山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年02月

自己責任でお願いします。


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今日は、休みです。

雪が降るとは聞いてましたが、朝起きてびっくり。まさかここまで積もるとは。横浜とは思えぬ光景です。

a

















昼からは、横浜駅で靴の修理をしてきました。靴底の直しです。1年半に一回くらい出しに行きます。

革靴を買ったときはまず履くのを我慢して、靴底にゴムを貼ってもらいます。そして、すり減ってきたら修理をしてもらうわけです。

これをすれば、長年靴はもちます。費用は、2箇所を直してもらい、3000円くらいです。

まぁそれなら新しいのを買ったほうがいいのかもしれませんが、なかなか気に入る靴が見つからないので、いつもこのように手入れをしています。

ついでにこの靴はかれこれ9年くらいでしょうか履いています。

a









全然キレイでしょ。

考えてみれば大阪を出てから一度も靴は買っていません。ここまで来たらこの靴があと何年持つのか試してみます。

とにかく革靴を買ったときは、ゴムを貼ることをお勧めします。

ん、臭いですか?そこは自己責任でお願いします。

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その銀行独自の融資条件。


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今日は午前中、案件相談で某金融機関担当者の携帯に連絡

しかし、月末で忙しいのか出られません。

ま、折り返しあるかと思ってずーっと待っていたのですが・・・電話は鳴らず既にこの時間、21時過ぎ

今までこんな事はなかったので、休んでるのかもしれません。がこの時期の月末に休む可能性も低いわけで。

念のためメールでも送っておきました。


どうやら、他のスタッフにも折り返しがないようなので、インフルエンザかもしれません。

それとも、最近案件が出せていないので、冷たくなったのかもしれません。

だって、金利が高いけど融資期間は短い。悩ましいところです。

その銀行独自の「色」がないと・・・

あ、でもこの銀行、50歳以上の方の限定融資はあります。

アパートローンとの違いは、自己資金を多めに入れると金利が若干でも下がります。

また、年収規定がゆるく、年金も含めて検討してくれます。

あとは、団信無しでもいけますし(保証人は要る)、繰上げの返済手数料も無料です。

今後このような案件が増えるのかもしれません。

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学ぶ事よりも、それに出会うのが難しい。


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今日は広島から来ていただいた方の個別相談。大阪で所有されている物件についてです。

内容については詳しくお話し出来ませんが、不動産投資をするうえでやっぱり最低限の知識は必要です。

そんな難しくないちょっとした事なんですが、それを勉強するだけでこの世界は違って見えます。まぁそれよりも本当に学ぶべき教材に出会う方が難しいのかもしれません。

その方には、来てよかったですと満足頂けました。最近全国からの個別相談がほんと増えてます。


昼からは、完成アパートの現地立会い。とてもいい感じに仕上がってました。

更地からご紹介するケースも多くあり、半年くらいかけて進めて行きます。

今回の場合、分割実行での手続きとなりました。まず銀行から土地で融資を受け、着工時、上棟時、完成時とそれぞれ分割で融資をしてもらうわけです。

まぁ、少しの手間はありますが、こうして完成してみるといいもんです。アパートに対するオーナーさんの思い入れもまた違うんじゃないかなと。

今回も忙しい中オーナーさんには色々とご協力頂けたのでほんと助かりました。

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変な会話?


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今日は社長が名古屋でセミナーとの事。

誰がセミナーしても名古屋は雨やね、と思っていたら昼から止んだらしい。

という事で、4月に私がする名古屋セミナーご参加の皆様、傘のご用意を。


さて、今日は静岡からオーナー様にご来店いただきました。

土地勘のない地域で不動産投資をする場合、まずは現地を見ていただき何となくイメージできる事が大切かと思います。

街の雰囲気を感じて、人の流れを見て。

実際やり始めると、地元でも首都圏でも管理は業者に任せるわけですし、当社の場合は全て窓口からやっちゃいますんで、オーナーさんにとってそこまで所有している感覚はないもんです。区分マンションは特にですね。

慣れてくると物件を見ないで進める方も多いです、これほんとに。来週見に行ってから決めます、なんて言うとそれまでに終わってる事もざらにありますから。

まぁそこは信頼できてこその話だと思いますが。

決済後「これから物件見てきます。」というオーナーさん。
「えー、まだ見てなかったんですか?」こんな会話。

ほんとありがたい話ではあるんですが、周りで聞いてるとやっぱちょっと変かも。

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この時期、またですかー。


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今日は愛知のオーナーさんに東京までわざわざ来ていただき銀行訪問。

