山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年03月

ローン融資撤退

 

明日から4月です

・・・が世間が騒がしい。

 

ついにガソリンの値下げが始まります

日々、自分の車に乗ることはほとんどないですからあまり気にはしていませんでしたが、1リットルあたり53.8円のガソリン税がかかっているうち暫定税率分25.1円がかからなくなり、店頭価格は25円くらいも安くなるようですね

これは確かに大きいです

そのせいかガス欠になる車が非常に多いらしいんです

まぁそれだけ安くなるんなら気持ちもわかりますが・・・

その値下げを見越した買い控えが全国で広がり、1日以降に品切れのスタンドが続出する“ガソリン・パニック”が懸念されているようです

ただ安くなったからといってガソリンの買いだめには気をつけてください

200リットルを上回るガソリンを購入するには許可が必要らしく、これらに違反すると、「1年以下の懲役」または「100万円以下の罰金」に処されるらしいです。

 

そして不動産投資では、

先ほどノンバンクの担当より電話がありました

銀行マン「あの〜非常に言いにくいお話しなんですが・・・サブプライムの影響でワンルーム融資をもう取り扱わなくなることに決まりました」

山内「えっ!?いつからですか??」

銀行マン「4月からです」

山内「あぁ〜4月からですか、まぁそれなら・・・って明日やん!」

銀行マン「そうですね〜」

山内「そうですね〜じゃないでしょ!急すぎますって!」

銀行マン「ですので、今から出そうとしている案件につきましてもよければ他の金融機関さんに出していただけましたら・・・」

(他の銀行を薦める銀行マンが何処にいてるの

 

っということで以前よりお話ししているノンバンクは撤退することになりました

せめて来月までの融資とか事前に言ってくれたらいいんですが、いつも急なんですよね

買主さん・売主さん、皆さんにご迷惑がかかることですし、全ての予定がくるってきますからね

 

こうしてまた思うんです

借りれる時に借りるべきだと。

 

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プラチナ限定イベント

 

昨日はプラチナ交流会がありました

プラチナとは当社で投資物件を購入された方や賃貸物件の管理を依頼されている方が対象になるプラチナ会員限定イベントです

 

昨日は横浜のみなとみらいオフィスお披露目会でした

 

食事は当社の飯塚氏が以前横浜中華街で甘栗を焼いていたという事からの人脈で、美味しい中華料理を頂きました

 

そしてお酒は紹興酒を、なんと樽ごとです

いい

 

←こんなんです

 

空けているのが飯塚氏です

(ちょっと顔ぶれていますが・・・)

 

 

 

 

いい

 

必死に空けてくれました

(これも顔ぶれちゃってます・・・)

 

 

 

 

いい

甘さもほどほどで飲みやすく抜群です

(実はこれもぶれてます クリックして下さい)

 

 

 

美味しくお酒をいただき、久しぶりのお客様ともゆっくり話す機会があっていい時間でした

 

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欠かせないもの。

 

日々生活をする上で欠かせないもの

 

コンタクトレンズ

携帯電話

パソコン

 

ここまではほとんど皆さんも同じだと思います。

 

そしてCFネッツの社員を語る限り、お酒

そして、必ずカバンに入っている10B

 

全世界で使われている金融電卓です。

なのに普通に電気屋では売ってません

仮に売っていたとしても説明書が読めません

だって英語ですから

 

日本ではまだ不動産屋ですらほとんど持ってませんし、知りません

こんなに画期的なブツなのに・・・

 

不動産投資をするならこれです

そんな最先端行く一品です

 

 

4月12日(土)に金融電卓セミナーを行います、一緒に最先端走りませんか?

