山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

CPM資格

 

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(しっかり更新します)

 

CPM(Certified Property Manager) 

CPMとは米国におけるプロの不動産管理者としての知識の育成や能力の向上を目的とした教育プログラムを受講し一定の試験に合格したものに与えられる最高峰の認定資格です

もう既にご存知の方も多いとは思いますが・・・。

 

ついにCPMの資格挑戦です

まず最初の講習が昨日・今日と行われました。

 

会場について最初に声をかけられたのが、シーエフネッツ大阪コンサルティングデスクの大塚さん

バリバリの関西弁で(人の事言えませんが・・・)ちょっとした緊張もとれました

この2日間は倫理についてということで基本的な授業でしたが、講師は外人さんということで通訳して行われましたから、始めは少し抵抗がありましたね

 

参加されてる方は北海道から九州までと全国各地から来られてます

この資格は不動産管理士としての勉強だけじゃなく、志しの高い皆さんとの交流もありこれからが非常に楽しみです

 

早速、昨日は懇親会があり、いろんなお話しを聞けて有意義でした

少し飲みすぎましたが・・・はい、いつもの通りです

(CF魂は忘れない

 


この資格を取得するには総額100万近い費用がかかります

こうした場を与えてくれた会社に感謝すると共に、しっかりスキルアップして今以上お客様に求められるコンサルタントになりたいと思います

そして、それが会社への恩返しですから

しっかり頑張ります

 

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下地センサーPRO

 

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リフォームで収納に棚を取り付けたり、造作する場合 下地を探します

だって下地のないとこで釘を刺してもクラクラですからね

 

しかし、その下地をどのようにして探すのか

 

壁をトンカチで叩いて音の違いを聞く??

それもなかなか大変です



最新はこれ

ie

 

下地センサーPRO

 

 

 

ie2

 

 

 

 

このように壁をつたって行くと、赤ランプが青に変わりピピッと音がなり

その場所に下地があるのがわかるんですねー

見た目はおもちゃのようで、なかなかの優れものです

 

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花火

 

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不動産の仕事をしていて縁のないもの

 

・祝日

・ハナキン

・学生時代の友達

・OLと昼デート

 

こんな感じでしょうか

 

だって平日が休みだと・・・

まず祝日なんて関係ないし、

ハナキンじゃなくてカヨキンやし、

どうせ誘ってもあいつは仕事やからと昔の友達は減るし、

OLとは一切時間が噛み合えへんし。


そしてもうひとつ、これからの季節

花火です

ほとんど土日ですし、仮に平日だとしても仕事終わってからじゃもう出店くらいしかありません

この仕事してから見に行けた記憶が一度もないですね

 

しかし!

先日、みなとみらい21臨港パークなどで「開港を祝い、港に感謝しよう」というコンセプトのもと「第26回横浜開港祭」があり、毎年、6月2日の開港記念日を開催日として、横浜の初夏を彩る恒例のイベント、花火が打ち上げられたんです

もちろんその時間は仕事ですから普段なら見れませんが、オフィスの目の前で上がりました

 

正直そんな期待はしてなかったんですが、これがすんごい綺麗で感動しました

 

hanabi

 

 

赤れんがの上に花火

 

 

 

 

 

 

hanabi2

 

 

 

 

 

この日は雨が降っていたんですが、そんなこと気にする必要もなく、会社の椅子に座って見ながら、片手にビール

 

とても贅沢な時間でした

 

そんなイケテルみなとみらいオフィスで皆様をお待ちしております

 

今年の夏はイイことが起こりそうです

 

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こんな物件どうですか?

 

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下見に行ってきました

最寄り駅から徒歩5分の一棟マンション、表面利回り9%

間取りは2DKタイプ

現在満室です

 

売主業者で外部等リフォームをして、物件価値を上げての売却

よくあるパターンですね

 

ただ今回の物件、なんと外壁がピンクです

遠くから見たときは、うわーやっちゃたな〜って感じに思いましたが

よく見ると悪くない

というより結構イイ感じ

 

     ↓ ↓

 

ピンク2

 

 

 

悪くないでしょ

 

 

 

ピンク

 

 

各部屋のドアは黄色

 

 

 

 

なかなか面白いリフォームです

 

この物件の投資分析をすると、少し高いので現在指値中です

1000万円下がるか交渉していますが、かなり難しそう

 

まぁ、2〜3ヶ月待って売主の気持ちが変わればって事になりそうですね

 

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不動産投資セミナー

 

本日は、みなとみらいオフィスで当社の倉橋社長によるセミナーです

semina-

 

 

 

 

 

 

 

「不動産投資とは??」ってところの初級のお話しです

勉強になりますよー

 

僕たち社員は何度も聞いている話ですが飽きないんです

何しかおもしろい

あのトークの間に強弱

抜群ですわ

 

どこであんなん身に付けてんやろ〜って、何回聞いても驚きます

オチにうるさい関西人もびっくりです

 

まだ倉橋セミナーに参加されていない方はぜひ一度聞いてみて下さい。

 

セミナー後は懇親会です

今日は横浜中華街で美味しいご飯にお酒です

しっかり飲んできます

 

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IKEA

 

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休みの日にIKEAへ行ってきました。

 

買わなくても暇つぶしには最高です

この間行った時は、3時間も見てました。

 

最初行った時はほんと驚きましたね〜

こんなんが、この価格で買えるの!って衝撃でした

 

ただ確かに安いですが、その分郵送代はめちゃ高いですし、組み立てを自分でしようものなら、めちゃ苦戦しますよ

説明書も簡単な図が書いているくらいですし、あんなん素人にはできません

 

日本製がどれだけ親切かわかりますね

 

 

IKEAで売ってた ↓ ↓ これ、何か分かります??

 

くつ2

 

 

 

 

 

 

 

くつ

 

下駄箱

 

 

 

狭いワンルームなんかに、最適です

 

ついでにこの箱、3つで4490円

ほんと安いですね〜

負債は売却

 

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大阪の不動産屋にいた時は、完全歩合制の会社で働いてました。

結果が全てで、売上げが上がらなければその月の給料は0円です。

当初2年くらいは、ひどいもんでした

ごはんも満足に食べれないですから、昼になるとコソコソ実家に帰ってました。

今思い返しても、寒い思い出です。

まぁそのおかげで強くなりましたが・・・。

 

そこからちょっとずつ要領がわかってきて、そこそこの生活は出来るようになりました

そして、もっと売上げを上げる為に、思い切って車を購入しました

 

「何で車??」っと思われるかもしれませんが

そうして自分を追い込んで、背中を押してたわけです 

若いでしょ・・・

 

その甲斐あって?か、一度波に乗ると順調でしたね〜

それから5年間その車と二人三脚で頑張って今があります。

もちろん東京にも一緒に上京して来ましたし、めちゃ愛着のある車です

 

しかし、こっちに来て、車は休みの日に乗るくらいで、どう考えても贅沢品、そして負債でした

一体、この車がいくらのお金を吸っているのか・・・

な〜んて考えます

そうCFネッツで勉強すればするだけ、「これではあかんわぁ」と感じる毎日なんです。

 

