IREM JAPAN東京支部主催セミナー

 

昨日は品川でIREMのセミナー講師を担当させてもらいました。



業者さん相手、且つほとんどの方がCPMということで、なかなか準備が大変でしたが、とてもいい経験になりました。



参加者はその他にも、これからCPMを目指す方や先日アパートの契約をした業者さん等々。

どれだけの事をお伝えできたかわかりませんが、9年前にCPMの資格を取得してから、IREMには多くの事を学ばせもらっていますので、コツコツと恩返ししていければと思います。

そして終わってからは、懇親会。

有名ブロガーの〇〇さんも参加で、久しぶりにお話しできて楽しかったです。



最後の締めは木内さん。

今回セミナーをする事になってから、木内さんには色々と相談に乗ってもらい、たくさんアドバイスをしてもらいました。

お陰で無事終えることができとても感謝しています。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

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久しぶりに終電が・・・

5月も今日で終わり、明日からもう6月ですね。

 

昨日は火曜日でしたが通常営業、終わってからはスタッフと食事「とてもいい子がいるから！」という事で紹介を受けました。

将来のお嫁さん？と、そういう意味の紹介ではなく、どうやら不動産業に興味があり、とても頑張りやの子なので一度会おうという話しになったのです。

会ってみると、確かにいいですね。

とにかく曲がったことが嫌い。しっかりと自分の考えを持っていてオーナー目線、これはうちの会社に持ってこい。

新築ワンルーム業者に入社を考えていたなんてやば過ぎる。熱〜く熱〜く語らせてもらい、いや〜面白い子が入りますよ。

こういう食事の場って時間を忘れる、気付けば終電がなくなっていて・・・

久しぶりにやってしまいました！ま、ちゃんと家には帰りましたが。

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富山で2部セミナーを開催！

 

6月10日（土）に大阪でセミナー、急遽翌日は1日個別相談会を開催する事になりました。

大阪の皆様、この情勢で融資環境も大きく変化していますので年に1度くらいは個別相談を受けに来てください。

昔では考えられないようなフルローンやオーバーローンを検討できる融資先もあります。

もちろんそうなれば投資効率はあがりますが、その分返済余力が下がりますので、その辺は資産背景、組み合わせなどを見ながら個別に打ち合わせしたうえでご提案できればと思います。

ご希望の方は、以下から時間帯等ご確認ください。



そして、6月17日（土）はミニフィールドワークセミナー、7月23日（土）は朝日不動産の依頼で富山で倉橋と私の2部セミナーを開催します。

「首都圏ワンルーム投資戦略/不動産オーナー、今打つべき手とは！」

第一部「首都圏ワンルーム投資戦略」　山内真也CPM/CCIM     

第二部「今後の首都圏不動産投資、相続対策、高まるニーズとリスクとは」　倉橋隆行

当日は金融機関も参加予定となっており、貴重な融資情報も聞けますよ。

この機会にぜひお近くの方はお越しください！

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facebookのフィルタ結果ってご存知ですか？

 

facebookを通じて直接メール（メッセージ）のやり取りをする事も多いと思いますが 、皆さんfacebookの「フィルタ結果」というものをご存知でしょうか？

昨日、何気にfacebookを見ていると、なんと！いくつか未読のメッセージがある事に気付きました！

友達になったときに「今後ともよろしくお願いします！」など入れたり、もらったりしますが、それがなぜかフィルタにかかっていて見ることができていなかったのです。

せっかく同業者さんがメッセージをくれてたのに、スルーしてしまってたという、とにかく失礼な対応をしてしまっていました。

それ以外にも、友人からのメールやお客さんからの物件問い合わせを返信していなかったり・・・もう最低です。

きっと僕みたいな方が他にもいると思うので、一度調べた方がいいと思います。

メッセンジャーを使っている方は、右下の「友達」に進み、「メッセージリクエスト」を押したら、フィルタ結果というのが出てきます。

僕はそこに10通ほど未読のメッセージがありました。古いものはかれこれ5年前・・・。

返信してなかった皆様、本当に申し訳ありません！

これ、知ってて当たり前のことなんでしょうかね。どうもこういう事は疎くてあきません。

今後も定期的にチェックしないと見落としてしまいます。
ほんと見つけた瞬間、青ざめました。

送って頂いた皆さんに失礼過ぎます・・・すいません。

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充実した二日間、鎌倉に戻ると・・・

  

昨日のＩＲＥＭ総会・授賞式、パーティー等々、とても盛り上がりました。

以下写真のとおり、なんとＣＰＭ合格者が90名を超えているのですが、僕らが受けた9年前とは規模が違いますね。



大阪支社の北村君も無事ＣＰＭの仲間入り、これから更に活躍をしてくれる事でしょう。



夜のパーティーはこんな感じ、去年のサンディエゴを思い出します。



もちろん１次会で終わることもなく、２次会へ・・・



ビンゴ大会では木内が松坂牛をゲット、ほんと持ってますよね。こういう時の運の強さは半端ないです。

そして3次会は、大阪という事でお好み焼き屋へ。やはり安定の美味さ。



色んな業者さんと知り合えることもできて、刺激をもらった充実した二日間でした。

皆様ありがとうございました。

そして今日、昼過ぎに鎌倉の事務所に帰ってきましたのですが、嬉しい報告が・・・



去年の9月から勉強していた相続支援コンサルタントの合格通知が届いてました。

久しぶりの試験だったので少々心配もあったのですが、とりあえずこれで一安心です。

しかしながら、こういう資格って取ることが目的ではなく、それをどうオーナー目線で活かすのかが重要です。

ＣＰＭの最初の授業である倫理を忘れず、これからもぶれずに頑張らないとです。

成長あるのみ。さ、仕事仕事。

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ケアしなければ罰金？家賃が年4%上昇？

 

自分のオーナーさんが海外転勤になり、最近向こうの賃貸物件に入居し始めたらしいのですが、やはり違う環境、習慣で生活するのって大変なようですね。

例えば町内会から「庭の芝をきれいに刈って雑草をケアしなさい、10日以内に対応しなければ、以後1日あたり$25の罰金を科す」という警告が来るらしいのです。

凄くないですか？

街全体の資産価値という見方が強いと思うのですが、そんなに厳しいのですね。ま、これも慣れかもしれませんが、何だか常に監視されているようで嫌ですね。

また、今回の賃貸物件、家賃が年4％！上がっていく契約らしくて、日本ではちょっと考えられないです。

ＣＰＭの授業で海外物件のシミュレーションをする時に、年々家賃を上げていく条件が付きましたが、まさしくこういう事なのですね。

外の世界を知る事は刺激にもなり、色々と面白いです。

さて、今日はこれから昨日に続き大阪でＩＲＥＭの総会です。



ＣＰＭ・ＣＣＩＭの授賞式、パーティー等々。

行ってきます。

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大阪にてIREMの総会に参加

 

今日から二日間、大阪でIREMの総会に木内と参加します。セミナーやCPMの授賞式などなど、倉橋は明日参加。



今後大阪で開催されるセミナーには積極的に参加をする予定にしており、地元の業者仲間も呼んで色々と発信していきたいなと考えています。

また6月1日は東京でIREMのセミナーをやらせて頂きます。ぜひCPMに興味のある同業者さん、ご参加下さい。

この理論、考え方は知ってて損はないですし、得ることが多くあります。

全国からモチベーションの高い皆さんが集まりますので、横の繋がりもできますよ。

さて、これからセミナーが始まります。
では。

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銀行とのパネルディスカッションを終えて

  

土曜日は大型のフィールドワークセミナー、
日曜日はＣＦネッツフェアと、過酷な？2日間が無事終わりました。

銀行とのパネルディスカッション、いかがでしたでしょうか？



昨日のブログで書いていたとおり、色々と質問を投げ、なかなかのぶっちゃけトークで楽しんでいただけたかと思います。

「物件情報を直接送ってもらえれば、翌日には評価の回答をしますよ！」とは某担当者さん。

聞いているお客さんが多いとついつい無謀なことを言っちゃうんでしょうね〜。

「そんな無理言っちゃって〜」と思っていたのは僕だけ？

セミナー後、その担当者さんが、「評価の連絡、翌日超えたら怒られるかな？」と言っていたのはここだけの話し 笑。

また、「自己資金5000万あれば！？」見たいな話しもありましたが、会場から「そんなもんあるか〜」と心の声が聞こえてきました。ま、これは参加した人にしかわかんないですね　笑。

