山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

賃貸併用住宅と三崎


昨日の休みは・・・

あ

同じチームの小川君と南青山建築工房の二世帯住宅を見るため、三崎へ行ってきました。

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三崎はもう桜が綺麗に咲いてます。

二世帯というと、自分には関係ないな〜と思う方は多いかもしれませんが、間取りは3LDKと2LDKで、それぞれガレージも付いています。

なので、二世帯利用というよりも、投資としてどちらかを貸すというのはなかなかいいんじゃないでしょうか。

住宅ローンの支払いが10万円で、2LDKを7万で貸せるとすれば、実質の負担は月たったの3万円です。

これぞ賃貸併用住宅。

今回のケースだと住宅ローン扱いですので、賃貸部分に対しても金利はかなり安くなります。

もし将来的に親御さんと一緒に住む可能性があるようであれば、定借で契約しておけばいいですね。

三崎口駅から徒歩6分、ご興味ある方はご連絡ください。


さて、せっかく三崎に来たし、休みでもあるわけなので、三崎港蔵で食事をしようということになりました。

石橋夫妻も加わり、多忙の倉橋夫妻も無理やり?呼んで、宴会スタートです。

アジのなめろうに、

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牡蠣の味噌焼き

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社長からの差し入れの毛ガニも頂きました。

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金目のしゃぶしゃぶからの、

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鍋奉行である倉橋特性、カニみそ雑炊。これ最高に美味しかったです。

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夕方から三崎に向かって、物件を見て美味しい料理を満喫する。

この日はちゃんと終電で自宅へ戻りましたが、日帰りでも十分楽しめることが分かりました。

こういう休日もいいですね。

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あ

買ってもらったワンルームが2倍に!


今週も大阪出張です。
ただいま、富士山近くを通過中。

あ    

そろそろ倉橋に大阪の区分マンションをビジネスホテル代わりに買ってもらおうか考え中。

出張ルームがあれば、それだけスタッフのみんなも大阪に来てくれるんじゃないかと。

ビジネスホテルは高くなりましたし、週末は本当に予約が取れません。

先週の日曜夜、新大阪駅の混み具合はすごかったですよ。弁当やお土産は長蛇の列で買えませんし、それだけ観光客が多いんでしょうね。

USJがオープンした当初なんて平日はガラガラで、大阪にこんなの作って大丈夫だったの?と、市民は結構心配してたはず。

それが今では入場料はガンガンあげるし、かなり強気な経営をしてます。

2025年の万博は最大のライバルと言われていたパリが財政面を理由に立候補を取り下げるなんて話もありますし、これが決まれば次はカジノです。

先日、カジノ世界2位の米MGMリゾーツ・インターナショナルが大阪市内で記者会見を開き、大阪・夢洲で統合型リゾート開発計画についての発表もしました。

これから益々盛り上がってきますよ。

あ、そう言えば、昔買ってもらったワンルームが先日約二倍の金額で売りに出てました。これを見ると投資は首都圏だけじゃないのです。

東京と比較したらどうしても家賃は安くなります(=運営比率は高い)が、大阪に土地勘があり、自社で管理をやっていると、狙うべきエリアはそう難しくないのです。

皆さん、今のうちからもう少し関西圏にも興味を持った方がいいと思いますよ 笑。


さて、話は変わりますが、3月3日(土)横浜開催のミニフィールドワークセミナーは懇親会も開催します。希望の方はご連絡を下さい。

ミニフィールドワークセミナーは13時集合、懇親会から参加の方は横浜駅界隈で17時半開催予定です。

今年の収益物件の動きや金融機関の融資姿勢、これからはどのエリアを狙っていくのか等、お酒を飲みながらお話しましょう。

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あ    

「買い取ります!」という広告は


確定申告の時期・・・

あ   

先日の水曜日は、掃除に洗濯、ジムに行って筋トレ、確定申告をする為の資料整理などなど。

自宅の勉強机が綺麗でないと何もヤル気にならないらしく、まずは処分できるものから進め、その後アパートや区分マンションの送金明細等をまとめていきます。

区分マンションが増えてくると、それだけ管理組合からの郵送物も多くなり、これが少々手間だったりします。特に理事長になると大変です。

あとは、ポストによく入ってる「売りませんか?」のチラシ。

今の情勢だとこんな価格で売れるの!?なんてお客さんからご連絡を頂くことはよくありますが、大概は査定金額が相場より高く、とにかく売りの媒介を取るための広告だったりします。

中にはその全く逆で、相場の半額くらいで提案してくる「数打ちゃ当たる」的な困った業者さんもたまにいます。

そんなチラシでもひとつだけ参考になるのは、「買い取ります!」という広告。

これが増えてくればそれだけ情勢の上向いていることがわかります。これからは減ってくるでしょうかね。

さて、昨日2月22日はCFネッツの創立記念日、19年目に突入です。

私自身はこの会社に入って11年目、という事は個人投資家としても11年、まだまだこれからですね。

実務経験と勉強の繰り返し、引き続きよろしくお願い致します。

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あ   
 

「フルローンでいいですか?」と勧められたとしても


今日は朝から金銭消費貸借契約でした。

銀行さんと顔を合わすタイミングでは必ず今の融資スタンスを聞くようにしています。

あ  

やっぱり審査の方はだいぶ厳しくなっていますか?なんて尋ねると、色々と親切に教えてくれます。

某銀行さんでは、表向きの融資条件は変わっていないようですが、本部審査等、以前よりかなりうるさくなっているのは間違いないようです。

当たり前のように「フルローンで貸してください」と、相談に来る不動産業者さんは未だに多いらしいのですが、やはりこれは厳しいとのこと。

価格の下がる様子もありませんから、そのような高い返済比率じゃ審査するときの収支がクリアできないのです。

そんな中、先日初めて案件を持ち込んだ銀行担当者から、「フルローンでいいですか?」と勧められたことがありました。こちらからは何も希望していないのに、です。

ありがたい話しではあるのですが、今の情勢では何となく嫌な予感がしたので、「1割自己資金入れますからしっかり融資を通してください」とお願いしました。

まずはフルローンで審査してもらって、減額があればそれに対応するというのもやり方ではありますが、その融資担当者がアパートローンにまだ不慣れだと感じたこと、また今年に入ってからはとにかく銀行のスタンスが読みづらいこと。

