山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年07月

刺激。


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10月13日(土)大阪で「これから始める人のアパート投資セミナー」を開催します。

1年前大阪でセミナーをやった時、笑いを狙って喋ったつもりが見事にダダ滑り・・・。
ホームのつもりがまさかのアウェイ。

それ以来、自分のホームは名古屋と言い聞かせて来たのですが・・・残念ながら名古屋はいつセミナーをやっても雨。そして先日の浜松も雨。

いつの間にやら雨男にされる始末。

そして、1年ぶりに大阪でリベンジをします。しかし、もう笑いは必要ないのです。

アパート投資を勉強したい方は来て下さい。
これが今学ぶべきアパート投資です。

詳しくはHPを
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2012apart.html

翌日、個別相談もやります、限定5組です。

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2年ぶりの大阪FWやります。


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10月13日(土)大阪で一年ぶりのセミナーをやらしてもらいます。

「これから始める人のアパート投資セミナー」です。

講義内容

・アパート投資のメリットとデメリット
・アパート投資はまずはここを見て判断する
・投資家が陥りやすい一棟アパートの穴
・一棟アパートの投資リスクとそのリターン
・積算評価と収益還元評価でアパート投資はこう変わる
・ファイナンスから見る今買うべき一棟アパートとは
・新築アパートと中古アパートの組み合わせ
・買ってはいけない一棟アパートの投資実例とその投資分析


そろそろHPにもアップされる予定です。翌日は個別相談会もやります。


さて、そして突然ですが、10月か11月に大阪でフィールドワークセミナーを開催します。

大阪での大型バスは2年ぶりくらいでしょうか。もちろん当日は倉橋・猪俣も参加予定です。

って、勝手に自分がやろうと思っただけ・・・という噂もあるのですが、久々にやりませんか?社長。

とりあえず開催の方向で持って行きますんで、一棟アパート・マンション投資にご興味のある方はぜひご参加下さい。

次回開催は数年後?またいつになるかわかりませんのでぜひこの機会に。

詳しい日程が決まればご報告します。

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家賃2万円・・・


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浜松に来ています。

昨日はセミナーでしたが、浜松駅に着いた瞬間から雨。「やっぱり雨ですね」とオーナー様。

どうやら本当に雨男のようです。

浜松でセミナーをするのは2回目で、まだまだ弊社のオーナーさんも数少ないですが、コツコツ時間をかけていずれ名古屋のような熱い感じに持って行ければと思います。

懇親会はなぜかドイツ料理。でもかなり混みあってました。

あ








この盛り上がりを見ると、浜松での不動産投資、ありかも・・・

って現実はそんな簡単なものじゃありません。

いろいろと話しを聞いているとかなり厳しいようです。

浜松でアパートを所有されているオーナーさん、25屬撚板贈押ィ核円 

退去後のリフォーム費、広告料、手数料。この賃料じゃそれを回収できるのはかなり先の話です。

そのうえ空室リスク、入居者の滞納リスク等もあるわけで、これでは投資として合いません。

東京だと25屬撚板贈桂くらいでしょうか。リフォーム費等の資金回収期間も約1/3という感じです。

実際に生の話を聞けて勉強になりました。

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木造より鉄骨・・・。


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噂になっている某金融機関の融資条件変更

やはり木造は新築か築浅でないと融資するのは厳しいようです。

ついでに築浅とは3年経過くらいまでなので本当に築浅のみです。

しかし今日担当者と話していると、木造は厳しいが鉄骨は以前より頑張れるとの事。

昭和60年くらいから平成5年で25年融資、それよりも新しければ30年融資OK。

鉄骨の耐用年数が34年ですので、それを十分上回る条件です。

まぁ物件があれば悪くないでしょうね。詳しくは今週の浜松で 笑。


さて、8月5日ワンルームのミニフィールドワークセミナーはおかげ様で満席となりました。ありがとうございます。

首都圏以外からの参加も多いようで、いろんな方言が飛び交いそうです。まぁ自分も含めてですが。

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不動産投資ファイナンスセミナー


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今週の土曜日、7月21日は久しぶりに浜松でセミナーを行います。かれこれ2年ぶりくらいでしょうか。

ファイナンスの話しが中心ですが、融資条件がまたまた大きく変わってきましたのでその辺を詳しくお話したいと思います。

翌日は個別相談も行います。

そしてまだ少し先ですが、9月15日(土)に三島での開催が決まりました。

思えば、このセミナー「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」は去年10月に大阪で行い、その後、銀座、追加講演で渋谷、そして名古屋、今月の浜松、9月に三島と全6ヶ所での開催となりました。

