山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年03月

投下資本2年で回収!


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他業者から紹介された物件のご相談、実際のところ投資としてどうなのか。

積算評価の出るRC、価格1億以上の物件を自己資金400万ほどで購入できますよ・・・と、書籍によくあるありがちな高速、光る?ハイリスク投資。

提案された収支から年間のキャッシュフローが200万

自己資金400万の利回りは50%、まさかの2年回収。

これだけ見ると夢の不動産投資って感じですが、もちろんそんなに甘くはないのです。

物件自体は、最寄り駅から徒歩15分のワンルーム、利回りもごくごく普通です。

これだけである程度想像できる方も多いかと思います。

賃料の引きなおし、空室率は最低で10%くらい?を計算すると手残りはゆるめに見て年間60万

それでもCCRは15%ですが、ほとんどを借り入れで補っているわけですから効率は良く見えるだけでDCR(返済余力)は1.07。

年間60万、月5万のキャッシュフロー、更に1室空くだけで持ち出しです。

うまい話には裏がある、不動産投資に限らずですが。

管理手数料は驚きの2.5%、どうやってそんな手数料で管理をするのか・・・。

そもそもこの規模の物件を自己資金400万で買えること自体があやしいんです。担保でも入れない限り、基本物件価格の9割が今の融資上限額ですからね。

価格の違う契約書が2部あったりして?

ま、その辺は勝手な想像ですが。

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結局、仕入れ。


いい物件がない。

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昨日は朝から決済が3件、その後現地立会い、事務所に戻ってきて契約

予想通りの一日でしたが、思っていたよりスムーズに進みました。

ただ、朝一の電車が遅延していたのには焦りました。

原因は、池袋で人が線路に立ち入った為です。

私の自宅は横浜なので、関係のないように思いますが、これからは埼玉方面の運行状況にも影響を受けるようです。

先日の東横線と副都心線の直通運転。

横浜から和光市まで一本で行けるようになり、便利になったという話は聞きますが、基本利用する事がほとんどないのでどちらかと言えばデメリットの方が多いのです。


◯渋谷駅が地下5階で山の手線等乗り換えに時間がかかる

◯目黒線の直通運転がなくなった

◯東横線の各停は本数が減った

◯そして、遅延の影響を受ける


直通運転でどのくらい価値が上がるのかはわかりませんが、とにかくそのメリットを受けるには利用するしかないのです。

池袋にある某支店に案件を持ち込めれば全ては解決?最近支店長が変わり審査が厳しくなったからな。

結局は仕入れです。
いい物件を見つけないと。


ランキングもう一歩です。

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年度末。


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明日は今月最後の平日、それも年度末です。

とにかく銀行が混みますので、1年のうちでもできるだけこの日の決済は避けたいのですが・・・みっちり3件引渡しがあります。

明日の決済は全てが新築のアパートですが、どの物件も更地の段階から契約をし、約半年かけコツコツ進めてきました。

長丁場でしたが、オーナーさんには色々ご協力を頂き大変助かりました。

私の担当するオーナーさんの半分以上が大阪・名古屋静岡等首都圏以外の方ですから、東京に来るのにもちょっとした小旅行です。

明日の決済に夜行バスで来られる方もいらっしゃいます。

ま、よくある話ですが。

土地勘のない東京で、みなさん多額の融資を組んで買われます。なかには物件を見ずに進めて下さいと言ってくれるオーナーさんもいるくらいです。

ほんとありがたい限りです。


とりあえず明日の決済で今月は落ち着きますが、まだまだ紹介を待って頂いてるオーナーさんもいらっしゃるので、とにかく自分自身納得できる物件を仕入れる事ができるのかどうか、それにかかってます。

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副理事長に班長に・・・。


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先日の日曜日に突然自宅マンションの管理会社から連絡がありました。

何事かと思えば、副理事長になってほしいとの事。

マンションを買ってから5年くらい経ちますのでそろそろ廻ってくる頃かなとは思っていました。

なるのは全然構わないですが土日は仕事ですから、その旨だけ重々伝え、それでもという事で1年間やる事になりました。

さらになぜか町内の班長もお願いされ・・・もうこの際何でもいいかと、これも引き受ける事にしました。

NOと言えない日本人・・・。

日々自宅は寝に帰るようなものですし、マンションに住んでいるとご近所さんと話すことなんて一切ありませんから、これで少しくらい交流が持てればと思います。

さて、マンションを購入する際に、どのくらいの修繕積立金が貯まっているかというのは重要ですが、残念ながらうちのマンションはあまり積み立てができていません。

当初からそれは分かっていたんですけどね。

すると、約2年前に行った大規模修繕工事では見事お金が足りず、結局管理組合で数百万借り入れを起こしました。

とりあえず今回はしょうがないとして、問題は10年から15年後。次回の大規模修繕工事では今回以上に不足するのが目に見えています。

以前、ざっくり計算したところ毎月の修繕積立金を戸あたり5千円くらい上げる必要のあることが分かりました。

一応総会で提案はしたのですが、昔から住んでいる高齢者の方々には見事にスルーされ、未だに改善できていません。

なので、そういう意味でも副理事長を引き受けて、今後ちょっとずつ意見をぶつけていくいい機会なのかなと。

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趣味。


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「趣味は?」と聞かれると、なかなかこれというものがなかったのですが、やっとできました。

