山内真也の不動産投資上京物語

2019年05月30日13:53

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5年、10年と買い進めていくうちに

朝から飯田橋でアパートの決済。

融資が厳しい中、今回も色んなことがありましたが、無事本承認をもらい引き渡しとなりました。

何だかんだ言っても融資クリアできているので、その辺りが価格の下がらない要因のひとつだと思います。（お陰様で今月も色々と契約をさせてもらいました）

初投資の方は今でもフルローンで融資は付きますし、複数棟お持ちの方は属性と資産背景次第でクリアできています。

立地が良ければ、自己資金比率が上がったとしても、高属性の投資家さんが買ってくれます。

よって、今は東京や横浜でも利回りの高い（リスクの高い）ものよりも、多少利回りが低くても安定性重視。

物件の将来価値を見据えてというほうが圧倒的に受けがいいように思います。

何よりそういう物の方が情勢に関係なく、出口が取れやすいというメリットもあります。

当初はレバレッジをできるだけ効かして資産形成スピードを上げたいという希望が多くありますが、ある程度規模が拡大してくると、自己資金を厚くしてリスクを下げていく投資家さんは多くいらっしゃいます。

それだけキャッシュが貯まりますからね。

5年、10年と買い進めていくうちに、そのような選択肢が取れるようになればもう余裕？理想的かもしれません。

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2019年05月27日12:14

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残り寿命＜資産寿命

昨日のCFネッツフェア、盛況のうちに終わることができました。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

フェアというのもあったかもしれませんが、以前からお付き合いのあるオーナーさんがお子さんを連れて参加するケースが増えているように思います。

いずれ資産を引き継ぐ子供に、あの会場の雰囲気を感じてもらうだけでも価値があると思います。

そして、前もって投資の勉強をさせる、お金の知識を身につけることが自身の身を守ることに繋がります。

先日、金融庁が現役期に対しては以下のように触れています。

☑早い時期からの資産形成の有効性を認識する
☑少額からであっても安定的に資産形成を行う
☑自らにふさわしいライフプラン・マネープランを検討する
☑長期的に取引できる金融サービス提供者を選ぶ

資産形成・運用といった自助の充実を行っていく必要があるといえる。

これらは以前から私たちが言ってきたことですが、年金だけでは無理だから自分の身は自分で守れと、ぶん投げてきましたね～。

背負えるリスクを超えてまで無理にやる必要はないと思いますが、残り寿命＜資産寿命、として取り組まないと、今後長生きすることのリスクが大きすぎます。

そこはそれぞれが真剣に考えて取り組まないといけませんね。

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2019年05月24日14:25

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賃貸管理をしていてよかったと思うことばかり。

自社で賃貸管理をせずに買ってもらったものを全て他社に投げていると、その物件の運用実績が見えて来ないのです。

もちろんそのアパートが他社の管理条件付きだとか、サブリースにした方が融資付けしやすい（以前はそんな銀行もありました）などで管理ができないこともありました。

しかし、それ以外について自社で管理をしていると、空室時にどのくらい反響があったか、条件をこう変更することによって賃貸業者の動きが良くなった、このエリアは家賃を数千円アップして成約できたなど色々と見えてくるものがあるのです。

自分自身もAMでありながら、PMとしての引き出しを増やすことができていると実感するわけです。

先日、新規案件の融資相談でオーナーさんと銀行に伺いました。

既に数棟お持ちの方で、これまで買ってもらった物件全てを弊社で管理していることから、過去の運用実績を管理会社の立場から伝えることができるわけです。

すると銀行担当者に対しても説得力があるし、それだけ安心感を与えることができます。

これって融資付けをするうえでオーナーさんにとってもかなり強みだと思いますよ。要は、融資担当者は審査部に上げるプラス材料を探しているのです。

そう考えると、収益物件の売買をしていて、自社で一切管理をしない業者さんもいますが、自分にはやっぱり考えられない。

利回りや銀行の融資条件も日々変わっているように、賃貸の動きだって今年の繁忙期、去年の繁忙期、また3年前、5年前と全く違ってきているのです。

以前ならあのエリアで紹介していたけど、これからはこのエリアでお勧めしたいなど、賃貸の現場を知っているからこそ見えてくるものがあるのです。

またAMとして、それ次第でどういうものを仕入れた方がいいのかが大きく変わってくるわけなのです。

それが賃貸管理をしていなくて同じようにわかるのかどうか・・・それは絶対に無理なのです！

個人のオーナーさんで保有されている物件は、多くて50戸からせいぜい100戸くらいだと思いますが、それを数千単位で管理していれば、それはそれは相当色んなことが見えてきますよ。

AMとしてもこれってとても大切なこと。本当に管理をしていてよかったと時間の経過と共に純粋にそう思うのです。

これからもコツコツ実績を増やしてやっていきますよ。

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2019年05月20日16:48

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なぜ二刀流投資を勧めるのか

先日は弊社富山デスク朝日不動産の石橋社長（ミッキー）にお越し頂き、首都圏VS地方ディスカッションセミナーを開催。

いつものシーエフネッツセミナーとはまた違った感じを持たれたかもしれませんが、参加者の皆さんには楽しんで頂けたのではないでしょうか。

よく大阪で個別相談をする際には、関西の投資物件についての話しが多いわけですが、東京の投資と比較した場合のメリット・デメリットについてお伝えするようにしています。

地元の業者さんは、地元の不動産のみの提案が多く見受けられますが、そこは色々な選択肢があった方が投資家にとって良いのは間違いありません。

そういう意味でも、逆に首都圏の方に地方の投資について触れてもらう機会があってもいいように思います。

しっかり運用することができればレバレッジを効かせやすいのは地方投資、気になるのはいずれ来る出口について。
将来リスクを見ると安定感、安心感のあるのはやっぱり東京です。

だから自社のオーナーさんに、富山だけでなく東京との二刀流投資を勧めるミッキーの考えに賛成です。

5月26日のCFネッツフェアでは、全国から弊社加盟店が集結。ディスカッションスペシャルセミナーを14時から開催します。

首都圏はもちろん、福岡や沖縄などの投資事情を知るいい機会です。ぜひこの機会にお越しください。

CFネッツフェアの詳細はこちらから。

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2019年05月10日14:52

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セミナー参加者にお願いがあります。

昨日から営業を再開しています。

長期休暇明けのウォーミングアップを・・・なんて言ってる暇もなく、昨日は23時まで仕事をして、明日は大阪でセミナーです。

ＧＷ明けなのでどれだけセミナーに申し込みが入るのか心配しておりましたが、急遽会場を拡大して、且つそのうえで満席になりました。

そして翌日の個別相談会も昼休憩なく埋まりました。

今回のセミナーは過去に何度か開催しているのですが、申込者の6割が新規という驚きの数字です。いや～皆さんの熱を感じますね。

そこで、明日のセミナーに申し込みをされている方にひとつお願いがあります。

もし今の段階で参加が難しそうな方がいらっしゃれば、早めにキャンセルの連絡を入れて頂けると助かります。

大阪はセミナーの前日や当日に多くの申し込みが入りますので、できるだけ沢山の方に参加してもらいたいのです。

有料セミナーですので、ほとんどの方が参加されるとは思いますが、どうぞよろしくお願いします。

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2019年05月06日16:39

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地方に住んで不動産投資は東京でやる。

長かった10連休も今日で終わりですね。
弊社は5月1日から8日まで休み、9日から営業再開です。

今日から会社の旅行で沖縄に来ています。泡盛飲んで、島らっきょ食べて、あとは石垣牛かな。

とりあえずソーキそばを食べたのですが、なかなか雰囲気のある店構え。

これでまさかの390円。安すぎでしょ。このボリュームだと東京なら1000円くらい。

地方に住んで、不動産投資は東京でやる。これが一番かな。

地元の金融機関が東京に支店を置き、うまく融資を引っ張れたら理想的。

うちのオーナーさんで九州に住みながら、好条件で融資を受けている方いますけどね。

金融機関も貸し先がないし、地元への融資だけだと今後リスクは上がる一方。

そんな中、東京に出店してる銀行は増えるでしょうから、チャンスは出てくると思います。

数年前に首都圏の銀行が東京に出店する動きが激しくなっているなんて記事を見かけましたが、そういう話が更に加速するでしょうね。

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2019年04月26日14:00

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首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査

