山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2007年11月

逆レバ

 

 

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健康

 

先日、健康診断がありました

 

 

 

 

 

当社の木内氏は体重増加?したのか、それ以来食事を抑えたり、仕事後はバレーボールで汗を流したりと、かなり本気のようです



 

しかし!


この前、賃貸住宅経営管理士の講習時、昼ご飯コンビニで

チキン南蛮にたっぷりマヨネーズのかかった大盛り

を買う木内氏の姿を見ました



絶対痩せるつもりないやん!



それもその弁当のネーミング

「魅惑の高カロリー」



爆笑しました

(時代を感じる)



しかし魅惑の高カロリーなんてネーミングで売上げ大丈夫なん??

これだけ健康思考の高まる中、まず女性は買わないし僕らでも抵抗あんのに、(さすがの木内氏も残してましたし)あまり需要がないような・・・
ちゃんと市場調査??したんかなって余計な心配しちゃいます。

 

見事な逆レバです(逆レバレッジ)

 

不動産投資ではそうならないようにしっかり市場調査いたします

お任せください

 

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クロクマめ〜

 

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最近どうも本部の皆様の僕に対する風当たりがキツイんです・・・。

 

本部に電話をしたある日の事・・・

 

クマさん「お電話ありがとうございます、CFネッツでございます」

山内「お疲れ様です、山内です」

クマさん「おー久しぶりだね〜

山内「お久しぶりです岡本さんいてます?」

クマさん「いてるよ、ちょっと待ってね〜

(クマさんのあの声癒しやわ〜

 

岡本さん「もしもし、関西人?笑」

山内「えっ!?ひどい・・・」

岡本さん「だって、クマさんが関西人から電話だ!って言うから」

山内「・・・

(クロクマめ〜

 

ってな感じで本部に電話すると毎回のように

「関西人から電話〜」

「関西の人〜」

っと扱いが非常に悪いんです

 

皆さんどう思います??

ひどいでしょ!

 

けど、こんな日々にも負けず、また今日も本部に電話をかけます。

「関西人の山内ですけど」ってな感じで、先に言っちゃってますから。

かるーい愚痴でした

 

PS クマさん、クロクマなんて思ってないですよ この前のセミナーとても良かったです

 

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寝さして・・・。

 

お疲れ様です。

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すいません、今日は疲れすぎましたので

また明日更新します。

 

思えば、先週の水曜日も休みではなく、睡眠不足のようです。

 

では、おやすみなさい

賃貸不動産経営管理士。

 

今日・明日は当社の木内氏と賃貸不動産経営管理士の講習です



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永田町で朝から夕方まで缶詰状態です

会場は満席の300人!!

当初キャンセル待ちだったんですが、木内氏の裏技?により参加することができました(さすが兄貴です)

 


この聞きなれない資格ですが、平成19年7月23日に賃貸不動産経営管理士協議会を立ち上げたばかりなんです。

資格本

 

賃貸不動産経営管理士とは・・・

 


 

 

 

明日も朝から講習で最後には試験もありますから、しっかり受かりたいと思います

そして、今から勉強です


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インパクト商戦!

 

そろそろお歳暮の時期ですね。

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卵

 

こんなお歳暮はどうでしょう?

 

 

 

卵がけご飯です。

昔、よく食べましたね〜

めちゃ好きです

今でも食べますが、僕は納豆をかけて食べるのが大好きです。

 

「究極の卵かけご飯」という名のお歳暮商品で

無農薬・有機栽培の米2キロ、大豆かすなどで育てた鶏の産みたて卵10個、天然醸造醤油と天然水の詰め合わせで、なーんと4000円です

食べてみたい(話しのネタにも)

これは高いでしょうか??

