山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年01月

地震保険100%の超保険・・・


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「マグニチュード(M)7級の首都直下地震が今後4年以内に約70%の確率で発生するという試算」

ニュースでやってましたね・・・それ以降、皆さんから多くのお問い合わせをいただきました。

地震・津波被害に対するリスクヘッジは・・・

地震保険は、火災保険支払い限度額の50%しか加入できませんので、心配になられるお気持ちもわかります。

そこで、東京海上日動の「超保険」

これに入ると火災保険の最大100%まで補償してくれます。


私の担当しているオーナー様から、木造のアパートの見積もりをお願いされましたので、早速取ってみると・・・

超保険は1年更新で、今回のアパートの場合、見積もり額は火災保険料込みで年間15万くらい。

超保険に入らない場合では・・・

火災保険を30年一括で支払った時、約100万円。100万÷30年=1年で約33,000円

地震保険は1年継続で、毎年4万円。合わせると年間7万円ちょっと。

なので保険料は、約2倍になります。

本当なら、火災保険33,000円+地震保険4万円×2(50%→100%になるから)=113,000円かなと。

まぁ、一般的な保険は30年一括ですので、お金の時間的価値を考えてもそちらの方が安くなるのはわかりますが・・・。

ん、わかりにくい?


物件によりますが、とりあえず超保険で年間15万、単純計算ですが30年で450万。
やっぱり高いですね。

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20年は組めないとね、でも短期返済も・・・


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今日は、わざわざ静岡から区分の契約に来ていただきました。

先日のフェアにご参加頂き、その場で銀行に融資相談をして、フェアの区分が抽選であたり、今日の契約まで進みました。

本当に縁だと思います。


現在のワンルーム融資でO銀行やS銀行を利用するのはかなりハードルが高いです

投資家さんの属性もそうですが、何よりも融資期間の問題 融資規定上15年くらいしか組めない物件がほとんどです。

3〜4%の金利では、最低でも20年以上組まないと収支が合いません。

効率よく投資したい方にとっては、やはりレバレッジが効く物件を見つけて買い進めて行きたいところですが、個人の方にとっては、定年時にローン完済できているのが一番のリスクヘッジですので、10年くらいの短期でローンを返してしまうと言うのもまたひとつです。

あとは、皆さんの求める家賃収入によって進め方をご提案しています。

まっ、そのうち借り換えができれば大幅に収支改善できるようになりますから、まずは物件の数を増やすことも大事だと思います

さすがに区分1〜2戸じゃ借り換えもむずかしいですからね

某金融機関を利用すればできないこともないですが・・・


その辺の詳しい内容は、2月11日のセミナーでお話しします。

宣伝ですいません・・・。

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期待利回りが下がる。


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午前中、現地で一棟マンションの大規模修繕の打ち合わせ

外壁や鉄部塗装、屋上防水、室内リフォーム

オーナー様にはわざわざ神戸から来ていただきました

とにかく今日は風が強くかなり寒かったですが、何でも現場でやるのが一番です

今回、リフォーム内容には含まれていなかった廊下や階段に貼る長尺シート

これをするだけで、マンションの雰囲気がガラッと良くなりますから、追加でやってもらうことになると思います

これやりましょう、あれやりましょうと言うのは簡単ですが、もちろんその分費用もかかります

それも今回のマンションは5階建てですから、それだけで軽く60万はアップです。

それでも、やって頂きたかった。だってそれ以上の価値は十分ある思います。

セミナーでお話しているキャップレート、リスクが下がるので期待利回りが下がり、物件の価値、価格は上がります。

二ヶ月後が楽しみです。
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今年の忘年会は、更に?


今日は静岡でセミナー

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去年から静岡では、銀行さん向けのセミナー等進めてきましたが、今年からは積極的にセミナー・個別相談を開催していきます。

まずは今日がその一歩と言うことで、これからコツコツとやっていきます。

来月の個別相談会は既に満席、3月は社長とのスタートアップセミナー、個別相談会、金融電卓セミナー等々控えています

既に当社のオーナーさんも多くいらっしゃいますので、そんな皆さんからいろんなアドバイスをもらいつつ、進めていければなと思っています。


静岡と言っても、東京から新幹線でほんの1時間

先ほど自宅に帰ってきましたが、セミナー・懇親会を終え、家についたのがなんと21時

通勤圏内です・・・。


「今年は静岡で忘年会?」なんて遠くの方から独り言が聞こえてきますが、きっとその時は銀行さんも参加することになると思います。

本日は無料セミナーにも関わらず、なんと参加率100%!

