しいもので、ここまで上がるなんてなかなか想像もつきません。

なので自分は「今できる投資」を考えながら、やれることを進めていくだけ。

今日のセミナーでも少しお話ししたのですが、年齢も40を超えてくるとこの10年が勝負かななんて思ったりもするので、危機感は常にあるんですよね。

買いたいエリアは変わらず首都圏が中心なので、それこそいつ下がるかなんて見えてきません。

5年後10年後、その後に買い足し?いや〜その時間がもったいないです。

応援のクリックお願いします!
あ   

たまには自宅探しもね。


昨日は馬車道で会食。とても素敵なお店でした。
M様、ありがとうございました。

あ   

あ

ブログでも何度かお伝えしているとおり、この辺りは次に住みたい街です。

お洒落で落ち着いていて、歩いていて気持ちいい。
(近くに釣具屋もある笑)

たまに売り情報を検索してみるのですが・・・さすがに高いですね。

最近、唯一見つけた安い物件はこれ。

みなとみらい線「日本大通り駅」徒歩2分!
価格3300万、66屬裡横味庁法

a

販売図面を見る限りでは数年前にリノベーション工事もしているようです。

どうしてこんなに安いの?と思ったら、賃貸中でした。

なので、とりあえずはオーナーチェンジ物件として購入、数年経って入居者が出れば自分で住む。

そして将来、空室で売却すればまず間違いなくキャピタルは狙えるでしょう。うん、いい投資になりそう。

しかし、問題はファイナンスですね。
旧耐震がネックです。

融資のしてくれる銀行はありますが、金利が高く、かなり持ち出しが発生します。

そこまでして買うかと言うと正直微妙〜。それなら先にアパートを買い進めたい気持ちの方が強いのです。

しかしながら、こうしてたまにする自宅探しは面白いものですね。

あ   

昨日の会食終わりの電車のホーム、携帯にはオーナーさんからのメール。

そこに写っていたのは・・・

a

PMの佐藤、先崎、鈴木。

美味しいもん食べて、なーに満足そうな顔してるんだよ!(うらやましい・・・)

ブログ更新しなさい!笑

応援のクリックお願いします!
あ   

部屋探しについて家賃以外で重視するところ、妥協点は?


昨日に引き続き・・・

あ      

木内さんからこんな情報をもらいました。なかなか興味深いです。

「30歳未満の学生・社会人の部屋探しを徹底調査」

過去2年以内に引っ越しをしていて一人暮らしをしている全国の19歳から29歳未満の学生・社会人に聞いたアンケート。


☑家賃以外で現在の部屋探しの際に最初から最後まで変わらずに重視したことは何ですか?

a

学生・社会人共に「通勤・通学時間」と、「間取り・広さ」を選んでいます。約半数ということなので、かなり重要視されていますね。

その他、「最寄り駅から近い」「設備」「スーパーが近い」等が上位となっています。


☑家賃以外で現在の部屋探しで妥協したことは何ですか?

a
「築年数」が他と比較しても高いですね。このあたりは自社で管理をしているとよくわかります。管理状態が良ければ築年数へのこだわりは少ないです。


☑現在の部屋探しの時に、最初から最後まで変わらずに重視した設備は何ですか?

あ
「独立したバス・トイレ」「フローリング」「エアコン」「室内洗濯機置場」などが上位、「浴室乾燥機」は意外に低いのですね、個人的には欲しいけど。

もし調査対象エリアが東京のみなら、独立したバス・トイレのパーセンテージはだいぶ下がると思われます。


☑現在の部屋探しの際に妥協した設備は何ですか?

a

「追い焚き機能」はやはり高くないですね。今の新築アパートでも付いてるケースはほとんどありません。

「収納スペースが広い」は意外に高いのですね。しかし、全体的に10〜20%ということなので、それぞれの意見が散らばっている感はあります。


こんなところを参考にしながら、アパートの企画を考えたりもするのですが、そのエリアによって集計結果が大きく異なることもありますので、その辺はやはり現場のリーシングスタッフの意見を取り入れるようにしています。

自分が売りアパートの情報を仕入れて、リーシングスタッフに「この物件やりたい(管理したい)!」なんて言われると、めちゃくちゃやる気が湧いてきます。

というのも、他社のリーシングスタッフだと、管理を受けたいばかりに査定の甘くなることがありますが、自社の場合は裏表なく自信のあるものはある、ないものはないとハッキリ言ってくれるのでとても助かります。

今回の更に詳しい内容については、
情報をくれた木内が7月28日(土)にお話します。
「成功するアパート建築ノウハウ公開!」
ぜひお越しください!


