山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年10月

期待しないで。

 

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横浜市内で最寄り駅から徒歩5分の一棟マンション

昭和63年築

20屬離錺鵐襦璽爍隠幻諭椒レージ3台付き

物件価格1億円

表面利回り10%超え

 

賃料表を見ても相場の家賃で貸せているようです

悪くないですね

 

そうとなれば早速下見です

ただしあまり期待しないように向かいました・・・。

 

乗降客数約5万人の駅から、平坦で5分

途中にはコンビ二もあり、ますます悪くないです

 

先ほどより若干早歩きで

ただしあまり期待しないように・・・。

 

現地に到着

 

こんな感じ ↓ ↓

 

aa

 

小さくてわかりにくいかもしれませんが

 

 

 

 

 

近づいてみると・・・

 

aaa

 

 

 

 

 

 

 

aaa

 

 

 

 

 

 

 

天気も曇りがちでしたが

あまりにも、どよーんとした雰囲気

 

管理状況よくないですね

いつから手を加えてないないのかな〜

これじゃきっと屋上もえらいことになってそう

 

元々あまり期待しないでいたのは

指値もナシにはじめから表面で10%以上回っているのは

その利回りでないと売れない理由があるからだろうと思ったので。

リスクがあるからこその利回りなんですね

もちろん全てがそういう物件ではないでしょうが

予想どおりで残念です

 

きっと明日は晴れますよ

 

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やっと更新

 

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久しぶりの更新です

いや〜おかげ様で忙しい毎日です。

 

これだけ景気が悪い中で

そんな事を一切感じさせないくらいの忙しさです

ありがたいですね

 

ここ最近の睡眠は5時間

休日も仕事にCPM・コンサル講習にとさすがにお疲れです。

 

今日の朝、体重計にのったんです・・・なんと3キロ減

ちょっと笑っちゃいました

まぁダイエットにはちょうどよかったかもしれません

 

 

相変わらずアパートローン付けには苦戦していますが

オーナー様の協力があって、何とか一歩一歩前に進めている感じです

 

不動産投資として今は非常に面白い時、

まだまだこの状況は続きますよ

 

今年もあと2ヶ月

全力で走りきります

 

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融資条件は日々厳しく

 

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本日は物件購入会がありました。

僕は銀行訪問等で参加できませんでしたが

横浜事業部の紹介したほとんどが東京都内の物件という事で

やはりそれだけ価格が下がり、分析に合うものが出てきています。

 

以前からもお話ししているとおり、その分融資が難しくなってきています

つい1ヶ月前と比べても状況は変化していて、

ある銀行では、自己資金を売買金額の3割入れてもらえないと融資できないとか、

別の銀行では、今後一棟やバルク売りについては35年の最長融資が30年となるなど、貸し渋りを日々肌で感じています。

はっきり言って、自己資金3割なんて基本的に融資しませんと言っているようなものですし

借り入れ期間が5年少なくなれば、安全率がある程度余裕のある物件でないとお薦めするのは難しいです

住宅ローンの場合は融資条件が変わるとなれば、来年からとか、早くても来月から審査の仕方が変わりますなんてのがほとんどですが、

アパートローンに関しては、条件変更を聞いたその時から、変わりましたんでよろしく、っというような具合ですから、こちらとしてもフラフラです。

 

物件が出た時には、ある程度今までの経験からこのお客様なら融資は問題ないだろうということで

売主さんには強気で話すわけです、そうしてこちら側に優先権をもらうんです

じゃないと2番手3番手に持っていかれちゃいます

そしてせっかく優先権を貰ったのに条件が変わってしまい

すいませんやっぱりローン無理でした・・・

じゃ信用もなにもあったものじゃないです。

 

