山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2009年12月

よいお年を!

あっという間に大晦日ですね

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ここに来てもまだ年末感がないのは僕だけでしょうか?

今年最後の更新はマクドから携帯でしています


この一年を振り返ると・・・
年明けCPM無事合格、

2月中元氏と2部セミナー

3月南青山オフィス異動

5月?井上氏中元氏と3部セミナー

そして夏以降大阪への行き来が始まり、
10月大阪支社オープン

11月大阪初セミナー

12月銀座異動

と、なーんかせわしない一年でした
でもそれだけ学べることも多かったですね

いろいろ経験させてくれた会社に感謝ですし
今年も沢山の方に出会うことが出来ました。
ありがとうございます

来年もいろんな事に挑戦していきたいですね

では皆様、よいお年をお迎え下さい

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恒例の大納会

 

今日から大阪に帰ります

 

年末ギリギリに戻ろうと思っていたのですが

チケットの取れないこと取れないこと

帰省ラッシュにはまりそうです

 

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こんな時間にブログ更新するの

初めてではないでしょうか・・・。

 

 

毎年恒例の大納会も終わりました

いつもながら写真アップできませんっ

 

が、

それも申しわけないので

 

始まって30分のものでよろしければ・・・

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

唯一この一枚のみですっ

 

 

私、クリスマスに体を壊しまして

お酒は断っていました

 

そして、

久しぶりのアルコールっというのもあって・・・

 

 

気付けば、朝

 

せっかくの温泉も入らぬまま・・・。

 

 

そして、

なんとなく大納会を

思い返してみると・・・

 

 

女装したようなしてないようなっ

 

やっぱしたような・・・

 

 

チャイナ服着たような着てないような

 

やっぱ着たような・・・

 

 

う〜ん

気のせいか・・・。

 

 

っで次の日は、

頭がガンガンする中

契約・決済で仕事納め

 

 

帰宅してからは、

見事に爆睡

 

先ほど起きまして、

今、3時

こんな夜中にバッチリ目が冴えております

 

 

年末年始、

皆様飲みすぎには要注意ですっ

 

 

社員の皆さん、

くれぐれも変な写真アップしないように・・・

 

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不動産屋のイメージ

 

年末も更新っ

今日は大納会です。

 

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当社で管理してる区分が売りに出た時ほど、

動きの早いものはありません

だって、

管理状況等OKなわけですから

 

そのうえ価格も安ければ

即買い付けとなります

 

物件を見に行く時間が

『mottainai』

 

 

先日もそんな物件が出たので

即効、売主側の業者を捕まえて

交渉しました

 

そして見事一番手

スピード命やねっ

 

 

そして、

契約するまでの間に

販売図面では見えない部分の

調査をしていきます

 

すると、

ごくたま〜にネガティブな事項が見つかります

 

 

例えば、

 

〇修繕積立金の総額が少ない

〇管理費・修繕積立金の値上げ予定がある

〇一時金の徴収予定がある

等々いろいろとあります

 

 

そして、

今回の物件がズバリそうでした

 

ほんま、

ネガティブだらけ・・・

 

こんな感じ ↓ ↓

 

 

『管理費・修繕積立金の額が違う

 

『総戸数が違う

 

『該当物件の階が違う

 

極めつけは、

 

『建築年が違う

 

 

って、

この販売図面めちゃくちゃやんっ

 

ここまで違うのはなかなか貴重です・・・。

 

 

 

車はセルシオかベンツ

時計はキンキラロレックス

シャツは真っ黒

ネクタイ真っ赤

そして、

販売図面は切り貼りで

内容ハチャメチャ

 

 

不動産屋のイメージって・・・

 

2010年も変わりそうにありませんわ

 

 

人気ブログランキング年末も

今日でおしまい。

 

更新やっとできました

 

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今日で今年の営業はおしまいです

この一年間ありがとうございました

 

まだ物件ご紹介出来ていない皆様、

すいません・・・

 

来年はフルに頑張ります

・・・来年もっ

 

 

しかし、融資に振り回された一年でした

 

自己資金比率アップ、

融資期間短縮、

評価減、

しまいには融資撤退・・・

 

まだまだよくなる要素がありませんから

来年もコツコツ仕入れに融資交渉にと

頑張っていきます

 

 

新年の営業は7日からです

冬休みが長いですから、

その間、気になるような物件あれば、

メール入れておいて下さいね

 

来年は早めに始動しますのでっ

 

 

そして、

明日は大納会です

ほどほどに飲んできますっ

 

またその様子はブログでご報告します

 

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年末年始は・・・。

 

クリスマスイブは大阪出張です。

夕方帰ってきたら誰か飲んでくれますか?

