山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2010年03月

不動産投資の第一歩

 

投資の第一歩として

自宅を購入される方が非常に多いです

 

 

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将来、結婚、転勤等があれば、

貸す可能性がとても高いわけで、

そんな時の為に、

将来貸しても合うような物件を購入するんです

 

 

例えば、

ローンの支払いは管理費等合わせて8万

貸せば、10万取れる

そうすれば月2万のキャッシュフローとなるわけです

 

立派な不動産投資

 

ついでに僕もその考え方で、

自宅を購入しました

 

ただこれも最近かなり銀行の見方が厳しくなってます

 

買われる方は、ほとんどが単身者ですから

1DKや1LDKなんて物件が都内ではほとんどです

 

そうすると、銀行からしたら

『どうせ貸すでしょ』的な事を言われたり

『そのマンションはよく貸しに出されているからね』

な〜んて、

そんな理由で融資を断られる時もあります

 

以前はそこまで言われませんでしたが、

住宅ローンも確実に厳しくなってるんです

 

 

僕が購入した時なんかは、

当たり前のように、

諸費用ローンやリフォームローンがありましたが

もう今ではそれを扱う銀行も少なくなりました

 

 

以前なら間違いなく融資ついたのに〜

なんてのが最近ほんとよくあるんです

 

考えようによっては

今までが異常だったのかもしれませんが、

ほんと苦戦してますね〜。

 

 

自宅に関するご質問等がありましたら、

僕の斜め前に座るお姉さままでご連絡下さい

お姉さま・・・。

 

 

では

 

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あの銀行は今。

 

融資条件がいつ変更されるかわからないので

定期的に金融機関へ連絡するようにしています

 

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でも、あの銀行だけは

ほんと融資条件が厳しいので

全然連絡してませんでした

あの銀行・・・?

 

 

そして今日、久しぶりに電話をしました・・・

 

 

山内『最近は融資状況どうですか?』

 

銀行マン『サラリーマンさんですよね?もちろん厳しいですよ〜』

 

山内『ですよね〜、自己資金は相変わらずですか?』

 

銀行マン『自己資金3割は当たり前です、そのうえ純資産1億以上』

 

山内『純資産1億!そら無理ですね

 

 

例えば、

1億の物件を買おうと思えば、

3000万自己資金を入れて、

そのうえそれ以外に純資産1億以上必要とのこと

無茶苦茶やん・・・

 

 

銀行マン『もう私たちのしている事業性ローンは仕事ありません・・・』

 

山内『ですよね・・・、やっぱりアパートローンの返済って滞ってるんですか?』

 

銀行マン『はい、3年前くらいに融資したものが・・・』

 

山内『ついでに物件の場所って・・・』

 

銀行マン『地方です、特に札幌・・・』

 

山内『やはり

 

銀行マン『最近は返済に関する相談が多いんです

 

空室等でオーナーさんの変事対応能力が足りないらしいです・・・

 

これからますますでしょうね

 

だから投資分析が大切なんです。

 

 

 

ところで・・・

 

あの銀行ってどこかわかりました?

 

 

 

では

 

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再会・・・

 

買い物行った時、

ショップの店員さんに

声をかけられるのが苦手です。

 

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渋谷に眼鏡を買いに行きました

 

 

お店に入った瞬間から

店員の視線をギラギラ感じます

 

んー、これじゃゆっくり見られへんな


 

なんて思っていると・・・


 



『どんなのお探しなんですか?』

うっ

早速声をかけられ

 

とりあえず目は合わせずに・・・

 

 

しかし、

 


『これなんてどうですか?』


うっ

なかなか強引やな

 

 

こういう営業には意外と弱かったりする・・・

 

 

すると店員さんが・・・

 

 

『とりあえず付けてみたらどうですか?山内さん』

 


山内さん・・・?

 

ん?

