山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

融資条件緩和。え、また新規の銀行?


先日、銀行さんから融資条件が少々変わったとのことで話を聞いてきました。

あ

これまで完済年齢は79歳だったのですが、それが81歳まで延びるようです。

若い方にはあまり関係のない話ですが、仮に55歳の方だとこれまで融資期間24年マックスだったのが、26年まで借りれるという事になります。

単年度の収支計算をすると、金利が多少下がるよりも、この融資期間の方が大きく影響を及ぼしますので、この2年って意外と大きかったりします。

あと、融資の最長期間は30年でしたが、「81歳−年齢」で収まるのであれば35年ローンもできるようになります。

銀行の審査上も長期で組める方が収支をクリアしやすいようで、今後逆に銀行側から35年ローンを勧められるケースだってあるかもしれません。

期間を長く組むというのは、もちろんメリットデメリットありますから、そこは要検討ですが、選択肢が増えるというのはいい事です。

ただし、こういう緩和が増えれば、また価格上昇につながる可能性がありますので、イイような悩ましいようなという感じでしょうか。

また、来週は新規の某銀行さんが商品説明に来るようです。こういうのってほんといつまで続くのやら。

その分、引くときはササ〜っと無くなるんでしょうね。

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あ 

年収、ローン、価格等「関西の平均」


先日、大阪に行った時、新大阪駅の改札を出たところで

あ

目についたフリ―ペーパー

あ

気になって、ついつい手に取ってしまいました。
題名って大事ですね。

a

関西人の購入時年齢39歳。

平均年収708万、意外にもらってますね。

共働き61%

a

平均価格3770万。ま、こんなもんでしょう。ついでに首都圏新築マンションは平均4975万。

自己資金は1065万。平均価格から考えると、ちょうど価格の2割+諸費用ってイメージです。こんな低金利で自己資金入れ過ぎ!もっと効率よく運用しないと。

ボーナス払い14.8万。意外と入れてるのですね。 僕がこれまで住宅を買ってもらったお客さんのうちボーナス払いをした人はたぶん3%くらいかと。

その他、買った立地は、

1位吹田市、2位豊中市、3位大阪市北区、4位大阪市城東区、5位神戸市中央区。北が人気です。

最寄り駅までの徒歩分数、平均5.8分。

通勤時間41.8分。

そして驚いたのが見学した物件数平均3.1件。そんな少ないの?
 
新築分譲マンションだとモデルルームを見て決めるから?子供の学校区でそもそも希望地域に売り物件がないから?どうでしょうね。

僕自身8年前に住宅を購入しましたが、金利が安いことからローン支払いのうち8割が元金、2割が利息。とにかく元金の減りが早いのです。

購入価格=売却価格であれば、ローン支払いのうち8割が貯蓄ということになるわけで。

既にローン残債は1千万台。ほんと早めに買ってよかったなと。

住宅のコンサルティングも受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。

yamautis@cfnets.co.jp
山内真也

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あ

 

大阪東京間を移動中・・・


昨日、大阪で下見した2000万台の築1年アパート。価格交渉が無事通りそうです。

東京ではまずあり得ない価格帯。こういう投資が出来たりするのです。

あ

今日は午前中大阪支社に業者さん来社。

これから品川に移動して、 銀行から融資条件の一部が緩和になるという事で訪問、それが終わればそのまま金銭消費貸借契約です。

そして現在、新幹線で移動中。

エクスプレスカードのポイントが貯まり、同じ料金でグリーン車に乗ってます。快適快適。

すると、斜め後ろに元EXILEのUSAがいるのですが、まさか「一緒に写真を撮って下さい」なーんて言えるわけもなく。

30代の男性未婚率は約半分。
「ごめんなさい」と断られ、傷つきたくない年頃です 笑。


さて、先日もご相談頂いたのですが、今ある自己資金を使ってアパートの返済に回し、それを担保に物件の買い足しを考えているというオーナーさん。

しかし、そこで自己資金を使うより、少しでも見せ金がある状態で融資申し込みをした方が審査は通りやすかったりします。

もちろんそれぞれ属性も違うし、資産背景も異なるので、まずは事前に銀行へ当たった方がいいのです。

どちらの方がオーナーさんにとってメリットがあるのか、返す前に相談頂ければと思います。

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神戸方面のアパート投資。


大阪支社のスタッフと神戸方面の下見へ。 

あ

仕入れをしていても大阪よりやはり神戸の方が売りに出ている一棟物件は多いなと。

東京や横浜と同じく中古のS造やRC造だとなかなか収支クリアできるものがなくて、結局新築や築浅の木造アパートが中心になります。

しかし、こう言ってはなんですが、まだまだ企画のレベルがよろしくない。

設備は東京よりグレードがいいのですが、「普通に考えてもその間取りはおかしくない?」というようなことが度々あったりします。

先ほど見てきたアパート・・・

あ

見た目は良さそうに感じるかもしれませんが、このワンルーム、広さが20屬△襪里任后

本来、20屬△譴侏亮次槝下側にキッチン(1Kタイプ)が余裕で入るのに、何を間違ったか洋室にキッチンが配置されているワンルームタイプです。

それもキッチンの位置おかしくない?動線を考えると、そこには置かないよなと。

更に、最上階の部屋は・・・

a

洋室のど真ん中にロフトの梯子がドーン!

きっと斜線がかかって、そこにしか持ってこれなかったんだと思いますが、そもそも間取りを1Kにしていたら、写真のキッチン側にスペースができますので、梯子を奥に配置できたと思います。

う〜ん、残念。

更に、次のアパートでは・・・

a

お〜やっちゃたな〜、何だか騒がしい感じ。

微妙なアクセントクロスに横の収納タンスが合わない。それなら収納タンスを置くよりも、パイプハンガーにしてそのうえに棚を付けた方がすっきりするんじゃないかなと。

自分なら、こ〜してあ〜して、と言うのがいっぱいあって、本当にもったいないなと。

東京や横浜でやっているみたいに、一から自分で企画したいと思った今日この頃。

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あ

僕にも家族が・・・


昨日は銀座の事務所の車を使って東京方面の建築現場へ。

あ

鎌倉の事務所に移ってからは電車の方が早いので、銀座から車というのはかなり久しぶり。

駐車場に車を取りに行き、運転席に座った瞬間・・・

座席が直角!ザ90度!背筋ピーン。

CFネッツ東京本社の昔から伝わる謎あるある。

座席を直角にして乗る強者がいるのかいないとか。

ま、そんな事どうでもいいですか 笑。


さて、今日は名古屋でセミナー。

a

午前中、名古屋支社で接客、その後3時間のセミナー。

終わってから個別相談の対応をしましたが、名古屋に支社ができることによってこれまで以上にオーナーさんとの距離感が近くなったように思います。いい事ですね。

それが終われば、早々に新幹線で京都へ。

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そして、次の目的地は、

a

奈良。

実家が引越ししてから、大阪に寄らないのなら奈良経由で帰った方が早いみたい。

そして、夜は久しぶりに兄と食事です。仕事の話し、プライベートの話し。同じ不動産業界で大手の所長をやってますので、色々と分かりあえるものです。ほんと尊敬できる優しい兄です。

横浜→名古屋→京都→奈良→大阪

って、1日でどんだけ移動さすのよ。

明日は一日大阪で仕事。終われば横浜に帰ろうと思っていたのですが、急遽業者さんから、どうしても月曜日に買取りの相談をしたいということで残ることになりました。

「忙しいのはいいのですが、僕にも家族が・・・」

と、いつか言いたい。


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あ

草食系と肉食系。


先日の月に一度の管理物件巡回日。

あ

一緒に廻ったのは、新卒の岡山君。 

なんと18歳・・・平成10年生まれ 汗。

山内「親御さんは何歳なの?」

岡山君「あ、46歳です」

若っ、聞かなきゃよかった・・・。


そんな彼は草食系らしく、巡回に行ってもとにかく草ばっかり抜く。(そういう草食系とは意味が違う?)

あ

a

何事もとにかく真っすぐ、目の前の仕事を全力で頑張る。いいですね。


さて、話は変わりますが、先日大阪の一棟物件を見て廻ったとき。

某鉄骨マンション、「自転車置き場有り!!」

あ

前面道路はワレノモノ?こちらは随分肉食系、だいぶ無理があります。線を引いてるだけに自転車は綺麗に止めてくれてますが・・・。

念のため言いますが、決して大阪はそんな物件だけじゃありませんので。

意外と驚かれるかもしれませんが、例えばワンルームマンションで言うと、東京よりも大阪の物件の方が全体的に管理状態が良かったりします。

こうしてたまに大阪の物件を見て廻ったとき、状態の悪い建物はほとんど見当たりません。

推測するに、きっと大阪の所有者さんは口うるさく管理会社に指摘をするからかなと思います。

ただし、あくまでも分譲マンションの場合です。先ほどの鉄骨マンションじゃないですけど、個人オーナーが一棟所有しているケースは、あまり管理状態がよくありません。

もう少し建物に愛情を注いでもらえるといいのですが。


オーナーとしては草食系と肉食系、どちらがいいのでしょうか。

肉食系の山内でした。

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あ

次はいくら補償してくれるの?


以前のブログでもお伝えしましたが、オーナーさんに買って頂いたアパート土地がもともと都市計画道路の拡幅にかかっていました。

その時のブログブログ

あ

計画段階はよくあることなのですが、今回は事業決定。2020年までに今ある道路を拡幅し完了するということ。

以下図を見るとわかりやすいと思いますが、赤線がセットバックの拡幅ラインです。

あ

東京都から道路拡幅部分の金額は周辺相場での買い取りという話だったのですが、結果それよりも坪20万ほど高い金額でまとまりました。

その金額は約700万!オーナーさんも大喜びでした。

当時、全ての手続きを僕が代わりに行ったのですが、その700万の都からの振り込みはオーナーさんではなく委任先である僕個人の口座に振り込まれるというです。

少々戸惑いもありつつ、それをオーナーさんに伝えると、なんなく了承してもらえたのはうれしかったです。またひとつ経験を積ませてもらいました。

そして今回、再度東京都から連絡があったのです。

拡幅した部分の隣地境界にあるブロックを2か所撤去して欲しいとの事。

舗装してあるところがセットバックした拡幅部分。

a

なので、 そこまでのブロックが邪魔なわけです。

でも、そもそもセットバック部分は既に都の所有であり、勝手にやってくれてもいいように思うのですが、そこは一応トラブル回避ということなんでしょうか。

まさかこちらの負担でやれというわけもないよなーと思いつつ、いくら補償してくれるの?と興味津々。

そして昨日、担当者さんが銀座の事務所まで説明に来てくれました。

「都の方で負担する金額ですが・・・17万円です。」

お、まずまずなんじゃないの。これを撤去するくらいでそんなコストがかかるわけもなく。

この17万円の計算は、どうやら解体する費用ではなく、今あるブロックを作ればかかるであろう費用を負担してくれるとの事。

多少ではありますが、オーナーさんまた儲かっちゃいました。

狙え、道路拡幅予定土地?ま、ちょっとした宝くじにあたるようなもんです。

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大阪築浅のS造と3000万台の新築アパート、そして・・・


