山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

「ミッキー!」と呼びたい

 

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新年あけましておめでとうございます!

 

平成21年は公私共に充実させたく思います。

 

仕事はもちろん頑張りますが

12月からこっそり行きだしたジムに通っていい体作りをして

人生初の東京ディズニーランドに行きたく思います。

 

この年でまだディズニーを知らない男です。

「ミッキー!」と呼んだことのない男です。

 

でも意外とこれがネタになるのです。

意外と出会った女の子に喜ばれるのです。

 

でもその女の子達とも行く機会がなかったのです。

それはなぜかって?

ただもてないから・・・。

 

だからジムに行くのです。

ってめちゃ不純な動機やん!

 

そして、ジムに行かないとあかんから

頑張って仕事をするんです。

 

そうしてお金を使って、

世の中にお金が廻って、

景気が良くなるんです・・・?

 

今年は

「景気悪い悪い」

言わないようにしようと思います。

これぞ悪循環、な気がしてしかたありません。

 

だからジムに通って景気よくして来ます。

 

そんな前向き?な感じで

今年も頑張っていこうと思います。

 

どうぞ本年もよろしくお願いします。

 

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良い新年を。

 

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今年も残すところあとわずかです。

大晦日になるといつもこの1年を振り返ります。

 

どんなだったか、

どんだけ成長したか、

どんだけ笑えたか。

 

今年は横浜のみなとみらいオフィスに異動して、

「新築アパート売るぞ!」なんて意気込んでたら

コトゴトク融資が付かずに大苦戦。

 

これは今までと何かが違う、なんて思ってたら

その頃から物件価格の下がること下がること

金融機関の貸し渋りです

気づけば100年に1度の大恐慌だなんて

あれだけ宣伝していた車のCMもほとんど見なくなりました。

 

じっと行方を見守るしかないのかもしれない・・・

でも融資が付けばめちゃイイのが買える

東京都内のあんなとこ、こんなとこで不動産投資ができる

そう、収支の合うステイタスも満たす理想の投資物件。

 

景気の悪い時にこそ前向きに考えるようにしている

これを乗り越えたらまたひとつ成長できているはず

今年も1年なかなか満足できるものだった

自分はまだまだやけどその分伸びる余地があるってこと。

 

やっぱりこの仕事は面白い

もっと笑えるように頑張る

頑張るねん。

 

東京に行って来年の春でもう2年

ほんま早いもんです

この環境もだいぶ居心地が良くなってきた。

 

でも関西弁は全く抜けへんのです。

 

みなさま良い新年を。

来年もどうぞよろしくお願いします。

 

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行列偽装

 

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マクドナルドの「クォーターパウンダーチーズ」が販売されましたが

関西では今月23日に初めて発売されたらしいんです。

 

その店舗では約15,000人が来店して長い列が出来たという事ですが

その列にはアルバイト1000人も含まれたみたいです。

 

結局、味やサービスの項目に記入するためのアンケートとしてやったらしく、

マクドナルド側としてはモニター調査は並ぶことを目的にしたのではなく

意図的にやったものではないと話しているようです。

 

・・・今日はえらく真面目なブログでしょ

って、僕が気になったのは

その時の新聞記事  ↓ ↓

 

a

 

「マクドが行列偽装」

 

 

マクド・・・

ということは、これがもし関東であったなら

「マックが行列偽装」

になるってこと??

 

関東ではマック

関西ではマクド

 

ほんまどうでもいい話ですいません。

 

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最高です!

 

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昨日は大阪の福島に行ってきました

a・la・dandy(ア・ラ・ダンディ)というお好み・鉄板焼きのお店

隠れ家的な感じでめちゃイケテました

 

あ

 

 

 

カキやアワビを頂きました

 

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

美味しいし雰囲気も抜群ですから

ぜひ大阪の方は行ってみて下さい。

 

a・la・dandy(ア・ラ・ダンディ)

大阪市福島区福島2-3-15

06-6786-0202

JR環状線福島駅徒歩5分。

 

この店に連れていってもらったのは

M社長とIさんです。

 

a

 

左がIさん・右がM社長

 

 

 

M社長は僕がシーエフネッツに来る前、大阪で勤めていた会社の社長です。

優しく厳しく接してくれて、たくさんの事を学ばしてもらいました。

東京に行きたいからと言って会社を辞める時も暖かく見送ってくれはりました。

こうして今の僕があるのはこの社長のおかげです。

本当に社長と出会えたことを感謝すると共にまたこうして一緒にお酒を飲めたことをとても嬉しく思います。

 

a

 

 

一緒に働いていた会社のスタッフ

K君とN君です。

 

 

 

みんながとても真っ直ぐなイイ子達でこの会社に不景気なんて関係ないんです

自分の働いていた会社がますます好調なのを聞けて最高です

本当にいい会社ですよ

 

めちゃ元気をもらいました

 

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大納会写真

 

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昨日は箱根で大納会がありました。

クリスマスだけあってか、かなりカップルが多かったです

 

美味しいお酒飲んで、温泉も満喫して

1年の締めに会社から連れて来てもらいありがたい限りです

 

大納会の様子はというと、

いろいろ写真をアップしたいのですが・・・

やっぱり無理

 

どれ載せよかな〜と見てたんですが

みんな目がトロンとしてて、

ホームページにあるようなシャンとした感じじゃないので、

こんなん載せれません

 

とりあえず、

 

a

 

乾杯前のものと・・・

 

 

a

 

イケメンと・・・

 

 

 

以上です。

(少なっ)

すいません

 

そして今日、箱根からそのまま大阪に帰ってきました

 

途中、富士山がめちゃ綺麗かったです

a

 

 

 

 

 

っと思えば、一転

 

a

 

 

 

 

滋賀県は大雪でした。

 

今日の夜は業者さんとお食事行って来ます

 

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メリクリ。

 

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本日で今年の営業は最後になります

明日は箱根で大納会・・・

(いつもの単なる飲み会?)

 

おかげさまで今年もいろいろと勉強になりよい1年でした

まぁローンには苦戦しましたが、その分いい物件をご紹介できたんじゃないかなと思います。

(自信アリ

こういう時期だけに、来年もいち早く融資関係の情報アップしていきますのでご覧頂ければと思います。

 

とりあえず年末年始はゆっくり大阪で過ごします。

家族、友人や業者の方々と予定が詰まってます。

 

 

明日の大納会しっかり写真アップしますので楽しみにしていて下さいね。

シーエフネッツの裏側を・・・。

 

では、みなさんよいクリスマスを

 

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1月9日から。

 

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今日はセミナー事業部のKさんとメルマガ原稿について打ち合わせでした

こっそり10話くらいまでは作ったんですが、

どうやら1話1話が短かったようでまだまだ頑張って考えないといけなくなりそうです。

とりあえず来年1月9日からはじまることとなりましたのでよろしくお願いします

 

 

あと1月の全国セミナーが以下の予定で行われますので

ぜひぜひ勉強しに来て下さい。

 

1/17 札幌 実践塾1日集中 

1/18 横浜 空室対策  

1/18 大阪 空室対策  

1/18 新潟 空室対策  

1/18 富山 空室対策  



全国各地の空室対策を手がけてきた各地のコンサルタントと、それを統括してきたCFネッツ代表の倉橋CPMの集大成が一斉公開

って感じです。


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妄想。

 

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2日間、風邪を引いてお休みしておりました

ご迷惑おかけしました

もしやインフルエンザ?と思っていたら、

普通の風邪だったようで助かりました

 

数年前に一度インフルエンザになったことがありますが

あれはほんとシャレになってないですよね〜

薬を飲まないとしんどすぎて寝れなくて、

「もう楽にしちゃって下さい・・・」みたいな

一週間動けなかったですから。

 

 

そして今日、2日ぶりの出勤

スタッフの皆さんが心配してくれて、

 

「おっ、大丈夫だったの??心配したよ!」

「もう熱はないの、無理すんなよ!」

「今年もあと少し一緒にがんばろ!」

 

この青春ドラマのような風景・・・

 

ほんまにこんなさわやか??