なかなかの勢いに押されそうでしたが、こちらも銀行さんへの愚痴を交えつつ 笑、色々と楽しませてもらいました。

セミナー後の銀行ブースは大行列、名刺交換の嵐でした。フェアアンケートも大変評判が良かったようですので、またこういう企画をしたいですね。

そして、私が担当しているオーナーさんのセミナー。Ｋ様ありがとうございました。



弊社で10年以上お付き合いのあるオーナーさんであり、コツコツ資産形成されてきた中でのお話なので、また不動産業者がするセミナーとは違い参考になる、刺激をもらう部分も多かったと思います。

皆様、多くのご参加ありがとうございました。

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ＣＦネッツフェア開催！あ、そうそう

  

今日は年に一度のCFネッツフェアを開催！



お陰様で満員御礼、立ち見も出ています。

私はこの後、銀行とのパネルディスカッションに参加しますが、これからのアパートローンは一体どうなるのか？

新聞等でもよく見かけるようになった金融庁の締め付けについて、各銀行の融資に対する影響はあるのでしょうか？

その辺のところをぶっちゃけ聞いてみようと思います、どうぞお楽しみに。

あ、そして話しは変わるのですが、メールアドレスが変わりました。

そもそも私の会社メールアドレスについて「なぜ？」と思われた方は多いと思います。

[e-mail]

yamauchiではなくyamautis

山内という名前のスタッフは僕だけなのになぜかyamautis、そうヤマウティスなのです。

業者さんとの電話のやり取りでも

業者「じゃ資料送りしますのでメールアドレス教えてください」

山内「y a m a u・・・」

業者「あ、yamauchiですね」

山内「いいえ、yamau t i s です」

業者「ｔｉｓ・・・ティス、ヤマウティス！？」

とま、こんなやり取りをこれまで10年間繰り返して来たわけです。

変更となったアドレスはもちろん・・・
[e-mail]

これでストレスがひとつ減りましたね。ま、ここまで来ると少しヤマウティスに愛着も感じつつ。

これまでのアドレスでも変わらずメールは届きますので、登録はそのままでも大丈夫です。

では、そろそろ出番、行ってきます。

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挨拶ひとつでね。

  

自宅マンションの共用部を綺麗に清掃してくれる管理のお姉さん、とにかく明るくて毎日気持ちいいくらいの挨拶をしてくれるのです。

「おはようございます！」
「いってらっしゃいませ！」

以前は不愛想なオジサンが担当していて、こちらが挨拶しても返さないくらいのちょっと残念な感じだったのです。

しかし、お姉さんに変わってからというもの、マンション全体が明るくなり、住民が心を開き、所々でみんなの元気な声が聞こえてくるようになったのです。

挨拶ひとつでここまで変わるものなのかと、たっとそれだけの事なのに、人と人との距離感がこれまでとは全く異なるのです。

うちの会社で言うと重谷さんみたいな感じかな。

そしてつい先日お姉さんから・・・「辞めることになりました」と。

理由を聞いてみれば、引っ越しすることになったとの事。

普通なら、あ〜残念！と言いたいところですが、逆にチャンス！？うちの会社に引き抜ける？

ビルメンテの仕事もあるし、それ以外をやりたければ売買や賃貸、建築だって出来るわけです。

こんな明るく真面目な子であれば、どの部署にいてもしっかり働いてくれるだろうし、オーナーさん受けも間違いなくいいはず。

で、引っ越し先を聞いてみると・・・

青森。

撃沈・・・

うーん、残念。

しかしながらこの数年間、マンションに愛情を持って大切に接してくれたことに感謝しかありません。

次はどんな人が来るのだろう、いやーおかげでなかなかハードルが高くなったけどね。

さて、今日はこれから大型バスのフィールドワークセミナー、夜はオーナーさんと三崎宿泊、明日はＣＦネッツフェア。

誰だこんなハードスケジュールを組んだのは。

では行ってきます！

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やっぱりこれが最高

  

昨日は三崎で半年ぶりの釣り。やっと行けることができました。

もちろん狙うはカワハギ、シーズンからは外れるのですが、ＣＦネッツでもこのカワハギ釣りにはまっている社員が多数います。



セッティングも完璧、一番テンションの上がる時かもしれません。



今回は食いが渋く、自分が釣ったカワハギはたったの４枚、それ以外にカサゴ・ベラ・トラギス等々、全12枚。

とても難しい釣りになりましたが、やはりこれが面白いのです。

釣れればまた行きたくなるし、釣れなければそれはそれでまたリベンジをしたくなる。

カワハギの魅力にどっぷり浸かってしまっています。



全体での釣果は、こんな感じ　↓　↓



カワハギの他にタイやタコも釣れ、素敵な食材が揃いました。

もちろん終わってからは三崎港蔵で懇親会。ゴルフ組も合流して20名ほど。

別船で釣ったサバやアジも合わせて贅沢に頂きました。



海のフォアグラと言われるカワハギの肝、この時期は決して多くはないのですが、それでもやはりめちゃ美味かった。

以前に横浜の飲食店でカワハギを注文しましたが、全然レベルが違いますね。

もうこれを食べると、他では味わえません。

今回、人生初めての釣りで鯛を釣った月極倶楽部の岡山君。いや〜これも美味しかったです。



この環境を作ってくれた社長、忙しい中料理をしてくれた三崎のスタッフに感謝をしつつ、早めのリベンジを誓うのです。やっぱり月１くらいでは行きたいですね。

また毎年1度開催されるオーナー釣り大会も9月くらいかな？行いますので、その時はぜひご参加下さい。

船酔いが心配な方は懇親会からの参加で大丈夫ですよ。

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キャップレート下がるかな。

なかなかブログが更新できず・・・仕事に試験に、その他諸々。

今年から継続して来た週2のジム通いもここ1週間行けてなくて、もう1人自分が欲しい。

  

先日はオーナーさんとの食事で関内駅に行きましたが、着いてびっくり。



改修されておりました。

関内駅って決して綺麗な駅の印象がありませんでしたが、いや〜見違えましたね。

エスカレーターが新設されていたり、これがあの関内？

このエリアに物件を持っている自分として嬉しい限りです。価値上がるかな？

これであと山下埠頭近辺にカジノができれば、キャピタル間違いなし。

その瞬間にキャップレートが下がって・・・なのでまだまだ売りませんよ。

そして、土曜日はミニフィールドワークセミナー。一棟コースとワンルームコースを車2台で同時開催。

残念ながら1日雨、大雨？ま、雨男なんでしょうがない。

終わってからはPMのスタッフも含め合同懇親会。

オーナーさんの温かさに感謝しつつ、この仕事をやってて良かったと思える瞬間ですね。

わざわざ静岡や大阪からもご参加頂きました、ありがとうございました。

そして、今日は銀座で月に一度の方針会、それが終わってからは三崎に直行。

強制2泊3日の旅？笑

詳細は後日ブログにて。

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アパートローン引き締めの波がジワジワと

  

今日から金融機関も動き出し、本格的に始動ですね。

ここ最近、アパートローンの引き締めが噂されておりましたが、その波がジワジワと迫ってきています。

話しを聞いてると、まずは自己資金比率。9割融資が8割とか、そしてさらに厳しく？

事前審査が通っていて、契約をしたものの、いざ本審査でひっくり返される！と言うのが一番辛い。

事前でオッケーもらってるので融資は大丈夫です、なーんて言っててこの結果だと売主さんに対しても本当に申し訳ないです。

アパートローンがこれだけ金融庁に目をつけられれば、うーんこれからはちょっと読めないですね。

以前のブログでもお伝えしましたが、地方圏のRC等、ハイレバレッジで急激に物件を増やして、その投資が順調ならいいのですが、リターンが逆に触れてるとそのリスクは底知らず。

これまでのフルローン、オーバーローンが異常であり、評価が出るからOKなんて、そもそも損益分岐点が高いわけですから、そら綱渡り状態。

金融機関よ、ちゃんと審査しているのか？となるわけです。

今後、首都圏も融資についてはしっかりとアンテナを張っておきたいです。

今月21日のCFネッツフェアでは、何かしらお伝えできると思いますので、お申し込みまだの方はお早めにどうぞ。

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現在、CFネッツでは正社員を募集中！

倉橋の朝礼ユーチューブ等を見て頂くと会社のスタンスがわかると思います。

共感できる方、成長したい方、まずはご連絡を！
 

ブログジャック！

  

