山内真也の不動産投資上京物語

2016年12月31日11:11

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良いお年をお迎えください。

12月28日はハワイアンズで大方針会、大納会。

今年一年の結果報告や来年の方針発表、辞令に表彰などなど。

各部署の発表を見ていると、本当にいいスタッフが増えたなとしみじみ感じます。

不動産屋であって不動産屋っぽくない、真面目で勉強家、本当にこれからが楽しみなメンバーです。

そして、士業の方々も社内にずらり。世戸弁護士・保立税理士・三原税理士・林不動産鑑定士。

こういう皆さんと机を並べて仕事をしているわけです。これまでとはスピード感が全然違います、本当に素晴らしいですね。

また、大方針会後はみんなで楽しく盛り上がりました。

翌日は東京の中元さん・保立税理士と魚の旨い地元の居酒屋で恒例の昼から飲み。

これをしてやっと全てのイベントが終了って感じですね。

そして、昨日は自宅で大掃除をして、今日は夕方から三崎でカウントダウン、大阪には元旦朝一の新幹線で戻ります。

今年1年大変お世話になりありがとうございました。そしていつもブログのチェックもありがとうございます。

皆様、良いお年をお迎えください。

山内真也

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2016年12月28日09:32

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この輪を広げて行きたい。

昨日は昼から銀座で決済。

今回は銀行との手続きもスムーズに進み、1時間ほどで無事終了。

そして、終わってからはアパートの完成立会い、オーナーさんにはこの為にわざわざ大阪からお越し頂きました。

M様、ありがとうございました。

今日は大納会がありますので、実質の営業は昨日までです。

最後の最後までバタバタと働ける有り難みを感じつつ、2017年もとても充実した一年となりました。

今年を振り返るのには、このブログをチェックするのがちょうどいいわけですが、過去の投稿を読み返してみると随分好き放題書かせてもらっているなと・・・汗。

自分が感じた事を発信することによって、何かしら皆さんに刺激を与えられていれば嬉しく思います。

来年もこのペースでコツコツ継続をし、この輪を広げて行きます。

投資家さんそれぞれ求めるもの、感じる事は異なると思いますが、自分のスタンス、考え方に共感して頂ける皆さんと共に来年も歩んで行ければと思います。

年末年始もブログはアップしますので、ぜひチェックしてみてください。

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2016年12月26日19:50

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空室になったので・・・

今日は朝から銀座で決済、午後は価格約6億円のビル案内立ち合いです。

そして、立ち合いと言えば、昨日は横浜にある空室となった某区分に行ってきました。

そう、クリスマスに・・・。

リフォームの打ち合わせです。この物件・・・はい、私のです。

共用部を見て、「あー、なかなかしっかり管理されてるやん」なーんて、そう初めて物件を見るから。

えっ、買う時に物件見てないの？慣れてくるとそんなもんです。

そして、気になる室内は・・・

そこそこ汚れているとは聞いていましたが、結露・・・うんなかなかでしたね。

こういう経験をしてこそ、オーナーさんの気持ちが分かるというもの。この業界で働く者にとって、自分で不動産を所有する、投資をすると言うのは本当に大切な事。

その他、室内はこんな感じです。

ま、古さは感じるものの綺麗ですね。

どこまで手を加えるか難しいところですが、水廻りについては交換するが必要ありませんでしたので、それ以外の箇所についてしっかりリフォームしようかと。

せっかく自分の物件という事もありますので、色々試してみる予定です。

だって普通のリフォームじゃ面白くないし、何か参考になるようなものを作りたいなと。

またリフォームが終わればアップしますね。

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2016年12月25日13:55

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意識して取り組んでいかないと

昨日はアパートの完成立ち合い

この物件は、元々古家付き土地であり、その土地の仕入れからアパートのプラン入れ、収支計算、ファイナンスアレンジ等々。

最初から最後まで全てを自分で行いましたので、なかなか思い入れの強い物件となりました。

アパートの決済は明日ですが、まずは先行して賃貸募集を始まており、繁忙期に向けて早々に満室としたいものです。

さて、忘年会もひと段落しましたので、少々身体を休めようかと思いつつ。

これまでジムに行ったり、プロテインを飲んだりと、ある程度健康体を意識してやってきたのですが、やはり自分一人でやるには限界を感じつつ、何事も継続は難しいものです。

こうなったら来年からは、マンツーマンのトレーニングジムにでも通おうかと考え中。

まさかのライザップ？は求めているものと違うようなので、横浜界隈、なるべく自宅近くで探してみようかと。

とにかく健康第一、わたくしも言えば「旧体身」ですので、メンテナンス等日々意識して取り組んでいかないとですね。

その意識をするかしないかで、管理状態は大きく変わるもの。10年15年とほったらかしにいているとサビサビで取り返しのつかないことも。

以前オーナーさんから「自分の担当の方には痩せていてほしいものです」

な～んて言われていますので、いい意味でのプレッシャーも感じつつ、頑張っていこうかと。

来年のプライベートは釣りに筋トレにと充実させたいものです。

そう、筋トレと言えば三崎のMF CLUB

元Ｊリーガーが一から鍛え直してくれます。

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2016年12月23日14:31

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どうなってるのよ。

先日12月18日の大忘年会も無事に終わり、これで今年のイベント全てが終わりました。

皆様、ありがとうございました。

また来年からも最前線の現場だからこその有益な情報を発信して行ければと思います。

2017年の最初は、1月14日（土）年に一度銀行さん参加、大型バスの東京フィールドワークセミナー。

1月21日（土）は大阪「新春！不動産投資セミナー２０１７」、大阪支社の北村・山口、私による3部構成のセミナー。

1月22日（日）東京「ファイナンスから知る！今あなたができるアパート投資セミナー」。

来年も走り続けます。その他のセミナーについてはこちらからどうぞ。

さて、昨日は日帰りの大阪出張。

来年の方針書作成などミーティングが中心、ちょうど大阪支社の北村君がCPMの最終試験であるMPSAに合格！という事で、またひとりCPM資格者が誕生しました。北村君おめでとう。

そして、帰りの新幹線は20時半のチケットを予約・・・が！いや～ここからが本当に大変でした。

新大阪駅は人でごった返し、大幅な遅延です。

どうやら新横浜～小田原間で火災があり、1時間から2時間の遅れ。

しょうがなくただひたすらホームで待っていたのですが、予約を取っていた20時半の新幹線が1時間以上経っても来ることはなく、それどころが20時半以降の新幹線が先に到着するという不思議な現象に・・・。

これはさすがにおかしいという事で、駅員さんに確認を取ってみると、

「20時半の新幹線は運休になりました」

えっ？そんな放送なかったし！そもそもそのチケットで改札通れているし！どうなっているのよ～。

訳が分からないまま、何とかその後のチケットを取りなおし乗車できることに。

結局、新横浜駅に着いたのは、予定より2時間遅れの0時半を過ぎたころ。

やっと帰れる！と思うも、乗り換えの横浜線が強風の影響で大幅な遅延。こちらも人がごった返しており、待っていても当分乗れそうにありません。

タクシー乗り場に行くも、ざっと30人以上の列。他の乗り場を探し、大雨に濡れながらなんとか20分後にタクシーを捕まえ帰宅。

結局、就寝は2時過ぎ。そして今日は朝から銀座出社。

修業です・・・。

あ～釣りに行って、こんな三崎の夕焼けを見て癒されたい今日この頃。

年末まであと少し、頑張ります。

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2016年12月18日13:00

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地域別ワンルームの期待利回り

先日、地域別ワンルームの期待利回りが発表されました（日本不動産研究所）

これを低いとみるか高いとみるか。

立地にもよりますが、リスクの低い中で5％弱であれば、投資とした商品を考えたうえで全然有りだと思うんですよね。

今は融資環境も緩和されている中で、特に一棟アパートはそのファイナンスアレンジをうまくやれば、そこそこレバレッジも効きますからね。

以下、今後の参考までにどうぞ

2016年10月
東京都城南地区　4.6％
東京都城東地区　4.8％
大阪　　　　　　5.3％
名古屋　　　　　5.4％
福岡　　　　　　5.6％
札幌　　　　　　6.0％
仙台　　　　　　6.0％
広島　　　　　　6.2％

