山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2011年03月

今月1室退去しました。


どうしよかな・・・。

人気ブログランキングクリックお願いします!

母の持っている東京の区分1室、今月入居者が退去しましたので、下見ついでに室内を見てきました

ごくごく一般的な15屬離錺鵐襦璽爐任

あ
















リフォームは一通りやるか検討中です

リフォーム内容としては、クッションフロアはまだ使えそうでしたが真っ白なフロアタイルに変更して、巾木も白で統一

あとは建具の塗装や照明取替え、IHに変更、浴室の鏡取替え、玄関土間張替え、スイッチプレート取替え等

クロスは以外に汚れていなかったのでそのまま使います

とりあえずは金額次第でどこまでするかを考えます


ついでに、フロアタイルは
サンゲツのストーンタイルIS−323を使う予定

写真の白バージョンです

あ










去年サンゲツのショールームに行ってサンプルをもらってきてたので試しにやってみます

リフォームが終わったらまたアップします

人気ブログランキングクリックお願いします!

近まわしに断られた?


今日は木内氏と新規の某金融機関を訪問

場所は東京駅改札を出て直ぐにある高層ビル

人気ブログランキングクリックお願いします!

とりあえずはいつものように融資条件を詳しく聞きだします

金利は2%、融資期間は最長で30年

属性によっては金利優遇もあり、融資期間は基本耐用年数から計算されます

評価方法は収益還元評価

ここまではもちろん悪くない

でも、こういった金利の低いときはそれなりに自己資金の必要となるケースが一般的です

融資額はと言うと・・・評価の7割

と言う事は自己資金は諸費用を合わせると4割弱という感じです

やっぱり・・・

そうとなれば、この金融機関で取り扱いのできる案件は、自己資金がそれなりに用意できるサラリーマンさん・・・?

すると、

銀行マン「会社員の方はほとんどやってないんですよね、お恥ずかしい話しどうしてここまで審査が厳しいのかって私たちもよく言ってるんですよ〜」

さらっと遠まわし?近まわし?に
「持って来てもダメですよ。」と断られたようです

まぁでもそんなことの繰り返しが実を結ぶと信じてます


では、物件情報をユーチューブで



人気ブログランキングクリックお願いします!

ちょっと休みます・・・


やっと更新

人気ブログランキングクリックお願いします!

毎週木曜日に担当していたメルマガの連載

今月で8ヶ月目でした

しかし、次回31日(木)で最終回にします

目標は1年続けることだったのですがすいません・・・。

とりあえずちょっとお休みします

お読み頂きありがとうございました


4月からは、フルコバさんが相続ネタでスタートします

かるく半年くらい?は続けてくれると思うので楽しみにしていて下さい

フルコバさんが終わればまた復活するかも?です。


ブログをもうちょっと更新できるように頑張りたいと思います

勉強の日々が続きます

人気ブログランキングクリックお願いします!

元気出して・・・


元気ですよ

人気ブログランキングクリックお願いします!

地震から今日で一週間ですが相変わらず余震は続きます

福島原発の影響か、東京・横浜間の電車・高速道路は普段よりかなり空いてます

スーパー、コンビニの商品は品薄です

皆さんから食べるもの送ろうかと連絡を頂きますが、食べるものに困るほどではないのでこちらは全然大丈夫です

先日、坂上社長からも連絡頂きました、ありがとうございます。


一昨日の2級建築士の講義はいつもどおり行われましたが、参加者はいつもの半分くらいでした

地域によっては停電の影響で休校らしいです。


仕事はというと、こちらもいつもどおり働いています

物件の仕入れして、下見して、銀行に融資相談して。


家に帰ると部屋の照明を消してTVを見てます

こんな時にバラエティはあまり見る気がしないのでひたすらニュースです。

地震発生時、「銀座から横浜まで車で8時間かかって大変だった」と言いましたが、被災地では、水をもらうのに4時間並んでます

自分の被害なんて全然たいした事ない、なんか申し訳ないです。


今の自分にできることは何か

小さいことかもしれないですが、節電と募金くらいしかないです

でも、ひとりひとりが今できることを意識して取り組むことが非常に大切だと思います。

元気出していきましょう


ご協力下さい
人気ブログランキング

無事でよかった!


地震の後、結局、銀座から横浜の自宅まで8時間半かかりました

夜中でも多くの車、人の歩く姿が絶えませんでした。


あ









地震発生後は、近くの小学校で待機、銀座も人が溢れ返っていました。

人気ブログランキングクリックお願いします!

当社のオーナー様で仙台の方がいらっしゃいます

連絡するもずーっとつながらずで心配しておりましたが、先ほど中学校に避難しているとのメールを頂きました

無事でよかった!