ビールなんかは定番過ぎて、インパクトが足りないですから意外と面白いかもしれません。

 

不動産でいう賃貸物件も星の数ほどありますから、そういう意味でのインパクトも非常に大切ではないでしょうか

その中でいかに空室を減らして他物件と差をつけるのかが鍵になります。

っと言ってもなかなか難しいですよね〜。

 

セミナー

 

今日、開かれました「アパート・マンション稼働率UP必勝法セミナー」は4部構成になっていまして、4つの視点から見る「空室対策」といったノウハウをお教えするというものでした。

 

 

 

既に不動産投資をやられている方も、これからしようと考えている方も、始めれば今後必ず通る道ですから勉強になる内容だったと思います。

今回参加いただけなかった方は、DVDでご覧になられてください(たぶん出ると思います)

 

ご参加いただきました皆様お疲れ様でした

 

恩返しコンサル

 

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先日、大阪の不動産業者さんが仕事で東京に来ていると言う事なので

ご飯に行ってきました。

 

大阪にいる時から仕事に遊びに、すごくお世話になってる方です。

ついでにかなりのイケメンです

 

その業者さんは売主で建売をしているんですが

建築確認が上がらなくて大変だと嘆いていました。

今までなら戸建ての建築確認申請をすれば3週間位で許可が下りていましたが、姉歯の件があってか、今では2〜3ヶ月かかってしまいます

その分、建築ができないわけですから、引渡しがかなり遅れてしまいます

銀行の融資を受けて建売している業者さんはそれだけ金利が発生しますから大変です。

他の大阪の業者さんや銀行の方ともよく情報交換しますが、最近は広告を入れても反響が無いし、ほんま景気が悪いと言ってはりました

 

今まで生まれ育った街のイイ話を聞けないのはほんと悲しいです。

自分はお世話になった街に対してどんな恩を返すことができるのかと、ふと考えます。

それは、やはり不動産を通してしかないわけで、その為にはもっと日々勉強して頑張ろう!と思う今日この頃でした。

自分路線化。

 

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当社の藤原氏が12月2日に初セミナーをするという事でのお披露目会で、今日は朝から横浜にある、みなとみらいオフィスに行ってきました

新たにできた支店ですが、やっと初めて行く事ができました

MMM

 

こんな眺めです

 

 

これがCFネッツの会社??って感じるくらい・・・イケテマシタ。

優雅な気分で働けて、やけに仕事ができるような気にさせてくれるのは、なぜ?

何しか、オフィスがかなりユッタリしてるんです

 

まぁ南青山が、キチキチなだけかも・・・

歩けば誰かとぶつかりそうになり

「後ろ通ります」、「あっ、ごめんなさい」、「ゴミ箱ジャマ!」

なーんて言葉がよく聞こえてきます

あれだけの場所ならそれも納得かもしれません

ガレージ一台借りようと思えば、家賃払えますからね

驚きです。

この仕事をしていて特に感じますが、その場所場所の評価によって動くお金の大きさが天と地も違うわけです。

南青山の場所に負けぬよう、自分の路線化?(価値)も上げて行きたいです

全体会議!

 

今日は水曜日ですが、一日会社の全体会議でした。

 

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みなとみらい

 

 

いい天気でしたね〜

 

 

 

 

 

来年に向けた会議で、9時〜18時までミッチリ行われました。

正直最初は、こんな長い時間何をするんやろーって思ってましたが、部署ごとの話し合いや発表があり、時に笑いもあってで終わってみれば、あっという間でした。

 

帰りに、倉橋社長から「今から島行くけど来る?」

(島とは当社の経営している城ヶ島にあるホテルです)

「すいません・・・」お断りしちゃいました

「うちの奴、みんな行きたがらないな〜」っと倉橋社長

 

僕は本当に行きたいんですよ〜

僕は、って言ったらあかんわ 

本当に行きたいんですよ〜

 

けど、家に帰って仕事があるもんで・・・

 

ば〜か、俺なんか毎日仕事だよ 

っと聞こえてきそうです・・・。

 

次回はぜひ連れて行ってください

 

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CFネッツ 南青山オフィス  山内 真也

充電池のようなオヒト

 

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昨日、ちょっと風邪気味やし明日は休みやからニンニク食べたいな〜っと思っている時

 

「ニンニク食べに行かない?」

井上氏から奇跡の一言

 

