山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年07月

空室知らず??

 

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ただいまです

南青山オフィスで接客をして、今帰ってきました

 

今月も終わりましたね

もう明日から8月ですよ、ほんと早いです

 

そしてもうすぐお盆休み

当社は8月12日〜20日までお休みを頂きます

(休みすぎ??)

いつものように実家に帰りますが、

その前に大きなイベントがあるんです

 

先日、大阪の仲良くさせてもらっている業者さんからメールが来ました

「菅原別館ていう座敷わらしの出る旅館知ってますか??」

 

ん??知らない・・・

 

どうやら座敷わらしでかなり有名な旅館らしく、

相撲の水戸泉っていたでしょ

その人が、なかなかいい結果を出せない時

その旅館で座敷わらしを見たら

次の場所でなんと優勝したらしいんです

 

確かに座敷わらしに会えたらすごいイイことが起こるって聞きますが

その旅館はTVでもよく取り上げられて、

部屋はいつも予約でいっぱいらしいんです

 

しかし今回、キャンセルが出たという事で

次の火・水の休日に行って来ようと思います

 

その上、一番人気のある客間24番で

「出世の間」らしいんです

・・・出世したるで

 

座敷わらしについてネットで調べてみると・・・

座敷童子(ざしきわらし)は、主に岩手県に伝えられる精霊的な存在。座敷わらしに会えるといわれる知名度の高い宿は岩手県の金田一温泉「緑風荘」と岩手県盛岡市天神町にある「菅原別館」、他にも民宿「とおの」、「わらべ」、「御加荘」、「仙養舘」などが知られる。

 

お〜菅原別館でてるやん!!すごいな〜

これはテンション上がってきますね 

聞いた話によると、寝ている時に金縛りになって

なんかお腹らへんが重いなーって思ったら

座敷わらしがのってた・・・っといいます

 

興奮し過ぎて一睡もできず会えませんでした・・・

なんてオチはいらないんで、

しっかりお会いしたいと思います

 

ちょっとドキドキしますが

かなり楽しみです〜

 

しかし、その旅館もこの不景気にうらやましい限りです

もし皆さんの所有物件に座敷わらしが出るって噂流れたら、

それはもう空室知らず ??

 

 

またご報告しますね

 

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残念ながら・・・

 

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今日 朝、目を覚ました瞬間

「やってもうたー

 

昨日の夜に我慢出来ず会社の皆さんと飲みに行ってしまい、

起きたら昼の12時でした

(もちろん今日は休みですけどね)

 

せっかくの休日に昼まで寝てしまったら

ちょっとゆっくりしただけでもう夜ですからね

 

その後は焦るように

洗濯して、

クリーニング出して、

美容室でカット・カラーして、

キックボクシングの説明聞きに行って、

走り回ってました

(なかなか行動力あるでしょ

予定では盆明けてから始めようかと思ってます

続くかどうか微妙ですが・・・。



そして、その後の予定は横浜で・・・

 

またまた外食です

 

もちろんお相手は、レギュラーのお中元さん

 

aa

 

 

馬刺しを食べに行って来ました

 

 

 

 

「もう少し誘う人いてないの??」

っと聞こえてきそうですが、

残念ながら

結局は、なかもっちゃんが落ち着くんでしょうね 笑

(ほんと残念・・・)

 

 

明日も忙しい一日です

頑張ってきますね〜

 

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いい物件やねっ

 

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今日は業者さんが物件紹介の為に来店されました

 

以前に取引さしてもらい、当社のことはよくご存知ですから

「シーエフネッツさんならこういう物件ちょうどいいでしょ??」

っという感じで持ってきてくれました

 

ちょうど1億くらいの物件で、

東京都内、駅から徒歩4分のアパート

 

本当なら、家賃相場を調べてからになるところですが

去年散々東京で働いて、

ワンルームを見てきましたから、ある程度の相場感があります

 

資料を見た瞬間に・・・

「これはいける!」

っという事で

その後すぐに現地へ直行です

 

1時間ほどかけて、到着

見た瞬間・・・

 

a

 

いいやん!

