山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2011年05月

そんなに甘くないわけで。


一棟の物件情報が、
過去に付き合いのある業者さんや工務店、いろんなところから入ってきます

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ほとんど更地か古家付きの情報で、
「新築のアパートを予定しているが、いくらなら決まりそう?」との相談です

これから購入を予定している物件情報等もあるので、場所によってはやめといたほうがいいんじゃないですか?と断ることもよくあります

いい場所なら、賃料から逆算で、この価格なら投資家さんに紹介できますと価格を提案します

しかし、売主からの返答は
「それじゃ合わないよ・・・」がほとんどです

先日も値付け依頼受けた物件は、
売値よりかるく2000万以上低い提示となりました

賃料・空室率・運営費、計算するとまぁそんなもんです

そんなに甘くないわけで・・・。


話しは変わりますが、先日行われた建築士の第2回模試試験結果

300位でした・・・。

1回目は1000人中200位

そして今回は900人中(100人脱落?)300位

って、めちゃ微妙

勉強してるつもりですが、今以上やらないと追いつけません

そんなに甘くないわけで・・・。


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まぁ7月の試験まであと1ヶ月くらいなので、ここからは徹底的に問題集をこなします

水面下情報を。


たまにはユーチューブにて物件紹介 

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新築アパート 水面下情報です。



ちょっと頭がもりあがってますが・・・。

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今日は休日ですがこれから物件調査で役所に行って来ます

阪神大震災の1.5倍の地震が来ても・・・


現在、進めているフラットの案件

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フラットは、適合証明書の取得できる物件というのが大前提です

新耐震以降の物件なら、管理規約の内容がクリアできていることや長期修繕履歴が出せればOKです
あとは、フラットSいうのがあって、一定の基準をクリアできれば、10年間金利1%優遇を受ける事ができます

今日は、その優遇を受けるため1級建築士の適合証明技術者の人とマンションの立会いをしてきました

一定の基準とは、バリアフリー・ペアガラス・浴室手すり このどれかをクリアしている必要があるわけです

バリアフリーは最近の建物ならほとんどOKだと思いますが、平成17年以降の建物はクリアできないことがほとんどです 

それも、5mmを超える段差があればアウト、ただし玄関の段差は含めないとのこと

また、ペアガラスもほとんどないでしょうから、あとは浴室に手すりをつければOKです

ついでに今回の物件も手すりを取り付けました。

なかには、20年間1%優遇受けれる物件もあるようです。

条件は、住宅性能評価を取得している物件で且つ耐震評価基準の等級が1〜4あるうち、3か4ならクリアです

ただ、そんな物件はほとんどないらしく、特に等級4については、阪神大震災の1.5〜2倍の地震が来ても潰れない構造らしいです

その建築士の方曰く、今まで一度も受けたことがないと言う事です。

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LED照明は、光束(ルーメン)


「今年の試験ではかなりの確立で出題されます」

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LED電球の売上増加にともない、白熱電球のワットに比例するLED電球の数値を「ルーメン」と言います・・・

この震災でかなり売れているようです、ちょっと高いけど。

白熱電球の場合は「何ワット?」で選んでいたかと思いますが、LED電球では、「何ルーメン?」となるわけです

なので、このルーメンの数値が高いほど明るいということです

今年の2月くらいに読売新聞で載っていたようですが、商品選びの新たな基準として、採用されたのが「光の量」を示す全光束、ルーメンです

目安として、60Wで810lm、100Wで1520lm

今、勉強している建築士では、光束(ルーメン)・光度(カンデラ)・照度(ルクス)・輝度(カンデラ毎平方メートル)がよく出ますが、今年は必ずこのルーメンが出題されると言われています

図にするとこんな感じ・・・

a









わけわからん?

