山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

解決策を考えて。


先日の火曜日は朝から新宿で決済。

あ

同じ物件が2つとしてないのが不動産、さらには売主さん買主さん、仲介業者、銀行さん。家を売るオンナじゃないですが、そこには色んなドラマがあったりします。

今回決済した物件は元々数年前に買って頂いたアパートで、訳あっての売却。それを弊社のオーナーさんに購入してもらったという事です。

不動産投資の場合、数年でそんな売り買いをするというのもめずらしいのですが、僕自身も思い入れのある物件だけに色々と感じることも多かったのです。

ま、今回はそのまま管理も継続しますので、今後も変わらずこのアパート(我が子の成長?)を見守っていけるのは嬉しく思います。

さて、不動産コンサルティングの仕事というのは、数々の提案もそうですが、両者の間に入って話をまとめる事が多く、先程の話、同じケースというのはひとつもありません。

中には釣り糸のように絡まりまくっている事もあって、釣りならば迷わずハサミでチョッキンなのですが、もちろんそんな選択肢はあり得ないわけです。

先日も銀行マンから、今こんなクレームになっててね、なんて話しを聞いたのですが、それって仲介業者が単に仲介の仕事を出来てなくて、普通そんなこと絶対にあり得ないよなーという極めてめずらしい事例。

なので、銀行側としてはなーんにも悪くなく、完璧にトラブルに巻き込まれていたわけです。

ただ、それでも解決できる方法を考えて考えて、逃げずにやるしかないのです。そして最後には悪くもない銀行さんが謝ることになるかもなのです。

いやー銀行マンってほんとストレスの溜まる大変な仕事ですよ。

そんな理不尽なことにも負けず、経験勉強と思い進んでいかないとですね。

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4世帯のアパートだと運営費率がね。


以前取引をした業者さんから水面下の情報をもらいました。

あ

あ

概要書に㊙なんて記載があると、ちょっとワクワクするものです。

某駅からは徒歩5分。現況はまだ古家が建っており、想像していたより全然良かったです。

今回は、そのまま土地で買ってもらっても、売主の方で建売のアパートにしてもいいよ、との事。

土地で売ってくれるのであれば、その方が有り難いんです。リーシングスタッフと一緒にこちらでプランをあれこれと検討できますので、自分の得意分野です。

あとはそのプランから土地建物の総額次第という感じでしょうか。と言うのも、規模としては4世帯なので、運営費率が高くなり収支クリアするのが難しいのです。

特に最近の価格からだと、この規模ではほとんど取り扱った実績はありません。

ま、しかしながらこういう情報をいち早く頂けるのは有り難いものです。

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さて、明日は休みですが、朝から新宿で決済。午後の予定が入らなければ、終わってからご褒美にコリアンタウンで焼肉でも食べようか悩み中。もちろん昼間っからお酒・・・。

共感できる方と共に。年内のセミナースケジュールは・・・


今日は7時半の新幹線で大阪へ、日帰りです。

あ

信念を持って取り組むって事がつくづく重要だと感じます。

無理に背伸びをしたってしょうがない、時間がかかってもぶれないよう継続すること。そうすることで着実に一歩を踏み出すことができる。

ぶれているような一歩は前進ではなく後退、一時期の自己満足にしか過ぎない。

そんな事で飯が食べれたとしても誰もついてこない。気付いた時にはひとりぼっちになっているだけ。

今はコツコツとゆっくりゆっくりかもしれませんが、このスタンスで進んでいくことが正義だと信じてやっていきます。

ぶれずに行動すること、簡単なようでなかなか難しいのです。だからこそ見失ってはいけない。

そんな思いに共感して頂けるオーナーさん、仕事仲間、友人と一緒に進んでいければと思います。


さて、来月からのセミナー開催についてお伝えします。

8月7日(日)東京
「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」
久しぶりに懇親会もやりますよ。

9月3日(土)大阪 
「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」
こちらは初開催セミナーです。

9月17日(土)東京 
「数字でわかる不動産投資の全構造」

10月15日(土)大阪 
「数字でわかる不動産投資の全構造」


そして、11月のセミナーは、

11月5日(土)大阪
「不動産投資大阪スタートアップ2部セミナー」
初開催セミナー、北村君との2部。

11月13日(日)東京
「今、知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」
初開催、銀行さんとの2部セミナー。

少し早いですが、とりあえず年内はこんな感じのセミナースケジュールを予定しています。ご都合の合う方はぜひ。

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「家を売るオトコ」


今日は同じチームの丸本と久しぶりに自宅用マンションの案内をしてきました。

あ

普段は投資用がメインではありますが、こうしてオーナーさんからの依頼で受けることもたまにあります。

いつもの投資とは違い、数字だけではなく自宅用は自己満足の世界が強いので、基本はその方の希望に合うのかどうかが中心になります。

エリア・広さ・間取り・向き・価格・校区等々・・・

希望を言い出したら切りがないのですが、極力イメージに近いものを数多く用意します。

しかしながら、全てがクリアできるような完璧な物件などはなく、どこを叶えどこを妥協するのか、これがポイントかなと思うのです。

2000万のマンションでも、また5000万のマンションを探している方でも、必ず妥協点が必要になってきます。

そして、今日案内したマンションのひとつが条件にも合いかなり良かったですね。オーナーさんの希望はもちろんの事、こちら側の目線としても合格。

建物・共用部の管理状態、管理費・修繕積立金の内訳、専有面積に対する間取りの配置、意識して作られた収納力等

それらに対しても決して価格は高くはなく、上出来でした。

あとは重要事項説明書が手元にありませんでしたので、それらをチェックさせてもらい、問題なければGOですね。

自宅用と言えど、投資家としての目線でも提案しますので、調査して気になる点があれば、逆にこちらから止めておきましょうとストップをかけさせてもらうことも多々あります。ま、それが僕らの強みだったりします。

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あ

こうして一緒に見て廻ることで、そろそろ自分もマンションを買い替えたいなと思ったりするのです。

次は、馬車道か日本大通りあたりに。あの辺の雰囲気が好きなんです。

しかしながら、まだまだ投資物件も買い足していきたいので、購入する順番を大切に、そして背伸びだけはしないようにしっかり選択していかないといけません。

2億のビル、現金で買うからさ。


銀行さんから「生きてますか?」という連絡が入ったので、そろそろブログ更新します。

あ

ここ1週間は、銀行面談や管理の打ち合わせ、水面下情報の精査などなど、忙しく働いてました。

そして、昨日は新宿で決済、終わってから新築アパートの完成立会い。

あいにくの雨でしたが、物件はとてもいい仕上がりです。

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アパートに多い旗竿地、奥まってはいますが通路に駐輪やバイクスペースを確保できるのがメリットです。

あ

室内はこんな感じ。ロフトも広々6帖以上確保できています。

窓を多く取っているのは、建築基準法で有効採光面積を確保するための処置ではありますが、お陰で室内に入った時のイメージがとてもいいです。

綺麗に間取りも入っているし、ほんといい物件ですね。そして、これからの募集活動は鎌倉本店の先崎さんに引き継ぎます。

わざわざ浜松からお越し頂いたS様、ありがとうございました。


さて、話しは変わりますが数日前、中国人の方から電話がありました。

「山内さん!中国から知り合いの人連れて行くから、物件案内してよ!」

勢いを感じつつ、

「どんな物件がいいですか?」

「東京か横浜・川崎あたりで価格は2億までのビルが希望だよ、現金で買うからね」

先日、数百万のワンルームマンションをローン特約付きで買い付け入れた自分・・・。

「2億のビル現金で買うからさ。」

う〜ん、言ってみたいもんです。

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ワンルームで1億円!?


イギリスのEU離脱により、ロンドン中心部の住宅価格が平均1000万ほど値下がりしているらしいのです。

あ

その値下がりを見越し視察をしている日本人もいるらしく、離脱後問い合わせが増えているとのこと。

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ただし、ロンドンの住宅は、高額過ぎてサラリーマン投資家には手の出ないような価格で、12畳ほどのワンルームで9000万から1億!が当たり前、手ごろな価格でも6000万くらいです。

さらに非移住者の投資ハードルは高く、現金購入するようになるという事。

2012年のロンドンのキャップレートは4%、これは集計中央値ですので、中心部だと更に下がると考えられ、そんなことならわざわざ海外に行かずともキャップレートが4.5%〜5%取れる東京でいいように思います。

