山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2008年12月

良い新年を。

 

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今年も残すところあとわずかです。

大晦日になるといつもこの1年を振り返ります。

 

どんなだったか、

どんだけ成長したか、

どんだけ笑えたか。

 

今年は横浜のみなとみらいオフィスに異動して、

「新築アパート売るぞ!」なんて意気込んでたら

コトゴトク融資が付かずに大苦戦。

 

これは今までと何かが違う、なんて思ってたら

その頃から物件価格の下がること下がること

金融機関の貸し渋りです

気づけば100年に1度の大恐慌だなんて

あれだけ宣伝していた車のCMもほとんど見なくなりました。

 

じっと行方を見守るしかないのかもしれない・・・

でも融資が付けばめちゃイイのが買える

東京都内のあんなとこ、こんなとこで不動産投資ができる

そう、収支の合うステイタスも満たす理想の投資物件。

 

景気の悪い時にこそ前向きに考えるようにしている

これを乗り越えたらまたひとつ成長できているはず

今年も1年なかなか満足できるものだった

自分はまだまだやけどその分伸びる余地があるってこと。

 

やっぱりこの仕事は面白い

もっと笑えるように頑張る

頑張るねん。

 

東京に行って来年の春でもう2年

ほんま早いもんです

この環境もだいぶ居心地が良くなってきた。

 

でも関西弁は全く抜けへんのです。

 

みなさま良い新年を。

来年もどうぞよろしくお願いします。

 

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行列偽装

 

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マクドナルドの「クォーターパウンダーチーズ」が販売されましたが

関西では今月23日に初めて発売されたらしいんです。

 

その店舗では約15,000人が来店して長い列が出来たという事ですが

その列にはアルバイト1000人も含まれたみたいです。

 

結局、味やサービスの項目に記入するためのアンケートとしてやったらしく、

マクドナルド側としてはモニター調査は並ぶことを目的にしたのではなく

意図的にやったものではないと話しているようです。

 

・・・今日はえらく真面目なブログでしょ

って、僕が気になったのは

その時の新聞記事  ↓ ↓

 

a

 

「マクドが行列偽装」

 

 

マクド・・・

ということは、これがもし関東であったなら

「マックが行列偽装」

になるってこと??

 

関東ではマック

関西ではマクド

 

ほんまどうでもいい話ですいません。

 

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最高です!

 

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昨日は大阪の福島に行ってきました

a・la・dandy(ア・ラ・ダンディ)というお好み・鉄板焼きのお店

隠れ家的な感じでめちゃイケテました

 

あ

 

 

 

カキやアワビを頂きました

 

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

美味しいし雰囲気も抜群ですから

ぜひ大阪の方は行ってみて下さい。

 

a・la・dandy(ア・ラ・ダンディ)

大阪市福島区福島2-3-15

06-6786-0202

JR環状線福島駅徒歩5分。

 

この店に連れていってもらったのは

M社長とIさんです。

 

a

 

左がIさん・右がM社長

 

 

 

M社長は僕がシーエフネッツに来る前、大阪で勤めていた会社の社長です。

優しく厳しく接してくれて、たくさんの事を学ばしてもらいました。

東京に行きたいからと言って会社を辞める時も暖かく見送ってくれはりました。

こうして今の僕があるのはこの社長のおかげです。

本当に社長と出会えたことを感謝すると共にまたこうして一緒にお酒を飲めたことをとても嬉しく思います。

 

a

 

 

一緒に働いていた会社のスタッフ

K君とN君です。

 

 

 

みんながとても真っ直ぐなイイ子達でこの会社に不景気なんて関係ないんです

自分の働いていた会社がますます好調なのを聞けて最高です

本当にいい会社ですよ

 

めちゃ元気をもらいました

 

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大納会写真

 

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昨日は箱根で大納会がありました。

クリスマスだけあってか、かなりカップルが多かったです

 

美味しいお酒飲んで、温泉も満喫して

1年の締めに会社から連れて来てもらいありがたい限りです

 

大納会の様子はというと、

いろいろ写真をアップしたいのですが・・・

やっぱり無理

 

どれ載せよかな〜と見てたんですが

みんな目がトロンとしてて、

ホームページにあるようなシャンとした感じじゃないので、

こんなん載せれません

 

とりあえず、

 

a

 

乾杯前のものと・・・

 

 

a

 

イケメンと・・・

 

 

 

以上です。

(少なっ)

すいません

 

そして今日、箱根からそのまま大阪に帰ってきました

 

途中、富士山がめちゃ綺麗かったです

a

 

 

 

 

 

っと思えば、一転

 

a

 

 

 

 

滋賀県は大雪でした。

 

今日の夜は業者さんとお食事行って来ます

 

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メリクリ。

 

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本日で今年の営業は最後になります

明日は箱根で大納会・・・

(いつもの単なる飲み会?)