こんにちは！ＣＦネッツの河崎です！

ん、河崎？

そうです！ 

この度はどうしても告知したい事がありまして、山内のブログをジャックさせていただきました！

5月14日(日)CFネッツ銀座本社にて私の初めてのセミナーを開催させていただきます！

現在、頑張ってレジュメを作成しているところでございます。

初めてのセミナーで緊張しますが、今まで培った賃貸リーシングでの経験、ＣＦネッツにて学んだ濃い内容を余すところなくお伝えさせていただきます。

本セミナーは無料となっております、お時間がある方はぜひぜひ足をお運びくださいませ！

一生懸命準備しております！せっかくやるなら多くの方に聞いていただきたい！

発信する力をつけて、お客様に良い情報を提供できるよう頑張っています！

こうご期待！！

5月14日（日）
安易に買うなワンルーム！「失敗と成功の別れ道」

河崎洋樹  経歴
大手不動産賃貸仲介FC会社に約11年勤務
年間トップの成績を5年間にわたり納める。その後店舗マネジメントを経験。
今年CFネッツAM事業部配属。

個人ブログ
河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記

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数年見に行ってないな。

昨日から営業再開！ですが世間はＧＷ真っ只中。さすがに同業者も動いておらず、まだまだ静かなもんですね。

  

こんな時は、水面下情報や建築現場の下見などなど。渋滞もなくとにかくスムーズです。

他社が休んでいる間に、先行して買い付けを入れる。チャンスですね。

そして、明日はＯＭの橋本と研修中の石橋君と管理物件の巡回をしてきます。



こうして月に一度、部署関係なく一棟物件をスタッフで手分けして回ります。

現場を見てこそ気付くことも多くあり、こういう地味な作業が欠かせません。

そしてこんな時、

ふと思うのです。

自分のアパート・・・かれこれ数年見に行ってないなと 汗。

毎日のように物件を見ているとなんだか見た気になる？

まー築年数から「今、物件の状態はきっとこれくらいだろう」みたいなイメージはありますかね。

そろそろ床の高圧洗浄して、来年には鉄部塗装かな？とか。

なので何となくいつも後回し、この仕事をしているとそんなもんなんですかね。

年末までに一度くらいは見ておきますか。

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視察のためタイへ

ＧＷ休暇は、社員旅行で視察の為タイに行って来ました。

  



ホアヒンという、バンコクから車で約3時間ほど南に下ったリゾート地。



現在、ホテルを建設中で、その一室からを購入、運用するというもの。



いくつかプランはあるものの、例えば40平米で日本円にして
1400万くらい、利回りはネットで6％〜8%。

悪くはないのですが、感覚的にもう少し利回りが欲しいかなと。



エリアとしては、これから開発が進めばキャピタルも狙えるかという立地。

しかし、そこまで行くのにどのくらいの期間を要するのかがわからないわけで、リターンの割にリスクが高過ぎるという印象。

首都圏投資と比較してどうか？がひとつの目安ですが、タイのキャップレート感覚がない中でも、6〜8%の利回りなら投資リスクの低い東京でやる方がメリットが大きいと思うのです。

また倉橋から「リゾート地はサンセットビーチが人気、でもここはサンライズ。なかなか難しいよ」

あ〜確かに。そういう目線は全くありませんでした。

相手側からシミュレーションひとつなく、なーんとなく大丈夫？から始まるのです。

土地勘のない中での投資、信頼できるパートナーが必要不可欠だという事を感じます。

しかしながら海外投資を知るという事はとても勉強になりますね。


その他、気になった写真をいくつかアップします。

ホテルのトイレ、窓ガラスがなく鯉が泳いでます。なかなか斬新。




きっと修繕積立金もなにもあったもんじゃないでしょう。




こういう芸術センスはよくわかりません・・・。





では明日から営業再開します。

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今年のゴールデンウイーク、そしてこの輪がジワジワと。

４月２６日（水）から５月３日（水）までゴールデンウィーク休暇となります。

 

今年はいつもより早めの休みを頂き、会社の旅行でタイに行ってきます。

いつもであればダイビング等々エンジョイしたいところですが、今年はゆっくりと疲れを取りたいなと思います。
 

4月から新入社員も入り、いつも以上に帰宅が遅くなっておりましたので、たまには休暇を楽しんできます。

ただ5月はＣＦネッツフェア含めセミナーが3本。去年の9月から受けていた相続講習の試験と続きますので、しっかりと勉強もしていかないとです。

あ、そうそう今年のＣＦネッツフェアも各銀行さんが参加してくれますが、異動もありましたので新たな融資担当者をご紹介したいと思います。当日また私たちまでお声がけ下さい。
 

さて、昨日は兵庫のオーナーさんをご案内からの契約。4年前に東京で一棟アパートを購入いただき、そこから今回久しぶりの購入というわけです。

前回のブログのように毎年買い足す方もいらっしゃれば、こうして数年後に買い進めるケースもあって、お付き合いが長くなるというのは嬉しいものです。

僕たちの考え方、スタンスに共感して頂ける方との輪がこうして広がっていることを実感します。

何でもかんでも入ってきた情報を横流しでご紹介するわけもなく、この情勢もあってお勧めできるような投資物件はほんの一部です。

なので、この輪が急激に進むこともなく、何年もかけてジワジワジワジワと広がっているのです。

「まだ物件の紹介がない」とご連絡を頂くこともありますが、売って終わりではなく買ってからがスタートですので、このスタンスで今後もぶれずに取り組んでいきたいと思います。

 

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徐々に投資スピードが上がってきます。

今日はオーナーさんと今後の投資について打ち合わせ。

  

これまで年に1棟のペースでアパートを購入頂いており、既に３棟を所有。さて次はどうするか？です。

今日の方向性としては、好立地の区分マンションを現金で購入して投資リスクを下げていくのか。
それとも、レバレッジを効かして更に資産形成スピードを上げ、もう一棟買い足すのか。

後はオーナーさんの目標次第と言うところ。

まずは融資枠の問題もありますので、先行して銀行に打診をかけて、その結果と出る物件次第で要検討という感じです。

最初はコツコツでも、徐々に投資スピードが上がってきますので、この辺まで来ると余裕が出て来ますね。

既存で数億という借り入れでも、そこに対するリスクはきっとそれ程感じてらっしゃらないと思います。

人によって感じるリスクは異なれど、それが不動産投資の良いところ。


さて、そんなオーナーさんから頂いたお土産がこれ。



うん、カッコイイ。

あー、やっぱりそろそろゴルフ始めろって事ですかね 汗。

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そう、故郷のように

今週の火曜日は３か月に一度の加盟店会議で三崎へ。

  

あいにくの強風で１日屋内にこもっておりましたが、倉橋の2時間セミナーなどなど、色々と勉強させて頂きました。

久しぶりに超空室対策の服島さんの話も聞け、皆さん現場現場で頑張っているわけです。

懇親会は、蔵の隣りにある葉山商店へ。



これまで三崎に行くときは、正直「遠いな〜」なんて思ったりもしていたわけですが、釣りで何度も足を運ぶようになり、いつしか三崎に行くと心落ち着く自分がいる事に驚きを感じつつ。

そう、故郷のように・・・言い過ぎ？

特に蔵や葉山商店の雰囲気がお気に入りです。

その日は、久しぶりに山田屋酒店の２階に宿泊。メンバーは木内に中元、ブログでも有名なクマさん、服島さん。

すぐに寝るつもりが、これだけのメンバーだと話が付きません。翌日休みということもあり、結局何時まで喋ってたんだろ。

皆がそれぞれにプライドを持ち、芯があるから気持ちいい。

クマさんも服島さんも元はＣＦネッツの社員であり、今でもこういう付き合いができるのは嬉しいことです。

さて、今日の午前中は上大岡で決済が2件。

最近ブログをチェックして頂いてる某銀行のIさん、ありがとうございました。

決済途中、売主さんの忘れ物が発覚し、一時間ほど小休憩もありましたが、無事終わって良かったです。

その後、事務所に戻ろうと戸塚駅に着いたあたりで、パソコンを入れたカバンが無いことに気付き、また上大岡の銀行まで戻ったのはここだけの話し。

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お金がないから返せない？

社内では、この時期になると今年のＣＰＭ受講者が決定されます。

 

そもそもシーエフネッツのスタンスとしては、本人のやりたいという希望が第一。

こういう事に挑戦してみたい！と手を挙げれば極力その希望に添えれるよう調整するわけです。

しかし、ＣＰＭについては受講料がトータルで100万円近くかかることから、ある程度のハードルは設けています。

これまでは最低限、宅建と不動産コンサルティングマスター資格は保有している事。

（もちろん新人が入社して直ぐに、この条件を満たしているからと言って受けれるというわけではありませんが）

そして今年はそれに加え、去年の売り上げが達成していること、と追加されました。

どうしてハードルが高くなったのかというと、残念ながら資格を取った直後に辞めるスタッフがいるからです。

例えば、2年前にＣＰＭを取得し、去年ＣＣＩＭを取得し、今年に入り「辞めたいです」って、常識的に考えてあり得ないこと。

また、ＣＰＭの資格に限らず、会社で負担している全ての資格受講費用というのは5年償却という規定を設けており、それまでに辞めた場合は残期間分を返金するという条件がついています。