昨日は日帰りで大阪出張。

あ

支社のスタッフとミーティングをして、管理物件に一棟アパートの下見にと実りのある時間でした。

大阪の中心部はほとんどが平坦であり、支社のある梅田から30分もかからず一棟物件まで行けてしまうのです。

新築アパートが2件に築浅アパートが2件、その他築古の鉄骨造等。

少しづつではありますが、新築の企画が増えてきたように思います。

そして驚いたのが築浅のS造がそこそこの利回りで売りに出ていた事と、3000万台の新築アパートが拾えるという事。

東京や横浜ではまず考えれない投資が大阪ではできたりします。首都圏で物件精査していくとこんな低価格帯のアパートは、はっきり言ってありませんからね。

これってかなり面白いんじゃない!?と感じつつ。

僕自身30年育った地域でもあり、7年ほどこの業界で働いてもいましたので、土地勘は誰よりもあるつもりです、これは良い提案ができそう。

あっという間に時間が来てしまい、帰りの新幹線。新横浜駅到着は23時半。

いい物件が見れてテンションが上がってたせいか車内では全く寝れず。

「ただいま時刻通り小田原駅を通過しました、あと10分で新横浜駅に到着します」

いつものアナウンスが流れ、そろそろ着くなーなんて思っていると、そこから無性に眠気が襲い・・・

少し目を閉じだ瞬間、

「タンタンタンタタン♫  まもなく品川に到着です」

し、しながわ!?

あー!!!

寝過ごした!

これまで何度となく新幹線には乗りましたが人生初のやってしまった。

この後、混雑する東海道線で自分を責めたのは言うまでもありません。

うーん、日帰りはやめましょう。


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最低でも個別相談は年に1回。


ちょっと予定入れ過ぎたかな・・・

あ

7月から10月、大阪でのセミナー告知です。

6月12日(日)「大阪支社無料個別相談会」 山内

7月9日(土)「今後の不動産投資、高まるニーズは」倉橋

7月10日(日)「大阪1R MFWセミナー」 北村・山口

7月24日(日)「大阪支社無料個別相談会」 山内

9月3日(土) 「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」 山内

9月4日(日)「大阪支社無料個別相談会」 山内

10月15日(土)「数字でわかる不動産投資の全構造」 山内 (HPアップまでもうしばらくお待ちください)

10月16日(日)個別相談会 山内 

既に10月までの予定が決まりつつあります、気づけば年末ですね。 


6月11日(土)に名古屋でセミナーを行いますので、その翌日に大阪で一日個別相談会を設けました。

ご希望の方はお申込みください。

大阪のオーナーさんも年に1回くらい個別相談は受けてもらった方がいいかと思います。

最近の市況や融資環境。なかなか驚きがあるものです。
(ワンルームでもフルローン?)

それによって進める方向性も大きく変わりますので、お時間ある方はぜひ。


そして、明日は急遽大阪出張、日帰りです・・・。年末まで積極的に動いていこうかと。

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想定していたCFなんて残らなくなるのですね。


あ〜やっぱりね!

あ

最近、facebookでポツポツ見かけてましたので、気になって覗いてみると・・・

要注意!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ

ご興味ある方は読んでもらえればいいかと思いますが、驚くことはない僕らがこれまでず〜っと言い続けてきたことです。

ここにも書かれているとおり、「地方の古い物件は床面積も都市部の同じ値段の物件と比べてずっと広く、修繕・維持費が非常に高くつく。そのため、実質的な利回りはさらに低くなるのが一般的だ。」

ちょうど僕の先週のセミナーでも同じことをお伝えした通り、これって買ってから気づくことなんです。

先日個別相談に来た地方物件を持っているオーナーさんも全く同じことを言っていましたが、

「表面利回りが高いように見えても、修繕コスト等で想定していたCFなんて残らなくなるのですね。」

さらに大規模修繕が必要になれば?木造と違いRCやS造だとかなり高額です。エレベーター交換なんてことになれば・・・。

冷静になって考えてみればわかることなのですが、そんな簡単に不動産投資で運用ができるのであれば、表面利回りだって本来はもっと低くなりますよ。

「利回りが高い=リスクが高い」これって不動産投資に関わらず投資の常識です。

リーマン後に安くで物件を買えた人は、仮に運用がうまくいってなくても、今のタイミングで売却すれば儲かる可能性はありますが、これからはそういうわけにもいかないでしょう。

地方物件がなんでも駄目だなんて思っていませんが、くれぐれもいい話には気を付けていただきたいのです。

そんな話は、「投資」ではなく「ギャンブル」だということ。

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新築アパートと借り換えと・・・融資承認に2か月!


昨日は、朝から東京へ。

あ

午前中は銀座の某支店で土地の決済+ワンルームの借り換えが6件。

9年前からコツコツと区分を買って頂き、弊社で管理をして実績を作りながら一棟融資のタイミングでワンルームを借り換え。

大型案件と併せて区分の借り換えもやってよ!と、区分だけの借り換えで相談するよりも可能性が高くなるかなと思い、ダメ元の融資相談でした。

それがズバリ的中したのか、無事承認。借り換えることにより区分の融資期間はこれまでより短くなったものの、金利は大幅ダウン。

毎月の返済額はほとんど変わらなくても、元金の減り方はこれまでの比じゃないわけで、将来リスクをかなり下げることができます。

しかし、順調に進んだのはここまで、その後が大変でした。

6物件全ての借り換え手続き。

既存の借り入れ銀行によっては、その手続きに申請から1カ月以上かかるケースも。

区分の借り換えと新規アパートの融資は同時実行ですので、借り換えに手間取るとアパートの融資にも影響が出てくるわけです。

なんとかオーナーさんの協力もあり、ギリギリ間に合ったのですが、次は借り換え先の某銀行支店担当者がどうもこういう取り扱いに慣れてないようで、とにかく後出し後出し。

金銭消費貸借契約時もか〜なり時間がかかり、決済時も段取りの悪いこと。

いや、それはそうじゃなくて、こうやった方がいいよ、的なことがこれまで何度あったことか。

融資申し込みから本承認まで2か月!もかかりましたしね 汗。ここだけの話し、決済の1週間前でも実は融資承認になってなかったのです。

もしそこで、融資否認なら?さーて、どうしたでしょう。

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今回は新築アパートでも、分割にて融資を受けるものですから、昨日の決済がある意味スタートのようなもので・・・上棟時の融資や完成時の融資のことを考えると少々気が重いなと。

唯一の救いはオーナーさんご夫婦がとても良い方でとても協力的だということ。

さて、来月から建築が始まります。

水面下情報にビビッと。


今日は急遽水面下情報が入ってきたので、物件の下見と建築現場へ。

あ

アパート用地として多いのは、前面道路が狭くて、地型が悪くて、でも駅からは近いから単身者用の間取りでも戦える。

しかし、今回は横浜にある某駅からほぼほぼ平坦の整形地+前面道路も広々。且つ、東急東横線!

こういうのってビビッと来るというか、とにかく感覚的に良さそうだなと。ワクワクしてきます。

ひとつだけ問題というか、ハードルの高さとしてあるのは、価格が2億!少々ボリュームが大きめなのです。

以前にブログでも書きましたが、一時期取り扱いの多かった7000〜8000万くらいの優良物件がなかなか少なくて、1億超えが全体的に増えてきているのです。

価格2億だと仮に銀行でフルローンが可能であったとしても自己資金は不動産取得税等含めて約1400万。

ま、これくらいならなんとかですが、9割融資なら3400万。ちょっとハードルが高いですよね。

でもね、いい物件ですよ。これも表に出せばささっと売れていくと思います。

こういう水面下をいかに抑えれるのか。そこがこちらサイドの力のみせどころ。

現在精査中ですが、ご興味のある方はご連絡を頂ければと。

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どのようなセミナーに出ていいか迷っている方は、
こちら ↓ ↓
初心者にも大変わかりやすい講義内容になっています。

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CFネッツ副社長が熱く語る!
失敗しない投資物件の選び方伝授します!
〜タイプ別・物件選定のポイント徹底比較〜
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日付:2016年6月4日(土) 開催:東京
講師:不動産コンサルタント 木内 哲也CPM/CCIM


内容:本セミナーは、不動産投資成功における物件選びのポイントをフローチャート形式で徹底比較の上、疑問点をひも解いて行く内容となっております。それぞれの特徴を理解して頂き、自分自身の投資スタンスや好みのタイプを把握して頂きたいと考えております。それが最適な「決断」に繋がることは間違いありません。この機会にお気軽にご参加ください。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016sentei_point.html


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不良物件・優良物件の見極め方を解説!
ワンルーム投資目利きの基礎
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日付:2016年6月12日(日) 開催:東京本社
講師:不動産コンサルタント 木内 哲也CPM/CCIM
不動産コンサルタント 長友 太志朗

内容: 

第一部では「不動産投資投資を始めるには?」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう?」といった疑問を読み解き、基本的な投資分析から、最近のワンルーム投資に関する融資の動向、物件の選定方法を余すところなくお伝えさせて頂きます。

第二部ではダメ物件に手を出さずに、確実に安全で優良な物件を取得して頂くようにNG物件のココがダメだった、ココが惜しかった等具体的にご説明させて頂きます。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016mekiki.html
 

銀行の商品開発打ち合わせ


あ

2日前、IREMの総会には出れなかったものの、仕事が終わってから、CPM同期である福岡の伊藤さんと新橋で飲み。

色んな話で盛り上がり、相談ごともあったりしたのですが、とにかく真剣に僕のことを思い考えてくれて、ほんと愛情たっぷりで、何だかちょっとうるうるきました。

すると、偶然IREMの総会に出ていた他のCPMメンバーの方々8名くらいと出会い、そこから名刺交換会・・・これも何かの縁ですね〜。

楽しい時間を過ごしました。

そして、昨日は午前・午後と決済が2件。

そのうち1件はわざわざ福岡からお越し頂き、マンションの売買。もう1件は2年ほどかけて様々な手続きを行い、やっと完成した新築アパート。

時間をかけて取り組んで来ただけに、これで全ての手続きが完了したかと思うとやけに寂しい気持ちもあったりして。自分の元から巣立っていったじゃないですけど。

ま、でもオーナーさんにとってここからがスタートですので、これから弊社で管理をしつつ、しっかり運営していきたいなと。

そして、決済が終わってからは、先日ブログでも書いてました某金融機関の商品開発の方が来社。

こういう融資条件だと取り組みがしやすいだとか、こちらの希望を色々とお伝えしました。

この金融機関のスタンス的にとても僕らとマッチするというか、投資エリアもそうですし、融資の基準はDCRを重視するとか、キャップレートの話もできたり、いいパートナーになれるんじゃないかと。

今後も定期的に打ち合わせをしつつ、秋口には新商品としてお届けできそうですので楽しみにしていて下さい。

金利は1.5%?融資期間35年?フルローン?

