山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2010年11月

仕事が終わらず・・・。

 

今日は火曜ですがお休みです

 

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と言ってももちろん仕事

月末なので休みなんて関係ないんです

バタバタと働いてました

 

仕事が落ち着いてからは、書籍のチェックです

読めば読むほど文章を加えたくなるのは僕だけ?

まだまだ終わりそうにない・・・。

 

そうこうしてると企画の今野より連絡があり、来年のセミナー告知分の催促です

そろそろかかってくる頃かと思ってたが・・・何もしてない

 

このセミナー来年の2月くらいにやります

「ファイナンスと投資実例集 ~私はこうして大家になりました~」(仮)

 

もう来年が動き始めてます

 

明日は一日自宅にこもります

 

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銀行からなんと逆追客!

 

携帯に電話が・・・

 

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某銀行の担当者からです

 

担当者『物件見つかりましたか?』

山内『物件?』

担当者『前相談受けた投資家さんの物件です』

 

先日のブログでもお話ししましたA支店では断わられたがB支店に相談すると、12月中の決済なら融資しますよと言う話し

その時の担当者からの電話です

 

山内『まだ物件無いんですよね』

担当者『12月決済なら頑張りますからぜひ持って来て下さい』

山内『探してるんですけどね~』

 

こうしてわざわざ銀行から逆追客があるわけです

この消極的なときに・・・。

 

もしかしてと思い・・・

 

山内『築20年くらいの木造は12月決済なら何年融資できますか?』

普段は20年が最長ですが、もし25年くらい融資してくれれば収支が改善されますから拾える物件が増えるわけです

 

銀行マン『う~ん・・・』

 

 

銀行マン『20年ですね』

がっかり

 

山内『そこを何とかしてくれたら、持っていけますけどね』

銀行マン『こればっかりは厳しいと思います』

 

その辺はどうしょうもないようです

もし土地だけの積算評価が売買価格をクリア出来ていれば融資期間の延長も可能性があるようですが・・・

都心でそんな物件なんてほとんどありません

 

じゃぁ地方がいくら積算が出るからと言ってもリスクが高い投資はお勧めできません

もちろんその地域地域の土地勘が無いと言うのもありますが、30年住んでいた大阪ですらピンポイントの物件しか自信を持ってお勧めはできないんです

土地勘があってもそんなもんです、それだけ厳しいんです

 

 

とにかく12月決済まで時間が無い・・・

頑張らねばっ

 

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やってしまった!

 

更新できなかった・・・。

 

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昨日はミニフィールドワークセミナーでした

懇親会から参加のオーナー様もいて盛り上がりました

 

そう言えば最近、懇親会から参加される方が少ないようですが、全然OKですのでぜひ飲みだけでも来て下さい

セミナーでは言えないいろんな情報が飛び交ってますので、そっちの方が有意義だったりします

 

しかし、よく飲みました

 

昨日の朝、木内氏から

『紹興酒飲みたくない?』との一言

 

その時点で気づくべきでした、そんな時の木内氏は最高に体の調子がいい事を・・・いつも以上に酒豪だと言うことを・・・

いろんな意味で、やってしまった!

 

それだけ酔っていても家でブログを更新しようと試みましたが、文章めちゃめちゃ

酔ったときのブログほど危ないものはありません

 

来週は大阪で土日とセミナー・懇親会です

ほどほどにしようと思いますが、きっと無理ですね

 

だってメンバーが、

木内氏・曽我部氏・服島氏・スケバン?

 

来週ほんとやばい・・・

 

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久しぶりにS銀行で取引

 

この1年で何回取引したんでしょうか・・・。

 

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今日は午前中決済がありました

六本木にあるS銀行です

かなり久しぶりですね~

しかし、六本木って黒人多い

 

今年1年を振り返るとこのS銀行には数えるくらいしか来てません

それだけ取引が減りました

普段の融資相談というのは電話で済ませるか、毎週木曜日の朝に当社専属の融資担当者が東京支社まで来てくれますので、僕らがわざわざ銀行まで足を運ぶ事はほとんどありません

 

