山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

不動産コンサルティング試験

 

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今日は不動産コンサルティングの資格試験でした。

 

(この資格は宅地建物取引主任者や不動産鑑定士でなければ受験することができず、

不動産コンサルティング技能登録者になるには、この試験に合格するだけでなく、5年間の実務経験が必要となります。)

 

午前中に択一式2時間、午後に記述式2時間と行われ

事業・実務・経済・建築・法律・金融・税制から出題されます。

なかなか範囲広いでしょ

 

合否の結果は来年ですが、自己採点をしたところ

8割ほど正解してたのでまずクリアできたと思います。

(だって隠れて勉強してましたもん 笑)

 

いつも試験終わったら、スッキリするんですが

次は11月末と12月にCPMの試験が待ってますから

あんまりテンション上がりませんね〜。

 

ただこれからCPM1本で勉強できるので

そういう意味ではとても楽になりました

 

この流れに乗って頑張ります〜

 

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また融資条件変更

 

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今日からまたまた融資条件が変わってしまいました

 

ワンルームでよく使っていたO銀行ですが

今後、ワンルームでは物件金額の2割〜3割、一棟では物件金額の2割

必ず自己資金が必要という事です。

 

今まで一棟では評価の見方が厳しいかったので

ほとんど使っていませんでしたが

ワンルームについては痛いですね。

 

物件価格800万円のワンルームなら

2割で160万円+諸経費約80万円で自己資金240万円ほど必要です。

仮にネット収入から年間返済額を引いたキャッシュフローが

20万円としたら自己資金の収益率(CCR)は8.3%

まだ2割ならいいですけど、3割となるとかなり効率が悪くなります。

 

その辺はきっと属性によってという感じでしょうが

これだけの自己資金が必要になるというので、一番恐いのは

「あまり融資する気ありません」っと言う意味での条件変更かも知れないということです。

 

他の銀行では一棟について自己資金3割・4割なんてこともありますから

ある意味始めから遠まわしに断わっているようなものですもんね。

まぁ当分手探り状態です。

 

ただ悪い話だけではなくて

今日の夕刊で

金融機関の貸し渋り防止を狙って金融相が自己資本比率の規制を見直すらしいです。

銀行は8%や4%の自己資本比率を確保しないといけませんから

その規制がゆるくなれば融資についても借りやすくはなると思います。

12月から適用と言うことですのでまた随時情報お伝えしますね。

 

あと全然話しは変わりますが

11月15日(土)に大阪でお食事会を開く事になりましたので

近場の皆さん来られませんか??

今の市場についていろいろお話しが聞けると思います。

ついでに、社長お気に入りのふぐ料理らしいです。

詳しくはこちらをどうぞ。

 

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期待しないで。

 

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横浜市内で最寄り駅から徒歩5分の一棟マンション

昭和63年築

20屬離錺鵐襦璽爍隠幻諭椒レージ3台付き

物件価格1億円

表面利回り10%超え

 

賃料表を見ても相場の家賃で貸せているようです

悪くないですね

 

そうとなれば早速下見です

ただしあまり期待しないように向かいました・・・。

 

乗降客数約5万人の駅から、平坦で5分

途中にはコンビ二もあり、ますます悪くないです

 

先ほどより若干早歩きで

ただしあまり期待しないように・・・。

 

現地に到着

 

こんな感じ ↓ ↓

 

aa

 

小さくてわかりにくいかもしれませんが

 

 

 

 

 

近づいてみると・・・

 

aaa

 

 

 

 

 

 

 

aaa

 

 

 

 

 

 

 

天気も曇りがちでしたが

あまりにも、どよーんとした雰囲気

 

管理状況よくないですね

いつから手を加えてないないのかな〜

これじゃきっと屋上もえらいことになってそう

 

元々あまり期待しないでいたのは

指値もナシにはじめから表面で10%以上回っているのは

その利回りでないと売れない理由があるからだろうと思ったので。

リスクがあるからこその利回りなんですね

もちろん全てがそういう物件ではないでしょうが

予想どおりで残念です

 

きっと明日は晴れますよ

 

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やっと更新

 

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久しぶりの更新です

いや〜おかげ様で忙しい毎日です。

 

これだけ景気が悪い中で

そんな事を一切感じさせないくらいの忙しさです

ありがたいですね

 

ここ最近の睡眠は5時間

休日も仕事にCPM・コンサル講習にとさすがにお疲れです。

 

今日の朝、体重計にのったんです・・・なんと3キロ減

ちょっと笑っちゃいました

まぁダイエットにはちょうどよかったかもしれません

 

 

相変わらずアパートローン付けには苦戦していますが

オーナー様の協力があって、何とか一歩一歩前に進めている感じです

 

不動産投資として今は非常に面白い時、

まだまだこの状況は続きますよ

 

今年もあと2ヶ月

全力で走りきります

 

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融資条件は日々厳しく

 

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本日は物件購入会がありました。

僕は銀行訪問等で参加できませんでしたが

横浜事業部の紹介したほとんどが東京都内の物件という事で

やはりそれだけ価格が下がり、分析に合うものが出てきています。

 

以前からもお話ししているとおり、その分融資が難しくなってきています

つい1ヶ月前と比べても状況は変化していて、

ある銀行では、自己資金を売買金額の3割入れてもらえないと融資できないとか、

別の銀行では、今後一棟やバルク売りについては35年の最長融資が30年となるなど、貸し渋りを日々肌で感じています。

はっきり言って、自己資金3割なんて基本的に融資しませんと言っているようなものですし

借り入れ期間が5年少なくなれば、安全率がある程度余裕のある物件でないとお薦めするのは難しいです

住宅ローンの場合は融資条件が変わるとなれば、来年からとか、早くても来月から審査の仕方が変わりますなんてのがほとんどですが、

アパートローンに関しては、条件変更を聞いたその時から、変わりましたんでよろしく、っというような具合ですから、こちらとしてもフラフラです。

 

物件が出た時には、ある程度今までの経験からこのお客様なら融資は問題ないだろうということで

売主さんには強気で話すわけです、そうしてこちら側に優先権をもらうんです

じゃないと2番手3番手に持っていかれちゃいます

そしてせっかく優先権を貰ったのに条件が変わってしまい

すいませんやっぱりローン無理でした・・・

じゃ信用もなにもあったものじゃないです。

 

周りの業者さんでもそういうことがあるせいか、

先日、事前のローンが付いていざ契約しようとしたら、売主さんからこの契約にはローン特約はつけれません・・・

なんてこと言われちゃいました。

この場合、本審査で断わられたら手付金が返金されず、買主様にとっては非常にリスクが高い契約となります。

じゃぁしょうがないから、本審査でOKもらってから契約しましょうとなりますが

その間に、もっと高値で購入したい人が現れたらもちろんそれまでで話し流れちゃいますから、

ほんとちょっとしたひとつの条件が変われば全てに影響が及びます。

 

価格が下がり購入できれば非常におもしろい時ではありますが、

なかなか苦労も多いです。

まぁ当分はこんな状況が続きそうですから

何とかご希望に添えれるよう物件紹介頑張ります、見ててください

 

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あえて負け組み

 

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ここのところ忙しすぎです

ブログ更新??

気の向くままに・・・。

 

昨日は

午前中、建築打ち合わせ

昼一、現地立会い

夕方、ご案内

会社に戻り事務仕事

夜は、当社オーナー様の結婚式2次会参加

 

バタバタでしたが、

結婚式2次会でお幸せそうな笑顔を見ていると

めちゃ元気出てきました

 

ああ

 

 

 

 

外苑前にあるめちゃオシャレなレストランでした

(結婚もいいかも・・・)

 

久しぶりに東京事業部の皆さんとお酒を飲みましたね

なんと2次会が終わってからまた会社に戻って仕事すると言う話しを聞き

僕も負けてられへんと横浜のオフィスに戻って働きました

(おかげで寝不足)

負けず嫌いですから・・・

 

 

負け、で思い出しましたが

先日友人の結婚式をブログでアップしましたが

その新郎のUさんから電話があって

この間のお礼の電話かなと思って出てみると

 

「勝ち組のUですけど、あっ負け組みの山内さん?」

 

だっ誰が負け組みやねん

 

全然負けてないから・・・

言うなら、あえて負け組みに入ってるだけですから

 

でも、こうして必死になってる自分って

やっぱり負け組みかも・・・

 

気にしない気にしない

バシバシ働くよ〜

 

 

瀬戸様2

 

ご結婚おめでとうございました

 

 

 

 

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最近の融資

 

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最近の融資状況についてです

 

ワンルームは相変わらずS銀行・O銀行の融資のみです

物件価格が下がってる分、

金利の高いS銀行でも利回りの合う物件は

以前と比べても多く感じます

 

ただ最近になってS銀行も審査が厳しくなってきていて

属性等うるさく言われる事が多いです

 

ですので、今までならある程度

ローン付く・付かないが予想できましたが

今はとりあえず物件があれば審査してみて、という感じでしょうか

 

また、それ以上に厳しいのがO銀行です

お客様の内容はもちろんですが、

物件についても

洗濯機置き場ある?

