山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2010年07月

品があるかはどうか別ですが・・・

 

9月11日に、

大阪支社の曽我部が初セミナーを行います

 

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題は・・・

『徹底比較ワンルーム投資大阪VS東京』

 

大阪でよく皆さんから質問を受けます

 

『土地勘のある地元がいいけど、

やっぱり安定感のある東京がいいの?』

 

それぞれにメリット・デメリットがありますし

地域地域により融資条件も違います

 

投資家さんの属性等によって

お勧めする場所は異なってくるわけです

 

そんなところを、

大阪・東京をよく知る曽我部より

品のある関西弁?で詳しくお伝えします

品あるかな〜 笑

 

会場は大阪支社ですから

定員は15名くらいかと思います

そのうえ無料ですので

お早めにお申込み下さい

 

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新規の金融機関

 

昨日は、お休みでした

 

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・・・が、火曜日はほとんど仕事です

 

銀行訪問に業者訪問行って来ました

 

昨日訪問した銀行、なんと新規です

この金融機関、以前に何度も連絡して

アパートローンの問い合わせしてたんですが

全く相手にされませんでした

 

しかし、

先月から新たなプランが出来たようで

早速担当に会って来ました

 

金利や融資期間の条件はクリアできるのですが、

問題は物件の評価です

 

担当曰く評価の出ないことが非常に多いとのこと

評価の仕方はさすがに教えてもらえませんでしたが

今ある銀行のように9割融資はどうやら厳しそうです

 

まぁ、まだ始まったとこなんで

担当も手探りだと思いますから

こういう時は、

とにかくチャレンジしてみようと思います

 

もしこれで融資が付けば、

えらいことになりそうです

投資バブル・・・

 

まぁあまり期待せずに待っていて下さいっ

 

状況がわかればまたお伝えします

 

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ローン付かへんかな・・・。

 

昨日のミニフィールドワークセミナー

 

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急遽、横浜のアパートが前日売りに出ましたので

それも見に行きました

 

平成2年築のアパート 

2DK×6戸 ガレージ3台付き

土地が約140坪、路線価は135,000円/

ですので土地だけで6345万の評価です

 

物件の価格は5000万

評価が土地だけで

物件価格を大きく上回っております

 

かなりお勧めです

自分ローン付かへんかな・・・

 

暑い中、ご参加いただきました皆様

ありがとうございましたっ

 

 

そして、

話しは変わりますが、

9月にセミナーをやらしてもらいます

久しぶりの東京で

 

『数字でわかる!不動産投資の全構造』

詳しくはこちらです

 

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アツイっ。

 

暑い日が続きますが・・・

 

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今日の東京の最高気温は35℃らしいです

 

過去の最高気温ランキングを見ると・・・

 

3位は、群馬の前橋(2001年7月24日)

2位は、山梨の甲府(2004年7月21日)

1位は、埼玉の熊谷(2007年8月16日)

 

ついでに東京は、

2004年7月20日の39.5℃というのが最高のようです

 

 

まぁ何が言いたいかというと・・・

 

 

そんな全国NO.1に暑い埼玉で、

熱い倉橋落語をどうぞ

 

 

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自宅、賃貸住宅、貸事務所、、、
人生で不動産と係わらない人はいないほど、実は不動産は人生の中で大きな
ウエイトを占めています。その不動産のプロフェショナルである弊社代表の
倉橋隆行がついに住宅・教育・介護を含むライフプランについてお話します!