やはりこれだけS銀行に出す案件が減ったのは、融資期間の問題ですね

区分は「45-築年数」(昔は55-築年数)という規定があり、一棟は築20年くらいの木造ならほとんど20年ローン(昔は25~30年ローン)しか組めません

もともと少し金利が高いですからその融資期間ではよほど利回りが高くないと収支が合わないんです

 

以前のS銀行の月末と言えば、どの個室も埋まっていてごった返している印象でしたが、今日の取引は私たちのみで、シ~ンとしてました

なんか寂しい・・・

 

融資期間の規定を以前のように戻すか、金利を1%くらいでも下げない限り、来年も案件を持ち込むのは難しいでしょうね

 

おかげさまで15位です!コツコツやってみるもんです

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決算月だけじゃない!

 

火曜が祝日営業でしたので今日は休みです

 

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某金融機関のA支店に顧客の融資相談をしました

 

・・・が

検討頂いた結果、後ろ向きな返答

厳しいな〜

 

でも、そんな融資姿勢に負けてられません

 

最近、断わられると別の支店にもあたるようにしています

っということで、同じ金融機関のB支店に相談しました・・・

 

銀行マン『前向きに頑張ります!』

えっ?OKなの?

 

銀行マン『ただし、条件がひとつだけあります』

山内『条件?』

銀行マン『12月中の決済(融資)です』

山内『全然時間ないですやん』

銀行マン『そうですが・・・12月ならやります』

 

どうやら年末の成績がやばいようで・・・

 

もう時間もありませんがタイミング合えばいけるかも

ついでにこの金融機関、他行と違ってタイトなスケジュールでもOKです

12月半ばに融資持込んでも月末決済可能かと

 

チャンスは3月や9月の決算月だけじゃありません

 

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ひとりで飲んでます。

 

今年の味は・・・

 

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今日は休みなので、昨日の仕事帰りに買っちゃいました

ちょっと遅いですがボジョレーヌーボー

 

いつもワインはコンビニで1000円くらいのものしか買いませんが、この時だけはちょっと頑張って2500円のボジョレーヌーボーを買います

贅沢・・・

 

そして、決まって購入するのは、

「ジョルジュデュブッフ のボジョレーヴィラージュヌーボー」です

普通にコンビニで売ってますがこれが一番美味しいです

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この時期になると決まって大阪の友人からメールが来ます

『今年のボジョレーの出来はどうですか?今ひとりで飲んでます』

わざわざ言ってくれなくていいのに、なぜかボジョレーは毎年ひとりで飲む友人

 

ついでに今年のボジョレーの出来は、

「暖かかったせいか去年よりしっかりとした味わい、でもフルーティーさも心地よく・・・」

って、そんな専門的なことは一切わかりません

 

ただ飲みやすくて美味しいです

ぜひコンビニで見つけたら飲んでください

 

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ギャフンと言わせますよ

 

来週の土曜です

 

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12月4日(土)久しぶりに大阪でセミナーをやります

ディスカッション形式で行うセミナーですが、とにかく不動産投資の東京VS大阪をぶつけ合います

 

東京にしかないメリット、大阪にしかないメリット、それぞれのデメリット そして、最新の融資事情と投資実例、実際に購入できた投資家の属性、現場のコンサルタントだからこそ感じる投資の裏側等、

東京については私が、大阪については曽我部氏がお伝えし、コーディネーターは木内氏が務めます

普段のセミナーとはかなり異なり、いつもは話せない内容までつっこんでやりますので楽しみにしていてください

 

先日の服島さんのブログで、

『曽我部さんが、12月4日のセミナーであの木内チーフマネージャーと山内CPMを、ディスカッションで圧勝宣言しています』

な〜んてことを言ってますから、負けるわけにはいかないんですよね

 

まぁ僕はともかく、コーディネーターにまで圧勝するらしいので、逆にこちらが大阪在住の曽我部氏をギャフンと言わせますよ 笑

 

実家は大阪市、自宅は横浜市、山内でした

 

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明け渡し訴訟なんて個人では無理!

 

今日は朝からみなとみらい線『日本大通駅』へ

 

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横浜地方裁判所に行きました

滞納者を追い出す明け渡し訴状提出の為です

 

今回滞納されてる物件は川崎にあります

っと言うことは川崎の裁判所が管轄となるんですが・・・?