PMスタッフの皆さん〜、ブログランキング差が開いてきたんじゃない?笑
ランキングのバナーは文章の最後にも貼った方がいいと思うよ。わざわざ最初に戻ってクリックするのも面倒だからね。

応援のクリックお願いします!
あ      

借りるのをためらわせる設備・仕様、契約更新時にあると最も嬉しいサービス


この暑さもあってか、うちの管理物件でエアコン故障の連絡が多いように思います。

あ      

これだけは早急に対応してあげないと命にかかわりますね。

僕が上京した12年前、最初の1年は横浜の賃貸物件に住んでいたのですが、なんとエアコンの付いてないマンションでした。

そこだけを聞けば、こいつどれだけ古い〇〇荘のようなアパートを借りてたんだと思われそうですが、築3年の築浅マンション、28屬裡隠庁法家賃は7.5万くらいだったように思います。

駅から徒歩5分、オートロック・宅配ボックス付きのそこそこグレード高めの物件なのです。

そんな築浅のマンションでなぜかエアコンだけが付いておらず、引っ越ししたのが春だったので、ま〜夏前に買えばいいかくらいにしか思っていなかったのですが、いざ7月にもなって電気屋に行った時には既に遅し、取り付けに一週間以上かかるとの事。

そこからエアコン設置まではサウナ状態、修行のような毎日でした。

そもそも、なぜエアコンの付いてないような物件を借りたのかって?

東京本社の中元家から徒歩10分圏内だったから。もう3,000円高くても借りてましたよ 笑。

中元愛?ま、片思いですよ。


以下参考までに・・・

借りるのをためらわせる設備・仕様

あ

1位:トイレが和式
2位:便座が黄ばんでいる
3位:エアコンがない(←誰かのように借りる人はいますが)


契約更新時にあると最も嬉しいサービス

a

1位:水回り設備のクリーニング
2位:商品券のプレゼント
3位:エアコン洗浄

PMブログに勝ちました?応援のクリックお願いします!
あ      

ワンルーム投資の実質利回りは平均4%?


ある不動産投資に関する調査によると、会社員でワンルーム投資をしている全国20〜59歳の男女200人を対象にした実質利回りは平均が4%であることが分かったとの事。

また年間家賃利益については、プラスと回答した人は76.5%で、このうち20代・30代ではプラスの回答が8割超となり、若い世代の投資が順調であるようです。

あ     

この結果を聞いて、利回り低くない?と感じませんか。

実質利回り4%だとこれは東京の一等地であり、全国で考えた時にはもっと高くなければ、リスクとリターンが伴っていないように思います。

また、プラス回答が76.5%であれば、約24%の人はマイナス。自己資金割合にもよりますが、どちらにしてもなかなか厳しい結果ですね。

そこで気になるのはワンルームマンションの築年数。

回答としてもっとも多かったのは、5〜15年未満の物件を買っている人が3割。

男性は築年数の浅いものから古いものまで分散して購入している傾向があるが、女性は築5〜15年未満の物件を購入している人が8割を超えているとか。

問題として、運用中にこれだけ収支がマイナスになっているのであれば、売却した時には、さらにそのマイナス回答が増えているように思います。

原因としては、入居者が決まらなくてマイナス、または新築や築浅のようにそもそもの利回りが低すぎてマイナス。

共に今後、家賃が下がっていくでしょうから、収益還元から売却時の価格は下落すると考えられ、ローン残債が売却価格を上回ってしまい、持ち出しになってしまいます。

不動産投資の入口は特にどのような投資が良いのか悪いのか判断が付きづらいと思いますが、まずは新築から築浅の区分ワンルームマンション投資の購入は避けておいた方がいいです。

