山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2009年07月

相続アドバイザー終了。

 

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昨日の続きです。

 

調子に乗ってお酒を飲んでしまい、そして、夜、高田馬場へと相続アドバイザーの講習会場へ

 

お酒臭くないかな〜なんて思っていたら、運の悪いことに隣の席がなんと猪俣GMなんです

なんでよりによって

 

ミンティアを食べつつ・・・

 

ハンカチで口を押さえつつ・・・

 

ん〜、たぶんばれていないと思うんですが

 

 

さて4月から始まった全20講座の講習も昨日で終わりました。

毎週水曜日に高田馬場まで行ってたんですが、まぁ休みがないのは疲れますね。

ほんと長かった〜、もう当分、講習はいいです

 

ただ、この講座勉強になりました。

相続についてもそうですが、何よりも20回ある講習全て得意とする分野ごとに講師が違い、この短期間で弁護士・税理士・家屋調査士・公証人・不動産鑑定士等いろんな方の話を聞けるというのはそうありませんからね、よかったです

まぁぶっちゃけ、たまには微妙な講習もありましたが・・・。

 

しっかり仕事に活かしたいですね〜

 

 

次狙う資格は、ソムリエかな・・・。

 

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有難いですね。

 

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今日も朝から決済です。

無事終わりました〜

 

いつも何気に決済なんて言ってますが、それまでにはお客さんとの出会いから、案内、契約、もろもろの打ち合わせ、最終決済と、長い長いお付き合いがあるわけです。

 

そして、今日は僕がCFネッツに入社してからお手伝いさせてもらっていたもので、中元氏を中心に動いた2年ほどの長期案件だったのです。

 

ん〜これだけ長いとね、なんと言うか、上京してからを振り返ると言うか、ん〜とにかくいろいろと感じる事があるわけですよ

 

まぁこうして無事に決済を迎えれたのも、お客さんのご協力があってからこそですね

ほとんどの取引が、売主さん・買主さん・売り側の仲介業者・買い側の仲介業者、っていう感じなんですが、場合によっては融資が絡んできたり、債権者の抹消が絡んできたりと、ひとつの取引で大勢の人が動くわけです。

そうなると結構いろんなことがあってね、皆さんのご協力が欠かせないわけです。

僕らなんてほんと少しのお手伝いしか出来ませんからね、ちょっとしたお客さんのご協力がめちゃめちゃ有難い訳です

 

そして今日も無事決済が終わって、

ホッとしますね〜。

 

 

そしてホッとした後は・・・

ご褒美です。

 

 

中元氏とテラスで・・・

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

はい、飲んじゃいました・・・まぁ休日ですから。

 

昼間から飲むのって最高

なんでこんなにうまいの

 

 

でもここからがあきません、

 

調子にのって2本目・・・3本目・・・

 

 

 

・・・あっ、

 

この後、相続アドバイザーの講習あってんやった

 

 

続きは明日で。

 

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まずは千葉セミナーから

 

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先週の日曜日は渋谷で中元氏と2部セミナーを行いました。

参加頂きました皆様ありがとうございました

 

このファイナンスセミナー今年の3月から毎月のようにやってきましたが当分お休みします。

次回からは3部セミナーで全国を廻ることとなりました。

まずは、9月に千葉で行います。

お近くの方ぜひご参加下さい。

 

10月以降の予定はどこで開催するかまだ未定ですが、僕の中での最終目標は宮崎に行き、中元氏の両親と焼酎を飲むことです 笑

どげんかせんといかん。

 

今日・明日と連休ですが決済がつづきますので今日はこの辺で

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新築ワンルーム融資!

 

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某関西の銀行さんが来店されました。

アパートローン商品の説明です。

 

関西では誰もが知るような地方銀行で、大阪にいる時2〜3回くらいは融資付けしてもらったことがあります。

そこそこ話しもわかってくれる銀行ではあるんですが、なんせコロコロと融資条件が変更される印象が強かったですね。

 

今回持って来られた書面にされている商品内容はこんな感じです。

・融資期間 基本30年

・融資金利 変動金利・固定金利(3年 5年10年)

・保証料不要

・貸出額 原則15億以内

 