 

はい、妄想です。

 

 

実際は・・・

 

「おい、ほんとに来たよ〜」

「ホントはインフルエンザだろ」

「えっ、うつすなよ」

「やばい、まじかよ〜」

 

冷たい視線を感じ、しょんぼり席に着く

 

また熱が出てきた・・・。

 

でも助けられたこともあってね

寝込んでる時に小嶋君が、家まで差し入れを持って来てくれたんです

ほんとありがたかったですよ

 

くれぐれも皆さん気をつけてください。

 

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行けるとこまで〜。

 

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もう今年も終わりですね

この時期になるとだいぶ不動産屋は暇になってくるわけですが

当社はそんなん関係なく動きまくっております。

 

今日も朝一から物件の下見に行き、

よさげなアパートのを見つけたので早速売主さんに交渉

もちろんいつもの価格交渉です。

 

山内「8200万円のアパートなんですが・・・・」

業者「はい、まだ残ってますよ!」

山内「価格はどうですかね〜」

業者「頑張りますよ!」

(おっ!いけるかも・・・)

 

山内「7000万円でどうで・・・」

業者「無理だね」

(即決ちょっとは頑張れよ!)

 

こんなことのくり返しです

年末行けるとこまで走ります

 

ついでに、

年末年始のお休みは

12月25日(木)〜1月6日(火)

となっております。

 

ご不便をお掛けしますが、何卒よろしくお願い申し上げます

 

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幸せです。

 

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私事ながら本日30数回目の誕生日を迎えました

 

ちょうど会社も休日です・・・

 

何をしてるかって??

・・・出勤しております。

 

仕事命でしょ。

まぁ人生にはこういう時も必要だと思う。

逆にこういう時がないといけないと思う・・・。

 

最近そう言って自分を納得させているような・・・そんな気もする。

 

でも今、結構幸せ

充実した1年にしてやる。

 

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敷引きはあかん

 

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日頃、外食が多いのでインスタントものはあまり食べないようにしているのですが

今日の昼は時間がなくカップヌードルです

 

ああ

 

 

 

 

 

 

 

 

ところで、関東のどんべえと関西のどんべえ、味が違うの知ってました??

正直、関東のはあんまり美味しくないんです

ダシが違う!

ただこのカップヌードルなかなか美味しかったです

関西の味を思いだしました

 

不動産でいうと、

関西では皆さんご存知だとは思いますが、敷引き制度

ついでに大阪で僕が借りていたマンションは、

敷金90万で敷引き60万

ってことは、退去時30万しか戻ってこないんです。

「家賃の何か月分取ってんねん!」という感じでしょ。

 

今思うとほんともったいないことしました

まぁその分、月々の賃料だけでみると

梅田駅から1駅、2駅のところで

「えっ、こんなに安いの!?」っていうようのものが借りれます。

大阪にいる時は、会社まで車で10分あれば着いてましたからね。

 

だから東京に来た当初、通勤が1時間〜1時間半なんて当たり前というのを聞いて、びっくりでした。

ちなみに先日扱った物件で、新宿駅から3駅の場所にある13屬離錺鵐襦璽爐なんと73,000円で決まりましたからすごいです。

それだけ通勤時間がかかってしまうのもわかります。

 

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おめでと〜。

 

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試験も終わったことなんで、飲みに行ってきました

 

a

 

 

 

 

東京事業部のなかもっちゃんとS銀行のNさんです

 

仕事が終わってからなんで

22時頃に集まり、遅くまで飲んでしまいました

意外と恋話なんてせずに

しゃべる内容としてはほとんどが仕事のことなんです・・・

これでもみんな結構真面目?です。

 

 

話は変わりますが、

大阪の加盟店である大塚さん

女の子が生まれました

 

CPMの講習で一緒でしたからお話しは聞いていましたが、

大塚さんは間違いなく甘やかして育てるんちゃうかな〜っと思います

親ばかになりすぎたらダメですよ 笑

 

ほんとおめでとうございます

 

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結果は・・・。

 

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CPMの試験終わりました

 

結果は来年ですが、どうかな〜

微妙な感じです。

 

何か自分で納得行ってないので

もう一度やりたい感じ

 

受けた人は

「あんな試験2度とやりたくない!!」

と言うんですが

意外とハードな試験は、大丈夫やったんです。

 

だってやり始めると、

書いて、書いて、書いてで

しんどいとか、どうこうより

ある時から、ちょっと笑えてきたりして

(M・・・?)

 

今思うと、間違いなく壊れだしてたんでしょう

 

とりあえずは終わりましたから

今年も残りわずかしっかり働きます

 

 

以前もお話しましたが

このCPMは100万近く費用のかかる試験・講習なんです

 

僕なんかに、こういう場を与えてくれた会社に

心から感謝しています。

ありがとうございます。

 

もっと頑張らなあきません

 

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こんな時にブログせんでも

 

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今日でCPM講習が全て終わりました

明日から二日間最終試験が行われます

 

試験内容は、

ある物件の投資分析をして、

リフォームの改善案を出し

オーナーの目標・目的を達成しないとあきません。

 

短期保有・長期保有によって改善内容が変わり

そのうえ、目標とするCCR・IRRを満たさないとダメなわけです。

(ふぅ〜・・・)

 

今日も電卓叩き叩きやりましたけど

やればやるだけ不安になるんです

 

それも「屐廖Α岷漾廚任呂覆て

「フィート」・「ドル」ですから全然想像が出来ませんよ

 

どうやら来年からは日本の物件で試験を行うらしいです・・・

って何で来年からなん・・・

 

明日は、

9時から2時間半の概念試験があり

終わればそのまま、どっさりと物件資料を渡され

22時まで!現状投資分析をするらしいです。

 

試験時間は・・・

計算するのやめときます

 

 

2日目は

オーナーの目標が発表されて

それに沿った改善案をまとめていくようです

ぶっ通しで、9時から18時まで・・・

 

試験時間は・・・

もうほっといて下さい

 

 

余裕出してブログ更新している場合じゃなかった・・・。

 

 

人気ブログランキング←頑張ってる??

