山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年06月

半年が過ぎて


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

さて、今日で6月も終わります。
今年も既に1/2が過ぎました。

先日のセミナーでも話していたのですが、この半年を振り返ると売却の依頼が本当に多かったなと。

売るタイミングとしては、決して悪くない時期ではありますが、この流れをどう読み行動するかというのは難しいものです。

もう少し待てばもっと高く売れるかも、いやこのタイミングを逃したら次はない、いやでももう少し。

これだけは、ある意味「賭け」だと思う。

新たな金融機関の参入、また融資条件の緩和等で購入検討できる人が多くなればそれだけで価格上昇は期待できるけど、単なる資産の組み替えであれば、もちろん次に購入する物件の価格も上がり、結局は同じ?

あとは、減価償却や譲渡税から検討して、IRR・NPVという話しでしょうか。

ま、どちらにしてもいい物件を買うことが大前提で、そして、そういう物件の仕入れが自分の仕事なんですね。

う、物件がない。

人気ブログランキング

ふと、思ったのですが・・・

ランキングの順位がやけに低いなと。

僕の担当しているオーナーさんだけでも押して頂ければ、かなり高順位に行けると思うのですが・・・。

そう、銀行のMさん、絶対押してないですよね?今度プラチナ会員取り上げますから 笑

↓ ↓ こちらです。
人気ブログランキング

不動産投資1dayセミナー


名古屋の皆様、お待たせしました。

人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい!

8月10日(土)
「出張!不動産投資1dayセミナーin名古屋」

あ

















朝から夕方までの一日セミナーです。

講師は、倉橋・中元・私、弊社オーナー様、そして終わってからは個別相談会。さらに翌日は一日大個別相談会を開催します。

この企画は始めての試みではありますが、きっと満足頂ける講義内容となっておりますので、この機会にぜひご参加下さい。


第1部 「不動産投資の基礎知識in名古屋」倉橋隆行

第2部 「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」山内真也

第3部「私が6年で年収1000万を稼げた理由(わけ)」オーナー様

第4部「東京での不動産投資実例」中元崇

今日の順位はこちらです 
人気ブログランキング
 

売り出すタイミングが大事


昨日のブログでお伝えしたとおり今日から偶数日は更新します。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

さて、今日は紹介からの個別相談→土地の契約準備→現地下見→個別相談。


久しぶりに土地の売却を依頼され、無事今月末に契約です。

当初、アパート用地としてはどうか?との相談を受けましたが、都内でも駅からの距離が少し遠かったので、それなら売却して、残った現金で好立地への資産組み換えを提案しました。

売り出すタイミングとしても良かったせいか、なかなかの金額で申し込みをもらう事もでき、一安心です。

ただ、契約前に物件調査をしてみると・・・・クリアすべきハードルがいくつか見つかり、何度も現地に足を運びました。

引渡しが終わればまたお話したいと思いますが、こういう土地だからこそ近隣との付き合いって大事だなとつくづく感じる今日この頃。

何時間愚痴を聞かされたことか・・・。

「ま、こういう事も全て自身の経験と勉強にはなるから・・・」と自分に言い聞かせ。

そして終わってしまえば、こういうブログネタやセミナーネタに使えるわけで。


という事で、
今日もしっかり?ブログ更新完了です。

きっと他のスタッフも更新してくれていると思うのですが・・・

剣持暁の区分投資最前線
→最近は区分だけじゃなく一棟も取り扱ってるので題名を変えて。

満室くれちゃんナニワの不動産日記in横浜
→せめてin東京にして。

武中陽の首都圏不動産投資
→早く更新して。


では。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。
 

偶数日に。


 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

最近、ブログをあまり更新しておりませんでした。

最近と言うか、だいぶですね。

これじゃダメだなという事で
私と剣持、武中、呉山の4人は偶数日に必ず更新する事に決めました。

はい、2日に一度。周りのスタッフも巻き添いです。

きっと、かなり大変です。でも、このブログって、不動産ネタを探す事にアンテナを貼るし、私の担当させてもらっているオーナーさんは、首都圏以外の方が多くいらっしゃるので、ブログをすることにより、少しでも身近に感じていただけるはずです。