なので、しっかりと融資の付くことを最優先にしたのです。

また、この物件を購入するオーナーさんのポートフォリオを見た時にも、そんな無理に借り入れを起こして、今更ガッツリとレバレッジを効かす必要もなかったものですから。

当分はこの手探り状態が続きます。

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あ   

コンサルティングという仕事は本当に難しい。


先週末は二泊三日の大阪出張でした。

あ   

大阪支社に行けても月に2回ほど、ほんとはもう少し顔を出せればいいのですが。

スタッフのみんなには気付かぬうちに色々と負担を掛けてしまってます。

でも、こうしてたまに行くからこそ見えてくることもあったりして、

へ〜知らん間に成長してるやん!うん、いい感じ。みたいな嬉しい驚きもあるのです。

このコンサルティングという仕事は本当に難しくて、他の不動産屋でトップ営業マンであったとしても、シーエフネッツに入った瞬間、全く戦力にならないのです。

こんなはずじゃなかった〜って落ち込みながら相談を受けることもあるのですが、うん、それあるあるだから気にしなくていいよ、なんてことはよくある話し。

だいたい1〜2年は戦力にならないですね 笑

会社もそれを分かってて採用してるし、それまでに色んな勉強させて資格とらせて経験させて、とにかく先行投資というわけです。

でも、それらの壁を超えてくれたスタッフは、レバレッジの効く優良社員に変身します 笑。  

もちろん倫理観があるという事が大前提になってきますし、そうでない人は辞めていきますけどね。

正しいことを発信継続している、だからすぐに結果が出なくても自信持ってやっていったらいいと思うんです。

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あ   

大阪もアパートが増えてきましたね。


大阪でアパートの仕入れをしているのですが、だいぶ新築アパート企画が増えている印象ですね。

あ
 

以前よりもレインズなどで売りに出ている物件を見かけることが多くなりました。

ただしエリアや企画が悪く、お勧めできるような物件はほとんどありませんが、東京や横浜よりもう少し戸あたり面積の広いものであれば投資として面白いと思います。

また、中古のS造やRC造については、リスクの割に利回りが低く、投資をする旨味を感じないのが正直なところです。

昨日のフィールドワークセミナーで行った物件も怖くて手が出せません。今後の修繕コストでキャッシュフローなんてほとんど残りませんよ。

利回りが高ければ、戸15屬らいの狭いワンルームが中心であり、一棟物件の立地では苦戦するのが目に見えています。

東京と同じ感覚でアパートを選別すると、かなり痛い目に合うので気を付けてください。

そもそもそのような物件であれば、無理に一棟投資などせず、区分マンションをコツコツ買い足した方がいいですね。

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あ  

金沢文庫にオープン、そして大阪へ


京急線「金沢文庫駅」、快特・特急は横浜駅から2駅、所要時間は約15分です。

あ  

駅前はちょっとした商店街もあり、賑わっています。

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アパート企画やアパート用地もたまーに入ってきますが、駅から近ければ価格が高く、安ければ駅から遠くてほとんど取り扱うことができていません。

そんな金沢文庫駅から徒歩1分、先日の定休日に今年1月にオープンしたMFCLUB金沢文庫店に行ってきました。このビルの最上階です。

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店内はこんな感じ、

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清潔感がありトレーニング機材もかなり充実しています。

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元Jリーガーが経営し、直接パーソナルトレーニングの担当もしてくれますのでなかなか希少だと思います。ぜひお越しください。健康第一ですよ。

さて、今日はこれから大阪へ行ってきます。

明日は朝からフィールドワークセミナー、午後は購入会を開催。満員御礼です。

そして、明後日は一日個別相談会、お陰様でこちらも全て埋まっています。

大阪界隈の土曜日のアパホテルは一泊2万超!高過ぎてさすがに取りません。

たまには実家に泊まり親に顔を見せてきます。

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あ  

結婚式に参加。


今週は同じチームである小川君の結婚式でした。

あ 

天気も良く、美男美女は絵になりますね。

あ

ところで、今ブーケトスって女性だけじゃなく男性もやるのですね。

何とわたくし、そのブーケを取ってしまうという奇跡?恥ずかし過ぎます。

CF社員から大笑いされたのは言うまでもありません・・・。

倉橋の笑いあるスピーチに、一応乾杯の挨拶をやらせてもらいました。

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ジーンとするシーンも何度かあり、泣かないようにこらえていたのですが・・・

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振り返るとこの方が号泣してまして・・・笑 

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涙腺弱すぎでしょ。

とてもいい結婚式でした。小川君、おめでとう。

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あ  

無理なアパート企画は要注意です。


朝一、これまで何度も取引のある業者さんから連絡がありました。

あ 

「山内さん、銀行の融資厳しくないですか?」と。

この業者さんは自社で建売のアパートをメインに企画しているので、銀行の融資姿勢によって大きく会社の利益が変わってくるのです。

どうやら今売り出しているアパートも買い付けは入るらしいのですが、今年に入りなかなかの確率で融資が断られているようなのです。

「いや〜今年は本当にやばいよー!」と焦っておられましたが、去年までのような融資姿勢がいつまでも続くわけありません。

これまでは数字さえ合えば多少駅から遠いなど、リスクの高いエリアでも仕入れをしてきたかもしれませんが、これからはそういうわけにも行かないのです。

場所が良ければ、好属性の方が自己資金を多めに投入して買うことも考えられますが、悪ければそもそも見向きもしてもらえません。

なので、融資が厳しくなると価格が下がるというのが一般的ですが、その辺についても今後は2極化してくるんじゃないかなと思うわけです。

ある業者さんが首都圏で30棟以上の自社売り新築アパート情報を定期的に流してくれるのですが、立地が悪いので、どれだけ利回りが高いと言っても売れている形跡はありません。

個人投資家さんも物件の選別には気を付けないといけませんが、仕入れ業者さんも勢いだけで無理なアパート企画は要注意です。

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あ 

貪欲に成長し続けよう。


あ 

今日はIREMのセミナーに参加してきました。

『税負担を軽減!法人活用での投資実例』
講師は東京本社の中元、満員御礼です。

あ

最前線の現場にいるからこそ伝えることのできる内容が盛りだくさん。CPM以外の方も多く参加していたんじゃないですかね。

昔は中元と2部セミナーなんてよくやったものですが、久しぶりにゆっくりと講義を聞くことができました。

コンサルタントという仕事は止まったら終わり、貪欲に成長をし続けよう。

なんとなくそんな事を感じさせてくれる中元らしいセミナーでした。

さて、また明日から頑張ろう。

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あ 

弊社のマッチングシステムをご存知でしょうか?

以下、お客様ニーズ情報アンケートを入力いただくと、その条件にあった物件情報をメールで送らせてもらっています。

弊社登録会員様限定ではありますが、まだ未登録の方はぜひぜひお送りください。

収益物件の最新情報を見ることができますよ。

【CFネッツお客様ニーズ情報アンケート】
https://www.cfnets.co.jp/contact/questionnaire/

投資として東横線 多摩川駅を狙っているのですが


人気の東急東横線、これまで多くのワンルームマンションを売買してきました。

あ     

渋谷駅、代官山駅、中目黒駅、祐天寺駅、学芸大学駅・・・

そんな中で、唯一取引をした事のないのが多摩川駅。
なので一度も行ったことがありません。

各駅停車でありながらも、あの田園調布駅の隣駅、また武蔵小杉駅から二駅。

蒲蒲線が通ることになれば、間違いなく注目されるエリアだと思うのです。

なので、これだけの立地であったとしても、今から買えることができればキャピタルの可能性はかなり高いんじゃないかと感じているのです。

そして、この定休日に初めて行くことができました。

あ

降りてみると駅前は東横線らしい落ち着いた雰囲気。

いつも取り扱っているような中古のワンルームマンションを探しますが、東側は公園、西側は川と古墳でそれ以外は田園調布を感じる閑静な住宅地。

私たちがいつも売買している一棟マンションなどどこにも見当たらないのです。

少し歩いてみても、お洒落な建物と豪邸ばかり。ざっとこんな感じです。

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豪邸を見るとなんだかテンションが上がります。
セコム加入率は90%超え。

そして、15分ほど歩いて見えてきたのは・・・

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田園調布駅、お洒落ですね。

今回、こうして実際に歩いてみて、売りに出ない理由はよくわかりましたが、じっくり街を感じるというのは楽しいもんです。

投資エリアを探索しつつ、その裏で終の棲家を探しています。

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あ     

やってて良かったね。


このブログを始めて今年で11年目。

あ     

これまでの投稿数1869回、ブログを開始してからの日数3870日。

という事は、2日に1回以上は更新してる!
これはなかなか凄いことじゃないかなと。

色々ありましたが間違いなく言えることは、発信することの大切さ、継続することの大切さ。やってて良かったと感じることばかりです。

ブログを立ち上げた当時は、更新するのに2~3時間かかったりもしましたが、継続は力です。諦めずにやっててよかった。

まずは癖づけること、そしてアンテナを張ることにより色々とネタがストックできるものです。

このブログからお仕事も沢山もらいましたし、出会いも沢山ありました。

もうやめれない大事な仕事、いや趣味?かな。

これからも周りのスタッフに更新しなさいと言い続け、きっと同じようにやっててよかったと感じてもらえると思います。

いつもブログを見て頂いてる皆様、ありがとうございます。

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あ     

こんな機能あったんだ?


LINE読者?