そこで融資担当者さんから、この時期よくある一言を
異動です、と。
またですかー。

何とも残念ですが、仕事のできる方ですからしょうがないと言えばしょうがないんですけど。

しかし、これはまずいかも。

正直、担当者によって、やりやすいやりにくい、融資つきやすいつきにくいがあって、この人がいけると言えばまず間違いなくいけるでしょうし、無理と言われれば、潔く諦められます。

一緒にカプセルホテルで泊まる事もなくなるのか。

うーん、最近何かと激しいです。

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戸あたり6屬任垢・・・。


今日からまた一週間頑張ります。

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数年前に取引した業者さんから物件の紹介を受けました。

大田区の中古アパート3000万台、築24年くらい。最寄り駅からは徒歩3分、表面利回りで9%くらいです。

これだけ聞くとかなり魅力的。

グーグルビューでは、奥まっているせいか確認する事ができませんでした。

安いだけにきっと現場には何かがあるんでしょうが、明日時間があれば見に行ってきます。


そして次は、当社のHPを見た某業者さんから連絡があり、墨田区の新築マンションを紹介したいとの事

早速来店いただき、資料を確認すると・・・
なんと戸あたり6屐¬鵤環,任后ΑΑΑ

シャワーにトイレ、キッチンはなく、洗面と洗濯機は各階にそれぞれ設置されています。

家賃は、5万円台。高いのか安いのかよくわかりませんが、既にかなりの問い合わせもあるらしいです。

ただし、問題は融資。事務所登記になっているらしく、戸あたりも狭いので某銀行さんではやはり利用が難しいようです。

来月完成予定なので、一度見に行ってきます。

こうして現場では毎日いろんな情報が飛び交っています。

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財産。


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休みの日ってほとんどする事が決まっています。
掃除して、洗濯を2回廻して、スーパーに行く。毎週の恒例行事?です。


昨日、オーナー様から、会社に対するスタッフに対する個人に対するとても愛情のある言葉を頂きました。

この会社に入って良かったと思うことは多くありますが、何よりも一番感じるのは人生の先輩方に出会えている事です。

不動産業はこの業界の方との出会いはもちろん多くあります。しかし、他業種の皆さんと出会う機会はそこまで多くありません。

一般的な不動産会社じゃ出会えないような方々と、この会社で出会いお話しをして貴重な意見が聞けるんです。

これほどの財産はありませんし、そういった出会い学びが大きく人を成長させてくれるのだと思います。

もっともっと働き学び、それをまた伝えて行く必要があると感じます。本当に皆さんからの温かい愛情に感謝します。


酔ってるのかって?
酔ってはないけどひとりしんみりです。

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案件持って行くよ・・・


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事務所でバタバタと働いております。

先ほど銀行の担当者さんから携帯に直接連絡が来ました。ここ最近は電話に出る前からかかってきた内容がわかります。

「案件ないですか?」ずばりです。

もちろんいい物件があれば持って行きたいのですが、その銀行の金利と融資期間の問題から案件が出せません。

以前でしたら「もう少し融資条件が緩和されれば持って行きやすいんですけどね」と、チクチク突いていました。

しかし、それを言ったところで何も変わらない・・・。それは向こうの担当者が一番わかっている事です。

それでも、成績を伸ばさないとあきません、銀行マンも大変です。聞けば今月まだ1日しか休んでないらしく・・・ご苦労様です。


3月の決算がもちろん狙い目です。日頃断られる案件でも通ったりはします。でもそんなタイミングで物件が出る可能性はわずかです。

もし出たとしても売主の都合だってあり、4月引渡しになることもあります。これから建築するアパートなら、引渡しは半年後です・・・。

そんな悲しいこと言うなって?

でも、たまたまですが最近いい物件が出てきてます。3月決算いけそうです。

なので先ほど電話をくれた銀行さん、「案件持って行くよ!」と言いたいところですが、やはりその条件では収支が合わないんです。


あ、O銀行から電話です、では。

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これ解体するの?