人は学校で教育を受け社会人になり、結婚、子育をしながら仕事に取り組みや
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断を迫られ る。振り返ってみれば、あの時、こうしておけば良かったとか後
悔を繰り返すことは良くあることである。多くのひとが人生の中で、様々な
判断を行うわけだが、実は、それって正しいの?と疑問に思うこともあるの
ではないだろうか。
今回のセミナーでは、実際に年齢別に気をつけるべき「落とし穴」を指摘、プ
ロが考える 「お金に困らない為」「人生につまずかない」失敗しない為の人
生設計を指南、年代別で必要な収支バランスと将来投資と考え方、老後や介
護の具体的なノウハウまでをもお伝えします。

開催日:8月7日(土)

会 場:「大宮ソニックシティ 会議室603」
 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5 ソニックシティビル
     ◆各線「大宮駅」から徒歩約4分

講演時間:13:30〜16:30(懇親会)17:00〜19:00

締切日:8月4日(水)
 
▼セミナー詳細・申込は下記URLより
 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20100619zinsei.html

▼書籍のご購入はAmazonからどうぞ。
 http://www.amazon.co.jp/dp/4022733349

 

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下見あるのみっ

 

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今日、

いい物件が出たので

早速下見に行ってきました

 

中央線の某駅より徒歩7分

1億の鉄骨2階建て

2DKのファミリータイプ

平成6年築

 

物件はこんな感じです

あ

 

 

 

 

 

 

 

管理もしっかりされているし好印象

 

表面利回りで約9%

悪くないです

 

そこで問題なのが融資

金利の低いO銀行は、

35−築年数という規定がありますので

今回の場合、

19年しか組めません(K%は6.7%)

収支が合ってこないですね

 

そして、

Lローンでは1億近くの融資を組もうと思えば、

かなり審査が厳しくなってきますのでこれも厳しいか

 

あとは、S銀行です。

金利4.5% 

融資期間は30年組めると思います。

(K%は6%)

運営費を出してみてですが

何とか500万ほど価格交渉が効けば

クリア出来るかも知れません

 

ただし、

自己資金は1600万くらい必要です・・・。

 

 

ここから、

じっくり交渉に入りますっ

 

いろんな駆け引きがあるわけです

 

そう、

片思いのよう・・・

 

押して、

引いて、

引いて、

 

押すっ。

 

 

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こんなホテルもあります。

 

ツイッターに慣れない山内です。

でも、知らぬ間に

お客様がフォローしてくれていたりして

だいぶ嬉しかったりします

 

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CFフェアの前日に泊まったホテルが

カプセルホテルの大きいバージョン?

って感じで、初めて泊まりましたので

動画撮りました

 

ファーストキャビンというホテル

なかなかオシャレです

 

でも酔ってホテルに帰ると、

トイレが別なので探すの大変です

 

ついでにこれアイフォンで撮ってます

ほんま便利な世の中です

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CFネッツフェア写真アップします。

 

1日遅れましたが、

CFネッツフェア大阪の写真アップします

 

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フェア前日、

やっぱり粉もんということで

法善寺横丁に行き

A

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

三平という鉄板焼き屋に行きました

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

この店どれもかなり美味しかったです

A

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そして、フェア当日

多くの方にご参加頂き

A

 

 

 

 

 

 

 

まずは、倉橋落語から

A

 

 

 

 

 

 

 

続いて猪俣なぞかけ

A

 

 

 

 

 

 

 

昼食は、坂上社長から美味しい弁当を頂き

A

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

クレームくれちゃんのセミナー

A

 

 

 

 

 

 

 

そして、パネルディスカッション

A

 

 

 

 

 

 

 

私のセミナー

A

 

 

 

 

 

 

 

 

っとこんな感じ・・・

 

あ、あと購入会にて

頑張ってたそっがん

たまにはちゃんとした写真を 笑

A

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そして、無事フェアは終了

 

 

終わってからは、

スタッフの皆さんと・・・

A

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ミナミにある大阪プロレスに・・・

 

は、行ってません

 

食事に行きました

こんな感じです

A

 

 

 

 

 

 

 

帽子かぶってる人誰や・・・

 

 

では、

次は来年ですね

CFネッツフェア2011in大阪

っていうと企画の今野から怒られます・・・。

 

とにかく、

皆さんありがとうございましたっ

 

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つぶやきます。

 

『東京支社に居てます』

 

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こんな感じでいいんでしょうか??