 

賃貸契約書に、当社の管轄裁判所にて行える旨が記載されていますんで横浜で出来るんです

こうしてちょっとした文言を入れることで効率よく業務を行えます

まぁ当社で管理を任されている方のほとんどが無期限の滞納保証付きですので特に気にされる必要はないですけどね。

 

いつも裁判をする時思いますがとにかく書類が細かい

そこは別にいいんちゃうの?って思うような事までも裁判所で訂正させられます

今回の書類提出ではかかる費用って14,000円くらいですから負担はそんなに重くないですが、それを作るまでがかなり大変です

っと言ってもその間もちろん家賃は入ってきませんが。

 

個人の方がこれをやろうと思えば自分の仕事どころじゃなくなりますよ

精神的にもきついですしね

 

いつもこんな事を頑張っている本部の伊藤さん、ほんとお疲れ様です

 

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大阪が変わる!

 

現在、大阪には、シーエフネッツの直営店大阪支社があり、加盟店は、大阪北デスク・大阪南デスクです

 

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もうご存知の方もいらっしゃるかも知れませんが、大阪北デスクの坂上社長が大阪府議会議員に立候補する事となりました

 

僕は、シーエフネッツの大阪担当として坂上社長と接する機会がとても多くありました。

坂上社長の印象としては、

『何事にも熱く、とにかく人を大切にする人』

 

あの熱さが僕はたまらなく心地よくて、そして人をめっちゃ大事にされるうしろ姿を見てきました

 

『山ちゃん、仕事終わってからご飯いこか!』

『山ちゃん、昨日ありがとうな!』

『山ちゃん、がんばろな!』

 

最高に熱いんです

きっとそういう人が変えてくれるんちゃうかなと思います

 

僕は横浜に住んでから3年半くらいになりますが、大阪を離れてからこそ見えてくる大阪の良さっていっぱいあります

そんなめちゃ大好きな大阪ですけど、この業界なんて特にみんな元気がありません

だから何とかして欲しいんです

 

大阪維新の会メンバーとして、橋本知事と大阪を変えて下さい

何とかみんなが笑える、元気になれる大阪に変えて下さい

応援してます!

 

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共通点は「地味」

 

仕事が終わり、ちょっと寄り道を・・・

 

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みなとみらい線の馬車道駅へ

ジムです

 

でも今日は退会の手続きをしてきました

2年間続けたジムでしたが、かなり投資効率が悪いんです

 

当初はみなとみらいオフィスだったのでよかったんですが、銀座に異動してからというもの、わざわざ行くのも大変でしたし、電車代も結構なもんです

最近の投資効率で言うと、ネットで2%くらいでしょうか・・・

この場合のネットでの意味はよくわかりませんが。

 

それならもう少しいい投資があると思うので

ちょっと寂しいですがしょうがないですね

 

想えば車は東京に来てから1年で売りましたし、ジムも今日辞めました

確実に自分がコツコツな人になっているような気がする

う〜ん営業としてどうなんでしょう

 

こうして僕らの世代ってますますお金を使わなくなっているように思います

もっと浪費しないと日本の景気が・・・おおげさ?

 

しかし投資物件を増やしてる人の共通点は、

「地味」です

 

この仕事してたらますます地味になりそうな今日この頃

 

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書籍の似顔絵できたけど・・・

 

お待たせしました

やっとDVD販売再開です

企画のU田さんありがとです

 

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来年1月くらいに書籍を出させてもらいますが、先日お話ししました自分の似顔絵のイラストが上がってきました

プロが書く自分の顔ってどんな風になるのかとても興味があります

 

ちょっとドキドキしながら見てみると・・・

 

・・・

・・・

数秒言葉を失う

 

これはさすがにブログでアップするのかとても迷います

ネタ的にはアリなんですが

 

う〜ん、まぁここまで言っていて載せない訳にもいかないんで・・・

ただし、ちょっとでも笑ったらブログランキングクリックお願いします

 

では・・・

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

何で茶髪やねんっ

こんな営業マン嫌やわ

 