 

 

 

第一印象で気に入っちゃいました

 

 

帰りの電車でたまたま南青山オフィス、リーシングの奥山君に会い、

イイタイミングでしょ!

 

「この物件どうです??」っと聞くと

「えっ??こんな場所で!?、いいですね〜」

かなり好感触

 

早速、オフィスに戻り、銀行に見てもらいましたが

評価も十分です

 

あとは問題の投資分析ですが・・・

ざっくり500万も下がればクリアできそうな指標です

 

これはいいんちゃいますかね〜

 

あとはほんと売主さん次第です

絶対ものにしたい物件

 

こういう物件は、

・どれだけ早く下見して

・銀行評価出して

・売主と交渉するか

なんですっ

 

結局は他の業者さんとのスピード勝負ですから

 

あ〜ぜひぜひうまく行ってほしいです

 

テンションが上がってきましたっ

 

 

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市場調査

 

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今日はこの暑い中、同じ部署の小嶋君と3時間ほど歩きました


って、最近お話ししてるダイエットの為じゃないですよ



市場調査です

(ちゃんと仕事してます)

 

調べるのは、

該当地域のマンションにファミリーやシングルのタイプがどのくらいあり

また入居状況はどうなのか

その構造は?管理状況は?駐車場や駐輪場は確保されてる??

などなどを調べて行くわけです。

 

今日の場合、駅から徒歩10分圏内というエリアを決めてマンションを見て周りましたが

それはもう階段を昇ったり降りたり、とてもハードなんです


 

そうして苦労の末、調査した結果・・・

その地域では、

シングルの空室率が18%

ファミリーの空室率が8%

 

ですので、この場所でシングルはナシですね〜

空室率がそれだけ高いとなかなか投資指標には合って来ませんから

それも徒歩10分以内ですよ。

ただシングルでもワンルームなのか、1LDKなのかまでは

まだこれからの調査次第って感じです

シングルでも1LDKは非常に需要がありますから広めなら全然アリかもしれません。

 

 

いや〜しかしイイ運動でした

これだけ歩いたらもう腹ペコです

 

先ほど家に帰ってきて、

楽しみなご飯の時間

 

ですが・・・

 

aa


 

しらすのせ豆腐にバナナ

 

 

 

 

・・・以上。

 

え〜!って感じでしょ

 

本当にこれだけです

 

決してお金が無いわけじゃないんです

(給料出たとこやし・・・)

 

本気なんですよ

もうこれ以上太ったとは言わせません

 

あ〜でも明後日休みなんですよね〜

明日はお酒の誘惑に負けそうです・・・。

 

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筋肉率

 

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昨日のプラチナイベントで

「山内さん、太りましたよね〜」

とまたまたお客様に言われちゃいました

 

こうして気にしているのはきっと僕だけではないでしょう

ところで皆さん

自分の筋肉率ってご存知ですか??

先日TVで計算方法を紹介してましたから

見ていない方の為にお教えしますね。

 

まず、

体重×体脂肪率=体脂肪量

体重−体脂肪量=骨・内臓・筋肉

骨・内臓・筋肉÷2=筋肉量

筋肉量÷体重×100=筋肉率 となります

 

年代別の筋肉率平均値は・・・

 

20代 男42% 女39%

30代 男38% 女38%

40代 男34% 女33%

50代 男31% 女30%

 

どうでしたか??

 

ついでに僕は42%

ほら〜、まだまだイケテルでしょ

 

でも、当分夜の白ご飯は我慢します

 

お酒ですか??

