山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2009年06月

静岡セミナー

 

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静岡に来ています。

昨日は浜松での初セミナーを井上氏・中元氏と3部制で行いました。

 

到着早々昼ごはんはちょっとリッチに鰻です。

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文句なしに美味かったです。

 

セミナーもたくさんの方に参加していただき、非常に楽しくやらせてもらいました。

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限られた時間だったので、もう少しボリュームを少なくゆっくりお話しすれば良かったな〜なんて反省もしつつ、大変いい勉強いい経験となりました。

 

終わってからはいつもの懇親会

銀行さんも参加して、交流を持ってもらえたのではないかと思います。

静岡の銀行が今熱いっ

 

遠い所ご参加頂いた方もたくさんいらっしゃいました。

本当にありがとうございました

 

そして、今日は浜松で個別相談です

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シーエネッツ??

 

では

 

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ユーチューブ 収益物件紹介

 

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明日は静岡でセミナー、明後日は静岡で個別相談会です。

その準備で今まで時間がかかってしまいました。

たくさんの方が参加されますんで非常に楽しみです。

そろそろ寝ないともたないんで今日はこの辺で

 

あっ、そうそう

ユーチューブでまた物件紹介していますんで良かったら覗いて見て下さい。

今回のは既に価格交渉も終わっており、

大変おすすめできる物件です。

ぜひご検討ください。

お問い合わせは、yamautis@cfnets.co.jp  までどうぞ。

 

 

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銀行交流会

 

ブログを更新する理由は、

「辞めたんかと思った」という皆さんの一言

山内です。

 

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月末に向けてバタバタしてます。

某銀行では、CFネッツの金消・決済だけで予定がパンパンらしいです。

 

銀行さんから、

「審査してた案件、融資OKですけど必ず今月決済でお願いします」なんて頼まれることがよくあります。

銀行も貸してなんぼですし成績があるわけで・・・

ひどい時は、今月あと一週間て時に

「今月決済が融資条件!」

なんて言われたりもします。

そんなん無理やっちゅうねん・・・。

まぁ融資条件が厳しい分、銀行の担当も大変やと思います。

 

先日は銀行で初の不動産業者を集めた交流会が開かれました。

銀行からすると、仕入れに強い業者・客付けに強い業者をマッチングさせて、案件を増やすのが狙いです。

銀行もいろいろと考え四苦八苦してるわけです。

 

その時に、話した銀行のマネージャーが、大阪の同じ幼稚園の先輩だったのにはびっくり

それだけで、めちゃめちゃ身近に感じるもんですね。

それだけで、兄貴のような存在に感じるもんですね。

それだけで、何か自分に出来ることがあれば助けてあげたいとも思いますね。

 

ということで、逆に助けてもらおうと

自分のアパート融資付けをお願いしましたが・・・

 

 

はい、ご想像どおりです

都会ってやつは・・・。

 

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動画撮ってきました!

 

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さいたま市の一棟マンションを下見してきました。

 

価格は15400万円 

平成4年築の鉄筋コンクリート造3階建て

3LDKのファミリータイプ9戸で大宮駅からは徒歩9分

表面で7.64%とちょっと低めです。

 

 

慣れている方はこの概要でどんな物件かある程度想像されると思いますが、全く想像付かない方も多いかと思いますんで、

動画を撮ってきました ↓ ↓

(メモリがなかったので1分ほどですが・・・)

 

物件は想像通りでしたか??

こんな感じでいつもみんなで下見をしてるんです。

 

価格さえ合えば、物件はアリやし管理状況も良いんで、おすすめ出来ます

ただ動画にもあったみたいに表面で9%くらいほしいですね〜。

 

ということは、物件金額が12000万くらいまで下がらないといけません。

3400万の値段交渉・・・

 

きっとこんな感じになります。

山内「大宮の物件ですが、価格の交渉ってどうなんでしょう?」

売主「まぁ相談にはのりますよ、どのくらいですか?」

山内「12000万くらいなら・・・」

売主「おたくね〜・・・」

山内「無理ですよね〜」

売主「無理だよ・・・」

(ガチャ・・・)

 

電話切られること間違いなしです・・・。

 

 

交渉は中元氏に任せるとします。

 

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銀行も参加します!