山内です。

 

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さて今年もあとわずか

冬休みの予定は決まりましたか?

 

僕は、

年末・年始ちょこっと大阪に帰って

それ以外は横浜でゆっくり・・・

 

と思っていたのですが

どうやら年末大阪で仕事が入りそうです

 

 

当社は、

12月26日(土)が最終営業日

27日は大納会

28日〜6日までお休みいただきます

 

長い休みですいませんっ

 

 

え?

 

 

その間の収益物件速報ですか?

 

 

もちろん対応しますよっ

 

 

この方にメールして下さい

 

 

 

あ

 

『365日営業しとるからね』

 

 

さすがですっ

 

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言わないで下さい。

 

土日はいつもの大阪出張です

 

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昨日は、

朝から契約

昼から個別相談

その後はセミナーに懇親会

みっちりでした

 

6時起きで大阪に向かったのですが

行きの新幹線が雪の為に遅れていて

滋賀を通ったあたり?

でまさかの徐行運転

焦りましたっ

 

だって、

 

こんなに真っ白ですから

あ

 

 

 

 

 

 

 

15分遅れでなんとか着きました

 

 

そして、

今日は猪俣GMと5件の個別相談

 

終わるのが19時半くらいで、

その後横浜に帰ります

 

 

はい、もちろんM−1は見れません・・・

ショック

関西人としてどうかと思う・・・。

 

 

誰が優勝したか決して言わないで下さいね・・・

 

 

決して振りではありませんので・・・

 

 

決して・・・。

 

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まだ公開されてませんが・・・。

 

ご飯ネタブログの方が

順位上がると思うのは気のせい?

山内です。

 

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突然ですが、

『ミニフィールドワークセミナー』

12月23日に行います

13時集合の銀座発です

 

 

もともと一棟予定だったのですが、

ワンルーム希望が多かったので

急遽変更しました

あと席もわずかですので、

ご希望の方はこちらからどうぞ

 

 

こうしたセミナー、

東京では毎週のように行っていますが、

大阪はないの??っとよく聞かれます

 

 

そこで!

 

来年、1月30日(土)に大阪で

第2回ミニフィールドワークセミナーを行います

お待たせしましたっ

 

ご案内させて頂くのは、私と吉住です

 

 

えっ?ホームページですか?

 

まだアップされてません・・・

 

だって、

まだセミナー事業部にも言ってないので・・・

言うの忘れてたっ

 

 

吉住ですか?

はい、もちろんまだ知りませんっ

怒られるわ

 

 

とにかく、

1月30日(土)13時に大阪支社集合です

 

参加ご希望の方は、

seminar@cfnets.co.jp 

今野・関谷までご連絡ください

 

お待ちしておりますっ

 

吉住さん、予定空けといてな・・・。

 

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たまには・・・。

 

今日はほんま寒いですね

 

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そんな寒い日には辛いカレーを・・・

 

っという事で、

半年に一回くらい気が向いたら作る

男の料理をしました

 

先日、社長から

『カレーにはヨーグルトだよ』

っと言う話しを聞き

それを入れて出来上がったのが、

 

これ ↓ ↓

 

q

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『鶏肉とキャベツのヨーグルト入りカレー』

 

どうですか?

まずまず美味しそうでしょ

 

でもひとつ失敗したのが、

米です。

玄米にしてみたんですが、

やっぱりカレーには白米の方が合いますね

 

玄米だとカレーの味がぼけるんです

評論家か・・・

 

これから我が家は3日間朝夜カレーです

小嶋君、実家の新潟米持ってきて・・・

 

さ〜てこれ食べて明日からまた頑張りますっ

 

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うまいねん。

 

休日です。

が、早起きです。

 

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銀座から帰るときに、

たくさんの誘惑があります

 

あんな店やこんな店・・・

って、もちろん飲食店ですよ

 

でも今一番食べに行きたいとこは、

高校の時に3年間バイトしてた

大阪の串かつ屋です

 

 

