山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年05月

融資ができなくなりました。


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先日、中古木造の融資が厳しいとお話をしましたが、本日銀行担当者からメールが・・・

「融資期間のイメージとしては、木造は35年ー経過年数、鉄骨造は40−経過年数、RCは45年ー経過年でお願いします」

木造築20年なら期間15年・・・厳しいね。

すると、別支店の担当者から携帯に連絡が、

「木造については、新築と築浅以外融資ができなくなりました」

築20年前後の中古アパートは融資無理、とのこと。う〜ん、支店によって言う事は違う。

まぁ融資期間15年くらいなら、余程利回りが高いか、金利が低くない限り利用する面白みが少ないわけですから、どっちにしても使えないようなもの。

(短期完済を検討しているような人なら別ですが。)

4~5年前は、中古でも30年くらい借りれていたんですけどね。

担保が大好きなあの銀行以外は、築20年前後の中古木造の取り扱いがなくなりそうです。

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買ってはいけない新築ワンルーム投資


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昨日の続きです。

どうして新築のワンルーム投資がダメなのか?
計算すれば簡単です。

価格2500万 専有面積25屐…体腺隠暇円の1K きっとこんな感じです。

年間賃料144万÷価格2500万×100=表面利回りで5.7%

運営費20%とすれば、144万ー28万=ネット収入116万

116万円÷2500万×100=ネット利回り4.6%(空室率は考慮せず)

融資は、2500万借り入れ 金利3% 融資期間30年 年間返済額126万

ネット収入116万ー年間返済額126万=年間キャッシュフロー▲10万

買った瞬間から赤字です。

そのうえ、新築プレミア家賃で今後の賃料下落や空室率を計算に含めると赤字が膨らむばかり。

更に、新築のマンションは修繕積立金1,000円なんてものも多くありますから、積立金の値上げも十分考えられます。

年々赤字が増えて・・・もう売却する!となった時、いくらで売れるのか?
さすがに当初の利回りだと売れません。

仮に5年後、表面利回り8%で売れるとしたら、賃料144万÷8%=価格1800万

5年後の残債は2200万なので、抵当権を抹消するには400万+売却経費約70万が必要です。

という事で、今回の投資は毎月赤字、更に売却時約470万の自己資金を投入、負けが確定です。

結局、新築のワンルーム投資なんて建築業者が儲かるだけのスキームという事。

そもそもそれを売っている新築ワンルームの担当者はなぜ自分で買わないのか?それが全てです。

じゃぁ中古の区分マンションが投資として大丈夫かというとそれも違います。1500万前後のワンルームも投資として合いません。

先ほどのように計算すれば簡単にわかります。

そう考えるとやっぱりお勧めするのは、1000万未満のワンルーム投資となるのです。

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見て見ぬ振り。


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某金融機関の中古木造取り扱いがますます厳しくなっています。

特に融資期間と評価です。

これだけ審査が難しくなると、もうお手上げって感じです。

ただ、金融機関も貸してなんぼの世界、じゃぁ何に貸しているのかというと残念ながら新築の区分マンションです。

私たちがあれだけセミナー等で発信していても、未だにかなり売れているようです。

毎月200戸?の取り扱いという噂も聞きます。

そう考えると、中古の木造なんて貸す必要がないのかもしれません。

更に新築の区分となると、戸あたりの融資額も2000万台です。

弊社で取り扱うような1000万未満の区分マンションなんて相手にされないわけです。

まぁこんな事を続けていて数年後にどうなるのか・・・

うーん。しっかり属性は選んでいるようなので、赤字経営でもオーナーさんは返していけるんです。

まぁ、今後も金融機関の方針は変わらないでしょうね。

そもそも国が見て見ぬ振りをしてるって事です。

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今のワンルーム投資



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今日は、中元が名古屋でセミナーですって、快晴ですって。

銀座はそろそろ雨かもです。雨男じゃない、山内です。

さて、今日のワンルーム購入会

全6件、相変わらずいい物件が出ています。

渋谷や恵比寿、武蔵小杉。

キャップレート5.5〜6%の地域が7%で買えるんです。

自分もいいのあれば買ってやろうと思ってましたが、結局、そういうのは全て買い付けが入りました。

融資環境がますます厳しくなる中、融資が組める方、現金買いの方には最高に面白い購入会かなと思います。

ワンルームのデメリットは、投資スピードが遅いということですが、時間をかけて買い足していきたいと言う方には、今本当にいい投資が出来ると思います。

今日、参加した人はかなりよかったんじゃないでしょうか。

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シェアハウス。


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先日の火曜日、小田原にある某銀行さんでセミナーを行いました。去年からポツポツとやらしてもらっている銀行さん向けのセミナー。

内容としてはいつもお話ししているような不動産投資についてですが、まずはお客さんを多く抱えている銀行の担当者さんに勉強して頂こうというもの。

19時半から1時間半、皆さん仕事でお疲れにも関わらず熱心に聞いて頂きました。

終わってからは銀行さんと食事に出かけ、美味しい刺身を頂きました・・・が、フードのラストオーダーがなんと22時・・・ドリンクは22時半、早すぎ。

だって小田原駅・・・11時10分が横浜方面最終です。そして帰ったのが0時半、なかなかハードでした。


さて、昨日は某銀行さんから案件ないですか?との追客。最近は借地やシェアハウスも積極的に取り組んでいるとの事。

そういえば先日、業者さんから学芸大学駅徒歩3分、シェアハウスの資料をもらいました。築年数は古いですが、戸あたり5屬琶振冂体腺供ィ核円!

