山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

ほんとのクマさん。

 

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契約と個別相談で南青山オフィスに行ってました。

表参道は休日ともあってすごい人ですね。

 

南青山オフィスでは、クマさんが忙しそうにクレーム対応?してました。

 

山内「クマさん後ろから写真とっていいですか??」

クマさん「え〜、いいけどさ〜」

山内「いいけど?」

 

クマさん「後頭部はやめてよ・・・」

山内「はい・・・」

 

っということで、パチリ

 

クマさんです ↓ ↓

 

aa

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

あっ、これ偽者!

 

間違えました・・・

この写真はみなとみらいオフィスに移動してきた僕の後ろの席に座る、

大阪デスク大塚さんの天敵?Sさんです。

 

 

これがほんとのクマさんです ↓ ↓

 

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

パソコンが良く似合うクマさん

癒しの背中です。

 

あっそうそう、明日クマさんがスーパーモーニングに出ます。

9時過ぎくらいからなんでよかったら見てくださいね〜。

 

 

 

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残念な銀行。

 

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天気予報では、明日雪らしいです。

23区でも積もるとか・・・

ほんまに?

 

 

毎日のように銀行と交渉をしてると、

やりやすい銀行、残念な銀行、正直いろいろあります。

 

 

残念な銀行・・・

 

 

ローンが通ったあと、銀行と買主さんで金銭消費貸借契約という

お金を貸す借りるの契約をします。

 

今週、その日を設定していたわけですが・・・。

 

小嶋君「5分前に○○銀行から電話ありました、携帯に電話下さいとの事です」

山内「なんで携帯なんやろ?いつも会社に折り返しって言われんのに・・・」

小嶋君「液晶の着信見たら会社の電話番号でしたけどね」

山内「何やろ?とりあえず、すぐかけるわ・・・」


山内「すいません、お電話いただいてまして・・・」

銀行マン「今週の契約の件ですが、ちょっと都合悪くなったので、他の日に変更してもらえませんか?」

山内「えっ!そんな急に言われたって無理ですよ、お客さんも仕事休んで来るわけですから」

銀行マン「お客さんには僕から連絡しますから日を変えてください」

山内「どうしてダメなんですか?」

銀行マン「僕がインフルエンザになってしまいまして・・・」

山内「大丈夫ですか?」

銀行マン「なんとか大丈夫です。」

山内「別に他の担当の人でもいいですから・・・」

銀行マン「他には誰もいないんです」

山内「誰かいるでしょ、他にいないってそんな話し聞いたことないですよ」

銀行マン「すいません、日を変えてください」

山内「はぁ〜・・・」

 

山内「ところで、インフルエンザという事は今日も休んでるんですか?」

銀行マン「はい」

山内「そうですか、だから携帯に折り返しだったんですね」

銀行マン「はい」

山内「そうですかぁ、今日も会社休んではるんですか・・・」

 

液晶の着信見たら会社の電話番号でしたけどね・・・

 

これ以上特につっ込みませんでしたが、ありえないでしょ。

今週、監査が入ってるとかいう話しも聞いていたので、それが関係してるんですかね・・・。

 

まぁよくわかりませんが、

とにかく残念な銀行・・・。

 

 

 

ほんまに明日雪積もるんかなぁ〜。

 

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また融資撤退。

 

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銀行の規定がコロコロ、コロコロ変わってます。

ワンルーム融資がほぼ撤退状態になりつつあります。

 

先日の2月8日にファイナンスセミナーをやらしてもらいましたが

それからまた状況が変わりつつあります。

厳しくなる部分がほとんどですが、

一棟については自己資金比率が緩くなったりもしてます。

 

O銀行はワンルーム融資を1000万以上と規定変えしてきました。

以前のノンバンクのようです。

1000万以上って、もちろんそんな物件でほとんど収支合いませんから

当社としては

「GOOD BYE O BANK」となりそうです。

 

もしかするとワンルームを2件同時に購入なら1000万超えますから融資が通るかもしれません。

まぁやってみないと何とも言えない感じですね。

 

ほんとにどうなるんでしょうね

まぁ、でもそのうち他の銀行が新規参入してきますよ。

ずばりその時が狙い目かも・・・。

 

何気に融資条件変更って話ししてますが

僕らとしてはかなりストレスが溜まるんですよね〜

 

っと言う事で、最近ストレス発散してますっ。

2年間世話になったカバンがボロボロになってたので

先日、鴨居のららぽーとに行った時、

新しいの買っちゃいました。

 

これ、どうです?? ↓ ↓

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

かなりお気に入り

 

この写真ではあまり伝わらないかもしれませんが、

中身が水玉模様でめちゃかわいいんですよ。

 

11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

当分、ぱーっと買い物する日々を送りそうです。

 

 

詳しい融資情報については、

3月28日(土)ファイナンスセミナー行いますんで、

ぜひご参加下さい。

場所は前回と同じみなとみらいです。

 

近いうちに大阪でもやってやる・・・

っと企んでおります

 

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不動産投資と筋トレ

 

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最近、社内で風邪が流行っております。

 

先日は中元氏が鼻をズルズル言わしていて

「これはダウンするやろな〜」

なんて思っていると

次の日はしっかり治して来てました、

体調管理も仕事のひとつです。

 

僕もこの時期、毎年のようにダウンしますが

今年は大丈夫なんです。

 

なぜかと言うと・・・

去年末から通い始めたジムで体作りをしてるから。

 

これはかなり真剣に取り組んでいて、

どれほど真剣かというとですね・・・

 

こんなもの飲んでます ↓ ↓

 

ああ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ホエイ入りプロテイン

ねっ本気でしょ。

 

体をゴツクしようと思いいろいろと勉強していくとですね

たんぱく質が

「体重×2」 必要らしいのです。

っということは、

体重60キロの場合

60×2で120グラムも摂る必要があるんです。

 

この数字を聞いただけでは

あまりピンとこないかもしれませんが、

例えば、

おにぎり1個:4グラム 

牛乳1杯:6グラム

 

結構それだけの量を摂取するん大変なんです。

 

ただ、このプロテインを1回飲むと(コップ1杯くらい)

24グラムも摂れるんです。

なかなかの優れもの。

最近、会社にもタッパに入れて持って行ってるし・・・。

 

勉強すると結構面白いですね〜

こういうのって、ただガムシャラ鍛えていても効果少ないのがわかります。

 

不動産投資も同じで、例えばリフォームする時

ただ何でもすればいいわけじゃなくて、

数字にして出す必要があります。

そのリフォーム(例えば費用10万円)をすることによって

賃料が月2,000円アップしたとして年間で24,000円

ということは・・・

24,000円÷100,000円×100で24%の自己資金利回り(CCR)になり投資基礎は約4年で回収

じゃぁリフォームしたほうがいいですね、ということになります。

 

不動産投資も筋トレもよく似てる・・・??