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早速、やり直しをお願いしましたがきっと次も期待できない・・・。

 

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新S銀行も参加

 

今年もあと1ヶ月少し、走らないと・・・

ちょっと早いですが当社は12月28日から冬期休暇です

ちと気が早い・・・。

 

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来年のCFネッツフェア

セミナー内容が決まりましたね

 

いろいろと新しい試みもありますが、去年と同じく金融機関も参加します

S銀行やO銀行・・・

そして、最近ブログでもお話ししているあの金融機関も参加が決まりました

 

新S銀行とでも言っときましょうか

 

直接相談できる金融機関ブースも設けてますんで、ぜひこの機会に相談頂ければと思います

話してもらえるとわかると思いますが、今かなり積極的です

融資始めというのはやはりどこの金融機関も審査がゆるいものです

ただこわいのが、アパートローンの場合コロッと即日手のひらをかえる場合があります

過去のMS銀行のように

 

きっと次回のCFネッツフェアは過去最大規模になると思います

 

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この生命力を見てほしい!

 

今日はお休みです

 

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自宅のマンションが大規模修繕中で、かれこれ1ヶ月くらい足場が組まれたままです

家に帰ると、鉄部塗装等でシンナーの臭いが室内に充満している事が週1くらいであります

マスクをして寝る事もしばしば・・・

 

しかし、それによって今一番気になるのが、「あれ」の成長です

「あれ」とは、先日買った野菜の種です

 

足場が組まれてますから家の日当たりは最悪なわけです

そのうえシンナーくさいってまずくない?

 

ちょっとやる時期を間違えたかな〜

なんて思っていると・・・

 

そんな心配をよそに

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大量の根が出てきました

これイチゴ

 

生命力を感じますね〜

テンション上がった小学校の理科の授業を思い出します

 

種はまだ余ってますので分けますよ

なかもっちゃん・・・

 

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きっと派手な国旗ですよ 笑

 

3本目デザインします

 

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先日お話しましたネクタイ事業部?

社長のデザインが出来上がりました

 

なかなか評判!っと聞いていたんで、

みんな社長に気を使ってるんちゃうの??笑

っと思っていましたが、現物を見てみると・・・

 

ほんとによかったです

あまり褒めすぎると、『だろ〜!』っと聞こえてきそうなので 笑、これくらいにしときますが・・・

 

こんな感じです ↓ ↓

 

次回作は、猪俣GMがデザインをするようです

予想では、『派手などこかの国旗』じゃないでしょうか

 

3本目は僕がやらしてもらう予定ですが、猪俣GMの後はさすがに地味に見えるかもしれません

どんなデザインにするかは大体決まってますんで、楽しみです

 

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強制執行の現場から

 

今日は携帯からの更新です

 

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先日、強制執行の現場に立ち合って来ました

 

執行官立ち合いのもと家賃滞納者の荷物を撤去します

 

今回の立ち合いは店舗だけあってか、かなりの荷物です

 

では、その荷物誰が撤去するのか?

 

道具屋と呼ばれるプロに頼みます

 

一見普通の引っ越し屋さんの様ですが、仕事の速い事

スタッフは10人くらいで次々と持ち出して行きます

 

周辺からは何があったのと言わんばかりの視線

 

これを個人がやるなんてありえませんし、かかる費用考えると投資として成り立ちません

 

この景気でほんと滞納者が増えてますが、ご自身の所有物件は滞納保証されている管理契約か確認して下さい

 

大切なのは無期限の滞納保証です、滞納してから半年程度保証してくれる契約ならその後が大変です

 

裁判等の手続きで追い出すまでそのくらいの時間は軽くかかりますからね

 

こうして立ち合いながら自分の物件も無期限の滞納保証付きで会社に任しておいてよかったと感じます、もちろん強制執行の費用もかかりません

 

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本来取れるべき賃料の『力』とは?

