山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

釣り、懇親会、筋トレ、加盟店会議、懇親会・・・


今日は急遽釣りに行くことが決まりました。ここ最近ハードスケジュールだったので、たまにはゆっくり寝たかったのですが・・・。

あ 

朝4時起きで、三崎で釣り道具一式を取って久里浜の船宿「巳之助丸」に向かいます。

釣るのはもちろんカワハギ。強風ですがそもそも大丈夫なのかな。

そして終わってからは釣った魚を三崎港蔵に持ち込みます。

懇親会は17時からスタート、今回は早めに切り上げたいところですが・・・21時からサッカーの応援が始まるような気がする。

そして明日の午前中は、MFCLUB三崎本店で元Jリーガー将太君と筋トレ。

健康第一、お酒を飲んだら、その分しっかりトレーニングで汗をかかないとです。

それが終われば、午後から加盟店会議、懇親会へと続きます。タフ?笑

という事で、定休日である火・水は二日とも三崎でお世話になってきます。

釣果や懇親会、筋トレ、加盟店会議の様子はまたブログでお伝えします。

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地震等が発生した日の翌日から起算して


大阪での地震、震度6クラスはきっと阪神淡路大震災以来かと思います。

スタッフ、家族、みんな無事でした。わざわざご連絡をいただいたオーナー様お気遣い頂きありがとうございます。

あ

関西方面の方はこの後の余震にはくれぐれもお気をつけ下さい。

と言うのも、熊本では地震の2日後に余震がありましたが、あとになって最初の地震が前震、後のが本震なんて言われています。

もちろん後から来るほうが、何かと影響も大きくなりますので注意が必要です。

今のところ弊社大阪にある管理物件も特に影響はなさそうですが、気になるオーナーさんはご連絡下さい。

一棟物件は手分けして巡回を行いますので、 スタッフからまた別途ご報告させて頂きます。


日本全国どこに不動産を持っていても震災のリスクは付きまといます。

保険でカバーするくらいしかありませんが、地震保険は火災保険金額の半分しか加入することができません。

今は超保険といって、「地震危険等上乗せ補償特約」を契約することによって、100%まで補償をしてもらえます。

もちろんその分保険料も高額になってしまいますが、ご心配の方は一度見積りだけでも取って検討してもらえればと思います。


東日本大震災の時、管理物件への影響というのはほとんどなかったのですが、多少クラックの入った築古のアパートが見つかりました。

早速、保険会社に連絡をして、現地立ち合いを行ったのですが、立ち会って数分で一部損を認めてもらえました。

気を付けないといけないのは、保険のパンフレットには、保険金をお支払いしない場合として「地震等が発生した日の翌日から起算して10日を経過した後に生じた損害」とあります。

よって、早めの対応が必要になりますので、念のため覚えておいてもらった方がいいと思います。

ま、東日本大震災のように半年くらい余震が続けば、いつ損害が起こったのかなんて分からないですけどね・・・。

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共感できないとパートナーとしては成り立たない


収益物件をご紹介する中で、自分がそれを気に入るのかどうかがひとつの大きなポイントです。

あ 

なので、周りのスタッフが気に入っても、自分が気に入らなければ、オーナーさんにそれを紹介することはありません。

リーシングの現場を間近でみていると感じることが多くあって、賃貸管理をするということは単に売って終わりではなく、決済後からがオーナーさんとの共同事業のスタートなのです。

中には、投資家さんから何でもかんでもある情報を紹介してくれと言われることもありますが、そんなスタンスでの取り組みはしていません。

そういう意味では、お互いの考え思いについて共感できないとパートナーとしては成り立たないなと感じるのです。

投資はリスクとリターンですが、リターンのみを追いかけるようなスタンスではなく、そのリスクを現場でやっている私たちが見たうえで、投資としてうまみがあるのかどうかをこちらで判断しています。

そんな思いで語ったYouTubeはこちらです。



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インファナルアフェア、ロケ地へ


あ 

突然ですが「インファナル・アフェア」という香港映画をご存知でしょうか?

リメイクもされており、レオナルドディカプリオの「ディパーテッド」や、日本では西島秀俊の「ダブルフェイス」と言えば知っている方も多いと思います。

3部作の名作であり、DVDを買ったほど好きな映画です。

そして、今回の香港研修で唯一のプライベート。最終日の夜、懇親会後にロケ地に行ってきました。

それがここ、オーディオ専門店。アンディラウとトニーレオンの出会う場所。かなりマニアックです笑。

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映画で使われているのは、そのオーディオショップの中。

ですが・・・既に営業時間が終わっており中に入れず。ガッカリ。

ま、海外あるあるということで。

まだ見ていない方は、ぜひインファナル・アフェアをチェックしてください。リメイク版より確実に面白いです。


そして、帰りはホテルまで電車で戻りました。

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優先席がかわいいです。

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16平米新築ワンルームの価格は?


香港2日目は物件視察です。

あ
 

31階にあるテナント、200平米。

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家賃は月220万、価格は6億円。表面利回り4.4%。

香港は土地が付いてないですからね、別途地代が必要です。

これでもまだこの辺りは安いらしい・・・。

ついでに、最近完成した新築ワンルームマンション約180戸が売出して6〜7時間で完売。

戸あたり16平米、価格は9800万!バブルですね〜。

家賃は50万ほど、表面利回り6%。もちろん土地なしです。


2件目はショールームを見せてもらいました。

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122平米、価格は?

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12億!

香港はショールームを見る為に小切手で3000万預ける必要があるらしく・・・ほんとに?

これで次々売れているようです。

融資は金利がおおよそ2.25%、融資期間は最長30年。

価格によって必要な頭金が決まっているらしく、1億だと40%、1億超えると60%。一応セカンド的な融資もあるようです。

譲渡税は保有期間によって異なりますが、永住権のある方が保有3年を超えれば0%、永住権のない方は16%。転売は香港の方がしやすそうです。

あとは、安くても価格1億の新築ワンルームを本当に買いますか?やっぱり日本の方がいいですね。

海外に来ると、まだまだ東京の不動産の安さを感じます。改めて、買える時に買っておかないとなーて思うのです。

さて、これから日本に帰ります。

あ
 

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香港は刺激が強すぎます。


 全国賃貸管理協会の研修で香港に来ています。

あ
 

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シーエフネッツからは僕と東京AMの後田、鎌倉PMの先崎、東京事務紺野の4人です。

羽田空港から香港まで4時間半、時差は1時間。

気温は30度、湿度がかなり高くてムシムシしています。この時期は日本と同じ梅雨なのかほとんどが雨のようですね。

初日は香港の不動産について講習があり、そのまま懇親会へと続きます。

そごうや吉野家、世界の山ちゃんもありました。

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日本人が思っている以上に香港の不動産はバブっており、一年前と比較しても約15%価格が上昇しているとのこと。

1億で買ったものが翌年1億1500万ですから、そら笑っちゃいますね。

こんなバブルいつまでも続かないだろうと言われつつ上昇し続けているようです。SARSの時はさすがに下がったようですが。

香港島にあるApple、1・2階のフロアで月の家賃はどのくらいだと思いますか?

想像を遥かに超える金額です。

もう一度言います。想像を遥かに超える金額です。

な、な、なんと!

1億5000万!

月に1億5000万ですよ!

もう何が何だかよくわかりませんが、1平米7万ドル、日本円にして770万!なんて言われてますからね。

香港は世界一テナント料が高いのです。

日本の不動産屋には、香港という国は刺激が強すぎて、お酒を飲んでも酔いが覚めてしまいます 笑。

今日はこれから物件視察に行ってきますが、興奮しすぎて鼻血を出さないように気をつけます。

あ
 

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明後日から香港へ


あ 

昨日のフィールドワークセミナー、満席御礼。

新築や築浅のアパートが中心でしたが、なかなかいい物件が多く、当たり会だったと思います。

廻った物件のほとんどが水面下からの情報、中には売主業者の契約前物件なんてものもあり、仕入れたてホヤホヤでした。

表に出回れば、間違いなく即売れアパート。仕入れが難しいと言われる中でも、こうしていい物件はありますよね。

利回り、融資状況などなど、今のアパート投資のイメージは掴んでもらえたかと思います。

次回は、7月7日(土)横浜開催、旬な話しも盛りだくさんです。ぜひお越しください。


さて、来週の火曜日から研修の為、香港に行ってきます。気付けば明後日出発です。

研修という名の遊び?ではなく、本当に研修です。

2泊3日なのですが、スケジュールを見るとびっしりと予定が入ってます。プライベート一切なし?

