山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2010年12月

今年最後のブログです。


あっという間に大晦日ですね〜

いつもはこの時期、大阪に帰るんですが、今年は初めて横浜で年越しを迎えます

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毎年年末は、この1年自分自身がどのくらい成長でき満足いくものだったかを振り返ります

それ次第で自分の身の振り方を変えてきました

CFネッツに入る前の大阪で働いていた最終年が、全然納得いくものではなかったので上京を考え行動にうつしました



そして今年は・・・

非常に勉強になったイイ1年でした

もちろん反省も多々ありますが、来年へとつながる2010年になったと思います

『来年こそが勝負!』と感じています
ていうか、これ毎年思ってますが・・・

自分に負けず貪欲に学んで行きたいです

それをするにはCFネッツがベストだと常日頃感じます



さて、2010年最後のブログとなりました

今年も1年お読みいただきありがとうございます

また来年も不動産投資ネタを中心に頑張っていきますので応援よろしくお願いします

では皆様、良いお年をお迎えください


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久しぶりに見つけた!


満足!


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昨日の夜、無性にちゃんこ鍋が食べたい

っと言う事で両国に行ってきました


さすがにこの時期なので予約の電話をすると・・・
17時から19時までの2時間なら取れるとの事

よかった


お店は、両国駅から2〜3分のところにある、以前から行きたかった「ちゃんこ巴潟」

かなり有名な店なんです

a


















まずは熊本の馬刺し
a
















にんにく醤油に付けて食べます
めちゃ新鮮!

いや〜久しぶり美味しい馬刺しにあたりました


そして、ちゃんこは、塩と味噌がありましたが、味をごまかせない?塩を頼みます
a









とにかくダシが美味い

何杯でも飲めます、そしてそのダシにしみ込んだ鶏肉やつみれも抜群

大阪のお勧めしてる「ちゃんこ来伝」もいいけど、この店の上品な味も癖になります

人気なのがわかります


結局、2時間しか予約が取れないのは短いかな〜と思ってましたが、美味しさのあまり1時間半で食べ終わりました


やっと美味しい店を見つけた感じです

ブログのサイドバーにある「東京・横浜の美味しい店」に追加します

いろいろと開拓しないとあきませんね

ぜひ行って見てください



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大納会の様子


昨日の大納会・・・


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部署対抗のいろんな企画が用意されており、大変盛り上がりました