のかもしれません。

 

あっ、そろそろトレーニングの時間だ。では・・・(倉橋風)

 

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こんな下見はもうイヤ。

 

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昨日、中元氏と下見に行ってきました。

 

一棟を3件見る予定で

まず練馬区のアパートへと車で向かいました。

途中、渋滞でかなり時間を費やしてしまい、

あとの2件が全然方向が違ったのと、

中元氏が南青山オフィスで接客があったのとで、

1件目の最寄駅で中元氏と別れ、僕は電車で2件目へと向かいました。

 

物件までは乗り換えナシで20分ほど、

まだ16時過ぎなので、明るいうちに物件を確認できるし

「バッチリやね〜」なんて思っていると・・・

 

電車に乗ってから2駅過ぎたあたりで、

車内のアナウンスが・・・

 

「○○駅で人身事故が起こり、運転停止しました」

「全線運転再開の見込みはたっておりません」

げっ!

 

っという事で、車内待機・・・

 

せめて会社の近くなら誰かに迎えに来てもらうものを

場所はほとんど埼玉の手前

お手上げ状態です。

 

結局、動くまで1時間ほどかかり

何とか物件に着いたものの

すっかり日は暮れてしまい・・・

 

せめて物件が良ければ、

「まっ、しゃぁないか〜」なんて思えるもんを、

物件の状態は最悪

 

「誰やここのオーナーは!もっと物件を大切にしたって」

っと心で叫ぶんです。

 

そして、

そこから横浜のオフィスまでは電車で1時間半、

そのうえ、この時間帯だけにしっかりラッシュに巻き込まれ、

まさに、踏んだり蹴ったり

 

「まぁ、いい事あるよ」

・・・と力なく自分に言い聞かせるのでした。

 

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初セミナー

 

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本日、初セミナーを

みなとみらいにてやらせて頂きました。

 

ああ

 

 

 

 

 

 

いや〜緊張しましたね

人前で喋る事の難しいこと難しいこと。

なるべくゆっくり話す事を心がけましたが

まだまだ慣れがたりません。

 

どれだけ皆さんにご理解いただけたかわかりませんが

少しでも自分の伝えたい情熱が伝われば、

これほど嬉しい事はありません。

 

せっかくの休日にもかかわらず、

多くの皆様にご参加して頂き本当にありがとうございます。

 

そして、無事終える事ができたのは、

スタッフの皆さんのご協力があったからです。

ありがとうございます。

 

今日という日は、

一生忘れる事のない大切な一日となりました。

 

もう感謝の気持ちでいっぱいです

 

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加盟店会議

 

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昨日は1日加盟店会議でした。

大阪担当ということでいつも参加しております。

 

現在の加盟店は・・・

札幌、新潟、富山、大阪、福岡

まだまだ増える予定??かもしれません。

 

昨日決まったことですが、

3月15日(日)大阪で初物件購入会を行います。

 

何か購入会って聞けば、

「買わされるんかな〜」って少し構えるかもしれませんが、

まぁ気に入れば買えばいいか程度の感じで楽に参加してもらえればと思います。

紹介する中には、いい物件もあれば、そうでない物件もありますし、

今こういうのが出ているのかとか、融資状況がどうとかいうのを知るだけでも十分価値があると思います。

 

大阪の物件はもちろん、東京の物件もご用意します。

ぜひ関西の方いらして下さい。

 

 

a

 

 

 

 

 

 

木内氏と大阪デスクの大塚氏

 

一緒にCPMを受講した戦友の大塚氏ですが

倉橋社長以上にひとりしゃべりまくってはりました。

関西人恐るべし・・・

 

すっかり浜っ子の無口な山内でした

 

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セミナーに追われてます。

 

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最近、いつも以上に帰りが遅いです

今週行われるセミナー準備に追われております。

 

2月7日(土)はミニバスセミナーで

みなとみらいオフィスは、東京23区・横浜市内で新築・中古アパートを中心に

3000万〜10000万くらいの一棟物件をご案内します。

 

2月8日(日)はファイナンスセミナー

最新の融資条件から取引事例、裏話まで

内容濃く濃くお話しします。

 

2日間共に中元氏とふたりで行いますから

ぜひぜひ勉強しに来て下さい〜

 

そして、

2月21日は大阪で相続対策行います。

関西の方必見です!

詳しくはボスのブログへどうぞ。

 

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CPM試験結果!

 

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「そろそろやねんけどな〜」

最近の口癖です。

 

去年受けたCPM(米国公認不動産経営管理士)の試験結果が

そろそろわかる頃なんです。

ほどんど諦めてたので、ダメならダメで早くスッキリしたいなと思ってました。

 

そして今日、同じく受講した南青山オフィスの海野さんより

海野「連絡来た??」

山内「来てへんよ」

海野「来たよ!受かった!!」

山内「え〜!!俺連絡来てへんねんけど・・・、いつ来たん?」

海野「今さっき」

山内「そうなん・・・ほんじゃそろそろ電話くるかな」

 

その電話を切った直後、

 

「IREM JAPANですけど・・・」

僕にも連絡があり・・・

 

「先日の試験結果ですが・・・」

 

山内「はい・・・」

 

ドキドキ・・・

 

 

 

 

 

「無事受かりましたよ」

 

山内「まじで!?」

「よかったですね」

山内「ほんまに??」

「ほんまです」

 

興奮してついついタメ口でしゃべっちゃいました。

 

ということで無事受かることが出来ました!

長い道のりに耐えてよかったです。

あの9時間ぶっ通しのMPSA試験は自分との戦いでした。

 

この機会を与えてくれた会社に本当に感謝します。

そして、この長い講習でご迷惑をおかけした皆様、応援してくださった皆様

本当にありがとうございました。

 

もっともっと頑張ります。

 

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入金がないんです・・・。

 

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こんばんわ。

最近、延滞が増えて困ってます・・・。

 

入居者さんの??

それも増えてるんでしょうが・・・

 

業者さんのです。

 

よくオーナーさんから相談されるんです。

「所有物件をある業者にサブリースで任せてますが

数ヶ月前から入金がないんです、どうしましょう?」

 

この不景気でますます増えてしまっているようです。

 

とりあえずオーナーさんに代わり

早速その業者に内容証明を送ってするわけですが、

ほんとシャレになってないですよ

 

ただこうなってしまえばいち早く対応を取らないと

まず間違いなくズルズル行ってしまいますし

気付けば業者が飛んでるって事も十分考えられるので

こまめに通帳記入して、少しでも遅れが出てるようなら

ご相談ください。

 

皆様くれぐれもお気をつけ下さいね。

 

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雪の中、バスセミナー

 

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こんにちは。

 

昨日は1日ミニバスセミナーでした。

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

今日は寒いな〜なんて言ってたら

途中から雪が降ってきましたよ。

 

廻った物件は、川崎から東京、全部でワンルーム8件

 

ほとんどの物件を事前に見てなかったので

もちろん中には、これ無しですね〜っという物もありました。

いい物件だけじゃなく、ナシ物件を見るのも勉強になりますからね。

 

見られて気に入ったのがあればもちろん購入することも出来ます。

(個人的にも欲しいのが何件かありました)

あとはやっぱりローンがしてもらえるのかどうかです。

 

最近融資条件の動きが激しいですから、

そんなことを移動中いろいろとお話ししました。

 

参加頂いた方にも満足してもらえたのではないでしょうか。

 

 

終わった後、懇親会でのビールは格別でしたね〜

ちょっと飲みすぎました・・・。

 

そして今日もセミナーです、

懇親会は昨日と同じ中華街で・・・

また飲みすぎちゃいます。

 

この寒い中、ご参加頂きました皆様、本当にお疲れ様でした。

 

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キャメラ.