まぁ叔父さんの店だから言うわけじゃないですが

めっちゃ美味いです

 

大阪出張の時、

よく会社の皆さんも誘うんですが、

なかなか行くタイミングが合わないんです

 

 

最近全然行って無いので、

『あ〜食べたいっ』

って思ってたら、

二日前、杉浦太陽君が来たらしい

 

ついでに彼のブログにも紹介されてましたが

ほんま美味いんですよ

叔父さんと有名人が一緒に写って変な感じ

杉浦太陽君、いい奴やわ〜

 

 

串かつって、

脂っこいイメージがあるけど

全然そんなことなくて、

この店では、軽く30本は食べれちゃうんです

 

そのくらい串かつのイメージが変わります

お薦めです

 

たまにはご飯ネタでした。

 

くら羅

大阪市旭区中宮4−1−1

06−6952−8393

 

『山内のブログ見た』

って言ってもらえば

何か出してくれるかも・・・。

 

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ビル経営管理士・・・。

 

やっぱり銀座からの帰宅は遠いです

 

遠いです・・・社長

 

 

『大阪支社の席空いてるからさ〜』

っと幻聴が聞こえる、山内です。

 

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今日は、試験でした〜

『ビル経営管理士』です

 

試験会場は池袋にある法政大学

駅から10分ほどのところにあり、

いい雰囲気の校舎で、

 

『こんな学校なら通ったてもいいかな〜』

って、なんで上から目線・・・

 

そんなオシャレな大学でした

 

 

終わってからは、

銀座の東京支社で

とにかく溜まった残務に追われ、

気付けば、もう1時です

ってもちろん今、家ですよ

 

 

さ〜て、

明日も忙しいので

そろそろ寝るとします・・・

 

 

 

って、

 

試験結果??

 

 

ふっ、

わざわざ、

この時間にブログ更新ですよ

 

 

 

試験に・・・

 

受かってる・・・

 

 

 

 

自信があったら、

もっと早くに更新してますよっ

 

やっちゃった・・・?

 

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こんなに安いのね・・・。

 

昨日から個別相談で大阪に来ています

 

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個別が終わってから、

社長・吉住さんと、新大阪の区分を見に行きました

 

16m2のワンルーム

総戸数150戸くらいの大型マンション

 

新大阪駅から徒歩1分・・・

っと言うか、マンションの目の前が駅なので、

実際10秒くらい・・・

 

管理状況も良好で、イインデス

 

それなのに価格は・・・

 

 

300万・・・

 

 

って、安すぎっ

驚きます

 

 

これが、

新横浜なら、いくらくらいですかね

間違いなくその倍、600万はすると思います

恐るべし大阪・・・。

 

 

下見後は、食事に出かけたのですが、

これまた驚き

 

江坂周辺居酒屋の混んでいる事、混んでいる事

 

5件くらい廻ったんですがどこも、

『いっぱいなんです〜』っと断られました

 

忘年会シーズンの金曜ではありますが、

なかなか江坂は流行ってます

 

 

じゃぁ先ほどのワンルーム、

江坂駅なら・・・

 

600万くらいはしますね

 

新大阪駅と2駅しか変わらないのに・・・

 

こんな近距離でその差なわけです

 

それだけ大阪では物件探しが難しいんです

土地勘の無い人が、

大阪で投資するのほんま危険やと思います。

 

東京の感覚でやると間違いなく失敗しますっ

 

 

今日も5件の個別相談です

頑張るっ

 

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ココロに響いてます。

 

今日はお休みです

 

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昨日は本部で月に一度の方針会でした

 

各部署の報告反省などなど、

いつも2〜3時間行われます

 

 

そして、最後は社長から

朝礼以上の熱い話しがあるわけです

昨日はざっと40分くらいでしたかね

 

 

その時の、社長の一言です

 

ココロに響いています

 

 

それは・・・

 

 

 

『カッコよくいよう』

 

 

 

そうです、カッコいい自分

 

大切ですね

 

 

ココロに響いてます

 

 

『カッコよくいよう』

 

 

 

そして、

思い出しました

 

 

確かに忘れていました

 

 

 

最近、ジムに行っていないことを・・・

 

 

 

っという事で、

 

久々のジム行ってきます・・・?

 

 

って、意味はきちがえてない?