先日の水曜日は朝から鎌倉で新築アパートの決済。銀行も空いていて、1時間かからず無事終わりました。

大型連休前の今日、決済をしている方は相当混雑すると思われます。三菱UFJ銀行なら3時間コースかもですね。

個人的には平成最後の決済、K様ありがとうございました。

さて、昨日は２１C住環境研究会に参加。

「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査」

この表紙を見たことのある弊社オーナーさんは多くいらっしゃると思います。

3年に一度入居者にアンケートを取って、その結果を冊子にまとめています。それが今年なのです。

「部屋探しであったら活用したい情報」

「オーナー併用住宅に住むことについてどう思うか」

「自己負担でも欲しい設備、それに対して出せる費用」

などなど、入居者の生の声を知ることができます。

冊子は、5月末から6月頃に届くようなので、興味のある人は連絡をください。1冊1000円で販売します。

今回、２１C住環境研究会に参加させてもらい、他社さんで来ていたのはほとんどがPMの方だったのですが、AMの人たちこそ出席するべきかなと思いました。

どのエリアを狙い、どういうアパート企画、設備が好まれるのかという、その結果で仕入れる土地、物件が変わってきます。

こうして多くの管理会社さんの現場の生の声を聞くことができたのはとても貴重でした。

さて、弊社のゴールデンウイーク休暇は5月1日から8日までです。

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2019年04月23日11:22

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「ここまで来るのに時間がかかりましたからね」

昨日は六本木にある遊ヶ崎で業者さんと会食。数年ぶりにお邪魔しました。

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店内の落ち着いた、でも堅苦しくない雰囲気が個人的にはとても好きです。

月曜日だから暇なのかなと思いきや、とんでもない！繁盛していてほんとビックリしました。

料理長に話しを聞いていると、常連率がかなり高いとのこと。

「ここまで来るのに時間がかかりましたからね」と、しみじみ。

でもそれってすごく大切。ぶれずに継続して、それに対してお客さんが付いてきてくれている証拠。

オープン当時は行列でもその後ガラガラ、なんてよくある話し。潰れてく飲食店が多いなか、こうして平日でも忙しくやれているのはそれだけ魅力があるから。

料理人であるのに、愛想がよく、気遣いができて、もちろん料理も美味い。

日々研究されているんだろうなという姿勢がこだわりの料理で伝わってきます。

自分の仕事と重ね合わせ、初心に戻れた有意義な時間でした。

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2019年04月22日16:55

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儲からない不動産を買わないというブレーキ

先日の大阪セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

参加者の半数が新規の方で、融資が厳しいと言ってもまだまだ投資熱を感じます。

翌日は大阪で個別相談が5件、こちらも満席。

日頃セミナー等々、色々と情報発信しているつもりですが、まだまだ足りていないことを実感。

どうすればもっと自分たちの考え方、取り組み、スタンスというものを知ってもらえるのか、改めて考えないといけませんね。

投資物件を買ってから心配になって相談・・・買わない方がよかった、ではやはり遠回りになります。

買ってしまったものはしょうがない、始まってしまってるからね。・・・そうなのですが、そうなのですがやっぱり悔しいなと。

今日もまたお客さんから投資に興味のある知人を紹介したいと、水面下ではジワジワと口コミが広がっていると思いつつも、もっと爆発的に認知度を上げたいのが正直なところ。

お勧めできるものなんてほんの一部ですから、爆発的に認知度を上げたところで紹介できる収益物件など直ぐにはないかもしれませんが、それでも儲からない不動産を買わないというブレーキになることはできるのです。

お気軽にご相談くださいね。

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2019年04月19日13:11

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まだまだ爆弾を抱えています。

融資が厳しいと言いつつも、忙しくやらしてもらっています。

昨日は平日にもかかわらず銀座で個別相談が3件、夜は契約。今日は個別相談に面接、銀行来社、顧客訪問などなど。

そして日曜日の大阪個別相談会は朝から晩まで満席。

5月1日からゴールデンウイーク休暇を頂きますが、当分落ち着きそうにありません。

今年に入ってレオパレスなどの施工不良問題が続いていますが、いずれ某大手ハウスメーカーでも同じような問題が多発するように感じています。

最近、建築系の相談といえば、請負契約を結んでから数年工事が進んでいないなどの話しが多く、そのほとんどがこのハウスメーカーです。

とにかくやってる営業がイケイケですので、ま、近いうちに問題になると思いますよ。

それ以外にも、相続税がかかるから資産を組み替えましょうと言っても、実際には今の状況でも相続税は全くかからない。

また、減価償却費がなくなると税負担が増えるので売りましょうと勧めるものの、その減価償却がなくなるのはまだ5年以上も先。

とにかく相続対策で建てさせておいて、その後無理やり売らそうとする感が半端ないのです。

これ以上この業界でマイナスなニュースは流れてほしくないものの、まだまだ爆弾を抱えています。

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2019年04月06日11:12

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駅の改修とプロレスロープ

先日、戸越に行く用事がありました。

戸越商店街と言えばよくTVで撮影をされていて、とても活気ある印象です。

戸越銀座駅についてびっくり、和なホームに改修されておりました。うん、カッコいい。

2016年に改修されていたとは全然知らなかったのですが、駅舎の昭和な雰囲気も残しつつ、周辺街並みを意識した改修が素敵です。

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数々の賞を受賞したこの戸越銀座駅に続き、池上線の旗の台駅も同じような工事を始めています。