あ     

最近ブログのランキングが伸び悩んでいるので、現ブログの設定を色々と確認していたのですが、そんな時ふと見つけたのが「LINE読者数」というもの。

どうやら2年前くらいに新機能として追加されたらしいのですが、これに登録してもらうと新しいブログを投稿した際、皆さんのLINEに通知してくれるみたいなのです。

これまでブログを更新すると、Facebookに飛ぶようには設定しておりましたが、正直Facebookだと見落とす可能性があると思うのです。(友達申請お待ちしております。

なので、早速ブログの右上にLINE読者募集中のQRコードを設置しました。

あ

ぜひぜひご登録頂ければと思います。スマホの方は画面上部に読者ボタンを入れましたのでそちらからどうぞ。

既にLINE読者になって頂いている方もいらっしゃるようでして・・・すいません、気付きませんでした。

更新をする限りは、より多くの方に見てもらいたいですし、ブログランキングも10位以内をキープしたいところです。

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あ     

投資家の生の声が聴きたくないですか?


今日は銀座でオーナーさんと建築の打ち合わせ、その後、個別相談が2件、東京の建築現場下見。

あ   

新たなセミナー企画を考えました。 
そのタイトルは・・・

投資家の生の声が聴きたくないですか?
「不動産投資オーナーによるパネルディスカッション」

投資家さん3名にご参加頂き、パネルディスカッションと質問会を開催。

長年不動産投資を行っているオーナーさんを質問攻めにしようと思います 笑。

これまで買い進めてきた投資方針、銀行との折衝、売却のタイミング、今だから話せる失敗談・・・

オーナーさんの生の声は参考になりますし、初心者の方でも道を間違わなければ、こういう投資家さんになれるんだと感じてもらえると思います。

4月21日(土)まずは大阪でやってみます。
打ち合わせ一切無しのぶっちゃけトークが楽しめますよ。

今回のセミナーは通常より早めの募集を開始しました。満席になり次第締め切りますので、 ご興味ある方は直ぐに申し込んで下さい。

詳細はこちらから
あ

相変わらず順位が上がりません。更新のモチベーションが下がりますね〜。

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あ     

少しでも早くお金の知識に触れてください。


例えば今、自己資金が2000万あったとます。
それを使って自宅のローンが完済できるとしたら、どうしますか?

あ 

日本の教育としては、もちろん「借金なんて返しましょう」が答えかもしれません。

でも、それじゃ資産など増えないのです。

借金を完済する=自己資金の運用であり、その自己資金の投資効率を常に考え、意識しないといけません。

住宅ローンの場合、低金利で借りる事ができるので、これを完済したからと言っても投資効率はとても悪いのです。

であれば、その2000万の現金を他で運用した方が資産形成はしやすくなります。

昔は生活していけるだけの年金支給があったので、そんな運用なんて考える必要はなかったかと思います。

徹底的にリスクは排除する、それが最優先であり、借金は悪に繋がったはずです。だからお金の知識なんて必要なかったのです。

しかし時代は変わりました。

これからは全てが自己責任、年金なんてものに期待ができるはずもなく、自分の身は自分で守っていかないといけません。

将来の安定収入が必要不可欠であり、老後難民て言葉もあるくらい、決してこれは他人事ではなく、その時は着実に迫ってきています。

自分は大丈夫、自分には関係のないこと、ではなく私たちは日々歳を重ねているのです。もっと危機感を持たないといけません。

以前、あるお客さんが同じように自己資金の運用について迷っていました。

知り合いに相談すると、皆声を揃えるかのように決まって自宅のローン返済を勧めてきます。

しかし、どうも納得できなかったそのお客さんは、パソコンで色々と調べ始めました。

ふとそんな時、たまたまお金の運用について話をしていた私のユーチューブを見て、これだ!と思い問い合わせをしてくれたのです。

早速、来社頂き個別相談を受けてもらいました。

もちろん自宅のローン返済など勧めるはずもなく、そこからコツコツ不動産投資を始め、安定収入を確保してもらったのです。

それから今年で5年が経ちました。全てが順調に進んでいるように思えたのですが・・・

残念なことにそのオーナーさんに癌が見つかりました。そして今は高額な治療費を支払って病と闘っていらっしゃいます。

もしあの時、自宅のローンを完済していたら今頃どうなっていたのでしょう。

「不動産投資をしてきたからこそ、高額な治療費も支払っていけるよ」と、オーナーさんにはとても感謝して頂いています。

ファイナンシャルリテラシー、少しでも早くお金の知識に触れ、学校の授業以上にまずはこれを勉強すべきだと思います。

若ければ若いだけ資産形成がしやすく、投資リスクを下げることができるのです。

「不動産とお金の話し」倉橋のセミナーが開催されます。まずはこのような話しから聞いてもらうのがいいかもしれません。

あ

2月4日(日)東京(満席につき立ち見になります)
4月7日(土)大阪
4月15日(土)名古屋

できればお子さんも一緒にお越しください。

どうもブログランキングの順位が上がりません。読んだときはぜひクリックにご協力ください。
 
あ     

あのエリアの開発が本格的に始まりますよ。


休みの日、たまにぶらぶら街中を歩いていると、オリンピックの影響もあって、建築現場をよく目にします。

あ     

みなとみらい周辺では、リーマン以来ずーっと空き地になっていたエリアが急速に工事を進めています。

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上の写真も広大な土地にフェンスが建てられています。壁には何だか見覚えのある「KT」の文字。

株式会社コーエーテクモホールディングス

三国志や信長の野望で有名なコーエーの本社建設でした。みなとみらいに来るんですね。 

そして、その隣接地には、ぴあ。あのチケットぴあ?

あ

調べてみると音楽アリーナが2020年に完成するとの事。

首都圏における大型ホール・会場不足問題の解決策のひとつとして開設を決めたらしいのです。

みなとみらいの再開発はこれから本格的に始まります。このエリアの就業目標人口は19万人と言われていますが、現在はまだ10万人ほど。

ざっと調べてみただけでも、建設計画中がこんなにあるのです。

・京急グループ本社ビル

・資生堂グローバルイノベーションセンター

・神奈川大学

・アリーナ

・コーエー本社

・横浜アンパンマンこどもミュージアム&モール移転プロジェクト

・LGグローバルR&Dセンター

・横浜地方合同庁舎

・みなとみらいイノベーションセンター(村田製作所)


これからが非常に楽しみです。自身で保有する関内の区分は当分売りませんよ。

これでカジノが決まれば・・・今からの投資でも全然遅くはありません。

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あ     
 

倫理観ない周囲のスタンスに自身のモチベーションが下がったとしても


最近はシェアハウス関連のニュースが多く取り上げられていましたが、融資をした銀行にも問題があるなんて言われています。

あ    

売主業者と銀行担当者が結託して・・・なんて話しを聞きますね。

ま、確かにね〜と感じる部分も正直ありつつ、でも決してすべての銀行マンがそうではないということ。

融資を付けるのだけが銀行マンの仕事ではなく、不動産投資の見方や考え方を勉強して、自身でも収益物件を買い引き出しを増やす。

そんな経験から銀行としての目線も入れたコンサルティングを行い、売って終わりの不動産業者とは比較にならないほど真摯に取り組んでいる銀行マンもいるのです。

きっとそのようなスタンスだと、瞬間的に銀行マンとしての成績がよくなるようなことはないのかもしれない。

しかしながら、長期間ぶれずに取り組めば取り組んだ分だけ、ジワジワとそれが数字に繋がることはもちろん、近い将来は多くのクライアントや仲間がその人を支えることは間違いありません。

