山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2010年01月

集合〜

 

1月30日は大阪で

2回目のミニフィールドワークセミナーです

 

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予定より多くの方にお申し込み頂いたので

急遽、2台で廻る事にしました

 

なので、スタッフは、

私と吉住氏と、

曽我部氏と南大阪デスクの西田部長です

 

あと2席ほど余裕がありますので、

ぜひお近くの皆様ご参加ください

 

面白そうな物件も見つかりましたっ

 

 

そして、

次の日はそのまま大阪で

3件ほどアポがあります

 

はい、泊まりですっ

 

 

っと言う事で・・・

 

皆様、

 

飲みますよっ

集合〜

 

 

坂上社長、待ってますよっ

 

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CFフェア 次は大阪で・・・。

 

やっと更新できました

 

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今日は一日、本部で個別相談

午前と午後に1組ずつです

 

午後は13時に始まり、終わったのが21時

8時間ですっ

濃い〜内容でした

(社長お疲れ様ですっ)

 

 

そして、昨日はと言うと

社員ブログにもあるように

『CFネッツフェア』でした

 

250名ほどのお客様にご来場頂き大盛況

あ

 

 

 

 

 

 

 

こんな感じです

写真は中元氏のブログより

 

そして、

私もパネラーとして出させてもらったのですが、

写真がなくて、

これまた中元氏のブログより・・・

あ

 

 

 

 

 

 

 

って、なかもっちゃん・・・

 

手が邪魔なんですがっ

 

 

その時の様子の動画があればまたアップしますね

 

こういうイベントで、

久しぶりに会うお客さんも多いので非常に楽しかったです

 

 

そして、閉会の言葉で社長が

 

『大阪でもCFネッツフェアを・・・』

 

大阪で??

 

驚きましたっ

 

 

『またまた冗談を〜』

 

って感じでしたが・・・

 

 

それが現実になるのが

 

うちの会社の怖いところ・・・

 

でなくて、

いいところでもあるので・・・

 

 

 

さぁて、どうでしょうね??

 

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CFネッツのいいところ

 

先日、

中元氏と横浜の隠れ家で飲みました

 

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話す事と言えば、

いつも仕事・仕事・仕事、かな

 

 

そして・・・

 

勢いあまって

何を思ったか、

 

『社長に電話しますわ』

 

っと・・・

 

ほんとに、

 

『トゥルルルル・・・』

 

社長に電話をしてしまい・・・

 

でも、

その瞬間酔いがさめ・・・

 

 

『プツっ』

 

なんとワンギリっ

 

 

山内『あ〜かけちゃいましたよ』

中元「え〜なにしてるんですかぁ』

 

 

すると・・・

 

『トゥルルルル・・・トゥルルルル・・・』

 

 

恐る恐る液晶を見ると・・・

 

 

 

『倉橋 隆行』

 

 

ゲッ!

 

ワンギリのはずが、

社長から即効折り返しがあり・・・

 

 

ちょっと爽やかめに・・・

 

 

山内『お疲れ様ですっ!』

 

社長『お〜何だよ!』

 

山内『い、いやぁ〜、い、今、中元さんと飲んでまして・・・』

 

社長『えっ?』

 

山内『社長もいらっしゃらないかな〜と思いまして』

 

社長『どこなんだよ!』

 

山内『新横浜ですが・・・』

 

社長『バーカ!出張からさっき帰ってきたとこだよ』

 

山内『お、お疲れ様です、ちょっと社長と飲みたくて』

 

社長『バーカ!』

 

 

っということで、

怒られちゃいました

そら怒られるわ

 

 

CFネッツのいいところ

 

社長にイタ電ができる・・・

じゃなくてっ

 

社長にイタ電できる社員がいてる・・・

でもなくてっ、

 

社長との距離が近いっ

 

・・・っと言う事で。

 

 

そんな社長と、

私、3月20日に大阪で2部セミナーを行います

ご希望の多い基礎セミナーです

なんと無料

21日、22日は個別相談も行う予定です

 

まだHPにはアップされてませんが、

ぜひご参加ください

 

アップされたらまたブログで紹介しますっ

 

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最近の融資

 

スルガ銀行の融資について・・・

 

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区分融資は、

今ほとんどがライフ住宅ローンです

それは築年数に関係なく30年組めるから



比べてスルガ銀行は、

『45−築年数』

っという規定がありますんで

まだ平成の物件ならあれですが、

昭和築なんてなると20年くらいしか組めません

そのうえ金利は 4.5%

ならK%(調達コスト)は 7.5%と高くなります

 

最近拾えてる物件のFCRは7%くらいですから

ネット収入より年間返済額の方が高くなるわけで・・・

 

はい、キャッシュフローがでませんっ

 

だからスルガ銀行で収支の合う物件を

なかなかご紹介出来ないわけです

っていうかほとんど・・・

 

せっかく都心で FCR7%なんて物が出たりするのにです。

 

 

じゃどうすればいいのか?