そこで思い切って

先日売却してきました

 

家と同じで、売る時の事を考えて、かなり綺麗に使っていましたから、予想以上の金額では売れました

しかし、いなくなった寂しさも予想以上です

勢いで売ってしまったのはいいですが、その帰りひとりで泣きそうになってかなり落ち込みました

ホントです・・・。

ちょっとした失恋状態

 

車くらいで大袈裟・・・って聞こえそうですが、

人の感情って不思議ですね

何にでも命を吹き込もうとしますから

まぁそれが良い所ではあるんですが・・・。

 

今もまだこの決断が正しかったのかどうかは絶対の自信が無いですが

将来、あの時売却してよかった、と思えるように頑張ります

こうして今はあの時と逆の形で、自分の背中を押そうとしてます。

 

車

 

 

 

最後の一枚

 

 

 

 

 

ほんと男って未練たらしい・・・。

 

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不動産投資入門セミナー

 

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今日は渋谷でセミナーがあり

久しぶりに参加できました

セミナー

 

 

 

 

 

今回は「投資分析入門」

基礎知識・指標解説等、不動産投資を始める上では欠かせないセミナーです。

 

こういう勉強をすることによって、どういった投資をすればよいのかという入口がかなり明確に見えてくるんじゃないかと思います。

これから不動産投資を考えている方はもちろん、既にオーナーとしてスタートしている方までぜひ参加していただきたいですね。

 

終わってからはいつものように懇親会がありましたが、皆さん「聞けてよかった」とかなり満足していただいてました

 

当社の場合、参加したからと言ってその後、「買いませんか〜」なんて電話もしませんから軽い気持ちで勉強していただければと思います

(逆にお客様から「全然、連絡くれないんですね」っと言われるくらいです なかなか物件がなくて・・・

 

今後のセミナーにつきましてはこちらです。

 

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不労所得ですから

 

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今日は水曜なので休み・・・ではなくて本部のミニ店舗で店番です

と言っても他の不動産屋も休みが多いですから、ほとんど電話も鳴りません。

 

「休みの日に大変ね〜」とよく声をかけてもらいますが、これが意外と嫌じゃないんです

日頃は、業者から電話・銀行から電話とバタバタしてますが、こういう時はゆっくり自分のペースで仕事が出来るのでかなり捗ります

 

そして鳴る電話と言えば

賃貸管理している物件の入居者さんからです

当社の管理物件数も2000戸を超えましたから、何かしら連絡があるものです

そういう時、いかに迅速に対応できるかが、長く住み続けてもらうには重要だと思います。

たまにオーナーさん自身で管理をしたいと言う方もいらっしゃいますが、なかなか他に仕事をしていてこうしたクレーム等を対処するのは難しいんじゃないかと感じます

僕なら100%管理会社に任せます

だってその対応の遅さで不満が出て退去されるのも嫌ですし

休日にそんなクレーム対処してたら、休んだ気にならないですから・・・

不労所得のつもりが立派な管理業になっちゃいます

 

それよりも毎月、通帳記入だけして増えていく残高を見てニヤついていたいです

 

( ゚∀゚)アハハ八八ノヽノヽノヽノ \ / \/ \

ってな感じで。

 

 

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リフォーム中

 

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先日、友人からマンションのフルリフォームを頼まれました

 

現在は洋室・和室の2DKタイプです

将来貸す事も考えた間取りに変更したいという事でしたので、以下のように提案しました

ie

 

 

 

 

 

 

 

        ↓ ↓

ie

 

 

 

 

 

 

 

 

まず洋室にあった収納を潰します

間仕切りを付けて2DKのファミリーにも1LDKのシングルにも対応出来るようにしました

キッチン前のカウンターもこのDKでは中途半端ですからスッキリ取り除きます

(対面キッチンも考えましたが構造上できませんでした)

和室は洋室にし、また収納が1帖分だけというのは狭いですからウォーキングクローゼットに変更しました

 

yama

 

キッチン

 

 

yaam

 

洋室

 

 

 

いかにシンプルにして広く見せ、将来を見据えた時、飽きが来ないものにするかという事を前提に考えました。

フローリングも白のタイル調ですが、今風でありながらも、今後も使えるようなタイプです

 

まぁ今は何のこっちゃかわかりませんが、あと2週間ほどで完成します。

どのように生まれ変わったか、また写真UPします

 

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お土産

 

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本日から仕事再開です

久しぶりだからダルイかな〜なんて思っていましたが、意外と全力で働けています

タイに大阪にとかなり充実した休みでリフレッシュできたからかな

 

お客様から「タイの土産ネタを」、というご希望がありましたので、

どんなものを買ったかと言うと・・・

 

tai

 

 

レッドカレーのルー

 

 

 

 

 

タイ旅行らしいですね

 

 

 

 

tai

 

 

マカダミアナッツ・・・

 

 

 

 

 

何で??って感じでしょうが

 

理由は簡単

だって自分が食べたかったから、みんなも食べたいかなと思って・・・

 

誰が見てもハワイです。

 

以上がお土産でした・・・地味

 

何度も行くと、「まぁいいか〜」で終わらせがちです

たいしたオチもなくてすいません・・・

けど僕が無事に帰ってこれたのが一番のお土産でしょ

「・・・

 

次回はもう少しネタを考えて購入します

 

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タイ旅行

 

タイの社員旅行から無事帰ってきました

 

初日4時起きで成田空港から、ひとりでタイへ向かい、楽しみにしていたシンガポール航空はというと、まぁ特に他と変わった感じも無く、朝早かったせいか即寝してしまいました

tai

 

空から見る富士山は良かったです

 

 

 

 

タイには7時間ほどで到着、それから空港で社員の皆さんを2時間待って合流

tai3

 

 

 

 

 

 

その日の晩御飯は大好きなタイスキです

tai4

 

 

高級そうでしょ

タイで今までこんな店入ったこと無かったです

 

 

 

 

 

 

tai2

 

これがタイスキです

 

 

 

もうテンション上がって食べまくりの飲みまくりです

 

店には上沼恵美子もいてビックリしました

まさかこんなとこで会うとは。

 

次の日は、船に乗って観光して、歩き疲れたらタイマッサージです

お薦めの店は・・・

tai

 

有馬温泉

何で??

絶対、ぱくってるやん・・・

 

 

そして間違いなく温泉なんて沸いてへんし

ただ肝心のマッサージはと言うと・・・抜群です

めちゃイケテマシタ

 

 

そして今回のメインはやっぱりサイアムスチール

tai

 

 

 

これがタイなの?と思うような

なんとも立派な会社です

 

 

 

 

 

工場見学とモデルルームを見てきました

tai

 

 

 

 

 

 

tai

 

 

 

 

日本と違ってコンセントは横向きなんですね〜

なんか違和感あります

 

 

 

たい

 

 

 

玄関に

 

 

 

 

 

たい

 

 

 

洗面です

 

 

 

 

 

 

これを賃貸住宅として貸せたら他物件との差別化になりそうですね

よかったですよ

 

あっという間の旅行でしたが、勉強もできて、予想通りずっと飲んで食べて、大変満喫できました

会社の皆さんと朝から晩までずっと一緒だったので、やけに帰りの飛行機でひとりだったのが寂しかったですね

 

今回旅行に連れて行って頂いた会社に感謝です

 

 

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増量中。

 

最近は忙しくなかなか本部に行く予定がありませんでしたが

先日、寄ってみると・・・

社内がダンボールだらけです

 

ん??夜逃げ??