私の担当させて頂いているオーナー様もわざわざ来て頂きました。

いつもありがとうございます

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ワンルーム融資が厳しめ?


厳しくなってる?

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某金融機関のワンルーム融資条件
融資期間は、45−築年数

そこは変わらずなのですが、金利は2%後半から3%前半に金利優遇が少し厳しくなっているような感じ

これまでの案件から、投資家の属性により、おおよそこれくらいの金利でいけるかななんて思うわけですが、こちらが想定していたよりも少し高めの返答がかえってきます。

まぁ、現在のワンルーム融資で2%台っていうのが安すぎるだけで、3%台でも条件は決して悪くはないんですけどね。

別の某金融機関では4%台、今ではほとんど取り扱いが出来ていません。

年収規定も緩くなる傾向はなし。

まぁ、だからこそ今がチャンスなんでしょうけどね。

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個人向けアパートローン



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今日は休みですが、契約準備等に追われていました

早く帰るつもりが結局この時間

しかし、このご時世にありがたい限りです。

事務所には、リーシングスタッフ等4人がまだ働いています

繁忙期って感じです。

夜ご飯はコンビニですませ、みんなめちゃ頑張っています


そうそう、昼間、某金融機関の担当者から、携帯に連絡が来ました

何年ぶり?

僕の声を聞いた瞬間、あっ!

単なる間違い電話でした。

まぁでもいいタイミングと思い、最近の融資について聞くと、個人向けのアパートローンもやっているとの事

以前なら、喰いつくところですが、そう言われたところで決して舞い上がりません。

「自己資金は?」

「3割必要です。」

それ個人向けって言わへんよ。

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向井理・・・


昨日のCFネッツフェア大盛況でした

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a









久しぶりに会う投資家さんもいらっしゃって、個人的にも楽しかったです

僕は金融機関とのパネルディスカッションに出ましたが、それ以外はほとんど個別相談ブースで、お話しを伺っていました

7〜8件は個別相談をしたでしょうか

その分、担当させて頂いているオーナーさんとゆっくりお話しすることができなくて本当にすいません・・・。


途中、社長とお話ししたいというお客さま

「向井理より倉橋社長に会いたかったです!」

まんざらでもない社長・・・

あ










向井理 < 倉橋隆行?


「それはだいぶ無理があるのでは・・・」

と感じていても言えない自分が歯がゆかった。

しかし、そんな素敵なお客さんに囲まれて僕らは幸せだと思います。

ご参加いただいた皆様ありがとうございました!

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不動産投資はやっぱり首都圏


いつもどおり・・・

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名古屋に来ています

まぁ驚くことではないのですが、やっぱり雨です

自分がセミナー等で来ている時の降水確率・・・
95%くらいでしょうか

名古屋って年中梅雨でしたっけ?


さて今日は、個別相談が5件

これから投資を始めたい方や、既に物件をお持ちで買い足しを考えている方、相談は皆さんそれぞれあります。

そんな中、

名古屋でローン無しの区分マンションを持っているが、入居してくれていても、運営費でほとんどキャッシュフローが出ません・・・なんて話しもあります。

どうしてそんなことになるのか・・・

原因としては、賃料が安すぎるんです。 

賃料が安いからといって、管理費や修繕積立金、固定資産税が安いのかと言うと、東京と変わりません。

20屬韮魁ィ桔円・・・東京だと場所にもよりますが6.5万円くらいでしょう。

その物件の運営比率を知ることも重要です。


やっぱり名古屋は雨。

やっぱり不動産投資は首都圏。


さて、これから最後の個別相談です

押して頂けるとやる気がでます
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60名満席です。


今後の予定・・・

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春まではこんな感じになりました


明後日、CFネッツフェアがあり、

1月28日(土)静岡で平山氏と2部セミナー

2月4日(土)静岡で社長と個別相談

3月3日(土)三島で社長とスタートアップセミナー

3月4日(日)三島で社長と個別相談

3月25日(日)静岡で金融電卓初級講座


3月の日程が大幅に変更となりましたので、またHPにアップされましたらお伝えします

あと、追加講演である2月11日(土)自己資金0円から2000万円まで「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」は、おかげさまで60名満席となりました