何で人の名前知ってんねん

 

 

と顔を見ると、



偶然にも20才の頃、

大阪で一緒にバイトしてた仲間でした

 



数年前から渋谷の眼鏡やで働いているらしく

運命の再会です

って男ですが・・・


 


そして、

 

『こういうのが今流行ってる』

『これはやめといた方がいい』

 

いろいろとアドバイスをしてもらい

たくましくなったな・・・

 

無事購入

 

こんな偶然あるもんですね〜

 

 

今は三軒茶屋に住んでるらしく・・・生意気っ

東京で数少ない友達が出来ました

 



そしてちゃっかり3割引にまでしてもらい、

めちゃいい買い物が出来ました

 

 

明日から一週間また頑張れそうです

 

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利回り星人

 

利回りって・・・

 

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利回りと言っても・・・

 

表面利回り、

ネット利回り(FCR)、

自己資金利回り(CCR)、

 

そして、自己満足利回り?(MCR?)

 

 

まぁ人それぞれ感じる事は、

いろいろとあります。

 

 

利回りが高いって、

それだけのリターンを求めるわけですから

もちろんリスクも高いわけです

 

 

でも、

そのオーナーの求めるゴールによって、

 

その必要があるのかないのかって

 

お話しすると・・・

 

 

意外となかったりします

 

 

都内はまぁ頑張って、

 

『FCR7%しか取れない』

 

『CCR10%しか取れない』

 

って、

 

(FCR・CCRのお話しは4月のセミナーで)

 

 

 

 

考えてみてください

 

7%ですよ

10%ですよ

 

 

そのうえ抱えるリスクはどうですか?

 

長期運用を考えば考えるほど

全然軽いんです

 

 

結局、利回りって・・・

 

IRR、NPVの出口で確定されるわけで、

 

(IRR・NPVのお話しは5月のセミナーで)

 

 

リスク低く確実に運用できる方がいいと思うんですよね〜

 

 

 

破壊的・・・

 

 

そんな必要、

ほんと不必要です

 

 

 

利回り星人・・・

 

 

結果、

 

破壊的星人・・・かも

 

 

 

う〜んどうなんでしょう

 

 

・・・

 

 

っと、

 

日々感じる今日この頃でした

 

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大阪スタートアップセミナー

 

昨日のセミナー

 

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あ

 

 

 

 

 

 

 

 

2部をお話しさせて頂きました

 

社長の後ということで、緊張しました?が、

いや〜あっという間でしたね

 

いろいろ経験させてもらい

ほんとありがたい環境です

 

喋るのって難しいですが、奥深くて面白いんです

 

日々、勉強ですわ

 

 

そして、

今日はみっちり5組個別相談でした

 

 

多くの方にご参加いただき、

ありがとうございました

 

さ〜てこれから横浜に帰ります

 

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名古屋の皆様っ

 

決まりました

 

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名古屋初セミナー、

5月にやらしてもらいます

 

 

みっちりお話しさせて頂きます、

『不動産投資基礎の基礎』

 

 

普段、投資指標のIRRやNPVまで理解するのって

なかなか大変ですよね〜

 

それを、初心者の方にも

めちゃわかりやすくお話しします

 

このセミナーでスッキリすると思います

 

 

5月29日(土)

それも無料です

 

席には限りがあります

詳しくはこちらです

 

ぜひっ

 

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20日、大阪です。

 

今週の土曜日です

 

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3月20日(土)大阪で

『不動産投資スタートアップセミナー』やります

 

 

社長との2部セミナーですが、

今回ちょっと楽しみにしてる事があります

 

 

それは・・・

 

セミナー前日に社長がハワイから帰ってきます

 

 

っということは、

 

時差が残ったままセミナーをしはるわけで・・・

 

 

疲れている社長のトークは、

いつも以上に間違いなく

テンション高いと思われます

 

笑えるはず・・・

 

 

当分、大阪で無料セミナーはしませんので

この機会にぜひご参加ください

 

では、これからレジュメ作ります

 

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同窓会ノートって

 

昨日テレビで見ました

 

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「同窓会ノート」を保管してくれる居酒屋があるとか

そこからいくつもの物語が生まれているらしく

現在全国の900校近くのノートが保管されてるそうです

 

 

そんな店が新橋に・・・

って会社から歩いていけるやんっ

 