周囲の倫理観ないスタンスに自身のモチベーションも下がったり、何かと悩みも多いかと思いますが、ずっと変わらずそのままの姿勢で頑張ってほしいと思います。

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あ     

銀行開拓もできました、ブログでは書けない裏話については・・・


あ 

2月11日(日)東京で開催するワンルーム購入会に急遽コメンテーターとして参加することになりました。

物件に対する目利きはもちろんのこと、ここ最近の融資状況、銀行の引き締めについて等々、いや〜最近はほんと色んなことありましたからね。

ま、お陰で銀行開拓もできましたので、この際ブログでは書けない裏話をお伝えします。

ご都合のいい方はぜひご参加頂ければと思います。 

セミナーの詳細はこちら。

あ


また、2月17日(土)大阪でミニフィールドワークセミナー&購入会という、日頃単独で行っていた各セミナーを2部制にして企画したのですが、早々に満席となりました。

その為、もう一台車を追加して再度募集を始めたのですが、そちらもお陰様ですぐに埋まってしまいました。

じゃこの際、購入会だけ3名追加で募集を行おう!という事になりましたので、ご希望の方はこちらからお申込みください。

あ


さて、本日は昼から銀座で個別相談を予定していたのですが、急遽キャンセルとなり時間が空きました。

どなたか今から個別相談来ませんか?笑 さて仕事仕事。

順位が上がりません!毎日更新すればそこそこいいところまでは行くのですが・・・
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あ    

この情勢だから何でも売ればいいというわけもなく


昨日は一日銀座で5組の個別相談。

あ    

新規の方はもちろんのこと、既存オーナーさんの再投資や所有物件の売却、その他いろんなご相談があります。

この情勢だから何でも売ればいいというわけもなく、まだそのまま保有しましょうなんてケースもよくあるのです。

売らしてもらった方がこちらとしてはもちろん仕事になるのですが、「自分ならまだ持っているかな〜」というケースでは、そのままの保有をお勧めします。

長期的に見たときにそっちの方が儲かると思うし、その物件の今後の投資リスクを考えた時に別に急いで売る必要もないよなと。

もし数年後に価格が下がれば、いつもお話しているように売らないだけ、そんなタイミングで儲けを確定しないだけです。

日頃、売買だけでなく、社内で賃貸管理をしているからこそ見えてくることが多くあり、過去からここ最近の賃貸の動きと現場で働くリーシングスタッフの意見。

そんなところから今後の賃貸予測、保有・売却を考えるのです。

2極化していく中で、そういった見極めはとても大切であり、その辺の重要性をヒシヒシと感じるわけです。

収益物件の売買に特化する不動産業者であれば、賃貸管理はやはり社内で行うことをお勧めしますし、投資家さん自身も物件紹介を受けるうえで、その業者が賃貸管理をしているのかしていないのか、その辺りを特に気にしてもらった方がいいと思います。

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あ    

シェアハウス以外の物件に融資をしている銀行としても大問題


時間があればコツコツと銀行開拓。

電話でのヒアリングだけでなく、可能性がありそうであれば直接訪問もします。

あ   

先日も支店を廻ってきました。

前向きに取り組んでくれそうな銀行はありましたが、地銀や信金でも思ったより金利が高いもんです。

また、皆さんもご存知のように、ほとんどの地銀信金さんが物件や投資家さんの居住地(銀行によっては勤務先)が支店のエリア内にないと融資は出来ません。

いつも持ち込んでいる銀行のメリットを感じつつ、とりあえずは案件相談してみてですね。

さて、WBSでも取り上げられていましたかぼちゃの馬車、シェアハウス問題。これは決して人ごとじゃないのです。

このシェアハウスを購入している投資家さんは他にもアパートや区分マンションを保有している方が多くいるわけなので、シェアハウス以外の物件に融資をしている銀行としても大問題なのです。

弊社呉山君の銀行ヒアリングによると、自己破産されると芋づる式で巻き込まれてしまう可能性が高く、今後ますます審査が厳しくなるかもしれないとの事。

友達の銀行マンも同じようなことを言ってましたが、これはかなりまずいですよ。

あと数か月もすればかぼちゃのシェアハウスがぽつぽつ売りに出だすと思います。

利回りが高くてもシェアハウスとしての企画と立地がかなり悪いので、もちろんお勧めなんてできませんよ。

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あ   

三崎で加盟店会議とIREM主催セミナー


今日は三崎で加盟店会議とIREM主催セミナー「経営理念のつくり方とタウンマネジメント」

あ 

あ

富山の加盟店である朝日不動産のミッキーこと、石橋社長が「富山×東京」二刀流投資という書籍を出版されました。

オーナーさんに対する愛情感じる一冊だと思います。初心者の方にも分かりやすい内容となっていますのでぜひご参考ください。

午後からは「経営理念のつくり方とタウンマネジメント」

IREM東日本支部長である矢島さんの挨拶

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そして、倉橋のセミナーです。


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色々と勉強させて頂きます。

今週の土曜日はミニフィールドワークセミナー、日曜日は個別相談会。

個別相談は一日満席ですが、ミニフィールドワークセミナーはキャンセルもありまだ席は取れます。

ご希望の方いらっしゃいましたらご連絡下さい。今年に入り融資ネタ!!が盛りだくさんです。

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個別相談が続きます。


昨日は午前中鎌倉で個別相談、午後は東京で個別相談。

あ  

弊社で7年前に買って頂いた物件の売却相談と、そこから得れるキャッシュの再投資について。

以前に買った物件を売ってこの情勢で利益を得るのは簡単なのですが、要はその利益を今後どう運用できるのかが重要なんです。

もちろん売却を考えている物件の将来リスクが高いのであれば、そんなことよりもまずは早めの出口を優先したほうがいいんですけどね。

色々とお話をさせてもらい、今再投資で買える物件や融資の諸条件からシミュレーション、また投資効率等を計算しつつ、今後の方向性が決まりました。

あとは、とにかくオーナーさんの物件を高値で売却する事と、組み替える不動産の仕入れですね。

その他の個別相談については、数千万という現金の運用先や、所有している物件の出口、他社さんから紹介された物件の有無、相続について等々。

結局、昨日の最後のご相談を終えたのが20時半、いやーお疲れ様でした。

来週末もこんな感じで当分個別相談が続きます。


さて、首都圏は大雪ですね。電車もかなり遅れだしてますので皆さんも早めにご帰宅ください。

ついでに弊社鎌倉の事務所から撮った写真はこんな感じです。

あ

大雪でかなり積もりだしました。
間違っても車の運転などしないでくださいね。

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この本を読んだ感想として、正直「面白くない!」


今日は一日大阪で個別相談会。

あ    

毎回ながらいろんなご相談がありますが、今回は全てのお客さんが先日行った出版記念セミナーからのお申し込みでした。

書籍「不動産投資の真実」では新築ワンルーム投資について詳細に書かせてもらいましたが、セミナーを聞いた投資家さんが心配になって個別相談を申し込まれたわけです。

正直なところ今回の本が出来上がり、改めて読んで見た感想としては、自分で言うのは何ですが「面白くない!」のです。

出版社の皆様、すいません。

本当なら、何億儲かるよー、リタイアできるよー、てな感じが夢あって面白いし売れると思うのですよ。

でもね、ずっーと最前線の現場でやって来た自分が伝えたかったのは、この本に書いてるような何とも言えない現実なんです。

これを世に出すことにより、大きな仕事に繋がるかと言えば決してそんなことはなくて、わざわざ今さら触れなくてもいいんじゃないのー、みたいなことなんです。

でも、学んだこと正しいことを発信するこの大切さを、この会社、またオーナーさんから教えてもらったように感じるのです。


そして今日、やっぱりこれを書いて良かったなーと感じた瞬間がありました。

それは、個別相談をした投資家さんから帰り際に握手を求められたのです。

何だかこちらが救われました。

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あ    

何度も注意喚起してきました。


やばいことになってますね。

あ   

サブリースの減額について、ニュースや新聞でも取り上げられていますが、シェアハウスの一括サブリースも今後大きな問題となってきます。

周辺相場よりも高額な家賃でサブリースをして、利回りを良く見せ、建築費で利益を取る。

もちろんそんな業者の無理な経営が継続できるわけもなく、ここに来て大幅な家賃の値下げを各オーナーに通知してきているらしいのです。

これまで何百棟というシェアハウスアパートを建築し、かなりの利益を上げてきたわけですが、銀行がシェアハウスへの融資を締めたことによってお金が回らなくなり、今回のような通知に繋がったのではないでしょうか。