ちょっとだけその様子の写真を・・・

a









AKB可愛かったです





あ









AKB無理がありました




a









また個性の強いメンバーが入ってきました



面白そうでしょ


優勝したのは、大阪支社

曽我部氏・服島氏・吉住氏

あの3人さんはなかなかやります

だてに濃くない・・・。


企画開発室のみなさん、素敵な企画お疲れ様でした



本日28日から冬期休暇ですが今、銀座で働いております

休み中もブログは更新しますのでよかったら見てください


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今年の融資と物件は・・・


熱海にAM9時30分集合、一日会議です


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a












今年の反省、来年の方針等の大会議です


この一年を振り返ると、

融資については・・・思っていたよりかは前向きに取り組んでもらったと思います。

新たな金利優遇等受ける事もできましたし、ますます金融機関との距離が近くなった感はあります

物件については・・・首都圏ではちょっとずつ価格の上がってきた傾向にあり、仕入れには苦戦しました。

以前なら通った価格交渉が難しく、拾える物件は少なかったです


来年もやはり新築アパート系が融資を考えても取り組みやすいのではないかと思います

また、中古の木造は融資期間が短めですので、7000万〜8000万クラスはほとんど拾えないかなと。

1月9日に銀行さん参加のフィールドワークセミナー&新年会を開催しますので、そちらにご参加頂けるといろいろ来年の情報が入ってくるかもしれません



では、夕方まで会議頑張ります

それが終われば飲み会です



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そないに怒らんでも・・・。


今日で実質会社の営業は最後です

個人的にはまだまだ仕事がありますが・・・


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明日は、会社の大納会で熱海にいきます

朝から夕方までは会議、夜は泊まりで恒例の大飲み会です
曽我部さんの子供に会うの楽しみ

大納会のはしゃぎっぷりはまたブログでご報告しますが、あまりお話できないことが多いかも・・・。



話は変わりますが、昨日のクリスマス

中華街でご飯を食べました

なぜか中元氏とふたりで・・・


福満園というお店に入ったのですが、さすがに周りはカップルだらけでかなり浮いてました

お店は価格も安く悪くなかったんですが、途中、頼んだメニューと違うのが来たんです

それに気づいた女性の店員さんが、運んだ女性の店員に大激怒

中国語なので何を言ってるかわかりませんが、とにかく大激怒

周りのお客さんがひくくらいです

そこまで怒らんでも・・・


その後、怒りは治まったようなんですが、怒られた店員さんはおもいっきり泣きながら働いてました

せっかくのクリスマスなのに・・・
負けるな店員

どこの世界も厳しいです。



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とにかく年内契約へ


いけるとこまで・・・


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12月28日から冬期休暇ですが、実質の営業日は明日の26日までです

27日は熱海で大納会
朝から一日会議

それが終われば、やっと長期の休みです



しかし!
そんなこと言ってられません


いい物件があればできるだけ年内契約を目指します

年明けの営業はほとんどの業者さんが5日や6日からだと思いますが、一般的に休みであろうと契約はいつでも出来るので、その間に物件がなくなる可能性がかなり高いんです


いくら買い付けを入れて1番手だと言っても、売主が「他に条件のいい買主が見つかった」と言えばそれで終了です

過去に何度か辛い思い出が・・・

なので、出来るとこまで動きます



もう少し踏ん張って頑張ります



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出版記念パーティー


下見して、先ほど帰ってきました


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更新が遅くなってしまいました

これじゃ順位が下がるんですよね〜。



『不動産投資の流儀』の出版記念セミナーが
ホームページにアップされました

先日、やっと3人でユーチューブも撮りましたので、そちらも併せてどうぞ

セミナーでは、それぞれの成長した姿を?見せれると思います



今日、本部で社長・企画今野と話していて、
出版記念パーティーをやる話しに・・・

費用は、もちろん著者の3人で負担するらしく?

ほんと今回の件で皆様にいろいろとご協力頂きましたので・・・

今から貯金しなければ




明日はいつもより朝早いので今日はこの辺で


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もうちょっとなんです

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書籍名決まりました!


ついに・・・


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書籍の題が決まりました!


『不動産投資 プロの流儀』
先鋭のコンサルタント3名が市況・融資・物件を徹底検証!


いかがでしょうか?


僕もいろいろと考えたんですが・・・全部ボツ

プロにはかないません、さすがです

なんか実感が湧いてきました



発売日は1月の末ですが、
1月23日のCFネッツフェアで先行販売できるようになりました

表紙が出来るのにはもう少し時間がかかるようですが、今までの週刊住宅さんが作ってた表紙とはガラッと違うものになるらしいです

楽しみ

ところで僕の茶髪イラストどうなるんでしょうか・・・。



来年も忙しくなりそうです



もう少しで10位です

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特殊な会社です。


毎週木曜日の加盟店メルマガ・・・


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「不動産投資で知っておくアパートローンの今とその進め方」というのを書かせてもらってます

今週でもう18回目となりました

当初は、3ヶ月くらい続けたらいいかなと思ってましたが、気づけば5ヶ月もやってます

あまり文章力はありませんので、続けることで成長したいなと・・・。


結構見て頂いているお客様も多いようで反響があります、ほんと有難いです


何でもやりたいことをやらせてもらえる会社なんで楽しいです

『ある意味特殊な会社ですよね』とお客さんや業者さんにまでよく言われます

働いている側としてはあまり感じませんが、確かにそうかもしれません



当分の目標はメルマガ1年間頑張ろうかと・・・
言ってしまった


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今日の一言
「某金融機関との忘年会でのお話し」


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明け渡し訴訟してきました


許しませんよ〜


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滞納癖のある入居者を追い出すために明け渡し訴訟の裁判を横浜の簡易裁判所に本部の伊藤さんと行ってきました