 

自分の高校もあるかも・・・

ちょっと興味有りです

 

 

「有薫酒蔵」っという居酒屋です

新橋の駅前です

 

 

九州の郷土料理も美味しいらしいので、

今度行ってきます

 

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仕入れ、そして倉橋落語へ

 

最近、物件仕入れをしていて

都内でポツポツと6000万くらいの中古アパートが

売りに出ているように思います

 

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表面で9%前後ですから悪くないです

 

自己資金から考えても

これくらいが一番手の出しやすい価格帯です

 

ただ、

築20年以上経っているのがほとんどなんで

融資期間の問題が出てきます

 

スルガ銀行で25年組めれば全然クリアできますが

まぁ今では20年って感じなんで収支が合いません

 

じゃぁ、あとはライフ住宅ローンですが、

空の共同担保が必要になるので

組める方も非常に少ないわけです

 

 

では諦めるのか・・・

 

 

モッタイナイヨ

 

 

20年で収支が合うように価格交渉するか、

そこまで下がればね〜・・・

 

この3月の決算期を狙って25年で融資申込みする

可能性アリ

 

今月決済、まだ間に合います

 

 

 

そして、

今日はこれからセミナーに

急遽参加してきます

 

久しぶりに社長のセミナーです

 

講義内容に、

DCF[discounted cash flow]の考え方

っというのがあるのでどんな感じで話されるのか

参考にしてきます。

DVDで何度も見てるんですけどね・・・

 

 

では、倉橋落語へと行って来ます

 

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ナイスなアイデア

 

この時期って、

退職や異動があったりで

なんか寂しいもんです

 

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4月には大阪へ帰る曽我部氏

この数カ月でたくさんの思い出が出来ました


 

休みの前日は決まってご飯に行きます

 

ある時飲んだ後、終電がなくなって

うちの家で泊まっていきました

 

朝起きた時、

僕が体調悪いんですと言ったら

ご飯と薬を買ってきてくれ

そのうえ洗濯ものまで干してくれた

 

ほんま優しい人です

うーん、なんか寂しい。


 

話しは変わりますが

毎月10日は社内でアイデアの日と決められています

今月はもう過ぎちゃいましたが

 

そこで、ナイスなアイデア

 

『曽我部氏にもう少し東京にいてもらおう』

 

このコンサルの仕事ってめちゃ奥深いわけですから

まだまだ学ぶ事多いと思うんですよね〜

 

大阪に帰るだなんて早すぎるっちゅーねん

 


『そんなん今更無理でしょ〜』

っと思われるかもしれませんが・・・

 

何となくそんな発言が通る会社でありますっ

 

期日はせめてゴールデンウイークまでかな

 

 


っと言う事で、吉住さん、

まだ当分大阪でひとりやね・・・。

 

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撮影終了。

 

今日は、宅建の撮影でした

 

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a

 

 

 

 

 

 

 

 

僕の前に撮っていた藤原氏が

2時間かかったらしく

 

『藤原さん、喋りすぎですよ〜』

 

なんて言っていたら、

 

しっかり僕も2時間かかり・・・

決して喋りすぎた感はないのですが

 

 

だって、

さいちゃんカメラのシャッター音で撮り直しでしょ 笑

近くにある学校のチャイムで撮り直しでしょ 笑

 

まぁ、何とか終わりました

 

やっぱどんなことでも経験ですね〜

 

 

ゆっくりしてる間もなく

次は、

20日に大阪で社長との2部セミナーです

 

 

さ〜て、

休日出勤ですので、今日はこの辺で・・・

 

 

おまけ

 

休日出勤に働くこの暑苦しい・・・ではなく

たくましい背中

あ

 

 

 

 

 

 

 

SOGABE

 

 

 

こっちはさすがに、暑苦しい・・・

あ

 

 

 

 

 

 

 

SOGABE&SAIKAWA

 

 

犀川さん、お疲れ様でした

 

では

 

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恒例の・・・

 

この時期恒例の・・・

 

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明日は、休日です

なのでゆっくりと・・・

 

は、いきません

 

