山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2011年07月

振込み通知書が届きました。


忘れた頃にやってくる・・・

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不動産取得税や固定資産税の支払い

固定資産税については面倒なので、口座引き落としにしましたが、これってほんと忘れた頃にやってきます

そして、先日も忘れた頃に届きました

週間住宅から、原稿料の振込通知書

そういえば、
増刷分の印税まだもらってなかったんです

おっ、なかなかの金額

「監修である社長になにか送らないとな〜」

っと思ってましたが、井上・中元の両氏から

「まぁ別にいいでしょ」

てことだったので(言ってない?笑)
印税は貯金するとします。

社長ありがとうございます

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ね、融資条件変更ですって。


やっぱり、そうですか・・・

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先日、融資条件変更のニオイがプンプンすると言っていましたが・・・現実となりました。

某銀行の担当者から、ワンルームの融資条件が変更になると連絡があり、

内容としては、年収規定が500万から700万に変わります

アパートローンに対して、ほとんどの銀行が最低年収500万というのが一般的ではありますが、なんと、200万アップです

結局、過去に融資した案件で、新築区分マンションのローン支払い延滞が非常に増えてきているとの事

こちらから言わすと、

「買った時から収支あってないわけですから、そんなん目に見えてますよね・・・」

って感じなんですが。

新築の区分マンションなんて、自己資金比率をよほど増やさない限り赤字経営で、それを3戸も4戸も融資してたら、そら返せませんよ

なのに、そんな理由で700~800万クラスのワンルームも同じ審査規定にされると納得いかないですよね〜。

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レベルが違うってよ


え?そうなの?

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製図の試験まであと1ヶ月と少し

とりあえず矩計図(かなばかりず)マスターしました

a

















試験で矩計図に費やせる時間は50分、なんとかそれ以内にはクリアできそうです

しかし、全然喜んでられません

7月の学科試験から9月の製図試験まで勉強できるのは2ヶ月

ハードなのはわかっておりましが、先日通っている学校の先生から、

「長期クラスの人と比べたらだいぶ遅れとってるから、もっと書かないとやばいよ」

何?長期クラス?

どうやら自分の通っているのは短期クラスらしくて、長期クラスというのは、今年の1月から製図の講座をみっちり受けているとの事

長期と短期とでは現在のレベルが全然違うらしい・・・そらそうでしょ

なので、8ヶ月間勉強している人に2ヶ月で追いつかないといけない・・・

そらやばいわけで。


っと言うことで、8月10日(水)〜8月17日(水)までの夏季休暇は、自宅にこもるとします。

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不動産投資は儲からない?


不動産投資って儲かるの?

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現在、私たちが取り組んでいる投資物件で、投入する自己資金の利回りと言うのは、10%くらいです

それを聞いて皆さんが、ただ「低い!」と思うのか、「その投資のリスクはどんなもんなの?」と感じるのか

これって非常に重要なことです。

皆さんの求める自己資金利回りは何%?

ハイレバレッジ、高利回り
そんな簡単に儲かるような話しがあればそこにはそれだけのリスクがあるということを感じるべきです

地方投資を決して否定はしませんし、ピンポイントでいい物件を購入できればOKだと思います。

ただ土地勘のない物件に、表向きの利回りだけで投資することがどれだけリスクかと言う事を理解するべきです

またその時、物件の管理を任せれる信頼できる不動産屋がいるのかどうかということも重要です。

数年で資産5億まで増やせた!とかよく聞きますが、それで5億借り入れてたら純資産はゼロですし、高速で投資する事に魅力を感じるのもいいですが、要はそんな事で本当にうまくいく商売が簡単に手に入るかどうかです。

