山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2009年08月

誘惑に負けた。

 

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CFネッツに入ってからたくさんの不動産投資本を読みました。

んーどのくらい読んだんかな

・・・結構読んだはず。

 

けど読めば読むほどもういいかなとも思います

だって、そんな融資つかへんよ〜 ってのが多いんです

今はそんな甘くないんです

まぁその分、価格が下がって物件はイイですけどね。


 

そんなわけで、こんな本を買いました

 

あ

 

 

 

 

どんなわけ?

 

北方謙三の三国志
(不動産と全然関係ないし)

まぁしょうがない

三国志ファンですから

 


隣に座る中元氏と以前から読みたいなぁなんて言ってたんです

ただ二人ともはまるのが怖かったから今まで手を出さなかったんです

 

が・・・


なんとアマゾンで1円
こんな安いの?
(タダでくれたらいいやん)

ということで誘惑に負けました

 

 

会社に届いた本のパッケージを開けていると・・・

 

横からこそっと中元氏の視線・・・

 

子供がドラクエを見るような純粋な目

視線がイタイ・・・

 

う〜、読む前に貸そうかな・・・

 

が、しかし

心を鬼にして、

 

「僕が読み終わったらね・・・」

 

 

当分、三国志漬けとなりそう

全13巻

めちゃ楽しみ・・・。

 

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9月はチャンス。

 

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中古木造のアパートは融資期間25年が現在では最長です。

(銀行によりますが)

 

山内「平成元年のアパート、28年くらいいけないですか?」

銀行「ん〜・・・」

いつもなら軽く無理!っと返されるのに・・・

 

もしや脈あり?

 

山内「28年いけるんなら案件持っていけますけどね〜」

銀行「持ってきてください。頑張ってみます」

 

なぬ!?

 

山内「今、頑張るって言いました?」

銀行「・・・はい、9月ですから」

 

そうなんです!

 

9月の決算期にむけて金融機関がかなり積極的です

現場で働いているとそれがヒシヒシと伝わってきます。

 

ただ9月中の融資ですから、9月中旬には契約をしておかないと間に合いません

 

だから、

今がチャンスなんです。

 

さぁ今から、9月中旬までは全力で走りますよ!

(いつもは全力じゃないみたい・・・)

みなさん乗り遅れない様に

 

 

もう一度言います

 

「9月はチャンスです!」

 

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千葉 不動産投資セミナー

 

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9月26日セミナー

「不動産投資最前線と首都圏投資事情をファイナンスと投資実例で知る 」

不動産投資の入門的なセミナーです。

 

千葉の名産は・・・

 

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築何年?

 

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下見をしてきました。

 

なかなかイイ物件です ↓ ↓

 

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数年前に大規模修繕をしており、状態もいいんです。

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ついでに、これ築何年だと思いますか?

 

 

ヒントは、

 

価格5980万 表面利回り 9.5%

東京都内 最寄り駅から徒歩5分

全8戸のワンルーム16

平均賃料6万弱(満室)

 

 

正解は・・・

 

 

昭和39年です。

築45年も経ってるんです

すごくないですか?

 

手を加えればこうも生まれ変わるんですよね〜。

建て替える時代はもう古い?

 

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うちの管理会社

 

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ちょっとおもしろそうなのを見つけました。

マンション管理会社の評価ランキングで、入居者への管理満足度調査をアンケートしたものです。

 

(1)管理人・管理会社に対する満足度

(2)知り合いに薦めたいか

大きくこの2つに分かれ、(1)はどの項目を重視するかを聞くことで加重配点し、(2)との合算平均値が高い順でランキングしているとのこと。

詳しくはこちらです。

 

評価項目別ランキングでは、管理計画・積立金というのが一番最重視されているらしいです。

 

まぁ僕ら仲介業者からすると、管理会社の対応がかなり気になりますね。

契約前にはマンションの調査をしますが、その時に重要事項調査報告書というのを請求します。

そのマンション自体の今現在積み立てられている修繕金はいくから?