大阪にいる時に阪神淡路大震災も経験していますが、あの時の死者が約6000人、スマトラ地震はなんと20万人を超えているらしいです

ほんとに津波って恐ろしい

まだ不明者が1万人以上もいるということです

自分の無力さを感じますが今の自分にできることをコツコツやるだけです。


昨日は名古屋での出版記念セミナーが中止となりました

非常に残念ですがしょうがないです

参加予定だった皆様、すいません

次回名古屋で出来る日を楽しみにしております。

クリックお願いします
人気ブログランキング

今、橋の上から・・・。


こんなことになるなんて・・・

人気ブログランキングクリックお願いします!

日々の仕事に、資格勉強、そして、毎週のメルマガ、ちょっとさぼり気味のブログ

いい感じの忙しさです

ネクタイもそろそろ出来上がりそうで、確定申告の作成も一昨日の夜中に無事完成

順調でした・・・

でも、今日の地震

みなさん大丈夫ですか?

先月決済の終わった富山のY様大丈夫ですか?


今、橋の上から更新しています

山田氏の運転で銀座を出てからかれこれ5時間が過ぎました

横浜の自宅に向かってますが、まだ川崎の手前です

とんでもないことになってます

5時間過ぎてまだ半分も進んでないんです

何時に着くのでしょうか?ラジオでは帰れない人のために避難場所として横浜アリーナ等があるようです

携帯が全くつながりません、大阪にいる家族へ、ちゃんと生きてますので大丈夫です


さて、明日は名古屋で出版記念セミナーです

いけるのでしょうか?

ではあと5時間?頑張ります!
人気ブログランキング

クリックと共に応援ください。

忘れてました!


土曜日は名古屋で出版記念セミナーです

人気ブログランキングクリックお願いします!

アパートローンの話しや投資分析の話し、新規ネタの借り換えや金利優遇の話しもさせて頂きます


この時期は投資家さんから、確定申告についての質問がメールによく届きます

すると、

今日とんでもない事を思い出しました

「自分の確定申告するの忘れてる・・・」

もう少しで15日を過ぎるとこでした


やってしまえばあっという間に出来るんでしょうが、とにかく取り掛かるまでは面倒くさいです

とりあえずこの後勉強してから考えます


ちょっとブログが滞りがちですが、
元気にやってますんで
人気ブログランキング

クリックお願いします!

さらに金利優遇!


全然更新できずですいません

人気ブログランキングクリックお願いします!

毎週水曜日に通っている2級建築士の講義もだいぶ慣れてきました

講義後に行われるテストでは、最近9割くらい正解できているのでちょっといい感じです

今までの予習では、とにかくテキストをしっかり読んで、ある程度理解してから問題集を解いてましたが、今では、一度テキスト軽く読めばあとはひたすら問題集を繰り返すようにしてます

この試験は宅建ほど引っ掛け問題が多くないので、素直に答えると意外に正解できるんです

あとは、仕事にも役立ちそうな内容があれば、しっかり読み返して覚えたりという感じですね

まだまだ先は長いですが、気を抜かずにやるだけです


そうそう、昨日某金融機関の担当者が来店され、7月までの取り組みなら金利優遇がさらに受けれるとの事です

裏返せば、銀行としては金利を下げる分、いつも以上に案件が増えないとまずいわけで、担当者としてはかなり必死に頑張るのでは?と感じます

この話しは今後のセミナーでも詳しくお話ししますが、さらに0.5%優遇です

軽い融資ネタでした
人気ブログランキング

まだまだネタは盛りだくさんです!

この時期、2〜3年でも長く融資が組めたら・・・


先日、日曜日のミニフィールドワークセミナー、
京都や大阪からもわざわざご参加頂きました

ありがとうございました

人気ブログランキングクリックお願いします!


そして、今週6日は大型バスでの東京フィールドワークセミナーです

このセミナー、年に2回くらい開催されるんですが、ずーっとタイミングが合わず思えば2年ぶりくらいの参加なんです

まだ席は取れると思うのでよかったら
こちらからお申し込み下さい


今日はお休みですが、朝から裁判所、その後事務所に戻り働いてます

こじゃれた帽子を被った中元氏、なぜか半袖の伊藤氏も休日出勤のようです。


今日からもう3月、銀行さんは決算月ですのでタイミングが合えば融資持ち込みしたいですね

新築アパートはまだしも、中古アポートはなかなか収支クリアできる物件が少ないです

融資期間の問題が一番大きいのですが、3月なのでなんとか通常より2〜3年でも長めに借りることができれば取り組みはしやすくなります

それが可能かどうかは、投資家さんの属性と物件評価次第です

3月12日(土)名古屋の出版記念セミナーでも、現在の融資状況に付いて詳しくお話しします


では、最近資格勉強の時間があまり取れていないので、帰ってから明日の講義に向けてしっかり予習してきます

1週間の勉強時間は15時間を目標に・・・

焦ってきました


ランキングが上昇します
人気ブログランキング

クリックにご協力下さい!
記事検索
クリックお願い↓↓
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

お勧め書籍
CFネッツ HP
不動産投資のCFネッツ
おすすめ不動産投資書籍
おすすめ賃貸管理書籍
おすすめ不動産投資書籍
  • ライブドアブログ