多くの方にご参加頂きありがとうございます。やっぱり皆さんファイナンスには興味がありますよね。

ついでに三島には銀行さんの参加も決まりましたので、終わってからの懇親会が楽しみです。こういう時の交流ってかなり大事なんです。

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あ、そうそう話は変わりますが、facebookしている方いらっしゃたらぜひ友達になりましょう。ブログでは見せてない一面もポツポツとあります。

気の持ちよう。


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昨日は真夏のミニフィールドワークセミナー、いろんな意味で熱かったです。

セミナー後の懇親会がメインだというオーナーさん、さすがです。

僕らスタッフ以上にCFの社内をご存知で、どうしてそんなに詳しいんですか?と訪ねると、だって人生かかってますからと。

そこまでドップリ入り込んで頂き本当にありがたい話しです。

熱いトークに時間を忘れ、気づけば3時間半の交流会。定員さん、放ったらかしすぎ。しかし、個室でなかなか居心地良かったです。

そして、終わって帰ればいいものを、横浜で中元氏と2次会。お腹いっぱいだというのに、なぜか焼肉。

最近、歳って取らない様な気がしてる今日この頃。気は持ちようです。

こういう時に、ポツっといい物件が出たりするんです。

前向きに頑張らないとですね。

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4戸中、3戸が退去・・・。


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今日は、所有物件と相続のご相談。

実家のある和歌山にアパートを所有しているが、親も高齢で今後の管理に不安があるとの事。

4戸中3戸が退去予定、残りの1戸は滞納中・・・なんとも悩ましい状態。

このままアパート経営を続けていく・・・今まで修繕は行っていないらしく追加資金が必要。

現状のまま売却・・・はさすがにこの状態じゃ誰も買ってくれないでしょう。

更地にして売却・・・調べると坪20万くらいで売れるか。

あとは、修繕費と解体費を出してみて、その効率次第か。

そしてあとは、相続人同士がもめないよう、誰が何を相続して今後どうしたいのか、それをもってこちらからさらに提案をさせて頂きたいなと。

日々、勉強です。

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数年ぶりに参加します。


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8月5日(日)に東京でワンルームのミニフィールドワークセミナーがあるのですが、今回数年ぶりに私も乗る事になりました。

日頃は一棟物件しか廻っていないのでかなり久しぶりですね。最近も相変わらずいい物件が出ているようで楽しみです。

当日は全5〜6件くらい区分マンションの現地案内になると思います。相方は最近CPMを取った剣持氏です。

HPの募集はまだしていないのですが、6名さん限定です。もし参加希望の方いらっしゃったら企画kikaku@cfnets.co.jp または私のメールアドレスご存知の方は直接ご連絡下さい。

13時に銀座にある東京支社集合です。

次はまた当分参加できないと思いますのでよろしければぜひ。全国からお待ちしてます。

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景気なのか


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先日のCFネッツフェア、前日の金曜日から大阪入りしていました。

中元氏、呉山氏と夜食事に出掛けたのですが、やっぱり粉もん?と言う事で、本町にあるコテコテという鉄板焼きの店に電話を

すると・・・

「その電話番号は現在使われておりません」
つぶれた・・・美味しかったのに。

しょうがなく粉もんはあきらめ、立売堀にあるパッパというイタリアンに連絡。

このお店は大阪にいる時からかなりお気に入りでよく利用していましたが、人気店だけに金曜日の当日予約はほとんど取れません。

ダメもとで連絡して見ると、運のイイことに席を確保。

しかしお店に着いて見ると・・・意外と空いてる。
う〜ん、おかしい。味が落ちたのか?