海外不動産講習会や物件視察などなど色々と勉強してきます。

向こうのキャップレート等、またお伝えできればと思います。

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そうでもしないと超オーバーローンを引っ張れない


「不動産業者が家賃や空室率を偽って多額の資金を引き出す不正が横行・・・」

あ 

なんて記事を見かけましたが、僕らが銀行に案件を持ち込むにあたって、空室率を聞かれることなんてまずないんですけどね。

仮に、首都圏であれば一律10%の空室率を見て収支計算をする、ような話しはあるかもしれませんが、もちろんエリアによってはそういうわけにもいきません。

よって、トラックレコードを提出して、そこから物件評価を算出するということでしょう。

そこで、現況よりも家賃を高く空室率を低く、ちょちょっ、ちょちょっと書き換えちゃったのでしょうね。

結局、そうでもしないと希望する融資額、超オーバーローンを引っ張れないということです。

きっと普通の相場値で購入して、自己資金を1割ほど投入すれば、そもそも改ざんなんてする必要ないんでしょうけどね。

勘違いしたらいけないのは、

自己資金ゼロで購入=いい物件 ではありませんので。

それよりも・・・

自己資金ゼロで購入、買いやすい=業者利益を乗っけてる、いや乗せすぎ〜

見たいなイメージが強いかなと。

まだまだこんな話しが出てきそうですが、くれぐれもこちらの融資に悪影響を及ばすようなことだけは勘弁してほしいですね。

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ここでもフルローン?何とかまだいけるね。


あ 

今日は定休日ですが、19時から銀行面談の為、銀座の事務所で仕事です。

オーナーさんは2棟目の購入、融資が厳しくなったと言いつつも、何とかフルローンで取り組みをしてくれそうです。

仮に価格1億であれば、諸費用分800万ほどの自己資金で買えちゃいますので、羨ましい限りです。

先日大阪に行った際は、スタッフから大阪の某銀行が好条件で融資をしてくれるという話しがありました。

評価次第ではあるものの、あるオーナーさんは、ほぼほぼフルローンで借りれたらしく、大阪住まいで物件も大阪であればまだこういったチャンスはあると思います。

難点はその銀行さんの審査スピードが遅いということ。よって大阪支社のみんながやっているように、水面下で物件情報をもらい、売主との密な繋がりが必要です。

審査に時間がかかっていれば、普通は他の方に横取りされちゃいますからね。

大阪は首都圏とは異なり、1LDKの広めのアパート企画なんてものを中心にご紹介していますので、ご興味ある方はご連絡頂ければと思います。

ついでに本日、大阪支社のYouTubeチャンネルを開設したようですので、こちらもぜひご覧ください。

マネしやがったな 笑。

皆さん、私のYouTubeチャンネルは登録してくれました?

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よろしくお願いします!

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こんなセミナーはもうやりたくない?


週末の大阪出張。

あ
 

昨日のセミナーはめずらしく心斎橋で開催。

あ

心斎橋筋のこの人、いや〜外人だらけですね。このアウェイ感はなに?

衝撃だったのが、道端に座り込むタイ人? ↓ ↓

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今こんな感じになってるの?アジア旅行してるような錯覚に陥ります。

昔の心斎橋を知っているだけに驚きが隠せません。まだまだ伸びしろがあるのでしょうね。

観光立国日本へ、オリンピックが終わったら価格下がる?いやーないですよ。エリアによっては上がることも十分考えられると思います。

一度ご自身の目で見て感じてもらうのが一番わかるはずです。この勢いにはほんと驚かされます。


さて、昨日の河崎君とのディスカッションセミナー。

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50の質問事項に対してのトークライブ。頭がフル回転です。

企画としては面白かったと思うのですが、終わってみて感じたことは、普通のセミナーの1.5倍疲れますね。

正直できればもうやりたくないかも・・・笑

次が最後かな?

7月14日東京開催。

参加者さんからの評価も高く、なかなか面白いことになってます。

初心者から上級者まで楽しめると思います。

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勝手に格付け!今あなたにできる不動産


あ 

早いもので今日から6月。5月も何かと忙しくありましたがチームのメンバーが頑張ってくれました。

さて、明日6月2日(土)は大阪で河崎君とセミナーを開催。
様々な質問疑問をディスカッションしながら進めていきます。

ざっと質問事項は50項目以上!

例えば・・・

「個人名義・法人名義どちらで購入したほうがいいの?」

「ワンルーム投資とアパート投資、どちらがお勧め?」

「購入VS売却、今の情勢でお薦めするのは?」

「安定の首都圏、高利回りの地方 どちらがお勧め?」

「ワンルーム投資とアパート投資の融資条件を教えて」

「大阪・東京のお勧めエリアは?」

「一法人一物件スキームってどうなの?」

「スマートデイズの影響ってあるの?」

「減価償却費のメリットデメリットについて」

「売却時の経費について教えて」

「相続対策として不動産投資は本当に有効?」

「2020年以降価格は下がるの?」

「築古ワンルームマンションを買った時の出口が心配なのですが」

「早めにリタイアしたいのですがどうやって買い足していけばいい?」

「積算評価が出るということで地方の一棟物件を買いましたが、最近空室が増えてきました。売却したほうがいいのでしょうか?」

「2022年問題、生産緑地法について教えて」


そもそも50項目もクリアできるのでしょうか・・・汗

今までにないセミナーイベントです。

詳細はこちらから
「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」

東京は7月14日(土)に開催しますのでぜひ。

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CFネッツフェアの風景


あ 

先日のCFネッツフェアの様子をアップしますね。

参加できなかった方にも、少しでも会場の雰囲気が伝わればと思います。

まずは受付に始まり、

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書籍の先行販売

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ジョブチューンの影響もあって?サイン攻め

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大会場のセミナー風景

あ


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銀行とのパネルディスカッションは昨日のブログをご覧ください。


銀行や各企業のブース出展

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他会場でもセミナーを開催

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個別相談ブースも盛況

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弊社弁護士や税理士、鑑定士による無料相談会

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大阪チームは左から北村・山口、一番右が河崎


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賃貸のケイコちゃんも応援

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富山から朝日不動産の石橋社長も来場。その横が息子の石橋よしきくん。CFネッツで日々勉強中。

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そして、CPMの皆さんにもお越し頂きました。


恒例のじゃんけん大会

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最後の挨拶

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こんな感じで毎年やってます。

継続は力、正しいと思うことを突き進むこと。
そして、何よりも「楽しみながら」というのが大切ですね。

いゃ〜しかし、長丁場は疲れますね。終わってから打ち上げもせず、なんと22時台に就寝 笑。

スタッフの皆さん、お疲れ様でした。

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銀行マンのコメントから融資の厳しさは伝わったかと。


昨日のCFネッツフェア、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ 

あ

銀行とのパネルディスカッション、融資の今を存分に語って頂きましたが、何となく日頃ブログで書いている厳しさは伝わったかと思います。

やはり去年までとはだいぶ雰囲気が異なりましたね。

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もちろんこれまでと変わらず取り組みはしてくれるのですが、価格の上昇により評価が出づらく、それだけ自己資金比率が上がっているということ。

ただ、こういった価格上昇期にはよくある話で、銀行の見るキャップレートは市場ほどコロコロ変わりませんで、今の適正なキャップレートに銀行の評価が追いついておらず、どうしてもこのタイミングというのは厳しくなるものです。

ま、これまでが緩過ぎた部分もありますが今後も注視して行きたいところです。

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元々金融庁のアパートローン監視強化は、過剰融資による家賃下落や空室リスク上昇によるもので、地方から始まりました。

首都圏では去年の後半くらいからでしょうか、実際に私たちの現場でも融資の引き締めを感じるようになり、今年は更に厳しさが増している状況です。

ただし、それに対して価格の方は下落する様子もなく、アパート用地の仕入れにしても驚くような金額で売れているのが現状です。

唯一、東京や横浜でも価格が下がっていると感じるのは、駅から15分や20分、バス便などのアパートくらいでしょうか。既に2極化が進んでいるのです。

またその2極化という意味でも、今後間違いなく言えることは、これまでスルガ銀行が融資していた地方圏のRCやS造の一棟マンションは価格が下がるということ。

かぼちゃの件で、フルローンやオーバーローンは難しくなるでしょうし、自己資金偽装なんてもちろん無理なので買える方は限られてきます。

「最近、空室が増えたし家賃も下がってきてるから、そろそろ売ろうかな・・・」なんて思っていたオーナーさんで危機感をもっている方はかなりいらっしゃるんじゃないでしょうか。

