山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2012年11月

代官山へ


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昨日は、大阪で一緒に働いていたスタッフが東京に来るという事で、情報交換のため数年ぶりに食事をしました。

銀座で食事をして、東京駅前のバーで飲み、その後さらに代官山へ。

久しぶりの代官山は相変わらずオシャレな街で、やはり個人的に住みたい街癸韻任后

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代官山のTSUTAYA。

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代官山の街は、クリスマスのイルミネーションがとてもキレイでテンション上がります。

はい、残念ながら男3人です・・・。


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そして、極めつけは、お気に入りのXEX代官山
生演奏のあるバーです。

5年ぶりに行きましたが、何と言うか、こんな空間はなかなかありません。東京駅や大阪にも同じ店はありますが、やはり代官山が一番いいです。

12月のミニフィールドワークセミナー、ここで懇親会しますか?笑 懇親会費はいつもより少し高くなります・・・。


しかし、一度はこの代官山に住んでみたいものです。

賃料のイメージとしては昭和59年築の20屮錺鵐襦璽爐なんと84,000円。

一生住むことは無いのかなと・・・。


大切な仲間と熱い話ができて本当に幸せでした。

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静岡での銀行主催セミナー


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金曜日は沼津で某銀行主催のセミナー講師をやらしてもらいました。

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懇親会では、不動産投資についてのご相談をいろいろいただきました。

相談内容で一番多かったのは、「失敗したかなと思う投資物件があり今後どうしたらいいのか」ということ。

売却・保有それぞれの数字を見てみないとそこは何とも言えませんが、今後の持って行き方次第で収支を改善すること、できることはまだまだあります。

ネガティブになることなんて全然なくて、結局はここからどうするのかが重要であり、これからの投資でどう運用して資産を拡大させていくのかと言う事を考え、自身が背負えるリスクの中で投資方針を明確にしていければいいかと思います。

このような質問を受けていると、まだまだやれることはたくさんあるなと感じる一日でした。


さて、今年はおかげ様で静岡・沼津・三島・浜松と開催し、ゆっくりではありますが弊社の認知度も高まってきていると思います。また来年も定期的にやっていきたいです。

ん、天気ですか?もちろん今回も雨でした。

また先日の大阪フィールドワークセミナーでは、天気予報は晴れ、でもなぜか雨・・・。

私のセミナー開催時には傘をお忘れなく。

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大阪でも低金利で融資は引っ張れます。


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明日は大阪出張です。大型バスを貸しきって一棟物件を皆さんと廻ります。

大阪の一棟物件をこうして見て廻るのは2年ぶりくらいですので非常に楽しみですが、以前と比較して利回り等がどのように変化したのかを見てきたいと思います。

築年数等条件にあてはまれば、大阪の融資担当者ともコンタクトは取れていますので、東京と同じように低金利で融資を引っ張る事も可能です。

今まで東京でやってきた実績から、既に大阪でも有利にすすめれるようにはなっています。

投資家さんにとって選択肢が広がるというのはいい事ですし、こういう情勢だからこそリスク分散を考える方も多いと思います。

あとは、大阪支社の曽我部がどれだけ水面下情報を仕入れてくるかです。プレッシャー?笑

ついでに東京でご紹介している一棟物件の9割以上が表に出回っていない情報です。

一度、売主業者や工務店と取引をしてしまえば、水面下情報は自然と向こうからやってきます。

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渋谷って街は・・・


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昨日は渋谷で剣持との2部「ワンルーム投資戦略セミナー」でした。

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投資の考え方や出口について、またワンルームで資産を築くには等々、1時間半お話ししました。

そして、終わってからの懇親会、右のテーブルには有名俳優、左のテーブルにはあるモデルさん。

ほんと渋谷って刺激的な街です。

ご参加いただいた皆様ありがとうございました。


さて、この時期になるとそろそろ来年のセミナーを企画しないといけません。

皆さんのご希望セミナーがあればできるだけ日程調整したいと思いますが、とりあえず下記のように考えています。

1月東京 アパート投資セミナー

2月東京 金融電卓セミナー

3月名古屋 ワンルーム投資セミナー

4月から随時 全国でファイナンスセミナー

またその他、静岡で銀行さんとのセミナーも開催されるでしょうから、このくらいが限界かなと。

物件紹介待ちの方もかなりいらっしゃいますので、まずは現場の仕事が最優先です。支障ない程度にやっていきます。

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投資の考え方。


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先日、金銭消費貸借契約がありました。アパートではなく久しぶりの住宅です。

4000万の借り入れで金利はなんと0.775%!期間は30年。月々の支払いは約12万5千円。

驚くくらいの低金利、これはがっつり借りるしかありません。

30年借りても総支払額は約4500万(金利が一定の話しですが)

仮にインフレ率1%で考えても30年後の4000万円の価値は5400万となります。

本来30年後に5400万になっておかないと資産は目減りしてるという事ですが、4500万で銀行がOKと言ってくれているんですから、儲けものです。

住宅を現金で買う余力があるのであれば、その現金を投資に回すと資産は拡大できるわけです。

住宅ローンの支払いは月12万5千円。現金で買うと、その12万5千円の支払いがなくなる、言わば12万5千円のお金を生むわけですから、4000万円の利回りは、150万÷4000万=3.75%

それに対して、ネット6%の区分を4000万分現金で買って、年間240万円の利益。

投資効率が1.6倍良くなり、20万ー12.5万=月7.5万円の収入が増えるわけです。


さて、そのような話しも10日のセミナーではやらしてもらいます。

という、単なる宣伝でした。

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ワンルーム投資セミナー


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11月10日(土)渋谷で「ワンルーム投資戦略セミナー」を行います。今できるワンルーム投資と不動産投資の考え方。

私の担当する2部は、貨幣の時間的価値や地方投資について。また購入した物件の出口の考え方、売却価格によって決まる確定利回りと利益、IRR・NPVについて等。

ワンルーム投資の入口から出口まで。これを聞けば、ひと通りワンルーム投資について理解出来るようになると思います。


第1部 講師:剱持 暁CPM

・区分投資のメリット・デメリットはこれだけ知っておく。
・キャッシュフローツリーと押さえておきたい4つの数字。
・失敗しない投資物件の選び方はこんなにも簡単!
・「属性」「築年」「共同担保」これが区分投資のファイナンス事情。  
・震災以降の物件の動きを販売事例と投資分析サマリーで解説。


第2部 講師:山内 真也CPM

・まずはお金の時間的価値を理解する。それが資産を築く第一歩。
・首都圏投資と地方投資、あなたならどちらを選ぶ?
・これを聞けばIRRとNPVが理解できる。 
・出口戦略から購入物件を検討する、そしてその先に見えてくるものとは。
・ワンルーム投資で資産を築くには。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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