山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年08月

土地の仕入れ。

 

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今日は渋谷で猪俣GMの資金調達セミナーです。

満員御礼

 

早めに会場に向かおうと考えてましたが

午前中、仕入れをしていて

良さそうな売り土地がありましたんで

急遽、下見に行って来ました

 

土地で探す場合は

その地域の建ぺい率・容積率から

何屬泙之てれるかを計算します。

まぁ実際にそのボリュームが入るかどうかは

斜線制限等の問題がありますから

もっと複雑なんですが・・・。

 

仮に延床を200屬箸靴

戸あたり20屬箸譴10戸

この地域の20屬離錺鵐襦璽爐60,000円くらいなら

月の収入が60万円、年間で720万円

今のファイナンスで表面10%くらい欲しいとしたら、

物件金額7200万円

 

建築金額は

延床200屐60.5坪)より

坪、こみこみで80万としたら建築費4840万円

 

7200−4840万円=2360万円までに

土地値が収まればOKかな〜

っという感じです。

 

 

そうしたものをクリアした今日の売り土地

 

気になる現地は・・・

 

ああ

 

 

 

めちゃめちゃ階段やん・・・

 

 

 

 

地図を見てある程度わかっていたものの、

こんなにとは・・・

 

その上、販売図面では駅から徒歩6分

なんて書いてましたが、

どう見ても10分近くかかるでしょ

そしてこの階段・・・

 

ナシですね。

 

ん〜残念ですが、まぁそんなことの繰り返しなんです

 

今日のセミナー後、懇親会でお酒飲んで

忘れるとします

 

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スラスラ〜解けますよ。

 

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一棟物件情報頂きました

 

最寄り駅から新宿駅まで約20分の好立地

築2年RC 総戸数15戸

 

売却希望価格 13000万円

年間家賃収入 約1300万円

表面でちょうど10%ですね。

 

そこから運営費(20%)を引いて

ネット収入1040万円

実質利回りで8%

 

非常に魅力的な物件でしょ!

 

これが普通、不動産屋さんから来る一般的な物件紹介です。

 

でも実際は・・・

築2年ですから、5~10年くらいにかけて賃料が下落していき、

空室率も指標に入れないといけません。

 

このリスクを考えた上で計算すると・・・

 

年間家賃収入 約1110万円

表面で8.5%

空室率5%・運営費20%を引いて

ネット収入 830万円

実質利回りで6.38%

 

ここからは勉強している方でないと

難しいかもしれませんが・・・

 

投資の安全率

NOI÷ADS=1.3以上より

830万円÷1.3=638万円までに年間の返済額(ADS)を

抑える必要があり

S銀行 4.5% 30年ローンなら

ローン限度額は10500万円ですから

物件金額13000万ー10500万円

=2500万円+諸経費(1000万円くらい)

の自己資金が必要になってきます。

 

上記より、キャッシュフローは192万円ですから

CCR(自己資金の利回り)は

192万円÷3500万円=5.49%

 

非常に効率の悪い投資であり、レバレッジも効きません

これだけの自己資金を入れて何とか投資の安全率がクリアできます。

 

じゃぁ、この物件金額では投資家が面白くないですから

値段交渉が必要ですね

っという話しになるわけです。

(わけわからん??)

 

こうした投資分析をした上でお客様に紹介するわけですが

ある程度お客様も共通語としての指標をご理解頂いていたほうが

イイと思います。

 

そこで、今のような内容がスラスラ〜分かるようになる為に

金融電卓セミナーをご用意しております

 

あっ、偶然にも9月14日・15日と

代表の倉橋による電卓セミナーがありますね

(9月6日は大阪でもやります)

 

いや〜こんなタイミングよくセミナーがあるなんて、

っと、シラジラシイのはこれくらいにして・・・

 

詳しくはこちらです。

 

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ベスト3

 

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今日はお休みです

 

ブログ更新に困ったときは・・・

ご飯ネタ

 