ま、そういう意味では去年までにうまく売り抜けた投資家さんはラッキーだったかも、ですね。

さてさて、これからの首都圏不動産投資はどうなるのか?価格が下がると思っている方は多いようですが、どうでしょうね〜。

昨日、融資担当者さんからこそっと今後の良い話も聞けましたので、そんな下がるとは思えないんですけどね。

またその辺りもタイミングが来ればお伝えします。

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色々と語って頂こうではありませんか。


明日は年に一度のイベントCFネッツフェアです。

あ 

9時半から17時までノンストップで行います。

私は14時から大会場で銀行とのパネルディスカッションに参加。

今年は融資の引き締めや、シェアハウス問題からの2重契約・自己資金偽装、先日ブログにも書いた一法人一物件などなど、話すネタが盛りだくさんです。

こういう時に壇上にあがる銀行マンというのも大変だと思いますが、ま〜色々と語って頂こうではありませんか。

そして、更に私はパネルディスカッションの前、13時から「CFネッツ流アパート企画の極意」のトークライブにも急遽参加することになりました。

この情勢で小川・前原がどうやって優良物件の仕入れを行っているのか。

またアパート企画のこだわりや失敗事例、今の狙い目エリア等々、こちらにもぜひお越しください。

それ以外の時間帯につきましては、随時個別相談会を開催しています。

今後の方向性、進め方について私たちと打ち合わせしながら、その場で各銀行ブースにて融資相談までを行います。

個人属性での融資枠をもらっておくチャンスです。

ご希望の方は早めに予約を入れておくことをお勧めします。当日スタッフまでお声がけください。

CFネッツフェアの申込みはこちらから。

では明日お待ちしております。

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これをどう活かすか。


あ

昨日は熊本でIREMの総会がありました。

今回は残念ながら参加できませんでしたが、新たに85名のCPMが誕生。

CPM・CCIM合格者の皆様おめでとうございます。

そして、今年からCPMのバッチが変わるのですね。

あ

これまではゴールド(右はCCIM)、新しいのは下の写真。

あ

もう少し落ち着いたイメージ。こっちの方がスーツには合わせやすそうですね。


このCPMを取ってからがスタートです。ここからどのような提案ができるのか、倫理観のもとに。

他の資格でもそうですが、取ることが目的ではなく、それをどう活かすのかが重要。

CPMを取ることによって、収益物件の様々な知識が増えますので、これまで見えなかったものが見えてきます。

そこをどうぶれずに取り組んでいくか、自社の利益優先でお金に走っちゃおしまいです。

「資格を持ってると言っても結局はそのコンサルタント次第じゃないの?」とはあるオーナーさん。その通りです。

他社から購入したアパートの管理受託のみを依頼されることもありますが、そこから色々と見えてくることも多いのです。

スピードの出し過ぎは危険、どのような免許も資格者の使い方次第ということです。

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最近の定休日前と言えば・・・


あ 

あ

先日はアパートの色決め等、打ち合わせで住宅展示場を訪問。さすがに平日だから空いてますね。

そして終わってからは完成したアパートを弊社PMスタッフと内見。

写真は訳あってまだ載せれませんが、かなりの出来栄え。外壁に旗を付けたりして、自分のセンスの良さが光りました?笑


そして最近の定休日前と言えば・・・小川・石橋と三崎港蔵で夕食。はい、わざわざご飯を食べに三崎へ行くのです。

CFネッツのグループ会社がやっているからということではなく、本当に美味しいんですよね。

あの雰囲気もなんだか落ち着くし、スタッフの皆さんも優しいし。

今回のヒットはアジの刺身。脂が乗っていてとろけました。

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刺身と日本酒の相性は抜群ですが、蔵のレモンサワーは知る人ぞ知る隠れ人気商品。ぜひお試しください。

その他、金目にヒラメ、ヤングコーンに新玉ねぎ、川エビの唐揚げなどなど。

釣りをして魚を持ち込むのもいいのですが、それでなくても鮮度抜群の刺身や旬な三崎の野菜などが揃っています。かなり楽しめますよ。

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次、問題になるのはこのあたりかな。


あ 

今日は色んなところでイベントをやってましたね。

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横浜で物件の調査中、偶然にもIREMの右手会長に出会いました。

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10年前、CPMを取った時から大変お世話になっている方です。

こ〜して街中で出会うと何となく恥ずかしいもんです。悪いことはできませんね 笑。

右手さん、書籍頂きありがとうございました。


さて、不動産の最前線にいると、「よくやるね〜」みたいなことがポツポツあるものです。

かぼちゃなんかがいかにもそうですね。

今回の問題になる数年前から、かぼちゃを買っている投資家さんには数名会っています。

最寄り駅から15分かかるシェアハウス?

家賃設定高過ぎない?

30年一括サブリース、それも家賃は新築時から下げない契約?

などなど、どう考えても無理でしょ!これ時間の問題!てことが普通にあるわけです。

一法人一物件もそうですね。

今のところ問題にはなっていませんが、あれもどう考えてもおかしいでしょ。

個人情報に載らないから買えてしまう?

ばれずにローンが付いたとしても、今回のように後々問題になる可能性は非常に高いわけです。

そのうちローンの返済ができなくなった投資家さんがいたとして、銀行が調査したところ、一法人一物件だった・・・なんてことになれば、一斉調査ですね。

投資家にとって唯一の救い?は、かぼちゃの件、スルガ銀行は法人への融資をしていないということ。

第三者委員会が「他の融資も調査する」なんて言ってましたが、一法人一物件なんて簡単に蓋開いちゃいますよ。

これもいずれ問題になりますよ。だってどう考えてもおかしいから。

色んな方が書籍を出して、数年で何億・・・少ない自己資金でこれだけの不動産を買えた!なんてよく見かけますが、操作せず真っ当に買っている人なんて、ほんの数パーセントくらいなんじゃないかと。

「物件価格の9割が融資上限額」と規定を設けている銀行はよくありますが、仮に1億の物件を買おうと思えば自己資金は諸費用含めて約2000万必要なのです。

それを数年で3棟、4棟買えます?って話し。スルガ銀行の第三者委員会にドキドキしている方は多いと思いますよ。

シェアハウス問題や一法人一物件などなど、その辺については27日(日)のCFネッツフェア、銀行とのパネルディスカッションで触れる予定です。

銀行さんのどんな話が聞けるのかお楽しみですね。

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資産の持っている投資家さんはそんな物件相手にしていない


あ   

融資が厳しいなんて言いつつも、価格の下がる様子もなく、アパートも次々売れているように感じます。

それもビックリするくらいのスピード感です。

今日のYouTubeでもお話しましたが、金融庁の引き締めどうこう言ったところで、まだまだフルローンで対応してくれる銀行もありますしね。

多少自己資金を入れたとすれば、1%台で融資を引っ張れる可能性もあるわけで。

結局、買える方は着実に資産を増やしているなという印象。

そして、残っているのは駅から遠い物件が中心。利回りが高くても全然売れている様子はありません。

そもそも資産の持っている投資家さんはそんな物件相手にしてないし、表面利回りの高いものというよりも、資産価値を重要視しています。

また、これまでイケイケドンドンの投資家さんは、融資が付かなかったり、今回のシェアハウス問題で自己資金の原本確認が必要になったから?などなど、様子を見ているところがあるのかもしれません。

ま〜今までのようには行きませんよ。地方の積算評価の出るRC物件などは価格が下がっていくでしょうね。
潰れる不動産業者もいるかもしれません。

不動産投資は、大金持ちになれるような金融商品じゃないとわかっている投資家さんの方が、結局、資産形成がうまく行っているように感じます。

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ジョブチューンに出演するんですって。


昨日は大阪で個別相談、朝から夜までノンストップ。
皆様ありがとうございました。

あ


TBSのジョブチューンという番組をご存知でしょうか?

5月19日(土) 19時から、家賃滞納ネタで倉橋と片岡が出演します。

ひな壇に座ってる?のかな、色んなトークをしてるみたいですよ。

タイトルは
「世の中の悪い奴らを許さない!取り締まりGメン大集合スペシャル」

悪質家賃滞納者×家賃Gメン」
 家賃を払わない悪質滞納者に対しあらゆる手段で取り立てを行う家賃Gメン。
 5か月滞納、過去には暴力も振るってきたという悪質滞納者との直接対決に完全密着!!

倉橋隆行・片岡雄介(家賃Gメン)

詳細はTBSのホームページに載ってます。


自社で賃貸管理をしてると色んなネタがありますからね。ほんと大変な仕事です。

家賃滞納なんて多くはないんでしょ?と思うかもしれませんが、いやいやこのご時世、そんな甘くはないのです。

逆ギレしてくるような滞納者もいますからね。

僕の持ってる物件も以前滞納をやられ、その入居者が退去したら、室内はなかなかの荒れ具合でした。

どちらにしても今回の番組、投資家さんは要チェックです。賃貸管理の滞納現場に触れてもらえると思います。

さすがに倉橋も緊張してるのかな?笑。

楽しみですね。

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いつの間にそんな自己資金が貯まっているのですか!?