ま、こういう海外投資を考えている方たちはインカムではなくキャピタル狙いでしょうけど。

こう見てもやはり東京は割安。今後2極化が進むと思いますが、都心部はまだまだ価格の上昇する余地があるんじゃないかと感じます。

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銀行合併と融資スタンス。


今日は、鎌倉の事務所に、Y銀行・S銀行(SG銀行ではない)が来社。この情勢もありアパートローンは積極的に取り扱うようになっているみたいですね。

あ

地方銀行はどうしても融資エリアが決まっているのですが、この度合併したことによって、そのエリアが拡大したようなのです。

何となく合併すると、融資条件の引き締めを感じることがこれまでは多かったですが、考えてみれば単純に支店が増えるわけですから確かにエリアは拡大しますよね。

以下、平成以降の合併リスト、更に詳細はこちら

あ

そして、来社されたもう1行の銀行は、ある収益物件についてのご相談。

少々築年数が古かったのであまり期間は長めに組めそうにありませんが、こちらの銀行も条件が合えば使えそうです。

年収は700万以上、木造は「35−築年数」、RCは「47−築年数」(60−築年数くらいまで延ばせるかも)、収益還元評価と積算評価の高い方を採用。

融資額は評価が出ればフルローンも可能。

日々、融資担当者から現場のぶっちゃけトークを聞きつつ、銀行の直近のスタンスを確認中。

いざ物件が出た時にスピード感をもって取り組めるように、こういう地道な努力が欠かせません。

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「アパートを売るオンナ」


昨日のドラマ「家売るオンナ」

不動産屋は水曜休みが多いというTV局の思惑通り?しっかり見てしまいました。

あ

やっぱり世間に対する不動産屋のイメージって相当悪いんだなと。

ガムテープで体と椅子を巻きつけて顧客に電話をかけさす。また、アポイントを取るまで部下の自宅カギを取り上げる。

さすがにカギを取り上げるのはまずいでしょ。

ただし、車は裏道を通って物件まで行くなんてところは、不動産屋あるあるだったりしますので、そうそう!なんて場面もありつつ。

今回の「私に売れない家はない」というキャッチフレーズ。

自宅は自己満足の世界が強く、お客さんに気に入ってもらうことがメインかもしれませんが・・・

それよりも「私に売れないアパートはない」 そう、「アパートを売るオンナ」という内容であれば、もっと視聴率が取れたかも。

年金不安から不動産投資に興味を持ちだしたサラリーマン大家さんに、とにかくアパートを売りまくるという内容。

部下には、東京駅で「名刺を交換してください」という営業からスタートさせ、他社のセミナー会場外でお客さんを待ち受けて物件を売ろうとする。

また、手と受話器をガムテープでグルグル巻きにして、大手企業に電話をかけさせる。

そう、アパートが駄目なら新築ワンルームマンションを節税対策という売り文句でトップ営業マンに上り詰めるまでの物語。

なんだかドキドキします。

う〜ん、でもこれって未だに本当にある話し・・・特に名刺交換とセミナー会場外での営業は自分も実際に勧誘された経験があり・・・。

こんなことがあるから不動産屋のイメージって悪くなります。コツコツ真面目にやってる会社もあるんですけどね・・・。

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少々遠くに感じられ・・・


あ

今日は午前中、大阪でミーティング。その後、倉橋の講演を聞いて、 これから仕入れた水面下の新築アパートを下見。夜は業者との懇親会です。

あ

倉橋の講演、とにかくものすごい数の参加者。午前の部だけで約400名。という事は午後でも同じかそれ以上。
一日で約1000人の参加です。

セミナーをやっていると、その会場や参加者によって独特な雰囲気というものがあり、それ次第で話し方を変えているのが聴いていてよく分かりました。

なので入り口は控えめで、ちょっとずつちょっとずつ倉橋の空気感に染めていく、そして後半には笑いを交えつつ、参加者の心を掴んでいく。

な〜んて、生意気ながら感じてたわけです。

いつも近くにいる社長ですが、今日ばかりは少々遠くに感じられ・・・。もっと努力しないとな〜と、かなりの刺激をもらいました。


今回の会場は大阪駅から徒歩5分、この景色です。

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写真右側のビル、グランフロント大阪は平成25年4月に開業、駅前の再開発は皆さんご存知だと思います。

しかし!第2期開発区域として、まだまだこれだけのスペースが残っています。

品川の再開発のように、キャップレートが下がり不動産価格が上昇しているように、梅田駅周辺はまだまだ価値が上がると思いますよ。

リスク分散も含め、こういう地域での投資は皆さんが感じている以上にリスクが低いという事。だから僕も狙っているのです。

今日も大阪のミニフィールドワークセミナーは満員御礼、大盛況です。首都圏の方もお勉強がてら見てもらった方がいいと思いますよ。

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現場主義。


「事件は会議室で起きてるんじゃない現場で起きてるんだ!」とは有名なワンシーン。 

あ

明日は朝7時半発の新幹線で大阪へ。

事務所の雰囲気、スタッフとのコミュニケーション、現場じゃないと感じることのできない事も多く。

不動産投資のコンサルティングも同じで、どれだけ数字が強くても分析ができても、現場の意見を無視すると結果間違った投資戦略になる事があるのです。

机上の空論じゃね。

歳を重ねるほど現場第一と言う気持ちが薄れそうで、しっかり意識して取り組んで行きたいのです。こうして情勢に左右されやすい仕事であればあるだけ。

現場主義。

仮に役職が変われど、この現場を最優先に取り組んでいきたい。とにかくそんな、そんな思いです。

さて、相変わらず新築アパートの情報が入ってきます。水面下と言うのは有難いのですが、資料を見てまたこういう無理な企画かとガッカリするのです。

こんなん絶対に賃貸運営上手くいかないし、結果儲かるのは工務店だけ。住宅が売れないもんだから、どんどんアパート建築に参入してきてます。

現場で物件精査して賃貸管理をやってると、これが行けるかどうかなんて簡単に分かります。

こんなどうしようもない企画ばっかりするから首都圏アパートの空室率が上がってる、なんて記事になるのです。

これからもっと増えますからね。当たり前のようにニュースで取り上げられるでしょう、まー見てて下さい。

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不動産コンサル養成講座が終わり


今週の火曜日は加盟店会議で三崎へ。

あ

あ

午前中は、各加盟店から最近の市況や成功事例等々発表、色々と参考になることも多く勉強になります。

そして、午後はヨットに乗って風を感じながらの昼食。天気は曇りでしたが、たまにはいいもんですね。


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そして夜は、手打ちそば葉山商店で懇親会。

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クマさん
にブログ載せてよ、なんて言ってたらわざわざリンクまで貼って紹介してくれてました。

ブログの内容を見てると本当に上手いなと、あのランキング納得です。クマさん、ありがとうございます。

そして翌日から2日間、不動産コンサル養成講座に参加。1日目は木内さんのAM101金融電卓

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2日目は私の担当で6時間お話ししました。

あ

個人的には年に一度のイベントであり、長時間のセミナーはなかなかハードです。

時間の配分が読みづらく、かと言って何でもかんでも講義に組み入れると消化不良になりかねません。

そして、なるだけ面白く飽きさせない内容にしたいので、その辺にも気を使いつつ。

とりあえず無事に終わりましたので、気持ち的に少し落ち着きましたが、休みなくここからまた1週間仕事が始まります。頑張らないと。


さて、話しは変わりますが以下楽待の6月反響レポートです。

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区分マンションは500万未満が多いようですが、この情勢でここまで安い価格帯のものはやっぱりリスクの高い物件が多いですね。

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そして、一棟アパートは2000〜3000万がダントツ。アパートでこの価格帯はかなり買いやすいでしょうが、これについても十分な精査が必要かと。

個人的には、首都圏というのもあって今までこういう価格帯の売買をしたことがないのですが、調査をすると安いだけにそれだけリスクの高い物件が多かったりします。

あ
そして、一棟マンション。意外と1億以上の反響が取れてるのですね。

ご参考までに。

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運用中・売却時、儲かるところが無いのなら


先日飲みに行った銀行マンが急遽福岡転勤になったらしく・・・う、うらやましい。

あ

今日は夕方に業者さん訪問。

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自分のオーナーさんに買ってもらった土地に、これからアパート建築が始まるのですが、ちょうどその物件の模型作りをされてました。

差別化という事で、少々間取りがいつもの単身タイプとは違いますので、こういうのがあると非常にわかりやすいですね。完成が楽しみです。

そして、終わってからは水面下情報の土地下見。

設備などはとても充実しているのですが、立地が悩ましいのです。決して駄目ではないのですが、現地を見ても、うーんという感じ。

ま、そんな時はサクッと諦めるのです。

仮にそれが割安で買えるのなら、長期譲渡のタイミングで出口を取ると儲かるかもしれませんが、そんな物件ほとんどありませんからね。

という事は、運用期間中・売却時、オーナーさんにとって儲かるところが見当たらないのです。はい、それじゃ駄目ですね。

無理に進める必要なんてないので、それよりもとにかくブレないことが大切。


さて、明日から二泊三日で三崎に行ってきます。今回は残念ながら釣りではなく、しっかり仕事です。

早めに帰ってセミナーの準備をします、では。


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この銀行もなかなか使えそうです。


区分マンションの新規参入金融機関について

あ

これは意外に使えるかもしれません。

つい最近商品説明に来られましたので実績はまだありませんが、一応自営業者さんでも対応が可能のようですので融通は効きそうです。

投資対象エリアは首都圏か関西圏、金利2.5%、融資期間最長30年。最近ではめずらしく元利均等返済・元金均等返済の選択も可能。
 
とにかく手探り状態ですが、やってみる価値はありますね。いつも言いますが特にこのやり始めがチャンスなわけで、きっとここが天であとは引き締めに進むのが一般的です。

ご興味ある方はお問い合わせを。
 
以前と比較しても、ワンルーム融資先がだいぶ増えてきましたね。ざっと思いつくのでも、5〜6行あります。

アパートローンほどレバレッジは効きませんが、それでもネットで5%ほど首都圏でも取れてるわけですから、投資リスクを考えると悪くないです。

あ、でも、オーバーローンのできる銀行もありますので、もう少し利回り取れれば、かなりレバも効いてくれます。

だって自己資金30万もあれば出来ちゃうわけですから。

ま、その辺については担当コンサルタントに事前にご相談を。

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次のセミナーに生島ヒロシさんも出るのですね。


今日は朝から決済、その後浅草の下見。

あ

期待して物件を見に行ったものの管理状態の悪さに少々ガッカリしつつ、大船方面へ移動。

浅草駅→上野駅→大船駅。うん、大船駅って便利。

浅草駅は銀座線の始発、いつでも座れるって素晴らしい。毎日通う事を思えばこれって価値ですね。

今、上野駅がこんなに綺麗とは知らなかった。

あ

さて、今日から7月、今年も半分が過ぎました。

お陰様で忙しくやらしてもらっていますが、今年は去年とは比にならないくらい全部門さらに好調です。

こんな所で満足はせずもっと上を目指してやって行きたいところです。

来週の火曜は加盟店会議、水・木曜と不動産コンサル養成講座。当分休みは取れそうにありません。

話しは変わりますが、先日発売した倉橋の新刊「マンガで読める生島ヒロシの相続一直線」を読みました。

題名のとおりマンガで進みますので非常に読みやすくて面白かったです。うちの会社をよく知るオーナーさんであれば、さらに笑えるのではないかと。

特に最後の小林探偵。ちょうどオチのような感じもあり、彼を知る方ならかなり笑えます。何だか、うらやましかった・・・。

そして、7月24日(日)に五反田のTOCで出版記念セミナーが開催。3部セミナ−らしいのですが、HPを見てびっくり!生島さんも出るのですね。

これうちの社内でもほとんどの人が知らないのでは?