女性の8割が築5〜15年未満の物件を購入しているというのには驚きですが、新しい・設備が充実している等「自分が住みたい=儲かる」ではないということですね。

休みの日も更新、応援のクリックお願いします!
あ     

PMとAMとインテリアコーディネーターと


PMスタッフブログに大きくポイント差をあけられている山内です。

あ      

昨日は南青山建築工房(青建)のメンバーと建築中の現場をチェック。

あ

投資家目線とは異なりますので、同行していて面白いです。

ところで皆さん、南青山建築工房のスタッフをご存知でしょうか?今日は少しだけご紹介します。

白髪の益子、鼻歌佐藤、ラーメン宮内、ぽっこりお腹翁長、ワイン中山。

個性派集団 笑。

間もなくシーエフネッツのHP右側にあるタレントページがアップされますので、またそちらをご確認頂ければと思います。

ついでに南青山建築工房のブログもありまして曜日別に更新してもらっています。

月:宮内、木:中山、金:佐藤、土:翁長、日:益子

なかなか面白いリフォームネタなんかもありますのでチェックしてみてください。

南青山建築工房ではアパート建築からリフォームまで、CFネッツグループ全体で取り組んでいます。

例えばアパートなども、弊社のリーシングスタッフ・アセットのスタッフ・インテリアコーディネーターの中山で綿密な打ち合わせをしながらプラン作りを行っています。

投資効率とエリアの家賃相場や賃貸需要層を考えながら、そしてインテリアコーディネーターにイメージパースを手書きで書いてもらい、さらに照明などのちょっとしたアクセントを提案してもらいます。

すると・・・なかなか面白いものができあがります!

自分の持ってる物件が退去した際にもリフォームをお願いしましたが、その甲斐あって即効で決まりました。

9月、10月にはセミナーも開催して行きますので、ぜひご参加ください。


さて、皆さんに応援頂いているブログランキング、残念ながら負けちゃいましたので、PMスタッフを食事に連れていこうと思います。

PMスタッフの皆さん、日程の調整をお願いします 泣。

社内ブログが全体的に上がってきたでしょ!?応援のクリックお願いします!
あ       

成長を感じる。


昨日は東京で一日個別相談会、朝から晩まで満席でした。

あ      

毎回ながら色々なご相談があります。

もちろん中には私たちのお勧めする方針とは異なる方もいらっしゃいます。

ただし、そこはぶれずに正しいことをお伝えするだけで、自分がやらない、やりたくない投資をお客さんに勧めることはありません。

リスクを分かっていてするのなら、それは投資家さんの進む道でありいいとは思うのですが、そんな本当のリスクを分かっている方などほとんどいません。

どのような投資もリスクとリターンの関係で成り立っているということ、忘れたらだめですね。


先日、大阪であるアパートが売りに出ていました。

決して悪くはないのですが、多少価格が高く、交渉してもこれ以上下がりそうにありません。

正直言いまして、その価格でもこちらがお客さんに勧めれば買ってくれる方はいます。

1億クラスのアパートです。

さて、どうするのか?