そして今回は最新の10B供ゞ睛仕殿酩佞です

ビジュアルも重視される方はぜひゲットして下さい。

 

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今日のランチ

920d9621.jpg

 

会社近くにある路面店で買いました

 トンカツ屋さんの弁当ですから美味しいんです 

 

 

 

今日はご飯ひとつオマケしてくれました

これでなんと400円

めちゃ安いでしょ

 

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計画的に。

 

ゴールデンウイークに社内旅行でタイへ行きます

パスポートが期限切れだったので申請に要る住民票等を取りに役所へ行きました

番号札を取ってびっくり なんと25人待ち

「この一週間がピークですね〜」っと窓口の人

4月に入ってからにしたらよかった・・・

しかし、わざわざ来て帰るのもイヤ。

 

11時30頃から待って、順番は順調に進んでいきます

けど12時過ぎると長椅子に座りきれないくらい待ちが増えていきました

そして全然番号も進まないんです

なんでかな?と思ってたら、昼で人が増えたのもあるんでしょうが、職員の方が昼休みをとって半分くらいいなくなってたんです

ん〜めちゃ微妙・・・

結局1時間30もかかりました

 

その後は法務局にローン提出で必要な地積測量図・公図・建物図面を取りに行きました

まぁ法務局はすいてるやろーっと読んでました

なぜなら、今日は水曜日でほとんどの不動産屋が休みだから

 

行ってみると・・・

客は1人

職員の方が多いし

 

予想通りです

普段なら10〜15分くらいかかるのが、3分で出て来ました

 

時期を見て、先を読んで行動するのが大事ということですね。

 

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到来?

 

最近ブログ更新がなかなかできません

いつもなら家に帰ってから今日一日を思い返してする所なんですが、

なぜか、ボーっとしてしまいます

もちろん今も更新しながらボーっとしてます

 

んーおかしい

風邪かな??

 

思い当たる症状としては・・・

鼻がつまり気味、

目がかゆい、

くしゃみがでる、

 

=花粉症!?

 

なーんか嫌な予感

急にくるって言いますからついにデビューかも

 

しかし、風邪です

絶対、風邪

認めたら負け(何が負け?)

風邪であって下さい。

 

人生でこれだけ風邪であってほしいと願うのは、

小学生の頃の注射がある日の朝以来です。

 

話は変わりますが

花粉症が治せるのなら、いくら払えますか?

 

平均は33万円だそうです

 

まぁそんな非現実な話しは別にして

1日2食にしたら治ると言う話しもあります

ほんとかどうかは知りませんが

気になる方は

 

早く風邪治ってほしいわ〜

 

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銀行融資のその後

 

以前ブログでもお話しました新規ノンバンクのワンルーム融資についてです

あの時は全くの手探り状態でしたが、少しずつ見えてきました

 

流れとしては、

イイ物件があれば、まず前もって物件の評価を見てもらいます

銀行の担当の手が空いていたらすぐにでも返答をくれます

今のところ出した物件は全て評価が100%出ていますが、結構低い時もあるらしいです

当社の場合、最寄駅から徒歩から10分以内を目安におススメしていますから、ある程度クリアできているのかなとは思います。

 

あとはお客様の資料関係を提出して事前審査をします

こうして評価が出ていれば、その日の朝一に出すと夕方には返答をくれます!

これは今までにないくらい早いです

結構、ワンルームの場合現金で買う方も多いですから、どうしても優先権を持っていかれたりもしますが、これなら売主に対して話しもしやすいですしね。

 

そして事前がつけば契約をして本申込みですが、これも3日あれば返事がもらえるんです

今まで購入していただいた方はわかると思うんですが、これはめちゃめちゃ早いです

それこそもう少し慣れていけば、物件が出た時点で契約〜決済までの予定を全て入れる事も可能になります。

 

あと皆さんが気になる諸条件ですが

全期間固定金利の4.3% 期間は50−築年数

よくいっても築25年が限界かなと思います、それ以上ならまず利回り的に合わないですね。

属性としては年収500万円以上、

これは必ずです!

