山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

そもそもがおかしいのです。何もシェアハウスに始まったことじゃない。


新聞やニュースで取り上げられているシェアハウス問題。どこまで話しが大きくなるのでしょうか。

あ 

預金通帳の改ざん等々・・・

そもそも個人の投資家さんが数年で数億規模を何棟も買い足すなんて余程資産でもない限りおかしいのです。

スルガ銀行は物件価格の9割融資が上限であり、残り1割と諸費用が自己資金として必要です。

仮に1億の物件であれば、自己資金2000万弱という事です。
それを短期間で何棟も買える?なんて普通無理でしょ。

書籍によく書いているような頭金ゼロで不動産投資して数年でリタイア?こんなことそもそもお勧めしませんが、これには裏があるということです。

今回の話しがどこまで広がるかわかりませんが、売買契約書等々の改ざんも含めドキドキしている投資家さん、不動産業者、銀行マンはかなり多いんじゃないかなと。

金融庁が立ち入り検査を始めましたので、シェアハウス以外の物件にも何らかの動きがある?

真面目にやってる投資家の融資にまで影響が及んだらたまりませんので、ほどほどでお願いしたいところではありますが。

さ、中華街訪問して来ます。




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あ 

短期譲渡で売却もあります。


今月も個別相談が続きます。

あ

ある投資家さんの持ってるワンルームマンションが今後少々リスクが高めかなということで売却のご提案。

今売るとまだ短期譲渡なのですが、その場で計算してみると短期、長期で売却した際の税金差が約10万ほどしか変わりません。

長期譲渡になるのを待ったことによって、もし入居者が退去してしまったらリフォーム費や募集費もかかりますし、再募集時の家賃が下がれば収益還元から売却価格の下落もありえます。

そのようなリスクを考えると、今売却した方が結果手残りの多くなる可能性があるわけです。

何となく皆さん売却するのなら長期譲渡になってからと言われるケースが多いように感じますが、そこは実際に支払う予定の税金を計算して検討しないとダメですね。

自社で賃貸管理をしていると、その辺の賃貸事情について見えてくることも多くあります。

過去からの家賃推移、エリアごとの空室リスク・初期費用等の成約状況等々。

机上の空論ではなく、PMスタッフの意見なども聞きながらオーナーさんに提案できるのが強みではあります。


さて、先日の大阪出張は仕事が終わってから、大阪支社のメンバーと久しぶりの夕食。

少し気温も低かったので、福島のおでん屋花くじらへ。

あ

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安定の旨さ、さすが大阪。

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4月21日(土)は大阪でオーナーさんとのパネルディスカッションを開催します。

なかなか面白い企画になっていますので、ぜひこの機会にお越しください。

最初で最後のセミナー企画になるかもしれません。

あ

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あ

価格が下がってきた?

 
日曜日の大阪出張、新幹線は土曜日よりも人が少なめです。

これから旅行!という車内のウキウキした雰囲気もほとんどなくて、なんだかホッとします。

週末の出張は、宿泊費もまだ安い日曜日がオススメです。

あ

最近、現場で働いてて思うこと、もしかして区分マンションの価格が下がってきた?

たまたまかも、気のせいかもしれませんが、売り出し価格を見てそう感じることがたまにあるのです。

オリンピックの2年前がピークだとか、融資の引き締めがあるとか、そんな話しから売り手が少々弱気?になってるのかもしれません。

最近の金融機関は旧耐震の物件に融資をする銀行はほとんどないですからね。現金購入の方は狙い目?

ただし、一等立地が値下がってる様子は微塵も感じませんので。東京と言えども二極化なのです。

じゃ、一棟アパートは?価格下がってないかなー。

前にユーチューブでも話してたのですが、元々利回りの低すぎるものはここに来て値下げはして来てますけど、それは、そもそもが高すぎたわけで。

多少値下げがあったとしても、僕から言わせるとまだ高い!こんな価格じゃ、オーナーさんには到底お勧めできません。

でも、8%以上の新築アパートが首都圏で売りに出てる?あ、この情勢でそれだけ利回りの取れるものは、何か裏がありますよ。

心配な方はご連絡下さい。

さて、今日も個別相談は満席、行ってきます。

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あ

不動産投資と自己投資


今週の月曜日はCFネッツグループの入社式でした。去年の春からもう1年、あっという間ですね。

あ

CFネッツの各事業部や12あるグループ会社の業務内容発表、夕方から懇親会へと続きます。

新卒や中途採用者の入社式ではあるのですが、彼らの緊張感に触れつつ、私たちも初心に戻るいい機会です。

自身も成長を続けないと会社の成長もないわけで、常に危機感をもって取り組まないといけません。

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なんとか桜も散らずに、懇親会ではありますが花見をすることもできました。

美味しい魚には日本酒と言いたいところですが・・・

最近は、なるべくビール・日本酒・ワインなどの醸造酒は飲まないようにして、ウイスキー・焼酎など、蒸留酒をメインにしています。

身体のことを気にしつつ、ジムにも行って、なんとかここ1か月くらいは体のどこかが常に筋肉痛ではあります。

焦らず無理をせず、継続することを目標にやっていきます。

まずは、タニタの体重計でも買ってみてはいかがでしょうか?スマホに連携も可能でなかなか面白いです。

不動産投資も大切ですが、併せて健康への自己投資も忘れず、人生を楽しむためにはこれらが欠かせません。

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あ

きっとそれでいいはず


あ

ある日の夕方、弊社鎌倉本店の4階にある中庭の雰囲気が良かったので、何となく写真を撮ってみました。

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今日の午前中はオーナーさんと税理士事務所訪問。

午後は銀座で個別相談・・・でしたがドタキャンの為、急遽東京方面の下見へ。

めずらしく、この人たちと物件を見に行ってきました・・・

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写真:右が中元さん、左が佐藤ゆうま風の呉山君、似すぎ 笑。

このメンバーで下見だなんて何年ぶり?5年ぶりくらい?いや、もっとかな。

ある意味新鮮で、たまにはこういう時間があっても悪くないなと。

車内では物件についてや融資の共有などなど。なんだか勿体無いですね、フィールドワークセミナーでもしたら良かったかな。

昔は、こうやって一緒に下見するのが当たり前でしたし、仕事終わりにみんなで飲みになどよく行ったものです。

なかなか今はそういうわけにも行かず、誰かがセミナーや出張、訪問等々、えらく機会は減っちゃいましたね。

でも、きっとそれでいいはずなんです。それぞれに責任ができて、上に行けば行くだけ孤独になるのはしょうがないかなと。

いつまでも同じ、では成長もなにもあったもんじゃないので。

でも、たまには飲みに誘ってくれてもいいんですよ、
中元さん、呉山君。

僕から誘え?いや、断られるのが怖いので 笑。ひとつ歳を重ねるごとに憶病になる?