さて、今日はこれから新横浜のプリンスホテルで年に一度の大忘年会です。

早々に申し込み満席となりました、ありがとうございます。
来年はもう少し会場を広くして皆さんが入れるように検討してもらいますね。

尚、今回ご参加の皆さんはいつもより早めにお越し頂いた方がいいかと思います。

夜はちょうど日産スタジアムでクラブワールドカップの決勝がありますので、かなりの混雑が予想されます。

では、行ってきます！

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2016年12月17日19:46

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優良入居者が、突如滞納者に・・・

リフォーム打ち合わせの為、桜木町へ。

6年前に購入いただいた区分マンションが空室になった為です。

その間一度も退去がなく、物件をご紹介した当時もオーナーチェンジ物件でしたので、かれこれ10年以上の長期入居者でした。

これだけ長く住んでくれて有り難い！と言いたいところですが、半年前くらいから突如滞納が始まりました。

結果、建物明け渡し訴訟、強制執行となり、つい先日引き渡しが終わったのです。

残置物がこんなにあります・・・

これらの撤去費用は約30万円！

しかし、オーナーさんは弊社の無期限滞納保証付管理でしたので、これら残置物の撤去費用も無料、もちろん滞納期間中の家賃も保証されるのです。

（ついでに、確定申告では滞納された未収家賃も収入に計上しなければなりません。）

また、裁判や強制執行費用も弊社で負担しますが、これらをもし弁護士に依頼しようものなら、滞納にかかるコストはトータルで100万近い負担！になってしまうのです。

残置物撤去後はこんな感じ・・・

キッチンに、

玄関周り、

バストイレはアップするのを止めときましょう・・・はっきり言って見ない方がいいです汗。

私の持ってる物件もそうでしたが、滞納者ってビックリするほど汚してくれるのです。

さすがにこんな状態なので、今回はがっつりリフォームさせて頂きます。

弊社グループ会社、南青山建築工房のデザイナーである中山さん（写真左）に依頼。右側は企画から異動したPMの鈴木君。

この状態がどう変わるのか、またリフォーム後にアップしたいと思います。

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2016年12月16日18:43

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地元愛に触れ

先日、熊本に行った翌日は福岡へ。

ホテルから熊本駅までは市電で移動。何となくこの昔ながらの雰囲気が大好きです。

市電の車内アナウンスが、なぜか淡谷のり子・・・

もちろん本人ではなく、熊本出身のコロッケが被災地を元気に、また観光客に楽しんでもらう為、モノマネ（無料）で車内アナウンスを行っているとの事。

地元愛、皆さんいろいろ考えられますね。

そして、新幹線で熊本駅から博多駅に移動。所要時間は37分、近い！

しかし福岡も・・・もちろん雨・・・。

ま、いつもどおりです。

ホテルが博多駅前という事もあり、ニュースで取り上げられていた陥没現場へ。

これが、

今はこんな感じ

工事中ということもあり、やはりあの上を歩くのは少々怖さもあります。目の前のコンビニは来年2月に再オープン、いや～大変ですね。

そして、夜は業者さんと数人で食事・・・

のつもりだったのですが、ワイズプランニングさんのスタッフ・OB合同忘年会だったらしく、徳永CPMと一緒に参加させてもらいました。

途中、サプライズで還暦を迎えたスタッフさんと僕とのW誕生日会もやってもらい、ケーキとプレゼントも頂きました。伊藤さんありがとうございます！

（ケーキの右側年齢は間違ってます笑）

しかし、このCPM同期である伊藤さんの周りへの気遣い思いやり、自分なんて足元にも及びません。とにかく温かいんですよ。

そして、2件目は念願の屋台へ。やっぱりこの雰囲気は最高。

おでんに明太子玉子に焼き鳥に・・・どれも美味い！

この二日間で心温まる熊本・福岡を満喫させてもらいましたが、感じた事はとにかく皆さん地元愛が強い。

だからこれだけ、もてなしてくれるんだろうと思います。

ま、僕も大阪愛は強いつもりですが、関西のオーナーさんから「山内さんは大阪を裏切って東京に行った！」って、よく言われてますが・・・。

皆さんありがとうございました。また行きますね～。

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2016年12月13日15:30

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他人事じゃない。

朝から熊本に来ています。はい、もちろん雨です。

昔、大阪でバイトしていた時の後輩が、熊本の大手建築会社で働いており、やっと会いに行くことができました。

せっかくなので震災の被害が大きかった益城町に連れて行ってもらい、先ほど見てきたのです・・・

4月の地震から8か月、ニュースで取り上げられることも随分減りましたが、そこいら中にブルーシートがかかっており、カンカン、カンカンと解体現場だらけです。

実際に見るとその悲惨さに言葉を失います。

友人曰く、これまで熊本は地震がないことから、ほとんどの人が保険に入っていなかったとの事。

下の写真は、一見見ると気付きませんが、・・・

1階部分が丸々無くなっています。こっちの方がわかりやすいかな。

このマンションも見た感じそこまで地震の影響があったように見えませんが・・・

玄関共用部に、

1階のガレージ部分が丸々潰れています。

そして、奥の1階は・・・

拡大すると・・・

車が挟まれています。

今となっても、まだこの状態で残っているのです。早く解体しないと、2次被害になる恐れも十分考えられます。

そして、熊本城。こうして遠くからの写真で見ると伝わりずらいですが、

修復にも相当の時間を要しそうです。

それ以外はこんなに綺麗なのに。

日本にいる限り、地震とは常に隣り合わせ、他人事じゃないですね。

自分の目で見ることができてよかったです。

石飛君、連れて行ってくれてありがとう。

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2016年12月12日14:09

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融資金が振り込まれないのです。

今日は朝から銀座で決済、昼からアパートの完成立ち合い。空き時間を見て銀行融資相談、役所連絡等々。

決済はO銀行さん。

O銀行さんは自社の口座ではなく、買主さん指定の他行通帳に融資金が振り込まれるようになっています。

なので、買主さん売主さんには一旦弊社の事務所に集合してもらい、司法書士の書類確認が済めば、指定の銀行支店へと移動するわけです。

今回の買主さん指定は赤い銀行さん。

O銀行からその赤い銀行さんへと振り込みがあり、その後買主さんから売主さんへと残代金振り込みの手続きをします。

しかし！問題発生！

どれだけ待ってもO銀行さんから赤い銀行さんへの着金確認が出来ません。融資額が振り込まれないのです。

窓口が混んでるわけでもなく、振り込み先の記載ミスをしているわけでもない。手続きは完璧なのに入らないのです。

かれこれ2時間待っても入らない！

うーん、おかしい。

結局、着金確認できたのが、決済が始まってから3時間を過ぎた頃！

これだけ時間のかかった原因は分からずでしたが、最近メガバンクではたまにこういう事があるようです。

いや～この業界で働いて十数年、決済に4時間もかかったのは初めてです。

今後、赤い銀行を使う事は一生ないでしょう。

ついでにO銀行さんの決済、今年はあと2件あります。

さすがに疲れますねー。

という事で、癒しを求め明日から旅に出ます・・・探さないでください。

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2016年12月11日12:52

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手元には2億の借金が残る。

忘年会疲れで、イベント以外はお酒を断っております。

今日で禁酒5日目でも、まだ飲みたいと思わない今日この頃、胃と財布には優しいのです。

facebookでシェアされているのをよく見かけます。
皆さんはこの記事を読まれましたでしょうか？

「自己破産する家主が増加」、なかなか刺激的です。

ある相談者は、5棟で8.5億の1棟物件を買い足したが、空室が増えて毎月の持ち出しが100万以上になっているとの事。

仮にそれらの資産を売却したとしても手元には2億の借金が残るらしいのです。

金利は3.5％～4.5％。物件は積算評価の出る地方のRC造、不便な立地で築年数が古くてもアパートより評価が出たとの事。なので自己資金は無し。

相談者はみな口をそろえて言う「金融機関がお金を貸してくれたからいい物件だと思った」と。

でも、本当にそれだけでしょうか。そもそも金融機関は自己資金なしでは貸してくれませんし、そんなハイレバレッジを効かしてうまく行くほど、不動産投資はあまくないのです。

数年でリタイア？高速投資？夢のある書籍やセミナーほど、気を付けないといけません。

5棟で8.5億、記事に記載はないのですが、結局これを何年で買い足したのか。10年、15年？いや、きっとここ数年の話しだと思います。

短期で急激にレバレッジを効かしてやったもんだから、元金も減っていないし、売却しようとしても売り買いの経費が重くのしかかります。

積算評価の出るRCって、そもそも運営費率が高いし、中古であれば修繕コストもバカになりません。

それに対して地方で家賃が安いもんだから、実際の収益率はかなり悪化するのです。

ここまでわかってやっている投資家さんはほとんどいないと思うし、これを理解していたらそもそもその選択肢を間違えないかなと。

残念ながらこれが現実です、投資じゃなくてギャンブルの世界。一攫千金？そこまでリスクをとってやるかどうかですね。

今回の記事について、特に驚くことはなく以前から私たちが言って来た事。これから更にそういう話しは増えてきますよ。

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2016年12月08日19:53

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買い替えも視野に入れつつ。

今日は昼から横浜で講習でした。

内容は所得税・譲渡税の計算方法について。

所得税計算の流れ、不動産所得の計算方法、減価償却や修繕費と資本的支出、アパート経営の節税対策等。

この手の内容は日頃の業務でやっていますので、抵抗もなくという感じです。ひとつふたつ新しい気付きもありましたので勉強にはなりました。

講習時間は4時間、講師も大変でしょうが、聞く方もなかなかパワーがいるもんです。

月に一度、来年の5月までこの勉強は続きます。

さて、今回の会場はみなとみらい線の馬車道駅。景色はこんな感じ。

うーん、やっぱりみなとみらい・馬車道周辺は落ち着きます。そしてその隣駅、日本大通駅には上州屋（釣具屋）がある。いい街ですね笑。

個人的に住みたい街、ナンバーワン。この周辺でいいマンションが売りに出たら買い替えも視野に入れつつ。

ただし、既存の住宅ローンは残債がそこまで多くありませんので、買い替えることにより間違いなくローンが増えてしまいます。

なので、できればそれまでに収益物件を買い足しておきたいところ。

住宅ローンはフラット３５があるので、投資用の借り入れが増えても、審査に影響はありません。

資産形成を優先するのであれば、今融資の利用する順番は、アパートローン→住宅ローンという事です。

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2016年12月04日12:42

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瞬間的な利益を求めるのか、継続的な安定利益を求めるのか。

