山内真也の不動産投資上京物語

2017年09月09日12:38

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銀行支店によって異なります、なんだかいい感じ。

やっぱり支店によって違うんだよなー

同じ銀行でも支店によって審査が異なるとはよく聞く話し。この情勢でこそ審査に求められるのは散々お伝えしているスピード感。

先日、融資申込みした某銀行さんは他行より審査に時間のかかるイメージがあるのです。

しかしながら今回の支店審査、めちゃめちゃ承認が早かったのです！

「山内さん、融資オッケーです。」って、いつもの何倍早いのよ～。

もちろん早いに越したことはないので、別に文句なんてないのですが、逆に考えると他の支店も普段からもっと早く出来るのでは？

と、ふと疑問に思うのは僕だけじゃないはず。

その時のタイミング、抱える案件次第で遅くなるのは分かるのですが、今回あまりにも早かったので、何だかなーって感じ。

もちろん支店内決済が取れないような案件は通常より時間がかかるのは理解しています。でも今回はそうじゃないもんね。

ま、こうして同じ銀行さんと付き合いが長くなると、この方は融資通るかな？通らないかな？が、ほぼほぼ分かるようになるので、それだけ感じることも多くあるのです。

しかし、今回予想だにしなかったのは、当初の金利よりだいぶ下げて融資承認を出してくれたこと。

銀行マンから「山内さん、頑張ったでしょー！笑」っと、そう言ってもらえる距離感がなんだかいい感じなのです。

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2017年09月08日21:06

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まだ表に出せない情報を内々で

倉橋のブログランキング、順位が上がりませんね。何か裏の力が働いている？

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今日は日帰りの大阪出張。

通常の業務・ミーティング・ユーチューブ撮影等々、特に鎌倉にいる時とやる事は変わらないのですが、スタッフと顔を合わすことは大切ですね。

痩せていく北村、太っていく山口と河崎。たまには彼らのブログも見てあげてください。

さて明日のミニフィールドワークセミナー、一棟コースはお陰様で満席となっておりますが、ワンルームコースはまだ席が空いているようです。

ご希望の方は鎌倉本店の佐藤（y.sato@cfnets.co.jp )までご連絡頂ければと思います。

このセミナーの良いところは、まだ表に出せない情報を内々で見て廻ることもできます。

「まだ販売図面できていませんが、現地だけ見に行きましょうか。」という超水面下情報ですね。

もちろん毎回ではありませんし、精査した結果お勧めできないこともありますけど、これがなかなか面白いです。

その他、物件の内見だけでなく、ブログには書けない融資の貴重な裏話も聞けたりします。

僕のオーナーさんでも、このセミナーにしか参加しない！という方は多数いますしね。

今回は一棟・ワンルーム同日開催ですので懇親会もやる予定です。なので懇親会からの参加でも大丈夫ですよ。

さて、これから横浜に帰ります。

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2017年09月07日22:16

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対話力が求められる

買い付けなんて意味がない。

おすすめの物件が出たので急いで買い付けを・・・
一番手になった！と言っても、残念ながらこれには何の意味もないのです。

こちらより条件のいい買い付けが入ればそちらを優先されますし、土地からのアパート企画だと、ボリュームチェックに多少なりとも時間がかかります。

その間に横入り・・・なんて良くあること。

なので、まずはとにかく急いで契約を交わすこと、それしかないのです。

もちろん契約しても絶対に安心かと言うとそんな事はなく、バブルの時なんかは売主が手付金を放棄して解約することもざらにあったと言います。

結局、手付金を流したところでそれ以上の価格で売れるからという事ですね。

いや～本当にこういう情勢は難しい、お客さんに紹介するような価格で不動産業者が買い付けを入れてきます。

それでも諦めず、契約できなかったら縁がなかったと前向きに考えやるしかないのです。

後は、何が悪かったのか。段取り？売主との距離感？更なるスピードアップ？

色々反省するのです。

投資案件は価格が大きいだけに、とにかく売主さんや仲介業者を安心させる対話力が必要だと感じます。

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2017年09月06日15:08

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釣った魚を持ち込める三崎港蔵、これやばいでしょ。

昨日はオーナーさんと三崎で釣り。

朝が早いので前日は宿泊、三崎港蔵で夕食を。

店に入ってビックリ、月曜日にも関わらず満席。予約しててよかったです。

今日のオススメはウツボ、写真手前が和牛のロースで奥のがウツボです。

初めて食べたけど美味しかったですね。

スタッフのとおるちゃんオススメはなめこです。こんなシャツどこで売ってるのよ。

そして、翌日の釣りは最高のコンディション。船は私達だけで貸切状態でした。

オーナーSさん

午前中はなかなか釣れず苦労しましたが、昼からポツポツ当たり出し、調子の良い時は三連ちゃんでカワハギが釣れました。難しかったけどまずまずだったと思います。

カワハギ以外にカサゴやトラギス、ベラなど。

8時から15時までのぶっ通し、いやー満喫できました。

自分の釣果はカワハギが15枚、カサゴ1枚、ベラが6枚、トラギスが20枚くらい。

それにオーナーさんの分を含めるともう十分、夕食が楽しみです。

釣った魚を三崎港蔵に持ち込んで、捌いてもらいます。その間シャワーを浴びて少しゆっくりします。

そして16時半から飲みスタート、倉橋夫妻も参加です。

まずは三崎のビールに・・・

カワハギの刺身

トラギスに

ベラ

カサゴ

そして、下の写真がカワハギの焼き。中に肝が入っていてもう絶品です。料理長の福本君て天才？センスあり過ぎでしょ。

あとは、カワハギの握り。

写真はないけど、カワハギのしゃぶしゃぶ鍋も頂きました。

いやー本当に美味かったですね。

この時期でも肝がしっかり入ってましたし、これからの時期が本当に楽しみです。

しかしこの三崎港蔵、釣った魚を持ち込んで料理をしてくれるなのて、普通なかなかないですからね。

丸十丸の船長も三崎でオススメ出来るお店はここだけ！っと一押しでした。

ぜひ皆さんもこの贅沢、やってみてはいかがでしょうか。

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2017年09月05日08:00

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こりゃ決済が早い、融資よ早く通れ。

昨日はみずほ銀行で決済でした。

通常決済の手続きと言えば、出金伝票を３枚、４枚、５枚と、残代金や登記費用、火災保険などなど記載して行くわけですが、これがいつもかなり面倒だったりします。

口座番号や名前をその伝票ごとに記載する必要があり、手続きをした事のある方であれば、何度同じこと書かすのよと、この気持ちわかって頂けると思います。

しかし、今こんな便利なものがあったんですね。

通帳を受付番号発行機に入れると、ＱＲコードの付いた用紙が発券されます。

それを写真左の機械にかざすのです。

あとは直接画面に名前を一度だけ記入すれば、口座番号などなど印字された伝票が次々出てくるのです。

はっ、早い！

これはなかなか便利ですし、高齢者にも優しいですね。お陰で決済時間も短縮され、実質振込が完了するまで30分ちょっとだったかな、非常に助かりました。

そして、夕方は元町中華街へ。

購入相談のため、顧客訪問です。

案件としては既に来月から再来月の話し。詳しくは書けませんが、まとめないと行けない相談なのです。

このまま行くと相続時に大揉めする事間違いなし。それこそ今後の人生を本当に左右します。

オーナーさん、銀行さん、弁護士、私たち、関わる全ての人がスピード感を持って取り組まないと行けない案件。

融資よ早く通ってくれ。

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2017年09月04日08:00

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利回りの高いエリアに投資しようと考えますが

昨日は銀座で売却アパートの契約、個別相談、そして久しぶりに京急空港線の穴守稲荷駅へ。

6年前に購入頂いたアパートの隣地が相続の為、境界立会いの依頼があったのです。

この穴守稲荷駅、久しぶりに来ましたが、駅だけ見ると投資として大丈夫なの？と心配になりそうですが、やはり羽田空港の需要、根強いですね。

自社で賃貸管理をしてるからこそ見えてくることも多くあって、これから期待大のエリア。街並みを見てる限りでもまだまだ伸びるんじゃないかなと。

そんな時思うのがキャップレートの低下・・・利回りが下がれば価値が上昇するので投資家は儲かるのです。

一般的には利回りの高いエリアに投資しようと考えますが、今の利回りだけを見るんじゃなくて将来価値を見据えた投資を考えるべき。

キャップレートが下がればそれだけリスクが低いという事です。

だって運用していてこんなローリスクのエリアで、キャピタルも期待出来れば、楽で且つ面白い投資だと思わない？って感じるわけです。

ま、投資にはそれぞれ目的がありますから一概には言えませんが、今、出口を考えるエリアではなく、これからでもまだまだ購入を検討すべきエリアだと思いますね。

さて今日は９月４日、毎週月曜日は忙しいのです。

午前中決済、昼から来客、資料作成後、元町中華街に移動して購入のご相談、ミーティング。

そして、夜はまたまた三崎へ移動、明日はオーナーさんとの釣りなんです。台風も抜けましたので、楽しみですね。

あ、そうそう、10月開催予定のプラチナ釣り大会ですが、満席のため募集をストップしました。

約2ヶ月前で満室だなんていい感じですね。早速のお申込みありがとうございます。

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2017年09月03日15:51

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団体信用生命保険はもちろん、８疾病込みで金利はなんと・・・