2年前くらいから、1ヶ月や2ヶ月遅れては入金をしてくるという癖の悪い入居者です

電話は出ないし、内容証明を送っても無視・・・


そして、先日明け渡しの訴状を出しました


すると・・・

滞納分3ヶ月をあっけなく支払ってきました


でもそんな癖の悪い人は、今後も繰り返しますから許しません

こちらとしては内容証明を送って支払期日をもうけ、それでも支払ってこなかったので契約は解除です


今日の裁判では、
『建物の明け渡しと訴訟費用の請求』


裁判長を見た伊藤さんが
「あの裁判長細かいんですよね・・・」
ってどんだけ詳しいの。


そして時間になり、入居者来るかな〜っと思ってましたが、結局来ませんでした

欠席裁判てやつです

出席した側の言い分がほぼ全面的に通る判決


来年の1月に判決があり、出て行かなければ強制執行が出来るようになります



結果として、遅れていた賃料も回収でき、出て行ってももらえますので、無事完了になると思います

また強制執行までいけばご報告します



おかげさまで順位が上がってきました

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銀行も一緒に新年会やりますよ


満席間近?

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昨日の忘年会、スタッフあわせ100名近く、過去に例がないくらい大規模でした
皆様ありがとうございました

さて、来年のセミナー予定もぽつぽつ決まりつつあるのですが、新春特別企画として、1月9日(土)に大型フィールドワークセミナーを開催します

東京のスタッフ7〜8人と銀行さんも参加して、バスで一棟物件を廻ります

いろいろと貴重な情報も聞けるかと思いますし、これだけのスタッフが集まることも少ないのできっと面白くなります

新年会と言うことなので銀行さんにもしっかりと酔ってもらい(笑)普段聞けないような裏話も話してもらいます

人数に限りもありますので、ご希望の方はこちらからお申し込み下さい

もちろん新年会(懇親会)からの参加もOKです

 

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えらく怒られました・・・。

 

今日の夜、東京の忘年会なので、早めの更新です

 

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今日仕入れをしていると、気になる物件があったので各部屋の賃料表(レントロール)をもらおうと早速、売主仲介業者に連絡を入れました


山内「レントロール頂いてもいいでしょうか?」

業者「ないよ」

山内「いつごろできそうでしょうか?」

業者「だからないって」

山内「ない?」

業者「そんなもんね、年間の家賃収入書いてるんだからそれでそっちで勝手にやってくれたらいいでしょ!」

久しぶりに訳わからんのがきた

山内「でもね、普通それじゃ投資家さんに紹介できないでしょ、別に賃貸契約書までくれとは言ってませんから、なんとか頂けないですか?」

業者「とにかくうちはそんなもん作ってない!」

 

と、えらく怒られました、ってなんで?

 

物件がよさげだけに何とかしたいんですが、この担当者は過去に例のないくらいストレス溜まる覚悟でやらないと・・・

こう聞くと相手は地元の小さな業者さん的イメージかもしれませんが、誰でも聞いたことのある大手の業者さんです

その業者が売主なら好きにしたらいいけど、仲介業者ですからね

オーナーさんがかわいそう・・・。

 

業者名、言いたたいが・・・

「とう・・・」

やっぱやめときます

 

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表面利回り9%って危険っ!

 

ちゃんと書いとこうよ

 

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販売図面に表面利回り12%と記載があると、まず疑いの目でその図面を確認します

利回りが高いと言うのはそれなりの理由がある・・・と。

 

しかし、一番たちの悪いのは表面利回り9%くらいの物件

販売図面を見て、「立地OK、築年数OK、戸あたりの面積OK」なら何も疑わず即下見に行きます

今日のが、ずばり「それ」でした

 

6戸中1部屋が空室だったので、業者にわざわざ鍵を借りに行き、現地を見てみると・・・

イインデス!

 

室内も、

イインデス!

 

これはお勧めできる!