今後管理費・修繕積立金の値上げ予定はあるのか?等をチェックするわけです。

それを管理会社に連絡して請求するんですが、まぁめちゃくちゃ愛想の悪い担当もいるわけです。

もうそれはそれはひどいもんですよ

さすがにそんな管理会社だと、ほんま大丈夫かな〜と不安になるわけで・・・。

 

 

そう言えば去年もひどい管理会社がありましたね〜。

 

・・・僕の買ったマンションです

 

担当の態度が悪いこと悪いこと

物件は気に入ってたんで、まぁ何かあれば管理会社変えたるで〜、くらいの勢いだったんです。

(もちろんそう簡単なことじゃないですが)

 

そして購入後すぐに総会があったんで、どんな態度とるかなぁって楽しみにしてたんです

しかし!しかしです。

 

「どうも皆様、暑い日が続きますね〜

 

ってめちゃめちゃ愛想いいんです・・・。

それ嘘やん〜

 

まぁ当初連絡したときは不動産業者としてで、現在は所有者ですからね

扱いが全然違うわけなんです。

 

でもね結局そういうところってその後の対応も悪いんですよ。

先日も共用部分の清掃がよくなかったので電話したら、担当つかまらずで折り返しの連絡もなしですからね。

ほんと困ったものです。

 

その管理会社名は、

「アーバ・・・」

やっぱやめときます。

 

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セミナー日程

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夏季休暇明けやっとの更新です。

もう8月も終わりですね〜。

そして9月はセミナーに追われそうです。

 

9月5日(土) 東京でミニフィールドワーク(満席御礼)

9月12日(土) 大阪で社長セミナー

9月20日(日) 名古屋で社長セミナー

9月26日(土) 千葉セミナー(井上氏・中元氏・私の3部制です)

 

大阪・名古屋共に僕も行きますんで、とんでもなく忙しくなりそうです

 

そして、10月は

10月10日(土) 大阪で社長・坂上社長2部セミナー

10月24日(土) 群馬セミナー(井上氏・中元氏・私の3部制です)

 

そしてそして、11月は

11月28日(土) 初大阪セミナー(井上氏・中元氏・私の3部制です)

ついに大阪デビューの時が

お客さんは身内のみ?

頑張ります。

 

全てのセミナー翌日は個別相談も行いますんで、ぜひご参加お待ちしております

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食・後半

 

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大阪から帰ってきました。

 

お盆後半の3日間は、

家族とちゃんこを食べ、

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

業者のIさんと寿司を食べ、

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昔働いていたとこのM社長・スタッフとランチをして、

銀行のUさん夫婦と寿司を食べ、

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カラオケにバーにと全開でした。

 

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大阪はバーで、たこ焼き・焼きそば・ホルモンの出前は当たり前

ホルモンうまかった〜

 

あとは、お墓参りをして、

そうそう向こうの銀行も訪問してきました。

(ちゃっかり仕事)

東京でもよく使う金融機関ですが、支店によって融資の姿勢が違ったりしますから。

 

受けた印象としては、ん〜悪くないけど東京の支店の方が融通が利きそう。

というのも、事前に評価を見てくれなかったり、5000万以上の融資には審査が時間がかかりそうとか、銀行特有の固さが見られました。

まぁ今後取り組みが増えてくればその姿勢も変わってくるかもしれませんが・・・

ただ区分については、新耐震以前のものは借り入れ年数が45ー築で、それより築浅のものについては、それ以上の融資も十分可能ということ。

東京では45ー築が上限なんですが・・・

支店によって全然違うんですよ。

訪問してよかった

 

あっという間にお休みも終わりました。

明日から仕事再開です。

 

 

あっ、実家のアニー載せるの忘れてました

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食・前半

 

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座敷わらしで有名な旅館「菅原別館」に行ってきました。

全6部屋あるうち一番人気なのは24番出世の部屋、平日で半年、土日は1年待ちなんていうすんごい部屋です。

その他に、25番は玉の輿の部屋、26番は仕事運アップの部屋

(1部屋売ってくれへんかな・・・)

そして、今回は26番の部屋に泊まってきました。

やっぱ仕事命でしょ

 

座敷わらしが近くにいるとオーブと呼ばれるシャボン玉のような白い球(精霊の玉)が写るということで、

23時過ぎくらいでしょうか、とりあえず部屋の写真を何枚か撮ってみると・・・

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

大量のオーブが!