表面利回りで12%

平米単価が高いですからもちろん利回りも高くなるわけです。

ニュースなんかでもシェアハウスが好調だという話しは聞きます。ただ今はまだ需要が供給を上回っているだけの話しかもしれませんし、その時々の流行というのもありますので長期的にはリスクが高いかなと感じています。

利回りが高いという事はリスクも高いわけです、その辺を理解したうえで進めるのならいいのかもしれません。ま、個人的にはやりませんが。

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融資期間がね。


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今日は年に1〜2回開催される東京フィールドワークセミナーです。

朝の10時から夕方6時くらいまでみっちり現地を廻ります。

交通事情にもよりますが全6物件です。

私が今回紹介した日吉にある6000万くらいの中古アパート

場所は悪くないのですが、築25年くらい経過していますので、物件の状態としてはまずまずという感じ。

指値を入れてネット利回りで7%弱くらいですね。

しかし、この価格帯の中古アパートって拾いづらくなりましたね。融資が長期間組めない事から、よほど収支がよくないとレバレッジが効きません。

s銀行で20年、o銀行で15年て感じ。

投資方針次第ではありますが、なかなか面白味が少ないんですよね。

某O銀行さんが更にもう少し融資期間緩和してくれればまた変わるのでしょうけどね・・・。

さて、今回のアパート、一番最初に物件紹介したことから、昼過ぎにして私の仕事が終わっちゃいました。

うーん、喋り足りない( ̄▽ ̄)

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不動産屋のイメージとは・・・


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不動産屋のイメージ・・・騙されそう、うさんくさい、しつこい、仕事が粗い。こんなイメージでしょうか。

昨日は以前から付き合いがある業者さんを訪問。新築のアパートを企画しているとの事。

社長さんは決して愛想がいいわけでもなく、どちらかと言うとちょっと冷たそうな感じ。

しかし、今回企画するアパート・・・かなり良さそう。

そもそもこの会社が企画するアパートで、この物件は無しかなというのは今までひとつもありません。

と言うのも、客付けに苦戦するようなアパートなら企画しないというスタンス。

社長の口癖は、「アパートを買ってもらって入居者が入らなければそのオーナーさんがかわいそう」

なので、僕らが見てもいいなと思うような物件しか仕入れをしないのです。

売値にしてもそう。例えば、賃料設定。

一般的に販売図面に書かれている想定賃料なんて、売値を上げるために相場より高かったりしますが、この会社の想定賃料は通常より戸3,000円〜5,000円位いつも低いのです。

「僕は小心者なんでね・・・」とつぶやく社長。

一般的にはあまりイメージのよくない不動産業界。でもこういう経営の仕方、考え方のできる社長もこの業界にはいるのです。

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審査結果が覆る事も。


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「融資が難しいです」

金融機関の担当者から連絡が入りました。

詳しくは書けませんが、理由が納得のいくものではなかったのです。

既に契約も済ましているし、ここでローン解約となれば今までの動きが全てゼロになります。

もちろん諦めきれず、他支店の仲いい担当者に相談したり、別の金融機関の担当者に連絡したり、できる事はやりました。

そして、隣に座る山田氏の協力もあり、融資結果が覆りなんと無事審査OKとなりました。

やってみるもんです。

こういう予想外の展開はかなりパワーを使いますが、乗り越えた時は爽快です。

日々こんな事の繰り返しですね。その時はフラフラですが、後から振り返ればいい話のネタになるもんです。

こういう経験をどれだけ詰めるか、成長の糧になります。

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隣にあると気づかないもの。


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今日は休みです。

数日前からテレビの調子が悪く、画像が乱れたり突如電源が落ちます。そして昨日ついに見れなくなりました。

一年前にも修理してもらったのですが、今回またまた故障です。

この費用もばかになりませんね。出張費用で3,000円かかり、そこから直すとなればたぶん1万円くらいはかかるでしょう。

買い換えた方がいいようにも思いますが、まだ6年くらいしか使ってません。そのうえ買った当時はとにかく薄型テレビが高くて1インチ1万円の時代でした。無駄遣いしました・・・。