明日から新年度、また一歩進まないとですね。

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あ

レバレッジだけじゃない、将来のための組み合わせ


あ

中目黒の桜も満開です。

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昨日は東京で一棟アパートの下見、売地や築浅のアパートなどなど。

めずらしく中目黒駅から徒歩5分の区分マンションが売りに出ていたのでそちらも見に行ってきました。  

築年数は古いですが、そもそも物件の出づらい希少エリアであり、代官山からも徒歩7分の立地。

価格は1450万、26屬1DK、総戸数は100戸超。将来的にはこういう物件を所有したいなと。

家賃は83,000円、大阪だと60,000円くらい?さすが東京です。

退去後はリノベーションすることにより家賃も大幅に上げることができるでしょうし、そういう面白さも魅力です。

旧耐震ですので融資先は限られますが、別にレバレッジなんて効かさなくても、10年から15年くらいの融資を組んで、元金返済を進めていけばいいと思うのです。

今のキャッシュも大事かもしれませんが、将来のための投資を優先する組み合わせも重要です。

ご興味ある方は弊社石橋まで。

さて、4月7日(土)は大阪で倉橋の「不動産とお金の話し」、そして4月21日(土)はオーナーさんとの「パネルディスカッション」を開催。

共に多くのお申し込みを頂いておりますので、満席になる前にお問合せ下さい。

尚、申し込み後に参加できないことが分かった場合は、早めにキャンセルの連絡をお願いします。

少しでも多くの方にお越し頂くため、ご協力のほどよろしくお願いします。

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あ

心に響かない言葉。


昨日は大阪で個別相談会。お陰様で全時間帯予約で満席。

あ

次回の大阪個別相談会は4月8日に開催予定ですが、そちらも既に空きがありません。早々のお申し込みありがとうございます。
 
それ以降は少し先になりますが5月12日予定、この段階であと半分しか空きがありません。

大阪支社にスタッフも常駐しておりますので、平日の仕事終わりや週末等、ご希望の方は以下までお問い合わせ下さい。

総務部企画課:0467−50−0969

これまで大阪へは日帰りで行くことが多かったのですが、自宅に戻る時間は23時から0時、もうぐったりです。

横浜の自宅から大阪支社まで往復5時間半。出張の多い方だと分かって頂けるかとは思いますが、何もしなくても移動だけで疲れるものです。

さすがに体力が持ちませんので、今後はなるべく泊まりで予定を組もうと思います。
 
そんな中、本日このようなTシャツを着てる方を見かけました。

あ

うっ・・・そんなこと言わないでよ、頑張ってるんだから。

これほど心に響かない言葉はそうありません。

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あ

自己資金10万円で3億の借り入れ?


あ   

朝のニュース番組で話題のシェアハウスが取り上げられていました。

購入した投資家さん数名がインタビューに答えていたのですが、皆さん1億超えから、多い方で3億規模の物件数棟を所有。

毎月25万円のキャッシュフローが入る予定だった!とか、銀行が貸してくれるのでそれが決め手となった!というようなことを言っていましたが・・・

その投資家さんの中には自己資金が10万円、それで億の物件を購入。ってそもそも無理があるでしょ。

融資を付けるために自己資金のエビデンスを改ざんした不動産屋ももちろん問題なのですが、10万円しか持ってなくて何億もの物件を買っちゃう投資家さんもなかなかだと思います。

リスクは必ずあるわけですしそんな無茶したらダメ、仮に今回のシェアハウスでなくても、危ない橋は変わらなかったように感じます。

毎月25万×12か月で年間300万円の手残り、自己資金は10万円。

という事は、投資した自己資金の利回り、CCRは3000%!

ハイリターンのその裏にはいつも何かあるのです。

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あ   

これが今のあるあるなのです。


別にフルローンが悪いわけじゃないんです。

あ   

少ない自己資金で買えるのなら・・・という、そもそも物件有り無しの前に、買うことがゴールになってるのが問題。

いい物件であればフルローンでもオーバーローンでも別にいいと思うんです。

もちろん返済比率があがるのでそれだけのリスクを背負える余力は必要ですが。

それを買うことがゴール、またフルローンで買えるのが何だかいい物件だと勘違いしてるケースがやばいのです。

ここ最近は情勢もあって収益物件の売却を依頼されることが多いのですが、買い付けが入った!と思えばその買主はまたまた不動産屋。

これが実は今のあるあるなのです。

個人投資家が買う価格で転売する不動産屋が買う。それって大丈夫なの?って感じですが、自社で抱える会員さんが手を上げてくれるみたいですね。

その時の営業トークが「フルローンで買えますよ。」

相場よりも随分高い金額で融資を出す銀行もどうかと思うけど。

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あ   

ひとつひとつ階段を・・・


あ   

今日は東京で相続セミナーを開催、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

色々とお話はさせてもらいましたが、自分の感じている思いが伝われば嬉しいですね。

あ

CFネッツは私たちが正しいと考えることを自由に発信させてもらえる会社です。

これは昔から本当に変わらず、何かに縛られることもなく、それが居心地の良さでもあります。

去年出版したこの書籍も自分の感じるがまま自由に書かせてもらいました。

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ひと通り書けたタイミングでは一応倉橋に、目を通して下さいとお願いしたのですが・・・

別にいいよーわざわざ見ないから、とそのまま出版する形となりました。信用してもらってるってことにしよう、そうしよう 笑。

書籍を見た方からの問い合わせも多く、発信して良かったなとしみじみ感じますね。

そして、来週末は大阪で一日個別相談を開催しますが、お陰様でこちらも満席。

ひとつひとつ階段を越えて成長していきます。その途中は大変なんですけど、越えたと感じた時のすがすがしさはたまりません。

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あ   

他人事ではない・・・


4月からの融資スタンスはどうなりますかね。

あ   

昨日は銀行面談の為、東京へ。
面談と言ってもそんな堅苦しいものではありません。

過去の経歴や今の仕事の内容についてのヒアリングがあったり、その他、今回の物件に決めた理由などなど。

ま、こんな感じでいくつかは質問されますよ、いくつかは。
ただし!今回の面談、いや〜質問攻め!

そんなとこまで聞くの?と、かれこれ15項目くらいあったんじゃないかなと。

やはりそれだけ融資が厳しく、担当者としては審査部から質問されそうな内容を事前に確認してるということなんでしょうかね。

う〜ん、にしてもね。

先日、自分の確定申告も無事終わったのでそろそろ融資相談をしょうと思っていただけに・・・当分はこんなスタンスなんでしょうかね。


さて、話は変わりますが明日は相続のセミナーを開催します。

平成27年に相続税の改正があったと言っても、皆さんまだまだ興味のある方は少ないと感じます。

サラリーマン大家くらいじゃ相続税はかからない?決してそんなことはないのです。

今から相続の勉強をしておくことはとても重要で、知ってると知ってないでは将来のリスクが大きく変わってきます。

不動産投資と同じく、時間があればそれだけ有利に進められるのです。

不動産を買えば取得税、運用中は固定資産税や所得税、売却すれば譲渡税。

こちらとしては何千万何億という融資を受けてリスクを背負っているわけなのに、動けば税金税金というわけです。

そして、極めつけは相続税。

数百万、数千万を黙って払うという方は構いませんが、そろそろ将来の家族の為にも、争族とならないよう事前の勉強をしませんか?

3月17日(土)東京開催「もう他人事ではない!あなたの資産を守る相続の話し」お待ちしております。

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あ   

結果を出すことが次に繋がります。


あ 

最近も忙しくやっております。

アパートの完成立会いに土地の金銭消費貸借契約、個別相談。

そして先日は売りに出た土地の現地立会い。アパートとしてどうかなと。

現況まだ古家が建っているのですが、それがめずらしくRCなのです。

解体コストが気になるところ、また室内に残置物が多いため、通常よりも高額となりそうです。

工務店とチェックして見積りを取得し、そのうえで最終土地の価格交渉を行います。

場所もいいので、企画と価格がうまくハマれば面白そうです。

「RCなんて建っているとそもそも収支合うわけないよ〜」なんて思わずに、可能性ある限りまずやってみるのです。

こんな情勢だからこそ勝手に決めつけず、やれることを最後までやり通す。そのもとでダメなら、また次頑張る。

有り・無し、中途半端にせず、最後まで結果を出すことが次に繋がります。そこを面倒臭がったらこの仕事はダメ。

さて、明日と来週のセミナー準備で、自宅に帰ってからもレジュメの作成です。

それが終われば4月22日に行われる福岡セミナーについて考えないとです。

忙しいけど、楽しみながらできる仕事は幸せです。

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あ   

確定申告から感じるもの、色々な選択肢が取れるのは


昨日、自宅に帰ってからやっと「あれ」に手を付けました。

あ   

そう、確定申告です。

ここ最近、オーナーさんから申告について色々と相談を受けることが多く、その度に自分のはいつやろうかとムンムンとしていたのです。

来週が期限となり、やっとこそ取り組む気になりました。

確定申告書のファイルには、各領収書や銀行の返済予定表、CFネッツから送られてくる年間収支表等々、かなりのボリュームです。

日頃から整理しておけばいいものを、後回しにするからこんなことになるのです。

去年も物件を買ったり、リフォームしたりといつも以上に書類が多くて、作成中何度逃げ出したくなったことか。

ある程度、物件が増えてきたので、エクセルで経費などなどをまとめてはいるのですが、う〜ん、そろそろ税理士に任せた方がいいかと思っています。

最初は勉強のためにも自分でやろうと決めてはいたのですが、さすがにもういいかなと。その辺は不動産投資と一緒でプロに任せた方が楽です。

ま、でも自分で書類を整理し計算すると見えてくることも多くあり、あ〜これだけ年間で元金返済が進んでいるなとか、ローン残債を見て今ならこれくらいで売れるだろうから、ざっくりキャッシュがこのくらいにはなるかな、と。