銀行さんから融資条件の変更があった時など定期的にメールが届きます。

つい先日届いたメールには、なんと！

「住宅ローン金利０．４４４％！」

はっ？ナニコレ？ここまで低いのは初めて聞きました。

それもこの金利には団体信用生命保険はもちろん、８疾病も込みという事らしいのです。

以前のブログで３大疾病の話しには少し触れましたが、８疾病とは、ガン・脳卒中・心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎です。

凄くない？

一般的にこれだけ低い金利だと自己資金比率は高くなるというのがよくある話し。銀行としてもそれだけリスクが低いから金利は下げましょうみたいな。

しかし今回のは・・・「フルローンでもＯＫ！」らしいのです。

凄くない？

「返済比率を考慮して自己資金は２割入れましょう！」なんてＦＰの方がよく言いますが、こんな条件じゃ借りるしかないでしょ。

金利０．４４４％で融資期間３５年ならＫ％はちょうど３％。

ワンルーム投資を現金でやっても実質で４～４．５％の利回りは取れますからね。

これだけの融資条件で自己資金何て入れてちゃだめですよ。

不動産投資の勉強も良いですが、まずはお金の知識を身につけることから始めないとですね。

いや～ますます新しい自宅が欲しくなってきました。

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2017年09月02日19:23

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土地の情報をもらってから買い付けを入れるまで

とにかくスピードが命

知り合いの業者さんから優良な土地が入ってきました。電話で概要を聞いただけでやれそうかなと。

早速建物のプラン出しをして、3階建て9世帯　戸20㎡弱というイメージ。

成約家賃もエリアから予測が付きますし、あとは土地建物総額でいくらなら投資として面白そうなのかを計算・・・

その結果、うんやっぱり良さそうですね。

土地の測量がまだ終わっていないので、建物プランの変更になる可能性もありますが、まずは買い付けを入れることが最優先。

こういうのって急がないと本当に買えませんからね。

買主さんの融資先も固まっていることから、あとはその辺が全てクリアとなれば契約へと進められます。

土地の情報をもらってから1日もかからないうちに、建築のボリューム出しからシミュレーション、買い付けまでを入れるのです。

こういうスピード感をもって進めれるのがうちの強みかなと。

ま、今回のような物件はほんの一部ですので、こういう時はとにかく集中力をもってやらないとですね。

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2017年09月01日12:55

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金利の優遇幅が大きく変わるのです。

今日は朝から東京で某銀行さんの融資面談。

この銀行さん、本承認を取るためには必ず面談が必要となります。

ただし、そんな堅苦しいものでもなく、それなりの融資額にもなるので、ちょっとした顔合わせくらいに思ってもらったらいいと思います。

もちろん「どういった仕事なのか」「今回のアパートを選んだ理由は」など質問される事もありますが、この時に大きなポイントとなるのが、資産のエビデンスです。

今回使う自己資金以外にどのくらい預貯金などの余力があるかどうかです。

言えば見せ金ってやつですね。

特にこの銀行さんはその部分を重要視しており、投資家さんの属性や物件評価と同じくらい審査に影響を及ぼします。

なので、預貯金だけでなく、株や保険の解約返戻金などなど、あるだけプラス材料となるのです。

別に融資は通るだろうからそこまで提出する事もないか、ではなく融資が通るにしても、そこ次第で金利の優遇幅が大きく変わって来るのです。

今回の面談も無事に終わりました、あとは審査結果を待つのみです。

それぞれ審査部の見解もあるでしょうが、このオーナーさんにこの物件で融資しなくて銀行は一体何に融資するの？ってくらい自信があったりします笑

本審査の結果は１週間から長くて2週間後くらいです。

さて、今日は銀座で打ち合わせ、鎌倉で個別相談。その後倉橋含めて業者さんと打ち合わせ。

それが終われば三崎で会食。はい、泊まりです。今月は仕事と釣りで週一回三崎に出没します。

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2017年08月31日17:35

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アパート購入の決済を終えて、すぐに借り換えの提案？

今日はアパートの決済。9年前からお付き合いのあるオーナーさんです。

無事購入の手続きを終えたころ、融資を受けた銀行さんから突如提案が・・・

9年前、そのオーナーさんに購入いただいた物件について「借り換えをしませんか？」と。

そう、先日このブログでもお伝えしました新たな生命保険会社を使っての借り換え提案です。

当時、買って頂いた時、ちょうどリーマン後くらい。金利も高かったので、今借り換えするとかなりメリットがあるわけです。

それに今回の生命保険会社、団体信用生命保険について金利は0.1％上乗せになりますが「生活習慣病団信付き」、癌と診断された時にも保険金の支払い（ローン残債ゼロ）があるのです。

住宅ローンだと三大疾病等よく聞くこともありますが、アパートローンではまだめずらしいと思います。

これはやるしかないという事で、早速審査に入ってもらいます。

あとは、今融資を受けている銀行が借り換えをすると言えば、金利を下げてくることも考えられますので、それ次第で要検討という感じでしょうか。

ま、ただあの金利の高い銀行（笑）がそこまで頑張って下げてくるとは思えませんので、今回は借り換え提案に乗った方がオーナーさんにとってはいい話しでしょうね。

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2017年08月30日19:31

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無駄な投資しやがって？

昨日は働きましたからね、今日は約束通り釣り具を買いに行ってきました。

釣りに興味を持つまでは、「こんな釣り具店やっていけるんかなー？」「誰がそんなん買いに行くのよ」な～んて感じてましたが、まさか自分がそうなっているとは・・・

今日購入したのは、

新製品の針を買って、餌であるアサリのヌメリ取りに、食いつきがよくなるようアサリにかけるアミノ酸の粉。

無駄な投資しやがって？笑。

このくらいの出費は勘弁してください。これでまた次の釣りが楽しくなるのです。

9月の一週目はオーナーさんと三崎でカワハギ釣り。こういう趣味をオーナーさんと一緒に楽しむのって良いですよね。

釣りをしながら不動産投資の話をしたり、今後の資産形成なんてものも考えながら・・・。

不動産が仕事なのか趣味なのかよく分からなくなったりもするのですが、ま、でも理想的ですかね。

住宅販売ではなかった、オーナーさんとのこの横の繋がり。

不動産投資は買ってからがスタートなので、5年・10年、またそれ以上お付き合いしていくことは当たり前ですからね。

逆に言うと、売って終わりのような短い付き合いだけは避けないといけません。

いや～来月が楽しみでしょうがない。

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2017年08月29日20:01

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やらないといけない時、越えないといけない時

今日は一日自宅にこもっておりました。

パソコンに向かい7時間ほど、重要な仕事がやっと完成しました。

なかなかこういうのを会社でする時間もなくて、結局ひとり集中するために自宅で行う事が多いのです。

一応休みの日なので、いつもより携帯のなることも少なく結構はかどりましたね。

いや～これでだいぶ気持ちが楽になりましたので、明日は釣り道具でも買いに行こうかな笑。

社内のスタッフがこの時期は特に色々な資格に挑戦していて、休みの日関係なく勉強をしているわけです。

そういう姿に刺激をもらいつつ、自分はまた仕事で周囲にいい刺激を与えられればいいかなと。

人生には絶対に詰めてやらないといけない、越えないといけない時ってあると思うのです。

それができればまた大きく成長していけるはずなので、何だかんだきっとその繰り返しなのかなと。

周りが背中を押してくれることもあるのですが、結局最後は自分次第、楽を選ぶのは簡単です。

でもやっぱり頑張った方が気持ちがいいものです。

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2017年08月28日13:00

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融資引き締めもなんのその。今だからできる投資回収期間。

今日は9時から銀座で決済、終わってから新宿に移動して2件決済。また木曜日にはもう1件決済と月末らしい忙しさです。

本日の手続き、N様色々とありがとうございました。

さて、融資の引き締めが全国的にも聞こえてきますが、先日ある銀行担当者さんから、これどうぞと渡されたのが、新たな保険会社のパンフレット。

これまで団体信用生命保険は2億上限でしたが、もう一社加わったことにより、更にもう1億枠が増えました。

アパートローンを組む上でほとんどの銀行さんでこの団体信用生命保険の加入義務があるわけですが、今回の件で、審査さえクリアできればもう1億買い足しが可能！というわけです。