エレベーターある?

オートロック?

などなど、厳しく見られてます

まぁO銀行の場合は以前からうるさく言われてましたから

そこまでスタンスは変わってないかもしれませんが。

 

今日たまたま一棟マンションを紹介しに業者さんが訪問してきました

「ローンは全然付きますよ〜」と言ってはりましたね

この会社は投資物件の新築区分をメインに販売していて、

やっぱり新築区分は付きやすいようです

 

僕も興味心身でいろいろと質問しちゃいましたが

平均価格帯が2500万円

「絶対利回りなんて合いません、でも毎月2万円の持ち出しで東京都内で物件持てますよ」的なお話しをするらしいです

営業の仕方は、ひたすら電話をかけまくるらしく

その電話だけで、営業マンが80人もいるらしい・・・

驚きです

 

銀行がそういったものに融資するこそ自体問題なんですけどね

かなり高い確率でデフォルトしますよ

 

銀行さんも当社のセミナー参加したり、CPMの勉強でもしたらいいのに・・・

そして銀行内で、

「この物件FCR高いな」「DCR1.1しかないやん」

というような会話が聞こえてきたら

完璧なんですけどね

 

あっ、そういえば明日・明後日はCPMの講習でした

そろそろやばいんでお休みします

では

 

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この物件来た!?

 

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今日は朝から東京地方裁判所へ行って来ました

 

aa

 

 

 

 

雨のせいもあってか息の詰まりそうな重〜い雰囲気

けど意外と受付の人の愛想がよかった

 

とっとと用を済まして、

次は銀行に向かい六本木へ

 

昼ごはんは先日ブログでもアップしました宮崎地鶏の店

親子丼を食べました

aa

 

美味です

 

 

やっぱり美味しいもん食べるとテンションが上がります

気分良く会社に戻りました

 

その後、急遽仕入れた物件が

東京都内でなんと表面10%も回ってました

 

いい波の予感

これはスピード勝負!と思い、

落ち着く間もなく再び東京へ

品川に向かいました。

 

最寄り駅の改札を出れば活気ある商店街がつづき、

歩いて4分

その物件はありました

 

aa

 

どうですかこれ?

 

 

外観も手入れがされており、なかなかの好印象

 

大きい波が

きたんちゃうの〜!

っと・・・

 

aa

 

通路の

奥に小さく見えるのが物件です

 

 

 

 

この写真にある通路にしかこの物件接していません

ってことは再建築できひんのとちゃうの??

ずばり間違いないでしょう

 

念のため業者に確認してみると

「できません」

あっさり波にのまれました

 

これじゃローン付きません

販売図面やネットに「再建築不可」て書いといてよ・・・。

 

 

もっと利回りが高かったり、異様に金額が低ければ

この物件何かあるなぁと見に行く前に調べますが、

まんまとやられました

 

こういうのが一番疲れちゃいます

気づけば今日の移動時間は4時間を越えてます

 

大阪往復できたな〜

 

あっもうこんな時間

おやすみなさい

 

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今が旬?

 

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すいませ〜ん

最近、全然更新できてません

 

去年も同じだったんですけど、この時期になるとどうもサボっちゃうんです

年末にかけて資格試験があってですね

ついつい気づけば、この時間って感じなんですね

(そうです、いいわけですよ

 

最近の動きですか??

 

はっきり言って今ローンを組めるんなら

絶対に買うべきです

今までとても手が出せなかったような場所で

利回り合ってきてますから

この状況はもう少し続くでしょうが、

逆にこれ以上ローン付けが厳しくなれば

もうお手上げ状態?になりかねませんから

今が旬、って感じかもしれません。

 

アセットマネージャーとして、日々物件仕入れからローン付けまでしてますが

この状況を最前線で感じとれるのは

非常に面白いです

ビシビシ市場の動きを目の当たりにするわけですから。

お客様から結構うらやましがられますよ

でもこれが仕事なんです

(一緒に働きます??笑)

 

またまたゆっくりお話ししますね

眠たい・・・

 

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そらクレーム来るでしょ

 

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久しぶりに代官山でご飯してきました

東京の中でもここの街の雰囲気が一番好きかもしれません

 

一緒にご飯をしたのは10代の時に同じバイトをしていた先輩です

思えばもう10年以上の付き合いです

その人は8年前くらいに東京に出てきて、今は大手飲食店のマネージャーをしています

その人の担当しているお店がオシャレで気に入ってて

一緒に飲む時はいつも代官山のその店で会います

 

いつも結構流行っていて、行ったときも結婚式の2次会をしていました

バンドも演奏してすごい盛り上がりです。

 

山内「相変わらず流行ってますね〜、これ2次会ですか?」

先輩「そうやねん、けどちょっとやばい」

山内「何でですか?」

先輩「バンド」

山内「バンド???」

先輩「以前もあってんけど近所の住民からうるさいとクレームがはいるねん」

山内「ばんばんドラム叩いてますもんね、でもクレームが入るのに何でまた演奏さしてるんですか?」

先輩「バイトが勝手に予約取ったみたい」

山内「あらら・・・」

 

(店長を呼ぶ)

先輩「クレーム来てない??」

店長「はい、とりあえずは大丈夫です」

先輩「とりあえず??」

店長「受話器上げてますから」

 

えっ、受話器上げてるってめちゃめちゃやん・・・

どうやら結構慣れているご様子

 

しかし、この周辺に物件を持っているオーナーからしたら

たまったもんじゃないです

うるさいのが原因で入居者が退去したなんて言ったらいい迷惑です。

 

お店としては売上げを上げないといけないでしょうから付加価値をつけようとしますが、

もっと住民からも好まれるようなお店作りをして下さい、と生意気ですが言っておきました。

 

あと、

山内「楽器を使えるようなお店をしたいならお薦めの場所ありますよ」

先輩「どこ??」

山内「城ヶ島

先輩「・・・

 

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癖になる街

 

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先日、友人の結婚式で大阪に帰った時の話しです

 

夜の23時頃だったでしょうか、タクシーで実家へ帰る途中に

家の最寄り駅周辺の道が通行止めになってました

警官も大勢いて、その上、道路には入らないように黄色のテープが貼ってあったんです。

いかにも殺人があったかのよう・・・。

すごい野次馬。

 

気にはなりつつそのまま帰宅

 

次の日、ニュースで・・・

 

「大阪市で爆発物処理班が出動する騒ぎがあり、現場に緊張が走りました。」

あっ、絶対昨日のやわ 

 

「飲食街に不審物がある、と通報があり、警察が出動。
現場には、段ボールとラジカセがコードでつながれて置いてありました。」

えっ、爆発??

 

「すぐさま、防護服を着た爆発物処理班が到着、専用車両を使って作業が行われました。 」

ほんで、ほんで?

 

「2時間以上にもわたる慎重な作業に、住民らも固ずを飲んで見守っていました・・・」

2時間以上!?

 

「しかし、中から出てきたのは・・・」

何、何???