 

開放まであと4日。

 

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今日から2日間CPM最後の講習です

長かったわ・・・。

 

そして3日目・4日目はMPSA試験

はい、今日から4日間ガッツリです

 

この半年間、不動産コンサルもあわせて

講習づくしでした。

 

受かっても

落ちても

今年はこれで開放されます

(飲んでやる・・・)

 

では時間なんで行って来ます

 

 

あっそうそう、

全然関係ないですが

最近、グーグルストリートビューの使い勝手が

悪くなったと思うのは僕だけですか?

 

 

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4000万指値・・・。

 

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a

 

 

 

 

横浜みなとみらいオフィスからの景色です。

今が一年で一番綺麗かもしれませんね

 

今日から12月ってほんま早いですね

残すところ今年もあと1ヶ月、頑張らなぁ

 

本日の下見は

自由が丘から電車で5分ほど

世田谷にあるまだ築1年のアパートです。

 

 

a

 

 

土地はよくある専用通路というやつですね

 

 

 

通常道路に2m以上接してないと再建築できませんが、

こういう専用通路で1.9m幅しかなくて再建築不可なんて物件が

結構多いんです。

 

a

 

オートロック付で

なかなか好印象

 

 

 

 

 

表面利回りで7.5%

かる〜く2000万指値って感じなんですが

現況が新築プレミア家賃ですから

それを10〜15年後経過した時の

賃料に引きなおして計算してみると・・・

表面6.1%

DCR1.3超えを考えると

4000万指値やん・・・。

 

でも、そう考えて計算しな

オーナーさんにとって数年後収支が合わなくなっちゃうんで

このリスクを見ることは非常に大切やね〜。

 

じっくり価格が下がるのを待ちますわ

 

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どうですかね?

 

人気ブログランキング←頑張るわ

 

今日も朝から下見へ行ってたんです。

久しぶりに東京事業部の木内氏と一緒に

 

全部で一棟マンション4件、

それが全て東京都内なんて

ほんまに少し前では考えられへんような状況なんです。

 

と言っても、はじめから利回りの合う物件なんてまずなくて

表面で7〜8%位のものばかりですわ

以前なら5〜6%くらいで、

見向きもしなかったんですが、この半年くらいですかね

ここまでさがったんは。

 

今日のも2000万ほど下がればありやんね〜

って感じで、物件がよければ交渉・交渉。

4件見たうちで、アリなのは2件

ってこれすごい確立ですわ、5割ですもん

 

早速、会社に戻って交渉しようと

業者さんに電話したんですが

土曜なので休み・・・

って、なんでなん

 

その物件を預けている売主さんがかわいそうですわ

土日が一番動くときではあるのに・・・

それじゃ売れるもんも売れんくなるよ〜

 

こんな感じで日々、物件探しに明け暮れているわけなんです。

 

 

最近、めっきり大阪弁が薄れてきてたんで

あえて全開で使ってみました

どうですかね?

 

人気ブログランキング←どうですかね??

CPM試験が終わって・・・

 

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火曜・水曜とCPM講習

そして今日は150問の択一試験がありました

10時〜14時の昼ごはんもナシの4時間です

 

4時間ぶっ通し!なんですが

意外と大丈夫でしたね

 

試験もそんな難しいものではなくて

IRRやNPV計算等

ある程度金融電卓が使えればパスできると思います。

 

大変なのは12月の最終試験MPSAです。

代々木で二日間行われますが、

家に帰る余裕もないでしょうから、近くのホテルをとりました

 

あんな試験二度と受けたくない!

って、みんな言いますから

きっと一生忘れる事のできない2日間になることでしょう

 

 

しかし、ブログでCPMネタを書いてたら

勉強しないと〜って

いつもすんごい焦ってくるんですよ

 

 

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登録されている方は、毎週?くらい

配信されてると思います。

 

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メルマガ配信をしておりますが、

この度、同じオフィスの廣瀬氏が

12月からメルマガデビュー!する事が決定しましたので

どうぞよろしくお願いします

 

きっとこのブログを見て本人は、

えっ??俺??

っと思っている事でしょう 笑。

(こうして勝手に背中を押す事も愛情です

 

 

な〜んて余裕をかましていると

セミナー事業部のK氏より、

「その次、メルマガ原稿、山内さんですから!」

 

・・・っという事で、

来年1月から、メルマガすることになりました・・・。

 

こうして発表することによって

自分の背中も押すようにしてます・・・。

 

今まで言えなかった大阪での経験談をお話ししますが、

やる限りは面白くないと

 

先に言っときますが、かなりダークです・・・

ん〜でも面白いと思いますよ

 

今までブログで話せないような内容を

ぶっちゃけいきますから。

 

もしかしたら全部カットされるかもしれません・・・。

来年登場しなかったら、

あいつ切られたな・・・、と思ってください

 

とりあえずお楽しみに。

 

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好みもいろいろ。

 

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久しぶりに居住用の案内をしてきました

1500万円前後の将来貸しても合うような物件です

 

そのうちの1件が

すんごい見晴らしの良い物件で

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

バルコニーから右手に富士山、

左手に墓地・・・ってそれは微妙ですが

みなとみらいオフィスまで車で10分弱の立地ですから悪くはないです

 

ただこの物件までには急な坂をかなり登らないといけません

なかなか徒歩では生活が難しい場所です

 

「さすがにきついな〜」なんて言っていると

同じオフィスの小嶋君が

「あ〜その物件の横のマンションに、本部のK林さん住んでますよ〜」

山内「でもK林さんは賃貸やんね・・・」

 

山内・小嶋「も、持ち家やん・・・」

 

やっちゃった??

 

人生いろいろ、好みもいろいろ。

 

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築79年と潰れた銀杏

 

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昨日は法人向けセミナーでした(満員御礼)

 

その後はいつもどおりの懇親会に参加

横浜みなとみらいでの開催でしたから、中華街かなと行ってみたら

なんとオシャレなレストランです ↓ ↓

    

aa

 

 

 

 

らしくないので、

常連のお客さんもびっくりされてました

お酒飲む前までは皆さんやけに静かだったような・・・。

 

場所は日本大通り駅上の建物、

横浜情報文化センター1階にあるお店なのですが

この建物、1929年築の旧横浜商工奨励館を改修・増築した建物です。

 

1929年てことは昭和4年ですよ

なんと築79年

 

手を加えてあげることによって

これだけ生まれ変わるわけですね。

 

日本の30年とか40年での住宅建替サイクルは

他の先進国の100年前後と比較して著しく低い数字です

地球環境にも決して良くないですよね

だからその街並みに合わした修繕を定期的に行い

建物を維持していけばほんと理想的かななんて思います。

 

そして日本大通り周辺のような街並みになれば

住みたい街として人が集まりそれだけで付加価値が出るんでしょうね。

 

だってあの雰囲気を感じながら歩いてるだけで、

何かオシャレになったような錯覚に陥るんですよ

(間違いなく気のせいですが・・・)

 

ただこの時期は微妙なところもあって

道路沿いにあるイチョウ並木から落ちた銀杏が

これほんま臭くて臭くてね、

通行する人、皆が早歩きなうえに

つぶれた銀杏を踏まないよう大股だったりして、

その上、おばちゃんは必死に銀杏拾って袋にいれてるしで

(大阪の御堂筋を思い出します)

 

あっさり現実に戻されます・・・。

 

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物件紹介します。

 

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今日は業者さんより、ある物件の紹介を受けました

 

人気沿線・最寄り駅から徒歩4分のRC造で

渋谷まで15分の好立地

 

価格は約1億8000万

現在大規模修繕中の上、表面で10%弱

本日下見もしてきましたが、かなりイイんです

 

売主さんより、

CFさんだからこそお伝えする情報です。

という事で内密に紹介頂いてますから

ブログでは詳しくお伝えできませんが

本当にお薦め物件です

 

ご興味のある方はご連絡下さい。

 

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クラクラする・・・。

 

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とても寒くなってきましたね〜

 

今日はお休みですが、家にこもってます

はい、いつもお話ししてるCPMの試験勉強ですね

 

しかし何から手をつけていいのかわからないんです!