ここ最近、融資についてはいい話を聞かなかったですからね、こうして今でも積極的な銀行さんはあるわけです。詳細については個別にお問い合わせ頂ければと思います。

ついでにこの銀行さんでフルローン、長期融資、金利2%弱で借りることが出来れば、自己資金の利回り、CCRは15～20％です。

なので、自己資金回収期間は5～6年。
悪くないですよね。

今できる投資。これらの融資条件については「今だからできる投資」と言った方が良いかもしれません。

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2017年08月27日08:41

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やっぱり興味あったのですね。

同じチームの佐藤ゆうまが、ジムに通い出すんですって。今月末まで続くかな？

しかしながら、そういう気持ちになるってことは大事ですね。30超えたらほんと痩せないし、35超えたら食べた分だけ太ります。

体調管理も仕事のひとつ。

これで佐藤が痩せたらいい感じの営業マンになると思うんですけどねー。

銀行のATM時間外手数料と佐藤ゆうまのジム費用ほど無駄な投資はない？笑。ま、期待せずに見守りましょう。

さて、お陰様で10月のプラチナ釣り大会は既に船を二艘出すほどのお申し込みです。

まだ2ヶ月前でこの反響、やっぱり皆さん興味あったのですね。

何度も言ってますけど、カワハギ釣りは10月から11月がピーク。

海のフォアグラと言われるカワハギの肝、それが1年で一番美味しい時期ということです。

これを食べずして幸せは語れない。

その他、釣れるものは、カサゴやホウボウ、鯛やハタ、タコが釣れることだってあるのです。

釣り後の懇親会、それはそれは贅沢な魚料理が並びますよ。

まだ受け付けてますので、ぜひお越し下さい。港からポイントまで10分ほど、釣り初心者の方も大丈夫です。

10月21日（土）プラチナ釣り大会

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今日は午前中銀座で接客、終わってからは建築現場へ。仕事があることに感謝。では。

2017年08月26日19:06

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お金を生む「資産」、もらいたいと思う「資産」

今日もまた売りの相談、多いですね。

「今売る方がいいですか？それともオリンピックまで待った方がいいですか？」

先の事なので、もちろんはっきりしたことは言えませんが、気になるのは融資環境。

金融庁の監視強化によって、融資引き締めの話しが聞こえてきますので、審査が厳しくなれば価格の下がることも考えられます。

それなら今売った方がいいかもしれませんし、エリアによってはまだまだキャップレートの下がる（価格の上昇する）地域だってあるわけで、その辺も考えながら要検討ですね。

しかしながら、今後の2極化を思った時に、そもそも売れるうちに売ってしまった方がいいような土地ってたくさんありますよね。

「それ、子供たちに残す資産としては、負にならない？」なんてケースは本当に急いで出口を考えてください。

いずれ売ればいいでしょ？じゃ遅いのです。

タダでも売れない土地！が急速に拡大していくのはこれからの人口減少問題を考えるとわかると思います。

家族には「負債」になるようなものではなく、お金を生む「資産」、また子供たちがもらいたいと思う「資産」を残してあげてほしいのです。

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2017年08月24日23:32

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また一歩ずつ。

今日は朝一、東京で一棟物件の売却決済。

約10年前に購入頂いた物件です。

その間、弊社で管理もしておりましたので、入口から運用・出口まで、終わってみるとあっという間ですね。

こうして付き合いの長い物件であるほど、思い入れもありますし、少々寂しさも感じつつ。

しかしながら、このようにしてひとつの投資がまた完結するわけです。

終わったーと言うよりも、これからまた始まるって感じ。

次の資産をどう運用していくか。今の情勢、融資環境、オーナーさんの目的、年齢。

ここからまた一歩ずつですね。

そして、決済が終わり昼からは中華街で買いの相談、事務所に戻り今月末にある4棟物件の決済準備。

そして夜は業種は違えど尊敬する社長さんと食事。

忙しいけど楽しい、それが一番。

また一歩ずつ。

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2017年08月21日19:03

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法人名義で購入するケース

銀行から続々と融資承認の連絡が・・・

融資額や諸条件にもよりますが、本申込みをしてから2～3週間で審査の本承認となります。

ここ数年は特に資産管理法人を設立して、法人名義で購入するケースが多くありますが、先に設立しておくよりも、実際には物件が出てから設立する事の方が多いのです。

この情勢でなかなかお勧めできる物件も少ないので、設立したはいいけど買えないなんてことにもなりかねません。
（区分を現金購入くらいであれば、先に設立でも構いませんが）

ただし、買いたい物件が出て法人設立、その後、契約だとスピード感に欠けるので、その間に売れてしまうなんて事も考えられます。

なので、もしいい物件が出ればまずは個人名義で契約をして、そこから法人設立へと進めた方がいいですね。

そして設立が完了すれば、売主と所有者変更の覚書を交わせばＯＫですし、ほとんどの銀行もそれで審査対応が可能です。

気を付ける点としては、覚書の提出などをするので、通常より審査時間のかかることがあります。

ローン特約日を考えると、契約日以降は早め早めに法人の設立手続きを行ってもらう方がいいです。

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2017年08月20日19:51

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安い仕事をするつもりはないので

もう少し利回りが欲しいので・・・

今年オーナーさんのアパートが完成して、運用も順調に進み、引き続き物件の買い足しを検討していたのですが・・・

「もう少し利回りが欲しいのですが」とはそのオーナーさん

「駅から遠いとか、企画が悪いとか、それなりにリスクを取るのなら表向きの利回りは上がりますが」

「やっぱりそうですかー、どうしても欲が出てしまって。」

確かにお気持ちは分かるのです。

一棟目が順調に行くと、もう少し利回りの高い物件でもやれるんじゃないかと。今よりもエリアを広げて、その分資産形成スピードを加速させて行きたい。

それらのリスクを知ったうえでやるのであれば、どうぞどうぞなのですが、そんなに甘くないという事を現場の僕らが感じているわけです。

仮にもしその方向性で行くとしても、まずは3棟ほど今のスタンスで買い足して、更に安定させたうえでリスクの高い投資を検討すべきです。

土台が大きくなれば、転がるリスクも低くなるわけで。

表面上、利回りの高い、良く見える物件を売ることなんて、はっきり言って簡単です。売れ残っている物件だってさばく自信はあります。

それはそれは僕らの会社は儲かりますよー。ただそんなお金だけの安い仕事をやるつもりはないので。

売らない、止めてあげるのも大切な仕事だと思っているのです。

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2017年08月18日20:27

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買うか借りるかで、これも立派な投資

9月から休みの日は三崎に出没します。

オーナーさんやスタッフとの釣り大会、きっと1人でも関係なしに行っちゃうと思います。

これが本当の趣味なんでしょうね。

社長には仕事だけでなく、プライベートまで刺激をもらい、ほんと感謝しています。

最近、ふと考えるのは、将来の永住の地をどこにするか？という事。出張などで色んな地域を見るたびに思うのです。

そういう楽しみを持つことは大切かと。

でもその前に、まずは数年以内に引越しを検討中。

今住んでる物件を売るか貸すかはまた考えるとして、みなとみらい周辺、日本大通りか馬車道辺りのマンション購入を真剣に考えているのです。

最近、釣り具を買うこともあってか、日本大通りには良く行くのですが、やっぱり周辺の雰囲気が好きなんですよね。

ま、それまでにもう少し収益物件を買い足して、そのうえで自宅はフラットを使って購入かなと。

今の自宅マンションを買って早9年、毎月支払ってる返済額のうち約7割が元金返済。

購入時よりもちろん今の方が値上がっていますが、もし仮に購入価格＝売却価格であったとしても、売っちゃえばコツコツ進めてきたローン返済額のうち、約7割が手元に残るという話です。