もちろん、それは別腹

 

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プラチナイベント

 

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しま

 

 

 

 

今日は以前からお話ししていました

プラチナ会員限定のイベントが城ヶ島で行われました

 

 

 

着いて驚いたのが、なんとジャグジーが増設されていて

かなりイイ感じに出来上がっていました

しま

 

 

 

 

 

しま

 

 

 

 

 

CFバンドとしてギターを弾くはめになったんですが

結局、日頃の仕事が忙しく

音あわせを出来たのがたったの1回

(次はもう少し練習します

 

しま

 

格好だけはそれなりでしょ・・・

 

 

 

 

1曲目は・・・

 

しま

 

ボーカル:猪俣GMです

 

 

この写真、

隣で猪俣ジュニアが心配そうに見つめています 笑

(息子さんがめちゃしっかりしたいい子なんです

 

2曲目は・・・

 

しま

 

ボーカル:倉橋社長です

 

 

酔いながら何とか歌って頂きました

 

以上2曲です・・・

 

これって、バンドというかただのカラオケ??

 

ん〜確かに・・・

ま、まぁ、こんなんもありでしょ

 

とりあえずCF発表会は無事終わりました

、という事にしておきます。

 

お客様とも所有物件等、

いろんなお話しで盛り上がりイイ時間でした

 

このプラチナイベントは年に4回ほど行われるようなので

ぜひ皆さん参加して下さい

 

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バスコンサルタント

 

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一日暑かったですね〜

 

今日は相模原市役所へ物件の調査に行ってきました

 

相模原市役所は最寄の駅から、なんと徒歩15分

(この暑い中、そんなん絶対歩かれへん

かと言って車で相模原までは、かなりの渋滞ポイントなんです

ネットで調べると、駅からバスが出ているというので、

それに挑戦することに決めました

 

挑戦ってちょっと大げさかもしれませんが、

ここ10年以上バスに乗った記憶が無いんです

かなり緊張します。

 

バス停に着き、乗り場の多さにウロウロして

やっとの事で、市役所経由と書かれた看板を見つけ無事乗りました

 

しかし、

ん〜なんか落ち着かへん

めちゃアウェイって感じ

 

そして乗ること10分・・・

 

市役所に着きません

駅から歩いて15分ってことは、10分もあれば間違いなく着くはずなのに・・・

 

キョロキョロと車内に線路地図??のようなものがないか探しますが見つかりません

これはまずい!っという事で、

運転手さんに尋ねると

 

「行きませんよ〜と浅く笑われ、

(市役所経由って書いてあったやん!)

「降ります!!」

「でもこの辺、市役所行くバスないですよ〜

「イインデス!タクシーで行きますから」

「タクシーもなかなかつかまらないよ〜

「イインデス!」

 

もう何しかバスがイヤ、もうこの場から立ち去りたいっ

という気持ちが強く、

 

降りたのはいいが・・・

 

全然タクシーこうへん・・・

 

運転手の言うとおりやった

 

この暑い中汗だくです

 

何してんねんやろ〜っと

待つ事10分、やっと捕まりました

 

そして、タクシーのおっちゃんが

「汗だくだけどどうしたの?」

(おっ優しいやん

尋ねてくれました

 

「バスで全然違う方向乗ったんですよ〜、もうほんま大変でした」

「あっそう、関西から来られたのならしょうがないね」

(うっ、関西から来たの結構前やし、それ別に関係ないやん・・・

 

そんなこんなで、やっと目的地に到着

もう本当に大変でした

 

しかしバスって電車と違ってほんと行き先とかわかりにくいです

日頃乗ってるのなら当たり前なんでしょうが

全然、表示されてないし、

なんぼ払っていいのかもわかりずらいし、

その上、お金はちょうど払わないとあかんし、

(僕の乗ったバスは別の機械で先に両替するタイプでした)

運転手さんが何話してるか全然聞きとられへんし。

 

あれはもう少し何とかして欲しい・・・

 

僕がバスコンサルタントなら(なんじゃそれ)

もっともっと老若男女(噛みそう)に

優しいバス会社を作りますけどね

 

「シーエフネッツ バスマネージメント」 

立ち上げよっかな

 

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お店番

 

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今日は休日ですが本部で店番です

 

昨日のクマさんやなかもっちゃんのブログを見てたら

頑張って休日に働いていますから

負けてられませんね

 

本日は・・・

電話応対して、

メールチェックして、

物件仕入れして、

残務仕事して、

不動産関連の本読んで、

 

「あ〜暇になった」と思って時間を見れば

なんともう16時でした

 

昼ごはん食べるのも忘れてました

 

頑張ってるでしょ

(たまにウトウトしながらも・・・?)