結局のところ、不動産投資は、残念ですがそんなにがっつり儲かるものではありませんし、投資して即リタイアできるほど甘いものでもありません。

でも、少々勉強することによって、リスクは極力抑えることができますし、手間が少なくコツコツと安定的なキャッシュフローを得たい方には、いい投資です

書籍やセミナーでいろんな情報が飛び交っていますが、美味しい話ほど気をつけて行動すべきです。

全国から所有物件についての相談をよく受けます。現場で働いているからこそ感じることが多々あるわけです

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そろそろセミナー企画するかな・・・。

売って終わりと考えるか、始まりと考えるか。

前回、融資の話をしましたが・・・

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昨日、以前取引のした業者さんから、最近某銀行の融資がかなり厳しいとの連絡をもらいました

銀行の担当者もマイナスの話しが多いらしくどうしょうもなく困っていました。

ただ、当社がその銀行から融資を出してもらっている限りでは逆に積極的に取り組んでもらっているというイメージです

ワンルームの少額融資も特別枠で去年から出してもらっていますし、金利優遇も以前より受けれるようになっています

そして一般的には、不動産会社一社につき、窓口になる融資担当者は一人ですが、現在、CFネッツに対しては5人体制で取り組んでもらっています

そのうえ、毎週決まった曜日の朝には必ず訪問もしてくれるようになってますし、とても取り組みしやすい環境です

結局、同じ銀行なのにどうしてその業者さんとそこまで大きな違いが出るのかというと、

「投資物件を売って終わりと考えるか、始まりと考えるのか」と言う事

その業者さんが仕入れたアパートをいろいろと紹介してもらっていますが、う〜ん、という立地でアパートを建てることが多々あります

そこは目先の利益が全てなんでしょうが、そうするとそのアパートに融資する銀行としては消極的にならざるを得ないわけです。

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先ほど、最近新規取り組みしている銀行の担当者も訪ねてきましたが、なかなかいい感じに取り組みができそうなので、またここでもコツコツと実績を積み上げてやっていこうと思います

融資条件変更の臭いがプンプン


短縮、短縮・・・

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以前、中元氏のブログにでも書いてましたが、SF銀行さんの融資規定が大幅に変更となりました

改定前は、物件評価の8割融資、融資期間は築古でも最長35年OK

改定後は、物件評価の7割融資、融資期間は20年前後・・・

当初は、融資枠の上限が延びたりと、積極的ではありましたが、う〜ん、難しいです

そして、吉住さんのブログでも書いてましたが、大阪のM銀行も融資規定に動きがあるようで、

改定前は、融資期間の計算は、「65−築年数」でしたが、

改定後は、「50−築年数」というお話し

これについては、とりあえず最終決定ではないらしいので、まだ以前のままの条件で対応はしてくれるようです

しかし、これまでの金融機関の動きを見ているとはっきり言って時間の問題ですね

条件変更がある前は、一度二度そんな話しが銀行から上がってくるもんです

なんとなくですが、春くらいには本決まりになるんじゃないですかね。

いつものO銀行やS銀行がそうならないことを祈ります

特にO銀行については、金利が2%台とやけに積極的ですからね

これが、いつまでも続くとは思えない今日この頃

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2000万価格交渉が通った?


今日は、木内氏と板橋・練馬方面の下見へ

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見て廻ったのは、7000万〜9000万くらいの一棟アパートで、築は、昭和63年〜平成5年

表面利回りで、9%弱

ある程度、精査して下見に行ってますから立地等は問題なくいいです

あとは、現地を見て、環境や管理状況
その築でどれだけお歳をとってらっしゃるのか

行ってみると、こんな感じでした ↓ ↓
a

















写真ではあまりわからないかもしれませんが、う〜ん悩ましい

どうも最近、ぱっと来るような物件がなくて、
見た瞬間に即買い付け!的な感じはそう簡単にないわけです。


すると、ある業者さんから連絡がありました

「山内さんが言ってた価格でお客さん付けてください」

半年前くらいのブログで・・・

『いいアパートが出たのですが、なんせ利回りが合わず、2000万くらいの価格交渉が必要』 
と言うお話しをしました

って誰も覚えてないですよね・・・

その物件の売主さんから連絡があったわけです

と言うわけで、なんと
2000万の価格交渉が通っちゃいました

結構簡単?

