山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年04月

滞納してますよ。


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自分の持っている横浜の区分マンション。先日ブログでもお伝えしましたが、2ヶ月滞納中です。

そしてついに入居者から連絡が・・・退去します。

結構いい賃料で入ってくれてたので残念です。それも6月末退去、次に募集する時は間違いなく今より下がるでしょう。

とりあえず室内を見てからですが、売却するかそのまま貸すか考えます。

買ってから5年以内ですので、売ったとしたら短期譲渡です。利益の39%が税金・・・もう少し住んで欲しかったのですがしょうがないですね。

まぁコツコツは稼がせてもらいました。

しかし、この滞納というのは困ったもんです。弊社の場合、無期限の滞納保証付きですので、基本オーナーさんの負担はありませんが、1〜2ヶ月くらいの滞納なんて普通にあります。

自分の物件は今のところ大丈夫!って思われていても初期滞納は基本オーナーさんにお伝えしていません。

実際に明け渡し訴訟まで進むようになり、お知らせをすると、「滞納保証付きにしておいてよかった・・・」となるのは言うまでもありません。

今回、僕自身も経験しましたが、滞納保証は必ず付けておいた方がいいです。それも無期限の滞納保証です。

費用とストレスが半端ないです。

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ワンルーム融資撤退。


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そうそう、区分の融資条件が変わりました。

弊社スタッフのブログで既に報告済みかもしれませんが、某銀行さんが5月いっぱいで区分融資を撤退します。

その銀行さん、事前の審査はないのですが、融資期間が長期で組める事から、収支クリアできる物件もポツポツありました。

実際にそこまで多くは利用していなかったので影響は少ないんですけど、こういう事はまぁよくある話しです。

5年前、中元とワンルームを売っていたとき、新規の金融機関に案件を持ち込みすぎて、1ヶ月で融資撤退まで追い込んだ事もありました。

撤退理由は「CFネッツさんからの案件が多すぎて、パンクしました」って、そんな撤退理由あり?あの時はちょっとやり過ぎたけど。

このようにして常に融資環境は変わり、でもそのタイミングで物件を買えた方はいい投資ができてます。

もちろんいい物件あきりですので縁というのはありますが、何となくうまく買い進めている方と言うのは、常にアンテナを広げているように思います。


さて、今後開催予定の私のセミナーです。

6月24日(日)東京 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

7月21日(土)浜松 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月15日(土)三島 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月22日(土)名古屋 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

これで9月までの日程が決まりました。今年もあっという間でしょうね。

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職人。


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今日から5月5日までGW休みです。と言ってもしっかり仕事してます。

先日、お気に入りのお店で食事をしました。
「注文は?」と聞かれ「お任せで」と答えます。

また、いつもの美容室に行きました。
「髪型どうしますか?」と聞かれ「お任せで」と答えます。「カラーはどうしますか?」と聞かれ、これも「お任せで」と答えます。

今までは気づかなかったけど、任せれるパートナーがいると言うのは本当に幸せな事です。

これって信頼できるからこそ言える一言。僕から見てその人たちは、プロであり本当の職人なんです。

不動産投資も扱う価格帯は違うにせよ同じで、パートナーとして選んでもらえるのかどうかが重要です。

ただ、僕ひとりでできる事なんて限界があるし、リーシングやプロパティマネージャーの力がないとそのパートナーになんてなれません。

なのでそうなる為には日々実務で勉強する必要がありますし、また状況は常に変化を起こすわけで場合によっては今ある仕組みを大きく変えていく必要だってあると思います。

やれる事やできる事なんて山ほどあると感じる今日この頃。頑張らねば。

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教育の変化


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昨日は横浜で平山との2部セミナー。お申し込みいただいた方全員ご参加、皆様ありがとうございました。

終わってからの交流会は横浜の崎陽軒。ガッツリ中華かなと思えば、ピザにパスタ・・・う〜ん。


ここ最近、セミナー参加者の平均年齢がどんどん若くなっています。昨日参加の方は・・・なんと19歳の大学生。平成5年?生まれ。

お父さんが弊社の会員さんで、父から勉強して来いと言われ参加しましたとの事。

しっかり交流会まで来ていただき、熱心に周りの投資家さんの話しを聞いてらっしゃいました。


これから益々このような若い方の参加が多くなると思われます。早い時期から貨幣の時間的価値や資産運用を勉強し意識できれば、視点ががらっと変わります。

皆さん、会社の同僚や友達に投資を進めるというのは抵抗があるでしょうから、せめて自分の子供だけにはというケースが多いと思います。

「お金は銀行に預金する」「借り入れは悪」「住宅ローンはとっとと返す」。僕らが受けた教育は着実に変化していくことになるでしょう。

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きっとこれが正解です。


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「休日は何をしているのですか?」
一番困る質問です。掃除・洗濯・・・・う〜ん。