つぶやくのって・・・

 

そうです、

始めましたTwitter

 

以前に登録だけはしていたんですが、

全然つぶやいていなかったし、

パスワードも忘れてました

 

これからはガンガンつぶやくつもりですが

全然やり方がわからないんです

まぁブログをやり始めた時もそんな感じでした

 

 

とにかくつぶやきますので、

よろしくお願いします

 

こちらです ↓ ↓

http://twitter.com/yamauchishinya

 

大阪フェア無事終了

 

CFネッツフェア大阪

 

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大阪での初開催

無事終了しました

 

ご参加頂きました皆様

一日お疲れ様でした

 

久しぶりにお会いした

お客さん・業者さんも大勢いて楽しかったです

 

これまで大阪で何度となくセミナーを行ってきましたが

新規の方が非常に多かったですね

これからますます大阪が盛り上がっていきそうな予感

 

年に1回は大阪で開催出来ればいいですね

って企画に怒られそうですが・・・。

 

 

フェアが終わってからは、

スタッフのみんなと

打ち上げで盛り上がりました

坂上社長、ありがとうございました

 

 

昨日の写真はまた明日アップします

 

今日は大阪で個別相談です

では

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社長が忙しい訳

 

明日はCFネッツフェア大阪です

 

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夕方打ち合わせがあるので、

昼から大阪に向かいます

 

160名を超える皆さんにお申込みを頂いており、

かなり盛り上がりそうです

 

やっとレジュメも完成しましたし、

あとは本番を迎えるのみです

 

思えば、

今年の1月に東京の五反田でフェアを行い

『次は大阪でやるから!』

っという社長の一言で決定しました

 

しかし、それを聞いた瞬間の

企画開発室スタッフの青ざめる顔が忘れられません

 

そこから何度も何度も打ち合わせを行い

って僕は何もしてませんが・・・

 

よほど大変だったんでしょうね

それ以来というもの企画の今野が、

社長のスケジュールを仕返しのように

めちゃくちゃ入れていたように思われます 笑

どおりで社長の予定だけハードなの・・・。

 

まぁそんな困難?を乗り越え

バージョンアップしたCFフェアを

明日はお見せ出来るのではないでしょうか

 

楽しみにしていて下さい

 

 

あっそうそう、ご参加される方は、

東京の金融機関

(CFネッツ専属の融資担当者

をこの機会にご紹介しますので

僕まで気軽に声をかけてくださいね

 

では明日

 

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日本語が聞こえない・・・。

 

昨日の休みは、

私用でみなとみらいに行きました

 

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あ

 

 

 

 

 

 

 

これぞ横浜という景色

 

みなとみらい界隈はやっぱりイイですね

ゆっくり時間が流れていて癒されます

 

昨日、

あの周辺を歩いていてびっくりしたんですが

日本語が聞こえてこないんです

 

っと言うのも、

通り過ぎる人、過ぎる人

ほとんどが中国人

恐るべし

 

それに対して、

日本人は1〜2割って感じ

 

逆にこちらが

海外旅行に来ているような錯覚に陥ります

アウェイ

 

う〜ん、

頑張らねば

 

 

そろそろCFフェアのレジュメ作りますっ

では

 

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倉橋落語が無料で・・・

 

最近ちょっと疲れ気味なので、

昨日は名古屋から帰ってきたその足で

久しぶりに焼肉屋へ・・・

 

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学生バリにがっついてしまい、

先日のダイエットレースで

5キロ近く痩せてたのに・・・

 

しっかり5キロ戻っておりました

リバウンド

 

 

さて、

名古屋出張も無事終わりましたが

落ち着いている暇などありません

 

今週の土曜はCFネッツフェア大阪です

倉橋落語が無料で聞けます 笑

 

いつも大阪の皆さんは

ギリギリの参加が多いのですが

今日現在でも

かなりのお申込みを頂いており、

そろそろ定員オーバー?です

 

そして、次の日は

大阪で個別相談です。

そちらの方はもう少し空がありますので

ご希望の方は企画開発室までどうぞ

seminar@cfnets.co.jp

 

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帰るつもりが岡山・・・

 

何でそこにいるの??