もし本当に売却するのなら、その現金を使ってどこで融資を受けて、どんな物件に資産を組み替えるのかなどなど。

そんなことを感じ、色々な選択肢が考えれるのは、これまでコツコツやってきたからこその今なんです。

年間のキャッシュフローだけではなく、元金返済が進んだことによるストックがあり、やっぱり不動産投資をやっていてよかったと改めて感じるのです。

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あ   

差別化しているアパート企画の裏側


昨日はミニフィールドワークセミナー満席、そして懇親会も全員参加。皆様ありがとうございました。

あ

価格の交渉等必要な収益物件もありましたが、アパート企画の面白そうなものから横浜あるあるの築古アパートまで、バリエーションもあってなかなか楽しんで頂けたのではないでしょうか。

実際にご紹介している新築の売りアパートは、多くが水面下情報であり、更地やまだ古家の建っているものがほとんどです。

なので現場を見たところでイメージが沸きません・・・から、このミニフィールドワークセミナーでは最近完成したアパートの室内をチェックしてもらい、今の設備や差別化している企画の裏側なんてものを見てもらっています。

昨日の内見したアパートも、室内こんなことになってるの!?と、他にはない良い企画だったと思います。

これだけアパートが増えていますからね、それだけライバルも多いという事です。

そんな中、私たちは設計や社内のリーシングスタッフと打ち合わせを重ね、独自ブランドとしてのアパートも建築中。

そのうちまたお披露目ができればいいですね。

次回は4月7日(土)開催、満席になる前にお申込みください。

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あ   

ついに価格が下がってきた?


ネットで収益物件の売り情報を見ていると「価格交渉可」が目につくようになってきましたね。

収益物件の金額は下がりつつあるのでしょうか。

あ   

価格交渉可の物件を見ていると表面利回り5%〜5.3%。そもそもが高過ぎるのです。

「今年に入り融資が厳しくなった・・・」と業者間でも噂になっていますので、売れ残りを恐れた不動産業者の早めの、いや遅めの対応という感じでしょうか。

一年以上前から、そんな価格では絶対に売れない!と言っていたものが、やっぱり売れ残っていて、ここに来てやっと下げてきたというわけです。

ただ、融資が厳しくなった今では、多少下げたくらいの価格では売れるはずもなく、またズルズル下げていくしかないんですけどね。

立地やアパートの企画にもよりますが、せめて6%には乗せないとですね。さすがに表面5%台は欲張り過ぎかなと。

逆にその利回りで売らないと利益が見込めないなんてケースであれば、単純な仕入れミス。

せめて仕入れる前に相談してもらえれば、成約できる価格の目線等お伝えできるのですが。

そんな中、私たちが買い付けを入れるようなアパートというのは、今年に入っても変わらず動きはいいです。

売り土地でも、無茶な値付けをしなければ即成約です。

その辺りは相変わらずのスピード勝負ですね。

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あ   

賃貸併用住宅と三崎


昨日の休みは・・・

あ

同じチームの小川君と南青山建築工房の二世帯住宅を見るため、三崎へ行ってきました。

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三崎はもう桜が綺麗に咲いてます。

二世帯というと、自分には関係ないな〜と思う方は多いかもしれませんが、間取りは3LDKと2LDKで、それぞれガレージも付いています。

なので、二世帯利用というよりも、投資としてどちらかを貸すというのはなかなかいいんじゃないでしょうか。

住宅ローンの支払いが10万円で、2LDKを7万で貸せるとすれば、実質の負担は月たったの3万円です。

これぞ賃貸併用住宅。

今回のケースだと住宅ローン扱いですので、賃貸部分に対しても金利はかなり安くなります。

もし将来的に親御さんと一緒に住む可能性があるようであれば、定借で契約しておけばいいですね。

三崎口駅から徒歩6分、ご興味ある方はご連絡ください。


さて、せっかく三崎に来たし、休みでもあるわけなので、三崎港蔵で食事をしようということになりました。

石橋夫妻も加わり、多忙の倉橋夫妻も無理やり?呼んで、宴会スタートです。

アジのなめろうに、

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牡蠣の味噌焼き

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社長からの差し入れの毛ガニも頂きました。

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金目のしゃぶしゃぶからの、

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鍋奉行である倉橋特性、カニみそ雑炊。これ最高に美味しかったです。

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夕方から三崎に向かって、物件を見て美味しい料理を満喫する。

この日はちゃんと終電で自宅へ戻りましたが、日帰りでも十分楽しめることが分かりました。

こういう休日もいいですね。

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あ

買ってもらったワンルームが2倍に!


今週も大阪出張です。
ただいま、富士山近くを通過中。

あ    

そろそろ倉橋に大阪の区分マンションをビジネスホテル代わりに買ってもらおうか考え中。

出張ルームがあれば、それだけスタッフのみんなも大阪に来てくれるんじゃないかと。

ビジネスホテルは高くなりましたし、週末は本当に予約が取れません。

先週の日曜夜、新大阪駅の混み具合はすごかったですよ。弁当やお土産は長蛇の列で買えませんし、それだけ観光客が多いんでしょうね。

USJがオープンした当初なんて平日はガラガラで、大阪にこんなの作って大丈夫だったの?と、市民は結構心配してたはず。

それが今では入場料はガンガンあげるし、かなり強気な経営をしてます。

2025年の万博は最大のライバルと言われていたパリが財政面を理由に立候補を取り下げるなんて話もありますし、これが決まれば次はカジノです。

先日、カジノ世界2位の米MGMリゾーツ・インターナショナルが大阪市内で記者会見を開き、大阪・夢洲で統合型リゾート開発計画についての発表もしました。

これから益々盛り上がってきますよ。

あ、そう言えば、昔買ってもらったワンルームが先日約二倍の金額で売りに出てました。これを見ると投資は首都圏だけじゃないのです。

東京と比較したらどうしても家賃は安くなります(=運営比率は高い)が、大阪に土地勘があり、自社で管理をやっていると、狙うべきエリアはそう難しくないのです。

皆さん、今のうちからもう少し関西圏にも興味を持った方がいいと思いますよ 笑。


さて、話は変わりますが、3月3日(土)横浜開催のミニフィールドワークセミナーは懇親会も開催します。希望の方はご連絡を下さい。

ミニフィールドワークセミナーは13時集合、懇親会から参加の方は横浜駅界隈で17時半開催予定です。

今年の収益物件の動きや金融機関の融資姿勢、これからはどのエリアを狙っていくのか等、お酒を飲みながらお話しましょう。

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あ    

「買い取ります!」という広告は


確定申告の時期・・・

あ   

先日の水曜日は、掃除に洗濯、ジムに行って筋トレ、確定申告をする為の資料整理などなど。

自宅の勉強机が綺麗でないと何もヤル気にならないらしく、まずは処分できるものから進め、その後アパートや区分マンションの送金明細等をまとめていきます。

区分マンションが増えてくると、それだけ管理組合からの郵送物も多くなり、これが少々手間だったりします。特に理事長になると大変です。

あとは、ポストによく入ってる「売りませんか?」のチラシ。

今の情勢だとこんな価格で売れるの!?なんてお客さんからご連絡を頂くことはよくありますが、大概は査定金額が相場より高く、とにかく売りの媒介を取るための広告だったりします。