 

「なんと大人のおもちゃでした」

・・・バカっ

 

これぞ、「ちゃんちゃん」って感じです。

 

そんなオチいらんから

 

ん〜、

でも癖になる街、大阪

 

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結婚式

 

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昨日は大阪で友人の結婚式でした

 

aa

 

いい写真でしょ

 

 

大阪にいた時の取引先の銀行の人で、

僕にとってとても大切な友人であり、とても尊敬のできる人です。

新婦のMちゃんとはふたりで行ったBARで知り合い、

今までの思い出が多かっただけにジ〜ンときちゃいました

 

 

a

 

とてもオシャレな式場

 

 

 

先日お話ししてました友人代表のスピーチも無事というか

完璧に話す事ができて大満足でした

a

 

 

 

 

まぁ喋るまではこんな事引き受けへんかったらよかったと

後悔してたんですが・・・

今思うともっと喋ったったったらよかったです

 

数年ぶりに会う人もいてとても楽しかったですね

aa

 

I社長とお子さん

(ブログ載せときましたよ〜)

 

 

こんなイイ結婚式を見ると確かにしたくなりますが、

先にお相手探しからです・・・

まぁ僕の場合あと5年後くらいでしょうか

 

 

一生忘れない素晴らしい一日でした

アア

 

 

いつまでもお幸せに。

 

 

 

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ミニバスセミナー

 

不動産人気ブログランキング←ちゃんと更新しないと・・・

 

本日はミニバスセミナーでした

 

このセミナーは5組様限定の1日物件巡りです。

嬉しい事に参加募集の翌日には完売となりました

 

今回は一棟のアパートをメインにご案内して、

当社の既に管理している物件も見て頂きました

 

aa

 

 

中古アパート

 

 

 

aa

 

 

建築中室内

 

 

 

aa

 

 

新築アパート

 

 

 

aa

 

 

賃貸募集中室内

 

 

 

 

更地物件・・・等

幅広〜くご案内しました

 

少人数ですから物件や分析表、ローンの事まで質問していただき、

世間話しもしながらの気軽なバスセミナーだったと思います。

 

来月は年に2回ほどあるフィールドワークセミナーもありますから

ぜひご参加下さい。

 

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電卓講習スタート

 

不動産人気ブログランキング←地味・・・

 

今日もなんとかCPM講習終えてきました

 

本格的に金融電卓を使っての計算が始まり、

いつもの、K%やFCR、DCRなどが出てきますが

初めて電卓を使う人からしたら大変ですよ

この横文字だけできっと拒否反応をおこすでしょうし

その上、ドルやフィートで解いていくとなると、

問題の想像もつきにくく、かなりのストレスと戦ってるはずです

 

当社では毎日、この物件のFCRがどう、IRRがどう

当たり前のように話してますから何てことないですが、

今日一日勉強したと言っても

電卓を触ったのって数時間で

そんな中、将来価値・現在価値、レバレッジまでやるわけで、

それはもうわけわからん状態に陥ってると思います。

 

今回の講習でかなり焦ってきました

今からまた勉強です

 

 

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ちゃんと訳して・・・

 

不動産人気ブログランキング←地味・・・

 

CPM講習へ行って来ました

 

今日からついに10B兇鮖箸辰討

金融計算が始まるという事で

ちょっと楽しみにしていたんですが

普通に計算問題をして終わりました。

 

まぁ余裕かな〜、と思っていたりもしましたが、

問題の内容を理解するのにかなり苦労しました

 

例えば、英語を訳しただけのせいか

1寝室型が50戸で家賃が月$850の年間家賃収入は?

 

1寝室型?

とりあえず1LDKとかで訳してほしい

 

答えは、50戸×$850×12ヶ月=$510000

となるわけですが

 

もっとわかりにくいのは・・・

 

毎年の空室の平均は以下の通りです。

(2)1寝室型アパート

 

 

どういう意味??って感じでしょ

 

どうやら、(2)というのが、月2戸空室ということらしいんです・・・

 

って絶対わからん

 

こんな感じの内容が出まくってたら結構焦りますよ

解く前に、その問題理解しないといけませんから。

 

まぁ数年前と比べればこれでもだいぶ改善されているらしいんですが・・・。

 

こういった文章に慣れるにはまだまだ時間がかかりそうです

皆さんもテンション下がってました

 

おかげで帰ってきてから必死に勉強しましたよ

 

明日も頑張ってきます

 

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下がってますね〜

 

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今日もほとんどが一日下見で終わりました

東京から横浜と長旅です

 

今日見た一棟物件は、

場所は抜群にイイが管理状況がイマイチ、

修繕する費用も含んで指標が合うようならもちろんOKですが

さすがにそうなると難しいんですね

 

自分自身で、これなら!という納得のいく物はほんの一握りです

 

しかしながら、こうしていろんな物件を見ていると

融資が難しい分だけ、価格が下がっているのをとても感じますね

去年では考えられない立地で拾えてます。

 

今もし購入できたなら、

将来ある程度、融資がつき易くなった時に買える人が増え、

売り手市場となって価格は上がる事が予想できます

となれば、キャピタルゲインも考えれるんじゃないかなと思ったりします。

 

当分この状況は続くでしょうから、

しっかり紹介できるように僕は頑張るだけです

 

明日、明後日と2連休ですが、

この2日間は、CPMの講習です

FIN402という10B兇鮖箸辰振睛仕殿邱崕ですから

まぁ余裕・・・??

となるかどうかはわかりませんが、

そちらも頑張ってきます

 

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昨日のセミナー

 

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昨日は一日大阪電卓セミナーでした

 

あああ 

 

 

 

 

個人の方から同業者の方までたくさんご参加頂き満席でした

 

このセミナーは電卓を中心に行われるわけですが

ただ単に10B兇療殿遒使えるようになるだけでは意味が無いわけです

 

不動産投資の数字上リスクというものを理解する為のもので

物件どうのこうの言う前に、これをわかってないと始まらない

言えば基本中の基本です。

 

不動産業者でも理解している人はほとんどいてないわけで、

そんな中、紹介された物件を買うなんてそれこそめちゃリスクだと思います。

 

勉強して頂いたら間違いなく、リスク回避ができますから

ぜひ参加して下さい。

 

次回は横浜で、9月14日・15日と行います

詳しくはこちらです。

 

昨日は帰りの新幹線でゆっくり寝ようと思っていたのですが

社長とふたり、美味しい日本酒1本とたこ焼きを食べてしまい、

ますますテンションの上がってきた社長・・・

 

そこから2時間30分みっちり個別セミナーが車内で行われるのでした

 

というわけで、今日は寝不足・二日酔いです

 

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落ち着く感じ・・・

 

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今日も移動時間の長い一日でした

目的地まで2時間30分

 

やっとの思いで駅に着きましたが、

いつもと何かが違う・・・

 

周りから聞こえてくる言葉といえば・・・

 

「ほんま〜」

「しゃぁないな〜」

「うそやん!」

「何でやねん」

 

妙にこの落ち着く感じ・・・

そうです大阪にいます。

 

明日は大阪で倉橋電卓セミナーです

朝一からの為、前日入りしました

参加者が多くて、急遽サポートする事になったんです。

 

大阪でもこれだけ不動産投資の勉強をしようとする方が増えてきたのは嬉しい限りですね

 

ただ、既に当社会員の方からすれば、

ライバルが増えるだけ・・・

と微妙かも

 

では明日も頑張ってきます

 

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スピーチ

 

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今日はお休みです

天気のいいせっかくの休みに

ずーっと家にこもってます

 

2週間後くらいに、友達の結婚式がありまして

友人のスピーチをしないといけないんです

という事で、ずっとその練習

 

こういうのって本当に難しいですね

硬すぎても面白くないし、やわらかすぎてもあかんし

でも笑いあり涙ありでないとダメでしょ

 

かと言って涙涙にしてしまうと、最近めちゃ涙もろいからね

何言ってるかわけわからんようになりそうで・・・

 

当社の倉橋社長くらいの高いテンションでいければいいんですが・・・

(普通じゃ真似できません

こうなったら前もってお酒を注入するしかないですね

 

今日は寝れそうにないな〜

 

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土地の仕入れ。

 

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今日は渋谷で猪俣GMの資金調達セミナーです。

満員御礼

 

早めに会場に向かおうと考えてましたが

午前中、仕入れをしていて

良さそうな売り土地がありましたんで

急遽、下見に行って来ました

 

土地で探す場合は

その地域の建ぺい率・容積率から

何屬泙之てれるかを計算します。

まぁ実際にそのボリュームが入るかどうかは

斜線制限等の問題がありますから

もっと複雑なんですが・・・。

 

仮に延床を200屬箸靴

戸あたり20屬箸譴10戸

この地域の20屬離錺鵐襦璽爐60,000円くらいなら

月の収入が60万円、年間で720万円

今のファイナンスで表面10%くらい欲しいとしたら、

物件金額7200万円

 

