山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2009年04月

ゴールデンウィーク初日。

 

炭水化物が大好きです。

3日坊主・・・山内です。

 

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昨日は井上氏・中元氏と表参道でご飯してきました。

 

馬刺し ↓ ↓

やわらかくて美味しかった〜

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

ちりとり鍋 ↓ ↓

東京でもだいぶんとこの鍋増えてきましたね。

味は見た目よりあっさりしてました。

(シメに雑炊頼んでしまった・・・)

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

そして、今日からゴールデンウィーク

あんまり休みの実感もなく、いつもの水曜日って感じです。

 

昨日のお酒でやや二日酔いですが、

 

洗濯して、

布団干して、

ジムに行って(さすがに混んでました)

TSUTAYAでビデオを借りて、

 

先ほど帰ってきました

 

そしてもう夜です

 

これから、ゆっくりビデオでも見るとします。

 

ついでに借りてきたのは、

前々から見たかった「おくりびと」に、「白い巨塔」です。

(見たことあるのに)何で今さら白い巨塔なん?って感じですが、

何となく、財前教授に会いたかったからです

 

見たことない人は、わけわからんでしょうが、財前教授に会えますよ

 

お薦めです、この休みに見てください。

ただし、はまる事間違いナシですから、

気付けば今年のゴールデンウィークの思い出は、

財前教授 なんてことになりかねませんのでお気をつけください

 

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物件名って・・・。

 

今日から夕食、炭水化物禁止

山内です。

 

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日々、いろんなマンションを見ていて

物件名ってほんま大事やと思います

 

今どき、「〇〇荘」とか、古さを感じるマンションであったり

(八景台荘・・・

「サーラプリマべェーラ」とか、

長すぎるマンション名も微妙です

(↑ ↑ 昔住んでたとこの名前 いつも噛みます)

 

 

そして、今日見た物件の名前はこれ ↓ ↓

 

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一度聞くと絶対忘れません。

 

 

しかし、

例えば電話で

「本人確認の為、ご住所お教えください」

「〇〇区〇〇町 めぞん一刻館101号室・・・」

 

かなり恥ずかしいわけで・・・

 

だから、やっぱりシンプルが一番かと・・・。

 

 

ついでにそのマンション、

なぜか・・・

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外壁に時計が付いてました

 

物件付加価値??

 

まぁ期待できないと思うけど・・・。

 

 

だけどその物件、

問い合わせてみると、5件も購入申込みが入ってました

 

 

売れない物件には時計を付けよ??

 

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法人セミナー

 

ウコンの力が欠かせない山内です。

 

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昨日は横浜で社長のセミナーでした。

久しぶりに多くのオーナーさんとお話し出来て楽しかったですね

 

さいちゃんです。(この一眼レフカメラほしい・・・)

残念なお腹・・・。

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懇親会が終わってからは、

スタッフと飲みに行っちゃいました。

 

TVでおなじみのクマさんです。

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久しぶりに一緒に飲めてよかった〜

クマさん帰れたんかな・・・。

 

 

これから、渋谷で行われてる木内氏の電卓セミナーに参加してきます

きっとこんな感じ。

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

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記憶に残る講師。

 

食欲旺盛で、そろそろお腹まわりがやばいんです。

ダイエットは明日から山内です。

 

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皆様、もう予定はお決まりですか?

 

4月29日〜5月6日までゴールデンウィーク休みを頂きます

 

毎年大阪に帰ってましたが、今年は横浜に残ろうと思います。

最近、セミナーや加盟店会議で毎月のように大阪へ行ってたのもあったんですが・・・

 

ん〜実は、いろいろとあってですね。

彼女・・・??

 

宅建DVD撮影の勉強と、5月のセミナー準備の為です

 

この宅建DVDがえらく大変らしく、丸一日撮影が行われるらしいんです。

 

そのうえ僕の担当するのが、

「不動産の統計」

これ大切な分野やね〜・・・

 

ところで、

「不動産の統計」って・・・何??

 

宅建受験した時、こんなん勉強したっけ??

記憶にない・・・

 

レジュメを見ると、住宅着工統計や法人企業統計らしいのですが

記憶に残らないような内容なんです

 

宅建業法なら必ず満点取らなあかん分野ですからほんと大事ですが、統計ってみんな飛ばすところやと思うんです・・・。

 

っということは、どんだけ僕が必死に話しても、「あっそ」っと言わんばかりに流される分野なんです

 

 

だったら、せめて

記憶に残るようなトークをしたい!