 

ってそんなことありません

隣の事務所が空いたので、壁をぶち壊して吸収するらしく、またまた拡大中でした

ああ

 

 

寂しげな背中は何事業部が未だ不明の飯塚氏です

 

 

 

 

 

みなとみらいオフィスの隣も借りるという事で

それにしても凄い勢いで会社が増量中?です

社員は社員で多い飲み会のおかげで、ビールっ腹増量中ですし

 

ぼーっとしてたら置いてかれそうです

しっかり勉強して自分もへばりついてかないといけません

 

今後の展開が楽しみですね〜

 

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ゴールデンウィーク

 

4月29日〜5月7日までゴールデンウィーク休みです

 

4月30日〜5月4日までタイへ社内旅行(スチールハウス勉強)

5月4日〜5月7日まで大阪で親孝行(・・・?)

 

ご迷惑おかけしますが、よろしくお願いします

 

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サイアムスチール

 

今日は当社でお薦めしているサイアムスチールの見学会です

 

重量鉄骨コンクリートパネル、ユニット工法の頑強住宅

既に、横浜、茨城の水戸、函館で建築が決定しており、新潟も準備中、かなりの勢いで建築計画が進む様相である。

その後、外観のデザインや構造設計が進み、従来の工法と比して、強度や剛性を増す、さらに安全性、耐久性、居住性が増すことになっている。

この住宅が日本に上陸すると、多分、現在の建築業界に大きな影響を与えることは間違いがなく、そもそも地震に対して不安が残る日本国内においては、この住宅にすることで、地震が来るのを楽しみにできるほど頑強な構造だ。

(社長のブログよりパクリました 笑)

 

ぜひ興味のある方はセミナーもございますのでこちらをご覧下さい

 

前回参加されたお客様からは、「キングダムホームを建てたい!」、「事業に参画したい!」等の声をいただいております。

 

 

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出発

 

10年前初めて行った海外旅行がタイでした

それも何を思ったか一人旅

タイに着いた時、言葉も何もわからずドキドキしてたのを覚えています。


ついに今日からタイ旅行です

今回会社にお願いして帰りは関空行きを取ってもらいました

そのせいか、行きの成田空港からもひとり違う飛行機となり、タイで1時間半皆さんの到着を待つことになります

ひとりで片道7時間ほどは少し寂しいですが、まぁタイは4回くらい行ってますし、ここだけの話しですが、

なんと!シンガポール航空に乗れるんです

 

シンガポール航空といえば・・・

米国の代表的旅行雑誌「トラベル+レジャー」

英国の航空関連調査会社「スカイトラックス」

07年航空会社ランキングで1位になるなど、評価が高いんです。

イイとは以前から聞いてましたが、やっと初めて乗れるわけですよ

 

今からそれが楽しみで楽しみで・・・

 

えっ?他の社員の方??

ん〜もちろんシンガポール航・・・タッ、タイ航空ですね

タイ航空もいいですよ・・・うん、何と言うか、うん、タイに向かうわけやし・・・。

あぁ〜時間です

とりあえず、また詳しくお話ししますね

 

では行って来ます

 

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2.3坪シーエフネッツデスク

 

今日は本部の隣にあるバーズというショッピングセンターで1日店番です

なぜショッピングセンター??

知らない方も多いと思いますが、そのセンター内にもシーエフネッツの店舗があるんです

 

バーズ

 

 

広さはなんと2.3坪!

 

 

 

 

 

今日は本部LMの小串氏と出勤ですから、カウンター内はキチキチです

 

ここは当社の休みも関係なく営業していますから、横浜のスタッフにて交代で休日出勤です

突然の来客や業者さんからの管理物件問い合わせにも対応しています

 

こんな店舗があるなんて知らなかったでしょ

 

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明日から・・・

 

ついに明日からGWです

(・・・が、僕は明日1日本部で仕事があります

 

それが終われば、ついにタイ旅行です

友達に話すと現実逃避?なんて聞かれますが、今当社で進めてるスチールハウスの見学会がありますから、立派な仕事です

まぁ見学会は一日だけですから、

残りは

 

たい

 

グリーンカレー

 

 

 

タイスキ

 

タイスキ

 

 

 

 

タイ

 

 

シンハービール

 

 

 

 

を満喫してきます


タイ独特の香りと真夏の陽射しに照らさて、シンハービールがうまい これはタイのビールですが結構知らない人が多いんです タイではビア・シンと言います

一度お試しください

 

この旅行は飲みっぱなしになる事、間違いなしです

何てったってシーエフネッツ旅行ですから

 

皆さんもよいゴールデンウィークを

 

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大阪セミナー

 

大阪で2回目のフィールドワークセミナーでした

今回は大阪・神戸を中心に全7物件廻りました

以前大阪で住宅を販売していた地域や幼い頃育った場所なんかにも対象物件があり、非常に懐かしく楽しかったです

今回見た物件の中で、売買金額より2000万くらいは銀行評価の出そうなものがありました これを買うとその時点で差額が共担となりますから、また再投資できるわけですね

他にも、なかなかおもしろそうな物件があり有意義でした

 

前回の大阪フィールドワークセミナーでシーエフネッツが購入した物件は当時9部屋空室がバリューアップして現在満室

ほんと理想的だと思います。



今回の紹介物件近くにこんなマンション名がありました

大阪

 

 

「ワンション」

 

 

 

 

 

ワンション??何かの間違い??

 

20年以上前この地域で初めてのペット可マンション です

だからワンション・・・

当時は徹夜で行列ができるほど反響があったらしい

関西はブログネタの宝庫です

 



参加いただきました皆様・大阪デスクのスタッフの皆様お疲れ様でした

司会をさしてもらい至らない点も多々あったかと思いますが暖かく見守っていただきありがとうございました

今後ともよろしくお願いいたします

 

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新築物件購入・・・。

 

このくらいの年齢になると、よく友人からもお家について相談を受けます

 

「3000万円くらいの新築マンションを購入しようと思うねんけど・・・」

自分で住む場合は自己満足の世界でしょうから全然構わないと思います

ただその友人は「将来貸す事も考えておきたい」と言います

そうなると話しは変わってきます。

 

例えば3000万円の物件を貸した時の家賃が15万円とします(表面利回り6%)

年間収入180万円(15万×12ヶ月)−13万円(空室率7%)−18万円(管理費・修繕積立金 月1.5万円)−13万円(管理手数料7%)−10万円(固定資産税)

=ネット収入126万円(NOI)

年間返済額(ADS)が3000万円借入 金利2% 35年ローンとして119万円

126万円−119万円=7万円(年間キャッシュフロー)となります。

 