当日のスケジュールはこんな感じ

第1部 13:30〜14:00(30分) 生島ヒロシ氏・倉橋隆行フリートーク

第2部 14:30〜16:00(90分)  実務に学ぶ相続の問題点と回避策
講師:CFネッツグループ代表 倉橋隆行

第3部 16:00〜16:30(30分)  相続トラブル実例紹介と問題解決

講師:倉橋隆行、小林雅裕 ほか

なかなかこういう機会もありませんので、お時間合う人はぜひ。受講料2000円で書籍ももらえるみたいですよ。

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銀行との食事に物件の購入に。


昨日の夜は大船で某銀行さんと食事。

あ

お店は駅から3分のところにある広島焼の人気店キャベツ畑。平日にも関わらず待ちが出ているくらいです。

あ

軽く食事を済ませてからは、魚の美味しい居酒屋へ。剱持も合流して飲み直しです。

色々と面白い裏話も聞けて有意義な時間でした。

帰りは東海道線で大船駅から横浜駅まで・・・と、ここまでは良かったのです。

目を開けるとなぜか川崎駅 汗。少々お疲れのようです。

銀行さん月曜日からありがとうございました。

そして、今日は休みですが税理士訪問、夜は別の銀行さんと食事。ネタを仕入れてきますよ〜。

休みの日であって休みの日じゃない、ま、楽しみながらなので良しとしますか。


さて、以前に大阪の区分マンションを買い損ねて、かれこれここ1年半くらい物件を買えてませんが、やっと購入できそうな予感。

あとは物件の評価さえ問題なければですかね。

ブログに書くと買えないというジンクスがありますので、詳細は契約するまで控えますが、お金を銀行に預けていてもしょうがないですからね。

とにかく運用して、ローンの元金返済を進めるのみです。この情勢でももっともっと買ってやろうかと。

では税理士との打ち合わせへ行ってきます。

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ある意味なかなかの営業マン。


この情勢もあり、売却依頼を多く頂いています。

あ

レインズ等登録すると、業者から問い合わせが入るわけですが、買取の相談が普段より多いように感じます。

皆さんそれだけ仕入れに苦戦しているんでしょうね。

「価格どのくらいまで下がりそうでしょうか?」とは某業者さん

「売りに出したところですので、ほとんど下がらないと思いますよ」

と、こんなやり取りは日常です。

しかしながら、買取の業者さんはダメもとで価格の交渉をしてくるもんです。

最近の利回りで、そこから更に転売となると、それなりに下がらないと利益取れないですからね。

例えば1億の物件で1000万から1500万くらいの交渉はよくある話です。

こちらとしても、はいはいまた来たね〜、くらいにしか思いませんが、リーマン後はこれくらいの価格交渉をして、オーナーさんに買ってもらったケースが多くありました。

そして、つい先程、新たな買取業者さんから問い合わせが・・・

16000万のアパートについて、もう少し価格が下がらないかと。

どのくらい?

▲6000万。

ん、聞き間違い?▲600万?

いえ▲6000万。

・・・は?

16000万のものを1億にまけろと・・・。

嘘のようなほんとの話し、この業界に長くいますが、ここまでの指値は人生初めてです。

そもそもそんな金額ならうちのオーナーさんで明日にでも契約していますし、買う人いなけりゃ自分で買います。

しかしながら、ある意味なかなかの営業マン。

「交渉もせずにどうせ下がらないからと諦めるのではなく、まずは交渉してみてどちらに転ぼうととにかく結果を出す」

そういう意気込みは大切かと。

でもごめんなさい、絶対に下がりませんし、そもそも6000万価格交渉があったなんてオーナーさんに相談できません・・・。

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融資緩和が更に進むか・・・


スルガ銀行の社長が31年ぶりに交代したようです。

あ

新社長はなんと50歳という若さ。それも創業家以外からは初の社長就任らしく、数年前から若返りのタイミングを計っていたとのこと。

「組織に年齢は関係ない。ポジションが人を作るので、力まずやってほしい」とは元社長。

個人取引と情報通信技術を融合した新商品を打ち出し、他行との「違い」を明確化する方針を語ったらしい。

また「デジタルだけでなく、顧客との血のつながった取引を極める」ということで、顧客重視の姿勢に期待したいところです。

取締役に昇格したのが昨日の6月23日、そう言えば先日、スルガ銀行の支店長から融資条件が変わったとの連絡がありました・・・

これまで首都圏ではRC・S造は金利3.5%、木造は4.5%だったのですが、今後は木造でも3.5%で対応が可能とのこと。

ただし、場所は江戸川区を除いた東京22区のみ。

今回の社長交代が影響したわけではないでしょうが、とりあえず融資緩和ですね。

スルガ銀行で優秀な支店長の紹介もできますので、お気軽にご連絡ください。

銀行が同じでも、支店長の経験・スピード感・スタンスなどによって、融資結果は大きく変わってきますからね。

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手に感じる瞬間がたまりません。


先日は三崎で久しぶりの釣り。

あ

倉橋からヒラメ等を釣ってくるように言われてましたが、東京本社の長友君がカワハギ専用の竿等一式を揃えたので、やはり今回もカワハギとなりました。

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梅雨にもかかわらず天気もバッチリ、こんな感じにスタンバイ。

あ

お気に入りの集奇にホワイトのオモリ25号、いつもの必勝パターンです。

カワハギ釣りは今回5回目。この時期にやるのは初めてなのでいつもと勝手が違うかもしれませんが、夏のカワハギは大物が多いらしいので期待大。

これまでの釣果は、5枚→11枚→17枚→36枚と順調に記録を伸ばしてきました。

さすがにこれ以上は無理でしょうが、スタッフ7名でひとり10枚釣ればかなり豪勢な夕飯になる事間違いなし。なので、目標はひとり10枚。

まずは、オモリを底に付けて、トントントントンと誘います。

そして、動きを止めて、5秒ほどカワハギが突いてくるのを待ちます。

コツコツと来だしたら、糸を緩めます。

そして、追いかけてくるカワハギから「ガツガツガツガツっ!」と反応が来た時に、竿を上にあげて合わせます。

(このガツガツと手に感じる瞬間がたまりません。)

するとしっかり針がかかり釣れてくれるのです!

何となくそれなりな事を言ってますがまだ5回目、そんな甘くありません。知らぬ間にエサが喰われてるなんて事は日常です。

そして、今回の釣果は、カワハギ13枚・・・少ない。

しかし、なぜかカレイが釣れて、カサゴが2、ベラが5、トラギスが10以上。

あ

朝8時から15時まで休憩なしで、かなり楽しめました。

そして、終わってからはシャワーを浴びて、17時から三崎港蔵で懇親会。

カワハギに・・・

あ

カサゴに・・・

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カレイに・・・

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そして、一番うまかったのは、カサゴの揚げ物。今まで食べた揚げ物の中で1番かもしれません、本当に感動しました。
 
終わってからはカラオケに行って歌ったようなのですが・・・気づけば朝 う〜ん記憶が曖昧 汗。

唯一残っていた写真がこれ。

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て、なんで?
余程、楽しかったのでしょう・・・。


さて、9月10日(土)は年に1回のイベント、プラチナ釣り大会を行います。

9月なので旬であるカワハギ釣りになると思うのですが、とにかく肝がパンパンで一番美味しい時期です。

これ食べると本当にはまりますよ。

まもなくHPにアップされますのでぜひ皆さまご参加ください。
 
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この雰囲気を感じることが大切。


昨日の午前中は完成物件の立ち合い。

あ

物件を仕入れた当初は更地から、水面下情報でのご紹介。

あ

立地・企画・利回り、そしてファイナンスアレンジ。投資リスクも低く、いや〜なかなかレバレッジも効いてます。

こういうアパートをコツコツと買ってもらう事こそが自分のスタンス。無理にするくらいなら止めておいた方がいい。

不動産投資は数ある事業の中でも決してリスクの高いものではないですが、かと言ってもちろんそんなに甘くもないのです。

なのでそれを一番理解してる私たちが、オーナーさんの資産背景や不動産投資に対する目標等を見ながら、あえてブレーキをかけさせて頂くこともあります。


そして、午後はミニフィールドワークセミナー。皆さん入り口はまずこれに参加して経験値を積みます。

なんと今回は大学生も参加、これまでの最年少です。

お世話になっているオーナーさんの息子さんで、もともとお二人で参加する予定だったのですが、急遽仕事でキャンセルとなり息子さんひとりで来てくれました。

お父さんからは「この雰囲気を感じることが大切!」と言われてきたらしいのですが、ま、僕が大学生の頃なら親が参加できなくなった時点でわざわざ行きませんが・・・汗。

この歳から不動産投資というものに興味を持てる環境があるというのは本当にうらやましい。

車内ではいつもと全く違った会話。

「どういうバイトをしていて・・・」「時給はいくらで・・・」、周りのオーナーさんも興味津々。なかなか新鮮です。

完成アパートの室内も見てもらいましたので、お父さんのやっている投資についてだいぶと興味をもったんじゃないかと思います。

だって、刺激を受けたのかセミナーが終わってから本屋で宅建の教材を買ったらしい・・・うちのインターン来るのかな 笑。

意外とセミナーがきっかけとなり弊社で働き始める人って多いんですよね。

社員募集についてはこちら

何でも縁ですね。

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融資条件緩和。え、また新規の銀行?