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今日のフィールドワークセミナーで廻った5物件です・・・

数件は急遽出た物件で事前に見ることができなかったのですが、行ってみるとかなり良かったです。

そのうち1件は、入居者を追い出し土地売りをしようとしていたらしいのです・・・

物件がこれ ↓ ↓

a

















現地に行ってみると、状態良すぎ。

まさかこれを解体?というようなアパート

ということで、そのまま中古アパートとしてのご紹介。

ただし、追い出しをかけていたので、ポストはこんな感じ

a


















6室中、1室しか入っていません。

ある程度のリスクはありますが、賃料固めでもFCR(ネットの利回り)で7%は超えます。

価格は・・・ブログでは言えませんが、自己資金は1000万も必要ありません。

まぁ鉄部塗装くらいは早めにしておきたいですね。

場所ですか?都内です。これは面白い。

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結婚もいいもんです・・・


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昨日は、オーナー様ご夫婦・本部の藤原さんと打ち合わせ

食事をする事になり、藤原さんお薦めの桜木町にあるピッツェリア キアッキェローネ」に行って来ました。

a

















2月にオープンしたこのお店、雰囲気もよく、何を食べてもハズレがなくて、かなりレベルが高かったです。

詳しくはこちらのブログから。
金・土は予約をしていった方がいいですね。

店のおススメは、ナポリで5代続く窯職人がつくった本格的な薪窯ピザですが、なんとそのピザをフォークとナイフで食べる藤原さん

らしいと言うか、なんと言うか。お上品・・・。



食事も美味しくいただき、オーナー様とも話が盛り上がりました。

とにかくこのオーナー様ご夫婦、仲が良いんです。よく喧嘩もするって言われてたけど、めちゃ幸せそう。

あ〜結婚っていいもんなのかなって思えるくらいいい感じです。ん、そんなに甘くない?


楽しい時間を過ごす事ができました、ありがとうございます。

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ブログネタが・・・


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二日間更新ができませんでした。あっという間に順位も落ちますね。

定期的にブログネタに困ることがあります。

私たちの部署では、どうしても物件ネタか融資ネタが多いですが、そんな頻繁にネタが出てくるわけではありません。

もう少しアンテナを張らないとダメですね。


と言う事で、今日はセミナーネタです。
3月と4月の予定は以下の通りです。

3月3日(土)
三島で「スタートアップセミナー」

3月25日(日)
静岡で「金融電卓初級講座」

4月14日(土)
名古屋で「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」

4月21日(土)
横浜で「ファイナンスと投資実例集」


こう考えると、静岡や名古屋の出張にも慣れました。遠くても名古屋までの片道1時間半です。全然日帰りでいけますし座れますから、いつもの通勤より快適だったりします。

食べるもんも美味しいですしね。


さて、これから横浜でオーナー様と打ち合わせです。

あ、そうそうこんなセミナーやって欲しいとかご希望があれば企画してみます。たぶん夏くらいになるとは思いますが。

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ご質問頂いた融資先ですが


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「銀行に確認してブログにアップします」
とお約束していましたので・・・

先日のセミナー後、情報交流会にて投資家さんからご質問がありました。

「○○銀行さんが融資をするという話しを聞きましたがどうなんでしょうか?  」

数年前くらいに、その銀行の担当者さんとは何度かお話しをしたことがあります。しかしその時の条件がとにかく厳しかったんです。

かなり以前のブログにも書いていたと思いますが、融資の大前提として「純資産で1億以上ある方」です。

なので、その他の条件を聞く前に終わってしまいました。


そして、昨日久しぶりに連絡を入れてみると、同じ担当者の方と話すことができました。

山内「アパートローンはその後どんな感じですか?」

担当者「バリバリやってますよ!」

ん?もしかして勢いがある?