書籍校正の締め切りがありまして・・・

あ   

水曜日は1日自宅にこもって約10時間、そして昨日は仕事が終わってから結局夜中の2時までかかりました。

もっと早くから取り掛かれるといいのですが、確定申告と同じで手をつけるまでに時間がかかるのです。

やらなければ、他のことをしていても何だかモヤモヤするだけなのですが、この気持ち分かってくれる方はたくさんいらっしゃるかと。

今日は最終チェックですが、気になる箇所がたくさんありまして・・・いや〜間に合わなくなっちゃいます。

なんと言うタイトなスケジュール。ま、ひとつひとつが経験ですね。

そして明日は朝から大阪出張、寝不足の日々は続きます。 

今月も多くの個別相談を頂いていますが、もちろん新規の方もいれば、既存のオーナーさんもいらっしゃいます。

次のアパート購入に際してまずは銀行に事前打診をして、どのくらいの融資枠が取れるのか確認を取るわけです。

ポイントとなるのは資産、現預金です。

もちろん多ければその分プラス材料となるのですが、最近はいつもそこで驚かされるのです。

え?いつの間にそんな自己資金が貯まっているのですか!?と。

詳しくは今日のYouTubeでお話しますが、やっぱり不動産投資は面白いなと改めて感じました。

うん、これですよこれ。

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歳を重ねるごとに融資のハードルは上がる


GWの5月3日〜6日に働くなんて久しぶりでしたが、なかなか良いもんです。

あ   

昨日も個別相談ラッシュで、一日忙しくやらしてもらいました。

お客さんからは「GWのこのタイミングにすいません!」なんて気を遣って頂きましたが・・・そんなとんでもないです、とても有意義でした。

福岡の投資家さんなどなど、わざわざこちらまでお越し頂きありがとうございました。

来年のこの時期に会社が休みだったとしても、個人的には出勤をしようかと考えています。

GWはどこに行っても混んでいるし、旅行に行くといっても高いわけで、これだけ仕事が入るのであれば働いている方がよっぽどいいかなと。


さて、健美家によると投資用の区分マンション価格が過去1年で最安値だったらしいのです。

融資の引き締めなどが影響してると思われますが、東京では価格下落を感じるケースというのはほとんどないですね。

物件価格の上昇は東京から、そして物件価格の下落は地方から です。

東京や横浜でも駅から遠いアクセスの悪いワンルームなんて言うと、今の融資どうこうの前にいずれ下落は始まるんじゃないかと思います。

逆に一等立地やその周辺のインフラの整ったエリアというのは、オリンピックが終わったところで、インバウンド需要もあって価値を維持する可能性は高く、それこそ価格の上昇も十分あり得ると考えます。

本当に価格が下がってからの購入で大丈夫ですか?

弊社のオーナーさん等が狙っている好立地の投資エリアを考えてみると、そもそも価格が下がるかどうかも微妙ですし、その持て余している時間がもったいないと思うのです。

歳を重ねるごとに融資のハードルは上がり、また情勢が悪くなって利回りが上がったとしても、銀行もリスクを取るようになり、融資枠減額や自己資金比率の上昇、そもそも融資不可なんてことも十分あり得るのです。

そんなことなら、今できる不動産投資を考え、今の適正な価格で買い進めることを考えた方がいいのです。

僕自身も昔買った物件と去年買った物件を比較しても、もちろん利回りは下がっていますが、以前は利回りが高すぎただけで(もちろんその時に買えたのはラッキーですが)、今後そこまで価格が下がるとは到底思えないのです。

よーく考えてみてください。巷ではどうしてこれだけ不動産投資セミナーが増えているのですか?

それだけ投資家が増えているからです。=ライバルが増えているのです。

買い手が多くなれば、もちろん価格は下がりづらく、先日契約した5000万超の売りアパートなんて現金購入でしたからね。

まずはできるところから、将来リスクを下げるためにコツコツ買い足して行くのです。そして元金返済を進めていく。

これがジワジワ効いてくるわけで、結果大きな資産形成へと繋がります。

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あ   
 

某金融機関の「無敵です!」が懐かしい


あ   

さて、今年もこの時期がやってきました。

あ

5月27日(日)神奈川新聞社後援「CFネッツ不動産戦略フェア2018」

倉橋の特別講演に始まり、大手金融機関の出展、弁護士・税理士・鑑定士の無料個別相談会等々。

以前のブログでも書いた通り、今年は各金融機関に聞きたいことが盛りだくさん。

数年前のCFネッツフェアで某金融機関は「無敵です!」な〜んて攻めの姿勢だったのを皆さんは覚えていますか?

あの時は聞いていてこちらまで何だかテンションが上がりましたよね。気持ち良かったな〜。

そんな中、今年はどれだけ切れが悪くなるのか、去年までのあの勢いはどこへ行ったのか。

事前審査OK!でも本審査でNG!一体どうなっているの!?

なんとなく担当者の仕事スピードも遅くなっているように思います。

それだけ決まった銀行に案件が集まっている?もしかしたら審査部に問題があるのかも?いつの時代もスピード命なのに。

そして、かぼちゃの影響は本当にあるのか。話しではスルガ銀行だけでなく、約10行がかぼちゃの融資に関わっていたとか。

融資担当者の現場の意見を直接聞けるこの機会はとても貴重です。

銀行マンが話す一言一言に、各銀行の今後のスタンス、方向性について感じて頂けると思います。

当日は攻めの姿勢で金融機関をバッサバッサ切ってやろうと思います。

コンサルタントVS金融機関 〜不動産投資市況とファイナンスの今後を予測〜
大会場にて13時スタートです。

CFネッツフェアのお申し込みはこちらから


順位が上がりませんね、クリックお願いします!
あ   

個人投資家のライバルは


さて、今日から営業再開です。

あ  

GWのこの時期は9割を超える不動産業者がまず間違いなく休んでいます。

そう、まず間違いなく休んでいるのです。

そんな中、

「あ、今日お休みでした!?」と、しらじらしく同業者に電話をかける鎌倉AMの小川君。

いいですね〜笑。

一本電話が繋がりさえすれば、その後の業務がスムーズに進むんです。スピード感を求めると、そんなしらじらしさも必要かと。

さて、先日売りに出ていた土地がありまして、オーナーさんに先行して買ってもらおうかと収支計算をしていました。

解体費もかなり高額になりそうだったので、あと数百万価格交渉して、更に測量費も売主負担でお願いしよう・・・と考えていたのです。

が!速攻で他社に持っていかれたのです。売りやめにでもしたのかと思うくらいのスピード感です。

そこから数週間後、ある業者さんからその土地が建売アパートとなって水面下情報で入ってきました。

こちらはそれだと収支が合わないと思い、オーナーさんに直接買ってもらおうと考えていたのです。

それなのに、まさかの業者買い・・・あり得ない。

個人投資家は不動産業者もライバルということです。

仕入れる側がオーナー目線だと、どうしてもそうなってしまうのです。

今だからじゃない、いつの時代だって仕入れは難しい。

そんな中、ポツポツ入ってくる優良物件を買って行くしかないですね。

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あ  

融資について去年との違いを感じてもらえるのではないでしょうか。


1日早めの出勤、怠けた体を慣らしていきます。

あ  

GWの3日から6日は長期休暇という事もあって、さすがに暇をするかと思っていたのですが、個別相談が立て続けに入り、売りの契約もまとまりそうです。

その他の予定は道も空いてることなので、とにかく物件の仕入れに注力したいですね。

他業者さんが休んでいる隙を見て、スタートダッシュを切りたいところです。

今月は新築アパートの決済や完成立ち合い、大阪個別相談会(満席)、5月19日(土)東京で出口戦略セミナー、5月27日(日)CFネッツフェアと続きます。

4月以降の融資姿勢について気になっている方も多いかと思いますが、CFネッツフェアでは各銀行の融資担当者も参加します。

直接個別相談ブースでヒアリングするのもいいでしょうし、セミナーにも出てもらいますので、なんとなく去年との違いを感じてもらえるのではないでしょうか。

最近は梯子を外されることも多々ありますので、融資担当者にはストレスが溜まってます!笑

歯切れが悪ければ、さらに色々と突っ込んでいきたいと思いますので、どうぞ楽しみにしていて下さい。

さて、この後仕事が終わればジムでトレーニングをして明日からの一週間に備えます。

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あ  

無事帰国。


昨日の朝、パラオから無事日本に帰ってきました。

あ  

撮りためた写真をアップします。

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ブログにも書いた通り、成田空港11時発が16時に変更となり(皆さんもユナイテッド航空にはお気をつけください)、パラオは夜中に到着。

基本的にはビーチでゆっくり過ごしました。旅行中はビール解禁・・・。

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カヌーをしたり、シュノーケリングなどなども

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パラオ料理が下の写真、あまり口に合わなかったですね。そこだけが残念でした。一番美味しかったのはなぜかゴーヤチャンプル。

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さすがに海はきれかったですよ〜。これは見る価値があります。

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最終日には虹も見れました。

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みんなで夕食をして、酔っぱらいながら23時の飛行機に乗り、朝10時に帰国。

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なかなかハードではありましたが、またいい思い出ができました。