まさかそんなうまく行きますかね〜、まさかね〜。

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ただただそんな思いです。


昨日のブログの続き

あ

結婚式のあと、新橋で木内さんと飲み直し、その後ひとり四ツ谷で知人のライブを見に行くことに。

これまでコンサートにはもちろん何度か行ったことがありますが、ライブホールというやつは初めてです。

それぞれ歌手が30〜40分くらい順番に歌うのですが、あーみんなこうして頑張ってるんやなとしみじみ。

知人の人は、スペシャルゲストとしてトリを務めていたのでもちろん別格に上手いのですが、生き生きとしたその姿が眩しくもあり、世界は違えどふと今の自分と比較してしまうものです。

楽しみながら何かに真剣に取り組む姿勢って、見ている周りを幸せにするし、気持ちよくもあって、とても刺激になるもんです。

自分もいい仕事をしたいと、ただただそんな思いです。

逗子から新橋、新橋から四ツ谷。その後何だかもう一軒行きたくなって四ツ谷から武蔵小杉に移動してひとりで飲み直し。

なぜかお店の人から不動産の相談を受けて、結局横浜の自宅に帰ったのが0時半。

なかなかハードスケジュールでしたが、幸せと刺激をたくさんもらえた1日でした。


そして、今日はお台場でIREMの総会とCPM.CCIMの授与式。残念ながら月末という事もあり予定が詰まっていて欠席。ここから一週間はとにかく忙しくなります。

これから日吉の業者訪問、終わってから銀座へ移動。今日も終電ですねー。

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私 結婚できないんじゃなくて、しないんです。


昨日はCFネッツ社員の結婚式に参加。

あ

まずは言葉よりも写真を見てもらった方が伝わるかなと。

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あ

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笑いあり、涙ありの素敵な結婚式でした。な〜んかやっぱりこういうのっていいですね。

ただ・・・

いつもいじられるんですよ。

ブーケトスの時も、「山内も並んだら!」とか「ブーケ取った人にアタックしたら!」とか、みんな言いたい放題・・・。

いつするの?なんて何回言われたことか・・・。

や、やりますよ、近いうちに!相手は未定ですが 汗。

この際なんではっきり言わせてもらいますけどね、

「私 結婚できないんじゃなくて、しないんです!」

って、これ一度使いたかっただけ。


でもやっぱり結婚するときはこういう式をしないとだめですね。正直あまり興味なかったのですが、今回参加させてもらって感じました。

みんなが幸せを感じれるこういう瞬間ってなかなかないよなと。

特に会社のスタッフが多かったのもありますが、日頃みんな必死に働いていてて、一緒に笑顔であれる時間なんてほとんどないわけですが、昨日だけは違いましたからね。

みんな笑っていて、ほんと温かい気持ちにさせてもらいました。

ま、僕も来年くらいにはできるように頑張りますよ、電撃婚を。


ご結婚おめでとうございます。


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CFネッツフェアと司法書士と買主仲介業者


今年のCFネッツフェア・・・

あ

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全国から多くの皆様にお越し頂きました。

参加した金融機関は6行+私服で紛れていた某銀行マン2人。

私自身はセミナーの出番以外は基本チームのブースで待機。最終10件以上は個別相談をやったんじゃないかと。

いや〜よく喋りました。

終わってから、「おっ、山内、なんだ今日いたのか!」とは代表の倉橋。

ひ、ひどい 汗。

一応セミナーにも出てたし、めちゃ働いていたし、昼ご飯食べる時間なかったしー。

ま、何はともあれ無事終わり、懐かしいオーナーさんとも会えましたので良かったなと。

多くのオーナーさんから「ブログいつもクリックしてますので更新してください〜」とお声掛け頂きましたので、しっかり更新しないとですね。

皆様、ありがとうございました。


そして、今日は朝から東京で決済。ま、終わったから言うのですが、司法書士の対応悪かったな〜。

最初電話がかかってきた時にあまりにも言葉がきついので、「あの〜先生、もう少し優しく喋ってください」とつい言ってしまったくらいです。

基本的に特約等がない限り、どの司法書士を使うかは買主側が決めれます。今回こちらは売り側の仲介でしたので、相手側の指定司法書士です。

それが失敗でしたね。

本人としては悪気はないのかもしれませんが、いや〜お客さんに対しても同じ対応だったので、ちょっとドキドキしますよね。

しかし、今回はそれ以外にも色々ありまして・・・

決済日が決まった時、買主側の仲介業者さんから連絡があり、「山内さん、決済同席しなくてもいいですか?」と。

え、どういうこと!?

「他の予定が入ってるので!」

いやいや、それは違うでしょ〜、こっちもめちゃ大事な仕事やし。

結局、売主さん買主さん両方の伝票をこちらで作り、説明し実行したわけです。

なんかオカシクナイ?

ま、買主さんもとても良い方だったので、構わないんですけどねー。

日々驚きの連続です。

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明日のCFネッツフェア・・・


今日は銀座で個別相談が2件、終わってから鎌倉で静岡のオーナーさんの区分マンション契約、そして名古屋のオーナーさんの個別相談。

あ

先ほどやっと少し落ちついたところ・・・

だったのですが!

この時間にもかかわらず、事務所の電話がひっきりなしに鳴るので、数件取ってみると、どれも明日のCFネッツフェアの問い合わせ。

「先ほどCFネッツフェアの開催を知ったのですが、HPの募集が終わってるのでもう参加は駄目でしょうか?」とのこと。

一応締め切りは昨日までなのですが、もしご希望の方がいらっしゃればそのままHPから申し込み頂ければ大丈夫です。明日の会場入り口で受付に名前をお伝えください。

ついでに、私はフェアのセミナーに出ている時間帯以外、チームのブースに待機しておりますが、既に個別相談の申し込みを数件頂いておりますので、ご希望の方はお早めにスタッフまでお伝えください。

年に1回のイベントCFネッツフェアは過去最高の申し込み者数となりそうです・・・お時間ある方はぜひお越しください。

さて、今日は何時に帰れるかな〜。

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物件評価基準がDSCRの銀行


新規の某銀行さんから問い合わせが・・・マイナス金利の影響?この時期のあるあるです。

あ

連絡をくれたのは銀行内でも商品開発をしている部署の方らしく、今後収益物件に融資をしていきたいがどのような商品を作れば持ち込みが多くなるのかというご相談。

話を聞いているとなかなか良さそうかなと。

と言うのも、フルローンもいけて、「物件の評価基準のひとつとしてDSCRが1を超えていれば可能性があります」なんて、DCRが「1」ってことは単純にオーナーの持ち出しがないってことだけですから、もしかして審査が緩い?なんて思ったりします・・・。

それにしても銀行さんからローン返済余力の話を聞けることもそうはありません。(DSCR=ネットの収入÷年間ローン返済額)

こういう時に、「ん、DSCR?それなに?」だと話になりません。なので、知ってますよ!と言わんばかりにこういう時はあえて被せます。

「弊社の方では、オーナーさんの資産背景によりつつもDSCRは1.3以上をひとつの目線で紹介しています」

な〜んて言うと、あ、わかってるな〜って、銀行さんからの印象もよくなるはずです。

とりあえず来週お越し頂いて、こちらとしての希望、目線を伝えようと思います。他行と同じスタンスよりもその銀行独自のカラーがあればよりいいかもしれません。

秋を目途にスタートさせたいようなので、またその辺は追ってお伝えできればと思います。

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恵比寿と役所と税務署と。


あ

今週の休日はジムで汗を流し、事務所で仕事をして、夜は久しぶりに恵比寿で食事。

知人と寿司屋に行ったのですが、これがなかなか素敵なお店。

恵比寿駅から徒歩5分、一本路地を入ったところなので、隠れ家的な感じもあります。

恵比寿らしくお洒落で、店内は落ち着いた雰囲気、でも硬すぎないのがまた良いんです。

つまみで雲丹をもらい、シソの葉を巻いていただく。

「このシソの葉が美味しいよな〜」なんて話していると、カウンターから板前さんが、そっとシソの葉をサービスしてくれる。

ここは本当に東京か!?と思う瞬間。はい、そういう接客にとても弱いのです・・・。

写真は、雲丹とホタテの海苔巻き。絶対に美味いやつです。

あ

場所柄、来ているお客さんも皆さんお洒落ですね。たまにはこういう雰囲気も大事かと。

鮨染井金平 恵比寿、お薦めです。

そして昨日は役所・税務署巡り。銀行提出書類を揃えてました。

もちろん物件を買うためのです。

「融資は全然問題ないですよ」とは銀行担当者、有り難い。

久しぶりに購入できるか・・・。

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お金が気持ちよく暮らせるように・・・


あ

昨日のミニフィールドワークセミナーも満席御礼。兵庫や長野からもわざわざお越し頂きました。

終わってからの懇親会、リーシングのスタッフも参加しての開催。

懇親会から来られるオーナーさんも合流して、えらく盛り上がってしまいました。たまにはこうして他部署含めての交流もイイもんです。

次回6月19日(日)横浜駅集合、先程HPにアップされましたのでご希望の方はお早目に申し込み下さい。


さて、話しは変わりますが、皆さんは今どのような財布を使っているでしょうか。

長財布を使っている人は仕事ができる!なんてよく聞きますが、先日こんな記事を見かけました。

「年収は使っている財布の値段×200」になる?らしいのです。

なので、年収1000万の人なら5万円の財布、年収2000万の人なら10万円の財布。

その記事によると・・・

「稼いでいる人の多くはお金を擬人化して、あたかも自分のパートナーであるかのように語る。彼らにとって、お金は単なる交換の手段ではなく、人生を豊かにしてくれるよきパートナーなのだ。だからこそ、お金が気持ちよく暮らせるよう美しい長財布の中に入れて、お金を丁重に接遇しているのだ。」

