山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2011年10月

大阪不動産投資セミナー


昨日・今日と大阪でセミナーです

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梅田に移ってから大阪支社には初めて行きました。

場所は、大阪駅前第一ビルの5階です

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大阪にお住まいの方なら、ほとんどの方が知っているビルだと思います

事務所からは、桜橋の交差点が見えて、新地まで徒歩2分、平日は食べる店に困りません

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個人的には実家から更に近くなり、アクセスは良好です

ただ、梅田界隈の地下は迷路のようなので、初めて来る方はまず迷うと思います、ご注意下さい。


昨日のセミナーも無事終わりましたが、ファイナンスの話しは皆さん興味津々だったようで、

「えっ?そんなんできんの?」という声をよく聞きました。

こうして日々現場で働いているからこそ、貴重な情報が入ってくるもんです

東京では同じセミナーを、11月19日開催します。追加講演は来年2月予定です。

さて、今日は午前中個別相談2件、午後は物件購入会です。

では!

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区分で金利1%台って


明日・明後日は大阪でセミナーです

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ホテルを予約するつもりが、どこも満室で空いてません

30日(日)は第一回大阪マラソンらしいです・・・。


明日のセミナーはファイナンスのお話しもしますが、タイミングのいい事に先ほど某金融機関の融資担当者が来店されました

この金融機関、もともと区分について、自己資金3割〜4割投入する必要があるのですが、区分マンション3戸併せての持込みからは、自己資金2割くらいで融資をしてくれるようです

3戸からって言うのが微妙ですが、所有物件の借り換えを含めてでもOKらしく、それなら意外とクリアできるかもしれません

なんといっても金利が1.675%です

住宅ローン並

ただし、融資期間について、RCの耐用年数47年から築年数を引きますので、あまり古いものだと厳しいかもしれません

まぁその分、これだけの金利でしたらちょっと自己資金を入れてでも、価値がありそうです。


では明日その辺の話しも含め詳しくお話します。

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え!?僕も手術?


まじですか・・・

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昨日の休みは、セミナーレジュメ作成、そして病院へ

以前から、鼻ににきびのようなできものができていて、1年以上経ってもまだ治らないんです

山田氏から「さすがにそろそろ診てもらった方がいいじゃない?」と言う事で、早速行って来ました


横浜にある評判のいい皮膚科です

昼ごろ予約を取り、診てもらえたのが20時前・・・って混み過ぎ


先生に言われた第一声が、

「手術だね、うん、うん手術だね」

え?大袈裟じゃない?

「とりあえず取っておいた方がいいね、これからまだまだ大きくなる可能性があるよ。」

「塗り薬とか他の方法はないんですか?」

「ないね。取るしかないね。今なら局部麻酔でいけるけど、これ以上大きくなると全身麻酔で、そのうち鼻に穴が開くかもしれないから早めにした方がいいよ」

「う・・・、跡は残らないですよね」

「残らないよ・・・たぶん」

あっ逃げたな・・・。


と言う事で、11月半ばに手術となりました

しかし、どこかにも同じこと言ってる人いたな〜。


話しは変わりますが、恒例の忘年会

今年は、

12月3日(土)大阪

12月11日(日)名古屋

12月17日(土)横浜

告知はまだこれからですが、予定を空けておいて下さい

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名古屋 不動産投資セミナーを終えて


やっぱし雨ですね〜

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今日は名古屋で「金融電卓初級講座」のセミナーでした

このセミナー、いつもは一日みっちりと行うのですが、初級と言うことで3時間30分での習得が目標です

金融電卓の使い方から、収支計算、投資分析、最後は実際に売りに出ている物件の分析までしてもらいます

今回はとにかく時間が無いので、金融電卓に触れていただくことを意識してレジュメを作りました

何度も電卓を触ってもらってこそ理解が深まるかなと。

短い時間でしたが、皆さん自身で実際に投資分析して頂くと、物件の有り無しはある程度ご理解できたかと思います。


今年、僕が名古屋でやらしてもらうセミナーは最後ですが、次は忘年会も控えてますので(そろそろ告知されます)ぜひそちらもご参加頂ければと思います

パーッとやりますよ、名古屋初忘年会ですからね

今日は、ありがとうございました


しかし、名古屋でのセミナー

いっつも雨ですね・・・。

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中古マンションの金利が下がるようです。


「金利が下がりそうです・・・」

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中古マンションの融資規定が変わるようで、某金融機関の融資担当者から携帯に連絡がありました