 

 

そう、こんな具合で・・・

 

「皆さんはじめまして。私のほうからは統計のお話しをさせてもらいます。ですが、はっきり言って、この分野は必要ありません!僕も宅建を受けた時、一切勉強しませんでした。ですので合格したいなら他の分野に時間を費やした方が賢明です。効率が何よりも大切です。悪い事は言いません、飛ばしてください。では皆さん御機嫌よう。」

なかなか記憶に残る〜

 

 

宅建受験される方、頑張ってください

 

 

講師から外される日も近い・・・。

 

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保証します!

 

最近、元NHKのアナウンサー堀尾正明に似てると言われ

かなりショックを受けている山内です。

 

 

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今日は休日です。

この暑さにもかかわらずジムでしっかり汗かいてきました

体イタイ・・・

 

終わってからは、相続アドバイザーの講習があるので高田馬場までいかないとあきません

横浜で講習して欲しい

 

ちょっと時間があったので今会社で仕事して、ブログ更新中です。

 

休みと言ってもわざわざ東京で講習となれば気が張ってる感じで、あんまり休日モードになれませんね〜。

でも昨日の休日は久しぶりにゆっくりしました

 

ず〜っと前から行きたかったちゃんこ屋にやっと行けたんです

社内で、めちゃ美味しいと有名

 

横須賀線 衣笠駅にある「ちゃんこ佐山」です。

 

 

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なかなか本格的な感じ。

 

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黒丸を飲みながら・・・

 

頼んだのは、

お店の人おすすめのコース3150円

 

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山芋の短冊が出てきて

 

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軟らかいかつおのたたき

 

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にんにく味のチキン

 

そして、ちゃんこです。

 

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優しい味に生姜がきいてて美味しいんです

 

 

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シメはやっぱり雑炊でしょ

 

もうほんまにお腹いっぱい

ますます顔パンパンになりますわ

 

 

評判どおり確かに美味しかったんです

でも・・・

 

でも?

 

大阪にある行きつけのちゃんこ屋のほうが絶対美味しい

来伝壬滝

関西の方はぜひ行ってみてほしい

味は保証します

 

でも僕のように顔パンパンになりますよ〜

 

あ〜お腹すいてきた

 

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御堂筋パレード??

 

 

 

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昨日はみなとみらいで行われた猪俣GMの資金調達セミナーに参加しました。

 

終わってからの懇親会は大桟橋近くのレストランで行われたのですが、周辺、人の多いこと多いこと

 

横浜開港150周年イベントしてたんですね

 

懇親会中、「あれ」がお店の前を通ったのでお客様と見に行きました。

 

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演奏してるんですね

 

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「あれ」とは

日本初上陸となるフランスの巨大スペクタクルアート劇団「ラ・マシン」のクモです。

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なかなかすごいですが、こういうのを見るといつも大阪の御堂筋パレードを思い出すのは僕だけでしょうか・・・。

 

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今が旬の融資先

 

プロテインの飲みすぎで顔がパンパンの山内です。

(これはかなりまずい・・・)

 

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今日は、みなとみらいで関西から来られたオーナー様の接客でした。

既に大阪でワンルームを数件所有されてるんですがこちらでも検討したいとのこと。

 

現在、東京でワンルーム融資を受けようと思えば、オリックス信託銀行がライフ住宅ローン

オリックスは今では、専有面積18岼幣紂α躙与遙械宛涌幣紂室内洗濯機置き場あり・エレベーター付 という条件をクリアできる物件でないと融資してくれません。

そのうえ、融資金額1000万以上ですから、2件同時購入ということです。

ライフ住宅ローンは、必ず共同担保が必要。

 

なかなか融資条件が厳しいんです

 

それに比べて関西の方限定、みなと銀行の融資内容はというと、金利2.675%・期間35年 自己資金は諸費用のみ

K%で4.4%

そのオーナーさんの所有物件を投資分析すると、CCR=20%超えのDCR=2 

めちゃくちゃいいんです

みなと銀行恐るべし・・・。

 

その地域地域によって、びっくりするような融資先があったりするもんですから、開拓してみると面白いです。

ただ、こういった融資もいつ条件変更してくるかわかりません。

突然明日から「アパートローン撤退」なんてこともよくありますから、融資してくれる時におもいっきり借りちゃって下さい

 

 

終わってからは、オーナー様とさいちゃんファイトとみなとみらいで久しぶりにご飯しました。

いつも昼間は満席のそば屋で食べました。

 

さいちゃんファイトが注文した「富士山盛り」

  ↓ ↓

 

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これで500円です。安っ

こんなに絶対食べれません・・・。

 

さいちゃんファイトの日本人離れしたお腹は未知数です。

 

そういえば、さいちゃんて、日本人やっけ??