 

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a

 

 

 

 

 

 

 

 

昨日は、名古屋初開催

金融電卓セミナーでした

 

このセミナー

皆さん自身で投資分析までしてもらい

投資物件の適格・不適格を判断できるというもの

 

朝から夕方までみっちりお勉強

頭パンパン??

ご参加いただきました皆様

本当にお疲れ様でした

 

今日は名古屋に残り、

5件の個別相談です満員

他にも相談希望が多かったので、

近いうちに日程をもうけますね。

 

 

そして、

今日の朝、ある1通のメールが・・・

 

6時30分

『なぜか今、岡山から出勤中』

BY曽我部

 

そのまさかです

 

昨日のセミナーを

手伝いに来てくれていた曽我部さん

名古屋から新大阪まで帰るつもりが、

寝過ごしたんでしょうね・・・

気づけば岡山

 

素敵なコンサルタントです

お酒はほどほどに・・・

 

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NOと言えない関西人

 

さて、明日は名古屋セミナーです

 

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1日金融電卓を使ったセミナーで、

みっちり朝から夕方まで計算して頂きます

 

最終はキャッシュフロー分析表を

参加者全員にマスターしてもらいます

意地でも・・・。

 

そして、

来週はCFネッツフェア大阪です

7月14日(水)が受付最終締め切りです

 

さすがに

そろそろレジュメを作らないといけません

だいぶ焦ってきました

 

っと思えば、

本日企画開発室のかざりんより、

『メルマガ原稿そろそろ・・・』

っと連絡が・・・

 

そうなんです

8月からメルマガするんだったん

完璧に忘れておりました

 

どんな内容とか、

何か決まっていたわけではないんですが

『メルマガしません?』っと言う

かざりんの誘いをついつい断れず・・・。

NOと言えない関西人

 

もちろん

題名すら決まってません

 

そして先ほど

ちょっと考えてみました、

こんな感じでいこうかなと・・・

 

『不動産投資で知っておく

       アパートローンの今とその進め方』

 

長い?

 

まぁ何とかなるでしょ

 

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エンドレスゆえに・・・

 

この不景気に・・・

 

人気ブログランキング今日も更新!

 

そうです社員募集です

 

ぜひ勉強したい!

と言う、向上心の高い人

最高の環境です

 

優秀なスタッフがたくさん居てますし、

刺激を受けること間違いなしです

 

得ることがエンドレスって感じ

 

それゆえ、たまに

自分の出来なさが嫌になる時もありますが、

その分、めちゃ成長できる職場です

 

まぁそうでもない限り、

僕もわざわざ大阪から上京してきて

働かないです 笑

 

ぜひ!

 

1.賃貸仲介、賃貸管理の経験者
  (宅地建物取引主任者必須)
  プロパティマネジメントに興味があり、向上心の高いひと
  年齢は、30歳くらいまで

2.内装工事等経験者
  当社の管理物件等のメンテナンス等をワンストップで
  対応してもらえる技術を養います。
  将来は、プロパティマネジメント業務に精通して頂きます。
  年齢は、30歳くらいまで
  各種免許等は、入社後、養成いたします。

3.建築関係の現場管理等の経験者
  当社の建築部門の現場管理と営業をして頂きます。
  年齢は、30歳くらいまで

日本料理等、調理経験者
  城ヶ島 遊ヶ崎リゾートなど、飲食事業部で手腕を
  発揮してもらいます
  年齢は、30歳くらいまで
  (経験により、年齢は相談)

取り急ぎ、上記の社員を募集することに致しました。
ここの所、社員の募集をしておりませんでしたが、
各部門の成長に沿って、必要人員を募集いたします。

まずは、履歴書を

〒234-0054 横浜市港南区港南台3-3-1
港南台214ビル407
株式会社 CFネッツ 採用担当 藤本までお送りください!