さらに池上駅も来年に駅ビルを建てるらしく、この辺りも今後なかなか良くなりそうです。

東京だけでなく、大阪でもちょっとした工事があったようです。

大阪駅に着いた時のホームドアがまさかのプロレスロープみたいに・・・

今、関西はこんなことになってるのか、と思った瞬間

「ウィーン」という音とともに

まさかのロープ上昇。

設置されたところなのか、周りからも「お～！」と歓声？が上がってました。

最新設備のような、そうでないような、う～ん微妙。

もっとカッコよさ、シンプルさがほしい。ロープの色遣いなどの派手さは大阪らしいのですが。

さて、今日は大阪支社のリーダーである河崎君が東京に来てふたりでディスカッションセミナー。

花よりセミナー。

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2019年04月04日19:47

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シーエフネッツ入社式

4月1日はシーエフネッツの入社式、楽しみな若手がたくさん入ってきました。

新卒で「不動産投資がしたい！」という子たちも多くて、年金不安なのかどうなのか、やはり時代ですかね。

セミナー参加者も20代がかなり増えていますが、現場で働きながら、賃貸・売買・建築、不動産投資を学べて、物件も買える。最高の環境だと思います。

うちの会社で早い子だと25歳くらいでワンルームを買って、既に投資家です。事務の方でも自宅やワンルームをコツコツ買い進めています。

若くで始めるに越したことはありませんが、その環境にいないとなかなかそういうわけにもいきません。

自分のオーナーさんが確実に資産形成していく姿を見ると、自然と興味が湧くものです。

そして、そんなオーナーさんが持っている同マンションの1室をスタッフが購入する。これってちょっといいなと思うんです。

本当に自分が良いと思う物件をお客さんに買ってもらっている証拠。

新築ワンルームマンションを売っている会社のスタッフが、同じ新築ワンルームマンションを買おうとはしませんからね。

さて、新年度も頑張りましょう。

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2019年03月29日18:16

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多くの投資物件売却を受けることになりました。

物件の下見帰り、横浜から見える富士山に癒されます。

さて、ここ数週間で一棟と区分の売却を多数受けることになりました。

戸数にすると、ざっと60戸以上。いや、もっとか。

売却はオーナーさんそれぞれに理由があるわけですが、ほとんどが資産の組み換えです。

これまではリスクを取って、ガツガツとレバレッジを効かせてきましたが、築年数が10年、15年と古くなるにつれて、もちろんですがオーナーさんも歳を重ねます。

今までと同じような投資スタンスではなく、少しづつそのリスクを下げていこうというわけです。

仮に購入時と売却時の価格がイコールであったとしても、保有期間中に元金の返済は進むわけで、多少の譲渡税を支払ったとしても、意外に売却後の手残りはあるものです。

そこからもう少しリスクの低いものに資産を組み替えていきます。

こうして賃貸管理をしていると、10年前と比較しても大きく情勢が変わっているのを感じます。

空室リスクの2極化です。

これは実際に現場で管理をしているからこそわかることであり、賃貸管理は他社頼みの売買しかやってない業者さんや個人のオーナーさんにはなかなか実感がないと思います。

僕自身、最前線の現場で10年以上、自分のオーナーさんに投資物件を紹介し、それらの賃貸管理を行っていると、見えてくるレベルが全く違います。

このタイミングで一度打ち合わせをしませんか？

物件によっては現状のまま保有を勧めることももちろんありますが、今、自分の持っている不動産がどのくらいで売れるのかを知るだけでも十分価値はあると思います。

ゴールデンウイーク（4月27日、4月28日、4月29日）に全国一斉の大個別相談会を開催します。ぜひぜひこの機会にご相談ください。

詳細は以下からご確認できます。

ゴールデンウイーク大個別相談会
東京開催、鎌倉開催、大阪開催

それ以外の日程がご希望の方は、個別相談フォームからお申し込みください。

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2019年03月22日16:20

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物件の動きと融資について

価格はまだまだ高いですが、最近やけに土地の情報が入ってきます。

土地購入にリスクを感じるアパート業者が増えてきましたので、それだけ動きが悪いということでしょうか。

ま、慎重になるのもわからないでもないです。だって、それだけ銀行の動きが悪いんですもの。

今日も朝から各銀行に融資のヒアリングを行っていましたが、決まって言われるのが、

「最近の情勢でなかなか厳しくて・・・・」

数年前までは積極的にやってくれてたのですが、どこも消極的ですね。

電話をしていても、銀行の担当者によってはその対応に冷たさを感じつつ・・・この時期は決算で忙しいというのもあるかもしれませんが。

仮にこのタイミングで融資の持ち込みをされたところで月内決済は間に合いませんので、きっと優先順位が違うのでしょう。

「まだ今月間に合います！」と、3月半ばを超えても言ってくれるのは当時のイケイケなスルガ銀行くらいでしょうか。

う～ん、なつかしい。その勢いは嫌いじゃない。

また、物件の動きについては、価格帯次第でだいぶ違うように思います。

1億以内のアパートはまだまだスピード感があり、それ以上になると少し鈍さを感じます。それだけ余力資金がないと買えませんからね。

支店内決済が取れる融資というのが一番銀行の審査が通しやすく、1億くらいがひとつの目安です。

ということは、それ以上の融資が付く方、それこそ1.5億クラスを買える人はチャンスがあるということです。

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2019年03月16日14:45

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いい記事が載っているなと思ったら

先日、ヤフーニュースを見ていた時のこと、ある記事が気になりました。

↓ ↓ ↓

「山手線駅近徒歩５分、築10年中古ワンルーム投資の大失敗例」

新築はもちろんのこと、築浅もなかなか儲けるのは難しいわけで、何やら真っ当なことを書いてる人がいるなと。

先を読み進めると・・・

「長期的な運用で安定した資産を形成できると言われている不動産投資ですが、知識がないばかりに大きなマイナスを抱える投資家がいるのも事実です」

うん、うん、なるほどなるほど。

「本連載は、株式会社シーエフネッツ山内真也氏の著書・・・」

自分の書籍がヤフーニュースに載ってました、というオチ。

こんなこと全く知らなくてビックリ・・・。

ま、でも取り上げてもらえるのは有り難いですね。

さて、これから大阪でセミナーです。満員御礼。

明日の個別相談も満席です。

では行ってきます。

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2019年03月09日20:43

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地域活性化と最近のアパートローン

つい先日、京成線の四ツ木駅に行った時のこと。

・・・大変なことになっています。

駅がキャプテン翼一色。

駅構内はフィールドです。

イニエスタの等身大も・・・似てるかどうかは置いといて。

元の四ツ木駅を知っているだけに、なかなか楽しませてもらいました。

国内外から観光客を誘致し地域の活性化に繋げるのが狙い、面白い企画ですね。

さて、昨日は某銀行で一棟アパートの金銭消費貸借契約

「最近、本当に融資が厳しいです」とは担当銀行マン。

今回、金消をしたアパートの融資承認を取ったのが去年の夏頃。まだ古家が建っている状態でした。

やはりこの半年でも更に厳しくなっている印象です。

去年夏の銀行評価で物件価格の85％が融資上限。最近相談したアパートでは物件価格の75％～80％。

さらに5～10％ほど自己資金が必要になっているということです。

もちろん銀行によってはまだまだ頑張ってくれているところもありますが、最近のレオパレス問題や一法人一物件スキームなど、ハッキリ言って緩和される要素がないです。

自分の担当してるオーナーさんでは、既に複数棟保有していて、多少自己資金多めでも購入できる方はいらっしゃいますが、1棟目や2棟目くらいだとなかなか買いづらい状況です。

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2019年03月03日15:27

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一法人一物件が問題になっています

先日の休みはオーナーさんとの打ち合わせの為、静岡に行ってきました。

シャッター街を通り現実に直面というか、危機感を持ちますね。

エリアによっては資産の組み換えを早々に進めた方がいいように感じます。

しかしながら、食事やお酒は抜群に美味しく、魅力的なお店が非常に多いですね。

横浜から三島まで東海道線で約1時間半、新幹線利用だと新横浜から25分、こんなに近くで通えて、ますます好きになりました。

平日であればビジネスホテルも割安ですし、数か月に一度はお邪魔したいところです。

さて、一法人一物件が問題になっています。

楽待やりそな銀行なども調査に乗り出し、金利を6％にするまたは一括返済を求められているケースもあるようです。

もちろん借り入れをする際に銀行にオープンであれば問題はありませんが、1年ほどで急激に資産を膨らました方というのは、今後かなりリスクが高くなると思われます。

一括返済を求められると売却を進めるしかなく、去年のスルガ問題でエリアによっては価格も値下がってますから、短期であれば尚更ローン残債より売値の方が低く、大幅な持ち出しが必要になります。