しかしです、「お金がないから返せない」ってこれまたビックリな理由を付けるケースもあるわけで・・・。

ま、もちろんこれが仮に返金をしたからいいでしょという問題ではなく、会社としてはそのスタッフに期待をもって先行投資しているわけです。

そこは、何十倍にしてでも恩返しする！と考えるのが社会人として当たり前のこと。

資格取得も大事ですが、まずは倫理観が備わっていてこそ、その知識が活かされると思うのです。

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最近の大阪不動産投資事情

前回やっとブログの更新をしたのに、ランキングのリンクが貼れておらず・・・結果順位が下がってしまいました。

う〜ん、残念。

 

さて、今日はこれから大阪出張です。

事務方も入り、各打ち合わせにやる事はたくさんあります。

最近の大阪の不動産投資事情としては、首都圏と変わらないくらいに利回りが下がっており、仕入れはかなり厳しい状況です。

新築のアパートも以前よりだいぶと供給されているようですが、企画が悪くお勧めできません。

物件が出ればまずその間取りで客付けが出来るのかどうかを自社の調査と知り合いの業者に確認を入れるのですが・・・

「山内さんー、この場所でその専有面積だとかなり苦戦しますよ」と、ネガティヴな答えが返ってきます。

前職の後輩等、気に知れた仲間なのでぶっちゃけ教えてくれます。

価格交渉云々の前に、じゃ、お客さんに紹介するのやめとこうとなるわけです。

そもそも賃料単価が低いものですから運営比率が高く、どうしても投資リスクは上がってしまいます。

だからこそ安定稼働出来るような物件を仕入れようと検討するのですが、そんな自信を持ってお勧め出来るようなものはほんの一部です。

じゃ、もう少し利回りの高い中古のRCやS造は？

買ってからの修繕コストが膨らみ、今の利回りじゃ到底投資としての魅力がありません。

家賃が安いからと言って、修繕コストが安くなるわけでもなく、結果投資効率はとても悪いのです。

今月は久しぶりに木内が「失敗しない投資物件の選び方」というセミナーを大阪で開催します。

参考になる事も多くありますので、ぜひこの機会にご参加ください。


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「滞納してるから気をつけろよ」

 

港区白金に一棟売りマンションが出たという事で東京下見。

人気エリアだけに期待大。

物件もギリギリ新耐震、駅からも10分圏内でいい感じ。


現地に到着、物件を見た瞬間に・・・

え？




ここは本当にあの白金？

スリッパ脱ぎっぱなし、靴下干してあるし。

これ共用廊下ですからね。

超アジア。

今まで色んな物件を見てきましたが、この白金ギャップ、なかなか刺激的でした。

「滞納してるから気をつけろよ」と言わんばかりのオーラ出まくり。

日本も変わりつつありますね 汗。

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不動産は税金との戦い。

 

今年もやってきましたね。



固定資産税の納税通知。

口座振替にしていますので、知らぬ間に落とされていますが、な〜んか嫌。

これまで通帳上は、コツコツとキャッシュフローが積みあがって来ていたわけですが、ここでガッツリ持っていかれますので、何となく損した気になるものです。

そして、更にこちらも・・・



不動産取得税の請求。

思っていたより安かったのですが、これも毎回の事なので、口座振替にしてほしい。

購入時のシミュレーションで不動産取得税は諸経費に含めて計算をしていますが、何となく後から請求が来るのって嫌なんですよね。

そんなことなら決済時に一緒に支払ってしまいたい、投資家の方ならこの気持ちわかって頂けると思います。

不動産は日々税金との戦い。購入時に不動産取得税、所有時に固定資産税や所得税、売却時に譲渡税。

そして亡くなった時には相続税。

こちらとしては、高額なローンを組みリスクを背負って物件を購入しているわけですが、これだけの税金支払いが発生するわけです。

儲かってるからしょうがないでしょって言われればそれまでですが、な〜んか納得できない。

こう考えると、やっぱり自分で不動産投資をやってこそ感じれること、オーナーさん側の気持ちになれることは多いものです。

さて、今日の午後はリフォームの打ち合わせがありますので、自分好みでガッツリご提案させて頂こうかと。

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次回は車2台で開催、懇親会もやりますよ。

本日のミニフィールドワークセミナーも満席。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

   

やっぱりこの現場が面白いのです。

このセミナー、今売りに出ている物件を実際に見て評価をしていきます。前日、当日の朝に仕入れをしますので、超新鮮な情報からの下見。

なので、僕たちもまだ見ていない物件があったりして・・・

販売図面を見ると場所は良いし利回りも悪くない、でも現地に行くと、あーこれは止めときましょう！って、そんな物件もあるわけで。

良いところだけではなく、気をつけたいポイントも見れる事がまた勉強になるのです。

今回もかなり評判で、参加者の方から次回分も申し込みを頂きました。

東京、横浜で随時開催していますので、ぜひぜひ1度ご参加ください。

ついでに次回の横浜開催は5月13日(土)、久しぶりに一棟コースと区分マンションコース、車2台でそれぞれ同日に開催。

終わってからはみんなで懇親会もやりますよ。

ご希望の方はご連絡ください。

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異動の季節、気遣う気遣われ。

      

ヤマトがアマゾンの即日配送から撤退を検討しているとのこと。

最近は他の配送会社が担当する事も多くなったように思うのですが、ちょうど今日も自宅への配達で連絡が入りました。

「お届け物ですが何時頃にお帰りでしょうか？」

山内「だいぶ遅くなると思います。」

「では、自宅前に置かせてもらってもよろしいでしょうか？」

自宅前・・・マンションの廊下？

山内「ま、いいですけど・・・」 

「ありがとうございます！」

う〜ん、いいと言ったものの、無くなってたらどうなるんだろう。どちらにしてもそれだけ再配達が負担になっているということかな。

最近、ネットで購入する時って少々気を遣うのは僕だけでしょうか。

アマゾンだと翌日に届けてくれる場合がほとんどですので、休みの前日にでも購入しないとまず100％自宅には居ません。

「また留守なの？」って、なんだか配達の人に申し訳ない。アマゾンも日時指定ができればいいのですが。


さて、話しは変わりますが、4月は異動の季節、今日も銀行さんが挨拶に来られました。

これまでお世話になった融資担当者さん、法人事業部に移るようで・・・

そろそろ異動かな〜っていう話しはしていたのですが、いざ決まってみるとやっぱり寂しいもんですね。

一緒にセミナーをしたりしてオーナーさんからも非常に受けが良く、いいパートナーという感じでした

が、これだけ仲が良いと、全てが良いことだけではなく・・・

そう、後任の融資担当者さん、かなりプレッシャーを感じているようで・・・とてもこちらに気を遣ってくれるのです。

う〜ん、確かにやりづらいですよね、そこまで気が回らなかった・・・すいません。

これまでと変わらず案件持っていきますので・・・汗。

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銀行マンによって融資の結果は異なるのです。

昨日は久しぶりに神奈川県大和市にある田園都市線「中央林間駅」へ

      

ある案件の融資相談でオーナーさんと共に某銀行さんを訪問。

なぜわざわざ中央林間？と思われるかもしれませんが、オーナーさんの自宅、または融資を受ける物件がこのエリアにあるから？

ではなく、

全国に支店がある中でなぜこの中央林間かと言うと、理由は簡単、信頼できる銀行マンがいるから。

この方とは10年ほどの付き合いで、これまで色んな案件でお世話になりました。

きっと今回も任せればいい結果を残してくれるだろうと、

まーあの人なら間違いないでしょうと、

また出世してましたしね〜と、

このブログからプレッシャーをかけつつ笑

今回、オーナーさんに相談を受けた時に、ピンっと来たわけです。

同じ銀行でもその担当者によって結果が異なるのは言うまでもありません。なので今回はこの人しかいないなと。

早いもので知り合ってからもう10年、この担当者さんにはお客さんを紹介して頂いたり、銀行員向けのセミナーをやらしてもらったりと、win-winの関係です。

とにかく仕事に対するブレない姿勢。まー酔ったらギターを持って唄い出しますが 笑、それ以外はとにかく最高なのです。

銀行マンって数年毎に異動がありますが、またこうして一緒に仕事ができるのを嬉しく思います。

こういう人とはずっと繋がっていたいものです。

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とてもいい入社式でした。

昨日のシーエフネッツの入社式、

  