お金が気持ちよく暮らせるように・・・うまく言うもんですね。

もし今の年収が300万の人でも、10万円の財布を使っていれば、いずれ年収2000万円の方向に進んでいくとか。

ま、これは正確な統計を取ったわけでもなく、どれだけ正しいかはわかりませんが、なかなか面白いなと。

靴と時計はイイものをしなさい、なんてよく言われたものですが、やっぱり財布も大事ですよね。

今、自分の持っている財布は、かれこれ16年前くらいに買ったものなのですが、まだまだ十分使えるのです。

しかしながら、上を目指していくならば、そろそろ新しい少しばかり高めの?財布を購入しようかと考えちゃいますね。

その他にも・・・

1.長財布が鉄則・・・お金が思い切り手足を伸ばせる長財布が最適、お金をもてなす心が大事。

2.札は揃えて入れるべし・・・お札の向きを揃えることでお金を意識する。お金を気にかける姿勢がやがてお金をコントロールする力につながる。

3.余分なものは入れない・・・お金持ちの財布は必ず薄い。領収書、ポイントカードなどなどが入ったメタボ財布はお金の居場所が狭いからお金に嫌われる。

4.カードは必要最低限を

5.小銭入れは別に持つ

なるほどね〜、今日から財布を意識して使ってみようかと。

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あ 
 

初心に戻り、また貪欲に。


あ

昨日は数年ぶりにCPMやCCIMの協会であるIREMのセミナーに参加。

歴代の会長による3部セミナーです。

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久しぶりに参加したのは、うちの社長が話すと言うのもありましたが、今更ながらこういう交流も大切にしないとですね。

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終わってからは立食での懇親会、参加者は100名近くいたと思いますが、ほとんどの方がCPM.CCIMの有資格者であり、とにかくモチベーションが高くて、他の団体とは何となく雰囲気の違う感じがあります。

しかし、このCPMという資格を持っていたら、不動産コンサルタントとしてオッケーかと言うと決してそうとは限らず、昨日のセミナーの話でもありましたが、結局継続して勉強しなければ人は忘れていくのです。

なので、自分なりにこれを使って行くことが大事であり、僕らで言うとセミナーを企画して、その為に色々な調べものをして吸収する、それを続けることにより知識が自分のものになるわけで、そうして日々成長して行かなければなりません。

そういう意味でも、昨日のセミナーに参加してまたいい刺激をもらいました。初心に戻れると言うか、貪欲に学びとにかく上を目指そうという気にさせてくれます。

ついでに僕がCPMの資格を取ったのが2008年、かれこれもう8年前です。どれだけ成長できたかなと思いつつも、やっぱりオーナーさんと一緒に歩み進んで来たという気持ちがとても強いです。

まだまだここから、自分の描く理想系に近付きつつも、目指すところは遠いですね。

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これで来なかったら僕の責任?


昨日は、アルバイトで来ていた早稲田大学生の子と物件の下見へ。

あ

車内では、なぜこの業界に興味があるのかという話に。

彼曰く投資に興味があるようで、将来的には投資物件を買って運用をしていきたいようなのです。

まだ学生なのにしっかりしてる・・・自分の20代前半の頃とはわけが違います 汗。

ま、そういう事もあってシーエフネッツに興味があるわけです。

とにかくうちの会社で基礎から学び、コンサルタントを目指すと言うのは理想的だと思います。

こうして仕事で物件の下見が出来て、賃貸管理を行っていることからしっかりとした運用実績も見れます。

シーエフネッツの帝国データバンクの企業評点も高いことから住宅ローンはもちろん、アパートローンだって組むことができます。

20代前半からこの環境でやれるわけですから、じっくり色んな資格をうちの会社から補助してもらい、現場で実績を積んで引き出しを増やしていけば、かなりのスピード感をもって成長できること間違いなしです。

この下見の間、シーエフネッツで働いた方が絶対に良いわ!って何回言ったかな。純粋に彼の事を思うとそう感じただけで、この気持ちは伝わってると思います。

これで来なかったら僕の責任?汗。とりあえず言いたい事は全部話したので、きっと大丈夫かなと。

今年入社した新人もそうですが、良い子が多いです。これからが楽しみです。

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あ

初投資でも再投資でも「融資枠確保からの物件紹介」が大前提。


昨日は役所訪問、電柱移設立会い、オーナーさんとランチ打ち合わせ、方針会などなど。

あ

ランチ打ち合わせは銀座のレストランで、オーナーさんとは3年ぶりにお会いしました。

そろそろ次のアパートを購入希望との事ですが、こうしてまたご連絡頂けるのは嬉しいものです。

まず、再投資でも気になることはやはり融資。とにかくそこを固めることからです。その結果によって選択できる物件の価格帯が大きく異なってきます。

これだけ優良物件が少ない中で、融資枠を事前に取っておかないと、せっかくお勧めできる投資物件が出たところで、僕ら仕入れをしている側からするとなかなかご紹介などできません。

買付を入れてまず売主から言われることは、「融資は大丈夫?」なのです。事前に銀行相談をしていることによって、1番手を確保しやすくなります。

それでも心配性の売主には、「事前融資が通っているかどうか銀行に直接確認してもらってもいいですけどね」と伝えると、ほとんどのケースで大丈夫です。

そもそもいい物件なんてスピード勝負なんですから、「融資枠確保からの物件紹介」が大前提です。

そして、ある程度の狙える価格帯がわかれば、あとは物次第。ついでに今儲かる不動産投資をこの情勢で考えると、物件の構造というのは必然的に決まってきます。

詳しくは5月28日(土)大船で開催する私のセミナーにご参加頂ければ詳細にお伝えしますが、そこを間違っては元も子もありません。

どれだけ属性がよかろうと、その入り口だけは本当に気を付けないと痛い目を見ます。ま、相続対策なんていうともう少し選択肢が増えてきますけどね。

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あ

金融機関が6行、士業コンサルタントも続々と


三崎のカワハギ釣りに無性に行きたい今日この頃、そろそろ企画しないとなー。

あ

さて、今年も年に一度のCFネッツフェアが開催です。

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あ

5月22日(日)場所は新横浜駅のプリンスホテル。10時開場〜17時まで。出入り自由です。

今年は金融機関が6行も参加、もしかすると更にもう1行追加になるかもしれません(現在交渉中)。

懇意にしている融資担当者を個別にご紹介しますので、ぜひこの機会にお声がけ下さい。

毎回、このフェアをみていて、投資家さんが直接最前線の融資担当者に相談できるというのは本当に珍しいことです。

見知らぬ銀行の窓口に飛び込むのと、弊社のセミナーで私たちから紹介するのでは、対応も大きく異なってきます。ぜひうまく利用して頂きたいのです。

それぞれ6銀行に出向くことを思えば、かなり効率が良く時間の短縮にもなりますしね。

そして、今回はCFネッツグループのスタッフも更に強化。弁護士・税理士・不動産鑑定士・建築士・行政書士・土地家屋調査士などなど。

ここまでのメンバーが揃うのはこのCFネッツフェアでしかあり得ません。無料でご質問OK、お気軽にご相談ください。

私も12時50分から14時半のセミナー以外は専用のブースにいますので、ぜひお越しください。

CFネッツフェアのお申し込みはこちらから。


そろそろ順位を上げていきます、クリックお願いします!
あ

やれると言った事は絶対にするし、やれない約束はしない。


先日の銀行さんとの会食。場所は藤沢駅にあるまつだ家という居酒屋。

弊社リーシング佐藤のオススメ。美味しい魚と日本酒が揃う店。

評判通り新鮮な魚、そこでクイっと日本酒・・・と言いたいところですが、そこは我慢してハイボールです。
 
あ

銀行さんとの食事はやはり楽しかった。

自分は絶対にお客さんを幸せにするからという支店長の自信、その姿勢はホンモノです。

過去、この方担当で融資を受けた自分のオーナーさんも皆さんとても満足してもらっています。

だって、やれると言った事は絶対にするし、やれない約束はしない。数字だけでその場限りの営業はしない。

「え、いつの間に異動になったの?聞いてないよ〜」なんて銀行あるあるはないのです。

業界は違えど人として社会人としてこのスタンス、共感できることが多くあります。

普通、銀行マンとの付き合いって支店が変わればほとんどの場合終わってしまうのですが、こういう方だから異動があろうと関係なくこれまでの付き合いが継続するのだと思います。

そういう人と共に過ごす時間はとにかく気持ちがいい。ネガティブな話なんて必要ないのです。

後ろを向くのではなく、常に前を向いてぶれない姿勢。それを見ているだけでハイボールが何杯でもお代わりできちゃいます 笑。

少々飲み過ぎましたが、それでも夜の10時には解散。なんだかとてもスッキリした夜。

さ、もっと働きます。

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あ
 

支店長の追客力。


長らくお休みを頂いておりましたが今日から営業再開です。

あ

今年のGWは本当にゆっくりさせて頂きました。ポツポツと仕事もしておりましたが、たまにはこういう休みもいいですね。

休み中に、某銀行マンから「今日のご都合は?」とのLINE。
=飲みの誘いです。

さすがに急すぎるし予定が入っていたので丁重にお断りしたのですが、その翌日にまた再度メールが、

「じゃ、5日の予定はどうですか?」と。
なかなかの追客力、さすが出世頭の支店長です。

不動産の営業をしていると、とにかくお客さんに電話営業、日々追客をするのが基本なのですが、僕らのスタンスとしては良い投資物件が出ない限りこちらから営業をかけるようなことはありません。

それはとても大切な事ではあるのですが、何だか楽な営業しすぎてないか?と思うようなこともあったりして、そういう時にこうした支店長の追客する姿勢を見ると、刺激を受けたりするものです。

そして、食事に誘われた今日5月5日祝日。銀行さんは休みのはず・・・。う〜ん、その姿に誘いを断る理由が見つからないのです(ちょうど先約がキャンセルになったというのもあるのですが)

という事で、早速今日から夜は食事に出掛けてきます。せっかくお誘いを頂いたので、またいい情報があればお伝えします。

さて、今月は一棟アパートや住宅等の決済が4件ありますので、その準備をしつつ、体を慣らしていきます。

休み中のブログもしっかり更新するつもりではあったのですが、なんせネタがなかったのです・・・。

仕事ができることに幸せを感じつつ、倉橋の朝礼を生で聞いて現実に戻りつつ・・・またしっかり働いていきます。

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あ

自分でクロスを貼ってみました。


先月だったと思いますが、休みの日にクロスの貼り方教室に行ってきました。

あ

仕事で自分がクロスを貼るようなことはありませんが、少々興味がありまして。

以前から一度その教室に行こうと思っていたのですが、少人数のせいかいつも満席。先日やっと1席だけ取ることができました。

WALPAというお店。
自分で貼ってはがせることができるクロスで、今貼ってあるクロスの上から専用のりを塗って、WALPAのクロスを貼るだけです。

簡単にはがせるので賃貸住まいの方でもOK。ゆっくりはがした後、水を含ませたスポンジでのりを拭けば終わりです。

クロスも色んなデザイナーのブランドがあり、なかなかオシャレ。

あ

ついでに写真の天井もクロスです。

部屋はもちろん、キッチンやカウンター、椅子などなど、ほとんどのものに貼れてしまいます。

金額は平米2,000以下のものから、6,000円以上のもの(高い!)までピンきりです。やっぱり高くなればなるだけオシャレなものが多いのですが、とりあえず一番安いものを買ってみました。