 

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3部セミナ−衝撃的解散・・・

 

昨日は、

3部セミナー&購入会でした

 

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朝10時から始まり、

1部は、私が最近のファイナンスと指標

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2部は、中元氏が市況と投資実例

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3部は、井上氏が物件選定方法

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

撮影があったので、

ぶっちゃけ〜 とはいきませんでしたが

多くの方にご参加頂きました

 

午後は購入会もありましたから、

ほとんどの方が朝から晩まで1日勉強されてたわけで、

本当に皆さん熱心でとてもイイ刺激を受けます

 

 

先日からお話ししているとおり、

3部セミナーはこれで解散となりました

 

終わってからは、

井上氏・中元氏とお疲れ会でした

 

 

その時の会話で、

 

『いろいろ楽しかったですよね〜』

 

なんて言ってると・・・

 

 

直後、

井上氏から衝撃的な一言が・・・

 

 

 

 

『つまんないよ』

 

 

中元・山内『えっ〜

 

 

っと言うことで、

解散の原因がわかりました・・・

 

『つまんない

寂しい・・・

 

 

でもでも、

またそのうち絶対に3部復活してやるっ

 

その日まで、

ひとりでコツコツとセミナーやりますわ

 

 

 

おまけ

 

a

 

 

 

 

 

 

 

猪俣GMのおっきな背中と中元氏

 

a

 

 

 

 

 

 

 

決してつまんなそうには見えない井上氏

 

 

みんな、他人のセミナーには一切興味なし・・・笑

 

 

 

ご参加頂きました皆様、ありがとうございました

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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行ってきます!

 

最近、

社内でばっさり髪をショートにするのが

流行ってるみたいです

 

 そしてみんな決まって言うことは、

 

『失恋したので・・・。』

 

宅建落ちたと思って坊主頭にしたさいちゃん、

結果は合格してたわけで、

 

あの人も実は失恋だったのか・・・、

冬は感が鋭い山内です。

 

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新幹線で名古屋に向かっています

猪俣GMの出版セミナーです

もちろん日帰りっ

 

思えば結構久しぶりに

猪俣さんのセミナーに参加するんで楽しみですねー

そして明日はセミナー&購入会があり、

来週の休みは銀座に引っ越しと、

年末まで忙しくなります

 

では行ってきます!

 

犀川さん、合格おめでとうございます

 

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融資が付かないっ

 

今日から大阪支社の曽我部氏が入社されました

春くらいまで?は東京でみっちり研修です

皆さんよろしくお願いします。

 

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ここ最近、融資のいい話しを全然聞きません



今日も

『評価が出なかった』

『融資期間5年短縮』



そんな返答ばかりです

 



この融資状況、

『きっと今がピークに悪いなー 』

 

なんて思いつつ、

 

かれこれ1年近く経ちます・・・。

 

 

じゃぁそれに比例して、

価格が下がっているかと言うと

最近は下げ止まり感もあって価格交渉も効きません



だって表面8% くらいで売れてるんですもんっ

融資を使うのなら間違いなく収支合わないんですけどね

 

 

まぁ当分は銀行・業者とコツコツ交渉ですね

 

 

そんな最前線で感じるファイナンスについて

渋谷で今週日曜日にセミナーをします

ぜひこの『今』を知りたい方はご参加下さい


 

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知ってますよね?

 

地方の方でも、

首都圏に投資したい!とよく言われます

 

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大阪で個別相談をしても結局は9割近くの方が、

『東京』となります

 

空室リスクもそうですが、

10屬15屬播たり前のように、

6万・7万賃料の取れる東京・・・

 

どうしても比べてしまうと・・・

ってことです。

 

じゃぁ首都圏で投資するには、

東京の『今』を知る必要があります

 

 

そこで・・・

 

『ミニフィールドワークセミナー』って、

ご存知ですよね?

 

東京の物件を昼から夕方まで8〜9件

数名のお客様と車で見て廻るセミナーです

 

 

先日の大阪セミナー後の懇親会で、

『何それ??』っと

意外に知らない方が多かったのです。

 

 

もちろん勉強になりますし、

コンサルタントが投資分析した物件を効率よく廻れ、

いいのがあればその場で買い付けを入れる事も出来ます

 

地方の方には

特に活用してもらいたいセミナーなんです

 

 

詳しくは、こちら。

ついでに僕の担当日は12月23日です

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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