先日、銀行さんから融資条件が少々変わったとのことで話を聞いてきました。

あ

これまで完済年齢は79歳だったのですが、それが81歳まで延びるようです。

若い方にはあまり関係のない話ですが、仮に55歳の方だとこれまで融資期間24年マックスだったのが、26年まで借りれるという事になります。

単年度の収支計算をすると、金利が多少下がるよりも、この融資期間の方が大きく影響を及ぼしますので、この2年って意外と大きかったりします。

あと、融資の最長期間は30年でしたが、「81歳−年齢」で収まるのであれば35年ローンもできるようになります。

銀行の審査上も長期で組める方が収支をクリアしやすいようで、今後逆に銀行側から35年ローンを勧められるケースだってあるかもしれません。

期間を長く組むというのは、もちろんメリットデメリットありますから、そこは要検討ですが、選択肢が増えるというのはいい事です。

ただし、こういう緩和が増えれば、また価格上昇につながる可能性がありますので、イイような悩ましいようなという感じでしょうか。

また、来週は新規の某銀行さんが商品説明に来るようです。こういうのってほんといつまで続くのやら。

その分、引くときはササ〜っと無くなるんでしょうね。

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年収、ローン、価格等「関西の平均」


先日、大阪に行った時、新大阪駅の改札を出たところで

あ

目についたフリ―ペーパー

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気になって、ついつい手に取ってしまいました。
題名って大事ですね。

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関西人の購入時年齢39歳。

平均年収708万、意外にもらってますね。

共働き61%

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平均価格3770万。ま、こんなもんでしょう。ついでに首都圏新築マンションは平均4975万。

自己資金は1065万。平均価格から考えると、ちょうど価格の2割+諸費用ってイメージです。こんな低金利で自己資金入れ過ぎ!もっと効率よく運用しないと。

ボーナス払い14.8万。意外と入れてるのですね。 僕がこれまで住宅を買ってもらったお客さんのうちボーナス払いをした人はたぶん3%くらいかと。

その他、買った立地は、

1位吹田市、2位豊中市、3位大阪市北区、4位大阪市城東区、5位神戸市中央区。北が人気です。

最寄り駅までの徒歩分数、平均5.8分。

通勤時間41.8分。

そして驚いたのが見学した物件数平均3.1件。そんな少ないの?
 
新築分譲マンションだとモデルルームを見て決めるから?子供の学校区でそもそも希望地域に売り物件がないから?どうでしょうね。

僕自身8年前に住宅を購入しましたが、金利が安いことからローン支払いのうち8割が元金、2割が利息。とにかく元金の減りが早いのです。

購入価格=売却価格であれば、ローン支払いのうち8割が貯蓄ということになるわけで。

既にローン残債は1千万台。ほんと早めに買ってよかったなと。

住宅のコンサルティングも受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。

yamautis@cfnets.co.jp
山内真也

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あ

 

大阪東京間を移動中・・・


昨日、大阪で下見した2000万台の築1年アパート。価格交渉が無事通りそうです。

東京ではまずあり得ない価格帯。こういう投資が出来たりするのです。

あ

今日は午前中大阪支社に業者さん来社。

これから品川に移動して、 銀行から融資条件の一部が緩和になるという事で訪問、それが終わればそのまま金銭消費貸借契約です。

そして現在、新幹線で移動中。

エクスプレスカードのポイントが貯まり、同じ料金でグリーン車に乗ってます。快適快適。

すると、斜め後ろに元EXILEのUSAがいるのですが、まさか「一緒に写真を撮って下さい」なーんて言えるわけもなく。

30代の男性未婚率は約半分。
「ごめんなさい」と断られ、傷つきたくない年頃です 笑。


さて、先日もご相談頂いたのですが、今ある自己資金を使ってアパートの返済に回し、それを担保に物件の買い足しを考えているというオーナーさん。

しかし、そこで自己資金を使うより、少しでも見せ金がある状態で融資申し込みをした方が審査は通りやすかったりします。

もちろんそれぞれ属性も違うし、資産背景も異なるので、まずは事前に銀行へ当たった方がいいのです。

どちらの方がオーナーさんにとってメリットがあるのか、返す前に相談頂ければと思います。

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あ

神戸方面のアパート投資。


大阪支社のスタッフと神戸方面の下見へ。 

あ

仕入れをしていても大阪よりやはり神戸の方が売りに出ている一棟物件は多いなと。

東京や横浜と同じく中古のS造やRC造だとなかなか収支クリアできるものがなくて、結局新築や築浅の木造アパートが中心になります。

しかし、こう言ってはなんですが、まだまだ企画のレベルがよろしくない。

設備は東京よりグレードがいいのですが、「普通に考えてもその間取りはおかしくない?」というようなことが度々あったりします。

先ほど見てきたアパート・・・

あ

見た目は良さそうに感じるかもしれませんが、このワンルーム、広さが20屬△襪里任后

本来、20屬△譴侏亮次槝下側にキッチン(1Kタイプ)が余裕で入るのに、何を間違ったか洋室にキッチンが配置されているワンルームタイプです。

それもキッチンの位置おかしくない?動線を考えると、そこには置かないよなと。

更に、最上階の部屋は・・・

a

洋室のど真ん中にロフトの梯子がドーン!

きっと斜線がかかって、そこにしか持ってこれなかったんだと思いますが、そもそも間取りを1Kにしていたら、写真のキッチン側にスペースができますので、梯子を奥に配置できたと思います。

う〜ん、残念。

更に、次のアパートでは・・・

a

お〜やっちゃたな〜、何だか騒がしい感じ。

微妙なアクセントクロスに横の収納タンスが合わない。それなら収納タンスを置くよりも、パイプハンガーにしてそのうえに棚を付けた方がすっきりするんじゃないかなと。

自分なら、こ〜してあ〜して、と言うのがいっぱいあって、本当にもったいないなと。

東京や横浜でやっているみたいに、一から自分で企画したいと思った今日この頃。

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僕にも家族が・・・


昨日は銀座の事務所の車を使って東京方面の建築現場へ。

あ

鎌倉の事務所に移ってからは電車の方が早いので、銀座から車というのはかなり久しぶり。

駐車場に車を取りに行き、運転席に座った瞬間・・・

座席が直角!ザ90度!背筋ピーン。

CFネッツ東京本社の昔から伝わる謎あるある。

座席を直角にして乗る強者がいるのかいないとか。

ま、そんな事どうでもいいですか 笑。


さて、今日は名古屋でセミナー。

a

午前中、名古屋支社で接客、その後3時間のセミナー。

終わってから個別相談の対応をしましたが、名古屋に支社ができることによってこれまで以上にオーナーさんとの距離感が近くなったように思います。いい事ですね。

それが終われば、早々に新幹線で京都へ。

a

そして、次の目的地は、

a

奈良。

実家が引越ししてから、大阪に寄らないのなら奈良経由で帰った方が早いみたい。

そして、夜は久しぶりに兄と食事です。仕事の話し、プライベートの話し。同じ不動産業界で大手の所長をやってますので、色々と分かりあえるものです。ほんと尊敬できる優しい兄です。

横浜→名古屋→京都→奈良→大阪

って、1日でどんだけ移動さすのよ。

明日は一日大阪で仕事。終われば横浜に帰ろうと思っていたのですが、急遽業者さんから、どうしても月曜日に買取りの相談をしたいということで残ることになりました。

「忙しいのはいいのですが、僕にも家族が・・・」

と、いつか言いたい。


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あ

草食系と肉食系。


先日の月に一度の管理物件巡回日。

あ

一緒に廻ったのは、新卒の岡山君。 

なんと18歳・・・平成10年生まれ 汗。

山内「親御さんは何歳なの?」

岡山君「あ、46歳です」

若っ、聞かなきゃよかった・・・。


そんな彼は草食系らしく、巡回に行ってもとにかく草ばっかり抜く。(そういう草食系とは意味が違う?)

あ

a

何事もとにかく真っすぐ、目の前の仕事を全力で頑張る。いいですね。


さて、話は変わりますが、先日大阪の一棟物件を見て廻ったとき。

某鉄骨マンション、「自転車置き場有り!!」

あ

前面道路はワレノモノ?こちらは随分肉食系、だいぶ無理があります。線を引いてるだけに自転車は綺麗に止めてくれてますが・・・。

念のため言いますが、決して大阪はそんな物件だけじゃありませんので。

意外と驚かれるかもしれませんが、例えばワンルームマンションで言うと、東京よりも大阪の物件の方が全体的に管理状態が良かったりします。

こうしてたまに大阪の物件を見て廻ったとき、状態の悪い建物はほとんど見当たりません。

推測するに、きっと大阪の所有者さんは口うるさく管理会社に指摘をするからかなと思います。

ただし、あくまでも分譲マンションの場合です。先ほどの鉄骨マンションじゃないですけど、個人オーナーが一棟所有しているケースは、あまり管理状態がよくありません。

もう少し建物に愛情を注いでもらえるといいのですが。


オーナーとしては草食系と肉食系、どちらがいいのでしょうか。

肉食系の山内でした。

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あ

次はいくら補償してくれるの?


以前のブログでもお伝えしましたが、オーナーさんに買って頂いたアパート土地がもともと都市計画道路の拡幅にかかっていました。

その時のブログブログ

あ

計画段階はよくあることなのですが、今回は事業決定。2020年までに今ある道路を拡幅し完了するということ。

以下図を見るとわかりやすいと思いますが、赤線がセットバックの拡幅ラインです。

あ

東京都から道路拡幅部分の金額は周辺相場での買い取りという話だったのですが、結果それよりも坪20万ほど高い金額でまとまりました。

その金額は約700万!オーナーさんも大喜びでした。

当時、全ての手続きを僕が代わりに行ったのですが、その700万の都からの振り込みはオーナーさんではなく委任先である僕個人の口座に振り込まれるというです。

少々戸惑いもありつつ、それをオーナーさんに伝えると、なんなく了承してもらえたのはうれしかったです。またひとつ経験を積ませてもらいました。

そして今回、再度東京都から連絡があったのです。

拡幅した部分の隣地境界にあるブロックを2か所撤去して欲しいとの事。

舗装してあるところがセットバックした拡幅部分。

a

なので、 そこまでのブロックが邪魔なわけです。

でも、そもそもセットバック部分は既に都の所有であり、勝手にやってくれてもいいように思うのですが、そこは一応トラブル回避ということなんでしょうか。

まさかこちらの負担でやれというわけもないよなーと思いつつ、いくら補償してくれるの?と興味津々。

そして昨日、担当者さんが銀座の事務所まで説明に来てくれました。

「都の方で負担する金額ですが・・・17万円です。」

お、まずまずなんじゃないの。これを撤去するくらいでそんなコストがかかるわけもなく。

この17万円の計算は、どうやら解体する費用ではなく、今あるブロックを作ればかかるであろう費用を負担してくれるとの事。

多少ではありますが、オーナーさんまた儲かっちゃいました。

狙え、道路拡幅予定土地?ま、ちょっとした宝くじにあたるようなもんです。

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大阪築浅のS造と3000万台の新築アパート、そして・・・


昨日は日帰りで大阪出張。

あ

支社のスタッフとミーティングをして、管理物件に一棟アパートの下見にと実りのある時間でした。

大阪の中心部はほとんどが平坦であり、支社のある梅田から30分もかからず一棟物件まで行けてしまうのです。

新築アパートが2件に築浅アパートが2件、その他築古の鉄骨造等。

少しづつではありますが、新築の企画が増えてきたように思います。

そして驚いたのが築浅のS造がそこそこの利回りで売りに出ていた事と、3000万台の新築アパートが拾えるという事。

東京や横浜ではまず考えれない投資が大阪ではできたりします。首都圏で物件精査していくとこんな低価格帯のアパートは、はっきり言ってありませんからね。

これってかなり面白いんじゃない!?と感じつつ。

僕自身30年育った地域でもあり、7年ほどこの業界で働いてもいましたので、土地勘は誰よりもあるつもりです、これは良い提案ができそう。

あっという間に時間が来てしまい、帰りの新幹線。新横浜駅到着は23時半。

いい物件が見れてテンションが上がってたせいか車内では全く寝れず。

「ただいま時刻通り小田原駅を通過しました、あと10分で新横浜駅に到着します」

いつものアナウンスが流れ、そろそろ着くなーなんて思っていると、そこから無性に眠気が襲い・・・

少し目を閉じだ瞬間、

「タンタンタンタタン♫  まもなく品川に到着です」

し、しながわ!?