っともう一度外観を確認・・・

 

「おや、何かおかしい」

 

その瞬間にいや〜な予感が・・・

 

周辺は住宅地ですから建ぺい率は60%か、そして物件は角地なので10%緩和されて70%だろうと・・・

しかし、どう見ても土地に対する建物の割合が大きすぎる

 

はい、まさかの建ぺい率オーバーです

 

「販売図面の下にでも書いといてっ」

「違法建築なら、もっと利回り高くないと売れませんてっ」

なんて思っても既に遅し

 

 

なので、表面9%

ちょっと利回りいいくらいの物件は要注意なんです

 

 

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流行語・・・。

 

昨日の休みは・・・

 

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横浜の美容室に行きました

初めてのお店だったんですが、コストパフォーマンスめちゃ高いです

なんとカットが2,000円

なんとなく安い美容室って、床屋みたいなお店のイメージですが、全然そんなことなくて、ほんときれいなお店

ひとり1台、iPad置いてあるし

かなりオススメです

 

しかし、店に入った瞬間は

「うわ、やってしまった・・・」と思います

 

なんと、スタッフ全員女性、そしてお客さん全員女性でした

勇気のある人はぜひ!

横浜駅、ルミネの9階「Sleepy Morning」

 

その後は、修理に出してた靴を取りに行きました

靴底は必ず年に一度修理に出すんですが、これをすることによりめちゃ長持ちします

靴の修理なんていうと大袈裟ですが、ただ底を張り替えてもらうだけ

費用は、3000~4000円です

高いのかどうか微妙ですが・・・。

 

会社のスタッフの靴を見ては、「底、張ったほうがいいで」が口癖です

もともと底にゴムが張っていない靴も多くあるので、そのまま履き続けると直ぐにダメになってしまいます

今、仕事靴は3足を履きまわしてますが、買ってから短いもので5年、長いものでは7年くらい使ってます

あと3年くらいは全然履けそうです

 

この仕事をしてから投資効率ばかり考えてしまう今日この頃。

 

自分の今年の流行語は・・・

 

「コストパフォーマンス」

「アイフォン」

「倉橋落語」

 

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なんと融資額第1位!

 

昨日の忘年会・・・

 

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当社のAMスタッフと銀行マン総勢15人くらいでの忘年会

男だらけ・・・

 

今年取り扱った案件話から、今後の話とまぁいろいろと盛り上がりました

その他、ぶっちゃけトークも多々ありましたが、ちょっとブログでは言えないような内容ですので、また撮影のないセミナーででもお話しします

 

とにかくCFネッツの案件はこれからもっと取り扱っていきたいという銀行の姿勢を聞くことができました

特別金利優遇や融資緩和等、このご時勢に関わらず確実に当社に対する審査部の見方が違ってきてます

その結果として、今年度その金融機関の融資額はCFネッツが1位だったことも聞けました

 

今後もコツコツ頑張っていきたいなとしみじみ感じました

いい忘年会でしたね

 

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キャピタル物件?

 

当社の収益物件速報システムをご存知でしょうか?

 

人気ブログランキング15位が遠いっ

 

いくつものフィールターをクリアした物件のみ速報される優れもの

私たちも普段これを見ていいのがあればご紹介してます

 

 

 

そして、今日の朝、とても気になるものが・・・↓ ↓

47bca500

東横線 新丸子駅 徒歩1分のワンルーム

価格700万

 

販売図面はこれ

a

 

 

 

 

 

 

 

相場家賃はきっと65,000円くらい取れるから、700万なら表面で11%

平成2年築、駅1分でこれならかなりいい、それも東横線

 

でもよく見ると販売図面に、年利回り9%??

ということは、今の家賃53,000円?

サブリース?

告知事項あり?

 

とりあえず問い合わせてみると・・・

業者『16m2ですからね、こんなもんでしょ』

っと、あっさり

 

その界隈の業者さんではないのできっと相場を知らないんだと思いますが、軽く1万円くらい低い

53,000円だと、収支上100万くらい高くなっちゃいます

ただ、もし600万で買えたら面白いです

 

そのうち入居者が入れ替わり、65,000円で貸せると、NOI(ネットの収入)が55万、キャップレート6.5%なら、物件価格810万です

キャピタルの狙える可能性がかなり高いです

まぁここ数年ワンルームで100万も下がった記憶はありませんが・・・。

 

 

今日はこれから今年1番利用した某金融機関と忘年会です

銀行マン7~8人来るらしいので、新規情報ゲットしてきます

 