ですが・・・

もうひとまわり大きな会場に変更できました
(場所は同じです)

100名まで入れます。

という事で、もう少し席が空いていますのでお申し込みはこちらからお願いします

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表面利回りとネット利回り


地方の物件相談を受けることもあります。

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現在、銀行の利息が0.02%くらい、そんな中、表面利回りで15%や20%

そこだけ見ると、とても魅力的です

「東京って利回り低いでしょ」最近でこそ減りましたが、以前はよく言われたものです

・現在入っている入居者の賃料を、退去後決まる賃料で引きなおす

・地方の空室率を収支に含める

このふたつを計算するだけで、ある程度答えは見えてきます

表面は所詮、表面だと言うことを。

もちろん、それを計算した上でも安く物件を購入できれば、地方にもいい物はあります

ただし、一般的にはそんな物件、ほとんどありません

格安のものがあればどうするのか・・・業者が買って利益を乗せ転売するんです

もちろん新規の情報なんてほとんどが不動産業者に入ってきます。


結局、表面ではなく、ネットの利回りが重要です。それが皆さんの手残りなわけです。

当社の扱っている首都圏の物件で、ネット利回り6〜6.5%って感じです。

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これ便利!


どうも自宅でイーモバイルの電波が悪く携帯からの更新です

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このアプリご存知ですか?

「駅LOCKY」

電車が来る時間をカウントダウンしてくれます

この寒い中、ホームで10分近く待つ事もあると思いますが、向かう前にこれを確認すると、そんなストレスを解消出来ます。

階段を駆け降りてホームまで行けばまだ電車が来ていないなんて事あると思いますが、カウントダウンしてくれていれば急ぐ必要もありません

試して見てください!


携帯からの更新は大変です、では!

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次回から有料です・・・。


ありがとうございます!

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おかげさまで、来週土曜日の名古屋個別相談会は満席となりました

来月の2月11日(土)
「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」はもうすぐ満席となります

昨日、メルマガで文(かざり)から、このセミナー告知をさせて頂きましたが、その後かなりお申し込みを頂きました

文さんありがと!

次回もしこのセミナーを東京で開催するときは有料となる予定ですので、お早めにお申し込み下さい

名古屋は、4月14日(土)開催です。



さて、今日はこれからお客さん宅訪問です

では!

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金融機関参加セミナー


昨日のフィールドワークセミナー

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実際に物件を見て廻るこのセミナー。金融機関3行も参加、面白いコメントも聞けて大変好評だったと思います

前回のフィールドワークセミナーとはまた違い、こんなに強気な某銀行さんを始めてみました

「CFネッツさんからの案件だからやるんです!」

銀行さんも不動産業者を選び、その実績によって投資家さんが優遇を受けれます。


物件は、東京都内・千葉界隈 全6物件

4000万台のアパートから、1億クラスの一棟マンションまで。

最近では、間違いなく優良な物件揃いだったと思います


終わってからの交流会も盛り上がりました。銀行さんもお酒かなり強いですね

結局、気づけば東京駅で2時を超えており、2年ぶり?くらいのカプセルホテル泊まりでした

温泉もあり悪くはなかったのですが、なんせ周りの方のイビキがうるさくほとんど眠ることができず・・・。


今日も忙しいのでテンションあげて働きます

順位はこちらです
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アパートの融資規定緩和!


融資規定の変更

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当社のブログでいろいろと規定変更の話が出ています。

僕の担当させてもらっているオーナーさんからもたくさん連絡を頂きました

変更としては、融資期間の緩和です

何がすごいって10年長くなります、木造で40−築年数、鉄骨で45−築、RCで55−築(最長で30年)

築15年の木造でも25年組めるわけですから、今まで収支の合わなかったものでも取り扱いが可能になります。

ただ、物件の状態も重視されますので、あまり管理の行き届いていない物件だと難しいかもしれません

そのうち更地にして出口を取るような物件はまず無理でしょう。

その他、借り入れ上限の規定だとか属性に対しては特に変更ありません。

明日の東京フィールドワークセミナーで、その融資担当者も来ます。まず今回の話もされるでしょうから、ご参加できる方は詳しく聞いてみてください

それに合うような物件もご用意していますよ

さぼるとこれです・・・
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上場企業の方を狙って・・・。


某業者さんと話していた時のこと

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その方は、以前新築の投資マンション業者にいたようで、かなり大変だったらしいのです。