ついでに金利は、変動金利2.5%(団体信用生命保険加入時+0.3% 強制ではない 上限1億) 固定は3%〜3.5%くらいのようです。

これだけ聞くと、かなり積極的に融資してくれそうです。

 

「その他の条件はどんなですか?」

評価の見方として、表面利回りで見る傾向が強いです だから5〜6%なんていうと厳しいですね」

「まぁお客様にそれくらいの利回りを紹介することは少ないですから問題ないですね」

「あとは売買金額の90%融資が上限です」

「まぁ今はどこも上限9割ですからね」

「積算・収益還元を按分して評価もします」

「なるほど」

「純資産で1億必要です」

「・・・はい??」

 

「純資産で1億です」

 

「純資産で1億??サラリーマンさんがですか?」

「はい・・・」

そんな無茶苦茶な・・・

「こんなんで案件来ます?」

「・・・」

 

「じゃぁどんなもをメインに融資してはるんですか?」

「新築の区分ですね」

新築の区分に対しては純資産1億という条件がないらしく・・・

「新築の区分っていくらくらいですか?」

「2000万とかですね」

「2000万じゃ(利回り)合わないですよね」

「合わないですね」

「新築の区分で1ヶ月どのくらい取引があるんですか?」

「100件くらいです」

「100件!そんなに!?全国でですよね?」

「うちの支店だけでです」

「え〜!そんなに案件くるんですか〜」

 

これにはびっくりしました

 

仮に月9万の賃料で考えても、表面利回りで5.4%

運営費・空室率を25%として、ネット利回りで4%・・・

まだ初めは新築プレミアム家賃で高く取れてますが、間違いなく下がるでしょうから、3%くらいまで落ちることも想定されます。

これじゃ融資組んでもまず赤字経営です

レバレッジなんてとんでもない、逆レバレッジです

 

ちょっと勉強したらわかる話ではあるんです。

まぁ収支が合わないのをわかっていて貸す銀行も銀行ですが・・・。

 

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クルーズ貸切

 

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プラチナ限定企画、「工場夜景見学クルーズ」に行ってきました。

僕も急遽参加することとなり、楽しんできました。

 

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大桟橋から出航、贅沢にも貸切です。

 

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この夕方からのみなとみらいの景色は最高です。

 

動画撮ってきましたのでよかったら見てください。

 

 

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雑誌LEONに出てくるオシャレなチョイ悪オヤジ・・・

 

 

って、すこし褒め過ぎました・・・。

 

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銀行と懇親会

 

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昨日は、S銀行と懇親会がありました

場所は、S銀行です。

何か変な感じですね、銀行でお酒飲むのって・・・。

 

当社のスタッフと銀行マンで15人ほどいてたと思います。

めちゃ盛り上がったんですが、

ついついお酒を飲むとみんな本音が出たりもします。

 

「S銀行最近、物件評価厳しすぎるわ〜」

「融資期間短縮でK%めちゃ高なってるで〜」

「〇〇銀行のほうが融資付けてくれるもんな〜」

「ワンルームも昔みたいに融資してや〜」

断っておきますが、関西弁だからといって僕が言ってるわけではありませんので・・・。

 

まぁこうして懇親会を開くことによって、いざ聞きにくいことや、ぶっちゃけ的なことが話しやすくなるというのはあります。

普通に銀行の窓口で相談しても、かた〜い返答しかどうせ返って来ませんから。

融資を有利に進めるには欠かせない飲み会だと思います。

 

 

あっそうそう、ワンルーム融資が復活しそうです。

しつこく言ってよかった

いろいろと規定はありそうですが、

またわかれば詳しくお伝えします。

 

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コツコツ、コツコツ。

 

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今年に入って、各金融機関の融資条件見直しがとても激しいです。

もちろん確実に厳しく厳しく移行しているわけですが、それに伴い価格も下がってきているんです。

正確には、下がっていました。

 

それが、ここ最近はなぜか上昇傾向

上昇するってことは、融資が緩和されているん?っと思いますが

これが全然なんですよね〜。

 

ここ最近も(ほんと3日前ほど)

O銀行が金利を上げてきたりしてます。

ほんま上げる意味がわかれへん!って感じですが、まぁ考えてみると今までの融資条件がおかしかったんかな〜とも思うわけで・・・。

物件の100%融資とか、35年ローンとか・・・。

これって住宅ローンちゃいますもんね。

 