 

やっと終わりましたね〜APEC

しかし、今日は混んでたな

 

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「自分でも計算できるようになりたいんです・・・」っとよく言われます

セミナーでお話しする『キャッシュフローツリー』

 

GPI(潜在総収入)ー△空室率ー△運営費=ネットの収入

そして、融資を組まれる方は、そこからローン返済額を引いて、キャッシュフローが残ります

この流れを『キャッシュフローツリー』と言います

 

これが簡単なようで計算するの結構難しいんです

たまに投資家さんから計算したものを見せてもらうんですが、9割の方が間違えてしまいます

 

一体何が難しいのか?

 

GPI(潜在総収入)です

空室率ももちろん出すのは難しいんですが、この空室率を収支に入れ込む!と言うのを知っている方は、意外と皆さん高めに計算されていますから、クリア出来ています

東京・横浜界隈の物件のお話しですが。

 

では、このGPI(潜在総収入)

年間の家賃収入とは意味が違うわけです。

潜在の収入って言う事ですから、本来その物件の家賃が取れるであろう「力」で計算しないといけません

今の入居者が出ればいくらの賃料で決まるのか?

その決まる賃料こそが今のその物件の「力」なわけですから、こうして引きなおして計算する必要があるんです

なかには、相場より1万高い賃料で入っている事だってざらにあります

そうしたリスクを見て収支が合えば、退去後も安心です

もちろんその高い家賃で入ってくれていればそれに越した事はありませんが、まぁそこは、ちょっとしたボーナスくらいに思っておきましょう

 

では、その引きなおしの賃料を調べるのには・・・

ネット等で見る事もひとつですが、やはり地元の賃貸業者さんに聞くのが確かかと

当社の場合は、東京・横浜周辺で4000戸弱管理しているので、ある程度リーシングのスタッフに聞けばわかりますが、それでも他社さんに問い合わせる事もよくあります

 

このGPI(潜在総収入)を知っているだけでも、かなりのリスク軽減になるかと思います

何となく横文字で苦手意識があるかもしれませんが、これはめちゃ大事です

 

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出会いのイベント開催?

 

いつの間にそんなイベントが・・・

 

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12月13日に『独身の方限定のイベント』

クリスマスパーティーを開催するようです

 

どういった経緯でやるようになったのかはわかりませんが、たぶん初のイベントではないかと思います

 

出会いの場らしいので、ぜひぜひ独身の方はご参加を

 

えっ、私ですか?

 

仕事が忙しいのと、何よりも人見知りが激しいもので?・・・お断りしておきました

そう言っておいて、当日、木内・井上・中元・私が、ワイングラス持って参加してたらかなりうざいでしょ

そんな事は絶対にありませんのでご安心をっ

 

場所は、代官山駅から徒歩5分くらいのAFRICAというお店です

この店は、私が10代からの知り合いがマネージャーをしていて、代官山らしくお洒落で、芸能人もよく来ますし、かなりいい雰囲気です

 

当日は、カーテンを仕切って半個室で楽しんで頂けますので、ぜひ

 

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念願の・・・

 

待ってました!

 

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ついに届きました

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イーモバイルです

 

出張の多いスタッフに支給されました

いや〜ありがたい

 

出張がある時は、メールもブログもアイフォンでしてましたので、これがあると効率が良すぎます(ブログは時間かかるのでほとんどしてませんでしたが)

 

早速、インストールをしようとイーモバイルを差し込んでみると・・・

どうもおかしい

 

インストールはしたんですが、接続していない

ずっと赤色点滅

イーモバイルの接続は簡単だと聞いていたんですが

 

しょうがないので、カスタマーセンターに問い合わせてみる・・・

 

担当の人『イーモバイルに入ってるチップを取り出してください』

山内『硬くて取れないです』

担当の人『そんなはずはありません!』

山内『だってほんまに取れへんよ、めちゃ硬いし』

担当の人『取れるはず、です』

ちょっと弱気になった?