中にはその全く逆で、相場の半額くらいで提案してくる「数打ちゃ当たる」的な困った業者さんもたまにいます。

そんなチラシでもひとつだけ参考になるのは、「買い取ります!」という広告。

これが増えてくればそれだけ情勢の上向いていることがわかります。これからは減ってくるでしょうかね。

さて、昨日2月22日はCFネッツの創立記念日、19年目に突入です。

私自身はこの会社に入って11年目、という事は個人投資家としても11年、まだまだこれからですね。

実務経験と勉強の繰り返し、引き続きよろしくお願い致します。

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あ   
 

「フルローンでいいですか?」と勧められたとしても


今日は朝から金銭消費貸借契約でした。

銀行さんと顔を合わすタイミングでは必ず今の融資スタンスを聞くようにしています。

あ  

やっぱり審査の方はだいぶ厳しくなっていますか?なんて尋ねると、色々と親切に教えてくれます。

某銀行さんでは、表向きの融資条件は変わっていないようですが、本部審査等、以前よりかなりうるさくなっているのは間違いないようです。

当たり前のように「フルローンで貸してください」と、相談に来る不動産業者さんは未だに多いらしいのですが、やはりこれは厳しいとのこと。

価格の下がる様子もありませんから、そのような高い返済比率じゃ審査するときの収支がクリアできないのです。

そんな中、先日初めて案件を持ち込んだ銀行担当者から、「フルローンでいいですか?」と勧められたことがありました。こちらからは何も希望していないのに、です。

ありがたい話しではあるのですが、今の情勢では何となく嫌な予感がしたので、「1割自己資金入れますからしっかり融資を通してください」とお願いしました。

まずはフルローンで審査してもらって、減額があればそれに対応するというのもやり方ではありますが、その融資担当者がアパートローンにまだ不慣れだと感じたこと、また今年に入ってからはとにかく銀行のスタンスが読みづらいこと。

なので、しっかりと融資の付くことを最優先にしたのです。

また、この物件を購入するオーナーさんのポートフォリオを見た時にも、そんな無理に借り入れを起こして、今更ガッツリとレバレッジを効かす必要もなかったものですから。

当分はこの手探り状態が続きます。

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あ   

コンサルティングという仕事は本当に難しい。


先週末は二泊三日の大阪出張でした。

あ   

大阪支社に行けても月に2回ほど、ほんとはもう少し顔を出せればいいのですが。

スタッフのみんなには気付かぬうちに色々と負担を掛けてしまってます。

でも、こうしてたまに行くからこそ見えてくることもあったりして、

へ〜知らん間に成長してるやん!うん、いい感じ。みたいな嬉しい驚きもあるのです。

このコンサルティングという仕事は本当に難しくて、他の不動産屋でトップ営業マンであったとしても、シーエフネッツに入った瞬間、全く戦力にならないのです。

こんなはずじゃなかった〜って落ち込みながら相談を受けることもあるのですが、うん、それあるあるだから気にしなくていいよ、なんてことはよくある話し。

だいたい1〜2年は戦力にならないですね 笑

会社もそれを分かってて採用してるし、それまでに色んな勉強させて資格とらせて経験させて、とにかく先行投資というわけです。

でも、それらの壁を超えてくれたスタッフは、レバレッジの効く優良社員に変身します 笑。  

もちろん倫理観があるという事が大前提になってきますし、そうでない人は辞めていきますけどね。

正しいことを発信継続している、だからすぐに結果が出なくても自信持ってやっていったらいいと思うんです。

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あ   

大阪もアパートが増えてきましたね。


大阪でアパートの仕入れをしているのですが、だいぶ新築アパート企画が増えている印象ですね。

あ
 

以前よりもレインズなどで売りに出ている物件を見かけることが多くなりました。

ただしエリアや企画が悪く、お勧めできるような物件はほとんどありませんが、東京や横浜よりもう少し戸あたり面積の広いものであれば投資として面白いと思います。

また、中古のS造やRC造については、リスクの割に利回りが低く、投資をする旨味を感じないのが正直なところです。

昨日のフィールドワークセミナーで行った物件も怖くて手が出せません。今後の修繕コストでキャッシュフローなんてほとんど残りませんよ。

利回りが高ければ、戸15屬らいの狭いワンルームが中心であり、一棟物件の立地では苦戦するのが目に見えています。

東京と同じ感覚でアパートを選別すると、かなり痛い目に合うので気を付けてください。

そもそもそのような物件であれば、無理に一棟投資などせず、区分マンションをコツコツ買い足した方がいいですね。

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あ  

金沢文庫にオープン、そして大阪へ


京急線「金沢文庫駅」、快特・特急は横浜駅から2駅、所要時間は約15分です。

あ  

駅前はちょっとした商店街もあり、賑わっています。

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アパート企画やアパート用地もたまーに入ってきますが、駅から近ければ価格が高く、安ければ駅から遠くてほとんど取り扱うことができていません。

そんな金沢文庫駅から徒歩1分、先日の定休日に今年1月にオープンしたMFCLUB金沢文庫店に行ってきました。このビルの最上階です。

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店内はこんな感じ、

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清潔感がありトレーニング機材もかなり充実しています。

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元Jリーガーが経営し、直接パーソナルトレーニングの担当もしてくれますのでなかなか希少だと思います。ぜひお越しください。健康第一ですよ。

さて、今日はこれから大阪へ行ってきます。

明日は朝からフィールドワークセミナー、午後は購入会を開催。満員御礼です。

そして、明後日は一日個別相談会、お陰様でこちらも全て埋まっています。

大阪界隈の土曜日のアパホテルは一泊2万超!高過ぎてさすがに取りません。

たまには実家に泊まり親に顔を見せてきます。

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あ  

結婚式に参加。


今週は同じチームである小川君の結婚式でした。

あ 

天気も良く、美男美女は絵になりますね。

あ

ところで、今ブーケトスって女性だけじゃなく男性もやるのですね。

何とわたくし、そのブーケを取ってしまうという奇跡?恥ずかし過ぎます。

CF社員から大笑いされたのは言うまでもありません・・・。

倉橋の笑いあるスピーチに、一応乾杯の挨拶をやらせてもらいました。

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ジーンとするシーンも何度かあり、泣かないようにこらえていたのですが・・・

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振り返るとこの方が号泣してまして・・・笑 

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涙腺弱すぎでしょ。

とてもいい結婚式でした。小川君、おめでとう。

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あ  

無理なアパート企画は要注意です。


朝一、これまで何度も取引のある業者さんから連絡がありました。

あ 

「山内さん、銀行の融資厳しくないですか?」と。

この業者さんは自社で建売のアパートをメインに企画しているので、銀行の融資姿勢によって大きく会社の利益が変わってくるのです。

どうやら今売り出しているアパートも買い付けは入るらしいのですが、今年に入りなかなかの確率で融資が断られているようなのです。

「いや〜今年は本当にやばいよー!」と焦っておられましたが、去年までのような融資姿勢がいつまでも続くわけありません。

これまでは数字さえ合えば多少駅から遠いなど、リスクの高いエリアでも仕入れをしてきたかもしれませんが、これからはそういうわけにも行かないのです。

場所が良ければ、好属性の方が自己資金を多めに投入して買うことも考えられますが、悪ければそもそも見向きもしてもらえません。

なので、融資が厳しくなると価格が下がるというのが一般的ですが、その辺についても今後は2極化してくるんじゃないかなと思うわけです。

ある業者さんが首都圏で30棟以上の自社売り新築アパート情報を定期的に流してくれるのですが、立地が悪いので、どれだけ利回りが高いと言っても売れている形跡はありません。

個人投資家さんも物件の選別には気を付けないといけませんが、仕入れ業者さんも勢いだけで無理なアパート企画は要注意です。

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あ 

貪欲に成長し続けよう。


あ 

今日はIREMのセミナーに参加してきました。

『税負担を軽減!法人活用での投資実例』
講師は東京本社の中元、満員御礼です。

あ

最前線の現場にいるからこそ伝えることのできる内容が盛りだくさん。CPM以外の方も多く参加していたんじゃないですかね。

昔は中元と2部セミナーなんてよくやったものですが、久しぶりにゆっくりと講義を聞くことができました。

コンサルタントという仕事は止まったら終わり、貪欲に成長をし続けよう。

なんとなくそんな事を感じさせてくれる中元らしいセミナーでした。

さて、また明日から頑張ろう。

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あ 

弊社のマッチングシステムをご存知でしょうか?