ついついこの仕事をしていると投資効率を考えてしまいます。せめてあと4年くらいはこのテレビに頑張ってもらいたいのです。

こうしてテレビの無い生活はなんとも寂しいです。独り言が増えそう・・・。

隣にあると気づかない、でもなくなるとその存在の大きさに気づく・・・テレビですけどね。

日々当たり前にあるものの大切さを感じます・・・テレビですけどね。

ま、でも仕事が溜まっていたのでちょうどよかったのかもしれません。

さて、これからセミナーのレジュメを作成します。来週の火曜日銀行さん向けのセミナーで小田原に行く事になりました。

その他、告知文を作ったりとやる事はまだまだあります。

では。

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いい環境。


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日曜日はミニフィールドワークセミナーでした。

面白そうな物件もあれば、う〜んこれはお勧めできないななんて物件もあり、机上では学べないセミナーです。

その時その時にできる投資は異なり、ファイナンスの状況・裏情報なんてのもじっくり聞けるのがこのセミナーのいいところです。

いい物件を見るのもいいですが、微妙な物件を見る方が結構勉強になったりします。

あとは、リスクとリターンの関係ですので、この場所でこの物件ならこれくらいの利回りは欲しいな、じゃぁそこから逆算するとお勧めできる価格帯はいくらで、あとこのくらい価格交渉が通れば面白そうかなと。

こうして実際に物件を廻るだけで、ガラッと見方が変わったりするものです。

そして、終わってからの懇親会。個人的には皆さんとお酒を飲めるのがとても貴重だと感じています。

どうしても同じ業界の方との交流が多い中で、別世界の方々とお話しする機会があるというのはありがたいんです。

皆さんそれぞれの業界で頑張っている方なので勉強になる事も多くあります。

本当にいい環境で働かしてもらってるなとつくづく感じます。

ご参加頂いた皆様ありがとうございました。また一緒に飲みましょう。

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8:2の割合


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5月から夜8時以降はご飯を食べないようにしています。ダイエットというよりもしっかりとした体作りの為に。

とにかく蛋白質と脂質に気をつけています。

蛋白質は体重1キロあたり2グラムを摂取、仮に体重60キロなら120グラム そして、蛋白質と脂質の割合は8:2を心がける。

スーパーでもしっかりチェックして選ぶようにしています。とりあえずは6月末まで続けます。

気づけばお酒も10日ほど飲んでいません。これは特に禁酒しているわけでもないのですが、基本自宅では飲まないのでいつの間にかという感じです。

そう考えると飲まなくてもやっていけそうな気がする。

しかし、今日はこれからミニフィールドワークセミナーがあります。6人ご参加で満席、懇親会も昔から付き合いのあるオーナーさんが参加されますので、どうやらがっつり飲みそうです。

そのうえ、今日のパートナーは中元氏。う〜ん、なんか嫌な予感がします。

案内する物件は東京・川崎の4〜5物件

水面下情報の新築アパートから中古アパート等、なかなか面白そうなのが揃いました。

では行ってきます。

あ、そうそう、ついでに今融資を受けようと思えば、諸費用込みで融資額と自己資金の割合は8:2がほとんどです。

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過熱気味じゃない?


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6月に新規セミナーを開催します。

最近、現場で働いていてとても感じるのが、アパート投資が過熱気味だと言う事。

今は特に新築のアパート融資が付きやすく、金利も低い事から確かに魅力的ではあるのです。

ただし、こちらで計算した価格よりかなり高値で売れているのです。

先日も某業者から値付けを頼まれたのですが、僕の出した価格より1000万も高くで売れたらしいのです。

投資分析すると絶対に高すぎるし、ボリュームを見ただけで高すぎる事は簡単にわかるわけです。

じゃぁ何が原因で、皆さんの見る目と何が違うのか・・・

そんなところをこのセミナーでお伝えしていきます。

「これから始める人のアパート投資セミナー」

まずは6月に東京、9月に名古屋。

好評であればその他の地域でも企画しようと思います。

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大阪での不動産投資って・・・


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本日から営業再開です。

GWは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。

これまで30年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景はなく、30分迷子になりました・・・。

来年には駅の北側、梅田北ヤードにオフィスや商業施設・分譲住宅等、4棟のビルが建ち、ますます変化することになりそうです。

この1年で大阪駅の近距離切符の販売実績は1割増加し、運輸収入も50億程度押し上げました。

今後、京阪神地区で新駅設置計画を進めるなど、沿線の利便性向上に力を入れていくようです。

このような開発を見ると、「大阪で不動産投資はどうなの?」とよくご質問を受けます。

個人的にはもう少し様子を見てからではないかと思っています。

仮に価格が上がったとしても、これだけ物件がある中で賃料アップはそこまで見込めないでしょう。

では今のうちに買っておいてキャピタル狙いもひとつですが、それにはリスクが高いかなと感じています。

いつもご紹介しているような1000万未満の区分マンションで、200万や300万の値上がりも考えにくいです。

よほど地元の方で土地勘があり、キャップレートの下がる地域を予測できるのであれば、検討してもいいかもしれません。

ただし東京に投資する感覚でやっちゃうと、痛い目に合う可能性は高いのでくれぐれも気をつけたほうがいいです。

道路のこちら側は投資としていいとか、川向こうはおススメできないとか、かなり地元の人にしかわからない投資環境が多く存在するのです。

まぁ、自分がもう少し東京で物件を買い足したら、また検討して見ようと思います。今のところ大阪で店舗付きの住宅は持っています。

個人的には、神戸の三宮や西宮であれば欲しいですね。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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