試験では、これが結構ごっちゃになるんです


これからはワットの変わりに、このルーメンを当たり前のように使うことになると思うので、憶えていると便利です

光の量、光束 「ルーメン」です。

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2回目の模擬試験・・・


先日、横浜での出版記念セミナーで、当社のお客様より、不動産関連の新たな資格に挑戦するとお話しを聞き、いい刺激をもらいました

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昨日は、建築士の2回目の模試試験が6時間みっちりありましたが、

結果は・・・

う〜ん、とりあえず合格点ではありますが、目標の点数はクリアできなかったのでまだまだです

試験は、計画・法規・構造・施工の4科目ですが、どうも以前からお話ししてる「構造」が不得意のようであきません

せん断力とか曲げモーメントとか、目に見えないのでどうもイメージが・・・

もっともっと過去問を取り組む必要があります。


来月には3回目の模擬試験が待ってますが、次回は本試験よりも難しいレベルらしく、かなりやばそうです

気づけば、1回目の本試験まであと1ヵ月半くらい

ますますブログの更新が滞りそうな予感


だってね・・・

仕事が終わってから、家で2時間勉強して、休みの日は講義が始まるまで2時間勉強して、その後5時間の講義を受けて、終わったーっと思えば、次の日からまた1週間が始まる・・・みたいな

こんな生活、もう無理無理・・・

と、ちょっと言い訳をしてみました


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今回の模擬試験の全国順位は来週くらいにわかると思うのでまた発表します

ワンルーム安すぎない?


昨日の物件購入会

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全7物件、区分マンションのご紹介でした

物件の仕入れは数日前から当日にかけて行いますので、どうしてもその時々のタイミング次第でイイのがある時ない時それぞれですが、昨日はちょっとびっくり

なんでそんなに安いの?っていうのがいくつか出てました

震災の影響があるのかどうかはわかりませんが、結構下がっている感はありましたね

ただし、気をつけないといけないのは、それだけ安いには何か見えない理由があるかもしれないのでその辺は要調査です

それさえクリアできれば物件自体は当社で既に管理しているものでしたので、即買いです

う〜ん、買いたい・・・

どうもこの仕事をしてると物件が欲しくなってあきません

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ついでに私たちのワンルームの仕入れは、付き合いのある業者から水面下での紹介も多くありますが、当社の収益物件速報システムが一番効率いいので、皆さんもぜひ利用下さい

合格率10%でも・・・。


GWも終わり、昨日から業務再開です。

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休み中は、とにかく勉強に費やしました

とても地味な休暇でしたが、まぁこんな時期も大切やなと感じます

とりあえずは再来週2回目の模擬試験がありますので前回よりも順位が上がるように頑張るだけです

仮に模試を受ける全国1000人中100位までに入れれば、合格率が10%でも合格できる計算です ってほんと単純ですが・・・
さすがに合格率ももう少し高いと思います。

一次の試験まであと2ヶ月・・・まぁ余裕・・・?


今月のセミナーは、5月14日(土)
横浜で出版記念セミナーを行います

最新の融資状況もみっちりお話ししますし新規の金融機関ネタもあります

そして、出版記念セミナーのラストは、震災で延期になった名古屋で6月11日(土)です

翌日も出張がありますのでそのまま名古屋で泊まります

試験1ヶ月前でもその日だけはしっかり飲みます・・・と言う事で、懇親会からの参加も
もちろんOKです

お待ちしております!

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GWから開放されたい・・・


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社内のブログを見ると、「今日からGW」「今日からGW」って、ふ〜ん、あっそって感じ 笑

GWなんて一切関係なし!

ひたすら机に向かって勉強してます

1日8時間勉強を目標に掲げ、コツコツ問題集を解く毎日

4月に行われた1回目の模試は合格ラインをなんとかクリアできましたが、最初の模試なので問題もまだ簡単らしいです

「山内さん、2回目は合格ラインやばいよ・・・」っと先生からつつかれました。

ついでに模試受講者全国1000人の中で1回目は200番くらい

良いのか悪いのかよくわからない順位・・・

5月半ばには2回目の模試が待ってますんで、最低8割正解を目指し取り組んでいきます

とりあえずもう少しで7月の試験に向けた全テキストひと通りの勉強が終わりますので、そこからは問題集のみ解いて万全で挑みたいなと思います。


というわけで、せっかくのGW皆さん存分に遊んでください

では

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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