 

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こんばんわ。

今日は本部で月に2度行われる方針会でした。

 

夕方、本部に着き

「お疲れ様です〜」

オフィスのドアを開けると・・・

 

「・・・?」

 

いつもと何かが違う・・・?

 

なんと言うか、みんな意識してるというか・・・?

 

「・・・ん?」

 

a

 

 

キャメラ??

 

 

 

 

 

「何で??」

 

どうやらクマさんがまたまたTVに出るらしく

方針会を撮りに来てるらしいんです。

(それも全国ネット)

 

どおりでみんないつもより髪型が決まってるんですね。

 

後方からキャメラがず〜っとまわされ、

 

スタッフみんな、

 

足を組み・・・

腕を組み・・・

しらじらしくうなずいて・・・

 

目線は前を向いてるが、

意識は間違いなく後方に向いている。

(僕だけ??)

 

トイレに行きたいが

一体どのタイミングで席を立ったらいいのだろう・・・。

 

 

全国ネットに緊張するスタッフでした。

 

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緊急セミナー。

 

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今日は夕方から売主訪問2件・千葉物件下見して

先ほど帰ってきました

ちょっとした小旅行です。

助手席に座るのは残念ながら、なかもっちゃんですが・・・。

 

その中元氏とふたりで、2部制のセミナーを2月8日(日)に行います。

 

物件価格が下がってる今こそ、ぜひ不動産投資がしたい!

しかし金融機関の貸し渋りでローンが付きにくい。

でも買えている人はいるわけで・・・。

 

じゃぁ実際、どんな物件をどんな価格で購入でき、

一体どんな条件なら融資が組めるのか?ということを、

ファイナンスを中心に直近の取引事例をもとにして

「現場の今」をわかりやすくご説明します。

 

シーエフネッツの最前線で働く生の声をお聞きください。

 

詳しくはこちらです。

 

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最前線24時!

 

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水曜日はお休みですが

本部でお仕事です。

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

みなとみらいオフィスのブログが変わりました。

CFネッツ 横浜不動産投資最前線24時!

せわしない感じで行こうかなと・・・。

 

曜日制で更新していくこととなりましたので

各曜日担当は以下のとおりです。

 

月曜日 文さん(神戸出身)
 
火曜日 中元さん(宮崎出身)
 
水曜日 小嶋君(新潟出身)
 
木曜日 三橋君(千葉出身)
 
金曜日 剱持さん(神奈川出身)
 
土曜日 私(大阪出身)
 
日曜日 木代さん(東京出身)
 
 
バラバラ・・・。
 
 
ほとんどが地方出身者でございます。
 
 
 
休みの日も関係なく更新していきますので
 
お立ち寄りの際はクリック・コメントのほどよろしくお願いします。
 
 
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東京都内の物件ばっか。

 

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今年からみなとみらいオフィスに異動となった

なかもっちゃんと毎日のように下見に出かけています。

 

ああ

 

首都高から見る

みなとみらい

 

 

 

出る物件出る物件ほとんどが東京都内で、

いつものように横浜・東京を行き来です。

 

昨日・今日の2日間で見た物件は・・・

 

新宿区のマンション

足立区のアパート2件

荒川区のアパート

板橋区のアパート

杉並区のアパート

練馬区のマンション

 

全て東京都内の物件・・・

って、これ凄くない??

 

もちろんいくらかの価格交渉は必要ですが、

表面で10%近く回ってます。

今は、こんなところで不動産投資が出来るのです。

 

問題は融資してくれるかどうか。

先ほども銀行に評価出しをお願いしてましたが

去年以上に厳しいです。

お客様の属性以前に、

「1億の物件で自己資金3000万必要」

なんて言われてしまい、お手上げ状態。

サラリーマン大家さんでそこまで用意できる人なんてほとんどいてません。

投資の安全性は高まりますが、自己資金利回りとしては低利回りとなりますから

微妙なわけです。

 

まだまだ苦戦の日々が続きそうですが、

その分、

今融資が付けば笑いは止まらないんです。

 

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セミナーのご案内

 

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 ■■■「ミニフィールドワークセミナー」■■■ 1/24開催・3コース

 港南台オフィス出発 / みなとみらいオフィス出発 / 南青山オフィス出発
   
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

7人乗りの社用車で各店コンサルタント2名が同乗します。
「港南台オフィス出発」コースは横浜を中心に自己資金1千万円以内で購入で
きる一棟収益物件、「みなとみらいオフィス出発」コースと「南青山オフィス
出発」コースは出発当日ぎりぎりまで、最新のおすすめ投資用ワンルーム、時
間が許せば稼げる自宅を発掘します。
弊社はこの新年、営業部の人事異動をいたしました。新たな気持ちで燃えてい
る各店がこの日のために仕入れたフレッシュな物件をより多くの方にご紹介し
ます。
また、今回は新春特別企画としまして、通常価格の半額でご参加いただけます。
今回も、先着順で定員になり次第締め切らせていただきます。2009年新春、新
たな気持ちで気合いのみなぎっているCFネッツコンサルタントと一緒に物件巡
りの一日を過ごしませんか?

【日程】2009/1/24(土)
  AM10:00集合〜PM5:00予定
  懇親会:PM5:00〜PM7:00
  ※昼食時間は随時調整します。(昼食費実費)

【集合】
 「港南台本店出発」コース(一棟収益物件)
  CFネッツ港南台本店
  
http://www.cfnets.co.jp/branch/honbu/index.html

 「南青山オフィス出発」コース(ワンルーム収益物件、稼げる自宅)
  CFネッツ南青山オフィス
  
http://www.cfnets.co.jp/branch/minatomirai/index.html

 「みなとみらいオフィス出発」コース(ワンルーム収益物件、稼げる自宅)
  CFネッツみなとみらいオフィス
  
http://www.cfnets.co.jp/branch/minatomirai/index.html

 

日頃どんな視点で物件を見て、

おすすめしているのかを勉強してもらえます。

おかげさまで、みなとみらいオフィスは

既に7名様の参加申し込みがありましたから

車2台でご案内する事となりました。

 

横浜集合でも、東京から横浜と幅広く廻りますので

ご希望の方はお早めにどうぞ。

 

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コンサル発表日

 

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今日は

去年、受けた「不動産コンサルティング技能試験」の発表でした。

 

合否を知るには、

・合格証書が送られてくる

・ネットで受験番号を確認する

・センターで確認する

この3つです。

 

いち早く知りたいですからネットで確認!