昨日、ほとんどS銀行で一日を過ごしましたが

六本木で食べた昼ごはんに感動

 

東京ミッドタウンの向かいににある「神楽」

宮崎地鶏の店なんですが

以前、TVで紹介されていて気になっていたんです

 

一見、入りにくそうな店構えですが

店内もオシャレで落ち着いた、結構好きな雰囲気です

 

頼んだのは親子丼

鳥と卵が絡まった上に黄身とちょっと甘めの醤油がかけてあり

抜群

東京にもこんな店あってんや〜って思うくらい衝撃でした

 

東京に来てベスト3に入るくらい美味しいです

 

夜も3時頃までやってますし

一品メニューも平均700〜800円くらいと

そんなに高くないです

 

六本木に行った時はぜひ寄ってみて下さい

でも、ランチのど真ん中は混んでそうですから

避けた方がいいかもしれませんね

 

美味しすぎて写真撮るの忘れてました〜。

 

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運営費倒れしますよ。

 

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帰ってきました

 

先ほどまで加盟店会議後の懇親会があり

またまたしっかり飲んじゃいましたね〜。

 

ところで皆さん、

ロードヒーティングってご存知ですか?

 

名前の通りではあるんですが

アパート内に駐車場があったとして

そこに積もった雪を溶かしてくれるという機能です。

 

加盟店になる札幌の業者さんとお話ししていたんですが

まぁ、これが問題のようです。

 

今では当たり前のように備わっている機能のようですが

結局、灯油を使ってという事なので(電気もありますが)

それはそれは運営費がかかりまくっちゃいます

 

どれだけ表面で利回りの取れているアパート物件であっても

運営費倒れしますから、ロードヒーティングと言うだけで

ほとんど無しかな〜、っという感じらしいですね。

 

まぁそれが付加価値になって賃料UPするのなら、

また考える余地はあるかもしれませんが

そこまでまず見込めないと言う事。

 

同じように、こっちで仕入れしていて感じることと言えば、

ワンルームの運営費です。

管理費・修繕積立金、固定資産税、管理手数料、

その中で、管理費・修繕積立金が、異様に高いのは自分の中で絶対的にナシなんです

もちろん低すぎるのも問題ですが、

いくら場所がよくても、

「この管理費・修繕積立金さすがに高すぎるな〜」

というものはお薦めしません。

 

まぁ余程その物件がネット利回りで見て確保できるのなら、

考える余地もあるのかも知れませんが、

まずそこまでの物件も出回ってませんから結局は厳しいでしょう。

 

そう考えると、

イイ物件なんてほんの一握りです

 

ですから、なかなか物件ご紹介できませんが気長に待っていてください!

だって不動産投資は買って終わりじゃないですからね

買ってからがスタートなんですから。

いてもたってもいられなくなって

他で焦って買っちゃわないで下さいね。

(あっ、もちろん分析のされた優良物件なら別ですよ)

 

ふ〜、なかなか紹介できなくてスイマセン・・・。

 

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やっぱり無理!

 

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なかなかブログを更新できずにいます

月末にかけて非常に忙しいんです

(ありがたいことですね〜)

 

明日の行動予定は・・・

朝一、S銀行で決済があり

その後、2時間の空き時間に下見へ行き

S銀行に戻って金銭消費貸借契約があり

終わればみなとみらいオフィスで加盟店会議に参加して

いつものとおり懇親会

で1日終了・・・。

 

なかなかなもんでしょ。

 

 

しかし、これだけのスケジュール後の

懇親会でのお酒はたまらなく美味しいはず・・・

 

そろそろ禁酒と思ってましたが、

やっぱり無理そう

その上、本日お客様から美味しそうな焼酎頂いちゃいましたし・・・

(お気遣いありがとうございます

 

意志弱いです・・・。

 

 

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CPM3回目

 

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ただいまです

 

今日は朝からCPMの講習でした

マーケティングとリーシングについてみっちり夕方までお勉強

終わってからは懇親会参加

 

ほんと最近お酒飲む機会が多んですけど・・・

でも、全国から来る業者さんとの交流は大事ですからね


その後は東京のラッシュに揉まれながら

帰宅・・・?