 

だってこんなんですよ ↓ ↓

ああ

 

 

 

 

 

 

 

これだけの教科書が重なってるの見ただけで

ちょっとクラクラしてくるんです

 

一体どんな試験か気になりません??

僕もあまり想像が付かないですが、

12月に行われる試験は

9時〜22時までと9時〜18時までの2日間・・・。

「9時〜22時??」

休みナシで書きっぱなしらしいです

 

 

あ〜ますます焦ってきました

机に戻ります、今日はこの辺で。

 

今年はボジョレーの解禁も忘れて、カタカタと金融電卓叩きます

 

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大阪懇親会

 

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昨日は大阪で会員向けイベントに参加してきました

 

aa

 

 

 

 

 

 

 

1年ぶりに会うお客様や、いつもお世話になっている業者さんと

ふぐ鍋をつつきながら盛り上がりました

 

16時30分から始まり、

3時間の予定が30分延長しても話しは尽きず・・・

2件目の店に移動してますます盛り上がり・・・

日帰りするつもりが実家で泊まることになってしまいました。

ある程度覚悟はしていましたが・・・。

 

そして今日はもちろん仕事がありましたから

5時半起きで、3時間かけて横浜のオフィスに出社

意外とこんな通勤も悪くない?って

いやぁ〜さすがにきつかったですよ

 

今日、お客様から

「痩せました??」っと聞かれましたが

イヤでも痩せてしまいます

 

まぁ楽しかったからアリですね

親に顔を見せる事もできましたし。

 

お客様・大阪デスクの皆さんに大変良くして頂きました

ありがとうございました!

また語りましょう

 

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ついに大詰め

 

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今週は火曜・水曜と2連休です・・・

が、CPMの講習で朝からしっかり勉強してきました

 

半年前から始まった講習も大詰めです。

今日は徹底的に金融電卓10B兇鮖箸辰討侶彁嗣簑蠅任

もちろん普通に計算するだけではなく、分析をしてオーナーに提案するわけです。

 

例えば・・・

鉄骨の一棟マンション・木造アパートの2棟を購入します。

自己資金は2億円あり、各物件に対する自己資金比率を考え

変動金利又は固定金利を選び

投資効率・安全率等を投資分析してオーナーに提案しなさい

というようなもの。

 

みなさんいろんな提案を発表していましたが

実際何が正解なのかというのは無いんですね

だってそれだけの条件では一概に答えなんてでないですから。

 

僕なんか、木造アパートの方は現況賃料が高かったのと空室が多かったから

買わせません!なんて勝手な提案してました。

(問題では、2棟購入するとしてなのに・・・

 

しかしこういう投資分析をして提案する事こそが

コンサルの仕事ですね〜

結構面白いんです。

 

明日もしっかり学んできます

 

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不動産コンサルティング試験

 

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今日は不動産コンサルティングの資格試験でした。

 

(この資格は宅地建物取引主任者や不動産鑑定士でなければ受験することができず、

不動産コンサルティング技能登録者になるには、この試験に合格するだけでなく、5年間の実務経験が必要となります。)

 

午前中に択一式2時間、午後に記述式2時間と行われ

事業・実務・経済・建築・法律・金融・税制から出題されます。

なかなか範囲広いでしょ

 

合否の結果は来年ですが、自己採点をしたところ

8割ほど正解してたのでまずクリアできたと思います。

(だって隠れて勉強してましたもん 笑)

 

いつも試験終わったら、スッキリするんですが

次は11月末と12月にCPMの試験が待ってますから

あんまりテンション上がりませんね〜。

 

ただこれからCPM1本で勉強できるので

そういう意味ではとても楽になりました

 

この流れに乗って頑張ります〜

 

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また融資条件変更

 

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今日からまたまた融資条件が変わってしまいました

 

ワンルームでよく使っていたO銀行ですが

今後、ワンルームでは物件金額の2割〜3割、一棟では物件金額の2割

必ず自己資金が必要という事です。

 

今まで一棟では評価の見方が厳しいかったので

ほとんど使っていませんでしたが

ワンルームについては痛いですね。

 

物件価格800万円のワンルームなら

2割で160万円+諸経費約80万円で自己資金240万円ほど必要です。

仮にネット収入から年間返済額を引いたキャッシュフローが

20万円としたら自己資金の収益率(CCR)は8.3%

まだ2割ならいいですけど、3割となるとかなり効率が悪くなります。

 

その辺はきっと属性によってという感じでしょうが

これだけの自己資金が必要になるというので、一番恐いのは

「あまり融資する気ありません」っと言う意味での条件変更かも知れないということです。

 

他の銀行では一棟について自己資金3割・4割なんてこともありますから

ある意味始めから遠まわしに断わっているようなものですもんね。

まぁ当分手探り状態です。

 

ただ悪い話だけではなくて

今日の夕刊で

金融機関の貸し渋り防止を狙って金融相が自己資本比率の規制を見直すらしいです。

銀行は8%や4%の自己資本比率を確保しないといけませんから

その規制がゆるくなれば融資についても借りやすくはなると思います。

12月から適用と言うことですのでまた随時情報お伝えしますね。

 

あと全然話しは変わりますが

11月15日(土)に大阪でお食事会を開く事になりましたので

近場の皆さん来られませんか??

今の市場についていろいろお話しが聞けると思います。

ついでに、社長お気に入りのふぐ料理らしいです。

詳しくはこちらをどうぞ。

 

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期待しないで。

 

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横浜市内で最寄り駅から徒歩5分の一棟マンション

昭和63年築

20屬離錺鵐襦璽爍隠幻諭椒レージ3台付き

物件価格1億円

表面利回り10%超え

 

賃料表を見ても相場の家賃で貸せているようです

悪くないですね

 

そうとなれば早速下見です

ただしあまり期待しないように向かいました・・・。

 

乗降客数約5万人の駅から、平坦で5分

途中にはコンビ二もあり、ますます悪くないです

 

先ほどより若干早歩きで

ただしあまり期待しないように・・・。

 

現地に到着

 

こんな感じ ↓ ↓

 

aa

 

小さくてわかりにくいかもしれませんが

 

 

 

 

 

近づいてみると・・・

 

aaa

 

 

 

 

 

 

 

aaa

 

 

 

 

 

 

 

天気も曇りがちでしたが

あまりにも、どよーんとした雰囲気

 

管理状況よくないですね

いつから手を加えてないないのかな〜

これじゃきっと屋上もえらいことになってそう

 