別で不動産所得があったとしてもプラスとして見てくれませんし、配偶者との合算もダメです。

返済比率は40%以内

年間の返済額が年収の40%以内でないとダメだという事ですね

既に不動産投資等の既存借り入れのある方は、それも合算して40%以内です

ワンルーム融資の場合、700万くらいの借り入れですからそこまで気にされなくていいですが、既存で一棟の借り入れがあると不動産所得を足しての計算にはなりませんから難しいかもしれません。

 

新ノンバンクの・・・

メリットは全期間固定金利と審査スピードです

デメリットは銀行側の提示されている条件は絶対という事ですね(年収が500万以上とか)

まぁはっきりしていてイイですが・・・。

 

あとは物件の仕入れですね〜

 

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セミナーのお知らせ

 

今月はセミナー月間です

 

残すは

3月23日(日)猪俣GMによるリスクコントロール編セミナー

3月30日(日)東京フィールドワークセミナーです

まだ少しだけなら空いてますから早めにお申込み下さい。

 

そして来月は2回目の大阪フィールドワークセミナーがあります

確か去年の夏頃に1回目が行われたんですが、その時は前日にかなり飲みすぎて当日の午前中は顔色が良くなかったのを覚えています

ですから今年はかなり飲みすぎにならないように、飲みすぎくらいで抑えようと思います(●´ω`●)

大阪のフィールドワークセミナーも20名様限定になりますからお早目にどうぞ

 

久しぶりに皆様とお会いできる日を楽しみにしています

 

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お泊り

 

昨日は猪俣GMによる賃貸企画編セミナーがありました

 

semina-

 

建築も面白かったです

しっかり勉強さしてもらいました

 

終わってからは懇親会に参加して、

その後いつもなら帰るところですが・・・

 

大阪から友達が遊びに来ていたので合流しました

代官山にあるアフリカという知り合いの店で芸能人もよく来るオシャレなレストランです

 

ahurika

 

入り口からめちゃイイ雰囲気

 

 

ahuri

東京って感じです

(どんな感じ?)

 

 

ahur

 

オシャレでしょ

 

 

ahur

 

ご飯は、まぁまぁです

 

 

店の雰囲気に合わない関西弁が飛び交い

楽しい時間はあっという間に過ぎて、閉店までいてしまい・・・

(だってみんなよくしゃべるねんもん・・・)

気づいた時にはすでに遅し

 

っというわけで・・・

kapu

 

 

恵比寿のカプセルホテル行きです

 

 

 

 

akaa

 

 

最近のカプセルホテルも綺麗にしていますね

あんまりイメージよくなかったんですが、なかなかアリでした

 

 

 

次の日は六本木にある銀行と大田区役所に行く予定があったので、まぁちょうど良かった?・・・って事にしておきます。

 

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訪問者

 

今日、他社の不動産屋さんが訪問してきました

 

業者さん「すいませ〜ん、山田さんいらっしゃいます??」

山内「今、出掛けてるんですが・・・」

業者さん「あ、そう っていうか関西の人?」

山内「そうですけど・・・」

業者さん「やっぱり〜、僕も関西やねん、関西のどこ??」

山内「京橋ですけど・・・」

業者さん「片町線やん!、あっ、今は学研都市線に名前変わったけどね 僕も片町沿線に住んでてん まぁ8年くらい前やけどね  今どこ住んでんの?横浜?僕も横浜やねん 何か近いやん ふ〜ん 今日は特に山田さんに用事あったわけじゃないねんけど驚くかな〜と思って、関西人てそんな驚かそうってするとこあるやん、わかるでしょ?うんうん、そうやねんそうやねん っと言ってもまだ山田さんと取引した事ないねんけどね」

(ないんかい!)

 

業者さん「高校はどこ?もしかして北野高校?」

山内「いえいえ違います」

業者さん「北野高校言ったら、あの弁護士が行ってたよ・・・ん〜あの弁護士・・・ん〜」

山内「橋元弁護士ですか?」

業者さん「橋元弁護士が行ってたわ」

今、僕言ったやん!)

 

業者さん「それじゃ山田さんに来たこと言っとてく・・って名刺渡したからわかるわな ではまた来ます

 

嵐のように去って行かれました・・・。

 

この地元感、ちょっと安心する自分がいる反面、やっぱり東京に来て良かったと感じる瞬間でした

 

     

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更新料って

 

賃貸の契約期間が満了して、引き続き住む時には更新料がかかってきます

これって当たり前かもしれませんが、大阪では更新料を取る習慣がありません

だからそれを知ったときはビックリでした

更新料?何それ??