建築金額は

延床200屐60.5坪)より

坪、こみこみで80万としたら建築費4840万円

 

7200−4840万円=2360万円までに

土地値が収まればOKかな〜

っという感じです。

 

 

そうしたものをクリアした今日の売り土地

 

気になる現地は・・・

 

ああ

 

 

 

めちゃめちゃ階段やん・・・

 

 

 

 

地図を見てある程度わかっていたものの、

こんなにとは・・・

 

その上、販売図面では駅から徒歩6分

なんて書いてましたが、

どう見ても10分近くかかるでしょ

そしてこの階段・・・

 

ナシですね。

 

ん〜残念ですが、まぁそんなことの繰り返しなんです

 

今日のセミナー後、懇親会でお酒飲んで

忘れるとします

 

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スラスラ〜解けますよ。

 

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一棟物件情報頂きました

 

最寄り駅から新宿駅まで約20分の好立地

築2年RC 総戸数15戸

 

売却希望価格 13000万円

年間家賃収入 約1300万円

表面でちょうど10%ですね。

 

そこから運営費(20%)を引いて

ネット収入1040万円

実質利回りで8%

 

非常に魅力的な物件でしょ!

 

これが普通、不動産屋さんから来る一般的な物件紹介です。

 

でも実際は・・・

築2年ですから、5~10年くらいにかけて賃料が下落していき、

空室率も指標に入れないといけません。

 

このリスクを考えた上で計算すると・・・

 

年間家賃収入 約1110万円

表面で8.5%

空室率5%・運営費20%を引いて

ネット収入 830万円

実質利回りで6.38%

 

ここからは勉強している方でないと

難しいかもしれませんが・・・

 

投資の安全率

NOI÷ADS=1.3以上より

830万円÷1.3=638万円までに年間の返済額(ADS)を

抑える必要があり

S銀行 4.5% 30年ローンなら

ローン限度額は10500万円ですから

物件金額13000万ー10500万円

=2500万円+諸経費(1000万円くらい)

の自己資金が必要になってきます。

 

上記より、キャッシュフローは192万円ですから

CCR(自己資金の利回り)は

192万円÷3500万円=5.49%

 

非常に効率の悪い投資であり、レバレッジも効きません

これだけの自己資金を入れて何とか投資の安全率がクリアできます。

 

じゃぁ、この物件金額では投資家が面白くないですから

値段交渉が必要ですね

っという話しになるわけです。

(わけわからん??)

 

こうした投資分析をした上でお客様に紹介するわけですが

ある程度お客様も共通語としての指標をご理解頂いていたほうが

イイと思います。

 

そこで、今のような内容がスラスラ〜分かるようになる為に

金融電卓セミナーをご用意しております

 

あっ、偶然にも9月14日・15日と

代表の倉橋による電卓セミナーがありますね

(9月6日は大阪でもやります)

 

いや〜こんなタイミングよくセミナーがあるなんて、

っと、シラジラシイのはこれくらいにして・・・

 

詳しくはこちらです。

 

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ベスト3

 

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今日はお休みです

 

ブログ更新に困ったときは・・・

ご飯ネタ

 

昨日、ほとんどS銀行で一日を過ごしましたが

六本木で食べた昼ごはんに感動

 

東京ミッドタウンの向かいににある「神楽」

宮崎地鶏の店なんですが

以前、TVで紹介されていて気になっていたんです

 

一見、入りにくそうな店構えですが

店内もオシャレで落ち着いた、結構好きな雰囲気です

 

頼んだのは親子丼

鳥と卵が絡まった上に黄身とちょっと甘めの醤油がかけてあり

抜群

東京にもこんな店あってんや〜って思うくらい衝撃でした

 

東京に来てベスト3に入るくらい美味しいです

 

夜も3時頃までやってますし

一品メニューも平均700〜800円くらいと

そんなに高くないです

 

六本木に行った時はぜひ寄ってみて下さい

でも、ランチのど真ん中は混んでそうですから

避けた方がいいかもしれませんね

 

美味しすぎて写真撮るの忘れてました〜。

 

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運営費倒れしますよ。

 

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帰ってきました

 

先ほどまで加盟店会議後の懇親会があり

またまたしっかり飲んじゃいましたね〜。

 

ところで皆さん、

ロードヒーティングってご存知ですか?

 

名前の通りではあるんですが

アパート内に駐車場があったとして

そこに積もった雪を溶かしてくれるという機能です。

 

加盟店になる札幌の業者さんとお話ししていたんですが

まぁ、これが問題のようです。

 

今では当たり前のように備わっている機能のようですが

結局、灯油を使ってという事なので(電気もありますが)

それはそれは運営費がかかりまくっちゃいます

 

どれだけ表面で利回りの取れているアパート物件であっても

運営費倒れしますから、ロードヒーティングと言うだけで

ほとんど無しかな〜、っという感じらしいですね。

 

まぁそれが付加価値になって賃料UPするのなら、

また考える余地はあるかもしれませんが

そこまでまず見込めないと言う事。

 

同じように、こっちで仕入れしていて感じることと言えば、

ワンルームの運営費です。

管理費・修繕積立金、固定資産税、管理手数料、

その中で、管理費・修繕積立金が、異様に高いのは自分の中で絶対的にナシなんです

もちろん低すぎるのも問題ですが、

いくら場所がよくても、

「この管理費・修繕積立金さすがに高すぎるな〜」

というものはお薦めしません。

 

まぁ余程その物件がネット利回りで見て確保できるのなら、

考える余地もあるのかも知れませんが、

まずそこまでの物件も出回ってませんから結局は厳しいでしょう。

 

そう考えると、

イイ物件なんてほんの一握りです

 

ですから、なかなか物件ご紹介できませんが気長に待っていてください!

だって不動産投資は買って終わりじゃないですからね

買ってからがスタートなんですから。

いてもたってもいられなくなって

他で焦って買っちゃわないで下さいね。

(あっ、もちろん分析のされた優良物件なら別ですよ)

 

ふ〜、なかなか紹介できなくてスイマセン・・・。

 

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やっぱり無理!

 

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なかなかブログを更新できずにいます

月末にかけて非常に忙しいんです

(ありがたいことですね〜)

 

明日の行動予定は・・・

朝一、S銀行で決済があり

その後、2時間の空き時間に下見へ行き

S銀行に戻って金銭消費貸借契約があり

終わればみなとみらいオフィスで加盟店会議に参加して

いつものとおり懇親会

で1日終了・・・。

 

なかなかなもんでしょ。

 

 

しかし、これだけのスケジュール後の

懇親会でのお酒はたまらなく美味しいはず・・・

 

そろそろ禁酒と思ってましたが、

やっぱり無理そう

その上、本日お客様から美味しそうな焼酎頂いちゃいましたし・・・

(お気遣いありがとうございます

 

意志弱いです・・・。

 

 

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CPM3回目

 

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ただいまです

 

今日は朝からCPMの講習でした

マーケティングとリーシングについてみっちり夕方までお勉強

終わってからは懇親会参加

 

ほんと最近お酒飲む機会が多んですけど・・・

でも、全国から来る業者さんとの交流は大事ですからね


その後は東京のラッシュに揉まれながら

帰宅・・・?

 

と思いきや

横浜のオフィスに戻り仕事なんです

盆休み明けでやること多過ぎ

 

会社からCPMの講習受けさしてもらってますから

ご迷惑かけれません。

 

さぁ明日も講習です。

 

しかしそろそろ禁酒しよかな・・・。

 

 

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盆休み中の話し

 

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休み中しっかり?ブログ更新を怠けちゃいましたね

 

昨日まで実家でかなりゆっくり過ごしていましたが

 

暑さのせいか

昼間はお墓参りや犬の散歩くらいしか外出しませんでした

 

aa

 

 

←アニーです。

 

 

 

 

 

ほとんどは夜に家族・友達・業者さんと飲み飲みです

 

aa

 

兄貴宅でお好み焼と

 

 

aa

 

焼きそば

 

 

だって関西ですもの・・・

 

 

aa

 

お気に入りのうどんやに行き

 

 

関西ですから・・・

 

aa

 

味噌ちゃんこを食べました

 

 

美味すぎ

 

 

不動産屋の社長さん集まりと飲みに行った時の話し

 

社長A「いや〜大阪は景気悪すぎるわ、ひどいで」

山内「そんなにですか〜」

社長B「悪いよ、シャレになってないわ」

 

社長C「ところで最近ダイビングしてんの?」

山内「全然行ってませんよ」

 

社長C「ほんま〜、10月にみんなで沖縄いくねん」

 

別に景気悪くないような・・・

 

社長A「あ、そうそうポルシェ買ってん」

 

それ景気悪くないでしょ

 

社長B「来週、船買ったから琵琶湖行くで」

 

どこが景気悪いねん!!

