山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2011年09月

今日は夜の街を徘徊しているはず。


明日からもう10月です

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今日は新築アパートの決済がありました

最近、新築のアパートと言えば古家や更地から進めることが多いので、その分、自然とオーナー様との打ち合わせも多くなります

僕らの立場としては、仲介させてもらうことが多く、売主さんと買主さんの間で動くことがほとんですのでそこをうまく調整する必要があります

しかし、いつもスケジュールを合わして頂けるオーナー様が多く、本当に助かっています

今日のオーナー様も本当に気を使って頂き、いつもご協力頂けるのでめちゃめちゃ助かりました

ありがとうございます


さて、今年もあと3ヶ月・・・

「今日は銀行マンが夜の街を徘徊しているはずですよ」とは、某銀行の融資担当者

9月の決済月を乗り越え、ストレスの貯まった多くの銀行マンが飲みに出かけるようです


こんな営業マンや
a






あんな営業マンに
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ストレスをかけられているんでしょうね・・・。

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え?できるの?


昨日のフィールドワークセミナー、全5物件を見て廻りました

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東京で4物件、川崎で1物件

新築アパートから中古アパート、鉄骨のマンション等々。


今回は何よりも銀行さんが参加してくれましたので、今のファイナンス事情や物件に対するいいコメントが聞けたのではないかと思います


そして、私たちにもいい情報が・・・

「CFネッツさんには融資できますよ!」

え!?そうなん?

それを聞いたスタッフの目が輝いたこと

これだけ不動産屋には融資をしたがらない金融機関ですが、ほんとありがたい話しです

まぁでもその前に待って頂いている投資家さんがいるので、物件が残ればですね〜。

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さて、物件探しでもするかな。

採点会の結果


結果は・・・

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水曜日に行われた2級建築士製図試験の採点会

台風の影響あってか参加者はめちゃ少なかったです。


試験の設計条件は、ざっくりこんな感じです

・直径4.5mの円が入るガーデニング用の庭を確保する。

・居間から眺められる花壇を設ける

・道路に面する植栽スペース確保(40%以上)、また駐輪スペース5台確保し、駐輪が道路から直接見えないようにする。

・玄関とは別に趣味室からも出入り口を設け、その趣味室から直接屋外テラスに出れるようにする。

・家事室から直接ガーデニング用の庭に出れるようにする。

・予備室を趣味室に隣接させる。


その他、各部屋の広さも何平米以上と決められており、細かい条件が設定されているわけです。


そうして完成した復元図面はこんな感じ

a










結果、ポツポツと小さなミスはありましたが、無事「A」評価でした

とりあえず一安心ではありますが、所詮は復元図面です。


試験結果は、12月1日

先が長い・・・。

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久しぶりの社内研修


今日は午前中、社内研修がありました

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猪俣GMによる
「アパート建築ボリュームチェックのしかた」

日頃の仕入れって、区分や一棟がメインではありますが、土地や古家なんかもよくチェックします

その為には、まずボリュームを出す必要があって、建蔽率・容積率・道路斜線・北側斜線・敷地内通路・窓先空地等々の規制をクリアして、ざっくりとしたボリュームを出します。

そうして、入る間取りがわかれば、あとはそれに対して取れる賃料と建築費用を出して、収支計算をするわけです。


まぁ実際に土地から収支の合う物件というのは非常に少ないですが、こういうことができる様になれば間違いなく建築の引き出しが増えますし、自分の入れたプランが建つというのは嬉しいもんです

今年は建築にどっぷりでしたし、久しぶりの社内研修面白かったです

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明日は休みですが、建築士試験の採点会があります。

試験の時より緊張しそうです

名古屋・大阪・東京セミナー


久しぶりにセミナーをします

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10月22日(土)名古屋「金融電卓初級講座」

10月29日(土)大阪
「ファイナンスで知る!今あなたができる不動産投資」

11月19日(土)東京
「ファイナンスで知る!今あなたができる不動産投資」

ご参加お待ちしております


これからミニフィールドワークセミナーです。

行ってきます

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製図試験を終えて。


今年1月からの長い長い戦いが終わりました

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昨日の試験は4時間30分、終わってからは学校で採点するための復元図面を更に2時間半かけて作成

いや〜さすがに疲れました、もう図面は当分書きません 笑


さて、試験を終えての感想は、思ったより難しかったですね。

前日に去年の過去問を書いたのですが、1時間も前に完成してかなり余裕だったんです。

学校の先生からは、
「簡単な時ほど、小さなミスで落ちる可能性があるから気をつけるように。難しい時は、周りも難しいと思っているから、妥協してでも完成させることが大事。」

なので、試験中は、この難しさならなんとか完成させれば受かるんじゃないか・・・と。

途中、課題文に設定されている建築延面積がオーバーしそうになり、リビングに吹き抜けを作ってクリアさせたりと、なんとか時間通りで無事完成。

なかなか満足できる作図に仕上がったと思います。

しかし、試験が終わって周りの話しを聞いてみると、そんなに難しくなかったという意見が多く、建物の奥行き長さを変えて図面を入れてみると、確かにそこまで難しい問題ではなかったのかもしれません