意味わかります？

もし買ってなくて賃貸住まいであれば・・・

今のマンションを10万で貸りたと考えて、1000万以上のコストが必要だったという事！

買うか借りるかで、9年の間に大きく資産背景が変わっているわけです。

住宅を買って普通に住んでいたとしても、これも立派な投資だということ。

不動産を一生の買い物なんて考えは、もう古いなと思うのです。

ついでにこれが日本大通り駅から徒歩5～6分、山下公園前のイチョウ並木。

とても綺麗でしょ。

ま、実際はだいぶ銀杏臭いんですけど。

憧れの町です。

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2017年08月17日21:02

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不動産を持ってるということの強み。

本日から営業再開です。

休み中は、お墓参りに行ったり、叔父さんがやっている串カツやに行ったり、また勉強をしたりと充実した休暇を頂きました。

日頃働いているからこそ、この休みが嬉しく、また今後のことを考える貴重な時間でもあります。

もし仕事をしていなかったら？きっと何も考えず、何も感じないんだろうな、と。恐ろしい。

ここからまた年末に向けて走りたいと思います。

さて、約10年間コツコツと投資物件を買ってきましたが、あと20年ほどでどれだけの安定収入を作っていけるかと、たまに考えたりするわけです。

もちろん、これはその時の情勢によって大きく変わってくるのでしょうが、危機感を持つことは必要だと思うのです。

いつまでも今と同じだけの体力が続くわけでもなく、いつまでも若くない。サラリーマンで考えると、将来的には所得も下がっていく事でしょう。

なので、歳を重ねる分、将来の資産形成を進めて行きたい。今のこの出来るうちにとしみじみ感じます。

毎月のキャッシュフロー、手残りも大事かもしれませんが、所有している限りは元金返済が進んでいるという事。

それだけ資産、ストックができているという事。やっぱり持たなきゃ何も始まらないんです。

不動産を持ってるという事の強み、まずはやって見てほしい。

年齢が上に行けば行くだけ、焦っては行けないけれど、でも危機感は持って。

誰にだって合う合わないはあるけれど、あまり難しく考え過ぎずに、同じチームなら大丈夫です。

まずは小さくてもできる範囲でいいと思う、絶対にやった方がいいんです。

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2017年08月14日14:33

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誰もが通る道。大幅な価格交渉、気持ちは分かるのですが

夏季休暇中ですが、そろそろ動き出さないとです。

この会社で働いていると、資格取得等何かと勉強をする機会が多くあるのですが、各試験がなぜか10月・11月に実施されることから、夏休みはほとんど取れないのです。

うちの社員も宅建に不動産コンサルマスター、二級建築士と猛勉強中だと思います。

不動産コンサルタントとして誰もが通る道、そして不動産投資と同じ、こういう事は若いうちからやるに越したことはないのです。

20代で取るのと、40超えてから取るのとでは、記憶力、体力も大きく違います。

きっと今頃、同じチームの佐藤ゆうまも不動産コンサルマスター試験の為、酒など飲まずに、酒など飲まずに！さぞかし頑張っていることでしょう・・・。

さて、この休み中も業者さんから売却物件の問い合わせをもらうのですが、なんせ価格交渉が厳しすぎます。

一棟物件であれば1000万ほど当たり前に指してきます。

話しを聞いてみると買取転売ということで、きっとその指値分くらいが業者の利益なのかなというイメージです。

ま、僕らも収支をクリアするために大幅な価格交渉を行ったりするので気持ちは重々わかるのですが、こちらはあくまで仲介ですから、また意味合いが大きく異なってきます。

さて、今月はあと決済が5件、そして気付けば今年も残り4ヶ月と少し。そろそろ来年の予定も考えつつ、ほんとあっという間ですね。

9月は横浜でミニフィールドワークセミナーを一棟コース、ワンルームコースの同時開催。

懇親会もやりますのでよろしければご参加下さい。

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2017年08月08日08:42

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明日から夏季休暇を、

昨日は個別相談に決済、完成立会い、契約、銀行面談、方針会。

長期休暇前の過密スケジュールでした。

と言うことで、明日から一週間お休みを頂きます。

日頃、大阪出張はあるものの、ほぼほぼ日帰りでゆっくり過ごす時間などありません。

この休みで墓参りに行って、たまには串カツでも食べたいなと。

大阪で働いていた時は、仕事の調子がイマイチだったり、何かあればすぐ墓参りに行ったもんですが、今はなかなかそういう時間も取れません。

なので、盆休みくらいはちゃんと日頃の感謝を伝えたいなと思います。そうする事でまた年末まで頑張れるような気がします。

最終日の今日は朝から紹介頂いたお客さんと蒲田で打ち合わせ。これから不動産投資を進めていきたいとのこと。

方向性はその打ち合わせ次第ですが、お客さんの目標に合わせた提案をするだけなのです。

絶対に区分を買った方がいい！一棟を買った方がいい！と、偏ったセミナーや書籍を見かけますが、そこは投資家さんの「不動産投資に何を求めているか？」次第なので、こちらも柔軟に対応することが重要です。

リスクがあってリターンがある。またリターンがあってリスクがある。当たり前のことなのですが、この当たり前を忘れてはいけません。

では、行ってきます。

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2017年08月05日10:30

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ワンルーム投資から始め、その後アパート投資へ

昨日は一棟アパートの決済。

投資物件をどのように買い進めて行くのかは、目標目的もそうですが、その方の資産背景、融資枠等により異なってきます。

あまり自己資金が用意できないようであれば、まずはコツコツとワンルーム投資からなんてケースは多いのです。

一棟に比べるとワンルームは金利も高いし、融資期間も短く、それほどレバレッジは効きませんが、それでも継続的に貯まった自己資金を使って運用を意識する事は大切です。

ワンルームマンションを一戸や二戸買ったところで、残るお金なんて大した事はなく、最初は地味だなーなんて感じるわけですが、それでも貯めては買い足し、貯めては買い足し、これを繰り返していくわけですね。

そうして最近感じる事は、意外とワンルームからコツコツ進めてきたオーナーさんがここに来て一棟を買い足せているという事。

まさしく昨日決済した方がそうであり、こうして継続して来たことで資産形成をし、また銀行からその実績が認められ、次なる一歩を踏み出せているのです。

こういう事を5年、10年進めてきた方とそうでない方の資産は大きく違ってくるし、また物件を所有している方は、今もこうして元金返済を進めているわけで、常にストックが出来ているのです。