あー!!!

寝過ごした!

これまで何度となく新幹線には乗りましたが人生初のやってしまった。

この後、混雑する東海道線で自分を責めたのは言うまでもありません。

うーん、日帰りはやめましょう。


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最低でも個別相談は年に1回。


ちょっと予定入れ過ぎたかな・・・

あ

7月から10月、大阪でのセミナー告知です。

6月12日(日)「大阪支社無料個別相談会」 山内

7月9日(土)「今後の不動産投資、高まるニーズは」倉橋

7月10日(日)「大阪1R MFWセミナー」 北村・山口

7月24日(日)「大阪支社無料個別相談会」 山内

9月3日(土) 「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」 山内

9月4日(日)「大阪支社無料個別相談会」 山内

10月15日(土)「数字でわかる不動産投資の全構造」 山内 (HPアップまでもうしばらくお待ちください)

10月16日(日)個別相談会 山内 

既に10月までの予定が決まりつつあります、気づけば年末ですね。 


6月11日(土)に名古屋でセミナーを行いますので、その翌日に大阪で一日個別相談会を設けました。

ご希望の方はお申込みください。

大阪のオーナーさんも年に1回くらい個別相談は受けてもらった方がいいかと思います。

最近の市況や融資環境。なかなか驚きがあるものです。
(ワンルームでもフルローン?)

それによって進める方向性も大きく変わりますので、お時間ある方はぜひ。


そして、明日は急遽大阪出張、日帰りです・・・。年末まで積極的に動いていこうかと。

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想定していたCFなんて残らなくなるのですね。


あ〜やっぱりね!

あ

最近、facebookでポツポツ見かけてましたので、気になって覗いてみると・・・

要注意!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ

ご興味ある方は読んでもらえればいいかと思いますが、驚くことはない僕らがこれまでず〜っと言い続けてきたことです。

ここにも書かれているとおり、「地方の古い物件は床面積も都市部の同じ値段の物件と比べてずっと広く、修繕・維持費が非常に高くつく。そのため、実質的な利回りはさらに低くなるのが一般的だ。」

ちょうど僕の先週のセミナーでも同じことをお伝えした通り、これって買ってから気づくことなんです。

先日個別相談に来た地方物件を持っているオーナーさんも全く同じことを言っていましたが、

「表面利回りが高いように見えても、修繕コスト等で想定していたCFなんて残らなくなるのですね。」

さらに大規模修繕が必要になれば?木造と違いRCやS造だとかなり高額です。エレベーター交換なんてことになれば・・・。

冷静になって考えてみればわかることなのですが、そんな簡単に不動産投資で運用ができるのであれば、表面利回りだって本来はもっと低くなりますよ。

「利回りが高い=リスクが高い」これって不動産投資に関わらず投資の常識です。

リーマン後に安くで物件を買えた人は、仮に運用がうまくいってなくても、今のタイミングで売却すれば儲かる可能性はありますが、これからはそういうわけにもいかないでしょう。

地方物件がなんでも駄目だなんて思っていませんが、くれぐれもいい話には気を付けていただきたいのです。

そんな話は、「投資」ではなく「ギャンブル」だということ。

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新築アパートと借り換えと・・・融資承認に2か月!


昨日は、朝から東京へ。

あ

午前中は銀座の某支店で土地の決済+ワンルームの借り換えが6件。

9年前からコツコツと区分を買って頂き、弊社で管理をして実績を作りながら一棟融資のタイミングでワンルームを借り換え。

大型案件と併せて区分の借り換えもやってよ!と、区分だけの借り換えで相談するよりも可能性が高くなるかなと思い、ダメ元の融資相談でした。

それがズバリ的中したのか、無事承認。借り換えることにより区分の融資期間はこれまでより短くなったものの、金利は大幅ダウン。

毎月の返済額はほとんど変わらなくても、元金の減り方はこれまでの比じゃないわけで、将来リスクをかなり下げることができます。

しかし、順調に進んだのはここまで、その後が大変でした。

6物件全ての借り換え手続き。

既存の借り入れ銀行によっては、その手続きに申請から1カ月以上かかるケースも。

区分の借り換えと新規アパートの融資は同時実行ですので、借り換えに手間取るとアパートの融資にも影響が出てくるわけです。

なんとかオーナーさんの協力もあり、ギリギリ間に合ったのですが、次は借り換え先の某銀行支店担当者がどうもこういう取り扱いに慣れてないようで、とにかく後出し後出し。

金銭消費貸借契約時もか〜なり時間がかかり、決済時も段取りの悪いこと。

いや、それはそうじゃなくて、こうやった方がいいよ、的なことがこれまで何度あったことか。

融資申し込みから本承認まで2か月!もかかりましたしね 汗。ここだけの話し、決済の1週間前でも実は融資承認になってなかったのです。

もしそこで、融資否認なら?さーて、どうしたでしょう。

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今回は新築アパートでも、分割にて融資を受けるものですから、昨日の決済がある意味スタートのようなもので・・・上棟時の融資や完成時の融資のことを考えると少々気が重いなと。

唯一の救いはオーナーさんご夫婦がとても良い方でとても協力的だということ。

さて、来月から建築が始まります。

水面下情報にビビッと。


今日は急遽水面下情報が入ってきたので、物件の下見と建築現場へ。

あ

アパート用地として多いのは、前面道路が狭くて、地型が悪くて、でも駅からは近いから単身者用の間取りでも戦える。

しかし、今回は横浜にある某駅からほぼほぼ平坦の整形地+前面道路も広々。且つ、東急東横線!

こういうのってビビッと来るというか、とにかく感覚的に良さそうだなと。ワクワクしてきます。

ひとつだけ問題というか、ハードルの高さとしてあるのは、価格が2億!少々ボリュームが大きめなのです。

以前にブログでも書きましたが、一時期取り扱いの多かった7000〜8000万くらいの優良物件がなかなか少なくて、1億超えが全体的に増えてきているのです。

価格2億だと仮に銀行でフルローンが可能であったとしても自己資金は不動産取得税等含めて約1400万。

ま、これくらいならなんとかですが、9割融資なら3400万。ちょっとハードルが高いですよね。

でもね、いい物件ですよ。これも表に出せばささっと売れていくと思います。

こういう水面下をいかに抑えれるのか。そこがこちらサイドの力のみせどころ。

現在精査中ですが、ご興味のある方はご連絡を頂ければと。

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あ

どのようなセミナーに出ていいか迷っている方は、
こちら ↓ ↓
初心者にも大変わかりやすい講義内容になっています。

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CFネッツ副社長が熱く語る!
失敗しない投資物件の選び方伝授します!
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日付:2016年6月4日(土) 開催:東京
講師:不動産コンサルタント 木内 哲也CPM/CCIM


内容:本セミナーは、不動産投資成功における物件選びのポイントをフローチャート形式で徹底比較の上、疑問点をひも解いて行く内容となっております。それぞれの特徴を理解して頂き、自分自身の投資スタンスや好みのタイプを把握して頂きたいと考えております。それが最適な「決断」に繋がることは間違いありません。この機会にお気軽にご参加ください。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016sentei_point.html


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不良物件・優良物件の見極め方を解説!
ワンルーム投資目利きの基礎
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日付:2016年6月12日(日) 開催:東京本社
講師:不動産コンサルタント 木内 哲也CPM/CCIM
不動産コンサルタント 長友 太志朗

内容: 

第一部では「不動産投資投資を始めるには?」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう?」といった疑問を読み解き、基本的な投資分析から、最近のワンルーム投資に関する融資の動向、物件の選定方法を余すところなくお伝えさせて頂きます。

第二部ではダメ物件に手を出さずに、確実に安全で優良な物件を取得して頂くようにNG物件のココがダメだった、ココが惜しかった等具体的にご説明させて頂きます。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016mekiki.html
 

銀行の商品開発打ち合わせ


あ

2日前、IREMの総会には出れなかったものの、仕事が終わってから、CPM同期である福岡の伊藤さんと新橋で飲み。

色んな話で盛り上がり、相談ごともあったりしたのですが、とにかく真剣に僕のことを思い考えてくれて、ほんと愛情たっぷりで、何だかちょっとうるうるきました。

すると、偶然IREMの総会に出ていた他のCPMメンバーの方々8名くらいと出会い、そこから名刺交換会・・・これも何かの縁ですね〜。

楽しい時間を過ごしました。

そして、昨日は午前・午後と決済が2件。

そのうち1件はわざわざ福岡からお越し頂き、マンションの売買。もう1件は2年ほどかけて様々な手続きを行い、やっと完成した新築アパート。

時間をかけて取り組んで来ただけに、これで全ての手続きが完了したかと思うとやけに寂しい気持ちもあったりして。自分の元から巣立っていったじゃないですけど。

ま、でもオーナーさんにとってここからがスタートですので、これから弊社で管理をしつつ、しっかり運営していきたいなと。

そして、決済が終わってからは、先日ブログでも書いてました某金融機関の商品開発の方が来社。

こういう融資条件だと取り組みがしやすいだとか、こちらの希望を色々とお伝えしました。

この金融機関のスタンス的にとても僕らとマッチするというか、投資エリアもそうですし、融資の基準はDCRを重視するとか、キャップレートの話もできたり、いいパートナーになれるんじゃないかと。

今後も定期的に打ち合わせをしつつ、秋口には新商品としてお届けできそうですので楽しみにしていて下さい。

金利は1.5%?融資期間35年?フルローン?