 

と思いきや

横浜のオフィスに戻り仕事なんです

盆休み明けでやること多過ぎ

 

会社からCPMの講習受けさしてもらってますから

ご迷惑かけれません。

 

さぁ明日も講習です。

 

しかしそろそろ禁酒しよかな・・・。

 

 

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盆休み中の話し

 

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休み中しっかり?ブログ更新を怠けちゃいましたね

 

昨日まで実家でかなりゆっくり過ごしていましたが

 

暑さのせいか

昼間はお墓参りや犬の散歩くらいしか外出しませんでした

 

aa

 

 

←アニーです。

 

 

 

 

 

ほとんどは夜に家族・友達・業者さんと飲み飲みです

 

aa

 

兄貴宅でお好み焼と

 

 

aa

 

焼きそば

 

 

だって関西ですもの・・・

 

 

aa

 

お気に入りのうどんやに行き

 

 

関西ですから・・・

 

aa

 

味噌ちゃんこを食べました

 

 

美味すぎ

 

 

不動産屋の社長さん集まりと飲みに行った時の話し

 

社長A「いや〜大阪は景気悪すぎるわ、ひどいで」

山内「そんなにですか〜」

社長B「悪いよ、シャレになってないわ」

 

社長C「ところで最近ダイビングしてんの?」

山内「全然行ってませんよ」

 

社長C「ほんま〜、10月にみんなで沖縄いくねん」

 

別に景気悪くないような・・・

 

社長A「あ、そうそうポルシェ買ってん」

 

それ景気悪くないでしょ

 

社長B「来週、船買ったから琵琶湖行くで」

 

どこが景気悪いねん!!

 

びっくりするような派手トークしてはりました

なーんか悔しいですが僕は地道に頑張りますょ

 

 

長い盆休みも今日で終わり仕事が始まります

明日・明後日とCPMの講習ですから

しっかり勉強してきます

 

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義務化

 

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8月12日〜20日まで夏の長期休暇です

 

という事で、昨日から盆休みです

・・・が

本日は本部で店番です。

 

しかし、暇

誰か来てくれへんかな・・・。

 

ある程度やることもあるのですが、

最終行き着く先はブログ更新となるわけです。

 

あとは、何気に思いついた事についての調べごとをします

 

例えば・・・

「既存物件についての火災報知器って

いつまでに取り付けないといけなかったけな〜」

 

という事で調べます。

 

平成23年6月1日までにです。

(新築物件は平成18年6月1日から設置義務化)

 

取り付ける場所は・・・

寝室・台所・非難する階段

 

どんな火災報知器を設置すればよいか・・・

火災報知機には、一般的に煙感知式と熱感知式があり、

省令で義務付けられているのは煙感知式らしく、

日本消防検定協会の鑑定合格証が付いているもの(NSマーク)

 

結局義務化の理由としては、

火災の死者数の約7割が逃げ遅れによるもので、

住宅火災による死者の低減を図るためと言う事です。

今のところ罰則はまだないですが、

価格も数千円からですし、自分で簡単に取り付けれますから

早めにするに越したことはないですね

 

さて明日から5日間ほど大阪に帰ります

くれぐれも太らないように・・・っとしたいところですが

みっちり

アルコールスケジュール

 

大阪へ帰った時はこれが義務化されてます・・・。

 

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ほんとスゴイ

 

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数字上で合う投資物件があれば

即、現地下見です

 

1時間以上かけて行く事なんて当たり前ですが

やっと着いては見たものの、

「この環境はナシやね〜、時間を返して・・・」

なんてことはもちろんよくあります

 

「もし現地をPCで見ることが出来れば

こんなに効率のいいことはないんですが・・・」

 

って、それができるんです!