元々あまり期待しないでいたのは

指値もナシにはじめから表面で10%以上回っているのは

その利回りでないと売れない理由があるからだろうと思ったので。

リスクがあるからこその利回りなんですね

もちろん全てがそういう物件ではないでしょうが

予想どおりで残念です

 

きっと明日は晴れますよ

 

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やっと更新

 

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久しぶりの更新です

いや〜おかげ様で忙しい毎日です。

 

これだけ景気が悪い中で

そんな事を一切感じさせないくらいの忙しさです

ありがたいですね

 

ここ最近の睡眠は5時間

休日も仕事にCPM・コンサル講習にとさすがにお疲れです。

 

今日の朝、体重計にのったんです・・・なんと3キロ減

ちょっと笑っちゃいました

まぁダイエットにはちょうどよかったかもしれません

 

 

相変わらずアパートローン付けには苦戦していますが

オーナー様の協力があって、何とか一歩一歩前に進めている感じです

 

不動産投資として今は非常に面白い時、

まだまだこの状況は続きますよ

 

今年もあと2ヶ月

全力で走りきります

 

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融資条件は日々厳しく

 

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本日は物件購入会がありました。

僕は銀行訪問等で参加できませんでしたが

横浜事業部の紹介したほとんどが東京都内の物件という事で

やはりそれだけ価格が下がり、分析に合うものが出てきています。

 

以前からもお話ししているとおり、その分融資が難しくなってきています

つい1ヶ月前と比べても状況は変化していて、

ある銀行では、自己資金を売買金額の3割入れてもらえないと融資できないとか、

別の銀行では、今後一棟やバルク売りについては35年の最長融資が30年となるなど、貸し渋りを日々肌で感じています。

はっきり言って、自己資金3割なんて基本的に融資しませんと言っているようなものですし

借り入れ期間が5年少なくなれば、安全率がある程度余裕のある物件でないとお薦めするのは難しいです

住宅ローンの場合は融資条件が変わるとなれば、来年からとか、早くても来月から審査の仕方が変わりますなんてのがほとんどですが、

アパートローンに関しては、条件変更を聞いたその時から、変わりましたんでよろしく、っというような具合ですから、こちらとしてもフラフラです。

 

物件が出た時には、ある程度今までの経験からこのお客様なら融資は問題ないだろうということで

売主さんには強気で話すわけです、そうしてこちら側に優先権をもらうんです

じゃないと2番手3番手に持っていかれちゃいます

そしてせっかく優先権を貰ったのに条件が変わってしまい

すいませんやっぱりローン無理でした・・・

じゃ信用もなにもあったものじゃないです。

 

周りの業者さんでもそういうことがあるせいか、

先日、事前のローンが付いていざ契約しようとしたら、売主さんからこの契約にはローン特約はつけれません・・・

なんてこと言われちゃいました。

この場合、本審査で断わられたら手付金が返金されず、買主様にとっては非常にリスクが高い契約となります。

じゃぁしょうがないから、本審査でOKもらってから契約しましょうとなりますが

その間に、もっと高値で購入したい人が現れたらもちろんそれまでで話し流れちゃいますから、

ほんとちょっとしたひとつの条件が変われば全てに影響が及びます。

 

価格が下がり購入できれば非常におもしろい時ではありますが、

なかなか苦労も多いです。

まぁ当分はこんな状況が続きそうですから

何とかご希望に添えれるよう物件紹介頑張ります、見ててください

 

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あえて負け組み

 

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ここのところ忙しすぎです

ブログ更新??

気の向くままに・・・。

 

昨日は

午前中、建築打ち合わせ

昼一、現地立会い

夕方、ご案内

会社に戻り事務仕事

夜は、当社オーナー様の結婚式2次会参加

 

バタバタでしたが、

結婚式2次会でお幸せそうな笑顔を見ていると

めちゃ元気出てきました

 

ああ

 

 

 

 

外苑前にあるめちゃオシャレなレストランでした

(結婚もいいかも・・・)

 

久しぶりに東京事業部の皆さんとお酒を飲みましたね

なんと2次会が終わってからまた会社に戻って仕事すると言う話しを聞き

僕も負けてられへんと横浜のオフィスに戻って働きました

(おかげで寝不足)

負けず嫌いですから・・・

 

 

負け、で思い出しましたが

先日友人の結婚式をブログでアップしましたが

その新郎のUさんから電話があって

この間のお礼の電話かなと思って出てみると

 

「勝ち組のUですけど、あっ負け組みの山内さん?」

 

だっ誰が負け組みやねん

 

全然負けてないから・・・

言うなら、あえて負け組みに入ってるだけですから

 

でも、こうして必死になってる自分って

やっぱり負け組みかも・・・

 

気にしない気にしない

バシバシ働くよ〜

 

 

瀬戸様2

 

ご結婚おめでとうございました

 

 

 

 

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最近の融資

 

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最近の融資状況についてです

 

ワンルームは相変わらずS銀行・O銀行の融資のみです

物件価格が下がってる分、

金利の高いS銀行でも利回りの合う物件は

以前と比べても多く感じます

 

ただ最近になってS銀行も審査が厳しくなってきていて

属性等うるさく言われる事が多いです

 

ですので、今までならある程度

ローン付く・付かないが予想できましたが

今はとりあえず物件があれば審査してみて、という感じでしょうか

 

また、それ以上に厳しいのがO銀行です

お客様の内容はもちろんですが、

物件についても

洗濯機置き場ある?

エレベーターある?

オートロック?

などなど、厳しく見られてます

まぁO銀行の場合は以前からうるさく言われてましたから

そこまでスタンスは変わってないかもしれませんが。

 

今日たまたま一棟マンションを紹介しに業者さんが訪問してきました

「ローンは全然付きますよ〜」と言ってはりましたね

この会社は投資物件の新築区分をメインに販売していて、

やっぱり新築区分は付きやすいようです

 

僕も興味心身でいろいろと質問しちゃいましたが

平均価格帯が2500万円

「絶対利回りなんて合いません、でも毎月2万円の持ち出しで東京都内で物件持てますよ」的なお話しをするらしいです

営業の仕方は、ひたすら電話をかけまくるらしく

その電話だけで、営業マンが80人もいるらしい・・・

驚きです

 

銀行がそういったものに融資するこそ自体問題なんですけどね

かなり高い確率でデフォルトしますよ

 

銀行さんも当社のセミナー参加したり、CPMの勉強でもしたらいいのに・・・

そして銀行内で、

「この物件FCR高いな」「DCR1.1しかないやん」

というような会話が聞こえてきたら

完璧なんですけどね

 

あっ、そういえば明日・明後日はCPMの講習でした

そろそろやばいんでお休みします

では

 

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この物件来た!?

 

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今日は朝から東京地方裁判所へ行って来ました

 

aa

 

 

 

 

雨のせいもあってか息の詰まりそうな重〜い雰囲気

けど意外と受付の人の愛想がよかった

 

とっとと用を済まして、

次は銀行に向かい六本木へ

 

昼ごはんは先日ブログでもアップしました宮崎地鶏の店

親子丼を食べました

aa

 

美味です

 

 

やっぱり美味しいもん食べるとテンションが上がります

気分良く会社に戻りました

 

その後、急遽仕入れた物件が

東京都内でなんと表面10%も回ってました

 

いい波の予感

これはスピード勝負!と思い、

落ち着く間もなく再び東京へ

品川に向かいました。

 

最寄り駅の改札を出れば活気ある商店街がつづき、

歩いて4分

その物件はありました

 

aa

 

どうですかこれ?