そして、昨日自宅で貼ったのがこれ。

BEFORE
a
 

AFTER
a
 
う〜ん、なんか普通・・・。

やっぱりもっと派手目なものにすれば良かったかなと思いつつ、ま、最初なのでこんなもんですかね。

今後は、トイレのクロス・キッチンに貼っていく予定。問題はめちゃくちゃクロスの数が多いので、どれだけセンス良いものを貼れるかですね。

ただ、自分の所有物件が空室になった時にこれをわざわざするかというと、 そこはいつも通りプロに任せようと思いますが、自宅ならゆっくり時間をかけてやれるのでなかなか面白いです。

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あ

不動産投資で言うファイナンスのようなもの。


昨日は仕事をしつつ何とか夜の9時からジムへ。基本トレーニングは筋トレです。

あ

実際にジムで身体を動かす時間は約1時間。え、それだけ?と思われるかもしれませんが、それで充分です。

例えば器具を使ってベンチプレスを3セットする時に、1セット終わった後のインターバルは1分弱というイメージです。

詳しいことはよくわかりませんが、たぶん筋肥大を目的とした場合そのインターバルが長すぎるとあまり意味がなくなるみたい。

身体を休ませ過ぎ、きっと追い込む必要があるんでしょうね。

という事は、2時間、3時間もやる必要はなく、短時間で充分。逆にそんな長時間やれてしまうのであれば身体に負荷がかかっていないんだと思います。

そんな事をうちの会社のミスターストイック大貫先生に指導してもらいつつ、日々取り組んでいるわけです。

いかに短期間で効率良く自分の目標に近づけるのか。ま、不動産投資と似ているところはありますね。

そして、トレーニングと同じくらい大事なのが食事。タンパク質と脂質に気を使うようになります。

身体を作るのであれば、タンパク質は自分の体重×2グラム。

仮に体重が60キロであれば、タンパク質は120グラム必要。

これがなかなか難しいのです。

朝食でタンパク質を30グラム、昼食で20グラム、夕方プロテインで30グラム、夕食20グラム、寝る前にプロテインで30グラム。

計130グラム。なので絶対にプロテインが欠かせないわけです。これが普通の食事だと余分なカロリーを摂り過ぎてしまいます。

そして、個人的に一番問題なのがお酒です。筋肉をつける上でこれはNG。

ただし、僕の場合やめることは出来そうにありませんので、せめて蒸留酒、焼酎洋酒のみにしたいところ。

特にダメなのは醸造酒、ビール日本酒ワイン。糖質の含まれているものは良くないらしいのです。

あのライザップも蒸留酒はオッケーで醸造酒はダメらしいです。聞いた話なのでホントはどうかわかりませんが。

筋トレの食事が不動産投資でいうファイナンスのようなものかなと。

うまく利用すればレバレッジが効いて投資効率が上がりますが、そこにはリスクもあって、何でもかんでも取り入れればいいかと言うと、決してそうではなく、それが逆に振れた時はマイナスになる事も考えられるのです。

はい、多少ご理解頂ければ嬉しいかと・・・汗。

そんなこんなでトレーニングを真剣に始めて約1ヶ月。あと2ヶ月はこの調子で自身を改造中。

ほんとどこに向かっているの?よーく聞かれますよ。でもね、内容はともかくたまに汗をかくと気持ちいいもんです。

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あ

不動産投資は共同事業。


今日からGW休暇です。

あ

休み中は少しだけ大阪に戻り、それ以外は・・・内緒です、うん、たぶんジム通い 笑。携帯は繋がりますので、何かありましたらご連絡頂ければと・・・。

な〜んて思っていると朝から携帯の鳴ること鳴ること。5月の決済準備で追われています。

新規物件の融資+借り換えも併せてなので、早め早めの手続きが必要です。

抵当権を抹消しようと思えば決済の2週間前には銀行とのやり取りがいるのですが、某銀行さんはなんと4週間前から!(早過ぎない?)のようで、こちらはかなりバタバタです。

ま、オーナーさんにとっては借り換えすることによるメリットが大きいので頑張らないとですね。


今年も既に3分の1が過ぎようとしています。この4か月も色々とありましたが、お陰様で充実しています。

ここから年末にかけて着手していたアパートの完成が続きますので、リーシングスタッフと協力しながら進めていきたいなと思います。

オーナーさんとしても新築だと全空室での引渡しとなりますので色々と心配もあるでしょうが、そこは僕らアセットも加わりながらやっていきます。

物件が埋まって収益が上がれば、その中から弊社も管理料を頂戴し、お互いが安定するという要は共同事業ですね。

そんなスタンスでこれからも一緒に進んでいきたいのです。

いつもお話ししている通り、不動産投資で急激に資産を拡大する事は余程のリスクを取らない限りできませんが、時間をかけて運用することにより、より低いリスクでやっていけるのです。

僕らのこの業界も同じように、管理物件を増やしていけば収益が上がりより安定します。管理会社が安定すればオーナーさんの安心に繋がります。それを意識して取り組んでいきたいなと。

買ってもらう物件を精査しているだけに管理物件を増やすには時間がかかりますけどね。やっぱり何事もコツコツコツコツと積み上げていくしかないのです。

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あ

そんな高金利で投資として合うの?


あ

今日は昼から東京方面の水面下情報と建築現場下見に管理物件の巡回。

千住大橋から西日暮里、十条、大山、板橋、羽田などなど。

これまで自分のオーナーさんに購入してもらった物件を1日で廻るのは到底無理なので、また別日を設けて行く予定です。

しかし、この9年で色々やらせてもらいました。物件を廻る度に当時の事を思い出します。

特に融資付けですかね。

今お世話になっているオリックスさんも新築アパートだと昔は価格の6割程度しか評価が出なかったり。

かと言って、しっかり評価の出る銀行さんはその分高金利、でもあの頃の利回りだとそれでも充分収支はクリア出来ていたんですよね。

そんな高金利で投資として合うの?なんて当時はよく聞かれましたが、どう考えても買ってもらってる立地のキャップレートが本来そんな高いはずがないだろうし。

また運用実績が付いて、景気が良くなれば他行が借り換えを積極的にやる事は想像が付きます。

要は化ける可能性がかなり高かったわけです。あの頃買わなかったオーナーさんはきっと後悔してるはず 笑

そして、当時は共同担保がない限り、基本は9割融資が上限。それが今ではフルローンも当たり前、とまで言いませんが、えらく緩々になりました。

金利も以前は高ければ4%台。今ではサラリーマン投資家さんでも1%台だってあり得ます。

情勢次第でここまで変わるのです、面白いですね。

リーマン、震災、アベノミクス、そして東京オリンピック。

最前線の現場で取り組んだこの実績は、業界で生きていく限り大きな経験値になります。

ほんと大阪から上京してこの会社に入ってよかったなと。物件を見ながらそんな事をシミジミ感じつつ。


あ、そうそう、少し早いのですが、明後日26日から5月4日までGW休暇を頂きます。

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老けた物件を見ることも。次回は5月14日開催、懇親会もやりますよ。


今日のミニフィールドワークセミナー、「毎日ブログ見てクリックしてますよ!」とは10年以上弊社と付き合いのあるオーナーさん。

ほんとこういう方々に支えられています。ありがとうございます。

あ

本日、見て廻った物件は、新築アパート・築浅アパート、そして中古のアパート。

現地に行ってこそわかることは多く、この立地でこの企画はそもそも無理があるなとか、利回りから逆算してこのくらい下がればお勧めできるとか、こういう修繕だとコストはこのくらいかかる等、実際に見て学ぶと引き出しが増えること間違いありません。

そんな中、某中古アパート。ターミナル駅から徒歩圏の物件なのになぜか高利回り。そこには何か理由があるのかなと思いつつ、いざ現地に行ってみると・・・

あ


あ

築30年で過去一度も修繕らしい修繕を行っておらず、えらく老けておられました。(写真より実際に見た方が高齢に見えます)

こういう状態だと、「きっと室内のリフォームもこれまで手つかずかな」とか、「入居者属性が悪そうなんで滞納してそうかな」とか、ある事ない事、勝手な想像が働いてしまうのです。

そして、そうしたリスクから思っていた以上の期待利回りを求めてしまうので、結果物件価格が更に下がるというわけです。

もちろん、そういう物件を買ってキャピタル狙いもひとつですが、それをやらない方がいい投資家さんというのもありますので、そこは要相談です。

その他、空室の物件があると、弊社のリーシングスタッフに電話を入れて、場所・広さ・築年数などの条件を伝え、どのくらいで貸せるかヒアリングすることもあり、そのスピード感も見て頂けます。

このセミナーは、その回その回でどのような物件を見れるかわかりませんが、とにかく楽しんでもらえると思います。

ついでに次回は5月14日(土)13時横浜駅集合。

希望の方は山内までご連絡をください。
yamautis@cfnets.co.jp

あ、懇親会も開催しますので、夜から参加の方もOKですよ。(リーシングスタッフも参加予定)

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風呂に入るのに8時間かかる。


あ

今日は銀行で面談、すると別の支店担当者さんからお客さんの紹介を受けました。

その銀行マンから見て、僕らが日々いい投資物件を取り扱っているからお客さんを紹介してくれた!と、勝手に思い込んでおきます 笑

紹介する方としてもやはり責任は感じるわけで。ま、期待に応えれるよう頑張らないとです。

でもねー、そんなにうまく物件が出るわけもなく、特に価格帯の低いアパートなんかは今なかなか出てこないですよ。

安くて利回りが取れていれば、土地が安いわけで、そのリスクを考えると投資としてはほとんどオススメできないのです。これが最前線にいる現場の意見だから間違いないです。

さて、話は変わりますが、テレビを付けていても日々震災関連のニュースですね。

数日前に熊本の友人と少し話ができました。彼曰く、「僕らは他の人に比べるとそこまで被害は大きくない」と言いつつも、今現在風呂に入れてないらしいのです。

近くに温泉もあるみたいなのですが、とにかく道路が渋滞しているようで、そこまで行くのに3時間、温泉に入るのに2時間待ち、帰るのにまた3時間と、一回風呂に入るのに8時間!?