まさかそんなうまく行きますかね〜、まさかね〜。

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あ

ただただそんな思いです。


昨日のブログの続き

あ

結婚式のあと、新橋で木内さんと飲み直し、その後ひとり四ツ谷で知人のライブを見に行くことに。

これまでコンサートにはもちろん何度か行ったことがありますが、ライブホールというやつは初めてです。

それぞれ歌手が30〜40分くらい順番に歌うのですが、あーみんなこうして頑張ってるんやなとしみじみ。

知人の人は、スペシャルゲストとしてトリを務めていたのでもちろん別格に上手いのですが、生き生きとしたその姿が眩しくもあり、世界は違えどふと今の自分と比較してしまうものです。

楽しみながら何かに真剣に取り組む姿勢って、見ている周りを幸せにするし、気持ちよくもあって、とても刺激になるもんです。

自分もいい仕事をしたいと、ただただそんな思いです。

逗子から新橋、新橋から四ツ谷。その後何だかもう一軒行きたくなって四ツ谷から武蔵小杉に移動してひとりで飲み直し。

なぜかお店の人から不動産の相談を受けて、結局横浜の自宅に帰ったのが0時半。

なかなかハードスケジュールでしたが、幸せと刺激をたくさんもらえた1日でした。


そして、今日はお台場でIREMの総会とCPM.CCIMの授与式。残念ながら月末という事もあり予定が詰まっていて欠席。ここから一週間はとにかく忙しくなります。

これから日吉の業者訪問、終わってから銀座へ移動。今日も終電ですねー。

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私 結婚できないんじゃなくて、しないんです。


昨日はCFネッツ社員の結婚式に参加。

あ

まずは言葉よりも写真を見てもらった方が伝わるかなと。

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あ

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笑いあり、涙ありの素敵な結婚式でした。な〜んかやっぱりこういうのっていいですね。

ただ・・・

いつもいじられるんですよ。

ブーケトスの時も、「山内も並んだら!」とか「ブーケ取った人にアタックしたら!」とか、みんな言いたい放題・・・。

いつするの?なんて何回言われたことか・・・。

や、やりますよ、近いうちに!相手は未定ですが 汗。

この際なんではっきり言わせてもらいますけどね、

「私 結婚できないんじゃなくて、しないんです!」

って、これ一度使いたかっただけ。


でもやっぱり結婚するときはこういう式をしないとだめですね。正直あまり興味なかったのですが、今回参加させてもらって感じました。

みんなが幸せを感じれるこういう瞬間ってなかなかないよなと。

特に会社のスタッフが多かったのもありますが、日頃みんな必死に働いていてて、一緒に笑顔であれる時間なんてほとんどないわけですが、昨日だけは違いましたからね。

みんな笑っていて、ほんと温かい気持ちにさせてもらいました。

ま、僕も来年くらいにはできるように頑張りますよ、電撃婚を。


ご結婚おめでとうございます。


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CFネッツフェアと司法書士と買主仲介業者


今年のCFネッツフェア・・・

あ

a

全国から多くの皆様にお越し頂きました。

参加した金融機関は6行+私服で紛れていた某銀行マン2人。

私自身はセミナーの出番以外は基本チームのブースで待機。最終10件以上は個別相談をやったんじゃないかと。

いや〜よく喋りました。

終わってから、「おっ、山内、なんだ今日いたのか!」とは代表の倉橋。

ひ、ひどい 汗。

一応セミナーにも出てたし、めちゃ働いていたし、昼ご飯食べる時間なかったしー。

ま、何はともあれ無事終わり、懐かしいオーナーさんとも会えましたので良かったなと。

多くのオーナーさんから「ブログいつもクリックしてますので更新してください〜」とお声掛け頂きましたので、しっかり更新しないとですね。

皆様、ありがとうございました。


そして、今日は朝から東京で決済。ま、終わったから言うのですが、司法書士の対応悪かったな〜。

最初電話がかかってきた時にあまりにも言葉がきついので、「あの〜先生、もう少し優しく喋ってください」とつい言ってしまったくらいです。

基本的に特約等がない限り、どの司法書士を使うかは買主側が決めれます。今回こちらは売り側の仲介でしたので、相手側の指定司法書士です。

それが失敗でしたね。

本人としては悪気はないのかもしれませんが、いや〜お客さんに対しても同じ対応だったので、ちょっとドキドキしますよね。

しかし、今回はそれ以外にも色々ありまして・・・

決済日が決まった時、買主側の仲介業者さんから連絡があり、「山内さん、決済同席しなくてもいいですか?」と。

え、どういうこと!?

「他の予定が入ってるので!」

いやいや、それは違うでしょ〜、こっちもめちゃ大事な仕事やし。

結局、売主さん買主さん両方の伝票をこちらで作り、説明し実行したわけです。

なんかオカシクナイ?

ま、買主さんもとても良い方だったので、構わないんですけどねー。

日々驚きの連続です。

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明日のCFネッツフェア・・・


今日は銀座で個別相談が2件、終わってから鎌倉で静岡のオーナーさんの区分マンション契約、そして名古屋のオーナーさんの個別相談。

あ

先ほどやっと少し落ちついたところ・・・

だったのですが!

この時間にもかかわらず、事務所の電話がひっきりなしに鳴るので、数件取ってみると、どれも明日のCFネッツフェアの問い合わせ。

「先ほどCFネッツフェアの開催を知ったのですが、HPの募集が終わってるのでもう参加は駄目でしょうか?」とのこと。

一応締め切りは昨日までなのですが、もしご希望の方がいらっしゃればそのままHPから申し込み頂ければ大丈夫です。明日の会場入り口で受付に名前をお伝えください。

ついでに、私はフェアのセミナーに出ている時間帯以外、チームのブースに待機しておりますが、既に個別相談の申し込みを数件頂いておりますので、ご希望の方はお早めにスタッフまでお伝えください。

年に1回のイベントCFネッツフェアは過去最高の申し込み者数となりそうです・・・お時間ある方はぜひお越しください。

さて、今日は何時に帰れるかな〜。

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物件評価基準がDSCRの銀行


新規の某銀行さんから問い合わせが・・・マイナス金利の影響?この時期のあるあるです。

あ

連絡をくれたのは銀行内でも商品開発をしている部署の方らしく、今後収益物件に融資をしていきたいがどのような商品を作れば持ち込みが多くなるのかというご相談。

話を聞いているとなかなか良さそうかなと。

と言うのも、フルローンもいけて、「物件の評価基準のひとつとしてDSCRが1を超えていれば可能性があります」なんて、DCRが「1」ってことは単純にオーナーの持ち出しがないってことだけですから、もしかして審査が緩い?なんて思ったりします・・・。

それにしても銀行さんからローン返済余力の話を聞けることもそうはありません。(DSCR=ネットの収入÷年間ローン返済額)

こういう時に、「ん、DSCR?それなに?」だと話になりません。なので、知ってますよ!と言わんばかりにこういう時はあえて被せます。

「弊社の方では、オーナーさんの資産背景によりつつもDSCRは1.3以上をひとつの目線で紹介しています」

な〜んて言うと、あ、わかってるな〜って、銀行さんからの印象もよくなるはずです。

とりあえず来週お越し頂いて、こちらとしての希望、目線を伝えようと思います。他行と同じスタンスよりもその銀行独自のカラーがあればよりいいかもしれません。

秋を目途にスタートさせたいようなので、またその辺は追ってお伝えできればと思います。

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恵比寿と役所と税務署と。


あ

今週の休日はジムで汗を流し、事務所で仕事をして、夜は久しぶりに恵比寿で食事。

知人と寿司屋に行ったのですが、これがなかなか素敵なお店。

恵比寿駅から徒歩5分、一本路地を入ったところなので、隠れ家的な感じもあります。

恵比寿らしくお洒落で、店内は落ち着いた雰囲気、でも硬すぎないのがまた良いんです。

つまみで雲丹をもらい、シソの葉を巻いていただく。

「このシソの葉が美味しいよな〜」なんて話していると、カウンターから板前さんが、そっとシソの葉をサービスしてくれる。

ここは本当に東京か!?と思う瞬間。はい、そういう接客にとても弱いのです・・・。

写真は、雲丹とホタテの海苔巻き。絶対に美味いやつです。

あ

場所柄、来ているお客さんも皆さんお洒落ですね。たまにはこういう雰囲気も大事かと。

鮨染井金平 恵比寿、お薦めです。

そして昨日は役所・税務署巡り。銀行提出書類を揃えてました。

もちろん物件を買うためのです。

「融資は全然問題ないですよ」とは銀行担当者、有り難い。

久しぶりに購入できるか・・・。

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お金が気持ちよく暮らせるように・・・


あ

昨日のミニフィールドワークセミナーも満席御礼。兵庫や長野からもわざわざお越し頂きました。

終わってからの懇親会、リーシングのスタッフも参加しての開催。

懇親会から来られるオーナーさんも合流して、えらく盛り上がってしまいました。たまにはこうして他部署含めての交流もイイもんです。

次回6月19日(日)横浜駅集合、先程HPにアップされましたのでご希望の方はお早目に申し込み下さい。


さて、話しは変わりますが、皆さんは今どのような財布を使っているでしょうか。

長財布を使っている人は仕事ができる!なんてよく聞きますが、先日こんな記事を見かけました。

「年収は使っている財布の値段×200」になる?らしいのです。

なので、年収1000万の人なら5万円の財布、年収2000万の人なら10万円の財布。

その記事によると・・・

「稼いでいる人の多くはお金を擬人化して、あたかも自分のパートナーであるかのように語る。彼らにとって、お金は単なる交換の手段ではなく、人生を豊かにしてくれるよきパートナーなのだ。だからこそ、お金が気持ちよく暮らせるよう美しい長財布の中に入れて、お金を丁重に接遇しているのだ。」

