山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年11月

どうですかね?

 

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今日も朝から下見へ行ってたんです。

久しぶりに東京事業部の木内氏と一緒に

 

全部で一棟マンション4件、

それが全て東京都内なんて

ほんまに少し前では考えられへんような状況なんです。

 

と言っても、はじめから利回りの合う物件なんてまずなくて

表面で7〜8%位のものばかりですわ

以前なら5〜6%くらいで、

見向きもしなかったんですが、この半年くらいですかね

ここまでさがったんは。

 

今日のも2000万ほど下がればありやんね〜

って感じで、物件がよければ交渉・交渉。

4件見たうちで、アリなのは2件

ってこれすごい確立ですわ、5割ですもん

 

早速、会社に戻って交渉しようと

業者さんに電話したんですが

土曜なので休み・・・

って、なんでなん

 

その物件を預けている売主さんがかわいそうですわ

土日が一番動くときではあるのに・・・

それじゃ売れるもんも売れんくなるよ〜

 

こんな感じで日々、物件探しに明け暮れているわけなんです。

 

 

最近、めっきり大阪弁が薄れてきてたんで

あえて全開で使ってみました

どうですかね?

 

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CPM試験が終わって・・・

 

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火曜・水曜とCPM講習

そして今日は150問の択一試験がありました

10時〜14時の昼ごはんもナシの4時間です

 

4時間ぶっ通し!なんですが

意外と大丈夫でしたね

 

試験もそんな難しいものではなくて

IRRやNPV計算等

ある程度金融電卓が使えればパスできると思います。

 

大変なのは12月の最終試験MPSAです。

代々木で二日間行われますが、

家に帰る余裕もないでしょうから、近くのホテルをとりました

 

あんな試験二度と受けたくない!

って、みんな言いますから

きっと一生忘れる事のできない2日間になることでしょう

 

 

しかし、ブログでCPMネタを書いてたら

勉強しないと〜って

いつもすんごい焦ってくるんですよ

 

 

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登録されている方は、毎週?くらい

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メルマガ配信をしておりますが、

この度、同じオフィスの廣瀬氏が

12月からメルマガデビュー!する事が決定しましたので

どうぞよろしくお願いします

 

きっとこのブログを見て本人は、

えっ??俺??

っと思っている事でしょう 笑。

(こうして勝手に背中を押す事も愛情です

 

 

な〜んて余裕をかましていると

セミナー事業部のK氏より、

「その次、メルマガ原稿、山内さんですから!」

 

・・・っという事で、

来年1月から、メルマガすることになりました・・・。

 

こうして発表することによって

自分の背中も押すようにしてます・・・。

 

今まで言えなかった大阪での経験談をお話ししますが、

やる限りは面白くないと

 

先に言っときますが、かなりダークです・・・

ん〜でも面白いと思いますよ

 

今までブログで話せないような内容を

ぶっちゃけいきますから。

 

もしかしたら全部カットされるかもしれません・・・。

来年登場しなかったら、

あいつ切られたな・・・、と思ってください

 

とりあえずお楽しみに。

 

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久しぶりに居住用の案内をしてきました

1500万円前後の将来貸しても合うような物件です

 

そのうちの1件が

すんごい見晴らしの良い物件で

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

バルコニーから右手に富士山、

左手に墓地・・・ってそれは微妙ですが

みなとみらいオフィスまで車で10分弱の立地ですから悪くはないです

 

ただこの物件までには急な坂をかなり登らないといけません

なかなか徒歩では生活が難しい場所です

 

「さすがにきついな〜」なんて言っていると

同じオフィスの小嶋君が

「あ〜その物件の横のマンションに、本部のK林さん住んでますよ〜」

山内「でもK林さんは賃貸やんね・・・」

 

山内・小嶋「も、持ち家やん・・・」

 

やっちゃった??

