山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年09月

この物件来た!?

 

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今日は朝から東京地方裁判所へ行って来ました

 

aa

 

 

 

 

雨のせいもあってか息の詰まりそうな重〜い雰囲気

けど意外と受付の人の愛想がよかった

 

とっとと用を済まして、

次は銀行に向かい六本木へ

 

昼ごはんは先日ブログでもアップしました宮崎地鶏の店

親子丼を食べました

aa

 

美味です

 

 

やっぱり美味しいもん食べるとテンションが上がります

気分良く会社に戻りました

 

その後、急遽仕入れた物件が

東京都内でなんと表面10%も回ってました

 

いい波の予感

これはスピード勝負!と思い、

落ち着く間もなく再び東京へ

品川に向かいました。

 

最寄り駅の改札を出れば活気ある商店街がつづき、

歩いて4分

その物件はありました

 

aa

 

どうですかこれ?

 

 

外観も手入れがされており、なかなかの好印象

 

大きい波が

きたんちゃうの〜!

っと・・・

 

aa

 

通路の

奥に小さく見えるのが物件です

 

 

 

 

この写真にある通路にしかこの物件接していません

ってことは再建築できひんのとちゃうの??

ずばり間違いないでしょう

 

念のため業者に確認してみると

「できません」

あっさり波にのまれました

 

これじゃローン付きません

販売図面やネットに「再建築不可」て書いといてよ・・・。

 

 

もっと利回りが高かったり、異様に金額が低ければ

この物件何かあるなぁと見に行く前に調べますが、

まんまとやられました

 

こういうのが一番疲れちゃいます

気づけば今日の移動時間は4時間を越えてます

 

大阪往復できたな〜

 

あっもうこんな時間

おやすみなさい

 

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今が旬?

 

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すいませ〜ん

最近、全然更新できてません

 

去年も同じだったんですけど、この時期になるとどうもサボっちゃうんです

年末にかけて資格試験があってですね

ついつい気づけば、この時間って感じなんですね

(そうです、いいわけですよ

 

最近の動きですか??

 

はっきり言って今ローンを組めるんなら

絶対に買うべきです

今までとても手が出せなかったような場所で

利回り合ってきてますから

この状況はもう少し続くでしょうが、

逆にこれ以上ローン付けが厳しくなれば

もうお手上げ状態?になりかねませんから

今が旬、って感じかもしれません。

 

アセットマネージャーとして、日々物件仕入れからローン付けまでしてますが

この状況を最前線で感じとれるのは

非常に面白いです

ビシビシ市場の動きを目の当たりにするわけですから。

お客様から結構うらやましがられますよ

でもこれが仕事なんです

(一緒に働きます??笑)

 

またまたゆっくりお話ししますね

眠たい・・・

 

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そらクレーム来るでしょ

 

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久しぶりに代官山でご飯してきました

東京の中でもここの街の雰囲気が一番好きかもしれません

 

一緒にご飯をしたのは10代の時に同じバイトをしていた先輩です

思えばもう10年以上の付き合いです

その人は8年前くらいに東京に出てきて、今は大手飲食店のマネージャーをしています

その人の担当しているお店がオシャレで気に入ってて

一緒に飲む時はいつも代官山のその店で会います

 

いつも結構流行っていて、行ったときも結婚式の2次会をしていました

バンドも演奏してすごい盛り上がりです。

 

山内「相変わらず流行ってますね〜、これ2次会ですか?」

先輩「そうやねん、けどちょっとやばい」

山内「何でですか?」

先輩「バンド」

山内「バンド???」

先輩「以前もあってんけど近所の住民からうるさいとクレームがはいるねん」

山内「ばんばんドラム叩いてますもんね、でもクレームが入るのに何でまた演奏さしてるんですか?」

先輩「バイトが勝手に予約取ったみたい」

山内「あらら・・・」

 

(店長を呼ぶ)

先輩「クレーム来てない??」

店長「はい、とりあえずは大丈夫です」

先輩「とりあえず??」

店長「受話器上げてますから」

 

えっ、受話器上げてるってめちゃめちゃやん・・・

どうやら結構慣れているご様子

 

しかし、この周辺に物件を持っているオーナーからしたら

たまったもんじゃないです

うるさいのが原因で入居者が退去したなんて言ったらいい迷惑です。

 

お店としては売上げを上げないといけないでしょうから付加価値をつけようとしますが、

もっと住民からも好まれるようなお店作りをして下さい、と生意気ですが言っておきました。

 

あと、

山内「楽器を使えるようなお店をしたいならお薦めの場所ありますよ」

先輩「どこ??」

山内「城ヶ島

先輩「・・・

 