将来リスクを下げるためにも、なるべく若いうちから、早めにやるに越した事はありません。

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2017年08月01日17:56

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8月と言えば・・・理由がわかりました。

8月が始まりました、いや～楽しみ。

8月と言えば？

皆さん、8月と言えば！？

・・・

・・・

・・・

カワハギ釣り解禁！

興味ない？笑

この時期がついに来た！って思ってるのは、釣船屋と僕くらいですかね。

カツカツというカワハギの当たりに、釣った時の快感。そして、秋から冬にかけての肝がとにかく美味い。

オーナーさんやうちのスタッフも、だいぶとハマって来てますので、このファン層を増やして行きたいなと。

10月21日（土）プラチナ釣り大会の募集が始まりました。肝を食べるには一番いい時期です。

外で食べると一匹2500円から3000円はする高級魚。そんな中、釣りたてを食べれるのが一番の贅沢、とにかく新鮮で美味い。

これを知らない人は投資家じゃない！笑

お申し込みはこちらから。
懇親会からの参加でも大丈夫です。

あ、そうそう、うちのスタッフで船酔いをするから前日に酔い止めを飲むと効く！なんて言ってましたが・・・

服用は乗る30分から1時間前に飲むのが効果的らしく、一般的に言われる持続時間は8～12時間と言われています。

なので、前日の夜に飲むと、船に乗るころには効き目がなくなっているわけで。

石橋と佐藤・・・あなた達の酔う理由がわかりました笑。

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2017年07月31日22:09

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また転売目的ですか。

今月は売り・買いの契約から土地やアパートの決済、富山でセミナー等々、あっという間の１か月でした。

そして8月は決済が既に6件入っており、明日は初の平日セミナーに、夜は業者さんの設立パーティーに参加。

なかなか忙しくなりそうです。

8月9日（水）～16日（水）は夏季休暇となりますが、色々と仕事も入りそうですので、お気軽にご連絡頂ければと思います。

さて話は変わりますが、先日から母の所有する区分マンションを売りに出すことにしました。

かれこれ10年前くらいに買ってもらった物件。

最近の情勢を見てると、業者の買取り反響が多いかなーなんて思っていると、その通り入った買い付けは業者の買取り、転売目的でした。

先日もブログで書いた通り、売り出してる区分マンションのほとんどが業者の買取り。こんな事これまでなかったですからね。

それならばもっと高い価格で売れるんじゃないの？と思うでしょうが、そうすると全く動かなくなるのです。

まだ売却も終わっていないので詳しい内容については止めておきますが、しかしまだまだ動いてますよね。

何でもかんでも売ればいいと言うもんじゃないですが、そのエリアの将来性や管理状態なども見ながら儲けを確定させるのもひとつです。

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2017年07月29日15:54

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40歳でリタイア希望

ある程度、家賃収入が確保出来たからリタイアしたい。

ま、そのお気持ちは分かるのですが・・・

もちろんそれを将来の目標に、今のモチベーションに頑張ることは大切だと思います。

しかしながら、本当にそれでいいのだろうか？と、ふと考えるのです。

以前に横浜で個別相談した方もリタイア希望、年齢は40才。同じ年代の方だけあって自分なら辞めてどうするのかな？と。

確かに自由な時間はできるのかもしれない。でも、そんな毎日で得ることがどれだけあるのか。本当に幸せを感じることなど僕にはないですね。

一生懸命仕事をして勉強をして、色んな人に出会い刺激を受けて、成長していきたい。ここからが面白くなる時じゃないかなと。

世の中には病で働きたくても働けない方もいるわけで、自分なんかは健康体なんだからこうして働くことは使命だと思うんです。

今やっている仕事が嫌じゃないから言えることかもしれませんが、この歳でリタイアってどうなのって感じてしまうんですよね。

また、今の不動産収入が5年後・10年後も同じように安定しているとも限らないわけで、そのリスクを下げる為にも、サラリーマンの所得、また信用って大切です。

給与収入1000万を不動産所得でクリアするのってなかなか大変ですからね。

この投資業界で最前線にいると様々な現場、現実を見て来ていますので、そんなに甘くないのを知っています。

辞めたらだめですよ、辞めたら。

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2017年07月28日20:20

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それを基準に取り組むようにしています

富山の出張が終わってから、現場でバタバタと仕事をこなしておりました。

決済、売却訪問、面接、契約準備等々。

そんな中、税理士先生と食事に行ったり、ＩＲＥＭのセミナーに参加したり、自宅に帰ってからコツコツ勉強をしたり・・・。

なかなか充実した毎日です。

また、昨日から鎌倉ＡＭの新人スタッフが加入したと思えば、本日半年の研修を終えた河崎君が大阪に戻りました。

これで鎌倉ＡＭは、私と佐藤・石橋・重谷・新人の小川、大阪支社は、北村・山口・河崎・腰山・玉井。

各5人体制となりましたので、皆様よろしくお願い致します。

来月は初めての試みとして、8月1日（火）平日の昼間からセミナーを開催します。

また色々と発信していきたいと思いますが、こういう企画というのはあまり深く考えすぎず、まずやってみることが大切だと感じるのです。

行動することが正しいのか、正しくないのか。それを基準に取り組むようにしています。

あとは、もう少しブログの更新頻度を上げないとですね。

明日は一日銀座で個別相談会です。

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2017年07月24日21:09

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富山セミナー、オーナーさんの立場として考えられた企画

土・日は富山出張でした。

北陸新幹線で3時間弱、長野の景色を見ながらあっという間に到着。

土曜日は個別相談会があり、日曜日は倉橋との2部セミナー。

先日のブログで書いた通り、多少のプレッシャーを感じつつも、無事やり終える事ができました。

今回、朝日不動産の石橋社長から、100回目の記念セミナーをやってほしいという事でお誘いを頂いたわけですが、石橋社長のお気持ちとしては、富山の投資家さんにも首都圏のワンルームマンションを買ってほしいという考えがあります。

今後のリスク分散含め、組み合わせを考えた時に、それはそれはとても大切なことだと思います。

そもそも会社の利益だけを考えれば、わざわざ1000万ほどの少額物件を紹介するよりも、富山で一棟アパート等を買ってもらった方が売上になるわけです。

それでもやはりオーナーさんの立場として考え、行動されるその姿は本当に素晴らしいことだと思いますし、微力なれどご協力できたことを嬉しく思います。

今回、私もいつもと違う雰囲気でセミナーをやらせてもらえたことは、とてもいい経験になりましたし、終わってからの立食懇親会では、富山の投資家さんから私のブログやユーチューブを見ていると声をかけてもらえたことはかなり嬉しかったですね。

とても充実した二日間でした。次は、釣りで？またお邪魔したいと思います。

石橋社長、奥様、高野CPMはじめスタッフの皆様、セミナーに参加頂いた皆様、ありがとうございました。

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2017年07月21日23:33

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昨日の自分があって今日の自分がある。

昨日は一日鎌倉の事務所で仕事。終わってからは寄り道せず横浜の自宅へと帰りました。

最寄り駅から自宅マンションまでは徒歩５分、横浜という事もあり多少の坂道は当たり前。

夜と言っても蒸し暑く、歩いているだけでも汗が噴き出してきます。

玄関前に着き、鞄を開けて自宅の鍵を取り出そうとするのですが・・・おや、おかしい。

ない、ないのです。自宅の鍵がないのです。

も～、嫌な予感がする。

もう一度鞄をしっかり開いて探してみるものの、やっぱりないのです。

どうやら事務所に忘れてきてしまったよう。

まだ残ってるであろうスタッフに電話をして探してもらうと、やはりデスクに置き忘れてました。

しょうがなく事務所まで戻る事になったのですが、帰りと違い、この時間の下り電車はなかなか混雑しています。

ほんと久しぶりにやってしまいましたね。さすがに落ち込みますよ。

ま、でもそんな中、同じチームの河崎や佐藤が「横浜まで持って行きますよ！」と自宅は逆方向なのに気持ちよく声をかけてくれたのには何だか救われました。

その気持ちだけで十分です、ありがとう。

人生、色んなトラブルやミスも起こりますが、前向きに考える、プラス思考が一番ですね。

そのちょっとした気持ち、考え方、捉え方次第でこの先の方向性が大きく変わるような気がするのです。

そんなことを思ってたら、今日は業者さんからいい物件情報をもらえました。

昨日の自分があって今日の自分がある。明日も頑張ろう。

さて、週末は富山出張です。

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2017年07月18日08:00

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セミナーの第一部はあの方が担当する・・・

来週の日曜日は富山で倉橋との２部セミナーを開催。

倉橋と一緒にするセミナーなんていつぶりでしょうか？４年前にやった名古屋セミナー以来かなと。

第一部でどんなことを話そうかと考えていたのですが、ＨＰの募集を見て気付きました・・・

そう、倉橋が第一部で、私は第二部。

という事は、倉橋がまさかの前座！？笑

そんな話し聞いてないですけど・・・なんだかワクワクしてきました。

倉橋が第一部を担当するなんてまずあり得ないですからね。

既に多くのお申し込みを頂いているようですが、お近くの方はぜひぜひご参加ください。

７月２３日（日）富山開催　
「不動産オーナー、今後打つべき手とは！」

もう一度言います、倉橋が第一部で、私が第二部。

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2017年07月17日12:19

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土地の有効活用・・・２極化が進んでいく。

昨日は水面下情報の下見で、京王線「永福町駅」へ。かなり久しぶりに来ましたが、相変わらずいい街です。

エリア的には、区分マンションの印象が強いですが、今回はアパート案件。

旗竿地の１０世帯、価格さえクリア出来ればかなり面白そう。

そして、次は東横線「中目黒駅」へ。

まさかのアパート？

これはまだ売り物になるのかも微妙ですので、詳細はお伝えできませんが、まさかこの場所で・・・良かったのは言うまでもありません。

帰り道は祐天寺駅へ。物件から徒歩８分、好立地ですね。

祐天寺は9年ぶりくらいに来ましたが、いつの間にか駅が改修されていて、これからロータリー前の建て替えなどもあり更に良くなりそうです。

やっぱり現場に行ってこそ見えて来ることも多く、行動の基本ですね。

さて、今日も個別相談が２件。土地の有効活用について。
古家付土地を建て替えるのか売却するのか、それとも。

思い入れのある土地であればあるだけ、売却せずにリフォームや建て替え等で効率よく運用できればそれに越したことはないのですが、現実問題なかなかそういう土地は少なかったりします。

