山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2010年09月

家の価値が上がると言っても・・・

 

秋っぽくブログのデザインを変えてみました

でも字が見にくい・・・

困った時は本部のしすこばさんへ

きっと直してくれるはず・・・。

 

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昨日の休み、

朝からカンカンカンカンと、

自宅マンションの大規模修繕でゆっくり寝てられませんでした

 

そして、今日の朝は

家がどうもシンナー臭い・・・っと思えば

廊下で鉄部の塗装をしていました

 

窓を開けようと思ったんですが

工事で網戸が外されており、

家の周りはまだ蚊がいてるので換気もできません

 

どうやら、

こんな感じで3ヶ月くらい工事が続くようです

 

 

いくらマンションの価値が上がると言っても、

実際住んでいる人からすれば、

その間は結構ストレスだったりします

 

そのうえ、

足場を組んでいれば、

戸締りにも気を使いますし・・・。

 

まっ、

日々経験です

 

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距離感が・・・。

 

ブログのサイドバーにある

次回セミナー予定のユーチューブを変更しました

 

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名古屋で10月9日(土)に

『不動産投資スタートアップセミナ−』を社長と2部で行います

 

これから不動産投資を始めようとする方には非常に参考になるセミナーではないでしょうか

 

 

しかし、この社長と撮ったユーチューブ

・・・微妙?

 

先日お客様からも、

『社長と山内さんの距離感が最高です』

っとご意見を頂きました

 

確かに微妙な距離ですが・・・笑

 

次回撮る時は社長との距離が

もう少し縮ますように

さりげなく近くに寄ろうと思います

 

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モーゲージエクイティ分析

 

昨日は東京で久しぶりのセミナーでした

 

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「数字でわかる!不動産投資の全構造」

3時間みっちりやらしてもらいました

 

とにかく徹底的に数字のお話しですが、

その中でも、特に評判のよかったのが、

モーゲージエクイティ分析

 

投資家の求める利回り(CCR)をクリアするには、

いくらのキャップレートで物件を購入すればいいのか?

というもの

 

借り入れ比率×K%と自己資金比率×CCRを足したものが

その投資家のキャップレート

 

今回、セミナーをするうえで

モーゲージエクイティ分析をわかりやすくどう説明しようかと一番悩みました

結果、好評だったのでほんとよかったです

 

セミナー・懇親会と

多くの方にご参加いただきました

ありがとうございました

 

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またダメだしかな・・・。

 

今日は一日自宅にこもってました

 

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9月25日のセミナー準備に、

明日が締め切りの書籍の原稿作成

 

昼から22時まで、みっちり10時間

 

もっと早くからやっていたら・・・

 

夏休みの宿題もいつもギリギリでした

大人になっても変わりません

 

これだけ苦労して仕上げたものも、

うちの社長に見せると

『バーカ』といつもダメだし

 

でも最近言われ慣れてきたかも、

しかし、それもどうかと・・・。

 

明日からまた一週間始まります

頑張りましょう

 

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融資姿勢はどうなるの?

 

ライフ住宅ローンと

ファーストクレジットが経営統合します

 

人気ブログランキング更新しないとこうなる

 

統合名は

『住信不動産ローン&ファイナンス株式会社』

だったと思う・・・

長くない?

 

これによって気になるのは、やはり融資姿勢です

 

以前、

UFJ銀行と東京三菱銀行が合併した時、

住宅ローンに積極的(イケイケ)なUFJ銀行と、

消極的(硬すぎ)な東京三菱

 

東京三菱側の力が強く、

結果、とても厳しくなったのを覚えています

 

今回の統合によって、

アパートローンの融資姿勢が後ろ向きになるのか・・・

また?

こればっかりはなってみないとわかりませんが、

どうやら、

不動産担保ローン事業を

ライフ住宅ローンに事業譲渡するらしいので、

そのままの姿勢でいてくれそうです

 

ライフ住宅ローンの担当者に聞いても、

今までと変わらず頑張ります

とのこと

 

UFJの時は担当者が

「合併したら今までのようにはいきません」

と、嘆いてましたので

まぁ今回の統合は大丈夫かなと思っています

 

こうして日々、

住宅ローンと違いアパートローンと言うのは

融資条件がめまぐるしく変わっているんです

 

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来年1月出版予定

 

あの書籍話しはどこへ・・・

 

人気ブログランキングやっと更新っ

 

井上氏・中元氏と私の3部セミナー

 

当初は、

小冊子になる話しがあり、

 

その後、

書籍化する話しがあり、

 

もうかれこれ、どのくらい経ったのでしょうか・・・

 

もしやボツ・・・?