と言っても、その売主さんとは、その後何度もお話しをして、やっと了解が取れたわけです。

久しぶりに、がっつり交渉が通りました

まぁ2000万と言っても、もともと価格が高かったですからね

でも、これならアリです

とりあえずは、さっそく銀行評価を見てもらうとします

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融資期間短縮なら・・・


本日、携帯を忘れました・・・

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お電話頂いている方がいたらすいません、今日も帰るのは遅いと思うので、明日必ず折り返しご連絡します

急ぎの場合は、東京支社にお電話下さい!

すると、隣に座っている井上氏から

「携帯を忘れる人って、ストレスが溜まっているか、悩み事があるからしいよ」

さらっと痛いことを言われました

う〜ん、確かに井上さんのブログを見る限りでは、ストレスなさそうやけど 笑


この後、物件購入会のコメンテーターをさせてもらいます

区分が全5件くらいでしょうか

震災以降価格は下がっていますが、区分に対しての融資はますます厳しくなっているような気がします

一番は、融資期間の短縮かなと。

そうするとレバレッジか効きずらくなり、キャッシュフローが減少します

対策としては、今まで1割だった自己資金を2割3割と投入して安全性を高めることが必要になります

と言っても、700万や800万の物件ですからね、それほど自己資金が増えるわけでもありませんのでまた対応はしやすいと思います。

あとは、最近新規の融資先もできつつありますので、そこなら融資期間もたっぷり確保できそうです

さて、そろそろ出番ですので行ってきます

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このマンション、破綻寸前・・・


投資用の一棟や区分だけでなく、自宅用のマンションもご紹介しています

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昨日、内見したファミリータイプのマンション

場所は武蔵小杉駅から数分、室内はリフォーム済み、価格も納得の行くもので、個人的にも欲しいなと思える物件でした

もちろんお客さんにも、「これいいんじゃないですか」とお勧めしました

ただ、ひとつ気になる点があり、マンションの管理会社が最近変更になったようなんです

どうやら以前の管理会社がかなり評判が悪かったようで、大手の管理会社に引き継いだと言うこと

とりあえずそのマンションの重要事項調査報告書を売主さんにFAXしてもらうと・・・

マンション全体の修繕積立金総額が、
なんと200万!

直近で大規模修繕をしたわけでもないのにこれだけしか貯まっていません

ついでにこのマンション、大規模修繕は10年以上前に行っていますので、あと数年でそろそろ修繕をする必要がでてくるわけです

どう考えてもお金が足りなくなります

もともと販売図面を見ると、この部屋の負担する修繕積立金は、月15,000円くらいなので、ある程度貯まっているのかなと感じてご紹介しました

しかし、調べてみると管理会社が変わってから積立金の改定を行ったらしく、それまでは5,000円くらいしか取っていなかったようです

っという事で、見た目はいい物件でありましたが、実際の中身は破綻寸前でした。

お客さんには、事情をお話ししてこのマンションは見送ることを進めました

前向きに検討していたと言う事ですが、個人的にもそういう物件を売ることは気が乗らないので、次のタイミングを待つとします

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製図面白いかも・・・。


ふ〜。

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仕事が終わって自宅に帰ってからは、
とにかく製図です

昨日、書き終えた平面図です ↓ ↓

a









ここまで書くのに1時間50分かかりました

試験時間は4時間30分で、時間配分を考えると平面図にかけれる時間は、1時間30分

なので、20分オーバーでした

この他、立面図(または断面図)・伏図・矩計図を残りの時間で完成ささないと不合格です

なかなか大変でしょ

ですが、地味〜な学科の勉強とは違い、書いていてめちゃ面白いんです

書けば書くだけ、スピードが上がって、出来が良くなっているのがわかるし、2~3時間なんてあっという間に過ぎます

もともと大阪で住宅を売っていた頃は、土地が売りに出れば、お客さんの希望に合わして自分で間取りを引いてたんで、こう言うのが好きではあるんですが、こんなに楽しくやれるとは思ってなかったんでよかったです