投資した金額に対して家賃が安すぎて、逆に背負うリスクが高くなります。それなら売れる時に売る、資産の組み換えを勧めるケースがどうしても多くなってきます。

今後、私たちが思っている以上のスピード感で２極化が進んでいくのです。

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2017年07月14日22:27

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何万枚というチラシで取れる反響なんて・・・詐欺には気をつけて

自宅のポストに「売りませんか？」のハガキ、相変わらず多いですね。投資用もあるせいか大量に入ってきます。

この価格で買いたいというお客様がいます！なんて記載があると、相場より高めで一見かなりいい話のように思うのですが・・・

まずは売りの窓口、媒介を取るきっかけとして・・・反響を取るための誇大広告と思って頂いた方がいいかもしれません。

もし仮に相場より高い価格で売れるとしても？それがオーナーさんにとって正解かどうかはまた別の問題。運用期間中を含めた収支計算が必要です。

業者に連絡する前にまずはご相談を。一度そんな広告に連絡しちゃうとその後が大変です。

だって、何万枚というチラシを入れて取れる反響なんてたったの数件。それはそれは、しつこいですよー汗。その数件の反響で生活がかかっているわけなので。

ついでに先日個別相談したオーナーさん。ついつい良い話しに乗ってしまい詐欺に合っちゃいました。

被害額は決して多くはなかったのですが、内容を聞くとそんな話し絶対にあり得ない。やっちゃったなーて感じ。

まー皆さんも気をつけて下さい。

しかしながら、この業界の方も色々と考えますね。

そんな詐欺なんてする暇があるのなら、真面目に働いた方が結果もついて来るし、いいオーナーさん・仲間にも出会える。面白いと思うんですけどね。

周りの環境なのか何なのか、残念です。

さて、明日は銀座で個別相談。昼からはミニフィールドワークセミナー、お陰様で満席です。

ランキング順位が下がってます。
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2017年07月12日09:15

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今年も恒例の・・・

年に1回のイベント、プラチナ釣り大会が以下の日程で決まりました！

10月21日（土）9時半　三崎口駅集合予定

1年を通してこの10月というのが、一番カワハギの肝がおいしい時期です。

もう、それはそれは肝パンパンなので、釣ってよし食べてよし、かなり美味しいですよ。

釣り道具は全てレンタルできますし、餌はアサリですので、初心者の方でも安心。

間もなくＨＰにアップされますが、満席になること間違いなし。ご都合よろしければぜひご参加ください！

船酔いが気になる方は、酔い止めを飲んでもらえればですが、港からポイントまで５分くらいですので、意外と大丈夫だったりします。

もちろん懇親会からの参加でも大丈夫です。

ついでに去年の釣り大会はこんな感じでした。

先日、横浜の飲食店でカワハギを食べましたが、なんと刺身が2000円！高級魚なのです。

しかしながら、この釣った魚を直ぐに捌いて食してみると、レベルが違い過ぎるのです。他では食べれなくなりますよ。

これぞ大人の贅沢な遊び、ぜひ。

当日宿泊、また前泊も出来ますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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2017年07月11日17:13

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趣味のような感覚で

先週の日曜日は午前中に銀座で個別相談、昼からはセミナー、終わってからセミナー参加者の個別相談、そして千葉の物件下見。

そして昨日は関内で土地の決済。水面下の仕入れから無事に引き渡しが終わりました。

住宅販売と違って収益系は時期関係なく忙しく、気の休めるタイミング等ありません。

なので、いかに仕事を仕事ではなく、趣味のような感覚で楽しめるかがひとつのポイントです。

このブログも誰かに言われてやるのではなく、発信する事の大切さを感じつつ、楽しみながらすれば意外と継続はできるものです。

「いつになったらブログするのよ？」

「や、やります」

「だから、いつやるのよ？」

「や、やります」

「ネタいっぱいあるでしょ？」

「や、やります」

なーんて事を延々と言い続け、やっと始めてくれました。

「佐藤ゆうまのブログ」

彼がＰＭ当時からお世話になっているオーナーさんは多いかと思います。

人を惹きつけるあの明るさは大切ですね。

また最近増量した？ようで、少々身体が心配ではあるのですが、頑張って更新してますので、ぜひ見てあげてください。

定期的に僕のこともイジってくれてますので（汗）、楽しんで頂けるかと。

そろそろ佐藤の奥さんをＣＦネッツに入れようかと勝手に計画中。もちろん彼は嫌がっていますが・・・。

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2017年07月09日08:55

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投資家だけがライバルじゃない。

この情勢もあって、最近も売りの依頼を頂くことが多いのですが、区分マンションの問い合わせは特に不動産業者の買取り反響が多くあります。

業者が買うって事はもちろん転売目的ですので、そこから利益を上乗せして販売するわけですが、僕らの収支計算からは到底考えられないような金額になるわけです。

区分マンションでも普通に考えれば200万くらいは利益が乗りますからね。

今はそれだけ融資が付きやすい、またほとんど自己資金がなく買えてしまう、そんなことから投資家さんはそちらにばかり目が行って、結局のところ高値で契約をしてしまっているように思うのです。

結局、今仕入している土地だってそう、あと1000万下がればなー、なんてものが満額で売れていくのです。そんな状況だからこそ今は本当に難しいのです。

周りの投資家はライバルなわけですが、こうなるとそのライバルに不動産業者も加わるということです。

業者が区分に買い付けを入れるようなケースはまずローン特約が付きませんので、仮にこちらが１番手だとしてもどうしても個人の投資家さんは負けてしまうのです。

悩ましい日々が続きますよ。

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2017年07月05日15:51

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お金の運用について的確な選択ができるようになるのです

三崎に来ています。

1日目は木内さんの金融電卓講座。

まずはこの考え方を知ってこそ、不動産投資のリスクが減少するというもの。

日々こうした講習を当たり前のようにやっていますが、これって普通で考えると決して当たり前ではなくて、この環境が整っているうちの社員は恵まれているなとしみじみ感じるのです。

不動産投資に対する引き出しが増えるだけではなくて、お金の知識を学べる、身につけれるということは自身の資産形成に大きく影響を及ぼします。

それらを知っていれば、お金の運用について的確な選択ができてくるわけで、将来の自分・家族を守るということに繋がります。

年金に頼れないからこそ、このようにして自身で資産形成をしていく必要があり、その第一歩として今日のような講義は絶対に受けておくべきです。

この知識があれば人生が変わった、もっと早くから知っておきたかったという投資家の方はかなり多いと思います。

だいぶうちの投資家さんでもお子さんの参加が増えてきましたが、こういう事は早めに学ばせるに越したことはありませんからね。

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2017年07月04日21:06

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決済時間が短縮できるので

通帳はプライベート用と不動産投資用、このふたつを中心に使っています。

去年・今年と物件を購入していますが、なにかと不便なので、先日不動産投資用の通帳をインターネットバンキングに登録しました。

これをすることによって、例えば決済時にわざわざ銀行に行かなくても、パソコンから振り込みをして終了。

本来1時間～1時間半かかる決済時間が半分ほどに短縮できるので、とにかく早いのです。

（ただし、振込額には上限が設けられていますので、登録する銀行には事前に確認してください）

その他も、振込手数料が安かったり、繰り上げ返済が無料など、銀行によって異なりますが、メリットが多いのです。

あと、個人的には所有物件のローン返済予定表をここからいつでも取得できるのは有り難いなと。

融資申し込みするときに提出を求められますが、直近分が見つからなくて、わざわざ銀行に出向き再発行を依頼したこともありました。

いや～早めにやっておけばよかった。
この際、プライベート用も加入しようかと検討中。

さて、明日・明後日は不動産コンサル養成講座の講師で三崎に行ってきます。

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2017年07月01日23:17

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7月後半戦、

早いもので今日から７月、後半戦に入ります。

この半年を振り返ってみると、利回り低下の影響で紹介できる物件があるの？本当にやっていけるの？と正直不安な気持ちもありましたが、社内皆さんの協力もあって、大阪支社含めかなりいい結果が出せたのではないでしょうか。