とにかく電話をかけまくるのは当たり前ですが、駅前で声をかけたりもするということ

例えば、新橋駅で待ち合わせしているようなサラリーマンに話しかけ、投資を進めます

まずはとにかく名刺をもらい、次からは会社へ追客・追客・追客・・・

ただし、声をかけると言っても、融資が組めないと意味がありませんから、狙うは上場企業の方らしく、そういった会社がある最寄り駅で声をかけたり、通勤までの道のりで誘うらしいのです。

なかなか凄いです

「自分にはそこまでできず辞めました・・・どう計算しても収支合わないですからね」とのこと

皆さん、お気をつけください

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お金を運用する確かな知識


facebookに感謝

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facebookで、高校の同級生から連絡が来ました。いや〜ほんと懐かしいです。卒業して以来なので、約20年ぶり

その友達は飲食店を経営して頑張ってるようで、いい刺激を受けます

同窓会をすることになったので、だいぶ楽しみです


昨日の個別相談は2件、1件は静岡から来て頂き、もう1件は25歳の女性の方

若いのにすごいな〜なんて思っていると、来週個別相談する方も25歳

以前に比べると20代の投資家さんて確実に増えてますね

まぁあれだけニュース等で年金不安の事をやっていると、皆さん若くても将来に対して考えるようになります

早くから不動産投資をするに越したことはないですが、何もよりもお金を運用するって事に対する確かな知識を若い時から身につけておくことが非常に重要だと思います

自己資金をどう運用するのか・・・投資に回すのか、繰上げ返済に当てるのか、住宅の頭金にするのか等々

そして、「お金の時間的価値」を知ることは金融知識の入り口ですからね

間違った運用をしてる日本人が非常に多いわけです。

と言う事で、そんなところのセミナーをめちゃめちゃわかりやすく話したいなと。書籍なんかを読んでもどうも解説がわかりにくいですからね。

こういう内容をわかりやすく説明するのってかなり難しいんです。もっともっと勉強が必要です

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床抜けてるよ・・・。


昨日のミニフィールドワークセミナー・・・

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アパート5件を廻りました

そのうち1件が中古のアパート。空室もあったので、事前に売主業者へ連絡して鍵を準備してもらいました。

しかし、玄関のドアを開けてびっくり・・・

1


















足の踏み場がない・・・

夜逃げでもしたかのようです




浴室前は床が抜けています

a



















よくこれで住んでいたなと・・・


入居者の使い方ひとつでここまでひどくもなるわけですが、まぁこのような状態はまれです。

オーナーチェンジ物件のリスクのひとつですね

自分の滞納されているマンションが、こうなっていない事を祈ります


さて、今日は個別相談が2件、終わってから募集の打ち合わせです

1日更新しないとここまで下がります
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自分の物件が滞納されてても・・・


う〜ん、滞納者って・・・

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去年から滞納されている自分の区分マンション、1ヶ月から2ヶ月遅れくらいで入金があります

困ったものです。


先日当社のスタッフから、電話が来ました

「入居者から連絡が来たんですが・・・」

おっ、ちゃんと払う気になったのかな


「インターホンが使えないので交換して欲しいらしいです」

げっ!滞納してるのに・・・

もし自分が向こうの立場なら間違ってもそんなこと言えないなと思うんですが。


まぁそこは大人の対応ということで、
「即、換えてあげてください」

あいだに入っているスタッフも助かるでしょうし、もちろん僕自身も会社の滞納保証に入ってますから、入居さえしてくれていれば特に問題はありません。

ぶっちゃけブログネタにもなりますし

PMの伊藤氏曰く、「こうして対応してあげていれば、こちらとしてはそこまでしてあげてるんですよ的な感じで強く言えます」とのこと

頼りになります


この物件は、滞納してもらってもネタになりますし、もし滞納し続けて追い出しになったら、売却すると決めてますので、それもまたネタになります。

そうすれば、IRRやNPVの話しもできます
・・・と、前向きに考えます。


ちょっと上がってきた今日の順位は・・・
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旧体身にもなると。


