山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年03月

今日出た情報です。


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なかなか更新できずにいました。
あっという間に4月ですね。

3月は、AMとしての仕事も忙しかったですが、PMの手伝いもしつつ、バタバタでした。

リーシングのスタッフも休み無しで大変だったと思います。まだあと1日ありますが。

ゆっくり旅行にでも行ってみたいものです。


でも3月は静岡に行きました。金融電卓セミナーですが。

東京からわざわざご参加頂いたり、同じ不動産業界の方も勉強に来られてました。ありがとうございました。

金融電卓が、ヒューレッドパッカード社の10B兇ら、10B供椶縫弌璽献腑鵐▲奪廚靴討泙靴拭

ボタンの配置はほとんど同じなんですが、かなり押しやすくなっていましたね。シスコバさんほしいです・・・。


そして、今月の14日(土)は名古屋でセミナーをします。

お蔭様でかなりお申し込みも頂いているので会場も大きくしました。


さて、最近の物件ですが、相変わらず区分の価格は安くいいのが出ています。

これは今日出た情報ですが、水天宮駅徒歩2分 価格750万 17屐

販売図面を確認したわけでもないので有り無しは精査する必要がありますが、かなり面白そうです。

家賃6.5万くらいは取れるでしょうから、FCRで6%くらいは確保できると思います。賃料が安定している事から出口も買値と同じような価格で売り抜けれると思います。

ご興味のある方は剣持まで。

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相続対策と言う営業トークで・・・。


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午前中の個別相談

某なんたら建託さんから相続対策でアパートを建てませんかとのご提案・・・本当に建てていいのかどうかのご相談で静岡から来られました。

お話しを聞く前からおおよその結果はわかりますが、やっぱりねという感じです。

投資分析をして、ネット利回りが3%、自己資金の利回りで2%。新築の段階でこのような状況です。

場所は静岡で、私も先日セミナーをやらしてもらいましたが、この利回りじゃ東京でもやるべき投資ではないです。

業者の提案としては相続対策と言う事ですが、そもそもアパートを建てなくてもたいした相続税はかからないような状況。

進める前に相談に来ていただいてよかったのですが、これが買った後ならえらい事になっていました。

ついでにこのなんたら建託さん・・・
今回の建築価格が約6000万、それに対する値引きがなんと1000万

値引1000万!?

もとの建築価格6000万の意味がわかりません。どれだけ利益乗ってるの?って感じです。

今回のケース、仮に相続税がかかるとすれば確かにアパートを建てると、その時は税金を抑える事ができるかもしれません。

でもその後のアパート運営を考えれば、もちろん建てるべきではないです。ネットの利回り3%ですよ・・・相続した家族が苦労するのは目に見えています。

建築業者や銀行を儲けさせる為にやるようなものです。

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やっておけばよかったこと。


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プレジデントに掲載されていた「20・30・40代を後悔しない」リスト51

20代でやっておけばよかったこと 
1位「資格取得」 2位「語学」 3位「貯金・投資」

30代でやっておけばよかったこと
1位「資格取得」  2位「貯金・投資」 3位「語学」

40代でやっておけばよかったこと
1位「貯金・投資」 2位「人脈づくり」 3位「資格取得」


20代の「貯金・投資」はこれからますます上がってくるのではないかと思います。

特に「投資」

数年前と比べても20代の不動産投資セミナー参加者は増えていますし、そんな皆さんが口にして言われる投資のきっかけは、「年金が当てにできないから」という事です。

若い時から投資すればそれだけ時間もあるし、無理をせずにコツコツ資産を増やしていけます。

銀行の融資条件を見ても完済年齢80歳というのがほとんどですから、長期間融資を組む事もでき毎月の返済を抑える事も可能です。

まぁそう考えると早くからするに越した事はないわけです。って僕が20代の時、不動産投資なんて一切考えてませんでしたが・・・。

個人的には、投資をする事によって自己資金を運用する知識が身につき、何よりも常にお金の効率について意識できるようになることが大事かなと思います。

自己資金が貯まれば運用する。貯まれば運用する。コツコツとこの繰り返しです。

ま、何事も始めてみて自分で経験する事が一番ですし、結局やって見ない事には理解もできませんからね。

まぁそう考えると「やっておけばよかった」よりも「またやってしまった!」の方がいいかもしれません。

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確定申告を終えて。


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えらく更新ができておりませんでした。坂と階段のうえにある自宅はどうもイーモバイルがつながりにくいんです。

・・・はい言い訳です。

先日のブログでも言ってましたが、この時期になるとオーナーさんから確定申告書が届きます。

自分のもそのタイミングで仕上げればいいのですが結局今年もギリギリ昨日でした。

申告書の作成はやり出すとあっという間に終わるんですが、どうも取り掛かるまでが面倒・・・。

そのうえ、最寄の税務署は駅から徒歩12分と微妙な距離。まぁ思っていたよりも混んでなくてよかったです。

毎年、賃貸運営に関する領収書は何でも残すようにしています。去年もかなりの枚数でした。1年分の領収書総額は・・・決して言えませんが、とにかくもっと節制すればよかったです。