ただチャンスは必ず来ると思うんです

いい物件にめぐりあうチャンス、タイミングは。

あとは、気持ちを切らさずに地味にコツコツお金を貯めて頑張ることかなと・・・。

あっそれと大事なのは、不動産屋の営業担当に定期的に電話して急かすことかな 笑。

僕ら営業からしても電話かかってきたら嬉しいですしね

 

コツコツ、コツコツ。

 

以前のほどほどな自己資金で買えた時代なんて知らないせいか、不動産投資って地味やわ・・・っと働きながら感じたりもします。

投資の中で不動産はローリスクローリターンでしょうから、

ひたすらコツコツ、コツコツなんでしょうね。

 

では、横浜までコツコツ帰ります

 

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都心3区で一棟が拾える時代

 

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価格の下落で今は東京都内でも一棟物件は拾えます。

(最近少し上がってきましたが・・・)

 

今日下見に行った物件は、港区の一棟です。

あの港区です。

決して大阪の港区ちゃいますよ。

都心3区 「千代田区、中央区、港区」の港区です。

 

今まで、こんな場所をわざわざ見に行くことはありませんでした

だってどうせ利回り4〜5%くらいですから

 

しかし今日の物件 利回り8.6%

信じられません・・・。

 

15000万の木造アパート 昭和58年築

路線価80万ってとこです。

土地は186屬任垢ら、14488万円

ほぼ土地代です。 

 

物件はこんな感じ

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

数年前にリフォームもされてるんで、決して悪くないです。

 

ただちょっと驚いたのが、共用廊下の幅

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これ狭くないですか?

 

わかりにくいかもしれないので、

モデルさんに立ってもらいました。

 

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井上氏です、なかなかいい体してるでしょ・・・ゴーレム

狭いですよね〜、これ傘させるかな・・・。

 

戸あたり平均12

それでも港区なら賃貸需要はあるわけです。

 

まぁ見ててください、すぐ売れますよ

 

 

あっそうそう、そんないいカラダの井上氏が

7月11日(土)に大阪で不動産投資最前線セミナー開催しますんで

よろしければご参加下さい。

 

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夜の下見

 

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夜から下見に行くこともあります

 

出来れば明るい時に見に行くのがベストなんですが、

物件はいつ売りに出るのかわかりませんし、

「今日は遅いから次の日に・・・」なんてヌルイことを言ってると

翌日、売主に「既に買い付け入ってますよ〜」

後悔・・・なんてことにもなりかねません。

 

だから暗かろうが遅かろうが下見に行くわけです

ただ・・・

その分、物件がダメだった時のダメージもかなりのもんです。

 

今回、中元氏と下見に出かけ、

休日にもかかわらず首都高は事故で大渋滞

 

やっとこさ到着するも

物件見てびっくり

 

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

煙突かぁ・・・

これ倒れるで・・・。

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

まぁ正面から見ると悪くないのですが・・・

 

ついでに間取りは、こうなってます。a

 

 

 

 

 

しかし、よく作ったものです。

間取りはかなり無理があり・・・

ついでに物件のすぐ横は線路で・・・

利回りは表面で8%弱・・・

 

何で夜分にわざわざこの物件見に行ったんでしょう・・・。

 

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地元の名店

 

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先日、焼鳥屋に行ってきました

久しぶりの名店です

 

東横線反町駅徒歩5分、横浜駅からもワンメーター

纜(ともづな)という店です。

 

ここの鳥はやばい

もちろん焼鳥は美味いんですが、

鳥の刺身 めちゃ新鮮なんです

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わさび醤油につけて最高

 

そして1番感動したんが鳥スープ

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濃厚な鳥のダシにコラーゲンがたっぷり

思わず笑っちゃいます

それもこのスープ一杯目は無料なんです。

 

そして、シメは親子丼

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これがまた美味いんです

鳥がぷりっぷりっ です

 


しっかり食べて飲んでひとり3500円

安くないですか?

 

高くて美味いなんて当たり前ですが、ここは安くて美味い地元の名店

予約しないとほとんど入れないです。


社長ブログにあった焼鳥屋「里葉亭(りばてい)」に行くなら、

絶対?こっちの方がオススメです  笑

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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