この一法人一物件については数年前からこのブログや私の書籍でも指摘しているとおり、問題になる事はわかっていました。

ただ、こういうことが起こって、さらに融資の引き締めに繋がるのではと懸念しています。

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2019年02月22日20:10

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とても参考になりました。

今週の定休日は一泊二日の沖縄弾丸ツアー。

㈱シナジープラスさんを訪問。

事務所見学をさせてもらったり基地に行ったり、

星野リゾートの建設中現場に、

ホテルのモデルルームも見学させてもらいました。

ついでにこちらのホテルは1室からの購入可能とのこと。
（写真の景色はイメージ）

その他、軍用地の売買について等、沖縄ならではの話しを聞けてとても参考になりました。

沖縄のホテル投資や軍用地の詳細についてはまたYouTubeで。

仕事で沖縄に行くなんて言うと、どうせ遊びが目的だと思われるかもしれませんが、なんと言っても今回は一泊二日のハードスケジュール。

最高気温は27度ですので、海に入ることだってできるのですが・・・もちろんそんな時間はありません。（もちろん雨でしたが）

次回はプライベートでゆっくりしたいですね。

亀島社長・上間さん、ありがとうございました。また近いうちにお邪魔します。

さて、2017年に出版した自分の書籍「不動産投資の真実」が幻冬舎で連載されることになりました。

載ってますよ！と、オーナーさんから教えてもらい、そういえばそんな話あったな、と。忘れてました・・・。

こちらからご覧いただけます。

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2019年02月19日08:17

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いざ沖縄へ

これから加盟店会議のため、沖縄のシナジープラスさんを訪問。

沖縄にはこれまでダイビングで何度も行ったことがありますが、仕事としては初めてなので、とても楽しみです。

東京と大阪でも違うように、そのエリアの習慣や利回り感などに触れることは、引き出しを増やす意味でも、今後の自分にとてもプラスです。

これからの狙い目エリアについては、以前教えてもらったのですが、どのような投資が成り立つのかなど気になるところ。

東京のように小さなワンルームはさすがに無理だと思うので、となると専有面積が広くても賃料が安ければ修繕コストは重くのしかかります。

そんな中、インカムを求めようとすればそれなりの利回りが必要であり、今の沖縄でそれが可能かどうか。

だとすれば、やはりキャピタル狙い？

いずれ沖縄でも不動産を持ってみたいという投資家さんは多いと思うので、そのあたりをまた発信していければと思います。YouTubeでね笑。

沖縄の最高気温は27度、もちろん雨・・・明日も雨・・・。

では、行ってきます。

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2019年02月16日11:49

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築浅で3000～4000万のアパートもあります

週末は3日間大阪です。

CPM仲間である業者さん訪問、管理物件下見、ミーティング、セミナーに個別相談会、面接。

今日はこれから車を2台出して5件ほど物件を廻ります。大阪市内中心で新築や築浅、築古のアパートなどなど。

価格帯は安ければ築浅でも3000～4000万の物件もあり、首都圏よりもハードルは低そうな印象。

特に大阪はほとんどが平坦ですので、横浜のような駅から徒歩10分圏内で行ってみたら坂の上・・・だから安いのね、なんてことはまずありません。

問題は賃貸需要と、都心と言っても家賃が安すぎること。

大阪の一等立地だと空室リスクは5％ほどで大丈夫でしょうが、アパートはもう少しエリアが広がるので、その分リスクは高くなります。

そして、居室の広さがある割には家賃が安く、どうしても運営費率が上がってしまいます。

そのうえ、15～20年築のアパートであれば、今後大きな修繕費用もかかってきますので、それらを回収するのに、この家賃ではどうしても効率が悪いのです。

その辺を考えながら精査すると、なかなか難しいんですね。

今回、物件を廻ってから事務所で総評を行いますが、その時の様子はYouTubeでアップする予定です。

またご覧ください。

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2019年02月09日10:19

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自分なら売却しないんですけど・・・

その不動産、保有するのか、それとも売却するのか。

ここ数年、この情勢もあって売却の相談が多くなっています。

以前、購入した方はキャピタルの狙えるチャンス！ではありますが、本当に売っちゃうの？というケースが結構あります。

売って儲けを確定するのは簡単ですが、保有でリスクが低いのならわざわざ売却する必要なんてないんじゃない？と感じるのです。

特に都内の物件だと空室リスクも低いし、東京オリンピックが終わったら価格が下がる？ってよく言われるけど、これだけインフラ整備が進むなかで、そこまで影響はないと思うんですよね。

特に好立地の物件なんて今家賃は上がってますし、そう考えると更に資産価値は上昇しているわけです。

ま、最終はオーナーさんの売却する目的次第ではありますが、先ほど言った単に儲けを確定するくらいなら、自分なら売却はしません。

なので、自分なら売却しないな～ってものを、オーナーさんに売却を勧めることはありません。
売らしてもらったら、もちろん売り上げは上がりますけどね。

逆に、もし今後保有しているリスクが高いと思う物件であれば、短期譲渡であろうがこの情勢で売りを勧めることもあります。

とにかく売ったらそのキャッシュを次はどう運用するのか、その後のこともしっかり考えていかないとですね。

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さて、今日はこれから雪の降る中ミニフィールドワークセミナーです。

今年は雪男山内です。では行ってきます。

2019年02月08日20:07

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銀行さんもまた融資できそうな投資家を探しているのですが・・・

さすがにもう少しブログ更新しないとですね。オーナーさんからもご指摘を頂きましたので・・・。

今日は某地方銀行さんが急遽来社。

かれこれ2年前くらいに、こちらがアポなし訪問をした銀行さんで、その時を覚えてもらっていてお越しになりました。

当時はあまり相手にしてもらえなかったような気がする・・・。

この情勢で不動産業者も融資先を探しているのでしょうが、銀行さんもまた同じで融資できそうなお客さんを求めているわけです。ノルマは変わらずありますからね。

「フルローンはさすがに無理ですが・・・」と銀行さん。
他の業者さんからはそんな問い合わせが多いみたいです。

私たちとしては自己資金比率よりも、まずは金利と融資期間が問題。

今回の銀行さんは地銀の割には金利が高め。属性によると言いつつも、金利3％ほど。

期間は最長30年ですが、この条件だとなかなか収支が合いそうにありません。ついでに価格の9割まで融資は可能らしいです。

ま～残念ですが、今の利回りじゃこの銀行さんを利用するのは厳しそうです。

また融資ネタが入ればこのブログから発信しますね。

あ、そうそう、去年少しワンルームマンションに融資をする新規の金融機関について触れましたが（確か触れたよね？）、実績が数件できましたので、また個別相談にお越しの際にでも詳細をお伝えします。

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2019年01月31日21:37

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AMOの教育プログラム、価値ある３日間

今週の火曜日から３日間、IREM（全米不動産管理協会）の
AMOという教育プログラムに参加。

AMOとはIREM（全米不動産管理協会）が厳しい審査のもとに認定する「認定不動産管理会社」のこと。

AMOに認められるには、いくつかの厳しい条件をクリアする必要があり、この教育プログラムもそのひとつです。

弊社は去年AMOの認定を受けているので、今年参加する必要はなかったのですが、木内から「凄くためになる良いセミナーだから」と薦められて中元と参加したのですが・・・・いや～本当に素晴らしかったと思います。

企業成長の為の数々の戦略プラン、リーダー開発、倫理的顧客中心の会社の定義等々。即実行できるものがいくつもあり、非常に勉強になりました。

参加している皆さんが取り組んでいる社内外のアイデアもまた参考になる事が多くて、とても価値のある３日間でしたね。

内容的にちょうど今の自分に合っているというのも大きな理由の一つかもしれませんが、これまで受けた講義の中で一番良かったです。

AMOを取得するつもりがなくても、管理をしている会社さんであれば皆さん絶対に参加したほうがいいですよ。
CPM以外は受講できるのかな？・・・。

さて、今週末は東京でセミナーですが、おかげで準備が全然間に合っていません。当分、寝不足の日々が続きそうです。

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2019年01月26日08:50

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プラス思考かマイナス思考か

久しぶりの更新になってしまいました。

最近も日々の業務にセミナーにと忙しくやらしてもらってます。

「融資の引き締めで、暇です」

業界ではそんな声が聞こえてきそうですが、逆に忙しくなってるように思うのは気のせいか。

昨日は朝から銀座で決済、午後は平日に関わらず個別相談が続きました。

まだ1月なのに年始から全力疾走。どこまで行けるか・・・やってみます。

嫌々やるのは精神的にもキツイのですが、楽しく働くことで頑張れる。

楽しく働くって難しいかもしれませんが、そこはそれぞれの考え方でなんとでもなるようにも感じており、上を向くか下を向くか、プラス思考かマイナス思考か。

これってとても大切なことで、それだけで世界が違って見えます。

さて、今日は日帰りの大阪出張。大荒れの天気だとか？

平野部は大丈夫でしょうが、問題は新幹線。雪の影響でよく遅延してくれます。

帰れなかったら急遽泊まりもありますが、なんせ土曜日の大阪は早め早めでないとホテルが取れません。

そして、来週の火曜から三日間はAMOというIREMの講習に参加。

休みなしですが、こうして勉強をする機会を与えてもらえるのはほんと有り難いです。

では行ってきます。

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2019年01月18日00:05

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さて、そろそろ今年の打ち合わせをしましょう。

今週の土曜日は今年最初の単独セミナー。

1月も2週間が過ぎましたので、金融機関の動きが色々と見えてきました。

詳細はまたその時のセミナーで直近の融資承認事例も含めてお伝えします。

「ファイナンスから知る！今あなたにできるアパート投資」
あと2～3席であればまだ申し込みは可能です。

さて、そろそろ確定申告の準備を始めないとですが、早いオーナーさんだと、申告前の作成書類をもとに個別相談の申し込みが入ってます。

今年はどういう方向性で進めて行くのか、またいつものように銀行の融資枠を取っていきますので、ご連絡お待ちしております。

鎌倉・銀座で平日、土日と受け付けています。

急遽、1月26日(土）は大阪出張になりましたので、関西の方は直接私か大阪支社のスタッフまでお問い合わせください。

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2019年01月10日22:12

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さらに厳しくなる可能性も

審査に時間がかかっています。

去年から銀行に相談している案件がいくつかあります。そろそろ結果が出るはずですが、さ～てどうなるでしょうね。

「この情勢もあるので早め早めで審査をしておきたい」とはある融資担当者。さらに厳しくなる可能性も十分あるということです。

今年に入り物件の情報は色々と入ってきますが、なかなかピンと来るものがありません。

では、成約していないかというと、それはもちろん物件次第。

エリアがよく、いい企画のものは利回りが低くても売れていますが、一方でどれだけ利回りが高くても、無理をしているような企画のアパートはいつまでたっても売れ残っている印象があります。