 

なんて思っていたら、

昨日出版者の方と打ち合わせを行いました

ここをこーして、あーして、

それをいついつまでに用意してください

ってな感じで・・・

 

やっと実感が沸いて来ました

 

予定では、

来年1月出版です

 

社長があの忙しさで新刊を次々出せるのが謎です

ふたりいる?

 

とにかく楽しみ

 

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不動産投資熱!

 

パソコンの前に座ってますが・・・

 

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現在の時刻、AM1時35分

今日一日の出来事を振り返りますが、

う〜ん、できないんです

 

ブログが更新できないんです

 

かれこれ数十分考えてますが、全然思いつきません

 

 

今日一日の動きは、

午前中、八王子まで調査に行ってましたが、特にこれといった出来事もなく、

夕方からは月に1度の方針会が銀座でありましたが、途中ほとんど抜けて仕事をしてました

 

こうして一日不動産の業務で動いているわけですから、絶対ブログにするようなネタはあるはずなんですが・・・

う〜ん、

もっとアンテナを張っていないとあきませんね

 

では、セミナー紹介で恐縮ですが、

9月25日(土)久しぶりの東京で、 

『数字でわかる!不動産投資の全構造』

っというセミナーをやらしてもらいます

 

講義内容はざっとこんな感じです

 

・投資家の利回りと2つの指標

・安全性を見極める3つの指標

・金融機関の求める利回りと指標

・自己資金の回収期間とその落とし穴

・レバレッジのアメとムチ

・自己資金は繰り上げ返済か再投資か

・キャップレートの考え方

・モーゲージエクイティ分析とは

・お金の時間的価値、期待利回りと割引率について

・IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例・失敗事例

 

初めての方がこのセミナーを受けると不動産投資に対する視点が間違いなくガラッと変わりますし、

ある程度勉強されている方でも、なんとなくモヤモヤと理解している箇所と言うのが、スッキリ晴れるようなわかりやすい内容です

 

まぁあとは、最近、不動産投資熱の下がっている方

不動産投資って言うのは、長期的にコツコツやるものですから、(自己資金を貯めていたりして)時間が経てばその不動産投資熱がどうしても下がったりします

またコツコツ頑張ろっ!っと思えるように、モチベーションを充電する意味でも、ぜひ参加してみてはいかがでしょうか?

フル充電できますよっ

セミナーについてはこちらです

 

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大阪に帰ってました。

 

今日は大阪にいてました

 

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仕事ではなく・・・です

 

母の還暦のお祝いで帰ってました

 

さすがにこの時だけはちゃんと会ってお祝いしないと、と思っていたので。

休んですいません

 

歳をとるに従いますます母の偉大さを感じるようになりました

ここまでひとりで兄と僕を育ててくれた母に感謝です

ほんとに大変だったと思います

でも、これからは自分のペースでゆっくりと毎日を過ごしてほしいと思います

 

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勉強せねば・・・。

 

今日は休みですが、朝から外が騒がしいんです

 

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金属を叩く音が

『コンコン、コンコン』

 

せっかくの休みに〜・・・

っと外を見てみると、どうやら足場を組み立てているようです

そうでした、今日からマンションの大規模修繕工事が2ヶ月ほど始まるんでした

 

 

そして、次は家のチャイムが鳴り

『修理に来ました!』

そうでした、テレビの調子が悪いので朝から修理をお願いしていたんです

 

でも修理にやってきたのは、どうみても20代のスタッフひとり

大丈夫なん?っと思っていると・・・

 

手際よくテレビを解体していきます

若いのにスゴイです

 

歳を聞いてみると、

『20歳です』

 

え〜!20?

っということは平成生まれ

 

日本のこれからが楽しみです

っておまえも頑張れって感じですか?笑

 

 

そんな優秀なスタッフをCFネッツも求めています

昨日からリクナビに掲載されてます

ぜひ!

