山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年06月

仲間

 

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本日は朝から六本木で決済がありました

 

家から銀行まで1時間くらいかかります

少し早めに出てゆっくり普通電車で向かおうと思ってたんですが

駅に着くと・・・

なんと5分前に人身事故がありました

もちろん一切動いてません・・・

 

駅はすごい人で溢れてます

こればっかりはお手上げです

 

「こんな大事な時に〜」 

っとホームの柱にもたれかかった瞬間

 

「ん??」

そのもたれかかった柱にちょっとした感触があります

恐る恐る見てみると・・・

 

ガムです

 

だ、誰っこんなとこにガム付けてんの!!!

大事なスーツが・・・ぁぁぁ

 

何をあがいても時間は戻ってきません

これまたお手上げです

 

もう最悪

昨日ブログでスーツの話ししたらこれですわ

 

テンションの下がるまま

かなりの時間待たされて、やっと動きましたが

おかげで大遅刻

 

これはやばいな、皆さんめちゃ待ってるんやろな〜

っと銀行到着

 

急いで応接室に向かうと・・・

 

なぜか意外と落ち着いてる雰囲気・・・?

 

そこには、

いるはずのないなかもっちゃんが対応してくれてました

 

ちょうど別件で決済があったようなんですが、こちらも同時進行でこなしてくれたようです

うぅ・・・救世主

 

おかげで無事終わりましたが、お客様から売主さんから皆さんにご迷惑おかけしました

・・・すいません

 

 

終わってから、なかもっちゃんに

「ありがとうございました」とメールしたところ

「お互い様ですから」とクールな返信

 

うぅ・・・ 

仲間やね

 

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感性

 

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ある程度、服装にはこだわっているつもりです

 

以前に購入したブルーのスーツ

(ブログでもお話ししましたが)

結構気に入ってます

色もそうですが、ラインもとても綺麗です

 

ただ周りのウケがあまりよくありません

 

あるお客さんからは

「山内さんて話さなくてもその格好だけで関西人てわかりますよね〜」

っと痛い評価でした

きっと僕らが全身豹柄のおばちゃんを見つけたら

「うわー関西っぽいな〜」っと思う感覚でしょう。

 

そして大阪に帰った時には業者さんから

「えっ、その格好どないしたん!?」と言われ

「いやいやオシャレでしょ」と言い返すと

「ふっ・・・半笑い

ひかれましたし・・・

 

関東・関西でめった切りだったんです

 

だから最近は少しばかり着るのに抵抗があったりします

自分の感覚を信じればいいやん!っと思いますが

朝、クローゼットの前でやっぱり別のスーツに手がいきます

 

(だから??)

不動産投資では決して自分の感性だけで購入しないで下さい

しっかり分析することをお薦めします

そう僕のように、ずれてる場合がありますから

 

 

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全国の街力

 

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面白いサイトを見つけました

 

aa

 

「マンション選びのソムリエ」という、

街の評価を見ることができるというものです。

 

 

 

 

「健康・医療」「教育」「治安」「行政基盤」「行政サービス」の

5カテゴリで集計してランキングされています。

 

その他には、

教員一人当たりの生徒数から

人口千人に対する医師の数、大学進学率なんかもあります。

 

あとはそれぞれの駅力も見ることができます。

 

aa

 

駅周辺のマンション用途地域や

同じ沿線のマンション坪単価

分譲マンションの年間販売戸数等

なかなか面白いです

 

 

 

全国載ってますから、ご興味のある方はどうぞ

ただそれがどこまで正確なのかはわかりませんが・・・。

 

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最近の融資状況

 

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最近の融資状況についてお話します

 

ワンルームは

相変わらずO銀行・S銀行の2社です

O銀行は金利3.375%とまだ安いですが条件が厳しすぎますね

住宅ローンがあればそれがどうしても負債として見られがちですから、すぐ返済比率オーバーなんて事になりかねません

その他に物件の融資規制もあり正直ほとんど扱えてません・・・。

 

S銀行はというと、金利はちょい高ですが、

ざっくり年収が500万以上あれば、融資は可能じゃないでしょうか

最近、やっと属性によっては金利優遇もしてくれますから

以前に比べれば数字もイイと思います。

 

あとノンバンクはというと、

サブプライム以降、撤退です

当分これが落ち着かないと、再融資は難しいでしょう。

 