「やっぱりこれだとお客さんに買ってもらうわけにはいかないから、紹介するのやめときましょう」と話す大阪支社の河崎山口北村

こうして現場でやっているからこそ、見えてくるものが多くあって、そのエリアのキャップレートから見た適正価格、そこをクリアできないのであれば見送りです。

そこの見極めが投資家さんにとっては難しいかもしれませんが、私たちのように日々収益物件の売買を行なっていれば感覚値としてできてくるもの。

売るのは簡単ですが、そこをぶれずに取り組む姿勢、彼らの選択は正しいですね。

2日前に東京で河崎とセミナーをしましたが、ディスカッションセミナーというのは様々な引き出しが必要です。

河崎がシーエフネッツに入社してからまだ一年半。そんな中であれだけ話せるというのは大したもんです。

みんな日々努力して、その成長を感じれるのは嬉しいもんです。


PMスタッフブログ、一日更新しなければ順位を抜かせるのに・・・

な〜んて思ったりもしますが、当番制ですので毎日必ず更新しやがるわけです。

それも昨日は1日2回の更新、まじか。

倉橋も順位上がってきているし、頑張らねば。

諦めずに更新を続けます。応援のクリックお願いします!
あ      

12年コツコツ継続して築いてきたものが・・・


「山内さん、簡単に抜かせたよー」

あ  

とは、鎌倉の事務員さん。

そうです、わたくしあっけなくPMブログにランキングを抜かされました。

これまで12年コツコツ継続して築いてきたものが、たったの一週間で・・・。

PMスタッフのみんながクリックすれば負けるというのは分かっていたのですが、まさかこんなに早いとは・・・。

しかしながら、社内で競い合えばそれが相乗効果になり、僕のブログのアクセス数も格段に増えています。

発信することの大切さを少しでもPMのスタッフに伝われば嬉しく思います。

やり続ければブログの反響を直に感じることもできるでしょうし、やらされてるからやりたいに気持ちが変わればさらに良くなるでしょうね。

オーナーさんに知ってもらいたいのは、日常のPMスタッフの業務について。

彼らは日々、僕らが感じている以上に細かな作業をこなしています。ただし、それをスタッフ自ら発信しないので伝わらないのです。

若い子も多いので、まだまだ経験不足なところもありますが、それも含めて自身の成長をどんどん発信していってほしいなと。

仕事だけでなく、プライベートも書いて、オーナーさんとスタッフという関係だけでなく、人と人との付き合いを進めていってほしいと思います。


さて、昨日のセミナーは大盛況でした。募集人員を超えましたので、急遽テーブルをなくして対応しました。参加の皆様、狭くてすいません。

a

基礎的な話しから、最新の融資状況、シェアハウス問題、一法人一物件、生産緑地、相続等々、大阪支社の河崎君とディスカッション形式で進めました。

a

好評だったので、また時期を見て来年にでも開催しようと思います。ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

諦めずに更新を続けます。応援のクリックお願いします!
あ     

なんで家賃がこんなに安いの・・・


弊社プラチナ・ゴールド会員向けサービス、物件情報閲覧サイト(収益物件速報システム)ですが、毎朝最新の情報が更新されています。

あ   

このサイトの面白いところは、弊社コンサルタントと同じタイミングでいち早く新鮮なアパートや区分マンションの物件情報を見ることができます。

スタッフがこの物件情報を常にチェックできているわけでもないので、オーナーさんの方が先に仕入れをすることもあって、そこから購入もされています。

定期的にチェックをしていると、なかなか面白く、今の相場観がわかってきますね。

例えば関西圏であればこんな感じ、昨日の最新情報です。

あ

東京よりも全体的に安いですね。

上記、大阪市中央区の価格825万、18屬離錺鵐襦璽燹△覆なか安いんじゃない?と思うのです。

御堂筋線「淀屋橋駅」徒歩6分、東京でいうところの品川駅?ちょっと良く言いすぎかな。

オフィス街って感じなので、どちらかと言えば日本橋駅あたりですかね。

日本橋ならもちろんこんな価格で買えるわけもないので、800万台だと安く感じます。

しかし、問題は家賃ですね。

なんと48000円!なんでこの場所でこんなに安いのかな。淀屋橋って梅田から1駅ですよ。

これだからなかなか投資として難しい。

ざっと計算してみるとわかります。

年間家賃収入  57万
▲空室率5%   3万
▲運営費        20万
ネットの収入  34万

34万÷900万(諸費用込み)×100=FCR3.78%

東京よりも利回りが低いですね。

家賃が安ければ運営費や修繕費の負担が重く、それだけ優良物件の選別が難しくなります。

ま、そんなことを考えながら日々物件の仕入れを行っているわけです。

会員の方でこのサイトの見方がわからなければお問合せください。ゴールド会員についての詳細はこちらからご確認ください。

さて、今日は東京でセミナーです。その様子はまた明日。

皆さんクリックしてくれましたか!?
山内ブログは現在17位。

驚愕のPMブログの順位はこちらから確認できます。
ショック・・・泣

あ
    

社内がザワついたスリルあるチャレンジ


こんにちは!山内チームの小川です!

あ     

今日はボス山内のブログを占領して、セミナーの告知をさせてもらいます!
(自分のブログで告知するよりも遥かに広告効果が高いので。)

8月4日(土)東京会場にて倉橋との2部セミナーを開催します。
 
若輩者・未熟者・生意気の3拍子揃った私が、倉橋との2部セミナー。。。?
 
なんて社内がザワついたのが記憶に新しい。笑
こういうスリルのあるチャレンジって楽しいんですよね!
 
何を隠そうこの企画の発端こそ、このブログの主である山内なんです。
 
毎月社内ではセミナーに関しての会議を行っているのですが、その前日に山内・石橋・私のチームメンバー3人で飲みに行っておりまして、美味しい日本酒が回り、気持ち良くなった山内がポロッと、
 
「小川君、社長とセミナーやってみなさい」
 
「明日のセミナー会議で提案して」
 
「石橋君、ちゃんと小川が提案するかどうか見張ってなー」と。
 
翌日、山内は予定があり、セミナー会議を欠席。

真面目な私と誠実な石橋はこれを間に受け、ちゃんとセミナー会議で提案しました。
 
そして、無事セミナー開催が決まり、山内へ報告すると信じられない返答が。。。
 
「えっ、社長とセミナーなんてようやるなー」

・・・・・ひどい。

そんなセミナー内容はこちら!8月4日(土)東京開催
a

第一部「アパート企画担当はココを見る!」
〜用地仕入れ担当が多角的にアパート市場を読み解きます〜 講師:アセットマネジメント事業 小川哲平

第二部「今後の不動産投資と賃貸ニーズに応えるセグメンテーションとは」 講師:CFネッツグループ代表 倉橋隆行

私、小川のブログもぜひご覧ください。

PMブログが20位まで上がってきました!山内ブログは現在17位。やばいです・・・。

今日も応援クリックお願いします!