 

 

さて、気になるテレビの修理代ですが・・・

 

2万円でした

高いのか安いのかよくわかりませんが、まぁしょうがないかなと思います

 

自分も頑張って勉強せねばと感じる今日この頃です

 

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肉食が頼もしいけど・・・。

 

今日は加盟店会議でした

 

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2ヶ月に1回の会議ですが、今日は仕事が残ってたので2時間ほどで退席し、結局事務所で働いておりました

 

いつもちょっと時間が空いたときには、ゴスケの収益物件情報で仕入れをするんですが、ないですね〜・・・物件

 

売りに出てる物件は果てしなくあるんですよ

とにかく、S銀行・O銀行で拾える物件がない!

 

築が平成元年前後の22〜25年くらい融資期間の組めるもので、且つ安い物件

価格的には600〜800万くらいです

理想的っ

 

先日のブログで・・・

9月は決算月で、S銀行は2〜3年融資期間が延びる!なんてお話しもしてましたが、やっぱそれでもないんですよね〜

 

最近の銀行の口癖、

『今月決済できますか??』

『今月決済できるのなら融資通りますけどね〜』

ちょっとイヤらしい感じで言われます

 

『今月はさすがに無理です・・・』

な〜んて答えると、テンションの下がる事下がる事

 

まぁでも、いつもその肉食的な感じで接してくれると頼もしいんですが・・・

ここ数年は草食銀行マンしか見てないような?

 

頑張って仕入れはしてますが、物件紹介まだ無い〜!って思われている方はお気軽にご連絡下さい

 

人気ブログランキングこっちも肉食で。

貸してもキャッシュフローの取れる自宅って?

 

ブログは習慣です

 

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不動産投資を考えると購入するマイホームって、理想は貸しても利益の出る自宅です

 

例えば、ある物件を買うと

ローンの支払いが毎月30,000円

管理費・修繕積立金が毎月12,000円

合計42,000円が月々の支払いです

 

これを将来貸したとすると・・・

 

家賃が7万取れたとすれば、

毎月キャッシュフローが28,000円上がります

まぁこれ以外には、管理手数料や固定資産税がかかりますんで、実際は18,000円くらいのキャッシュフローになります

 

でも、

そんな物件ほんとにあるかって?

 

あるんですっ

 

今お話しした条件は、

当社の保有している横浜のマンションです

 

これを今度売り出すことになりました

 

価格は980万 昭和63年築 

4年前くらいに大規模修繕もしてますんで管理も良好です

来週からクロス等をリフォームします

 

間取りはこんな感じです ↓ ↓

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

自己資金は諸費用の90万くらいです

 

ご興味のある方は、

こちらまでyamautis@cfnets.co.jp  

 

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区分は担保になるのか?

 

『区分は担保になりません!』

書籍でよく載っています

 

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でもほんとうに担保にならないのか・・・

 

要は担保余力次第です

物件(評価)の100%の借入れ そう言ったフルローンなら担保として見えもらうのはかなり難しいかもしれません

余力が無い訳ですからね

まぁプラス材料には十分なりますが

 

でも、

ある程度自己資金を投入して買った、

全額自己資金で買った

こんな方なら十分担保として見てもらえます

 

実際、

先日も銀行から区分を担保として見てもらえた実績があります

 

ただし!

気をつけないといけないのは

新築や築浅の区分でどう考えても収支の合わないような物件は担保どころか、債務超過に見られてしまいます

結局、計算してみると、1000万を超えるようなものは正直ほとんどの投資家さんにはお勧め出来ません

こういった物件は担保になりませんし、売り抜ける時(よく聞く出口ってやつです)自己資金を新たに投入する必要が出てくるからです

 

 

詳しくは、

次のセミナーでしっかりお話しします

 

9月25日(土)

数字でわかる!不動産投資の全構造

場所は銀座です。

 

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銀行に電話切られたっ!