一棟は

Y銀行・M銀行・O銀行・S銀行って感じですが

やっぱりS銀行がよくつけてくれます

他の銀行は金利が安くても、評価が出ませんし、借り入れ期間も短いですから結局投資として合ってきません

例えば

ある銀行で金利3%の20年ローンならローンコンスタントは6.66%

S銀行は金利4.5%の35年ローンならローンコンスタントは5.68%となり

後者の方が安全な投資となるわけです

 

一概に金利が安いからと言って、お薦めできるとは投資の場合考えにくいですね

 

 

また新しい金融機関発掘や既存銀行の融資条件が変更になれば

いち早くUPします

 

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最高のブログネタ

 

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居住用の下見に行って来ました

リノベーション物件を5件ほど見てきましたが、

おもしろ〜いのが1件ありました

 

こんな間取りです

aa

 

気になるのが浴室

洗面・洗濯機が一緒なんですよね

それに浴室のこの形は何・・・?

 

 

 

 

 

man

 

 

最近ではめずらしく

フローリングはこげ茶です

 

 

 

少し狭く感じますが高級感はあり、結構気に入りました

 

man

 

 

バルコニーも

タイルでオシャレです

 

 

 

 

 

そして、浴室内は・・・

man

 

かなり今風で悪くないけど

この洗濯機いる??

それも2キロと小さいです

 

 

 

そして気になる浴槽の形ですが・・・

これ!! ↓ ↓

 

man

 

 

「何やこれ!!」とついつい声上げてしまいました

カプセルタイプのお風呂です

どうりであんな形だったんですね

 

 

 

お風呂も沸かせれますが、

その浴槽内で体も洗わないといけませんから微妙

インパクトは抜群ですが、あえてこれを選ぶ必要ある??

それなら普通の浴槽で、その分価格を下げた方がいいような・・・

 

やっちゃったな〜って感じです

 

ただ、ブログネタありがとう

 

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居住案内

 

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今日は久しぶりに居住用の案内をしました

当社の場合、投資物件は投資分析から現地確認からと全てクリアした状態でお客様にご紹介しますから、現地案内をする事は非常に少ないんです。

しかし、こうしてたまに居住物件を見て廻るというのも非常に楽しいです

お客様の生の反応も見れますしね。

 

こんな物件どう思いますか??

ie5

 

 

実はこれ、フルリフォーム済み

それも業者売主・・・

 

 

 

 

リフォームしたのに、何でこの間取りにしたかな〜って感じです

普通は洋室を潰してLDK13帖に、和室は洋室に変更

 

ie6

 

さすがに、このダイニングキッチンは狭いです

 

 

(任してほしかった・・・)

 

今日の案内で

1件、業者さんが現地に鍵を持ってくるという約束をしていたんですが、他の用事で40分くらい遅れてくるという事がありました

(雨で蒸し暑かったし・・・)

それに関わらず、お客様は文句のひとつも言わず付き合っていただけました

ありがとうございます

 

これが関西なら・・・

えらいこっちゃです

 

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ヒッシー

 

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今日は月2回行われる方針会があり、

終わってから本部のイケメンとご飯に行きました

 

そのイケメンとは・・・

皆さんよくご存知のヒッシーです

 

ひっし

 

 

 

 

 

 

 

まだ20代ですが、ほんとしっかりしてるし芯の持った温かい人

こんなに会社想いな、そしてオーナー想いな彼も少ないです

 

CFネッツに対する気持ちは人一倍

しゃべっててスゴイ伝わるし、ジーンときます

 

なのに!!

 

ふたりで飲みに行くって言ったら、

社内であんまりイイ噂が立ちません・・・なぜ??

 

僕らのいつものトーク内容と言ったら

「DCR1.1やからもう少しエクイティー入れたほうがいいわ」

「でもその分CCR10%きるから効率悪くなるやん」

「ただエクイティー入れたらDCR1.2まで改善するし、あとはポートフォリオでみるとDCR1.5のCCR14%確保できるからありやね」

と、そんな話しばっかりです

 

めちゃカスタマーフォーカスやっちゅうねん!!