昼から銀座で個別相談が2件、終わってから業者さん来社。

個別相談は、既にお付き合いのあるオーナーさんから、資産組み換えと買い足しのご相談。

また、業者さんからは収益物件の売り方について教えてほしいとのご相談。

はい、そういう連絡も意外に多いのです。

これはなかなか難しい話ではありますが、まずは収支計算や投資指標を理解する事からですね。

土台となる数字の基礎を理解しないと、オーナーさんに対して提案なんて到底できません。

ちょっと勉強しているオーナーさんであれば、不動産屋の営業マンより詳しかったりしますので、そもそも相手にすらしてもらえなくなります。

まーそれ以外にも、色々と引き出しは必要になりますが、あとは自社の利益を第一に考えない事。

散々このブログでも書いてますが、最近は特に無理なアパートの企画が多すぎる。

これを建てて買った人が本当に儲かるの？って疑問になるような物ばかり。

投資は自宅と違って買主の自己満足と言うよりも、アパートを建築した僕らがいい企画やなって満足するようなものを作らないとダメ。

その目線で取り組もうとするだけで、世界は大きく変わってきます。

すると、また2棟目3棟目と買ってもらえたり、新規顧客紹介へと仕事に繋がるのです。

瞬間的な利益を求めるのか、継続的な安定利益を求めるのか。

この業者は残念ながら圧倒的に前者の方が多いのです。

ブログランキング、お陰様で高順位キープ。いつも応援ありがとうございます。

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2016年12月02日19:02

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永住の地は価格100万の区分マンション？

やっと体調が回復してきました。

昨日は江ノ島方面へ。釣り、ではなくオーナーさん所有物件の下見。

大船の事務所から車で30分、いやー近い。

こういうところに来ると、ふと自分の永住の地について考えたりするものです。こんな事、昔は思いもしなかったけど・・・年のせい？

例えば、60を超えて田舎でゆっくり生活を楽しむ・・・北海道？東北？それとも温かい沖縄？

国土交通省によると2013年の年齢別転入超過数というのは、20歳～24歳で約6万人が東京圏に転入超過、地方圏はそれだけ転出超過となっているわけです。

それに対して、唯一60歳～64歳は1万人弱くらいが地方圏に転入超過と、東京からスローライフを求めてという感じでしょうか。

でも、結局はインフラの整った都心が便利で、個人的にはついつい横浜辺りに居座っているようなそんな気がするのです。

昔は車を持つ事がステータスなんて言いましたが、今は車を持たなくても生活できる一等地に住む事がステータスなんて言ったりするものです。

以前、某銀行の支店長から、「山内さん！いい物件が出たけど買わない？」な～んて言われたのが、熱海にあるマンションの一室。

価格は100万くらいだったと思うのですが、管理費・修繕積立金で6万円って高いっ！そう温泉付きだから。

そんな買い物するなら、今まで通り横浜に住んで、たまに温泉旅行に行った方が全然割安。

今後はそういう永住目線を持ちつつ、出張や旅行をしていきたいなと。

三崎で釣り三昧？それも捨てがたいな～笑

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2016年11月30日20:26

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初スカイツリー？

昨日は銀座で今年最後の加盟店会議。

終わってからは忘年会・・・って11月なのに忘年会多すぎ。

なんと東京スカイツリーで食事するんですって。

もちろんこれまでスカイツリーに行ったことなんてありません。

まさかこのような形でスカイツリーに昇るだなんて。

僕が想像するに・・・

「うわーさすがに高いねー」

「景色いいよねー」

「東京タワーが小さく見えるねー」

・・・

・・・

3分後、

「さ、降りよっか。」

だって平均年齢は50歳くらい。

そして、実際にはどうだったかって？

初スカイツリーの夢叶わず、体調不良の為汗。

一応、朝出勤しようと向かったのですが、咳が止まらず川崎駅でまさかの折り返し。

ここまでのは久しぶり、やってしまいましたね。

なので、今日も一日外出禁止。

でも、インフルエンザではありませんので。

明日から12月、気を入れなおして頑張ります。

あ、そうそう今日は宅建の試験結果ですね。

みんな受かったかなー。

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2016年11月28日14:21

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「どうして日本人は買わないの？」

日本不動産研究所の調査、不動産投資家に今後1年間の投資スタンスを聞いたところ・・・

「新規投資を積極的に行なう」が85％（前回調査（16年4月時点）比3ポイント低下）

「当面、新規投資を控える」は11％（同1ポイント上昇）

Aクラスビル（オフィス）の期待利回りは、「丸の内、大手町」が3.7％（同変化なし）と横ばい

東京の「赤坂」「西新宿」「渋谷」などでは前回比0.1ポイント低下。

一方、賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りは、「札幌」「仙台」で横ばいとなったものの、全体的に低下傾向。

東京「城南」「城東」地区や地方都市でも 0.1～0.2 ㌽低下した。

2020 年の東京五輪等を背景に投資需要が拡大しているホテルは、都心での市場過熱を受け「東京」の期待利回りが 4.8%となり、「東京」のホテルは本調査開始以降、最も低い水準。

ついでに、日本不動産鑑定士協会の調査によると、2013年集合住宅地のキャップレートは、香港3.2％、シンガポール2.2％、台北は1.5％！

・・・に対して、東京が5.3％。

最近、私たちが取り扱う都内の区分でキャップレートが約5.5％。

これを高いと思うか低いと思うか。

リーマンや震災後に買われた方からすると、物足りなく思うかもしれませんが、東京という世界都市、一等地での投資リスクを思うと、この利回りでも全然有りだと感じます。

だから中国人が買いに来るのです。「どうして日本人は買わないの？」って言いながら。

求める期待利回りはその投資家さんによって異なるものの、もっとその投資に対するリスクとリターンをしっかり見て頂いた上で、正しい選択をすることが必要かと思います。

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2016年11月25日16:06

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何とも言えない気持ちなのです。

ブログにできるようなネタがなく、何を書こうかと悩み中・・・

こんな時は頭で考えるのではなく、とにかくパソコンに向かいカタカタと文字にしてみるのがおススメです。

そうしているうちに何やらネタが思いついたりするわけです。

昨日の首都圏の雪には驚きましたね。鎌倉方面もうっすら積もり、とにかく寒かったです。

3日前の三崎が最高気温19度、昨日の横浜は3.5度、体調にはくれぐれもお気を付けください。

そんな雪が舞い散る中、同じチームの劔持と仕入れた土地の下見と建築現場へ。

昨日見に行ったアパートというのは、オーナーさんに先行して土地を購入してもらい、ちょうど基礎工事が始まったくらい。

建売のアパートとは異なり、着手と上棟時に銀行から分割して融資を受ける為、その実行の前には各手続きが必要となります。

現場の写真や工事進捗状況報告書、1級建築士の署名等の提出。

それらを確認し、またオーナーさんも各書面の記載、提出が必要となり、ある程度余裕をもって段取りを組まないと工務店等に迷惑をかけることとなります。

こういった手続きの内容は銀行によって違ってくるのですが、最近分割での取り扱いが多い、つなぎ融資を専門にしている某ノンバンクさんは、少々融通の利かないところもあり、何かと苦戦中。

以前できたことが今回急にできなくなったりと、現場はかなりバタつくのです。

それでも融資をしてくれる限りは、こちらが売主さん買主さんに協力を仰ぎながら、仲介としての仕事をこなしていかないといけません。

ま、そんなバタバタを乗り越えて完成したアパートというのは、かわいくてしょうがないのです。

オーナーさんの物件ではあるものの、自分の物件のような思い入れの強いものになり・・・

いや～これはね、仕入れから始まって、オーナーさん・銀行・設計・工務店との打ち合わせ等、現場でやっている人にしか感じることのできない何とも言えない気持ちなのです。

そんな！

そんな気持ちを味わいたい方は！

ぜひCFネッツにお越しください！！！

絶対面白いから。

倉橋による社員募集のメッセージ
https://www.cfnets.co.jp/recruit/contents/contents1.html

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2016年11月23日18:00

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最高のコンディション、これはやばい。

昨日はオーナーさんと三崎でカワハギ釣りをしてきました。

晴れ、最高気温18度、波無し、富士山を見ながらの釣り。これまでやってきた中で一番のコンディションだったと思います。

カワハギの肝はこの時期が一番と言われるように、とにかくパンパン。テンションが上がります。

午前中は反応が悪く、コツコツ来るけどなかなか釣れてくれない。昼までで７枚。このままだと夜ご飯がかなり寂しい事になるなと少々焦りつつ・・・。

しかし、午後からはカツカツ当たりだして、20センチ超えが連発。最終カワハギ19枚！鯛も２枚釣れたりと、いや～楽しかったです。

そしてそして、17時から三崎港蔵で宴会。

夜から参加のオーナーさんとスタッフも合流して大いに盛り上がりました。

写真は鯛の刺身にカワハギの肝

それは美味いですよ。オーナーさんも大満足で良かったですね。

22時には自宅に着いて早々に就寝。今日は水曜日ですが祝日のため仕事。

多少疲れは残っているものの釣りでストレス発散出来てるのか、すごいスッキリしてるんです。

いい趣味に出会えて良かった、社長に感謝。

今年はあと最低でも2回は行きますので、更に腕を上げて楽しみたいなと。

ぜひ騙されたと思ってやってみて下さい。カワハギ釣りハマりますよー。

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2016年11月20日21:55

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テンポ良く買い足すオーナーさんの共通点

今日は銀座で個別相談、7年前から付き合いのあるオーナーさん。

これまでアパートを３棟、区分を現金で4戸、コツコツと買い足してもらいました。自分で言うのも何ですが、いい物件だなと笑。

最初は資産形成スピードを上げるためにレバレッジを効かせて物件を買い進め、そこそこ膨らんできたらアパートのキャッシュフロー＋預貯金から、リスク分散と投資リスクを下げるために現金で好立地の区分マンションを購入。

今後はどうする？ここまで来ると正直何とでもなるかなと。

結局、不動産収入をどこまで求めるかによりますが、更にリスクを下げるのであれば、長期保有になったアパートを売却して、残った自己資金で区分マンションに資産を組み替える。

しかしながら、所有してもらっている投資物件の総借入1.5億に対するリスクなんて本当に知れています。

それならばこのまま運用しながら元金返済を進めつつ、これまでと変わらずお金が貯まればコツコツ現金で区分マンションの買い足し、これがいいかなと。

不動産投資をする前は、地方に一棟マンションを見に行くなど検討されてたようですが、いや～うちで買って良かったですね！と、今となっては笑えますが、方向性を間違ったらシャレにならない寸前だったのかなと。

ついでにこのオーナーさん、グルングルンお金は廻っているのに、昔から生活スタンスは変わらず。

お住まいは関西なのですが、いつも東京に来るのは夜行バスという徹底ぶり。僕にはムリです(-｡-;