そもそも無理な家賃設定、超高額建築費。はっきり言って自転車操業状態です。

さらには、そんな困ったオーナーに近寄る悪徳業者もいるらしく、高額なコンサル着手金を請求してくるようです。

かれこれこのブログでは6年前からシェアハウスについて何度も注意喚起してきました。

売却時に情勢が良く、リスクの割に儲かったというケースはありますが、入口の段階で「ローリスク・ハイリターン」などあり得ないということです。

皆さん、くれぐれもお気をつけください。

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銀行開拓をすべく


休んでる暇などない・・・

あ  

収益物件への融資が厳しくなるのなら、その分新規開拓をすべく、片っ端から銀行に連絡を入れています。

ざっくりでいいので各銀行の融資条件がわかれば、こちらとして使える使えないが見えてくるわけです。

「物件がないと何とも言えません」なんていう銀行には精査中の資料を送ってとりあえず評価を見てもらいます。

すると、価格の半分しか融資できません・・・とあり得ない回答。どこをどう見てそんな評価になるのか。

ま、積算評価となれば、そうなるのはよくある話しなんですけどね。とにかくその他の銀行でもなかなか厳しい対応です。

中には、去年末に資料を送ったが未だに連絡をよこさず、催促の電話をしても折り返しがない。参りましたね。

心の中で二度と相談なんてしないからな〜なんて思いつつ、それはそれで寂しいもんです。

それでもね、数打ちゃ当たるでよさげな担当者と繋がりが持てたのはひとつの成果かなと。

そういう人に限って対応が気持ち良かったりするわけで、あ〜自分のオーナーさんにもご紹介したいなと思うわけです。

そのうち案件の持ち込みも十分できそうな予感はするので、こういう事も諦めず継続が大切だということです。


土地値があがり利回りを確保するためには、建物のボリュームを大きくする必要があるわけですが、この融資状況だとあまり高額物件に手を出すのは難しそうですね。

とにかく見せ金をどのくらい用意できるかがひとつの大きなポイントとなります。

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あ  

マッチングシステムとは?


土曜日は大型バスのフィールドワークセミナー、そして昨日は出版記念セミナー。

あ  

お陰様でどちらも満員御礼。

a

あ

なかなかハードな二日間ではありましたが、多くの皆様にご参加頂けたので良かったですね。ありがとうございました。

好評につき、出版記念セミナーの東京追加講演が3月11日(日)に決定致しました。

間もなくHPにもアップれされますので、今回参加できなかった方はぜひお越しください。


さて、皆さんは弊社のマッチングシステムをご存知でしょうか?

以下、お客様ニーズ情報アンケートを入力いただくと、その条件にあった物件情報をメールで送らせてもらっています。

弊社登録会員様限定ではありますが、まだ未登録の方はぜひぜひお送りください。

収益物件の最新情報を見ることができますよ。

【CFネッツお客様ニーズ情報アンケート】
https://www.cfnets.co.jp/contact/questionnaire/


ところで皆様!

ブログランキングが下がっておりまして・・・最近クリックしてもらってますでしょうか?

更新のモチベーションになりますので、ぜひお願いします!

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あ 

このエリアはさらにキャップレートが下がるでしょうね。


平成25年に竣工した羽田クロノゲート、日本最大級の物流拠点としてヤマトグループが運営しています。

当時は、このご時世にカンカンカンカン何を作っているのかと気になったものです。

あ  

そして今日、車でその横を通ると、なんとその隣接地がまた大々的に建設工事を行っているのです。

あ

どうやらANAの総合トレーニングセンターらしく、2019年以降の羽田発着枠の増枠に向けて、備えを強化するとのことです。

供用開始は2020年3月を予定。敷地面積は約3万3000平方メートル、建物面積は約5万9000平方メートルで、地上8階建て。

飛行機の到着から出発までを想定し、運航に関わる全社員が合同で訓練できる施設。


以前から巨大な敷地があるのは気になっていたのですが、やはり羽田、これから益々楽しみなエリアです。

開発が進み人の集まるエリアというのはそれだけ投資リスクが低くなります。

今後、日本は2極化に進んでいくわけですが、運用だけでなく将来の売却を見据えた時に、キャップレートの上昇リスクを考えることはとても重要です。

東京駅から品川駅、羽田周辺というのは、更にキャップレートが下がるであろうと考えますので、投資として資産価値として、まだまだ期待の持てるエリアだということです。

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あ  

確定申告が終われば今年の融資条件確認を


そろそろ手を付けないと・・・

あ 

確定申告、憂鬱ですね。

毎年、締め切りの3月15日直前に提出するものですから、それだけ後回しにしちゃっているのです。

去年は物件の購入や空室のリフォーム等やりましたので、いつもより確定申告が面倒くさいのです。

そろそろ税理士に任せた方が気が楽ではあるのですが、勉強も兼ねてこれまで10年間は自分でやってきました。

なので、確定申告に対するご相談もお気軽にどうぞ。

今年は自身の申告が終われば再度銀行に融資の打診を行うつもりです。

これまでと違い首都圏でも銀行の引き締めを感じていますので、自分の属性でどのような融資条件に変化があるのかとても興味深いです。

皆さんも確定申告の準備ができた方から随時個別相談をしていきますのでご連絡を下さい。

そして銀行融資枠・金利等の事前打診を行い、そこからまた今後の方針を決めていければと思います。

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あ 

大阪での出版記念セミナーは超満員御礼。


昨日の大阪での出版記念セミナー、超満員御礼。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ   

あ

a

何とか立見にならないよう、通路にも椅子を並べて対応させて頂きました。

懇親会も大いに盛り上がり2次会にも参加、もう少しで最終の新幹線に乗り遅れるところでした。

どういう話しがきっかけだったのか忘れましたが、4月にオーナーさん3名を交えてパネルディスカッションを開催する事となりました。

皆さん、これまでの投資経験から多くの引き出しをお持ちの方ばかりなので、今後の参考にして頂けるのではないでしょうか。

こういう直感的な企画って大当たりするんですよね。今のところ4月21日(土)大阪開催予定です。お楽しみに。


明日は三崎でシーエフネッツグループの大方針会。今年は銀行さんも参加です。

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あ   

名古屋での出版記念セミナー


あ  

昨日の名古屋行きの新幹線で富士山が見えました。いや〜綺麗でした。

a

今年もいい年になりそうです。


名古屋での出版記念セミナー、満席でHPの募集も止めました。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

a

久しぶりの名古屋セミナー、そして懇親会。やっぱり皆さん温かいんですよねー。

今は名古屋支社に浜田さんがいて、マネージャーの中元さんがいて、その輪が着実に広がっているなと感じました。

こうしてたまに僕なんかがお邪魔しても、オーナーの皆さんは温かく迎え入れてくれて、この居心地の良さ、ほんとありがたいですね。

そして今日は大阪で出版記念セミナー、こちらも満席です。ここからお申し込みの方は立見となりますのでご了承ください。

東京開催は来週の1月14日(日)です。満席となる前にお早めにお申し込み下さい。

では行ってきます。

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あ  

財布がある!


今日から新年の営業再開です。 

あ  

朝一、健康保険組合から連絡がありました。

「財布なくされていますよね?」

ま、まさかこの電話は!?

タクシー会社が届出をしてくれたようで無事財布が見つかりました!