優遇幅は、年収・築年数・駅からの距離によって異なります。

かなり細かく決められているので、詳しくはまたセミナー等でお伝えしますが、平均0.5%くらいの優遇は受けれるようです。


結局、新築への融資より、中古マンションの融資に力を入れていこうということで(いまさら)、やはり新築マンションは滞納等が多いようです

新築のプレミア家賃ですら収支が合わず、そこから更に賃料が下がり、ますます収支が悪化

こういった物件で融資を組んでキャッシュフローを確保しようと思えば、よほど自己資金を投入しない限り収支が合わないです

銀行の方向性がこうなるというのは、まぁ当たり前ですし、今後ますますその流れは強くなるかと思います

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おかげさまで満席です。


今日はセミナーのレジュメ作成のため、一日自宅にこもっています

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おかげさまで、
11月19日(土)の東京開催セミナー
「ファイナンスから知る!今あなたにできる不動産投資」は50名様満席となりました

1ヶ月前にもかかわらず嬉しい限りです

(情報交流会からの参加はもちろんまだ大丈夫です)


追加公演も予定していますのでまた決まり次第お伝えします

ただ、スケジュール上来年の2月くらいになるかもしれません・・・。

ついでに大阪では
今月の29日(土)に同じセミナーを開催します。


レジュメがまだ終わりそうに無いので今日はこの辺で

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昨日の・・・


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恒例の宅建祝賀会、始まるまでに採点を終え、各自の点数が発表されます

受かってるであろう人は勝因を、落ちたであろう人は敗因を話し、周りのスタッフからいろいろと質問や愛情コメントをもらうわけです


その年によって合格点は異なり、ネットでは、J宅新報社、N建学院等、合格予想点が出ています

ばらつきはあるのですが、おおよそ33〜35点くらいのようです

40点近く取れている人はまず間違いなく受かっていると思いますので、ひとまず安心ですが、35点前後の人は11月30日の結果まで何とも言えません。

当社で最高得点だった今野さん
(勝手に発表してよかったかな・・・)
宅建が必要な部署でもないのに、凄いと思います


毎年の合格率は16%くらいですが、半年くらい真剣に取り組めば受かる資格です

ただ、それぞれが勉強をやらされてるという気持ちじゃ難しいと思います。

結局、なぜこの業界で必要なのか、持ってると持っていないとでは仕事の幅が大きく異なると言うことを理解して、自分に負けない気持ちがあればクリアできると思います

な〜んて言いつつ、自分も12月に建築士の合格発表があるのでドキドキしてますし、これだけ言って落ちたらやばい

とりあえずは皆さんお疲れ様でした

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そして、来月は不動産コンサルティング技能士の試験があります

これは宅建や不動産鑑定士を持っていないと受けれませんので、もちろん中途半端な勉強じゃまず落ちます

今年受ける呉ちゃん・大阪支社の吉住さん まぁ2人とも自分に厳しいので、余裕で、余裕で、余裕で受かるんでしょうけど

・・・とほどよいプレッシャーを。

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ダブル退去・・・


え?もうですか・・・

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今年の3月、母の所有している東京のワンルームの入居者が退去しました

その後、募集をし無事決まったのですが・・・

なんと今回、半年で退去の連絡が来ました


早くない?


退去理由は実家に戻るとの事ですが、まぁこのご時勢、そんなこともあるわけです

とりあえずは11月退去予定

とにかく室内が汚れていないことを祈るばかりです。


母に退去の連絡しないとな〜、
なんて思っていると、タイミングよく母から電話があり・・・

「大阪の店舗、退去の連絡来たわ」

っと言うことで、
東京・大阪の物件共にダブル退去。

まぁそんな事もあるわけです。


空室率の高い大阪、それも店舗って大丈夫?
と思われるかもしれませんが、

困ったときには大阪支社の服島氏がいてますので、特に心配してません

めちゃ優秀ですんで、関西で物件をお持ちの方は相談してみてください

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さてさて、今日の夜は宅建の祝賀会です、では。

資格は人を・・・。


明日は宅建の試験です

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10年前くらいに僕が受けたときは、民法が不得意だったので、とにかく点の取りやすい業法から解いていったのを憶えてます

試験始まってすぐは多少の緊張もあるので、冷静になるためです

結果、民法は2~3問くらいしか正解してなかったので、いい判断だったと思います。


当社では事務系の人も含め今年10人くらい?受けるんでしょうか

頑張っている人、毎年恒例行事になっている人、やさぐれている人(笑)

スタッフ皆それぞれです


しかし、それ以外の人がみんな宅建の資格を持っているというのはほんと凄い会社やと思います


資格は人を裏切らない・・・以前に誰かが言っていたような


明日の宅建祝賀会が楽しみです

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ではこれからミニフィールドワークセミナーに行ってきます

アパートも求む!


5000万〜6000万のアパート求む!