相変わらず新規物件の仕入れには苦戦しておりますが、この情勢での売却や資産組み換え等々、忙しくやらせてもらっています。

今日は銀座で個別相談が2件、契約準備に物件精査、一日東京で仕事です。

終わってからはオーナーさんと大森で会食。いやー楽しかったですね。

色々とお気遣い頂きありがとうございます。次回はぜひ三崎で笑。

さて、昨日の6月30日。最終出勤日だった剱持とスタッフ数人で飲みに行ってきました。

みんなで書いた寄せ書きですが、社長のコメント含めこれがなかなか良くてね・・・

ジ～ンとなってる剱持です。

佐藤、川崎、石橋、重谷、一緒に頑張ろーぜー。

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2017年06月28日14:45

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送別会。

毎週月曜日は、社内勉強会をしているのですが、あの人に最後の講師をやってもらいました。

既にご存知の方も多いと思いますが、今月末で剣持が退社をします。

親が小田原で不動産屋をしており、今後はそちらを手伝う事になりました。

勉強会の内容はオープンにできませんが、後輩に温かいメッセージを残し、彼らしい良い話しだったと思います。

そして、終わってからは横浜でお店を貸し切った送別会。
約50名が参加。

写真で雰囲気が伝わりますかね？

そして2次会へ・・・

剱持とはこれまで8年間、同じチームとして一緒に働いておりましたが、僕に足りないものを彼がいつもフォローしてくれました。

隣にいることが当たり前でしたので、いまいち実感が湧かないというのが正直なところです。

ふたりで物件の下見に行き、業者訪問をして、飲み屋で熱く語りあい、思い出すとキリがありません。

剣持の倫理観、ぶれない姿勢、オーナーさんからもとても愛されていました。

それだけにまだまだ一緒に働きたかったのですが、温かく見送ってあげないとですね。

今後は弊社の加盟店、小田原デスクとしてスタートしますので、これで終わりではなく、ここからまたお互い刺激しあって成長していきたいと思います。

さとし君、いつもありがとうね。

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2017年06月25日18:21

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本当にいい会でした。

昨日は大阪で年に一度のイベント「関西オーナーの会」、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。

鎌倉からは私と佐藤、大阪支社のスタッフは北村に山口、河崎、営業事務の腰山、事務の玉井。

ほんとにいいスタッフが増えて、今回で第4回目の開催でしたが、いや～これまでで一番盛り上がった、良い会だったのではないでしょうか。

スタッフそれぞれに個性はあるのですが、それがまた良くて、そして何よりも倫理観があって皆の方向性が同じ。

うんうんこの感じ。オーナーさんにも喜んで頂けて、僕たちも楽しませてもらいました。

そして昨日は日帰りでしたので、帰りの新幹線はこのメンバーで。

佐藤・河崎が横にいて寝れるわけもなく・・・
相変わらずの過密日程、お疲れ様でした。

さて、こうして有意義な時間を過ごしてる時、ふと感じることがありまして、やっぱりこれって健康であってこそだなと。

年始は調子が悪くて2か月ほど禁酒をしたこともありましたので、そうしみじみと感じるのです。

そして少し話は変わるのですが、最近の悩みはどうしたら母親が人間ドックに行ってくれるか。

何かが見つかってからでは遅いと思うので・・・。

「そんな病院なんか行ったら、健康でも余計に身体悪くなるわ」と訳の分からないことを言う母。

どれだけ勧めても行ってくれないのです。ほんと困ったものです。

長生きしてもらわないとなんですけどね。

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2017年06月24日09:36

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簡単なようで難しい。

先日は中元と一緒にオーナーさんと会食。

10年以上お付き合いのある方なので、話すネタに困る事もなく、仕事の話しからプライベートの事まで、お酒を飲みながら楽しい時間を過ごさせて頂きました。

僕たちに対しては不動産会社の人と言うよりも、弟を見るかのように、ふたりの成長を喜び、見守ってもらっているという印象です。

中元も僕もこういう皆さんにいつも助けて頂いています。

この環境に感謝しつつ、日々継続する事の大切さをシミジミと感じるのです。

いつもありがとうございます。

そして、今日はこれから大阪に向かい、年に一度の関西オーナーの会。

今年の大阪は大幅に人員を増やしましたので、新たに入ったスタッフを紹介しつつ、皆さんと親睦を深められたらなと思っています。

この会も今年で4回目、東京で開催するような100名を超える大きな会ではありませんが、これも継続する事が大切だと感じています。

方向性変わらずここにいるという事、このスタンスで継続しているという事。

簡単なようで難しい、でもきっとそれがかけがえのないものになるとそう信じて、ただただぶれずに継続していくだけなのです。

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2017年06月21日16:58

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在庫がひとつもない！

昨日は事務所で仕事、今日は自宅でＰＣに向かっています。
水曜日にも関わらず携帯はよく鳴ってくれます。

ほとんどが売りに出している物件の問い合わせ、それだけ動いているという事でしょうか。

金融庁の監視強化により、アパート融資が厳しくなるという見方が強いのですが、それを感じさせないくらいの勢いです。

きっとこれは東京や横浜の物件という事も大きいのでしょうが、いや～まだまだ価格は下がらないでしょうね。

つい先日も付き合いの長い工務店に新規物件がないのか確認したところ、在庫がひとつもない！と言うのです。

うちでは少々リスクが高いから見送っていた物件も全て成約したという事。売れちゃうんですね。

ま、その工務店の企画する新築アパートというのは、駅から徒歩10分圏内で決して悪くはないですからね。

ただし、そんな話しを全て真に受けて、何でもかんでも仕入れをしてアパートを建てている業者さんは危険すぎますよ。

実際にず～っと売れ残っているものもありますから。価格が下がった時にその抱えているストックが負債となりますので、ほんとリスクが高いのです。

駅から15分や20分、バス便のエリアで高利回りよりも、駅から近くて利回りが低くても（もちろん低すぎるとダメ）安定運用できる物件の企画をお願いするのですが、なかなかわかってもらえないのです。

悩ましいところですね。

投資家さんを多く抱えている側の現場の意見て大事だと思うんですけどね～。

順位が下がっています。クリックお願いします！

2017年06月19日19:52

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資産形成の邪魔をしないで

ある静岡のオーナーさんにこれまで東京や川崎で3棟ほど購入頂いたのですが、融資は地元の銀行さんを利用しています。

首都圏の投資家さんがその銀行を使うよりも、さすが地元ということで金利の優遇幅がかなり大きいのです。

やはり地元の銀行を使って東京の物件を買うというのが理想的ではあります。

基本的に地銀は支店が管理できる地域ということで融資エリアが決まっているのですが、東京に進出している支店がある銀行であれば、またそのチャンスは広がるわけです。

そう考えると居住地によってできる不動産投資というのは大きく異なってきます。

僕の住む横浜は、あの「青い銀行」ですが、これがまた渋い。この情勢にも関わらず正直全然メリットがありません。（うちのオーナーさんからも評判が悪い・・・）

それに比べれば静岡のオーナーさんが少々羨ましかったりするのです。

ただ地元の銀行さんは地元の物件を紹介してきますので、少々面倒くさいところもあるようで・・・。

今回のオーナーさんのこれからのスタンスとしては、首都圏の区分を現金で購入し投資リスクを下げていくという方針。

にも関わらず、「沼津で1億超えるＲＣを勧めてきた・・・」とオーナーさんが呆れてました。

「これまで一緒に進めてきた資産形成の邪魔をしないで頂きたい！」ま、こちらからすればそんな気持ちです。

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2017年06月18日13:21

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2番手が土地を現金買い付け・・・

昨日はミニフィールドワークセミナー、今日は銀座で個別相談と契約が2件。

週末らしい忙しさです。

最近も随時仕入れを行っていますが、とにかくスピード感が半端なくて、う～んこの土地価格で売れてしまうのか・・・なんて印象が強いですね。

先日も一番手で買い付けを入れていた土地があったのですが、2番手がなんと現金での購入を希望。

それでも当初売主はこちらを優先してくれていたのですが、2番手が6月末の引渡しでもいい！なんて言い出したものですから、見事に持っていかれてしまいました。

投資家さんに土地から先行して購入頂くケースというのは、土地を決済をするのに建築確認が上がらないと行けないわけです。

その建築確認の申請準備から取得までを考えると、スムーズに決済ができて7月末、契約書上は余裕を見て8月中旬くらいに設定しておきたいのです。

どう考えても融資利用だと6月末なんてできるわけがない。

いや～残念でしたね。

買い付けを入れるまでのスピード感、売主に出向いての各交渉等々、手続きは完璧だったはずですが、ま、今回は縁がなかったという事で諦めるしかありません。

さて、気持ちを切り替えて次頑張ります。

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2017年06月13日16:49

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そのリスクをどう考えるか

海外投資について・・・

昨日はＣＣＩＭが企画するセミナー・物件情報交換会に参加してきました。

セミナーは「モンゴルを知る」そう、何とも気になるタイトル。

モンゴル投資についてです。

日本からモンゴルまで飛行機で5時間、こんなに近かったのですね。

何となく草原のようなイメージ・・・

しかなかったのですが、

首都のウランバートルだとこんな感じ、

めちゃ都会！

とても意外でした。

投資としてはマンションの1室から、日本円にして850万ほど。利回りは８％保証、6年後などに同額で買い戻しもできるとか。

向こうに行かずとも、契約・引渡しが受けれますから、その辺の手間は省けそうです。

あとは、海外投資のリスクをどう考えるか。

セミナーでも一部お話されてましたが、海外は工期や出口の問題、またその利回りが適正なのかどうかが経験のないだけに分からないのです。

以前にブログでも書きましたが、タイに行って投資用マンションを見た時、それどう考えてもあと3か月で工事終わらないよね？みたいなことも実際にありましたので。

今回はセミナー時間が短かったので、もう少しゆっくりと内容を伺い、精査してからでしょうが、自分の投資家さんに進める前に、まずはこちらで試しにやってみて、本当に良ければという感じでしょうか。