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今年のイベント、そして・・・

 

昔、住宅をメインに扱っていた頃は、12月も半ばになるとだいぶ落ち着き始めていましたが、投資案件は時期ってほとんど関係ないんです

 

人気ブログランキング何とか耐えてます

 

逆に銀行から追客があるくらいで、仕入れに必死です

 

さて今年もあと少し

残すセミナーやイベントは・・・

 

12月18日(土)東京忘年会

すごい人数になりそう・・・

12月19日(日)一棟ミニフィールドワークセミナー 

あと1席です

 

それが終われば、12月27日(月)会社の大納会 

熱海?だったと思います

 

そして、翌日の28日(火)~5日(水)まで冬期休暇をいただきまして、

1月9日(日)東京支社による大型フィールドワークセミナー 

1月15日(土)大阪物件購入会 

っと言っても首都圏のワンルームをメインにご紹介します

1月23日(日)CFネッツフェア東京 

書籍出版?

 

ざっとこんな予定です

まだまだ今年もやることがいっぱい残ってます。

 

そして、明日は某金融機関と銀座で忘年会

詳しくはまた

 

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更地から新築アパートを

 

建築現場を見に行きました

 

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基本取り扱う物件は完成している新築や中古アパート、RCやS造のマンションがほとんどです

でも中には更地や古家から情報が入ってきて進めることもあります

今日見に行ったのがそれです

 

まぁイメージは湧きにくいでしょうね

現地行っても土地しかないわけですから

 

でもそのような物件なら、当社で客付けしやすいよう間取りから変更できる場合もありますし、外壁やサッシ、室内の色決めなんかも出来ます

たまに建っている物件で、なんでこんな外壁や間取りにしたんかな~ って時あるじゃないですか

やっぱりそれってリーシングで苦労しますからね

 

あとは、物件名も決めて頂けます

かっこよく横文字でいきたいですが、長すぎるのもどうかなと・・・。

 

以前僕の住んでいたマンションは、「サーラ・プリマヴェーラ」

噛みそうなるし・・・

そして今住んでいるマンションは、・・・なんと20文字です

20文字ですよ

もうそこまでいくとよくまぁ考えたと思いますが、融資組むときは大変です

印鑑証明書どおり記入しないといけませんから、毎回、手つりそうになります

 

こうしていろいろと決めて頂けるので更地からも面白いです

 

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物件、待っててください!

 

2物件の下見・・・。

 

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板橋区と足立区の中古アパートを見に行きました

板橋区のは、8000万台の築22年

三田線の最寄り駅から徒歩7分

角地で物件の状態もいいんです

表面利回りで9%くらいだったと思います

 

足立区のは4000万台の築23年くらい

千代田線の最寄り駅から徒歩5分

鉄部塗装くらいは買ったらしたいかなと

これは表面で10%くらいですね

 

両物件とも水面下での情報ですので、もちろん表には出てません

 

価格次第ではありますが、やはりこの築の物って拾いにくくなってます

以前もブログで言ってましたが、とにかく「融資期間」

ほとんどの銀行で20年くらいしか組めないんですよね

 

だからこの1年半くらい、中古アパートで拾える物件て少ないわけです

そのうえ8000万台って自己資金も1500万くらい必要ですから、かなりハードルが高いんです

 

こうして水面下での物件情報がコツコツ入ってきては、こそっと下見、こそっと投資分析、こそっと価格交渉

そしてクリアできれば・・・ご紹介!

 

こうしてコツコツ仕入れしてますんで

気長にお待ちくださいっ

 

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とりあえずは全国5ヶ所です

 

来年の出版記念セミナー

 

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今日、久しぶりに井上氏・中元氏と出版記念セミナーのユーチューブを取る予定でしたが、結局みんな忙しくて次回となりました

 

しかし!

出版記念セミナーが以下の日程で決まりました

会場さえ取れればですが・・・。

 

東京 2/19(土)

名古屋 3/12(土)

大阪 4/2(土)

静岡 4/17(日)

横浜 5/14(土) 

 

とりあえずは全5ヶ所

発売は、1月のCFネッツフェアに間に合うかどうかです

 

でもその前にやることがあります

 

以前の残念なイラストを決めないと・・・

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

やっぱりこのまま?