 

おかげさまで今年もいろいろと勉強になりよい1年でした

まぁローンには苦戦しましたが、その分いい物件をご紹介できたんじゃないかなと思います。

(自信アリ

こういう時期だけに、来年もいち早く融資関係の情報アップしていきますのでご覧頂ければと思います。

 

とりあえず年末年始はゆっくり大阪で過ごします。

家族、友人や業者の方々と予定が詰まってます。

 

 

明日の大納会しっかり写真アップしますので楽しみにしていて下さいね。

シーエフネッツの裏側を・・・。

 

では、みなさんよいクリスマスを

 

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1月9日から。

 

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今日はセミナー事業部のKさんとメルマガ原稿について打ち合わせでした

こっそり10話くらいまでは作ったんですが、

どうやら1話1話が短かったようでまだまだ頑張って考えないといけなくなりそうです。

とりあえず来年1月9日からはじまることとなりましたのでよろしくお願いします

 

 

あと1月の全国セミナーが以下の予定で行われますので

ぜひぜひ勉強しに来て下さい。

 

1/17 札幌 実践塾1日集中 

1/18 横浜 空室対策  

1/18 大阪 空室対策  

1/18 新潟 空室対策  

1/18 富山 空室対策  



全国各地の空室対策を手がけてきた各地のコンサルタントと、それを統括してきたCFネッツ代表の倉橋CPMの集大成が一斉公開

って感じです。


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妄想。

 

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2日間、風邪を引いてお休みしておりました

ご迷惑おかけしました

もしやインフルエンザ?と思っていたら、

普通の風邪だったようで助かりました

 

数年前に一度インフルエンザになったことがありますが

あれはほんとシャレになってないですよね〜

薬を飲まないとしんどすぎて寝れなくて、

「もう楽にしちゃって下さい・・・」みたいな

一週間動けなかったですから。

 

 

そして今日、2日ぶりの出勤

スタッフの皆さんが心配してくれて、

 

「おっ、大丈夫だったの??心配したよ!」

「もう熱はないの、無理すんなよ!」

「今年もあと少し一緒にがんばろ!」

 

この青春ドラマのような風景・・・

 

ほんまにこんなさわやか??

 

はい、妄想です。

 

 

実際は・・・

 

「おい、ほんとに来たよ〜」

「ホントはインフルエンザだろ」

「えっ、うつすなよ」

「やばい、まじかよ〜」

 

冷たい視線を感じ、しょんぼり席に着く

 

また熱が出てきた・・・。

 

でも助けられたこともあってね

寝込んでる時に小嶋君が、家まで差し入れを持って来てくれたんです

ほんとありがたかったですよ

 

くれぐれも皆さん気をつけてください。

 

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行けるとこまで〜。

 

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もう今年も終わりですね

この時期になるとだいぶ不動産屋は暇になってくるわけですが

当社はそんなん関係なく動きまくっております。

 

今日も朝一から物件の下見に行き、

よさげなアパートのを見つけたので早速売主さんに交渉

もちろんいつもの価格交渉です。

 

山内「8200万円のアパートなんですが・・・・」

業者「はい、まだ残ってますよ!」

山内「価格はどうですかね〜」

業者「頑張りますよ!」

(おっ!いけるかも・・・)

 

山内「7000万円でどうで・・・」

業者「無理だね」

(即決ちょっとは頑張れよ!)

 

こんなことのくり返しです

年末行けるとこまで走ります

 

ついでに、

年末年始のお休みは

12月25日(木)〜1月6日(火)

となっております。

 

ご不便をお掛けしますが、何卒よろしくお願い申し上げます

 

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幸せです。

 

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私事ながら本日30数回目の誕生日を迎えました

 

ちょうど会社も休日です・・・

 

何をしてるかって??

・・・出勤しております。

 

仕事命でしょ。

まぁ人生にはこういう時も必要だと思う。

逆にこういう時がないといけないと思う・・・。

 

最近そう言って自分を納得させているような・・・そんな気もする。

 

でも今、結構幸せ

充実した1年にしてやる。

 

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敷引きはあかん

 

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日頃、外食が多いのでインスタントものはあまり食べないようにしているのですが

今日の昼は時間がなくカップヌードルです

 

ああ

 

 

 

 

 

 

 

 

ところで、関東のどんべえと関西のどんべえ、味が違うの知ってました??

正直、関東のはあんまり美味しくないんです

ダシが違う!