こうしてたまには海外にも行かないとですね。改めて日本のいいところを感じることができます。

明後日5月3日から営業再開です。

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あ  

21時以降は断水中です。


昨日はカヌーツアーに参加して、今日はホテルのジムでトレーニング、終わってからはビーチでまったりです。

みんなは朝一ダイビングへと出かけました。

 あ  

少し早めの休暇を取ったおかげで、どこもガラガラ。観光客の中心は中国人、日本人はポツポツ見かける程度です。

日本は今日が出国ラッシュだとか。と言うことは夜くらいから混み出すんですかね。

現在パラオは水不足で、エリアによって21時以降は断水です。

15年前ぶりと言うことであれば、再開発されても良さそうなもんですが、いやー全く変わりませんね。

携帯もほとんど使えず、一番電波の悪いのがホテルの部屋という、なんともいけてない。

おかげでこれほどまでに携帯なしで過ごす毎日というのもそうはありません。

今日の夜もみんなで一緒に食事に出掛けると思いますが、パラオ料理は残念ながら美味しくありません。

どんな料理と書かれると非常に難しいのですが、とにかくメリハリがない。

南国なんだから、辛いものを期待してるけど、そんな味付けは一切ありません 汗。

日本の味が恋しくなるかもと言うことで、鯖や焼き鳥の缶詰、カップ麺は持って行きましたが、スーパーで同じものが意外と売ってます。

パラオは親日国でしたね。


さて、ビーチでひとりまったり中でしたが、品のない関西弁が聞こえてくると思えば、呉ちゃんです 笑。

現実に戻ったので、今日はこの辺で。

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7時間待ち・・・


成田空港集合が9時、出発が11時

 あ  

直行便はなく16時グアム着、乗り換えで3時間ほど待ちパラオは最終20時半着予定。

が!

成田空港に到着した9時半頃、飛行機が遅れている・・・と。

成田エクスプレスで向かっている時から嫌な予感はしていたのです。

電車の掲示に各飛行機の出発時刻記載があるわけですが、なぜかこの便だけ空欄。

既に遅れていたのです。

そして、結局成田空港発が何時に変更となったかと言うと・・・

まさかの16時!

ひどくない?せっかく早起きしたのに。

ここから7時間半もどうやって時間潰すのよ。

羽田なら一旦帰ることも可能ですが、残念ながらここは成田。

ということで・・・

しょうがなく成田空港で宴会スタート!笑

そら飲み過ぎますよね・・・。

なんとかパラオに着いたのは0時前くらいだったかと。

ま、海外は色々ありますよね。

ネット環境も悪くて、残念ながら写真もアップできそうにありません。

また帰宅後ですかね。

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安定収入を確保したらゴールではなく


先日の個別相談、所有物件の売却や再投資の打ち合わせ。

 あ  

5年前に購入してもらったアパートを、この情勢で売却することはそんなに難しくありません。

当時、新築であったとしても購入時よりも今の方が高く売れるでしょうし、コツコツと進めてきたローン返済額の約半分が元金返済であれば、結果それらが手残りとしてプラスされます。

もちろん売却金額の設定が高すぎると反響はほとんどありませんが、融資が厳しくなったと言ってもまだまだ買い手の動きは悪くありません。

それよりも問題は売却して得たお金を今後どう活用するのか。

銀行に預けておくくらいなら、売却せずに今まで通り運用しておいた方がいいのかもしれません。

投資家として、常に資産の利回りを意識することは重要です。

今回は資産の組み替え、再投資の検討が必要となりますので、次の融資についてもある程度目処をつけておいた方がいいですね。

個別相談をしているその場で付き合いのある銀行マンに連絡を入れ、融資の打ち合わせという流れです。

その時のポイントは、もちろん投資家の属性と資産背景。

そう考えると余程の目標や目的がない限り早期のリタイアはお勧めできません。

不動産投資はある程度の安定収入を確保したらゴールではなくて、その時の情勢、リスクなどを見ながら売却を検討、そしてまた入口が必要だということ。

その時に投資家の信用力がなければできることは限られてきます。冷静にこの先を見据えて・・・くれぐれもお気をつけください。

さて、間もなく成田空港に到着します。日頃働いているからこそ、こういう休暇が楽しみなわけです。

では行ってきます。

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営業再開は5月3日から


あ  

今日から少し早めのGW休暇に入ります。

去年は社内旅行でタイへの視察でしたが、今年はパラオに行ってきます。

パラオは15年前に一度行ったことがありますが、その時はとにかくダイビング三昧。

やはりパラオと言えばダイビング。世界のダイバー憧れの地なのです。

大きな魚に出会え、上級者であればかなり楽しめます。

大阪に住んでた頃の趣味はとにかくダイビング。これまで和歌山や舞鶴、沖縄、石垣、ハワイ、グアム、サイパン、タイなどなど、こう見えて200本以上潜っています。

そんな今回もダイビングを満喫と言いたいところですが、ここ数年なんとなく潜ることに恐さを感じ、歳のせい?無理にやらない方がいいかなと。

釣りやスノーボードなどなど色々な趣味を持ってきましたが、そんな中でもダイビングはもっとも危険性が高く、今後長く続けていけるものとは思えないのです。

リターンに対してリスクがあるのはわかるのですが、無理な投資は致しません 笑。自己責任というには重すぎるかなと。

今回の旅行では特に何かをやる予定もなく、ただただゆっくりと時間を過ごします。

唯一決めているのは、ホテルのジムでトレーニング 笑。

ここ2ヶ月ほどはジムに通っていますので、気が乗るうちは継続しようかと。

シューズなどなど用意して、あとプロテイン、BCAA、ビタミンも。

こんな話をすると、一体どこに向かってるの?なーんて社内でもよく言われるのですが、健康維持は欠かせません。

シーエフネッツの営業は5月3日(木)から再開です。皆さんのゴールデンウィーク休暇中は働いておりますので、何なりとご相談ください。

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充実した二日間。


なかなかハードではありましたが、

あ  

先週の土曜日は大阪でオーナーさんとのパネルディスカッションセミナー。

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いや〜大盛況でした。

セミナーアンケートのコメントもとても評価が高く、懇親会もこれまでで一番参加者が多かったのではないでしょうか。

10年前からお付き合いのあるIオーナーさんの「妻がいるから今の自分がある」みたいなおのろけ話を聞きながら・・・ついついお酒を飲み過ぎてしまいました。

そして、翌日は朝一福岡へ移動して博多でセミナーです。

こちらも多くの皆さんにご参加頂きました。

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今回はワイズプランニングの伊藤CPMにお誘い頂き企画をすることとなったのですが、投資家の皆さんも非常に熱心で、セミナー後は5件の個別相談を対応。

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福岡では初めてのセミナーでしたが、とても感触が良かったように感じます。

そして、夜は美味しい料理とお酒を頂きました。やはり福岡のレベルは高し。

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最近、節制をしてはいたのですが、飲んだ後のラーメンをやっちゃいました。ま、たまにはね。

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そして翌日、ワイズプランニングさんの朝礼に参加。

なかなか他社さんの朝礼を見れる機会というのもありませんので、非常にいい刺激になりました。

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その後、伊藤さんが企画したアパートの内見をさせてもらい、昼には東京へと戻ってきました。

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この二日間は本当にハードスケジュールではありましたが、貴重な経験をすることができ、また多くの出会いがありました。

これまでコツコツ取り組んできたことで、私たちと共に歩んでくれる、また支えてくれる方々が増えているというのは間違いありません。

オーナーの皆さん、ワイズプランニングの山崎社長、伊藤さん、スタッフの皆さん、ありがとうございました。

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大阪から福岡へ、不動産投資の今。


今週末はセミナーが続きます。

あ  

明日は大阪でオーナーさんとのパネルディスカッションに個別相談が2件、明後日は福岡に移動して首都圏セミナーを開催。

オーナーさんとのパネルディスカッションは今回が最初で最期となるかもしれません。ぜひこの機会にお越しください。

あ〜こういうことが聞きたかった!となかなか楽しめるディスカッション内容に仕上がっています。 

今回も打ち合わせは一切なしのぶっつけ本番。

知識・経験も豊富なオーナーさんですので、今後の投資には間違いなく参考になると思います。

大阪開催
4月21日(土)投資家の生の声が聴きたくないですか?不動産オーナーによるパネルディスカッション

そして、翌日の福岡では首都圏不動産投資の今をお伝えします。

東京では一体どのような不動産投資が可能であり、この情勢から気になる利回りとファイナンス、実際の投資実例について。

地元以外の不動産投資を知ることで今までとは違う選択肢が増え、結果として将来リスクを下げることに繋がります。

福岡で企画するケースというのもほとんどありませんので、お近くの投資家の皆様ぜひお越しください。

福岡開催
4月22日(日)投資実例とファイナンスから首都圏不動産投資の今を知る

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これだからやめれません。


今週の定休日は半年ぶりの釣りに行ってきました。

あ  

朝が早いので前日は三崎で宿泊。

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三崎港蔵で新鮮な魚介とお酒。平日にも関わらず混み合っていたのでカウンターでの食事。