まぁどんなことでも楽しく取り組むって言うのが
一番

なんとか頑張れそうです

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自己資金回収期間は約1年


個人携帯はドコモです

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あ


















この携帯を使ってもう5年以上になります

これだけ使っている割にはきれいですが、さすがに古いので、たまに電源が落ちたり、タイミングが悪いと目覚ましが鳴らなく朝遅刻しそうになることもあります

今では、会社の携帯が支給されてほとんど利用しないんですが、それでも毎月4,000円位の支払いが発生するんです


先日、自宅に届いた携帯の明細

何気なく内訳を見ていると、有料サイトとして
400円ほど引き落としがされています

う〜ん、記憶にない・・・

調べてみると、着メロの利用料らしく
(怪しいのじゃなくてよかった)

たぶんこの携帯を買ったときくらいに入会したんでしょう

それ以来、全然利用せずに引き落としだけされていました

もったいない・・・。

この際、全ての内容を見直そうと思い、キャッチホンやiチャンネルも解約しちゃいました スッキリ

そして、基本使用料も変更しようとドコモで聞いてみると・・・

どうやら以前の携帯なので使用料が高いらしく、今の携帯に変更すると、なんと約半額になるプランがあるらしいのです

じゃぁ新しい携帯はいくらかと言うと、
安くて30,000円です

って、高い・・・。

でも4,000円が2,000円になれば、15ヶ月で元が取れます

ペイバック(自己資金回収期間)が、1年とちょっとですから、投資としてはなかなか優秀?かもしれません



結局、悩んだ末、この携帯に愛着があるので変えるのをやめました

その辺は、pricelessと言う事で。

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液状化と借り換え


先日、山田さんに連れて行ってもらいました

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テレビで見るのとはまた違いなかなか衝撃的です

あ









液状化です




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a











阪神大震災のときは、液状化って今回ほどあまり言われていないように思いますが、実際には結構被害がありました ↓ ↓

あ



















今回の震災で、融資期間が短縮傾向にあり、そして、この液状化で場所によっては、金融機関が敬遠するケースも出てきています。


話は変わりますが、二日前の大阪フェアで某金融機関の「借り換え」の話しをする機会がありました

なかなか反響があったようで、その後もいろいろとご質問を頂きましたが、この借り換えできるのもいつまで続くかわかりません

参加していた融資担当者も「今のところは積極的ですが、いつ条件が変わるかわからないので私たちもドキドキなんです」っと言っていましたからね。

ちょっとした事で、ガラッと条件変更があったりしますので、常にアンテナを張っていただいて、チャンス!っと思えばその間に素早く行動することが大切です

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大阪 不動産投資セミナー


昨日は、久しぶりの大阪出張

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大阪は、照明も明るく、クーラーが効いていて快適でした

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大阪では2回目のCFネッツフェア

朝から一日のセミナー皆様お疲れ様でした
関西以外の方も多くご参加頂きありがとうございます!

物件購入会でのワンルーム、価格も安くなっていて、やっぱりいいの多かったですね

個別相談もたくさんやらせてもらいました。
その場で今後の方向性を決めて、東京から来てもらった銀行の融資担当者にそのまま直接相談できると言うのは、かなり効率よくていい感じでした

オーナー様参加のパネルディスカッションいかがだったでしょうか

質問する事項は事前にオーナー様にお伝えしてありましたが、それ以外の打ち合わせは一切なし

ぶっつけ本番的な感じでよかったと思います。

X様・K様ありがとうございました


さて、これで大きなイベントも終わりましたので、東京でコツコツ働き、休日は9月の試験に向けてがっつり勉強します

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自宅に2ヶ月滞納のハガキが届きました


日頃、自宅のポストってあまり見ないのですが、さすがにそろそろチラシでパンパンになってるかと思い、確認しに行きました

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ほとんどが自宅周辺の物件チラシなんですが、そんななか、利用しているカード会社からハガキが届いていました

内容をみてびっくり

「2ヶ月カードの引き落としができていません・・・」

え?そんなはずはないはず

確認してみると・・・

最近、引き落とし口座の変更をしたのですが、そのカードだけ変更するのを忘れていたようです

しまった・・・

そんな時にまず頭に浮かぶのが、自分の個人情報に延滞の記載をされると今後数年間融資が組めなくなる!