 

でもあれって相当体に悪いと思う

受験番号を上から追っていく時の緊張感・・・

 

今回の受験番号は「0119」

 

「0110」 近づいてきた・・・

「0112」

「0113」 もうすぐ・・・

「0116」

「0118」 これの次

  ・

  ・

  ・

  ・

  ・

「0119」 よかった〜

 

無事合格していました

自己採点で間違いなく受かってる自信はありましたが

やっぱりドキドキでした。

 

おかげさまで

「不動産コンサルティング技能士」となれました。

 

シーエフネッツは不動産コンサル会社ですから

この資格はいち早くほしかったんです。

 

去年、頑張って勉強してよかった

この喜びもなかなか癖になるんです

 

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今年の動きは

 

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今年も本格的に始動しました。

 

気になる融資状況ですが

どの銀行も去年と変わりないようです。

ただ融資申し込みをしてみて、実際の条件に変更はなくても

審査部の見方に変化があるかもしれませんので

あとは実際出してみてという感じじゃないでしょうか。

銀行の担当もある程度やってみないとわからない

とは言っていました。

 

ただO銀行の一棟融資については

金利が0.5%高くなりました(優遇がなくなったため)

この時期に何を思ったか逆行しています。

 

まぁ融資が厳しい厳しいとは言いつつも毎年何とかなっているんで、

今年もガッツリやっていきます。

 

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朝の4時。

 

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おはようございます。

ただいま朝の4時です。

 

家で仕事をしていたら目がさえてさえて

この時間になってしまいました。

明後日から出勤だというのにこれは非常にやばいです。

まだまだ眠れそうに無く、

この時間にブログすることもまずないので更新してみました。

誰か起きてないかな・・・。

 

なかもっちゃんが元旦のブログで

「鳴らない電話に寂しい、かかってきたら切らせないかも」って言ってたから、おめでとう電話してみるかな・・・。

あっ、クマさんならこの時間に滞納督促してるかも・・・。

 

そうそう、クマさんで思いだしたけど、

同じ大阪出身のくれちゃんが今年からブログを始めました。

そちらの方もよろしくお願いします。

偶然にもくれちゃん、

僕の実家から自転車で10分くらいのとこに住んでて、

昔、兄と同じバイト先で働いてたんです。

働いてた時期は少しずれていたんですが、兄のこと知ってたんでビックリ

そのうえ、共通の知り合いがいたりと、

なかなか運命的なものを感じてたりしてるわけなんです。

 

去年、大阪から上京してきて、

クマさんのもとクレームクレちゃんとして頑張ってます。

慣れない環境で必死にやってますし、

面白いブログになると思うんでぜひ見てあげて下さい。

 

では、そろそろお休みします。

 

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今日から始動。

 

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仕事は7日からですが今日から動きだします。

世間が働き出してるのに、家でゆっくりなんてちょっと落ち着かないのは僕だけかな?

これだけゆっくりして7日から始動したら

めちゃ休みボケしそうで怖いしね。

 

会社に行ったら、廣瀬氏はもう働いてました。

さすがです。

ただ思う存分に伸びてた髭は・・・おっちゃんです。

 

銀行連絡や融資申請等やることをして、

今年から始まるメルマガ原稿を作成して、

そろそろ帰ろうかと思っていたら、

猪俣GMがやってきました。

 

ビシッとスーツを決め、

いつもの派手なピンクネクタイにピンクシャツ

やはり今年もその派手さは健在

あれを着こなせてるのが不思議です。

 

さぁ今年も頑張るで。

 

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鎌倉って

 

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初詣に行ってきました。

 

あ

 

 

 

 

 

 

鎌倉の鶴岡八幡宮です。

 

a

 

 

 

 

 

 

4日といってもまだまだスゴイ人。

初詣なんて何年ぶりでしょう。

 

鎌倉に行ったのは初めてですが

なぜか懐かしい気にさせるのは

駅からの雰囲気が京都の嵐山に似ているからかな

 

鎌倉っていい所やね。

 

久しぶりのおみくじは「吉」

 

内容は・・・

◎縁談 「どこまでも慎重に」

(なるほど〜)

◎願望 「二つ目の方はしばらく待ちなさい」

(どういうこと?)

◎転居 「移った方がよい」

(ちょっと前に引越ししたとこなんですが・・・)

 

まぁ、今まで「吉」が出た年は間違いなくいい1年になってるわ。

 

鎌倉っていい所やね。

 

いい天気に鎌倉ビールを飲み、

あの雰囲気に何かとても落ち着きました。

 

鎌倉っていい所やね。

 

 

ところで誰と行ったのかって?

 

ほんと鎌倉っていい所やね。

 

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「帰れる場所」

 

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元旦は毎年親戚一同で集まります。

 

あ

 

美味しかった

 

 

 

 

 

半ズボンを履いていたいとこが僕より大きくなって

顔真っ赤にしてお酒を呑み

麻雀をしていたのにはビックリ

時間は流れるものです。

 

しかしほんと皆よくしゃべるしゃべる

 

「ほんまかいな〜」

「うそやんっ」

「おもろいな〜」

「ガハハハハー」

「真ちゃん、しゃべりや〜」

(話す余地ないわ)

 

毎年この集まりがすんごい楽しみ

みんないっぱい笑ってる

ほんといい笑顔

この時間がずっと続けば嬉しい

みんながずっと元気でいてほしい

 

「帰れる場所」があるのって幸せ

 

だから今年も頑張れる。

 

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「ミッキー!」と呼びたい

 

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新年あけましておめでとうございます!

 

平成21年は公私共に充実させたく思います。

 

仕事はもちろん頑張りますが

12月からこっそり行きだしたジムに通っていい体作りをして

人生初の東京ディズニーランドに行きたく思います。

 

この年でまだディズニーを知らない男です。

「ミッキー!」と呼んだことのない男です。

 

でも意外とこれがネタになるのです。

意外と出会った女の子に喜ばれるのです。

 

でもその女の子達とも行く機会がなかったのです。

それはなぜかって?

ただもてないから・・・。

 

だからジムに行くのです。

ってめちゃ不純な動機やん!

 

そして、ジムに行かないとあかんから

頑張って仕事をするんです。

 

そうしてお金を使って、

世の中にお金が廻って、

景気が良くなるんです・・・?