お金が気持ちよく暮らせるように・・・うまく言うもんですね。

もし今の年収が300万の人でも、10万円の財布を使っていれば、いずれ年収2000万円の方向に進んでいくとか。

ま、これは正確な統計を取ったわけでもなく、どれだけ正しいかはわかりませんが、なかなか面白いなと。

靴と時計はイイものをしなさい、なんてよく言われたものですが、やっぱり財布も大事ですよね。

今、自分の持っている財布は、かれこれ16年前くらいに買ったものなのですが、まだまだ十分使えるのです。

しかしながら、上を目指していくならば、そろそろ新しい少しばかり高めの?財布を購入しようかと考えちゃいますね。

その他にも・・・

1.長財布が鉄則・・・お金が思い切り手足を伸ばせる長財布が最適、お金をもてなす心が大事。

2.札は揃えて入れるべし・・・お札の向きを揃えることでお金を意識する。お金を気にかける姿勢がやがてお金をコントロールする力につながる。

3.余分なものは入れない・・・お金持ちの財布は必ず薄い。領収書、ポイントカードなどなどが入ったメタボ財布はお金の居場所が狭いからお金に嫌われる。

4.カードは必要最低限を

5.小銭入れは別に持つ

なるほどね〜、今日から財布を意識して使ってみようかと。

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初心に戻り、また貪欲に。


あ

昨日は数年ぶりにCPMやCCIMの協会であるIREMのセミナーに参加。

歴代の会長による3部セミナーです。

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久しぶりに参加したのは、うちの社長が話すと言うのもありましたが、今更ながらこういう交流も大切にしないとですね。

a

終わってからは立食での懇親会、参加者は100名近くいたと思いますが、ほとんどの方がCPM.CCIMの有資格者であり、とにかくモチベーションが高くて、他の団体とは何となく雰囲気の違う感じがあります。

しかし、このCPMという資格を持っていたら、不動産コンサルタントとしてオッケーかと言うと決してそうとは限らず、昨日のセミナーの話でもありましたが、結局継続して勉強しなければ人は忘れていくのです。

なので、自分なりにこれを使って行くことが大事であり、僕らで言うとセミナーを企画して、その為に色々な調べものをして吸収する、それを続けることにより知識が自分のものになるわけで、そうして日々成長して行かなければなりません。

そういう意味でも、昨日のセミナーに参加してまたいい刺激をもらいました。初心に戻れると言うか、貪欲に学びとにかく上を目指そうという気にさせてくれます。

ついでに僕がCPMの資格を取ったのが2008年、かれこれもう8年前です。どれだけ成長できたかなと思いつつも、やっぱりオーナーさんと一緒に歩み進んで来たという気持ちがとても強いです。

まだまだここから、自分の描く理想系に近付きつつも、目指すところは遠いですね。

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あ 

これで来なかったら僕の責任?


昨日は、アルバイトで来ていた早稲田大学生の子と物件の下見へ。

あ

車内では、なぜこの業界に興味があるのかという話に。

彼曰く投資に興味があるようで、将来的には投資物件を買って運用をしていきたいようなのです。

まだ学生なのにしっかりしてる・・・自分の20代前半の頃とはわけが違います 汗。

ま、そういう事もあってシーエフネッツに興味があるわけです。

とにかくうちの会社で基礎から学び、コンサルタントを目指すと言うのは理想的だと思います。

こうして仕事で物件の下見が出来て、賃貸管理を行っていることからしっかりとした運用実績も見れます。

シーエフネッツの帝国データバンクの企業評点も高いことから住宅ローンはもちろん、アパートローンだって組むことができます。

20代前半からこの環境でやれるわけですから、じっくり色んな資格をうちの会社から補助してもらい、現場で実績を積んで引き出しを増やしていけば、かなりのスピード感をもって成長できること間違いなしです。

この下見の間、シーエフネッツで働いた方が絶対に良いわ!って何回言ったかな。純粋に彼の事を思うとそう感じただけで、この気持ちは伝わってると思います。

これで来なかったら僕の責任?汗。とりあえず言いたい事は全部話したので、きっと大丈夫かなと。

今年入社した新人もそうですが、良い子が多いです。これからが楽しみです。

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あ

初投資でも再投資でも「融資枠確保からの物件紹介」が大前提。


昨日は役所訪問、電柱移設立会い、オーナーさんとランチ打ち合わせ、方針会などなど。

あ

ランチ打ち合わせは銀座のレストランで、オーナーさんとは3年ぶりにお会いしました。

そろそろ次のアパートを購入希望との事ですが、こうしてまたご連絡頂けるのは嬉しいものです。

まず、再投資でも気になることはやはり融資。とにかくそこを固めることからです。その結果によって選択できる物件の価格帯が大きく異なってきます。

これだけ優良物件が少ない中で、融資枠を事前に取っておかないと、せっかくお勧めできる投資物件が出たところで、僕ら仕入れをしている側からするとなかなかご紹介などできません。

買付を入れてまず売主から言われることは、「融資は大丈夫?」なのです。事前に銀行相談をしていることによって、1番手を確保しやすくなります。

それでも心配性の売主には、「事前融資が通っているかどうか銀行に直接確認してもらってもいいですけどね」と伝えると、ほとんどのケースで大丈夫です。

そもそもいい物件なんてスピード勝負なんですから、「融資枠確保からの物件紹介」が大前提です。

そして、ある程度の狙える価格帯がわかれば、あとは物次第。ついでに今儲かる不動産投資をこの情勢で考えると、物件の構造というのは必然的に決まってきます。

詳しくは5月28日(土)大船で開催する私のセミナーにご参加頂ければ詳細にお伝えしますが、そこを間違っては元も子もありません。

どれだけ属性がよかろうと、その入り口だけは本当に気を付けないと痛い目を見ます。ま、相続対策なんていうともう少し選択肢が増えてきますけどね。

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あ

金融機関が6行、士業コンサルタントも続々と


三崎のカワハギ釣りに無性に行きたい今日この頃、そろそろ企画しないとなー。

あ

さて、今年も年に一度のCFネッツフェアが開催です。

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あ

5月22日(日)場所は新横浜駅のプリンスホテル。10時開場〜17時まで。出入り自由です。

今年は金融機関が6行も参加、もしかすると更にもう1行追加になるかもしれません(現在交渉中)。

懇意にしている融資担当者を個別にご紹介しますので、ぜひこの機会にお声がけ下さい。

毎回、このフェアをみていて、投資家さんが直接最前線の融資担当者に相談できるというのは本当に珍しいことです。

見知らぬ銀行の窓口に飛び込むのと、弊社のセミナーで私たちから紹介するのでは、対応も大きく異なってきます。ぜひうまく利用して頂きたいのです。

それぞれ6銀行に出向くことを思えば、かなり効率が良く時間の短縮にもなりますしね。

そして、今回はCFネッツグループのスタッフも更に強化。弁護士・税理士・不動産鑑定士・建築士・行政書士・土地家屋調査士などなど。

ここまでのメンバーが揃うのはこのCFネッツフェアでしかあり得ません。無料でご質問OK、お気軽にご相談ください。

私も12時50分から14時半のセミナー以外は専用のブースにいますので、ぜひお越しください。

CFネッツフェアのお申し込みはこちらから。


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あ

やれると言った事は絶対にするし、やれない約束はしない。


先日の銀行さんとの会食。場所は藤沢駅にあるまつだ家という居酒屋。

弊社リーシング佐藤のオススメ。美味しい魚と日本酒が揃う店。

評判通り新鮮な魚、そこでクイっと日本酒・・・と言いたいところですが、そこは我慢してハイボールです。
 
あ

銀行さんとの食事はやはり楽しかった。

自分は絶対にお客さんを幸せにするからという支店長の自信、その姿勢はホンモノです。

過去、この方担当で融資を受けた自分のオーナーさんも皆さんとても満足してもらっています。

だって、やれると言った事は絶対にするし、やれない約束はしない。数字だけでその場限りの営業はしない。

「え、いつの間に異動になったの?聞いてないよ〜」なんて銀行あるあるはないのです。

業界は違えど人として社会人としてこのスタンス、共感できることが多くあります。

普通、銀行マンとの付き合いって支店が変わればほとんどの場合終わってしまうのですが、こういう方だから異動があろうと関係なくこれまでの付き合いが継続するのだと思います。

そういう人と共に過ごす時間はとにかく気持ちがいい。ネガティブな話なんて必要ないのです。

後ろを向くのではなく、常に前を向いてぶれない姿勢。それを見ているだけでハイボールが何杯でもお代わりできちゃいます 笑。

少々飲み過ぎましたが、それでも夜の10時には解散。なんだかとてもスッキリした夜。

さ、もっと働きます。

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あ
 

支店長の追客力。


長らくお休みを頂いておりましたが今日から営業再開です。

あ

今年のGWは本当にゆっくりさせて頂きました。ポツポツと仕事もしておりましたが、たまにはこういう休みもいいですね。

休み中に、某銀行マンから「今日のご都合は?」とのLINE。
=飲みの誘いです。

さすがに急すぎるし予定が入っていたので丁重にお断りしたのですが、その翌日にまた再度メールが、

「じゃ、5日の予定はどうですか?」と。
なかなかの追客力、さすが出世頭の支店長です。

不動産の営業をしていると、とにかくお客さんに電話営業、日々追客をするのが基本なのですが、僕らのスタンスとしては良い投資物件が出ない限りこちらから営業をかけるようなことはありません。

それはとても大切な事ではあるのですが、何だか楽な営業しすぎてないか?と思うようなこともあったりして、そういう時にこうした支店長の追客する姿勢を見ると、刺激を受けたりするものです。

そして、食事に誘われた今日5月5日祝日。銀行さんは休みのはず・・・。う〜ん、その姿に誘いを断る理由が見つからないのです(ちょうど先約がキャンセルになったというのもあるのですが)