「行きますっ!」

 

という事で、ふたりでご飯に行って来ました

 

 

横浜にある焼肉屋に行き、ニンニクのボイル焼きを焼肉に包んで食べました

これがめちゃ美味しいんです

店員の愛想は笑えるくらいにめちゃくちゃ悪かったですが

久しぶりのお肉で、幸せなひとときを過ごしました。

 

その後、僕の家に行き、井上氏がソファーで横になった瞬間・・・

 

  

 

(寝るん早っ!のびたじゃないんやから)

 

まぁ日頃の疲れが溜まってるんでしょう

 

そして朝、

サッと起き上がった井上氏は

「じゃぁ帰るよ」

っと、クールに去って行かれました

 

充電池のようなオヒトです

サラリーマンコンサルタント

 

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今日は急遽、先日入社した海野さんの歓迎会という事でご飯に行きました

考えてみれば東京AMの6人で飲みに行くのは初めてです

 

しかし皆さん本当にお酒が強い

ビール、焼酎、ワイン・・・次々空いていきます

お酒が弱ければ当社で働くのは、かなり苦痛だと思います

 

ワイン

 

 

ボジョレーヌーボーも飲みました

 

 

 

 

味は、まあまあでした

皆さんもう飲まれました??

 

 

帰りの電車、最近の忙しさで疲れていたのか中元氏としっかり寝過ごしてしまいました

帰り

 

奥は中元氏

手前は?

 

 

・・・単なる酔っ払い

 

最近やけにサラリーマンしてると感じる毎日です

きっと、こうして老けていくんだと思います

 

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大阪セミナー 資金調達編!

 

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12月2日(日)は大阪で猪俣GMによる不動産投資資金調達編セミナーです

 

僕たちの仕事で、お客様の気に入る物件を探すということは非常に大切なことです(当たり前ですが・・・)

しかし、それと同じくらい大切なことは、どうやってローン付けをするかということ

 

どれだけ気に入った物件があったとしても資金調達ができなければ、前には進みません

もちろんローンが付けばいいというわけでもなく、

金利は何パーセント?

何年ローン?

変動金利・固定金利?

途中での繰り上げ返済に対する違約金は?

一棟マンション・ワンルームの強い銀行は?

現在の居住地によってローンの制限はあったりするの?

 

不動産投資を始める前には必ず押さえて置きたい気に掛かることはたくさんあるはずです。 

一年を通して、この時期が銀行融資が受けやすいというのもありますし、銀行のA支店では断られたけど、B支店ではローン付きましたなんて事もあるんです。

だって銀行内でも売り上げ成績はあるわけですし、優秀な銀行の担当マンに当たれば、結果は変わったりします。

お客様が個人的に銀行の窓口に行って相談するのと、ローン業務を専門に扱ってる担当に話をするのとでは、全く違ってきます

それにより皆さんの将来が大きく左右するわけですから、非常に大切な事なんです!!

不動産屋によって融資付けの強い会社、弱い会社もあります

大阪で働いていた時、他の不動産屋から頻繁に電話がなります。

今抱えているお客様のローン相談です。

あまり複雑な様ならローン付けを頼まれてましたから金融機関情報はもちろん、かなり裏のお話もできると思います

 

詳しい事は、12月2日(日)大阪セミナー後の懇親会でゆっくりと。

 

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CFネッツ 南青山オフィス  山内 真也

不動産コンサル試験日

 

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ついに昨日、不動産コンサルティングの試験がありました。

 

新宿の四谷にある上智大学で行われ、年に一回の試験と言うこともありすごい人です

当社の中元氏から事前に

「試験受ける人みんな始まる前ビックリするぐらい寝てますよ、参考書とか見て勉強してる人いてないですから」

って聞いてました

 

実際行ってみると・・・

みーんな参考書や過去問でめちゃ勉強してるんです

(えぇ〜、中元氏にやられた・・・)

まぁ考えてみれば、この試験は宅建を持ってる人じゃないと受けれない資格ですから、みんな真剣です

その上、耳栓してる人いっぱいいてるし

 

 

緊張の中、試験は始まり、まずは4択50問 

かなり難しくかったんです

(ほんまやばい・・・みんなできてるんかな??)