少ないけどキャッシュフローがあるからイイと思うかもしれませんが

もし今後、金利が0.5%上がると・・・

年間返済額(ADS)が128万円になり1万円の赤字です

その上、新築の物件なら将来間違いなく賃料も下がりますから

家賃が−3万円になればネット収入96万円−年間返済額128万円で

−32万円の赤字です。

危険すぎる投資物件となりますからお薦めできません。

 

とりあえずその友人には1500万くらいの中古物件を提案しましたが、そのくらいの物になると築は古くどうしても新築と比べれば見劣りしますから、数字で納得いっても気持ちで納得いかない、となるかもしれませんね・・・。

 

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大阪出張にて。

 

昨日・今日と26日の大阪バスセミナーの市場分析等の資料作成お手伝いで大阪コンサルティングデスクで働いております。

 

大阪といえば皆さん思い浮かべるのは通天閣や道頓堀、USJですが

大阪・浪速の台所 黒門市場も有名です

生鮮食品を中心に百数十件の商店が集う有数の商店街です。年末には新年用の食品を求める買い物客で前へ進めぬほどの賑わいです

 

ミナミの商店街と言えばここですが

最近はさびれた商店街が多い中で、この黒門市場は物凄い活気です

黒門

 

平日でこの人

 

 

 

昨日は朝から社長に紹介を受けた大阪の業者さんを廻り、ちょうど黒門市場のある日本橋にも行きましたので、そこで昼ごはんを食べました

 

市場でごはんを食べるんですから魚かなと思いつつ、

黒門2

 

なぜかカレーうどん定食

卵かけごはんの魅力に負けました

 

 

この辺はさすが大阪です、食のレベルが高い。

 

その後、大阪デスクに戻ろうと一駅先の難波駅まで歩きましたが、途中に先日のブログでお話しました ‘どうしても会いたい人’ に会って来ました

 

それは・・・

 

黒門3

 

 

くいだおれ太郎

 

 

 

 

 

 

旬なネタには最適です

かなりの人が周りを囲んで写真撮ってました

くいだおれ太郎と言えば、1992年に阪神タイガースの優勝がいよいよ目前に迫ると、前回の優勝時に熱狂したファンらにより道頓堀に投げ込まれたカーネルサンダース像の代わりとして狙われ、道頓堀に投じられるのではという懸念が生じました。

そのため、「わて、泳げまへんねん」と題した浮き輪に水中眼鏡という特別コスチュームに変更されてたというのが印象的です。

 

久しぶりの大阪満喫中です

 

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いいことあるもんです。

 

最近みなとみらいオフィスの下で撮影する風景をよく見ます

昨日はなんと!高橋克典と永井大がドラマの撮影でいました

さすがにスタッフに囲まれた高橋克典には近寄れず

永井大に「スイマセーン 握手して下さい」 と話しかけると、すかさず横から当社の小嶋君が「僕、同じ新潟出身なんです〜」

(関西人以上に、ずっ、ずうずうしい

「そうですか・・・」と永井君はどう対応していいのか困り顔

(確かにそれ言われて話しが広がるわけでもないし・・・)

まぁ笑顔で握手してくれました。

しかし高橋克典は格好よかった
久しぶりに高ぶりましたね〜


 

そして話しは変わりますが、今日から大阪出張で今実家にいてます

もともと昨日の夜に向かう予定でしたが社内の送別会があるということで急遽遅らせました

しかしニュースで、昨日の夜、新大阪〜東京間の新幹線にて飛び降りがあり3時間くらいの遅れがあったみたいです

もし昨日向かってたら新幹線に缶詰状態だったんで助かりました



真面目に働いてるとイイ流れになるもんです

(こういうといつもは不真面目みたいですが・・・)

 

以外と僕、真面目ですよ・・・社長

 

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小旅行。

 

投資物件を探す地域は、ワンルームなら東京23区と横浜市 

一棟なら東京・神奈川・千葉・埼玉と、かなり広範囲です。

 

気になる一棟がありましたので下見に行きました

・・・がなんと片道2時間です

往復4時間

地味なひとり旅・・・。

 

しかし物件有る限りはそんなこと言ってられません。

 


昭和62年のRCマンション 表面利回りで 7.5%

この数字ではお薦め出来ないですから2000万くらいの値段交渉が必要です

 

もう最近はそのくらいの指し値が当たり前ですね

 

最寄駅は乗降客数3万人

決して多いとは言えませんが駅まで徒歩1分の場所にあり、スーパーやコンビ二から、生活するのに十分な環境が揃っています

 

さてやっとの事で現地到着

2時間もかけてくると、なかなか緊張します

例えるならば、

昔好きだった子と5年振りに会うような感覚・・・

(なんとなくわかります??)

 

そして見た瞬間

「めちゃ歳とってるやん・・・昔はあんな可愛いかったのにー」

みたいな印象でした

(なんとなくわかるでしょ)


築20年は経つというのに第一印象としての外壁・エントランス・集合ポストも修繕した後がなく、一切管理はされずでひどい状況でした

駅が思っていたより栄えていたし、周辺の雰囲気もよかっただけに残念です。

 

そして、この後また2時間かけて帰るんです

電車に揺られながらこれ程までに自分の気持ちによって、外の景色が行きと帰りで違うものなんかと不思議です。

 

まぁそのうちいいことありますわ

 

 

大阪バスセミナーまだ参加できます、こちらからどうぞ。

 

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大阪セミナーと今会いたい人

 

来週、大阪出張です

26日に大阪バスセミナーがあり、数日前からお手伝いに行きます。

 

予定としては今回そのお手伝いと、社長の紹介でお知り合いになった業者さんに会いに行こうと思っています。

大阪の物件はもちろんですが東京の物件も紹介いただいてますから、このつながりを大切にしたいですね。

 

そして今回もうひとつ、仕事とは関係ないですが夜にでも会いに行こうと思っている人がいてます

どうしてもどうしても会いたい人がいてます。

さて誰でしょう??

ってわかりませんよね

 

それはまたブログでお話ししますね

すいません、じれったくて

 

では明日からまた一週間お仕事頑張ります

 

大阪バスセミナーまだ参加できますんで、こちらからどうぞ。

 

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現地にて

 

昨日、オーナー様と一棟物件の立会いがありました

当社のプロパティマネージャー・リーシングマネージャーから、各部屋の状況にあわせて数々のリフォーム提案等させていただきました

エアコンや給湯器の交換から洗濯機置き場の設置

 

例えばその洗濯機置き場の設置も数字にして考えます。

費用が10万円かかったとして、その分賃料が仮に月々3000円UPできれば年間で36000円の収入が見込めCF36,000円÷100,000円でCCR(入れた自己資金の利回り)が36%となりますから、付けるべきですねという話しになります。

しかし、例えば単身者でキッチン等のグレードあげてもそれに見合っただけの賃料は期待できないですから、求められていない事にお金をかけても意味がないですね

こう見ていくと、単にリフォームすればいいということでもないわけです。

 

 

話は変わりますが、昨日部屋の内見時に、「あっ、スリッパ忘れた〜」と思えば

オーナー様のカバンから

 