まーここまではしなくてもいいと思いますが、テンポ良く買い足すオーナーさんの共通点は、やっぱりぶれずに「堅実」なのです。

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2016年11月18日12:32

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そう、割り勘世代？

先日、お世話になっている大阪の業者さんが東京に来ているということで一緒に食事。

久しぶりに関西弁のパワフルさを目の当たりにしましたが、いや～、あのトークに圧倒されました。ほんと商売人です。

ただし、テレビで見るような下品なイメージではなくて、パワフルさを持ちつつ温かみ愛情がある。だから周りが寄ってくるっていう魅力的な人。

お互い忙しくてなかなか会える時間も少ないですが、やっぱり定期的に話して刺激をもらわないと・・・。
もっと頑張ろうという気にさせてくれる大切な人です。

一緒に食事をしたのは四ツ谷にある「忍」という牛タンが有名なお店。いや～これ絶品ですよ。

とにかく柔らかく、お箸でも簡単に切れてくれるのです。ただし混んでるので要予約。

そんな美味しい料理を頂きつつ、盛り上がっていたその時、隣に座る30代前半くらいのカップルがお会計をしていたのを見た大阪の業者さんが・・・

「え、山内さん嘘やろ！どうなってるん？！」

隣のカップルを見てみると特に不自然な様子もなく、普通にお金を支払っているように見えるのですが・・・

「なんで女の子と飲んでて割り勘なん？ありえへんやろ！」と、ドン引き。確かにちょうど2分割。

「は？ほんまありえへん！」「借金してでも自分で払うわ！」と・・・。

最近の子たちは男女でも気持ちよく？割り勘、う～ん時代ですね。

マイナビの調査によると、「初デートの食事代はおごりたい？おごられたい？」（22歳から38歳の社会人男女）

……相手に全額払ってもらいたい……42.4％
2位……相手に多めに払ってもらいたい……31.6％
3位……割り勘がいい……23.8％
4位……自分が全額払いたい……1.1％
4位……自分が多めに払いたい……1.1％

＜男性＞
1位……割り勘がいい……32.7％
2位……自分が全額払いたい……30.6％
3位……自分が多めに払いたい……28.55％
4位……相手に全額払ってもらいたい……5.1％
5位……相手に多めに払ってもらいたい……3.05％

男性：割り勘がいい 32％
10人に3人は割り勘がいいと思っている男性がいるって事。

相手に全額払ってもらいたい5％！？相手に多めに払ってもらいたい3％！？

時代ですね～。

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2016年11月17日13:44

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金消に下見にプライベートに。

昨日の休みは、丸の内にあるオーナーさんの事務所で金銭消費貸借契約。

東京駅でも丸の内側というのはあまり行く機会が少ないというのもあるのですが、東側とは違って大人な雰囲気？が好きなんです。なんだかテンションが上がる。

オーナーさん事務所は超高層階、事務所に入るまでに訪問先の記入等、チェックが厳しくてなかなか手間ではありますが、上がってみると景色も良くさすがという感じ。

家賃いくらなんだろう・・・。

フロントはもちろん綺麗なお姉さんが待ち構え、これでもかという笑顔で対応してくれます。

通してもらった部屋の机には、大量のコーヒーやお茶のペットボトルが置いてあり、「ご自由にどうぞ」。これはこれで何だか取りにくい・・・。

無事に手続きを終え一安心。もう少しこの雰囲気を味わい、仕事ができるという錯覚？を満喫したかったと思いつつも、その後は水面下の新築アパート下見。

仕入れた時から、これはいける自信があったので、とにかくスピード勝負。完成は来年の2月、タイミングもバッチリです。

仕事中に大船の事務所から下見だと少々効率が悪いので、こうして休み中に見に行くこともよくあるのです。

そして、後は美容室に歯医者にクリーニングを取りにと、そこからはやっとプライベート。

全ての用事が終わって自宅に戻ったのは18時、あとは来年のセミナー告知文のチェックをして、終了という感じ。

全然休んだ気にならないのです・・・しかしながら今年もあと少し、そんな事も言ってられません。

さて、今日は土地・アパートの水面下情報が10件ほど入ってきていますので、そちらの物件精査から。

どうかな～。

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2016年11月14日20:42

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銀行との2部セミナー開催

昨日は東京で銀行さんとの2部セミナー、多くの皆様にご参加頂きました。

1部は銀行さん、2部は私、終わってからはアンケートの質疑応答。

いや～しかし来なかった人、勿体無いですね。銀行さんのあれだけのぶっちゃけ話はなかなか聞けませんよ。

例えば・・・

・そもそも銀行は何を見て審査しているのか？

・銀行との条件交渉をうまく進める為には？

・銀行営業マンとはどんな人種なのか？

・銀行の意思決定はどのように行われているのか？（本部決済・営業部決済等）

・銀行との条件交渉をうまく進める為には誰に相談すべきなのか？（銀行の課長・ベテラン・中堅・若手などなど）

無料でしたけど、やっぱり有料にしたら良かったかなー。

大変好評でしたので、更に内容を精査して来年にでも開催？するかもしれません・・・。

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2016年11月12日18:35

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アパート建築に試行錯誤しながら・・・

今日は新築アパートの完成立ち合い。

外観はこんな感じ・・・

至ってシンプルですが、この写真を見て何か気づきませんか？

え、気づかない？

もう一度、よ～く見てください。

では、更にわかりやすく・・・

これだとわかるでしょ！？

そう、1階のバルコニーが1.5階の位置にあるのです。なので1階のデメリットが緩和されますよね。

中の間取りがどうなっているかは教えれないのですが、こうして色々と試行錯誤しながらやっているのです。

用途地域や道路斜線、戸当たりの大きさ、建築コスト等々、クリアすべき事は多いのですが、条件が合えば、ごくたま～にこういうアパートを作ることができるのです。

他物件との差別化ですね、2階は更にイケてますよ。完成物件を見たオーナーさんにも大変喜んで頂けました。

さ、次は賃貸の募集募集。

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2016年11月11日18:15

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銀行手続き等色んな制約も出てくるのですが、

今日は朝から土地の決済、オーナーさんには岐阜からわざわざお越し頂きました。

今回はセミナーでもよくお話する先行して土地を購入してもらい、その後アパートの建築が始まるケース。

なので、完成後の土地建物引き渡し、よく言う建売のアパートとは違い、銀行手続き等色んな制約も出てくるのです。

しかし、これだけ優良物件が少ない中で、この分割実行融資は欠かせないですね。

本来、業者が土地を買ってからアパート建築を進めると、土地に対する登記費用や不動産取得税、銀行利息等、経費がかかります。

もちろんそれでも利回りが合えばいいのですが、最近の価格で考えるとオーナーさんに先行して土地を買ってもらえればそれらの経費をカットすることができ、事業として成り立つケースがたまにあるのです。

まー今回もつなぎ融資の銀行から、これまでに無い条件を突きつけられて色々と手間取りましたので、やっぱりこのパターンはなかなか大変ではあります。

しかし、そこは日々勉強とポジティブに捉えて、前を向いてやっていくしかないのです。買主さん売主さん共に協力的でありとても助かりました。

そして、今日のように土地の引き渡しが終われば、途中、着手金と上棟金の融資手続きをして、後は建築の完成を見守ります。

楽しみですね。

さて、明日は朝一埼玉で投資家さん保有物件の相談を受けて、終わってからは鶴見で完成立会いです。

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2016年11月08日10:42

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銀行マンの家庭崩壊？が少々心配。

休み中も週末セミナーのレジュメ作成。

2週連続の開催はやはりハードですね。それも新企画セミナーだけにとにかく作るのに時間がかかります。

今週の金曜日には、セミナー第一部でお話いただく銀行さんと当日の打ち合わせを。

この担当者さんとは付き合いも長く、定期的に飲みにも行く間柄。

これまで相談した案件で何度も助けてもらいました。

また金利などもこちらが想定していた以上の結果を出してくれるので、オーナーさんからの受けもとても良いのです。

僕自身所有している投資物件でも何度か融資でお世話になっているだけに、親にも見せない個人情報は全てオープンで、言えば仕事もプライベートもこの人の手のひらに乗っちゃっているわけです笑。

ま、それだけ真っ裸になれる？頼りになる数少ない銀行マンです。

そして今回、日曜日の開催ですから、その方はもちろん休日出勤をしてくれて・・・

その他にも金消契約や地方出張などで土日に日程調整をお願いすることが多く、家庭崩壊数秒前？になっていないか少々心配汗。

それくらい仕事に真っ直ぐで全力でこちらにぶつかってくれるのです。

とにかくこうしたご縁を大切にしないとですね。そして、恩返しも忘れずに。

さ、仕事仕事。

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2016年11月07日19:41

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最近見た新築アパート・・・

面白そうなアパートの仕入れができると、賃料査定を弊社のリーシングスタッフに依頼します。

自分で調べるよりも何よりも、とにかく最前線の現場でやっているスタッフに聞くのが一番。

特に自社内でのヒアリングという事で、ぶっちゃけトークが聞けるわけです。

「最近、このエリアは人気がなくなってるよ～」「設備をこうした方がいいですね」「募集条件をこう変えたらこの賃料で決まるよ」等々・・・

これが他社だと、募集や管理を取りたいだけに、どうしてもいいことばかりを言ったり、査定賃料が甘かったりということが実際にあるのです。

そして、こうしたチェックのもとクリアできそうであれば現地確認へ。

とにかく答えは現場にある！です。

ついでにこれが最近見た新築アパート

例えば、このロフト階段。

最近はこうしたタイプを見かけるようになりましたが、室内の間口によっては、場所を取るため、あえて避けることもあるのです。

今回の物件は間口も広かったので、階段ロフトでもなかなかといいプランが入ってました。

あとは、自分ならこうするかなと感じることもあったので、こうした経験がまた次に生かせるかなと。

そして、数日前に仕入れた水面下情報、新築アパートで利回り8％！

・・・今、東京や横浜で8%くらい取れると言うのは、残念ながら何か理由があるものですね。

それなら表面7％でいいので、安定運営できる物件企画を行いたいものです。

結局、その方が借主の居住期間が長く空室リスクも低いので、表面利回りが低くても実質の利回りが高くなることはとても多いのです。

さ、仕入れ仕入れ。

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2016年11月06日13:11

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イケイケドンドンな投資家さんにとっては・・・

昨日は今年最後の大阪セミナー、多くの皆様にご参加頂きありがとうございました。

写真は大阪支社山口さんのブログから。

こうしてたまに2部制のセミナーもいいもんですね。社内スタッフのセミナーをじっくり聞く機会というのもそうありませんので、色々と見ることができてよかったです。

そして、終わってからの懇親会で投資家さんから、「これまで色んな不動産投資のセミナーに出ましたが、ここまでしっかり作り込みができているのは間違いなく御社が一番です」と、嬉しいお言葉。