っと思っていた試験終了5分前、

 

隣のほうから・・・

カタカタ・・・カタカタ・・・

そしてまた、カタカタ・・・

鉛筆を転がす音が・・・(●´ω`●)

難しく思ってるのは僕だけじゃないらしく、運任せの人もいました

 

夕方に試験は終わり、合格発表は来年の1月です

ですが、全然自信ないです

過去問とは比べもんにならないくらい難しかったです

正直受けるまでは過去問もかなりやりましたし、まぁ受かるやろって思ってましたが、まず厳しいですね

 

今までいろんな試験を受けてきて終わった瞬間、開放された〜と感じて来ましたが、全然すっきりしません・・・。

まだまだ日頃の勉強が足らないという事です。

反省です。

 

この悔しい気持ちを忘れずに、もっと勉強していきたいと思います(T_T)

 

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CFネッツ 南青山オフィス  山内 真也

ワインも分析して〜

 

「ボージョレ・ヌーボー」の初荷が9日、成田空港に到着しましたね〜

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年に一度の「お祭り」となる解禁日の15日まで、あと6日!

毎年めちゃ楽しみにしてます

 

解禁前になるとニュースになりますが、その時いつも気になるのが・・・

「今年のワインはすごくイイ出来です!!」

って毎年言ってません??

確かに「今年のワインはお薦めできません・・・」じゃ誰も買わないから?

 

そんな表現より、

「今年、3,000円のボージョレ・ヌーボーをご購入いただきますと、CCR20%とかなりお得な出来栄えになっておりまして、香り・余韻・味どれをとってもDCR1.8という安全率でお薦めできるワインに仕上がっております!!」

こんな感じに分析していただけたら、納得できるんじゃないかと・・・

(余計わかりにくい??)

 

ついでに今日のニュースでは

「今年はブドウの収穫時期である8月下旬〜9月上旬に晴天が続き、果実味に富んだ味わいが期待できます。」

やっぱり・・・

 

日頃ワインを飲まない人もぜひ試してみてください。

ボージョレ・ヌーボーもいっぱいありますから、どれ飲んでいいのかわからないかもしれませんが、お薦めはジョルジュデュブッフ(噛みそう)のボージョレ・ヌーボーです

その中でも、ボジョレー・ヴィラージュ (Beaujolais Villages)っていうのがあるんですけど、これが一番お薦めです

コンビ二でもよく売ってます。

ただ、できるなら樽出ししてくれるお店で飲んでください

樽の香りがたまりませんから

 

中元氏を誘って地元でガンガン飲んだります

(中元奥様すいません

 

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CFネッツ 南青山オフィス  山内 真也

試験3日前!

 

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今日は振り替えでお休みです。

どんな休日かと言いますと、3日後に控えている不動産コンサルティングの試験勉強で家にこもっています

ブログでもお話していましたが、やっとの試験です

今まで、散々皆さんのお酒の誘いも断ってきましたから、何とか受からないと怒られちゃいます

 

試験は午前と午後に分かれていて、午前は50問の四択、午後は記述式

2時間ずつの計4時間で行われます

200点満点中、120点以上で合格と言われています

6割やったら意外と行けそうやんって感じですが、これがなかなか難しいんですよ

事業・経済・金融・税制・建築・法律の6科目

その中でも経済・金融には苦戦しています

どうも体が拒否反応を示すんですよね〜

その分、投資分析の指標にある、NOIやDCR、IRRなんかもでてきますから、そこはいつも仕事でやってることなんで、さっと解けて助かります

(CFネッツで働いててよかったと思う瞬間でもあります

 

やる限りはしっかり受かりたいんですが、知識を学べてるのがわかるんでやりだすと面白いんです

過去問してると、その年の法律改正した部分というのが非常に高い確率で出題されます

あぁそんな風に変わってたんや〜って事が結構あったりして勉強になるんですね

少しでも楽しみながらというか、前向きな感じで進めていけたら結果はついて来ると信じてます

 

もうすぐ開放されるんで、ラストスパート頑張ります

 

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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也

大阪セミナー前日

 

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先日の大阪セミナー、実は前日に井上氏と一足先に大阪入りしてました。

 

行きのホームで新幹線を待っていると・・・

んっ??ちょっとしたオーラを感じる

以前に中島美香と会ったような感覚・・・

ちょうど横にすらっとしたオシャレな男性が、

 

中村獅童やん!!