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癖になる街

 

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先日、友人の結婚式で大阪に帰った時の話しです

 

夜の23時頃だったでしょうか、タクシーで実家へ帰る途中に

家の最寄り駅周辺の道が通行止めになってました

警官も大勢いて、その上、道路には入らないように黄色のテープが貼ってあったんです。

いかにも殺人があったかのよう・・・。

すごい野次馬。

 

気にはなりつつそのまま帰宅

 

次の日、ニュースで・・・

 

「大阪市で爆発物処理班が出動する騒ぎがあり、現場に緊張が走りました。」

あっ、絶対昨日のやわ 

 

「飲食街に不審物がある、と通報があり、警察が出動。
現場には、段ボールとラジカセがコードでつながれて置いてありました。」

えっ、爆発??

 

「すぐさま、防護服を着た爆発物処理班が到着、専用車両を使って作業が行われました。 」

ほんで、ほんで?

 

「2時間以上にもわたる慎重な作業に、住民らも固ずを飲んで見守っていました・・・」

2時間以上!?

 

「しかし、中から出てきたのは・・・」

何、何???

 

「なんと大人のおもちゃでした」

・・・バカっ

 

これぞ、「ちゃんちゃん」って感じです。

 

そんなオチいらんから

 

ん〜、

でも癖になる街、大阪

 

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結婚式

 

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昨日は大阪で友人の結婚式でした

 

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いい写真でしょ

 

 

大阪にいた時の取引先の銀行の人で、

僕にとってとても大切な友人であり、とても尊敬のできる人です。

新婦のMちゃんとはふたりで行ったBARで知り合い、

今までの思い出が多かっただけにジ〜ンときちゃいました

 

 

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とてもオシャレな式場

 

 

 

先日お話ししてました友人代表のスピーチも無事というか

完璧に話す事ができて大満足でした

a

 

 

 

 

まぁ喋るまではこんな事引き受けへんかったらよかったと

後悔してたんですが・・・

今思うともっと喋ったったったらよかったです

 

数年ぶりに会う人もいてとても楽しかったですね

aa

 

I社長とお子さん

(ブログ載せときましたよ〜)

 

 

こんなイイ結婚式を見ると確かにしたくなりますが、

先にお相手探しからです・・・

まぁ僕の場合あと5年後くらいでしょうか

 

 

一生忘れない素晴らしい一日でした

アア

 

 

いつまでもお幸せに。

 

 

 

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ミニバスセミナー

 

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本日はミニバスセミナーでした

 

このセミナーは5組様限定の1日物件巡りです。

嬉しい事に参加募集の翌日には完売となりました

 

今回は一棟のアパートをメインにご案内して、

当社の既に管理している物件も見て頂きました

 

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中古アパート

 

 

 

aa

 

 

建築中室内

 

 

 

aa

 

 

新築アパート

 

 

 

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賃貸募集中室内

 

 

 

 

更地物件・・・等

幅広〜くご案内しました

 

少人数ですから物件や分析表、ローンの事まで質問していただき、

世間話しもしながらの気軽なバスセミナーだったと思います。

 

来月は年に2回ほどあるフィールドワークセミナーもありますから

ぜひご参加下さい。

 

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電卓講習スタート

 

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今日もなんとかCPM講習終えてきました

 

本格的に金融電卓を使っての計算が始まり、

いつもの、K%やFCR、DCRなどが出てきますが

初めて電卓を使う人からしたら大変ですよ

この横文字だけできっと拒否反応をおこすでしょうし

その上、ドルやフィートで解いていくとなると、

問題の想像もつきにくく、かなりのストレスと戦ってるはずです

 

当社では毎日、この物件のFCRがどう、IRRがどう

当たり前のように話してますから何てことないですが、

今日一日勉強したと言っても

電卓を触ったのって数時間で

そんな中、将来価値・現在価値、レバレッジまでやるわけで、

それはもうわけわからん状態に陥ってると思います。

 

今回の講習でかなり焦ってきました

今からまた勉強です

 

 

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ちゃんと訳して・・・

 

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CPM講習へ行って来ました

 

今日からついに10B兇鮖箸辰討

金融計算が始まるという事で

ちょっと楽しみにしていたんですが

普通に計算問題をして終わりました。

 

まぁ余裕かな〜、と思っていたりもしましたが、

問題の内容を理解するのにかなり苦労しました

 

例えば、英語を訳しただけのせいか

1寝室型が50戸で家賃が月$850の年間家賃収入は?

 

1寝室型?