 

 

外観も手入れがされており、なかなかの好印象

 

大きい波が

きたんちゃうの〜!

っと・・・

 

aa

 

通路の

奥に小さく見えるのが物件です

 

 

 

 

この写真にある通路にしかこの物件接していません

ってことは再建築できひんのとちゃうの??

ずばり間違いないでしょう

 

念のため業者に確認してみると

「できません」

あっさり波にのまれました

 

これじゃローン付きません

販売図面やネットに「再建築不可」て書いといてよ・・・。

 

 

もっと利回りが高かったり、異様に金額が低ければ

この物件何かあるなぁと見に行く前に調べますが、

まんまとやられました

 

こういうのが一番疲れちゃいます

気づけば今日の移動時間は4時間を越えてます

 

大阪往復できたな〜

 

あっもうこんな時間

おやすみなさい

 

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今が旬?

 

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すいませ〜ん

最近、全然更新できてません

 

去年も同じだったんですけど、この時期になるとどうもサボっちゃうんです

年末にかけて資格試験があってですね

ついつい気づけば、この時間って感じなんですね

(そうです、いいわけですよ

 

最近の動きですか??

 

はっきり言って今ローンを組めるんなら

絶対に買うべきです

今までとても手が出せなかったような場所で

利回り合ってきてますから

この状況はもう少し続くでしょうが、

逆にこれ以上ローン付けが厳しくなれば

もうお手上げ状態?になりかねませんから

今が旬、って感じかもしれません。

 

アセットマネージャーとして、日々物件仕入れからローン付けまでしてますが

この状況を最前線で感じとれるのは

非常に面白いです

ビシビシ市場の動きを目の当たりにするわけですから。

お客様から結構うらやましがられますよ

でもこれが仕事なんです

(一緒に働きます??笑)

 

またまたゆっくりお話ししますね

眠たい・・・

 

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そらクレーム来るでしょ

 

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久しぶりに代官山でご飯してきました

東京の中でもここの街の雰囲気が一番好きかもしれません

 

一緒にご飯をしたのは10代の時に同じバイトをしていた先輩です

思えばもう10年以上の付き合いです

その人は8年前くらいに東京に出てきて、今は大手飲食店のマネージャーをしています

その人の担当しているお店がオシャレで気に入ってて

一緒に飲む時はいつも代官山のその店で会います

 

いつも結構流行っていて、行ったときも結婚式の2次会をしていました

バンドも演奏してすごい盛り上がりです。

 

山内「相変わらず流行ってますね〜、これ2次会ですか?」

先輩「そうやねん、けどちょっとやばい」

山内「何でですか?」

先輩「バンド」

山内「バンド???」

先輩「以前もあってんけど近所の住民からうるさいとクレームがはいるねん」

山内「ばんばんドラム叩いてますもんね、でもクレームが入るのに何でまた演奏さしてるんですか?」

先輩「バイトが勝手に予約取ったみたい」

山内「あらら・・・」

 

(店長を呼ぶ)

先輩「クレーム来てない??」

店長「はい、とりあえずは大丈夫です」

先輩「とりあえず??」

店長「受話器上げてますから」

 

えっ、受話器上げてるってめちゃめちゃやん・・・

どうやら結構慣れているご様子

 

しかし、この周辺に物件を持っているオーナーからしたら

たまったもんじゃないです

うるさいのが原因で入居者が退去したなんて言ったらいい迷惑です。

 

お店としては売上げを上げないといけないでしょうから付加価値をつけようとしますが、

もっと住民からも好まれるようなお店作りをして下さい、と生意気ですが言っておきました。

 

あと、

山内「楽器を使えるようなお店をしたいならお薦めの場所ありますよ」

先輩「どこ??」

山内「城ヶ島

先輩「・・・

 

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癖になる街

 

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先日、友人の結婚式で大阪に帰った時の話しです

 

夜の23時頃だったでしょうか、タクシーで実家へ帰る途中に

家の最寄り駅周辺の道が通行止めになってました

警官も大勢いて、その上、道路には入らないように黄色のテープが貼ってあったんです。

いかにも殺人があったかのよう・・・。

すごい野次馬。

 

気にはなりつつそのまま帰宅

 

次の日、ニュースで・・・

 

「大阪市で爆発物処理班が出動する騒ぎがあり、現場に緊張が走りました。」

あっ、絶対昨日のやわ 

 

「飲食街に不審物がある、と通報があり、警察が出動。
現場には、段ボールとラジカセがコードでつながれて置いてありました。」

えっ、爆発??

 

「すぐさま、防護服を着た爆発物処理班が到着、専用車両を使って作業が行われました。 」

ほんで、ほんで?

 

「2時間以上にもわたる慎重な作業に、住民らも固ずを飲んで見守っていました・・・」

2時間以上!?

 

「しかし、中から出てきたのは・・・」

何、何???

 

「なんと大人のおもちゃでした」

・・・バカっ

 

これぞ、「ちゃんちゃん」って感じです。

 

そんなオチいらんから

 

ん〜、

でも癖になる街、大阪

 

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結婚式

 

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昨日は大阪で友人の結婚式でした

 

aa

 

いい写真でしょ

 

 

大阪にいた時の取引先の銀行の人で、

僕にとってとても大切な友人であり、とても尊敬のできる人です。

新婦のMちゃんとはふたりで行ったBARで知り合い、

今までの思い出が多かっただけにジ〜ンときちゃいました

 

 

a

 

とてもオシャレな式場

 

 

 

先日お話ししてました友人代表のスピーチも無事というか

完璧に話す事ができて大満足でした

a

 

 

 

 

まぁ喋るまではこんな事引き受けへんかったらよかったと

後悔してたんですが・・・

今思うともっと喋ったったったらよかったです

 

数年ぶりに会う人もいてとても楽しかったですね

aa

 

I社長とお子さん

(ブログ載せときましたよ〜)

 

 

こんなイイ結婚式を見ると確かにしたくなりますが、

先にお相手探しからです・・・

まぁ僕の場合あと5年後くらいでしょうか

 

 

一生忘れない素晴らしい一日でした

アア

 

 

いつまでもお幸せに。

 

 

 

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ミニバスセミナー

 

不動産人気ブログランキング←ちゃんと更新しないと・・・

 

本日はミニバスセミナーでした

 

このセミナーは5組様限定の1日物件巡りです。

嬉しい事に参加募集の翌日には完売となりました

 

今回は一棟のアパートをメインにご案内して、

当社の既に管理している物件も見て頂きました

 

aa

 

 

中古アパート

 

 

 

aa

 

 

建築中室内

 

 

 

aa

 

 

新築アパート

 

 

 

aa

 

 

賃貸募集中室内

 

 

 

 

更地物件・・・等

幅広〜くご案内しました

 

