山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年06月

シェアハウス・・・


最近、仕入れをしているとシェアハウスの売り物件をよく目にするのは気のせい?

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利回りがいいアパートが売りにでたなと思うと、借地や違法建築、再建築不可、そして、シェアハウス。

リターンが高いという事はそれだけリスクも高いという事。

そもそもそんな利回りのいい物件をなぜ所有者は手放すのか。きっとそれなりの理由があると思われます。

一般的なアパートの賃貸管理でも何かと大変なのに、シェアハウスとなれば入居者間のトラブルも多くなるでしょう、また消費者センターへの相談も増えていると聞きます。

実際にシェアハウスを所有しているオーナーさんを知らないのでどうこうわかりませんが、個人的にはどうもピンとこないんです。

特にシェアハウスで利回りを上げて売り抜けるような不動産業者には気をつけたいところです。

シェアハウスが流行っているとテレビでもよく見かけますが、ここから数年後も同じようないい話が聞けるのか気になるとことです。


さて、話は変わりますが来週末は
大阪でCFネッツフェアが開催されます。

弊社のスタッフがこれだけ一同に集まるというのはこのフェアくらいですので、ぜひご参加下さい。

私はパネルディスカッションに出るのと、それ以外は個別相談ブースで待機していますので、ぜひお声かけてください。

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手続きは面倒ですが。


お久しぶりです。
更新が滞っておりました。

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今日は、遺言執行の手続きで銀行等をグルグル廻っておりました。日頃、経験しない事をするというのはとても勉強になります。

さて、明日は朝から横浜で土地の決済があります。まず先行して土地を購入頂き、その後アパートの建築が始まります。

建物の融資としては、着手・上棟・完成と3回に分けて行われます。もちろん先に金利の支払いも発生します。

(以前もこんな話したっけ?セミナーでの話しとごっちゃになってます。)

住宅を売っていた時、分割実行はよくやってました。自分で土地を仕入れ、お客さんの希望に沿ってプラン入れを行います。

しかし、アパートの場合は、お客さんの希望どうこうは一切関係なし。賃貸需要と投資効率を見たうえでこちらで全て決めさしてもらいます。

まぁ外壁の色とかはある程度決めてもらえますけどね。

あとは、銀行が取り組んでくれるのかどうか。分割実行というのは、融資する側としてもリスクがありますので、ある程度、建築業者や仲介業者の信用がないと断れるケースだってあります。

この分割実行、銀行に出向く回数は手間ですが、間取りもがっつりこちらで検討できますから、メリットも結構あるんです。

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築1年の鉄骨マンション


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昨日のフィールドワークセミナー、雨の中満席。

東京から川崎のアパートを廻りましたが、全てが水面下の物件

過去に取り引きのある売主さんや、知り合い業者さんからの情報、なかなかいい物件が多かったと思います。

新築のアパートから築浅のアパート、めずらしく築1年の鉄骨マンションというのもありました。

その鉄骨マンション、建物は大手さんで建築、当時の土地・建物価格でみるとどう計算しても投資として合いません。

見た瞬間から建物にお金かけすぎ・・・。オーナーのこだわりが強かったのか、工務店に言われるがままやっちゃったのか。

最初からコンサルティングをこちらでやらしてもらってたら、投資効率を見ながらオーナーの自己負担を減らし、キャッシュフローもしっかり残るような提案が出来ていたと思います。

もちろん立地によっては、アパート経営は行わずそのまま土地は売却、売ったお金で安定収益の上がるような物件に資産の組み換えなんてケースもよくあります。


そして今回廻ってきたこの物件、価格が意外と下がりそう。なので面白い投資になるかもしれません、そのうえ積算評価もかるく出そう。

自分で建てると合わないが、中古として廻ってくるといけたりします。

決して好立地の場所にあるわけではないので賃料等精査はこれから必要ですが、そういう旬な情報を見れるのもこのセミナーのいいところかなと思います。

来月は中元氏と14日(土)に開催です。

おかげ様であと1席、
申し込みはお早めにどうぞ

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新橋で声をかけられました。


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今日、新橋の交差点で信号待ちをしていると、

「突然すいません、名刺交換していただけませんか?」と25歳前後のスーツを着た男性から声をかけられました。

残念ながら男性です・・・。

急だったのでさすがにびっくりして、「結構です」と断ったのですが、渡されそうになった名刺には、〇〇不動産の文字が・・・。

あっ、しまった!

これ以前に聞いたことがある。

駅前で声をかけて名刺交換をし、会社まで追客をする。どうやら新築マンション業者の手口らしい。

また新築の収益マンションと言ってももちろん属性によって融資が付かない事もあるので、大手企業のある最寄り駅、または通勤経路で待ち伏せをし、声をかけるという話も聞いた。

もう同業者として情けない。

声をかけられた時、もう少し詳しく内容を聞いていればとちょっと後悔。

次回は深入りしてみますが、皆さんくれぐれもお気をつけて。

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買えますか?


