山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2009年02月

ほんまに安全?

 

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こんばんは。

最近、レーシックに興味がある山内です。

 

木内氏「レーシック?いいとこ知ってるよ」

山内「えっ、どこですか?」

木内氏「銀座・・・」

山内「・・・やっぱり

 

 

古家長屋のリフォーム済み物件を見てきました。

 

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こうして写真で見るとなかなかいい感じですね

 

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特に気に入ったのが、

これです ↓ ↓

 

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間口半間(90センチくらい)、縦長のお風呂。

まぁ使い勝手はどうかわかりませんが、スペースを活かした大改造ビフォーアフターにでも出てきそうな感じです。

パッとみの印象が何か好きです。

 

この建物で昭和30年代ということですから、やっぱりリフォーム次第でよみがえります。

いい勉強になりました

 

 

あっそうそう、

住んでみたい街ランキングが発表されてましたね。

 

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去年に続き、1位、吉祥寺 2位、自由が丘 3位、恵比寿でした。 

 

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住みたい街の選択理由関連マップ(出典:ネクスト)

 

いつになったらこんな街に住む日が来るんでしょうか・・・

住むよりも、こんなとこで投資物件持ちたいですね、まぁ表面で6%って感じでしょうから、ローン組んだらキャッシュフローがでませんわ。

リスクゼロとはいきませんが、安全、安心が一番です。

 

っというわけで、視力回復したいですが

レーシックはやっぱり怖くて挑戦できません

では

 

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重いよ。

 

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こんにちは。

自分の人生史上もっとも体重が増え続け、

今尚更新中で、声質が低くなったらどうしようと

最近悩んでいる山内です

 

 

今週は火曜・水曜と連休ですが、二日間も休むことに日々あまり慣れておらず家に居ても落ち着きません。

そんなわけで今日は出勤しております

 

オフィスからの景色です。 ↓ ↓

あ

 

 

 

 

 

 

 

休日出勤でやることといえば・・・

毎週金曜日に配信されているメルマガの原稿作成、3月15日に大阪で行われる物件購入会準備、ローン打診に銀行開拓、その他、仕入れ等々。

まぁいろいろとあるわけです

 

さっき、

大阪で一緒に働いていた後輩から連絡が入りました。

「東京で働いてみたいんですけど・・・」

彼もまだ独身で自由な身ですから、「来た方がいいで」と誘っときましたが、なんか最近こんな感じで上京する人がすごい多いんですよね〜。

景気が悪くなればそれだけ人は東京に集まります。

こっちで不動産投資してるオーナーさんにとっては大歓迎ですが、一体地方はどうなってしまうんでしょう・・・。

 

 

ところで話は変わりますが、

休日、社内のみんなはどうやって過ごしているのかが気になりブログチェックをします

 

クマさんは、映画「おくりびと」を観たようです。

(旬ですね)

中元氏は、映画「レッドクリフ」の話をしてました。

(見たかった・・・)

偶然にも僕は昨日「蛇にピアス」を借りてみました。

 

無性に映画が見たくなる周期ってみんな同じなんでしょうか?

 

 

「蛇にピアス」

 

芥川賞受賞作で気にはなっていたので観ましたが、決してスッキリするようなものではないです。

はい、かなりへこむ感じです

 

舌にピアスをあけ・・・、埋め込んだピアスのサイズを大きくしていき・・・、刺青を入れ・・・  

なかなか重い内容なんです。

 

体重が重くなったくらいで、悩んでいる自分が恥ずかしくなったりもします

 

すごい考えさせられる映画でもあります。

人生に落ち込んだ時に観るのもいいかもしれません。

 

 

さぁ、元気出してジム行ってきます、では

 

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ほんとのクマさん。

 

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契約と個別相談で南青山オフィスに行ってました。

表参道は休日ともあってすごい人ですね。

 

南青山オフィスでは、クマさんが忙しそうにクレーム対応?してました。

 

山内「クマさん後ろから写真とっていいですか??」

クマさん「え〜、いいけどさ〜」

山内「いいけど?」

 

クマさん「後頭部はやめてよ・・・」

山内「はい・・・」

 

っということで、パチリ

 

クマさんです ↓ ↓

 

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あっ、これ偽者!

 

間違えました・・・

この写真はみなとみらいオフィスに移動してきた僕の後ろの席に座る、

大阪デスク大塚さんの天敵?Sさんです。

 

 

これがほんとのクマさんです ↓ ↓

 

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パソコンが良く似合うクマさん

癒しの背中です。

 

あっそうそう、明日クマさんがスーパーモーニングに出ます。

9時過ぎくらいからなんでよかったら見てくださいね〜。

 

 

 

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残念な銀行。

 

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天気予報では、明日雪らしいです。

23区でも積もるとか・・・

ほんまに?