山内「条件ってどうですか?」

担当者「純資産が1億です」

どこがバリバリなの・・・


再び他の条件を聞く前に終わってしまいました。

まぁせっかく電話したので・・・
その他の条件はこんな感じです。

評価が出ればフルローンも可能とのこと。評価の仕方は積算評価と収益還元評価の平均。
と言う事は首都圏ではほとんどフルローン無理ですね。

金利は2%前半
融資期間は耐用年数ー築年数

・・・残念ながら、以前と何も変わっていません。
まぁそんなもんです。


結局、先日のセミナーでお話したような銀行さんが使い勝手よく、収支を考えても現実的なんですね。

以上、現場からのご報告でした。

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見習うとこいっぱいあります。


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a


















ブログでも有名なソプラノ大家さんから献本を頂きました。

セミナーの準備がありなかなか読むことが出来ませんでしたが、やっと昨日読ませていただきました。

感想は、とにかく見習うところが沢山あるなと。

すごく前向きですごく行動力があり、笑って人生を変えてしまうくらいの勢いをお持ちです。

そして自分だけでなく皆さんにも幸せになって欲しい、そんな強い想いが詰まった一冊かなと思います。

ソプラノ大家さんは、僕にはないところを沢山もってはります。もっと頑張らないとダメですね。いい刺激をいただきました。

ありがとうございました。

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ファイナンスセミナー


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昨日は渋谷でセミナーでした。

a









おかげ様で130名のお申し込みがあり、満席御礼。大変多くの方にご参加いただきました。

大幅に融資規定が変わり裏話もありましたので、驚きも多かったのではないかと思います。

終わってからの交流会も盛り上がり、融資の話がいろんな席で飛び交っていました。

新規の方や、以前からお世話になっているオーナー様もご参加頂き、初めて一緒にお酒を飲むこともできたのでよかったです。

4月は名古屋でこのセミナーを開催しますが、既にかなりお申し込みを頂いております。ご予定の合う方はお早めにどうぞ。


さて、今日はこれから個別相談が4件
頑張っていきます。

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ワンルームで徒歩15分ですが・・・


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午前中は某金融機関の融資担当者さんが来店

転勤になると言うことで、新しい担当者の方を連れてこられました。

先日一緒に飲んだ時に、そろそろ転勤があってもおかしくないと言われていたので、いずれとは思っていましたが、まさかこんなに早く来るとは。

銀行さんって2〜3年くらいで転勤になるケースが多いです。

かなり頑張って融資も付けてもらいましたし、大変お世話になっていたので残念です。

後任の方もかなり優秀ですとの事なので、このままのスタンスでなんとか頑張ってほしいです。


さて、夕方は都内の中古アパート下見
最寄り駅から徒歩15分、それもワンルーム

普段ならわざわざ見に行くことなくパスするのですが・・・
ネットの利回りで11%・・・こうなると見たくなります。


物はごく一般的なアパート、平成あたま築
一度外壁塗装もされているので、悪くはないです。

できれば写真をアップしたいのですが、水面下情報のためすいません。
これから精査し検討してみます。

賃料固めで空室率高めに計算。それでもこれだけ利回りが有れば十分クリアはできそうです。

ただ、なぜか廊下にトイレのスッポンが落ちてましたので、いろんな意味で要調査です。

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売却後の確定利回り20%


先日買い付けを入れましたが・・・

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以前、取引のある業者さんから久しぶりに連絡がありました。

オーナーチェンジ物件の売却を頼まれたので、CFネッツから投資家さんに紹介できる価格を教えて欲しいとの事

物件は都内の区分マンション、45屬裡DK、築は20年を超えてます。

ある程度勉強をされている方は、投資として合わないのではと思われるはずです。

広くなれば、家賃の平米単価が下がりますので、確かに合いません。

しかし、売却した時・・・

30岼幣紊旅さがあれば、住宅ローンが使えますので、今の入居者が出れば売却を検討。

実需となれば高く売れますので。

今回の物件、こちらの価格が通れば、入居者が住んでいる時はネットの利回りで6%

融資を組んでもほとんどキャッシュフローは出ませんが、入居者が退去すれば、間違いなく売却益がでます。

売却後の確定利回りで20%くらいはいくはずです。

ただ、退去後の室内がどうなってるかわかりませんので、そこはもちろんリスクです。


あとは、価格が通るかどうか・・・返事に時間がかかってるのでやはり無理だったか。

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不動産投資は、まずこれから始める。


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やっぱり皆さん、融資ネタに興味があるんですね。
アクセス数が、全然違います。