やばいかも・・・。

とりあえず来週、復元図面を元に学校で採点会がありますので、そこで何となくいけるかどうかがわかるのかもしれません

まぁ昨日の作図が自分の今ある実力やと思いますし、久しぶりにいい緊張感を味わうことが出来てよかったと思います

ここ1ヶ月禁酒だったので(体調が悪かったのもありますが)、ちょこっとガソリンン補給してきます

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見なければよかった・・・。


試験が3日後に迫りました

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頭痛は相変わらずで、試験が終わるまでは続きそうです。

思えば、3年前くらいも同じような症状がありました

その時は、不動産コンサルとCPMの試験勉強が重なり、ひどい頭痛になったのを覚えています

なので、試験が終われば回復に向かうと思います


さて、製図が無事1回で受かるのか、こればかりは何とも言えませんが、まぁやれる事はやったと思うので、当日、落ち着いて書くだけです

と言いつつも、最近はあまり落ち着きがなく、なんとなく過去の試験結果データを見ていたら

驚くべきものを見つけました・・・


「平成22年製図合格者の職業」
っていうのがあり、


建設会社41% 

建築士事務所14% 

学生・研究生32%等々


そして、

不動産業は、3%・・・

なんと3%です


見なければよかった・・・。


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では、試験後また更新します

借り換えについて。


借り換えの相談をよく受けます

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区分、一棟アパート、自宅。

今年の出版記念セミナーに来ていただいた方は、区分の借り換えについて、かなりメリットある事がわかったと思います

現在一棟について、積極的な金融機関があり、購入資金での融資は受けにくいけど、借り換えなら前向きに検討してくれたりもします。

そんな時に大事なのが、投資家の属性と所有している物件の収支です。

特に収支が既存の金利で運営できていれば、借り替えて金利が下がった分、ますます安全性は増すわけですから、融資は受けやすくなります


最近、取引させてもらった借り換えでは、金利が4%台からなんと1%台へ

まさかそこまで下がるとは・・・でしたが、オーナー様にも大変喜んでもらい、いいご紹介ができました

借り換えの相談も受け付けてますので、ご連絡いただければと思います

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某金融機関でのミラクル的な区分の借り換えが最近厳しくなりつつありますので、借り換え、再投資をお考えの方は、早めに動くことをお薦めします。

来年の申し込み!?


建築士の試験まであと9日です

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先日、建築士の学校から電話が来ました。

学校「山内さん、今日何の日か憶えてますか?」

山内「今日?」

学校「大事な日ですよ」

山内「・・・?」

学校「学科試験の結果発表ですよ〜」

山内「あぁ今日ですか」

学校「無事受かってましたね、おめでとうございます」


と言う事で、建築士の学科試験結果の通知書届きました

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自己採点で合格点はクリアしていたものの、これを見るまでは安心できませんのでとりあえずよかったです。


そして、話しは製図試験について

学校「製図どうですか?」

山内「とにかく必死に書いてます・・・」

学校「先日の模擬試験の結果が出ました」

山内「どうでしたか?」

学校「Cでした」

山内「Cですか・・・」


評価がA、B、C、Dの4段階に分かれていて、
Aなら合格ですが、それ以外はアウトです

それもC・・・。

学校「ま、まぁでも、学校の試験は難しいですからね、このまま頑張ってください」

やはりこのままやったらかなりやばいです・・・。

学校「ところで山内さん、来年の話しですが・・・」

山内「来年?」

学校「今からお話しするのもなんですが、席を確保する必要がありますので・・・」

山内「席?」

学校「来年1月から始まる2級建築士の製図の申し込みしておきませんか?」

ん?落ちるって事?

山内「それって、製図の長期クラスの話しですか?」

学校「そうです、今から申し込みすると割引がありますし、よかったらこの後、申し込み書きに来ませんか?」

学校「気を悪くしないで下さいね、キャンセルもできますし、席を確保する意味でも・・・」

ひどい・・・

これが生徒にやる気を起こさせる為の学校の策略ならなかなか素敵ですが・・・

どうせ受かるから必要ないです!っと言えなかった自分がいる・・・

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まぁ、でも受かりますけどね。

名古屋でセミナーします。


10月からポツポツとセミナーをやらせてもらいます

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まず第一弾は、
10月22日(土)名古屋で「金融電卓初級講座」

去年一度名古屋でやらせてもらったのは朝から夕方までみっちり電卓を使ったセミナーでしたが、今回は初級講座として、時間を短縮して最低限これくらいは投資家さん自身で投資適格不適格の判断をできるようになってもらおうと言うものです

販売図面を見て電卓をたたき、基本的な収支計算、投資効率等々をマスターしていただきます

これから不動産投資を始めようとする方には欠かせない内容となってます。

翌日は個別相談も開催します。

詳しくはこちらをどうぞ

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
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