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今日は朝一、歯医者へ

歯を抜くことになり、去年に続きまた麻酔です

しかし、最近の麻酔ってすごいですね

「山内さん、麻酔塗りますね〜」・・・    「えっ、塗るの?」って聞き返しちゃいました。

始めに塗る麻酔をして、その後注射をしてくれるんです。おかげで痛みはほとんどありません。

先月、鼻の手術をした時にこれを塗ってくれてると、6本打った注射もきっと痛くなかったろうに。

ちょっとドキドキしてたんでよかったです

しかし、今日からまた禁酒です

ちょうど福岡のCPMの方から飲みに誘って頂いていたのですが今回はお断りしました、めちゃ残念

まぁ、旧体身にもなると、定期的に修繕してあげないともちません。旧耐震・・・。

社長が遠いです
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東京のガレージ代・・・


今日から2012年の営業が始まります。
本年もどうぞよろしくお願い致します。

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まだまだ道も空いてますね、電車も朝はガラガラでした。


今日は、久しぶりに青山へ行ってきました

以前、オフィスのあった表参道の近くを通ったのですが、写真はその当時会社の車を止めていたガレージです

あ

















さて、ここで問題です

このガレージ、毎月いくらでしょうか?

ヒント:

”住夏傘悗ら徒歩2〜3分

∩位牝始は約4m

至って普通の屋根なしガレージです

当時、木内氏にガレージ代を聞いて驚いたのを憶えています


正解は・・・

75,000円!


って、冗談のようで本当なんです

ふざけてるでしょ、でもこれが東京です。

ただし、3年前くらいの話ですので、今はどのくらいかわかりませんが・・・にしても凄いです。


さて、今日から1年間突っ走りますので、皆さん今年もよろしくお願いします。
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ますます中古ワンルーム市場


久しぶりに銀座です、鈍った体を解消するためポツポツ仕事です。

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2012年、きっと今年も年金不安等から不動産投資家はますます増えると思います。

セミナーをやらしてもらっていると、以前より格段に20代の参加者が増えました。

オーナーさんから「もっと早くに不動産投資をやっておけばよかった」なんて声をよく聞きますが、それでも十分早い方かななんて最近は感じています。

きっと10年後くらい?には、「20代で自宅を購入して、30代で不動産投資をスタートする」、というような流れが一般常識になっている気がします。


また、今年はますます中古ワンルーム市場が伸びるのではないかと。

新築ワンルームの供給減は5年連続となり、表面利回りで平均4%台とも言われています。それに対し、中古ワンルームは表面利回りで8%台、私たちの扱うワンルームは、もちろん立地にもよりますが10%を超えるものだって多くあります。

まぁどちらにしても皆さんが不動産投資の勉強をすればするだけ、新築のワンルームには投資しなくなると思いますが。


では、もう少し仕事してから帰ります。

ついでにCFネッツは明日から営業再開です

今年もクリックよろしくお願いします!
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これ便利です!


このアプリ知ってますか?

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大阪の友人から教えてもらいました

「Clip box」

あ




















ユーチューブの画像って、見るまでに時間がかかりストレスだったりしませんか?

このアプリは選んだユーチューブをダウンロードすると、いつでもすぐストレスなく見ることができます。

これで聞きたい歌もばっちりですそれも無料です。

ただ、ダウンロードするまでがわかりにくいので、以下のように進んでください。

ダウンロード→ブラウザ→その他→YouTube→右端にある虫眼鏡のようなマーク

後は検索して画像を選ぶ→下の欄にある「+」を押す→「Are you ok?」を押し、最後に「Really?」を押したら完了

ぜひぜひ試してみてください


明日から仕事しますね!
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明けましておめでとうございます!


新年明けましておめでとうございます!
本年もよろしくお願い致します。

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元旦は、毎年親戚一同で集まります。

a

















美味しい料理にお酒、今年もいい一年になりそうです

しかし、新年早々飲み過ぎました

気づけばワイン9本が空いており、ふらふらでした。


a
















写真一番左がいとこ、ヨガの先生をしてます。その隣がイギリス人(フランス人やった?)の彼氏です。日本語もペラペラで、とても知的な優しい彼です。

しかし顔ちっさいな(僕が大きいのか?)


あ

















そして、先ほど横浜に帰ってきました。新幹線からキレイに虹が見えました


では2012年、皆さんにとって最高の1年となりますように

テンションあげていきますよ!


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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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