この4月から新卒5名、中途採用7名が新たに加わります。

各部署・グループ会社の説明から始まり、辞令、新入社員挨拶、懇親会、部活動歓迎挨拶などなど。



シーエフネッツグループの雰囲気、各マネージャーの考え方、仕事に対する強い思い、しっかりと伝わったのではないでしょうか。

あとはとにかく新卒の皆さんに、この環境が当たりじゃないということを伝えていく必要があります。

この会社で成長できるスピード感、資格取得へのバックアップ、また投資家としての資産形成もできるわけで、３０歳の時に中途で入社した自分としては新卒の彼らが羨ましいのです。

様々な実務経験はもちろんの事、不動産投資なんて若くからやれるに越したことはありません。

ただこれがね、新卒だと分からないんですよ。辞めてから気づいても遅いですからね。

シーエフネッツの良さを伝えていくのも僕らの大事な仕事だと思います。


いやーとてもいい入社式でした。

しかし会社が大きくなると優秀なスタッフがどんどん入ってくるもんですね。

こうして自分自身も色んな刺激を受けながら、楽しく一緒に成長していきたいなと思います。

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続いた決済も無事終了、そして4月へ

今日は6時に起きて福岡で決済です。

   

オーナーさんからある物件の売却を受け、最後の引渡しでした。

場所は天神駅にある福岡銀行本店、さすが本店と言うだけあって広々、窓口の後ろにはカフェスペース（写真左）もあります。



決済は順調に進み、問題なく無事終了。

売却に当たりプロズの庄島社長には大変お世話になりました。色々と営業活動をしてくださりとても感謝しています。

何でもひとりでやるには限界があり、特にこの不動産という仕事は横のつながりがとても大切です。

今回のように物件が福岡だと、その地域地域によって慣習も異なりますし、地元の方と連携して一緒に進める方がオーナーさんにとってメリットが大きいのです。

福岡で売買や賃貸管理を検討されている方は、ぜひプロズの庄島社長にご相談ください。

とにかく紳士でいつもとても親切に対応して頂けます。尊敬できる先輩です。ＣＰＭもお持ちですので、収益系のご相談だってもちろん大丈夫ですよ。

今期の決済はこれで全て終わりました。3日間連続の決済も問題なく完了です。

手続きに際しご協力いただきましたオーナーさん、業者さん、銀行さん。皆様ありがとうございました。

そして、4月1日はＣＦネッツグループの入社式です。

新卒・中途の入社、多少の部署異動もございますので、また追々ご報告させて頂ければと思います。

また、大阪支社は間もなく5人体制でスタートします。6月24日（土）関西オーナーの会も開催しますので、その時にでもスタッフをご紹介しますね。

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資格貧乏になるよ。

昨日は銀座で決済、今日は埼玉で決済、明日は福岡で決済。これが終わればひと段落です。

      

本来決済というと、不動産売買の最終手続きであり、終わったー！という気持ちになるものですが、収益物件の場合は賃貸管理が始まる、または管理継続というケースが多くあり、オーナーさんと同じ「ここからがスタート」という気持ちで、逆に気が引き締まるのです。

そして今日の決済はビル案件、こちらは売主の仲介。

管理継続はなく、中古の売買だったのですが、去年から動いていた案件でしたので、さすがに終わった〜という感がありましたね。また大型案件だけに色々と勉強にもなりました。

ついでにこの買主さんはこれで20棟目？を所有。

なんと2日前にも購入！今日は午前・午後で2棟を購入！って、コンビニの買い物じゃないんだから。なんか世界が違う・・・ま、いい刺激をもらいました。


さて、話しは変わりますが、不動産コンサルマスターという資格をご存知でしょうか？

1級建築士・不動産鑑定士・宅建、いずれかの資格を取得していれば受験することができ、コンサルティングをする身としては絶対に保有しておきたい資格なのです。

それなのに、その免許更新が今月末に迫っているのを忘れておりました。

これはやばい！というのもこの資格、更新するのに以下のような手続きが必要になるのです。

・不動産コンサルティングに対する研究報告の提出、2000文字以上。

・不動産コンサルティング地方協議会が実施する不動産の専門教育を受講、費用20000円。

この忙しい時にそんな暇はない、それも今月末までで時間もないし・・・と思っていたらもうひとつ更新できる方法がありました。

・「不動産フォーラム21」（大成出版社発行￥12,360）を年間購読したうえで、掲載記事関連テストに合格する事。

問い合わせてみると、試験は20問、そのうち7割正解すれば合格。もうこれしかない！という事で、早速手続きを行ったのです。

そして試験は無事合格。

いや〜なんとか間に合いました。試験はそこそこ難しいですが、ＤＣＲに関する問題が出たりと、スラスラ答えれる問いも多く。

しかしこの資格というやつ。取得するのはいいのですが、更新の度にこのようなコストがかかりますので、資格貧乏になりかねません。

昔はとにかく何でもかんでも興味をもって資格を取っていましたが、要は実務で活かせないと意味がありませんので、最低限必要な資格だけ持っていればいいかなと。

ついでにＣＰＭの更新費用は年間・・・やめときましょう。あ、でも会社負担なのでとても助かります。

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運命の再会。

やっと更新できました。

    

先日、ある会合に参加した時のこと。居酒屋の箸袋がとても気になる・・・



まさかの、

カ、カワハギ！

各自、箸袋の絵は異なり自分のは秋刀魚。写真は木内の箸袋です。

しかし、こんな所で出会うだなんて、運命の再会。

ここ4ヶ月ほど釣りには行けてませんが、これは三崎の海が呼んでますね。

なぜこれほどまでにカワハギ釣りにハマっているかというと、自分の腕前で大きく釣果が変わるということ。

糸を垂らしてぼーっとしてたら確実に餌は取られ、オモリが底に着いてからの1〜2分が勝負なのです。

調子良く釣れる日もあれば、全く相手にされない日もあったりと。

カワハギ心と秋の空。

追いかけられるよりも追いかけたいのです。

そして何よりも食べて美味しい。

そうそう、以前に入った和食屋で、あ！カワハギある！と喜んだのですが・・・



高っ！そう、高級魚なのです。

残念ながら来月も釣りには行けそうにありませんが、何とか5月には社内で企画をしたいなと。

お陰様で年度末らしい忙しさ。

明日は大阪でセミナー、月曜から3日連続で決済。水曜日は福岡出張です。

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不動産所得のハードルを下げるという選択肢

      

今日は銀座で契約でした。

買主さんは岐阜の方ですが、昨日とはまた別のオーナーさん。

かれこれ7年前くらいからのお付き合いで、これまでコツコツと買い足してもらいました。

「無理なくコツコツと」なのでとても健全な不動産投資を進められています。

まー、これはその方の資産背景にもよるのですが、短期間での買い足しでハイレバレッジと言うのはどうしてもリスクが伴います。

もちろん上手く運用できればそれなりのリターンを見込めますが、規模が大きいので逆に触れた時が怖いのです。

以前のように、利回りの高い時に買って今のような市況であれば、たとえキャッシュフローがマイナスであったとしても、運良く出口を取ることができるかもしれません。

ただし、今から買うようなケースだとかなり危いことになりかねませんので、短期ではなく長期的に資産形成していく事をお勧めします。

もし、ある程度ご年齢を重ねている投資家さんであれば、もう少し求める不動産所得のハードルを下げる方が正解かもしれません。

書籍にあるような不動産ドリームではなく、私たちはこれまで数々の相談を受け、ブログに書けないような現実を見て来ているのです。

だからそんな夢物語はダメ、心底そう感じるのです。

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仕入れから完成立ち合いまで約７か月。

今日は週末の契約準備に仕入れ、昼からはアパートの完成立ち合い。

     

今回の物件を購入したのは岐阜のオーナーさん。土地からの手続きでしたので、かれこれ去年の８月から進めてきた案件です。

当時売主の業者さんから、「この土地８世帯のアパート建てれるのですか？」っと、間口等諸条件を見ると、きっと誰もがそう思うのです。

しかし、自分の方でざっくりボリュームを出してみると、何とかクリアできるなと。

早速、アパート建築に特化している設計に確認したところ、思っていた以上に良い間取りが入ったのです。

それさえクリアできれば、後は売主との折衝・銀行融資相談等、多少手続きは多いものの、ま、いつもの通りです。

そして、建築が始まれば定期的に現場をチェックしながら、完成を待つだけ。

土地の仕入れ→プラン出し→賃料査定→融資相談→売主折衝→土地契約・請負契約→融資承認→建築確認申請→土地購入→建築スタート→着手・上棟融資手続き→アパート完成。

この間、ざっと７か月。

そして今日、アパートの完成立ち合い。う〜ん、なんだか嬉しいものです。

オーナーさんにも色々とご協力頂き大変助かりました。Ｔ様ありがとうございました。

あ、倉橋に抜かれました！
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うんうん、納得って感じ

    

