山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年02月

たまには融資のお話を。


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今日からCCIMの講習が5日間続きます。終わってから着信履歴を見るのが恐ろしい・・・。

さて、たまには前向きな融資の話しを。

ワンルーム投資を考えている皆様、やっと新規参入の金融機関が出てきましたよ。

現在、案件を持込んで審査中ではありますが、特に問題はなさそうです。

融資期間も長期で組めるし、既存の借り入れにも柔軟です。投資家の属性も厳しくなく、これはチャンスです。

確か築年数も関係なかったと思うので、一等地の区分がレバレッジを効かせ買えるかもしれません。

ただ、瞬間風速の可能性も十分考えられますので、ご希望の方は早めに弊社担当スタッフまでご連絡を。

以前、ジパング住宅ローンが好条件で融資をしてくれた際、1ヶ月で規定が変わり取り扱い不可となった事例もありますので。

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新築ワンルーム投資と税金対策


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今までどのくらい「買ったらダメ!」
と言ってきましたかね。

「新築ワンルームを紹介されたのですが・・・」とのご相談

詳しくは書けないので、
仮に価格2500万 25屬裡隠法
賃料10万で表面利回り4.8% 

年間賃料120万、
▲空室率5%
▲運営費15%
ネットの収入96万
▲年間返済額91万
(ローン2300万 金利2% 期間35年) 
年間の手残りは5万円 

諸費用を省くと自己資金200万円ですから200万投資して年間のキャッシュフローが5万円

5万÷200万=自己資金の利回りは2.5%・・・

新築なので賃料下落しますから、言ってる間に赤字。

「税金対策になりますよ」は、よくある営業トーク

「毎月1万円の持ち出しで東京に投資物件を持つ事ができますよ」は、わけわからない営業トーク。

10年後に賃料が1割ダウンしたとして、
年間賃料108万
▲空室率5%
▲運営費15%
ネットの収入86万

ネットの収入86万、キャップレート6.5%なら、86万÷6.5%=約1320万の価値

10年後のローン残債は1680万

売却しようと思えば、価格1320万ー残債1680万=360万円の持ち出しです。

結局、税金対策で360万以上戻ってくるの?という話しです。購入時に自己資金200万も入れてますからそれ以上ですね。

更に、売り買いの諸経費も省いてますし、賃料の下落も考慮していません。また退去時のリフォーム費用や再募集の手数料等も一切無視したケースです。

本当はこれくらいのマイナスじゃ収まりません。

ご相談いただいた方にはもっと詳しくお話ししていますし、自分が感じる事は全てお伝えしましたので、最終買うかどうかは投資家さんの判断です。

こんな投資はリスクとリターンではなく、リスクとリスクしかありません。

絶対にしてはいけない投資は、新築ワンルーム投資。

ま、物件金額から更に1000万くらい下がれば検討してもらってもいいですが。

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不足しているもの。


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おかげ様でだいぶと体調も回復しました。インフルエンザもまだまだ流行っておりますので皆様お気をつけ下さい。

さて、昨日から個別相談ラッシュです。
土・日・月の3日間で11件、まぁ色々なご相談があります。

やはり多いのが、自己資金や所有物件を今後どう運用すればいいのかという事。数字にして考えれば見えてくるんですけどね。

その考え方を理解できるだけで資産拡大のスピードは大きく変わってきます。

私自身もこの会社に入り、運用についての勉強するだけで資産背景は大きく変わりました。

何となくそこが日本人に一番不足している部分かもしれません。

その辺のお話しは、
3月2日名古屋で剣持と2部のセミナーを開催しますのでお近くの方はまたその時にでも。

そして、そろそろ確定申告の時期ですね。

最近、オーナーさんから申告に関するご相談が多いですが、そろそろ自分の分も手をつけないといけません。

実際に取り掛かるとあっという間に出来るのですが、領収書等を眺めているとどうも面倒で、結局3月15日ギリギリに提出するのがいつものパターンです。

そのあたりは、いつまで経っても成長がありません・・・。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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