A

















最近、購入した一眼レフ。
だいぶはまってます。


全くの初心者ですのでどういうのを買ったらいいかがわからず、価格帯もピンからキリまであります。

予算は10万くらいまでかなと思っていましたが、いつもお世話になっている居酒屋おれんちの豊さんにお勧めをおしえてもらい、KissのX5に決めました。

価格も5万弱、軽くて快適です。

そして、更に教えてもらったのがこれ  ↓ ↓

A


















WIFIのカード

撮ったものを無線で携帯やパソコンに飛ばす事ができる優れもの

世の中進んでますね。

フェイスブックでポツポツアップしてますので、よかったら友達申請してください。


一眼レフだと初心者の自分でもこんな写真が取れます

A








ユッケ 笑
安くてうまかった。


物件を見に行った時も重宝してますし、いい買い物でした。

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「買い」


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来月4月14日(日)は大阪で
CFネッツフェアです。

パネルディスカッションにも参加しますが、それ以外の時間帯はほとんど個別相談ブースに張り付いていますので、ぜひ来られた際はお声がけ下さい。

その翌週4月20日(土)は大阪で
ファイナンスセミナーを開催します。

最近は年に2回くらい大阪でセミナーをしていますが、今年もこの4月とあと1回できるかどうかですね。

参加お待ちしております。

さて、関西の方限定で利用できていた某金融機関、ワンルームを購入するのにこれほど恵まれた融資条件もありませんでしたが、結局取り扱いが難しくなりました。

いつまで続くかわからないから利用できる人は今のうちに・・・なんて言ってましたがやはり予想通りです。

東京でも新規参入の金融機関がでてきましたが、それもいつまで続くかわからないです。

こう言うとどうしても営業トークにも聞こえるかもしれませんが、これまで何度も同じような経験を何度もしています。

今はとにかく「買い」です。

それだけ言っておきます。

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こんな場所で一棟がね。


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昨日のミニフィールドワークセミナー、なかなか面白い物件がありました。

急遽、木内が当日仕入れてきた物件でそれに一番盛り上がるという、こうした旬な情報を見れるのがこのセミナーのいいところです。

まさかこんな場所で一棟が見れるなんて!とテンションが上がりました。

(水面下情報ですのでどんな物件かはお伝えできないんです・・・すいません)

こういうタイミングでたまたま物件が買えたりなんてこともありますので、ぜひ一度参加して見てください。

皆さん自身がネット等から物件を探すより、よっぽどこのセミナーの方が手間なく、また効率よくいい物件を見ることができます。

私自身は月に1度同乗していて、
次回は4月27日(土)です。

昨日の懇親会は、17時半から銀座の事務所近くで行いましたが、気づけば23時半
(普段は2時間で終わります)

飲みすぎましたがかなり面白かったです。

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初めて飲みましたが、黒ビールって美味しいですね。
 

融資との兼ね合い


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今日はこれからミニフィールドワークセミナーです。

東京・横浜の一棟を5物件廻る予定で、新築アパート・築浅アパート、築浅鉄骨マンション、築古鉄骨マンション等バリエーション広く揃いました。

最近のニュースでもやっているように不動産価格は上昇しつつありますが、まぁあとは融資との兼ね合いでしょうか。

築の古い鉄骨だと相変わらず融資を長期間取り組む事ができませんから、効率よくと考えれば面白みがなく、それなら新築や築浅のアパートとなってしまうわけです。

更にそういう築の古い物件の利回りを見ても決して高く取れるわけではなく、イマイチ魅力に欠けるかなというのが個人的意見です。

そして、築も20年から25年経過していれば、よほど手入れをしていない限りそこから数年後には大規模修繕の必要もあり、収支上そのコストも見ればますます利回りは下がります。

じゃ、キャピタル狙い?そのリスクを背負うのかどうかという話ですが、まずはインカムが第一ですからね。

ここから半年くらいでどのように価格が推移するのか見ものです。

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CCIMの試験と確定申告


久しぶりの更新になってしまいました。

最近もバタバタとしており、これから3月末に向けてかなり忙しくなりそうです。

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先週の土曜日は名古屋でセミナーを開催。

こちらも久しぶりでしたが、いつものように?晴れてくれましたし、名古屋はほんとに熱いですね。

もう少しセミナーの頻度を増やさないとです。

個別相談のご希望も多かったので、5月18日に開催する予定です。

皆様、いつもありがとうございます。


さて、昨日・今日と休みでしたが、昨日はCCIMの試験勉強で一日自宅にこもり、今日は品川でCCIM103の試験でした。

ほんとは1月に受ける予定だったのですが、見事に寝込んでしまいましたので、その付けが今頃回ってきているというわけです。

あの分厚い教科書を講師もなくひとりで勉強するのはかなりのストレスでした。

そして試験が終わってからは自宅に戻り、確定申告の準備に追われ、先ほど無事完成。

毎回ながら取り掛かるとあっという間にできあがるのですが、結局今年もギリギリです。

では、ここからゆっくりと残りの休日を楽しみます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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