以下、お客様ニーズ情報アンケートを入力いただくと、その条件にあった物件情報をメールで送らせてもらっています。

弊社登録会員様限定ではありますが、まだ未登録の方はぜひぜひお送りください。

収益物件の最新情報を見ることができますよ。

【CFネッツお客様ニーズ情報アンケート】
https://www.cfnets.co.jp/contact/questionnaire/

投資として東横線 多摩川駅を狙っているのですが


人気の東急東横線、これまで多くのワンルームマンションを売買してきました。

あ     

渋谷駅、代官山駅、中目黒駅、祐天寺駅、学芸大学駅・・・

そんな中で、唯一取引をした事のないのが多摩川駅。
なので一度も行ったことがありません。

各駅停車でありながらも、あの田園調布駅の隣駅、また武蔵小杉駅から二駅。

蒲蒲線が通ることになれば、間違いなく注目されるエリアだと思うのです。

なので、これだけの立地であったとしても、今から買えることができればキャピタルの可能性はかなり高いんじゃないかと感じているのです。

そして、この定休日に初めて行くことができました。

あ

降りてみると駅前は東横線らしい落ち着いた雰囲気。

いつも取り扱っているような中古のワンルームマンションを探しますが、東側は公園、西側は川と古墳でそれ以外は田園調布を感じる閑静な住宅地。

私たちがいつも売買している一棟マンションなどどこにも見当たらないのです。

少し歩いてみても、お洒落な建物と豪邸ばかり。ざっとこんな感じです。

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豪邸を見るとなんだかテンションが上がります。
セコム加入率は90%超え。

そして、15分ほど歩いて見えてきたのは・・・

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田園調布駅、お洒落ですね。

今回、こうして実際に歩いてみて、売りに出ない理由はよくわかりましたが、じっくり街を感じるというのは楽しいもんです。

投資エリアを探索しつつ、その裏で終の棲家を探しています。

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あ     

やってて良かったね。


このブログを始めて今年で11年目。

あ     

これまでの投稿数1869回、ブログを開始してからの日数3870日。

という事は、2日に1回以上は更新してる!
これはなかなか凄いことじゃないかなと。

色々ありましたが間違いなく言えることは、発信することの大切さ、継続することの大切さ。やってて良かったと感じることばかりです。

ブログを立ち上げた当時は、更新するのに2~3時間かかったりもしましたが、継続は力です。諦めずにやっててよかった。

まずは癖づけること、そしてアンテナを張ることにより色々とネタがストックできるものです。

このブログからお仕事も沢山もらいましたし、出会いも沢山ありました。

もうやめれない大事な仕事、いや趣味?かな。

これからも周りのスタッフに更新しなさいと言い続け、きっと同じようにやっててよかったと感じてもらえると思います。

いつもブログを見て頂いてる皆様、ありがとうございます。

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あ     

こんな機能あったんだ?


LINE読者?

あ     

最近ブログのランキングが伸び悩んでいるので、現ブログの設定を色々と確認していたのですが、そんな時ふと見つけたのが「LINE読者数」というもの。

どうやら2年前くらいに新機能として追加されたらしいのですが、これに登録してもらうと新しいブログを投稿した際、皆さんのLINEに通知してくれるみたいなのです。

これまでブログを更新すると、Facebookに飛ぶようには設定しておりましたが、正直Facebookだと見落とす可能性があると思うのです。(友達申請お待ちしております。

なので、早速ブログの右上にLINE読者募集中のQRコードを設置しました。

あ

ぜひぜひご登録頂ければと思います。スマホの方は画面上部に読者ボタンを入れましたのでそちらからどうぞ。

既にLINE読者になって頂いている方もいらっしゃるようでして・・・すいません、気付きませんでした。

更新をする限りは、より多くの方に見てもらいたいですし、ブログランキングも10位以内をキープしたいところです。

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あ     

投資家の生の声が聴きたくないですか?


今日は銀座でオーナーさんと建築の打ち合わせ、その後、個別相談が2件、東京の建築現場下見。

あ   

新たなセミナー企画を考えました。 
そのタイトルは・・・

投資家の生の声が聴きたくないですか?
「不動産投資オーナーによるパネルディスカッション」

投資家さん3名にご参加頂き、パネルディスカッションと質問会を開催。

長年不動産投資を行っているオーナーさんを質問攻めにしようと思います 笑。

これまで買い進めてきた投資方針、銀行との折衝、売却のタイミング、今だから話せる失敗談・・・

オーナーさんの生の声は参考になりますし、初心者の方でも道を間違わなければ、こういう投資家さんになれるんだと感じてもらえると思います。

4月21日(土)まずは大阪でやってみます。
打ち合わせ一切無しのぶっちゃけトークが楽しめますよ。

今回のセミナーは通常より早めの募集を開始しました。満席になり次第締め切りますので、 ご興味ある方は直ぐに申し込んで下さい。

詳細はこちらから
あ

相変わらず順位が上がりません。更新のモチベーションが下がりますね〜。

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あ     

少しでも早くお金の知識に触れてください。


例えば今、自己資金が2000万あったとます。
それを使って自宅のローンが完済できるとしたら、どうしますか?