 

おもいっきり力を入れて・・・

山内『あっ、取れました』

担当の人『でしょ!』

山内(ムムっ、負けたようでくやしい)

 

もう一度本体に差し込み担当の人の言うとおり操作してみる・・・

 

30分くらい頑張る・・・

 

・・・

・・・

でも接続しない

 

おかしいな〜っと思いつつ、イーモバイルに入っているチップをもう一度取り出してみる

よ〜く見ると、チップが逆に入っていることが判明

どおりで硬かったわけです

 

こんな間違いあるんですね

 

まっ、なにわともあれこれで出張も怖くありません

来月の大阪セミナーが楽しみです

 

しかし、これでランキング上がらないとボスに叱られます

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ディスカッションテーマは変更されます。

 

久しぶりのユーチューブです

 

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12月4日(土)のセミナー告知が出来上がりました

⇒ 特別企画!大阪2部セミナー

 

私たちとしては今年最後のセミナーですので、ぶっちゃけトークでやります

(撮影もありませんし・・・)

っということで、HPに載ってる告知内容(ディスカッションテーマ)は変更されると思っていてください

もっと皆さんが聞きたいような面白い内容を考え中です

 

ユーチューブも撮りましたので、そちらをご確認下さい

曽我部氏はいませんが・・・。

 

 

 

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癒しを買いました!

 

昨日は八重洲で加盟店会議でした

 

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全国から加盟店の皆さんが集まり、成功事例や反省点等発表します

非常に参考になります

もっともっと勉強しなあかんなと、いい刺激になります

 

 

そして、今日の休みは買い物へ・・・

家の近くのあるお店に行きました

 

買ったものは、これです

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「何となく育てたくなって・・・」

ってまさかのガーデニング

 

それも買った種は、イチゴとルッコラ

 

自分がどこに行こうとしてるのか疑問に感じますが、何となく癒し?かもしれません

疲れてるかも 笑

 

そのうち僕が料理教室にでも通うようになったらその時ばかりは止めてください

 

近いうちになかもっちゃんもデビュー予定?です 笑

 

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12月に急遽、大阪2部セミナーやります!

 

明日、明後日は連休です

 

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が、明日は加盟店会議です

それも今年最後の・・・

 

っと言うことは、

もちろん終わってから飲みがあるわけです

まっいつもほとんどあるんですが

 

あまり飲まないつもりです・・・無理でしょうね

木内氏・井上氏・中元氏・・・そして、わざわざ大阪から参加しているそっがん

飲まないわけがない

そして坂上社長も・・・。

 

明後日、水曜日はダウンしてるかもしれませんが、あるところへちょっと買い物へ行くつもりです

久しぶりに育ててみようかと・・・

詳しくは水曜日のブログで(写真付き)

 

あっ、そうそう、話は変わりますが先日ちょっと話してました12月5日の大阪忘年会、前日入りして4日に2部セミナーを行います

1部は木内氏の図解セミナー

10月に東京で満席になったやつです

そして、2部はパネルディスカッションを行います

コーディネーターは木内氏、パネラーは私と曽我部氏です

内容としては、東京・大阪を比較した利回りやそれぞれのメリット・デメリット、新規の融資取り扱い実績も出来ましたので、その辺を含めた最新融資事情

その他、2010年を振り返っての投資実績や買えた投資家の属性

まだまだ内容は検討中ですが、パネルディスカッション形式だけあって普段のセミナーでは聞けないぶっちゃけトークが間違いなくあります

ぶっちゃけるようなお題も用意してますんで

 

今週中には、HPにアップされますので楽しみにしていて下さい

 

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それは投資家の属性と自己資金次第!

 

個別相談で名古屋に来ています

 

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新横浜から名古屋まで1時間30分、ほんと近いものです 満員電車で1時間通う事を思えば、座って快適な新幹線の方が楽だったりします

ひとりがちょっと寂しかったりするけど・・・。

 

個別相談でのよくある質問は、

『今の自分でどんな投資が出来るのか?』です

それは、やはり融資の問題

 

実際借りれるの?またどのくらい借りれるの?