っと、いつも意気投合です

(DCR・CCRわからない人はセミナー来てくださいね)

 

イケメンのおかげで今日もイイお酒が飲めました

そんな彼もそろそろブログデビューするらしい・・・

 

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12,000円の投資本

 

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本日は社長の電卓セミナーがありました

 

平日だというのに、たくさんご参加いただきました。

先日のCPM講習でお会いした方もわざわざ北海道から日帰りで来て頂いたりと、ほんと皆さん勉強熱心です

 

いつもの通り終わってからは懇親会

その時に参加いただいた業者さんから

先日社長の「賃貸トラブル110番」の本を購入しましたが・・・

 

12,000円もしました

 

え〜っ

一冊12,000円ですよ

聞いた皆さんはもちろんびっくりですが、社長本人も驚いてました

 

現在はもう販売していないらしいですが、

しかしそんなプレミアがついてたなんて・・・

 

本

 

 

こんなに表紙は地味なのに・・・

 

 

 

 

 

アマゾンで調べると

中古で8,950円

・・・どうやらほんとらしい

 

まだ会社には何冊かあるようで・・・

 

お小遣い稼ぎ・・・

 

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ミドルネーム

 

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南青山オフィスにいるなかもっちゃんのブログで面白そうなのを見つけました

 

CPM試験の登録申請書でミドルネームを考えないといけないとか・・・

ネットで検索してみたところ、「ミドルネーム工房」というのが引っかかったらしく

 

姓と名の欄に入力してみると・・・

 

中元 脂っこい 崇

 

(ププッ 笑)

なかなか鋭いです

 

僕も早速やってみました

結果は・・・

 

山内 人生ゲーム 真也

 

まぁ人生はゲームのようなものかもしれませんが・・・

 

もう一回やってみます

 

山内 クール 真也

 

うん、なかなかわかってらっしゃる

クールな関西弁ですから

 

みなさんも一度チャレンジしてみて下さい

 

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24時間営業禁止??

 

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一人暮らしをしていて欠かせないものは

24時間いつでも営業しているコンビニです

・・・が、


埼玉県は、二酸化炭素排出削減のため、コンビニエンスストアやスーパーなどに深夜営業の自粛を要請する方針を固めたということです。
 
地球温暖化対策地域推進計画に盛り込むもよう。

 

まぁそう言う事ならしょうがないかな〜っと思いますが

深夜営業は雇用の受け皿になっているとか

深夜営業のコンビニは交番代わり、防犯の役割もある等

反発も多くありそうです。

 

例えば今回の件で、

人通りの多い商業地域等で高い家賃を払って夜中に営業できなければ、かなりの痛手になるでしょう

そしてもし潰れるようなことがあれば、その物件オーナーさんもたまったもんじゃないです

店舗付きの一棟マンションではどうしてもそこの収入が大きく占めますから、デフォルトも考えられます

 

埼玉県だけじゃなく、神奈川県も検討ということですから、今後どうなるのか気になるところです。

 

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今から歓迎会

 

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これからみなとみらいオフィスのメンバーでご飯行ってきます

先日、他の支店から異動でみなとみらいオフィスに来た事務員さんの歓迎会です

(僕の歓迎会はまだですが・・・)

 

ここ、みなとみらいオフィスは営業が6人、そしてその事務員さんが1人います

不動産業界では事務所に5人に1人の割合で宅建の有資格者を置くよう義務付けられていますが、

なんと!このオフィスは事務員さん含め7人全員が宅建の資格を持ってるんです。

こんな会社なかなか無いですよ〜

僕ら営業がどうしても忙しく契約に立ち会えないような時は、その事務員さんが契約書を変わりに読めるわけですから、こんなに心強い事はないですね

 

その上、うちの事務員さんはインテリアコーディネーターの資格まで持ってるんです

営業したほうがいいような・・・。

 

自分も負けてられません

ほんとこの会社にいてるとイイ刺激がたくさんあります

 

では行ってきます

 

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リフォーム完成

 

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先日お話ししましたリフォームが終わりました

約3週間かけてのリノベーション

 

こんな感じです ↓ ↓

 

aa

 

before

 

 

ie

 

 

after

 

 

 

 

 

aa

 

before

 

 

 aa

 

after

 

 

 

aa

 

 

before

 

 

 

 

ie4

 

 

after

 

 

 

 

 

どうですか??

かなりイイ感じに仕上がったと思いません??