 

今月もあと1週間

月末に向けて忙しくなります

 

しっかり走りますよ

(まぁたまにウトウトもします)

 

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弾こうが弾こうが・・・

 

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最近、よくお中元の文字を目にしますが、

どうも「おなかもと」と読んでしまう今日この頃です

 

本日は仕事がお休みなのを忘れていました

2連休だったんです

しかし電話したりメールしたり、なんやかんやと仕事しております。

 

さて7月26日には当社プラチナ会員さま向けイベントがあり

城ヶ島へ行ってきます

CFバンドとしてギターを弾かないといけないらしく、

(せっかく弾くんなら歌いたいと思ったりもする・・・)

 

ちょっとばかし練習していたんですが

全然ムリっ!!

 

それはそうでしょう

ギター弾くなんてかれこれ何年ぶり??

 

 

 

こんなんで大丈夫なんかなぁ??

ジャンジャンジャンジャンと

弾いても弾いても不安は消えませんよ・・・

 

 

当日、突然お腹が痛くなるかも・・・

っていうか、

お腹痛くなれっ〜

と願う、大暑でした

 

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花火懇親会

 

 

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↓ ↓ これ、渋谷にあるスクランブル交差点??ではなく

 

aa

 

すんごい人

 

 

 

みなとみらいオフィスのある日本大通りの大桟橋前です

昨日は横浜国際花火があり、6000発があがり

横浜港周辺には50万人余りが見物に訪れたということです。

 

夕方から、横浜事業部マネージャーの野崎氏による電卓セミナーがあり、

終わってからは、もちろん懇親会です。

オフィスでお客様とビール片手に花火を見ました

(セミナーというか、花火がメインだったよう??)

僕ら社員としても、仕事なら上司から怒られませんからね 笑

 

混雑知らずで、クーラーの効いた部屋から観れるなんて、幸せです

特等席ですよ〜。

 

a

 

真正面にあがり、なんと贅沢な時間

 

 

a

 

めちゃ綺麗でしょ

 

 

 

もう今年に入って既に2回観れてますから

人生でこんなに夏を満喫してるのは、はじめてかもしれません

 

毎年、この花火が恒例になること間違いなしです

 

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優良顧客になりすまし?

 

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よくお客さんから、

「2棟目・3棟目って実際借りれるんでしょうか??」

というご質問を受けます

 

昨日ちょうど銀行さんとそのお話しをしてたんですが

やはり1棟目の実績として

・延滞がない

・毎月のキャッシュフローを使っていない

 

このふたつが非常に大事なようです。

 

まぁ延滞がないのは当たり前として、

毎月のキャッシュフローをそのまま使わないというのは以外と少ないようです。

 

そして、別で貯金ができそうならその銀行に預けると印象がよく、

給与振込みなんかをしてもらえると、それはそれはバッチリだと言うことです

 

まぁそういった見方は銀行さんによってそれぞれでしょうが、

いかに優良顧客になりすます?かがポイントですね〜

 

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悪徳不動産業者

 

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「ある不動産業者に賃貸管理を任せているが、数年間家賃の振込みがない・・・」

こんな相談がありました。

 

担当は何度電話しても留守らしく、かなりの悪徳業者です

その不動産屋の為に税金払ってるなんてバカバカしすぎます。

 

現在の入居者はその業者に家賃を払っているらしく

ほんと許せません

 

だから不動産業はいつまでたっても地位が低く見られちゃうんです

 