 

びっくりするような派手トークしてはりました

なーんか悔しいですが僕は地道に頑張りますょ

 

 

長い盆休みも今日で終わり仕事が始まります

明日・明後日とCPMの講習ですから

しっかり勉強してきます

 

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義務化

 

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8月12日〜20日まで夏の長期休暇です

 

という事で、昨日から盆休みです

・・・が

本日は本部で店番です。

 

しかし、暇

誰か来てくれへんかな・・・。

 

ある程度やることもあるのですが、

最終行き着く先はブログ更新となるわけです。

 

あとは、何気に思いついた事についての調べごとをします

 

例えば・・・

「既存物件についての火災報知器って

いつまでに取り付けないといけなかったけな〜」

 

という事で調べます。

 

平成23年6月1日までにです。

(新築物件は平成18年6月1日から設置義務化)

 

取り付ける場所は・・・

寝室・台所・非難する階段

 

どんな火災報知器を設置すればよいか・・・

火災報知機には、一般的に煙感知式と熱感知式があり、

省令で義務付けられているのは煙感知式らしく、

日本消防検定協会の鑑定合格証が付いているもの(NSマーク)

 

結局義務化の理由としては、

火災の死者数の約7割が逃げ遅れによるもので、

住宅火災による死者の低減を図るためと言う事です。

今のところ罰則はまだないですが、

価格も数千円からですし、自分で簡単に取り付けれますから

早めにするに越したことはないですね

 

さて明日から5日間ほど大阪に帰ります

くれぐれも太らないように・・・っとしたいところですが

みっちり

アルコールスケジュール

 

大阪へ帰った時はこれが義務化されてます・・・。

 

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ほんとスゴイ

 

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数字上で合う投資物件があれば

即、現地下見です

 

1時間以上かけて行く事なんて当たり前ですが

やっと着いては見たものの、

「この環境はナシやね〜、時間を返して・・・」

なんてことはもちろんよくあります

 

「もし現地をPCで見ることが出来れば

こんなに効率のいいことはないんですが・・・」

 

って、それができるんです!

 

Googleマップのストリートビュー機能って知ってますか??

道路上で撮影した360度のパノラマ写真を地図上で見ることができる機能で

見たい地点を指定するとその場所の道路沿いの風景を見ることができます。

その上、桜がきれいな道は、その時期に撮影するような工夫をされているらしいんです。

ただ現在は

札幌、小樽、函館、仙台、東京、埼玉、千葉、横浜、鎌倉、京都、大阪、神戸の12都市対応です。

 

これがあれば、

とりあえずPCで確認して、良さそうなら下見する。

ほんと素晴らしい機能です

 

ちょっと小旅行してきました

実家に行ったり、

数年前に更地から販売していた売れ残り分譲地にも行きました

(しっかり完成しててなんか笑っちゃいました)

 

 

aa

 

こちらからどうぞ

 

 

 

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バリューアップ

 

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ご購入頂いた一棟マンションの現地立会いに行ってきました

空室になった部屋のリフォームが完了したので見せてもらいましたが

いやーほんと綺麗になってました

見違えるようです

見違える??



こちらの部屋は前入居者さんが、えらく汚してくれていて、

それはそれはひどい状態だったんです

 

こんなん ↓ ↓

a

 

 

 

 

 

 

 

 

a

 

 

もっとヒドイ写真がありますが

お見せできません

 

 

 

 

 

びっくりでしょ

事前に汚れているのは分かっていましたから

売主さんに原状回復費用は見てもらいましたが


さすがにオーナー様もどうなる事かと不安になります。



それがです

リフォームすることによってここまで良くなります ↓ ↓

 

aa

 

 

これぞ

before

afterって感じです

 

 

 

 

aa

 

 

 

 

 

 

 

 

 

全体に白を基調としたとてもよい仕上がりで

ドアを開けた瞬間の第一印象が抜群です

周辺物件との差別化がしっかり出来ていて、

ほんと今風でありかつシンプル

 

PMからの提案と,

オーナー様も大変勉強熱心な方ですから、

理想的なリフォームに仕上がっていました。

 

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電柱と過去

 

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横浜の磯子区を車で走っていた時

 

aa

 

ん??何か空が広い・・・

 

 

 

 

無電柱化推進計画

 

aa

 

全然違うでしょ

 

 

 

 

電柱を地下に埋める工事ですね

 

平成16年度からスタートした「無電柱化推進計画」では

5年間の整備目標を設定していて

市街地の幹線道路の無電柱化率を、

現在の9%から17%へ。

また、人口50万人以上の政令指定都市や県庁所在地で、

街の顔となる道路の無電柱化率を、

現在の48%から58%へ高めることを目標にしているらしいです。

 

ついでに、

ちょうど僕がこれを知ったのは大阪にいる時で

普通なら、「あっ、いいやん〜」って思うところが

逆に「やばいっ」っと焦っていました

 

だって、

その頃は居住用の建売を販売していて

隙を見ては電柱にぺたぺたと物件のチラシを貼っていたからです

(絶対にしたらダメですが・・・)

 

「大事な広告塔がなくなる・・・どうしよう」

と真剣に考えていました

 

今だから話せる事ですが・・・。

 

大阪では完全歩合制の会社でした

給与形態が完全歩合制というのは

結果ありきで、売れなければ一切給料がないわけです

ゼロですよ、ゼロ

 

それはもう生活する為に必死ですよ

電柱であろうと何であろうと・・・。

 

仕事の夢を見て夜中、目を覚ますことなんて当たり前

「あっ、夢かー」ってな感じで嫌な汗をかいて・・・。

 

おかげで強くなりました

 

 

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行ってきました!

 

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一泊二日の旅

座敷ワラシに会いに岩手まで行ってきました!

 


東京から新幹線で2時間半

大阪の業者のIさんと向かいました

 

盛岡駅に着いた瞬間

aa

 

「涼しい〜」

 

 

めちゃ快適でした

 

これ程までに気温の差ってあるんですね

ゆっくりと駅前のベンチで涼んでから

旅館を目指しました

 

タクシーで約10分

思っていたより普通の街中にその旅館、

 

aa

 

 

菅原別館はありました

 

 

 

 

 

早速中に入ると何とも言えん雰囲気に緊張が走ります

 

優しそうな女将さんが部屋(出世の間)まで案内してくれて

恐る恐るドアを開けます・・・

 

aa

 

 

そこには宿泊客が置いていったぬいぐるみが敷き詰められていて

またそれが普通ではない雰囲気を感じさせます

 

 

 

夕食は旅館で食べながら、今までTVで紹介されたこの宿のビデオを見せてもらいました

ほんとかなりの有名な方が来られていたのにはビックリです

 

その後、

風呂から上がって部屋でくつろぎました

 

何気にデジカメの動画を廻している時

画像が乱れまくりました、それも長時間・・・

ふたりで

「何これ〜何これ!」

っとビビリまくってました

(次お会いした時、見せますね)

 

そうして

23時過ぎには電気を消し、

もちろん全く寝れそうな感じも無く

(この頃にはめちゃ緊張しまくってます)

 

時計をもう一度見た時には

1時30分

 

そろそろ寝たいですね〜

なんていってる間に

 

「ス〜ス〜・・・」

Iさんの寝息が聞こえてきました

 

「先行かれた置いてかんとってよ・・・」

(心細い)

 

しかし!

そこからです

 

寝れそうになった瞬間・・・

人のイル気配がしては目を覚まし、

 

また寝れそうになった瞬間・・・

「カタッ」という音が聞こえて目を覚まし、

 

そして4時過ぎ

廊下から「カタ、カタ、カタッ」

と人が跳ねる大きな音が聞こえ目を覚まし、

 

こんなんで寝れるかい!

