山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年08月

やらない方がマシ。


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この時期になると、「勉強やってる?」の会話を社内でよく聞きます。

年末にかけて資格試験ラッシュなわけです。

その中でもやはり宅建、うちの会社で宅建を持っていないと基本人扱いされませんので、何としても受かる必要があります。

今年も10人くらいは受けると思うのですが、そんな中で意外と宅建を必要でない部署の人の方が毎週水曜日に学校へ通ったりして頑張っています。

「中途半端に勉強するくらいならどうせ受からないのでやらない方がマシ!」って誰かが言ってたっけな。

ほんとその通りで、落ちてからとりあえずは後悔して、しかしまた時間が経つとその気持ちが薄れ始め、結局来年も同じ事繰り返すスタッフが多かったりします。

地味な自分との戦いです。

さてさて、自分も人の事は言ってられないので、日々頑張らないといけません。

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融資期間は長いが、自己資金がね。


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最近の融資状況はと言うと、特に大きな動きはありませんが、以前取り組んでいた某金融機関が少しゆるくなった感はあります。

以前は評価の7割融資・・・
が8割融資になったとの事

そんなに影響ない?

魅力は中古でも35年融資・・・とりあえず表向きの規定はそうなっているらしいですが、実際には期間短縮があるようです。

あとは物件と属性次第。

ある程度自己資金が用意でき、築古のアパート購入希望でレバレッジを効かせたいという方ならいいのかもしれません。

いや〜しかし本当に中古のアパートは取り組みが厳しくなりましたね。普段仕入れをしていても、築15年くらい経っている物件は目に入らなくなりました。

S銀行の影響はやはり大きかったです。

さて、そのS銀行のお膝元、
三島で9月15日にセミナーを行います。

超優秀な銀行の担当者も参加、懇親会からでもぜひ。

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10月からまた半年間


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盆明けもバタバタと働いておりますが、10月からCCIMの講習に参加する事になりました。

CCIM・・・不動産投資に関して正しい意思決定をするため詳細な投資分析手法を学ぶ教育プログラム。

10月:財務分析

12月:市場分析

1月:ユーザー決定分析

2月:投資分析

4月:最終資格試験

半年間の勉強が始まります。

まずは、10月のセミナーで「物件価値の計算・投資実績の測り方・融資・投資選択・IRRの欠点」を学んできます。

こうした内容を見る限り、私たちのAM事業部としてはCPMよりも得る事が多そうかなと。

なかなかハードな講習となりますが、IRRの欠点等興味ある内容が盛りだくさんです。

しっかり学んできます。


さて、これからO銀行に行って、その後業者訪問です。では。

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鉄拳。


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今日から営業再開です。

夏季休暇は、一切どこにも行かず修行僧でした。

唯一やったのは、インプラントの手術です。

横浜にある弊社オーナーさんの歯医者さんでお願いしたのですが、いやーとてもよかったです。

個別室があり、しっかりわかりやすく説明して頂けるし、こんな事ならもっと早くに行けばよかったです・・・。

新規のお客さんは受け付けてないくらい人気ですが、それもほんと納得です。


さて、話しは全然変わりますが、鉄拳って凄いですね。ゲームじゃなくてこの人。

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あの消えた芸人?って思ったあなたは遅れてる・・・かも

先日テレビでやってたのですが、この人の見方が変わりました。

もう知ってる人も多いでしょうが、鉄拳の書いたパラパラ漫画、すごいです。これで生きていけるでしょうね。

個人的にお気に入りの3つはこれです。







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銀行も隙間産業


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今日は某銀行さんが来社、アパート兼住宅の融資を積極的に取り組んでいるとのこと。

物件としては、延面積の1/3が住宅利用ならそれでOKらしく、旧耐震やビルだっていいんです。

住宅ローンですのでそういう物でもなんと35年融資可能。物件次第では面白そうです。

旧耐震・ビル→35年融資OK・・・

結局、銀行さんとして他行と同じ事をしても案件は集まりませんので、他に無い銀行独自の特徴をアピールする必要があります。

そのうえ金融庁に突っ込まれない隙間?を考えないといけませんので、現場はなかなか大変でしょうね。

今回のアパート兼住宅ついてはちょっとイイ事を思いついたので、一度タイミングが合えば試して見ようと思います。


さて、明日8月8日(水)から8月15日(水)まで夏季休暇をいただきます。

と言っても、PMのスタッフは交代で出勤していますし、私は仕事に講習にと一切休み関係なしのお盆ですので、何かありましたらお気軽にメール・電話頂ければと思います。

長期休暇前日となれば普段はソワソワしたりもするものですが、これだけ何にも感じない現実社会にどっぷりはまっている自分もどうかと思います 笑

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このスピード感が大事。


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これからミニフィールドワークセミナーに行ってきます。ワンルーム全6件案内予定です。

今日見る物件は全て剣持の仕入れで、僕自身どんなものを見に行くのか知りませんので楽しみです。

いいのがあればその場で買い付け、申し込みが被ればその場でジャンケン 笑

何とも不思議な光景ですが、そのくらいのスピード感は必要です。

結構びっくりされますが、自分のオーナーさんで物件を見ずに買われる方がほとんどです。

メールで販売図面と地図と投資分析サマリー、これだけ確認してあとはお任せ。

そして、契約までに物件調査をして、何か問題があれば逆にこちらから契約をストップさせてもらってます。

まぁそんなところの信頼関係があるからこそできる事かと思います。

今日も終わってからは懇親会、なかなかいい店を用意しました。お時間のある方は今日の17時に銀座のオフィス集合です。

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磯子には彼がいるんです。


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先日退去した自分の物件のリフォームが終わりました。

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これから募集が本格的に始まりますが、磯子オフィスの浜田さんが即効で決めてくれると思います。即効で。

もう一回言います、浜田さんが即効で決めてくれると思います。

先日その浜田さんから「なぜあれを買ったんですか?」との質問が。

普通で考えると確かに誰もがそう思うかもしれません。

駅からバス便で15分〜20分、さらに坂の上
おかげで景色は最高ですが。
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自分がこの業界でやっていなければ買わなかったかもしれませんが、投資リスクを分かった上ですし、そのくらいのリスクは自分が背負える許容範囲ですので迷わず買いました。

まぁちょっと癖ある方がネタ的に面白いというのも少しあります・・・。

結局、自分的にはこの物件は何とでもなるという自信があり、仮に賃貸が決まらなければ最終売却で出口です。

しかし、入居者がまさか決まらないはずがないんです。

みなさん、ご存知ですか?

磯子オフィスにはあの浜田さんがいるんです 笑。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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