山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2011年11月

ついに明日です・・・


宅建の合格発表があったようです

受かった皆さん、お疲れ様でした。

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そして、明日は2級建築士の合格発表です

9月の製図試験から2ヶ月と少し、やっと合否がわかります

今の自信は半々です。

時間が経過すればするほど不安になってくるのはきっと周りの人も同じかなと。


やけに頭をめぐるのが、学校で言われたあの言葉

「毎年、受かるかなと思っていた人が数人落ちてます」

最後まで気を抜かさないために言ってくれてるのならいいのですが・・・

どうもあの言葉が離れません。


明日、自分の合否をどうやって知ろうかと未だに迷ってます


.優奪箸納験番号が発表されます

→自分の受験番号を探すのなんとなくイヤ


⊆宅に届きます

→受かっていても落ちていても届くので、開けるのがイヤ


3惺擦ら連絡が入ります

→電話出たくない


っと言うことで、結局は当日の気分次第かなと。

どちらにしても結果はブログでお伝えします

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とりあえず一安心


昨日の大阪W選

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いや〜橋本さん勝ってくれてよかった

これほど結果が気になった選挙もなかなかありません

たぶん勝つだろうとは思ってましたが、ほんと安心しました。


これだけ「景気が悪い」「ほんまに大阪は景気が悪い」と大阪にいる友人・同業者から話を聞いていると、今思い切って変える必要があると思うんです

ある程度のリスクは背負って勝負してみる、それくらいやらないといけない状況にまで来てるんじゃないかと、生の声を聞いたら感じます

じゃぁ都構想が必ず成功するかどうか、大阪が変われるのかどうかは、正直わかりませんが、どうせこのままなら何も変わらず落ちていくだけかなと

それなら一か八かチャレンジしてみる必要性は絶対にあるんです

挑戦するリスクはもちろんあります、しかしそれよりも挑戦しないリスクの方が大阪府民は高いと感じ、今回の結果につながったと思います。

ぜひ頑張っていただきたいです

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静岡 不動産投資セミナー


昨日は、沼津でセミナーをさせて頂きました

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「なかなかすごい会場ですよ」とは聞いてましたが、正直これほどまでとは・・・


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会場には、なぜかピアノやカラオケが置いてあり、そのまま懇親会ができるスペースも完備


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景色もよく、夏は花火が見えるとの事

京都を感じるようなとてもいい雰囲気です

あ







セミナー前、控室もあります



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セミナーは、多くの方にお集まりいただきました

1時間半のセミナーであっという間でしたが、少しでも「不動産投資」について知っていただけたのであればうれしく思います。


終わってからは、私や中元の担当させて頂いているオーナー様・銀行さんと懇親会へ

不動産投資の話しはもちろんですが地方の活性化についてなどなど、とても熱く有意義な時間でした

こうして業種の違う先輩方と交流を持てるということは自分にとってほんと貴重な財産になります

この会社で働かせてもらえているからこそだと、とても感謝します。

いや〜昨日は久しぶりに少し飲みすぎました、いつもありがとうございます。


また来年静岡ではセミナーを予定してますのでぜひご参加いただければと思います

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不動産管理はプロに。


12月10日(土)個人的に今年最後のミニフィールドワークセミナー、残り1席です。

お早めにどうぞ

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本日、物件下見に行っている途中、

目を疑うような光景が・・・


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「え〜、どうなってんの?」

マンションから大量の水が・・・

止まる様子も無く永遠と流れ出てます


すると・・・

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警官到着

さて、どんな対応をするのかなと見ていると・・・

もちろんただ見上げているだけ

物件を見る限りはあの管から漏れているのかなと・・・それにしてもすごい量です。

バルブを止めればいいんじゃない?なんて思っていると、ゆっくり水が弱まりました。


こうして物件を保有していると、思わぬトラブルが起こるものです

やっぱり不動産管理はプロに任せるべきだなと。

個人じゃ到底対応できません


自分の持っている物件ももちろん会社に任せています、だって面倒ですから。

この仕事をしている人間ですらそんなもんです。

逆にこの仕事をしているからこそ、数々のトラブルを知っているので任せているというのもあると思います。

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忘年会のご提案・・・


今日は朝から5組の個別相談です

この寒い中ご来店いただきありがとうございます

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さて、先週手術をする予定だったのですが、風邪をひいてしまい延期してもらっていました