あ 

日本の教育としては、もちろん「借金なんて返しましょう」が答えかもしれません。

でも、それじゃ資産など増えないのです。

借金を完済する=自己資金の運用であり、その自己資金の投資効率を常に考え、意識しないといけません。

住宅ローンの場合、低金利で借りる事ができるので、これを完済したからと言っても投資効率はとても悪いのです。

であれば、その2000万の現金を他で運用した方が資産形成はしやすくなります。

昔は生活していけるだけの年金支給があったので、そんな運用なんて考える必要はなかったかと思います。

徹底的にリスクは排除する、それが最優先であり、借金は悪に繋がったはずです。だからお金の知識なんて必要なかったのです。

しかし時代は変わりました。

これからは全てが自己責任、年金なんてものに期待ができるはずもなく、自分の身は自分で守っていかないといけません。

将来の安定収入が必要不可欠であり、老後難民て言葉もあるくらい、決してこれは他人事ではなく、その時は着実に迫ってきています。

自分は大丈夫、自分には関係のないこと、ではなく私たちは日々歳を重ねているのです。もっと危機感を持たないといけません。

以前、あるお客さんが同じように自己資金の運用について迷っていました。

知り合いに相談すると、皆声を揃えるかのように決まって自宅のローン返済を勧めてきます。

しかし、どうも納得できなかったそのお客さんは、パソコンで色々と調べ始めました。

ふとそんな時、たまたまお金の運用について話をしていた私のユーチューブを見て、これだ!と思い問い合わせをしてくれたのです。

早速、来社頂き個別相談を受けてもらいました。

もちろん自宅のローン返済など勧めるはずもなく、そこからコツコツ不動産投資を始め、安定収入を確保してもらったのです。

それから今年で5年が経ちました。全てが順調に進んでいるように思えたのですが・・・

残念なことにそのオーナーさんに癌が見つかりました。そして今は高額な治療費を支払って病と闘っていらっしゃいます。

もしあの時、自宅のローンを完済していたら今頃どうなっていたのでしょう。

「不動産投資をしてきたからこそ、高額な治療費も支払っていけるよ」と、オーナーさんにはとても感謝して頂いています。

ファイナンシャルリテラシー、少しでも早くお金の知識に触れ、学校の授業以上にまずはこれを勉強すべきだと思います。

若ければ若いだけ資産形成がしやすく、投資リスクを下げることができるのです。

「不動産とお金の話し」倉橋のセミナーが開催されます。まずはこのような話しから聞いてもらうのがいいかもしれません。

あ

2月4日(日)東京(満席につき立ち見になります)
4月7日(土)大阪
4月15日(土)名古屋

できればお子さんも一緒にお越しください。

どうもブログランキングの順位が上がりません。読んだときはぜひクリックにご協力ください。
 
あ     

あのエリアの開発が本格的に始まりますよ。


休みの日、たまにぶらぶら街中を歩いていると、オリンピックの影響もあって、建築現場をよく目にします。

あ     

みなとみらい周辺では、リーマン以来ずーっと空き地になっていたエリアが急速に工事を進めています。

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上の写真も広大な土地にフェンスが建てられています。壁には何だか見覚えのある「KT」の文字。

株式会社コーエーテクモホールディングス

三国志や信長の野望で有名なコーエーの本社建設でした。みなとみらいに来るんですね。 

そして、その隣接地には、ぴあ。あのチケットぴあ?

あ

調べてみると音楽アリーナが2020年に完成するとの事。

首都圏における大型ホール・会場不足問題の解決策のひとつとして開設を決めたらしいのです。

みなとみらいの再開発はこれから本格的に始まります。このエリアの就業目標人口は19万人と言われていますが、現在はまだ10万人ほど。

ざっと調べてみただけでも、建設計画中がこんなにあるのです。

・京急グループ本社ビル

・資生堂グローバルイノベーションセンター

・神奈川大学

・アリーナ

・コーエー本社

・横浜アンパンマンこどもミュージアム&モール移転プロジェクト

・LGグローバルR&Dセンター

・横浜地方合同庁舎

・みなとみらいイノベーションセンター(村田製作所)


これからが非常に楽しみです。自身で保有する関内の区分は当分売りませんよ。

これでカジノが決まれば・・・今からの投資でも全然遅くはありません。

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あ     
 

倫理観ない周囲のスタンスに自身のモチベーションが下がったとしても


最近はシェアハウス関連のニュースが多く取り上げられていましたが、融資をした銀行にも問題があるなんて言われています。

あ    

売主業者と銀行担当者が結託して・・・なんて話しを聞きますね。

ま、確かにね〜と感じる部分も正直ありつつ、でも決してすべての銀行マンがそうではないということ。

融資を付けるのだけが銀行マンの仕事ではなく、不動産投資の見方や考え方を勉強して、自身でも収益物件を買い引き出しを増やす。

そんな経験から銀行としての目線も入れたコンサルティングを行い、売って終わりの不動産業者とは比較にならないほど真摯に取り組んでいる銀行マンもいるのです。

きっとそのようなスタンスだと、瞬間的に銀行マンとしての成績がよくなるようなことはないのかもしれない。

しかしながら、長期間ぶれずに取り組めば取り組んだ分だけ、ジワジワとそれが数字に繋がることはもちろん、近い将来は多くのクライアントや仲間がその人を支えることは間違いありません。

周囲の倫理観ないスタンスに自身のモチベーションも下がったり、何かと悩みも多いかと思いますが、ずっと変わらずそのままの姿勢で頑張ってほしいと思います。

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あ     

銀行開拓もできました、ブログでは書けない裏話については・・・


あ 

2月11日(日)東京で開催するワンルーム購入会に急遽コメンテーターとして参加することになりました。

物件に対する目利きはもちろんのこと、ここ最近の融資状況、銀行の引き締めについて等々、いや〜最近はほんと色んなことありましたからね。

ま、お陰で銀行開拓もできましたので、この際ブログでは書けない裏話をお伝えします。

ご都合のいい方はぜひご参加頂ければと思います。 

セミナーの詳細はこちら。

あ


また、2月17日(土)大阪でミニフィールドワークセミナー&購入会という、日頃単独で行っていた各セミナーを2部制にして企画したのですが、早々に満席となりました。

その為、もう一台車を追加して再度募集を始めたのですが、そちらもお陰様ですぐに埋まってしまいました。

じゃこの際、購入会だけ3名追加で募集を行おう!という事になりましたので、ご希望の方はこちらからお申込みください。

あ


さて、本日は昼から銀座で個別相談を予定していたのですが、急遽キャンセルとなり時間が空きました。

どなたか今から個別相談来ませんか?笑 さて仕事仕事。

順位が上がりません!毎日更新すればそこそこいいところまでは行くのですが・・・
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あ    

この情勢だから何でも売ればいいというわけもなく


昨日は一日銀座で5組の個別相談。

あ    

新規の方はもちろんのこと、既存オーナーさんの再投資や所有物件の売却、その他いろんなご相談があります。

この情勢だから何でも売ればいいというわけもなく、まだそのまま保有しましょうなんてケースもよくあるのです。

売らしてもらった方がこちらとしてはもちろん仕事になるのですが、「自分ならまだ持っているかな〜」というケースでは、そのままの保有をお勧めします。

長期的に見たときにそっちの方が儲かると思うし、その物件の今後の投資リスクを考えた時に別に急いで売る必要もないよなと。

もし数年後に価格が下がれば、いつもお話しているように売らないだけ、そんなタイミングで儲けを確定しないだけです。

日頃、売買だけでなく、社内で賃貸管理をしているからこそ見えてくることが多くあり、過去からここ最近の賃貸の動きと現場で働くリーシングスタッフの意見。

そんなところから今後の賃貸予測、保有・売却を考えるのです。

2極化していく中で、そういった見極めはとても大切であり、その辺の重要性をヒシヒシと感じるわけです。

収益物件の売買に特化する不動産業者であれば、賃貸管理はやはり社内で行うことをお勧めしますし、投資家さん自身も物件紹介を受けるうえで、その業者が賃貸管理をしているのかしていないのか、その辺りを特に気にしてもらった方がいいと思います。

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あ    

シェアハウス以外の物件に融資をしている銀行としても大問題


時間があればコツコツと銀行開拓。

電話でのヒアリングだけでなく、可能性がありそうであれば直接訪問もします。

あ   

先日も支店を廻ってきました。

前向きに取り組んでくれそうな銀行はありましたが、地銀や信金でも思ったより金利が高いもんです。

また、皆さんもご存知のように、ほとんどの地銀信金さんが物件や投資家さんの居住地(銀行によっては勤務先)が支店のエリア内にないと融資は出来ません。

いつも持ち込んでいる銀行のメリットを感じつつ、とりあえずは案件相談してみてですね。

さて、WBSでも取り上げられていましたかぼちゃの馬車、シェアハウス問題。これは決して人ごとじゃないのです。

このシェアハウスを購入している投資家さんは他にもアパートや区分マンションを保有している方が多くいるわけなので、シェアハウス以外の物件に融資をしている銀行としても大問題なのです。