とりあえずは内容証明を送りつけ、こちらの意思として動きましたから

ここからは訴訟ですね。

 

絶対に許せませんから、しっかり戦ってきます

 

まだまだ先の長い話ですが、また報告します。

 

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紹介しますからねっ

 

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昨日のブログで、

体重が維持できてる〜なんて前向きな感じでしたが

昨日・今日と結局、外食です

 

昨日は月に2回ある本部での方針会後、社内の皆さんと飲みに行き、

今日は、仕事で知り合ったお友達と横浜でご飯してきました

 

結局昔からなんですが、

楽しくお酒飲んでいろんな情報もらって

(次の日はフラフラだったりしますが・・・)

それが、自分にとって非常に大事な時間だったりします

 

日頃言えない様なことも聞けますし

とても刺激的なんです

 

そんな小さなお食事会から、

とても大きなリターンが返ってきます

(いや〜今日は目からウロコでした)

 

そうして、横のつながりが出来てくるんでしょうね

 

この何気ない時間が

きっとカスタマ〜フォーカスなんですよ

 

よりよい条件で物件ご紹介しますからね!!

 

頑張るべ

 

 

もうこんな時間・・・

お休みなさい

 

 

 

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年に一度

 

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今日は朝から年に1度の健康診断でした

 

去年はポリープが3つほど見つかり

再検査〜

でしたが、今年はどうでしょうね〜

 

まぁ結果は後日ですが、

体重も標準でしたし、スムーズに終わった感じです

 

あっ、ただ低血圧だったようで

最低が50で、最高が100でした・・・

って低すぎ??

 

低血圧の人はなかなか起きにくいとはいいますが

僕の場合、全然大丈夫なんですけどね〜

 

まぁ、あんまり言い過ぎたら母さんが心配するので、

「めっちゃ元気やよ〜

てな感じで、アピールしつつ

 

明日もしっかり働いて頑張りますわ

 

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お題は「屋根」

 

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本日はCPM講習2日目です

 

昨日はひとつ宿題が出されました

 

あるお題のメンテナンスについてプレゼンをして下さい、というもの

僕のグループは「屋根」です

一概に屋根と言っても、

切妻・寄棟・方形 等々あります

とりあえず馴染のある「陸屋根」にしましょうと言う事になりました

 

ある程度書き出していくと

 

メリットは・・・

・点検がしやすい

・豪雪地帯では落雪事故を防ぐことができる

・メンテナンスが割安に出来る

・地震に強い

 

デメリットは・・・

・三角屋根より長期的にみて雨漏りしやすい

・定期的なメンテナンスが必要

・断熱・排水が悪い

 

点検するポイントは

・屋根の仕上げにひび割れ・浮き・ひどい劣化がないか

・ルーフレンドや雨どいの中に枯葉や土が詰まっていないか、雑草が生えていないか

・屋上の設置物の金物に腐食・劣化はないか  等です

 

そして、近年注目されている屋上緑化について、

庭園や畑菜園として利用する場合は、土砂重量に対する構造強度への配慮と、防根対策が必要となる

しかしながら、屋上緑化によるクールダウン効果で、これからの季節、冷房節約に役立ちます

特に屋上直下のフロアだと、室温にして約2.0℃程低下するため、省エネルギー効果が期待できます。

 

こ〜んな感じで、あとはグループ内で話し合って発表ですね

 

あっそうそう、同じく講習に来ている東京事業部の海野さんは

「配線システム」についてらしい

配線??難しそう・・・

 

ププッ、屋根でよかった

 

ではでは、しっかり勉強してきます

行って来ます!

 

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行って来ます!

 

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今日・明日と2連休です

 

さぁ〜て何しようかな・・・って、

今からCPMの講習なんです

今日・明日と一日中・・・。

 

先週の休みは別の研修があって

今週はCPMでしょ

そして来週は本部で仕事

 

「休みないやんっ・・・」

 

でも!