さて、先日の月曜日は某銀行さんと交流会。お世話になった担当者さんが異動になるという事で気づけば4次会まで・・・。最後は新橋のカプセルホテル。

もうあの人たちとは飲みません笑。

さすがにホテル代は落とせませんが、今年も領収書が増えそうです。

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1本10円くらいの手数料。


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今日は名古屋のオーナーさんに東京まで来ていただき、銀行との契約(それも夜行バス)。その後は、静岡のオーナーさんが銀座の事務所で決済。

あいにくの雨ではありましたが(雨男だからではない)無事終わりました。
ありがとうございました。

昼からは、自動販売機を設置できそうなアパートがありましたので、業者さんと打ち合わせ。

そもそも東京や横浜では土地が狭いので自動販売機を置くスペースがほとんどないのですが、旗竿地等で付けれるケースがたまにあります。

自動販売機のサイズは、小:幅700×奥行800 中:幅1100×奥行500〜750 大:幅1200×奥行650〜750くらいです。メーカーによっても異なります。

あとは物件周辺の環境によって、あまり人通りがないようなところだともちろん設置は難しくなります。

今回のアパートは、周辺にいくつか100円の自動販売機がありますので、こちらも同じ100円で対応するようにしました。

オーナーさんの利益は、1本10円、今回のアパートで月6000円くらいではないかと言われています。そこから電気代が季節によっても変わりますが月おおよそ3000円くらいのようです。

と言う事は、年間収入36,000円 キャップレートが6%だと 36,000円÷6%=600,000円位物件の価値が上がります。

詳しくは、3月25日静岡で行う金融電卓セミナーでお話しします。

て、無理やり?って遠い?
新横浜から静岡まで45分です。

ぜひ。

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2000万ほどショートしておりまして・・・


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投資物件を探している方から連絡があり、電話で対応して欲しいとの事。

お聞きすると、
希望は予算1億、表面利回り15%

山内「あまり表面利回りで探されない方がいいと思いますよ。空室率が高ければ・・・」

お客さん「実質の利回りが低くなりますよね」

お、話しが早い

山内「東京や横浜で実質の利回り6〜6.5%くらいでならご紹介できると思います」

お客さん「そうですか、そうですか」

このあと10分ほどお話しをしていると・・・

お客さん「話は変わるのですが、今会長がケニアにおりまして」

ケニア?

お客さん「ケニアから香港に必要物資を運ぶのですが、2000万ほどショートしていて」

山内「ん?」

お客さん「それを御社で融資してもらえませんか?」

山内「は、はい?話しが変わりすぎていてよくわからないのですが」

お客さん「融資できませんか?」

山内「そのような事はしておりませんが」

お客さん「そうですか・・・」

ガチャ。


う〜ん、日々勉強です。

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「あなたに褒められたくて」


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土・日は三島出張でした。

三島駅を降りると目の前にドーンとスルガ銀行さん

あ
















さすが静岡です。

土曜日は社長との2部セミナーでした。休みに関わらず多くの銀行さんにもご参加いただきました。

情報交流会が終わってからは、泊まりと言う事もあってオーナーさんと2次会へ。

お酒も進み、なぜかそのオーナーさんオススメ本の話になり、この本あげるよと・・・

「あなたに褒められたくて」高倉健(著)

まだ読んでいる途中だったようなのですが、ほんとにもらってよかったのだろうか・・・。

ついでにこのオーナーさん、弊社中元担当のお客様です。

中元さん、「あなたに褒められたくて」です。


オーナー様、ありがとうございました。

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関西人でもそんな事しません。


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良い物件がでれば売主業者に連絡をいれ、まずレントロールをもらいます。

山内「レントロール頂きたいんですけど」

業者「レントロールって?」

まぁここまではよく言われます。

山内「賃料表です」

業者「賃料表?そんなもんないよ」

山内「じゃぁ各部屋の賃料を教えていただきたいのですが」

業者「だからそんなもんないよ」

山内「販売図面に年間の家賃収入記載されてますけど」

業者「売主に聞いただけだからさ」

山内「確認いただけないですか?」

業者「年間の家賃わかってるんだから、戸あたりで割ったらいいでしょ」

ひどい・・・。本当なら固定資産税等の運営費も確認したいところなんですが・・・。


またこんな事もありました。

販売図面には「駐輪場・バイク置き場付き」と記載があり、実際現地に行ってみると・・・


あ
















まさかの手作り。

道路に線引いたらあきません・・・関西人でもそんなことしませんから。


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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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