融資が厳しい厳しいと言っても、銀行が貸したがっている投資家さんはたくさんいるわけで、そういう人たちが求めているアパートはビックリするくらいのスピード感で売れていきます。

ということは、売主業者や工務店側として考えると、今どういうアパートを企画すればリスクが低いかがわかってくるはずです。

それでもまた表面利回り重視のアパートを建てちゃってるんです、仕入れする前に相談してくれればいいのですが。

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2019年01月07日17:18

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金融機関の審査基準等々、裏話も盛りだくさんです。

今年も色々な企画を検討中ですが、毎年恒例になっている
１月１２日（土）の大型バスのフィールドワークセミナーは間もなく締め切りとなります。

ご希望の方はお早めにお申し込みください。
（新年会もやりますよ）

翌週１月１９日（土）の「新春！ファイナンスから知る！今あなたにできるアパート投資」、通常は有料で行っているセミナーですが、新年一発目は無料にて開催です。

今年の融資とそれを踏まえたうえでの一棟アパート投資について。

アパート投資の基礎から応用、また2019年融資を受けるうえで金融機関の審査基準はこうなる等々。

この1年で大きく変わりましたからね～。裏話も盛りだくさんです、お楽しみに。

１月１９日（土）「新春！ファイナンスから知る！今あなたにできるアパート投資」

※こんな方にオススメです！
・2019年一棟アパートの各金融機関の融資条件を知りたい！
・アパート投資をこれから始めたいので基礎から応用までを勉強したい！
・収益物件の適正価格を知るための計算法を知りたい！
・2019年金融機関はどうやって審査するのか気になる！
・今、どのようなアパート投資がお勧めなのか、また儲かる、儲からない一棟物件の見方・考え方を知りたい！

さて、これからオーナーさんとの新年会。行ってきます。

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2019年01月02日13:23

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新年明けましておめでとうございます！

2019年も始まっちゃいましたね。

元旦早々、身体がなかなかの筋肉痛です。

ジムに行ったわけでもないのになぜかと思えば、そう、大晦日は倉橋家でシミュレーションゴルフをしていたのです。

ゴルフ初心者の自分がうまくできるわけもないのですが、しかしながら、シミュレーションゴルフを社長の自宅でやるという大人な遊びに、なんだか優雅な気分に浸っておりました。

夜は三崎港蔵で、木内や中元も加わり宴会スタート。

六本木にある遊ケ崎のおせちに、前日に釣ったカワハギの刺身。たまりませんね。

そして、初詣は海南神社へ。

ここへ来ると仕事の調子が良くなるので、なんだかとても相性がいいのです。おみくじは小吉、まぁそんなもんですね。

さて、2019年の始まりです。

今年もこの業界にとって厳しい1年になるでしょうが、その中で生き残るにはやはり顧客主義であると考えます。

土地が高くて仕入れができない、だから賃貸需要のないような安い土地にアパートを建てて、表面上の利回りで自社の利益を確保しようとする。

結局、そんなスタンスでは誰も付いて来ず、いずれ時間の問題、事業などうまく行くはずもありません。

5年後、10年後、またその先の将来を見据え、正しいことをひとつひとつ実行する。こういう厳しい時こそ、チャンスであると考えます。

ぜひ本年もまた1年間、お付き合いのほどよろしくお願い致します。

今年は1月5日（土）から営業開始です。

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2018年12月31日16:34

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良いお年をお迎えください。

昨日はオーナーさんと三崎でカワハギ釣り。

いや～寒かった！けど、綺麗な富士山が見えました。

今年のカワハギ釣りは本当に難しく、なかなか釣果があがりません。

釣り方を変えたり、針を変えたり、オモリを変えたり、悪戦苦闘しながら、我慢の時間が続きます。

その間にトラギスやベラ、カサゴ、石鯛などを釣り上げ、最終カワハギは7枚。

トップの人でも10枚だったので、少ないながらも悪くなかったかなと。

そして、釣った魚を三崎港蔵に持ち込んで、宴会スタート！

今回のカワハギ刺身はこれまでの中でも別格に美味しかったですね。

身の締まり、肝の旨味。寒い中頑張って良かったです。

カワハギの唐揚げに、

石鯛の刺身。

たまらずカワハギの骨酒を注文。

三崎港ラーメンから餃子と麻婆豆腐を頼んで、

締めはやはりカワハギの握り。

大人の贅沢を満喫させてもらいました。

今日はこれから社長の家でシミュレーションゴルフをして、夜は三崎港蔵で食事です。

皆様、今年一年もありがとうございました！

また2019年もよろしくお願い致します。

よいお年をお迎え下さい。

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2018年12月29日16:52

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今年はまだまだ終わらない

昨日からお休みを頂いております。

箱根湯本のホテル、なかなか良かったです。

大納会は、さとし君がわざわざ差し入れをもってサプライズで駆けつけてくれました。

少し痩せたかな？ありがとうね。

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二次会、三次会・・・何時まで飲んでたんだろう。

そして翌日は、二日酔いの中「せっかくなので行っとく？」と、箱根湯本にある寿司屋で昼のみ。

魚と日本酒、昼から贅沢をしつつ、今年一年を振り返りみんなで反省会。

そして、帰りは呉ちゃんとストロングで乾杯、いや～飲み過ぎましたね。

今日はこれから三崎に行ってきます。

明日はオーナーさんとの釣りで前乗り。この寒い中、まさかの釣りをするのです。

カワハギが食べたい方は、明日17時に蔵にお越しください笑。

そして、大晦日はそのまま三崎でカウントダウン。

一年頑張ったご褒美に社長に何かいいもんでも食べさせてもらいます。

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2018年12月27日15:57

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年収1億の不動産営業マン・・・

今日は箱根で大納会、明日から1月4日までお休みを頂きます。

今年の大納会は箱根湯本。

横浜から電車で約1時間、観光客でかなり混雑しています。大きな旅行カバンを持った外人が目立ちますね。

今年もあっという間の一年でしたが、色んなことがありました。

今後、不動産投資を語るうえで、2018年は切っても切れない年だったと思います。

かぼちゃの馬車に始まり、TATERUなど不動産業者の不祥事。

また先日も西武信用金庫が耐用年数を2倍に見積もり長期融資をしたということで、問題になっています。

やはり、当分この感じは続きますね。

融資の引き締めがあって、以前から評判の悪かった？イケイケの会社はなくなり、この一年でだいぶ淘汰されたんじゃないでしょうか。

「自分の年収1億なんですよ～」なんて自慢気に話す投資会社の営業マン。やばすぎますよね。

自分の儲けしか考えていない業者はやっぱり消えますね。

この一年、これほど融資に振り回されるとは思ってもいませんでしたが、後々を考えるとこの業界にとっては良かったんじゃないかと感じたりもします。

来年もまだまだ厳しい状況は続きますが、毎年この時期にお伝えしているように、来年もぶれずにこのスタンスを貫くだけです。

一歩一歩大切に進んでいきます。

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2018年12月26日13:00

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今できる投資を考える

今年最後の決済は、自分で購入した物件。

売主や銀行との立会いもありませんので、朝一振り込まれて終了。買ったという実感はほとんどありません。

到底高くて買えませんという投資家さんがいる中で、なぜ今も買い足しているのか。

寝かしているお金があるのなら不動産に変えて運用しておきたい。

利回りが低いと言ってもそれに対するリスクも低く、まだまだ投資する価値がある。

それこそ5年前や10年前に買った自分の物件と比較すれば、もちろん価格はかなり上がっているのですが、あの時が安すぎただけで、首都圏の投資リスクを考えた時に、通常の利回り感に落ち着いただけなのです。