スリッパ

 

 

なんと当社CFネッツのスリッパが出てきました

 

 

 

 

 

賃貸物件の内見時に使ってもらおうと作ったものです

先日、倉橋社長のセミナーがあり、その時の参加者の皆様にプレゼントされました。

 

「内見する人の気持ちで。ということでスリッパ持ってきました」とオーナー様

 

さすがです

 

 

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銀行評価ってやつは・・・

 

4月29日から5月6日までお休みです

 

久しぶりの長期連休は嬉しいですが

その分、必死に働いております

(更新できないと言い訳・・・)

 

 

最近も相変わらずお客様に物件を紹介すべく、物件探し・下見の毎日です

仕入れして指標もクリアできそうな物があれば銀行に評価出しをしてもらいます

その間に下見へと現地に向かい、今日も「おっいいやん!」っと思うものがあり、テンション上がりつつオフィスに戻り、銀行に電話を入れると

「4000万円の評価です」と担当

ちょっと待って、物件金額は6500万円ですよ

諸費用が1割の600万として、自己資金が3100万もいるって事

ありえへん・・・。

 

一般の方でそんな自己資金の用意できる人まずいないですよ

何とかいけて2000万の自己資金+共担って感じじゃないですか

もちろん自己資金を入れる分、投資の安全率は高まりますが、投資効率が下がりますから

 

ある程度こちらサイドでも、この物件ならこれくらいの評価かなと計算してわかりますが、実際そんな結果だとガックシです

 

まぁただそれに懲りず、地道に直進あるのみです

こうなったらほんまに意地でも見つけたりますから

頑張りますわ!

 

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賃貸中のお家拝見

 

賃貸中ワンルームの立会いがありました

賃貸中で立会い??

そうです、入居中のお家を拝見です。

 

謄本の表題部(専有部分の建物の表示)に種類という欄があります

居住用として使っているのなら居宅となり、事務所として使っていれば事務所となります

しかし、居住なのにその種類が事務所となる時があります

今回のワンルーム物件がそれでした

かなり以前に事務所として使っていて、そのまま変更されていませんでした。

 

何が問題かと言うと事務所登記なら銀行の融資が受けれないんです

そこで測量の先生に変更するため部屋の写真を撮ってもらいます

間違いなく居宅として使っていますよという証明ですね

入居者さんにご協力していただきお邪魔しました

 

写真といっても5枚ほど撮ってすぐ終わるし僕は何もすることがないので一緒に立ち会う必要性はありませんが、どんな方が住まれているのか?部屋の状態は?(それにより退去後のリフォーム費用)というのはオーナー様として非常に気にかかるところでしょうから一緒に行ってきました

入居者さんはかなり真面目そうな方で、タバコを吸っている様子も無く非常に綺麗に使っていただいていたのでとても安心しました

入居中のメリットは、引渡し後すぐ賃料が入ってくるという事ですが、デメリットとしては内見できず現状引渡しですから退去後のリフォーム費用が読めません

そういう意味で今回、オーナー様にとってはかなり良かったんではないでしょうか

 

この種類変更はだいたい7日〜10日で完了します

費用は5万円くらいです。

 

夜分遅くに嫌な顔ひとつせずお邪魔させていただいた入居者さんにとても感謝します

そして今回立ち会っていただいた測量の先生もかなりイイ方で、その後わざわざ家まで送ってくださいました

大雨でしたから非常に助かります。

 

ついでにこの先生、当社の倉橋社長とはもう20年来の付き合いだそうです

先生の着ていた作業着の胸には会社のマークが入っていたんですが、そのマークはなんと倉橋社長が考えたものらしいです

(しかしいろんな事されてる社長には驚かされます)

 

三角がふたつのシンプルなものです

 

うん・・・いいと思いますよ

さすが社長です

 

まぁ僕なら頼みませんが・・・笑

 

 

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ちょっとした信用が大事

 

ローン申込み時に銀行が申込者の個人信用情報を確認します

既存借り入れがあるか 支払いは遅れてないか 何処から借りているか等、見て結局のところ信用できる人なのかを確認します

 

よくある話しですが、通帳に入金するのをたまたま忘れていて2〜3日住宅ローンの支払いが遅れてしまったっていうことあると思います

基本的にはそのくらいの遅れなら個人情報には載りません・・・でも

例えば住宅ローンをA銀行から借りて、少しの遅れなら情報に載らないと安心していると、今後、不動産投資等でA銀行からまた借りようとした時には、少しの遅れでも全ての履歴をA銀行内ではわかってますから、それだけで融資してもらえなくなります

どれだけ属性がよくても、たったのそれだけで融資を受けられないなんてモッタイナイデス。

 

それとは逆に

以前、住宅ローンを組んでた銀行でアパートローンを申し込んだお客様がいましたが、

銀行の担当より「ぜひ、この方は融資させてください、毎月の支払いが今まで一度も遅れ無いですし、定期預金もしていただいてますから、上から非常に印象がいいんです!」

なんて事がありました

 

当たり前のことで信用してもらう事ができ、簡単に実績を作ることもできるわけです

 

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大方針会

 

 

城が埼

 

 

昨日は当社の運営するホテル、城ヶ島にて一日方針会でした

 

 

 

 

 

お客様からホテルはどうですか?っとよく聞かれますが、

これがまたいいんです!

 

ああ

 

 

ホテルのテラスから見える景色です

 

 

晴天に恵まれて、満開の桜に富士山

日本人でよかったな〜っと感じる瞬間です

 

それも横浜からたったの1時間

小旅行にはバッチリ

 

島2

 

 

小さく写っているのは猪俣GMです

桜が似合う??

 

 

 

 

 

 

あ

 

夕日も綺麗

 

 

 

 

新鮮な魚も美味しかったし、社長が自信を持っておすすめするのもわかりました

 

しっかりお酒もいただきお泊まりして、めちゃ満喫

1泊2日でもかなりゆっくりできました

 

城ヶ島についてはこちら

 

 

次の日、中元氏と車で帰っていると

横浜FMから、どこかで聞いたことのある声・・・

倉橋社長です

 

そう4月から毎週水曜日、朝8時15分 不動産について質問に答えるというコーナーに出ています

 

まぁそれをしっかり覚えていて中元氏と早起きしたんです・・・実を言うと。

なかなか仕事熱心なふたりでしょ・・・実を言うと。

みなさんも聞ける方はぜひお勉強してください。

 

きっとCFネッツの社員はみんな聞いていることでしょう

きっと・・・。

 

 

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ローン融資撤退

 

明日から4月です

・・・が世間が騒がしい。

 

ついにガソリンの値下げが始まります

日々、自分の車に乗ることはほとんどないですからあまり気にはしていませんでしたが、1リットルあたり53.8円のガソリン税がかかっているうち暫定税率分25.1円がかからなくなり、店頭価格は25円くらいも安くなるようですね