とりあえず1LDKとかで訳してほしい

 

答えは、50戸×$850×12ヶ月=$510000

となるわけですが

 

もっとわかりにくいのは・・・

 

毎年の空室の平均は以下の通りです。

(2)1寝室型アパート

 

 

どういう意味??って感じでしょ

 

どうやら、(2)というのが、月2戸空室ということらしいんです・・・

 

って絶対わからん

 

こんな感じの内容が出まくってたら結構焦りますよ

解く前に、その問題理解しないといけませんから。

 

まぁ数年前と比べればこれでもだいぶ改善されているらしいんですが・・・。

 

こういった文章に慣れるにはまだまだ時間がかかりそうです

皆さんもテンション下がってました

 

おかげで帰ってきてから必死に勉強しましたよ

 

明日も頑張ってきます

 

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下がってますね〜

 

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今日もほとんどが一日下見で終わりました

東京から横浜と長旅です

 

今日見た一棟物件は、

場所は抜群にイイが管理状況がイマイチ、

修繕する費用も含んで指標が合うようならもちろんOKですが

さすがにそうなると難しいんですね

 

自分自身で、これなら!という納得のいく物はほんの一握りです

 

しかしながら、こうしていろんな物件を見ていると

融資が難しい分だけ、価格が下がっているのをとても感じますね

去年では考えられない立地で拾えてます。

 

今もし購入できたなら、

将来ある程度、融資がつき易くなった時に買える人が増え、

売り手市場となって価格は上がる事が予想できます

となれば、キャピタルゲインも考えれるんじゃないかなと思ったりします。

 

当分この状況は続くでしょうから、

しっかり紹介できるように僕は頑張るだけです

 

明日、明後日と2連休ですが、

この2日間は、CPMの講習です

FIN402という10B兇鮖箸辰振睛仕殿邱崕ですから

まぁ余裕・・・??

となるかどうかはわかりませんが、

そちらも頑張ってきます

 

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昨日のセミナー

 

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昨日は一日大阪電卓セミナーでした

 

あああ 

 

 

 

 

個人の方から同業者の方までたくさんご参加頂き満席でした

 

このセミナーは電卓を中心に行われるわけですが

ただ単に10B兇療殿遒使えるようになるだけでは意味が無いわけです

 

不動産投資の数字上リスクというものを理解する為のもので

物件どうのこうの言う前に、これをわかってないと始まらない

言えば基本中の基本です。

 

不動産業者でも理解している人はほとんどいてないわけで、

そんな中、紹介された物件を買うなんてそれこそめちゃリスクだと思います。

 

勉強して頂いたら間違いなく、リスク回避ができますから

ぜひ参加して下さい。

 

次回は横浜で、9月14日・15日と行います

詳しくはこちらです。

 

昨日は帰りの新幹線でゆっくり寝ようと思っていたのですが

社長とふたり、美味しい日本酒1本とたこ焼きを食べてしまい、

ますますテンションの上がってきた社長・・・

 

そこから2時間30分みっちり個別セミナーが車内で行われるのでした

 

というわけで、今日は寝不足・二日酔いです

 

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落ち着く感じ・・・

 

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今日も移動時間の長い一日でした

目的地まで2時間30分

 

やっとの思いで駅に着きましたが、

いつもと何かが違う・・・

 

周りから聞こえてくる言葉といえば・・・

 

「ほんま〜」

「しゃぁないな〜」

「うそやん!」

「何でやねん」

 

妙にこの落ち着く感じ・・・

そうです大阪にいます。

 

明日は大阪で倉橋電卓セミナーです

朝一からの為、前日入りしました

参加者が多くて、急遽サポートする事になったんです。

 

大阪でもこれだけ不動産投資の勉強をしようとする方が増えてきたのは嬉しい限りですね

 

ただ、既に当社会員の方からすれば、

ライバルが増えるだけ・・・

と微妙かも

 

では明日も頑張ってきます

 

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スピーチ

 

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今日はお休みです

天気のいいせっかくの休みに

ずーっと家にこもってます

 

2週間後くらいに、友達の結婚式がありまして

友人のスピーチをしないといけないんです

という事で、ずっとその練習

 

こういうのって本当に難しいですね

硬すぎても面白くないし、やわらかすぎてもあかんし

でも笑いあり涙ありでないとダメでしょ

 

かと言って涙涙にしてしまうと、最近めちゃ涙もろいからね

何言ってるかわけわからんようになりそうで・・・

 

当社の倉橋社長くらいの高いテンションでいければいいんですが・・・

(普通じゃ真似できません

こうなったら前もってお酒を注入するしかないですね

 

今日は寝れそうにないな〜

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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