弊社呉山君の銀行ヒアリングによると、自己破産されると芋づる式で巻き込まれてしまう可能性が高く、今後ますます審査が厳しくなるかもしれないとの事。

友達の銀行マンも同じようなことを言ってましたが、これはかなりまずいですよ。

あと数か月もすればかぼちゃのシェアハウスがぽつぽつ売りに出だすと思います。

利回りが高くてもシェアハウスとしての企画と立地がかなり悪いので、もちろんお勧めなんてできませんよ。

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あ   

三崎で加盟店会議とIREM主催セミナー


今日は三崎で加盟店会議とIREM主催セミナー「経営理念のつくり方とタウンマネジメント」

あ 

あ

富山の加盟店である朝日不動産のミッキーこと、石橋社長が「富山×東京」二刀流投資という書籍を出版されました。

オーナーさんに対する愛情感じる一冊だと思います。初心者の方にも分かりやすい内容となっていますのでぜひご参考ください。

午後からは「経営理念のつくり方とタウンマネジメント」

IREM東日本支部長である矢島さんの挨拶

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そして、倉橋のセミナーです。


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色々と勉強させて頂きます。

今週の土曜日はミニフィールドワークセミナー、日曜日は個別相談会。

個別相談は一日満席ですが、ミニフィールドワークセミナーはキャンセルもありまだ席は取れます。

ご希望の方いらっしゃいましたらご連絡下さい。今年に入り融資ネタ!!が盛りだくさんです。

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あ   

個別相談が続きます。


昨日は午前中鎌倉で個別相談、午後は東京で個別相談。

あ  

弊社で7年前に買って頂いた物件の売却相談と、そこから得れるキャッシュの再投資について。

以前に買った物件を売ってこの情勢で利益を得るのは簡単なのですが、要はその利益を今後どう運用できるのかが重要なんです。

もちろん売却を考えている物件の将来リスクが高いのであれば、そんなことよりもまずは早めの出口を優先したほうがいいんですけどね。

色々とお話をさせてもらい、今再投資で買える物件や融資の諸条件からシミュレーション、また投資効率等を計算しつつ、今後の方向性が決まりました。

あとは、とにかくオーナーさんの物件を高値で売却する事と、組み替える不動産の仕入れですね。

その他の個別相談については、数千万という現金の運用先や、所有している物件の出口、他社さんから紹介された物件の有無、相続について等々。

結局、昨日の最後のご相談を終えたのが20時半、いやーお疲れ様でした。

来週末もこんな感じで当分個別相談が続きます。


さて、首都圏は大雪ですね。電車もかなり遅れだしてますので皆さんも早めにご帰宅ください。

ついでに弊社鎌倉の事務所から撮った写真はこんな感じです。

あ

大雪でかなり積もりだしました。
間違っても車の運転などしないでくださいね。

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あ   

この本を読んだ感想として、正直「面白くない!」


今日は一日大阪で個別相談会。

あ    

毎回ながらいろんなご相談がありますが、今回は全てのお客さんが先日行った出版記念セミナーからのお申し込みでした。

書籍「不動産投資の真実」では新築ワンルーム投資について詳細に書かせてもらいましたが、セミナーを聞いた投資家さんが心配になって個別相談を申し込まれたわけです。

正直なところ今回の本が出来上がり、改めて読んで見た感想としては、自分で言うのは何ですが「面白くない!」のです。

出版社の皆様、すいません。

本当なら、何億儲かるよー、リタイアできるよー、てな感じが夢あって面白いし売れると思うのですよ。

でもね、ずっーと最前線の現場でやって来た自分が伝えたかったのは、この本に書いてるような何とも言えない現実なんです。

これを世に出すことにより、大きな仕事に繋がるかと言えば決してそんなことはなくて、わざわざ今さら触れなくてもいいんじゃないのー、みたいなことなんです。

でも、学んだこと正しいことを発信するこの大切さを、この会社、またオーナーさんから教えてもらったように感じるのです。


そして今日、やっぱりこれを書いて良かったなーと感じた瞬間がありました。

それは、個別相談をした投資家さんから帰り際に握手を求められたのです。

何だかこちらが救われました。

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あ    

何度も注意喚起してきました。


やばいことになってますね。

あ   

サブリースの減額について、ニュースや新聞でも取り上げられていますが、シェアハウスの一括サブリースも今後大きな問題となってきます。

周辺相場よりも高額な家賃でサブリースをして、利回りを良く見せ、建築費で利益を取る。

もちろんそんな業者の無理な経営が継続できるわけもなく、ここに来て大幅な家賃の値下げを各オーナーに通知してきているらしいのです。

これまで何百棟というシェアハウスアパートを建築し、かなりの利益を上げてきたわけですが、銀行がシェアハウスへの融資を締めたことによってお金が回らなくなり、今回のような通知に繋がったのではないでしょうか。

そもそも無理な家賃設定、超高額建築費。はっきり言って自転車操業状態です。

さらには、そんな困ったオーナーに近寄る悪徳業者もいるらしく、高額なコンサル着手金を請求してくるようです。

かれこれこのブログでは6年前からシェアハウスについて何度も注意喚起してきました。

売却時に情勢が良く、リスクの割に儲かったというケースはありますが、入口の段階で「ローリスク・ハイリターン」などあり得ないということです。

皆さん、くれぐれもお気をつけください。

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あ   

銀行開拓をすべく


休んでる暇などない・・・

あ  

収益物件への融資が厳しくなるのなら、その分新規開拓をすべく、片っ端から銀行に連絡を入れています。

ざっくりでいいので各銀行の融資条件がわかれば、こちらとして使える使えないが見えてくるわけです。

「物件がないと何とも言えません」なんていう銀行には精査中の資料を送ってとりあえず評価を見てもらいます。

すると、価格の半分しか融資できません・・・とあり得ない回答。どこをどう見てそんな評価になるのか。

ま、積算評価となれば、そうなるのはよくある話しなんですけどね。とにかくその他の銀行でもなかなか厳しい対応です。

中には、去年末に資料を送ったが未だに連絡をよこさず、催促の電話をしても折り返しがない。参りましたね。

心の中で二度と相談なんてしないからな〜なんて思いつつ、それはそれで寂しいもんです。

それでもね、数打ちゃ当たるでよさげな担当者と繋がりが持てたのはひとつの成果かなと。

そういう人に限って対応が気持ち良かったりするわけで、あ〜自分のオーナーさんにもご紹介したいなと思うわけです。

そのうち案件の持ち込みも十分できそうな予感はするので、こういう事も諦めず継続が大切だということです。


土地値があがり利回りを確保するためには、建物のボリュームを大きくする必要があるわけですが、この融資状況だとあまり高額物件に手を出すのは難しそうですね。

とにかく見せ金をどのくらい用意できるかがひとつの大きなポイントとなります。

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あ  

マッチングシステムとは?


土曜日は大型バスのフィールドワークセミナー、そして昨日は出版記念セミナー。

あ  

お陰様でどちらも満員御礼。

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あ

なかなかハードな二日間ではありましたが、多くの皆様にご参加頂けたので良かったですね。ありがとうございました。

好評につき、出版記念セミナーの東京追加講演が3月11日(日)に決定致しました。

間もなくHPにもアップれされますので、今回参加できなかった方はぜひお越しください。


さて、皆さんは弊社のマッチングシステムをご存知でしょうか?

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ところで皆様!