いつもながら、この前日の夕食が盛り上がるので飲みすぎにはくれぐれも注意が必要です。


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今回の釣りは久里浜にある巳之助丸へ。大物狙いはこの船宿がお勧めです。

もちろん狙うはカワハギ。シーズンではないのですがゲーム性のある面白さを優先。

天気は曇り、少々肌寒さもありました。

いつも釣れない?鎌倉の石橋くんはどうやら調子が良かったようで、高級魚ハタを釣りあげていました。

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仕事では見せないイイ笑顔ですね〜笑。

南青山建築工房の宮内さんも苦戦しながらカワハギをゲット。

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当たりも分かりずらくてなかなか苦労はしましたが、僕個人では何とか17枚を釣りあげ、巳之助丸の乗り合い船では初めてのトップ。

こんなステッカーがもらえます。

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14時半に釣りを終えて、40枚ほどのカワハギを三崎港蔵に持ち込み料理をしてもらいます。

その間にお風呂に入って、17時から懇親会スタート。

カワハギの刺身、シーズンではないと言っても、かなり美味しかったですね〜。

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カワハギの揚げ物、柔らかすぎ。これはレギュラーにしましょう。

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鯛茶漬けならぬ、カワハギ茶漬け。贅沢ですね。

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ハタの刺身も美味でした。

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その他、しゃぶしゃぶや煮つけ等々、大満足です。

数時間前まで泳いでいた魚を食す。美味いのはもちろんのこと、新鮮な魚を食べるというのは健康的です。

これだから釣りはやめれません。社長、色々とありがとうございました。

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60を超えてからの趣味はこれで決まりですね。その為にも不動産投資をして資産形成を進めておかないとです。

オーナーさんとはここから20年、30年と付き合いのできるコンサルタントでありたいものです。

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幸福度が変わらないのは


「持ち家と賃貸、住まいの幸福度ほぼ変わらず」とはある報告書。

あ  

それぞれにメリットデメリットはありますが、う〜んどう考えても僕は持ち家ですね。

今の自宅を購入する10年前は賃貸住まいでしたが、垂れ流しの家賃支払いがとにかくもったいなく感じてました。

持ち家で多少築年数が古くても構わないのであれば、購入価格=売却価格ということになりやすく、結果ここ最近の低金利であればローン支払いの7割近くが資産となります。

持ち家というのはやはり資産形成スピードを大きく上げてくれるのです。

もちろんこれは売却してこそはじめて現金として残るわけなので、幸福度が変わらないのはその辺りに対する知識が少ないからだと思います。

それこそ今は安定した給与収入があるかもしれないけど、そんなことがいつまでも続くわけもなく・・・将来不安じゃないのかな?

気づいた頃にはもう遅かったなんてことにならないように、いつまでも若くはいれないですからね。

年金生活で今の家賃を支払っていけなくて、その歳になってから生活レベルを下げるなんて考えたくないのです。

今後も賃貸住まいはまずやらないし、常に先を見据え、資産形成というキーワードを意識して取り組んでいきます。

そろそろ次の投資に向けて銀行に融資打診ですね。

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そもそもがおかしいのです。何もシェアハウスに始まったことじゃない。


新聞やニュースで取り上げられているシェアハウス問題。どこまで話しが大きくなるのでしょうか。

あ 

預金通帳の改ざん等々・・・

そもそも個人の投資家さんが数年で数億規模を何棟も買い足すなんて余程資産でもない限りおかしいのです。

スルガ銀行は物件価格の9割融資が上限であり、残り1割と諸費用が自己資金として必要です。

仮に1億の物件であれば、自己資金2000万弱という事です。
それを短期間で何棟も買える?なんて普通無理でしょ。

書籍によく書いているような頭金ゼロで不動産投資して数年でリタイア?こんなことそもそもお勧めしませんが、これには裏があるということです。

今回の話しがどこまで広がるかわかりませんが、売買契約書等々の改ざんも含めドキドキしている投資家さん、不動産業者、銀行マンはかなり多いんじゃないかなと。

金融庁が立ち入り検査を始めましたので、シェアハウス以外の物件にも何らかの動きがある?

真面目にやってる投資家の融資にまで影響が及んだらたまりませんので、ほどほどでお願いしたいところではありますが。

さ、中華街訪問して来ます。




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短期譲渡で売却もあります。


今月も個別相談が続きます。

あ

ある投資家さんの持ってるワンルームマンションが今後少々リスクが高めかなということで売却のご提案。

今売るとまだ短期譲渡なのですが、その場で計算してみると短期、長期で売却した際の税金差が約10万ほどしか変わりません。

長期譲渡になるのを待ったことによって、もし入居者が退去してしまったらリフォーム費や募集費もかかりますし、再募集時の家賃が下がれば収益還元から売却価格の下落もありえます。

そのようなリスクを考えると、今売却した方が結果手残りの多くなる可能性があるわけです。

何となく皆さん売却するのなら長期譲渡になってからと言われるケースが多いように感じますが、そこは実際に支払う予定の税金を計算して検討しないとダメですね。

自社で賃貸管理をしていると、その辺の賃貸事情について見えてくることも多くあります。

過去からの家賃推移、エリアごとの空室リスク・初期費用等の成約状況等々。

机上の空論ではなく、PMスタッフの意見なども聞きながらオーナーさんに提案できるのが強みではあります。


さて、先日の大阪出張は仕事が終わってから、大阪支社のメンバーと久しぶりの夕食。

少し気温も低かったので、福島のおでん屋花くじらへ。

あ

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安定の旨さ、さすが大阪。

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4月21日(土)は大阪でオーナーさんとのパネルディスカッションを開催します。

なかなか面白い企画になっていますので、ぜひこの機会にお越しください。

最初で最後のセミナー企画になるかもしれません。

あ

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あ

価格が下がってきた?

 
日曜日の大阪出張、新幹線は土曜日よりも人が少なめです。

これから旅行!という車内のウキウキした雰囲気もほとんどなくて、なんだかホッとします。

週末の出張は、宿泊費もまだ安い日曜日がオススメです。

あ

最近、現場で働いてて思うこと、もしかして区分マンションの価格が下がってきた?

たまたまかも、気のせいかもしれませんが、売り出し価格を見てそう感じることがたまにあるのです。

オリンピックの2年前がピークだとか、融資の引き締めがあるとか、そんな話しから売り手が少々弱気?になってるのかもしれません。

最近の金融機関は旧耐震の物件に融資をする銀行はほとんどないですからね。現金購入の方は狙い目?

ただし、一等立地が値下がってる様子は微塵も感じませんので。東京と言えども二極化なのです。

じゃ、一棟アパートは?価格下がってないかなー。

前にユーチューブでも話してたのですが、元々利回りの低すぎるものはここに来て値下げはして来てますけど、それは、そもそもが高すぎたわけで。

多少値下げがあったとしても、僕から言わせるとまだ高い!こんな価格じゃ、オーナーさんには到底お勧めできません。

でも、8%以上の新築アパートが首都圏で売りに出てる?あ、この情勢でそれだけ利回りの取れるものは、何か裏がありますよ。

心配な方はご連絡下さい。

さて、今日も個別相談は満席、行ってきます。

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あ

不動産投資と自己投資


今週の月曜日はCFネッツグループの入社式でした。去年の春からもう1年、あっという間ですね。

あ

CFネッツの各事業部や12あるグループ会社の業務内容発表、夕方から懇親会へと続きます。

新卒や中途採用者の入社式ではあるのですが、彼らの緊張感に触れつつ、私たちも初心に戻るいい機会です。

自身も成長を続けないと会社の成長もないわけで、常に危機感をもって取り組まないといけません。

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なんとか桜も散らずに、懇親会ではありますが花見をすることもできました。

美味しい魚には日本酒と言いたいところですが・・・

最近は、なるべくビール・日本酒・ワインなどの醸造酒は飲まないようにして、ウイスキー・焼酎など、蒸留酒をメインにしています。

身体のことを気にしつつ、ジムにも行って、なんとかここ1か月くらいは体のどこかが常に筋肉痛ではあります。

焦らず無理をせず、継続することを目標にやっていきます。

まずは、タニタの体重計でも買ってみてはいかがでしょうか?スマホに連携も可能でなかなか面白いです。

不動産投資も大切ですが、併せて健康への自己投資も忘れず、人生を楽しむためにはこれらが欠かせません。

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あ

きっとそれでいいはず


あ

ある日の夕方、弊社鎌倉本店の4階にある中庭の雰囲気が良かったので、何となく写真を撮ってみました。

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今日の午前中はオーナーさんと税理士事務所訪問。

午後は銀座で個別相談・・・でしたがドタキャンの為、急遽東京方面の下見へ。

めずらしく、この人たちと物件を見に行ってきました・・・

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写真:右が中元さん、左が佐藤ゆうま風の呉山君、似すぎ 笑。

このメンバーで下見だなんて何年ぶり?5年ぶりくらい?いや、もっとかな。

ある意味新鮮で、たまにはこういう時間があっても悪くないなと。

車内では物件についてや融資の共有などなど。なんだか勿体無いですね、フィールドワークセミナーでもしたら良かったかな。

昔は、こうやって一緒に下見するのが当たり前でしたし、仕事終わりにみんなで飲みになどよく行ったものです。

なかなか今はそういうわけにも行かず、誰かがセミナーや出張、訪問等々、えらく機会は減っちゃいましたね。

でも、きっとそれでいいはずなんです。それぞれに責任ができて、上に行けば行くだけ孤独になるのはしょうがないかなと。

いつまでも同じ、では成長もなにもあったもんじゃないので。

でも、たまには飲みに誘ってくれてもいいんですよ、
中元さん、呉山君。

僕から誘え?いや、断られるのが怖いので 笑。ひとつ歳を重ねるごとに憶病になる?