 

 

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大阪買付けツアー

 

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買付けツアーで大阪に来ております。

 

ワンルームと一棟を5件ずつ、全10物件廻りました。

 

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静かな休日に ↑ ↑ やっぱり怪しいです・・・。

 

 

2年前の大阪フィールドワークセミナーでうちの社長が購入した一棟物件も成功事例として見に行きました。

当時、この物件を見た瞬間に社長が「これはいい!」と言う事で、2000万の指値をして購入。

大阪の商売人バリ交渉術

 

修繕をして、16室中9室空きだったのが現在満室

 

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室内改善やステンレスゴミ置き場設置、ガレージを自転車・バイク置き場に変更

 

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今では空室が出てもすぐ入居者が付く状況です。

こういう成功事例を見るのも勉強になったんじゃないでしょうか

 

今回廻った中で、淀屋橋のワンルーム・豊中の格安一棟物件が好評でした

 

 

終わってからは、いつもの懇親会

 

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僕が自信をもってお薦めする韓国料理屋なんですが、「美味し〜」って声があんまり聞こえてこなかった気がする・・・反省

 

参加頂きました皆様お疲れ様でした

 

 

明日はそのまま大阪で加盟店会議です。

 

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固定資産税納付書届く。

 

平日からすごい行列やな〜

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

南青山にオープンしたあの花畑牧場カフェです。

ほんま笑い止まらんでしょうね

 

日々、笑いが止まってる山内です。

 

 

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自宅の固定資産税納税通知書が届いてました。

ほんと忘れた頃にやってくるもんです

 

そこで迷うのが、一括で払うか分割で払うのか。

以前は、一括で支払うと少し安くもなりましたが、今は何も変わりませんので、分割で払ってもいいような気がする。

 

でも忘れそうやし、「いついつまでに支払わな〜」ってちょっとしたストレス?も嫌やし・・・

 

ただ、お金の時間的価値を考えると、分割の方がいいんよね〜。

今の10万円と半年後の10万円の価値は違うわけで、まぁ微々たるもんですが、結局銀行に預けていればいくらかの利息はつくから、それなら分割にして、その間お金を運用する方が得策と思ったりもする・・・

 

けど、やっぱり分割はめんどくさい!

 

なので、今日一括で払っちゃいました。

 

払わなあかんストレスがなくなっったんで、

あぁ〜すっきりした

 

 

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不動産投資 大阪セミナー

 

これ、何だかわかります?? ↓ ↓

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

地味ですが、かなりの優れもの

 

昨日、ジムのお兄さんに勧められた一品です。

 

プロテインを飲むときに溶けにくいので、この容器に水と一緒に入れて、かき混ぜるんです。

 

すると!

何と!

 

一瞬でプロテインが溶けること、溶けること・・・。

 

・・・はい、それだけです

最初試したとき、ちょっと感動したんですけど・・・。

 

今日その話をテンション上げて事務所でしたら、誰一人としてパソコンからこちらに目を向けてくれなかった・・・寂しげな山内です。

ぜひ皆さんも試してください・・・。

 

 

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今週の日曜日に大阪で買い付けツアーがあります

 

物件は大阪デスク・南大阪デスクの皆さんが、横のつながりでいろいろと仕入れをしてくれています。

ただ、4月からレインズが全国見れるようになりましたから、今日は勉強も兼ねて自分で仕入れをしていました

 

400万台のワンルームからいろいろとありますが、やはり賃料が安めですね。大阪は敷引き制度がありますから、その分、家賃が取れにくいんです。

こんな場所でこの賃料??なんて驚くのも非常に多いです。

だから、物件は梅田や心斎橋近辺の立地で購入できたりもするわけです

 

あと一棟については、違法建築がほんと多いんです。容積率オーバーとかですね。そうなると、金融機関で融資が使えませんから(ライフ住宅ローンなんかは別ですけど)この物件はどうしようもないな〜、なんてのがぞろぞろあります。

 

仕入れしてて、なかなか面白そうな物件もありましから楽しみにしていてください〜

 