 

人生いろいろ、好みもいろいろ。

 

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築79年と潰れた銀杏

 

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昨日は法人向けセミナーでした(満員御礼)

 

その後はいつもどおりの懇親会に参加

横浜みなとみらいでの開催でしたから、中華街かなと行ってみたら

なんとオシャレなレストランです ↓ ↓

    

aa

 

 

 

 

らしくないので、

常連のお客さんもびっくりされてました

お酒飲む前までは皆さんやけに静かだったような・・・。

 

場所は日本大通り駅上の建物、

横浜情報文化センター1階にあるお店なのですが

この建物、1929年築の旧横浜商工奨励館を改修・増築した建物です。

 

1929年てことは昭和4年ですよ

なんと築79年

 

手を加えてあげることによって

これだけ生まれ変わるわけですね。

 

日本の30年とか40年での住宅建替サイクルは

他の先進国の100年前後と比較して著しく低い数字です

地球環境にも決して良くないですよね

だからその街並みに合わした修繕を定期的に行い

建物を維持していけばほんと理想的かななんて思います。

 

そして日本大通り周辺のような街並みになれば

住みたい街として人が集まりそれだけで付加価値が出るんでしょうね。

 

だってあの雰囲気を感じながら歩いてるだけで、

何かオシャレになったような錯覚に陥るんですよ

(間違いなく気のせいですが・・・)

 

ただこの時期は微妙なところもあって

道路沿いにあるイチョウ並木から落ちた銀杏が

これほんま臭くて臭くてね、

通行する人、皆が早歩きなうえに

つぶれた銀杏を踏まないよう大股だったりして、

その上、おばちゃんは必死に銀杏拾って袋にいれてるしで

(大阪の御堂筋を思い出します)

 

あっさり現実に戻されます・・・。

 

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物件紹介します。

 

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今日は業者さんより、ある物件の紹介を受けました

 

人気沿線・最寄り駅から徒歩4分のRC造で

渋谷まで15分の好立地

 

価格は約1億8000万

現在大規模修繕中の上、表面で10%弱

本日下見もしてきましたが、かなりイイんです

 

売主さんより、

CFさんだからこそお伝えする情報です。

という事で内密に紹介頂いてますから

ブログでは詳しくお伝えできませんが

本当にお薦め物件です

 

ご興味のある方はご連絡下さい。

 

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クラクラする・・・。

 

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とても寒くなってきましたね〜

 

今日はお休みですが、家にこもってます

はい、いつもお話ししてるCPMの試験勉強ですね

 

しかし何から手をつけていいのかわからないんです!

 

だってこんなんですよ ↓ ↓

ああ

 

 

 

 

 

 

 

これだけの教科書が重なってるの見ただけで

ちょっとクラクラしてくるんです

 

一体どんな試験か気になりません??

僕もあまり想像が付かないですが、

12月に行われる試験は

9時〜22時までと9時〜18時までの2日間・・・。

「9時〜22時??」

休みナシで書きっぱなしらしいです

 

 

あ〜ますます焦ってきました

机に戻ります、今日はこの辺で。

 

今年はボジョレーの解禁も忘れて、カタカタと金融電卓叩きます

 

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大阪懇親会

 

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昨日は大阪で会員向けイベントに参加してきました

 

aa

 

 

 

 

 

 

 

1年ぶりに会うお客様や、いつもお世話になっている業者さんと

ふぐ鍋をつつきながら盛り上がりました

 

16時30分から始まり、

3時間の予定が30分延長しても話しは尽きず・・・

2件目の店に移動してますます盛り上がり・・・

日帰りするつもりが実家で泊まることになってしまいました。

ある程度覚悟はしていましたが・・・。

 

そして今日はもちろん仕事がありましたから

5時半起きで、3時間かけて横浜のオフィスに出社

意外とこんな通勤も悪くない?って

いやぁ〜さすがにきつかったですよ

 

今日、お客様から

「痩せました??」っと聞かれましたが

イヤでも痩せてしまいます

 

まぁ楽しかったからアリですね

親に顔を見せる事もできましたし。

 

お客様・大阪デスクの皆さんに大変良くして頂きました

ありがとうございました!