あれもこれも自分のスキルアップの為です

実際、休みなんてどうでもいいんです

(カッコイイ??)

営業ってそんなもんですし

仕事してて、早く帰れるんなら帰りますし

残業あるんなら遅くまで働きますし

日々勉強できて得ることが多く、幸せです

 

しっかり頑張ってきます

 

んっ!やばい遅刻する

では、行って来ます

 

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昨日のセミナー

 

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では昨日のお話しの続きをしますね

 

見て廻った物件は川口から川崎、相模原などなどです

なかなかイイね~という物件から、バッサリこれはナシでしょと斬られた物件まで、

6件ほど。

 

僕の紹介したのは小田急相模原駅から徒歩圏内の重量鉄骨造です

以前からblogでもアップしていた物件で、

ピンク2

 

何と外壁はピンク

そんなん大丈夫??て思われるかもしれません

(はい、僕も最初は同じでした)

 

 

 

しかしこれが以外といいんですよ

ピンク

 

まぁ確かに黄色のドアは、

「んー」って感じかもわかりません

 

 

 

 

あんまり気になるようでしたら

ドア一枚につき一万円くらいですから

塗り替えてもいいですよね

 

 

総評は

倉橋社長・猪俣GMもOKということで

僕としてかなり自信のある物件だっただけに

とりあえず一安心です

 

 

このフィールドワークセミナーの時に

イイ物件を紹介するのは、

タイミングのもんで結構難しいんです

(すぐ売れちゃいますからね)

ただそれよりも、

こうしたセミナーで、いろんなマンションやアパートを見て

勉強していただけたら何よりかなと思います。

 

今回参加して頂いた皆様、お疲れ様でした

うちの社長の小話に付き合ってもらっちゃい

ほんとすいません 

(話すの好きでしょ〜)

CF社員を代表して、お詫び申し上げます 笑

 

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今、帰宅

 

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ただいまです。

今、帰ってきました

 

本日は年に2回くらい開かれる東京フィールドワークセミナーでした

 

あつ〜い一日でしたね〜

今回、RC・鉄骨・木造、6000万台〜2億と幅広くご紹介させて頂きました

 

まぁ、いろいろとありましたが・・・

 

明日ゆっくりしゃべらして下さい

 

だって、さすがに眠たいんです

 

もうこんな時間やし・・・

 

すいません、おやすみなさい

 

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ご存知ですか??

 

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今日は昼から本部で倉橋社長による個別相談がありました

戸建賃貸から、キングダムホーム、農業の話しまで

幅の広〜い内容でした

 

その後、みなとみらいオフィスに戻ってからは

明日のフィールドワークセミナー準備をしました。

当初、今回は別件で参加できそうにないかなと思ってたんですが、

急遽日程変更で行くことになりました

おかげさまで満席です、しっかり頑張ってきます

 

よくお客様から、

「そんなセミナーあるなんて知らなかった〜」って言われることがありますが

当社のメールマガジンご存知ですか??

いち早いセミナー情報等はそのメルマガからですし

人数限定のセミナーもありますんで

ぜひ登録しておいてください

 

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不動産投資リスク回避

 

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本日、お客様から連絡があり

「知人が不動産投資物件購入を考えてるが、どうも指標が怪しい」とのこと

 

内容は・・・

最寄り駅から徒歩8分のワンルーム

ローン金額1500万円

管理費・修繕積立金はわからず、家賃は7~8万円くらいだったかなと言うことらしいです。

金利は2.9%の35年

(K%が4.55%ですから安いです、ワンルームでは借り入れ金額が高くなれば金利は安くなりやすいわけです)

 

その条件よりADS(年間返済額)68万円

NOI(ネットの収入)÷ADS=DCR(安全率)より 

DCRは1.3以上が目安ですから

NOI=89万円

 

運営費・空室率で25%として

89万(NOI)÷75%で潜在総収入が118万円となり

118万円÷12ヶ月=98,000円の賃料が月々入れば

何とかDCR1.3は確保できますって感じです。

 

ということは・・・

現況の賃料が8万としても毎月赤字

やってはいけない投資なわけです。

 

その知人の方は不動産業者から毎月数千円のキャッシュフローが出ると言われているらしいですが

ちょっと金利が上がったら即アウトです

 

その上・・・

・その分析の中に税金は含まれているのか?