これは確かに大きいです

そのせいかガス欠になる車が非常に多いらしいんです

まぁそれだけ安くなるんなら気持ちもわかりますが・・・

その値下げを見越した買い控えが全国で広がり、1日以降に品切れのスタンドが続出する“ガソリン・パニック”が懸念されているようです

ただ安くなったからといってガソリンの買いだめには気をつけてください

200リットルを上回るガソリンを購入するには許可が必要らしく、これらに違反すると、「1年以下の懲役」または「100万円以下の罰金」に処されるらしいです。

 

そして不動産投資では、

先ほどノンバンクの担当より電話がありました

銀行マン「あの〜非常に言いにくいお話しなんですが・・・サブプライムの影響でワンルーム融資をもう取り扱わなくなることに決まりました」

山内「えっ!?いつからですか??」

銀行マン「4月からです」

山内「あぁ〜4月からですか、まぁそれなら・・・って明日やん!」

銀行マン「そうですね〜」

山内「そうですね〜じゃないでしょ!急すぎますって!」

銀行マン「ですので、今から出そうとしている案件につきましてもよければ他の金融機関さんに出していただけましたら・・・」

(他の銀行を薦める銀行マンが何処にいてるの

 

っということで以前よりお話ししているノンバンクは撤退することになりました

せめて来月までの融資とか事前に言ってくれたらいいんですが、いつも急なんですよね

買主さん・売主さん、皆さんにご迷惑がかかることですし、全ての予定がくるってきますからね

 

こうしてまた思うんです

借りれる時に借りるべきだと。

 

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プラチナ限定イベント

 

昨日はプラチナ交流会がありました

プラチナとは当社で投資物件を購入された方や賃貸物件の管理を依頼されている方が対象になるプラチナ会員限定イベントです

 

昨日は横浜のみなとみらいオフィスお披露目会でした

 

食事は当社の飯塚氏が以前横浜中華街で甘栗を焼いていたという事からの人脈で、美味しい中華料理を頂きました

 

そしてお酒は紹興酒を、なんと樽ごとです

いい

 

←こんなんです

 

空けているのが飯塚氏です

(ちょっと顔ぶれていますが・・・)

 

 

 

 

いい

 

必死に空けてくれました

(これも顔ぶれちゃってます・・・)

 

 

 

 

いい

甘さもほどほどで飲みやすく抜群です

(実はこれもぶれてます クリックして下さい)

 

 

 

美味しくお酒をいただき、久しぶりのお客様ともゆっくり話す機会があっていい時間でした

 

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欠かせないもの。

 

日々生活をする上で欠かせないもの

 

コンタクトレンズ

携帯電話

パソコン

 

ここまではほとんど皆さんも同じだと思います。

 

そしてCFネッツの社員を語る限り、お酒

そして、必ずカバンに入っている10B

 

全世界で使われている金融電卓です。

なのに普通に電気屋では売ってません

仮に売っていたとしても説明書が読めません

だって英語ですから

 

日本ではまだ不動産屋ですらほとんど持ってませんし、知りません

こんなに画期的なブツなのに・・・

 

不動産投資をするならこれです

そんな最先端行く一品です

 

 

4月12日(土)に金融電卓セミナーを行います、一緒に最先端走りませんか?

そして今回は最新の10B供ゞ睛仕殿酩佞です

ビジュアルも重視される方はぜひゲットして下さい。

 

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今日のランチ

920d9621.jpg

 

会社近くにある路面店で買いました

 トンカツ屋さんの弁当ですから美味しいんです 

 

 

 

今日はご飯ひとつオマケしてくれました

これでなんと400円

めちゃ安いでしょ

 

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計画的に。

 

ゴールデンウイークに社内旅行でタイへ行きます

パスポートが期限切れだったので申請に要る住民票等を取りに役所へ行きました

番号札を取ってびっくり なんと25人待ち

「この一週間がピークですね〜」っと窓口の人

4月に入ってからにしたらよかった・・・

しかし、わざわざ来て帰るのもイヤ。

 

11時30頃から待って、順番は順調に進んでいきます

けど12時過ぎると長椅子に座りきれないくらい待ちが増えていきました

そして全然番号も進まないんです

なんでかな?と思ってたら、昼で人が増えたのもあるんでしょうが、職員の方が昼休みをとって半分くらいいなくなってたんです

ん〜めちゃ微妙・・・

結局1時間30もかかりました

 

その後は法務局にローン提出で必要な地積測量図・公図・建物図面を取りに行きました

まぁ法務局はすいてるやろーっと読んでました

なぜなら、今日は水曜日でほとんどの不動産屋が休みだから

 

行ってみると・・・

客は1人

職員の方が多いし

 

予想通りです

普段なら10〜15分くらいかかるのが、3分で出て来ました

 

時期を見て、先を読んで行動するのが大事ということですね。

 

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到来?

 

最近ブログ更新がなかなかできません

いつもなら家に帰ってから今日一日を思い返してする所なんですが、

なぜか、ボーっとしてしまいます

もちろん今も更新しながらボーっとしてます

 

んーおかしい

風邪かな??

 

思い当たる症状としては・・・

鼻がつまり気味、

目がかゆい、

くしゃみがでる、

 

=花粉症!?

 

なーんか嫌な予感

急にくるって言いますからついにデビューかも

 

しかし、風邪です

絶対、風邪

認めたら負け(何が負け?)

風邪であって下さい。

 

人生でこれだけ風邪であってほしいと願うのは、

小学生の頃の注射がある日の朝以来です。

 

話は変わりますが

花粉症が治せるのなら、いくら払えますか?

 

平均は33万円だそうです

 

まぁそんな非現実な話しは別にして

1日2食にしたら治ると言う話しもあります

ほんとかどうかは知りませんが

気になる方は

 

早く風邪治ってほしいわ〜

 

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銀行融資のその後

 

以前ブログでもお話しました新規ノンバンクのワンルーム融資についてです

あの時は全くの手探り状態でしたが、少しずつ見えてきました

 

流れとしては、

イイ物件があれば、まず前もって物件の評価を見てもらいます

銀行の担当の手が空いていたらすぐにでも返答をくれます

今のところ出した物件は全て評価が100%出ていますが、結構低い時もあるらしいです

当社の場合、最寄駅から徒歩から10分以内を目安におススメしていますから、ある程度クリアできているのかなとは思います。

 

あとはお客様の資料関係を提出して事前審査をします

こうして評価が出ていれば、その日の朝一に出すと夕方には返答をくれます!

これは今までにないくらい早いです

結構、ワンルームの場合現金で買う方も多いですから、どうしても優先権を持っていかれたりもしますが、これなら売主に対して話しもしやすいですしね。

 

そして事前がつけば契約をして本申込みですが、これも3日あれば返事がもらえるんです

今まで購入していただいた方はわかると思うんですが、これはめちゃめちゃ早いです

それこそもう少し慣れていけば、物件が出た時点で契約〜決済までの予定を全て入れる事も可能になります。

 

あと皆さんが気になる諸条件ですが

全期間固定金利の4.3% 期間は50−築年数

よくいっても築25年が限界かなと思います、それ以上ならまず利回り的に合わないですね。

属性としては年収500万円以上、

これは必ずです!