 

 

毎日のように銀行と交渉をしてると、

やりやすい銀行、残念な銀行、正直いろいろあります。

 

 

残念な銀行・・・

 

 

ローンが通ったあと、銀行と買主さんで金銭消費貸借契約という

お金を貸す借りるの契約をします。

 

今週、その日を設定していたわけですが・・・。

 

小嶋君「5分前に○○銀行から電話ありました、携帯に電話下さいとの事です」

山内「なんで携帯なんやろ?いつも会社に折り返しって言われんのに・・・」

小嶋君「液晶の着信見たら会社の電話番号でしたけどね」

山内「何やろ?とりあえず、すぐかけるわ・・・」


山内「すいません、お電話いただいてまして・・・」

銀行マン「今週の契約の件ですが、ちょっと都合悪くなったので、他の日に変更してもらえませんか?」

山内「えっ!そんな急に言われたって無理ですよ、お客さんも仕事休んで来るわけですから」

銀行マン「お客さんには僕から連絡しますから日を変えてください」

山内「どうしてダメなんですか?」

銀行マン「僕がインフルエンザになってしまいまして・・・」

山内「大丈夫ですか?」

銀行マン「なんとか大丈夫です。」

山内「別に他の担当の人でもいいですから・・・」

銀行マン「他には誰もいないんです」

山内「誰かいるでしょ、他にいないってそんな話し聞いたことないですよ」

銀行マン「すいません、日を変えてください」

山内「はぁ〜・・・」

 

山内「ところで、インフルエンザという事は今日も休んでるんですか?」

銀行マン「はい」

山内「そうですか、だから携帯に折り返しだったんですね」

銀行マン「はい」

山内「そうですかぁ、今日も会社休んではるんですか・・・」

 

液晶の着信見たら会社の電話番号でしたけどね・・・

 

これ以上特につっ込みませんでしたが、ありえないでしょ。

今週、監査が入ってるとかいう話しも聞いていたので、それが関係してるんですかね・・・。

 

まぁよくわかりませんが、

とにかく残念な銀行・・・。

 

 

 

ほんまに明日雪積もるんかなぁ〜。

 

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また融資撤退。

 

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銀行の規定がコロコロ、コロコロ変わってます。

ワンルーム融資がほぼ撤退状態になりつつあります。

 

先日の2月8日にファイナンスセミナーをやらしてもらいましたが

それからまた状況が変わりつつあります。

厳しくなる部分がほとんどですが、

一棟については自己資金比率が緩くなったりもしてます。

 

O銀行はワンルーム融資を1000万以上と規定変えしてきました。

以前のノンバンクのようです。

1000万以上って、もちろんそんな物件でほとんど収支合いませんから

当社としては

「GOOD BYE O BANK」となりそうです。

 

もしかするとワンルームを2件同時に購入なら1000万超えますから融資が通るかもしれません。

まぁやってみないと何とも言えない感じですね。

 

ほんとにどうなるんでしょうね

まぁ、でもそのうち他の銀行が新規参入してきますよ。

ずばりその時が狙い目かも・・・。

 

何気に融資条件変更って話ししてますが

僕らとしてはかなりストレスが溜まるんですよね〜

 

っと言う事で、最近ストレス発散してますっ。

2年間世話になったカバンがボロボロになってたので

先日、鴨居のららぽーとに行った時、

新しいの買っちゃいました。

 

これ、どうです?? ↓ ↓

 

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かなりお気に入り

 

この写真ではあまり伝わらないかもしれませんが、

中身が水玉模様でめちゃかわいいんですよ。

 

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当分、ぱーっと買い物する日々を送りそうです。

 

 

詳しい融資情報については、

3月28日(土)ファイナンスセミナー行いますんで、

ぜひご参加下さい。

場所は前回と同じみなとみらいです。

 

近いうちに大阪でもやってやる・・・

っと企んでおります

 

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不動産投資と筋トレ

 

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最近、社内で風邪が流行っております。

 

先日は中元氏が鼻をズルズル言わしていて

「これはダウンするやろな〜」

なんて思っていると

次の日はしっかり治して来てました、

体調管理も仕事のひとつです。

 

僕もこの時期、毎年のようにダウンしますが

今年は大丈夫なんです。

 

なぜかと言うと・・・

去年末から通い始めたジムで体作りをしてるから。

 

これはかなり真剣に取り組んでいて、

どれほど真剣かというとですね・・・

 

こんなもの飲んでます ↓ ↓

 

ああ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ホエイ入りプロテイン

ねっ本気でしょ。

 

体をゴツクしようと思いいろいろと勉強していくとですね

たんぱく質が

「体重×2」 必要らしいのです。

っということは、

体重60キロの場合

60×2で120グラムも摂る必要があるんです。

 

この数字を聞いただけでは

あまりピンとこないかもしれませんが、

例えば、

おにぎり1個:4グラム 

牛乳1杯:6グラム

 

結構それだけの量を摂取するん大変なんです。

 

ただ、このプロテインを1回飲むと(コップ1杯くらい)

24グラムも摂れるんです。

なかなかの優れもの。

最近、会社にもタッパに入れて持って行ってるし・・・。

 

勉強すると結構面白いですね〜

こういうのって、ただガムシャラ鍛えていても効果少ないのがわかります。

 

不動産投資も同じで、例えばリフォームする時

ただ何でもすればいいわけじゃなくて、

数字にして出す必要があります。

そのリフォーム(例えば費用10万円)をすることによって

賃料が月2,000円アップしたとして年間で24,000円

ということは・・・

24,000円÷100,000円×100で24%の自己資金利回り(CCR)になり投資基礎は約4年で回収

じゃぁリフォームしたほうがいいですね、ということになります。

 

不動産投資も筋トレもよく似てる・・・??

