山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年04月

出発

 

10年前初めて行った海外旅行がタイでした

それも何を思ったか一人旅

タイに着いた時、言葉も何もわからずドキドキしてたのを覚えています。


ついに今日からタイ旅行です

今回会社にお願いして帰りは関空行きを取ってもらいました

そのせいか、行きの成田空港からもひとり違う飛行機となり、タイで1時間半皆さんの到着を待つことになります

ひとりで片道7時間ほどは少し寂しいですが、まぁタイは4回くらい行ってますし、ここだけの話しですが、

なんと!シンガポール航空に乗れるんです

 

シンガポール航空といえば・・・

米国の代表的旅行雑誌「トラベル+レジャー」

英国の航空関連調査会社「スカイトラックス」

07年航空会社ランキングで1位になるなど、評価が高いんです。

イイとは以前から聞いてましたが、やっと初めて乗れるわけですよ

 

今からそれが楽しみで楽しみで・・・

 

えっ?他の社員の方??

ん〜もちろんシンガポール航・・・タッ、タイ航空ですね

タイ航空もいいですよ・・・うん、何と言うか、うん、タイに向かうわけやし・・・。

あぁ〜時間です

とりあえず、また詳しくお話ししますね

 

では行って来ます

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

2.3坪シーエフネッツデスク

 

今日は本部の隣にあるバーズというショッピングセンターで1日店番です

なぜショッピングセンター??

知らない方も多いと思いますが、そのセンター内にもシーエフネッツの店舗があるんです

 

バーズ

 

 

広さはなんと2.3坪!

 

 

 

 

 

今日は本部LMの小串氏と出勤ですから、カウンター内はキチキチです

 

ここは当社の休みも関係なく営業していますから、横浜のスタッフにて交代で休日出勤です

突然の来客や業者さんからの管理物件問い合わせにも対応しています

 

こんな店舗があるなんて知らなかったでしょ

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

明日から・・・

 

ついに明日からGWです

(・・・が、僕は明日1日本部で仕事があります

 

それが終われば、ついにタイ旅行です

友達に話すと現実逃避?なんて聞かれますが、今当社で進めてるスチールハウスの見学会がありますから、立派な仕事です

まぁ見学会は一日だけですから、

残りは

 

たい

 

グリーンカレー

 

 

 

タイスキ

 

タイスキ

 

 

 

 

タイ

 

 

シンハービール

 

 

 

 

を満喫してきます


タイ独特の香りと真夏の陽射しに照らさて、シンハービールがうまい これはタイのビールですが結構知らない人が多いんです タイではビア・シンと言います

一度お試しください

 

この旅行は飲みっぱなしになる事、間違いなしです

何てったってシーエフネッツ旅行ですから

 

皆さんもよいゴールデンウィークを

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら


 

大阪セミナー

 

大阪で2回目のフィールドワークセミナーでした

今回は大阪・神戸を中心に全7物件廻りました

以前大阪で住宅を販売していた地域や幼い頃育った場所なんかにも対象物件があり、非常に懐かしく楽しかったです

今回見た物件の中で、売買金額より2000万くらいは銀行評価の出そうなものがありました これを買うとその時点で差額が共担となりますから、また再投資できるわけですね

他にも、なかなかおもしろそうな物件があり有意義でした

 

前回の大阪フィールドワークセミナーでシーエフネッツが購入した物件は当時9部屋空室がバリューアップして現在満室

ほんと理想的だと思います。



今回の紹介物件近くにこんなマンション名がありました

大阪

 

 

「ワンション」

 

 

 

 

 

ワンション??何かの間違い??

 

20年以上前この地域で初めてのペット可マンション です

だからワンション・・・

当時は徹夜で行列ができるほど反響があったらしい

関西はブログネタの宝庫です

 



参加いただきました皆様・大阪デスクのスタッフの皆様お疲れ様でした

司会をさしてもらい至らない点も多々あったかと思いますが暖かく見守っていただきありがとうございました

今後ともよろしくお願いいたします

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

新築物件購入・・・。

 

このくらいの年齢になると、よく友人からもお家について相談を受けます

 

「3000万円くらいの新築マンションを購入しようと思うねんけど・・・」

自分で住む場合は自己満足の世界でしょうから全然構わないと思います

ただその友人は「将来貸す事も考えておきたい」と言います

そうなると話しは変わってきます。

 

例えば3000万円の物件を貸した時の家賃が15万円とします(表面利回り6%)

年間収入180万円(15万×12ヶ月)−13万円(空室率7%)−18万円(管理費・修繕積立金 月1.5万円)−13万円(管理手数料7%)−10万円(固定資産税)

=ネット収入126万円(NOI)

