山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2011年04月

個人属性よりも物件重視


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今日は、先日取引をした業者さんが来社、

終わってからは、役所→税務署→法務局→銀行、最後に建築の打ち合わせ

なかなかいい感じの忙しさです


久しぶりに法務局で謄本を取得しましたが、
1000円→700円に安くなっててびっくり

そういえば以前、曽我部氏のブログでそんなこと言っていたような・・・

これまでが高すぎましたね

それぞれの改定金額はこちらです


さて、現在住宅ローンのフラットで審査を進めていますが、一般の住宅ローンと比べてちょっとだけ手続きが面倒になります

そのマンションが住宅支援機構の定める独自の技術基準に適合していることを証明する必要があるため、管理規約や今後20年の長期修繕計画等、事前に書類が必要となります

結局、フラットの場合は個人属性よりも物件重視

どれだけ属性がよくても、その適合証明書が取得できないマンションならフラットでの融資は組めないわけです

ついでに適合証明書取得の費用は5万くらい

ただ、アパートローン等の既存借り入れは返済比率に含まれませんので、既に投資されている方にとっては持って来いです

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生きてます。


生きてます・・・

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久しぶりの投稿となってしまいました

やっぱりブログを更新しないとお客様との距離が遠くなっているような気がします。

いや〜でも忙しいんです、非常にありがたい話しではあるのですが、そろそろ休みがほしい・・・。

木曜日から1週間がはじまり、仕事して自宅に帰って勉強して、火曜日までこの調子でみっちりです

そして休日の水曜日は講義に出て、やっと終わった〜なんて思うと明日からまた1週間が始まる

こんな繰り返しなんです。

いつもなら通勤時間にブログネタを考えて自宅に帰って更新・・・

なのですが今は時間の取れる時は建築士の勉強でいっぱいいっぱいです。

27日からやっとGWに入りますが、どうやら講義と仕事で休みもほとんど取れそうにありません。

と、言い訳しつつ頑張ります

ただし、救いは仕事も勉強も楽しくやってることですね常に学ぶことがあるので面白いです


今日は静岡で出版記念セミナーです

さきほど私の1部が終わり、現在中元氏がセミナー中です

相変わらず書籍はアマゾンで2〜4週間待ち

当社の企画に言って頂けるとお送りできますのでご連絡下さい


ではもうちょっと更新できるように頑張ります

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自宅購入の場合・・・


久しぶりに・・・

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昨日は朝から案内が2件、投資ではなくご自宅の案内です

自宅の場合は自己満足の世界でもありますから、投資とは視点が異なります

価格、地域、間取り、環境・・・それぞれ希望があるかと思います。

ただし、将来貸すことを考えての自宅購入なら収支計算が重要になるので、その分、妥協点も多くなります

ファミリータイプの物件で投資として合うかと言えばほとんどクリアできないんです

1DK、1LDK、2DKが理想ではないでしょうか
広くなれば平米単価が低くなりますから。

物件の見方としては、居住用も投資用も同じですので、管理状態が悪い、修繕積立金が貯まっていない、修繕積立金が総戸数のわりに安すぎるなどなど確認する必要があります。

当社でやらせて頂く場合は、契約前に調査をしますから、以上のようなネガティブ情報があればストップをかけさせてもらいます

もちろんそれでも物件を気に入って購入すると言う場合は進めてもOKです

結局はそういった情報を知って進めるのと知らずに進めるのとでは大きな違いがありますからね

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話しは変わりますが、昨日の選挙、坂上社長が無事当選してほんとよかったです

これからが大変かと思いますが大阪維新の会、頑張って欲しいです

本格的に・・・


ゴールデンウィークの予定は・・・

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花見にしても何にしても世間では自粛モードが強いですが、周りが元気にやらないと益々暗くなっちゃいます

なので、普段のようにいつも以上にしっかり出費してもらった方がいいかなと・・・。

まぁそんなことを言いつつ、僕のGWはみっちり試験勉強です

GW特別講座があるんです

でもね、出費はしっかりしてるんです、この特別講座は別料金ですから


受けるかどうするかかなり迷ってたんですが、
講師の一言に負けました

「去年、この特別講義を受けた私の担当したクラスはみんな7月の試験に合格しました」

まぁ9月にある製図の試験は別ですけど、それを言われると受けなしょうがないかなと・・・。


さて、次の水曜日は、1回目の模擬試験です

朝から、計画・法規・構造・施工で6時間

長時間ですが、CPMの最終試験は朝の9時から夕方の6時まで休憩無しの9時間

まぁそう思えばなんとかなるか・・・


そろそろ本格的に始まります

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変更します。


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先ほど某金融機関の融資担当者が変更になると言うことで後任の方と共に銀座へ挨拶に来られました

今週中に引継ぎして来週から変更らしいです 

この融資担当者をご存知の方も多いでしょうが、4年くらいお世話になっていたので非常に残念です

ただ、後任の方は前の担当者の上司らしいのでなかなかやってくれそうな感じ、期待します


さて、今月静岡での出版記念セミナーは2年ぶりくらいでしょうか

今回は日帰りとなりそうなのであまり満喫はできませんが、なんとか時間を見て美味しい鰻が食べたいところです

当日は銀行さんも参加予定ですのでよろしければまたご紹介します。

突然なんですが次回からの出版記念セミナーは1部の中元氏と2部の私の順番を変更することになりました

内容を理解するうえで、その方がわかりやすいと思います

楽しみにしていてください

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疲れたときは、しおちゃん。


家にこもってました

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どうもセミナーがある週は資格勉強がおろそかになります

大阪セミナーの新幹線帰り、ついつい中元氏とたこ焼き・ワインで飲みすぎました

なので勉強不足を取り戻すために、今日はしっかり6時間ぶっ通しで机に向かいました


そして、
そんな後のリフレッシュは、

甘いチョコレートと・・・

最近はこれです ↓↓


「しゃべる猫 しおちゃん」



癒されたい人はぜひ!


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大阪は500名規模の会場で


土曜の大阪出版記念セミナー、皆様ありがとうございました

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セミナー会場に入ってビックリ

なんと500名規模の広さ

あ









大阪でもここまでできるようになったか〜

って、まさかそんなに集まったわけではなく、向こうのミスで広い会場を借りることになりました


さて、久しぶりの大阪セミナーいかがだったでしょうか?

新たな金融機関の情報もばっちりとご紹介しました。

次は4月23日(土)静岡です

先月中止になった名古屋は6月に開催が決まりました


今回大阪のセミナー会場は、ゲートタワービルという大阪駅の隣、福島駅で行われました

大阪の方はご存知かと思いますが、このビル、高速道路が建物を突き抜けています

これです ↓ ↓

a


















大阪に居てる時はなんとも思いませんでしたが、こうして見ると不思議です

高速を走るとなかなか面白いです

契約上は5〜7階に阪神高速道路会社がテナントとして入居していることになっています

空室率ゼロ?

珍百景でも紹介されてました

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大阪から


今日は大阪で出版記念セミナーです

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レジュメ作成も終わり、これから急遽個別相談です

大阪の所有している物件が空室になるからどう運用すればいいのかとの相談です

元CF社員の方から・・・。

では行ってきます


大阪支社から今日の一言



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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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