山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年04月

あれが届きました。


先週大阪出張でしたが、電車でパスモが使えてびっくり。

これで切符を買う必要がなくなりました。ほんと便利です。

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さて、自宅に「あれ」が届きました。

話しを聞いてからとても興味があり、早速購入・・・。

あ




















水素水サーバーです。

だいぶとテレビや雑誌等で紹介されていますが、これから間違いなく流行ると思います。

水素水を飲むことにより、体にある活性酸素を除去してくれるらしいです。

活性酸素とは、心臓病、脳卒中、糖尿病、肥満、高脂血症などの生活習慣病やガン、あらゆる恐ろしい病気のもとになっている人体毒性物質で老化の原因と言われています。

現在、薬局でも水素水の缶は売っていますが、高額なのと缶だと濃度が薄くなるので微妙です。

このサーバーは水道直結なので、その場でできた水素水が高濃度で取得できます。

とりあえずこれから数ヶ月様子を見て体にどう変化があったのか、またご報告します。

ま、すでにちょっとした変化はあったのですが、このブログではちょっとお伝えできません・・・。

自称健康オタク?とまでは言いませんが、こういうの嫌いじゃないんです。

今後、浄水器のように蛇口をひねれば水素水が飲めるような時代も十分あり得るのカナと。

そのくらいこれからヒットすると思います。

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一人旅。


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あ









今週の火・水とCCIMの講習があり、木曜日は最終試験でした。去年から講習をみっちり受けて、やっとここまで来ました。

試験は全80問、朝9時から15時までの6時間・・・

日本ではなかなか経験できないハードな試験、3~4年前に受けたCPMの試験を思い出します。

昼ごはんは、自分で持ち込んだおにぎりを食べながら問題を解くという・・・CPMの時は二度とこの手の試験は受けないと思っていたのですが、レベルアップするには避けては通れない道なのかなと。

長い長い1人旅に出ているようなそんな気分にさせてくれる、自分との戦いですね。

そして無事試験も終わり、合格できました。

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いつもいろんな経験をさせてもらって本当に感謝です。

このCCIMという資格をどう活かすかは自分次第で、これから再度勉強をして仕事に使えるレベルまで持っていく必要があります。

きっとこんな繰り返しなのかなと、頑張らないとです。

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大阪フェア開催


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昨日のCFネッツフェア大阪、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。


あ









私自身はオーナー様とパネルディスカッションに出て、それ以外は個別相談ブースで10件近いご相談を受けていました。

あっという間のフェアで、セミナーを見ることもほとんどできず、結局個別相談の一日でした。

また来週は大阪でセミナー「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」を開催します。

もうまもなく満席となりますので、お申し込みの方はお早めにどうぞ。

今日、某銀行担当者から融資条件ネタを仕入れたのでその辺の旬な話も楽しみにしててください。

ついでに、条件緩和ですよー。


さて、今回の大阪はあっという間の滞在でしたが、前日はスタッフと少しだけ飲みました。

いつものおでん屋に入ったのですが、なんと!奥のほうにあの方を発見? ↓ ↓

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中国へ消えた某CPM

気のせいか。


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これいいかも。


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昨日は、六本木で加盟店会議がありました。

ミッドタウン横のビル、こんなとこに貸し会議室があったんですね。

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会議は、加盟店の取り組みや成功事例等それぞれ発表を行い、また他社の事業プレゼンテーションなんかもあります。

そんな中、倉橋が勧める水素水サーバーの説明があり・・・かなり良さそうです。

体を老化させていく活性酸素が錆の原因ですが、その蓄積された錆を無くす効果が水素水にはあるとのこと。

その他にもさまざまな効果があるらしいのですが、普通に買おうと思えば結構なコストになります。

そこで、
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水道直結式の水素水サーバーというのがあって、初期費用はそこそこしますが、それ以外では年に1回フィルターの交換代で15,000円と使った分の水道代だけです。