 

Googleマップのストリートビュー機能って知ってますか??

道路上で撮影した360度のパノラマ写真を地図上で見ることができる機能で

見たい地点を指定するとその場所の道路沿いの風景を見ることができます。

その上、桜がきれいな道は、その時期に撮影するような工夫をされているらしいんです。

ただ現在は

札幌、小樽、函館、仙台、東京、埼玉、千葉、横浜、鎌倉、京都、大阪、神戸の12都市対応です。

 

これがあれば、

とりあえずPCで確認して、良さそうなら下見する。

ほんと素晴らしい機能です

 

ちょっと小旅行してきました

実家に行ったり、

数年前に更地から販売していた売れ残り分譲地にも行きました

(しっかり完成しててなんか笑っちゃいました)

 

 

aa

 

こちらからどうぞ

 

 

 

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バリューアップ

 

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ご購入頂いた一棟マンションの現地立会いに行ってきました

空室になった部屋のリフォームが完了したので見せてもらいましたが

いやーほんと綺麗になってました

見違えるようです

見違える??



こちらの部屋は前入居者さんが、えらく汚してくれていて、

それはそれはひどい状態だったんです

 

こんなん ↓ ↓

a

 

 

 

 

 

 

 

 

a

 

 

もっとヒドイ写真がありますが

お見せできません

 

 

 

 

 

びっくりでしょ

事前に汚れているのは分かっていましたから

売主さんに原状回復費用は見てもらいましたが


さすがにオーナー様もどうなる事かと不安になります。



それがです

リフォームすることによってここまで良くなります ↓ ↓

 

aa

 

 

これぞ

before

afterって感じです

 

 

 

 

aa

 

 

 

 

 

 

 

 

 

全体に白を基調としたとてもよい仕上がりで

ドアを開けた瞬間の第一印象が抜群です

周辺物件との差別化がしっかり出来ていて、

ほんと今風でありかつシンプル

 

PMからの提案と,

オーナー様も大変勉強熱心な方ですから、

理想的なリフォームに仕上がっていました。

 

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電柱と過去

 

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横浜の磯子区を車で走っていた時

 

aa

 

ん??何か空が広い・・・

 

 

 

 

無電柱化推進計画

 

aa

 

全然違うでしょ

 

 

 

 

電柱を地下に埋める工事ですね

 

平成16年度からスタートした「無電柱化推進計画」では

5年間の整備目標を設定していて

市街地の幹線道路の無電柱化率を、

現在の9%から17%へ。

また、人口50万人以上の政令指定都市や県庁所在地で、

街の顔となる道路の無電柱化率を、

現在の48%から58%へ高めることを目標にしているらしいです。

 

ついでに、

ちょうど僕がこれを知ったのは大阪にいる時で

普通なら、「あっ、いいやん〜」って思うところが

逆に「やばいっ」っと焦っていました

 

だって、

その頃は居住用の建売を販売していて

隙を見ては電柱にぺたぺたと物件のチラシを貼っていたからです

(絶対にしたらダメですが・・・)

 

「大事な広告塔がなくなる・・・どうしよう」

と真剣に考えていました

 

今だから話せる事ですが・・・。

 

大阪では完全歩合制の会社でした

給与形態が完全歩合制というのは

結果ありきで、売れなければ一切給料がないわけです

ゼロですよ、ゼロ

 

それはもう生活する為に必死ですよ

電柱であろうと何であろうと・・・。

 

仕事の夢を見て夜中、目を覚ますことなんて当たり前

「あっ、夢かー」ってな感じで嫌な汗をかいて・・・。

 

おかげで強くなりました

 

 

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行ってきました!

 

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一泊二日の旅

座敷ワラシに会いに岩手まで行ってきました!