 

忘れてましたっ

 

 

春になるといつもの撮影が・・・

 

そうです

 

宅建DVD講師の撮影です

 

今回担当するのは、

『意思表示・代理』について

 

民法ですね。

 

どんな内容かは、

なんとなくその題でわかると思いますが

今晩はしっかり復習です

 

しかしこの会社にいて

いろんな経験をさせてもらってます

 

 

CFネッツで中途採用者は

宅建を持ってないと入社できませんし、

僕らの働いているアセットマネージメント事業部も

宅建がないと働けません

 

そして、

当社では宅建を持っていないと

CPMの資格も受けさしてもらえません

 

なのでほとんどのスタッフが取得してます

 

だって持ってないと人扱いされないんですもの

 

 

明日、

撮影が終わってからのお酒が美味しそうです

 

誰と飲みに行くかな・・・

 

 

きっと中元氏・曽我部氏は

休日でも出社してることでしょう

 

間違いなく出社してるでしょう

 

うん、してないわけない

 

 

だって、

このブログを見てるでしょうから

 

ちゃんと出社してやっ

 

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10B供‥殿逎札潺福

 

大阪でセミナー・個別相談です

 

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昨日、10B?の電卓セミナーを行いました

 

このセミナー、

朝から夕方までみっちり電卓を叩いていただき

そして最終は、

キャッシュフロー分析表まで手書きで作成してもらいます

 

CCR、DCR、そしてIRR、NPV

 

結構ハードです

 

 

なので、僕らからすると

いかにわかりやすく説明するのかが

このセミナーの課題です

 

指標の意味等、

書籍ではなかなか理解が難しいと皆さんからよく言われます

 

 

例えばIRRについて・・・

 IRRは初期投資額とその投資の現在価値が等しくなる割引率を計算する方法です。

言い換えると、その投資が複利で何パーセントの投資かを計算する方法です。実際の計算は、繰り返し計算を行い、NPVが0になる割引率を見つける方法で行ないます。

 

って、わけわかります??

 

 

そこで、昨日は

噛み砕き噛み砕き

わかりやす〜く説明した

 

 

・・・つもりです

 

 

 

そして、今日は1日個別相談です

 

 

ご参加頂きました皆様

ありがとうございました

 

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反響ありがとうございますっ

 

前回、

融資の条件変更について書きました

 

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その次の日、

メールがえらいことになってました

 

かなり多くの方から反響を頂き

ありがとうございます

 

 

あ〜こんなに皆さんブログみてくれてるんや〜

 

っと実感したんです・・・

 

 

が・・・

 

 

皆さん、

 

ちゃんと、

クリックしてくれてます??

 

 

あれだけ見てもらってたら

半端になく順位上がると思うのですが・・・

 

 

前回、頑張って

夜中の2時に更新したのに・・・

 

人生初のネットカフェから・・・

 

まさかの終電乗り遅れ・・・

 

 

もう少しマメに更新しますっ

 

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融資条件変更2

 

なんとか更新できました

 

仕事が忙しく、

終わってから送別会があったので

遅れちゃいました

 

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前回お話してました融資の件です

 

本日、銀行さんが午前中来店され

融資条件変更がありました

 

今日のブログでみっちりお話しようと思い

詳しく聞いたのですが・・・

 

 

今回の融資条件は、

『CFネッツからの案件のみ』

限定とする融資変更だったらしく

くれぐれもブログでは載せないでください

とのことなんですっ

 

っと言う事で、

ブログでお伝えすることが出来ません

うっ・・・

 

なので個別でお話させて頂くしかありません

ほんとすいません・・・

 

気になられる方は、

私宛までご連絡下さい

yamautis@cfnets.co.jp

既に当社の担当がついている方は

スタッフまで連絡して下さいね

 

 

こうして僕もブログでお伝えしてるのは

この時期にかかわらず

前向きな条件変更ですっ

 

いつもながらこう言った変更は

いつまで続くかわかりませんので

スピードが全てです

 

前向きに不動産投資を検討されている方は

ご連絡下さい

 

では遅いので寝ます

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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