借りれるのかどうかは、大きくふたつです

投資家の属性と自己資金

会社の規模ももちろん大事ですが、何よりも「年収500万以上」 O銀行やS銀行はそこがまず絶対条件と言っていいくらいです

他行で500万以下でもクリアできるとこもありますが。

 

そして、自己資金

価格の9割が融資上限ですので、自己資金から今できる投資と言うのが決まってきます

ただし、担保があればフルローン出る銀行だってなかにはあります

 

どのくらい借りれるのかは、目安としてO銀行は年収の10倍、S銀行は年収の20倍

そこも結局は属性次第というところです

 

またよくある質問として、「区分は担保としてみてもらえないんでしょ?」とよく聞かれます、書籍なんかでもたまに見かけますしね

ちゃんと区分も担保として扱ってくれますんで大丈夫です

実際に担保として融資を受けた事例も多くあります

 

こんな事を、メルマガの毎週木曜日に「不動産投資で知っておくアパートローンの今とその進め方」でお話ししてますんで、よかったら登録どうぞ

 

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『生』のセミナー

 

今日は、ミニフィールドワークセミナーでした

 

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ネットで検索すればいろんな物件情報がヒットします

でも、どんな物件がいいのか?何が投資適格なのか?なかなか判断しにくいものです

そこで!

私たちが、仕入れ、投資分析した5〜6物件を廻っていく、実際に現地へ行って物件を見て勉強しようという 『生』のセミナー

 

見て廻る物件の中には当日仕入れたものもあり、私たち自身もまだ見ていない物件もあるわけです

っということは・・・

 

現地に行き・・・

 

『この物件ナシですね〜』

っというものもあるわけです

 

でもそれって、面白くないですか?

 

物件がダメ・・・?環境がダメ・・・? 

『こういうところがナシなんですよ!』っていうのを学んでもらえるわけなんです

 

『机上のセミナーにはない収穫でした』

と好評です

 

ついでに、今日参加頂いた方は、横浜・千葉・大阪・岐阜の方々

この為にわざわざ東京まで来られるんですよ

 

現地に行く『生』のセミナーだけあって価値があると思います

 

私は、今月11月27日に木内氏と参加します

 

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イイ物件多いですけどね。

 

今日は、物件購入会のコメンテーターをさせてもらいました

 

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ワンルームの区分、全6物件

今回、結構いいの多かったんではないかと思います

 

価格も安いです、まぁそれに比例して融資が厳しいからですね

 

問題は、融資条件の中でも「借り入れできる期間」

金利がまだ低い銀行は、それだけ借り入れ年数にうるさい

多いのがO銀行とかの『45−築年数』です

結局、15年〜20年くらいではほとんど収支が合いません

 

そうなると狙い目は、平成2〜3年築の物件

でも、そういった築年数でよく売りに出ているようなものは、100〜150万ほど価格が高いんです

だから、なかなかO銀行やS銀行を利用できる物件がナイ

っと言う事になります。

 

なので、クリアできるような優良物件が出れば、即判断を頂かないとまず他の投資家さんに持っていかれます

その判断をする為には、投資指標やらある程度の知識も必要になるんです

 

そこで、お薦めなのが・・・

『数字でわかる!不動産投資の全構造』

って・・・宣伝か

 

今、予約受付中なんです

一度、販売は開始したんですけど、売れすぎ?で再開するまでもう少しかかりそうです

既に買って頂いた方からはわかりやすいと好評

 

 

本日、ご参加いただきました皆様仕事帰りにお疲れ様でした

 

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久しぶりに前向きな融資の話し

 

今日は、夜に銀行の担当者が上司ふたりを引き連れて来社されました

 

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融資条件の改善すべき点を指摘してほしいとのこと

この時期に関わらず前向きな話しです

 

融資期間や自己資金比率の問題、今の融資条件なら他行にどうしても物件が流れていく話をしました

もう少し条件の見直しをしてもらえると、今あるかなりの案件を持ち込めるようになるんです

 

でも・・・

久しぶりに、いい話しもありました

 

CFネッツの案件に限り、融資条件が大きく見直されました

社内の稟議が通ったんですって

また詳しくは追ってお話ししますが、これは数ヶ月前から動いていたことで、前向きな条件変更があったんです

これでかなり有利に進めれます

『CFネッツの案件に限り』っていうのがまたイイです

 

まぁ銀行としては、当社の持ち込んでいる案件の多さと、それに融資した投資家さんが健全な不動産経営を行えている、これがCFネッツの大きな実績になります

他行もそうでしたが、そういったことで当社に対しては金利の優遇もしてくれています。

 

これからもコツコツ銀行実績を作っていき、どんどん意見をぶつけていきたいと思います

今日伝えた改善点はまた検討してくれるとのこと

 

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利回り20%がそんなにすごいの?