 

今年は

「景気悪い悪い」

言わないようにしようと思います。

これぞ悪循環、な気がしてしかたありません。

 

だからジムに通って景気よくして来ます。

 

そんな前向き?な感じで

今年も頑張っていこうと思います。

 

どうぞ本年もよろしくお願いします。

 

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良い新年を。

 

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今年も残すところあとわずかです。

大晦日になるといつもこの1年を振り返ります。

 

どんなだったか、

どんだけ成長したか、

どんだけ笑えたか。

 

今年は横浜のみなとみらいオフィスに異動して、

「新築アパート売るぞ!」なんて意気込んでたら

コトゴトク融資が付かずに大苦戦。

 

これは今までと何かが違う、なんて思ってたら

その頃から物件価格の下がること下がること

金融機関の貸し渋りです

気づけば100年に1度の大恐慌だなんて

あれだけ宣伝していた車のCMもほとんど見なくなりました。

 

じっと行方を見守るしかないのかもしれない・・・

でも融資が付けばめちゃイイのが買える

東京都内のあんなとこ、こんなとこで不動産投資ができる

そう、収支の合うステイタスも満たす理想の投資物件。

 

景気の悪い時にこそ前向きに考えるようにしている

これを乗り越えたらまたひとつ成長できているはず

今年も1年なかなか満足できるものだった

自分はまだまだやけどその分伸びる余地があるってこと。

 

やっぱりこの仕事は面白い

もっと笑えるように頑張る

頑張るねん。

 

東京に行って来年の春でもう2年

ほんま早いもんです

この環境もだいぶ居心地が良くなってきた。

 

でも関西弁は全く抜けへんのです。

 

みなさま良い新年を。

来年もどうぞよろしくお願いします。

 

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行列偽装

 

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マクドナルドの「クォーターパウンダーチーズ」が販売されましたが

関西では今月23日に初めて発売されたらしいんです。

 

その店舗では約15,000人が来店して長い列が出来たという事ですが

その列にはアルバイト1000人も含まれたみたいです。

 

結局、味やサービスの項目に記入するためのアンケートとしてやったらしく、

マクドナルド側としてはモニター調査は並ぶことを目的にしたのではなく

意図的にやったものではないと話しているようです。

 

・・・今日はえらく真面目なブログでしょ

って、僕が気になったのは

その時の新聞記事  ↓ ↓

 

a

 

「マクドが行列偽装」

 

 

マクド・・・

ということは、これがもし関東であったなら

「マックが行列偽装」

になるってこと??

 

関東ではマック

関西ではマクド

 

ほんまどうでもいい話ですいません。

 

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最高です!

 

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昨日は大阪の福島に行ってきました

a・la・dandy(ア・ラ・ダンディ)というお好み・鉄板焼きのお店

隠れ家的な感じでめちゃイケテました

 

あ

 

 

 

カキやアワビを頂きました

 

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

美味しいし雰囲気も抜群ですから

ぜひ大阪の方は行ってみて下さい。

 

a・la・dandy(ア・ラ・ダンディ)

大阪市福島区福島2-3-15

06-6786-0202

JR環状線福島駅徒歩5分。

 

この店に連れていってもらったのは

M社長とIさんです。

 

a

 

左がIさん・右がM社長

 

 

 

M社長は僕がシーエフネッツに来る前、大阪で勤めていた会社の社長です。

優しく厳しく接してくれて、たくさんの事を学ばしてもらいました。

東京に行きたいからと言って会社を辞める時も暖かく見送ってくれはりました。

こうして今の僕があるのはこの社長のおかげです。

本当に社長と出会えたことを感謝すると共にまたこうして一緒にお酒を飲めたことをとても嬉しく思います。

 

a

 

 

一緒に働いていた会社のスタッフ

K君とN君です。

 

 

 

みんながとても真っ直ぐなイイ子達でこの会社に不景気なんて関係ないんです

自分の働いていた会社がますます好調なのを聞けて最高です

本当にいい会社ですよ

 

めちゃ元気をもらいました

 

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大納会写真

 

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昨日は箱根で大納会がありました。

クリスマスだけあってか、かなりカップルが多かったです

 

美味しいお酒飲んで、温泉も満喫して

1年の締めに会社から連れて来てもらいありがたい限りです

 

大納会の様子はというと、

いろいろ写真をアップしたいのですが・・・

やっぱり無理

 

どれ載せよかな〜と見てたんですが

みんな目がトロンとしてて、

ホームページにあるようなシャンとした感じじゃないので、

こんなん載せれません

 

とりあえず、

 

a

 

乾杯前のものと・・・

 

 

a

 

イケメンと・・・

 

 

 

以上です。

(少なっ)

すいません

 

そして今日、箱根からそのまま大阪に帰ってきました

 

途中、富士山がめちゃ綺麗かったです

a

 

 

 

 

 

っと思えば、一転

 

a

 

 

 

 

滋賀県は大雪でした。

 

今日の夜は業者さんとお食事行って来ます

 

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メリクリ。

 

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本日で今年の営業は最後になります

明日は箱根で大納会・・・

(いつもの単なる飲み会?)

 

おかげさまで今年もいろいろと勉強になりよい1年でした

まぁローンには苦戦しましたが、その分いい物件をご紹介できたんじゃないかなと思います。

(自信アリ

こういう時期だけに、来年もいち早く融資関係の情報アップしていきますのでご覧頂ければと思います。

 

とりあえず年末年始はゆっくり大阪で過ごします。

家族、友人や業者の方々と予定が詰まってます。

 

 

明日の大納会しっかり写真アップしますので楽しみにしていて下さいね。

シーエフネッツの裏側を・・・。

 

では、みなさんよいクリスマスを

 

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1月9日から。

 

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今日はセミナー事業部のKさんとメルマガ原稿について打ち合わせでした

こっそり10話くらいまでは作ったんですが、

どうやら1話1話が短かったようでまだまだ頑張って考えないといけなくなりそうです。

とりあえず来年1月9日からはじまることとなりましたのでよろしくお願いします

 

 

あと1月の全国セミナーが以下の予定で行われますので

ぜひぜひ勉強しに来て下さい。

 

1/17 札幌 実践塾1日集中 

1/18 横浜 空室対策  

1/18 大阪 空室対策  

1/18 新潟 空室対策  

1/18 富山 空室対策  



全国各地の空室対策を手がけてきた各地のコンサルタントと、それを統括してきたCFネッツ代表の倉橋CPMの集大成が一斉公開

って感じです。


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妄想。

 

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2日間、風邪を引いてお休みしておりました

ご迷惑おかけしました

もしやインフルエンザ?と思っていたら、

普通の風邪だったようで助かりました

 

数年前に一度インフルエンザになったことがありますが

あれはほんとシャレになってないですよね〜

薬を飲まないとしんどすぎて寝れなくて、

「もう楽にしちゃって下さい・・・」みたいな

一週間動けなかったですから。

 

 

そして今日、2日ぶりの出勤

スタッフの皆さんが心配してくれて、

 

「おっ、大丈夫だったの??心配したよ!」

「もう熱はないの、無理すんなよ!」

「今年もあと少し一緒にがんばろ!」

 

この青春ドラマのような風景・・・

 

ほんまにこんなさわやか??