・空室率は見込まれているのか?

・管理費・修繕積立金の値上がる予定はないのか?

・今の入居者が退去しても同じ賃料がとれるのか?

 

などなど、見込んでおくべき条件はたくさんあります。

 

とりあえず、お客様には

「投資分析してお話ししますから、ほんとに購入しそうなら声かけてください」

とはお伝えしました。

 

一般の不動産屋さんからしたら

「仲介手数料もらってサヨナラ」ですから

イイことだけ伝えてって感じになるんでしょうね

 

僕のお客さんはその話を聞いて直感的にマズイっと感じたらしいんですが

その感覚が非常に大切だと思います

熱心にセミナー参加していただいているからこそ感じれるもので

そうなればいろんなリスクを回避できるようになります

 

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一棟物件紹介

 

今日は7月10日 何の日??

納豆の日

 

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おもしろそうな物件が見つかりました

 

神奈川県内、乗降客数55,000人の最寄り駅から徒歩4分

昭和62年築の鉄骨造 2DK×9戸 現在満室

 

ピンク2

 

今年、外壁・鉄部塗装済み 

去年には全部屋給湯器交換済みです

約8000万円の物件となります。

 

 

 

ピンク

 

現状の価格では投資指標が合いませんから

約800万円の値段交渉をしていました。

 

 

 

 

当初は

「それじゃ話しになりませんー」

っと軽くあしらわれていましたが

先日、連絡が来て

「その価格でお願いします」と言う事でした

 

分析内容としましては・・・

現況賃料で表面利回り10.2%

 

周辺相場から見た引き直しの賃料計算で

年間家賃潜在収入 666万円

そこから、空室率・運営費を引いて

ネット収入486万円ー年間ローン返済額370万円=

キャッシュフロー、年間116万円となります。

 

自己資金が約1150万円より

自己資金利回り(CCR)が10.03%

FCRが6.71%

投資の安全率(DCR)が1.31となります。

 

なかなかイイのが出てこない状況で

やっとご紹介できる物件です

値段交渉もダメもとでしてみるもんです

 

ご興味のある方は

yamautis@cfnets.co.jp までどうぞ

 

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縁のもん

 

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今日の休日は横浜駅にやってきました

 

相変わらずスンゴイ人です

人ごみがめちゃ苦手なんですが、しょうがない

そう、ある目的の為には・・・

 

駅から地図を片手に、歩いて10分

目的地が見つかりません

この湿気の中、もう汗だくです

 

ある目的とは・・・

先日お話ししました、キックボクシングの入会をする為です

 

間違いなくちゃんとホームページで調べた通りの住所なんですが・・・

何処にも見つからないんです。

 

電話をかけてみると、

「おかけになった電話番号は移転のため変わりました・・・」

げっ!

 

新しい電話番号にかけてみると、

「その店舗は閉めて、関内に移動しました」

やってもうた〜

 

っと言う事で・・・

そこから関内に行く

行動力もなく・・・

あきらめて帰宅しました

 

一体いつになるのやら

ふ〜、縁のもんですね。

 

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記念日

 

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お疲れ様です。

 

今日、7月7日はブログを立ち上げて

一周年です

 

いや〜早いものですね

ほんと皆様のおかげでございます

 

このブログを更新するがために寝不足な日々もありましたが

今となってはやっててよかったと実感しています

 

今まで感じるがままに語ってきましたが

これからはもっともっと

好き勝手

ぶっちゃけトークで更新していこうと思っております

社長ストップがかかるまで・・・)

 

こうなったらブログの順位なんてものより

楽しく、自由に、ストレス発散でやっていきますよ

まっ、まぁ立ち寄っていただいた時は、

せっかくですからクリックしてほしいです、はい。

(強がりました

 

今後ともよろしくお願いいたします

 

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即売れ物件

 

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お疲れ様です!