ただこのカップヌードルなかなか美味しかったです

関西の味を思いだしました

 

不動産でいうと、

関西では皆さんご存知だとは思いますが、敷引き制度

ついでに大阪で僕が借りていたマンションは、

敷金90万で敷引き60万

ってことは、退去時30万しか戻ってこないんです。

「家賃の何か月分取ってんねん!」という感じでしょ。

 

今思うとほんともったいないことしました

まぁその分、月々の賃料だけでみると

梅田駅から1駅、2駅のところで

「えっ、こんなに安いの!?」っていうようのものが借りれます。

大阪にいる時は、会社まで車で10分あれば着いてましたからね。

 

だから東京に来た当初、通勤が1時間〜1時間半なんて当たり前というのを聞いて、びっくりでした。

ちなみに先日扱った物件で、新宿駅から3駅の場所にある13屬離錺鵐襦璽爐なんと73,000円で決まりましたからすごいです。

それだけ通勤時間がかかってしまうのもわかります。

 

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おめでと〜。

 

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試験も終わったことなんで、飲みに行ってきました

 

a

 

 

 

 

東京事業部のなかもっちゃんとS銀行のNさんです

 

仕事が終わってからなんで

22時頃に集まり、遅くまで飲んでしまいました

意外と恋話なんてせずに

しゃべる内容としてはほとんどが仕事のことなんです・・・

これでもみんな結構真面目?です。

 

 

話は変わりますが、

大阪の加盟店である大塚さん

女の子が生まれました

 

CPMの講習で一緒でしたからお話しは聞いていましたが、

大塚さんは間違いなく甘やかして育てるんちゃうかな〜っと思います

親ばかになりすぎたらダメですよ 笑

 

ほんとおめでとうございます

 

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結果は・・・。

 

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CPMの試験終わりました

 

結果は来年ですが、どうかな〜

微妙な感じです。

 

何か自分で納得行ってないので

もう一度やりたい感じ

 

受けた人は

「あんな試験2度とやりたくない!!」

と言うんですが

意外とハードな試験は、大丈夫やったんです。

 

だってやり始めると、

書いて、書いて、書いてで

しんどいとか、どうこうより

ある時から、ちょっと笑えてきたりして

(M・・・?)

 

今思うと、間違いなく壊れだしてたんでしょう

 

とりあえずは終わりましたから

今年も残りわずかしっかり働きます

 

 

以前もお話しましたが

このCPMは100万近く費用のかかる試験・講習なんです

 

僕なんかに、こういう場を与えてくれた会社に

心から感謝しています。

ありがとうございます。

 

もっと頑張らなあきません

 

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こんな時にブログせんでも

 

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今日でCPM講習が全て終わりました

明日から二日間最終試験が行われます

 

試験内容は、

ある物件の投資分析をして、

リフォームの改善案を出し

オーナーの目標・目的を達成しないとあきません。

 

短期保有・長期保有によって改善内容が変わり

そのうえ、目標とするCCR・IRRを満たさないとダメなわけです。

(ふぅ〜・・・)

 

今日も電卓叩き叩きやりましたけど

やればやるだけ不安になるんです

 

それも「屐廖Α岷漾廚任呂覆て

「フィート」・「ドル」ですから全然想像が出来ませんよ

 

どうやら来年からは日本の物件で試験を行うらしいです・・・

って何で来年からなん・・・

 

明日は、

9時から2時間半の概念試験があり

終わればそのまま、どっさりと物件資料を渡され

22時まで!現状投資分析をするらしいです。

 

試験時間は・・・

計算するのやめときます

 

 

2日目は

オーナーの目標が発表されて

それに沿った改善案をまとめていくようです

ぶっ通しで、9時から18時まで・・・

 

試験時間は・・・

もうほっといて下さい

 

 

余裕出してブログ更新している場合じゃなかった・・・。

 

 

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開放まであと4日。

 

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今日から2日間CPM最後の講習です

長かったわ・・・。

 

そして3日目・4日目はMPSA試験

はい、今日から4日間ガッツリです

 

この半年間、不動産コンサルもあわせて

講習づくしでした。

 

受かっても

落ちても

今年はこれで開放されます

(飲んでやる・・・)

 

では時間なんで行って来ます

 

 

あっそうそう、

全然関係ないですが

最近、グーグルストリートビューの使い勝手が

悪くなったと思うのは僕だけですか?

 

 

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4000万指値・・・。

 

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a

 

 

 

 

横浜みなとみらいオフィスからの景色です。

今が一年で一番綺麗かもしれませんね

 

今日から12月ってほんま早いですね

残すところ今年もあと1ヶ月、頑張らなぁ

 

本日の下見は

自由が丘から電車で5分ほど

世田谷にあるまだ築1年のアパートです。

 

 

a

 

 

土地はよくある専用通路というやつですね

 

 

 

通常道路に2m以上接してないと再建築できませんが、

こういう専用通路で1.9m幅しかなくて再建築不可なんて物件が

結構多いんです。

 

a

 

オートロック付で

なかなか好印象

 

 

 

 

 

表面利回りで7.5%

かる〜く2000万指値って感じなんですが

現況が新築プレミア家賃ですから

それを10〜15年後経過した時の

賃料に引きなおして計算してみると・・・

表面6.1%

DCR1.3超えを考えると

4000万指値やん・・・。

 

でも、そう考えて計算しな

オーナーさんにとって数年後収支が合わなくなっちゃうんで

このリスクを見ることは非常に大切やね〜。

 

じっくり価格が下がるのを待ちますわ

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
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