(よ〜く見たらめちゃ写ってます)

やっぱしこの旅館は何かある

恐っ・・・

 

 

これは、また一晩寝られへんのちゃうかな〜

 

 

う〜ん、

・・・

・・・

 

 

あれ?普通に寝てもた

 

っということで、会える事はできずにしっかり爆睡

残念・・・

 

ん〜でもなんなんでしょうね

この旅館が居心地よくまた行きたいと感じるんです

女将さんとかみんなが優しいせいかもしれません

次回に期待です。

 

 

そして旅館を出てからは、ひたすら「食」

 

盛岡駅前にある「ぴょんぴょん舎」という焼肉屋で、有名な冷麺を食べ

これ絶品でした

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初の仙台では、S様やK様からいろいろ教えて頂いた牛タンの店に行こうと思ったんですが、20時頃電話したら

「もう売り切れて店閉めました」と言われ、しょうがなく駅前に何店舗かある牛タン屋に入ったら、これが正直たいして美味しくなくて失敗、見た目は悪くないんですが・・・

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そして次こそはと思い、塩竃(しおがま)神社近くにあるお寿司屋でリベンジ

 もちろん美味しかったですまぁそれなりの価格もしましたけどね 

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そして家に帰ってきては、塩竃神社近くにあった魚屋でウニとサバを買って、仙台の地酒と共にいただきました

(どんだけ食うねん)

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このウニ、1800円です

相場わかりませんが、たぶん安いですよね。

(もう当分ウニはお腹いっぱいです)

 

夏季休暇

食の旅、前半が終わりました。

 

そして今日は大阪に来てます。

後半も食べまくります、では

 

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盛岡から。

 

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世間はすっかり盆休みですね〜

当社も今日からお休み頂いております。

 

今、盛岡に来てます。

そうです、座敷わらしの宿、「菅原別館」です。

 

ちょうど一年前にこの宿には来たのですが、

恐くて一晩眠れず、フラフラになったのを覚えています。

ただその後、爆発的にイイことが起こりました

もちろん仕事です。

 

そう、この宿は「出世の宿」なんです。

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当時泊まったのは「24番」という1年以上予約待ちの部屋

もう雰囲気が半端じゃないわけです。

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今回はさすがに取れなかったので、先ほどこっそり写真だけ撮ってきましたが、相変わらずこの部屋の空気は凄いです。

 

興味のある人はおすすめです。

 

ん〜今晩寝れるかな・・・。

 

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信じる?

 

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今日はお休みです。

先月まで相続アドバイザーがありましたんで、

4ヶ月ぶりの水曜日休日なんです。

やっぱり休日って大切やわ

 

そして来週の12日〜19日までは夏季休暇をいただきます。

 

今年は、まず盛岡に行きます

去年も行った座敷わらしに会うためです

 

座敷わらしなんかいてるわけないやん!っと言う人の為に

「菅原別館」で検索してみてください。

有名な旅館です。

いろんな方のブログで感想が載ってますんで・・・。

 

こんなこと話すの恥ずかしかったりするんですが

ほんまにスゴイですから。

1回行ったらわかりますよ、一晩寝れませんから 笑

 

信じるものは救われる?です。

 

そしてその帰りに仙台で牛タンを食べて、大阪に帰ろうと思います。

ちょっと予定入れ過ぎたかな・・・。

 

また詳しくはブログで

 

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金利下げますが・・・

 

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現在、住宅ローンでは1%をきる金利なんてのもありますが、アパートローンでの金利は3%〜4.5%って感じではないでしょうか。

オーナー様から「数年後金利下げてくれたりしないですかね〜」っとよくご質問を受けます

実は金融機関によっては、下げてくれるんです

 

ただ条件がいくつかあって、

〕算颪ら1年以上経っていること(属性により期間は異なったりする)

∨莊郛紊ってくるキャッシュフローを使わないこと(物件等に対する支出なら別)

1簑擇鬚靴討い覆い海

 

最低限以上の条件をクリアしていないと下げるのは難しいと聞きました。

(もちろん銀行によって条件は違いますが)

特に△離ャッシュフローを普通に使ってしまう方が多いらしいです。

銀行からするとそれに頼らずとも生活できているというのが印象大らしいですね

 

ただひとつ問題が・・・

もうこれ以上その金融機関で借りる必要がないのならばバンバン下げてもらうべきですが、これからまだ増やしていきたいと思うなら、金利を下げてしまうと今後の再融資ができなくなりそうとの事です。

だから皆さんの求めるゴールによって下げてもらうかどうかは銀行に相談した方がいいでしょうね。

(ただ直接相談するのではなくて、僕らから噛み砕いて話す方がいいです

 

 

話しは変わりますが、昨日みなとみらいで花火大会がありました

夏ですね〜。

 

行けなかった方のために動画アップします。

終盤の一番キレイなとこです

 

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
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