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本当にないんです

この価格帯の新築または築浅アパート。


もちろん利回りが引くければたまに売りに出ますよ

ただ、S銀行で収支を合わそうと思えば、やはりネットで6.5%くらいは確保したいんです。


これから予定している土地の水面下情報なんかもよくもらいます

売主から12室のアパートでどう?なんて相談されると、高額になるからそれなら6室の2棟にして!とお願いします

ただ、どう計算してもプランが入らない

結局、そんなうまくいく話なんてなかなか無いわけです。


まぁこればかりはタイミングですが、日々コツコツ物件仕入れと新規の金融機関開拓、これしかないですね


なんとかご紹介できるようにもがきます

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久しぶりの倉橋落語


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昨日は、横浜で社長の「不動産、買う前に聞く話」のセミナーに参加しました

最近は、土日のセミナーなんて言うと何かしらの予定が入っているのでまず参加できないのですが、ちょうど終わってから横浜の業者さんと会う予定があったのでタイミングよく行けました。

一番見たかったのは、あの「倉橋落語」

今月と来月は名古屋・大阪・東京でセミナーをやらしてもらうので、その勉強です


お客さんとしては勉強になるセミナーももちろん大事なんですが、やはり聞いていて面白くないと数時間というセミナーですから、集中力が欠け頭に残りにくいと思うんです

楽しく勉強できると言うのが一番効率よくストレスがありません


昨日のセミナー、さすが倉橋落語でした

あれだけの笑いを取れるのは、もちろん今までの経験もあるのでしょうが、トークの中の間であったり、その時その時の声のトーンであったり、

そして何よりも会場の空気を読む必要があったり・・・

いい勉強になりました


ほんと学ぶことが多いです。

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では、落語のCDでも聞くとします。

え?高い・・・。


今日は、朝から本部出社です

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その後は、建築中アパート下見→完成アパート下見→銀座に戻って事務作業

気づけば19時です。


すると、以前取引のある業者さんから連絡があり、川崎で新築アパートの紹介を受けました

価格は1億弱 売主の賃料査定で表面9%超え

まぁそこは要調査ですが、なかなか良さそうです


するとその後、さらに他業者さんから連絡があり、横浜で区分2室の紹介を受けました

早速明日、2物件の下見に行ってきます


話しは変わりますが、そろそろ「あの宿」に行きたいなと思っています

以前何度かブログでもご紹介しました座敷わらしで有名な「菅原別館」です

なかなか貴重な体験のできるお宿ですし、なんとなく行くと落ち着くので気に入ってます


すると今日、担当させてもらっているオーナーさんからメールが・・・

「菅原別館、ついに一泊1万円超えです」

えっ?高い・・・

2年前に中元氏と行ったときは5千円くらいだったでしょうか。


ついでにその時、菅原別館で撮ったユーチューブがなんともうすぐで1万アクセスです

恐るべし。


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人事じゃない・・・。


宅建の試験まであと10日と少し

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試験を受ける人は、今頃が一番精神的にきつい時かもしれません

あともう少し、後悔しないよう頑張ってください


さて、今年の試験は10月16日(日)、当社では終わってから採点会があり、その夜、毎年恒例の宅建祝賀会が開かれます

宅建を持っているスタッフにとってはなかなかのオモシロイベントなんですが、試験を受けるスタッフにとっては落ちるとシャレにならないイベントでもあります。

受かれば、めちゃめちゃ褒めてもらえますが、落ちれば、ケチョンケチョン

ある意味愛情たっぷりな祝賀会です


「いつから勉強し始めた?」

「一日何時間勉強した?」

「休日は何してた?」

「落ちた要因は?」

「自分に甘いんちゃう?」

「来年また受けんの?」


っと、ビシビシつめられる訳です。


が、今年は自分も人事じゃない・・・。

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スタッフの皆さん、今年の宅建祝賀会は優しくお願いします。

まず価格は上がるかと・・・


そういえば・・・

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10月29日(土)に大阪でセミナーをやらしてもらいますが、翌日は物件購入会も予定しています

ご紹介するのは首都圏と大阪の区分マンションです

今回、東京の区分は大阪デビュー?の吉田がご紹介します。


震災以降区分の価格は下がっており、まだまだ驚くような物が出ています。

ただこれは、震災後の投資リスクに対しての要因でしょうから、ここから2ヶ月、3ヶ月と時間が経過し、投資リスクが収まれば、まず価格が上昇するのではないかと思っています

東京で生活している限りでは、3.11から半年が過ぎ、暗かったホームも明るくなり、着実に震災以前の状態に戻りつつあります

そういう意味では、今がチャンスだと思いますし、首都圏ではいい物件がかなり出ています

一応、購入会という名のセミナーですが、勉強でこられる方も多くいらっしゃいますので、ぜひお気軽に参加してみてください

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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