昔買えた物件は、ちょっとしたボーナスだと考えています。

またリーマンショックのようなことが起これば、少しの間価格は落ち着くでしょうが、そもそも融資が付くのか、そんな時に買う勇気があるのか、なんて事も考えないといけません。

そして、残念ながら人は着実に歳を取るのです・・・

年齢から融資期間が短くなったり、銀行がリスクに見て自己資金比率が上がったり、そんな事ならやっぱり今できる投資を考える方がいいかなという答えなのです。

もともとそんなリスクの高い投資をするつもりはないので、元金返済以上に物件の価値が下がるとは考えづらく、じゃ、やっぱりリスクは低いよなと思うのです。

その他、色々話したいことはありますが、これから今年最後の契約がある為、また別の機会に。

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2018年12月22日08:03

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不動産投資なんて簡単ですねー

昨日の午前中はこちらで決済でした。

りそにゃ「下落した時がチャンスでもあるんですね」

確かにその通りではあるのですが、そんな時は融資が付かなくてそもそも物件買えませんからね。

まずは今できる投資を考える。自分みたいに40を超えると融資の問題含め、早め早めで資産作っていかないと、将来リスクが高くなります。

昨日決済した案件は、契約が今年の2月、そこから解体、着工と進めて約10カ月で決済。

今年1月のシェアハウス問題から融資の引き締めが始まりましたが、2月に申込んだタイミングでは今ほど厳しくはなく、好条件にて本承認を取ることができました。

そう考えるとベストのタイミングでした。

オーナーさんは今回で4棟目のアパート。全て私から購入してもらっていますので、それはそれはいい物件です。自分で言うな？

投資リスクも低くて、理想的な資産形成だと思います。

今回の完成立ち合いで「不動産投資なんて簡単ですね」とはオーナーさん。方向性が間違ってなければ、そんなものです。

さて、今年もあとわずか。

忘年会ラッシュも落ち着きましたが、オーナーの皆さんの温もりに感謝しかありません。

今日はこれから大阪で１日個別相談です。
行ってきます。

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2018年12月16日11:22

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「住みやすい街」＝「投資適格」とはなりませんが・・・

ワンルームの融資でもお世話になっているARUHIが「本当に住みやすい街大賞」というイベントを開催しています。

審査基準は、「住環境」「交通利便」「教育環境」「発展性」「コストパフォーマンス」の5つです。

収益物件の売買や賃貸管理をしているだけに、とても興味があります。

順位は以下の通りです。

1位　赤羽

2位　南阿佐ヶ谷

3位　日暮里

4位　川口

5位　柏の葉キャンパス

6位　勝どき

7位　南千住

8位　千葉ニュータウン

9位　小岩

10位　矢向

やはり赤羽の人気は高いですね。賃貸募集していてもそれをヒシヒシと感じます。

そんな中、皆さんピンと来ないのが、10位の矢向ではないでしょうか。

南武線で川崎駅から2駅、武蔵小杉駅から4駅。

ターミナル駅ではありませんが、人が多過ぎず少な過ぎず、生活しやすそうな雰囲気が個人的にも大好きです。

ついでに今年の7月に関西でもランキングされています。尼崎がまさかの？1位なんですね～。

1位　尼崎

2位　本町

3位　二条

4位　学園都市

5位　伊丹

6位　桂川

7位　元町

8位　香里園

9位　山田

10位　緑橋

首都圏・関西圏共に「住みやすい街」＝「投資適格」とはなりませんので、あくまでも参考として見てもらえればと。

ファミリーには人気でも、単身にはアクセスが悪くて、そもそもワンルームタイプでは、お勧めしない地域が上記には多く含まれています。

さて、今日はこれからオーナーさんとの忘年会です。

昼から20時までの長丁場、楽しんできます。

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2018年12月15日09:36

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金消はスマートフォン契約で

先日の定休日、横浜で健康診断に行ってきました。
忙しいを言い訳に、この時期の受診が恒例になってます。

忘年会続きのタイミングで健康診断。

年々基礎代謝は落ち込み、食べたものがそのまま脂肪となる危険なお年頃。体重やお腹周りが気になるところです。

測定結果は・・・去年と変化なし。とりあえずは一安心、健康第一です。

さて、先日のブログで融資本承認になったと書きましたが、銀行と面会なしの金銭消費貸借契約も無事終わりました。

そもそも面会なしの金消とは？流れとしてはこんな感じです。

①電話で口座の暗証番号を入力して本人確認を行う。

②担当者が10分ほど申込内容を読み上げる。

③指定された番号と生年月日を携帯で入力して、スマートフォン契約。

以上！

いまいち実感が沸きませんが、これからはこういう時代になっていくのでしょうね。そのうち銀行窓口なんて必要なくなります。

来週は銀行指定の司法書士と面談をして（そこは普通）、決済も立ち合い無しで手続き完了です。

この手続きに慣れちゃうと、これまでやってた銀行とのやり取りにストレスを感じますね。

いい経験になりました。

さて、そろそろ来年の確定申告に向けて資料の整理をしていかないとです。

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2018年12月11日17:26

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一応融資は通ったらしいのですが・・・

本格的に忘年会シーズン突入。

昨日は午前中マネージャー会議、昼からは湘南支部の研修に参加。終わってから東京に移動して会食でした。

さて、先日は某銀行で口座の開設をしてきました。

そうなんです、融資を受けるためで一応本承認が取れました。

ただし！まだ申込書も書いてないのにOKらしく・・・なので一応の本承認。

ほんとに大丈夫なのかな。

普通はまず個人信用情報を取るはずが、その同意書すら書いておらず、どうやら金消・決済も窓口に行く必要がないらしいのです。

手間が省けてとても助かるのですが、ここまで来ると少し心配。

とりあえず、言われるがまま手続きをして、終わればまたご報告します。

そして、今日は歯医者に来ています。
いやー、参りました。

昨日の夜は歯の痛みが酷くてなかなか寝ることができず、夜中に無理やり酒を飲んで、確か3時頃まで起きてたと思います。

先程、無事に治療が終わりました。

皆さんもこの忘年会シーズンくれぐれもお気をつけください。

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2018年12月04日13:35

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東京は恐い街

今週末から忘年会突入です。ここからはしっかり体調管理していかないとですね。

この休み中にインフルエンザの予防接種をしてきます。今年は良い年越しを迎えたいところです。

12月30日はオーナーさんと三崎で釣りをします。これで年末年始のお酒のつまみはバッチリですね。

ご予定会う方は連絡をください。

山田酒店の癒しもいます。いつものせわしない生活よりも、ゆっくり流れる時間を感じてみては？

さて、話は変わりますが、先日弊社東京本社の自販機で100円の水を購入。

1000円札を入れたので、もちろん900円のお釣りが出てくるわけです。

しかし、なぜか肝心の水だけ出てきません。

取り口で引っかかってる様子もなく、映りの悪い昔のテレビのように、叩いてみも何の反応もありません。

これまでの人生でこんなこと初めてです。

試しにもう一回100円を入れて、水を買ってみましたが、次はちゃんと出てきました。

結局、200円で水１本。
駅のホームやホテルの水より高いのです。

自販機詐欺です、東京は恐い街です。

すると東京本社のAM菅原君が、自販機業者に言って100円を取り返してくれました。

や、優しいやん。
この世もまだまだ捨てたもんじゃない。

すると菅原君が、

「この100円でジュース買っていいですか？」と。

「う、うん、もちろん」

結局、お金は戻ってきませんでした。

やっぱり東京は恐い街です。

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2018年12月01日15:16

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積極的に融資するっておかしいですよね？

物件が出ればまず銀行に担当者ベースの簡単な融資相談を行います。

つい先日、銀行マンの反応はこんな感じでした。

「他の銀行が融資していない中で、こちらが積極的に融資するっておかしいですよね、そう思いませんか？」

「△△銀行はダメだし、✕✕銀行もダメだし、今となっては〇〇銀行さんくらいしか、やってないんじゃないですか」