 

結局、一睡も出来ず、朝になっちゃいました

 

 

まぁ座敷ワラシには会えることができず残念でしたが

今回はしょうがないですね

 

 

しかし本当に会ってる人は多いんですよ

 

先日ブログで座敷ワラシの話しをしましたが

その後、僕のお客様からメールが入りました

 

既にこの旅館には2回行っているらしく

僕らと同じ部屋に泊まり、

 

まず金縛りに合って

携帯が鳴りまくり

閉じているはずのPCがカタカタ音を鳴らすらしいんです

 

起きてから携帯を確認すると着信履歴もなかったと・・・

(シャレになってない)

 

その後、今の奥様と出会い、なんと!ご結婚されました

(期待できるかも・・・でしょ)

 

ほんと興味ある人は行って見て下さい

東京からならちょっとした小旅行でいけますし

この時期の東北ってほんとカラッとしていて気持ちいいですから

向こうの人はとても肌が白いし(それは関係ないけど・・・)

水もとても美味しいですよ〜

 

来年もう一度行きたいと思います

 

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S銀行の続き

 

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この前はワンルームについてでしたが

今日は一棟についてのお話しをします

 

今、前向きに取り組んでくれているのは

ワンルームと同じくS銀行です

 

内容としては

金利4.5% 

他と比べると確かに高めですが

借り入れ年数はほとんど30年組める事が魅力です

 

一般的に他の銀行なら

耐用年数から築年数を引きますから

仮に鉄骨の20年築なら

34年ー20年となり借り入れ期間は14年となります

(内容によっては20年組めたりもします)

 

そうなってしまうと、金利が低くても(大体3%くらい)

結局は毎月の返済額が高くなり

キャッシュフローが見込めなくなります

 

その上、評価も出にくく

1億の物件で自己資金3000万入れてください

なんて事を普通に言ってきます

 

サラリーマンさんでそんなに自己資金持ってる方もまず少ないですし

投資の効率も非常に悪くなります

 

そう考えると、

S銀行に持ち込む事が結構多いんですね

 

ここ最近のS銀行の一棟融資条件は

サラリーマンの方で

年収500万以上

勤続年数は1年〜

ただし属性次第で、1年なくても給与明細を出して

×12ヶ月で500万を超えていればクリアできたりもします

 

結局、一棟の場合はある程度の年収があればOKで

あとは自己資金です

年収500万くらいの方に対して融資してくれる額は

年収の10倍すこし

6000万くらいです

その融資で自己資金は1000万ほど必要になりますから

その辺がクリアできる方なら

一棟も全然狙えると思います

 

ついでに、それくらいの一棟で

ざっくり、ワンルーム10戸規模って感じです

 

よくある現在の居住地によっては融資できません、

何てこともありませんし(全国OK)

賃貸住まいでもOK

内容によっては保証人さんも必要ないですから

独身の方でも融資してもらいやすいですね

 

その上、S銀行さんにも

シーエフネッツの紹介する物件については

かなり信頼してもらってますから

ますます融資は付きやすくなってます

 

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S銀行

 

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最近、非常にお世話になっているS銀行ですが

ワンルームの審査については結構厳しく見られたりしています。

 

担当者に聞いてみたところ

現在、ワンルームについてはお客様の属性にしばりがあり

・年収500万以上

・上場会社

・勤続3年以上

この3つを満たしておかないと難しいようです

(自宅共担にできるのならOKですが)

 

結局は新築のワンルーム用の考えらしく

ある程度年収がないとリスクがあるんでしょうね

だって新築のワンルームを買って指標の合う物件なんてほとんどないでしょうから。

聞くところによると2500万のワンルームで賃料9万とからしいんです

表面利回りで4.32%・・・

そりゃ赤字経営です

 

それに比べて、一棟についてはルールがそこまで厳しくなくて

ある程度の自己資金があればクリアしやすいんです

 

以前はもっとうるさかったんですが

S銀行でも当社のお客様が延滞起こしたり、

デフォルトするようなことが一度もありませんから、

その実績が認められたと言ってました

 

だから、お客様によっては

ワンルームは融資難しいですが、一棟なら大丈夫です

という返答が意外と多いんですね

 

まぁ、なんとなく不思議な感じではあるのですが・・・。

 

 

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おもろいね〜

 

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本日は、物件購入会でした

 

物件購入??っと聞くと

何か買わなあかんのかな〜

と重〜い感じのセミナーと思われるかもしれませんが

 

全然、らく〜にね。

勉強がてら参加して頂いてる方も多いですし

興味本位でまた来て頂けたらいいと思います

 

懇親会では

「えっ?社長そんな事しゃべっていいの??」

っと社員もビックリするような内容もありました・・・

 

その内容??

ん〜・・・

 

ブログでは勘弁してください

 

ぜひ、またご参加くださいね〜

 

そして、

今日も飲みすぎましたので、

この辺で・・・

 

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頑張るねん

 

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総務省が31日、

住民基本台帳に基づく今年3月末現在の人口を発表しました

 

東京、名古屋、関西の3大都市圏は

人口の約50%を占める6378万人と過去最高らしいです

それも東京都の人口増加数は10万人を超えたといいますから

ほんと大都市への人口集中が止まりません

 

地方では人口減が下げ止まらず、その格差は拡大しまくってますから

空室率を考えても

不動産投資は大都市でするべきだとますます感じます

 

僕はもともと関西出身ですから

この関東で投資をできてる方が

ほんとうらやましいです

 

どれだけ大阪で踏ん張ったとしても

東京にはかなわへんと感じるものがめちゃくちゃあるわけで・・・

 

でも、結局は今まで育ってきた地元に恩返しをしたく

勉強に明け暮れる今日この頃であります

 

そして、成長しな東京に出てきた意味がないですから

もっともっと頑張りますよ

 

だからお願いします・・・

ポチッと・・・

いつもの・・・

クリックを・・・

 

お願いします

 

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空室知らず??

 

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ただいまです

南青山オフィスで接客をして、今帰ってきました

 

今月も終わりましたね

もう明日から8月ですよ、ほんと早いです

 

そしてもうすぐお盆休み

当社は8月12日〜20日までお休みを頂きます

(休みすぎ??)

いつものように実家に帰りますが、

その前に大きなイベントがあるんです

 

先日、大阪の仲良くさせてもらっている業者さんからメールが来ました

「菅原別館ていう座敷わらしの出る旅館知ってますか??」

 

ん??知らない・・・

 

どうやら座敷わらしでかなり有名な旅館らしく、

相撲の水戸泉っていたでしょ

その人が、なかなかいい結果を出せない時

その旅館で座敷わらしを見たら

次の場所でなんと優勝したらしいんです

 

確かに座敷わらしに会えたらすごいイイことが起こるって聞きますが

その旅館はTVでもよく取り上げられて、

部屋はいつも予約でいっぱいらしいんです

 

しかし今回、キャンセルが出たという事で

次の火・水の休日に行って来ようと思います

 

その上、一番人気のある客間24番で

「出世の間」らしいんです

・・・出世したるで

 

座敷わらしについてネットで調べてみると・・・

座敷童子(ざしきわらし)は、主に岩手県に伝えられる精霊的な存在。座敷わらしに会えるといわれる知名度の高い宿は岩手県の金田一温泉「緑風荘」と岩手県盛岡市天神町にある「菅原別館」、他にも民宿「とおの」、「わらべ」、「御加荘」、「仙養舘」などが知られる。

 

お〜菅原別館でてるやん!!すごいな〜

これはテンション上がってきますね 

聞いた話によると、寝ている時に金縛りになって

なんかお腹らへんが重いなーって思ったら

座敷わらしがのってた・・・っといいます

 

興奮し過ぎて一睡もできず会えませんでした・・・

なんてオチはいらないんで、

しっかりお会いしたいと思います

 

ちょっとドキドキしますが

かなり楽しみです〜

 

しかし、その旅館もこの不景気にうらやましい限りです

もし皆さんの所有物件に座敷わらしが出るって噂流れたら、

それはもう空室知らず ??