 

 

『収支が合うまで価格交渉する!』

 

ってもちろんそうなんですが、

そんな簡単に下がらないんです

今日、

ライフの担当さんが新年の挨拶に来ましたが

普通に表面8%とかの案件持込があるって言ってましたしね

そら下がらんわっ

もちろんそんなん買ったら最初から赤字

 

じゃぁ、結局としては・・・

 

『自己資金を2〜3割投入する』

・・・ですね

キャッシュが厚くなり安全性が増しますから

 

もちろん、

投資効率は下がりますよ

でも、

少し前までは今拾えてるような立地で

購入できませんでしたから

銀行に預けているより全然いいし、

ローンを完済したら、7%で回る訳ですしね

その物件の価値・賃料によって実際は異なりますが。

 

まぁこうして、

長期にかけてコツコツやっていくしかないですね〜

 

その分、リスクはめちゃめちゃ低いですから

 

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パパラッチ

 

大阪支社がオープンしてからというもの

月に6~7回の出張は当たり前でした

 

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しかし、

1月は東京支社にバッチリ通えてます



そして、昨日久〜しぶりに参加できました

 



社内飲み会


 

 

あぁしてみんなで飲むのも楽しいもんです

そして飲んだ後は久しぶりのカラオケ

気持ちよかったな〜って、

その時の写真?

 

アップだなんてもちろん出来ません・・・。

 



だって私達は・・・

 

『不動産コンサルタントなんですからっ』

 

って大袈裟ですが・・・

でも、

あまりはしゃいでる写真を載せるのも

ん〜なんと言うか・・・

 

とにかく、

あまり良くないような気がするので・・・

 

 

でもね、

たまーに、

たまーに、

社内で

写真アップする危険人物がいるんですよっ



まぁ、

昨日はそのパパラッチが居てなかったので、

気兼ねなく唄えました





パパラッチ・・・

 

 

パパラッチ・・・

 

 

320

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

サイカワッチ?

 

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いい人。

 

昨日は、

九州から来ていたCPM仲間の方に誘われご飯しました

 

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それもその方の友人宅で、です。

 

見ず知らずのおうちにお邪魔してご飯・・・

 

ほんまいいんかな〜って感じでしょ

 

 

でもね、以前から知っているかのように

めちゃ良くしてもらいました

ありがたいです

 

 

なんとか終電で帰りましたが、

その友人の方も10年前まで九州にいたらしく、

やっぱ皆さんよく飲まれます

焼酎、一升瓶が簡単に空くんですもん

 

ちょっと二日酔い気味ですが、

楽しかったし、

東京に友達ってあんまり居てないので

だいぶん幸せな時間でした

 

 

しかし、

九州の皆さんもほんまいい人多いです

 

 

はい、九州の人・・・

 

 

えっ、

なかもっちゃんですか?

 

 

まっ、悪い人ではないかな〜 笑

 

 

なんて言っていると・・・

 

今日、会社で

『山内さん』っと中元氏から渡されたのが、

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『ウコン』

 

や、優しい・・・。

 

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業務スタート!

 

長い冬眠を終え、

本日から業務スタートです

 

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『新年の仕入れ』をしましたが、

相変わらず物件価格は安いですね〜

 

そして、

早速、銀行マンも来社されましたが・・・

 

 

はっきり言って、

 

極寒・・・

 

 

去年と様子は変わらずというか、

それ以上に厳しそうです

 

 

自己資金比率に融資期間・・・

 

 

まぁまだ今年も始まったばかりで、

銀行の担当も保証会社の動きを伺っている状況?

でしょうから

また感じがつかめて来たらご報告します

 

 

休み明けなので、今日はこの辺でっ

では帰ります

 

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今年のお祈り・・・

 

今年は浅草へ初詣に行きました

 

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おみくじは『吉』

 

そして、

お祈りは、

いつもいっぱいします

 

 

『家族みんなが元気でいれますように』

 

『兄貴とこの子供がすくすく育ちますように』

 

『仕事がうまくいきまうように』

 

『融資がつきやすくなりますように』

 

『いい物件が仕入れますように』

 

『筋肉がつきますように』

 

『今年は井上さんに●装負けないように』

 

『今年は中元さんが電車寝過ごさないように』

 

ざっとこんな具合です

 

でも祈ったことって、

人に言ったらあかんのやったような・・・

 

でも今年は神社が混んでて

お祈りするのやめました

関西人は並ぶの嫌いですっ

 

 

浅草まで行って、

おみくじだけ引いて帰っちゃいました

 

あっでもその後、

両国でちゃんこ食べてね

霧島に写真とってもらったんです

縁起がいいでしょ

 

 

さ〜て、

明日から仕事が始まりますっ

今年も頑張るで

 

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2010年 始動!

 

新年明けましておめでとうございます

本年もよろしくお願いいたします

 

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年末年始はゆっくり大阪で過ごしておりました

 

 

年末は・・・

 

先日ブログでもお話してました

『くら羅』にやっと行けました

2年ぶりくらいです

叔父さんのやってる串かつ屋、

自分が高校の時にバイトしていたお店です

 

芸能人もかなり来ます

去年は白鵬も来たんです

 

串は40種類くらいあるのですが、

これ何かわかります? ↓ ↓

a

 

 

 

 

 

 

 

バニラですっ

美味でした〜

 

 

大晦日は・・・

 

友人の家にお邪魔しました

 

『うちの娘いつブログデビューしてくれるん??』

っと言う事で、

 

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

デビューです

 

かわいいでしょ

寝起きです・・・笑

 

 

そして、

元旦は・・・

 

a

 

 

 

 

 

 

 

親戚一同集まっての新年会

 

ゲームで盛り上がりました

新年早々Wiiで筋肉痛ってどうなんでしょ

 

最高に楽しかったです

 

 

充実した年末年始でした

いい一年になりそうです

おみくじは吉やったしっ

 

 

今年もしっかり勉強していきますっ

 

では本年もよろしくお願い致します

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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