って感じです。

 

ついでに、期間は2年として契約してるんですが、その2年が経過したからと言ってわざわざ契約をまた交わすような事はしません

(僕が住んでいた所の不動産業者が適当なだけだったかもしれませんが・・・)

 

 

今日家に1通の手紙が届きました

駐車場更新通知書です

 

ちょっと嫌な予感が・・・

はい、更新料です

 

やっぱどうもこの習慣しっくり来ないんですよね〜

 

ただこっちに来てほとんど車乗ってないですから、これがいい機会かなという事で売ろうと思ってます(かなり悩んでますが)

そういう意味での決断はしやすいかもしれません。

 

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佐藤君

 

今日は休みです

 

朝早くに電話が鳴り起きました

気づくのが遅かったので切れちゃいましたが、留守番電話を聞いてみると

「もしもし、佐藤君 今日遅れそうだから先に行っててくれる?ごめんね、また電話します」

・・・そう間違い電話です

もう勘弁してほしい

でも佐藤君このままなら待ちぼうけかな?っと気になりつつも、また電話するって言ってたし今日は暖かいからちょっと待っても大丈夫かな

と勝手に自分を納得さして、2度寝です。

 

しかしその後も、銀行から電話、会社から電話と、しっかり起こされちゃいました

火曜日の休みではよくあることです

と言って、逆に電話が鳴らなければ鳴らないで不安になるんです(営業ですから)

 

まぁ早起きできたお陰で、不動産投資の本を1冊読んで、洗濯をして、時間を見るとまだ昼ですから、なかなか充実してるかも

 

佐藤君ありがとう・・・?

 

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要確認

 

「売り急いでいる物件があるから何とかしてほしい」と業者さんから電話がありました

物件は横浜駅から徒歩5分、南西の角地で良さそうです。

金額も安くて、指標上もクリアしていたので早急に見てきました。

 

 

下見

築は昭和の物件ですからある程度の古さは感じられるものの管理状況は良かったです。

 

 

 

ただ見に行く前からひとつ気になっていた事があって

普通、販売図面を見るとその物件のプラス材料となる項目が書かれています

この物件で言うと、オートッロク・管理体制良好・フルリフォーム済み 等です

しかし、南西の角地に関わらず、角地につき日当たり良好・眺望良好なんてことが書かれていなかったんですね

僕がこの物件の担当なら絶対日当たりはアピールしますから

予想的中してなかったらいいんですけど

 

恐る恐る部屋に入ってみると・・・

 

 

下見2

 

いっぱいいっぱい壁でした

 

 

「やっぱり・・・

 

ワンルームの場合、ファミリータイプとは違って日当たりはそこまで気にする必要はないんですが、これはちょっと息が詰まりそうです

両窓が完璧に塞がってましたから、さすがに難しいかな〜っと言う事で、場所は良かったんで残念ですが、今回は見送りです

 

こうして空室なら中を確認することができますが、投資の場合ほとんど入居中ですから、外観を見てわからなかったら、業者さんに言うか法務局で建物図面を取得し位置を確認して判断するようにします。

 

安ければ安いだけの理由があるということですかね〜

 

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中元セミナー

 

今日は中元セミナーでした

 

予定が詰まっていたので参加する事はできなかったんですが、きっといいセミナーだったんじゃないかなと思います

いつも必死に考えてはりましたからね

 

周りから見ていても大変さが伝わりますけど、もっともっと勉強していつかは僕もセミナーやってみたいものです

もちろん笑い先行ですが・・・

 

今度ゆっくり、なかもっちゃん側からの感想を聞いてみます

 

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楽しく

 

去年の7月7日にブログを立ち上げてもう9ヶ月になります

更新大変です〜、なんて言いつつかなり楽しめるようになってきました

アナログな僕ですが、挑戦してみて良かった

 

何事も前向きに楽しく進んでいけたらこれほど幸せな事はないです

不動産投資ネタを入れつつ笑いも入れつつ、これからも頑張ります

 

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男の手料理

 

今日は無性にカレーが食べたくなりました

っということで夜ご飯は男の料理です

 

かれー

 

まず鶏肉を炒めます

 

 

 

 

カレー

 