これはしゃれになってない・・・

カード利用額がどれだけ少額でも延滞は延滞ですから、とにかくやばいんです

ドキドキしながらカード会社に連絡を入れました

「すいません、口座変更するの忘れていて、引き落としができてないようなんです・・・」

「ではお振込み頂けますか」

「あの〜、個人情報に延滞の情報って載らないですよね?」

「2ヶ月遅れですからね、載るんじゃないでしょうか」

げっ、やっぱり・・・

「・・・それはまずいので、なんとかなりませんか?」

「一度、確認してみます」

3分後

「今日中に振り込んで頂ければ大丈夫です」

「ほんとですか!」

「でも今日振込みが確認取れなければ、必ず載ることになります」


いや〜助かりました、でもこのドキドキ感ほんと体に悪いです

2ヶ月遅れていようが、カード会社からわざわざ連絡って来ないんですね

家賃の滞納なんて言うと、1日、2日遅れたら、即連絡しますから、それとおんなじ感覚でいるとえらい目に合っちゃいます

そう考えれば、家賃の滞納も個人情報に反映できるようになると、審査上いいのですが

それに、家賃を支払わない人が、カードの支払いをちゃんとするとは思えないし

まぁとにかく、少しでも支払いが遅れたら相手側に連絡を入れることです

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ハローワークへ


昨日は、横浜のハローワークへ

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この不景気でそろそろ職探しを・・・

a










冗談です

教育訓練給付金の申請に行きました

2級建築士の学校に通い、今回ある一定の点数をクリアしたので、費用の一部が戻ってくるわけです。

5~6万ですから結構大きいです


そして、終わってからは、横浜駅にある有隣堂へ

猪俣GMがおすすめのMUTOH平行定規を買いに行きました

a









27,000円 そこそこします

でも、なかなかかっこいいです

来週の水曜日から、9時〜19時という鬼の製図10時間講習が始まります

今年の製図のお題は
「趣味室(自転車室)のある木造2階建て住宅」です

自分なりにテキストを見ながら書きましたが・・・
う〜ん微妙

難しい・・・けど、なかなか面白い

実際の試験時間は4時間30分

あと2ヶ月の我慢です

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2級建築士 学科試験結果


ついに昨日、
2級建築士の学科試験がありました

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7時30分に横浜集合 

通っている学校からバスで試験会場の専修大学へ

前日は夜中までトータル12時間くらい?勉強してたのでかなり疲れ気味・・・

バスでも勉強するつもりが見事爆睡


試験は全4教科 6時間です

とにかく問題は、
それぞれに足きりがあるという事

どれだけトータルの点数が良くても、1教科足きりに引っかかると不合格になります

特に以前から不得意だった構造が問題です


試験は、17時に終了 出来はまずまず。


その後、みんなで学校に戻り、緊張の採点会

合格点をクリアした人は、来週から始まる製図講習の説明会に参加、ダメだった人は・・・解散


そして、結果

無事合格点を上回ってました

以前ブログでもお話していた不得意の「構造力学」(曲げモーメント・せん断力等、構造物が荷重を受けたときに生じる応力の計算問題)も満点でしたし、思っていたよりいい結果でした

とりあえずは、第一関門突破です

が、次は製図が待ってますので、
気が抜けません


試験は9月11日

あと2ヶ月しかありませんので、とにかくあがきます

まだまだ寝不足の日々は続きそうです

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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