再度、診察を受ける必要があるということで、昨日病院に行き、手術の日は、12月14日に決まりました

しかし、ひとつ大きな大きな問題が・・・


先生「手術の2日後にまた診察来てもらって、その5日後に抜糸です」

山内「わかりました」

先生「あと、手術の日から1週間はお酒ダメですからね」

山内「え!1週間も!?忘年会とかあるんですが・・・」

先生「ダメです」

山内「絶対に?」

先生「絶対に!」


と言う事で、手術から1週間禁酒なんです

日頃から1週間くらいお酒を抜くことは全然大丈夫なんですが、その1週間は、

12月17日(土)横浜で忘年会、
12月18日(日)フィールドワークセミナー後、忘年会

禁酒の忘年会ほどきついものはないわけで、それも顔には包帯が・・・。


そこで皆さんにご提案が・・・

横浜の忘年会に来るより、12月3日大阪忘年会12月10日名古屋忘年会に来ませんか?笑

って冗談です。

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静岡でセミナーです。


静岡にお住まいの皆様

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急遽、セミナーを開催することになりました

それも今週の土曜日11月26日です。

名古屋・大阪で好評を頂いた「不動産投資スタートアップセミナー」

当社で何度もセミナーにご参加いただいている方は、もうよくご存知の内容になるでしょうが、初心者の方にはぜひ知っておいて欲しい講義内容です。

・収支の内訳と投資指標の入り口

・CFネッツがお勧めする区分・一棟の最低条件

・CFネッツが過去に取り扱った投資事例とその投資分析

・買ってはいけない投資物件のその投資分析

こんな感じで1時間半のセミナーです


場所は、沼津駅から徒歩7分の可能館?というビルです

14時受付開始 14時半〜16時 無料です

懇親会をするかどうかは未定です。


HPにも載っておりませんので、ご希望の方は、私にご連絡いただくかseminar@cfnets.co.jp こちらまでどうぞ。

銀行も来ますよ。

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え?年収の5倍なの・・・。


今年の風邪は喉からです、皆さんお気をつけてください

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さて、月曜日の朝は金融機関の来店ラッシュです

毎週定例で2〜3行が案件を求めて来られます


今日は、O銀行・T銀行

対応していると、いつものS銀行ではなく別支店のS銀行も来られました

なんで別の支店が来てんの?
なんて話していると・・・

「今週から定例で来させてもらいます!」
と担当者

・・・。

まぁありがたい話しではあるのですが。


某銀行の担当者に融資相談をしていると、

担当者「この方なら、3000万くらいまで融資できそうですね」

山内「ん?3000万!?年収の10倍で計算すると6000万くらいいけるんじゃないんですか?」

担当者「それは一棟融資の時で、区分に対しては年収の5倍くらいなんです」

うっ、いつの間に・・・。

ますます区分に対して厳しくなってない?


と言うことで、
皆さん風邪と共にお気をつけ下さい。

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緑は快適!


昨日の東京セミナー、雨にも関わらず多くの方にご参加いただきました

最近、自分のセミナー80%くらいの確立で雨ですね・・・。

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あ







「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」

現場で働いているからこそ伝えれる不動産投資の今

なかなか好評だったと思います


追加公演は2月11日です。

HPにもアップされましたのでこちらからどうぞ。



そして昨日、セミナー前にちょこっと買い物へ

レーザーポインターを探しに。

(レーザーポインターって、プロジェクターで表示した映像等を指すためのやつです)

赤色のレーザーはどこ指してるかちょっと見にくいなと思っていたんで、緑色のレーザーを狙っていたんです

先日、大阪でセミナーした時に服島さんに借りたんですが、緑のレーザーは見やすいんです。

ただし、これがとにかく高い!

普通に2〜3万くらいするんです。

さすがにそこまでは手が出ないと思っていたら、ありました

9,980円!

まぁこれでも高いんですけど、知る限りでは最安値です。もちろんパワポもめくれます。

あ





















迷わず即買い

早速セミナーで使いましたが、めちゃ快適です。

やっぱり緑にして正解でした

きっと皆さんも見やすかったはず


雨の中、ご参加頂いた皆様、
ありがとうございました!