 

 

またご報告しますね

 

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残念ながら・・・

 

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今日 朝、目を覚ました瞬間

「やってもうたー

 

昨日の夜に我慢出来ず会社の皆さんと飲みに行ってしまい、

起きたら昼の12時でした

(もちろん今日は休みですけどね)

 

せっかくの休日に昼まで寝てしまったら

ちょっとゆっくりしただけでもう夜ですからね

 

その後は焦るように

洗濯して、

クリーニング出して、

美容室でカット・カラーして、

キックボクシングの説明聞きに行って、

走り回ってました

(なかなか行動力あるでしょ

予定では盆明けてから始めようかと思ってます

続くかどうか微妙ですが・・・。



そして、その後の予定は横浜で・・・

 

またまた外食です

 

もちろんお相手は、レギュラーのお中元さん

 

aa

 

 

馬刺しを食べに行って来ました

 

 

 

 

「もう少し誘う人いてないの??」

っと聞こえてきそうですが、

残念ながら

結局は、なかもっちゃんが落ち着くんでしょうね 笑

(ほんと残念・・・)

 

 

明日も忙しい一日です

頑張ってきますね〜

 

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いい物件やねっ

 

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今日は業者さんが物件紹介の為に来店されました

 

以前に取引さしてもらい、当社のことはよくご存知ですから

「シーエフネッツさんならこういう物件ちょうどいいでしょ??」

っという感じで持ってきてくれました

 

ちょうど1億くらいの物件で、

東京都内、駅から徒歩4分のアパート

 

本当なら、家賃相場を調べてからになるところですが

去年散々東京で働いて、

ワンルームを見てきましたから、ある程度の相場感があります

 

資料を見た瞬間に・・・

「これはいける!」

っという事で

その後すぐに現地へ直行です

 

1時間ほどかけて、到着

見た瞬間・・・

 

a

 

いいやん!

 

 

 

第一印象で気に入っちゃいました

 

 

帰りの電車でたまたま南青山オフィス、リーシングの奥山君に会い、

イイタイミングでしょ!

 

「この物件どうです??」っと聞くと

「えっ??こんな場所で!?、いいですね〜」

かなり好感触

 

早速、オフィスに戻り、銀行に見てもらいましたが

評価も十分です

 

あとは問題の投資分析ですが・・・

ざっくり500万も下がればクリアできそうな指標です

 

これはいいんちゃいますかね〜

 

あとはほんと売主さん次第です

絶対ものにしたい物件

 

こういう物件は、

・どれだけ早く下見して

・銀行評価出して

・売主と交渉するか

なんですっ

 

結局は他の業者さんとのスピード勝負ですから

 

あ〜ぜひぜひうまく行ってほしいです

 

テンションが上がってきましたっ

 

 

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市場調査

 

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今日はこの暑い中、同じ部署の小嶋君と3時間ほど歩きました


って、最近お話ししてるダイエットの為じゃないですよ



市場調査です

(ちゃんと仕事してます)

 

調べるのは、

該当地域のマンションにファミリーやシングルのタイプがどのくらいあり

また入居状況はどうなのか

その構造は?管理状況は?駐車場や駐輪場は確保されてる??

などなどを調べて行くわけです。

 

今日の場合、駅から徒歩10分圏内というエリアを決めてマンションを見て周りましたが

それはもう階段を昇ったり降りたり、とてもハードなんです


 

そうして苦労の末、調査した結果・・・

その地域では、

シングルの空室率が18%

ファミリーの空室率が8%

 

ですので、この場所でシングルはナシですね〜

空室率がそれだけ高いとなかなか投資指標には合って来ませんから

それも徒歩10分以内ですよ。

ただシングルでもワンルームなのか、1LDKなのかまでは

まだこれからの調査次第って感じです

シングルでも1LDKは非常に需要がありますから広めなら全然アリかもしれません。

 

 

いや〜しかしイイ運動でした

これだけ歩いたらもう腹ペコです

 

先ほど家に帰ってきて、

楽しみなご飯の時間

 

ですが・・・

 

aa


 

しらすのせ豆腐にバナナ

 

 

 

 

・・・以上。

 

え〜!って感じでしょ

 

本当にこれだけです

 

決してお金が無いわけじゃないんです

(給料出たとこやし・・・)

 

本気なんですよ

もうこれ以上太ったとは言わせません

 

あ〜でも明後日休みなんですよね〜

明日はお酒の誘惑に負けそうです・・・。

 

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筋肉率

 

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昨日のプラチナイベントで

「山内さん、太りましたよね〜」

とまたまたお客様に言われちゃいました

 

こうして気にしているのはきっと僕だけではないでしょう

ところで皆さん

自分の筋肉率ってご存知ですか??

先日TVで計算方法を紹介してましたから

見ていない方の為にお教えしますね。

 

まず、

体重×体脂肪率=体脂肪量

体重−体脂肪量=骨・内臓・筋肉

骨・内臓・筋肉÷2=筋肉量

筋肉量÷体重×100=筋肉率 となります

 

年代別の筋肉率平均値は・・・

 

20代 男42% 女39%

30代 男38% 女38%

40代 男34% 女33%

50代 男31% 女30%

 

どうでしたか??

 

ついでに僕は42%

ほら〜、まだまだイケテルでしょ

 

でも、当分夜の白ご飯は我慢します

 

お酒ですか??

もちろん、それは別腹

 

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プラチナイベント

 

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しま

 

 

 

 

今日は以前からお話ししていました

プラチナ会員限定のイベントが城ヶ島で行われました

 

 

 

着いて驚いたのが、なんとジャグジーが増設されていて

かなりイイ感じに出来上がっていました

しま

 

 

 

 

 

しま

 

 

 

 

 

CFバンドとしてギターを弾くはめになったんですが

結局、日頃の仕事が忙しく

音あわせを出来たのがたったの1回

(次はもう少し練習します

 

しま

 

格好だけはそれなりでしょ・・・

 

 

 

 

1曲目は・・・

 

しま

 

ボーカル:猪俣GMです

 

 

この写真、

隣で猪俣ジュニアが心配そうに見つめています 笑

(息子さんがめちゃしっかりしたいい子なんです

 

2曲目は・・・

 

しま

 

ボーカル:倉橋社長です

 

 

酔いながら何とか歌って頂きました

 

以上2曲です・・・

 

これって、バンドというかただのカラオケ??

 

ん〜確かに・・・

ま、まぁ、こんなんもありでしょ

 

とりあえずCF発表会は無事終わりました

、という事にしておきます。

 

お客様とも所有物件等、

いろんなお話しで盛り上がりイイ時間でした

 

このプラチナイベントは年に4回ほど行われるようなので

ぜひ皆さん参加して下さい

 

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バスコンサルタント

 

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一日暑かったですね〜

 

今日は相模原市役所へ物件の調査に行ってきました

 

相模原市役所は最寄の駅から、なんと徒歩15分

(この暑い中、そんなん絶対歩かれへん

かと言って車で相模原までは、かなりの渋滞ポイントなんです

ネットで調べると、駅からバスが出ているというので、

それに挑戦することに決めました

 

挑戦ってちょっと大げさかもしれませんが、

ここ10年以上バスに乗った記憶が無いんです

かなり緊張します。

 

バス停に着き、乗り場の多さにウロウロして

やっとの事で、市役所経由と書かれた看板を見つけ無事乗りました

 

しかし、

ん〜なんか落ち着かへん

めちゃアウェイって感じ

 

そして乗ること10分・・・

 

市役所に着きません

駅から歩いて15分ってことは、10分もあれば間違いなく着くはずなのに・・・

 

キョロキョロと車内に線路地図??のようなものがないか探しますが見つかりません

これはまずい!っという事で、

運転手さんに尋ねると

 

「行きませんよ〜と浅く笑われ、

(市役所経由って書いてあったやん!)