こちらをクリックお願いします!
あ
     

旧耐震に対して融資をする銀行は?買える今を逃さないこと。


自分が2年前に購入したワンルームマンションは旧耐震です。

あ    

あ

当時は旧耐震でも融資をしてくれる銀行がありました。それも区分マンションなのにオーバーローンです。

自己資金はたったの20万ほどだったと思います。

銀行にお金を預けていてもしょうがないので、「とりあえず買っちゃうか〜」と、そんな軽い感じです。

ただしこれまでの経験上、こんな融資がいつまでも続かないことくらいは薄々感じていましたので、どうしてみんな買わないの?が正直なところでした。

するとどうですか、今旧耐震に対して融資のする銀行はほとんどありません。高金利のノンバンクくらいではないでしょうか。

「買える今」を逃さないこと、それが確実に資産形成をする第一歩です。

「そもそもオーバーローンで収支は大丈夫なの?」という質問もあるかと思いますが、そのとおり毎月のキャッシュフローなんてほとんど見込めません。

それでも別にいいじゃない?所詮20万しか入れてないんだから。

確実に元金返済は進んでいるわけで、旧耐震でも立地と管理状態が良ければ、今後も家賃の下がる可能性はとても低いわけです。

すると、収益還元評価から購入金額と売却金額の差はほとんどないので、返済した元金分が売却時に手残りキャッシュフローとなるわけです。

そして、2年前より今の方が価格も上がっていますので、購入から数年でも売却すればキャピタルも狙えちゃいますね。

ま、これは付いてきた結果ですが、でも買ったからこその結果でもあるということを忘れてはいけません。


さて、7月14日(土)のセミナー、「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」はお陰様で定員申込みとなりました。

無料セミナーですので、当日のキャンセルもあるかと思いそのまま募集は続けております。

もし申し込みをされている方で参加できそうにない方がいらっしゃれば、お手数ですがキャンセルのご連絡を頂けると大変助かります。

少しでも多くの方にご参加頂きたいので、ご協力のほどよろしくお願い致します。

PMブログが22位まで上がってきました!山内ブログは現在16位。やばいです・・・。

今日も応援クリックお願いします!
目指せ15位!じゃ追いつかれそうです。

こちらをクリックお願いします!
あ
    

オッサンのひとり言、日々挑戦です


PMブログにランキング抜かされそうです。

あ
   

一週間のクリック数でランキングが決まる中、PMブログはまだ3日しか更新してないのに、既に32位。

あれ?倉橋も抜かされてる 笑。

IMG_5181

山内ブログは21位。

普通に考えればPMスタッフ17人対1人ですので、みんなでクリックすれば間違いなく抜かされるはずなのです。

それも1人あたりの更新頻度は月に1回から2回。各スタッフの負担もなくて、向こうの方が新鮮度もあります。

それに比べ自分のブログは、オッサンのひとりごと。ひとりで毎日更新するのはかなり大変です。

少しやり方を考えないといけません。たまには、裏技の「あれ」でも使ってみるかな。

いや〜負けたくない!

でも、自分のバックには多くのオーナーさんが付いてるのできっと負けないでしょう。

皆さん、クリックして助けて下さいよ〜。


さて、シーエフネッツでは秋に向けて資格勉強しているスタッフが多くいますが、自分もたまにはやろうかと。

何の資格かはまたそのうちお伝えしますが、今の自分には必要な引き出しです。

資格を取ることが目的ではないので、試験を受けなくてもいいのですが、ま、せっかくなので合格を目指しますかね。

と言うことで、休みが取れた日は今後自宅にこもりたいと思います。 

日々挑戦ですね。

今日も応援クリックお願いします!
まずは目指せ15位!

こちらをクリックお願いします!
あ
   

Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
記事検索
過去の記事はこちら
LINE読者募集中!
LINE読者登録QRコード
クリックお願い↓↓
山内真也 書籍
プロが教える 不動産投資の真実



山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

山内真也 共著
不動産投資プロの流儀 (QP books)
おすすめ賃貸管理書籍