 

はい、妄想です。

 

 

実際は・・・

 

「おい、ほんとに来たよ〜」

「ホントはインフルエンザだろ」

「えっ、うつすなよ」

「やばい、まじかよ〜」

 

冷たい視線を感じ、しょんぼり席に着く

 

また熱が出てきた・・・。

 

でも助けられたこともあってね

寝込んでる時に小嶋君が、家まで差し入れを持って来てくれたんです

ほんとありがたかったですよ

 

くれぐれも皆さん気をつけてください。

 

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行けるとこまで〜。

 

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もう今年も終わりですね

この時期になるとだいぶ不動産屋は暇になってくるわけですが

当社はそんなん関係なく動きまくっております。

 

今日も朝一から物件の下見に行き、

よさげなアパートのを見つけたので早速売主さんに交渉

もちろんいつもの価格交渉です。

 

山内「8200万円のアパートなんですが・・・・」

業者「はい、まだ残ってますよ!」

山内「価格はどうですかね〜」

業者「頑張りますよ!」

(おっ!いけるかも・・・)

 

山内「7000万円でどうで・・・」

業者「無理だね」

(即決ちょっとは頑張れよ!)

 

こんなことのくり返しです

年末行けるとこまで走ります

 

ついでに、

年末年始のお休みは

12月25日(木)〜1月6日(火)

となっております。

 

ご不便をお掛けしますが、何卒よろしくお願い申し上げます

 

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幸せです。

 

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私事ながら本日30数回目の誕生日を迎えました

 

ちょうど会社も休日です・・・

 

何をしてるかって??

・・・出勤しております。

 

仕事命でしょ。

まぁ人生にはこういう時も必要だと思う。

逆にこういう時がないといけないと思う・・・。

 

最近そう言って自分を納得させているような・・・そんな気もする。

 

でも今、結構幸せ

充実した1年にしてやる。

 

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敷引きはあかん

 

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日頃、外食が多いのでインスタントものはあまり食べないようにしているのですが

今日の昼は時間がなくカップヌードルです

 

ああ

 

 

 

 

 

 

 

 

ところで、関東のどんべえと関西のどんべえ、味が違うの知ってました??

正直、関東のはあんまり美味しくないんです

ダシが違う!

ただこのカップヌードルなかなか美味しかったです

関西の味を思いだしました

 

不動産でいうと、

関西では皆さんご存知だとは思いますが、敷引き制度

ついでに大阪で僕が借りていたマンションは、

敷金90万で敷引き60万

ってことは、退去時30万しか戻ってこないんです。

「家賃の何か月分取ってんねん!」という感じでしょ。

 

今思うとほんともったいないことしました

まぁその分、月々の賃料だけでみると

梅田駅から1駅、2駅のところで

「えっ、こんなに安いの!?」っていうようのものが借りれます。

大阪にいる時は、会社まで車で10分あれば着いてましたからね。

 

だから東京に来た当初、通勤が1時間〜1時間半なんて当たり前というのを聞いて、びっくりでした。

ちなみに先日扱った物件で、新宿駅から3駅の場所にある13屬離錺鵐襦璽爐なんと73,000円で決まりましたからすごいです。

それだけ通勤時間がかかってしまうのもわかります。

 

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おめでと〜。

 

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試験も終わったことなんで、飲みに行ってきました

 

a

 

 

 

 

東京事業部のなかもっちゃんとS銀行のNさんです

 

仕事が終わってからなんで

22時頃に集まり、遅くまで飲んでしまいました

意外と恋話なんてせずに

しゃべる内容としてはほとんどが仕事のことなんです・・・

これでもみんな結構真面目?です。

 

 

話は変わりますが、

大阪の加盟店である大塚さん

女の子が生まれました

 

CPMの講習で一緒でしたからお話しは聞いていましたが、

大塚さんは間違いなく甘やかして育てるんちゃうかな〜っと思います

親ばかになりすぎたらダメですよ 笑

 

ほんとおめでとうございます

 

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結果は・・・。

 

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CPMの試験終わりました

 

結果は来年ですが、どうかな〜

微妙な感じです。

 

何か自分で納得行ってないので

もう一度やりたい感じ

 

受けた人は

「あんな試験2度とやりたくない!!」

と言うんですが

意外とハードな試験は、大丈夫やったんです。

 

だってやり始めると、

書いて、書いて、書いてで

しんどいとか、どうこうより

ある時から、ちょっと笑えてきたりして

(M・・・?)

 

今思うと、間違いなく壊れだしてたんでしょう

 

とりあえずは終わりましたから

今年も残りわずかしっかり働きます

 

 

以前もお話しましたが

このCPMは100万近く費用のかかる試験・講習なんです

 

僕なんかに、こういう場を与えてくれた会社に

心から感謝しています。

ありがとうございます。

 

もっと頑張らなあきません

 

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こんな時にブログせんでも

 

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今日でCPM講習が全て終わりました

明日から二日間最終試験が行われます

 

試験内容は、

ある物件の投資分析をして、

リフォームの改善案を出し

オーナーの目標・目的を達成しないとあきません。

 

短期保有・長期保有によって改善内容が変わり

そのうえ、目標とするCCR・IRRを満たさないとダメなわけです。

(ふぅ〜・・・)

 

今日も電卓叩き叩きやりましたけど

やればやるだけ不安になるんです

 

それも「屐廖Α岷漾廚任呂覆て

「フィート」・「ドル」ですから全然想像が出来ませんよ

 

どうやら来年からは日本の物件で試験を行うらしいです・・・

って何で来年からなん・・・

 

明日は、

9時から2時間半の概念試験があり

終わればそのまま、どっさりと物件資料を渡され

22時まで!現状投資分析をするらしいです。

 

試験時間は・・・

計算するのやめときます

 

 

2日目は

オーナーの目標が発表されて

それに沿った改善案をまとめていくようです

ぶっ通しで、9時から18時まで・・・

 

試験時間は・・・

もうほっといて下さい

 

 

余裕出してブログ更新している場合じゃなかった・・・。

 

 

人気ブログランキング←頑張ってる??

 

開放まであと4日。

 

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今日から2日間CPM最後の講習です

長かったわ・・・。

 

そして3日目・4日目はMPSA試験

はい、今日から4日間ガッツリです

 

この半年間、不動産コンサルもあわせて

講習づくしでした。

 

受かっても

落ちても

今年はこれで開放されます

(飲んでやる・・・)

 

では時間なんで行って来ます

 

 

あっそうそう、

全然関係ないですが

最近、グーグルストリートビューの使い勝手が

悪くなったと思うのは僕だけですか?

 

 

人気ブログランキング←ぼちぼちやね。

 

4000万指値・・・。

 

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a

 

 

 

 

横浜みなとみらいオフィスからの景色です。

今が一年で一番綺麗かもしれませんね

 

今日から12月ってほんま早いですね

残すところ今年もあと1ヶ月、頑張らなぁ

 

本日の下見は

自由が丘から電車で5分ほど

世田谷にあるまだ築1年のアパートです。

 

 

a

 

 

土地はよくある専用通路というやつですね

 

 

 

通常道路に2m以上接してないと再建築できませんが、

こういう専用通路で1.9m幅しかなくて再建築不可なんて物件が

結構多いんです。

 

a

 

オートロック付で

なかなか好印象

 

 

 

 

 

表面利回りで7.5%

かる〜く2000万指値って感じなんですが

現況が新築プレミア家賃ですから

それを10〜15年後経過した時の

賃料に引きなおして計算してみると・・・

表面6.1%

DCR1.3超えを考えると

4000万指値やん・・・。

 

でも、そう考えて計算しな

オーナーさんにとって数年後収支が合わなくなっちゃうんで

このリスクを見ることは非常に大切やね〜。

 

じっくり価格が下がるのを待ちますわ

 

人気ブログランキング←上がるのを待ちますわ

 

どうですかね?