既に自宅で水のサーバーを利用している方なら、これを買ったほうが結局コストは安くなるかもしれません。

っと、言うことで早速自分も購入する事に決めました。効果については、またご報告しますね。

弊社のHPにも載っておりますので、ご興味のある方はこちらからどうぞ

そして、会議が終わってからは、「六本木遊ヶ崎」へ。

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一眼レフだと初心者でもそれなりに撮れるものです。

やはり刺身には日本酒ですね。

休日の会議でしたので、これくらいの贅沢は許してください。

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倉橋落語と落語家。


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昨日は、横浜で倉橋落語を見てきました。

あ









私は終わってからの個別相談要員として参加です。

神奈川新聞社主催、倉橋の相続セミナーと落語家金原亭馬正さんの2部制です。

なぜ落語家と?なんですが、まぁセミナーに参加して最後まで聞けばその理由がわかるかなと。


倉橋落語と本物の落語家のどちらがウケルのかが楽しみでしたが、残念ながら倉橋落語の方が笑いが多かったですね。

まぁちょっとしたひいき目はありますよ。ただ、落語家さんちょっとオチが弱かったかな・・・と外野は言いたい放題です、すいません。

結局、落語の話しは不動産と一切無く、最後まで聞いてもなぜ落語家との2部セミナーだったのか不明なままでしたが、初めて生落語を聞けてよかったです。


さて、話は全然変わりますが、先日1級建築士の先生とお話しする機会があり、6月から住宅サッシが上がるとの事。

上がるという話しは以前から聞いていましたが、これはますます利回りが下がります。

と言うのも、これまでの2倍!?くらいサッシが値上がります。

ただし、全ての物件に対してではなく、防火地域・準防火地域がこれに該当し、22条地域はこれまでと変わりません。

22条地域とは、防火地域・準防火地域より規制のゆるい、言えば駅から距離のある住宅地等ですね。

ま、私たちの扱う新築アパートは、駅からの距離もほどほどに近く、密集地が多いのでまず22条地域には該当しません。

なので今後物件価格が上がり、サッシを変えたところで家賃は上がりませんから、結果、利回りは下がるという事になります。

そのうえ更に消費税が上がれば・・・。

今後は、これまで以上に自己資金比率を上げて購入する必要がありそうです。

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早速、融資条件が・・・


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先月話していた新規参入の金融機関

「いつ融資規定に変更があってもおかしくないので、組める方は今のうちに・・・」なんて言ってましたが、早速条件変更がありました。

それは、居住地によって扱う支店を変えてくださいとの事。

これまでは東京の支店に居住地関係なく出す事ができていましたが、これからは最寄の支店に出すようになります。(首都圏の方はこれまでと変わりません。)

支店が変わったところで同じ銀行だから審査も一緒?ってそれが全然違うんです。

審査部も変わりますし、支店長によっても大きく融資姿勢が異なってきます。

地方の支店長が東京によくある15屬離錺鵐襦璽爐鮓たところで、「こんなん貸せるわけ無いよね」っとなるわけです。

仮にその支店が積極的でも、決済時に売主も支店に出向く必要がありますので、大阪や名古屋まで来てもらう?って現実的ではないです。

なので今回の金融機関、首都圏以外の方が利用するにはかなりハードルが高くなりました。

この短い間に組めた方はラッキーです。

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新築アパートのプラン作り


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中古戸建ての売却依頼がありました。

築年数はかなり経過していますので、古家付き土地として検討です。

場所的に住宅用地としてもいいでしょうし、アパート用地としても面白そうです。

ま、そこはやはり仕事上もありますが、アパート用地として検討してみたいなと。

こういう時は、まずざっくりと建蔽率・容積率からボリュームを計算し、そこから売値を出すわけです。

20屬10戸、仮に家賃が6万円なら、年間720万

表面で8%なら物件価格は9000万

売主の土地売却希望価格が4000万なら、残り5000万で建物が建てられるのかどうか。

延床200屐複僑按據砲之築費が外溝工事等込み込みで坪80万なら4800万。

なんとなくクリアできそうかな?と。


今回の土地はそんな広くもありませんので、3階建てが入れば収支クリアはできそうです。

そこで問題になってくるのが、斜線制限。

該当土地は第3種高度地区の規制が当てはまるので、以下のように斜線がかかかり、プランの入らない可能性もあるのです。

あ






その辺をクリアし窓先空地等を確保できれば、設計にプラン入れを依頼。

正式に上がってきた間取り図から、リーシングしやすいよう微調整を行い、あとは正式な賃料査定・その地域の期待するキャップレートから購入価格を算出。

何とか物件紹介できればいいのですが・・・。

今回のように土地から仕入れ、その地域で戦えるプランを入れを作成して、利回りを確保し、お勧めできる物件を作るというのが一番面白いですね。

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久しぶりのポスティング。


今日はお休みです。
休日といえば、いつものとおり掃除に洗濯。

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そしてメールチェックをしていると、自宅マンションの理事長から連絡が。