明日から新年度、また一歩進まないとですね。

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あ

レバレッジだけじゃない、将来のための組み合わせ


あ

中目黒の桜も満開です。

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昨日は東京で一棟アパートの下見、売地や築浅のアパートなどなど。

めずらしく中目黒駅から徒歩5分の区分マンションが売りに出ていたのでそちらも見に行ってきました。  

築年数は古いですが、そもそも物件の出づらい希少エリアであり、代官山からも徒歩7分の立地。

価格は1450万、26屬1DK、総戸数は100戸超。将来的にはこういう物件を所有したいなと。

家賃は83,000円、大阪だと60,000円くらい?さすが東京です。

退去後はリノベーションすることにより家賃も大幅に上げることができるでしょうし、そういう面白さも魅力です。

旧耐震ですので融資先は限られますが、別にレバレッジなんて効かさなくても、10年から15年くらいの融資を組んで、元金返済を進めていけばいいと思うのです。

今のキャッシュも大事かもしれませんが、将来のための投資を優先する組み合わせも重要です。

ご興味ある方は弊社石橋まで。

さて、4月7日(土)は大阪で倉橋の「不動産とお金の話し」、そして4月21日(土)はオーナーさんとの「パネルディスカッション」を開催。

共に多くのお申し込みを頂いておりますので、満席になる前にお問合せ下さい。

尚、申し込み後に参加できないことが分かった場合は、早めにキャンセルの連絡をお願いします。

少しでも多くの方にお越し頂くため、ご協力のほどよろしくお願いします。

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あ

心に響かない言葉。


昨日は大阪で個別相談会。お陰様で全時間帯予約で満席。

あ

次回の大阪個別相談会は4月8日に開催予定ですが、そちらも既に空きがありません。早々のお申し込みありがとうございます。
 
それ以降は少し先になりますが5月12日予定、この段階であと半分しか空きがありません。

大阪支社にスタッフも常駐しておりますので、平日の仕事終わりや週末等、ご希望の方は以下までお問い合わせ下さい。

総務部企画課:0467−50−0969

これまで大阪へは日帰りで行くことが多かったのですが、自宅に戻る時間は23時から0時、もうぐったりです。

横浜の自宅から大阪支社まで往復5時間半。出張の多い方だと分かって頂けるかとは思いますが、何もしなくても移動だけで疲れるものです。

さすがに体力が持ちませんので、今後はなるべく泊まりで予定を組もうと思います。
 
そんな中、本日このようなTシャツを着てる方を見かけました。

あ

うっ・・・そんなこと言わないでよ、頑張ってるんだから。

これほど心に響かない言葉はそうありません。

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あ

自己資金10万円で3億の借り入れ?


あ   

朝のニュース番組で話題のシェアハウスが取り上げられていました。

購入した投資家さん数名がインタビューに答えていたのですが、皆さん1億超えから、多い方で3億規模の物件数棟を所有。

毎月25万円のキャッシュフローが入る予定だった!とか、銀行が貸してくれるのでそれが決め手となった!というようなことを言っていましたが・・・

その投資家さんの中には自己資金が10万円、それで億の物件を購入。ってそもそも無理があるでしょ。

融資を付けるために自己資金のエビデンスを改ざんした不動産屋ももちろん問題なのですが、10万円しか持ってなくて何億もの物件を買っちゃう投資家さんもなかなかだと思います。

リスクは必ずあるわけですしそんな無茶したらダメ、仮に今回のシェアハウスでなくても、危ない橋は変わらなかったように感じます。

毎月25万×12か月で年間300万円の手残り、自己資金は10万円。

という事は、投資した自己資金の利回り、CCRは3000%!

ハイリターンのその裏にはいつも何かあるのです。

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あ   

これが今のあるあるなのです。


別にフルローンが悪いわけじゃないんです。

あ   

少ない自己資金で買えるのなら・・・という、そもそも物件有り無しの前に、買うことがゴールになってるのが問題。

いい物件であればフルローンでもオーバーローンでも別にいいと思うんです。

もちろん返済比率があがるのでそれだけのリスクを背負える余力は必要ですが。

それを買うことがゴール、またフルローンで買えるのが何だかいい物件だと勘違いしてるケースがやばいのです。

ここ最近は情勢もあって収益物件の売却を依頼されることが多いのですが、買い付けが入った!と思えばその買主はまたまた不動産屋。

これが実は今のあるあるなのです。

個人投資家が買う価格で転売する不動産屋が買う。それって大丈夫なの?って感じですが、自社で抱える会員さんが手を上げてくれるみたいですね。

その時の営業トークが「フルローンで買えますよ。」

相場よりも随分高い金額で融資を出す銀行もどうかと思うけど。

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あ   

ひとつひとつ階段を・・・


あ   

今日は東京で相続セミナーを開催、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

色々とお話はさせてもらいましたが、自分の感じている思いが伝われば嬉しいですね。

あ

CFネッツは私たちが正しいと考えることを自由に発信させてもらえる会社です。

これは昔から本当に変わらず、何かに縛られることもなく、それが居心地の良さでもあります。

去年出版したこの書籍も自分の感じるがまま自由に書かせてもらいました。

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ひと通り書けたタイミングでは一応倉橋に、目を通して下さいとお願いしたのですが・・・

別にいいよーわざわざ見ないから、とそのまま出版する形となりました。信用してもらってるってことにしよう、そうしよう 笑。

書籍を見た方からの問い合わせも多く、発信して良かったなとしみじみ感じますね。

そして、来週末は大阪で一日個別相談を開催しますが、お陰様でこちらも満席。

ひとつひとつ階段を越えて成長していきます。その途中は大変なんですけど、越えたと感じた時のすがすがしさはたまりません。

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あ   

他人事ではない・・・


4月からの融資スタンスはどうなりますかね。

あ   

昨日は銀行面談の為、東京へ。
面談と言ってもそんな堅苦しいものではありません。

過去の経歴や今の仕事の内容についてのヒアリングがあったり、その他、今回の物件に決めた理由などなど。

ま、こんな感じでいくつかは質問されますよ、いくつかは。
ただし!今回の面談、いや〜質問攻め!

そんなとこまで聞くの?と、かれこれ15項目くらいあったんじゃないかなと。

やはりそれだけ融資が厳しく、担当者としては審査部から質問されそうな内容を事前に確認してるということなんでしょうかね。

う〜ん、にしてもね。

先日、自分の確定申告も無事終わったのでそろそろ融資相談をしょうと思っていただけに・・・当分はこんなスタンスなんでしょうかね。


さて、話は変わりますが明日は相続のセミナーを開催します。

平成27年に相続税の改正があったと言っても、皆さんまだまだ興味のある方は少ないと感じます。

サラリーマン大家くらいじゃ相続税はかからない?決してそんなことはないのです。

今から相続の勉強をしておくことはとても重要で、知ってると知ってないでは将来のリスクが大きく変わってきます。

不動産投資と同じく、時間があればそれだけ有利に進められるのです。

不動産を買えば取得税、運用中は固定資産税や所得税、売却すれば譲渡税。

こちらとしては何千万何億という融資を受けてリスクを背負っているわけなのに、動けば税金税金というわけです。

そして、極めつけは相続税。

数百万、数千万を黙って払うという方は構いませんが、そろそろ将来の家族の為にも、争族とならないよう事前の勉強をしませんか?