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中古木造の融資はね・・・。


今更ですが、Facebook始めました。

いまいちどんなのかわかってないのですがよろしくお願いします

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昨日下見した物件 ↓ ↓

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正面のアパートと、隣のアパートがそれぞれ5000万台、8000万台で売りに出ております

駅から徒歩6分、平成元年築です

状態はそんなに悪くないのですが、戸あたり10屬離蹈侫班佞

東京都内ですが、この場所ではちょっときついかな。


ついでに、今こういう木造の融資は非常に難しいんです

O銀行は融資期間が組めて10年くらいでしょうから収支クリアできませんし、S銀行では、仮に評価が出れば25年組めるかもしれませんが、金利が高いことから、よほど利回りがよくないとレバレッジが効きません。

(まぁその分、自己資金を多めに入れるというのもひとつではありますが)

あとは、共同担保が必要なS銀行で30年組むかです。


さて、今日は本部で月に1回の方針会

では行ってきます。

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横浜、3000万台築浅アパート


昨日は、急遽下見へ

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横浜で築浅アパートが出ました

価格はなんと3000万台

この価格帯で築浅はめずらしく且つ横浜駅から数駅、図面を見た限りは悪くないなと

気になるのは最寄り駅から徒歩9分

駅から歩いてみて、そこさえクリアできればいけそうです


コツコツ駅から向かいました

歩いて3分くらいは平坦です


が・・・

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来ました、結構きつめの坂です

でも、まぁ横浜ではこのくらい当たり前

そして2分くらい歩いたでしょうか

右折すると・・・

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来ました、階段・・・

それも何段あるんだというくらい

かなりきつい


引き返そうかと思いましたが、ここまで来たら行くしかない・・・

そして、現地に到着

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暗くてわかりにくいですが、物件はいい感じです

惜しいな・・・



安いのは安いなりに何かあるということです。

往復20分、なかなかいい運動になりました


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根気よく・・・。


物件がナイ!

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仕入れしてますが、相変わらずないですね〜

S銀行で収支の合う5000〜6000万クラスのアパートが全然ないです

今日も業者追客を行いましたが、もらった資料のほとんどが表面で6%台・・・

お手上げ

根気よくやるしかありません。


話は変わりますが、
12月17日(土)は横浜で忘年会

そして、翌日18日(日)は
今年最後の東京フィールドワークセミナーです

急遽決定!

毎回好評を頂いておりますが、もちろん今回も銀行さんが同乗します

新規の銀行担当者も参加検討中ですので、なかなか楽しくなりそうです

終わってからは情報交流会があり、東京支社のスタッフ・銀行さんと大忘年会します

ぜひぜひお越し下さい。

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しかし、12月は何回忘年会があるのだろうか・・・。

静岡で銀行勉強会


静岡に行って来ました。

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スルガ銀行でセミナーをやらしてもらいました

銀行さん向けですので、セミナーというより勉強会という感じですかね。

いつものようにプロジェクターを使うことも無く、普段やるセミナーとは雰囲気が全然違います。

日頃、不動産投資の勉強をすることが少ないということで、熱心に聞いてらっしゃいました

セミナー後は、皆さんと名刺交換をさせていただいたのですが、支店長・副支店長クラスの方ばかりで驚きました。

貴重な経験をさせて頂きありがとうございました



終わってからの懇親会で、

「山内さん、太りました?」

・・・ばれたか

最近気になってることを突っ込まれました


と言う事で、今日から夜ご飯は炭水化物をやめます

11月19日のセミナーはDVD撮影がありますので、それまでは頑張ります。

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三浦市って・・・。


今日は、今年最後の加盟店会議

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忘年会も兼ねてという事で、城ヶ島のホテルで行われました。

ホテルへ向かうまでに、痴陶人の美術館や三崎の商店街等を見て廻ったのですが、個人的に一番熱かったのが、みうら映画舎

全然知らなかったのですが、三浦では数々のドラマや映画の撮影が行われていて、有名人のサインや写真が飾られています

そんな中、熱かったのは、これです ↓ ↓

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漫画スラムダンクの続きが書かれた「スラムダンク あれから10日後」が置いてあるのです

それが、なぜ三崎に?

「スラムダンク」1億冊感謝ファイナルイベントが旧神奈川県立三崎高校で3日間行われ、そこに描き下ろされた23枚の黒板漫画というわけです

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ファンにはたまりません

時間がなかったので全部読むことはできませんでしたが、ネットで調べるとユーチューブで見ることができました





ちょっとばかし高校の時に戻れた気分です


三浦市っていいかも・・・

単純

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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