 

人気ブログランキング←頑張るわ

 

今日も朝から下見へ行ってたんです。

久しぶりに東京事業部の木内氏と一緒に

 

全部で一棟マンション4件、

それが全て東京都内なんて

ほんまに少し前では考えられへんような状況なんです。

 

と言っても、はじめから利回りの合う物件なんてまずなくて

表面で7〜8%位のものばかりですわ

以前なら5〜6%くらいで、

見向きもしなかったんですが、この半年くらいですかね

ここまでさがったんは。

 

今日のも2000万ほど下がればありやんね〜

って感じで、物件がよければ交渉・交渉。

4件見たうちで、アリなのは2件

ってこれすごい確立ですわ、5割ですもん

 

早速、会社に戻って交渉しようと

業者さんに電話したんですが

土曜なので休み・・・

って、なんでなん

 

その物件を預けている売主さんがかわいそうですわ

土日が一番動くときではあるのに・・・

それじゃ売れるもんも売れんくなるよ〜

 

こんな感じで日々、物件探しに明け暮れているわけなんです。

 

 

最近、めっきり大阪弁が薄れてきてたんで

あえて全開で使ってみました

どうですかね?

 

人気ブログランキング←どうですかね??

CPM試験が終わって・・・

 

人気ブログランキング←ちょっと上がってきた?

 

火曜・水曜とCPM講習

そして今日は150問の択一試験がありました

10時〜14時の昼ごはんもナシの4時間です

 

4時間ぶっ通し!なんですが

意外と大丈夫でしたね

 

試験もそんな難しいものではなくて

IRRやNPV計算等

ある程度金融電卓が使えればパスできると思います。

 

大変なのは12月の最終試験MPSAです。

代々木で二日間行われますが、

家に帰る余裕もないでしょうから、近くのホテルをとりました

 

あんな試験二度と受けたくない!

って、みんな言いますから

きっと一生忘れる事のできない2日間になることでしょう

 

 

しかし、ブログでCPMネタを書いてたら

勉強しないと〜って

いつもすんごい焦ってくるんですよ

 

 

人気ブログランキング←地味やわ・・・。

 

 

メルマガやります。

 

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当社のメルマガ、ご存知ですか??

登録されている方は、毎週?くらい

配信されてると思います。

 

セミナー情報や当社営業マンレポートの

メルマガ配信をしておりますが、

この度、同じオフィスの廣瀬氏が

12月からメルマガデビュー!する事が決定しましたので

どうぞよろしくお願いします

 

きっとこのブログを見て本人は、

えっ??俺??

っと思っている事でしょう 笑。

(こうして勝手に背中を押す事も愛情です

 

 

な〜んて余裕をかましていると

セミナー事業部のK氏より、

「その次、メルマガ原稿、山内さんですから!」

 

・・・っという事で、

来年1月から、メルマガすることになりました・・・。

 

こうして発表することによって

自分の背中も押すようにしてます・・・。

 

今まで言えなかった大阪での経験談をお話ししますが、

やる限りは面白くないと

 

先に言っときますが、かなりダークです・・・

ん〜でも面白いと思いますよ

 

今までブログで話せないような内容を

ぶっちゃけいきますから。

 

もしかしたら全部カットされるかもしれません・・・。

来年登場しなかったら、

あいつ切られたな・・・、と思ってください

 

とりあえずお楽しみに。

 

まだメルマガ登録されていない方は、こちらをどうぞ。

 

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好みもいろいろ。

 

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久しぶりに居住用の案内をしてきました

1500万円前後の将来貸しても合うような物件です

 

そのうちの1件が

すんごい見晴らしの良い物件で

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

バルコニーから右手に富士山、

左手に墓地・・・ってそれは微妙ですが

みなとみらいオフィスまで車で10分弱の立地ですから悪くはないです

 

ただこの物件までには急な坂をかなり登らないといけません

なかなか徒歩では生活が難しい場所です

 

「さすがにきついな〜」なんて言っていると

同じオフィスの小嶋君が

「あ〜その物件の横のマンションに、本部のK林さん住んでますよ〜」

山内「でもK林さんは賃貸やんね・・・」

 

山内・小嶋「も、持ち家やん・・・」

 

やっちゃった??

 

人生いろいろ、好みもいろいろ。

 

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築79年と潰れた銀杏

 

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昨日は法人向けセミナーでした(満員御礼)

 

その後はいつもどおりの懇親会に参加

横浜みなとみらいでの開催でしたから、中華街かなと行ってみたら

なんとオシャレなレストランです ↓ ↓

    

aa

 

 

 

 

らしくないので、

常連のお客さんもびっくりされてました

お酒飲む前までは皆さんやけに静かだったような・・・。

 

場所は日本大通り駅上の建物、

横浜情報文化センター1階にあるお店なのですが

この建物、1929年築の旧横浜商工奨励館を改修・増築した建物です。

 

1929年てことは昭和4年ですよ

なんと築79年

 

手を加えてあげることによって

これだけ生まれ変わるわけですね。

 

日本の30年とか40年での住宅建替サイクルは

他の先進国の100年前後と比較して著しく低い数字です

地球環境にも決して良くないですよね

だからその街並みに合わした修繕を定期的に行い

建物を維持していけばほんと理想的かななんて思います。

 

そして日本大通り周辺のような街並みになれば

住みたい街として人が集まりそれだけで付加価値が出るんでしょうね。

 

だってあの雰囲気を感じながら歩いてるだけで、

何かオシャレになったような錯覚に陥るんですよ

(間違いなく気のせいですが・・・)

 

ただこの時期は微妙なところもあって

道路沿いにあるイチョウ並木から落ちた銀杏が

これほんま臭くて臭くてね、

通行する人、皆が早歩きなうえに

つぶれた銀杏を踏まないよう大股だったりして、

その上、おばちゃんは必死に銀杏拾って袋にいれてるしで

(大阪の御堂筋を思い出します)

 

あっさり現実に戻されます・・・。

 

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物件紹介します。

 

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今日は業者さんより、ある物件の紹介を受けました

 

人気沿線・最寄り駅から徒歩4分のRC造で

渋谷まで15分の好立地

 

価格は約1億8000万

現在大規模修繕中の上、表面で10%弱

本日下見もしてきましたが、かなりイイんです

 

売主さんより、

CFさんだからこそお伝えする情報です。

という事で内密に紹介頂いてますから

ブログでは詳しくお伝えできませんが

本当にお薦め物件です

 

ご興味のある方はご連絡下さい。

 

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クラクラする・・・。

 

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とても寒くなってきましたね〜

 

今日はお休みですが、家にこもってます

はい、いつもお話ししてるCPMの試験勉強ですね

 

しかし何から手をつけていいのかわからないんです!