集合ポストの上に町内会の方から町内会配布物が置かれているので各ポストに配ってくださいとのこと。

ありました ↓ ↓

あ


















これが班長の仕事なんですね。

各ポストに3部ずつ入れていきます。
こんな事してると何となく仕事モードになってしまうんです。

不動産屋なら誰もが経験するポスティング。

ただし、これ好きじゃないんです。
昔からあまりいい思い出がなく・・・。

管理人の目が厳しいマンションでは、「何してんねん!!」と怒鳴られる事も日常で、また管理人がいなくても入居者の人から「うちのポストに入れるな!!」とこれまた怒鳴られ・・・。

まさか自分のマンションで班長として働いているのに、それだけは避けたいわけです。

大阪で働いてた時は、仕事が終わってから夜遅く何千枚とチラシを巻きに行きましたね。

何とかこれで電話鳴ってくれよ〜、なんて思いながらやってるわけですが、実際反響なんて1件あればいいところ、と効率も決して良くはないのです。

単に広告のセンスがなかっただけかもしれませんが、今思うと紙の無駄・・・。

また当時は毎週のように新聞の折り込みチラシも入れてましたが、5万枚入れて5本からよく鳴って10本くらいの反響でした。

それを営業マンで順番に廻すわけです。懐かしい・・・。

あのまま大阪にいたら、一体どうなっていた事か。


もう少しです ↓ ↓

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4月は大阪!


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今月は、4月14日に大阪でCFネッツフェアがあり、既に多くの皆様からお申し込みを頂いております。

今回は、銀行の融資担当者も東京・大阪から参加予定で、銀行の個別相談ブースも設けます。情勢が回復しつつある中で今後の融資姿勢等、貴重な情報を生で聞けるチャンスです。

このままの申し込み状況では、満席締め切りもありえますので、まだお申し込みでない方は今のうちにこちらからどうぞ。

そして、その翌週4月20日は、私のセミナー「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」を大阪で開催します。

こちらもよかったら満席前にお申し込み下さい。翌日の個別相談会は既に満席です。


さて、人事異動の季節ですが、弊社でも昨日なかなか驚きの発表がありました。

また、それぞれのブログ等から報告があるかと思いますので楽しみにしていてください。

忙しくなりそうです。

今日の順位は?
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    4/14大阪 5/12東京 開催決定! 「CFnet'sフェア2013」  
 
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☆.。:・★.。:*・CFネッツグループが総力を挙げて開催する、
       年に一度の大イベント「CFネッツフェア2013」☆.。:・★.。:*・

お待たせしました!
CFネッツグループが総力を挙げて開催する、年に一度の一大イベント「CFネッ
ツフェア」を今年も開催いたします。本年度は第9回、第10回となる東京、大
阪開催ですが、今回は開催時期を変更し、4月、5月に連続開催とすることにし
ました。
例年一番人気企画、CFネッツグループ代表・倉橋隆行による基調講演は混沌と
した日本経済と新政権下での今後の不動産投資戦略をお話します。
「東京会場と大阪会場、どちらに参加しようか悩む」という声にお応えして、
同内容を2会場で講演します。参加しやすい会場にお申込下さい。
とうとう10回目を迎える「CFネッツフェア」。節目の開催を機にさらにパワー
アップを目指し、現在企画進行中。確定した内容から随時UPしていきますので、
お楽しみに。2013年の不動産情報は今年も「CFネッツフェア」でゲットしてく
ださい。スタッフ一同お待ちしています!


▼△大阪開催▼△
2013年4月14日(日)
大阪会場:AP梅田大阪
http://www.ap-umeda.com/info/access.html
大阪市北区曾根崎新地2丁目3番21号 axビル4F

▼△東京開催▼△
2013年5月12日(日)
東京会場:TOC五反田
http://www.toc.co.jp/map/map.html
東京都品川区西五反田7-22-17

▼詳細・お申込はコチラから!
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2013cfnets_fair#osaka



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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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