早速取りに行ってきましたが、お金も全てそのままちゃんと入っていました。

海外ならきっとそういうわけには行かなかったでしょう。日本人で良かったと思う瞬間です。

今回、財布を亡くしたことによる各手続きがとにかく面倒ではあったのですが、それ以上に気にかかる事があったのです。

それは、かれこれ18年もの間使っているこの財布とこのような形でサヨナラするのが申し訳なかったのです。

これまで色々な思い出がありますので、いや〜本当に良かった・・・。

三慶交通さん、ありがとうございました。


明日は名古屋、明後日は大阪で出版記念セミナー。お陰様で多くのお申し込みを頂いております。

今年も「感謝」を忘れず走ろうと思います。

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あ  

財布がない!


明日から営業再開です。

あ  

年末年始、何にも美味しいもの食べてないので三崎港蔵に行くか?そして社長に新年の挨拶するか?

な〜んて少し考えていたのですが、どうやら元旦に倉橋もインフルエンザになったようで・・・。

「山内〜よくもうつしてくれたな〜」そんな声が聞こえてきそうですが、でもね、倉橋に最後に会ったのは27日の大納会。それから5日経ってますので、さすがに僕じゃない?かと。

しかしながら、ここから10年、年末年始は毎年のように倉橋から「山内のせいであの年は大変だった」と言われ続けるんだと思います 汗。


さて、休み最終日の今日は銀行を廻っています。仕事?いえいえ、キャッシュカード再発行の為。

実は去年の12月27日、大納会終わり体調が悪過ぎて横浜駅から自宅までタクシーで帰ったのですが、その時になんと財布をなくしてしまいました。

警察に届け出するも見つからず、年始早々各手続きに追われているのです。

面倒なのが、資格の数々。

運転免許証はもちろんのこと、宅建や建築士、コンサルマスターの資格証。宅建がないと契約ができません。

そして、バカにならないのが再発行事務手数料。世の中、何でもかんでもお金です。

今年はなーんか嫌な感じですが、それをぶっ飛ばすくらい過去最高に働いてやろうと思います。

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あ  
 

明けましておめでとうございます。


新年あけましておめでとうございます。

あ  

まさかのインフルエンザにかかり、なんとも地味な年明け。

こんな年末年始を過ごすなんて思ってもいなく、ビックリするくらい静かな新年です。

お酒を飲むこともなく、おせちを食べることもなく、年越しの瞬間は・・・寝てました。

元旦と言っても浮かれる気分になれず、いつもと何ら変わりません。

今週末は名古屋・大阪で出版記念セミナーがあり、既に仕事モード。レジュメの作成もしていかないといけません。

今年は色々と厳しい1年になるでしょうね。

融資付けもそうですが、それに対して価格の下落はなく、更に仕入れが難しくなるはず。

毎年危機感を感じつつ乗り越えて来ましたが、さてどうなることやら。

間もなく完全復活、本年もよろしくお願い致します。

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あ  

ま、人生こんな時もあるよね。


27日はCFネッツグループの大納会。

あ  

一年の締めとして楽しいはずが、どうも体調がおかしいのです。

いつもなら二次会三次会と行くはずが、一次会で帰宅。

翌日、高熱で病院に行くと、結果インフルエンザでした。

一年で一番楽しみにしている年末年始のイベント。

今年も三崎で年越し予定だったのですが、いやー残念です。

釣りにも行けず、オーナーさんにもご迷惑をおかけしました。

一週間は自宅にこもります。

もう少し体調が良くなったらまたブログ更新しますね。

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あ  

今年1年を振り返り


明日は三崎で忘年会、なので今年の実質の営業日は本日がラストです。

あ 

年末の予定は自宅の大掃除をして、30日はオーナーさんと三崎で釣り。

31日も釣りをして、釣った魚をつまみに社長夫妻や木内ファミリーと年越しです。


今年一年を振り返るには、過去のブログ投稿を見るのが一番わかりやすいですね。

2017年は、大阪で北村・山口との3部セミナーに始まり、

a


横浜で銀行さんとの2部セミナー、

a


CFネッツ入社式や、


a


タイへの視察、

あ


新横浜でのCFネッツフェア 

a


IREMでもセミナーをやらしてもらいました。

a


剣持の送別会、

a


富山で倉橋との2部セミナー、

a


IREMのカンファレンスでシカゴへ。随分と時差にはやられました。

a


オーナーさんとのプラチナ釣り大会。雨のため急遽釣り堀に変更・・・釣れすぎです。

a

カワハギの刺身は美味ですね。

a


優秀企業視察で大阪の民泊物件を見学。いい刺激をもらいました。

あ


そして、先日のプラチナ忘年会に
書籍の出版まで、大変充実した1年でした。

あ

オーナーの皆様にはいつも支えていただきとても感謝しています。来年もこの輪を広げるべく着実に進んでいきますね。

今年の漢字は「絆」です。

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あ 

銀行と噛み合わない、融資が厳しくなってきた?


あ〜これ買っちゃいましたか!みたいなことはよくありますね。

あ 

「それ、今のこのタイミングで購入するアパートじゃないんですよ!」なんて言っても、きっと現場でアセットをやりつつ、賃貸管理をしていないとわからないですよね。

事前に相談してもらえればという話しなのですが、ほんと悩ましいところです。

さて、話しは変わりますが、銀行によって「融資上限枠」というものがあります。

皆さんもどこかしらで聞かれたことはあるかと思いますが、年収の10倍や15倍など、融資の上限が規定で定められているのです。

例えば年収1000万であれば総借入額で1億など、借り入れが増えるだけでその銀行から融資を受けるのは難しくなります。

中にはそのような規定を設けていない銀行もありますので、ある程度の規模まで物件を買い足したいのであれば、融資先を利用する順番は非常に大切です。

う〜ん、本格的に融資が厳しくなってきたか?

