山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年09月

マイナスの自己資金用意できますか?


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いつもお世話になっている銀行さんからお客さんの紹介を受けました。

投資用区分マンションを保有しているが売却したいとの事。

少し話しを聞いてみると・・・

「神奈川で築浅のワンルームを持っているが・・・」

とそれだけ聞けば何となく全てが見えてきます。

「残債>売値」ですので持ち出しが発生し、こちらからは売却するに当たって「マイナスを埋めるだけの自己資金を用意できますか?」という話になります。

あとは、どれだけマイナスを抑えれるかという事で売値を提示させてもらいますが、売却するための投入自己資金の効率を見るとそのまま保有して、再投資する方が効率は良くなるケースが多いです。

まぁ、そこはオーナーさんの意向もあるので、打ち合わせして方向性を決めたいと思いますが、最近、こういう相談が増えてきたなと感じています。

しかし、相談を受けて悔しいのが、今回のような物件だとほとんど手の施しようがないのです。

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そもそも考え方が間違っている。


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先日、某銀行に金融庁が入ったようで、耐用年数越えの融資はますます厳しくなるとの事。

基本は、木造であれば22年ー築年数が融資期間ですが、今まで属性によっては耐用年数を超えても融資をしていたようです。

今後は、まず耐用年数をオーバーする事は難しくなり、且つ融資枠についても厳しくなりそうです。

弊社としては、その銀行で中古アパート案件を扱う事はほとんどなく影響は少ないですが、先日のS銀行といい、ますます中古アパートの扱いは少なくなりそうです。

しかし、そもそもこの日本の耐用年数の考え方がおかしいのです。

築22年を超えると価値がないって、今で考えれば平成2年のアパートって事ですからね。

古くなれば建替える、古くなれば建替える・・・って今となってはこの考え方自体が変なんです。まぁこれが国の政策なんでしょうけど。

ついでに、世界の住宅サイクル年数は、ドイツで70年、フランス86年、アメリカ103年、イギリス141年と言われています。

日本の考え方は遅れすぎてます。

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名古屋セミナー、企画します。


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昨日の名古屋、めずらしく雨が降らずセミナー日和でした。

お客さんから、名古屋でのセミナーって極端に少なくないですか?との声が多かったので、社内で一度企画し直そうと思います。

また、考えて見ればワンルーム系のセミナーって名古屋で開催した事がありませんので、年明け?くらいにはやってみようかなと。

昨日のセミナーでもお伝えしましたが、今年は12月1日(土)に名古屋で忘年会を開催します。そろそろHPにもアップされると思いますので、ぜひご参加下さい。

さて、今日はこれからミニフィールドワークセミナーです。全5物件廻ってきます。

売りに出ている物件の他、弊社で管理している物件や水面下情報も用意して気合は十分ですが、見事に雨・・・宿命です。

ついでに、昨日の名古屋セミナーの帰り、自宅の最寄り駅に着いたら、大雨でした・・・。

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次回は沼津で。


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昨日は、三島で3時間のセミナーをやらして頂きました。

午前中1件個別相談をして、昼はいつもお世話になっているオーナーさんの親御さんがわざわざ鯵寿司を差し入れて下さいました。

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この鯵寿司、修善寺駅でしか買えなく、かなり美味です。何度か食べた事はあったのですが、相変わらず美味しかったですね。

ま、この写真を見ただけで旨そうなのは伝わると思いますが・・・。これは本当に癖になります、ありがとうございます。

さて、昨日のセミナーですが、1年前くらいから順次開催しているファイナンスセミナーです。某銀行さんの参加もありましたので、どこまでぶっちゃけていいのか迷いましたが、結局、一切関係なく話しちゃいました。

よかったのだろうか・・・。

でも、セミナーが終わってから参加した銀行さんに10月か11月に沼津でセミナー依頼頂きましたので、OKとします。

そして、また静岡に行ける予定が出来ました。

次回のセミナーは、銀行さん主催という事でHP等にはアップされませんので、決まればまたこのブログでお伝えしたいと思います。

だいぶと静岡が近くなってきたような気がする今日この頃、もっと頑張らないとです。

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DVD販売開始。


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今年2月、130名の申し込みを頂いた渋谷でのセミナーDVDが販売開始です。

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2012年版 「不動産投資プロの流儀」著者が語る
ファイナンスから知る! 今あなたができる不動産投資 講師:山内真也

講義内容

・区分マンション・一棟アパートの最新融資状況
・今のファイナンスだから買える投資物件とは?
・自己資金0円から2000万円まで、ファイナンスから知る今できる不動産投資
・目標とするキャッシュフローから知る投資物件の買い進め方
・目標とするキャッシュフローから知るあなたが利用してはいけない金融機関
・なぜサラリーマン大家が5億円も借りられるのか?
・いつ売り抜ける?不動産投資の出口戦略を知る


そして、11月には剣持と東京で2部セミナーを開催します。

ゼロから資産を築く!

「ワンルーム投資戦略セミナー」


そろそろアップされますので、ぜひそちらもご参加下さい。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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