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あ 

このエリアはさらにキャップレートが下がるでしょうね。


平成25年に竣工した羽田クロノゲート、日本最大級の物流拠点としてヤマトグループが運営しています。

当時は、このご時世にカンカンカンカン何を作っているのかと気になったものです。

あ  

そして今日、車でその横を通ると、なんとその隣接地がまた大々的に建設工事を行っているのです。

あ

どうやらANAの総合トレーニングセンターらしく、2019年以降の羽田発着枠の増枠に向けて、備えを強化するとのことです。

供用開始は2020年3月を予定。敷地面積は約3万3000平方メートル、建物面積は約5万9000平方メートルで、地上8階建て。

飛行機の到着から出発までを想定し、運航に関わる全社員が合同で訓練できる施設。


以前から巨大な敷地があるのは気になっていたのですが、やはり羽田、これから益々楽しみなエリアです。

開発が進み人の集まるエリアというのはそれだけ投資リスクが低くなります。

今後、日本は2極化に進んでいくわけですが、運用だけでなく将来の売却を見据えた時に、キャップレートの上昇リスクを考えることはとても重要です。

東京駅から品川駅、羽田周辺というのは、更にキャップレートが下がるであろうと考えますので、投資として資産価値として、まだまだ期待の持てるエリアだということです。

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あ  

確定申告が終われば今年の融資条件確認を


そろそろ手を付けないと・・・

あ 

確定申告、憂鬱ですね。

毎年、締め切りの3月15日直前に提出するものですから、それだけ後回しにしちゃっているのです。

去年は物件の購入や空室のリフォーム等やりましたので、いつもより確定申告が面倒くさいのです。

そろそろ税理士に任せた方が気が楽ではあるのですが、勉強も兼ねてこれまで10年間は自分でやってきました。

なので、確定申告に対するご相談もお気軽にどうぞ。

今年は自身の申告が終われば再度銀行に融資の打診を行うつもりです。

これまでと違い首都圏でも銀行の引き締めを感じていますので、自分の属性でどのような融資条件に変化があるのかとても興味深いです。

皆さんも確定申告の準備ができた方から随時個別相談をしていきますのでご連絡を下さい。

そして銀行融資枠・金利等の事前打診を行い、そこからまた今後の方針を決めていければと思います。

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あ 

大阪での出版記念セミナーは超満員御礼。


昨日の大阪での出版記念セミナー、超満員御礼。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ   

あ

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何とか立見にならないよう、通路にも椅子を並べて対応させて頂きました。

懇親会も大いに盛り上がり2次会にも参加、もう少しで最終の新幹線に乗り遅れるところでした。

どういう話しがきっかけだったのか忘れましたが、4月にオーナーさん3名を交えてパネルディスカッションを開催する事となりました。

皆さん、これまでの投資経験から多くの引き出しをお持ちの方ばかりなので、今後の参考にして頂けるのではないでしょうか。

こういう直感的な企画って大当たりするんですよね。今のところ4月21日(土)大阪開催予定です。お楽しみに。


明日は三崎でシーエフネッツグループの大方針会。今年は銀行さんも参加です。

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あ   

名古屋での出版記念セミナー


あ  

昨日の名古屋行きの新幹線で富士山が見えました。いや〜綺麗でした。

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今年もいい年になりそうです。


名古屋での出版記念セミナー、満席でHPの募集も止めました。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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久しぶりの名古屋セミナー、そして懇親会。やっぱり皆さん温かいんですよねー。

今は名古屋支社に浜田さんがいて、マネージャーの中元さんがいて、その輪が着実に広がっているなと感じました。

こうしてたまに僕なんかがお邪魔しても、オーナーの皆さんは温かく迎え入れてくれて、この居心地の良さ、ほんとありがたいですね。

そして今日は大阪で出版記念セミナー、こちらも満席です。ここからお申し込みの方は立見となりますのでご了承ください。

東京開催は来週の1月14日(日)です。満席となる前にお早めにお申し込み下さい。

では行ってきます。

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あ  

財布がある!


今日から新年の営業再開です。 

あ  

朝一、健康保険組合から連絡がありました。

「財布なくされていますよね?」

ま、まさかこの電話は!?

タクシー会社が届出をしてくれたようで無事財布が見つかりました!

早速取りに行ってきましたが、お金も全てそのままちゃんと入っていました。

海外ならきっとそういうわけには行かなかったでしょう。日本人で良かったと思う瞬間です。

今回、財布を亡くしたことによる各手続きがとにかく面倒ではあったのですが、それ以上に気にかかる事があったのです。

それは、かれこれ18年もの間使っているこの財布とこのような形でサヨナラするのが申し訳なかったのです。

これまで色々な思い出がありますので、いや〜本当に良かった・・・。

三慶交通さん、ありがとうございました。


明日は名古屋、明後日は大阪で出版記念セミナー。お陰様で多くのお申し込みを頂いております。

今年も「感謝」を忘れず走ろうと思います。

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あ  

財布がない!


明日から営業再開です。

あ  

年末年始、何にも美味しいもの食べてないので三崎港蔵に行くか?そして社長に新年の挨拶するか?

な〜んて少し考えていたのですが、どうやら元旦に倉橋もインフルエンザになったようで・・・。

「山内〜よくもうつしてくれたな〜」そんな声が聞こえてきそうですが、でもね、倉橋に最後に会ったのは27日の大納会。それから5日経ってますので、さすがに僕じゃない?かと。

しかしながら、ここから10年、年末年始は毎年のように倉橋から「山内のせいであの年は大変だった」と言われ続けるんだと思います 汗。


さて、休み最終日の今日は銀行を廻っています。仕事?いえいえ、キャッシュカード再発行の為。

実は去年の12月27日、大納会終わり体調が悪過ぎて横浜駅から自宅までタクシーで帰ったのですが、その時になんと財布をなくしてしまいました。

警察に届け出するも見つからず、年始早々各手続きに追われているのです。

面倒なのが、資格の数々。

運転免許証はもちろんのこと、宅建や建築士、コンサルマスターの資格証。宅建がないと契約ができません。

そして、バカにならないのが再発行事務手数料。世の中、何でもかんでもお金です。

今年はなーんか嫌な感じですが、それをぶっ飛ばすくらい過去最高に働いてやろうと思います。

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あ  
 

明けましておめでとうございます。


新年あけましておめでとうございます。

あ  

まさかのインフルエンザにかかり、なんとも地味な年明け。

こんな年末年始を過ごすなんて思ってもいなく、ビックリするくらい静かな新年です。

お酒を飲むこともなく、おせちを食べることもなく、年越しの瞬間は・・・寝てました。

元旦と言っても浮かれる気分になれず、いつもと何ら変わりません。

今週末は名古屋・大阪で出版記念セミナーがあり、既に仕事モード。レジュメの作成もしていかないといけません。

今年は色々と厳しい1年になるでしょうね。

融資付けもそうですが、それに対して価格の下落はなく、更に仕入れが難しくなるはず。

毎年危機感を感じつつ乗り越えて来ましたが、さてどうなることやら。

間もなく完全復活、本年もよろしくお願い致します。

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あ  

ま、人生こんな時もあるよね。


27日はCFネッツグループの大納会。

あ  

一年の締めとして楽しいはずが、どうも体調がおかしいのです。

いつもなら二次会三次会と行くはずが、一次会で帰宅。

翌日、高熱で病院に行くと、結果インフルエンザでした。

一年で一番楽しみにしている年末年始のイベント。

今年も三崎で年越し予定だったのですが、いやー残念です。

釣りにも行けず、オーナーさんにもご迷惑をおかけしました。

一週間は自宅にこもります。

もう少し体調が良くなったらまたブログ更新しますね。

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あ  

今年1年を振り返り


明日は三崎で忘年会、なので今年の実質の営業日は本日がラストです。

あ 

年末の予定は自宅の大掃除をして、30日はオーナーさんと三崎で釣り。

31日も釣りをして、釣った魚をつまみに社長夫妻や木内ファミリーと年越しです。


今年一年を振り返るには、過去のブログ投稿を見るのが一番わかりやすいですね。

2017年は、大阪で北村・山口との3部セミナーに始まり、

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横浜で銀行さんとの2部セミナー、

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CFネッツ入社式や、


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タイへの視察、

あ


新横浜でのCFネッツフェア 

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IREMでもセミナーをやらしてもらいました。

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剣持の送別会、

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富山で倉橋との2部セミナー、

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IREMのカンファレンスでシカゴへ。随分と時差にはやられました。

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オーナーさんとのプラチナ釣り大会。雨のため急遽釣り堀に変更・・・釣れすぎです。

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カワハギの刺身は美味ですね。

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優秀企業視察で大阪の民泊物件を見学。いい刺激をもらいました。

あ


そして、先日のプラチナ忘年会に
書籍の出版まで、大変充実した1年でした。

あ

オーナーの皆様にはいつも支えていただきとても感謝しています。来年もこの輪を広げるべく着実に進んでいきますね。

今年の漢字は「絆」です。

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あ 
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

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[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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