別で不動産所得があったとしてもプラスとして見てくれませんし、配偶者との合算もダメです。

返済比率は40%以内

年間の返済額が年収の40%以内でないとダメだという事ですね

既に不動産投資等の既存借り入れのある方は、それも合算して40%以内です

ワンルーム融資の場合、700万くらいの借り入れですからそこまで気にされなくていいですが、既存で一棟の借り入れがあると不動産所得を足しての計算にはなりませんから難しいかもしれません。

 

新ノンバンクの・・・

メリットは全期間固定金利と審査スピードです

デメリットは銀行側の提示されている条件は絶対という事ですね(年収が500万以上とか)

まぁはっきりしていてイイですが・・・。

 

あとは物件の仕入れですね〜

 

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セミナーのお知らせ

 

今月はセミナー月間です

 

残すは

3月23日(日)猪俣GMによるリスクコントロール編セミナー

3月30日(日)東京フィールドワークセミナーです

まだ少しだけなら空いてますから早めにお申込み下さい。

 

そして来月は2回目の大阪フィールドワークセミナーがあります

確か去年の夏頃に1回目が行われたんですが、その時は前日にかなり飲みすぎて当日の午前中は顔色が良くなかったのを覚えています

ですから今年はかなり飲みすぎにならないように、飲みすぎくらいで抑えようと思います(●´ω`●)

大阪のフィールドワークセミナーも20名様限定になりますからお早目にどうぞ

 

久しぶりに皆様とお会いできる日を楽しみにしています

 

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お泊り

 

昨日は猪俣GMによる賃貸企画編セミナーがありました

 

semina-

 

建築も面白かったです

しっかり勉強さしてもらいました

 

終わってからは懇親会に参加して、

その後いつもなら帰るところですが・・・

 

大阪から友達が遊びに来ていたので合流しました

代官山にあるアフリカという知り合いの店で芸能人もよく来るオシャレなレストランです

 

ahurika

 

入り口からめちゃイイ雰囲気

 

 

ahuri

東京って感じです

(どんな感じ?)

 

 

ahur

 

オシャレでしょ

 

 

ahur

 

ご飯は、まぁまぁです

 

 

店の雰囲気に合わない関西弁が飛び交い

楽しい時間はあっという間に過ぎて、閉店までいてしまい・・・

(だってみんなよくしゃべるねんもん・・・)

気づいた時にはすでに遅し

 

っというわけで・・・

kapu

 

 

恵比寿のカプセルホテル行きです

 

 

 

 

akaa

 

 

最近のカプセルホテルも綺麗にしていますね

あんまりイメージよくなかったんですが、なかなかアリでした

 

 

 

次の日は六本木にある銀行と大田区役所に行く予定があったので、まぁちょうど良かった?・・・って事にしておきます。

 

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訪問者

 

今日、他社の不動産屋さんが訪問してきました

 

業者さん「すいませ〜ん、山田さんいらっしゃいます??」

山内「今、出掛けてるんですが・・・」

業者さん「あ、そう っていうか関西の人?」

山内「そうですけど・・・」

業者さん「やっぱり〜、僕も関西やねん、関西のどこ??」

山内「京橋ですけど・・・」

業者さん「片町線やん!、あっ、今は学研都市線に名前変わったけどね 僕も片町沿線に住んでてん まぁ8年くらい前やけどね  今どこ住んでんの?横浜?僕も横浜やねん 何か近いやん ふ〜ん 今日は特に山田さんに用事あったわけじゃないねんけど驚くかな〜と思って、関西人てそんな驚かそうってするとこあるやん、わかるでしょ?うんうん、そうやねんそうやねん っと言ってもまだ山田さんと取引した事ないねんけどね」

(ないんかい!)

 

業者さん「高校はどこ?もしかして北野高校?」

山内「いえいえ違います」

業者さん「北野高校言ったら、あの弁護士が行ってたよ・・・ん〜あの弁護士・・・ん〜」

山内「橋元弁護士ですか?」

業者さん「橋元弁護士が行ってたわ」

今、僕言ったやん!)

 

業者さん「それじゃ山田さんに来たこと言っとてく・・って名刺渡したからわかるわな ではまた来ます

 

嵐のように去って行かれました・・・。

 

この地元感、ちょっと安心する自分がいる反面、やっぱり東京に来て良かったと感じる瞬間でした

 

     

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更新料って

 

賃貸の契約期間が満了して、引き続き住む時には更新料がかかってきます

これって当たり前かもしれませんが、大阪では更新料を取る習慣がありません

だからそれを知ったときはビックリでした

更新料?何それ??

って感じです。

 

ついでに、期間は2年として契約してるんですが、その2年が経過したからと言ってわざわざ契約をまた交わすような事はしません

(僕が住んでいた所の不動産業者が適当なだけだったかもしれませんが・・・)

 

 

今日家に1通の手紙が届きました

駐車場更新通知書です

 

ちょっと嫌な予感が・・・

はい、更新料です

 

やっぱどうもこの習慣しっくり来ないんですよね〜

 

ただこっちに来てほとんど車乗ってないですから、これがいい機会かなという事で売ろうと思ってます(かなり悩んでますが)

そういう意味での決断はしやすいかもしれません。

 

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佐藤君

 

今日は休みです

 

朝早くに電話が鳴り起きました

気づくのが遅かったので切れちゃいましたが、留守番電話を聞いてみると

「もしもし、佐藤君 今日遅れそうだから先に行っててくれる?ごめんね、また電話します」

・・・そう間違い電話です

もう勘弁してほしい

でも佐藤君このままなら待ちぼうけかな?っと気になりつつも、また電話するって言ってたし今日は暖かいからちょっと待っても大丈夫かな

と勝手に自分を納得さして、2度寝です。

 

しかしその後も、銀行から電話、会社から電話と、しっかり起こされちゃいました

火曜日の休みではよくあることです

と言って、逆に電話が鳴らなければ鳴らないで不安になるんです(営業ですから)

 

まぁ早起きできたお陰で、不動産投資の本を1冊読んで、洗濯をして、時間を見るとまだ昼ですから、なかなか充実してるかも

 

佐藤君ありがとう・・・?

 

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要確認

 

「売り急いでいる物件があるから何とかしてほしい」と業者さんから電話がありました

物件は横浜駅から徒歩5分、南西の角地で良さそうです。

金額も安くて、指標上もクリアしていたので早急に見てきました。

 

 

下見

築は昭和の物件ですからある程度の古さは感じられるものの管理状況は良かったです。

 

 

 

ただ見に行く前からひとつ気になっていた事があって

普通、販売図面を見るとその物件のプラス材料となる項目が書かれています

この物件で言うと、オートッロク・管理体制良好・フルリフォーム済み 等です

しかし、南西の角地に関わらず、角地につき日当たり良好・眺望良好なんてことが書かれていなかったんですね

僕がこの物件の担当なら絶対日当たりはアピールしますから

予想的中してなかったらいいんですけど

 

恐る恐る部屋に入ってみると・・・

 

 

下見2

 

いっぱいいっぱい壁でした

 

 

「やっぱり・・・

 