 


白を基調にしてますから、リフォーム前より随分広く感じられます

今の流行りを意識しつつ、でも飽きの来ないようにしました

 

こうしていい物が仕上がると、その物件の元々持っている潜在能力や魅力を引き出すことができたという感じて、とても嬉しいです

 

逆にこの間取りもったいないな〜、なんて物を見てしますと可愛そうになります

だってそれが物件の価値になり、価格に大きく跳ね返りますからね

 

もっともっと手がけて行きたいです

 

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CPM資格

 

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(しっかり更新します)

 

CPM(Certified Property Manager) 

CPMとは米国におけるプロの不動産管理者としての知識の育成や能力の向上を目的とした教育プログラムを受講し一定の試験に合格したものに与えられる最高峰の認定資格です

もう既にご存知の方も多いとは思いますが・・・。

 

ついにCPMの資格挑戦です

まず最初の講習が昨日・今日と行われました。

 

会場について最初に声をかけられたのが、シーエフネッツ大阪コンサルティングデスクの大塚さん

バリバリの関西弁で(人の事言えませんが・・・)ちょっとした緊張もとれました

この2日間は倫理についてということで基本的な授業でしたが、講師は外人さんということで通訳して行われましたから、始めは少し抵抗がありましたね

 

参加されてる方は北海道から九州までと全国各地から来られてます

この資格は不動産管理士としての勉強だけじゃなく、志しの高い皆さんとの交流もありこれからが非常に楽しみです

 

早速、昨日は懇親会があり、いろんなお話しを聞けて有意義でした

少し飲みすぎましたが・・・はい、いつもの通りです

(CF魂は忘れない

 


この資格を取得するには総額100万近い費用がかかります

こうした場を与えてくれた会社に感謝すると共に、しっかりスキルアップして今以上お客様に求められるコンサルタントになりたいと思います

そして、それが会社への恩返しですから

しっかり頑張ります

 

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下地センサーPRO

 

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リフォームで収納に棚を取り付けたり、造作する場合 下地を探します

だって下地のないとこで釘を刺してもクラクラですからね

 

しかし、その下地をどのようにして探すのか

 

壁をトンカチで叩いて音の違いを聞く??

それもなかなか大変です



最新はこれ

ie

 

下地センサーPRO

 

 

 

ie2

 

 

 

 

このように壁をつたって行くと、赤ランプが青に変わりピピッと音がなり

その場所に下地があるのがわかるんですねー

見た目はおもちゃのようで、なかなかの優れものです

 

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花火

 

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不動産の仕事をしていて縁のないもの

 

・祝日

・ハナキン

・学生時代の友達

・OLと昼デート

 

こんな感じでしょうか

 

だって平日が休みだと・・・

まず祝日なんて関係ないし、

ハナキンじゃなくてカヨキンやし、

どうせ誘ってもあいつは仕事やからと昔の友達は減るし、

OLとは一切時間が噛み合えへんし。


そしてもうひとつ、これからの季節

花火です

ほとんど土日ですし、仮に平日だとしても仕事終わってからじゃもう出店くらいしかありません

この仕事してから見に行けた記憶が一度もないですね

 

しかし!

先日、みなとみらい21臨港パークなどで「開港を祝い、港に感謝しよう」というコンセプトのもと「第26回横浜開港祭」があり、毎年、6月2日の開港記念日を開催日として、横浜の初夏を彩る恒例のイベント、花火が打ち上げられたんです

もちろんその時間は仕事ですから普段なら見れませんが、オフィスの目の前で上がりました

 

正直そんな期待はしてなかったんですが、これがすんごい綺麗で感動しました

 

hanabi

 

 

赤れんがの上に花火

 

 

 

 

 

 

hanabi2

 

 

 

 

 

この日は雨が降っていたんですが、そんなこと気にする必要もなく、会社の椅子に座って見ながら、片手にビール

 

とても贅沢な時間でした

 

そんなイケテルみなとみらいオフィスで皆様をお待ちしております

 

今年の夏はイイことが起こりそうです

 

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こんな物件どうですか?