 


東京から新幹線で2時間半

大阪の業者のIさんと向かいました

 

盛岡駅に着いた瞬間

aa

 

「涼しい〜」

 

 

めちゃ快適でした

 

これ程までに気温の差ってあるんですね

ゆっくりと駅前のベンチで涼んでから

旅館を目指しました

 

タクシーで約10分

思っていたより普通の街中にその旅館、

 

aa

 

 

菅原別館はありました

 

 

 

 

 

早速中に入ると何とも言えん雰囲気に緊張が走ります

 

優しそうな女将さんが部屋(出世の間)まで案内してくれて

恐る恐るドアを開けます・・・

 

aa

 

 

そこには宿泊客が置いていったぬいぐるみが敷き詰められていて

またそれが普通ではない雰囲気を感じさせます

 

 

 

夕食は旅館で食べながら、今までTVで紹介されたこの宿のビデオを見せてもらいました

ほんとかなりの有名な方が来られていたのにはビックリです

 

その後、

風呂から上がって部屋でくつろぎました

 

何気にデジカメの動画を廻している時

画像が乱れまくりました、それも長時間・・・

ふたりで

「何これ〜何これ!」

っとビビリまくってました

(次お会いした時、見せますね)

 

そうして

23時過ぎには電気を消し、

もちろん全く寝れそうな感じも無く

(この頃にはめちゃ緊張しまくってます)

 

時計をもう一度見た時には

1時30分

 

そろそろ寝たいですね〜

なんていってる間に

 

「ス〜ス〜・・・」

Iさんの寝息が聞こえてきました

 

「先行かれた置いてかんとってよ・・・」

(心細い)

 

しかし!

そこからです

 

寝れそうになった瞬間・・・

人のイル気配がしては目を覚まし、

 

また寝れそうになった瞬間・・・

「カタッ」という音が聞こえて目を覚まし、

 

そして4時過ぎ

廊下から「カタ、カタ、カタッ」

と人が跳ねる大きな音が聞こえ目を覚まし、

 

こんなんで寝れるかい!

 

結局、一睡も出来ず、朝になっちゃいました

 

 

まぁ座敷ワラシには会えることができず残念でしたが

今回はしょうがないですね

 

 

しかし本当に会ってる人は多いんですよ

 

先日ブログで座敷ワラシの話しをしましたが

その後、僕のお客様からメールが入りました

 

既にこの旅館には2回行っているらしく

僕らと同じ部屋に泊まり、

 

まず金縛りに合って

携帯が鳴りまくり

閉じているはずのPCがカタカタ音を鳴らすらしいんです

 

起きてから携帯を確認すると着信履歴もなかったと・・・

(シャレになってない)

 

その後、今の奥様と出会い、なんと!ご結婚されました

(期待できるかも・・・でしょ)

 

ほんと興味ある人は行って見て下さい

東京からならちょっとした小旅行でいけますし

この時期の東北ってほんとカラッとしていて気持ちいいですから

向こうの人はとても肌が白いし(それは関係ないけど・・・)

水もとても美味しいですよ〜

 

来年もう一度行きたいと思います

 

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S銀行の続き

 

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この前はワンルームについてでしたが

今日は一棟についてのお話しをします

 

今、前向きに取り組んでくれているのは

ワンルームと同じくS銀行です

 

内容としては

金利4.5% 

他と比べると確かに高めですが

借り入れ年数はほとんど30年組める事が魅力です

 

一般的に他の銀行なら

耐用年数から築年数を引きますから

仮に鉄骨の20年築なら

34年ー20年となり借り入れ期間は14年となります

(内容によっては20年組めたりもします)

 

そうなってしまうと、金利が低くても(大体3%くらい)

結局は毎月の返済額が高くなり

キャッシュフローが見込めなくなります

 

その上、評価も出にくく

1億の物件で自己資金3000万入れてください

なんて事を普通に言ってきます

 

サラリーマンさんでそんなに自己資金持ってる方もまず少ないですし

投資の効率も非常に悪くなります

 