この買い付けツアーは、ワンルームから一棟を現地までご案内して、イイのがあればその場で購入していただくツアーであります・・・表向きは。

 

実際はと言うと、

日頃、不動産コンサルタントがどんな視点で物件を精査してるのかを勉強してもらう為のセミナーで、かつ美味しいご飯も食べて楽しみましょうというものです。

ですので、学んで、食べて、飲んで、と気軽に参加してもらえればと思います。

最近の物件やファイナンス状況等もお話しさせて頂きますので、まぁ参考になりますよ

 

買い付けツアーの詳細はこちら。

 

 

すいません、今日はセミナーのご案内でした。

どうもこういう話しだと、いつもブログの順位が落ちるんですよね〜

(言い訳

 

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勇気はないですが。

 

明日は休みです。

今日はハナカヨ(花の火曜日)です。

 

というわけで、中元氏のご飯の誘いをまだかと待ってる山内です。

 

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僕の靴です。

 

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無臭です。

 

仕事にも私服にも使えて、なかなかのお気に入りです。

 

これ買ったの今から4年前ですが、キレイでしょ

いつも3〜4足を履き廻して、ほとんどが5年以上前に購入したものです。

 

営業で使っているのに、かなりモチいいんです

 

なぜか?

それは、やはり手入れです

 

と言っても、こまめに毎日拭いたり面倒なことは好きじゃないんです

 

半年から1年に一度、靴屋に底の修理を頼みます。

 

 

この2ヵ所ですね。 ↓ ↓

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

決して臭くない・・・。

 

これさえしていれば、全然もつ訳ですよ。

意外と、僕の周りでもしている人少ないんですよね〜。

 

買った当初から、底の滑り止めが付いてない物もありますから、そういうのは必ず履く前に靴屋に持って行きます。

それだけで、軽く5年はもちます

 

はい、5年同じ靴を履いてます。

 

でも・・・無臭

 

匂ったの?

 

 

まさか、そんな勇気はないですが・・・。

 

 

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やっぱりワンルーム投資?

 

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「ちーす、山内です

(落書きはアカン!)

 

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昨日は東京物件購入会でした

 

今年に入りワンルーム融資がますます厳しくなり、まだ価格が下落しております。

現状、ワンルームで融資をしてくれる金融機関は、オリックス信託銀行・ライフ住宅ローン。

スルガ銀行は融資機関が20年と短くなり、今では収支が合いません。

 

2行が融資をしてくれるといっても、オリックス信託は物件の融資条件が厳しく、ライフ住宅ローンは必ず共同担保が必要です。

 

そら価格も下がるわけです。

 

 

そんな中での、昨日の購入会

物件は今までに無いような立地での紹介

千代田区、中央区、港区でのワンルームです。

その場所で700〜800万ですよ

ほんま驚きます

 

融資がなかなか難しい分、現金購入がかなりおいしいわけです

レバレッジが効かないと言っても、この立地でネット利回り7%超えなんてのがあるわけですから、すごいです

 

わざわざ、大阪・岐阜から参加頂いた方もいっらしゃるくらいで、ほんま東京がえらいことになってます

 

 

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高田馬場で利回りなんと・・・

 

 

花粉が飛んでますね。

 

少し鼻声です。

くしゃみをします。

そして、マスクをしてます。

 

でも絶対に花粉症だと認めない山内です。

認めたら負けです。

 

 

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昨日はミニフィールドワークセミナーがありました

 

東京23区限定ということで、

価格帯は4000万〜12000万

新宿・練馬・世田谷・中野で9物件廻りました

 

 

昨日見た中で、

山手線 高田馬場駅 徒歩6分

7000万のアパート 築20年ちょい

表面利回りで8.4%

 

この場所で、8.4%ですよ!

今まででは考えられないような利回り

 

しかし、こういうのって怪しいんですよね

 

「怪しい」とは、この利回りでないと売れないだけの「理由」があるということです

例えば、今まで一切修繕をしてなかったりで、ボロボロ・・・とか。

 

 

 

現地に着いて見ると・・・ ↓ ↓

 

 

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あれ?