いろいろと当社でセミナーを開催していますが、不動産投資を理解するのには、聞くだけではなく実際に経験してみることが一番の近道です。

僕がこの会社に入った時にまず社長から渡されたのが、ヒューレッドパッカード社の金融電卓。

これひとつで投資分析が簡単に出来てしまいます。

大阪にいる時は、それまで市販の金融電卓を使っていましたが、これを利用し始めてからは持っているもの全て捨てました。

まぁ、簡単な所で言うと、今借りているローンの5年後や10年後、将来のローン残高が計算でき、元金や利息の内訳なんかもさらっと出来てしまいます。

そして、お金の時間的価値も計算できますので、将来のお金の価値を現在の価値に引きなおす事も簡単です。

不動産投資で言うと、売りに出ているワンルームやアパートの投資効率をみて、投資の適格・不適格を判断できるようになります。

最近ではよく出口戦略なんて話しを聞きますが、皆さんの保有している物件を今売却すると、その投資が結局どのくらいの儲けだったかを知ることができ、且つその保有した期間の確定利回りまでわかってしまうのです。

ということは、確定利回り6%欲しい、10%まで欲しいという希望に対して、いくらで売れたらそれがクリアできるのかもわかるわけです。

勉強し始めた時、感動したのを覚えています。

そして、ここからは宣伝なんですが・・・
2月12日(日)に銀座で木内さんがヒューレッドパッカード社の金融電卓を使い、実際に投資分析をしてマスターできるセミナーを行います。

このセミナーは、年に1〜2度くらいしか開催されませんのでこの機会にどうぞ。初心者でも十分学べます。

そして、3月25日(日)は静岡で私がやります。これは金融電卓の初級講座です。


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先日の融資条件変更の話ですが・・・


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今週11日(土)の私のセミナーですが、おかげ様で120名様にお申し込みを頂きました。

まもなく満席となります、ありがとうございます。


さて、先日お伝えしました某銀行の融資変更、1000万未満の融資については期間20年が上限になると言うことでした。

はっきり言って20年じゃ収支クリアなんて到底無理。そこで、あれから融資担当者と水面下で交渉をしていました。


担当者「こればかりは難しいですね・・・」

山内「そこをなんとか」

担当者「いや〜お話はわかるのですが・・・」

山内「そこをなんとか、なんとか、なんとか・・・」

担当者「では一度上の者に相談してみます」


そして、先ほど連絡があり、

担当者「20年のところ、5年延ばして25年でできる様になりました」

ふ〜、粘ってみてよかったです。

5年融資期間が延びると言うのは、借り入れのコスト(K%)で0.5%以上の影響があるわけですからかなり大きいです。

何でも言ってみるもんです。

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永住の地・・・


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今日は昨日に続いて静岡出張です。

同じオフィスの山田さんといつもお世話になっているオーナーさん宅を訪問

相続や今後の方針についての打ち合わせを行いました。

あ









周辺は、山あり川あり、とてもいい環境です。しかし、駅までは10分と少し。近いんです。

ご自宅も旧家屋的な感じでとても落ち着きました。こういうところで正月に親戚一同が集まり、広い和室で宴会でもしたいなと。

そのうえ食べるものも美味しいです。


a









お伺いする前に、昼はあじ寿司を食べました。

以前に食べたこともあり、絶品でしたが、今日も新鮮でかなり美味しかったです。

夜用にも買っちゃいました・・・。


こうして仕事でいろんなところへ行かせてもらうと、その度に自分の永住の地を考えてしまいます。

大阪や横浜もいいけど、静岡もいいし、名古屋も好きやし・・・社長の住んでる三崎?

まっそこは触れないでおきます・・・。

これからゆっくり悩みたいと思いますが、早めに見つけてそれを目標に頑張るものまたひとつかなと。

同じように仕事も目標を持つようにしています、できるだけ大きな目標を。

しかし不動産投資は大きな目標にする必要があるのかどうか、これが重要です。

無理に融資を引っ張れば、無理なリスクを抱える事になりかねません。

レバレッジを効かせる事が正しいのかどうかは、その方の求める不動産収入次第です。

極端な話し、現金で買って目標をクリアできるのなら、それが一番リスクが低く確実です。

まぁ、ぶっちゃけ不動産屋からすると、そんな事は考えずに融資を利用して、どんと高額の物件を買ってもらう方が、仲介手数料は高いんで儲かるんですけどね。

ただ、それがオーナーさんに取って必要のないものなら、無理にやらなくていいと思います。

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確定申告後は融資相談です。


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今日は静岡で社長と個別相談でした。
おかげさまで満席です。