 

だってこんなんですよ ↓ ↓

ああ

 

 

 

 

 

 

 

これだけの教科書が重なってるの見ただけで

ちょっとクラクラしてくるんです

 

一体どんな試験か気になりません??

僕もあまり想像が付かないですが、

12月に行われる試験は

9時〜22時までと9時〜18時までの2日間・・・。

「9時〜22時??」

休みナシで書きっぱなしらしいです

 

 

あ〜ますます焦ってきました

机に戻ります、今日はこの辺で。

 

今年はボジョレーの解禁も忘れて、カタカタと金融電卓叩きます

 

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大阪懇親会

 

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昨日は大阪で会員向けイベントに参加してきました

 

aa

 

 

 

 

 

 

 

1年ぶりに会うお客様や、いつもお世話になっている業者さんと

ふぐ鍋をつつきながら盛り上がりました

 

16時30分から始まり、

3時間の予定が30分延長しても話しは尽きず・・・

2件目の店に移動してますます盛り上がり・・・

日帰りするつもりが実家で泊まることになってしまいました。

ある程度覚悟はしていましたが・・・。

 

そして今日はもちろん仕事がありましたから

5時半起きで、3時間かけて横浜のオフィスに出社

意外とこんな通勤も悪くない?って

いやぁ〜さすがにきつかったですよ

 

今日、お客様から

「痩せました??」っと聞かれましたが

イヤでも痩せてしまいます

 

まぁ楽しかったからアリですね

親に顔を見せる事もできましたし。

 

お客様・大阪デスクの皆さんに大変良くして頂きました

ありがとうございました!

また語りましょう

 

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ついに大詰め

 

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今週は火曜・水曜と2連休です・・・

が、CPMの講習で朝からしっかり勉強してきました

 

半年前から始まった講習も大詰めです。

今日は徹底的に金融電卓10B兇鮖箸辰討侶彁嗣簑蠅任

もちろん普通に計算するだけではなく、分析をしてオーナーに提案するわけです。

 

例えば・・・

鉄骨の一棟マンション・木造アパートの2棟を購入します。

自己資金は2億円あり、各物件に対する自己資金比率を考え

変動金利又は固定金利を選び

投資効率・安全率等を投資分析してオーナーに提案しなさい

というようなもの。

 

みなさんいろんな提案を発表していましたが

実際何が正解なのかというのは無いんですね

だってそれだけの条件では一概に答えなんてでないですから。

 

僕なんか、木造アパートの方は現況賃料が高かったのと空室が多かったから

買わせません!なんて勝手な提案してました。

(問題では、2棟購入するとしてなのに・・・

 

しかしこういう投資分析をして提案する事こそが

コンサルの仕事ですね〜

結構面白いんです。

 

明日もしっかり学んできます

 

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不動産コンサルティング試験

 

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今日は不動産コンサルティングの資格試験でした。

 

(この資格は宅地建物取引主任者や不動産鑑定士でなければ受験することができず、

不動産コンサルティング技能登録者になるには、この試験に合格するだけでなく、5年間の実務経験が必要となります。)

 

午前中に択一式2時間、午後に記述式2時間と行われ

事業・実務・経済・建築・法律・金融・税制から出題されます。

なかなか範囲広いでしょ

 

合否の結果は来年ですが、自己採点をしたところ

8割ほど正解してたのでまずクリアできたと思います。

(だって隠れて勉強してましたもん 笑)

 

いつも試験終わったら、スッキリするんですが

次は11月末と12月にCPMの試験が待ってますから

あんまりテンション上がりませんね〜。

 

ただこれからCPM1本で勉強できるので

そういう意味ではとても楽になりました

 

この流れに乗って頑張ります〜

 

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また融資条件変更

 

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今日からまたまた融資条件が変わってしまいました

 

ワンルームでよく使っていたO銀行ですが

今後、ワンルームでは物件金額の2割〜3割、一棟では物件金額の2割

必ず自己資金が必要という事です。

 

今まで一棟では評価の見方が厳しいかったので

ほとんど使っていませんでしたが

ワンルームについては痛いですね。

 

物件価格800万円のワンルームなら

2割で160万円+諸経費約80万円で自己資金240万円ほど必要です。

仮にネット収入から年間返済額を引いたキャッシュフローが

20万円としたら自己資金の収益率(CCR)は8.3%

まだ2割ならいいですけど、3割となるとかなり効率が悪くなります。

 

その辺はきっと属性によってという感じでしょうが

これだけの自己資金が必要になるというので、一番恐いのは

「あまり融資する気ありません」っと言う意味での条件変更かも知れないということです。

 

他の銀行では一棟について自己資金3割・4割なんてこともありますから

ある意味始めから遠まわしに断わっているようなものですもんね。

まぁ当分手探り状態です。

 

ただ悪い話だけではなくて

今日の夕刊で

金融機関の貸し渋り防止を狙って金融相が自己資本比率の規制を見直すらしいです。

銀行は8%や4%の自己資本比率を確保しないといけませんから

その規制がゆるくなれば融資についても借りやすくはなると思います。

12月から適用と言うことですのでまた随時情報お伝えしますね。

 

あと全然話しは変わりますが

11月15日(土)に大阪でお食事会を開く事になりましたので

近場の皆さん来られませんか??

今の市場についていろいろお話しが聞けると思います。

ついでに、社長お気に入りのふぐ料理らしいです。

詳しくはこちらをどうぞ。

 

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期待しないで。

 

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横浜市内で最寄り駅から徒歩5分の一棟マンション

昭和63年築

20屬離錺鵐襦璽爍隠幻諭椒レージ3台付き

物件価格1億円

表面利回り10%超え

 

賃料表を見ても相場の家賃で貸せているようです

悪くないですね

 

そうとなれば早速下見です

ただしあまり期待しないように向かいました・・・。

 

乗降客数約5万人の駅から、平坦で5分

途中にはコンビ二もあり、ますます悪くないです

 

先ほどより若干早歩きで

ただしあまり期待しないように・・・。

 

現地に到着

 

こんな感じ ↓ ↓

 

aa

 

小さくてわかりにくいかもしれませんが

 

 

 

 

 

近づいてみると・・・

 

aaa

 

 

 

 

 

 

 

aaa

 

 

 

 

 

 

 

天気も曇りがちでしたが

あまりにも、どよーんとした雰囲気

 

管理状況よくないですね

いつから手を加えてないないのかな〜

これじゃきっと屋上もえらいことになってそう

 

元々あまり期待しないでいたのは

指値もナシにはじめから表面で10%以上回っているのは

その利回りでないと売れない理由があるからだろうと思ったので。

リスクがあるからこその利回りなんですね

もちろん全てがそういう物件ではないでしょうが

予想どおりで残念です

 

きっと明日は晴れますよ

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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