 

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6月27日は静岡での初セミナーです

前回、渋谷で行ったファイナンスセミナーには銀行の方も参加してもらい大変好評でした。

今回の静岡セミナーには、なんと2行の銀行の方が来られます

それもアパートローンの最前線でやられてる銀行マンです。

 

懇親会も参加予定ですんでぜひこの機会に交流もってもらい、有利に不動産投資を進めて頂きたいです

どれだけいい物件があっても結局は融資が付くかどうかですからね〜



詳しいセミナー内容はこちらです。

これから不動産投資を始めようと考えている方にも非常にわかりやすいですし、始めるのなら必ず受けてほしいセミナー内容となってます

 

そろそろレジュメ作らないと

 

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電ビラ。

 

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物件情報を取得するには、

インターネット、

新聞広告、

セミナー、

等々いろいろあります。

 

でも中には違法なものもあります。

 

「電ビラ」というものです。

電柱に貼ってる広告、

関西ではこれを略して「電ビラ」と言います。

 

よく手書きで物件情報や業者の電話番号なんて書いていたり、いかにも怪しいやつですね。

景観も損ないますし、絶対にしたらあきません

 

ですが・・・

 

昨日の下見で見つけた電ビラはこれ ↓ ↓

 

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う〜ん、カメですか・・・

犬ならわかるけど・・・。

 

体長10cm ぐらいです

見かけた方は、たかのり君まで

 

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物件紹介を動画で。

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先日、本部で方針会がありました。

 

途中、木内氏から

「方針会終わってから、動画配信の撮影しよ」

山内「えっ!?この後ですか?」

木内氏「よろしく」

山内「よろしくって、何の準備もしてないんですけど・・・

 

っということで、急遽撮影をすることになり・・・

 

木内氏「まぁいつもみたいに話せばいいよ」

(いつもは事前に準備してますからっ・・・)

 

そしてカメラの前に立たされ・・・

お恥ずかしながらこんな感じに仕上がりました。

 

 

みんなが働いてる横で撮ってるからスゴイ周りの声が入ってるんです・・・

そして、とどめは社長の笑い声

 

 

このようにして、今当社では動画にて物件紹介をさせてもらってます

これならいつでも手軽に生の情報を知る事が出来ますし、現在はどんなエリアで、どんな物が、どんな価格帯で拾えているかというのも参考にして頂けると思います。

なかなかの優れものなわけです

 

でも僕ら営業からしたら、いつ撮影のお呼びがかかるかわからないのでかなり大変なんです・・・。

まぁ、大阪にいる親には元気な姿が見せられてちょうどいいかもしれませんが 笑

 

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ワンルーム11屬如ΑΑΑ

 

最近、玄米にはまってます山内です。

 

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同じオフィスの井上氏から

「山内君この物件どう?」っと渡されたのが、

渋谷駅から徒歩5分のワンルーム11屐⊂赦60年築です。

家賃いくらやと思います??

 

 

なんと9万円です

なんぼ渋谷やと言っても、11屬9万円にはびっくりします

 

運営費って基本的に地方であろうとたいした差はないですから(固定資産税が安いくらい)もちろん家賃が高く取れるに越したことないわけです。

 

ついでにホームズの家賃相場では、

渋谷駅徒歩10分以内のワンルームで、12万円・・・

新築、中古をひっくるめた家賃相場ですが、

もうここまでくるとわけわかりません

 

しかし、都心はスゴイですね〜。

まぁどんな人が入居しているかは、要調査です。

あんな人や、こんな人、そんな人まで・・・

 

変な想像はしないで下さい・・・。

 

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寄り道。

 

6月は懇親会から交流会と飲みの予定でパンパンです

焼酎ロックの中身はホントはミネラル、山内です。

 

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先日、井上氏・中元氏と墨田区方面の下見に行ってきました。

物件は押上駅から徒歩4分のアパート

9月末に竣工予定だったのでまだ更地でした

 

物件価格3960万円、ワンルーム4室 表面8%

価格帯は非常に狙い目ですが、戸あたりに対する運営比率が高いのでかなりの値段交渉をしないとキャッシュフロー上あいません。

完成してから売れ残ってたら交渉の余地あり?かもしれませんが、最近8%程度でもなぜかバンバン売れてますんで、可能性は低そうです。

 

その後はあるものを見る為、寄り道・・・

 

これです ↓ ↓

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2012年春開業予定の東京スカイツリーです。

 

高さ610m、東京タワーで330mですから倍近いんです。

(今現在の建築の様子はこちらから見れます)

やっぱ周辺の土地は上がるんでしょうね〜。

 

ついでに、下見した物件の名前は「〇〇スカイツリー」

そうです、2階建てのアパートなのに・・・。

 

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では、これから相続アドバイザーの講習・懇親会に行ってきます

ドリンクは、もちろん焼酎ロックで

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
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  • キャップレートの考え方
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