次回ご希望の方は
三島で3月4日(日)
に行います。

そして先ほど横浜に帰ってきました、しかし明日は再び静岡なんです。

泊まったほうがよかったような・・・。


さて、もうすぐ2月15日。

この時期になるとオーナー様から確定申告書が届きます。

毎年恒例ではあるのですが、その申告書を持って僕の方から銀行の融資担当者に再投資の相談をします。

既に投資をしていると融資を受けているケースがほとんどですから、どうしても融資枠が限られてきます。

最近は、年収の10倍とか20倍とかよく聞くと思いますが。

直接銀行さんに相談する方もいるでしょうが、できればこちらから相談する方がいいです。

担当者との距離が近いのは日々顔を合わしている僕らの方なので、銀行さんもぶっちゃけ的な話がしやすいです。

そうして去年1年間の実績を見てもらい、もう1棟いけるでしょ!と押すわけです。

反応があまりよくないのなら、「実は3月取り組みなんですけどね・・・」と。

やはり銀行さんの決算月は強いです。


な〜んとなくそんな感じで毎日やっていますが、これも日頃のコミュニケーションが大切です。

融資担当者の人と話し、セミナーに来てもらい、一緒にお酒を飲んで、たまにはカプセルホテルで一緒に泊まって・・・。やはり現場で働いていると言うのは強いなと。


さて、皆さんの確定申告もいいのですが、そろそろ自分の確定申告もしなければ・・・。

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融資条件変更の続き・・・


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昨日の続きです。

先ほど銀行の融資担当者と話しました。

今後は、1000万未満の融資については、最長20年の融資期間が上限となります。

これまでは融資額に関係なく30年でしたから、かなり厳しくなります。

皆さんにご紹介している区分マンションは、1000万以内のものがほとんどでしす。それ以上の金額となると収支計算しても合いませんからね。

ということで、30年融資を組みたい方は、今後2件同時に持ち込むしか方法はありません。

20年融資ならこんな感じです ↓ ↓

ちょうどセミナーのレジュメを作っていたので・・・

あ







ネットの利回りが6.5%の時に、自己資金の利回りで2%。

これだと、ちょっと金利が上がったり、空室が増えると持ち出しになります。

投資の安全性を考えると、自己資金をあと130万くらい増やして、融資額を500万まで抑えれば、とりあえずOKです。

まぁ、こういう物件が3~5件くらいまで増えれば、借り換えも視野に入れることができます。そうすると、ガラッと収支が良くなります。

その辺の話しを、2月11日のセミナー
「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」でさせてもらいます。

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アパートローン条件変更の波が・・・


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今日は、建築中物件下見、業者訪問、某銀行来社、セミナーミーティング。
バタバタでした。

某銀行さんは、かなり久しぶりの来社です。

以前はいろいろお世話になっておりましたが、最近は評価の問題もありご無沙汰でした。

来社の理由として考えれるのは、
〕算饐魴鑛儿 担当者変更 たまには顔見せ

今回は、,任后

久しぶりだったので、条件もいろいろと変更はあるようでした。

それが、プラスかマイナスかと言えば、残念ながら後者の方です。


この某銀行さん、金利は高いのですが、以前のメリットはやはり融資期間を長期で組めることでした

それが今では、20年〜25年くらいが限界?のようで、融資額も年収の約10倍との事です。

そのうえ取り組みやすい人は、初投資のオーナーさんらしく、ますます厳しくなっています。

初投資の方は既存借り入れが全くな無いか住宅ローンくらいですから、どこの銀行さんもやりたがります

そう考えたとき、投資家さんはもちろん金利の低い他行さんを選択されますから、この銀行さんに持っていくメリットがありません。

なので金利が高いのであれば、他行がやらないような隙間?を狙っていかないとなかなか難しいと思います。

ただ、この銀行さんの担当者さんにはいろいろとお世話になりましたので、これからもコツコツ情報交換して、一緒に仕事ができればなと感じています。


あっ、そう言えば今日、皆さんのよく知っている他行さんで融資条件変更がありました。

区分です・・・。

直接融資担当者に聞いたわけではないのですが、あまりいい話ではありません。

もう少ししっかりとした情報を仕入れてからまた後日にお伝えします。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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