「降ります!!」

「でもこの辺、市役所行くバスないですよ〜

「イインデス!タクシーで行きますから」

「タクシーもなかなかつかまらないよ〜

「イインデス!」

 

もう何しかバスがイヤ、もうこの場から立ち去りたいっ

という気持ちが強く、

 

降りたのはいいが・・・

 

全然タクシーこうへん・・・

 

運転手の言うとおりやった

 

この暑い中汗だくです

 

何してんねんやろ〜っと

待つ事10分、やっと捕まりました

 

そして、タクシーのおっちゃんが

「汗だくだけどどうしたの?」

(おっ優しいやん

尋ねてくれました

 

「バスで全然違う方向乗ったんですよ〜、もうほんま大変でした」

「あっそう、関西から来られたのならしょうがないね」

(うっ、関西から来たの結構前やし、それ別に関係ないやん・・・

 

そんなこんなで、やっと目的地に到着

もう本当に大変でした

 

しかしバスって電車と違ってほんと行き先とかわかりにくいです

日頃乗ってるのなら当たり前なんでしょうが

全然、表示されてないし、

なんぼ払っていいのかもわかりずらいし、

その上、お金はちょうど払わないとあかんし、

(僕の乗ったバスは別の機械で先に両替するタイプでした)

運転手さんが何話してるか全然聞きとられへんし。

 

あれはもう少し何とかして欲しい・・・

 

僕がバスコンサルタントなら(なんじゃそれ)

もっともっと老若男女(噛みそう)に

優しいバス会社を作りますけどね

 

「シーエフネッツ バスマネージメント」 

立ち上げよっかな

 

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お店番

 

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今日は休日ですが本部で店番です

 

昨日のクマさんやなかもっちゃんのブログを見てたら

頑張って休日に働いていますから

負けてられませんね

 

本日は・・・

電話応対して、

メールチェックして、

物件仕入れして、

残務仕事して、

不動産関連の本読んで、

 

「あ〜暇になった」と思って時間を見れば

なんともう16時でした

 

昼ごはん食べるのも忘れてました

 

頑張ってるでしょ

(たまにウトウトしながらも・・・?)

 

今月もあと1週間

月末に向けて忙しくなります

 

しっかり走りますよ

(まぁたまにウトウトもします)

 

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弾こうが弾こうが・・・

 

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最近、よくお中元の文字を目にしますが、

どうも「おなかもと」と読んでしまう今日この頃です

 

本日は仕事がお休みなのを忘れていました

2連休だったんです

しかし電話したりメールしたり、なんやかんやと仕事しております。

 

さて7月26日には当社プラチナ会員さま向けイベントがあり

城ヶ島へ行ってきます

CFバンドとしてギターを弾かないといけないらしく、

(せっかく弾くんなら歌いたいと思ったりもする・・・)

 

ちょっとばかし練習していたんですが

全然ムリっ!!

 

それはそうでしょう

ギター弾くなんてかれこれ何年ぶり??

 

 

 

こんなんで大丈夫なんかなぁ??

ジャンジャンジャンジャンと

弾いても弾いても不安は消えませんよ・・・

 

 

当日、突然お腹が痛くなるかも・・・

っていうか、

お腹痛くなれっ〜

と願う、大暑でした

 

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花火懇親会

 

 

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↓ ↓ これ、渋谷にあるスクランブル交差点??ではなく

 

aa

 

すんごい人

 

 

 

みなとみらいオフィスのある日本大通りの大桟橋前です

昨日は横浜国際花火があり、6000発があがり

横浜港周辺には50万人余りが見物に訪れたということです。

 

夕方から、横浜事業部マネージャーの野崎氏による電卓セミナーがあり、

終わってからは、もちろん懇親会です。

オフィスでお客様とビール片手に花火を見ました

(セミナーというか、花火がメインだったよう??)

僕ら社員としても、仕事なら上司から怒られませんからね 笑

 

混雑知らずで、クーラーの効いた部屋から観れるなんて、幸せです

特等席ですよ〜。

 

a

 

真正面にあがり、なんと贅沢な時間

 

 

a

 

めちゃ綺麗でしょ

 

 

 

もう今年に入って既に2回観れてますから

人生でこんなに夏を満喫してるのは、はじめてかもしれません

 

毎年、この花火が恒例になること間違いなしです

 

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優良顧客になりすまし?

 

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よくお客さんから、

「2棟目・3棟目って実際借りれるんでしょうか??」

というご質問を受けます

 

昨日ちょうど銀行さんとそのお話しをしてたんですが

やはり1棟目の実績として

・延滞がない

・毎月のキャッシュフローを使っていない

 

このふたつが非常に大事なようです。

 

まぁ延滞がないのは当たり前として、

毎月のキャッシュフローをそのまま使わないというのは以外と少ないようです。

 

そして、別で貯金ができそうならその銀行に預けると印象がよく、

給与振込みなんかをしてもらえると、それはそれはバッチリだと言うことです

 

まぁそういった見方は銀行さんによってそれぞれでしょうが、

いかに優良顧客になりすます?かがポイントですね〜

 

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悪徳不動産業者

 

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「ある不動産業者に賃貸管理を任せているが、数年間家賃の振込みがない・・・」

こんな相談がありました。

 

担当は何度電話しても留守らしく、かなりの悪徳業者です

その不動産屋の為に税金払ってるなんてバカバカしすぎます。

 

現在の入居者はその業者に家賃を払っているらしく

ほんと許せません

 

だから不動産業はいつまでたっても地位が低く見られちゃうんです

 

とりあえずは内容証明を送りつけ、こちらの意思として動きましたから

ここからは訴訟ですね。

 

絶対に許せませんから、しっかり戦ってきます

 

まだまだ先の長い話ですが、また報告します。

 

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紹介しますからねっ

 

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昨日のブログで、

体重が維持できてる〜なんて前向きな感じでしたが

昨日・今日と結局、外食です

 

昨日は月に2回ある本部での方針会後、社内の皆さんと飲みに行き、

今日は、仕事で知り合ったお友達と横浜でご飯してきました

 

結局昔からなんですが、

楽しくお酒飲んでいろんな情報もらって

(次の日はフラフラだったりしますが・・・)

それが、自分にとって非常に大事な時間だったりします

 

日頃言えない様なことも聞けますし

とても刺激的なんです

 

そんな小さなお食事会から、

とても大きなリターンが返ってきます

(いや〜今日は目からウロコでした)

 

そうして、横のつながりが出来てくるんでしょうね

 

この何気ない時間が

きっとカスタマ〜フォーカスなんですよ

 

よりよい条件で物件ご紹介しますからね!!

 

頑張るべ

 

 

もうこんな時間・・・

お休みなさい

 

 

 

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年に一度

 

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今日は朝から年に1度の健康診断でした

 

去年はポリープが3つほど見つかり

再検査〜

でしたが、今年はどうでしょうね〜

 

まぁ結果は後日ですが、

体重も標準でしたし、スムーズに終わった感じです

 

あっ、ただ低血圧だったようで

最低が50で、最高が100でした・・・

って低すぎ??

 

低血圧の人はなかなか起きにくいとはいいますが

僕の場合、全然大丈夫なんですけどね〜

 

まぁ、あんまり言い過ぎたら母さんが心配するので、

「めっちゃ元気やよ〜

てな感じで、アピールしつつ

 

明日もしっかり働いて頑張りますわ

 

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お題は「屋根」

 

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本日はCPM講習2日目です

 

昨日はひとつ宿題が出されました

 

あるお題のメンテナンスについてプレゼンをして下さい、というもの

僕のグループは「屋根」です

一概に屋根と言っても、

切妻・寄棟・方形 等々あります

とりあえず馴染のある「陸屋根」にしましょうと言う事になりました

 

ある程度書き出していくと

 

メリットは・・・

・点検がしやすい

・豪雪地帯では落雪事故を防ぐことができる

・メンテナンスが割安に出来る

・地震に強い

 

デメリットは・・・

・三角屋根より長期的にみて雨漏りしやすい

・定期的なメンテナンスが必要

・断熱・排水が悪い

 

点検するポイントは

・屋根の仕上げにひび割れ・浮き・ひどい劣化がないか

・ルーフレンドや雨どいの中に枯葉や土が詰まっていないか、雑草が生えていないか

・屋上の設置物の金物に腐食・劣化はないか  等です

 

そして、近年注目されている屋上緑化について、

庭園や畑菜園として利用する場合は、土砂重量に対する構造強度への配慮と、防根対策が必要となる

しかしながら、屋上緑化によるクールダウン効果で、これからの季節、冷房節約に役立ちます

特に屋上直下のフロアだと、室温にして約2.0℃程低下するため、省エネルギー効果が期待できます。

 

こ〜んな感じで、あとはグループ内で話し合って発表ですね

 

あっそうそう、同じく講習に来ている東京事業部の海野さんは

「配線システム」についてらしい

配線??難しそう・・・

 

ププッ、屋根でよかった

 

ではでは、しっかり勉強してきます

行って来ます!

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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