はっきり言って無茶苦茶な状況です。

友人の住んでる地域は配送を再開していたのでとりあえず昨日はこちらから食材を送りました。

しかし、向こうに着くまでどれくらい時間がかかるかわからないので、賞味期限の近いものは送れないというわけです。

そうなるとどうしても送れるものも限られてくるので、どれだけ喜んでもらえるか。うーん悩ましいですね。

ニュースで見るだけではなく、その場所で実際に生活している人たちの話を聞くと、本当に大変なのが伝わってきます。

自分のやれる事なんて知れてますね。

あ
 

社内に管理部門があることの重要性。


あ

昨日は、他部署の方々と色々話す機会があり、みんなそれぞれの仕事で悩み考え努力している事をあらためて感じることができました。

弊社で売った物件を管理することによって、PMはもちろん事務方等、多くのスタッフが働いているわけです。

逆に考えると、売って終わりの会社で管理をしていなければ、そんなスタッフとも出会う事ができなかったわけです。

事務の方々が、営業部署の若いスタッフを見て「あの子は本当に頑張っているよ、良い子よ〜」なんて話しを聞くと、部署は違えとちゃんと見てもらっているんだなと、なんだか嬉しくなります。

また、オーナーさんにとっても、こうした管理の部署があることによって、売って終わりではなく、その後の面倒も見てもらえるという安心感があると思います。

何よりも大きいのは「ブレーキがかけれる」という事。

どうしてもアセットのみだと売ることが中心になって、誰もそのブレーキをかける人がいないわけですから、オーナー目線からずれてしまいます。

もちろん僕らアセットのスタッフも、家賃相場を調べたり、その地域の入居者層をヒアリングしたりもしますよ。

でもね、やっぱり現場の最前線でやっているリーシングのスタッフには到底敵わなくて、どれだけ不動産の経験があって引き出しがあろうとも刻々と変わる賃貸市場では絶対に絶対に現場のスタッフには勝てないのです。

なので社内でそういう人たちがいるという事はとてもメリットが大きいのです。

それが社外だと、売る会社と管理する会社の間にそれぞれの思惑が働き、お互いに言いたいことって絶対に伝えきれないものなのです。

だって、社内と社外ではスタッフそれぞれの距離感が大きく異なりますから、特に不動産の場合は、気の使いあいで、結果オーナーさんに迷惑をかけることだって出てくるのです。

彼らリーシングスタッフの口から、「この地域の物件はやめておいた方がいい」と言われれば、皆さんに物件を紹介することはありませんし、それが社外だと、間違っても「売るな」なんて言えないわけですよ。

これからも現場のスタッフとコミュニケーションを取りながら、一緒に成長していきたいなと思った今日この頃でした。

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こちらに出来ることがあればいつでも連絡をください。


あ

今日は午前中会議、昼から業者訪問、物件下見、建築現場確認、その他セミナー告知文作成などなど。

水面下情報が入ってきたので、早々に現地に行ってみるも自分なら無し。駅からの距離とトドメの階段と、企画自体は悪くないのですが、正直自信がありません。ま、こんなもんです。

立地に間取りに数字。そして自分が気に入るのかどうか。

すると、他業者さんから連絡が入り新規アパートの情報が。いいかも。精査はこれから必要ですが、ほんとこういう売り出す前の情報って有難いですね。


さて話は変わりますが、4月14日からの熊本の地震。被害に遭われた皆様には心よりお見舞い申し上げます。

僕自身、高校の時に阪神淡路大震災、5年前に東京で東日本大震災を経験しました。

特に阪神淡路大震災の時には、人生初めて自分は死ぬんじゃないかと感じたくらいで、自宅の水道も止まって、その後の余震も長らく続きました。

そして、今回の熊本地震。昔からの熊本の知人は何とか元気なようですが、同じ不動産業界でもあるので当分対応に追われるのだと思います。

自分として協力できることはやれるだけ力になりたいなと思いますが、東日本大震災の時にもあった自粛ムードを感じつつも、とにかくこちらとしては変わらぬ日常を過ごし、今ある仕事を精一杯やることかなと思っています。

何かこちらで出来ることがあればいつでも連絡をください。

九州の皆様くれぐれも余震にはお気を付け下さい。
 

19歳から始める不動産投資、まずは


昨日はオーナーさんと19歳になる息子さんと丸ノ内で会食。

あ

オーナーさんは資産管理法人で東京と川崎にアパートを3棟所有。数年前からコツコツと買い足してもらいました。

今回、息子さんとは初めて会ったのですが、優しくて気遣いができてとにかく良い子。

10代にして既に不動産投資にも興味があるようで、まずはお金の知識からゆっくり勉強してもらう予定です。

普通に考えて僕らの親の世代だと「不動産投資なんてやめておきなさい」「借入なんて悪」が一般的ですが、こうしてアパート運営を実践している父親がいるというのは本当に幸せな事。教育そのものが変わってきます。

最近はセミナーにもポツポツとお子さんを一緒に連れてくるオーナーさんを見かけるようになりましたが、20歳くらいになればそろそろ運用というものに興味をもってもらってもいい時期だと思います。

きっとお金の知識があるだけで、将来の資産背景は大きく変わってくるでしょうし、僕も含めて皆さんが感じている「もっと早くから不動産投資をやっておけばよかった」を、せめて子供にはそう思わせないようにしっかり勉強させるべきですね。

少しでも早くから始めれば、投資に費やす時間だってたっぷりあるわけですから、無理なリスクを回避することも可能です。

20歳くらいからスタートすると「将来安泰!」とまでは言いませんが、「自分の身は自分で守れる!」くらいには十分なれるのかなと。


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あ

審査に時間がかかろうともとにかく安定感が大事。


融資の事前相談をクリアして、本申込みで最終承認へ。

あ

銀行によって承認までかかる時間は様々。

本申込みしてから早ければ一週間で承認の出るケースや、二週間ほどかかるケース。

もちろん早いに越したことはないのですが、こちらとしては多少時間がかかったとしてもとにかく安定感を求めます。

それは審査にブレがないという事。支店によって対応が異なると言うのが一番困ります。

そう考えると、いつも利用させてもらってるオリックスさんの安心感・安定感は本当に頼りになります。

さて、昨日の続き。

融資承認取得期日に銀行から連絡が来ず、すでにその日の18時を回っています。

今回の銀行さんはいつもまず横浜の支店に融資相談をして、事前審査がクリアできれば、オーナーさんの最寄り支店に回されて本審査という流れです。

なので、横浜の支店でオッケーでも、本審査の支店で否決何て事も十分考えられます。

ついでに今回の本審査支店は東京。

この時間になっても連絡がないので、横浜の支店担当者に連絡。しかし担当者不在。

たまらなくなり本審査をしている東京の支店に連絡。しかしこちらも担当者不在。

まさかの居留守?

するとそこから10分後、03から始まる見知らぬ電話番号が鳴ります。

「もしもし?」

「あ、山内さん!〇〇です!」

横浜の融資担当者から。

「今、東京の支店に来てて、やっと融資承認なったよ!」

ふー、助かった。

どうやら東京支店の営業マンが3月末で異動になったらしく、その分審査が遅れていたらしい。

それを急かす為に、横浜から東京の支店にわざわざ顔を出してくれてたもよう。

最終、融資条件は金利1.3%、かなり好条件。

でもね、
疲れたよー!
 
その間、売主から急かしの電話がバンバンあるわけです。それをうまくまとめるのが僕らの仕事なのですが、もしこれで否決だったら?

ま、オーナーさんの融資も好条件で、全てが結果オーライなんで良しとしますが。

色々ありますねー。

求む、安定感!

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融資承認期日に銀行からの連絡がない!嫌な予感。


あ

今日は昼から川崎の某業者さん訪問、その後同じチームの丸本と昼ごはん。

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タンパク質たっぷりマグロ丼。ついでに三崎のマグロです。

川崎に三崎市場という三崎専門の丼ぶりやさんがありまして、なぜこの店が川崎にあるのか?はもちろん不明。

味は決して悪くないんですよ。でもやっぱり三崎港蔵で食べた方が断然美味しいです。鮮度が違います。

・・・はい、社内・社外共にアピールしてみました、営業の基本です。社長見てますか?笑

そして事務所に戻ってからは、S銀行の支店長さんが来社。終わってからは関西のオーナーさんの個別相談。

「山内さん、これ」とお土産に頂いたのは・・・

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なんと!釣り専門店上州屋。隣に倉橋がいましたので抑え気味に興奮。

いや〜、ブログ見て頂いてるんですね。奇跡的にもわたくし横浜にある上州屋の超常連です。

I様ありがとうございます、大切に使わせて頂きます。

こうして日々皆さんの気遣いに触れつつ、お返しできるのは不動産でしかないわけです。


そして、個別相談が終わってから、次は業者さん来社。

それが終わって気付けば18時。心地よい忙しさ。

すると、某業者さんから携帯に電話が。

あの融資どうなりました?と、進行中案件の売主さんです。

そう、今日はアパートの融資承認期日!

忘れてはないけど、上州屋で一瞬忘れてたと本音。

まだ銀行からは連絡が入らない、もうこの時間なのに・・・。

なーんか嫌な予感。


続きは明日。

すいません、今日は充電切れ。

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問題は入口ですね。何事もこれが一番難しい。


あ

昨日の休みは昼からジム通い。

久しぶりに会うオーナーさんからは、痩せました?と言ってもらえますが、それと併せて、痩せこけた?とも言われますので、気をつけないとです。

年を重ねて痩せ過ぎると、逆に歳とって見えるので要注意。大阪支社の一時期の曽我部さんのように 笑。

しかし、そもそもジムに通ってる目的は痩せるつもりではなく、身体を作りたいが為。どうも違う所へ向かっているようで難しい。

ま、先日のブログで宣言もしましたので、継続するという意味ではいい感じに自分の背中を押してくれています。

昨日もとにかく身体をいじめ抜き、終わってからは30分以内と言われるゴールデンタイムにプロテインを飲みます。って、みなさん引かないで。

そして、今日はしっかり筋肉痛。

しかし、やっぱりひとりで鍛えるには限界があって、トレーナーについてもらい姿勢を見てもらったり、限界を超えるような、あと一回二回という声掛けをしてもらうと全然違います。

だからプロに依頼しようかとも考えたり・・・こそっとライザップのHPを見たり見なかったり?