少人数ですから物件や分析表、ローンの事まで質問していただき、

世間話しもしながらの気軽なバスセミナーだったと思います。

 

来月は年に2回ほどあるフィールドワークセミナーもありますから

ぜひご参加下さい。

 

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電卓講習スタート

 

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今日もなんとかCPM講習終えてきました

 

本格的に金融電卓を使っての計算が始まり、

いつもの、K%やFCR、DCRなどが出てきますが

初めて電卓を使う人からしたら大変ですよ

この横文字だけできっと拒否反応をおこすでしょうし

その上、ドルやフィートで解いていくとなると、

問題の想像もつきにくく、かなりのストレスと戦ってるはずです

 

当社では毎日、この物件のFCRがどう、IRRがどう

当たり前のように話してますから何てことないですが、

今日一日勉強したと言っても

電卓を触ったのって数時間で

そんな中、将来価値・現在価値、レバレッジまでやるわけで、

それはもうわけわからん状態に陥ってると思います。

 

今回の講習でかなり焦ってきました

今からまた勉強です

 

 

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ちゃんと訳して・・・

 

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CPM講習へ行って来ました

 

今日からついに10B兇鮖箸辰討

金融計算が始まるという事で

ちょっと楽しみにしていたんですが

普通に計算問題をして終わりました。

 

まぁ余裕かな〜、と思っていたりもしましたが、

問題の内容を理解するのにかなり苦労しました

 

例えば、英語を訳しただけのせいか

1寝室型が50戸で家賃が月$850の年間家賃収入は?

 

1寝室型?

とりあえず1LDKとかで訳してほしい

 

答えは、50戸×$850×12ヶ月=$510000

となるわけですが

 

もっとわかりにくいのは・・・

 

毎年の空室の平均は以下の通りです。

(2)1寝室型アパート

 

 

どういう意味??って感じでしょ

 

どうやら、(2)というのが、月2戸空室ということらしいんです・・・

 

って絶対わからん

 

こんな感じの内容が出まくってたら結構焦りますよ

解く前に、その問題理解しないといけませんから。

 

まぁ数年前と比べればこれでもだいぶ改善されているらしいんですが・・・。

 

こういった文章に慣れるにはまだまだ時間がかかりそうです

皆さんもテンション下がってました

 

おかげで帰ってきてから必死に勉強しましたよ

 

明日も頑張ってきます

 

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下がってますね〜

 

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今日もほとんどが一日下見で終わりました

東京から横浜と長旅です

 

今日見た一棟物件は、

場所は抜群にイイが管理状況がイマイチ、

修繕する費用も含んで指標が合うようならもちろんOKですが

さすがにそうなると難しいんですね

 

自分自身で、これなら!という納得のいく物はほんの一握りです

 

しかしながら、こうしていろんな物件を見ていると

融資が難しい分だけ、価格が下がっているのをとても感じますね

去年では考えられない立地で拾えてます。

 

今もし購入できたなら、

将来ある程度、融資がつき易くなった時に買える人が増え、

売り手市場となって価格は上がる事が予想できます

となれば、キャピタルゲインも考えれるんじゃないかなと思ったりします。

 

当分この状況は続くでしょうから、

しっかり紹介できるように僕は頑張るだけです

 

明日、明後日と2連休ですが、

この2日間は、CPMの講習です

FIN402という10B兇鮖箸辰振睛仕殿邱崕ですから

まぁ余裕・・・??

となるかどうかはわかりませんが、

そちらも頑張ってきます

 

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昨日のセミナー

 

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昨日は一日大阪電卓セミナーでした

 

あああ 

 

 

 

 

個人の方から同業者の方までたくさんご参加頂き満席でした

 

このセミナーは電卓を中心に行われるわけですが

ただ単に10B兇療殿遒使えるようになるだけでは意味が無いわけです

 

不動産投資の数字上リスクというものを理解する為のもので

物件どうのこうの言う前に、これをわかってないと始まらない

言えば基本中の基本です。

 

不動産業者でも理解している人はほとんどいてないわけで、

そんな中、紹介された物件を買うなんてそれこそめちゃリスクだと思います。

 

勉強して頂いたら間違いなく、リスク回避ができますから

ぜひ参加して下さい。

 

次回は横浜で、9月14日・15日と行います

詳しくはこちらです。

 

昨日は帰りの新幹線でゆっくり寝ようと思っていたのですが

社長とふたり、美味しい日本酒1本とたこ焼きを食べてしまい、

ますますテンションの上がってきた社長・・・

 

そこから2時間30分みっちり個別セミナーが車内で行われるのでした

 

というわけで、今日は寝不足・二日酔いです

 

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落ち着く感じ・・・

 

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今日も移動時間の長い一日でした

目的地まで2時間30分

 

やっとの思いで駅に着きましたが、

いつもと何かが違う・・・

 

周りから聞こえてくる言葉といえば・・・

 

「ほんま〜」

「しゃぁないな〜」

「うそやん!」

「何でやねん」

 

妙にこの落ち着く感じ・・・

そうです大阪にいます。

 

明日は大阪で倉橋電卓セミナーです

朝一からの為、前日入りしました

参加者が多くて、急遽サポートする事になったんです。

 

大阪でもこれだけ不動産投資の勉強をしようとする方が増えてきたのは嬉しい限りですね

 

ただ、既に当社会員の方からすれば、

ライバルが増えるだけ・・・

と微妙かも

 

では明日も頑張ってきます

 

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スピーチ

 

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今日はお休みです

天気のいいせっかくの休みに

ずーっと家にこもってます

 

2週間後くらいに、友達の結婚式がありまして

友人のスピーチをしないといけないんです

という事で、ずっとその練習

 

こういうのって本当に難しいですね

硬すぎても面白くないし、やわらかすぎてもあかんし

でも笑いあり涙ありでないとダメでしょ

 

かと言って涙涙にしてしまうと、最近めちゃ涙もろいからね

何言ってるかわけわからんようになりそうで・・・

 

当社の倉橋社長くらいの高いテンションでいければいいんですが・・・

(普通じゃ真似できません

こうなったら前もってお酒を注入するしかないですね

 

今日は寝れそうにないな〜

 

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土地の仕入れ。

 

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今日は渋谷で猪俣GMの資金調達セミナーです。

満員御礼

 

早めに会場に向かおうと考えてましたが

午前中、仕入れをしていて

良さそうな売り土地がありましたんで

急遽、下見に行って来ました

 

土地で探す場合は

その地域の建ぺい率・容積率から

何屬泙之てれるかを計算します。

まぁ実際にそのボリュームが入るかどうかは

斜線制限等の問題がありますから

もっと複雑なんですが・・・。

 

仮に延床を200屬箸靴

戸あたり20屬箸譴10戸

この地域の20屬離錺鵐襦璽爐60,000円くらいなら

月の収入が60万円、年間で720万円

今のファイナンスで表面10%くらい欲しいとしたら、

物件金額7200万円

 

建築金額は

延床200屐60.5坪)より

坪、こみこみで80万としたら建築費4840万円

 

7200−4840万円=2360万円までに

土地値が収まればOKかな〜

っという感じです。

 

 

そうしたものをクリアした今日の売り土地

 

気になる現地は・・・

 

ああ

 

 

 

めちゃめちゃ階段やん・・・

 

 

 

 

地図を見てある程度わかっていたものの、

こんなにとは・・・

 

その上、販売図面では駅から徒歩6分

なんて書いてましたが、

どう見ても10分近くかかるでしょ

そしてこの階段・・・

 

ナシですね。

 

ん〜残念ですが、まぁそんなことの繰り返しなんです

 

今日のセミナー後、懇親会でお酒飲んで

忘れるとします

 

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スラスラ〜解けますよ。

 

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一棟物件情報頂きました

 

最寄り駅から新宿駅まで約20分の好立地

築2年RC 総戸数15戸

 

売却希望価格 13000万円

年間家賃収入 約1300万円

表面でちょうど10%ですね。

 

そこから運営費(20%)を引いて

ネット収入1040万円

実質利回りで8%

 

非常に魅力的な物件でしょ!