のかもしれません。

 

あっ、そろそろトレーニングの時間だ。では・・・(倉橋風)

 

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こんな下見はもうイヤ。

 

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昨日、中元氏と下見に行ってきました。

 

一棟を3件見る予定で

まず練馬区のアパートへと車で向かいました。

途中、渋滞でかなり時間を費やしてしまい、

あとの2件が全然方向が違ったのと、

中元氏が南青山オフィスで接客があったのとで、

1件目の最寄駅で中元氏と別れ、僕は電車で2件目へと向かいました。

 

物件までは乗り換えナシで20分ほど、

まだ16時過ぎなので、明るいうちに物件を確認できるし

「バッチリやね〜」なんて思っていると・・・

 

電車に乗ってから2駅過ぎたあたりで、

車内のアナウンスが・・・

 

「○○駅で人身事故が起こり、運転停止しました」

「全線運転再開の見込みはたっておりません」

げっ!

 

っという事で、車内待機・・・

 

せめて会社の近くなら誰かに迎えに来てもらうものを

場所はほとんど埼玉の手前

お手上げ状態です。

 

結局、動くまで1時間ほどかかり

何とか物件に着いたものの

すっかり日は暮れてしまい・・・

 

せめて物件が良ければ、

「まっ、しゃぁないか〜」なんて思えるもんを、

物件の状態は最悪

 

「誰やここのオーナーは!もっと物件を大切にしたって」

っと心で叫ぶんです。

 

そして、

そこから横浜のオフィスまでは電車で1時間半、

そのうえ、この時間帯だけにしっかりラッシュに巻き込まれ、

まさに、踏んだり蹴ったり

 

「まぁ、いい事あるよ」

・・・と力なく自分に言い聞かせるのでした。

 

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初セミナー

 

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本日、初セミナーを

みなとみらいにてやらせて頂きました。

 

ああ

 

 

 

 

 

 

いや〜緊張しましたね

人前で喋る事の難しいこと難しいこと。

なるべくゆっくり話す事を心がけましたが

まだまだ慣れがたりません。

 

どれだけ皆さんにご理解いただけたかわかりませんが

少しでも自分の伝えたい情熱が伝われば、

これほど嬉しい事はありません。

 

せっかくの休日にもかかわらず、

多くの皆様にご参加して頂き本当にありがとうございます。

 

そして、無事終える事ができたのは、

スタッフの皆さんのご協力があったからです。

ありがとうございます。

 

今日という日は、

一生忘れる事のない大切な一日となりました。

 

もう感謝の気持ちでいっぱいです

 

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加盟店会議

 

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昨日は1日加盟店会議でした。

大阪担当ということでいつも参加しております。

 

現在の加盟店は・・・

札幌、新潟、富山、大阪、福岡

まだまだ増える予定??かもしれません。

 

昨日決まったことですが、

3月15日(日)大阪で初物件購入会を行います。

 

何か購入会って聞けば、

「買わされるんかな〜」って少し構えるかもしれませんが、

まぁ気に入れば買えばいいか程度の感じで楽に参加してもらえればと思います。

紹介する中には、いい物件もあれば、そうでない物件もありますし、

今こういうのが出ているのかとか、融資状況がどうとかいうのを知るだけでも十分価値があると思います。

 

大阪の物件はもちろん、東京の物件もご用意します。

ぜひ関西の方いらして下さい。

 

 

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木内氏と大阪デスクの大塚氏

 

一緒にCPMを受講した戦友の大塚氏ですが

倉橋社長以上にひとりしゃべりまくってはりました。

関西人恐るべし・・・

 

すっかり浜っ子の無口な山内でした

 

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セミナーに追われてます。

 

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最近、いつも以上に帰りが遅いです

今週行われるセミナー準備に追われております。

 

2月7日(土)はミニバスセミナーで

みなとみらいオフィスは、東京23区・横浜市内で新築・中古アパートを中心に

3000万〜10000万くらいの一棟物件をご案内します。

 

2月8日(日)はファイナンスセミナー

最新の融資条件から取引事例、裏話まで

内容濃く濃くお話しします。

 

2日間共に中元氏とふたりで行いますから

ぜひぜひ勉強しに来て下さい〜

 

そして、

2月21日は大阪で相続対策行います。

関西の方必見です!

詳しくはボスのブログへどうぞ。

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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