しかしながら、こういう勉強の機会があるというのも引き出しの一つとして有難いものです。

また物件情報・名刺交換もでき、良かったと思います。

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2017年06月11日14:16

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大阪不動産投資セミナー、個別相談会開催

昨日は大阪でのセミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

セミナー後に個別相談をしてから、新しいスタッフも加わったので夜は大阪支社のスタッフと食事。

しかし途中で抜けて、そこから業者会の為、京橋へ移動。

東西線北新地駅から京橋駅へは3駅とかなり便利。が！気付けば海老江駅、逆方向に乗るという初歩的なミス。

遅刻してすいません・・・なかなか慌ただしい一日でした。

今日は大阪支社で個別相談会、10時半から19時まで5組、ぶっ通しです。

終わって横浜の自宅に戻れば23時くらいかな。

エクスプレスカードのポイントが貯まっているので、こういう時は贅沢にグリーン車を使います。

さて、次回の大阪は6月24日（土）年に1回のイベント、関西オーナーの会です。

プラチナ会員・ゴールド会員の皆様、間もなく満席となりますのでお早めにお申し込み下さい。当日は㊙イベントも検討中。

東京からオーナーさんもいらっしゃいますよ。

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2017年06月09日22:18

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不動産投資、まずはここからですね。

今日は銀座で個別相談が2件。明日は大阪でセミナー後に個別相談。そして翌日も大阪にて個別相談。

続きますね。

セミナーに出たり物件を見たり、勉強することももちろん大切ですが、まずは自身の方向性を決める事が一番重要です。

今の情勢からできる投資は？融資は？自己資金は必要なの？

結局のところ、属性や資産背景、投資家さんそれぞれで状況は大きく異なってくるわけで、個別の打ち合わせが欠かせません。

初投資、経験者、人それぞれ感じるリスクも違うわけですから、そんなところも含め見ながらご提案をします。

自分でもアパートや区分投資をかれこれ10年やってますので、そういった経験からお話しできる事も多くあります。

うちのオーナーさんには何かあるごとに定期的にご連絡をもらいますが、それが一番現場の今を知ることができ、方向性が明確になります。

遠方の方は電話でコンサルもしてますよ。

まずは皆さんここから、お気軽にご相談下さい。

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2017年06月07日19:24

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休みの日は・・・

今日は事務所で仕事、自宅に帰ってからはセミナーのレジュメ作成が待っています。

仕事は趣味のようなもの？確かにそれが理想的。

でも本当の趣味はやっぱりこれ・・・昨日の休みは横浜にある上州屋で釣り具を購入。

おもり等々、計4000円・・・意外と高いんですよね。これでまたいつでも三崎に行けますよ。

カワハギ釣りは2か月ほどお休みですが、8月くらいからできれば2週に１回くらいのペースで通ようかと。

あの魚がかかった時の引きが忘れられないのです。

そして買い物の帰りにコンビニに寄ると・・・これを見つけました。

100円ローソンで販売している三崎港ラーメン

日頃ラーメンを食べるのは止めているのですがここは思い切って買占め。

これで200円って安すぎじゃない？美味しく頂きました。

さて、週末に行っているセミナーですが、8月は1日火曜日に東京で開催。なぜ平日に？そこは色々と考えがありまして。

週末参加が難しい方は、ぜひこの機会にご参加ください。

不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保する事こそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。
とにかく最初が肝心、第一歩を間違えてしまうと、それを取り返すには想像以上の時間がかかるもの。それがわかっていても道を踏み外す投資家は後を絶ちません。しかしながら不動産投資で基礎から学び土台を作ることは決してハードルの高いものではなく、まずは「成功の法則」を身につけることこそが重要なのです。実績ができれば銀行からの資金調達もやりやすいように、とにかくまずは安定収益を作る事こそが不動産投資を成功させる第一歩と言っても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。

このセミナーでは、そんな安定収益へのスキルを身につけるための成功の法則を米国公認不動産経営管理士でもあり建築士でもあり、一棟アパート・区分マンションのオーナーでもある山内が、数多くの投資家の資産を形成してきた実績、また一投資家としての経験を踏まえ、不動産投資で成功するための基礎を詳細にわかりやすくお伝えします。まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。

【講義内容】
・投資家になる為の基礎知識！DCF法を理解する
・自己資金の運用について、投資の効率計算はこのようにして考え選択する
・収支と投資指標　プロが知らない私たちCPMの常識
・銀行の見る評価計算例
・日本と世界のキャップレートを知る
・選択肢を間違わないために首都圏と地方圏の留意点について

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2017年06月05日15:49

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40%が不動産投資で失敗した？

今までに不動産投資で失敗したことがありますか？とのアンケート。

40%が「失敗した事がある」と答えたようです。しかしながら、何を見て失敗だと言うのか。

この感じ方は投資家によって全く異なると思うのですが、本来売却してこそ儲けが確定されるので、記事にもあるような「空室が埋まらなかった」だけでは決して失敗とは限らないのです。

特に地方物件で空室が埋まらなくても、この情勢で売却すれは大幅に利益の出るようなこともあります。

また、タイミング悪く数室当時に退去するようなケースで、失敗した！と思われる方もいると思います。

その辺は別途ご相談頂ければ、意外と儲かってるよという方もいるでしょうから、あまりマイナスマイナス考えずまずはご連絡を下さい。

こういう時の為にもIRRの考え方が分かれば、随分余裕が出来たりするものです。

あとは、その投資家の期待利回りが高ければ、仮に利益が出たとしても、その物件は投資家にとって不適格だったというケースもあります。（NPVがマイナス）

横文字は難しいですね。その辺はまたセミナーで。

価格上昇を抑える為の記事なの？なんて思いつつ、さ、仕事仕事。

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2017年06月03日20:12

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総支払利息は3000万も減るのです。

今日は銀行との面談。

契約後、この面談が終わってから問題がなければおおよそ2～3週間で融資本承認となります。

しかし、今回はいつもより面談に時間がかかっています。新規案件＋借り換えがある為です。

9年前に買って頂いた一棟物件（当時懐かしのCFネッツみなとみらいオフィスで契約）を、このタイミングで借り換えやるしかないでしょ、という事で併せて相談。

銀行も乗り気だったので進めることになりました。

借り換えの場合、銀行にもよりますが、金利は下がるけど耐用年数から融資期間の短くなるケースがほとんど。

なので、ローン支払いはほとんど変わらないけど、元金返済が進むので将来リスクが下がるという事になります。

今回の場合、借り換えするだけで、総支払利息は約3000万も減るのです。それに諸経費も一緒に貸してくれますのでほとんど自己資金も不要です。

オーナーさんからするとほんと笑いが止まりません。

物件のシミュレーションを見た時に、金利や収支に目が行く方が多いですが、まずは適正な利回り（キャップレート）かどうかが重要です。

どれだけ金利が安いとしても、適正な利回り・価格で買わなければ、売却時のリスクも高くなります。

それらが結果として好条件の借り換えにも繋がるわけです。

順位が下がってますね・・・クリックご協力お願いします！

Profile

　　　山内　真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ１０入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京　不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるＣＦネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者　DVD「数字でわかる！不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）
CPM（米国公認不動産経営管理士）
２級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格