僕らの話すことって最前線の現場で実際に起こっている事や感じた事、実績をお伝えしているわけなので超現実的です。

いい話だけではなく、リターンに対するリスク、詳細な数値分析。

ま、逆に言うと夢がないかも・・・。

数年で3億5億の資産が作れますよ～、リタイアできますよ～、なんて夢のような儲け話しは一切なく・・・

なので、イケイケドンドンな投資家さんにとっては、少々面白味がないかもしれません。

しかしながら、そこには多くのリスクが隠れているわけで、これまで数えきれないほどの個別相談を受けてきたからこその、投資家目線に立った話しではあるのです。

それぞれの投資家さんが背負えるリスクで、どのような方向性、選択が一番いいのか。

こういうスタンスに共感のできる投資家さんと一緒に歩んでいければいいなと日々思うわけです。

さて、今日は大阪支社で一日個別相談会、そして来週は銀行さんとの2部セミナーを東京で開催します。

既に多くのお申し込みを頂いておりますが、なかなか面白いセミナーになると思いますのでぜひぜひお越しください。

詳細はこちらから
「今知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」

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2016年11月05日13:19

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大阪一等地の空室率・・・

今日はこれから大阪で個別相談、その後セミナーです。

大阪支社の北村君と初の2部セミナー。

事務所で少人数制の企画もいいけれど、たまには外部会場で話すことも彼にとっていい経験になるかなと。

さて、大阪もこの情勢でだいぶと利回りが下がってきていますが、東京と比較した時のメリットもあります。

新築アパートを見ていると、戸あたりの面積が広く、東京の15㎡～20㎡というワンルームタイプよりも、ひと回り大きい１LDKタイプだったり、区分マンションでもまだ築の浅い物件が拾えたりするわけです。

また日頃お勧めしているような大阪市内好立地の区分なんて言うと稼働率も高くて、弊社管理物件だと空室率は3％くらいのイメージでしょうか。

え、そんなに低いの？とビックリされる方もいるかもしれませんが、言っても大阪です、物件選別して一等地を狙えば、投資リスクなんて感じないレベルだと思います。

そういう事も含めたうえで、リスク分散にもなるし個人的にも狙ってるわけです。

ま、大阪支社の北村君と山口さんは、僕には物件を紹介してくれませんが・・・泣

では気を取り直して行ってきます！

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2016年11月04日10:28

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自己資金５００万でできる不動産投資とは

よくある個別相談での風景、「自己資金５００万でアパートを買いたいのですが・・・」

もちろん出来ないことはないです。

今の融資環境でフルローンが可能な銀行もありますので、そこから考えると6000万くらいの物件が目安。

問題は見せ金がいくらあるのか。

見せ金1000万で500万を使うならまだしも、アパートに充てる自己資金500万しかない・・・では、なかなか銀行もオッケーとは言わないでしょう。

では、個人属性や資産背景からフルローンでは審査が通らない場合は？

価格の9割融資なら、3000万くらいが目安。

その時に冷静に判断して欲しいのが、安いには安いなりに理由があるという事。

特にこの情勢で考えると、首都圏の場合、資産価値や管理状態、その他何かしらのネガティブな原因があると思ったほうがいいですね。

そういう物件に限って表面利回り9％や10％、またはそれ以上、高利回りなのです。

そして、いつもの話し。「なぜ利回りが高いのか？」、「リスクが高いからかな？」と疑いを持った方がいいという事。

もちろんそれで空室リスクを下げることができて、管理状態が良ければ、そこそこ効率のいい投資とはなるでしょうが、要はそのリスクを背負ってまでやるのかどうか。

立地によっては、投資ではなくギャンブル性の高いものになるのです。

まだ若い方ならともかく、高齢の方がする投資ではないかなといつも思うのです。

もちろん何かあった時にカバーのできる資産背景余力があれば、挑戦してみてもいいでしょうが。

それなら多少利回りが低くても、資産価値が高く・投資ストレスの低い、長期的に見ても安定できる好立地の区分マンションを買うことをお勧めします。

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2016年11月01日23:11

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これも立派な自己投資

今日は一日自宅にこもり、週末セミナーのレジュメ作成です。

新規のセミナーってこのレジュメを作るのがなかなか大変。最低でも5～6時間は普通にかかります。

仕事中にやる時間はほとんどないので、セミナー前の休日はいつもこんな感じで潰れます。

しかしながら、このレジュメを作るという作業が思っている以上に自分にとっては勉強になり・・・調べものをしたり、税理士に確認したり。

セミナー日という期日が設けられているので、そこまでには必ず机へと向かう時間が必要になるわけで、ある意味強制的に勉強する日が確保されているという事になります。

自分で言い訳作って逃げれない・・・。

なので、例えば自分が不得意な分野のセミナーを企画すると、必然的にそこまでには勉強をして、引き出しを増やせることができるというわけです。

また、人前で話すという事は、完璧に理解していないといけませんから、試験勉強以上の理解力が必要だったり。

なんとなく月１くらいでセミナーをしていると、それだけで成長はできるものですね。

そして、来週末は東京で銀行さんとの2部セミナーを開催することから、そちらの準備もやらないとです。

こちらも初の企画ですのでぜひ楽しみにしていて下さい。

詳細についてはこちらをクリック　↓　↓

そして、明日は朝から人間ドックです。年に1回の健康診断にプラスしてしっかり検査をしてもらおうかと。

健康な時ほど、日々当たり前のように生活できていることに対する幸せを忘れがちなもの。

個人的には、年に1回の健康診断と3か月ごとの歯のチェックは欠かせないのです。

これも立派な自己投資、しっかりと継続しないとです。

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2016年10月30日11:57

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「大阪スタートアップ不動産投資セミナー」

来週の土曜日、11月5日は大阪で2部制の「大阪スタートアップ不動産投資セミナー」を開催。

1部は大阪支社の北村がワンルーム投資、2部は私の方でアパート投資について。

首都圏と比較した場合の関西圏のメリット・デメリット、今できる関西の不動産投資とは。

北村自身はもともと東京で収益物件の売買・リーシングも担当していたことから、東京圏との比較から見た大阪での不動産投資についてを詳細にご説明。

またワンルーム・アパート投資を関西圏で進める場合の融資環境、実名での金融機関のご紹介。

これから不動産投資を始める方にとっては特に参考となる講義だと思います。

この1年、仕入れが難しい中、東京・大阪でコツコツと管理物件を増やしてきましたが、その1年を振り返った時に、大阪での不動産投資は数年前と比べても大きく変化があったと感じます。