今日の休みはと言うと、掃除・洗濯・今週のレジュメ作成・新規セミナーの告知文作成・その他勉強・・・そして気づけばこの時間。

「ほんとにそれで楽しいの?」
よく言われます。

ただ、人生の中でそんな時があってもいいと思うし、逆にこういう時間がないといけないようにも感じます。昔はあんまり勉強しなかったからね・・・。

まぁ何にせよ自分が嫌々やってさえいなければ、周りにどう見られていようとも、これが正解なのかなと。

しかし、日々学ぶ事が尽きませんね。きっとそう思えるのは幸せです。

さて、明日からまた一週間が始まります。

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雨にも負けず。


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名古屋で雨が降ると、ちょっとオイシイかもと思っている今日この頃

昨日のセミナーもやはり雨でした。

そんな足元の悪い中、名古屋・岐阜・静岡・富山から多くの方にご参加いただきました。
(富山の方はわざわざ車で・・・)

今までコツコツと名古屋でセミナーをやらしてもらい、翌日は個別相談。気づけば随分会員の方も増えました。

昨日の情報交流会は、自分がCFネッツに入ってからお手伝いさせて頂いたオーナー様勢揃いって感じで、ゆっくりと時間をかけてこうして輪が広がるというのは嬉しいものです。

あの時はどうだった、その時はどうやった・・・お酒を飲みながらいいもんですね。

いつもありがとうございます。

さて、今日は名古屋の駅前ビルでみっちり個別相談5件。予約が取れなかった方すいません。個別にご連絡します。

では。

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答えは現場に。


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昨日は加盟店会議がありましたが、仕事で参加できませんでした。

昼から業者を20社くらい廻りました。足を使って営業するというのもいいもんです。暖かかったですしね。

現場の生の意見を聞く、いろんな気づきがありました。業種に関係なく大事な事だと思います。自分が将来現場を離れた時、その気持ちを失ったら終わりかなと。

常に状況は変化し、昔は通用した事が今では時代遅れになる事だって多くあるでしょう。そんな時、現場に入り込み生の意見を聞きそれを反映する。

5年後、10年後、20年後、この気持ちを維持できているか。今より確実に頭が固くなっていると思いますので、当たり前のようでその当たり前が難しい。

きっとそれが出来なければ、自分の周りにいている優秀な人材は去っていくように感じます。

さて、今日も訪問行って来ます。

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積算評価とフルローン


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久しぶりに埼玉方面の下見に行ってきました。3年ぶりくらいでしょうか。

4〜5年前なんていうと、埼玉や千葉の下見がほとんどでしたが、現在では東京や横浜で物件が拾えますから、ほとんど行くこともなくなりました。

金融機関は、その頃と比べれば収益還元で評価する銀行が多くなりましたが、中にはもちろん積算で物件を評価する銀行だってあります。

そうなると東京ではほとんど物件が拾えなくなり、地方でよく見かける土地広のRCが中心となります。

そこで問題なのが空室率。20%〜30%なんて当たり前、そのうえフルローンであれば、もともと返済余力がありませんから、損益分岐点が高くなり、手元にキャッシュの残らないケースは多くあるわけです。

また地方であれば、15平米くらいのワンルームというわけにもいかず、ファミリータイプでリフォーム費用が高額になり、ますます手残りが少なくなり、家賃の平米単価が低い事から、リフォーム費の回収に相当の時間がかかってしまいます。

必ずとは言いませんが、積算評価だけにこだわると、どうしてもリスクの高い投資になる可能性がでてきます。

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プロは違います。


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あ







昨日の城ヶ島での話し方研修。

なるほどな〜と感じることも多くありました。講師の先生の話し方、目線、ジェスチャー、本当のプロは違いますね。なんかあの喋り方に癒されました。

どんな事でもいい、なんでもいいから、これだけは誰にも負けないと言うたったひとつを得る事ができれば世界が変わるように思います。


さて、今日は自宅でセミナーDVDのチェックです。3時間のセミナーですからチェックと言っても結構大変です。

こうした方がよかったなと感じる事も多くあり、日々勉強です。

いかに聞いている人にわかりやすく飽きなく伝える事ができるのか、永遠の課題のように思います。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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