 

理想の投資物件とは・・・。

 

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首都圏のものから地方のもの、ネットで探せば果てしなく出てきます

どれがその投資家にマッチするのかは、

『どれだけリスクを背負えるのか?』だと思います

東京や横浜の物件は利回りが低いと言われます、まぁ確かに低いかもしれません、そのうえ修繕していたりするとキャップレート下がりますからもちろん価格は下がりますよ

それに対して地方は利回り20%も!ってそれだけ見ると確かに高くみえます

じゃぁ空室率や運営費を引いたネットの利回りはどうなん?っていう話し。

それだけ利回りが高くないと売れない立地だと言う事、逆にそれだけ利回りが低くても売れる立地だと言う事、そして利回りが高いだけリスクがある物件だと言う事、低いだけリスクの少ない物件だと言う事

(もちろん適正な価格で買っての話しですが)

 

じゃぁ地方物件は絶対投資不適格!かというと決してそうではないと思います

それだけ利回りの高い立地だからこそ、成功すればそれなりのリターンがあります

あとはそのリスクを投資分析し、それが自分の背負えるリスクであるのならという話しです。

「私は自分でリフォームして満室稼動になった!」

確かにそれが出来る時間のある人ならいいでしょうが、サラリーマンの方でそこまで出来る方、したい方は限られています

また、フルローン、フルローンっていまだによく聞きますが、フルローンは返済が増えキャッシュフローが減る、それだけリスクを背負っているということを理解しないと危険なんです

急いで資産を作っても、決してそれは純資産ではない。

「でも銀行からフルローンが出るくらいに評価してもらっているから何かあっても売ればいい!」

って、売るときには積算ではなく収益還元価格となるので、売りたくても抵当権が抹消できないということに陥るんです

 

 

東京であれ地方であれ、投資ですからリスクは必ずあるんです

そんなリスクをしっかり理解したうえで投資してほしいと思う今日この頃

 

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出版社からの電話

 

明日が祝日ですので、今日はお休みです

 

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朝一、携帯が鳴りました

見知らぬ電話番号・・・

 

『週刊住宅ですけど、山内さんの似顔絵を描こうと思いますがメガネいつも付けていますか?』

 

似顔絵??

 

どうやら来年出版予定の本に似顔絵を載せるらしく・・・

以前打ち合わせをした時にはメガネをかけていたが、名刺やHPはかけていなかったので、その確認の電話だったようです

 

こういう連絡があると出版される実感が沸いてきます

 

しかし、自分の似顔絵ってどんなになるんでしょうか

何となく井上氏のは想像できます 

きっと個性的 笑

 

ここに来て急ピッチで動き出しています

どんなのが出来上がるか楽しみ

 

ついでに来年2月くらいから出版記念セミナーを予定しています

 

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床暖房とネクタイ

 

当社で今お勧めしている床暖房が激売れしているらしいです

 

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韓国製の床暖房のようで・・・

はじめ聞いた時は、韓国製って大丈夫?っと思いましたが、聞けば韓国は床暖房の先進国で、最新技術を使っているとか

これからの時期、ご興味ある方は

当社の青山建築工房のHPをどうぞ

そのほか青山建築工房のHPには、「はとにげ〜る」や「洗えるクロス」の事についてもアップされてますので、なかなか面白いです

 

面白いといえば・・・

まだ詳しくは知らないんですが、ネクタイを当社で販売?するらしく、とりあえず社長がデザインしたものをセミナー講師している社員はもらえるようです

それって、セミナー中付けろと言う事なんでしょうか・・・

 

どんなデザインかわからないんですが、社長のデザインですからきっといい感じに仕上がってるんでしょうねっ

ただし、ネクタイ長すぎないことを祈ります 笑

猪俣GMが作ればやはりど派手なのか・・・。

 

そのうち、僕らもデザイン出来るようなので、だいぶ楽しみにしてます

名刺に「デザイナー」って入れてもいいかな・・・。

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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