 

う~ん、微妙ですが、ちょっと慣れてきたかも 笑

 

 

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新幹線の空きがナイ!

 

今日はお休みです

 

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今年の末は横浜でゆっくりして、元旦に大阪の実家へ帰ろうと思います

 

この時期いつも苦労するのが新幹線のチケット

そろそろ取っておくかと、ネット予約(エクスプレスカード)で検索してみると・・・

 

既に空きがない!!

 

元旦は取れましたが、帰る予定である1月3日の空きがありません

ちょっと遅かった・・・。

朝一なら少しだけ空いてましたが、年明け早々バタバタするのもどうかと思うし・・・

 

悩んでいると画面上に「グリーン特典申し込み」の文字が・・・

 

あっ、ポイント貯まってるんやった

 

このエクスプレスカード、乗るごとにポイントが貯まり、のぞみの場合1000ポイント貯まれば、普通指定席からグリーン車にタダで乗ることができるんです

さすがにグリーン車はまだ空きがあったのでセーフ

 

今年1年出張多かったから1500ポイントくらい貯まってました

でもこれって、一部会社の経費で貯まったポイントやけど・・・う~ん

 

現金化できる訳でもないし、まっいいか!

ご褒美ご褒美

 

年末年始のご予定はお早めに

 

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大規模修繕が終わって感じた事

 

やっと終わりました 

 

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3ヶ月前からはじまった家の大規模修繕、無事終了です

半年前、総会に出席していろいろと意見も言わせてもらい、自宅マンションの価値が上がると単純に喜んでいました

でも、以前ブログでもお話ししましたがほんとこの期間ストレスが多かったんです

 

足場とシートで室内がくらい!

ガーデニングの育ちが悪い!

塗装の匂いでマスクしないと寝れない!

工事の音で朝ゆっくり寝れない!(平日休みのデメリット)

ま~いろいろとありました

 

でもこうして終わってみると、鉄部塗装、長尺シートと玄関ドア張り替え等、かなりいい感じに仕上がってます

やはりこれからは、コツコツと修繕して物件の価値を維持していく、または価値を上げていく事が非常に大事だと感じます

リクルートの入居者ニーズ調査でも築年数は妥協できるところであり、それよりも立地や管理状態が重要です

 

今回、実際に自分で経験してみて改めて感じる事が多かったです

 

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2次会は新幹線で。

 

昨日は、大阪セミナー&忘年会でした

 

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多くの皆様にご参加頂きました

ありがとうございました

 

ほどほどに飲むつもりが、まさかの日本酒飲み放題

品揃えもよく・・・またやっちゃいました

 

終わってからは横浜に帰るので、2次会はナシ

が、新幹線で2次会が始まり・・・

シートを回転させ、大盛り上がり

 

メンバーは

社長・木内さん・クマさん・今野、私の5人です

 

ワインとたこ焼き、チーズ

幸せな時間でした

 

周りに座ってた方すいません

かなりうるさかったと思う・・・

 

次回、東京での忘年会は、12月18日(土)です

ぜひ一緒に飲みましょう

 

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パネルディスカッション!

 

どうだったでしょうか?

 

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大阪にいます

昨日は今年最後のセミナーをやらせてもらいました

 

1部は木内氏のセミナー

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2部に備える曽我部氏と、メモを取る勉強熱心な服島氏

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そして、2部はパネルディスディスカッション

普段言えないような事も含めいろいろとお話させていただきましたが、大阪の銀行さんも来てる事がわかり、そちらをちょっと気にしつつでした

 

昨日のブログで言ってた嫌な予感のお題は・・・

「こんな○○は嫌だ!」

 

例えば、「こんな銀行マンは嫌だ!」「こんな売主は嫌だ!」

そのくらいならまだよかったんですが、一番困ったのが、

「こんなお客さんは嫌だ!」

お客さん目の前にいてるし・・・

 

パネラー木内氏の悪い顔が忘れられません

 

まぁ何とか交わしましたが、ちょっと焦りましたね

話した内容ですか?それは勘弁してください

 