また、詳細については【TEL】045-832-7440まで

成長企業の仕事の楽しさは、充分、味わえると思います。
まずは、お問い合わせください。

 

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リスクとリターンの関係

 

先日もお話ししました区分バルクマンション

たまに売りに出ることがあります

 

人気ブログランキングコツコツ上がってきました。

 

今日も出ました

それも恵比寿駅徒歩3分。

 

昭和60年築のマンション

8室で価格13500万

戸あたり約1680万・・・

 

年間家賃が927万なので

単純に賃料は、月9.6万円/戸

20m2弱なのに・・・

恐るべし東京

 

ただ、

この瞬間に合わないのがわかります。

ざっくりこんな感じの収支です ↓ ↓

 

価格13500万 諸費用1000万

仮に融資が12150万 4.3% 30年

自己資金1350万

 

年間賃料 927万

▲空室率3% 27万

▲運営費 185万

NOI(ネット収入) 715万

▲ADS(年間返済額) 721万

CF ▲6万

 

K% 5.9% > FCR 4.9%

なのでレバレッジが効きません

 

安全性(DCR)を確保するには

4200万ほど下がればOKです

 

でも他に余力の物件があれば、

そこまで下がらなくてもいいでしょうし、

投資はリスクとリターンの関係なので、

リスクは限りなく低い方がよく、

リターンはほどほどでいいと言う

投資家の方なら、

現金で購入して、4.9%の利回りでも

全然ありだと思います

銀行で預けていても0.1%とかですからね。

 

結局は、皆さんの求めるものによって、

提案する物件も変わります

 

毎月10万円のCFでいい方が、

無理に何億という融資を組んで

リスクを抱える必要もありませんしね

 

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そろそろ滞納督促でも

 

コツコツ更新します

 

人気ブログランキング大阪支社に負けるか

 

最近いつもブログネタに困ってます

ついついアイフォンネタに走っちゃうんですが

そろそろこれもネタ尽きてきたし・・・

 

やっぱりその日その日あった出来事を、

ネタにするのが一番なんでしょうが、

これが相当難しいんです

 

だって僕らの仕事って、

仕入れして・・・下見して・・・

たまには見た物件の感想でもいいんでしょうが、

ある程度のインパクトがないとね

 

あとは投資家さんの個別相談ですが、

これは個人情報ですので

あまりネタにするわけにはいけませんしね

 

 

ん〜、

そう考えるとネタの多そうな

滞納督促でもそろそろ手伝わせてもらうかな・・・

 

バリバリの関西弁ネタが出来そうな予感

 

こんな感じで・・・

 

『ちゃんと払うもんは払ってもらわな困りますわ』

 

『す、すいません』

 

『自分いつ振り込めるん?』

 

『来月には・・・』

 

『来月って、無茶苦茶なこと言ってたらあかんで!』

 

『な、何とか今月中には』

 

『やれば出来るんやないか〜』

 

っと、

呉山君がやってます・・・??

 

 

でもこの滞納督促の電話するの精神的にキツイですよ

逆切れされるのなんて当たり前ですからね・・・

 

う〜ん、

やっぱ僕にはあまり向いてない・・・?

 

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エコです。

 

デザインを変えてみました

夏っぽい感じ

 

7月ですね

今年もあと半分

とりあえずは盆休みまで走らないと・・・

 

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日経新聞に、

『CFネッツフェア大阪』が載りました

あ

 

 

 

 

曽我部氏のブログより

(もう少しキレイに写真とって笑)

 

どのくらい反響があるのか楽しみです

 

 

最近、

電車内でしっかり新聞を読むようにしてます

産経新聞

 

ほんとは日経がいいのですが、

贅沢言ってられません

 

だって、これですから・・・

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

またアイフォンネタ・・・

 

だって無料なんですもんっ

凄くないですか?

毎朝、更新されるんです

 

読んでたら、あっという間に最寄り駅です

 

お財布にも優しく、エコです

 

近頃、

アイフォン人口がかなり増えてきてるように感じます

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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