また語りましょう

 

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ついに大詰め

 

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今週は火曜・水曜と2連休です・・・

が、CPMの講習で朝からしっかり勉強してきました

 

半年前から始まった講習も大詰めです。

今日は徹底的に金融電卓10B兇鮖箸辰討侶彁嗣簑蠅任

もちろん普通に計算するだけではなく、分析をしてオーナーに提案するわけです。

 

例えば・・・

鉄骨の一棟マンション・木造アパートの2棟を購入します。

自己資金は2億円あり、各物件に対する自己資金比率を考え

変動金利又は固定金利を選び

投資効率・安全率等を投資分析してオーナーに提案しなさい

というようなもの。

 

みなさんいろんな提案を発表していましたが

実際何が正解なのかというのは無いんですね

だってそれだけの条件では一概に答えなんてでないですから。

 

僕なんか、木造アパートの方は現況賃料が高かったのと空室が多かったから

買わせません!なんて勝手な提案してました。

(問題では、2棟購入するとしてなのに・・・

 

しかしこういう投資分析をして提案する事こそが

コンサルの仕事ですね〜

結構面白いんです。

 

明日もしっかり学んできます

 

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不動産コンサルティング試験

 

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今日は不動産コンサルティングの資格試験でした。

 

(この資格は宅地建物取引主任者や不動産鑑定士でなければ受験することができず、

不動産コンサルティング技能登録者になるには、この試験に合格するだけでなく、5年間の実務経験が必要となります。)

 

午前中に択一式2時間、午後に記述式2時間と行われ

事業・実務・経済・建築・法律・金融・税制から出題されます。

なかなか範囲広いでしょ

 

合否の結果は来年ですが、自己採点をしたところ

8割ほど正解してたのでまずクリアできたと思います。

(だって隠れて勉強してましたもん 笑)

 

いつも試験終わったら、スッキリするんですが

次は11月末と12月にCPMの試験が待ってますから

あんまりテンション上がりませんね〜。

 

ただこれからCPM1本で勉強できるので

そういう意味ではとても楽になりました

 

この流れに乗って頑張ります〜

 

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また融資条件変更

 

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今日からまたまた融資条件が変わってしまいました

 

ワンルームでよく使っていたO銀行ですが

今後、ワンルームでは物件金額の2割〜3割、一棟では物件金額の2割

必ず自己資金が必要という事です。

 

今まで一棟では評価の見方が厳しいかったので

ほとんど使っていませんでしたが

ワンルームについては痛いですね。

 

物件価格800万円のワンルームなら

2割で160万円+諸経費約80万円で自己資金240万円ほど必要です。

仮にネット収入から年間返済額を引いたキャッシュフローが

20万円としたら自己資金の収益率(CCR)は8.3%

まだ2割ならいいですけど、3割となるとかなり効率が悪くなります。

 

その辺はきっと属性によってという感じでしょうが

これだけの自己資金が必要になるというので、一番恐いのは

「あまり融資する気ありません」っと言う意味での条件変更かも知れないということです。

 

他の銀行では一棟について自己資金3割・4割なんてこともありますから

ある意味始めから遠まわしに断わっているようなものですもんね。

まぁ当分手探り状態です。

 

ただ悪い話だけではなくて

今日の夕刊で

金融機関の貸し渋り防止を狙って金融相が自己資本比率の規制を見直すらしいです。

銀行は8%や4%の自己資本比率を確保しないといけませんから

その規制がゆるくなれば融資についても借りやすくはなると思います。

12月から適用と言うことですのでまた随時情報お伝えしますね。

 

あと全然話しは変わりますが

11月15日(土)に大阪でお食事会を開く事になりましたので

近場の皆さん来られませんか??

今の市場についていろいろお話しが聞けると思います。

ついでに、社長お気に入りのふぐ料理らしいです。

詳しくはこちらをどうぞ。

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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