こういったパネルディスカッションも面白いですね

また次回もやりたいなと思います

 

そして、今日は、クマさんと社長の出版記念セミナーです

終わってからは忘年会がありますので、ほどほどに?飲んできます

 

あっ、倉橋落語が始まりました、では

 

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嫌な予感・・・

 

快適、快適

 

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今日は新幹線からの投稿です

イーモバイルを支給してもらってから、どこでもネットがつながるって言うのはほんとストレスがないです

まぁ新大阪までなら無線がつながってるんですが・・・。

 

これから大阪でセミナーです

(時間予約しての投稿ですので、今頃はもう終わってます)

パネルディスカッションではこれまでにないぶっちゃけトークをしてきます

今年最後のセミナー、そして撮影もありませんので何でも話します

 

ただ、ちょっと気になるのが、ディスカッションのお題を全て教えてもらえてないんです

どうやら木内氏が悪いこと?たくらんでいる様で、変な質問はくれぐれもやめてほしい・・・

嫌な予感

またその内容はブログにて。

 

では、ぼちぼち着きますので

 

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過去の下見履歴

 

強風の中、下見へ

 

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2物件見てきました

共に1億以内の鉄骨のマンションです

都内の物件

 

築は20年ほど過ぎてます

鉄骨は耐用年数が34-築ですから、ほとんどの金融機関で融資期間が組めません。

そこをクリアできるのは?

っと考えると、使えるのは、S銀行かLローン(最近名前変りました)

 

S銀行については、25年融資が限界でしょうから、それなりに利回りが取れてないと収支が合わず、Lローンは、30年組めますが、5000万以内の物件でないとよほど担保がない限り取り組むのは難しいでしょう

ついでにLローンの融資担当者は2000~3000万くらいの融資が一番やりやすいと言ってます

 

う~ん、そう考えると中古は今なかなか拾えないですね

だから、ある程度、こうして下見に行く物件も限られてくるわけです

 

過去の下見履歴なんてのがあれば、その時その時の事情がわかって面白いかもしれません

作ってみるか・・・

 

 

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某都市銀行からの電話

 

12月に突入し、銀座・新橋界隈の夜は

早くも忘年会?すごい人でした

ほんとに景気悪いの?

 

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今日も銀行から電話がありました

めずらしく某都市銀行からです

 

銀行マン『最近どうですか?』

山内『忙しくやってますよ』

銀行マン『やはりサラリーマン投資家さんが多いですか?』

山内『そうですね』

 

すると・・・

銀行マン『2億くらい資産持ってる人いませんか?』

 

いい話?

と以前なら必ず食いついてましたが、もう先が読めてるんです

 

山内『2億くらい資産持ってる人いっぱいいてますよ』

銀行マン『えー?案件持って来て下さいよ』

山内『でもそれって純資産でしょ?』

銀行マン『そうですが』

 

もうこんな話し山ほどしてきました

 

そして、その次に言われる言葉は・・・

 

銀行マン『資産家の方なら金利優遇できますよ』

やっぱり・・・

 

山内『どのくらいですか?』

銀行マン『2.475%から最大1%です』

 

確かにすごいけど・・・

こうして話してるとなんか住宅ローンとごっちゃになってきます。

 

夢のような話しばっかり勘弁して

 

でも毎日、融資の最前線で銀行さんとこういったやり取りをしてるのは面白いですけどね

 

最近の不動産投資と融資事情は、12月4日(土)大阪でパネルディスカッションやります

 

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自分への投資・・・。

 

外出禁止、そんな時は・・・

 

人気ブログランキング15位死守

 

今日は一日自宅にいてました

昨日お話していたとおり書籍チェックとセミナーの告知文作成

 

家にこもるのは嫌いではないですが、やっぱりストレスが溜まります

 

そんな時の対処法としては、これ

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

チンニング(懸垂)です

ジムをやめたかわりに買っちゃいました

 

しかし、やってみて驚いたのですが、私これ全然出来ません

今のところ3回が限界(弱っ)

 

高いのか安いのかよくわかりませんが、これ8,000円くらいです

無駄遣いしてるかも・・・。

 

そのうちハンガーかけにならないよう頑張ります

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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