 

aa

 

ブルーが似合う今日この頃です

 

 

(誰も言ってくれないので・・・

 

 

今日も1日いい天気でした

aa

 

何となく赤レンガを撮ってみた

 

 

 

 

面白そうなワンルームが出たということで見てきました

 

a

 

横浜市内 

平成3年築の16

530万円 家賃55000円

なんと表面12%です

 

 

 

a

 

オートロック

管理状況も良かったです

 

 

まぁ表面利回りがよくても、

運営費・空室率を引いて

ネット利回りが低かったらそれまでですが・・・

だって表面利回りは所詮表面ですから。

 

投資分析結果として・・・

 

K%=6.06%

FCR=7.16%

CCR=11.90%

レバレッジきいてますね〜

 

じゃあ投資の安全率

DCR=1.46

 

DCRとはNOI(ネット収入)÷ADS(年間ローン返済額)

年間返済額が1.46倍になってはじめて

キャッシュフローは0円

結局1.46倍まで持ちこたえることのできる投資と言うことですね

 

DCR1.3以上を目安として見ていますから

かなりいいです

 

たま〜にこんなの出ますが

今日、明日には間違いなく終わってる

即売れ物件ですね

 

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営業の命

 

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「下見は営業の命です

 

毎日毎日、物件めぐりです

天気のイイ日なんかに出かけると、それはそれは気持ちよいです

 

今日も、車を運転しながらご機嫌で廻っていると・・・

 

助手席から、

「あぁ〜〜!」「うわぁ〜!」

と声が聞こえてきます

「えっ、何??どうしたん!?」と驚いて尋ねれば

 

「あの犬めちゃかわいいです〜」

そう当社の小嶋君です

 

彼はかなりの犬好きで、

道端で犬を見つけては寄って行きます

 

僕も犬は結構好きですが、

普通顔を舐められそうになったら、ちょっとかわそうとしますよね

しかし彼は、舐められそうになったら、そのまま舐め返します

 

そう、犬が舐めるのをやめるまで・・・

とは言いすぎですが 笑

 

まぁ犬好きに悪い人はいてません

そんな小嶋君、この春からアセットマネージメント事業部に異動となり

今、一緒に働いていますが、ほんと仕事熱心で、ビックリするくらい真っ直ぐです

褒めすぎかな

 

そんな彼に言わせると

「下見と犬は営業の命です」って感じでしょうか。

 

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太ったね〜

 

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今日はお休みです

なんかこの一週間めちゃ長かった気がしますわ

 

なぜかと言うと・・・

 

先週の∀休は働いていたからです

(自分アピール社長ブログ読んでくれてるかな・・・)

 

っということで、今日はゆっくりしたいところですが

掃除→洗濯→美容室→買い物

となかなか独身の休日も忙しいんです

 

その上、そろそろ本気でスポーツしようと考えてます

なぜかと言うと・・・

 

先日、久しぶりに本部へ行った時のこと

女性陣から

「山内君、太ったよね〜」、「太ったね〜」っと連発されました

 

あの、あっさりさっぱり言う感じかなり傷つくねん

 

さすがにこれはシャレになってない!

 

今まで家で筋トレはしてましたが、正直あんまり面白くないし

そんな結果が見えへんし・・・

ちゃんと習いに行こうと考えてます

 

「キックボクシング」です

経験は一切ありませんが、

ちょっと痛いくらいがちょうどいいかなと・・・M

楽しみながらやれるのが一番

不動産投資も同じです。

 

そしてあの本部のお姉さま方を見返してやるんです

 

あっ、でも今日は休日

が呼んでる・・・。

 

(どないやねん・・・

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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