年間返済額(ADS)が3000万円借入 金利2% 35年ローンとして119万円

126万円−119万円=7万円(年間キャッシュフロー)となります。

 

少ないけどキャッシュフローがあるからイイと思うかもしれませんが

もし今後、金利が0.5%上がると・・・

年間返済額(ADS)が128万円になり1万円の赤字です

その上、新築の物件なら将来間違いなく賃料も下がりますから

家賃が−3万円になればネット収入96万円−年間返済額128万円で

−32万円の赤字です。

危険すぎる投資物件となりますからお薦めできません。

 

とりあえずその友人には1500万くらいの中古物件を提案しましたが、そのくらいの物になると築は古くどうしても新築と比べれば見劣りしますから、数字で納得いっても気持ちで納得いかない、となるかもしれませんね・・・。

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

 

大阪出張にて。

 

昨日・今日と26日の大阪バスセミナーの市場分析等の資料作成お手伝いで大阪コンサルティングデスクで働いております。

 

大阪といえば皆さん思い浮かべるのは通天閣や道頓堀、USJですが

大阪・浪速の台所 黒門市場も有名です

生鮮食品を中心に百数十件の商店が集う有数の商店街です。年末には新年用の食品を求める買い物客で前へ進めぬほどの賑わいです

 

ミナミの商店街と言えばここですが

最近はさびれた商店街が多い中で、この黒門市場は物凄い活気です

黒門

 

平日でこの人

 

 

 

昨日は朝から社長に紹介を受けた大阪の業者さんを廻り、ちょうど黒門市場のある日本橋にも行きましたので、そこで昼ごはんを食べました

 

市場でごはんを食べるんですから魚かなと思いつつ、

黒門2

 

なぜかカレーうどん定食

卵かけごはんの魅力に負けました

 

 

この辺はさすが大阪です、食のレベルが高い。

 

その後、大阪デスクに戻ろうと一駅先の難波駅まで歩きましたが、途中に先日のブログでお話しました ‘どうしても会いたい人’ に会って来ました

 

それは・・・

 

黒門3

 

 

くいだおれ太郎

 

 

 

 

 

 

旬なネタには最適です

かなりの人が周りを囲んで写真撮ってました

くいだおれ太郎と言えば、1992年に阪神タイガースの優勝がいよいよ目前に迫ると、前回の優勝時に熱狂したファンらにより道頓堀に投げ込まれたカーネルサンダース像の代わりとして狙われ、道頓堀に投じられるのではという懸念が生じました。

そのため、「わて、泳げまへんねん」と題した浮き輪に水中眼鏡という特別コスチュームに変更されてたというのが印象的です。

 

久しぶりの大阪満喫中です

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

いいことあるもんです。

 

最近みなとみらいオフィスの下で撮影する風景をよく見ます

昨日はなんと!高橋克典と永井大がドラマの撮影でいました

さすがにスタッフに囲まれた高橋克典には近寄れず

永井大に「スイマセーン 握手して下さい」 と話しかけると、すかさず横から当社の小嶋君が「僕、同じ新潟出身なんです〜」

(関西人以上に、ずっ、ずうずうしい

「そうですか・・・」と永井君はどう対応していいのか困り顔

(確かにそれ言われて話しが広がるわけでもないし・・・)

まぁ笑顔で握手してくれました。

しかし高橋克典は格好よかった
久しぶりに高ぶりましたね〜


 

そして話しは変わりますが、今日から大阪出張で今実家にいてます

もともと昨日の夜に向かう予定でしたが社内の送別会があるということで急遽遅らせました

しかしニュースで、昨日の夜、新大阪〜東京間の新幹線にて飛び降りがあり3時間くらいの遅れがあったみたいです

もし昨日向かってたら新幹線に缶詰状態だったんで助かりました



真面目に働いてるとイイ流れになるもんです

(こういうといつもは不真面目みたいですが・・・)

 

以外と僕、真面目ですよ・・・社長

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

小旅行。

 

投資物件を探す地域は、ワンルームなら東京23区と横浜市 

一棟なら東京・神奈川・千葉・埼玉と、かなり広範囲です。

 

気になる一棟がありましたので下見に行きました

・・・がなんと片道2時間です

往復4時間

地味なひとり旅・・・。

 

しかし物件有る限りはそんなこと言ってられません。

 


昭和62年のRCマンション 表面利回りで 7.5%

この数字ではお薦め出来ないですから2000万くらいの値段交渉が必要です

 

もう最近はそのくらいの指し値が当たり前ですね

 

最寄駅は乗降客数3万人

決して多いとは言えませんが駅まで徒歩1分の場所にあり、スーパーやコンビ二から、生活するのに十分な環境が揃っています

 

さてやっとの事で現地到着

2時間もかけてくると、なかなか緊張します

例えるならば、

昔好きだった子と5年振りに会うような感覚・・・

(なんとなくわかります??)