それによって、間違いなく投資物件の選択肢も増えてきたのです。

あとは、関西圏だからこそ気を付けたい避けたい投資物件の裏側、特にブログではまだ書けない超旬なやば～いネタも用意してますので、楽しみにしていて下さい。

今年の大阪でのセミナーは最後です、懇親会もやりますが大阪ではこれが忘年会となりそうですね。

セミナーの詳細、、申し込みはこちらからどうぞ。

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2016年10月29日16:39

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なぜエコノミーなのか。

先日のサンディエゴ、フライト時間は約11時間と、機内で寝れない自分としてはなかなか憂鬱だったのです。

唯一良かったのが行きの機内食。片道で2食出たのですが、その2食目がなんと吉野家の牛丼。

え、大丈夫なの？と少々疑いを持ちつつ食べてみると、これが美味いんですよ。

右上に見える「だし醤油入りたまご」もバッチリで、今回の旅で一番美味しかったのがこれかも・・・。

しかし、エコノミーって本当に狭いですよね、よくこれを作ったなと思う。

僕の長い足も？組めないような状態・・・ま、連れて行ってもらってますので贅沢は言えないんですけどね。

そんな中、機内では「倉橋さんは前の方（ビジネス）ですか？」と他のCPM仲間から聞かれることが度々。

「いえいえ、同じ列にいますよ～」

「え！！！どうして倉橋さんがエコノミ―なのですか？」
と、かなりビックリされているよう。

そうなんです、倉橋はいつも僕らと同じエコノミ―なのです。

ま、個人的にはビジネスで全然いいと思うのです、
お年ですしね笑。

しかしながら、倉橋自身そこには強い思いがあるようで、その話しを聞くと、なんだかそういう人の下で働けているのは幸せなんだな～と。

ま、個人的には、倉橋はビジネスでいいと思いますよ、
お年ですしね笑。

では、なぜビジネスではなく、エコノミ―なのか。

その思いはこちらのユーチューブにて。

何とか10以内をキープ

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2016年10月28日12:35

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貸す側ではなく、借りる側。

かれこれ10年前くらいから、コツコツと収益物件を買い足してきました。

自身の資産形成をするには、不動産が一番と思い時間をかけてやってきたわけです。

そして、ブログでも書いたように、この情勢でも新たに買い足しました。

もちろん過去に購入した物件と比較すれば利回りは下がっていますが、それでも現金を寝かしているよりは全然いいと思うのです。

先日の夜にATMでお金を引き出すと・・・

げっ！手数料216円

今の預金で216円を稼ごうと思えば何年かかると思っているよ・・・。

こうして資産が目減りしているのです。

融資環境もこれまでと全く違い緩和の方向、フルローンやオーバーローンだってできるのです。
（もちろんそこにはリスクもあるので要検討）

また、区分を1室買ったところで年間のキャッシュフローなんて大したことありませんが、いつもお話しているとおり、ローンの支払いは元金と利息です。

融資1000万金利2.5％期間30年であれば、年間返済額は47万円。内訳は元金23万利息24万。

物件の価値が変わらなければ10年間で230万の資産が増えているのです。

仮に10年後に情勢が悪く価格が下がっているのであれば？その時は保有すればいいだけ。

市況は上下を繰り返しており、悪けりゃ売らなきゃいいのです。

ただし問題としては、情勢の悪い時に持ってられないような物件は買ったらダメだという事。そこの選別はしっかりやらないとですね。

やっぱりこの世の中、貸す側ではなく、借りる側にまわらないとダメだと思うのです。

投資をするリスクよりもしないリスクの方が断然高いとつくづく感じる今日この頃。

今後も買い足していきますよ。

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2016年10月26日18:01

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月末までに契約ができるのなら・・・

弊社スタッフがオーナーさんに薦めていたあるワンルームマンション。先月末に契約予定だったのですが・・・

契約日当日、訳あって急遽キャンセルとなりました。

さすがに契約当日という事もあり、売主サイドも少々怒っておりましたが、こちらとしてはいい物件だけに他のお客さんに振替をと考えていたわけです。

そこで売主から出された条件として「売主業者事務所で月末までに契約ができるのなら」。

しかし、月内まであと３～４日しかありません。

うーん、困った。

そこでスタッフは考えました。

物件を見ずに買い付けを書き、タイトなスケジュールでもこちらの言い分を聞いてくれる買主とは・・・

買主とは・・・

買主とは・・・

「山内さん買いません？」

た、確かに汗。

以前、流れた物件で融資承認をもらっていたこともあり、売主にも交渉しやすくて、物件も見ず早々に契約。

数日前までまさか自分が買うなんてでしたが、かれこれ2年ほど購入出来てなかったので、ま、結果良かったのですが、ここまでのスピード感もめずらしいのです。

未だ物件を見てもないですが、きっと決済が終わってもわざわざ現地に行くことはないんだろうなと。

一応以前のブログで、「この情勢でも僕は買いますよ！」と言っていましたので、そこは本当に証明できたかと。

次買えるのはいつになるのやら。

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2016年10月25日17:11

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相手を思いやる気持ち、そして倫理観。

昨日の続き・・・

各支部の活動報告、日本には現在約400名のCPMがいます。

僕が取得した8年前は半分の200名くらいで、資格取得費用が高額な中でこれだけの伸びと言うのは凄いことだと思います。

日本の会員世代別は、30代から40代という若い世代が中心。今後の活動を考えるとこれはとても良い事です。

また、昼間は海外メンバーとランチミーティング。

今回のカンファレンスで起こった出来事などをグループごとに発表していきます。

そして、一番楽しみにしていた物件ツアー。個人的には、総戸数２００戸の大型マンションが面白かったかなと。

1階にはお洒落なカフェ等。雰囲気がいいですね～、全てが絵になるというか・・・。

共用部には、お決まりのプール。プールの水は塩水を使っているらしく、専門家からその方が健康的だと言われているようです。

ビリヤードにジム、シミュレーションゴルフ等々・・・

共用廊下はこんな感じ、

室内は、55㎡の広々ワンルーム

家賃は25万円、サンディエゴの平均年収が400～500万という中で考えるとかなりの高級マンションかなと。ついでに稼働率は92％です。

そして、あとは海外らしくお部屋でちょっとしたパーティーにお呼ばれしたり、

全国から集まったCPM仲間との交流、

ホテルのバーで知り合ったサンタバーバラから来ていた男性との飲み、

700人以上が参加していた新会長就任のパーティー、

過密スケジュールの中で色々と学ぶことも多かったのですが、やっぱり人との交流が一番の収穫だったのかなと。

今回のカンファレンスで皆さんにとても温かく接して頂いたし、そういう事を大切に行動を起こしていかないと、所詮ひとりでは何もできず限界が見えてくるということ。

相手を思いやる気持ち、そして倫理観。改めて深く深く感じさせられた1週間でした。

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2016年10月24日14:51

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サンディエゴから帰ってきました。

昨日サンディエゴから帰ってきました。

サンディエゴに行ったのは初めてだったのですが、この時期の最高気温は24度くらいで毎日が快晴。

年間通してもほとんど雨がなく穏やかな気候、ハワイのようにカラッとしていてとても過ごしやすかったです。

ざっと街並みはこんな感じです。

ホテルの部屋から見える景色

ショップが並ぶ通りは、横浜の馬車道や日本大通りを思わせるお洒落な街並み。

斬新な橋。

パドレスのホーム球場、ペトコパーク。日本がWBCで優勝した時の球場と言えば分かる方も多いかと。

外からでもこうして中の様子が見えるのです。無料で見放題？日本ではちょっと考えられないですね。

その他、ミッドウェイ博物館で空母と様々な戦闘機にテンションがあがりました。

そして、今回初めてゴルフを（強制的に？嫌々？）やる事となり、コースを回りました。

せっかく海外でゴルフができるのなら、事前に打ちっぱなしに行くとか多少練習をするのでしょうが、全くそういう事をする時間もなく（釣りに行く時間はありますよ笑）、ぶっつけ本番です。

もちろんほとんど真っすぐに飛ぶはずもなく、ご迷惑をおかけしました・・・もう少し練習します。

しかし、一緒に周った皆さんから、「大丈夫、大丈夫！楽しくやろう！」と温かく声をかけて頂き、何とか終えることができました。

北條さんご夫婦、後藤さんありがとうございました。

ま、とりあえず一式服やシューズも買いましたので、まずは教室にでも通って、最低限周れるレベルくらいには持っていこうかと。

・・・という事で、ここまでが観光等々。
それ以外はほとんどが仕事。

続きはまた明日更新します。

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2016年10月18日13:08

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サンディエゴへ

今日から日曜日までサンディエゴに行ってきます。

横浜駅から成田空港までは成田エクスプレスを利用。いやーこの成田エクスプレスは快適でかなりお気に入り。

空いてるというのもありますが、普通席でも広々でストレス無しです。

そして、成田空港から約11時間のフライト、これまで飛行機で寝れた記憶がないのでそこだけが少々心配。

さて、シーエフネッツから日々色んなことを経験し学ばせてもらい、自身の成長を感じます。

昨日のブログの話ではないですが、会社は僕らスタッフの事を信じ期待を持って先行投資してくれているわけで、その分何十倍にしてでも恩返ししていく必要があると強く思うのです。

得て成長した分、それが自分のオーナーさんにも還元できるし、皆さんの資産を守ることに繋がることは間違いありません。

また、CPMやCCIMの資格取得と言うのは、他の資格と違いこの2資格で２００万近い高額な費用が発生してきます。

年間の更新費もなかなかのもんですが・・・。

しかしながら、残念な事にそれらを会社に負担してもらっても、資格取得後直ぐに辞めていく社員がいるのも事実。

仮に費用分を返金するからと言っても、そこは社会人として倫理的にどうかなーって思うんですよね。

勤務時間中に長時間の講習を受け、他の残されたスタッフが業務をカバーしているわけで、やはりその分成長してみんなに刺激を与え、会社に社会に貢献するべきです。

僕自身はというと先月から相続関係の講習に参加しています。人前で話す機会が多いだけに、逆に受講するというのはそういう意味でも勉強になります。

1年という長い道のりですが、実務に活かせるよう学びたいと思います。

今回、かなり予定が詰まっていてなかなかのハードスケジュールではありますが、日本を出て色んな世界を見ることにより、また多くの引き出しを増やして帰ってきたいと思います。

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2016年10月17日10:09

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業界の現実、恵まれた環境。

昨日は宅建の試験、弊社では恒例の宅建祝賀会が開かれました。

合否は11月末までわかりませんが、ネットに出ている合格点は、34点±１。意外と高かったようです。

社内受験者のうち約8割が合格点を上回るという過去最高の結果でした。

これで営業系ほとんどのスタッフが宅建取得者ということになり、こんな不動産会社はまずないと思います。

大阪で働いていた前職では、営業が10人いて宅建を持っているのは2人というひどい状況。でも、これがこの業界の現実です。

契約から決済までの売買手続きを自分ひとりで完結できないという話しですので、それはやはり大問題かなと。

この不動産業界を底上げするには、まずそういう無免許運転でも営業できる？ところから変えていく必要があると思います。

ま、とにかく受験者の皆さんお疲れ様でした。毎日遅くまで仕事をして、それからの勉強ですから本当に大変だったと思います。

あとは、学んだことをしっかりと活かして、スタートラインに立ったここからが勝負ですね。

会社が資格取得までの講習費用を全額負担してくれています。宅建はもちろん、不動産コンサルマスターやFP、建築士、CPM、CCIM等々、僕たちスタッフはとても恵まれた環境で資格に挑戦することができます。

その先行投資をしてもらっている分、何倍にもして返していく必要があります。

さて、話は変わりますが、明日18日（火）から23日（日）までサンディエゴにIREMの秋季カンファレンスに行ってきます。

携帯やメールのチェックもできますので、何かありましたらご連絡ください。

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2016年10月16日16:27

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スピード感が命、答えは現場にある。

業者との付き合いが増えれば、優先的に水面下の情報がもらえるようになってきます。

つい先日も川崎の土地を成約することができたのですが、数か月後その業者さんが仕入れたホヤホヤの情報をいち早くもらえることができました。

ま、その情報は少々土地値が高いので自分のオーナーさんに紹介するのは難しそうですが、こういう事を継続できれば必ずいい情報を仕入れることが可能になります。

やはりこうした業者間のつながりで優先的に入ってくるというのは本当に有り難いのです。

じゃ、レインズに掲載されている物件はダメ？かと言うと・・・それはそれで価格が下がれば意外といい物件もあったりします。

中には業者が値付けを間違っていて、5番手くらいまで買い付けが入っている取り合いのようなこともたまにあるくらいです。

レインズって残り物なんでしょ、と言われることもありますが、決してそんなことはありませんし、水面下だから優良かどうかも全く分かりません。

価格の上昇している今は、ほんと宝探しをしているような感覚ですが、それでも諦めずに継続して仕入れをすることが大切です。

そして、これ！っという物件が出た時は、もうドキドキが止まりません。

水面下情報だとまだ表に出回っていないので多少の余裕があるかもしれませんが、レインズだと多くの業者が目を光らせているのでとにかくスピードが命です。

なので、そのスピード感にオーナーさんも付いて来てもらわないと、買い付けは入れたが2番手3番手なんてことになりかねません。

言っても高い買い物ですから、できればじっくり買うかどうかを検討してもらいたいところですが、「物件が出てから1週間後に返事する」ではまず買うことは難しくなるでしょう。