「以前のように価格の90%ローンなんて無理ですしね、80%でもどうなるかわからないくらいですよ」

と、以前のようなイケイケ感は全くなし！

こういう今だからこそ頑張ってほしいのですが、まだ申込みすらしていない事前打診の段階で断りたい感がビシビシ伝わってきます。

多少逃げをもって話すことは必要だと思うのですが、さすがにちょっとやりすぎじゃないかと。

ま、とりあえずはスルガ銀行の業務停止が取れて、そこからどのような動きになるかです。

それまでにまた不動産業者の不祥事が出なければいいのですが・・・。

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2018年11月29日16:46

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今年最後の加盟店会議

火曜日は今年最後の加盟店会議でした。

各加盟店からの市況等、情報交換できるのは大変希少です。

福岡は相変わらず値上がっているようで、売り土地などの情報がほとんどなく、なんと福岡市で10月のアパート建築確認申請はゼロ！？だったというお話しです。

そうなると家賃が上がりそうな気もするのですが、きっと所得が上がっていないから家賃に反映できないのだと思われます。

なんだか大阪とよく似ていますが、投資家としてはほんと悩ましいところです。

沖縄については、坪600万で売買した事例があったようで、こちらもなかなかバブルな状況です。

宮古島は開発がかなり進んでいて、今泊まろうと思えば半年待ちも普通にあるようで、沖縄県内の人が気軽にいけない島になったとのこと。

では、沖縄で今後注目のエリアは？

う～ん、まだ内緒。これについてはいずれお話しようかと思いますが、地元の方の意見はとても参考になります。

埼玉久喜のクマさんは、面白ネタが豊富。さすが人気ブロガーですね。終電を逃してまさかの寝過ごし、千葉まで行ったとか笑。

富山の石橋社長、創業50周年おめでとうございます。

会議が終わってからは今年最初の忘年会。12月も忙しくなりそうです。

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2018年11月23日16:25

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まずはチャレンジしてみます。

融資が厳しくなる金融機関もあれば、また新たな金融機関の参入もあるわけで・・・

上がったり下がったりする波をこれまでず～っと経験してきました。

リーマンショックや震災、そして今年のシェアハウス問題に各不動産業者の様々な不祥事。

事前承認が出て契約したまでは良かったものの、その後審査基準が変わり本申し込みで否決。

アパートローンあるある。

しかし、突然「もうやりません！」もありますが、ここに来てまさかの「やります！」も。

「事前の申し込みはどうすればいいですか？」

「電話での聞き取りで大丈夫です」ってはじめてのパターン。

営業日３日で事前回答します・・・なかなかのスピード感。

ワクワクしてきた。まずはチャレンジしてみます。

以前のように案件を持ち込み過ぎて即撤退もあり得ますので、ひとつ実績を作って、そこからこそっと水面下でお伝えしますね。

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2018年11月19日14:41

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銀行アンケートの実施、まさかそこまではないでしょ？

風邪を引いてたので一週間ほど禁酒中。お酒を飲まないとお金って貯まりますね。

最近、オーナーさんからある書面について報告を頂きます。

どうやらスルガ銀行が過去の取引について調査をしていて、融資をしたオーナーさんに対して数枚にわたりアンケートの実施を行っているようです。

例えば・・・

融資申し込みをした当時の自己資金はいくらと申告しましたか？

収入・自己資金に関する資料の偽造・改ざんの有無についての認識は？

2重契約が存在したかどうか、建築確認の改ざんについて等々・・・

その他、当時提出した源泉や自己資金に関する資料の提出まで求められているようです。

まさか建築確認の改ざんまであるの？って感じですが、まだまだこの問題は引きずりそうですね。

それに併せてまだまだ不動産業者の倒産も続くと思われます。

イケイケの不動産業者さんからアパートを購入した投資家さんで、未だにその業者さんに管理も任せている場合は、くれぐれも早めに管理替えの検討をした方がいいと思います。

以前名刺交換をした売買の営業マンから退職のメールがよ～く回ってきます。

地方のRC等が売れなくて結構やばいんじゃないかと。潰れてからでは遅いですからね。

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2018年11月18日19:21

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そこは慎重に行きましょう

今日は一日大阪で個別相談会、日帰りですよー。

色々な相談がありますが、投資家さんの所有物件を見て気になるのは、金融機関の利用する順番を間違っているケースがあります。

考え方としては、審査の厳しい（そもそも融資枠の少ない）ところから使うべきであり、せっかく買い足せる属性があるのに、そこを間違えると、資産拡大がやりづらくなります。

もちろん審査が厳しいうえに融資条件が悪ければ話になりませんが、金利は低め、融資期間は長め、よってレバレッジが効きやすい、「この銀行使うしかないでしょ」が他の負債で融資不可。

例えば分かりやすく年収500万で融資条件の良いA銀行の融資枠3000万、融資条件の悪いB銀行の融資枠は5000万。共に他行の借り入れを含む融資枠とする。

A銀行から目一杯融資を組めば.B銀行含めトータル5000万借りれるところ、B銀行で先に5000万借りたことによって、融資条件の良いA銀行では借りれなくなる。

どうしても買いたいと思った物件が銀行の融資条件に合わないからとわかっているケースはしょうがないですが、どうしてその銀行をこのタイミングで使ったのか？はもったいないです。

仲介業者がそれを提案してくれればいいのですが、そこまでの引き出しを持っていないケースや、そもそも業者の信用と実績からA銀行を利用できないことも考えられます。

以前も少し触れましたが、融資は物件の評価と個人の属性だけではなく、売主や仲介業者によって審査結果が大きく異なってきます。

ここ最近の不動産業者の不祥事から、さらにその傾向は強まっており、「この不動産業者からの案件については融資不可」は、今やあるあるです。

自分だったらこう提案して、今頃この投資家さんの資産はこうなってたのに・・・と感じることが多く、ちょっと残念だったりします。

何でもかんでもお任せではなく、そこは慎重に進めたいところです。

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2018年11月16日17:05

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何のために不動産投資をしてきたの・・・

風邪をひいたようで、久しぶりに寝込んでました。

去年は年末にインフルエンザにかかり（倉橋にうつし？）、過去最低な年越しでしたので、このタイミングで風邪を引いておけば今年は大丈夫かな？と。

皆さん、健康診断には行ってますでしょうか？

今年もお世話になっているオーナーさんがお亡くなりになられました。それもまだまだお若いというのに。（普通にセミナーにも参加してもらってました）

サラリーマンだと自身の年金不安で収益物件を買い足してきたなんて方がほとんどですが、無念でしょうがないと思います。

うちのオーナーさんは皆さん大した贅沢もせずに、「お金が貯まったら不動産を買って、またお金が貯まったら不動産を買って」の繰り返し

家族がいる方はまだ資産を残せてはあげれるものの、そうでない方は国庫です。これまで何のために不動産投資をしてきたのか、なんて感じてしまいます。

不動産投資はするけど、健康という投資は後回し、そんな方が多いのでは？

健康診断で全てがわかるわけではありませんが、結構レバレッジは効いてると思うんですけどね。

皆さん、ほんと健康でいてくださいよ。

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2018年11月12日15:28

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方向性さえ間違えずに

つい先日、オーナーさんと飲んでいて思ったことなのですが、

5年、10年、15年とオーナーさんとの付き合いが長くなるにつれて、それだけ思い出も多くなり、やっぱり賃貸管理をしているからこそ繋がりが深くなると感じます。

売って終わりの世界は楽かもしれませんが、それよりも濃い付き合いを求めたいので、自分には今やっているこの仕事がちょうど向いているんだと思います。

先日のYouTubeでも、自分自身の投資スタンスは短期保有よりも長期保有だという話しをしましたが、なんでも長期継続することは難しいけれど、それだけ価値が生まれるのも確かです。