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今日は朝一から横浜方面の下見へ

横浜へはいつも行く前から、坂があるか階段があるかが気になります。

ある程度の坂というのは横浜では当たり前なのですが、たまにとんでもないような坂というか、もう山道、山登りになってしまうケースもあります。

結局、アパート用地というのは、旗ざお地であったり前面道路が階段であったりと、車の入らないような土地が狙い目であったりします。

前面道路がしっかりしていて平らで字型のいいようの土地というのは、坪単価も高いですから、収支計算してもほとんど合わないのです。

なので、ご紹介するアパートの多くはどうしてもそのような土地になります。


そして今日見たアパート、階段を上った所にありました。

駅自体は悪くないし駅までも遠くない、あとは価格次第という感じでしょうか。

個人的にはもう少し利回りが高くなれば、ぜひお勧めしたい物件ではあります。

そんな階段のうえで大丈夫かって?もちろん空室リスク等を考慮して収支クリアできてこその話です。


そして紹介されたアパートまでの階段が、これだと皆さんは買えますか?

あ



















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一度きりの人生。


先日、仕事が終わってからいつものメンバーで飲みに行ってきました。

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ん、ひとり変なおじさんが混じってる?
そう、北京から一時帰国している井上氏です。

10ヶ月ぶりくらいに会うのにあまり久しぶりのような気がしないのはなぜ。

ますます体が大きくなって、余分な脂肪がなくなっていました。

一体あなたはどこへ行こうとしてるのか・・・。

まぁ何よりも元気そうでよかったです。

ストレスもハンパないと思いますが、イキイキしてる姿、そして向こうで頑張っている話しを聞いていい刺激をもらいました。

一度きりの人生、素敵だと思います。

この1年で自分がどのくらい成長できているのか、自分は本当にこれでいいのか、将来どうしたいのか、もう一度しっかり考えようと思います。

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五反田5分 区分11戸のバルク案件・・・


期待しないで下さい・・・

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昨日も、ある業者さんからメールが届きました。もちろん新規の物件情報です。

物件概要書をそのまま読むと・・・

・五反田駅徒歩5分 

・敷地権

・共同住宅 全45戸

・専有面積15屐腺横記屐。~8階部分

・昭和51年築

・価格約1億弱、表面利回り10%


築は古いけど場所は抜群。

それもこの4~8階という書き方、まさかのバルク案件全11戸。今回の場合、11戸全て同じ売主なのでまとめ買いができるわけです。

契約や銀行の融資手続き等が一回で済みますから、それぞれ個別に買うことを思えば効率がかなりいいです。

こういったバルク案件は、年に1~2回くらいしか取り扱いができないのでとても貴重。

ただし、1人の方で11戸買うというのは、今の区分ローンを考えると敷居が高く、3人くらいの方に買っていただくのが理想的。

あとは、その条件を売主がOKしてくれるかどうか。

久しぶりに他社から廻ってきた物件情報で、おっ!と思うような物が出てきた感じ

・・・

・・・

ですが、

この後、残念な展開・・・

まさかの借地だと判明。

概要書には敷地権と記載してたのに・・・

こうなると見方はガラッと変わり、借地でこの利回りは低い!となります。もちろんその分利回りが取れていたら検討の余地はありますが・・・。

融資が付きにくい分、出口の問題もでてきますし、リターンが所有権と同じじゃ投資する価値はほとんどありません。


不動産屋の誰もが経験する3大ガッカリ

ー效蓮´違法建築 再建築不可


そんなオイシイ話なんて落ちてませんね。
日々地道に、地道にです。

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横浜方面の下見と建築現場へ。


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これから横浜方面の下見に行ってきます。ほとんどが水面下の情報です。

土地からのものも多くあり、ある程度の建築プランがわかれば、賃料から逆算して売主に価格をぶつけます。

物件の地域により、ここならこのくらいの利回りが欲しいかなという事で価格を割り戻します。

そして、そこから価格交渉をして、下がれば皆さんにご紹介、下がらなければ売主さんには弊社で扱えない旨の断りを入れます。

もちろん現地に行って、そもそもこれは無しというのもありますんで、拾える物件なんてごく一部。

宝くじより当たる確立は高いですが、いい物件なんてほんの一握りです。

ただ、このようなスタンスで物件紹介していると言うのが、周りの業者さんにもわかってもらえていますし、条件にさえ合えば、建物完成後即決済ができるので、売主としてはかなりリスクの低い事業となります。

住宅を建てたけど、完成後半年売れないなんてケースもありますからね。一度弊社と付き合いをした売主さんからはよく情報をもらいます。

さて、横浜の下見後は、そのようにして仕入れる事ができた物件の建築中現場を確認してきます。

ついでに最近、仕入れる事のできた新築アパートは、東京23区・川崎・横浜です。もう千葉・埼玉にまではほとんど行く事がなくなりましたね。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
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