 

そして見た瞬間

「めちゃ歳とってるやん・・・昔はあんな可愛いかったのにー」

みたいな印象でした

(なんとなくわかるでしょ)


築20年は経つというのに第一印象としての外壁・エントランス・集合ポストも修繕した後がなく、一切管理はされずでひどい状況でした

駅が思っていたより栄えていたし、周辺の雰囲気もよかっただけに残念です。

 

そして、この後また2時間かけて帰るんです

電車に揺られながらこれ程までに自分の気持ちによって、外の景色が行きと帰りで違うものなんかと不思議です。

 

まぁそのうちいいことありますわ

 

 

大阪バスセミナーまだ参加できます、こちらからどうぞ。

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

 

大阪セミナーと今会いたい人

 

来週、大阪出張です

26日に大阪バスセミナーがあり、数日前からお手伝いに行きます。

 

予定としては今回そのお手伝いと、社長の紹介でお知り合いになった業者さんに会いに行こうと思っています。

大阪の物件はもちろんですが東京の物件も紹介いただいてますから、このつながりを大切にしたいですね。

 

そして今回もうひとつ、仕事とは関係ないですが夜にでも会いに行こうと思っている人がいてます

どうしてもどうしても会いたい人がいてます。

さて誰でしょう??

ってわかりませんよね

 

それはまたブログでお話ししますね

すいません、じれったくて

 

では明日からまた一週間お仕事頑張ります

 

大阪バスセミナーまだ参加できますんで、こちらからどうぞ。

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

現地にて

 

昨日、オーナー様と一棟物件の立会いがありました

当社のプロパティマネージャー・リーシングマネージャーから、各部屋の状況にあわせて数々のリフォーム提案等させていただきました

エアコンや給湯器の交換から洗濯機置き場の設置

 

例えばその洗濯機置き場の設置も数字にして考えます。

費用が10万円かかったとして、その分賃料が仮に月々3000円UPできれば年間で36000円の収入が見込めCF36,000円÷100,000円でCCR(入れた自己資金の利回り)が36%となりますから、付けるべきですねという話しになります。

しかし、例えば単身者でキッチン等のグレードあげてもそれに見合っただけの賃料は期待できないですから、求められていない事にお金をかけても意味がないですね

こう見ていくと、単にリフォームすればいいということでもないわけです。

 

 

話は変わりますが、昨日部屋の内見時に、「あっ、スリッパ忘れた〜」と思えば

オーナー様のカバンから

 

スリッパ

 

 

なんと当社CFネッツのスリッパが出てきました

 

 

 

 

 

賃貸物件の内見時に使ってもらおうと作ったものです

先日、倉橋社長のセミナーがあり、その時の参加者の皆様にプレゼントされました。

 

「内見する人の気持ちで。ということでスリッパ持ってきました」とオーナー様

 

さすがです

 

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

銀行評価ってやつは・・・

 

4月29日から5月6日までお休みです

 

久しぶりの長期連休は嬉しいですが

その分、必死に働いております

(更新できないと言い訳・・・)

 

 

最近も相変わらずお客様に物件を紹介すべく、物件探し・下見の毎日です

仕入れして指標もクリアできそうな物があれば銀行に評価出しをしてもらいます

その間に下見へと現地に向かい、今日も「おっいいやん!」っと思うものがあり、テンション上がりつつオフィスに戻り、銀行に電話を入れると

「4000万円の評価です」と担当

ちょっと待って、物件金額は6500万円ですよ

諸費用が1割の600万として、自己資金が3100万もいるって事

ありえへん・・・。

 

一般の方でそんな自己資金の用意できる人まずいないですよ

何とかいけて2000万の自己資金+共担って感じじゃないですか

もちろん自己資金を入れる分、投資の安全率は高まりますが、投資効率が下がりますから

 

ある程度こちらサイドでも、この物件ならこれくらいの評価かなと計算してわかりますが、実際そんな結果だとガックシです

 

まぁただそれに懲りず、地道に直進あるのみです

こうなったらほんまに意地でも見つけたりますから

頑張りますわ!

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

賃貸中のお家拝見

 

賃貸中ワンルームの立会いがありました

賃貸中で立会い??