ワンルームの場合、ファミリータイプとは違って日当たりはそこまで気にする必要はないんですが、これはちょっと息が詰まりそうです

両窓が完璧に塞がってましたから、さすがに難しいかな〜っと言う事で、場所は良かったんで残念ですが、今回は見送りです

 

こうして空室なら中を確認することができますが、投資の場合ほとんど入居中ですから、外観を見てわからなかったら、業者さんに言うか法務局で建物図面を取得し位置を確認して判断するようにします。

 

安ければ安いだけの理由があるということですかね〜

 

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中元セミナー

 

今日は中元セミナーでした

 

予定が詰まっていたので参加する事はできなかったんですが、きっといいセミナーだったんじゃないかなと思います

いつも必死に考えてはりましたからね

 

周りから見ていても大変さが伝わりますけど、もっともっと勉強していつかは僕もセミナーやってみたいものです

もちろん笑い先行ですが・・・

 

今度ゆっくり、なかもっちゃん側からの感想を聞いてみます

 

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楽しく

 

去年の7月7日にブログを立ち上げてもう9ヶ月になります

更新大変です〜、なんて言いつつかなり楽しめるようになってきました

アナログな僕ですが、挑戦してみて良かった

 

何事も前向きに楽しく進んでいけたらこれほど幸せな事はないです

不動産投資ネタを入れつつ笑いも入れつつ、これからも頑張ります

 

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男の手料理

 

今日は無性にカレーが食べたくなりました

っということで夜ご飯は男の料理です

 

かれー

 

まず鶏肉を炒めます

 

 

 

 

カレー

 

たっぷりキャベツ半玉を炒めます

 

 

キャベツ??って思われるかもしれませんが、甘みが出て美味しいんです

 

カレー

 

タマネギを炒めます

 

 

その他にパプリカ・ニンジン・ジャガイモなどなど

 

そうすると・・・

 

カレー4

 

こ〜んな感じで、これだけでも美味しそう

 

 

 

その後、ルーを入れて

最後に隠し味で牛乳とガラムマサラを入れます

(ガラムマサラとはインド料理で使われる混合香辛料の一種です)

 

そして・・・

 

カレー5

 

完成〜

 

 

 

美味しそ〜

 

キャベツの甘みと鶏肉のダシがでていてバッチリです

 

カレーにはキャベツです

ぜひ一度お試しください

 

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ワンルームの下見

 

昨日はワンルームの下見に行ってきました

 

表面利回り9.5% 東横線の最寄り駅から7分

数字上で見るとクリアしていましたが、駅から7分というのが気になります

実際歩いてみてって感じです

 

駅に着き、目の前に見えたのが

下見

 

急な坂です

 

 

これは厳しいな〜なんて思いつつ、

ストップウォッチをスタートさせ、とりあえず現地へ

 

下見2

 

歩きますが歩きますが、ず〜っと坂が続くだけで全然それらしい物件が見つかりません

 

 

息切れしながら・・・

下見3

 

途中、綺麗な梅に癒されながら・・・

 

 

着きません

 

もう10分以上は歩いてるはず

しかし、ここで引き返すのも何ですからとりあえず歩きました

 

そうしてやっと現地に到着

 

かかった時間は

下見6

 

18分(かるい迷子です)

 

 

 

肝心の物件はというと

 

 

下見7

 

めちゃイインデス

 

 

 

下見8

 

管理もバッチリでした

 

 

 

あとは駅からの最短距離

 

今度はちゃんと道を尋ねて、歩くと・・・

下見8

 

ずーっと平坦な一本道で

 

 

到着〜

 

 

かかった時間は

下見4

 

6分弱

 

 

 

どうやら全く違う山道を歩いてぐるっと廻っていたらしく・・・

 

いい運動にはなりました

 

しかし、ますますイイ物件ですね〜

 

道に迷っている間に売れてなければいいのですが・・・。

 

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愛情次第

 

一棟の下見に行って参りました

 

電車に揺られ揺られ1時間30分

最寄の駅にやっと到着

 

この時、願いがひとつだけ叶うなら

「いい物件であって下さい」っと祈ります

(遠ければ遠いほど)

 

 

駅前は工事中で、ローターリーができ、土地の区画整理で10mくらいの道路ができようとしています

まずまず悪くないですね。

 

そして駅から歩いて5分

築10年くらい、鉄筋コンクリート造

かなり外観も綺麗でイイ感じです

 

こういう物件に出会えたとき、ほんとテンションが上がります

 

そして、マンション内の管理状況はというと

これがほったらかし

 

外観はまだ築が浅いからよかったんでしょうが、ポストやゴミ置き場までかなり汚れていました

所有者さんの物件に対する愛情を感じられないです

 

極めつけは

中神3

 

廊下に洗濯機が・・・

 

 

何で?? ここで洗濯してるわけじゃないでしょうに。

 

要検討って感じですが

しっかり手を加えてあげれば生まれ変わるかも・・・

 

 

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弘明寺

 

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大阪の友達から電話がありました

 

「この間、東京行ってんで!」

「えっ、そうなんや〜」

「めちゃよかったわ〜」

「何処いったん?」

「東京ミッドナイトタウン!」

「ん??・・・どこ?」

「東京ミッドナイトタウン!」 

「東京ミッドタウンやから!何処の夜の街やねん 笑」

 

 

そして先日・・・

 

「社長、この物件どう思います?」

「どこ?」

「コウミョウジです!」

「ん?・・・どこ?」

「コウミョウジです!」

「ばーか」

「・・・?」

「おまえそれグミョウジって言うんだよ!」

 

弘明寺

 

何度見ても、コウミョウジ です

 

頑張れ自分・・・。

 

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めちゃ便利

 

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パスモ

 

定期でPASMOを使っています

 

 

チャージをしておくと改札機にタッチするだけで定期券区間外を乗車した分の運賃を精算できるから便利です

 

みなとみらいオフィスに移って東京に行く時は車だと混むのでほとんど電車ですから頻繁に使います

使った分は会社で精算してくれますが、ついつい会社へ提出する精算用紙に記入するのが面倒でためてしまいます

駅の券売機で残高履歴を印字して、それを見ながら記入していくわけですが、時間かかって大変です

(基本的には20件までしか印字してくれないし・・・)

 

そこで!

今日見つけたのがインターネットでPASMOの簡単な会員登録(無料)をすると、3か月分の履歴を全件表示してくれるというやつです(もしかして常識?)

これを社内の雛形にコピペしたら完成!ってな感じでめちゃ便利

これで時間短縮です

 

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増量中。

 

一週間始まりました

 

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karda

 

 

 

 

 

 

久しぶりに体重計にノリマシタ

2週間ぶりくらいです

 

何と!4キロ増・・・

 

太ったのではないです、たぶん・・・。

筋トレの成果です

 

この体重計は体年齢もわかります

 

何と!5歳増・・・

 

やっぱり太ったんかな・・・。

 

 

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あっそうそう

シーエフネッツのメルマガご覧頂いた事ありますか??

最新の全国セミナー情報等をお伝えしていますのでよかったら寄ってみてください

セミナー事業部・小林氏のオヤジギャグにはすぐ飽きると思いますが・・・。

 

Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

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[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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