その為には、やはりある程度の知識が必要になってくるのです。

そして、私たちとしてもいい物件は管理も行いたいわけで、買う買わないは別にして、答えの早いスピード感のある投資家さんに優先的に物件の紹介が行くというのも正直なところです。

じゃ、どんな知識を身につければいいのか？

個人的にお勧めするのは、実際に現地に行って勉強のできるようなセミナーが一番の近道だと思います。

机上では限界があります。「答えは現場にある」です。

弊社で言うとミニフィールドワークセミナーですね。これは毎週のように行っていますので、ぜひ一度参加してみてください。

きっと大幅にスピード感、決断力が上昇すると思いますよ。

ついでに、11月19日（土）横浜開催は山内・剱持が同乗します。

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2016年10月15日07:54

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これってどう計算したら収支合うのかなー。

今日はこれから大阪でセミナー。週末の朝8時前、新幹線は激混みです。

ここ最近も大阪の仲間から投資案件の水面下情報を取得しています。

大阪市内から電車で20分ほど、築5年のRCで表面利回りは6.5%。

東京よりまだ利回りは高いものの、空室リスクを考えるとこれじゃなかなか厳しいと思うのです。

また木造と違い運営費率も上がりますので、手残りはさらに少なくなります。

築が浅いので当分大きなコストはかかりませんが、ここから10年ほどで大規模修繕のタイミング。

それまでに売却するのか、それとも修繕を行ってから売却するのか。

出口を考えた時に、保有期間が短いと売り買いのコストで元が取れず、修繕をするとこの利回りからのキャッシュフローじゃその回収に時間がかかり過ぎてしまいます。

もちろん、その時に情勢がよくキャピタルを狙えるような市況であればまた話は別ですが、それを思って投資をするにはリスクが高すぎるよなと感じるのです。

じゃ、後は価格が下がれば・・・ですが、そんな大幅な価格交渉が通るほど優しくはないのです。だって、今はそこまで下げずとも売れちゃってますからね。

これ、どう計算したら収支合うのかな～、なんて不思議でたまりません。

ま、そんな見極めをできるようになるのが、今日の大阪でのセミナー。

残念ながら今回も日帰りで早々に横浜へ戻ります。

明日も朝から忙しく、夜は宅建祝賀会が鎌倉の本店で開かれます。あの独特な雰囲気は年に一度、ちょっとしたお祭り？です。

お陰様で好位置キープ、今日もクリックお願いします！

2016年10月14日17:29

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実務経験と自己投資を。

今週の日曜日は年に一度の宅建試験です。

この仕事をしていると誰もが通るであろう道なわけですが、中途半端な試験勉強じゃ絶対に受からないのです。

去年の合格率で15.4%、昔よりも確実に難しくなっているでしょう。

個人的には約18年前、人生初の資格試験だっただけに、受かった時の喜びもありましたが、自分でもやれば出来るんだなと、自信を持つことができた忘れられない試験です。

それがあったからこそ、その次の資格挑戦もあり、宅建の次は今だと不動産コンサルティングマスターあたりがオススメです。

不動産コンサルティングマスターの合格率は確か宅建より高かったと思いますが、受験資格があり、宅建か一級建築士、不動産鑑定士の資格を取得していないと受けれません。

なので、合格率が高いからと言って舐めてかかると、そもそも受験してる人のレベルが高いので、簡単に受かるような資格ではありません。

そしてこれが受かれば、CPMやCCIMの国際ライセンスに挑戦して、何となく不動産コンサルタントかなって印象です。

もちろん資格は所詮資格ですので、あとは実務経験や自分自身で投資物件を購入し運用した実績があってこそオーナー目線での立場に立った提案ができるかなと。

自身で経験したからこそ、感じること学ぶことが多いのです。

ま、とにかく宅建受験者の皆さん、まだ時間はありますので最後まで気を抜かずに頑張って下さい。

宅建の合格・不合格の瀬戸際に数万人がいると言われます。

あと２日が勝負。

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2016年10月13日07:19

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３０年間賃料が下がらないサブリース？

先日ブログに書いたシェアハウスについて・・・

ある業者さんがシェアハウスのサブリース契約を行っているのですが、サブリースは２年ごとの賃料見直しというのが一般的です。

しかし、その業者さんは、３０年間家賃を減額しない旨の特約を契約書に記載しており、オーナーからすると、３０年間現状の家賃を継続してもらえるから安定運営ができるように思います。

しかししかし、普通に考えればそんなうまい話があるの？と疑いたくなります。

日本の場合、新築から１５年くらいまではジワジワ家賃が下がるのです。なのに３０年先まで新築当時の家賃を継続してサブリースしてくれるの？

その業者さんも事業です、利益を出してなんぼです。そう、怪しいのです。

と、ここまでが前回のブログ。

やはり過去に他業者さんでそういう問題があり、最高裁で争われているのです。

最高裁の判例としては、サブリースが事業的委託であったとしても、サブリース業者とオーナーとの契約は建物賃貸借契約であることからサブリース業者からの賃料減額請求は許されるというもの。

そして、今回のような賃料の減額を許さない旨の特約（＝賃料不減額特約）は無効であるということです。

よって、３０年間家賃を減額しない旨の特約は無効なのです！

これはあくまでも僕の想像ですが、自社で新築のシェアハウスアパートを企画して、「３０年も家賃減額しませんよ！それだけいい物件なんですよ」と言う営業トークを使い、オーナーに安心感を持たせようとしているんじゃないかと。

一般的なアパートよりシェアハウスの方が賃料が取れますから、価格を割高にしても収支の合うように見せて、その分利益を上乗せてしていると考えられます。

もしその業者が賃料の減額を許さない旨の特約は無効であると知っていたうえで自社のサブリース契約書に記載していれば、かなりの悪徳であると言えます。

不動産投資に関わらず、くれぐれもうますぎる話には気を付けたいものです。

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2016年10月12日07:05

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５時起きで三崎へ。

今日は定休日です、そしてなぜか朝から三崎に移動。

初心者が釣りをすると・・・

針が指に刺さってしまう→数日経ったらそこから皮がめくれる→iPhoneの指紋認証が使えなくなる。

はい、とっても不便です。きっとこれって今の時代の釣りあるあるかな。

・・・と言うわけで？５時起きで京急に乗って三崎へ。横須賀中央あたりまでは意外に座れないもの。

今日と明日は不動産コンサル養成講座です。参加者の皆様、懇親会は美味しい魚が待っているはず・・・お楽しみに。

「カワハギ・ホウボウ・カサゴ」かな。

実況中継はfacebookから。まだの方は友達申請してください。

では！

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2016年10月11日07:34

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アパートの決済までにもう一棟アパートを契約？

新築のアパートを購入する場合、更地の状態で契約することが非常に多いのです。

売主としても早めに買主を見つけて契約できれば、完成＝出口ですからね。

それこそ建築確認が上がる前、古家の建っている状態でも内々で情報を教えてくれることはよくあります。

なので、土地で契約をして完成（決済）まで半年ほど時間がかかり、買主としては契約後、融資の申し込みを行い本承認を取得します。

そこからは外壁や室内の色決め等を行い、後はただただアパートの完成を待つばかりです。

しかし、ひとつだけ気を付けて頂きたいことは、融資が本承認になったからと言っても、取り消されるケースがあるという事。

それは決済までに買主の属性が変わっていた場合。ま、その辺はさすがに大丈夫かと思いますが、例えば会社を辞めてしまったなんて言うとまず間違いなく承認は取り消されてしまいます。

そして、意外と過去に何度か聞いたことがある事例で言うと、決済までに借り入れをしてしまったというケース。

買い物でカードを使うくらいなら大丈夫だと思いますが、車を購入したなんて時ですね。

住宅ローンの場合、返済比率の問題があり、年収の３５％までに既存借入含め返済額に収めないといけないのです。

例えば年収５００万だと、５００万×３５％で１７５万、月にすると１４万くらいまでが目安です。

すると、車のローンで月の支払いがプラスされ・・・返済比率オーバーになっちゃった！ということになればアウトですね。

もちろんアパートローンでも、そうした新たな借り入れで資産と負債のバランスが悪くなれば本承認の取り消されるケースがありますので注意が必要です。

以前に聞いたことのある話しでは、アパートの完成までに他の銀行でもう一棟アパートを契約してしまい承認を取り消された！なんて、そんなこと絶対にしないでしょということが現実にありました。

そら、数千万負債が増えればやばいでしょ。

じゃぁ、なぜそれが銀行にわかるのか。融資申し込みをしただけでその方の個人信用情報に載るからです。

銀行としては、決済前にもう一度個人情報を取得して、借り入れが増えていないか等再調査しますからね。

くれぐれも融資承認になったからと言って、これで大丈夫だと安心せずに、そういう可能性があるならば、必ず事前に相談するようにしてください。

こんな事で承認の取り消しとなれば違約になる可能性大ですからね。

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2016年10月10日07:30

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6年間継続的にやってきましたが今回で最後です。

10月15日（土）大阪で開催します。

「数字でわかる！不動産投資の全構造」不動産投資を行う上で、必ず押さえておきたい講義内容となっています。

収支の内訳から、効率や安全率の計算事例、税引き前税引き後のキャッシュフローとは、減価償却費の計算について、キャップレート・出口戦略の考え方、貨幣の時間的価値、モーゲージエクイティ分析等々。

大変好評を頂き、かれこれ6年前くらいから年に1度継続的にやってきたセミナーですが、今回を最後に当分開催する予定はありません。

この機会にぜひお越し下さい。

不動産投資を行ううえで、収益物件の立地や管理状態、金融機関の選別等はもちろん大切なポイントですが、何よりもまず学ぶべき事は不動産投資の「数字のカラクリ」です。いくら物件が良くても融資条件が良くても、数字としてクリアできていなければ投資物件を購入する意味などありません。要は投資として儲かるのかどうか？が重要であり、不動産投資の数字の構造を知るということは、勝ち組に入るうえで決して欠かすことのできない知識なのです。