まだまだ手探り状態ですが、最近どうも銀行と嚙み合っていないような気がします。来年からも要チェックですね。


そうそう、本日オーナーの皆様から「載ってますよ!」と何度もご連絡を頂いてます。

日経新聞に出版記念セミナーの告知が大々的に掲載されているようです。

東京大阪名古屋で開催、ぜひお待ちしております。

A

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あ   

いまいち実感も沸きませんが


毎年ながら12月は決済が続きます。

あ  

しかし、今月は買主さんの決済立会いが一件もありません。

土地に対する融資であったり、建築費の最終残金などで、立会い不要で対応ができたのです。

たまたまなのかなと思いつつも、建売アパートよりも土地からの先行購入が以前よりも間違いなく増えているという事ですね。

こうした分割での融資というのは各手続きが増える分、銀行によっては決済時の手間が多少減ることもあります。

昨日の決済は売主さん、司法書士、仲介業者の私、3者での手続き。さすがにスムーズで30分ほどで決済が終了。

その前の決済は、建築残代金のみでしたので、買主さんに事前に振込伝票等の記載をお願いして、銀行に集まることなく終了。

いまいち終わった実感も沸きませんが、これはこれで買主さんの手間も省け、とても楽ですね。

残すは12月28日(木)に自宅兼アパートの決済。こちらも立ち合い無しでの対応となります。

さて、今年は27日が最終営業日となりますが、午後は三崎で忘年会です。

お休みは12月28日から1月4日まで、新年は5日(金)から営業開始です。

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あ  

かけがえのない宝を


昨日はプラチナ忘年会を新横浜のプリンスホテルで開催。

あ  

あ

出版記念挨拶として、私も少々お話しをさせて頂きましたが、この会も年々規模が大きくなっているように思います。

a

写真はクマさんのブログより拝借。

今回はオーナーの皆さん以外にも、クマさんや昔から付き合いのある銀行マン等の参加がありました。

皆様、ありがとうございました。

この忘年会でオーナーさんと話しをしていると、皆さんの温もりに触れることができ、自分てほんと幸せだなとしみじみ感じるのです。

来年もこの輪をコツコツと広げるべく、このスタンスで一歩一歩進んでいこうと思います。

5年前・10年前より、ここからの5年後・10年後の方が、間違いなくスピード感をもって取り組んでいけると感じています。

継続していたことがジワジワ効いてくるのはこれからです。

そこに行くまでにかなりの時間を要するわけですが、そのかけた時間がかけがえのない宝を作っていることは間違いありません。

オーナーの皆様、今後ともよろしくお願い致します。

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あ  

東京にはないアパート企画。


昨日から大阪に来ています。

あ  

今年最後の大阪出張。

「この新築アパートいいと思うんですけど」とは山口さん

大阪市内で最寄り駅から徒歩4分、立地が非常によく、特に気に入ったのは広々40屬裡隠味庁法

土地の高い東京では決してやれない企画。そんなことなら20屬砲靴得ぢ喊瑤鯒楴茲蕕覆い伴支クリアはできません。

梅田からも車で20分ほど、この後現地を見て来ようと思いますが、かなりいいんじゃないでしょうか。

大阪支社のスタッフも増員して、いい仕入れができるようになってきています。

最近は、大阪で投資をしたいという方も増えているので、このような物件をポツポツご紹介できればいいかなと思っています。

そして、昨日は終わってから大阪支社のスタッフと忘年会。叔父さんのやっている串カツ「くら羅」に行ってきました。

相変わらず美味しく、衣が薄いことから20本くらい軽く食べれてしまいます。

3年連続ミシュラン掲載、TVで紹介されることも多く、週末は予約なしでは入れないほど繁盛しています。

車海老、
あ

銀杏、
a

アスパラ、
a

二度付け禁止のような店よりも絶対にこっちの方が美味いですよ。大阪に来られる際はぜひ。

ご馳走様でした。

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あ  

色々なご縁がありまして


こんなタイトルにすると、「お、山内もそろそろか?」と思われる方がいるかもしれませんが、いえいえそうじゃないんです。

あ 

先日は東急田園都市線の「中央林間駅」にある某銀行にて金銭消費貸借契約。

これまでの色々なご縁があって、ある案件の融資をこちらの支店でやってもらう事になりました。

しかし、縁とはほんと不思議なもので、こういう所で横のつながりが活かされるのです。

ここの支店長とは10年以上のお付き合い、信頼できる銀行マンです。ま、お酒に酔ったらギターを片手に歌いだしますけどね・・・汗。

今回、融資の相談をすれば、あっという間に承認が取れたりして、こちらも大変助かりましたが、いいオーナーさんを銀行さんに紹介できたのもまた良かったかなと思います。

オーナーY様、ありがとうございました。


さて、今週末はプラチナ忘年会で出版の挨拶をさせてもらいまして、来年早々には出版記念セミナーを東京・名古屋・大阪で開催します。

全ての会場で新年会も行いますので、皆様のお越しをお待ちしております。
  
セミナー自体は1時間半で、新年会がメイン?

こういう企画ができるのも出版の時くらいですので、ぜひ飲みだけでも気軽に来てくださいね。

出版記念セミナーの詳細は以下からご確認ください。

1月6日(土)名古屋
1月7日(日)大阪
1月14日(日)東京

日々いろんな事がありますが、元気を出して行きましょう。

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あ  

サプライズに告知事項物件。


静岡のオーナーさんと鎌倉で個別相談。 

あ  

始める前に事務所一階にあるイタリア料理センプリチェでランチ、昼から美味しい料理を頂きました。

すると!

オーナーさんからサプライズで誕生日のお祝いがあり・・・

あ

そういえば、今月また歳をとります。

スタッフの方が「happybirthday〜・・・」と歌ってくれたのですが、お店は満席。

皆さんがこちらを伺い、オッサンの誕生日会にも優しく拍手をしてくれます。

う〜んこの歳になって・・・
「嬉し恥ずかし」という言葉がぴったり 汗。

しかしながらオーナー様のお気遣いに感謝ですね。
いつもありがとうございます。

終わってからは某業者さんを訪問。告知事項あり!の訳アリ土地を検討しています。

アパート用地として良さそうかなと思うのですが、問題は建ててからの客付け。入居者にはしっかと告知事項の内容を伝えないといけません。

家賃設定を固めにシミュレーションすれば大丈夫かなと考えつつも、なんと買い付けが既に3件入っていました。

訳アリでも相場より価格が安く、立地次第では問題なしということです。

皆さんに今回の告知事項の内容を伝えると相当引かれるでしょうが、最終買われる方がいなければ自分で購入してもいいかなと思っていたもので。

こんなところでもやはりスピード勝負。

さ、次々。

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あ  

書籍「不動産投資の真実」発売


12月25日、私の書籍「不動産投資の真実」が発売されます。

あ 

a

以前から休みの日などにコツコツと書き溜めていたのですが、8万字のハードルは高く・・・

なかなか苦労しましたが、なんとか今年中に出すことができました。

とにかく自分が感じてきたこと、発信したかったことを自由に書かせてもらいました。

この手の内容はいろんな外部の力?が働きますので、これまで書籍として表に出て来なかった不動産投資の真実です。

もしかしたら、一部の業者からクレームになる可能性もあるかもしれませんが、これらの裏側を知らないばかりに後悔をしてきた投資家さんは数多くいらっしゃいます。

個別相談に来た方から、そういう話しばかりを聞いていると、やっぱり現場にいる人間としては発信した方がいいよなと感じていたわけです。

これから不動産投資をする方はもちろんですが、経験者の方でも面白く読んでもらえると思います。

アマゾンでは予約も始まりました
よろしくお願いします。

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あ 

数万円で健康が買えると思えば。これも大切な投資。


今日の休みは早起きして健康診断、午後は胃カメラの検査を受ける為、診察に行って来ました。

あ 

この健康診断で全てがわかるわけではなく、その他オプションの検査も必要だと思いますが、これからは特に毎年しっかり受けないとですね。

タバコは吸わないので気になるのはお酒、肝臓です。

検査の結果は・・・去年より数値も良く、これを維持して下さいとの事。とりあえずよかったです。

ま、お酒を飲むと言っても週2くらいで、2〜3日は必ず休肝日があるので、一度の飲み過ぎさえしなければ健康的かと。

今、一番の問題は釣りをした後、新鮮な魚に日本酒の誘惑。美味いですからね、この時ばかりは気をつけないとです。

不動産投資をするうえで「団信に入れないと融資が付かなくなる!」なんて話も聞くのですが、それは置いといてもとにかく健康が一番。

自分は大丈夫なんて思わずにオーナーの皆さんもしっかり検査をして下さい。これも大切な投資です。

数万円で健康が買えると思えばこんなに効率の良いものはありません。

自分の将来の為、家族の為、本当にお願いします。

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あ 

今後、投資物件の価格は下がるのか?


ポツポツと融資の引き締めが聞こえてくる中、本当に物件価格は下がるのでしょうか?

あ 

個人的に感じるのは今くらいのレベルではほとんど変化はないと思います。

一部の信金や地銀が厳しくなっていると言っても、聞こえてくるのは「フルローンが難しくなった」程度ですので、そのくらいであれば他に買える投資家さんはたくさんいらっしゃいます。