3月17日(土)東京開催「もう他人事ではない!あなたの資産を守る相続の話し」お待ちしております。

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あ   

結果を出すことが次に繋がります。


あ 

最近も忙しくやっております。

アパートの完成立会いに土地の金銭消費貸借契約、個別相談。

そして先日は売りに出た土地の現地立会い。アパートとしてどうかなと。

現況まだ古家が建っているのですが、それがめずらしくRCなのです。

解体コストが気になるところ、また室内に残置物が多いため、通常よりも高額となりそうです。

工務店とチェックして見積りを取得し、そのうえで最終土地の価格交渉を行います。

場所もいいので、企画と価格がうまくハマれば面白そうです。

「RCなんて建っているとそもそも収支合うわけないよ〜」なんて思わずに、可能性ある限りまずやってみるのです。

こんな情勢だからこそ勝手に決めつけず、やれることを最後までやり通す。そのもとでダメなら、また次頑張る。

有り・無し、中途半端にせず、最後まで結果を出すことが次に繋がります。そこを面倒臭がったらこの仕事はダメ。

さて、明日と来週のセミナー準備で、自宅に帰ってからもレジュメの作成です。

それが終われば4月22日に行われる福岡セミナーについて考えないとです。

忙しいけど、楽しみながらできる仕事は幸せです。

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あ   

確定申告から感じるもの、色々な選択肢が取れるのは


昨日、自宅に帰ってからやっと「あれ」に手を付けました。

あ   

そう、確定申告です。

ここ最近、オーナーさんから申告について色々と相談を受けることが多く、その度に自分のはいつやろうかとムンムンとしていたのです。

来週が期限となり、やっとこそ取り組む気になりました。

確定申告書のファイルには、各領収書や銀行の返済予定表、CFネッツから送られてくる年間収支表等々、かなりのボリュームです。

日頃から整理しておけばいいものを、後回しにするからこんなことになるのです。

去年も物件を買ったり、リフォームしたりといつも以上に書類が多くて、作成中何度逃げ出したくなったことか。

ある程度、物件が増えてきたので、エクセルで経費などなどをまとめてはいるのですが、う〜ん、そろそろ税理士に任せた方がいいかと思っています。

最初は勉強のためにも自分でやろうと決めてはいたのですが、さすがにもういいかなと。その辺は不動産投資と一緒でプロに任せた方が楽です。

ま、でも自分で書類を整理し計算すると見えてくることも多くあり、あ〜これだけ年間で元金返済が進んでいるなとか、ローン残債を見て今ならこれくらいで売れるだろうから、ざっくりキャッシュがこのくらいにはなるかな、と。

もし本当に売却するのなら、その現金を使ってどこで融資を受けて、どんな物件に資産を組み替えるのかなどなど。

そんなことを感じ、色々な選択肢が考えれるのは、これまでコツコツやってきたからこその今なんです。

年間のキャッシュフローだけではなく、元金返済が進んだことによるストックがあり、やっぱり不動産投資をやっていてよかったと改めて感じるのです。

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あ   

差別化しているアパート企画の裏側


昨日はミニフィールドワークセミナー満席、そして懇親会も全員参加。皆様ありがとうございました。

あ

価格の交渉等必要な収益物件もありましたが、アパート企画の面白そうなものから横浜あるあるの築古アパートまで、バリエーションもあってなかなか楽しんで頂けたのではないでしょうか。

実際にご紹介している新築の売りアパートは、多くが水面下情報であり、更地やまだ古家の建っているものがほとんどです。

なので現場を見たところでイメージが沸きません・・・から、このミニフィールドワークセミナーでは最近完成したアパートの室内をチェックしてもらい、今の設備や差別化している企画の裏側なんてものを見てもらっています。

昨日の内見したアパートも、室内こんなことになってるの!?と、他にはない良い企画だったと思います。

これだけアパートが増えていますからね、それだけライバルも多いという事です。

そんな中、私たちは設計や社内のリーシングスタッフと打ち合わせを重ね、独自ブランドとしてのアパートも建築中。

そのうちまたお披露目ができればいいですね。

次回は4月7日(土)開催、満席になる前にお申込みください。

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あ   

ついに価格が下がってきた?


ネットで収益物件の売り情報を見ていると「価格交渉可」が目につくようになってきましたね。

収益物件の金額は下がりつつあるのでしょうか。

あ   

価格交渉可の物件を見ていると表面利回り5%〜5.3%。そもそもが高過ぎるのです。

「今年に入り融資が厳しくなった・・・」と業者間でも噂になっていますので、売れ残りを恐れた不動産業者の早めの、いや遅めの対応という感じでしょうか。

一年以上前から、そんな価格では絶対に売れない!と言っていたものが、やっぱり売れ残っていて、ここに来てやっと下げてきたというわけです。

ただ、融資が厳しくなった今では、多少下げたくらいの価格では売れるはずもなく、またズルズル下げていくしかないんですけどね。

立地やアパートの企画にもよりますが、せめて6%には乗せないとですね。さすがに表面5%台は欲張り過ぎかなと。

逆にその利回りで売らないと利益が見込めないなんてケースであれば、単純な仕入れミス。

せめて仕入れる前に相談してもらえれば、成約できる価格の目線等お伝えできるのですが。

そんな中、私たちが買い付けを入れるようなアパートというのは、今年に入っても変わらず動きはいいです。

売り土地でも、無茶な値付けをしなければ即成約です。

その辺りは相変わらずのスピード勝負ですね。

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あ   

賃貸併用住宅と三崎


昨日の休みは・・・

あ

同じチームの小川君と南青山建築工房の二世帯住宅を見るため、三崎へ行ってきました。

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三崎はもう桜が綺麗に咲いてます。

二世帯というと、自分には関係ないな〜と思う方は多いかもしれませんが、間取りは3LDKと2LDKで、それぞれガレージも付いています。

なので、二世帯利用というよりも、投資としてどちらかを貸すというのはなかなかいいんじゃないでしょうか。

住宅ローンの支払いが10万円で、2LDKを7万で貸せるとすれば、実質の負担は月たったの3万円です。

これぞ賃貸併用住宅。

今回のケースだと住宅ローン扱いですので、賃貸部分に対しても金利はかなり安くなります。

もし将来的に親御さんと一緒に住む可能性があるようであれば、定借で契約しておけばいいですね。

三崎口駅から徒歩6分、ご興味ある方はご連絡ください。


さて、せっかく三崎に来たし、休みでもあるわけなので、三崎港蔵で食事をしようということになりました。

石橋夫妻も加わり、多忙の倉橋夫妻も無理やり?呼んで、宴会スタートです。

アジのなめろうに、

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牡蠣の味噌焼き

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社長からの差し入れの毛ガニも頂きました。

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金目のしゃぶしゃぶからの、

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鍋奉行である倉橋特性、カニみそ雑炊。これ最高に美味しかったです。

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夕方から三崎に向かって、物件を見て美味しい料理を満喫する。

この日はちゃんと終電で自宅へ戻りましたが、日帰りでも十分楽しめることが分かりました。

こういう休日もいいですね。

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あ

買ってもらったワンルームが2倍に!


今週も大阪出張です。
ただいま、富士山近くを通過中。

あ    

そろそろ倉橋に大阪の区分マンションをビジネスホテル代わりに買ってもらおうか考え中。

出張ルームがあれば、それだけスタッフのみんなも大阪に来てくれるんじゃないかと。

ビジネスホテルは高くなりましたし、週末は本当に予約が取れません。

先週の日曜夜、新大阪駅の混み具合はすごかったですよ。弁当やお土産は長蛇の列で買えませんし、それだけ観光客が多いんでしょうね。

USJがオープンした当初なんて平日はガラガラで、大阪にこんなの作って大丈夫だったの?と、市民は結構心配してたはず。

それが今では入場料はガンガンあげるし、かなり強気な経営をしてます。

2025年の万博は最大のライバルと言われていたパリが財政面を理由に立候補を取り下げるなんて話もありますし、これが決まれば次はカジノです。

先日、カジノ世界2位の米MGMリゾーツ・インターナショナルが大阪市内で記者会見を開き、大阪・夢洲で統合型リゾート開発計画についての発表もしました。

これから益々盛り上がってきますよ。

あ、そう言えば、昔買ってもらったワンルームが先日約二倍の金額で売りに出てました。これを見ると投資は首都圏だけじゃないのです。

東京と比較したらどうしても家賃は安くなります(=運営比率は高い)が、大阪に土地勘があり、自社で管理をやっていると、狙うべきエリアはそう難しくないのです。

皆さん、今のうちからもう少し関西圏にも興味を持った方がいいと思いますよ 笑。


さて、話は変わりますが、3月3日(土)横浜開催のミニフィールドワークセミナーは懇親会も開催します。希望の方はご連絡を下さい。

ミニフィールドワークセミナーは13時集合、懇親会から参加の方は横浜駅界隈で17時半開催予定です。

今年の収益物件の動きや金融機関の融資姿勢、これからはどのエリアを狙っていくのか等、お酒を飲みながらお話しましょう。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ    
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャップレートの考え方
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