という事で、早速今日から夜は食事に出掛けてきます。せっかくお誘いを頂いたので、またいい情報があればお伝えします。

さて、今月は一棟アパートや住宅等の決済が4件ありますので、その準備をしつつ、体を慣らしていきます。

休み中のブログもしっかり更新するつもりではあったのですが、なんせネタがなかったのです・・・。

仕事ができることに幸せを感じつつ、倉橋の朝礼を生で聞いて現実に戻りつつ・・・またしっかり働いていきます。

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あ

自分でクロスを貼ってみました。


先月だったと思いますが、休みの日にクロスの貼り方教室に行ってきました。

あ

仕事で自分がクロスを貼るようなことはありませんが、少々興味がありまして。

以前から一度その教室に行こうと思っていたのですが、少人数のせいかいつも満席。先日やっと1席だけ取ることができました。

WALPAというお店。
自分で貼ってはがせることができるクロスで、今貼ってあるクロスの上から専用のりを塗って、WALPAのクロスを貼るだけです。

簡単にはがせるので賃貸住まいの方でもOK。ゆっくりはがした後、水を含ませたスポンジでのりを拭けば終わりです。

クロスも色んなデザイナーのブランドがあり、なかなかオシャレ。

あ

ついでに写真の天井もクロスです。

部屋はもちろん、キッチンやカウンター、椅子などなど、ほとんどのものに貼れてしまいます。

金額は平米2,000以下のものから、6,000円以上のもの(高い!)までピンきりです。やっぱり高くなればなるだけオシャレなものが多いのですが、とりあえず一番安いものを買ってみました。

そして、昨日自宅で貼ったのがこれ。

BEFORE
a
 

AFTER
a
 
う〜ん、なんか普通・・・。

やっぱりもっと派手目なものにすれば良かったかなと思いつつ、ま、最初なのでこんなもんですかね。

今後は、トイレのクロス・キッチンに貼っていく予定。問題はめちゃくちゃクロスの数が多いので、どれだけセンス良いものを貼れるかですね。

ただ、自分の所有物件が空室になった時にこれをわざわざするかというと、 そこはいつも通りプロに任せようと思いますが、自宅ならゆっくり時間をかけてやれるのでなかなか面白いです。

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あ

不動産投資で言うファイナンスのようなもの。


昨日は仕事をしつつ何とか夜の9時からジムへ。基本トレーニングは筋トレです。

あ

実際にジムで身体を動かす時間は約1時間。え、それだけ?と思われるかもしれませんが、それで充分です。

例えば器具を使ってベンチプレスを3セットする時に、1セット終わった後のインターバルは1分弱というイメージです。

詳しいことはよくわかりませんが、たぶん筋肥大を目的とした場合そのインターバルが長すぎるとあまり意味がなくなるみたい。

身体を休ませ過ぎ、きっと追い込む必要があるんでしょうね。

という事は、2時間、3時間もやる必要はなく、短時間で充分。逆にそんな長時間やれてしまうのであれば身体に負荷がかかっていないんだと思います。

そんな事をうちの会社のミスターストイック大貫先生に指導してもらいつつ、日々取り組んでいるわけです。

いかに短期間で効率良く自分の目標に近づけるのか。ま、不動産投資と似ているところはありますね。

そして、トレーニングと同じくらい大事なのが食事。タンパク質と脂質に気を使うようになります。

身体を作るのであれば、タンパク質は自分の体重×2グラム。

仮に体重が60キロであれば、タンパク質は120グラム必要。

これがなかなか難しいのです。

朝食でタンパク質を30グラム、昼食で20グラム、夕方プロテインで30グラム、夕食20グラム、寝る前にプロテインで30グラム。

計130グラム。なので絶対にプロテインが欠かせないわけです。これが普通の食事だと余分なカロリーを摂り過ぎてしまいます。

そして、個人的に一番問題なのがお酒です。筋肉をつける上でこれはNG。

ただし、僕の場合やめることは出来そうにありませんので、せめて蒸留酒、焼酎洋酒のみにしたいところ。

特にダメなのは醸造酒、ビール日本酒ワイン。糖質の含まれているものは良くないらしいのです。

あのライザップも蒸留酒はオッケーで醸造酒はダメらしいです。聞いた話なのでホントはどうかわかりませんが。

筋トレの食事が不動産投資でいうファイナンスのようなものかなと。

うまく利用すればレバレッジが効いて投資効率が上がりますが、そこにはリスクもあって、何でもかんでも取り入れればいいかと言うと、決してそうではなく、それが逆に振れた時はマイナスになる事も考えられるのです。

はい、多少ご理解頂ければ嬉しいかと・・・汗。

そんなこんなでトレーニングを真剣に始めて約1ヶ月。あと2ヶ月はこの調子で自身を改造中。

ほんとどこに向かっているの?よーく聞かれますよ。でもね、内容はともかくたまに汗をかくと気持ちいいもんです。

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あ

不動産投資は共同事業。


今日からGW休暇です。

あ

休み中は少しだけ大阪に戻り、それ以外は・・・内緒です、うん、たぶんジム通い 笑。携帯は繋がりますので、何かありましたらご連絡頂ければと・・・。

な〜んて思っていると朝から携帯の鳴ること鳴ること。5月の決済準備で追われています。

新規物件の融資+借り換えも併せてなので、早め早めの手続きが必要です。

抵当権を抹消しようと思えば決済の2週間前には銀行とのやり取りがいるのですが、某銀行さんはなんと4週間前から!(早過ぎない?)のようで、こちらはかなりバタバタです。

ま、オーナーさんにとっては借り換えすることによるメリットが大きいので頑張らないとですね。


今年も既に3分の1が過ぎようとしています。この4か月も色々とありましたが、お陰様で充実しています。

ここから年末にかけて着手していたアパートの完成が続きますので、リーシングスタッフと協力しながら進めていきたいなと思います。

オーナーさんとしても新築だと全空室での引渡しとなりますので色々と心配もあるでしょうが、そこは僕らアセットも加わりながらやっていきます。

物件が埋まって収益が上がれば、その中から弊社も管理料を頂戴し、お互いが安定するという要は共同事業ですね。

そんなスタンスでこれからも一緒に進んでいきたいのです。

いつもお話ししている通り、不動産投資で急激に資産を拡大する事は余程のリスクを取らない限りできませんが、時間をかけて運用することにより、より低いリスクでやっていけるのです。

僕らのこの業界も同じように、管理物件を増やしていけば収益が上がりより安定します。管理会社が安定すればオーナーさんの安心に繋がります。それを意識して取り組んでいきたいなと。

買ってもらう物件を精査しているだけに管理物件を増やすには時間がかかりますけどね。やっぱり何事もコツコツコツコツと積み上げていくしかないのです。

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あ

そんな高金利で投資として合うの?


あ

今日は昼から東京方面の水面下情報と建築現場下見に管理物件の巡回。

千住大橋から西日暮里、十条、大山、板橋、羽田などなど。

これまで自分のオーナーさんに購入してもらった物件を1日で廻るのは到底無理なので、また別日を設けて行く予定です。

しかし、この9年で色々やらせてもらいました。物件を廻る度に当時の事を思い出します。

特に融資付けですかね。

今お世話になっているオリックスさんも新築アパートだと昔は価格の6割程度しか評価が出なかったり。

かと言って、しっかり評価の出る銀行さんはその分高金利、でもあの頃の利回りだとそれでも充分収支はクリア出来ていたんですよね。

そんな高金利で投資として合うの?なんて当時はよく聞かれましたが、どう考えても買ってもらってる立地のキャップレートが本来そんな高いはずがないだろうし。

また運用実績が付いて、景気が良くなれば他行が借り換えを積極的にやる事は想像が付きます。

要は化ける可能性がかなり高かったわけです。あの頃買わなかったオーナーさんはきっと後悔してるはず 笑

そして、当時は共同担保がない限り、基本は9割融資が上限。それが今ではフルローンも当たり前、とまで言いませんが、えらく緩々になりました。

金利も以前は高ければ4%台。今ではサラリーマン投資家さんでも1%台だってあり得ます。

情勢次第でここまで変わるのです、面白いですね。

リーマン、震災、アベノミクス、そして東京オリンピック。

最前線の現場で取り組んだこの実績は、業界で生きていく限り大きな経験値になります。

ほんと大阪から上京してこの会社に入ってよかったなと。物件を見ながらそんな事をシミジミ感じつつ。


あ、そうそう、少し早いのですが、明後日26日から5月4日までGW休暇を頂きます。

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あ

老けた物件を見ることも。次回は5月14日開催、懇親会もやりますよ。


今日のミニフィールドワークセミナー、「毎日ブログ見てクリックしてますよ!」とは10年以上弊社と付き合いのあるオーナーさん。

ほんとこういう方々に支えられています。ありがとうございます。

あ

本日、見て廻った物件は、新築アパート・築浅アパート、そして中古のアパート。

現地に行ってこそわかることは多く、この立地でこの企画はそもそも無理があるなとか、利回りから逆算してこのくらい下がればお勧めできるとか、こういう修繕だとコストはこのくらいかかる等、実際に見て学ぶと引き出しが増えること間違いありません。

そんな中、某中古アパート。ターミナル駅から徒歩圏の物件なのになぜか高利回り。そこには何か理由があるのかなと思いつつ、いざ現地に行ってみると・・・

あ


あ

築30年で過去一度も修繕らしい修繕を行っておらず、えらく老けておられました。(写真より実際に見た方が高齢に見えます)

こういう状態だと、「きっと室内のリフォームもこれまで手つかずかな」とか、「入居者属性が悪そうなんで滞納してそうかな」とか、ある事ない事、勝手な想像が働いてしまうのです。

そして、そうしたリスクから思っていた以上の期待利回りを求めてしまうので、結果物件価格が更に下がるというわけです。

もちろん、そういう物件を買ってキャピタル狙いもひとつですが、それをやらない方がいい投資家さんというのもありますので、そこは要相談です。

その他、空室の物件があると、弊社のリーシングスタッフに電話を入れて、場所・広さ・築年数などの条件を伝え、どのくらいで貸せるかヒアリングすることもあり、そのスピード感も見て頂けます。

このセミナーは、その回その回でどのような物件を見れるかわかりませんが、とにかく楽しんでもらえると思います。

ついでに次回は5月14日(土)13時横浜駅集合。

希望の方は山内までご連絡をください。
yamautis@cfnets.co.jp

あ、懇親会も開催しますので、夜から参加の方もOKですよ。(リーシングスタッフも参加予定)

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あ 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
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  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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