そう考えると、

S銀行に持ち込む事が結構多いんですね

 

ここ最近のS銀行の一棟融資条件は

サラリーマンの方で

年収500万以上

勤続年数は1年〜

ただし属性次第で、1年なくても給与明細を出して

×12ヶ月で500万を超えていればクリアできたりもします

 

結局、一棟の場合はある程度の年収があればOKで

あとは自己資金です

年収500万くらいの方に対して融資してくれる額は

年収の10倍すこし

6000万くらいです

その融資で自己資金は1000万ほど必要になりますから

その辺がクリアできる方なら

一棟も全然狙えると思います

 

ついでに、それくらいの一棟で

ざっくり、ワンルーム10戸規模って感じです

 

よくある現在の居住地によっては融資できません、

何てこともありませんし(全国OK)

賃貸住まいでもOK

内容によっては保証人さんも必要ないですから

独身の方でも融資してもらいやすいですね

 

その上、S銀行さんにも

シーエフネッツの紹介する物件については

かなり信頼してもらってますから

ますます融資は付きやすくなってます

 

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S銀行

 

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最近、非常にお世話になっているS銀行ですが

ワンルームの審査については結構厳しく見られたりしています。

 

担当者に聞いてみたところ

現在、ワンルームについてはお客様の属性にしばりがあり

・年収500万以上

・上場会社

・勤続3年以上

この3つを満たしておかないと難しいようです

(自宅共担にできるのならOKですが)

 

結局は新築のワンルーム用の考えらしく

ある程度年収がないとリスクがあるんでしょうね

だって新築のワンルームを買って指標の合う物件なんてほとんどないでしょうから。

聞くところによると2500万のワンルームで賃料9万とからしいんです

表面利回りで4.32%・・・

そりゃ赤字経営です

 

それに比べて、一棟についてはルールがそこまで厳しくなくて

ある程度の自己資金があればクリアしやすいんです

 

以前はもっとうるさかったんですが

S銀行でも当社のお客様が延滞起こしたり、

デフォルトするようなことが一度もありませんから、

その実績が認められたと言ってました

 

だから、お客様によっては

ワンルームは融資難しいですが、一棟なら大丈夫です

という返答が意外と多いんですね

 

まぁ、なんとなく不思議な感じではあるのですが・・・。

 

 

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おもろいね〜

 

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本日は、物件購入会でした

 

物件購入??っと聞くと

何か買わなあかんのかな〜

と重〜い感じのセミナーと思われるかもしれませんが

 

全然、らく〜にね。

勉強がてら参加して頂いてる方も多いですし

興味本位でまた来て頂けたらいいと思います

 

懇親会では

「えっ?社長そんな事しゃべっていいの??」

っと社員もビックリするような内容もありました・・・

 

その内容??

ん〜・・・

 

ブログでは勘弁してください

 

ぜひ、またご参加くださいね〜

 

そして、

今日も飲みすぎましたので、

この辺で・・・

 

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頑張るねん

 

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総務省が31日、

住民基本台帳に基づく今年3月末現在の人口を発表しました

 

東京、名古屋、関西の3大都市圏は

人口の約50%を占める6378万人と過去最高らしいです

それも東京都の人口増加数は10万人を超えたといいますから

ほんと大都市への人口集中が止まりません

 

地方では人口減が下げ止まらず、その格差は拡大しまくってますから

空室率を考えても

不動産投資は大都市でするべきだとますます感じます

 

僕はもともと関西出身ですから

この関東で投資をできてる方が

ほんとうらやましいです

 

どれだけ大阪で踏ん張ったとしても

東京にはかなわへんと感じるものがめちゃくちゃあるわけで・・・

 

でも、結局は今まで育ってきた地元に恩返しをしたく

勉強に明け暮れる今日この頃であります

 

そして、成長しな東京に出てきた意味がないですから

もっともっと頑張りますよ

 

だからお願いします・・・

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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