その時々は辛いこともあるし、人なので失敗することがあるかもしれません。

しかし、方向性さえ間違えずに正しいことをやっていれば、お客さんや仲間は絶対に見てくれています。

この輪を広げるために、コツコツ時間をかけてやるしかありませんが、とにかく楽しみながら一歩一歩進んでいこうと思います。

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あ、そうそう、今年の鎌倉チーム忘年会はスケジュールの都合上、開催する事ができません。

ぜひ12月16日（日）の大忘年会にお越しください。

2018年11月11日13:57

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街の価値を守る取り組み

最近も仕事やイベントなので三崎に行くことは多いのですが、ほんと映画やドラマの撮影をよく見かけます。

三崎港蔵が質屋になっていたり・・・

あの街並みが昭和のセットに早変わり、いい雰囲気ですよね。

何でもかんでも建て替えるのは簡単ですが、昔の建物を修復して維持することは街の価値を守るという意味でもとても大切なことだと感じます。

僕が大阪に住んでいた頃の街並みは再開発などで昔の面影はほとんどありません。

小学校・中学校・高校は合併で全て無くなってしまい、病院等に建て替えられました。これってなかなか寂しいものです。

三崎の山田酒店も当初は他の業者が建売にしようと検討していたとか。あの建物を潰すだなんてあり得ないです。

それを修復し2階を宿泊施設に変更したら大当たり。

建物や街の価値を守ろうとしている三崎での倉橋の取り組みは、とても大切なことだと最近改めて感じるのです。

ここから更に10年20年と経過すれば、その価値はもっともっと高まると思います。

さて、昨日はプラチナイベント釣り大会でした。

去年は雨で出航できませんでしたが、今年は最高のコンディション。釣果はまずまずでしたが、かなり楽しめました。

ご参加のオーナー様、ありがとうございました。

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2018年11月07日15:35

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合意書を交わしたいって言うんだけど・・・

先日、知り合いの工務店社長から相談がありました。

「今、7000万円の新築アパートを売り出していて、ある業者さんが買い付けを入れてくれたんだけど・・・・」

けど？

「一旦、1億で契約して、その後3000万下げる合意書を交わしたいって言うんだけど、これってやばいよね？」

やばいです汗。

これぞ2重契約、旬な話しですね～。

最近、シノケンでも問題になりましたが、いまだにこんな話しが次々聞こえてくるわけです。

その他にも、レインズに売り物件を載せていたところ、業者さんから「通常の契約とは別に銀行用の契約書作りたいので協力してもらえませんか？」

なんて、当たり前のように言ってきますからね・・・二重契約と同じです。

まだまだ今後も不祥事は続く予感。

さて、今日はIREM西日本支部の皆さんにお越し頂き、CFネッツ鎌倉本店・三崎の活性化プロジェクトをご覧いただきます。

クリックにご協力お願いします！

2018年11月04日20:47

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銀行の評価が変わりつつあります。

昨日は大阪での2部セミナー、有料にもかかわらず満席でした。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

法人設立の話しから、それを使った節税効果、投資実例にファイナンス等々、皆さん興味のある内容だったと思います。

そして、今日は一日大阪で個別相談会でした。

この情勢もあって融資の相談を皆さんから多く受けますが、今後のポイントとしては人物評価と物件評価だけではないということ。

これまではとにかく「人」と「物」という話でしたが、これからはそれらにプラスして、「売主業者」「仲介業者」「管理会社」が審査に大きくかかわってきます。

今年、不動産業者の不祥事が数多く取り上げられましたが、どれだけ買主の属性が優良でも、そういう売主業者や仲介業者が窓口になっている物件に対しては、融資が否認されます。

そして忘れてはいけないのが、管理会社。

入居者の家賃滞納リスクを気にしている投資家さんは多くいますが、今は管理会社からオーナーへの家賃送金滞納なんて相談もかなり多くなっています。

スルガ銀行が融資をしなくなった今、経営が傾きかけている不動産業者さんは多くて、既に数人のオーナーさんから管理替えの話しをもらっています。

よって、銀行にとってもそれは大きなリスクであり、皆さんの買おうとしているアパート、また売ろうとしているアパートの管理会社が原因で融資不可も十分あり得るということです。

くれぐれもご注意ください。

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2018年10月31日19:04

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やはり組み合わせは重要です

先日はアパートの完成立会い。

設備や色決め等はオーナーさんにお任せ頂き、こちらで全てを決めさせてもらいました。

1階と2階で雰囲気を変えてみましたよ。

1階は少しでも明るく感じてもらえるように白を意識して、
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2階は少し落ち着いた雰囲気に。

そんなにお金をかけなくても、少し設備を変えてあげるだけでグッと良くなるものです。

わざわざ関西からお越し頂いたオーナー様、ありがとうございました。

10年以上のお付き合いで、区分をコツコツと買い足してたあの頃が懐かしいです。

今では、アパートガツガツですね笑。

区分の場合は、それほどレバレッジを効かすこともできませんので、コツコツを継続するしかありませんが、その後、アパートを買った時から資産形成スピードはグッと上がります。

1室のワンルームマンションより、一棟アパートの方が低金利で融資期間も長く取れますので、投資効率は比になりません。

ただ、区分にはリスク分散や投資リスクの低さというメリットがありますので、やはり組み合わせは重要です。

そんなところを見ながら、今後の資産形成を考えていきたいところです。

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2018年10月27日18:54

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逆にチャンスかな

南青山建築工房、中山さんとの2部セミナー。多くのご参加ありがとうございました。

初コラボは、やっていてなかなか面白いものですね。勉強にもなりました。

次回は大阪で税理士さんと2部セミナーを開催。ぜひこちらもお越しください。

融資が付きづらいのは困ったものですが、ただし、他の業者さんはもっと苦戦しているようです。

つい先日、2番手だった買い付けですが、1番手の融資が通らなかったようで話しが回ってきました。

こちらの融資は特に問題ありませんので、あとは早々に契約をするのみです。

融資が厳しいのはみんな一緒なわけで、そういう意味では私たちにとっては逆にチャンスかななんて最近感じるわけです。

これまでの実績もそうですし、銀行からは相当の評価をもらってますので、このままのスタンスを継続するだけで、面白いことになるかもしれません。

融資が付かないのは、人物評価と物件評価だけでなく、不動産業者や管理会社に問題があるケースも出てきています。

ここ最近の不祥事もあって、各銀行がそういうところにリスクを感じ出しているということです（それ気付くの遅すぎるけどね）

さて、今日はこの時間から銀座で個別相談。コツコツやっていきます。

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2018年10月22日08:08

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不動産投資をやりたい、最年少からの問い合わせ

「山内さんの書籍を見てメールをさせて頂きました」

「不動産投資で成功したいので、ぜひ一度会ってお話しを伺いたい」

そこまではよくある話しなのですが・・・なんとこれ、大学生からのメールです。

いや～しっかりしてますね、不動産投資もこんな時代になってきましたよ。

そして早速、個別相談を行いました。

年齢は20才、若い・・・。

とにかく、入口が大切なので基礎的な話しから、収支計算や投資指標、キャップレートの考え方などなど。

10年後に月100万のキャッシュフローが希望とのことだったので、手持ちにもよるけれど、「これ、投資というよりもギャンブルになるよ」と図解で説明。

30才で月100万、夢は大事だけど、これを達成しようとするには、相当のリスクを背負う必要があります。

いつもの個別相談とはまた違うので、どういうことを伝えようか迷いましたが、真剣に勉強したいのであればインターン来ますか？でまとめました笑。

あとは、何でも自分一人でやろうとせずに、信頼できるパートナーを見つけること。

投資家に徹するということが大事。

自分の仕事を必死に頑張って、その所得を上げ、属性を上げることに注力する。

それが自身の成長と、確実に投資で成功する近道だと思うわけです。

若いパワーをもらいました、３歳ほど若返ったかな。

こちらこそ、ありがとうね。

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Profile

　　　山内　真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ１０入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京　不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるＣＦネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者　DVD「数字でわかる！不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）
CPM（米国公認不動産経営管理士）
２級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格