結果にコミット?うーん。
 
こう考えると不動産投資って本当に分かりやすいなと。

家賃収入があって、そこから運営費とローンが引かれて、キャッシュフローが手元に残る。数字である程度の部分は見えてくるわけです。

もちろん空室や修繕、管理、税金、ファイナンスなどなど、多少の知識は必要かもしれませんが、そこはパートナーが付いてればそんなに難しい事でもないわけです。

問題は入口ですね。どうやってそのパートナーと出会うのか。不動産投資に限らず何事もこれが一番難しいのかもしれません。

お陰様でブログランキングの上位に入ってから、個別に相談を頂く件数がかなり多くなりました。これもひとつの出会いですね。

どうやって発信すると見てもらう機会が更に増えるのか、色々と考えます。こちら側も努力しないといけません。

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ちゃんと相談しようよ・・・。


こういうのが一番かなしい・・・

あ

新規のお客さんはセミナーからの入り口が多いのです。先日の個別相談も過去のセミナー参加者からの申し込み。

「以前、セミナー後に少しだけお話しさせて頂いた時、山内さんから区分マンションもイイよって聞いていましたが・・・やっぱり一棟が欲しくてその後アパートを契約しちゃいました」

ま、こういう事は良くあるのです。投資物件の選択肢として区分にはあまり興味を持てない投資家さんは意外にも多いです。

理由はそれぞれで、将来自分の意志で更地にしたり建て替えたりできないとか、一棟と比較すると融資条件が悪いとか。ま、そこはお互いにメリットとデメリットがあるんですけどね。

しかし、問題はここから。

「でもそのアパートが本当に良いのかどうか不安で、アドバイスを欲しくって」

ちょっと嫌〜な予感。

場所は僕自身土地勘の無い首都圏や関西圏以外の地域でしたので、何とも言えませんが、とりあえず収支分析・投資分析をしてみることに。

まずは業者さんから提案を受けている数字を見てみると、空室リスクゼロ・不動産取得税含まず。固定資産税は下の方に小さく別途かかるとの記載が。ま、要は無茶苦茶なわけですよ。

実際の数値を計算してみると、

K% 4.29% FCR 4% CCR 2.3% DCR 1.09%

決して逆レバがダメだとは言いません、実際に僕のオーナーさんでも、既に数棟所有していて余力があることから、今後は将来リスクを下げるために、あえて融資期間を短くして借りることもあります。

そうすると、レバレッジなんて効きませんし、物件単体で見るとキャッシュフローもほとんど残りません。

ここで問題なのは、FCR(ネットの利回り)が低すぎる。東京や横浜でも5%くらいが目安なのに、地方で4%。

結果、融資期間が30年以上の長期で、DCR(ネットの収入÷年間返済額)がほぼ1%。と言う事は、キャッシュフローがほとんど残らない状態。特に一棟目でこれはなかなか厳しいです。

なぜ契約前に相談しに来なかったの・・・と結構ショックでした。

うちを知る前ならともかく、既にセミナー等参加していた上で買っちゃったなんて、ある程度数字の勉強もしていたはずなのに。

契約をした後に相談ではなく、そこは契約を結ぶ前にご連絡頂ければと。できる対応が全然異なってくるのです。

ま、仮にそれが良い物件であれば、そのまま直ぐにでも進めてくださいって言いますからね。

皆さん色々と忙しいかもしれませんが、言っても大きな買い物ですから、相談するくらいの時間は何としてでも確保してもらわないと。

わざわざ地方から東京まで数時間かけて相談に来る方だっているくらいです。

その相談をするしないでご自身の将来が大きく変わることになりますから、そこは本当にくれぐれもお願いします。

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あ

銀座・鎌倉・大阪で個別相談受付中、
不動産に関するご相談は、山内までお気軽にご連絡下さい。
E-mail: yamautis@cfnets.co.jp 

昨日の夜は渋谷で、業界は違えど。


昨日は月に一度の方針会で銀座へ。そして終わってからは楽しみにしていた食事会に参加するため渋谷へ移動。

あ

高校生の時はサッカーに明け暮れてました。そんな自分がこんな人たちと一緒に飲んでるだなんて、なんとも不思議な感じ。

左が元Jリーガーの鈴木将太君、右が元Jリーグ監督であり元ベトナム代表監督の三浦さん、真ん中が元サッカー部の単なる素人。

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当時ふたりは同じチームの監督と選手だったので、その辺の話しで盛り上がります。

あの選手はこうで、この選手はこうで・・・と、外では聞けないような裏話まで?こそっと聞かせてもらいました。

お金の話も?ま、ありますよね。

「足が速いと何となくそれで行けたりするので、あまり考えなくなる。逆に足が遅いと、テクニックでカバーする必要があり、色々考えて努力する」

確かにね〜。一応自分も足は速い方だったので、テクニックは全然なかったな・・・て、プロと一緒にしたらダメですが。

不動産業界とは世界が全く違えど、そういう話しを聞けるのはとても面白く、きっと昨日の僕は目がキラキラしていたと思う。

しかし将太君も三浦さんも良い人。いや〜楽しすぎて、あっという間に時間が来てしまいました。

そして会計をしようとすると、「写真イイですか?」とはお店の人。そう言えば、ここはベトナム料理店。

これまでのベトナム監督の中でもっとも結果を残してきた方なので、かなりの有名人。

「僕らで言うオシムのような感じかな」とは将太君。なるほど。

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またまた刺激を頂けた夜、ありがとうございました。

色んな世界でみんな努力してるんです。負けずに頑張りましょう。

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あ

まずはお客さんの属性だけで融資枠を確保。


あ

「銀行に事前に融資相談する時って、物件も一緒に提出しないと見てもらえないんじゃないのですか!?」とは、お客さんからよく聞かれる話し。

確かにそれが通常の銀行対応ではあります。

結局、お客さん個人の属性と物件の評価を見ないと何とも返答しようがない、と言うことです。

ただし、それだと遅すぎるのです。そんなスピード感じゃいざいい物件が出た時に一番手では止めれません。

理想的な流れとしては・・・

まずは物件なしでお客さんの属性だけで融資枠を確保。

1〜2日もあれば返答あり。

その融資枠を元にお勧めできる物件が出ればご紹介。

お客さんから購入の意思をもらえば次の週末に契約。

と言うことは、物件が出て1週間から10日程で契約出来てしまいます。

とにかく欠かせないのは、アパートローン経験豊富な銀行マンを捕まえることが最重要課題であり、さらには銀行マンとの距離を詰める事を現場では意識しています。

その為には、僕らが日頃から銀行マンとコミュニケーションを取って、融資実績を作って、信頼してもらう。

たまには飲みに行って、LINEをして、一緒に笑って、その銀行マンに敬意を払って、ですかね。

すると驚くくらい対応は変わってくるものです。ま、銀行マンも人ですからね。

以前の話、まずオーナーさんの融資枠を取っておき、その枠にあった物件をご紹介。

そして、銀行担当者にこれで進めるからねと話しておき、購入の意思を貰ったところで、売主に物件を止めてもらいます。

そこで気になるのが、「物件の評価」ですが、私たちが収支計算してクリア出来ているものであれば、余程の理由がない限り事前審査の時点で問題にはなりません。

なので、あとは契約を残すのみとなり、早々に物件も止めてもらえるという事になるわけです。

中には売主さんが、直接銀行に事前承認取れてるか確認させて欲しいと言われることもありますが、もちろんそういった対応だってしてもらえます。

人と人との付き合いを大事にしないとですね。

オーナーさん、クリック飽きてきたでしょ? 汗。でもお願いします!
あ 
 

この場所で地に足を付けて


昨日の関西オーナーの会、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ

あ

10年来お付き合いのあるオーナーさん、25年前から倉橋を知っているオーナーさん、今回無理やりご主人を連れてきたというご夫婦。首都圏からもお越し頂き、大いに盛り上がりました。

毎回、参加者には簡単な自己紹介をお願いするのですが、個人的に感じたことは、更に年齢層が下がっているように思え、皆さんやはり将来不安は大きいのです。

20代からコツコツ投資物件や自宅の購入をしてきた投資家さん、早くからやるに越したことはないわけです。

さて、今後もこの会は継続していきますが、色々な業者さんがいる中で、私たちを信頼して選択して頂けるのであれば全力でフォローされてもらいます。

これまでと変わらずこの場所で地に足を付けて、且つぶれずにその期待にしっかり応えていく覚悟です。

ただ、以前のご相談でも感じたことなのですが、全ての投資家さんと合うようなことは不可能です。

皆さんそれぞれが投資に対する考え方・感じ方、目線は異なっており、僕たちもその芯を曲げるつもりはありません。

そんな中、弊社だけを一途に思って、共感頂いているオーナーさんがこれだけ多くいるわけですので、そういう方たちと共に歩んでいきたいなと思います。

変わらずこのスタンスで進みながら、3年後5年後10年後、その先未来がどうなっているかがとにかく楽しみです。

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あ

CFネッツ大阪支社の今。


今日はこれから大阪で個別相談、その後関西オーナーの会。

あ

大阪支社もスタッフを増員し、面白くなってきました。

それぞれスタッフにいい個性があって、今後お互いを刺激しあえる環境になる事は間違いありません。



大阪支社の曽我部はとにかく良いおっちゃん、何事にも興味を持ち進んで実行する。長らく一人で大阪のAMPMその他の業務を背負ってきました。東京との距離を感じつつも決して潰れずに継続して頑張ってきた大阪の顔です。

「のび太」の画像検索結果
北村は、東京でAMPMを経験し、そこで得たことを今存分に大阪で活かしてくれています。彼の業者からの信頼は厚く、未だに東京の水面下情報を仕入れてくる人望はあの若さにして目を見張るものがあります。

「ドラえもん」の画像検索結果
そして、東京での4ヶ月の研修を終え、今月から大阪に戻ってきた山口。どんな事でも素直に受け入れとにかくそれを真面目に実行する。継続性はCFネッツでもピカイチでしょう。またどんな人からもとにかく愛されるあのキャラクターは周りを幸せにしてくれます。

「しずかちゃん」の画像検索結果
あと忘れては行けないのが事務の山根さん。いつも笑顔でみんなに気を遣ってくれて、大阪支社を影で支えてくれています。大阪のシステム関連は彼女のフォローなしには成り立ちません。

今後このメンバーで大阪からも色んなことを発信していきます。チームとして助け合いながら、大阪支社を盛り上げていきます。

もしこちらに来ることがあれば、暇つぶし程度でも結構ですので、ぜひ支社までお立ち寄り下さい。

大阪を出て今年で9年、山内は大阪を裏切った!のではなく、関西の皆さんを幸せにすべく上京して孤独と戦っているのです!うん、きっとそう。

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商業地が45%の上昇で全国一位の地域とは?