このセミナーでは、不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。

現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、全9つの投資指標説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。このような内容を知らないばかりに収益物件の選定を間違え、道を踏み外してしまう投資家さんはまだまだ多くいらっしゃいます。物件価格が高騰している今だからこそまずは投資物件を見る「眼」を磨く事が必要不可欠であり、初心者の方はもちろん、まだまだ不動産投資の数字に自信を持てない方まで、ぜひこのセミナーに参加して頂き不動産投資の正しい数字の知識をしっかり身につけてください。

セミナーの詳細についてはこちらから

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2016年10月09日08:04

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ま、まさかの低金利！

先日、住宅ローンの借り換え相談に行ってきました。

８年前に自宅を購入してから金利は変動の１．１７５％

決して高いわけではないですが、自分のオーナーさんが０％台で借りれているのを見ると少々欲も出てくるわけです。

お世話になっているアパートローンの融資担当者から、住宅ローンの窓口を紹介してもらい、早速相談へ。

必要書類を提出して、１０分ほどお待ちくださいね、と。

「山内さんの借り換え適用金利は・・・」

提案書を指さしながら、

「０．４５％ですね」

れ、れ、れ、０．４５％！！！

凄い！

まさかここまでとはっ！マイナス金利様様。はっきり言ってタダでお金をもらったようなもの。

こんな時代、銀行にお金を預けるのではなく、借り入れを利用してうまく運用しないとね。

住宅ローンに繰り上げ返済？絶対にしたらダメでしょ。ま、銀行に預けているくらいなら繰り上げした方が投資効率はいいですが、そこはもっと資産を増やしていきたいですね。

今回の住宅借り換え相談で、保有しているアパートや区分マンションの借り換えも併せて提案されるかもしれませんが、今後の買い足しを考えるとまだ少しタイミングが早いかなと。

そんな事を思い着実に進めながら、これからもコツコツ資産形成をしていくのです。

う～ん、ここ最近ブログ更新しているのですが順位が上がりません。皆さま、ご協力を！

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2016年10月08日08:00

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シェアハウスは投資として・・・

今流行りのシェアハウス？

日々物件仕入れをしていると、売りに出ているシェアハウス型アパートを見かけることが多くなりました。

ドラマ等々、美男美女の恋愛模様を見ていてやっぱり絵になるし、そんな生活に憧れる気持ちもわからないではないのです。

では、このシェアハウス、流行っているのであれば投資として「魅力的、リスクが低い」のか？

もちろんそれはまた別ものです。

シェアハウスと言えば何となく高利回りのイメージがあると思いますが、そこには理由があるわけですよ。

そもそもこれまで僕が見てきた物件や相談を受けたシェアハウスについては、立地にかなりの難があるのです。

もちろん立地が悪いという事は、それだけ土地値が安くなりますので、利回りは高くなるという事です。

また、シェアハウスは基本水回りについても人数分必要ではありませんので、建築コストを下げることができます。（なのに相談を受ける物件の建築費はめちゃくちゃ高い！）

「でも、売主がサブリースをするから安心なんです」というオーナーさんがいらっしゃいますが、実はそれが危険なんです。

以前見せてもらったサブリース契約書には、一般的によくある2年ごとの賃料見直しもなく、今後30年間現況賃料を見直さず継続するというもの。

そんなことあり得ます？

5年先、10年先も読めないこの情勢で30年間賃料見直しナシ！そこには何か裏があるんじゃないのと逆に怖くなってきます。

そのサブリース会社が倒産すればどうなる？
目先の利回りだけにとらわれてはいけないのです。

もちろん立地が良ければ安定運営できるものもあると思いますよ（そうなると利回りは低いですけどね）

シェアハウスについては、今メディアでも多く取り上げられていますが、嫌な臭いがプンプンします。ま、見ててください。

ハイリターン＝ハイリスク、投資の基本です。
ぜひ購入前にご相談ください。

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2016年10月07日11:35

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不動産屋で働いていれば良い物件が買える？

「この業界で働いていると、いち早くいい物件が買えるからいいですよね～」とはオーナーさん。

情報としては確かにいち早くこちらに入ってきます。
ただし、問題は融資。

弊社の場合、帝国データバンクで６０点近くあることからほとんどの銀行で融資取り組みは可能ですが、そもそも不動産業者と言うだけで審査規準の厳しくなることが多々あります。

なので僕らが投資物件を買う場合、銀行に対してまず聞くことと言えば・・・

「不動産屋って融資付きますか？」なのです。

過去にも不動産業と言うだけで審査基準に乗らないケースがあり、「結局、転売するんでしょ」という見方がどうしても強いらしいのです。

つい先日も、「一般の方なら１週間くらいで審査結果が出ますが、不動産業者さんは別部署での審査となりますので、もう少し時間がかかりますからね」と。

なので、情報がいち早く入ってきたとしても、その分、融資する方も慎重に審査を行うようで、皆さんが思っているほどそんなに簡単ではなかったりするのです。

ま、その辺はうまくできているわけです。

ただし、毎日のように物件を見て選別をしているわけですから、目利き・スピード感だけは間違いなく養えると思います。

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2016年10月06日19:03

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リベンジ失敗、こんな日もあるのです。

今週の定休日は、会社のスタッフ・業者さんと三崎で釣り大会。3か月前くらいから予定していたイベントです。

台風でギリギリまで欠航の可能性もあったのですが、当日は晴れ、最高気温30度。日頃の行いですね。

カワハギとサバ漁船に分かれ出港。

富士山も綺麗に見えました。

もちろん僕らＣＦネッツ社員はカワハギ釣り、前回オーナーさんとの釣りでは10枚しか釣れず撃沈しましたので、いざリベンジ。

目標は35枚

しかし、しかし・・・

釣れないのです。

トラギスや北枕は釣れるのですが、カワハギが釣れないのです。

1時間、2時間、3時間・・・

釣れないのです。

このままだと夕食がない・・・

そして、やっと最初の1枚目を釣ったのが、釣りを始めて5時間を経過したころ。

そして、そのまま終了・・・嘘でしょ。

一応、カワハギ以外は、ベラ・トラギス・北枕・ホウボウ等々20枚くらい。

唯一ホウボウを釣ったのが救いですが、ひどい結果に終わってしまいました。

カワハギは全員でもたったの10枚。いつもなら軽く50枚以上なのに・・・。

船長曰く、潮が流れていなかったから難しかったんじゃないかと。

ガッカリデス。

なんとかサバ漁船が、サバ、タイ、イナダ、アジと釣ってくれてましたから買い出しに行くこともありませんでしたが、いやーやってしまいました。

そして、懇親会は三崎港蔵。総勢30名ほど。

いつもならカワハギの刺身から揚げ物、鍋でしゃぶしゃぶなど、これまでかと言うくらい出てくるのですが、今回は軽く刺身のみ。

「あーもっとカワハギ食べたかったな～」なんて意地悪を言われる始末。

ま、でもでもやっぱり釣りたては美味しいのです。

カワハギにサバ、このサバ脂のってたなー。

カサゴにトラギスの揚げ物

イナダの刺身

ホウボウの刺身

そしてそして、食事が終わってからはサプライズで社長の誕生日会。ロウソクは年齢の58本。

鹿児島から取り寄せた似顔絵ケーキに、似顔絵ゴルフボール。

実は今回、釣り大会と言うのは表向きだけで、社長の誕生日を祝う会だったのです！

だから釣れなくてもよかったのです！

え、何か？

ま、でも釣りをして美味しい魚を食べれてとても楽しかったなと。

他部署のみんなや業者さんとの交流。また三崎の皆さんともお酒を飲めたのでオッケーとしましょう。

また来年、皆さんお疲れ様でした。

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2016年10月02日17:32

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物件利回りと借り入れコスト、その辺はうまくなっているわけです。

やっぱり大阪への日帰りはきついよなと、翌朝の目覚めでしみじみ感じるのです。

決して会社から「泊まり禁止！」なんて言われているわけでもなく、その辺は有り難いくらい自由に任してもらっているのですが・・・

「今日帰れば翌日は横浜でこういう仕事できるよな」と、ついつい詰めて詰めてスケジュールを組んでしまうのです。

ほんといいのか悪いのか。

しかし今後、リニアが通れば日帰りなんて当たり前ですね。

東京～大阪間が約1時間。例えばうちの大船にある事務所から銀座に行くような感覚。

昼過ぎに「じゃ大阪行ってきます、戻りは18時です」な～んてスピード感が普通になるのです。

これってメリットでもありますがデメリットも多いのかなと。

そもそも地方に支店が必要なくなり撤退する可能性がある？東京からちょっとした旅行もほとんど日帰り？

それだけお金が落ちなくなるのではと、そんなことも十分考えられるわけで・・・更に一極集中、恐ろしい。

さて、昨日の大阪出張は午前中ミーティング、昼から4件個別相談をして帰ってきました。

色々と話を聞いていると、やはり関西方面も金融機関が以前より積極的に融資をしていますね。

純資産1億ないと融資はしません！みたいな（ふざけた）スタンスの銀行もガラッと姿勢が変わりました。

あとは、物件の選別だけしっかりとして頂ければ、今でも面白い投資が可能です。

数年前は安く物件が買えたよな～なんて話をよく聞きますが、確かに利回りは高かったわけですが、それに対して貸してくれる銀行の融資条件は今より全然悪かったですからね。

ＦＣＲが上がればＫ％が上がり、ＦＣＲが下がればＫ％も下がる。うまくなっているわけです。

またこれまで区分マンションでフルローンやオーバーローンだなんて絶対にあり得なかったですからね。

諸費用含めて自己資金が30万で投資物件の買える時代です。

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Profile

　　　山内　真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ１０入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京　不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるＣＦネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者　DVD「数字でわかる！不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）
CPM（米国公認不動産経営管理士）
２級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格