 

これが普通、不動産屋さんから来る一般的な物件紹介です。

 

でも実際は・・・

築2年ですから、5~10年くらいにかけて賃料が下落していき、

空室率も指標に入れないといけません。

 

このリスクを考えた上で計算すると・・・

 

年間家賃収入 約1110万円

表面で8.5%

空室率5%・運営費20%を引いて

ネット収入 830万円

実質利回りで6.38%

 

ここからは勉強している方でないと

難しいかもしれませんが・・・

 

投資の安全率

NOI÷ADS=1.3以上より

830万円÷1.3=638万円までに年間の返済額(ADS)を

抑える必要があり

S銀行 4.5% 30年ローンなら

ローン限度額は10500万円ですから

物件金額13000万ー10500万円

=2500万円+諸経費(1000万円くらい)

の自己資金が必要になってきます。

 

上記より、キャッシュフローは192万円ですから

CCR(自己資金の利回り)は

192万円÷3500万円=5.49%

 

非常に効率の悪い投資であり、レバレッジも効きません

これだけの自己資金を入れて何とか投資の安全率がクリアできます。

 

じゃぁ、この物件金額では投資家が面白くないですから

値段交渉が必要ですね

っという話しになるわけです。

(わけわからん??)

 

こうした投資分析をした上でお客様に紹介するわけですが

ある程度お客様も共通語としての指標をご理解頂いていたほうが

イイと思います。

 

そこで、今のような内容がスラスラ〜分かるようになる為に

金融電卓セミナーをご用意しております

 

あっ、偶然にも9月14日・15日と

代表の倉橋による電卓セミナーがありますね

(9月6日は大阪でもやります)

 

いや〜こんなタイミングよくセミナーがあるなんて、

っと、シラジラシイのはこれくらいにして・・・

 

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ベスト3

 

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今日はお休みです

 

ブログ更新に困ったときは・・・

ご飯ネタ

 

昨日、ほとんどS銀行で一日を過ごしましたが

六本木で食べた昼ごはんに感動

 

東京ミッドタウンの向かいににある「神楽」

宮崎地鶏の店なんですが

以前、TVで紹介されていて気になっていたんです

 

一見、入りにくそうな店構えですが

店内もオシャレで落ち着いた、結構好きな雰囲気です

 

頼んだのは親子丼

鳥と卵が絡まった上に黄身とちょっと甘めの醤油がかけてあり

抜群

東京にもこんな店あってんや〜って思うくらい衝撃でした

 

東京に来てベスト3に入るくらい美味しいです

 

夜も3時頃までやってますし

一品メニューも平均700〜800円くらいと

そんなに高くないです

 

六本木に行った時はぜひ寄ってみて下さい

でも、ランチのど真ん中は混んでそうですから

避けた方がいいかもしれませんね

 

美味しすぎて写真撮るの忘れてました〜。

 

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運営費倒れしますよ。

 

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帰ってきました

 

先ほどまで加盟店会議後の懇親会があり

またまたしっかり飲んじゃいましたね〜。

 

ところで皆さん、

ロードヒーティングってご存知ですか?

 

名前の通りではあるんですが

アパート内に駐車場があったとして

そこに積もった雪を溶かしてくれるという機能です。

 

加盟店になる札幌の業者さんとお話ししていたんですが

まぁ、これが問題のようです。

 

今では当たり前のように備わっている機能のようですが

結局、灯油を使ってという事なので(電気もありますが)

それはそれは運営費がかかりまくっちゃいます

 

どれだけ表面で利回りの取れているアパート物件であっても

運営費倒れしますから、ロードヒーティングと言うだけで

ほとんど無しかな〜、っという感じらしいですね。

 

まぁそれが付加価値になって賃料UPするのなら、

また考える余地はあるかもしれませんが

そこまでまず見込めないと言う事。

 

同じように、こっちで仕入れしていて感じることと言えば、

ワンルームの運営費です。

管理費・修繕積立金、固定資産税、管理手数料、

その中で、管理費・修繕積立金が、異様に高いのは自分の中で絶対的にナシなんです

もちろん低すぎるのも問題ですが、

いくら場所がよくても、

「この管理費・修繕積立金さすがに高すぎるな〜」

というものはお薦めしません。

 

まぁ余程その物件がネット利回りで見て確保できるのなら、

考える余地もあるのかも知れませんが、

まずそこまでの物件も出回ってませんから結局は厳しいでしょう。

 

そう考えると、

イイ物件なんてほんの一握りです

 

ですから、なかなか物件ご紹介できませんが気長に待っていてください!

だって不動産投資は買って終わりじゃないですからね

買ってからがスタートなんですから。

いてもたってもいられなくなって

他で焦って買っちゃわないで下さいね。

(あっ、もちろん分析のされた優良物件なら別ですよ)

 

ふ〜、なかなか紹介できなくてスイマセン・・・。

 

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やっぱり無理!

 

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なかなかブログを更新できずにいます

月末にかけて非常に忙しいんです

(ありがたいことですね〜)

 

明日の行動予定は・・・

朝一、S銀行で決済があり

その後、2時間の空き時間に下見へ行き

S銀行に戻って金銭消費貸借契約があり

終わればみなとみらいオフィスで加盟店会議に参加して

いつものとおり懇親会

で1日終了・・・。

 

なかなかなもんでしょ。

 

 

しかし、これだけのスケジュール後の

懇親会でのお酒はたまらなく美味しいはず・・・

 

そろそろ禁酒と思ってましたが、

やっぱり無理そう

その上、本日お客様から美味しそうな焼酎頂いちゃいましたし・・・

(お気遣いありがとうございます

 

意志弱いです・・・。

 

 

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CPM3回目

 

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ただいまです

 

今日は朝からCPMの講習でした

マーケティングとリーシングについてみっちり夕方までお勉強

終わってからは懇親会参加

 

ほんと最近お酒飲む機会が多んですけど・・・

でも、全国から来る業者さんとの交流は大事ですからね


その後は東京のラッシュに揉まれながら

帰宅・・・?

 

と思いきや

横浜のオフィスに戻り仕事なんです

盆休み明けでやること多過ぎ

 

会社からCPMの講習受けさしてもらってますから

ご迷惑かけれません。

 

さぁ明日も講習です。

 

しかしそろそろ禁酒しよかな・・・。

 

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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