 

「いっ、井上さん!中村獅童!!中村獅童!」 (本人に気づかれないよう小さな声で)

 

その後すぐ、井上氏は奥さんに電話して、

僕は中元氏に電話して(何でなかもっちゃんなん?)

 

興奮しましたー

 

大阪に着いたのは仕事が終わってからなんで23時は過ぎていたでしょうか、

井上氏がお好み焼きを食べたいということで、梅田にある地元で有名な店に行きました

カウンターのみの店内で、10席くらいしかないこじんまりした感じです

 

お好み焼き、焼きそば等頼んで食べていると・・・

どうも周りの視線が感じるんです。(ちょっとした芸能人気分

しかしこっちが目を合わすと、視線をそらされるみたいな、変な感じ・・・

僕のことも見てくるんですが、それより周りは井上氏の方が特に気になってるみたいで・・・ 

周りの視線を、よーく観察していると・・・

 

お好み焼き→井上氏→お好み焼き→井上氏→井上氏→お好み焼き→井上氏

 

みたいな感じ(ちょっとおもろい)

 

 

そう、このお店の周辺は、男の街なんです

以前、大阪バスセミナーの前日に行ったバーもこの近くでした

 

店内のお客さんを見てみると店員さん以外ほとんど男やし、みんなカップルでやけに距離近いし・・・ついでに僕らも絶対同じに見られてるはず

 

その上、井上氏はマッチョで短髪!

この街では間違いなくアイドル的存在

そう、行きのホームで中村獅童を見た興奮に近いかも・・・

 

女の子の夜道は危ないといいますが、ここでは男の夜道が危ないんです

この近くの飲食店でバイトしていた頃、2回ほどナンパされました。

スーツ姿の男性に・・・

 

ということで、井上氏初めての大阪は酔うに酔いきれず、とっとと解散して帰りました

 

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CFネッツ南青山オフィス 山内 真也

不動産投資大阪リスク編

 

今日は猪俣GMによる「不動産投資リスク編大阪セミナー」でした

大阪リスク編

 

 

 

 

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「入門編」「リスク編」「資金調達編」 「建築企画編」の4回に分けている、リスク編です。

不動産投資を行ううえでのリスク・・・地震や火災、金利変動、収益変動、老朽化、陳腐化などなど。

何に対しても新たなことを始めよとすれば必ずリスクとは隣り合わせで、それをゼロにすることは不可能かもしれませんが、想定されるリスクを知り、事前に手を打つ ことによりそのリスクを軽減することができますからね。

また、突然の事態にも最適な手を打つことができるようになります。

 

奥深いセミナーでした

 

今日はセミナー事業部の岡本さんが来れないということで、司会をさせていただきました

先日、セミナーデビューした井上CPMも来られて、イケメンバーのつもりが、おっさんばかりのスタッフでお客様もちょっと熱苦しかったかも

次回の大阪は12月2日に資金調達編セミナーが行われますんで、ぜひご参加いただければと思います。

今回ご参加いただいた皆様、猪俣GM、井上CPM お疲れさまでした

 

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一日セミナー事業部 山内 真也

東京AM裏ブログ

 

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当社、南青山オフィスのブログがリニューアルされました

東京アセットマネジメント事業部の6人による日記です

「CFネッツ 東京AM裏ブログ」

かなり濃い〜内容でお届けしようと思っていますので、ぜひ除いてみてください

 

CFネッツ 南青山オフィス  山内 真也

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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