今日は鎌倉の事務所にて、大型案件の売買の為、事前に各売主さんと司法書士が面談。

その後、銀座に移動して建築打ち合わせ。午前中に土地の決済が終わりましたので設備・色決めの説明等々。

今回のアパートは建売ではなく、土地から先行購入した請負契約で、今月末からやっと建築が始まるのです。

融資手続き等、煩雑にはなりますが、その分、間取り・設備の融通が効きやすく、今回も色々設計と打ち合わせを重ねました。

結果、間取りを見ていても、うんうん納得って感じ。かなりいい仕上がりになると思います。

さて今回の物件、場所は横浜になりますがオーナーさんは関西の方。

土地勘がない中での購入決断、スピード感があり非常に助かりました。仮にその決断がもう少し遅れていれば、他の方で成約になっていましたね。

やっぱりそう考えると、首都圏の方は土地勘があるだけ有利なんですね。地方の方より銀行の選択肢も多くなりますし。

以前は大阪や名古屋の方限定でミニフィールドワークセミナーを開催していましたが、たまにはそういう企画をすることも必要なのかなと。

わざわざ関西からお越し頂きましたＮ様、ありがとうございました。

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何でもかんでも売りませんよ。

    
  
先日はオーナーさんからお客さんの紹介を受けました。

そのお客さんは、この4月から大阪に転勤。私の方が関西出身であり大阪支社も兼任しているという事でご指名頂いたわけです。

有り難いものでこういうお話を本当に多く頂きます。考えてみれば新規の方と言うよりも、ご紹介やリピーターのオーナーさんが断然多いのです。

自宅であれば、一度購入すると5年や10年と間の空くことがほとんどですが、投資の場合は継続です。

投資家さんの目的に併せて買ったり売ったり、売ったり買ったり。

それだけ私たちの仕事も安定継続という事ですので、1年を通して時期関係なく忙しく、ほんと感謝ですね。

ただし！オーナーさんから売りの相談を受けたとしても、何でもかんでも売りませんよ。

それよりも逆にまだ売らない方がいいでしょ〜っていう事が多く・・・。

もちろん売らせてもらうと仕事になるわけですが、オーナーさんとしてはまだ保有してた方が結果として儲かる可能性が高いし。

また自分なら売らないからまだやめときましょ、となるわけです。さっとIRRで計算した結果もそうなるし。

こういう仕事のスタンスが気持ち良く、そういう意味でも一般的にイメージする不動産営業のガツガツさは全くありませんで、お気軽にご相談頂ければと思います。


さて、告知が遅れておりますが、毎年恒例になっている関西オーナーの会は6月24日17時から開催します。間も無くHPにもアップされますので、予定を空けておいてください。

今年は大阪のスタッフも大幅に増員しましたので、ぜひぜひご参加くださいね。

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確定申告を終え、融資相談へ。

   

午前中、確定申告の為、最寄りの税務署へ。

場所は新横浜。駅からCFネッツフェアの会場であるプリンスホテルを超えて、横浜アリーナを超えて、更にその先、歩いてざっと12分くらいでしょうか。

雨の中、この微妙な距離感がまた憂鬱だったりするのです。神奈川区港北区住まいの皆様、ご苦労様です。

この時期なので、税務署はやはり長蛇の列。30人以上並んでます。しかしながら受付窓口が10ブースありますので、とてもスムーズ、あっという間でした。

無事確定申告の提出も終わり、スッキリしましたね。いや〜毎年ながらギリギリ。

今年こそは、領収書などなど定期的に書類を整理して、来年の確定申告に備えようと思いつつも、ま、無理でしょうね。

そして、終わってからはジムでトレーニング、バルクアップ中。夕方は3ヶ月に一度の歯医者。そして、スーツに着替え融資相談の為、某銀行さんを訪問、芝公園へ。

お客さんの相談＋終えたばかりの申告書を持って自分の買い増し相談も。

とにかく確定申告が終われば、再打診。思っていたより意外に融資枠取れたな、なんて事もあるのです。

それによって今年の方針が変わりますので、終わった方は山内までご連絡を。

今日は更にオーナーさんからお客さん紹介の為、同じチームの河崎君と合流して六本木へ。

なかなかの過密スケジュールですが、仕事にプライベートに充実感たっぷり。

では。

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これでヤマトの値上げがなくなる？

今日のミニフィールドワークセミナー、東京方面の下見へ。

新築アパートは更地であったり建築中のものがほとんどですので、少しでもイメージが付きやすいように、最近完成した弊社管理物件も見て頂くようにしています。

そして今回廻った管理物件は、剣持のオーナーさんが購入した長屋の新築アパート。

これがねー、なかなか良かったんですよ。

特に気に入ったのがこれ。

以下写真、ポストの下に付いてるの何だかわかりますか？



宅配ボックスです。

普通は全戸に対して2〜3個設置なんていうのはよくあると思いますが、写真のように各部屋毎に設置されてるんです。

不在もなんてことは無い、アマゾン頼みまくり。今が旬、ヤマトの宅配スタッフも大助かりです。

このボックス、ネットで調べてみると40000円弱。

今からでも自分のアパートに設置出来ますね、気に入りました。次回企画するアパートで一度試してみますね。

しかし最近のアパートは、どんどん良くなりますね。

昔の木造アパートって言えば、◯◯荘みたいな印象が強いですが、今のはもう全然違いますよ。

是非一度勉強がてら見に来てください。

こういう物件が増えれば、ヤマトの値上げもなくなる？


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個別相談に面接、プラス思考で

今日は大阪で個別相談と面接です。

  

最初の個別相談が10時半だったので朝は6時起き。昨日の夜も仕事が遅かったので、いや〜さすがに眠いですね。

新幹線でウトウトしながら、やっと新大阪に到着。

さ、せっかく早起きもしたし、個別相談頑張るぞ・・・
と、10時半を過ぎてもお客さんが来ない。

まさか？

う〜ん、嫌な予感。

・・・

・・・

・・・

個別キャンセル！

まじか〜。

わざわざ早起きしたのに・・・。

という事は、大阪支社の北村と山口、オッサンふたりの顔を見るために、睡眠を削ったってこと？笑

今後、大阪支社で個別相談をやる時は、前日にメール又は電話を入れさせて頂きますので、皆様ご協力のほどよろしくお願い致します。

ま、しかしながら空いた時間に仕事をこなし、彼らとコミュニケーションを取って、またブログの更新もできたし。早起きは三文の徳・・・プラス思考プラス思考。

今日の最終面接は19時から、帰宅は0時ですかね〜。


さて、明日は久しぶりに東京でミニフィールドワークセミナーです。いつもは横浜開催ですが、銀座発は1年半ぶりくらい？

満席ではありましたが、おひとりキャンセルが出ましたので、希望の方はご連絡頂ければと思います。

13時から17時くらいまで全5物件周りますよ。その他、融資について等々、裏話盛りだくさんです。今回はブログで書けないネタも色々揃ってます。

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テナント訪問からの品川へ

   

今日は超一等地の某有名？ビルに入っているテナントを訪問。

そのビルを今月末に決済するのですが、一棟借りしてるテナントと新管理会社の顔合わせというところです。

テナントさんからすると、どんな管理会社なのか。 また管理会社からすると、一棟借りだけあって気になるところも多かったようで。

かれこれ1時間ほど打ち合わせして、両者共に安心して頂けたのではないでしょうか。こういう繋ぎ的なことも仲介の大事な仕事です。

そして、それが終わってからは品川へ。久しぶりにIREMのセミナーに参加。

かなりご無沙汰過ぎたか知らない人だらけ、たまにはちゃんと顔出さないとですね。

今は定期的にセミナーを開催しているようで、その時それぞれお題は違うものの、この業界の方であれば得ることは多いので、ぜひ参加してもらった方がいいかと思います。

最初は横文字に少々拒否反応が出るかもしれませんが、不動産業界でもこういう世界があるって事。それを知れるだけでも十分な価値はあります。

そこから後はみなさん次第、CPMの資格受講などなど。

今日は少々お疲れなので懇親会には参加しなかったのですが、これからはもう少し空きを見て積極的に参加しようと思います。

さ、今日はもう寝ます。

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確定申告からのふるさと納税

今日の休みは、

   

掃除に洗濯、そして確定申告書の作成・・・やっと終わりましたよ〜。

日頃からちゃんと書類をまとめていれば、もっとストレスなくやることができるのに・・・

あ〜返済予定表がない〜！っとブツブツ独り言。って毎年同じことを繰り返してます。

去年物件を買ったので還付かなと思いきや、納税が必要でした。ま、しょうがないですね。

そして確定申告書の作成が終わると・・・ふるさと納税のサイトを見る。何となく自分の中でのあるあるなのです。

この気持ち、わかって頂けるでしょうか。

ついでに注文したのは宮崎県都城市のお肉。きっと東京本社の中元からお礼状が届くはず 笑。


さて、今週末は大阪で個別相談が4件と面接が2件、月末は福岡で売り物件の決済に大阪セミナー。

今月もあっという間に終わりそうです。

明日は自宅で告知文を作成予定。6月にＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮでセミナーをやらせてもらう事になりました。

またいつもとは違う雰囲気ですので、それはそれでいい経験になるかと思います。

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セミナーを企画する時は・・・そして今年のＣＦネッツフェアは・・・

  

そろそろ自分の確定申告に手を付けようか、でもやっぱり面倒なのでもう少し後にしようか。

去年物件を購入しているのでいくから還付はあるのでしょうが、ついつい自分のことは後回しにしてしまうのです。

確かにこう考えると、いっその事税理士に頼んだ方が気が楽なのですが、去年一年間を振り替える意味でもなるべく自分でやっておきたいのです。

さて、今日はマネージャー会議にセミナー会議、方針会です。

セミナー会議では６月開催予定のセミナーについて各担当と日時、会場を決めていきます。

個人としては基本的に月１回、何らかのセミナーを開催するようにしていますが、この準備がなかなか大変なわけです。

セミナータイトル・告知文を考えて、いつも皆さんに配布しているレジュメを作ります。

仕事中にやる時間もほとんどありませんので、自宅に戻ってから、または休みの日にコツコツと作成します。

３時間のセミナーでレジュメの枚数は約１１０枚。これは人によって異なるでしょうが、僕の場合はこれくらいがちょうど３時間で終われる内容です。

逆にあまり多くの量を作り過ぎると説明不足になり、参加者の方からするとわかりにくい、大学教授のような講義になりかねませんので注意しています。

後は話す内容について、「笑い」が得られるであろうネタを考えつつ、そういうネタに限って滑りつつ・・・わかりやすく楽しくをモットーに日々修行中というところです。

さて、今年のＣＦネッツフェアは５月２１日（日）開催。今年の申し込みを見ていると参加者は６００名規模になると思います。

投資歴１０年の僕のオーナーさんにも単独セミナーをやって頂く予定ですので、ぜひ楽しみにしていて下さい。

ＣＦネッツフェアの詳細についてはこちらからご確認ください。

更に上を目指して、
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これから買われる方は・・・

 

昨日は鎌倉で個別相談が4件、今日は銀座で個別相談が2件と打ち合わせ1件。

やっぱり最近は地方RC物件の売却相談が多いですね。空室問題に修繕コスト、ほとんどがこれに尽きます。

間取りは２DKで家賃は5万ほど、退去時の修繕コストで約50万かかり、さらに先日雨漏りがあって、屋上防水の見積りを取ると約600万。

積算評価は出るけど固定資産税が約90万と高額、いや〜厳しいなと。

実際に運用してみてわかることは多いものの、これが現実です。

唯一の救いは買った時期がまだ利回りが高かったという事。なので、何とかこの情勢で売り抜けたいところです。

今後このような投資家さんはさらに増えてくると思われますが、投資というよりもギャンブルをした結末がこのような形です。

これから買われる方はくれぐれも気を付けないと、「ローン残債＞売却価格」という最悪の状態に陥る未来が待っています。

余程の資産家でもない限り、今はハイレバレッジを効かすような情勢ではないということ。

イメージとしては市況が悪化した時でも安定運営できるような物件の選択です。


更に上を目指して、
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その融資担当者がまさかのチェックをしていて

社内のスタッフもブログランキング上昇中。



大阪支社のスタッフも河崎君のブログに刺激を受けているようで、新しい良い風が吹くというのは、何かとレバレッジが効きますね。

ブログを始めて今年で10年目、継続してきたから今があるわけで、これはとても大きなツールです。

首都圏以外のオーナーさんも多くいらっしゃるので、このブログで発信することによりその距離感が全然違ってくると思います。

数年会っていなくてもなんだか会った気になるし、また大阪にいる母親もきっと安心してくれてると思うし。

ただ、ついつい個人のブログだけに自由に思ったことを書いてしまうのですが、その結果、思わぬ反応を頂くことも。

まさか業者さんや銀行さんが見ているとは思わず・・・これまで色んなことがありましたよ〜。

例えば、ある銀行さんが自分のオーナーさんに紹介した物件がダメダメだったので、このブログでちょっと毒を吐いたら、その銀行担当者がまさかチェックをしていて・・・

はい、それ以降とても冷たくされました 笑

だってね、こちらがオーナーさんに紹介したアパートは「評価が出ないからやめておいた方がいい！」と言いつつ、その担当者は利回り5％も取れてないような1億の区分マンションを投資用として勧めてくるわけです。