 

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下見に行ってきました

最寄り駅から徒歩5分の一棟マンション、表面利回り9%

間取りは2DKタイプ

現在満室です

 

売主業者で外部等リフォームをして、物件価値を上げての売却

よくあるパターンですね

 

ただ今回の物件、なんと外壁がピンクです

遠くから見たときは、うわーやっちゃたな〜って感じに思いましたが

よく見ると悪くない

というより結構イイ感じ

 

     ↓ ↓

 

ピンク2

 

 

 

悪くないでしょ

 

 

 

ピンク

 

 

各部屋のドアは黄色

 

 

 

 

なかなか面白いリフォームです

 

この物件の投資分析をすると、少し高いので現在指値中です

1000万円下がるか交渉していますが、かなり難しそう

 

まぁ、2〜3ヶ月待って売主の気持ちが変わればって事になりそうですね

 

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不動産投資セミナー

 

本日は、みなとみらいオフィスで当社の倉橋社長によるセミナーです

semina-

 

 

 

 

 

 

 

「不動産投資とは??」ってところの初級のお話しです

勉強になりますよー

 

僕たち社員は何度も聞いている話ですが飽きないんです

何しかおもしろい

あのトークの間に強弱

抜群ですわ

 

どこであんなん身に付けてんやろ〜って、何回聞いても驚きます

オチにうるさい関西人もびっくりです

 

まだ倉橋セミナーに参加されていない方はぜひ一度聞いてみて下さい。

 

セミナー後は懇親会です

今日は横浜中華街で美味しいご飯にお酒です

しっかり飲んできます

 

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IKEA

 

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休みの日にIKEAへ行ってきました。

 

買わなくても暇つぶしには最高です

この間行った時は、3時間も見てました。

 

最初行った時はほんと驚きましたね〜

こんなんが、この価格で買えるの!って衝撃でした

 

ただ確かに安いですが、その分郵送代はめちゃ高いですし、組み立てを自分でしようものなら、めちゃ苦戦しますよ

説明書も簡単な図が書いているくらいですし、あんなん素人にはできません

 

日本製がどれだけ親切かわかりますね

 

 

IKEAで売ってた ↓ ↓ これ、何か分かります??

 

くつ2

 

 

 

 

 

 

 

くつ

 

下駄箱

 

 

 

狭いワンルームなんかに、最適です

 

ついでにこの箱、3つで4490円

ほんと安いですね〜

負債は売却

 

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大阪の不動産屋にいた時は、完全歩合制の会社で働いてました。

結果が全てで、売上げが上がらなければその月の給料は0円です。

当初2年くらいは、ひどいもんでした

ごはんも満足に食べれないですから、昼になるとコソコソ実家に帰ってました。

今思い返しても、寒い思い出です。

まぁそのおかげで強くなりましたが・・・。

 

そこからちょっとずつ要領がわかってきて、そこそこの生活は出来るようになりました

そして、もっと売上げを上げる為に、思い切って車を購入しました

 

「何で車??」っと思われるかもしれませんが

そうして自分を追い込んで、背中を押してたわけです 

若いでしょ・・・

 

その甲斐あって?か、一度波に乗ると順調でしたね〜

それから5年間その車と二人三脚で頑張って今があります。

もちろん東京にも一緒に上京して来ましたし、めちゃ愛着のある車です

 

しかし、こっちに来て、車は休みの日に乗るくらいで、どう考えても贅沢品、そして負債でした

一体、この車がいくらのお金を吸っているのか・・・

な〜んて考えます

そうCFネッツで勉強すればするだけ、「これではあかんわぁ」と感じる毎日なんです。

 

そこで思い切って

先日売却してきました

 

家と同じで、売る時の事を考えて、かなり綺麗に使っていましたから、予想以上の金額では売れました

しかし、いなくなった寂しさも予想以上です

勢いで売ってしまったのはいいですが、その帰りひとりで泣きそうになってかなり落ち込みました

ホントです・・・。

ちょっとした失恋状態

 

車くらいで大袈裟・・・って聞こえそうですが、

人の感情って不思議ですね

何にでも命を吹き込もうとしますから

まぁそれが良い所ではあるんですが・・・。

 

今もまだこの決断が正しかったのかどうかは絶対の自信が無いですが

将来、あの時売却してよかった、と思えるように頑張ります

こうして今はあの時と逆の形で、自分の背中を押そうとしてます。

 

車

 

 

 

最後の一枚

 

 

 

 

 

ほんと男って未練たらしい・・・。

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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