たっぷりキャベツ半玉を炒めます

 

 

キャベツ??って思われるかもしれませんが、甘みが出て美味しいんです

 

カレー

 

タマネギを炒めます

 

 

その他にパプリカ・ニンジン・ジャガイモなどなど

 

そうすると・・・

 

カレー4

 

こ〜んな感じで、これだけでも美味しそう

 

 

 

その後、ルーを入れて

最後に隠し味で牛乳とガラムマサラを入れます

(ガラムマサラとはインド料理で使われる混合香辛料の一種です)

 

そして・・・

 

カレー5

 

完成〜

 

 

 

美味しそ〜

 

キャベツの甘みと鶏肉のダシがでていてバッチリです

 

カレーにはキャベツです

ぜひ一度お試しください

 

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ワンルームの下見

 

昨日はワンルームの下見に行ってきました

 

表面利回り9.5% 東横線の最寄り駅から7分

数字上で見るとクリアしていましたが、駅から7分というのが気になります

実際歩いてみてって感じです

 

駅に着き、目の前に見えたのが

下見

 

急な坂です

 

 

これは厳しいな〜なんて思いつつ、

ストップウォッチをスタートさせ、とりあえず現地へ

 

下見2

 

歩きますが歩きますが、ず〜っと坂が続くだけで全然それらしい物件が見つかりません

 

 

息切れしながら・・・

下見3

 

途中、綺麗な梅に癒されながら・・・

 

 

着きません

 

もう10分以上は歩いてるはず

しかし、ここで引き返すのも何ですからとりあえず歩きました

 

そうしてやっと現地に到着

 

かかった時間は

下見6

 

18分(かるい迷子です)

 

 

 

肝心の物件はというと

 

 

下見7

 

めちゃイインデス

 

 

 

下見8

 

管理もバッチリでした

 

 

 

あとは駅からの最短距離

 

今度はちゃんと道を尋ねて、歩くと・・・

下見8

 

ずーっと平坦な一本道で

 

 

到着〜

 

 

かかった時間は

下見4

 

6分弱

 

 

 

どうやら全く違う山道を歩いてぐるっと廻っていたらしく・・・

 

いい運動にはなりました

 

しかし、ますますイイ物件ですね〜

 

道に迷っている間に売れてなければいいのですが・・・。

 

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愛情次第

 

一棟の下見に行って参りました

 

電車に揺られ揺られ1時間30分

最寄の駅にやっと到着

 

この時、願いがひとつだけ叶うなら

「いい物件であって下さい」っと祈ります

(遠ければ遠いほど)

 

 

駅前は工事中で、ローターリーができ、土地の区画整理で10mくらいの道路ができようとしています

まずまず悪くないですね。

 

そして駅から歩いて5分

築10年くらい、鉄筋コンクリート造

かなり外観も綺麗でイイ感じです

 

こういう物件に出会えたとき、ほんとテンションが上がります

 

そして、マンション内の管理状況はというと

これがほったらかし

 

外観はまだ築が浅いからよかったんでしょうが、ポストやゴミ置き場までかなり汚れていました

所有者さんの物件に対する愛情を感じられないです

 

極めつけは

中神3

 

廊下に洗濯機が・・・

 

 

何で?? ここで洗濯してるわけじゃないでしょうに。

 

要検討って感じですが

しっかり手を加えてあげれば生まれ変わるかも・・・

 

 

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弘明寺

 

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大阪の友達から電話がありました

 

「この間、東京行ってんで!」

「えっ、そうなんや〜」

「めちゃよかったわ〜」

「何処いったん?」

「東京ミッドナイトタウン!」

「ん??・・・どこ?」

「東京ミッドナイトタウン!」 

「東京ミッドタウンやから!何処の夜の街やねん 笑」

 

 

そして先日・・・

 

「社長、この物件どう思います?」

「どこ?」

「コウミョウジです!」

「ん?・・・どこ?」

「コウミョウジです!」

「ばーか」

「・・・?」

「おまえそれグミョウジって言うんだよ!」

 

弘明寺

 

何度見ても、コウミョウジ です

 

頑張れ自分・・・。

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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