1億の一棟物件ではなくて、まさかの区分マンション1室で1億ですからね。おいおい何をやってくれてるんだって感じ。

もしこれ買っちゃたら、もう次ないよ・・・。


こうしてね色んな事がありますが、ま、今後も楽しみながら自分のペースでコツコツ継続してやっていきたいなと思います。

いつも応援頂いている皆様、ありがとうございます。

今くらいのランキング順位を何とかキープしていきたいですね。

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その条件で本当に融資通るの？

今日は一日雨ですね、鎌倉本店の４階中庭より。



融資について・・・

確かにまだ緩和の方向ではありますが、最近取り扱いの減った銀行というのも実際にはあるのです。

感じとしては金利や融資期間よりも、自己資金比率の上がっている印象。

案件の持ち込みを考えるとそれが一番厳しいなと。

最近は1億を超えるアパートが多くなっているので、その規模であれば軽く自己資金が1000万ほどプラスで必要になるという事。

そう考えるとやっぱり借りれるなら早めに借りておくに越したことはないなと。

アパートローンの規定なんて、「はい、明日からこうなるからね！」で全く利用のできなくなることも多くありますからね。

僕が過去に融資を受けた銀行も、今では規定がガラッと変わり、全く相手にされなくなっています。

こういうものも縁と言えばそれまでなのですが、そのチャンスを掴めるかどうかは大きな違いです。

ただ、

しかし、

今回！

これまで各銀行の規定やスタンスを色々とお伝えしてきましたが、「一応表向きはね」って感じなのがよ〜くわかりました。

その方の資産背景や投資実績、信用力では、そんなもの軽く打ち破ってしまうんだなと。

だって・・・

「旧耐震の一棟物件で30年ローンにフルローン」

本当に融資通るの！？ってのがあっさりと本承認。

お、恐ろしい・・・。

「それ融資大丈夫ですかぁ〜？」なんて疑っていた自分が恥ずかしい。ごめんなさい。

こうして買える方は着実に資産形成を進めているのです。

そういうのを現場で目の当たりにすると色んな意味で刺激になりますね。

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スタッフの反対を押し切り・・・

7年前に自分のオーナーさんに区分マンションを買ってもらいましたが、今回初めての退去があり、ガッツリとリフォームをやらせてもらいました。

元々住んでいた入居者は突如滞納者に・・・その時のブログはこちら。

ざっとリフォームはこんな感じです。

ＢＥＦＯＲ


ＡＦＴＥＲ


見違えましたね、めちゃ良くないですか？

ＢＥＦＯＲ



ＡＦＴＥＲ



３点ユニットはトイレとシャワーブースに変更。立地が良かったので、シャワーブースでも特に客付けには問題ないだろうという事で、これで進めることにしました。







そして、これが他のスタッフに反対された花柄のアクセントクロスです。



床はブラウンで落ち着いた大人なイメージ。なので、あえてこの花柄を使い、それがちょうどいいアクセントとなってセンスの良さを感じます（え、自分で言うな？）



今回、メインの色目を黒と茶、そしてキッチン前の床を赤っぽくしたのですが、そこには少々理由がありまして・・・

このマンション、共用部の玄関扉が黒、そしてエレベーターの扉が赤。そこを意識しながら、室内も併せてみたのです。



アパートの外壁なんかは特にですが、周辺建物の色目を意識しながら、決めるようにしています。

今回のようなこだわりに気付いてくれる入居者はいないかもしれませんが、ま、そこは自己満足の世界ですね。

このリフォームを進めるにあたって、南青山建築工房の皆さん、色々とご協力ありがとうございました。

クリックお願いします！

自分のなので挑戦してみました。

先日ブログでもお伝えしていました自分が所有する区分マンションのリフォームが完成しました。

湿気で壁は酷いことになっていましたが、それ以外は意外と状態が良かったので、今回水廻りまでは特に触っていません。

これが・・・



こうなりました。



え！アクセントクロス、ブルーなの！？

と、思われたかもしれませんが、はい、なかなか勝負してるでしょ。

さすがにオーナーさんの物件で試すわけにはいかないので、自分ので挑戦してみました。



幅木を床の色に合わせたのですが、建具のブラウンにした方がよかったなと、そこは反省点。




玄関前のシューズボックスはこんなに必要なかったので、



全て取り壊し、棚と洗面、鏡を設置しました。



とりあえず今回は、こんな感じで募集開始です。

また明日のブログで、同じタイミングにリフォームをしたオーナーさんの物件写真をアップしようと思いますが、個人的にはそっちの色目にしたかったのです。

超自分好みに仕上がっていますのでお楽しみに。
ついでにそちらのアクセントクロスは花柄・・・。

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「オッサンの日記に興味はない」

昨日は大阪支社で個別相談と空いた時間にミーティング。

お陰様で大阪支社の売り上げも順調に推移しており、さらなる高みを目指してふたりには頑張ってもらわないとあきません。

そう、大阪支社の北村と山口です。

あまりご存知のない方もいるかと思いますが、ふたりとも東京での不動産経験もあり、着実に力を付けてくれています。

ただし！
どうもブログのランキングだけは一向に伸びない。

山口さんに限ってはほぼ毎日更新するも40位前後。

昨日のミーティングでも、
山口「このブログランキングのシステムがおかしい！」なーんて言うもんですから・・・

「だって面白くないんですもん、毒がない」と、あくまでも冗談ぽくね、バッサリ斬って差し上げました 笑

すると、さらに追い討ちをかけるかのように、

「オッサンの日記に興味はない」と北村。

お、お前、そ、それは言い過ぎやでー。

（山口ショボン…>_<…）

「け、継続してるのはえらいと思いますよっ」って今さらフォローを入れても心響かず・・・。

ま、たまには見てあげて下さい。その時はぜひクリックをお願いします。

ＣＦネッツ大阪支社山口智也のドタバタ不動産奮闘記

北村亮磨の日々の出来事


さて、今日は名古屋支社で個別相談です。

大阪から名古屋までは新幹線で50分、近過ぎですね。

以前はよく名古屋でセミナーをしていましたが、その日に限って雨が降るという残念な感じ。

よく雨男雨男とは言われたものですが、今日は・・・無事晴れましたね。



そして個別相談が終わってから、早々に鎌倉の事務所に戻ります。

こうして移動ばっかりしていると、それだけで何だか仕事をやった気になるのは良くないですね。

さ、今月もあと少し頑張ります。

クリックお願いします！

一本電話をもらえれば・・・

今日は個別相談で大阪に来ています。



朝、大阪支社に向かっている途中、ガラガラ（スーツケース）のネジが潰れ、取っ手がふっ飛ぶアクシデント。

かれこれこのガラガラも10年ほど使っていますので、そろそろ寿命かと思いつつ

愛着が沸くとそう簡単に買い替えするのも気が引けるし、上京してから一緒に頑張ってきた仲間を失う寂しさもあり 涙。

いや〜しかし今日は朝の忙しい時間に東急ハンズでそのネジを探したりとバタバタでしたね。

そういえば、前回の大阪出張時には、新大阪駅からＪＲに乗り換え大阪駅へと向かったつもりが、乗る方向を間違え、全く逆の茨木駅に着いてしまうという超初歩的ミス。

東京で言うところの、東海道線で川崎駅から品川に行くつもりが、気付けば横浜駅だった・・・みたいな。うん、あり得ない。

こういう話しをスタッフにすると「無理に禁酒しているからでは？」と悪魔のささやきが。

もう少しで禁酒して2か月、さすがにそろそろ解禁したほうが良さそうです。


さて、今日の個別相談でも感じたのですが、ちょっとしたことでも事前にご連絡頂くだけで大きく結果の異なるケースがあります。

特に所有物件の出口を視野に入れるのであれば、ひとつの対応で売却価格に差が出ることもあるわけです。

空室時の家賃設定やサブリースの減額交渉など、業者から言われるがままではなく、そこは慎重に進めたいのです。

早々に決断を迫られることもあるかと思いますが、一本電話をもらえればまた変わったのに・・・とやっぱり少々残念なのです。

なので、遠方の方でもお気軽に問い合わせください。5分で解決できるような内容もたくさんあります。

ついでに、最近は「電話でコンサル」っていうのを始めまして、無料で電話にて個別相談が受けれますよ。



わざわざこちらまで来るのも大変ですし、不動産の事ならお気軽にご相談を。

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商売人の街、大阪で戦うというのは・・・

大阪の不動産投資が活況だという。



例えば新築ワンルーム、東京が3000万台に対して大阪は2000万台が中心。土地代が6〜7割を占める東京に比べ、大阪は3〜4割。それだけ減価償却費が増え節税になるというわけです。

また、今後新規の分譲マンションが大阪駅周辺で12棟、新駅も開業予定という事で、将来価値を見据えての投資という側面もあります。

肝心の利回りは東京と比較して1.5％ほど高く、これだけ東京の利回りが下がっていることを考えると、大阪に投資しようという気持ちもわからなくはないです。

しかし！それらはあくまでも表面上の話しであり、もう少ししっかりと投資分析を行った方がいいですね。

確かに価格は東京よりも安く利回りも高くなるでしょうが、エリアによっては賃貸稼働状況、また運営費率が気になるわけです。

とにかく家賃相場が低いことから、例えば中古のRCやS造の一棟マンションであれば大規模修繕コストが重く伸し掛かり、それらを回収するのに多くの時間を要することになります。

リーマン後のように高利回りであればまだしも、東京よりも利回りが高いと言っても、収支を計算してみると決してそんな余裕はないはずです。

地元の人間でもこれだけ仕入れが難しい中で、土地勘のない投資家さんがちょっと入ってやれる程、残念ながら甘い環境ではないのです。

私が10年前大阪から上京して一番に感じた事は、東京は仕事がやりやすい。対業者さんとの交渉が言えば簡単なのです。

一般的にはこれが普通なのかもしれませんが、大阪と比較するとびっくりするくらいに皆さん優しいなと。

価格の交渉等々、商売人の街大阪で戦うのは思っている以上にハードルが高いのです。


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夢中で頑張る君にエールを

「10年間家賃不変」というサブリース契約を行ったのに、その6年後、業者から10万円の減額を求められる。

って、もちろんそんなこと納得できません。

100人以上の大家さんが、その業者さんに対して一斉提訴を検討しているということですが、どうなるんでしょうね。

サブリース契約は2年ごとの賃料見直しというのが一般的です。だって、そんな先まで読めないですから。

こういうトラブルは過去にもあって、以前ブログにも書いた通り既に最高裁で争われています。

最高裁の判例としては、サブリースが事業的委託であったとしても、サブリース業者とオーナーとの契約は建物賃貸借契約であることからサブリース業者からの賃料減額請求は許されるというもの。

そして、今回のような賃料の減額を許さない旨の特約（＝賃料不減額特約）は無効であるということ！

なので、今回争ったところで、業者側の言い分が通りそうな気はします。

あとは、その10万円の減額というのが妥当な金額なのかどうか。

夢中で頑張る君にエールを・・・ってＣＭしている場合じゃない、それはトラブルになりますよ。


さて、今日はリクナビの取材対応に建築現場の下見等々。今週末は大阪・名古屋です。



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融資を組むうえでどちらの方が有利かというと

さて、日々土地の仕入れを行っていますが、売りに出ているものとしては「現況更地」か「古家付き土地」、この二通りがあります。

もちろん更地であった方が解体費がかかりませんので、コストを抑える事もできますが、更地か古家付き土地かによって金融機関の選択も変わってくるのです。

融資を受けるうえでどちらの方が有利かというと、「現況更地」です。

金融機関によっては、古家が付いているだけで取り扱い不可というケースがあって、融資条件をクリアしようと思えば決済までに更地にする必要があるのです（某銀行の場合）。

売主が不動産業者であれば、「更地にしてくれません？」と色々交渉もしやすいのですが、これが個人の売主だと売買前に数百万円の出費が必要となり、その分売買価格を上げると言っても、それを承諾してもらえるケースはほとんどありません。

じゃ、古家付き土地で取り扱ってくれる金融機関が少ないかと言うと、決してそうではないのですが、使い勝手の良い（審査スピードが早い）銀行を考えた時に、今は更地の方が随分やりやすいのかなというのが現場の意見です。

優良物件を探すのも難しいですが、その前に銀行の融資条件がクリアできてこそであり、そう考えるとやはり融資緩和・融資の引き締めによって、物件の価格というのは大きく左右されてきちゃいますね。


そして、今日はそういう条件をクリアしたアパートの建築打ち合わせ。



これから工事が始まるのですが、ここまで進めば楽しい楽しい色決めの時間です。


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