いいやん・・・。

 

外壁も塗装されていて、全然ありです。

 

じゃぁ、あとは価格次第

築20年そこそこの木造で融資を組むとなれば、スルガ銀行かライフ住宅ローンです。

金利は4%台と少し高めですが、借り入れ期間が25〜30年と長期で借りれますから、調達コストが低くなるわけですね。

ざっくり表面利回りで10%までとどけば、収支が合ってきます。

 

ということは・・・

1000万少し価格交渉が通れば、高田馬場でオーナーとなれるわけです

 

先ほど、売主に電話したら休みだったので、明日にでも交渉してみたいと思います。

(まぁどのくらい下がるかの探りですね)

 

こんな感じで、ミニフィールドワークセミナーの物件めぐりをいつもしています。

来月も行う予定ですので、よろしければご参加下さい

 

 

昨日、ご参加頂きました皆様お疲れ様でした。

面白かったですね〜

タイスキも美味しかったし

 

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めちゃ綺麗!

 

少し前、話題になった「草食男子」

自分は肉食というより草食かな〜、なんて勝手に思っていました。

 

「草食系男子」

その意味を調べてみると・・・

 

「協調性が高く、家庭的で優しいが、恋愛に積極的でないタイプ」

とても自分に当てはまります

 

しかし、これには続きがありました。

 

「主に20代の若い男性を指す。」

 

・・・

 

 

・・・肉食の山内です。

 

 

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2−5氏と下見に行って来ました

いい天気でしたね〜

 

オフィスに戻る途中、

2−5氏おすすめの青山墓地を通って帰りました。

 

何で墓地がおすすめなん??

って感じですが、

一年で今が一番綺麗なんですよね〜

 

 

これです ↓ ↓

 

 

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満開の桜

 

両サイドの墓地も満開ですが、

ほんとキレかったです。

春らしいですね

 

明日は、ミニバスセミナー(即満席御礼)がありますんで、時間があればもう一度この桜を見に通ろうと思います。

 

話は変わりますが、4月に入って「融資どうですか?」なんて皆様からご連絡頂きます。

世間は4月から、燃油チャージ値下げ・小麦粉値下げ・首都圏JR全面禁煙 等々動きがありますが、

アパートローンは今のところ特に目立った融資条件変更の動きはありませんので、また何かあればご報告します

 

 

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入社式。

 

表参道の交差点で小島よしおを見かけて、

「俺知ってるだろ!、俺」

みたいな顔をされた山内です。

 

 

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方針会・入社式で城ヶ島に来ております。

快晴です

城ヶ島は神奈川県の最南端にあり、南青山オフィスから車で1時間半ほどです。

大阪から和歌山の白浜に行く感覚ですね。

 

今年こそはこの城ヶ島でダイビングをやりたいなと思ってます。

これでも今まで150本くらい潜ってるんです

全然見えないでしょ。

 

肌は真っ白ですが、心は真っ黒です。

(性格悪いという意味じゃなくて・・・)

 

 

今年の5月でCFネッツに入って2年となります

早いもんですね。

もうどっぷりこっちの生活にはまってます。

 

こんな僕でもしゃべらなければ、バリバリの「浜っ子」に間違われます。

 

何でかと言うと・・・

 

社内を見渡せば・・・

 

 

倉橋社長の妙に長いネクタイ・・・

 

猪俣GMの異様に派手なネクタイ・・・

 

アンチ浜っ子

 

 

そんなわけで、

普通=「浜っ子」です

 

 

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相続アドバイザー講習

 

最近、ブログの更新にめちゃ時間がかかるんです。

いつもの出だしである「○○な山内です」が

無性に重荷に感じてる山内です

 

 

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4月ですねー

今日は、水曜なんで休日です。


家の掃除洗濯をして、18時から高田馬場で相続アドバイザーの講習に行ってきました

今日から毎週水曜はこの講習があり、なんと4ヶ月間続きます

ほとんど休みは無くなっちゃうんで大変ですが、いつかは勉強しないとあかん範囲ですから頑張って学んできます

 

内容が相続なだけに、年齢層も高く、かるーく私服で行ったら、ほとんどがビシッとスーツでかなり浮いてる感がありました

弁護士の先生なんかも参加してましたね〜。

(場違いかも・・・)

この講習はかなり評判がいいので、これから楽しみです

 

ただ、最近まで参加するかどうかずっと迷ってました

休みがなくなるとかはどうでもいいんですが・・・

だってこの講習・・・

費用が約20万もするんもんですから

なかなか痛いんです

 

まぁ将来、この投資にレバレッジを効かせて、「CCR50%!」なんてことになるよう頑張ればいいですね〜

 

前向き、前向き

 

 

 

えっ、「CCR」の意味がわからない?

そんな方は、

今週の4日(土)に行われる中元氏のセミナーに参加してください

勉強になりますよ〜。

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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