1億くらいの価格であれば、自己資金2〜3割入れて購入する、また現金で探しているなんてケースもあるくらいです。

いや〜当分は下がらないと思いますよ。

それならまだ融資条件がいい中で、今できる投資をしてもらった方が正解です。

もちろん先の事はわからないので、3〜5年経てば価格が下がることもあるかもしれませんが、要はその時間がもったいないのです。

それならば資産価値のあるエリアで物件を買い、キャッシュフローを得ながら、ローンの元金返済を進めていく。

仮に1億の融資で、金利1.5%、融資期間30年であれば、年間返済額は414万。

そのうち元金返済は265万。5年経過すると1320万以上の支払いが進んでいるという事です。さらに毎月のキャッシュフローをプラスすると・・・。

待っているのではなく、絶対に投資した方がいいと思うのです。

ま、これを営業トークとして感じるのかどうかは皆さん次第ではありますが、いつも言っているように僕は去年も今年も買いましたし、来年も買う予定です。

それこそ情勢が悪くなり価格が下がれば、銀行が積極的に融資をするのは地主か資産家の方くらい。もし借りれたとしても自己資金比率がかなり上がります。

だから先の分からない事よりも、今できる投資を着実に進めていくだけです。

買ってから周辺の物件価格が下がれば売らないだけ!別に運用できているんだからそんな時に売却をして儲けを確定する必要はないわけです。

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あ 

劣化等級を取得して


朝から管理しているアパートの境界立ち合い。オーナーさんが関西のため代理人としてです。

どうやら隣地が相続らしく、土地家屋調査士から依頼がありました。

あ 

終わってからは少し時間があったので、周辺の管理物件を下見して昼から工務店を訪問。

今月完成予定のアパートが劣化等級(住宅性能評価)を取得しています。

某銀行では木造の耐用年数である22年が融資期間となりますが、この劣化等級2を取得すると30年まで延長することができます。

その証明として、劣化等級の書類提出が必要になるのですが、この用紙がとにかく多いのです。

あ


一室あたり4枚、今回10世帯なので計40枚。さすがにメールで送ってもらうわけにもいかず・・・なんだかこのご時世とは逆行しているように思います。

それらを提出、確認してもらいやっと決済ができるという事です。

手間は多くなりますが、8年融資期間が延びるというのは収支上かなり違います。

もちろん融資期間を長く組むことが必ず正解かというとそんな事もなく、あえて22年で組むようにして将来のリスクを下げるというのも選択肢のひとつです。

1棟目からだと返済余力が落ちますのでなかなか厳しいかもしれませんが、規模が増えてくるとそのような進め方も重要です。

その辺は個別にご相談下さい。

今日から12月ですね。まずは来週の休みに健康診断へと行ってきます。

お酒はほどほどに。

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あ 

意志の弱さが・・・


土日の富山出張

あ 

あ

富山に行くのは7月のセミナー以来です。

セミナー前、昼ごはんは朝日不動産の皆さんと打ち合わせを兼ねて、氷見うどんをツルッと美味しく頂きました。

細いのにコシがある体に優しいお味です。

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そして、セミナーと物件購入会。

富山の投資家の皆さんはどのくらい東京に興味があるのかなと思っていたのですが、購入会で紹介した5物件中、全てに買い付けを頂きました。

なかなか盛況だったと思います。

終わってからは参加者の皆さんと立食での懇親会があり、その後、朝日不動産のミッキーこと石橋社長に連れられ、和食屋さんへ。

わ、和食・・・


実は、そこで皆さんに謝らないといけない事があります。

先日のブログタイトル、「富山で禁酒」
はい、意志の弱さが露呈しました。

a

魚料理には・・・日本酒。
やってしまいました。

一口飲むともう止まりません、美味すぎです。

石橋社長や高野さん、皆さんが優しくてついつい甘えてしまいました。

結局ホテルに戻ってから仕事ができるわけもなく、・・・ダメですね。


何とか翌日は早めに起きて2時間ほど仕事をして、個別相談を終えて帰りの新幹線でも2時間。自宅に帰って2時間。

ギリギリ締め切りに間に合いました。ま、一応「やる時はやる」は守れたかと。


そして、今日はマネージャー会議に売却の契約、銀行打ち合わせ、銀行面談。

夜は、倉橋に同行してみなとみらいで会食。三崎に拉致?されないように気をつけます。

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あ 
 

富山は禁酒。


今日はこれから富山へ。一泊二日でセミナー&個別相談です。

あ 

東京駅から富山駅までは2時間半、大阪へ向かうのとほぼほぼ変わりません。

最低気温は3度、かなり寒いようですね。

富山で美味しいもんを食べれて羨ましいと思われるかもしれませんが、今回は禁酒で行こうかと。

体調が悪いわけでもなく、締め切りの仕事がある為、夜もホテルでやらないと間に合いそうにありません。

明日の個別相談が終われば早々に帰りまた仕事。それで何とか間に合うのかどうかのレベル。

まーこんな時もありますよね。

仕事をやる時はやる、遊ぶ時は遊ぶ。このメリハリが大事かと。

そんなガッツリ仕事に向かった後の釣りはきっと最高でしょう 笑

今日はCPMの最終試験であるMPSA試験だとか。

僕らが受けた時は朝の9時から18時まで休憩なしの9時間ぶっ通しの鬼試験。

ま、それを思うとまだまだやれるかなと。

では行ってきます。

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あ 

今年もこの時期がやってきました。


先日は横浜でオーナーさんとの忘年会、今年もこの時期がやってきましたね。

あ

参加されたオーナーさんは、東京・横浜はもちろんのこと、千葉・埼玉・小田原・茨城・沼津・浜松・芦屋・奈良・青森!?などなど。

年々拡大していますね。

少しずつではありますが、こういう輪が広がっていることを嬉しく思います。

2次会は馬車道にあるいつものお店へ。テラス席やソファ−席、和室を貸し切り。

少々飲み過ぎたものの、楽しい時間を過ごすことができました。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

そして次は、12月17日(日)新横浜のプリンスホテルで
「セミナー&大忘年会」を開催。

今年は出版記念として私も少々セミナーをやらせてもらいます。

少々とは?

20分。短っ!

ま、私はご挨拶程度ですが、倉橋や木内のセミナーもありますし、PMスタッフ等勢ぞろいです。

皆様のご参加お待ちしております。

お申し込みはこちらから。

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あ 

自己破産が増えている。お金の知識を身につけることから。


自己破産するシニアが増えているようです。

あ 

理由のひとつになっているのが「総量規制対象外」。

消費者金融のカードローンというのは、総量規制の対象となり、年収の1/3までしか借り入れができなくなっています。

しかし、銀行のカードローンというのは、総量規制対象外であり、銀行独自の審査に基づいて問題がないと判断されればそれ以上の借り入れをすることが可能です。

借りれたのはいいけど、病気・失業などなどがきっかけとなって支払いが追いつかず、自己破産するケースが多いようです。

こういうニュースを目にすると、やはりお金の知識があるかどうかで人生は大きく変わると思うのです。

今ある資産をどう活用するのか、また日々の出費についても考え直すでしょう。

投資、運用、住宅ローンの組み方、考え方。学校の授業では教えてくれないこれらの知識が身についているのかどうか、これはとても大切なことだと感じます。

もちろんこれらの引き出しを持っているからといって将来安泰とは言いませんが、多くのリスクを軽減することは間違いなくできるはずです。

まずは、少しでも早くこれらの考え方に触れることをオススメします。

そういうこともあってか、最近はオーナーさんのお子さんがセミナーに参加することも多くなりましたね。

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あ 

買ってもらった方がよかったなーと後悔する事がありつつも。


仕入れが難しいですねー。

あ

売って終わりであれば、何でもかんでも来るもの拒まずでご紹介することもできるのですが、もちろん不動産投資はそういう訳にもいかず。

エリアがどう、アパートの企画がどう、家賃設定が高過ぎる、利回りが低過ぎる・・・などなどなどなど、なかなかいい物件てないのです。

こうして日々アセットとしてやっていると、各物件に対して「あともう少し利回りが欲しいよね」っていう感覚が重要です。

そこをクリアできないと、とにかくスッキリしないと言うか、気持ちが悪くて、お客さんに紹介したくないよなってなるわけです。

きっとそれは自身が投資家として買いたいかどうかという感じ方と同じであり、ブレたらダメな一番大切にしないといけない気持ちかなと思うのです。

まー、そんなこと言っても数年後の今の情勢のように、価格が上昇すればあの時無理に価格交渉などせずに買ってもらった方がオーナーさんは儲かってたなーって後悔する事もあるんですけどね。

そんな経験がありつつも、まずは今現場でやってるその感覚を信じて取り組むべきだと思うわけです。

それが正しいオーナー目線かなと。

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あ 
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

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[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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