しかし、一口食べて見ると相変わらず美味です。

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旬の鱧。

結局、その後も忙しくなる様子はなく、景気が悪いのか何なのかわかりませんが、ちょっと心配になります。

そして、食事が終わり店を出たら結構な雨が・・・はい、いつもの雨男。タクシーでも呼ぼうかと思っていたら、お店のシェフがわざわざ走ってタクシーをつかまえに行ってくれました。

今までそんな事するようなシェフじゃなかったのに・・・ますます不安になります。
ついでにこのシェフかなり有名な方です。

これだけ美味しくて雰囲気もよければ、東京だとまず予約も取れない状態になります。

若干価格が高いような気もするけど、以前と比べてもこの静けさは異常でした。

まぁ、うちの銀座の事務所周辺も飲食店はコロコロ変わっているので、どこもやっぱり厳しいんでしょうね。

思い出の場所がひとつまたひとつと無くなっていくのは何とも寂しいものです。

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昨日のCFネッツフェア


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昨日のCFネッツフェア大阪
多くの皆様にご参加頂きました。

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物件購入会、やっぱりいい物件多かったですね。大阪の区分もよかったです。CCR20%超え、これは大阪だからこそできる投資です。

オーナーさん参加のパネルディスカッションも好評だったようです。緊張しているというわりにはオーナーさんかなり落ち着いてらっしゃいました。

またO様・K様との思い出が増えましたね。いつも良くして頂き本当にありがとうございます。

久しぶりにお会いするオーナさんもいらっしゃって楽しめました。

今回のCFネッツフェア、全体的にはもっとこうした方がよかったと思うような事も多々あり、そこは次回の課題かなと。やってみて気づく事ってやっぱり多くて、経験は宝です。

さて、10月か11月に大阪でアパート投資セミナーを開催しようと思います。決まればまたブログにアップします。

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大阪へ


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朝から横浜の本部に来ています。信託受益権の講習があるためです。

日頃、人前で話す機会が多いので、こういう時の講師トークは非常に気になります。

強弱をつけて話す、笑いが取れる・・・ほんと難しいもんです。

それも内容が信託受益権、どうしても資格の更新講習みたいになりがちです。

まぁこれで笑いを取れたら究極ですね。


さて、今日はそれが終わるとそのまま大阪に向かいます。明日はCFネッツフェア大阪。

金融機関も東京からわざわざ来てくれます。昨日、融資担当者と話をしていると、当日は始発に乗っていきますとの事。5時半くらい?休日にほんとありがたい話しです。

でも、某金融機関は最近融資状況が厳しくなった事もあって案件を持ち込めていないので、ちょっと申し訳ない・・・。

当日は最新の融資情報が聞けると思います。

私はパネルディスカッションに出る以外は個別相談ブースで待機していますので、よかったら声をかけてください。

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逆レバ自己投資。


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今日の休みは、新規情報が入ってきたので、2件ほど物件下見です。

場所は共に抜群ですが、その分利回りが低いので価格交渉する必要がありそうです。あとは、賃料査定次第でしょうか。


さて、これから帰ってゆっくりしますが、先ほどこんなのを買っちゃいました。

あ

ダンベル・・・。




自宅にダンベルはあるのですが、重さが足りなくなってきたので、片方30キロの取り外しできるタイプに変更です。

こういう内容をブログに載せると、オーナーさんから「どこに行こうとしてるんですか?」と質問が来るのですが・・・

一番答えに困りますからそっとしておいて下さい 笑

とにかく部屋の飾りにならないよう頑張ります。

ついでに以前買った懸垂マシーンですが、洗濯物を干すのに力を発揮してくれています。

投資効率は、見事に逆レバです。

オーナーさんの資産は増えて、自分の資産は目減りしているような気がする今日この頃。

そろそろプロテインがなくなりそうです。
一袋5,000円・・・。

では。

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退去後はじめての室内。


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以前から滞納されている自分の物件ですが、6月末に退去となりました。

そして、今日は修繕の打ち合わせで買ってから初めての室内確認。

工務店の社長から「汚れていますのでびっくりしないで下さい」と・・・。

玄関を開けるとこんな感じ ↓

a
















あまり汚くない?

写真では分からないかもしれませんが、土足OKというか、土足でないと入る気がしない状態。




a
















間取りは2DKで、一般的によくある洋室・和室・DKのファミリータイプ


リフォームとしては、床をフロアタイルに変更して、壁・天井のクロス、トイレ・洗面の床をCFに張替え
あ
















和室は畳の表替えでいいかと思いましたが、洋室に変更しちゃいます。

この物件は次の入居者が退去するタイミングで売り抜ける予定です。なのでどうせその時リフォームするのなら今のうちに行い、入居付けしやすいようにしておきます。


そして今回、一番ひどかったのが、これ ↓

BlogPaint








お食事中の方に申し訳ないので、モザイクです。

洗濯板の上はもの凄いカビで、クロスが剥がれ落ちていました。


ほんとよくこれに住んでいたなと・・・。

またリフォームが終わればアップします。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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