 

9月突入です

 

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銀行の決算月、

っという事でちょっと気合が入ります

 

今日は、とりあえず

9月限定だけでも融資が付けばと思い

今まで取引の無い金融機関に連絡を入れました

 

話した感触としては・・・

 

正直今までとなんら変わりませんね

融資条件もほとんど似たり寄ったりです。

 

〇融資期間は耐用年数−築年数

〇金利は、その方の属性次第

〇自己資金は物件評価の2〜3割

〇(ほとんどが地方銀行なので)融資できる物件は支店の対応できる範囲内

〇住宅ローンのような決まった規定はないので、あとはケースバイケース

ざっとこんな感じです。

 

そして、

以上のような質問している途中に、

ある銀行の担当者からは、

 

『あの〜今忙しいのでもういいですかぁ・・・』

 

っと電話を切られました

忙しいって、こっちも一応客なのですが・・・

銀行名 言ってやりたいっ

 

 

ただ、一行だけは、

『支店再度としてはぜひやりたいので

物件の評価を先に見させてください!』

っというお話があり、

とりあえずダメモトでお願いしました

 

ほとんどの不動産業者が、

どうせあの銀行は無理だろうと連絡もしてないせいか

担当者のテンションは高かったように思います

 

まっ、期待せずに

倒れては立ち上がり、

倒れては立ち上がり、

起きあがり小法師のごとく頑張ります

 

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なぜ同時期なの?

 

家電はなぜ同時期に壊れるのか?

 

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今日は休みですが

この暑さで家にこもってます

 

ここ最近、

家電の調子が悪いんです

 

まず、

ドライヤーのHOTが出なくなりました

まぁこれは10年以上使ってましたからね。

 

次に、

DVDプレイヤーの電源が入らなくなりました

まだ4年くらいなのに・・・。

修理をお願いすると、

15,000円もかかるようです

再生専用ですのでこれなら買った方がいいかなと思い、直さず検討中です。

 

そして、テレビが・・・

地デジのチャンネル設定をしているのに

見えるチャンネルと見えないチャンネルがあります

設定当初は全てのチャンネルが見えるんですが、

1日〜2日経つとまた見えなくなります

 

そのうえ音は出るんですが、

映像がちょこちょこ消える症状も見受けられます

これもまだ買って4年なんですが・・・。

 

地デジが見えないのは、

マンションに問題があるのでは?

と思っていましたが、

管理会社や理事長に聞いてみると

他の入居者さんは問題なく見えているとの事

 

ではやはりテレビが原因か?

 

っということで問い合わせてみると・・・

 

また修理が必要とのこと

さすがにテレビを買い換える勇気はないので

安いことを祈るだけです

 

家電の壊れる時期が同じなのは、

初めての一人暮らしや、自宅を購入したりと

引っ越すタイミングで家電を購入するからもあるでしょうし

行政指導によって製品の製造を打ち切ったときから

電化製品の部品保有期間というのが

決められているというのもあるかもしれません

関係ない?

 

しかし、4年で故障はちょっと早いよな

でもSHARPの対応めちゃよかったです

 

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銀行さんから物件紹介!

 

今日は銀行さんから、

ワンルーム売却の相談がありました

 

人気ブログランキングちょっと上がってきました。

 

どうやら、

その銀行の貸した物件の所有者が

ローンの支払いを延滞しているようです

 

任意売却の依頼です

 

任意売却については、

そっがんがちょうどブログで話してましたので

詳しくはそちらをどうぞ

 

 

早速、そのワンルームを

市場分析・投資分析等を行い、

当社の規定をクリア出来るか検討しました

 

いい物件なら

早急に投資家さんにご紹介したいところです

 

しかし・・・

う〜ん、悩ましい

 

市場分析で言うと、

駅は乗降客数約9万人と決して悪くないんですが

物件はギリギリ東京都です

その立地がワンルームの需要としては、

ちょっと弱いんですよね

 

そして、投資分析は、

現在の入っている賃料で計算すると

表面で20%くらいいくんですが、

今入っている賃借人が出て、

今後、決まるであろう賃料で引きなおし計算してみると

ざっくり13%くらいまで落ちてしまいます

 

まぁそれでも充分?

表面上はそう思えるかもしれませんが

そこから空室率や運営費をひくと

ネット利回りで7%くらいまで落ちます

う〜ん

 

正直、その立地なら、

もう少し利回りがほしいかなと感じますし、

あと少し利回りが下がれば

都心でも充分拾えるな、と思っちゃうんです

 

せっかく銀行さんから直接回ってきた話なんで

なんとかしたい気持ちは強いんですが、

自分の自信ないものを売るわけにはいきませんので

今回はしょうがないです

 

せめて今度のセミナーネタにでも使います

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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