そうです、入居中のお家を拝見です。

 

謄本の表題部(専有部分の建物の表示)に種類という欄があります

居住用として使っているのなら居宅となり、事務所として使っていれば事務所となります

しかし、居住なのにその種類が事務所となる時があります

今回のワンルーム物件がそれでした

かなり以前に事務所として使っていて、そのまま変更されていませんでした。

 

何が問題かと言うと事務所登記なら銀行の融資が受けれないんです

そこで測量の先生に変更するため部屋の写真を撮ってもらいます

間違いなく居宅として使っていますよという証明ですね

入居者さんにご協力していただきお邪魔しました

 

写真といっても5枚ほど撮ってすぐ終わるし僕は何もすることがないので一緒に立ち会う必要性はありませんが、どんな方が住まれているのか?部屋の状態は?(それにより退去後のリフォーム費用)というのはオーナー様として非常に気にかかるところでしょうから一緒に行ってきました

入居者さんはかなり真面目そうな方で、タバコを吸っている様子も無く非常に綺麗に使っていただいていたのでとても安心しました

入居中のメリットは、引渡し後すぐ賃料が入ってくるという事ですが、デメリットとしては内見できず現状引渡しですから退去後のリフォーム費用が読めません

そういう意味で今回、オーナー様にとってはかなり良かったんではないでしょうか

 

この種類変更はだいたい7日〜10日で完了します

費用は5万円くらいです。

 

夜分遅くに嫌な顔ひとつせずお邪魔させていただいた入居者さんにとても感謝します

そして今回立ち会っていただいた測量の先生もかなりイイ方で、その後わざわざ家まで送ってくださいました

大雨でしたから非常に助かります。

 

ついでにこの先生、当社の倉橋社長とはもう20年来の付き合いだそうです

先生の着ていた作業着の胸には会社のマークが入っていたんですが、そのマークはなんと倉橋社長が考えたものらしいです

(しかしいろんな事されてる社長には驚かされます)

 

三角がふたつのシンプルなものです

 

うん・・・いいと思いますよ

さすが社長です

 

まぁ僕なら頼みませんが・・・笑

 

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

ちょっとした信用が大事

 

ローン申込み時に銀行が申込者の個人信用情報を確認します

既存借り入れがあるか 支払いは遅れてないか 何処から借りているか等、見て結局のところ信用できる人なのかを確認します

 

よくある話しですが、通帳に入金するのをたまたま忘れていて2〜3日住宅ローンの支払いが遅れてしまったっていうことあると思います

基本的にはそのくらいの遅れなら個人情報には載りません・・・でも

例えば住宅ローンをA銀行から借りて、少しの遅れなら情報に載らないと安心していると、今後、不動産投資等でA銀行からまた借りようとした時には、少しの遅れでも全ての履歴をA銀行内ではわかってますから、それだけで融資してもらえなくなります

どれだけ属性がよくても、たったのそれだけで融資を受けられないなんてモッタイナイデス。

 

それとは逆に

以前、住宅ローンを組んでた銀行でアパートローンを申し込んだお客様がいましたが、

銀行の担当より「ぜひ、この方は融資させてください、毎月の支払いが今まで一度も遅れ無いですし、定期預金もしていただいてますから、上から非常に印象がいいんです!」

なんて事がありました

 

当たり前のことで信用してもらう事ができ、簡単に実績を作ることもできるわけです

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

大方針会

 

 

城が埼

 

 

昨日は当社の運営するホテル、城ヶ島にて一日方針会でした

 

 

 

 

 

お客様からホテルはどうですか?っとよく聞かれますが、

これがまたいいんです!

 

ああ

 

 

ホテルのテラスから見える景色です

 

 

晴天に恵まれて、満開の桜に富士山

日本人でよかったな〜っと感じる瞬間です

 

それも横浜からたったの1時間

小旅行にはバッチリ

 

島2

 

 

小さく写っているのは猪俣GMです

桜が似合う??

 

 

 

 

 

 

あ

 

夕日も綺麗

 

 

 

 

新鮮な魚も美味しかったし、社長が自信を持っておすすめするのもわかりました

 

しっかりお酒もいただきお泊まりして、めちゃ満喫

1泊2日でもかなりゆっくりできました

 

城ヶ島についてはこちら

 

 

次の日、中元氏と車で帰っていると

横浜FMから、どこかで聞いたことのある声・・・

倉橋社長です

 

そう4月から毎週水曜日、朝8時15分 不動産について質問に答えるというコーナーに出ています

 

まぁそれをしっかり覚えていて中元氏と早起きしたんです・・・実を言うと。

なかなか仕事熱心なふたりでしょ・・・実を言うと。

みなさんも聞ける方はぜひお勉強してください。

 

きっとCFネッツの社員はみんな聞いていることでしょう

きっと・・・。

 

 

ありがとうございます→人気ブログランキング

 

シーエフネッツのメルマガ登録はこちら

社員の募集はこちら

記事検索
クリックお願い↓↓
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

お勧め書籍
CFネッツ HP
不動産投資のCFネッツ
おすすめ不動産投資書籍
おすすめ賃貸管理書籍
おすすめ不動産投資書籍
  • ライブドアブログ