周りの業者さんでもそういうことがあるせいか、

先日、事前のローンが付いていざ契約しようとしたら、売主さんからこの契約にはローン特約はつけれません・・・

なんてこと言われちゃいました。

この場合、本審査で断わられたら手付金が返金されず、買主様にとっては非常にリスクが高い契約となります。

じゃぁしょうがないから、本審査でOKもらってから契約しましょうとなりますが

その間に、もっと高値で購入したい人が現れたらもちろんそれまでで話し流れちゃいますから、

ほんとちょっとしたひとつの条件が変われば全てに影響が及びます。

 

価格が下がり購入できれば非常におもしろい時ではありますが、

なかなか苦労も多いです。

まぁ当分はこんな状況が続きそうですから

何とかご希望に添えれるよう物件紹介頑張ります、見ててください

 

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あえて負け組み

 

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ここのところ忙しすぎです

ブログ更新??

気の向くままに・・・。

 

昨日は

午前中、建築打ち合わせ

昼一、現地立会い

夕方、ご案内

会社に戻り事務仕事

夜は、当社オーナー様の結婚式2次会参加

 

バタバタでしたが、

結婚式2次会でお幸せそうな笑顔を見ていると

めちゃ元気出てきました

 

ああ

 

 

 

 

外苑前にあるめちゃオシャレなレストランでした

(結婚もいいかも・・・)

 

久しぶりに東京事業部の皆さんとお酒を飲みましたね

なんと2次会が終わってからまた会社に戻って仕事すると言う話しを聞き

僕も負けてられへんと横浜のオフィスに戻って働きました

(おかげで寝不足)

負けず嫌いですから・・・

 

 

負け、で思い出しましたが

先日友人の結婚式をブログでアップしましたが

その新郎のUさんから電話があって

この間のお礼の電話かなと思って出てみると

 

「勝ち組のUですけど、あっ負け組みの山内さん?」

 

だっ誰が負け組みやねん

 

全然負けてないから・・・

言うなら、あえて負け組みに入ってるだけですから

 

でも、こうして必死になってる自分って

やっぱり負け組みかも・・・

 

気にしない気にしない

バシバシ働くよ〜

 

 

瀬戸様2

 

ご結婚おめでとうございました

 

 

 

 

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最近の融資

 

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最近の融資状況についてです

 

ワンルームは相変わらずS銀行・O銀行の融資のみです

物件価格が下がってる分、

金利の高いS銀行でも利回りの合う物件は

以前と比べても多く感じます

 

ただ最近になってS銀行も審査が厳しくなってきていて

属性等うるさく言われる事が多いです

 

ですので、今までならある程度

ローン付く・付かないが予想できましたが

今はとりあえず物件があれば審査してみて、という感じでしょうか

 

また、それ以上に厳しいのがO銀行です

お客様の内容はもちろんですが、

物件についても

洗濯機置き場ある?

エレベーターある?

オートロック?

などなど、厳しく見られてます

まぁO銀行の場合は以前からうるさく言われてましたから

そこまでスタンスは変わってないかもしれませんが。

 

今日たまたま一棟マンションを紹介しに業者さんが訪問してきました

「ローンは全然付きますよ〜」と言ってはりましたね

この会社は投資物件の新築区分をメインに販売していて、

やっぱり新築区分は付きやすいようです

 

僕も興味心身でいろいろと質問しちゃいましたが

平均価格帯が2500万円

「絶対利回りなんて合いません、でも毎月2万円の持ち出しで東京都内で物件持てますよ」的なお話しをするらしいです

営業の仕方は、ひたすら電話をかけまくるらしく

その電話だけで、営業マンが80人もいるらしい・・・

驚きです

 

銀行がそういったものに融資するこそ自体問題なんですけどね

かなり高い確率でデフォルトしますよ

 

銀行さんも当社のセミナー参加したり、CPMの勉強でもしたらいいのに・・・

そして銀行内で、

「この物件FCR高いな」「DCR1.1しかないやん」

というような会話が聞こえてきたら

完璧なんですけどね

 

あっ、そういえば明日・明後日はCPMの講習でした

そろそろやばいんでお休みします

では

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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