あ

大阪、心斎橋2丁目の商業地が45%の上昇で全国一位になりました。いやー盛り上がりを見せてますね。

外国人旅行者にも、関西方面は人気らしく、日本を訪れた旅行者のうち関東圏は全体の21%、関西圏は17%とトップに迫る勢いです。

また関西空港の外国人旅行者は前年比158%、半期として過去最高を記録。

なぜそこまで人気かと言うと、大阪から京都や神戸、奈良まで1時間から1時間弱で移動できて、また交通の分かりやすさも魅力のようです。

日本に初めて行くときは、やはり東京から、そして北海道、そして関西。その後は続けて関西・関西というリピーターが多いんだとか。

あとは、人が温かいとか安くて美味い食というのもあるようです。結果、SNS拡散で次々と旅行者を呼んでいるみたいですね。

いかにリピーターを増やすか、きっと何度も来てもらえれば、どんな場所だって?とまでは言いませんが、何となく居心地が良くなったりするものです。住めば都というように。

そうして将来的に、外国人がもっともっと関西方面に移住するようになれば、その時こそ今の安い賃料が値上げできるのかもしれません。

特に大阪市内の中心地はほとんど空地もありませんので、今ある区分マンションなんかは価値の上昇が期待できると思います。

大阪府は人口減少と新聞でもよく見かけますが、それはあくまでも大阪府であり、大阪市で見ると増加しています。

そういうところを見ても、大阪市内の中心地は投資として面白いと感じています。

さて、そんな大阪で明日は年に1度の関西オーナーの会があります。お陰様でそちらも満席。

これだけ物件を選別してると急激にとはいきませんが、もっともっとこのオーナーの輪をコツコツ広げていきたいですね。

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あ

アセットのメンバーを増員したいと思っています。


あ

「とてもいい勉強になります」とは昨日の懇親会での新入社員君。

現在、彼らは研修として不動産コンサル養成講座に参加していますが、それ以外にも様々な資格の講習費用も会社が負担してくれます。

この環境で働いていると勉強させてもらっているのが当たり前のようになってくるのですが、その辺やっぱり初心を忘れたらダメですね。

これまで個人的には、不動産コンサルティングマスター・CPM・CCIM・2級建築士、その他保険などなど、全ての講習費用を会社で負担してもらっています。

ざっと200万は軽く超えているんです。いや〜これって冷静になって考えてみると本当に凄いこと。

なので、僕らはその投資してもらった何倍、何十倍以上も貢献して恩返しする必要があるわけです。

しかし、その営業方針はイケイケの営業ではなく、オーナー目線の営業、または自分が気に入った物件を勧めるような無理ないスタンスでの営業。

本当に恵まれた良い環境だと思います。

これからは僕のいる鎌倉本店も銀座もアセットのメンバーを増員したいと思っています。

不動産のことを真剣に学びながら楽しく働きたい方は、とりあえず鎌倉本店に電話をして一度面接に来て下さい。

自身が不動産を買って資産形成することもできる会社です。

ついでに、うちの会社で25歳なのに自宅と投資物件を買って、着実に資産を増やしている子だっているくらいです。

30年ローンを組んだところで定年前の55才で完済。

ま、25歳の頃の自分と比較すると少々やきもちをやきますが・・・。

しかしこうして劇的に人生が変わりますよ。

〒247-0056 神奈川県鎌倉市大船2-19-35CFネッツ鎌倉ビル
CFネッツ鎌倉本店【TEL】0467-50-0210

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あ

親睦会からの懇親会。


あ

今日の休みは、倉橋が大阪での外部講演のため代わって不動産コンサル養成講座の懇親会に参加しました。

以前ブログでもお伝えした通りせっかく三崎まで行くならということで朝からカワハギ釣りをする事にしました。

船はいつもの貸切と違って今日は乗り合いに参加。そうプロ集団の集まり。良い緊張感でやってきました。

今回、唯一釣りに参加したのが東京本社の長友くん。

周りに対する気遣いと優しさピカイチ、人として営業マンとして大事なものをたくさん持ってます。

彼の事をまだまだ知らないオーナーさんも多いかと思いますが、これからが楽しみな人材のひとりです。

こうして遊びつつも、ひとつひとつが親睦会のような感じです。

釣果はなんとカワハギ36枚!最高のコンディションでヒットしまくり。以前の17枚を大きく更新。

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長友君の釣ったのは、ホウボウ。

別の船では北方謙三が乗っていたようで、できればそちらに行きたかった・・・。

懇親会で皆さんにカワハギを食べてもらえて大満足。今日は本当に出来すぎでした。

遊ケのホテルから見える景色、桜が満開

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そうそう、懇親会が始まる前の話し

「社長、懇親会参加できるみたいです」とは企画の新井さん

え?てことはそもそも僕は必要なかったのでは 汗

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あ

無理のないところからまずはコツコツと資産形成を


鶴見区で中古マンション売却のお手伝いをしております。

あ

昭和63年築 64屬裡械味庁法_然複隠毅坑伊

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浴室や洗面も交換、床暖房も設置済み。

あ

近隣には大型商業施設、公園もあり、またバルコニーから桜だってこんな感じで見えます。

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住所は横浜市鶴見区駒岡1丁目、鶴見駅からはバス便ですが環境はとても良くて、マンションも総戸数200戸を超えますから管理状態も良好です。

仮にフルローンで融資を組んだとして、1590万 金利0.875% 融資期間35年であれば、月々の支払いは43,963円。

同条件で賃貸で住もうと思うと、きっと9万円くらい。買った方が良くない?ですよ。

また、以前ブログでも書きましたが、元金と利息の内訳を考えるのです。

月々43,963円、年間支払いで527,447円。その内訳は、元金390,000円、利息137,337円。

年間約53万の支払いをしていると言っても、銀行の取り分は約14万。元金分39万円は将来売却する物件の価値が変わらなければ自身の資産となるわけです。

何気に銀行に払っていると思っているローンのうち7割、39万円は貯蓄している事になるのです。

売却する時の情勢にもよりますが、こういう築年数がそこそこ経過しているものは、そこまで価格下落の影響を受けることが少なく、購入価格=売却価格となる可能性が極めて高いのです。

それに今回のマンションでいうと総戸数が200戸を超える大型マンション。修繕積立金も貯まっており、その価値を維持するだけのストックもあります。

賃貸に住んでいるのであれば、こうして支払いに無理のないところからコツコツと資産を形成していくことが重要だと考えます。

個人的にも同じような感覚で自宅を8年前に買いましたし、先程の元金の話しじゃないですけど、銀行から送られてくる返済予定表を見るとまた資産が増えたなって面白くなります。

自宅だから自己満足も大事ですが、こういう目線も併せた選択というのがとても重要だと感じるのです。

今回のマンションについてご興味があれば弊社山口まで
yama.t@cfnets.co.jp ご連絡ください。

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あ

15億だったら買うから?軽〜く言ってくれるね。


今日は朝一から先日の中国人御一行様を案内。

あ

価格は4億位内、東京のなるべく名の通っている一棟立地へ。

麻布や渋谷などなど、一緒に回ってみてこそわかる事は多く、とにかく利回りよりも立地、且つ商業地。

住宅地にあるようなものにはほとんど興味を示さず、大通り沿いや駅前の物件が希望のよう。

渋谷のビルを見た後、すぐ近くの工事中の角地物件が気になったらしく

中国人「この物件売りに出てたらどの位?」

山内「15億から20億くらいじゃないですかね」

中国人「15億だったら買うからこういう物件も欲しい」

山内「わ、わかりました。」

しかし、軽〜く言ってくれるね。

とりあえず案内した物件のうち2億のビルが気に入ったらしく、前向きに検討するとの事。

彼らは日本の資産が欲しいだけではなく、それ以上に投資物件を買う別の目的があるのです。

ま、その辺を今いろいろと勉強中。また落ち着けばネタにします。

ついでにこれが案内した麻布の物件写真。

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何となく太陽の塔を思い出させるこの建物。一応戸建で住居用として住まれているよう。

ま、僕がどこかのデザイナーに頼んでこのイメージ図を提案してきたら即却下ですが 笑

あ、ただ案内した物件はこの左隣のRCマンションですよ。


そして、案内後はお世話になっている業種さんから水面下情報をもらったので川崎方面へ下見。

東急田園都市線の最寄り駅から5分以内の一棟物件。

ちょっと訳ありで自己資金が多めに投入出来れば面白い投資になりそう。

価格は一億位内。

こういう情報を頂けるのは本当にありがたいです。横の繋がりですね。

一日更新しないと順位が落ちます。クリックにご協力お願いします。
あ

「物件価格は4億以内、自己資金は半分入れます。」


あ

昨日は、水面下情報が入ってきたので、品川区へ。

東急目黒線「西小山駅」、あまり一棟物件の出るような地域ではないせいか、初めて行きました。

あ

山手線「目黒駅」から3駅、乗降客数35,000人、駅前はロータリーになっており、なかなかいい雰囲気です。

きっと1年で一番いい時期に行ったんでしょうね、桜が満開でした。

あ

毎年、花見は物件の下見ついでに車内から・・・不動産業者あるあるですね。

そして、気になる物件は1億超えの新築アパート、表面利回り6%台。これから物件精査が必要ですが、入居者は簡単に決まるんでしょうね。

その後、横浜方面の下見をしていたのですが、急遽税理士さんの紹介で中国人御一行様と会食することになり急いで帰社。

話しを聞いてみると、上海などは価格が高すぎる為、リスクが低く今後オリンピックもある東京で投資をしたいという。

紹介というせいもあるのか、皆さん気さくでとてもいい人たち。そしてとても元気でパワーを感じます、少々刺激をもらい過ぎました。

色々と話しは盛り上がって、まずは物件を見せるため後日案内をすることに。

価格は4億以内、自己資金は半分ほど入れるとのこと。こんな投資家がゴロゴロいますだって・・・。

う〜ん、負けていられない。
また色々と勉強する必要がありそうです。

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あ

10代が入社、恵まれた環境。

 
4月1日、ここからまた頑張ろうという気になります。

あ

朝のテレビで、世界初ソニーが幽霊捕獲装置を開発したというニュースを聞きました。

へー、ゴーストバスターズの世界やねー、でもこんなん作ってそもそも儲かるの?と思っていた自分。

はい、エイプリルフールのネタだったらしい・・・って普通に疑いもしなかった。

ま、今回の内容はともかく、結構信じてしまうような嘘が最近のエイプリルフールでは多いので、こういうのやめて欲しいんですけど 汗。

きっとそう思っているのは僕だけじゃないはず。

すると、次は国立競技場のデザイン案が白紙になったザハさんが亡くなったというニュース。

もういいよー、って軽く流してると、こっちはほんとだったんですね。

オオカミ少年じゃないですけど、何がほんとか嘘か分かんなくなるんです。

4月1日はもうYahooニュースを見ません。


さて、今日は三崎で入社式。

大卒だけでなく、ついに高卒の子達も入ってきました。
という事は、平成9年生まれくらい?

おそろしい 汗。

しかし、あの初々しい姿を見てると、自分も初心に戻れるというか、きっと社内のみんなも逆に刺激をもらえたんじゃないかと思います。いい子達が入社してくれました。

そんな僕はと言うと大阪から上京して今年で9年目。

その間、色んな事がありましたが、お陰様でいっぱい成長出来ました。

とにかく一番良かったのはお金に走らなかった事。

この業界で1〜2年思いっきり稼ぐのなんか簡単、お客さんを騙せばいいんだから。でもそんな事しても続かない。お金なんて後から付いてくるもの。

そう、今日の倉橋の言葉。

きっとこういう話しを聞けている新入社員の若い子たちは幸せです。

10代でこの会社に入って勉強できる事なんて山ほどある。この恵まれた環境で働ける事、自分も10代の時からここでやりたかった。

ま、今更か。

でも、それをあの子たちに今後も伝えていこうと思う。それが今の自分の仕事でもあると思う。

入社おめでとう。CFネッツにようこそ。

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あ
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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