ただし、「えー、2日に一度!?」
っというスタッフの反応を恐れ、

「とりあえず明日から二週間ね。」と弱気な一言を添えてしまいました。

みんなのブログ見たげて下さい。

今日は携帯からの更新なので、後日リンク貼ります。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

名古屋でやりますよ。


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

8月10日に名古屋でのセミナーが決まりました。

それも「不動産投資1DAYセミナー」という、朝から夕方まで一日のセミナーです。

倉橋、中元、私、そしてオーナー様にもセミナーをやってもらうという、初の試みです。

かなり充実した内容となってますので、とにかくその日は今から空けておいて下さい。

終わってからは、個別相談も開催します。

間もなくホームページにもアップされますが、フェアのような大きな会場は取っておりませんので、満席になり次第募集はストップさせて頂きます。

人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。 

満員御礼。


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。
 
あ









昨日の銀座でのセミナーは満席御礼、ありがとうございました。

減価償却や譲渡税の仕組み等、好評でよかったです。

また名古屋や大阪、沼津でも時間があればやりたいですね。


さて、先日某案件で驚きの融資条件を銀行さんから提示され、本当にこの数字は現実なのか?って感じでしたが・・・もちろんイイ条件ですよ。

地方の数字が首都圏で・・・

また新たな融資ネタができましたので、7月6日(土)の資金調達セミナーでお話しします。

人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。
 

やっと完成


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

土曜日に銀座でセミナーをやります。

その為、今日は一日レジュメの作成で、先ほどやっと完成しました。

2年前にやったセミナーではあるのですが、今回は弊社で利用しているリーファという投資分析サマリーの内容を中心に作ったので、結構時間がかかりました。

収支や投資指標、税引き前から税引き後、売却時の投資結果と譲渡所得の計算をした税引き後の手残りまで。

結構疲れました。

セミナーの申し込みは今日まででしたが、ある程度のお申し込みを頂いていたおかげで会場をもうひとまわり大きくしました。

たぶんHPからもまだ申し込みできるのではないかなと思いますが、私か企画宛まで連絡をもらっても大丈夫です。

人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

銀行さんへ


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

皆さん、融資ネタに敏感ですね。
前回のブログ後はかなりのアクセス数でした。

融資ネタでお伝えしたい事は山ほどありますが、ブログでは書けない事だらけです。

だって銀行さんも見てますから。

「山内さん、前にブログで載してたのどこの銀行ですか?」とは静岡の某支店マネージャー。

下手な事書けません。
 

ところで銀行さん、
「区分に対する融資期間の規定、厳しくないですか?」

期間20年前後じゃ出せる案件はほとんどありません。

ま、金融庁の目が光ってますから、やりたくてもできないのはわかっておりますが、他行さんにかなりお客さん持って行かれてますよ。

O銀行Mさん・S銀行Mさん、いつもお世話になっております笑


融資の裏話をもっと聞かれたい方は、資金調達セミナーでお待ちしております。
※銀行担当者さんお断りです笑

人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。 

どうやってフルローンで融資を組むのか。


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

昨日、久しぶりに物件配信をしました。
多くのお問い合わせありがとうございました。

東京ではめずらしく積算評価の出る一棟アパート、土地約600屐180坪)×路線価18.5万=11100万 

物件価格は約12000万 ほぼ土地値です。

更に、その周辺成約事例で土地が坪80万前後ですから、土地で出口をとって14400万。キャピタル?

角地で道もすっきりしてますので、建売用地としてもバッチリです。

たまにこんな物件が首都圏でもあったりします。


さて、最近も購入検討物件の相談を受けますが、偶然なのか地方の積算評価のでる物件というのが多いです。

表面利回りは15%〜20%くらい、収支はグルグル廻っているように見えますが、空室・運営費を計算すれば、ネットで4〜5%。

融資は某銀行を使って、フルローン・オーバーローン。

持ちきれなくなって売却しようとしても、売値がローン残債を下回り・・・終了です。

買う前の相談ならいいのですが、買ってからの相談だとやれる事もほとんどありません。

確かに稼働率100%なら夢の?ハイレバレッジです。ただそんな優良物件なら利回りはもっと下がりますし、結局リスクが高いから利回りが高いのです。それだけ利回りがとれないと売れない物件だという事を理解すべきです。

世の中そんないい話なんてないのです。夢がない?

個人の人でも背負えるリスクで資産をコツコツと築いていける、不動産投資なんてそんなものです。

人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

某銀行で担保も入れずどうやってフルローン・オーバーローンで買うのかって?

絵を書くらしいですよ、絵を。
真っ黒の筆で、用紙いっぱいに 。

契約書が、ふた・・・
この辺にしておきますが、こんな事したら絶対にあきません。

物件情報はこちらから。


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

収益物件ってどのように紹介してもらえるのか、との質問をよく受けます。

弊社では、まず個別相談に来て頂き、今後の方向性を決めたうえで、専属の銀行融資担当者に、皆さんの融資枠がどのくらいかを相談します。

3000万?5000万?1億?
その結果から、皆さんに合った物件を個別にご紹介しています。

それ以外には、弊社の収益物件情報や最近だとフェイスブックからの配信もしています。

特にフェイスブックについては、最近どのような物件が出ているのかを知る事ができるし、お客さんからのコメントも入り、生で皆さんの反応を見ることもでき、とても勉強になります。

もちろんその情報で買い付けを入れることもできますし、ワンルームについては特にそのスピード感に驚かれると思います。

まだ登録させていない方は以下からご確認下さい。

フェイスブックについては、こちらからどうぞ。

収益物件の情報については、こちらからどうぞ。


明日、久しぶりに物件配信しますので、
お楽しみに。

人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

※物件紹介できてない皆様、すいません。
決して忘れたわけではありませんので・・・。
価格帯や利回り等、条件に合う物件がないのです。

投資分析サマリー


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。

先日のフィールドワークセミナーは、30名を超えるご参加でした、ありがとうございました。

全7物件を廻り、価格交渉をする必要があるにせよいい物件は多かったと思います。

もう少し低価格帯のものを見られたい方は、毎週開催しているミニフィールドワークセミナーにご参加下さい。


さて、弊社から物件をご紹介する時に投資分析サマリーを添付していますが、皆さん記載されている内容を理解していますか?

あ









一見難しそうな横文字もありますが、基本的なところをつかめば理解する事は簡単です。

6月22日(土)に「数字で分かる不動産投資の全構造」というセミナーを銀座で開催します。

このセミナーは、投資分析サマリーの内容は全て網羅しており、不動産投資で使う数字の全てをご説明します。

2年半ぶりの開催ですが、前回より数段バージョンアップしてますので、楽しみにしていてください。

ま、一応CCIMの資格も取得しましたので。

人気ブログランキング
↑ ↑ クリックにご協力下さい。
記事検索
クリックお願い↓↓
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

お勧め書籍
CFネッツ HP
不動産投資のCFネッツ
おすすめ不動産投資書籍
おすすめ賃貸管理書籍
おすすめ不動産投資書籍
  • ライブドアブログ